Erfolgsfaktoren der Projektentwicklung von Corporates aus ... · 03.07.2014 | Forschungscenter...
-
Upload
nguyendung -
Category
Documents
-
view
215 -
download
1
Transcript of Erfolgsfaktoren der Projektentwicklung von Corporates aus ... · 03.07.2014 | Forschungscenter...
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer
Erfolgsfaktoren der Projektentwicklung von Corporates aus Sicht der Forschung
Darmstadt den 03.07.2014
Prof. Dr. Andreas Pfnür
Dipl.-Wirtsch.-Ing. Kevin Meyer
Zwischenbericht nach drei Jahren Begleitforschung
Fachgebiet Immobilienwirtschaft & Baubetriebswirtschaftslehre
Technische Universität Darmstadt
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 2
Das Problemfeld Projektentwicklung hat hohe Relevanz für die Immobilienwirtschaft
Quellen: Flyvbjerg/Holm/Buhl 2002; Deloitte 2014
Über Großprojekte wird aktuell sehr kritisch berichtet
(Gift der Woche)
Viele Projekte out of Budget
Kostensteigerungen im Schnitt ca. 26 %
Nachfrage an Bauleistungen übersteigt in vielen
Teilbereichen das Angebot
Bedarf an Ersatz- und Ergänzungsinvestitionen
bei immobiliaren Ressourcen der U wird
deutlich steigen
Nutzer erhalten oft nicht, was sie (gefühlt) beauftragen
Qualitativer Bedarf an Immobilienflächen ist hochgradig unsicher
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 3
Bedeutung der Forschung im Bereich der Immobilienprojektentwicklungen war gering Global Deutschland Rg. Themengebiet n % Themengebiet n % 1 Housing Market (incl. Bubbles, Dynamics) 999 7,1% Education 29 5,5% 2 REITs 732 5,2% REITs 28 5,3% 3 Valuation (Models/Methods) 671 4,8% Valuation (Models/Methods) 24 4,6% 4 Retail/Office/Logistic Real Estate Markets 519 3,7% Retail/Office/Logistic Real Estate Markets 22 4,2% 5 Inter-/National Real Estate Markets 430 3,0% Miscellaneous Investment Topics 22 4,2% 6 Real Estate Pricing/Market Cycles 386 2,7% Housing Market (incl. Bubbles, Dynamics) 21 4,0% 7 Home Mortgage 383 2,7% Inter-/National Real Estate Markets 21 4,0% 8 Impacts on Housing Price/Value 341 2,4% Funds 20 3,8% 9 Education 332 2,4% Portfolio Management 17 3,2%
10 Miscellaneous Investment Topics 323 2,3% Securities 16 3,0% 11 Urban Development/Growth 306 2,2% Risk Management 16 3,0% 12 Brokerage/Agency 245 1,7% Public Private Partnership 12 2,3% 13 Appraisal 241 1,7% RE Rental Demand Cycles 11 2,1% 14 Mortgages/Mortgage Backed Securities 235 1,7% Research 10 1,9% 15 Homeownership/HOS 234 1,7% Property Development 10 1,9% 16 Housing Investment 222 1,6% Housing Investment 9 1,7% 17 Indicators/Indices 203 1,4% Stock, IPOs 9 1,7%
18 Securities 193 1,4% CREM (narrow definition), Non-Property Companies RE Mgmt. 9 1,7%
19 Portfolio Management 177 1,3% Sustainable Housing 9 1,7% 20 Housing Choice 176 1,2% Investment Management 8 1,5% 21 Default/Foreclosure 175 1,2% RE Company/Industry Strategy 8 1,5% 22 Affordability/Homelessness 171 1,2% Real Estate Services 8 1,5% 23 Housing Policy 171 1,2% Appraisal 7 1,3% 24 Impacts on Price/Value 164 1,2% Homeownership/HOS 7 1,3% 25 Property Development 161 1,1% ROI 7 1,3% Quelle: Kämpf-Dern/Pfnür (2014)
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 4
In unserer Forschung interessieren insbesondere 3 Problembereiche
Entscheidungsverhal-ten in Projekten
Anforderungs-engeneering
Effektive Projekt-institutionalisierung
Wie wird im Planungs- und Realisierungsprozess sichergestellt, dass die immobiliaren Betriebsmittel effektiv und effizient ausgestaltet werden?
Wie werden Aufgaben sowie zugehörige Verantwortung auf die Projektbeteiligten verteilt und mittels welcher Strukturen und Prozesse wird diese Verteilung gesteuert?
Welche Einfluss hat die begrenzte Rationalität auf den Projekterfolg und wie wird sichergestellt, dass die Entscheidungsträger in Projekten bestmöglich ökonomisch rational entscheiden?
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 5
Zusammenhänge von physischer Organisation der Arbeit und U.erfolg sind noch unbekannt
Unternehmenserfolg
Unternehmenskultur
Standort Gebäude
Büro Streß
Mitarbeiter-zufriedenheit
Management/HR
IuK Technologie
Strategie-Fit der immobiilaren Ressourcen
Erstes Kausalmodell zwischen physischem Ort der Arbeit und Unternehmenserfolg
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 6
Im neuen Gebäude hat sich oft die Zufrieden-heit erhöht, die Produktivität aber nur bedingt
Bedingungen
Standort
Gebäudequalität
IT
Bürokonzept
Arbeitsplatz
Zufriedenheit Gesamt
Vergleichende Ergebnisse der Nutzerbefragung vorher und nachher bei Neubau
0,6
0,3
2,0
0,3
-1
-1
-7 -5 -3 -1 1 3 5 7
Veränderung
Quelle: Idealtypisches Muster von Befragungsergebnissen (ohne konkreten Projektbezug)
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 7
§ Verdichtung von Arbeitsplätzen erhöht die Anforderung an Arbeitsplatzqualität
§ Die Planung maximaler Arbeitsplatzqualität ist offenbar ein „Buch mit sieben Siegeln“ § Systemimmanent: Projekte fokussieren in Planung und Ausführung zumeist nicht auf
Betriebsmittelqualität.
§ Problem- kette:
Executive Summary aus unseren Workplace Projekten
Erfolgreiche Projektentwicklungen benötigen präzise formulierte Aufgabenstellungen
Kosteneffizienz als Planungsdogma
Mangelndes Wissen über Workplace-
Wirkungszusammen-hänge (siehe vor)
Fehlende Planung der Schnittstellen zwischen
Projektpartnern
Keine Produktnutzenorientierung in der „Produktpolitik“ der Anbieter von Bau- und
Immobilienwirtschaftlichen Leistungen Traditionell dysfunktionale
Anreizsysteme der Bau- und Immo.wirtschaft
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 8
Ergebnisse der Risikoanalyse der Gesamtnutzungskosten über 15 Jahre Konventionelle
Variante Investoren
Variante Wertschöpfungs-
partnerschaft
Wert unter Sicherheit: 68.588.846 €
Mittelwert bei Risiko: 71.532.750 €
Abweichung: + 4,3%
Unterschreitung: 22%
Überschreitung: 78%
Bestcase 5%: 65.704.700 €
Worstcase 95%: 77.956.800 €
Wert unter Sicherheit 46.228.934 €
Mittelwert bei Risiko: 46.665.230 €
Abweichung: + 0,9%
Unterschreitung: 43%
Überschreitung: 57%
Bestcase 5%: 43.856.400 €
Worstcase 95%: 49.489.400 €
Wert unter Sicherheit 56.058.991 €
Mittelwert bei Risiko: 57.777.540 €
Abweichung: + 3,1%
Unterschreitung: 31%
Überschreitung: 69%
Bestcase 5%: 52.664.000 €
Worstcase 95%: 63.449.100 €
Die Institutionalisierung des Projekts hat maßgeblichen Einfluss auf Kosten und Risiken
Wertschöpfungspartnerschaften bieten ein sehr hohes Erfolgssteigerungspotenzial (hier 21 %)
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 9
Impulse für die Projektoptimierung nach Projektbeteiligten
Die Potenziale von Wertschöpfungspartner-schaften liegen tatsächlich in der Kooperation
0
5
10
15
20
25
Errichter (HB Essen)
Betreiber (HSG)
Entwickler (PD)
Architekt
TGA-Planer
JLL
Anz
ahl d
er E
ffekt
e
Errichter
Betreiber
Entwickler
Architekt
TGA Planer
Nutzerberater
Wissenstransfer, die hohe Motivation des Betreibers und das Vertrauen der Beteiligten erklären den Erfolg. Expertise allein war es eher nicht
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 10
Wertschöpfungspartnerschaften funktionieren sehr unterschiedlich. Auf den Fit kommt es an
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
Funk,onsfähigkeit
Betriebskosten
Mitarbeiterzufriedenheit
Instandhaltungskosten
Risiken
Zusammenarbeitseignung
Flexibilität
Anschaffungskosen
Nachhal,gkeit
Krankheitsquote
Managementkapazitäten
Projekt A: Op,mierende Effekte
Projekt B: Op,mierende Effekte
Qualitätsoptimierenden Impulse der Projektbeteiligten in unterschiedlichen Projekten
In der Projektdefinition müssen die Zielprioritäten zwischen Nutzer-, Investoren- und Produzenten geklärt sein. Dem folgt die Systemführerschaft
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 11
Ist irrationales Verhalten ein Grund für das Scheitern von Projektentwicklungen?
• Selbstüberschätzung:
Ø Menschen überschätzen ihre Fähigkeit und Leistungen im Vergleich zu ihren Peer-Gruppen
Ø Menschen überschätzen ihre Fähigkeit den Ausgang künftiger Ereignisse beeinflussen zu können
• Überoptimismus:
Ø Menschen sind hinsichtlich ihrer Erwartungen für die eigene Zukunft zu optimistisch
Ø Menschen schreiben Erfolge ihren eigenen Fähigkeiten zu, während Misserfolge durch äußere Umstände verursacht werden
Selbstüberschätzung
Überoptimismus
Relevante Facetten irrationalen Verhaltens bei Immobilienprojekten
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 12
Personen mit niedriger Punktezahl haben ihre eigene Leistung deutlich überschätzt
Better-than-average Effekt:
Entscheidungsträger der Immobilien-wirtschaft schätzen sich selbst insgesamt besser als der Durchschnitt ein (> 54%).
Allerdings klafft eine große Lücke zwischen Under- und Over-Performern. Während Underperformer nur besser als ca. ein Drittel der Studienteilnehmer waren und sich daher stark über-schätzten, unterschätzten sich die Top-Performer signifikant.
Ergebnisse der Selbstüberschätzung
Ausmaß des Fachwissen hat einen entscheidenden Einfluss auf Über- oder Unterschätzung der eigenen Fähigkeiten
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Unteres Leistungs-
Quartil
2. Leistungs-
Quartil
3. Leistungs-
Quartil
Oberes Leistungs-
Quartil
Ran
g-Pe
rzen
tile
Objektive Leistung im Vergleich zu Fachkollegen
Leistungseinschätzung im Vergleich zu Fachkollegen
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 13
Vertreter des CREM haben bei den Wissens-fragen objektiv die beste Leistung erbracht
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Investor
CREM
Baufirma
Entwickler
Dienstleister
Öffentliche Hand
Banken
Trefferquote = Häufigkeit, das der objektiv richtige Wert innerhalb des geschätzten Intervalls liegt
Erzielte Leistung bei den 5 Wissensfragen nach unterschiedlichen Akteursgruppen
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 14
Vertreter des CREM haben ihre Leistungen im Wissensquiz am realistischsten eingeschätzt
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Investor
CREM
Baufirma
Entwickler
Dienstleister
Öffentliche Hand
Banken
Selbsteinschätzung der Performance
9 %
Ergebnis bestätigt die theoretische Annahme, dass die
Personengruppe mit dem höchsten objektiven Wissen, die geringste Selbstüberschätzung
aufweist.
Vergleich von Leistung und Selbsteinschätzung nach Akteursgruppen
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 15
Untersuchung von Überoptimismus bei immobilienwirtschaftlichen Entscheidungsträgern
(1) „Schätzen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass ein von Ihnen oder ein von einem Fachkollegen verantwortetes Immobilienprojekt in Zukunft massive Zeit- und Kostenüberschreitungen erleidet.“
Schätzfragen zum Thema Risiken und Chancen in der Immobilienprojektentwicklungen
13 %
28 %
Persönliches Risiko:
Risiko für Fachkollegen:
(2) „Schätzen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass ein von Ihnen oder eine von einem Fachkollegen verantwortetes Immobilienprojekt alle gestellten Anforderungen (z.B. Kosten, Zeit) übertrifft.“
27 %
22 %
Persönliche Chance:
Chance für Fachkollegen:
03.07.2014 | Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft | Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 16
Deutliche Unterschiede in der Einschätzung von Risiken und Chancen bei Projektentwicklungen
0 10 20 30 40 50
Investor
CREM
Bauuntern.
Entwickler
Dienstleister
Öffentliche H.
Banken
0 10 20 30 40 50
Investor
CREM
Bauuntern.
Entwickler
Dienstleister
Öffentliche H.
Banken
(1) „Schätzen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass ein von Ihnen oder ein von einem Fachkollegen verantwortetes Immobilienprojekt massive Zeit- und Kostenüberschreitungen erleidet.“
(2) „Schätzen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass ein von Ihnen oder eine von einem Fachkollegen verantwortetes Immobilienprojekt alle
gestellten Anforderungen übertrifft“
% % % %
Persönliches Risiko Risiko für Fachkollegen
Übermäßiger Optimismus nach Akteursgruppen
Persönliche Chance Chance für Fachkollegen