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Flächenentwicklung in Berlin

1991 - 2010 - 2030

Impressum

Herausgeber Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Kommunikation Am Köllnischen Park 3 10179 Berlin www.stadtentwicklung.berlin.de

Inhaltliche Konzeption, Koordination und Bearbeitung Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Referat I A - Stadtentwicklungsplanung Reimund Schmelcher Anneliese Mücke Kurt Nelius Thorsten Tonndorf

in Zusammenarbeit mit Friedrich Bluth

Redaktionelle Bearbeitung Wirtschaftspresse v.Keller Stimpel Vera v. Keller www.wirtschaftspresse-berlin.de

Layout und Grafik designbüro zabel im Werk.Kontor, Essen [email protected] www.designbuero-zabel.de

Druck Druckerei Uwe Nolte, Iserlohn www.druckerei-nolte.de

Titelfoto Alexanderplatz, Berlin Ina Dorendorf

Berlin, Dezember 2011

mailto:[email protected]

Inhalt

Vorwort 7

Einführung 8

1. Zusammenfassung 10

2. Flächeninanspruchnahme 1991 - 2010 12

2.1 Flächen für den Wohnungsbau 16 2.2 Gewerbliche Bauflächen 21 2.3 Großflächiger Einzelhandel 23 2.4 Dienstleistungen 26 2.5 Gemeinbedarf 28 2.6 Parlament und Regierung 30 2.7 Verkehrs- und Bahnflächen 32 2.8 Technische Infrastruktur 34

3. Neue Bedürfnisse verändern Flächenpool 34

3.1 Flächen für den Wohnungsbau:

Marktanpassung 37

3.2 Gewerbliche Bauflächen: Zuwachs durch neue Angebote 39

3.3 Dienstleistungsflächen: Konzentration auf die Innenstadt 40

3.4 Großflächiger Einzelhandel: Hoher Zuwachs in allen Segmenten 42

3.5 Konzepträume:

Reduzierung durch Nutzungsplanungen 42

3.6 Grün- und Freiflächen:

Zunahme durch Planung und Realisierung 43

4. Aktuelle Flächenpotenziale ab 2011 44

4.1 Aktuelle Flächenpotenziale ab 2011 46 4.2 Flächenpotenziale der Innenentwicklung

ab 2011 nach Vornutzungen 48 4.3 Das „30-ha-Ziel“ in Berlin 49 4.4 Ausblick 51

5. Anhang 52

5.1 Systematik des Berliner Flächenmonitorings 52 5.2 Nutzungsarten 53 5.3 Verzeichnis der Abbildungen und Tabellen 54 5.4 Karten 54

Karte A: Realisierung der Planungsziele

Karte B: Realisierung baulicher Nutzungen

Karte C: Großflächiger Einzelhandel,

Karte E: Potenzialflächen Wohnen ab 2011

1991 - 2010

1991 - 2010

Realisierung 1991 - 2010 Karte D: Flächenpotenziale ab 2011

5.5 Bildnachweis 55

Berlin ist eine attraktive Stadt und ein Magnet für Menschen aus der ganzen Welt. In den letzten zehn Jahren ist die Einwohnerzahl um knapp 100.000 Personen gewachsen. Und für die nächsten Jahre zeichnet sich eine Fortsetzung dieser Entwicklung ab. Wir rechnen also zurecht damit, dass in Zukunft der Flächenbedarf sowohl für Wohnungsbau als auch für Gewerbeansiedlungen steigen wird. Und daran schließt sich die Frage an: Welches Potenzial an Flächen steht in Berlin zur Verfügung?

Die Metropolenregion Berlin etabliert sich als Referenzstandort für eine nachhaltige Stadt- und Raumentwicklung. Ein wichtiges Planungsziel ist für uns, den für die Entwicklung erforderlichen Flächenbedarf weitestgehend innerhalb der bestehenden Siedlungsstruktur zu decken und der Gefahr einer Zersiedlung vorzubeugen.

Berlin setzt ganz bewusst auf die Innenentwicklung. Schon im Flächennutzungsplan von 1994 wurden qualitative Leitbilder zur Grundlage der Stadtentwicklungspolitik aufgestellt. Dazu gehören z.B. das Konzept „Stadt der kurzen Wege“, eine ausgewogene funktionale und soziale Mischung sowie der Schutz von Freiräumen.

Berlin verfügt über ein großes Potenzial an Flächen für die zukünftige Entwicklung. Neben den großen Entwicklungsräumen wie Tegel und Tempelhof gibt es auch Baulücken in allen Größen und Lagen, brach gefallene Gewerbe-, Infrastruktur- und Kasernenflächen bis hin zu Grundstücken für die Stadterweiterung.

Das Flächenmonitoring der Hauptstadt für den Zeitraum 1991 - 2010 ebenso wie der Ausblick bis ins Jahr 2030 schaffen eine notwendige Planungsgrundlage für Berlin. Es wird dokumentiert, welche Flächen wo und wofür zur Verfügung stehen.

Die Bilanz kann sich sehen lassen: Der Vor- rang der Innenentwicklung durch neue Nutzungen an alten Standorten ist in den vergangenen 20 Jahren deutlich erkennbar – diese nachhaltige Stadtentwicklung wollen wir in Zukunft beispielgebend weiter ausbauen.

Michael Müller Senator für Stadtentwicklung und Umwelt

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Einführung

Auf der Nahtstelle der beiden Stadthälften entstand das neue Quartier am Potsdamer Platz.

Einführung

Die vorliegende Broschüre bilanziert die Flächenentwicklung der Stadt seit der Wiedervereinigung vor 20 Jahren und gibt einen Überblick über noch verfügbare Flächenpotenziale.

Nach der Wende stand der Berliner Senat vor der Aufgabe, zwei über Jahrzehnte völlig voneinander getrennte Stadthälften mit grundverschiedenen Planungs- und Entwicklungsgrundlagen wieder zusammenzuführen und die Voraussetzungen für eine einheitliche Stadtentwicklung zu schaffen. Ein wesentlicher Schritt dazu war 1994 der erste gesamtstädtische Flächennutzungsplan, bei dessen Zustimmung das Berliner Abgeordnetenhaus an den Senat den Auftrag erteilte, in regelmäßigen Abständen einen Flächenbericht vorzulegen.

Vor diesem Hintergrund wurde ein geographisches Informationssystem (GIS) aufgebaut, um die Flächenentwicklung in Berlin

nach Nutzungsarten zu erfassen, stadträumlich darzustellen und fortlaufend zu aktualisieren (siehe Kapitel 5.1, „Flächenmonito-ring“). Dabei werden Flächen in der Regel ab 1 ha Größe erfasst. Kleinere Flächen, wie z.B. die Baulücken im klassischen Sinn, sind nicht Bestandteil dieses Flächenmonitorings.

Das Flächenmonitoring dient sowohl als Datenbasis für das Controlling und die Fortschreibung des Flächennutzungsplans, als auch für die verschiedenen Stadtentwicklungspläne und Planwerke der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Gemeinsames Ziel ist eine nachhaltige Siedlungsflächenpolitik im Sinne des städtebaulichen Leitbilds einer „kompakten Stadt“. Dazu gehört auch das Bekenntnis Berlins, anteilig auf der Landesebene das Ziel der Bundesregierung umzusetzen, den Flächenverbrauch in Deutschland bis zum Jahr 2020 auf 30 ha pro Tag zu begrenzen (siehe Kapitel 4.3, „30-ha-Ziel“). Die Ergebnisse des Flächenmonitorings zeigen: In Berlin wird das 30-ha-Ziel seit langem erreicht.

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Einführung

Es gibt viele Facetten der Flächenentwicklung seit der Wiedervereinigung, hier das Velodrom anstelle der ehemaligen Werner- Seelenbinder-Halle an der Landsberger Allee.

Nach dem ersten Flächenbericht „Stadtentwicklung 2000“ und dem Bericht „Flächenentwicklung in Berlin - Bilanz 2001 - 2005“ liegt nun - einem fünfjährigen Rhythmus folgend - der dritte Flächenbericht vor. Er geht über den bisherigen 5-Jahres-Horizont hinaus und nimmt die Flächenentwicklung der Stadt seit dem Neubeginn mit der Wiedervereinigung vor 20 Jahren und die künftigen Potenziale bis 2030 in den Blick.

Die hier gezeigte Bilanz entspricht nach einer umfangreichen Abfrage bei den Berliner Bezirken dem Datenstand Mitte 2011. Sie stellt eine Momentaufnahme dar. Es können also seit dem hier dokumentierten Datenstand schon wieder einzelne Flächen in Anspruch genommen worden oder neue Flächen hinzugekommen sein.

Deutlich erkennbar wird in der Bilanz die große Bedeutung der Innenentwicklung bei der Inanspruchnahme von Flächen (siehe Kapitel 2). Obwohl dadurch das Angebot an Innenentwicklungsflächen kleiner geworden

ist, bleibt das Bestreben, die Innenentwicklung zu stärken, weiterhin unvermindert im Fokus. Das ist vor allem deshalb möglich, weil immer wieder neue Flächen hinzukommen, z.B. durch die Aufgabe von Schulen, Krankenhausstandorten, Lagerflächen oder anderen Nutzungen.

Die Gesamtbilanz der Potenzialflächen verändert sich also nicht nur durch Abgänge sondern auch durch neue Zugänge und nicht zuletzt dadurch, dass manche Flächen im Lauf der Zeit neu bewertet werden, z.B. im Hinblick auf ihre Eignung für bestimmte Nutzungen, ihren Zuschnitt oder den Grad ihrer Ausnutzbarkeit. So ändert sich die Zusammensetzung der Potenzialflächen auch ohne dass Flächen tatsächlich in Anspruch genommen werden (siehe Kapitel 3).

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1. Zusammenfassung

1. Zusammenfassung

In den kommenden Jahrzehnten verfügt Berlin mit rund 4.940 ha über ein breit gefächertes Angebot an Flächenpotenzialen für sehr unterschiedliche Nutzungen. Berlin kann damit auch künftig den gesamten Flächenbedarf der wachsenden Metropole abdecken. Die meisten dieser Flächen

sind hervorragend in die städtebaulichen Strukturen eingebunden und bieten alle Vorteile eines Metropolen-Standortes. Gleichzeitig erfüllt Berlin mit seiner Konzentration auf Innenentwicklung, zielgruppenorientierte Umstrukturierungen und Nachnutzungen die Anforderungen der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie des Bundes zum Flächenverbrauch für das Jahr 2020 („30-ha-Ziel“).

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Oben: Alte neue Potenziale, Trias-Gebäude, und neue alte Potenziale, S-Bahnbögen Jannowitzbrücke.

Unten links: Großzügige, gut erschlossene Gewerbeflächen im Campus Oberschöneweide.

Unten rechts: Begehrte Wasserstandorte; Obere Stadtspree.

4.000

Grafik 1: Flächenpotenzial für bauliche Nutzungen in Berlin Realisierung 1991 bis 2010 und Potenzial ab 2011

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 Realisierung 1991 - 2010 Potenzial ab 2011

1. Zusammenfassung

■ Außenentwicklung ■ Innenentwicklung

Der größte Anteil des Flächenangebots – insgesamt 3.765 ha – ist für bauliche Entwicklungen vorgesehen (siehe Grafik 1). Vor allem für Wohnen (ca. 1.600 ha) und Gewerbe (ca. 1.160 ha) gibt es zahlreiche geeignete Flächen. Aber auch für die Entwicklung neuer Frei- und Erholungsflächen stehen rund 1.175 ha zur Verfügung (siehe Karten D und E).

In den zwei Jahrzehnten seit der Wiedervereinigung 1990 wurden in Berlin für Siedlungs- und Freiraumentwicklung 1.032 Potenzialflächen mit einer Gesamtgröße von 3.835 ha beansprucht. Das entspricht rund 4,3 % der gesamten Stadtfläche von ca. 890 km². Mit 1.088 ha wurde der größte Teil davon für Wohnungsbau benötigt. Auf dem zweiten Platz folgen realisierte gewerbliche Bauflächen mit 440 ha und auf dem dritten großflächige Einzelhandelsflächen mit 351 ha (siehe Grafik 4).

Dabei vollzog sich die bauliche Entwicklung zu 85 % innerhalb des vorhandenen Siedlungskörpers. Nur 15 % der Bauflächen-Inanspruchnahme sind der Außenentwicklung zuzurechnen. Damit hat Berlin schon in den letzten beiden Dekaden seinen Anteil an den Zielvorgaben der bundesweiten Nachhaltigkeitsstrategie für 2020 („30-ha-Ziel“) unterschritten (siehe Karten A, B und C).

Unten: Rund um den Leipziger Platz entstand ein komplett neues Quartier auf dem Mauerstreifen mitten in der City.

11

12

2. Flächeninanspruchnahme 1991 - 2010


Im Berliner Stadtbild hat sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten vieles gewandelt. Zum einen änderte sich auf zahlreichen Flächen die Nutzung und zum anderen wuchs die Stadt auch am Stadtrand noch weiter, wenngleich bei weitem nicht mehr

in dem Umfang wie in den 1970er und 1980er Jahren, als in beiden Teilen der Stadt die großen Neubausiedlungen an den Stadträndern entstanden. Der Höhepunkt der Flächeninanspruchnahme in den beiden letzten Jahrzehnten lag im Zeitraum zwischen 1996 und 2000, in dem rund 95.000 neue Wohnungen in Berlin gebaut wurden.

Oben: Beim Umbau des ehemaligen Gaswerks zum Energieforum wurde ein markanter gläserner Neubau im Niedrigstenergie-Standard angefügt.

Unten links: Neuer zentraler Hauptbahnhof, Europas größter Turmbahnhof.

Unten rechts: Familienfreundliches Wohnen.

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Grafik 2: Realisierung der Planungsziele 1991 - 2010

Renaturierung ehem. Militär- und Grenzflächen 8 % 4 % Wiederbebauung von Stadtbrache

Neue Grünanlagen auf unbebauten Flächen 20 %

38 % Nutzungsänderung auf Siedlungsfläche

Summe: 3.835 ha

Neues Stadtgrün auf früherer Siedlungsfläche 6 %

Außenentwicklung (Erweiterung des Siedlungsraumes) 10 %

Bebauung von Freiraum-Inseln im Siedlungsraum 6 %8 % Umstrukturierung von Bauflächen, Nutzung unverändert

Von den insgesamt 3.835 ha für Siedlungs- und Freiraumentwicklung hat sich auf 1.452 ha (38 %) die Nutzung auf bereits bestehenden Siedlungsflächen geändert. Auf 150 ha (4 %) wurden Stadtbrachen wiederbebaut, die als Folge von Kriegszerstörungen oder innerstädtischer Grenzziehung entstanden waren.

Auf 308 ha (8 %) gab es grundlegende Neustrukturierungen oder Nachverdichtungen auf bereits bestehenden Bauflächen, ohne dass sich die Nutzungsart geändert hat. Auf 242 ha (6 %) wurden Freiraum-Inseln innerhalb des Siedlungskörpers bebaut und mit 392 ha waren 10 % der Potenzialflächen Stadterweiterungen auf bisher unbebauten Flächen. In großem Umfang wurden auch neue Grünflächen geschaffen: 220 ha (6 %) auf ehemaligen Siedlungsflächen, 764 ha (20 %) auf unbebauten Flächen; und 308 ha (8 %) ehemaliger Militär- und Grenzflächen wurden renaturiert (siehe Grafik 2).

Unten: Wiedererstehen des Pariser Platzes nach historischem Grundriss auf dem ehemaligen Grenzstreifen.

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Tabelle 3: Flächeninanspruchnahme 1991 - 2010 nach Planungszielen in vier Zeitschichten Planungsziel Inanspruchnahme in ha im Realisierungszeitraum

1991 - 1995 1996 - 2000 2001 - 2005 2006 - 2010 Summe 1991 - 2010

Umnutzung im Siedlungsraum 119 514 360 459 1.452

davon für Nutzungsart Wohnen 43 224 123 188 578

Gemeinbedarf 25 52 20 64 161

Dienstleistungen 25 82 28 38 173

Gewerbe 19 69 63 60 211

großflächiger Einzelhandel 7 80 106 78 271

sonstige bauliche Nutzgsart - 7 20 33 59

Wiederaufbau von Stadtbrache 27 50 32 41 150

Umbau (Hauptnutzung unverändert) 44 85 53 27 209

Bestandsergänzung 42 24 26 7 99

Auffüllung von Freiraum-Inseln 56 95 48 43 242

Summe bauliche Innenentwicklung 288 769 519 576 2.152

Neues Stadtgrün 14 70 30 105 220

Außenentwicklung (Stadterweiterung) 23 255 75 40 392

davon für Nutzungsart Wohnen 11 186 10 29 235

Gemeinbedarf 6 13 16 - 35

Gewerbe - 54 2 3 59

Verkehr - - 47 5 52

sonstige bauliche Nutzgsart 6 2 - 3 11

Freiraumgestaltung 4 146 235 379 764

Renaturierung 3 249 5 51 308

Summe (alle Planungsziele) 332 1.487 864 1.151 3.835

Freiflächenbilanz im Siedlungsraum (Neues Stadtgrün/Auffüllung von Freiraum-Inseln) - 42 - 25 - 18 + 63 - 22


Die meisten Potenzialflächen wurden seit 1991 für den Wohnungsbau (1.088 ha) genutzt. In engem Zusammenhang damit steht auch ein großer Teil der auf 225 ha entstandenen Gemeinbedarfsflächen.

Die realisierten gewerblichen Bauflächen haben mit 440 ha den zweithöchsten Anteil, gefolgt vom großflächigen Einzelhandel mit

351 ha. Von den insgesamt 2.544 ha, die für bauliche Zwecke in Anspruch genommen wurden, entfielen 2.152 ha auf die Innenentwicklung und 392 ha auf die Außenentwicklung (siehe Tabelle 3 sowie Karten A und B). Unten: Der Erweite

rungsbau des Jüdischen Museums mit seiner außergewöhnlichen Architektur begeistert Besucher aus aller Welt.

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Stellt man gewonnene und verlorene Freiflächen im Siedlungsraum gegenüber, wurden einerseits 242 ha Freiraum-Inseln im Siedlungsraum bebaut, während andererseits auf 220 ha früherer Siedlungsfläche neue Grünflächen entstanden. Nimmt man den jüngsten neuen Park auf dem Gleisdreieck-Gelände mit rd. 32 ha hinzu, der erst im Jahr 2012 fertig gestellt wird und deshalb

in der rechnerischen Bilanz noch nicht enthalten ist, ergibt sich sogar ein positiver Freiflächensaldo.

Oben: Am Hackeschen Markt enstanden neue Arbeitsplätze, Wohnorte und Treffpunkte in alten und neuen Gebäuden.

Unten links: Der Spreebogen zwischen Regierungsviertel und Hauptbahnhof wurde zu einer grünen Oase.

Unten rechts: Die neu entstandenen Gärten der Welt wecken Fernweh.

Grafik 4: Inanspruchnahme von Bauflächen 1991 - 2010 nach Nutzungsarten

14 % Großflächiger Einzelhandel

17 % Gewerbe

6 % Verkehr, Techn. Infrastruktur

Summe: 2.544 ha

Parlament und Regierung 1 %

Dienstleistungen 10 %

Gemeinbedarf 9 %

Wohnen 43 %

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2.1 Flächen für den Wohnungsbau

Wohnungsnachfrage und Wohnungsbau haben besonders in den 1990er Jahren extrem geschwankt: Auf die Wohnungsknappheit und den erwarteten Zuzug nach der Vereinigung reagierte das Land Berlin einerseits mit der Planung von Stadterweiterungen in neuen Vorstädten – Beispiele dafür sind

Buchholz-West, Karow-Nord, Rudow-Süd. Andererseits wurden auf früheren Gewerbe- und Militär-Standorten Umnutzungen in städtebaulichen Entwicklungsgebieten geplant – Beispiele dafür sind die Wasserstädte Spandau und Rummelsburger Bucht sowie die Bereiche Eldenaer Straße und Biesdorf-Süd.


Unten links: Stadtumbau auf ehemaligen Industrie- und Brachflächen; Wasserstadt Spandau.

Unten rechts: Familienfreundlicher Siedlungsbau; Karow-Nord.

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Zusätzlich lösten Steuervergünstigungen durch das Fördergebietsgesetz des Bundes sowohl im Ostteil der Stadt als auch im Umland vielfältige weitere Wohnungsbau-Aktivitäten aus.

In Folge dieser intensiven Bauphase erreichten die Baufertigstellungen im Jahr 1997

einen Höhepunkt mit rund 33.000 Wohneinheiten (WE) in Berlin. Zudem wurden im Umland 1997 rund 22.000 Wohnungen fertiggestellt. Dieses lockende Angebot führte im Folgejahr 1998 zu einer bis dahin nicht gekannten Abwanderung von Berlin ins Umland.

Oben links: Gut leben in der City; Leibniz-Kolonnaden.

Oben rechts: Mietwohnungen im Wohnpark Malchower Weg.

Unten links: Individuelles Wohnen in der City am Spittelmarkt.

Unten rechts: Neues Wohnen am Prager Platz.

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Grafik 5: Wohnungsbau in Berlin seit 1993

Fertiggestellte Wohneinheiten

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

■ Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH)

■ Wohneinheiten in Mehr- familienhäusern (MFH, Wohngebäude mit mehr als 2 Wohnungen)

Nicht nur bei Neubauten, auch im Bestand nahm das Angebot auf dem Wohnungsmarkt deutlich zu. Vor allem, weil über 7.000 Wohneinheiten (WE) nach dem Abzug der alliierten Streitkräfte ab 1994 für zivile Bewohner nutzbar wurden. Insgesamt entstand so ein Überangebot, das nicht nur zu einer Entspannung des Wohnungsmarktes, sondern in weniger attraktiven Lagen sogar unübersehbar zu

Wohnungsleerständen führte. Als Konsequenz aus dieser Entwicklung stellte das Land Berlin im Jahr 2000 die Förderung des Mietwohnungsbaus ein. Seitdem ist ein Paradigmenwechsel eingetreten: Der Neubau von Geschosswohnungen soll keinen Wohnraummangel mehr beseitigen, sondern bedient spezielle, in der Regel qualitativ hochwertige Marktsegmente an nachgefragten, zumeist innerstädtischen Standorten.

In der gesamten Dekade 2001 - 2010 wurden nur rund 20.300 Geschosswohnungen fertiggestellt – das sind knapp 70 % der Fertigstellungen, die allein im Jahr 1997 erreicht wurden. Zwischen 2002 und 2007 lag der Schwerpunkt des Wohnungsneubaus bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH). Die Daten der letzten drei Jahre zeigen eine allmähliche Wiederbelebung der Neubautätigkeit auch im Geschosswohnungsbau.

Knapp 40 % der gesamten Wohnungsbautätigkeit spielte sich auf den hier dargestellten Potenzialflächen ab. Das liegt einerseits daran, dass 1990 noch umfangreiche Bebauungsmöglichkeiten sowohl in Baulücken und kleinteiligen Umnutzungsflächen unterhalb

Unten: Unterschiedliche Wohnangebote unweit der City; Rummelsburger Bucht.

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Grafik 6: Wohnungsbau 1993 - 2010 innerhalb und außerhalb von Potenzialflächen

Wohneinheiten

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 1993/94 1995/96 1997/98 1999/2000 2001/02 2003/04 2005/06 2007/08 2009/10

■ außerhalb von Potenzialflächen

■ in Potenzialflächen der Erfassungsgrenzen des Flächenmonitorings vorhanden waren, besonders im Ostteil der Stadt.

Andererseits gab es viele untergenutzte Flächen, die mit wenig Aufwand nachverdichtet werden konnten, und die sogar 20 Jahre nach der Vereinigung noch längst nicht ausgeschöpft sind.

Der Wohnungsneubau in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre war die Hauptursache für die Außenentwicklung in den stadtnahen Freiraum hinein. Trotzdem machte diese Siedlungserweiterung im Gesamtzeitraum 1991 - 2010 nur 21 % der Flächeninanspruchnahme für den Wohnungsbau aus. Weit mehr als die Hälfte der neuen Wohnbau

Links: Wohnanlage Klingelhöfer Dreieck.

Rechts: Townhouses Friedrichswerder.

Grafik 7: Planungsziele / Vornutzungen der 1991 - 2010 realisierten Wohnbauflächen

19 % Umnutzung von Gewerbeflächen

9 % Umnutzung von Militärflächen

Summe: 1.088 ha

13 % Umnutzung sonst. Baufläche

9 % Verdichtung und Umstrukturierung auf Wohnbauflächen

Wiederaufbau von Stadtbrache und Grenzstreifen 2 %

Siedlungserweiterung auf landwirtschaftlichen Flächen 21 %

Auffüllung von Freiraum-Inseln: Grün- und Freiflächen 13 %

Auffüllung von Freiraum-Inseln: Kleingärten 3 %

Bebauung von Gärtnereiflächen 11 %

20


flächen (63 %) waren vorher Stadtbrachen oder baulich anderweitig genutzt. Kleingärten spielen mit 3 % bei der Überbauung innerstädtischer Freiraum-Inseln nur eine sehr geringe Rolle (siehe Grafik 7).

Folgende Tendenzen fallen bei der Inanspruchnahme von Wohnbauflächen zwischen 1991 und 2010 auf: Planmäßige

Nachverdichtungen, einschließlich Aufstockungen und Umstrukturierungen im Bestand, mit denen insbesondere zu Beginn der 1990er Jahre zusätzliche Wohnungen geschaffen wurden, haben an Bedeutung verloren. Das Maximum bei der Wohnbauflächenrealisierung und bei der Außenentwicklung fällt in die zweite Hälfte der 1990er Jahre. Aktuell steht bei der Realisierung von Wohnbauflächenpotenzialen eindeutig die Innenentwicklung auf Umnutzungsflächen im Vordergrund. Hier spiegelt sich sowohl die anhaltende Nachfrage nach innerstädtischem Wohnen wider als auch die Neubelebung der Bautätigkeit in den ehemaligen Entwicklungsbereichen, nachdem diese marktgerechter umgeplant wurden (siehe Grafik 8).

Unten: Das 500 Meter lange, geschwungene, ursprünglich für Bundesbedienstete vorgesehene Wohngebäude an der Spree hat den Spitznamen „Bundesschlange“.

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Grafik 8: Inanspruchnahme von Wohnbauflächen 1991 - 2010, Innen-/Außenentwicklung

ha

400

300

200

100

0

1991 - 1995 1996 - 2000 2001 - 2005 2006 - 2010

■ Außenentwicklung ■ Bebauung von

Freiraum-Inseln im Siedlungsraum

■ Umstrukturierung von Bauflächen, Nutzung unverändert

■ Nutzungsänderung auf Siedlungsfläche

2.2 Gewerbliche Bauflächen

Gewerbliche Baufläche wurde im Zeitraum 1991 - 2010 auf 440 ha realisiert. Die Hälfte davon waren Umnutzungen, einschließlich der Wiederbebauung von Stadtbrachen. Wo sich vor der Wende staatliche Einrichtungen der DDR befanden, sind nach der Wende häufig forschungs- und dienstleistungsorientierte Einrichtungen wie Technologie- oder Innovationsparks entstanden. Die aufgegebenen Gaswerke in Mariendorf und Charlottenburg wurden in klassische Gewerbestandorte umgewandelt; das Gelände des früheren Wriezener Bahnhofes wird heute als Gewerbegebiet und Einzelhandelsstandort genutzt.

Weitgehend abgeschlossen ist die Umstrukturierung, d.h. im wesentlichen die Erschließung und Nutzung der großen Gewerbegebiete im Ostteil der Stadt entsprechend den geänderten Bedürfnissen. Auf diese Bereiche entfallen 135 ha (31 %) der realisierten Gewerbeflächen (siehe Karte C). Nur in geringem Umfang (28 ha) wurden ehemalige Freiraum-Inseln im Siedlungsgebiet gewerblich genutzt.

Die gewerbliche Außenentwicklung, also Siedlungserweiterungen für gewerbliche Zwecke, umfasst 59 ha (13 % der realisierten Gewerbeflächen) und konzentrierte sich auf die zweite Hälfte der 1990er Jahre.

Insgesamt sind durch Nutzungswandel Gewerbeflächen im Umfang von 305 ha neu hinzugekommen. Dem stehen 540 ha ehemalige Gewerbeflächen gegenüber, deren Nutzung sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten geändert hat. Die wichtigsten Folgenutzungen dabei waren: Wohnen (216 ha), Großflächiger Einzelhandel (156 ha), Dienstleistungen (93 ha) und Gemeinbedarf (27 ha). Auf 28 ha ehemaliger Gewerbeflächen wurden neue Grünanlagen geschaffen (siehe Tabelle 9).

Bemerkenswert ist, dass die Folgenutzungen Wohnen, Dienstleistung und Gemeinbedarf in der Regel auf aufgegebenen Gewerbestandorten und nach planerischen Zielvorgaben realisiert wurden (z.B. in den Wasserstädten), während der Einzelhandel häufig Grundstücke in bestehenden Gewerbegebieten besetzte.

Unten: Innovationszentrum für Photonik: Anwendungsnahe Forschung.

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Tabelle 9: Nutzungswandel 1991 - 2010, Gewerbeflächen

Vornutzungen Stand 1990 Neue Hauptnutzung: Gewerbe

Vornutzung 1990: Gewerbe

Neue Hauptnutzung:

Wohnen - 216,1 Wohnen

Gemeinbedarf 64,1 26,5 Gemeinbedarf

Dienstleistungen - 93,3 Dienstleistungen

Einzelhandel - 156,1 Einzelhandel

Stadtbrache 5,3

Grenze (Mauerstreifen) 1,4

Militärische Anlagen 38,8

Regierungseinrichtungen 40,6

- Parlament und Regierung

Mischnutzung - - Mischnutzung

Bahnfläche 16,5 - Bahnfläche

Technische Infrastruktur 50,0 7,6 Technische Infrastruktur

Verkehrsflächen 1,2 11,8 Verkehrsflächen

Grün- und Freifläche im Siedlungsraum 28,4 27,5 Grün- und Freifläche im Siedlungsraum

Grün- und Freifläche im Außenbereich 59,0

Summe ha 305,3 538,9 Summe ha

Saldo: - 233,6 ha

Auffällig bei der Inanspruchnahme von Gewerbeflächen ist der sprunghafte Anstieg in den Jahren 1996 - 2000. In dieser Zeit wurden in allen Kategorien – Nutzungsänderung auf Siedlungsfläche, Umstrukturierung von Bauflächen (Nutzung unverändert), Bebauung von Freiraum-Inseln und Außenentwicklung (Erweiterung des Siedlungsraumes) – mit weitem Abstand die höchsten Werte

erreicht. Nach dieser Boomphase schrumpfte die Flächeninanspruchnahme wieder auf unter 100 ha zusammen (siehe Grafik 10). Unten links: Neue

Unternehmen an historischem Standort, Oberschöneweide.

Unten rechts: Umwelttechnologie-Zentrum auf dem ehemaligen Flugplatz in Adlershof.

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Grafik 10: Inanspruchnahme von Gewerbeflächen 1991 - 2010, Innen-/Außenentwicklung

ha

150

100

50

0 1991 - 1995 1996 - 2000 2001 - 2005 2006 - 2010



■ Umstrukturierung von Bauflächen, Nutzung unverändert ■ Nutzungsänderung

auf Siedlungsfläche

2.3 Großflächiger Einzelhandel

Der großflächige Einzelhandel steht mit 351 ha in den zwei Dekaden seit 1990 an dritter Stelle bei der Flächeninanspruchnahme, nach Wohnungsbau und Gewerbe. Im Berliner Umland entstanden nach 1990 „auf der grünen Wiese“ umfangreiche Verkaufsflächen. Berlin hat erhebliche Anstrengungen unternommen, um Einzelhandel stadtverträglich zu steuern und auf die Zentren zu lenken (siehe Grafik 11 und Karte C).

Im Flächenmonitoring werden folgende Typen des großflächigen Einzelhandels unterschieden und erfasst (siehe Grafik 12):

Typ A: Verkaufsfläche über 5.000 m², Sortiment zentrenrelevant, Standort innerhalb eines Zentrums. Der überwiegende Teil der Neubauten und Erweiterungen mit zentrenrelevantem Sortiment vollzog sich als Typ A an Standorten innerhalb der Zentrenstruktur. Als „Zentrum“ werden hier die städtischen Zentren gemäß FNP 1994 zusammengefasst, die im Stadtentwicklungsplan „Zentren 3“ von 2011 bis zur Stufe des „Stadtteilzentrums“ weiterentwickelt und konkretisiert wurden.

Fachmarktagglomerationen gelten nicht als Zentrum. Sie sind in der Regel durch Einzelhandel des Typs C geprägt. Seit 1990 wurden vom Typ A auf 89 ha Grundfläche 763.000 m² Verkaufsfläche realisiert. Der Typ A macht mit 25 % ein Viertel der erfassten Einzelhandelsflächen-Inanspruchnahme aus.

Typ B: Verkaufsfläche über 5.000 m², Sortiment zentrenrelevant, Standort außerhalb eines Zentrums. Seit der zweiten Hälfte der 1990er Jahre, mit Schwerpunkt im Zeitraum 1996 - 2000, erfolgten immer wieder auch Ansiedlungen an nicht integrierten Standorten. In den zwei Dekaden seit 1990 sind vom Typ B auf 16 ha Grundfläche 67.000 m² Verkaufsfläche entstanden. Der Typ B hat damit einen Anteil von weniger als 5 % an der erfassten Einzelhandelsflächen-Inanspruchnahme in Berlin.

Unten: Neue Einkaufswelt am Alexanderplatz, Alexa.

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120

Grafik 11: Inanspruchnahme von Flächen für großflächigen Einzelhandel 1991 - 2010, Innen-/Außenentwicklung

ha

90

60

30

0

1991 - 1995 1996 - 2000 2001 - 2005 2006 - 2010



■ Umstrukturierung von Bauflächen, Nutzung unverändert

■ Nutzungsänderung auf Siedlungsfläche

Typ C: Verkaufsfläche über 5.000 m², Sortiment nicht zentrenrelevant. Dieser Typ umfasst zumeist Bau-, Möbel- oder Gartenmärkte, die für den motorisierten Verkehr gut erreichbare Standorte suchen. Hierfür wurden in den vergangenen zwei Jahrzehnten 173 ha Fläche in Anspruch genommen. Das entspricht fast der Hälfte (49 %) der erfassten Einzelhandelsflächen-

Inanspruchnahme in Berlin. Die an 44 Standorten neu geschaffene Verkaufsfläche summierte sich auf 666.000 m². Die höchsten Zuwachsraten beim Typ C fallen in die erste Hälfte der 2000er Jahre.

Typ D: Märkte und Markt-Agglomerationen mit Nahversorgungs-Sortiment. Dieser Typ wies in den letzten Jahren die höchsten Zuwachsraten auf. Es handelt sich überwiegend um Agglomerationen von meist discountorientierten Einzelhandelsbetrieben mit einem überwiegenden Nahversorgungs-Angebot.

Diese häufig standardisierten Gebäude erreichen einschließlich der zugehörigen Parkplätze normalerweise eine Flächengröße zwischen 0,3 und 0,7 ha und werden in ihrer großen Mehrzahl deswegen im Flächenmonitoring nicht erfasst.

Nur besonders große Märkte überschreiten die Erfassungs-Untergrenze von 1 ha. Das gleiche gilt für räumliche Agglomerationen von mehreren dieser Geschäfte an einem Standort. In beiden Fällen können von ihnen allerdings je nach Lage deutliche

Unten: Neue innerstädtische Einkaufszentren; Galeries Lafayette, Friedichstraße.

25

Grafik 12: Flächenverbrauch für großflächigen Einzelhandel 1991 - 2010

ha 70

60

50

40

30

20

10

0

1991 - 1995 1996 - 2000 2001 - 2005 2006 - 2010

Typ A–C:

Verkaufsfläche > 5.000 m² ■ A: Sortiment zentrenrelevant, Standort im Zentrum integriert ■ B: Sortiment zentrenrelevant, Standort außerhalb Zentrum ■ C: Sortiment nicht zentren relevant ■ D: Nahversorgung, > 1 ha Fläche

Auswirkungen auf die gewachsene Nahversorgungsstruktur ausgehen. Insgesamt wurden 48 Standorte mit einer Grundfläche von 74 ha realisiert.

In den zwei Dekaden seit 1990 wurde nur an einem Standort eine vorhandene Einzelhandelsnutzung durch eine andere Nutzung ersetzt.


Unten links: Eastgate, Marzahn. Unten rechts: Alexanderplatz

26


2.4 Dienstleistungen

Der Strukturwandel Berlins nach der Wiedervereinigung zeigt sich am deutlichsten in der rasanten Entwicklung der Dienstleistungseinrichtungen (Büros, Hotels etc.). Vor allem in der alten Stadtmitte zwischen Potsdamer Platz und Alexanderplatz mit ihren zahlreichen Brachflächen vollzog sich nach der

Wende die zweite Wiederaufbauphase nach dem Krieg. Die meisten neuen Dienstleistungsflächen wurden auf ehemaligen Gewerbeflächen angesiedelt. Der zweithöchste Anteil auf Stadtbrachen. Das spiegelt die große Bedeutung der neuen Dienstleistungsflächen in der alten Stadtmitte. Alle Dienstleistungsstandorte konzentrieren sich auf die besiedelte Stadt. Insgesamt wurden

Oben: Neue Nutzer ziehen in alte Lagergebäude im Osthafen.

Unten links: Dienstleister bevorzugen markante Standorte; Allianz-Tower an der Spree.

Unten rechts: Büros an der Friedrichstraße gehören zu den Top-Lagen in der Stadt.

27


Tabelle 13: Nutzungswandel 1991 - 2010, Dienstleistungsflächen Vornutzungen Stand 1990 Neue Hauptnutzung:

Dienstleistung Vornutzung 1990:

Dienstleistung Neue Hauptnutzung:

Wohnen - 5,8 Wohnen

Gemeinbedarf 14,7 Gemeinbedarf

Dienstleistungen 93,3 Gewerbe

Einzelhandel 0,4 6,5 Einzelhandel

Stadtbrache 41,7




Parlament und Regierung

Mischnutzung 20,0 Mischnutzung

Bahnfläche 10,6 Bahnfläche

Technische Infrastruktur 13,8 Technische Infrastruktur

Verkehrsflächen 7,3 Verkehrsflächen

Gärtnerei 2,2

Grün- und Freifläche im Siedlungsraum 13,6 Grün- und Freifläche im Siedlungsraum

Grün- und Freifläche im Außenbereich


Saldo: + 223,9 ha

auf 236 ha Fläche neue Dienstleistungsnutzungen angesiedelt. Außenbereichsflächen wurden dafür nicht in Anspruch genommen. Lediglich auf 12 ha wurden alte Dienstleistungsflächen in andere Nutzungsarten umgewandelt, vorzugsweise in Wohnen und Einzelhandel (siehe Tabelle 13).

Unten links: Ausgefallene Architektur für innovative Technik; Science-Center Medizintechnik.

Unten rechts: Vielfältige Nutzungen in alten und neuen Gebäuden auf ehemaligem Molkereistandort am Spreebogen in Moabit.

28


Oben: Moderner Zugang zur deutschen Geschichte; Erweiterungsbau Deutsches Historisches Museum.

2.5 Gemeinbedarf

Zum Gemeinbedarf zählt eine Vielzahl öffentlicher Einrichtungen. In erster Linie gehören dazu stadtteilbezogene soziale Infrastruktur, Schul- und Sportanlagen, Hochschulen und wissenschaftliche Institutionen, Museen, Krankenhäuser, Behörden und Anstalten des Bundes und des Landes,

Gerichte und Justizvollzugsanstalten. Wesentliche Veränderungen beim Gemeinbedarf sind zum großen Teil durch die politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Veränderungen nach 1990 verursacht. Militärische Anlagen, wie das ehemalige britische Hauptquartier im Nordteil des früheren Reichssportfeldes oder US-Kasernen in Lichterfelde, wurden – ohne grundlegende bauliche Veränderungen – durch Behörden des Bundes und des Landes übernommen. Gleiches gilt für ehemalige Regierungseinrichtungen der DDR, wie die heutige Verwaltungsakademie in Friedrichsfelde.

Anders in Adlershof: Dort wurden die ehemaligen Einrichtungen der Akademie der Wissenschaften der DDR als Gewerbebetriebe in private Trägerschaft überführt.

Freiraum wurde vorrangig für neue Schulen in den „neuen Vorstädten“ und zur Komplettierung der 1990 noch unvollendeten Großsiedlungen am östlichen Stadtrand in Anspruch genommen.

Unten: Gute Ausbildung in zeitgemäßer Form: Schulneubauten, wie z.B. die Heinz-Galinski-Schule.

29

Tabelle 14: Nutzungswandel 1991 - 2010, Gemeindebedarfsflächen Vornutzungen Stand 1990 Neue Hauptnutzung:

Gemeindebedarf Vornutzung 1990: Gemeindebedarf

Neue Hauptnutzung:

Wohnen - 47,8 Wohnen

Dienstleistung - 14,7 Dienstleistung

Gewerbe 26,5 64,1 Gewerbe

Einzelhandel - 18,7 Einzelhandel

Stadtbrache 2,2




- Parlament und Regierung

Mischnutzung 1,5 - Mischnutzung

Bahnfläche 3,8 - Bahnfläche

Technische Infrastruktur - - Technische Infrastruktur

Verkehrsflächen 13,9 3,9 Verkehrsflächen

Gärtnerei 1,3




Saldo: + 38,8 ha


Ein immer noch anhaltender Trend ist die Nutzung nicht mehr benötigter Gemeinbedarfseinrichtungen insbesondere für Wohnzwecke. Soweit es sich um nicht mehr verwendbare Bausubstanz handelte (meist Plattenbauten aus der DDR-Zeit) erfolgte Abriss und ggfs. eine komplette Neubebauung. Daneben wurden repräsentative Gebäude aus der Zeit um 1900

zunehmend für Wohnzwecke umgebaut. Beispiele sind das Gerichtsgebäude an der Charlottenburger Witzlebenstraße, das frühere Gefängnis in Rummelsburg oder mehrere Krankenhaus-Standorte in Kreuzberg und Buch (siehe Tabelle 14).

Unten links:

Zum familienfreundlichen

Wohnen gehören auch

neue Kitas; Karow.

Unten rechts:

Platz für Freizeit und Sport

auf dem ehemaligen Mauerstreifen; Max-Schmeling-

Halle und Mauerpark.

30


Oben: Eins der meistbesuchten Gebäude ist der Reichstag in seiner neuen, alten Funktion als Sitz des Parlaments.

2.6 Parlament und Regierung

Für die Einrichtungen und Ministerien des Bundes ist mit knapp 21 ha relativ wenig Fläche umgenutzt worden (siehe Tabelle 15). Allerdings befindet sich auch 11 Jahre nach dem Regierungsumzug mehr als die Hälfte der Mitarbeiter noch in Bonner Dienstsitzen.

Die meisten Neubauten entstanden in der alten Berliner Mitte zwischen Spreebogen und Alexanderplatz. Besonders prägnant ist das „Band des Bundes“ mit dem Kanzleramt und den Bundestagsbauten gegenüber dem Reichstagsgebäude an der Spree.

Unten rechts: „Das Band des Bundes“ zu beiden Seiten der Spree als Symbol der Wiedervereinigung.

Unten links: Kanzleramt

31

Tabelle 15: Nutzungswandel 1991 - 2010, Parlament und Regierung Vornutzungen Stand 1990 Neue Hauptnutzung:

Parlament und RegierungVornutzung 1990:

Regierung der DDRNeue Hauptnutzung:

Wohnen 2,4 Wohnen

Gemeinbedarf 25,2 Gemeinbedarf

Dienstleistung 7,5 Dienstleistung

Gewerbe 40,6 Gewerbe

Einzelhandel 2,4 Einzelhandel

Stadtbrache 6,4


Militärische Anlagen


Bahnfläche 2,9 Bahnfläche

Gärtnerei 1,1




Saldo: - 65,1 ha


Es wurden aber auch zahlreiche bestehende Gebäude für Regierungs- und Parlamentszwecke umgebaut und wieder genutzt. Allen voran das Reichstagsgebäude mit seiner spektakulären begehbaren Kuppel, die zum Besuchermagneten und zu einem neuen Wahrzeichen für Berlin geworden ist. Im Gegenzug wurde mit 86 ha die vierfache

Fläche von ehemaligen Regierungseinrichtungen der DDR wieder für andere Zwecke umgewandelt. Diese Flächen gehörten überwiegend zum Ministerium für Staatssicherheit und liegen zu großen Teilen nicht in der Stadtmitte, sondern in Lichtenberg, Hohenschönhausen, Friedrichsfelde und Adlershof.

Unten links: Mexikanische Botschaft

Unten Mitte: Schwedische Botschaft

Unten rechts: Bundespräsidialamt

32


2.7 Verkehrs- und Bahnflächen

Von den 141 ha neuen Verkehrsflächen entfallen 38 ha auf die Wiederherstellung von Straßenabschnitten, die durch den Mauerstreifen unterbrochen waren (erfasst werden diese Verkehrsflächen nur, soweit sie die Mindestgrößen des Flächenmonitorings erreichen).

Für die Verlängerung des Stadtrings (BAB 100) und die Stadtautobahn zum Flughafen Schönefeld (BAB 113) wurden überwiegend Freiräume genutzt sowie der Grenzstreifen östlich des Teltowkanals, der vor 1961 unbebaut war. In sensiblen Teilstücken wie dem Wohngebiet Wederstraße in Neukölln und den Rudower Feldern wurde durch Tunnellösungen die größtmögliche Verträglichkeit mit der Umgebung gesucht.

Weitere größere Straßenneubaumaßnahmen waren Teile der „Tangentialverbindung Ost“ (TVO), die Erschließungsstraßen im Regierungsviertel, im Umfeld der neuen Bahnhöfe Hauptbahnhof und Südkreuz sowie im Bereich Adlershof. Gewerbeareale u. a. in Staaken, Wilhelmsruh und im Umfeld des Nordbahnhofes erhielten neue Zufahrten.

Eine Besonderheit war der Neubau der Schleuse Charlottenburg einschließlich Spree-Begradigung, wofür rund 4 ha Kleingartenfläche in Anspruch genommen werden musste (siehe Tabelle 16).

Oben: Die Jahrzehnte gesperrte Oberbaumbrücke ist zu einer der wichtigsten Verbindungen über die Spree geworden.

Unten rechts: Landschaftsverträglicher Autobahnbau A 113 von der Citiy zum neuen Flughafen „Willy Brandt“.

Unten links: Reges Treiben im neuen Hauptbahnhof.

33


Tabelle 16: Nutzungswandel 1991 - 2010, Verkehrs- und Bahnflächen Vornutzungen Stand 1990 Neue Hauptnutzung:

Verkehr Vornutzung 1990:

Verkehrs- und Bahnflächen Neue Hauptnutzung:

Wohnen 4,6 16,0 Wohnen

Gemeinbedarf 3,9 17,7 Gemeinbedarf




Stadtbrache 8,3




Bahnfläche 5,0 5,0 Verkehrsfläche

Regierung 2,9 Parlament und Regierung

Gärtnerei

Grün- und Freifläche im Siedlungsraum 4,8 43,5 Grün- u. Freifläche im Siedlungsraum



Saldo: - 13,7 ha

Der weitaus größte Teil der 155 ha Verkehrsflächen, die nach der Wende umgenutzt wurden, entfällt auf ehemalige Bahnanlagen (119 ha). Im Westteil der Stadt waren nach der Aufgabe der großen Kopfbahnhöfe (Potsdamer, Anhalter, Lehrter Bahnhof ) deren großflächige Vorfelder funktionslos geworden. Sie wurden, so wie auch viele Güterbahnhöfe, lange Zeit gewerblich zwischengenutzt. Ein stadtplanerischer Zugriff auf diese ehemaligen Bahnhofsflächen war zu Zeiten des Kalten Krieges stark erschwert, weil sich die Flächen im Eigentum der staatlichen Reichsbahn der DDR befanden.

Mehr als ein Drittel der umgenutzten ehemaligen Bahnflächen wurde zu neuen Grünanlagen, z.B. in den Bereichen des früheren Potsdamer, Anhalter und Stettiner-/ Nord-Bahnhofes.

Bei den übrigen umgenutzten Verkehrsflächen handelt es sich zumeist um überbaute Parkplätze wie beispielsweise das Alexa-Areal am Alexanderplatz oder den Walter-Benjamin-Platz nahe dem Kurfürstendamm.

Unten links: Neue Fußgängerverbindung über die Spree am Kanzleramt.

Unten rechts: Voraussetzung für die Flächenentwicklung ist der Öffentliche Nahverkehr.

34


Tabelle 17: Nutzungswandel 1991 - 2010, Technische Infrastruktur Vornutzungen Stand 1990 Neue Hauptnutzung:

Technische Infrastruktur Vornutzung 1990:

Technische Infrastruktur Neue Hauptnutzung:

Wohnen 6,9 Wohnen

Gemeinbedarf Gemeinbedarf




Stadtbrache

Grenze (Mauerstreifen)

Militärische Anlagen


Bahnfläche Verkehrsfläche

Regierung Parlament und Regierung

Gärtnerei

Grün- und Freifläche im Siedlungsraum Grün- und Freifläche im Siedlungsraum

Grün- und Freifläche im Außenbereich 2,8 46,0 Grün- und Freifläche im Außenbereich


Saldo: - 131,5 ha

2.8 Technische Infrastruktur

Neue größere Anlagen für die technische Infrastruktur, die die Erfassungsgrenzen des Flächenmonitorings erreichten, wurden seit 1990 nur in geringem Umfang geschaffen. Hingegen wurden nach 1990 umfangreiche Flächen nicht mehr benötigter technischer Infrastruktureinrichtungen

für neue Nutzungen frei, hauptsächlich infolge der Umstrukturierung teilungsbedingter Versorgungsstrukturen wie z.B. Kraftwerke im Westteil oder Kokerei-Gaswerke (siehe Tabelle 17).

Auch künftig werden aufgegebene Betriebshöfe, Kraftwerke, Umspannanlagen, Hafenanlagen, Lagerplätze der Versorgungsunternehmen oder Wasserwerke ein erhebliches Potenzial für vielfältige Nutzungen der baulichen Innenentwicklung bilden.

Unten: Effiziente Strom- und Wärmeproduktion in moderner Industriearchitektur auf altem Standort; Heizkraftwerk Mitte.

3. Neue Bedürfnisse verändern Flächenpool

Oben: Die Bewertung der Flächen am Ostkreuz hat sich gewandelt. 3. Neue Bedürfnisse verändern

den Flächenpool

Die Karte der Potenzialflächen verändert sich nicht nur durch die tatsächliche Inanspruchnahme von Flächen, sondern auch dadurch, dass im Laufe der Zeit manche Flächen neu bewertet werden. Sie können z.B. ganz oder teilweise einer anderen Nutzungsart zugeordnet werden, also beispielsweise nicht mehr für Gewerbe, sondern stattdessen für Wohnen vorgesehen werden. Sie können auch aus dem Flächenpotenzial herausgenommen werden oder als neue Flächen hinzukommen.

Diese Veränderungen werden im Folgenden dargestellt. Danach hatten die im Jahr 1990 ursprünglich im Flächenmonitoring erfassten Flächen nach der Bewertung im Jahr 2000 eine Gesamtgröße von 8.993 ha. Aus der Sicht des Jahres 2010 haben sich diese Flächen im Vergleich zum Jahr 2000 um 218 ha (2,4 %) verringert und betragen nur noch 8.776 ha. Hinter diesem zahlenmäßig leichten Rückgang verbergen sich allerdings z. T. erhebliche Verschiebungen in der Zusammensetzung der unterschiedlichen

Potenzialflächen (siehe Grafik 18 , Tabelle 19). Quellen der Fortschreibung sind: • DerFlächennutzungsplan(FNP):Erwird

seit seiner Aufstellung Mitte 1994 durch Änderungsverfahren aktualisiert. Gravierend wirkten sich die Reduzierung von Wohnflächen und die Erweiterung von gewerblichen Bauflächen im Nordostraum zu Beginn der 2000er Jahre aus.

Unten: Zwischennutzung des Tempelhofer Feldes nach Aufgabe des Flughafens.

35


Grafik 18: Veränderung der Potenzialflächenkulisse durch Zuordnungsänderungen, Stand 2010 bzw.

ha

0

0

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2000

Wohnen Gemeinbedarf Dienstleistung Einzelhandel Gewerbe Tech. Infrastr., Parlament u. Mischbau- Konzepträume Grün, Wald, Verkehr Regierung fläche Freiraum

■ Stand 2010 ■ Stand 2000

• Bebauungspläne:Siewerdenzumeist durch die Berliner Bezirke realisierungsnah aufgestellt. Die hier vorgenommenen grundstücksgenauen Nutzungszuweisun- gen führen häufig zu einer Modifikation der Darstellung im Flächenmonitoring. • FachpläneundPlanungskonzepteder Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. • InformationenzurtatsächlichenEntwick-

lung aus Abfragen bei den Berliner Bezirken, aus Presseberichten und örtlichen Begehungen.

Unten: In der Eldenaer Straße wurden die Nutzungsdichten des Wohnungsneubaus der geänderten Nachfrage angepasst.

36

Tabelle 19: Veränderung der Potenzialflächenkulisse durch Zuordnungsänderungen1, Stand 2010 bzw. 2000 Nutzungsart Stand Veränderung 2000 - 2010

2010 2000 absolut in %

Wohnen Fläche (ha)

Anzahl WE 2

davon in EFH 3

2.686 3.198 - 512 - 16,0 %

137.900 198.700 - 60.800 - 30,6 %

39.300 40.900 - 1.600 - 3,9 %

Gewerbe Fläche (ha) 1.597 1.135 + 462 + 40,7 %

großflächiger Einzelhandel Fläche (ha) 412 196 + 216 + 110,1 %

Dienstleistung/ Büro Fläche (ha) 431 582 - 151 - 25,9 %

Mischbaufläche, Nutzung offen Fläche (ha) 285 225 + 60 + 26,5 %

sonstige bauliche Nutzungen Fläche (ha) 654 587 + 67 + 11,4 %

Konzeptraum, Planung erforderlich Fläche (ha) 245 1.266 - 1.021 - 80,7 %

Grün, Freiraum Fläche (ha) 2.467 1.805 + 662 + 36,7 %

Summe Fläche (ha) 8.776 8.993 - 217 - 2,4 %

2 WE = Wohneinheit(en) 3 EFH = WE in Wohngebäuden mit 1 oder 2 Wohnungen (Ein- und Zweifamilienhaus)

1 Verursacht durch veränderte Flächenbewertungen, Nutzungszuordnungen, Potenzialflächenrücknahmen und -zuwächse. Die Tabelle zeigt nicht die tatsächliche Flächeninanspruchnahme, die in Tabelle 3 wiedergegeben wird.


3.1 Flächen für den Wohnungsbau: Marktanpassung

Mit dem Paradigmenwechsel im Wohnungsbau zum Ende der 1990er Jahre (siehe Kapitel 2.1) wurden zahlreiche Wohnungsbauplanungen auf Stadterweiterungs- und Umnutzungsflächen bis auf weiteres nicht mehr benötigt. Parallel dazu veränderte sich die Nachfrage, sowohl nach städtischen, als auch nach mehr einfamilienhausgeprägten Wohnformen. Das führte zu Umplanungen bereits erschlossener Flächen, um dort eine Bebauung zu ermöglichen, die den geänderten Nutzerwünschen besser entsprach. Beispielsweise wurden in den beiden Wasserstadtprojekten Spandau und Rummelsburger Bucht sehr viel stärker einfamilienhausgeprägte Strukturen ermöglicht.

Vor allem im Berliner Nordosten wurden größere Wohnungsbauflächen reduziert, die für Stadterweiterungen vorgesehen waren, was sich auch in entsprechenden Flächennutzungsplan-Änderungen niedergeschlagen hat. Aufgegeben wurden nach 2000 beispielsweise umfangreiche Wohnungsbauplanungen auf früheren Gewerbe

flächen in den Bereichen Landsberger Allee / Rhinstraße (Lichtenberg) und „Dahmestadt“ (Köpenick). Als Reaktion auf die Abwanderung einkommensstarker Familien ins Um-land wurden zahlreiche kleinere Flächen für den Einfamilienhausbau planerisch entwickelt und neu in die Datenbank aufgenommen.

Unten: Familien wünschen sich Einfamilienhäuser in der Stadt; Biesdorf-Süd.

37


Oben: Neue Nutzungswünsche verändern die Wohnungsbauplanung, z.B. an der Rummelsburger Bucht.

Mit Blick auf den veränderten Bedarf wurden auch die Datenquellen des Flächenmonitorings aus den 1990er Jahren, z.B. der Stadtentwicklungsplan Wohnen, kritisch überprüft. So wurden beispielsweise einige als Kleingärten eingestufte Flächen aus der Datenbank der „umzunutzenden“ Potentialflächen gelöscht, weil hier in Wirklichkeit längst dauerhaft gewohnt wurde.

Bemerkenswert war, dass nach dem Jahr 2000 häufig Flächen, die eigentlich für den Wohnungsbau vorgesehen waren, teilweise oder vollständig mit Einzelhandelsbetrieben zur Nahversorgung besetzt wurden.

Als Folge dieser vielfältigen Flächenreduzierungen und Umplanungen nahm das Flächenpotenzial für Wohnungsbau zwischen 2000 und 2010 deutlich ab. Wurden im Jahr 2000 noch 3.198 ha Potenzialflächen ausgewiesen, sank der Wert 2010 um 16 % auf 2.686 ha. Noch deutlicher als bei den Flächen war der Rückgang bei den geplanten Wohnungszahlen: Die Gesamtkapazität des Jahres 2000 betrug rd. 199.000 geplante Wohnungen. 2010 sank der Wert um 30,6 % auf rd. 138.000. Betroffen von diesem Rückgang war hauptsächlich der Geschosswohnungsbau, denn die Zahl der in Einfamilienhäusern geplanten Wohnungen ging nur geringfügig von rd. 41.000 auf rd. 39.000 zurück.

Unten: Unterschiedliche Wohnformen in der Rummelsburger Bucht.

38


Oben: Metamorphose eines alten Industriestandortes; Oberbaum-City. 3.2 Gewerbliche Bauflächen:

Zuwachs durch neue Angebote

Anders als im Wohnungsbau ist das Potenzial bei den gewerblichen Bauflächen im Zeitraum 2000 - 2010 deutlich gewachsen. Wurde das Gewerbeflächenpotenzial im Jahr 2000 noch mit 1.135 ha angesetzt, stieg der Wert 2010 um 40,7 % auf 1.597 ha. Ein wesentlicher Grund dafür war, dass im Rahmen der FNP-Überarbeitung im Nordost-Raum auf einer Stadterweiterungsfläche anstelle einer ehemals geplanten Wohnnutzung eine zusammenhängende Gewerbefläche mit dem Ziel dargestellt wurde, auch ein solches Angebot für eine entsprechende Nachfrage vorzuhalten.

Ein anderer wichtiger Grund war, dass für mehrere große „Konzepträume“, d.h. Flächen, deren künftige Nutzung im Jahr 2000 noch unbestimmt war, konkrete Nutzungsplanungen entwickelt wurden. So ist jetzt das ehemalige Gaswerk in Mariendorf überwiegend und das Gelände des früheren Wriezener Bahnhofes in Friedrichshain teilweise gewerblich genutzt. Für große Teile des Flughafens Tegel sind gewerbliche Folgenutzungen

vorgesehen. Gedacht wird beispielsweise an Unternehmen, die zukunftsweisende Verkehrstechnik oder energieeffiziente Produkte herstellen. Auch der aufgegebene Güterbahnhof Schöneweide soll künftig gewerblich genutzt werden.

Unten: Gezielte Angebotsplanung am Flughafen Tegel.

39


Oben: Hotels wie das „nhow“ am Osthafen setzen auf spektakuläre innerstädtische Standorte.

3.3 Dienstleistungsflächen: Konzentration auf die Innenstadt

Dienstleister siedeln sich am liebsten im Zentrum an. Vor dem Hintergrund des erwarteten Entwicklungsdrucks auf die Innenstadt verfolgte der Berliner Flächennutzungsplan (FNP) 1994 nach der Wiedervereinigung deshalb zunächst das Leitbild, neuen Dienst

leistern Standorte am S-Bahn-Ring anzubieten, insbesondere an den Schnittstellen von Ring- und Radialbahnen. Mit diesen verkehrlich hervorragend erschlossenen Standorten sollte die Innenstadt entlastet und ergänzt werden. In die Datenbank des Flächenmonitorings wurden diese Bereiche, die im Flächennutzungsplan als „Mischbaufläche mit Kerngebietsqualität (M1)“ dargestellt sind, als „Dienstleistungsflächen“ aufgenommen.

Vor allem am Ostkreuz wurden diesem Leitbild folgend eine Reihe neuer Bürogebäude errichtet. Doch die weitere Entwicklung hat gezeigt, dass die planerisch vorgesehene Entlastungsfunktion durch die Standorte am S-Bahn-Ring („Ring-Standorte“) voraussichtlich auch längerfristig nicht benötigt wird, weil in der Innenstadt noch genügend Standorte und attraktive Entwicklungsmöglichkeiten für Büros und andere Dienstleistungsnutzungen zur Verfügung stehen.

Stattdessen richtete sich die Nachfrage seit 2000 an den Ring-Standorten viel mehr auf die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel mit überwiegend zentrentypischem

Unten: Dienstleistungsstandort am Schnittpunkt von Ring- und Radialbahn; Sachsendamm.

40


Sortiment. Daraus ergaben sich in der jeweils konkreten Situation veränderte Planungsziele und -konzepte.

Das Flächenmonitoring wurde dieser neuen Situation entsprechend jeweils angepasst. Bei den noch nicht konkret überplanten „M1“-Flächen des Flächennutzungsplans wurde im Flächenmonitoring das Planungs

ziel „Dienstleistung“ in „Mischbaufläche ohne Nutzungszuordnung“ geändert, um der nunmehr wieder offeneren neuen Nutzung gerecht zu werden. Das Gesamtpotenzial der Dienstleistungsflächen wurde von 582 ha (2000) um 26,2 % auf 431 ha (2010) reduziert.

Oben: Mischbauflächen entlang der Ringbahn, wie am Südkreuz, schaffen viele Optionen.

Unten links: Die Deutsche Bahn zog ins Zentrum an den Potsdamer Platz.

Unten rechts: Das „Gürteltier“, Sitz der IHK Berlin, ist ein Blickfang der City-West.

41


Oben: Einkaufen am Tempelhofer Hafen.

3.4 Großflächiger Einzelhandel: Hoher Zuwachs in allen Segmenten

Die erfassten Flächen für großflächigen Einzelhandel haben sich zwischen 2000 und 2010 von 196 ha auf 412 ha mehr als verdoppelt.

Schon im ersten Flächenbericht „Stadtentwicklung 2000“ wurde darauf hingewiesen, dass das Flächenmonitoring für diese Nutzungsart nur eine kurz- bis mittelfristige Vorausschau konkret geplanter Vorhaben enthalten kann. Die Zunahme spiegelt daher weitgehend die tatsächliche Entwicklung in der vergangenen Dekade.

3.5 Konzepträume: Reduzierung durch Nutzungsplanungen

Im vergangenen Jahrzehnt wurden für einen großen Teil der Konzepträume, also Flächen, die im Jahr 2000 hinsichtlich der künftigen Nutzung noch unbestimmt waren, konkrete Nutzungsplanungen entwickelt. Die wichtigsten nun überplanten Flächen sind: • dieFlughäfenTempelhofundTegel; • derBereichöstlichOstbahnhof(Wrie- zener Bahnhof, Ostgüterbahnhof, Reichsbahnausbesserungswerk-Gelände (RAW-Gelände); • dasfrühereGaswerkMariendorf; • derNordteilderehemaligenTrabrenn- bahn Karlshorst.

42

Unten: Für einstige Konzepträume wie die Trabrennbahn Karlshorst gibt es jetzt Pläne.


Oben: Der Mauerpark hat den ehemaligen Grenzstreifen zu einem beliebten Treffpunkt in der dicht bebauten Großstadt gemacht.

Auch künftig ist damit zu rechnen, dass aus der Kategorie „Konzepträume“ fortlaufend Potenzialflächen in andere Kategorien wechseln, weil sich ihre Nutzungszuordnung konkretisiert.

Neu als Konzepträume aufgenommen wurden überwiegend freiwerdende Anlagen der technischen und sozialen Infrastruktur, z.B. ein BVG-Betriebshof, das ehemalige Kraftwerk Oberhavel, ein aufgegebenes Kinderheim,dieGüterbahnhöfePankowund Wilmersdorf. Zusätzlich kamen durch Rückbaumaßnahmen in den Großsiedlungen amöstlichenStadtrandneue,kleinteilige Flächen hinzu.

Im Saldo verkleinerte sich die Fläche der Konzepträume mit noch unbestimmten Nutzungsabsichten zwischen 2000 und 2010 um über 80 % von 1.266 ha auf 245 ha.

3.6 Grün- und Freiflächen: Zunahme durch Planung und Realisierung

DieMöglichkeiten,sichinderStadtnach Feierabend oder am Wochenende im Grünen zu bewegen, sind deutlich gewachsen. Tendenz: weiter steigend. Erhebliche Flächenzuwächse brachten die Maßnahmen zur Freiraumgestaltung im Wuhletal auf Grundlage der „Ausgleichskonzeption“ des Landes Berlin oder der neue Golfplatz, der im Bereich Blankenburg anstelle einer früher geplanten Wohnbaufläche angelegt wurde. Einen großen Gewinn für die Freiraumentwicklung bringen auch umfangreiche Flächenanteile der aufgegebenen Flughäfen Tempelhof und Tegel, die künftig als gestaltete Freiräume für die Öffentlichkeit nutzbar seinwerden.ImErgebnisvergrößertesich die im Flächenmonitoring erfasste Fläche mit der Nutzungsbestimmung „Grün/Freiraum“ um rund 37 % von 1.805 ha (2000) auf 2.467 ha (2010).

Unten: Neben gestalteten neuen Parks tragen naturnahe Erholungsflächen zum Ausgleich für Baumaßnahmen bei.

43

4. Aktuelle Flächenpotenziale ab 2011

Oben: Ein Entwicklungsschwerpunkt in der Innenstadt grenzt direkt an den Hauptbahnhof.


Berlin hat 2011 im Flächenmonitoring noch nutzbare Flächen ab ca. 1 ha im Umfang von nahezu 5.000 ha für die weitere Bau- und Freiflächenentwicklung erfasst, so dass auch Investoren mit besonderen AnsiedlungswünschengeeigneteStandortefindenkönnen.

Diese Flächenpotenziale verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet.

Von den insgesamt 4.940 ha zur Verfügung stehenden Flächen entfallen mit 3.765 ha rund drei Viertel auf die bauliche Entwicklung.2.470hadavongehörenzurbaulichen Innenentwicklung und 1.295 ha zur baulichen Außenentwicklung. Neue Grünflächen im Siedlungsraum umfassen 655 ha, davon 492 ha auf den Arealen der aufgegebenen Flughäfen Tempelhof und Tegel. Im Außenbereich sollen weitere 520 ha als Grünflächen gestaltet bzw. renaturiert werden. Räumliche Schwerpunkte der Innenentwicklung sind einerseits die Areale der ehemaligen Flughäfen Tempelhof und Tegel, die sowohl für die bauliche als auch für die FreiflächenentwicklungvielfältigeMöglich-keiten bieten. Andererseits sind es die WasserstadtOberhavel,derBereichnördlich des Hauptbahnhofes („Heidestraße/Europa-City“), der Spreeraum zwischen Jannowitzbrücke und Osthafen sowie der Südostraum mit dem Schwerpunkt Adlershof und der Entwicklungsachse zwischen Innenstadt und neuem Flughafen „Willy Brandt“ in Schönefeld.Diegrößtenzusammenhängen

Unten: Wohnpotenzial imGrünen;Wasserstadt Spandau.

44

Grafik 20: Flächenpotenziale ab 2011 nach Planungszielen

6 % Bebauung von Freiraum-Inseln im Siedlungsraum

4 % Umstrukturierung von Bauflächen, Nutzun unverändert

2 % Wiederbebauung von Stadtbrache

Summe: 4.941 ha

38 % Nutzungsänderung auf Siedlungsfläche

Außenentwicklung (Erweiterung des Siedlungsraumes) 26 %

Neues Stadtgrün auf früherer Siedlungsfläche 13 %

Neue Grünanlagen auf unbebauten Flächen 8 %

Renaturierung ehem. Militär- und Grenzflächen 3 %


den Flächenreserven der Außenentwicklung liegen im Nordosten des Stadtgebietes und sind zumeist für längerfristige Entwicklungen vorgesehen.

Für die bauliche Innenentwicklung wurden im Durchschnitt der Dekade 2001 - 2010 jährlich knapp 110 ha in Anspruch genommen. Unterstellt, dass dieser Trend sich fortsetzt, würde das Flächenangebot allein für die bauliche Innenentwicklung rein rechnerisch für die nächsten 25 Jahre ausreichen. Nach aller Erfahrung ist aber davon auszugehen, dass sich das Angebot an Innenentwicklungsflächen wie bisher auch künftig immer wieder ergänzen wird. Vor allem durch die weitere Aufgabe von Anlagen der sozialen und technischen Infrastruktur sowie von Nutzungen auf Gewerbeflächen und durch die Entlassung weiterer Bahnflächen aus der Planfeststellung.

In der baulichen Außenentwicklung wurden in der zurückliegenden Dekade jährlich nur 11,5 ha in Anspruch genommen. Daraus resultiert eine rechnerische Flächenreserve für die nächsten 112 Jahre (siehe Grafiken 20 und 21, Tabelle 22 und Karte D).

Unten: Raum für innovativeTechnologie;Wissenschaftspark in Adlershof.

45


Grafik 21: Flächenpotenziale ab 2011 nach geplanter Hauptnutzung

1.500

1.000

500

0

Wohnen Gemeinbedarf Dienstleistung Techn. Infra- Gewerbe struktur, Verkehr

Baufläche ohne Sonstige bauliche Grün, Wald, konkretisierte Nutzungen Freiraum (einschl. Nutzungszuord- Renaturierung) nung

■ Außenentwicklung ■ Innenentwicklung

4.1 Aktuelle Flächenpotenziale ab 2011 nach Planungszielen

DengrößtenAnteilandenaktuellen Flächenpotenzialen (Stand 2011) hat mit knapp 1.600 ha der Wohnungsbau (siehe Grafik 21 und Karte E). Die Flächen finden sich in sehr unterschiedlichen Lagen und GrößenüberdiegesamteStadtverteilt.

Knapp zwei Drittel davon (972 ha) sind Standorte der Innenentwicklung. Diese Flächen sind in gut funktionierende städtebauliche Strukturen eingebunden und bieten Möglichkeitenfürsehrunterschiedliche Ansprüche. Die übrigen für Wohnungsneubau vorgesehenen Flächen gehen über die Innenentwicklung hinaus und dienen vorwiegend als längerfristige Potenziale. Dazu zählen z.B. die zum Teil auf ehemaligen Rieselfeldern liegenden vergleichsweise großen Vorhalteflächen im Nordosten.

DenzweithöchstenAnteil,derfürbauliche Nutzungen vorgesehen ist, nehmen mit rund 1.160 ha Flächen für künftiges neues Gewerbe ein. Einen besonderen Schwerpunkt bilden dabei Flächen an der Autobahn A 113 in der Entwicklungsachse zwischen dem neuen Flughafen „Willy Brandt“ und der Innenstadt – ausgehend vom „Business Park Berlin“ in unmittelbarer Nähe zum neuen Flughafen, über den „Wissenschaftspark Adlershof“, die Flächen am „Britzer Verbindungskanal“ in Späthsfelde bis hin zu Teilflächen auf dem Areal des ehemaligen „Flughafens Tempelhof“. Weitere große Potenziale sind der „Forschungs- und Industriepark

46

Unten: Potenzial für Wohnungsbau am Wasser in Grünau.

Tabelle 22: Flächenpotenziale ab 2011 insgesamt und realisierungsnah nach Hauptnutzungen und Planungszielen Neue Hauptnutzung Planungsziel Flächenpotenzial in ha

ab 2011 insgesamtFlächenpotenzial in ha

darunter realisierungsnah(vorrauss. bis 2015)

Wohnen Innenentw./ Außenentw.

insgesamt

972/625

1.598

340/32

372Gemeinbedarf Innenentw./ Außenentw.

insgesamt

88/24

112

37/24

61Dienstleistung Innenentw./ Außenentw.

insgesamt

181/-

181

56/

56Technische Infrastruktur, Verkehr Innenentw./ Außenentw.

insgesamt

79/35

114

22/2

24 Gewerbe Innenentw./ Außenentw.

insgesamt

646/511

1.157

164/47

211Baufläche ohne konkretisierte Nutzungszuordnung Innenentw./ Außenentw.

insgesamt

425/99

524

10/

10Sonstige bauliche Nutzungen Innenentw./ Außenentw.

insgesamt

79/-

79

78/

78Summe bauliche Nutzungen Innenentw./ Außenentw.

insgesamt

2.470/1.295

3.765

701/104

805Grün, Wald, Freiraum (einschl. Renaturierung) Innenentw./ Außenentw.

insgesamt

655/520

1.176

97/173

270

Flächenpotenziale insg. Innenentw./ Außenentw.

insgesamt

3.125/1.815

4.941

797/277

1.074


Zukunftstechnologien“ auf dem ehemaligen Flughafen Tegel, der „Siemens-Techno-Park“ in Siemensstadt, der „Clean Tech Business Park“ in Marzahn und der Vorsorgestandort Buchholz-Nord,derfüreinemöglichegroßflächige Gewerbeansiedlung vorgehalten wird. Für Dienstleistungsnutzungen gibt es Potenzialflächen von 181 ha, ausnahmslos im Bereich der Innenentwicklung. Ohne kon

krete Nutzungszuordnung stehen weitere 524 ha zur Verfügung.

Für die Entwicklung von Grünflächen, Wald und Freiraum ist mit 1.176 ha nahezu ein Viertel aller Potenzialflächen vorgesehen. Besondere Bedeutung haben bei dieser Entwicklung die beiden ehemaligen Flughafenareale Tempelhof und Tegel.

Unten links: Große Potenziale zwischen Ostbahnhof und Spree.

Unten Mitte: Der Siemens-Techno-Park in Siemensstadt bietet freie Flächen für Unternehmer.

Unten rechts: Viel Platz für Familien in der Landstadt Gatow auf dem ehemaligen Fliegerhorst-Gelände.

47


Oben: Das ehemalige Flughafengelände in Tempelhof hat Potenzial für unterschiedliche Nutzungen.

Unten: Eine Vielzahl von Entfaltungsmöglichkeiten haben Unternehmer in Oberschöneweide.

4.2 Flächenpotenziale der Innenentwicklung ab 2011 nach Vornutzungen

Aufgegebene Gewerbeflächen (545 ha) bildendasgrößtePotenzialfürUmnutzungen bzw. interne Umstrukturierungen bei den Innenentwicklungsflächen (siehe Grafik 23).

An zweiter Stelle folgt das noch immer ungenutzte Erbe von Teilung und Vier-Mächte-Status in Berlin: 296 ha ehemalige Kasernen und weitere militärische Anlagen, 79 ha nichtmehrbenötigteRegierungseinrichtungen der ehemaligen DDR (insbesondere des Ministeriums für Staatssicherheit) sowie 40 ha innerstädtischer Mauerstreifen, die noch auf ihre Folgenutzung warten.

NichtmehrbenötigteFlächenfürsoziale und technische Infrastruktur umfassen zusammen 382 ha. 250 ha Bahnflächen könnenneugenutztwerden,weitereVerkehrsflächen machen 33 ha aus.

NeueBauflächenkönnenaufdenArealen der Flughäfen Tempelhof und Tegel nach derzeitigem Planungsstand im Umfang

von mindestens 232 ha entstehen. Die für bauliche Nutzungen vorgesehenen heutigen Kleingartenflächen umfassen insgesamt 171haundsindzumgrößtenTeilalslang-fristige Reserve eingestuft.

Gärtnereien, die weitgehend mit Gewächshäusern überbaut sind, stellen mit 166 ha ein klassisches Umnutzungspotenzial insbesondere für den Einfamilienhausbau dar. Nach den bisherigen Erfahrungen ist damit zu rechnen, dass auf absehbare Zeit weitere Potenzialflächen aus dieser Vornutzung hinzukommen.

Unbebaute innerstädtische Freiraum-Inseln, deren Überbauung vorgesehen ist, bestehen nur noch im Umfang von 108 ha. Auch die meisten der 1990 vorhandenen Stadtbrachen sind mittlerweile neu genutzt. Es verbleibteineRestgrößevon41ha.

48

Grafik 23: Vornutzungen der Flächenpotenziale für bauliche Nutzungen der Innenentwicklung ab 2011

12 % Militärische Anlagen

2 % Grenzstreifen

5 % Technische Infrastruktur

11 % Bahn und sonst. Verkehrsflächen

Summe: 2.470 ha

9 % Flughäfen

22 % Gewerbe

Regierungseinrichtungen 3 %

Gemeinbedarf 11 %

Misch- und sonst. Bauflächen 5 %

Gärtnereien 7 %

Kleingärten 7 %

Grün- und landw. Flächen 2 %

Stadtbrache 2 %

Gewerbe 22 %


4.3 Das „30-ha-Ziel“ in Berlin

Die Bundesregierung hat im Jahr 2002 das sogenannte „30-ha-Ziel“ in die Nationale Nachhaltigkeitsstrategie aufgenommen. Das bedeutet, den bundesweiten Flächenverbrauch für Siedlungs- und Verkehrszwecke bis zum Jahr 2020 auf 30 ha pro Tag zu reduzieren. Derzeit liegt der Wert bei ca. 100 ha pro Tag.

Unter „Flächenverbrauch“ versteht man die Umwandlung von bisher vor allem landwirtschaftlich genutzten, aber auch naturbelassenen Flächen in Siedlungs- und Verkehrsflächen. Flächenverbrauch ist damit einerseits Verlust von landwirtschaftlicher Nutzfläche und natürlichen Lebensräumen und andererseits Ausdehnung der „Siedlungs- und Verkehrsfläche“.

Unter Flächenverbrauch fällt deshalb nicht die Umnutzung oder Wiedernutzung vormals bereits genutzter und brachgefallener Flächen. In die 30-ha-Rechnung ist also nur die Inanspruchnahme von Flächen einzubeziehen, die bisher landwirtschaftlich genutzt oder naturbelassen waren.

Weil nach der amtlichen Flächenstatistik zurSiedlungsflächeauchFriedhöfe,Grün-anlagen und Gartenland innerhalb der Ortslage zählen, ist der Begriff des „Flächenverbrauchs“ der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie weitgehend deckungsgleich mit dem Planungsziel „Erweiterung“ des Berliner Flächenmonitorings.

Unten: Vorbild für Umnut-zung von technischer Infrastruktur;Radialsystem.

49


60

Grafik 24: Mittlere jährliche Siedlungsflächen-Erweiterung 1991 - 2010 in ha

40

20

0

1991 - 1995 1996 - 2000 2001 - 2005 2006 - 2010 1991 - 2010

Unten: Kein Flächenverbrauch durch Umnutzung auf dem Borsiggelände.

Die Kommission Bodenschutz beim Umweltbundesamt (KBU) hat in ihren Empfehlungen (Dessau 2009) einen Vorschlag zur Verteilung des 30-ha-Zieles auf die einzelnen Bundesländer ausgearbeitet. Danach gilt es in Berlin, den täglichen Flächenverbrauch unter 0,85 ha zu halten. Das entspricht einem Anteil von 2,83 % des gesamtdeutschen 30-ha-Ziels. Damit wurde ein Mittelweg ge- wählt,dennnachderBevölkerungszahlhat Berlin einen Anteil an Deutschland von 4,23%,nachderFlächengrößesindes0,25%.

Bei den Vorgaben für den Flächenverbrauch in Berlin ergibt sich - auf volle Jahre hoch-gerechnet-jenachBezugsgrößeeinegroße Schwankungsbreite: • nachFlächengröße(AnteilBerlinsam Bund: 0,25 %): 27,4 ha pro Jahr, • gemäßVorschlagKBU(AnteilBerlins am Bund: 2,83 %): 310 ha pro Jahr, • nachBevölkerungszahl(AnteilBerlins am Bund: 4,23 %): 463 ha pro Jahr.

Die tatsächliche Siedlungserweiterung in Berlin hat das 30-ha-Ziel der BundesregierungalsZielgrößefürdasJahr2020schon seit langem unterschritten. Für den Gesamt

zeitraum 1991 - 2010 bleibt der Flächenverbrauch sogar deutlich unter dem niedrigsten der drei oben genannten Werte (siehe Grafik 24). Selbst während der Boomphase im Wohnungsbau, in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre, blieb der Freiflächenverbrauch weit unter dem Vorschlag des KBU. Den nach dem Vorschlag der KBU zulässigenFreiflächenverbrauchschöpfteBerlin nur zu 6,3 % aus. Allerdings empfiehlt die KBU, den gemeinsamen Planungsraum Berlin-Brandenburg auch bei der Flächeninanspruchnahme gemeinsam zu betrachten. Methodisch sauber kann sich ein Flächenmonitoring für das Bundesland Berlin jedoch nur auf seine eigene Landesfläche beziehen.

50


Oben: Selbst rund ums Rote Rathaus ist noch Platz für neue Nutzungen. 4.4 Ausblick

Berlin verfügt auch für die kommenden Jahrzehnte noch über ein breit gefächertes Angebot an Flächenpotenzialen für die unterschiedlichsten Nutzungen. Vor allem für Wohnen mit ca. 1.600 ha, Gewerbe mit rund 1.160 ha und für neue Frei- und Erholungsflächen mit rund 1.175 ha stehen noch Potenziale in erheblichem Umfang zur Verfügung. Ein Großteil dieser Flächen ist hervorragend in die bestehenden städtebaulichen Strukturen eingebunden und bietet alle Vorteile einer Lage in der Metropole Berlin.

Mit dem umfangreichen Potenzialflächenangebot, das sich in hohem Maß aus der Innenentwicklung, aus Umstrukturierungen und Nachnutzungen speist, kann Berlin auch weiterhin die Flächenansprüche der wachsenden Metropole decken und gleichzeitig einen wesentlichen Beitrag zur Innenentwicklung und zu einer sparsamen Flächenneuinanspruchnahme im Sinn des bundesweiten 30-ha-Ziels leisten.

Unten links: Lebendiges Stadtquartier statt Autos am Molkenmarkt.

Unten rechts: TU-Campus Spreebogen hat noch Platz für neue Projekte.

51

5. Anhang

5. Anhang

5.1 Systematik des Berliner Flächenmonitorings

Basis des Flächenmonitorings ist die reale Flächennutzung im Vereinigungsjahr 1990.

Gegenstand des Flächenmonitorings sind Flächen, auf denen nach 1990 Änderungen der Nutzungsart, grundlegende Umstrukturierungen oder planmäßige Nutzungsintensivierungen bereits erfolgt oder künftig vorgesehen sind.

Mindestgrößen / -potenziale: Erfasst werden Flächen ab 1 ha Größe. Kleinere Flächen können erfasst werden, wenn sie in räumlich-funktionalem Zusammenhang mit benachbarten Flächen stehen oder mindestens folgende Potenziale aufweisen: 100 Wohneinheiten in Mehrfamilien

häusern (MFH) oder 25 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH) 10.000 m² Bruttogeschossfläche (BGF)

für Dienstleistungen 5.000 m² Einzelhandels-Verkaufsfläche

Baulücken sowie kleinteilige Nachverdichtungen auf Einzelgrundstücken sind nicht Gegenstand des Flächenmonitorings.

Merkmale des Flächenmonitorings (Sachdaten): Ort der Nutzungsänderung

Kartographische Verortung und Geo referenzierung auf Basis des Automati sierten Liegenschaftskatasters (ALK), Bezeichnung von Bereich und Vorhaben, Zuordnung zum Berliner Regionalen Bezugssystem (RBS) Zustand vor Nutzungsänderung:

Vornut zung Stand 1990

52

Zustand nach Nutzungsänderung: geplante / realisierte neue Nutzungsart (Hauptnutzung, weitere Nutzungen) Ziel der Nutzungsänderung: Planungsziel

der Innen- / Außenentwicklung (s. unten) Umfang der Nutzungsänderung: Flächen

größe, quantifizierbare Nutzungspo tentiale (WE, BGF, Verkaufsfläche) Zeit der Nutzungsänderung: Jahr der

erfolgten / geplanten Realisierung Rahmenbedingungen der Nutzungsän

derung: Vorbereitende und verbindliche Bauleitplanung, besonderes Städtebau recht, Akteure, Zuordnung zu übergeord neten Programmen und Zielkonzepten

Planungsziele der Innenentwicklung: Auffüllung: Bebauung von Freiraum-

Inseln im Siedlungsraum (max. 10 ha Größe) Bestandsergänzung: Planmäßige Nach

verdichtung / Nutzungs-Intensivierung Neues Stadtgrün: Grünfläche auf früherer

Baufläche oder Stadtbrache Umbau: Strukturwandel bei gleich blei

bender Nutzung (z.B. neue Erschließung) Umnutzung: Änderung der Nutzungsart

bei baulichen Nutzungen Wiederaufbau: neue bauliche Nutzung

nach Kriegszerstörung / Grenz-Abriss

Planungsziele der Außenentwicklung: Freiraumgestaltung: neue Grünanlage

im Außenbereich Stadterweiterung: erstmalige Bebauung

von Freiraum im Außenbereich Renaturierung: Wiederherstellung von

Außenbereichsnutzungen (z.B. Wald) auf Konversionsflächen

5. Anhang

5.2 Nutzungsarten

Die im Flächenmonitoring definierten Nutzungsarten orientieren sich an § 5 Baugesetzbuch (BauGB) bzw. der Baunutzungsverordnung (BauNVO), modifizieren diese jedoch teilweise, um die spezifische Fragestellung des Flächenmonitorings und die örtliche Situation in Berlin angemessen zu berücksichtigen.

(N) = nur verwendet für neue Hauptnutzungen (V) = nur verwendet für Vornutzungen Stand 1990

Bahn (V): 1990 planfestgestellte Bahnflächen, im Westteil der Stadt häufig gewerblich zwischengenutzt

Flugfeld (V): Freiraum-Bereiche der Flughäfen Tempelhof und Tegel Flughafen (V): Bebaute/versiegelte Bereiche der Flughäfen Tempelhof und Tegel Dienstleistung: Private Dienstleistungen wie Büros oder Hotels Einzelhandel: Wird differenziert erfasst nach Standort und Sortimentsstruktur Gärtnerei (V): Durch Gewächshäuser geprägte Gartenbaubetriebe,

landwirtschaftliche Betriebsanlagen Gemeinbedarf: Öffentliche Einrichtungen und Anlagen, soweit nicht den Nutzungsarten

„Technische Infrastruktur“ oder „Parlament und Regierung“ zuzuordnen Gewerbe: Gewerbliche Baufläche Grenze (V): Grenzanlagen, Mauerstreifen Grünfläche: Öffentliche Grün- und Parkanlage Kleingärten (V): Einschließlich Grabeland mit Kleingarten-Charakter Konzeptraum (N): Bereich mit Planungserfordernis oder Bereich konzeptioneller

Planungsüberlegungen, noch ohne quantifizierbare und verortbare Nutzungszuordnungen

Landwirtschaft (V): Landwirtschaftliche Nutz- und Brachfläche, einschl. Gärtnereien mit Freilandcharakter

Militär (V): Militärische Anlagen mit baulicher Prägung (Hauptquartiere der Alliierten, Kasernen und zugehörige Einrichtungen)

Militär außen (V): Militärische Anlagen im Außenbereich (Truppenübungsplätze, Schießanlagen, Munitionsdepots)

Mischnutzung: Flächen gemischter Nutzung, ohne Kerngebiete Parlament und Regierung (N): Flächen für die Bundesorgane und Bundesministerien Regierung (V): Nicht weitergenutzte Regierungseinrichtungen der ehem. DDR

einschl. zugehöriger Anlagen (Werkstätten, Stasi-Gefängnis) Stadtbrache (V): Ehemals bebaute Fläche, zumeist nach Kriegszerstörung abgeräumt

oder ruinös Technische Infrastruktur: Anlagen der Ver- und Entsorgung, Stadttechnik, Betriebshöfe Verkehr: Flächen für den ruhenden und fließenden Verkehr; in größeren

Neubaugebieten auch innere Erschließung Wohnen: Wohnbaufläche

53

5. Anhang

5.3 Verzeichnis der Grafiken und Tabellen

Seite 01 Flächenpotenzial für bauliche Nutzungen in Berlin

Realisierung 1991 bis 2010 und Potenzial ab 2011 11 02 Realisierung der Planungsziele 1991 - 2010 13 03 Flächeninanspruchnahme 1991 - 2010 nach Planungszielen in vier

Zeitschichten 14 04 Inanspruchnahme von Bauflächen 1991 - 2010 nach Nutzungsarten 16 05 Wohnungsbau in Berlin seit 1993 18 06 Wohnungsbau 1993 - 2010 innerhalb und außerhalb von

Potenzialflächen 19 07 Planungsziele / Vornutzungen der 1991 - 2010 realisierten

Wohnbauflächen 20 08 Inanspruchnahme von Wohnbauflächen 1991 - 2010,

Innen- /Außenentwicklung 21 09 Nutzungswandel 1991 - 2010, Gewerbeflächen 22 10 Inanspruchnahme von Gewerbeflächen 1991 - 2010,

Innen- /Außenentwicklung 23 11 Inanspruchnahme von Flächen für großflächigen

Einzelhandel 1991 - 2010, Innen- /Außenentwicklung 24 12 Flächenverbrauch für großflächigen Einzelhandel 1991 - 2010 25 13 Nutzungswandel 1991 - 2010, Dienstleistungsflächen 27 14 Nutzungswandel 1991 - 2010, Gemeinbedarfsflächen 29 15 Nutzungswandel 1991 - 2010, Parlament und Regierung 31 16 Nutzungswandel 1991 - 2010, Verkehrs- und Bahnflächen 33 17 Nutzungswandel 1991 - 2010, Technische Infrastruktur 34 18 Veränderung der Potenzialflächenkulisse durch

Zuordnungsänderungen, Stand 2010 bzw. 2000 36 19 Veränderung der Potenzialflächenkulisse durch

Zuordnungsänderungen, Stand 2010 bzw. 2000 37 20 Flächenpotenziale ab 2011 nach Planungszielen 45 21 Flächenpotenziale ab 2011 nach geplanter Hauptnutzung 46 22 Flächenpotenziale ab 2011 insgesamt und realisierungsnah

nach Hauptnutzungen und Planungszielen 47 23 Vornutzungen der Flächenpotenziale für bauliche Nutzungen

der Innenentwicklung ab 2011 49 24 Mittlere jährliche Siedlungsflächen-Erweiterung 1991 - 2010 in ha 50

5.4 Verzeichnis der Karten

Karte A Realisierung der Planungsziele 1991 - 2010 Karte B Realisierung baulicher Nutzungen 1991 - 2010 Karte C Großflächiger Einzelhandel, Realisierung 1991 - 2010 Karte D Flächenpotenziale ab 2011 Karte E Potenzialflächen Wohnen ab 2011

54

5. Anhang

5.5 Bildnachweis

Andreas Muhs 8, 11, 12, 13, 14, 15 (oben), 16 (unten rechts), 17, 19, 20, 21, 22 (unten rechts), 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 (unten links), 30, 31, 32 (oben, unten links), 33, 34, 35 (oben), 37, 38 (oben, unten links), 39 (oben), 40, 41 (oben, unten links), 42 (oben), 50, 51 (unten links)

Dirk Laubner 16 (unten links), 17 (unten links), 18 (unten links), 22 (unten links), 32 (unten rechts), 36 (unten), 38 (oben), 39 (unten), 42 (unten), 45 (unten) 44, 47 (unten links, unten Mitte, unten rechts), 48, 51 (oben, unten rechts)

Jeannine Schleußer 15 (unten links), 35 (unten), 43 (unten)

FTB-Werbefotografie 9 (oben), 29 (unten rechts), 41 (unten rechts)

Gisela Schumann 15 (unten rechts)

Ina Dorendorf Titelfoto, 49

Reinhard Schubert 43 (oben)

55

Flächenmonitoring

Karte A: Realisierung der Planungsziele 1991 - 2010

Innenentwicklung

■Nutzungsänderung auf Siedlungsfläche ■Wiederbebauung von Stadtbrache ■Umstrukturierung von Baufläche, Nutzung unverändert ■Bebauung von Freirauminseln im Siedlungsraum ■Neues Stadtgrün auf früherer Siedlungsfläche Bestandsentwicklung

Außenentwicklung

■Außenentwicklung (Erweiterung des Siedlungsraumes) ■Neue Grünanlagen auf unbebauten Flächen ■Renaturierung ehemailger Militär- und Grenzflächen

■Fläche Innere Stadt ■Besiedelte Flächen ■Bahnflächen ■Hauptstraßen ■Gewässer

Daten- und Planungsstand: 09/2011 Bearbeitung: I A 16, 12/2011

Flächenmonitoring

Karte B: Realisierung baulicher Nutzung 1991 - 2010

■Wohnen ■Gemeinbedarf ■Dienstleistungen ■Parlament und Regierung ■Großflächiger Einzelhandel ■Gewerbe ■Verkehr, Technische Infrastruktur

■Fläche Innere Stadt ■Besiedelte Fläche ■Bahnflächen ■Hauptstraßen ■Gewässer


Flächenmonitoring

Karte C: Großflächer Einzelhandel Realisierung 1991 - 2010

■Sortiment zentrenrelevant, Standort integriert ■Sortiment zentrenrelevant, Standort außerhalb Zentrum ■Sortiment nicht zentrenrelevant, Standort außerhalb Zentrum

Nahversorgung Einzelhandelsverkaufsfläche in m2

50.000 30.000 10.000



Flächenmonitoring

Karte D: Flächenpotenziale ab 2011

Wohnen ■Innenentwicklung ■Außenentwicklung

Dienstleistung ■Innenentwicklung

Gewerbe ■Innenentwicklung ■Außenentwicklung

Sonstige bauliche Nutzung ■Innenentwicklung ■Außenentwicklung

Grün ■Innenentwicklung ■Außenentwicklung



Flächenmonitoring

Karte E: Potenzialflächen Wohnen ab 2011

■Hauptnutzung Wohnen überwiegend MFH ■Hauptnutzung Wohnen, überwiegend EFH ■Hauptnutzung Dienstleistung/Büro

mit Anteil Wohnen



Flächenentwicklung in Berlin 1991 - 2010 - 2030ImpressumInhaltVorwortEinführung1. Zusammenfassung2. Flächeninanspruchnahme 1991-20102.1 Flächen für den Wohnungsbau2.2 Gewerbliche Bauflächen2.3 Großflächiger Einzelhandel2.4 Dienstleistungen2.5 Gemeindebedarf2.6 Parlament und Regierung2.7 Verkehrs- und Bahnflächen2.8 Technische Infrastruktur

3. Neue Bedürfnisse verändern den Flächenpool3.1 Flächen für den Wohnungsbau: Marktanpassung3.2 Gewerbliche Bauflächen: Zuwachs durch neue Angebote3.3 Dienstleistungsflächen: Konzentration auf die Innenstadt3.4 Großflächiger Einzelhandel:Hoher Zuwachs in allen Segmenten3.5 Konzepträume: Reduzierung durch Nutzungsplanungen3.6 Grün- und Freiflächen: Zunahme durch Planung und Realisierung

4. Aktuelle Flächenpotenziale ab 20114.1 Aktuelle Flächenpotenziale ab 2011 nach Planungszielen4.2 Flächenpotenziale der Innenentwicklung ab 2011 nach Vornutzungen4.3 Das „30-ha-Ziel“ in Berlin4.4 Ausblick

5. Anhang5.1 Systematik des Berliner Flächenmonitorings5.2 Nutzungsarten5.3 Verzeichnis der Grafiken und Tabellen5.4 Verzeichnis der KartenKarte A Realisierung der Planungsziele 1991 - 2010Karte B Realisierung baulicher Nutzungen 1991 - 2010Karte C: Großflächer Einzelhandel Realisierung 1991 - 2010Karte D: Flächenpotenziale ab 2011Karte E: Potenzialflächen Wohnen ab 2011

5.5 Bildnachweis

Flächenentwicklung in Berlin€¦ · Inhalt . Vorwort 7. Einführung 8 1. Zusammenfassung 10 2....

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