Fokus April 2014

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DAS WISSEN FÜR IMMOBILIENPROFIS

Im Interview Wohnbau-Stadtrat Michael Ludwig

skizziert seine Pläne für Wien:

Großes ist für Herbst geplant.

Luft zum Arbeiten?Ob Altbau oder Neubau.

Können Immobilien glücklich

machen oder doch nur krank?

Hotelentwicklung Klare Positionierung und

klares Profi l füllen Zimmer und

den Wellness-Bereich.

www.ehl.at/marktberichte

Gute Aussichten für Bürosuchende!Die besten Büros sowie brandneue Trends erfahren Sie im aktuellen EHL-Büromarktbericht Wien.

09. Jg. / Nr. 02/2014 • April 2014

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Liebe Leser!VERÄNDERUNGEN BESTIMMEN DAS GESCHÄFTSLEBEN. Wer weiß das nicht besser als die Ak-

teure der Immobilienbranche. Nur wer sich diesen Veränderungen stellt und darauf schnell und

gezielt reagiert, bleibt auf der Siegerstraße. Die Banken waren lange Zeit verlässlicher Partner der

Immobilienwirtschaft. Doch dies hat sich geändert. Seit der Finanzkrise, die im Kern eine Vertrau-

enskrise der Banken untereinander war, scheinen die Bankmanager auf eine ihrer wichtigen Ziel-

gruppe vergessen zu haben: Ihre Kommerz-Kunden und deren Bedürfnisse. Da müssen dann Basel

III und Solvency II herhalten, um Kreditanträge anlehnen zu können, da wird aus einer Kreditklem-

me eine Nachfrageklemme. Eine positive Veränderung hat das Verhalten der traditionellen Banken

jedoch bereits jetzt: Nach den Skandalen um Swap & Co hinterfragen immer mehr Unternehmen

die Finanzierungsvorschläge der eigenen Hausbank. Sie wenden sich anderen Finanzierungsfor-

men zu. In Zukunft werden wir immer häufiger Anleihen, „crowed funding“, Schuldscheinver-

schreibungen & Co von Immobilienunternehmen sehen. Mit den neuen Finanzierungsformen

werden auch neue Projektformen entstehen. Wir dürfen gespannt sein und geben mit unserem

diesmaligen Schwerpunkt einen Überblick.

APROPOS ABSCHIED UND NEUBEGINN: Im Namen des gesamten FOKUS-Teams gratulieren

wir herzlichst unserem scheidenden Herausgeber Dr. Alexander SCHEUCH zu seiner neuen Posi-

tion: Alexander Scheuch hat nach jahrelangem Engagement als Geschäftsführer und Herausgeber

die „Seite“ gewechselt und ist nunmehr bei Rustler als Geschäftsführer tätig. Dieser Neubeginn

eröffnet neue Chancen und dokumentiert die enge Verzahnung des Leitmediums mit der Branche.

ABER AUCH WIR DÜRFEN EINEN NEUZUGANG VERMELDEN. Mit Mag. Erika Hofbauer konn-

ten wir eine der profiliertesten Immobilien-Journalistinnen für den Fokus gewinnen – sie hat be-

reits bei der letzten Ausgabe „mitgeschrieben“ und macht den Fokus etwas weiblicher.

Viel Vergnügen beim Lesen dieser Ausgabe wünscht Ihnen Ihr

Mag. Michael Neubauer

Chefredakteur

Editorial

IMMOBILIEN

06 Kurz & Bündig

Aktuelles aus der Immobilienbranche.

12 Landliebe

Wo der Raum um die Stadt an seiner Immobilienteuerung arbeitet,

haben sich die Bewohner mit ihren Lebensbedingungen abzufin-

den. Zwei Welten, die in eigener Dynamik nebeneinanderher laufen

und eine bessere Wohnwelt in Aussicht stellen: das weite Land.

16 Treffsicher

Wohnbau-Stadtrat Dr. Michael Ludwig skizziert seine Pläne für

Wien: Großes ist für Herbst geplant.

20 Stadtentwicklung -Flugfeld Aspern

Auf einem Gebiet, das so groß ist wie 340 Fußballplätze, soll sich

in Zukunft individuelles Wohnen im Grünen mit urbanem Lebensstil

perfekt ergänzen.

WIRTSCHAFT & FINANZEN

24 Weg vom Kredit

Die Kleinen haben fast keine andere Wahl. Die Großen

suchen nach Alternativen.

32 Erfolgreich abgespeckt

Die börsenotierte CA Immo hat sich 2013 erfolgreich einer Schlankheitskur unterzogen. Ein Viertel des Immobilienportfolios wurde verkauft. Das Ergebnis kann sich sehen lassen: Operatives Rekordergebnis, gestärktes Eigenkapital und mehr Dividende.

BUSINESS

36 AIFMG: Antworten auf offene Fragen

Das Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) regelt nunmehr das Management und die Verwaltung von AIF-Strukturen zur Aufbringung von Kapital sowie für den Vertrieb.

38 Grunderwerbsteuer: Eine unendliche Geschichte

Kaum liegt der reparierte Entwurf am Tisch, hagelt es schon Kritik. Nach Ansicht renommierter Verfassungsrechtsexperten ist auch der neue Entwurf zur Grunderwerbsteuer verfassungswidrig. Im Kern geht es um den vieldiskutierten „Einheitswert“ und die Diskre-panz zwischen Schenkung und Verkauf.

40 Maßgeschneiderte Investments

Zertifikate bieten Ertragschancen in jeder Marktsituation. Anleger können auf steigende, seitwärts tendierende und sogar fallende Märkte setzen.

INHALT

20

42

APRIL 2014

16

Visionen 2013 I Fokus

42 Hotelentwicklung: Plitsch platsch

Pool & Spa sind in Österreichs Hotelgewerbe schon

längst Standard. Pool und Saune alleine machen noch

keine Stammgäste: Klare Positionierung und klares Profil

füllen die Zimmer – und den Wellness-Bereich.

46 Dicke Luft

Ob Altbau oder Neubau. Können Immobilien glücklich

machen oder doch nur krank?

52 MIPIM 2014

Im Sog des starken deutschen Markts rückt auch

Österreich immer stärker in den Blickpunkt internationaler

Investoren. Büro- und Einzelhandelsobjekte sind dabei

ebenso gesucht wie Hotels. Im Bereich Wohnen bleiben

die heimischen Akteure weitgehend unter sich.

LIVING & LIFESTYLE

56 Draußen schmeckts am besten

Der Winter hat ein überraschend schnelles Ende gefun-den und bereits jetzt ist es an der Zeit, an die Outdoorsai-son zu denken. Werfen wir den Grill an!

60 Adriaküste

Komfortable Hotels, eine neue Dimension bei der Kulinarik

und eine kurze Anreise mit kristallklarem Meer als Beloh-

nung. Kroatien ist die Trenddestination dieses Sommers

und bietet besondere Ferienplätze.kann.

64 Ein Kleiner für jeden Fuhrpark

Smart Driving.

67 Immobilie im Fokus

The Cube

Medieneigentümer Fokus-media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße

10, Tel. +43.1.813 03 46-0, [email protected], www.fokus-media.at

Redaktionsanschrift Raimundgasse 1/10, A-1020 Wien Geschäftsführer MMag.

Philipp Kaufmann Chefredaktion Mag. Michael Neubauer ([email protected])

Grafik André Unger, Gai Jeger Mitarbeiter dieser Ausgabe Mag. Elfi Oberhuber,

Mag. Erika Hofbauer, Dr. Gerhard Ganglberger, Mag. Gerhard Schillinger, Ingeborg

Zauner, Gabriella Mühlbauer. Dr. Stephan Eberhardt, Mag. Alexander Ghezzo

Anzeigen Dr. Stergios Prapas Coverfoto Fotolia GmbH Druck Ferdinand Berger

& Söhne Vertrieb und Messen Medien für Med, Post AG, FOKUS, Greet Vienna

APRIL 2014

APRIL 20146 FOKUS

Der mittlerweile dritte Shoppingcenter Performance Report kürt den Messepark Dornbirn zum Sieger unter den österrei-chischen Shoppingcentern. Der Perfor-mance Report versucht herauszufinden, welche Shoppingcenter in Österreich aus der Sicht der Mieter die wirtschaftlich er-folgreichsten sind. 194 Expansionsmana-ger der führenden, in Shoppingcentern besonders häufig vertretenen Handelsun-ternehmen wurden eingeladen an der Online-Befragung teilzunehmen. 52 Ma-nager haben schlussendlich teilgenommen und repräsentativ für 1.559 dort vertre-tene Shops ihr Voting abgegeben.

Ganz oben auf dem Siegertreppchen steht, wie in den Vorjahren auch, der Messepark Dornbirn mit einem Notendurchschnitt von 1,36. Zum besten Einkaufszentrum Wiens wurde, mit einer Durchschnittsbe-wertung von 1,64, die Millenium City ge-kührt und konnte sich gegenüber dem Vorjahr um einen Rang verbessern. Studi-

enautor Hannes Lindner von Standort + Markt: „Die Millenium City hat sich als Bezirkszentrum für die Wiener Anrainer aus Brigittenau bestens positioniert“. Schlusslichter bilden das West in Inns-bruck (4,88), das Tenorio in Wolfsberg (3,78) und das Zentrum im Berg (ZIB) in Salzburg (3,71). Die Studieninitiatoren sehen den Grund für die schlechten Ergeb-nisse der Center hauptsächlich im Mieter-besatz. So Joachim Will von ecostra über das ZIB Salzburg: „Was es sein will und was es ist, passt einfach nicht zusammen.“

Kurz & Bündig > Retail

Shoppingcenter Performance Report 2014

Messepark Dornbirn erneut auf Platz 1

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Beliebteste Retail-Standorte

Österreich unter Top 5

Deutschland ist laut einer aktuellen CBRE-Studie der mit Abstand attraktivste Markt für Einzelhändler. Rund 40 Prozent der globalen Einzelhändler planen 2014 in Deutschland Stores zu eröffnen. Deutsch-land wurde damit bereits das zweite Jahr in Folge als beliebtester Einzelhandels-markt bewertet. Auf dem zweiten Platz folgt Frankreich vor Großbritannien. Ös-terreich und China belegen den vierten und fünften Platz der attraktivsten Märkte.

Walter Wölfler, Head of Retail CEE bei CBRE: „Jeder zweite Retailer, der in Deutschland expandieren will, hat bereits Österreich auf seiner Agenda.“ Rund 40 Prozent der europäischen und 14 Prozent der amerikanischen Einzelhändler planen Expansionen in Österreich. „Die Zahl der zahlungskräftigen Touristen steigt ebenso wie die Anzahl der 5-Sterne-Hotels. Die Tatsache, dass in den letzten Jahren Luxus-Retail-Flächen in der Wiener Innenstadt geschaffen wurden, machen den Standort spannend für internationale Retailer. Aber auch im konsumigen Bereich suchen einige Unternehmen sehr aktiv nach Flächen in Österreich“, so Wölfler.

1+1=1

Villaggio Fashion Outlet Parndorf

News Ticker

Erfolgs- und Expansionskurs: Österreichs größter Betreiber von Einkaufszentren, SES Spar European Shopping Centers, ver-zeichnete im Geschäftsjahr 2013 ein Wachstum der Händlerumsätze von 1,2 Prozent auf 2,56 Milliarden Euro. Mehr Frequenz: Die Zahl der Besucher in europäischen Einkaufszentren ist von 2012 auf 2013 im Schnitt um 2,1% gestiegen. ECE: Das Einkaufs-

zentrum Limbecker Platz in Essen bekam bei der ICSC-Tagung in Istanbul den Preis als bestes europäisches Einkaufszentrum.

Die österreichische Villaggio Investment Group, der Investor des gleichnamigen „Vil-laggio Fashion Outlet Parndorf“, hat die „Galerien Parndorf“ aus dem Spezialfonds Warburg-Henderson Österreich Fonds Nr. 1 übernommen. Die beiden Center werden zukünftig unter der Dachmarke „Fashion Outlet Parndorf“ vermarktet. „Galerien Parndorf“ war bisher Teil des von McArthur-Glen geführten „Designer Outlet Parndorf“ und umfasst eine vermietbare Fläche von rund 11.600 Quadratmeter. Durch diese Transaktion gehen rund 41 Shops zur Vil-laggio Investment Group über.

„Mit der Übernahme der Galerien Parndorf vergrößern wir unser Engagement und setzen als starke, österreichische Inve-storengruppe einen weiteren erfolgreichen Schritt am Outlet Standort Parndorf“, so Investor Franz A. Kollitsch. „Mit dem Zu-kauf ist die Arbeit nicht getan, wir haben in Parndorf noch viel vor: Durch weitere

Entwicklungsschritte und die Nutzung von Synergien soll der Standort Parndorf als Shopping-Destination nachhaltig gestärkt werden“, sagt Investor Erwin Krause. Ziel sei auch, die Nähe zum Flughafen zu nutzen, um fliegende Schnäppchen-Jäger anzuspre-chen. Nach dem Zukauf der „Galerien Parn-dorf“ verfügt die Villaggio Investment Group gegenwärtig über 20.800 Quadrat-meter an vermietbaren Flächen in Parn-dorf. Damit nicht genug, nimmt die Inve-storengruppe die bestehenden und bereits bewilligten Erweiterungspläne um weitere rund 6.500 Quadratmeter in Angriff. Der Startschuss dafür erfolgt 2015. Ziel ist es, vorhandene Synergien bestmöglich und unter Berücksichtigung lokaler Besonder-heiten zu nutzen. Zudem werden in einem nächsten Schritt bauliche Maßnahmen gesetzt, um die ehemals zwei Center zu verschmelzen. Nach Abschluss der Erwei-terung wird das „Fashion Outlet Parndorf“ rund 27.500 Quadratmeter umfassen.

APRIL 2014 FOKUS 7

OeNB stößt Wohnungen ab

Bieterverfahren gestartet

Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) setzt hinsichtlich des angekündig-ten Verkaufs von Bankwohnungen den nächsten Schritt: EHL Immobilien GmbH wurde als Exklusivmakler mit dem Verkauf der Wohnhäuser beauftragt. Bei den Lie-genschaften mit einer Gesamtfläche von 18.762 Quadratmeter handelt es sich um vier Immobilien in Bestlagen in Wien und eine in Graz, deren Mindestverkaufspreis insgesamt rund 48 Millionen Euro beträgt. Zur Ermittlung des Verkehrswertes wurde das international anerkannte Discounted-Cashflow-Verfahren herangezogen. Dieses berücksichtigt Ergebnisse der Bestandsauf-nahme, die Lage am Realitätenmarkt zum Stichtag sowie den Bau- und Erhaltungs-zustand des Objektes.

Wiener Lagezuschläge legen zu

Deutliche Erhöhungen

Mit der Erhöhung der Richtwerte per1. April stiegen auch die Lagezuschläge in Wien an. Basis für die neuen Werte ist die Kaufpreissammlung der MA 69. Die neue von der MA 25 veröffentlichte Lagezu-schlagskarte weist starke Anstiege aus, insbesondere im ersten Bezirk von bisher 5,70 auf nunmehr 7,99 Euro je Quadrat-meter. In den Vierteln außerhalb des Rings sind immerhin noch 3,04 Euro pro Qua-dratmeter und Monat an Lagezuschlag möglich – zusätzlich zum neuen Wiener Richtwert von 5,39 Euro.

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Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Neo-Schachnerhaus-

Eigentümer Günter Kerbler

will den Standort Niederöb-

larn erhalten. Kerbler will die

Belegschaft verstärken, um

den Wachstums- und Expan-

sionskurs des Unternehmens

zu unterstützen.

Martin Giesswein, CEO

von immobilien.net: „64 Pro-

zent der Bevölkerung möchte,

dass ihr Heimatort in den

Zukunftsbereich „Smart City“

investiert. Klimaschutz und

Ressourcenschonung werden

immer wichtiger.

Sandra Bauernfeind,

Leiterin der Abteilung Wohnen

bei EHL Immobilien: „Bei

einem Bevölkerungswachs-

tum von ca. 15.000 bis

20.000 Personen pro Jahr

wird es in Wien Preisrückgän-

ge sicher nicht geben.“

Salzburg

Baustart für 534 Wohnungen

Im Zuge der Neuordnung der Salzburger Wohnbauförderung gewinnt das Thema „Eigentum“ mehr an Bedeutung. Dement-sprechend plant die Salzburg Wohnbau in den Gemeinden Golling, Adnet, Hallein, Neumarkt, St. Georgen und St. Johann Eigentumsprojekte zu realisieren. Insge-samt 195 Wohnungen (Miet-, Mietkauf- und Eigentumswohnungen) werden vom innovativen Unternehmen 2014 fertigge-stellt werden.

News Ticker

„Green City Graz“: Auf dem ehemaligen Leykam-Gelände in Graz-Webling entstanden in Zusammenarbeit mit der steirischen Landesregierung 60 geförderte Wohnungen. Estée Lauder Villa: Die Cannes Villa von Estée Lauder steht um rund 8 Millionen

Pfund zum Verkauf. Luxusvillen in Miami: Die Spitzenpreise in Miami-Bestlagen sind 2013 um rund 25 Prozent gestiegen.www.luxuryEstate.com: Österreicher interessieren sich mehr für Luxusimmobilien im Ausland als in ihrem eigenen Land.

Rund 150 Gäste feierten Anfang April auf Einladung der aus Südtirol stammen-de Seeste Bau AG und der ausführenden Baufirma Östu-Stettin die Dachgleiche der „Parkvillen An der Au“ in Rodaun. Die dreigeschossigen Parkvillen sind auf dem parkartigen Grundstück frei plat-ziert und ermöglichen somit angemes-senen Freiraum. Die 50 gestalteten Ei-gentumswohnungen wurden ökologisch nachhaltig in Niedrigenergiebauweise errichtet. Die Warmwasseraufbereitung und das Heizsystem werden durch alter-native Energieversorgung erbracht, die durch Solaranlagen auf 2 von 6 Gründä-

chern garantiert wird. Der Architekt Dipl.-Ing. Karl Brodl legte großen Wert auf klare Formen – was sich auch in den Fassaden durch eine Kombination von Putz und vorgehängten Platten wider-spiegelt. Jede Wohnung verfügt über einen Eigengarten oder einen Balkon oder eine Terrasse. Die Wohnanlage ver-fügt über eine hauseigene Tiefgarage mit Liftzugang zu allen 6 Wohnkomplexen. Die Fertigstellung ist für Herbst 2014 geplant. Die Parkvillen liegen am Rande des Wienerwaldes, in unmittelbarer Nähe zum Maurer Wald und grenzen an den Promenadenweg des Liesingbachs.

Parkvillen An der Au

SEESTE feiert Dachgleiche

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Feierten mit 150 Gästen: Architekt Karl Brodl, Liesings Bezirksvorsteher Gerald Bischof, Michael

Seeber, Aufsichtsratspräsident und Eigentümer der Seeste Bau AG und Baumeister Maximilian

Höller, Geschäftsführer der Östu-Stettin Hoch- und Tiefbau GmbH (Leoben).

Wohnen < Kurz & Bündig

APRIL 20148 FOKUS

Kurz & Bündig > Finanzen

S IMMO AG

Weiter auf Wachstumspfad

Nach einem sehr erfolgreichen Ge-schäftsjahr 2012 konnte die S IMMO AG den guten Trend auch im Jahr 2013 fort-führen. Besonders erfreulich ist die Steige-rung des Ergebnisses je Aktie um 13,1 Prozent auf 0,41 Euro (2012: 0,36 Euro). Die Verwaltungskosten konnten erneut um über 8 Prozent reduziert werden. Das EBIT-DA bezogen auf das Immobilienvermögen liegt bei 5,7 Prozent, was im Vergleich zum Branchendurchschnitt einmal mehr die hohe Effizienz der S IMMO AG unter Be-weis stellt. „Dieses vorläufige Ergebnis zeigt, dass die Erfolge der letzten Jahre nachhaltig sind. Wir haben unsere Kenn-zahlen seit 2010 kontinuierlich gesteigert und haben die feste Absicht, diesen Trend weiter fortzusetzen. Unser Geschäftsmo-dell bewährt sich und lässt uns optimistisch in die Zukunft blicken", kommentiert Ernst Vejdovszky, CEO der S IMMO AG, die Er-gebnisse in einer ersten Stellungnahme.

Europas Hotelmärkte profitieren von der wirtschaftlichen Erholung des Konti-nents. Wie die Studie „Room to grow: Eu-ropean cities hotel forecast for 2014 and 2015“ der Wirtschaftsprüfungs- und Be-ratungsgesellschaft PwC ergeben hat, wer-den die Hotels in nahezu allen unter-suchten 18 Städten in den kommenden zwei Jahren ihre Auslastung verbessern und ihre Erlöse steigern können.

„Der Hotelmarkt holt jetzt auf, was er in der Wirtschaftskrise der vergangenen Jah-re verloren hat“, analysiert Wolfgang Vej-dovsky, Country Leader für den Bereich Real Estate bei PwC Österreich. Nominal hat der europäische Hotelmarkt im Jahr 2013 fast wieder seinen Höchststand aus dem Jahr 2007 erreicht. Europaweit lag der Erlös je verfügbarem Zimmer (Revenue per available room, RevPAR) 2013 bei rund 68 Euro im Durchschnitt und damit nomi-nal 6,5 Prozent beziehungsweise real sogar 18,5 Prozent unter dem Jahr 2007. „Für gewöhnlich reagiert der Hotelsektor mit einer gewissen Verzögerung auf die wirt-schaftliche Erholung. Auch 2013 hat sich die Branche daher noch schwächer entwi-ckelt als das vergleichbare Bruttoinlands-produkt, das europaweit 2013 nur leicht unter dem Hoch von 2007 lag“, sagt Vej-dovsky. Die Nachfrage steige jedoch weiter, daher sei in den kommenden zwei Jahren

damit zu rechnen, dass der Markt die Kri-se hinter sich lasse. Die Hoteliers in Wien profitieren weiter von der Attraktivität der österreichischen Hauptstadt für Touristen, außerdem ist Wien ein internationaler Kongress-Hot-spot.

Die Zimmerpreise sanken 2013 um 2,5 Prozent auf durchschnittlich 94,50 Euro, auch die Auslastung ging leicht zurück. Das liegt am wachsenden Angebot, immer neue Hotels kommen dazu. 2014 eröffnet etwa das Fünf-Sterne-Hotel Park Hyatt, auch Motel One plant zwei neue Hotels mit über 900 Zimmern. Im europäischen Vergleich wird 2014 wohl Dublin die Stadt mit dem stärksten Wachs-tum sein. Dort wird der RevPAR gemäß den Prognosen von PwC um 5,2 Prozent zulegen auf 73,90 Euro, gefolgt von Lon-don, Paris, Edinburgh, und erst dann Ber-lin und Frankfurt. Dublin profitiert vor allem davon, dass es dort zu wenige Hotels gibt. Am teuersten wohnen Hotelgäste nach wie vor in der Schweiz: Genf und Zürich sind weiterhin an der Spitze mit einem durchschnittlichen Zimmerpreis von 232,10 Euro (ADR, 2013) und 193,50 Euro, gefolgt von London (159,20 Euro) und Paris (150,70 Euro).

Europas Hotelmärkte auf dem Weg zum Vorkrisenniveau

Auslastung und Erlöse steigen

[email protected]

KRISE ÜBERWUNDEN

Finanzvermögen legen zu

„Das Finanzvermögen der Wohlha-benden ist mit aktuell 130 Milliarden Euro wieder auf dem Stand von 2007 und es wird definitiv zulegen“, sagt Wolfgang Traindl, Leiter des Private Bankings der Erste Group Bank AG. Die Finanzkrise 2008 ließ das Vermögen der Reichen auf 119 Milliarden Euro schrumpfen. Nach Schätzungen der Erste Bank wird dieses Vermögen Ende des Jahres um sechs Prozent auf 138 Milliarden Euro anwachsen. Aufgrund der wirtschaft-lichen Erholung und der Stabilisierung der Kapitalmärkte war in den letzten Jahren eine kontinuierliche Kurve nach oben sicht-bar – das Volumen legte um elf Milliarden Euro zu. Heuer sollte der Höchststand aus dem Jahr 2007 überschritten werden. Das derzeitige Gesamtvermögen von Öster-reichs Wohlhabenden wird in den nächsten zwei Jahren jährlich um 6 – 7 Prozent wach-sen. Dieser erwartete Zuwachs setzt sich einerseits aus der Performance (ca. 3 – 4 Prozent) und andererseits aus gespartem Einkommen und Unternehmensausschüt-tungen (ca. 2 – 3 Prozent) zusammen.


BTV-Vorstand Peter Gaugg

darf sich über das beste

Ergebnis in der Geschichte

der BTV freuen. Der Jahres-

überschuss vor Steuern stieg

um 17,1 Prozent von 70,1

Millionen Euro (2012) auf 82,1

Millionen Euro (2013).

Johannes Meran, MBA,

hat sich wie angekündigt

nach der Präsentation der Er-

gebnisse der conwert-Gruppe

als Aufsichtsratsvorsitzender

aus dem Aufsichtsrat zurück-

gezogen und alle Funktionen

bei ECO niedergelegt.

Die ehemalige ÖVP-Wien-

Chefin und frühere Staats-

sekretärin Christine Marek

hat ÖVP-Justizsprecherin

Michaela Steinacker als

Aufsichtsratsvorsitzende der

Bundesimmobiliengesell-

schaft (BIG) abgelöst.

News Ticker

immofonds 1: Zehn Jahre nach der Erstnotiz weist der Fonds einen neuen Höchststand im Fondsvolumen von über 320 Millionen Euro auf. PORR AG: Gewinn vor Steuern mehr als verdoppelt – Nettoverschuldung um mehr als 40 Prozent reduziert.

Immofinanz Group: In den ersten drei Quartalen 2013/14 stieg das Konzernergebnis um 7,1 Prozent auf 225,8 Millionen Euro. Warimpex: Laut vorläufigem operativen Jahresergebnis erhöhte sich das EBITDA um 30 Prozent auf 14,6 Millionen Euro.

APRIL 2014 FOKUS 9

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Euro statt Franken und Yen

FX-Kredite weiter rückläufig

Das aushaftende Volumen an Fremdwäh-rungskrediten privater inländischer Haus-halte betrug Ende Dezember 2013 27,4 Milliarden Euro und lag somit wechselkurs-bereinigt 3,4 Milliarden Euro oder 11,1 Prozent unter dem Vergleichswert des Vor-jahres. Gegenüber Herbst 2008 – als die FMA einen Stopp der Neuvergabe von FX-Krediten verhängte und Initiativen zur Begrenzung des Risikos beim aushaftenden FX-Kreditvolumen setzte – reduzierte sich das Volumen wechselkursbereinigt um 18,6 Milliarden Euro oder 40,4 Prozent. Mit 95,6 Prozent entfiel Ende 2013 weiterhin der Großteil des FX-Forderungsvolumens auf Schweizer Franken und der Rest beina-he zur Gänze auf Japanische Yen.

Im „Q-Check“ Expertenforum, veran-staltet von DerBörsianer und Metrum Communications, herrscht Eingkeit. Die Krim-Krise sorge zwar kurzfristig für Ner-vosität und eine Kapitalflucht aus Russ-land, mittel- bis langfristig seien die Bör-sen aber vor allem von der erwarteten Wirtschaftserholung und damit guten Rahmenbedingungen geprägt. Alexandre Dimitrov, Leiter CEE-Aktienfonds der ERSTE-SPARINVEST, sieht die Entwick-lung in Russland und der Ukraine erst in der Mitte des wirtschaftlichen und poli-tischen Prozesses. „Der Aktienmarkt ist aber schon länger auf Krisenniveau bewer-tet. Das wird auch so bleiben. Selbst gute Unternehmen sind sehr billig, was Poten-zial schafft.“ „Die Märkte werden von Wachstum, Inflation, Arbeitsmarkt und den Zinsen getrieben – und nicht von Russ-land“, bringt Martin Bohn, Chief Invest-ment Officer der BAWAG P.S.K. INVEST, seinen Ausblick auf den Punkt. Unverän-dert sieht er High-Yield-Anleihen wie auch Aktien mit attraktiver Dividendenrendite als interessante Beimischung an.

Unbeeindruckt von der Krim-Krise ent-wickle sich der Wiener Immobilienmarkt weiter positiv, so Reinhard Prüfert, Ge-schäftsführer der ÖRAG Immobilien Ver-mittlungs GmbH. Das Renditeniveau am Büromarkt liege unverändert bei 4 bis 7

Prozent. Das Investoreninteresse sei wei-terhin hoch. „Der Büromarkt ist jedoch von einem harten Verdrängungswettbe-werb geprägt. Jede Neuvermietung bedeu-tet anderswo einen Leerstand.“ Am Wohn-immobilienmarkt können Anleger trotz der jüngsten Preisrally noch mit Renditen von 3,5 bis 5 Prozent rechnen. Etwas kri-tischer sieht Jörg Rohmann, Chefanalyst von Alpari Deutschland, den Konflikt zwei-er Rohstoffgiganten: „Die Ukraine ist die Kornkammer Europas und Russland der zweitgrößte Öl- und Gasproduzent und bei Industriemetallen. Die Preise haben be-reits spürbar angezogen.“

Der aktuelle Konflikt habe das Vertrauen in Russland und Russland-Investitionen sicher gesenkt, so Eduard Zehetner, CEO der Immofinanz AG: „Wir diskutieren über Auswirkungen nicht vorhandener Sankti-onen, die auch nicht kommen werden.“ Eine länger andauernde Wirtschafts- und Rubelschwäche könnte auch den stark in Russland vertretenen Immobilienkonzern belasten. „Unsere Kunden würden dann unter Druck geraten, da sie die Mieten in US-Dollar oder Euro bezahlen müssen.“ Insgesamt sieht er die Lösungskompetenz der Politik eher kritisch: „Die Ukraine muss sich von innen heraus erneuern. Blind Geld zu schicken, ohne den korrekten Einsatz zu kontrollieren, bringt nichts.“

Börsen von erwarteter Wirtschaftserholung geprägt

Krim-Krise kurzfristiges Störfeuer


Silvia Emrich, CFO und

Mitglied des Vorstandes der

Zürich Versicherungs AG, ist

seit Anfang März Vorsitzen-

de des Aufsichtsrates der

BONUS Pensionskassen AG

und der Concisa Vorsorgebe-

ratung und Management AG.

Alexander Schmidecker,

CEO der Raiffeisen-Leasing,

einer 100%-igen Tochter-

gesellschaft der Raiffeisen

Zentralbank, ist neues Vor-

standsmitglied des Verbandes

Österreichischer Leasing-

Gesellschaften (VÖL).

„Reich sein ist keine Sün-

de“: Diesem Motto folgend

gibt Gregor Henckel-Don-

nersmarck, Altabt des Stiftes

Heiligenkreuz, in seinem

neuen Buch „Reich werden

auf die gute Art“ geistliche

Vermögenstipps.

Aktionäre stimmen zu

BUWOG-Abspaltung fix

Die Aktionäre der Immofinanz AG haben in der außerordentlichen Hauptversamm-lung in Wien der geplanten Abspaltung von 51Prozent der Anteile an der Wohnimmo-bilientochter Buwog AG mit deutlicher Mehrheit zugestimmt. 99,96 Prozent der abgegebenen gültigen Stimmen votierten dafür, erforderlich war eine Zustimmung von zumindest 75 Prozent.

„Unsere Aktionäre ermöglichen damit eine einfachere und deutlich fokussiertere Auf-stellung der Immofinanz Group und schaf-fen die strukturelle Voraussetzung für eine angemessenere Bewertung beider Unter-nehmen – Immofinanz und Buwog – am Kapitalmarkt“, sagt Immofinanz-CEO Eduard Zehetner. „Die Buwog ist aus un-serer Sicht ein attraktives Investment. Dieser Überzeugung tragen wir unter an-derem über unsere 49-Prozent-Beteiligung Rechnung, die wir in einem ersten Schritt behalten werden.“

Die Abspaltung wird mit der Eintragung in das Firmenbuch wirksam. Diese wird frü-hestens für den 25. April 2014 erwartet. Der erste Handelstag ist voraussichtlich am 28. April 2014 in Frankfurt und Wien sowie am 29. April 2014 in Warschau.

News Ticker

CONWERT: conwert Immobilien wird sich in den nächsten Jahren aus den Ländern außerhalb der Eurozone zurückziehen und die dortigen Portfolios verkaufen. Wienerberger: Silberstreif am Horizont: Wienerberger hat 2013 seine Verluste massiv zurückge-fahren. Das Ergebnis nach Steuern verbesserte sich im Jahresabstand von minus 40,5 auf minus 7,8 Millionen Euro. CA-IMMO:

Die Dividende soll von 38 Cent für das Jahr 2012 nun auf 40 Cent je Aktie angehoben werden.

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Finanzen < Kurz & Bündig

Kurz & Bündig > Logistik

E-COMMERCE

Logistikcenter aktiviert

Die DAHMS solutions GmbH hat ihren Schwerpunkt im Bereich der E-Commerce-Logistik und ist mit mehreren Standorten in Deutschland vertreten. Nun expandiert Dahms nach Österreich und hat dafür das ehemalige Quelle-Logistikcenter in Linz aktiviert. Nur wenige Jahre nachdem die österreichische Quelle AG das hochmo-derne Logistik- und Versandzentrum er-richtet hatte, ging der Versandhändler in Konkurs. Im Jahr 2010 wurde es von Im-mobilienentwickler Alois Meir erworben, der das Logistikcenter nun DAHMS solu-tions GmbH zur Verfügung stellt. Von Linz aus sollen nun Online-Händler aus ganz Europa mit Logistikdienstleistungen ver-sorgt werden. Das Logistikcenter verfügt über ein mehrstöckiges Fachbodenlager mit zehntausenden Ablagefächern und einem vollautomatischen Hochregallager mit 13.000 Palettenplätzen. Die Infra-struktur ist auf eine Abwicklungskapazität von bis zu 50.000 Bestellungen täglich ausgelegt. Die Gesamtlagerfläche beträgt rund 35.000 Quadratmeter.

Der aktuelle Weltbank Logistik-Perfor-mance-Index vergleicht 160 Länder in ihrer Logistikperformance. Österreich verschlechterte sich in dieser Studie seit 2007 massiv vom 5. auf den 22. Platz. Für den Präsidenten des österreichischen Zen-tralverbandes Spedition & Logistik, Wolf-ram Senger-Weiss, ist dieses Ergebnis alarmierend: „Es ist Feuer am Dach des Logistikstandorts Österreich“. Vorschläge zur Verbesserung des Logistikstandortes gebe es eine ganze Reihe. Leider würden diese zu wenig Gehör finden. Es gebe eine zahlreiche Gründe für die Verschlechte-

rung, so der Geschäftsführer des ZV Spe-dition & Logistik Oliver Wagner: „Ange-fangen bei zoll- und steuerrechtlichen Wettbewerbsnachteilen, über LKW-Maut und den ausufernden Fahrverboten, bis hin zur wenig attraktiven Gestaltung von Multimodalität, gibt es genügend längst bekannte Gründe, warum wir als Standort an Boden verlieren.“ Darüber hinaus fehle auch ein klares Kommitment, wie der Lo-gistikstandort Österreich zukünftig posi-tioniert sein soll. „Ein Logistikbeauftrag-ter könnte die Summe der einzelnen Teile dementsprechend bündeln.“

Weltbank Logistik-Performance-Index 2014

In Österreich ist Feuer am Dach

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APRIL 2014 FOKUS 11

Die wirtschaftliche Entwicklung Westeu-ropas kommt nicht richtig in die Gänge – mit der Folge, dass Unternehmen weiterhin auf Sparkurs bleiben und als Erstes bei Ausgaben für neue Büromöbel den Rotstift ansetzen. Insgesamt verzeichnete die Branche in West-europa 2013 bei einem Marktvolumen von 6.568 Millionen Euro ein Minus von 2,2 Pro-zent. Auch im laufenden Jahr stagniert der Gesamtmarkt laut einer aktuellen Studie von Interconnection Consulting. Dabei gibt es starke regionale Unterschiede. Während die Büromöbelindustrie beispielsweise in Schweden (+1,9%) und der Schweiz (+1,4%) positive Wachstumsimpulse verzeichnete, ziehen die Kernmärkte Deutschland, Italien

und Frankreich den westeuropäischen Schnitt nach unten. Neben Steelcase, Ha-worth und Ahrend musste 2013 auch der deutsche Hersteller König & Neurath als Reaktion auf den wachsenden Wettbewerbs- und Margendruck einen seiner Produktions-standorte schließen. Andere Hersteller wie die Bene AG kämpfen mit harten Sparplänen und Belegschaftsabbau ums Überleben. „Kre-ative Möbellösungen angepasst an die sich wandelnden Bürolandschaften hinsichtlich Interaktivität, kollaborative Arbeitsplätze und moderne, lockere Loungebereiche sind der Ausweg aus der zugespitzten Konkur-renzsituation“, meint Ernst Rumpeltes, Au-tor der Studie.

Die Proenergy Contracting GmbH & Co. KG, eine österreichische Tochter der Cofely Deutschland GmbH (www.cofely.de), übernimmt zusammen mit ihrer Schwester-Firma Cofely Refrigeration die Kälteversorgung des Bürogebäudes. Mit dem Einspar-Contracting über eine Laufzeit von 15 Jahren spart der IZD-Tower Strom in Höhe von rund 40 Prozent ein. „Kühlung und Klimatisierung sind gerade bei großflächigen Bürogebäuden wie dem IZD-Tower längst zu einem enormen Kostenfaktor geworden. Immobilienbetreiber setzen folglich verstärkt auf Kälte-Contracting, um den Energieverbrauch der Gebäude und An-lagen langfristig zu senken. Dabei übernimmt der Dienstleister sämtliche Risiken und stellt dem Auftraggeber seine umfangreiche Kompetenz und Erfahrung in diesem Bereich zur Verfügung“, sagt Peter Trupp, Niederlassungsleiter Wien der Proenergy Contracting.

Europäische Büromöbelbranche

Der Rotstift regiert

Einspar-Contracting

Effiziente Kälte für den IZD-Tower

Vermarktung

ORBI Tower

CBRE und EHL Immobilien wurden von der IWS TownTown AG exklusiv mit der Vermarktung des ORBI Tower beauftragt. Der 102 Meter hohe Büroturm mit 27 Stockwerken und über 28.000 Quadratme-tern moderner Büroflächen wird den bereits zu 100 Prozent verwerteten Bürostandort TownTown in Wien-Erdberg um ein zusätz-liches Landmark-Building erweitern.

Der Baubeginn ist abhängig von der bau-auslösenden Vorverwertung im Herbst 2014, die Fertigstellung ist für Herbst 2016 geplant. „Der etablierte Bürostandort und die hervorragende Anbindung an das Ver-kehrsnetz verschaffen dem Turm wichtige Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Objekten und wir rechnen mit sehr guter Nachfrage“, sagen Felix Zekely, Associate Director/Head of Agency GCS bei CBRE und Stefan Wernhart, Leiter der Büroab-teilung bei EHL Immobilien.

Finanzzentrum Wien

Halbe Fläche, gleiche Miete

Die Wiener Finanzämter bezahlen für das Ende 2012 bezogene Finanzzentrum Wien-Mitte nur unwesentlich weniger Mie-te als für die alten Standorte – und das, obwohl nun deutlich weniger Fläche zur Verfügung steht. Das belegt eine Anfrage-beantwortung von Finanzminister Micha-el Spindelegger (ÖVP) an die Grüne Gabri-ela Moser. Laut der Anfragebeantwortung beträgt die Monatsmiete für das Finanz-zentrum 13,99 Euro netto pro Quadratme-ter, die Betriebskosten waren laut Mietver-trag mit 3,60 Euro geplant. Macht für die 35.000 Quadratmeter Bürofläche also ins-gesamt 615.650 Euro. Für die neun alten Standorte bezahlten die Finanzämter 693.000 Euro monatlich, hatten dort mit 65.000 Quadratmeter allerdings noch fast die doppelte Fläche zur Verfügung. Nutz-nießer der Mieteinnahmen ist außerdem nicht mehr die republikeigene Bundes-immobiliengesellschaft (BIG) und damit der Staat selbst. Stattdessen fließt die Mie-te an den Errichter und Betreiber, die Bau-träger Austria Immobilien GmbH (BAI).


Felix Zekely, Head of

Global Corporate Services

and Office Agency CBRE:

„Generell verzeichnen wir

gegenüber den Vorjahren

einen deutlichen Anstieg der

Nachfrage nach Büroimmobi-

lien in Innenstadtlage.“

Barbara Prammer ist

auf Herbergssuche: Die

Parlamentsdirektion sucht für

die Dauer der Parlamentssa-

nierung Büroflächen ab rund

3.000 Quadratmetern rund

um das Parlamentsgebäude

bzw. die Hofburg.

Vor kurzem erhielt Elke

Egger-Schinnerl, lang-

jährige Mitarbeiterin und

Abteilungsleiterin für Human

Resources, Unternehmens-

entwicklung und IT bei Otto

Immobilien die Prokura des

Unternehmens.

News Ticker

Vermietung: Die Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG konnte mit der führenden ungarischen Versicherung Groupama Garancia Insurance Private Co. Ltd. – einer ungarischen Niederlassung der internationalen Groupama Gruppe – einen langfristigen neuen Mie-

ter für 12.250 Quadratmeter im Erzsébet Office in Budapest gewinnen. Verkauf: Die Deka Immobilien GmbH hat ein Büroge bäude in Wien um 7 Millionen Euro an die Bank Austria Leasing verkauft.

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LandliebeStadt- versus Landleben

Wo der Raum um die Stadt an seiner Immobilienteuerung arbeitet, haben sich die Bewohner mit

ihren Lebensbedingungen abzufinden. Zwei Welten, die in eigener Dynamik nebeneinanderher lau-

fen und eine bessere Wohnwelt in Aussicht stellen: das weite Land. Text Elfi Oberhuber

natlich mit Wohnbauförderung. „Ich habe nur Land im Angebot. In Wien habe ich mo-mentan keine Grundstücke“, mokiert sich Bug über die diesbezüglich weitestgehend ausverkaufte Stadt. „Die Leute interessie-ren sich zwangsläufig wieder mehr fürs Land. Dafür haben sie auch genug Geld. Ich habe heuer bereits sechs finanzierte Häuser verkauft, kann mich also nicht beklagen. In Wien kostet eine Wohnung ja mehr als am Land ein Haus.“ – Wo leben Sie? – Bug: „Ich wohne im dritten Bezirk.“ – Würden Sie aufs Land ziehen wollen? – „Nein, weil ich einen Garten auf dem Dach habe. Das kann mit einem Landhaus mithalten, wäre heute aber nicht mehr leistbar.“

UND IM LÄNDLE. Am anderen Ende Öster-reichs, in Hörbranz, Vorort von Bregenz in Vorarlberg, zeigt der Vergleich mit einem Hausbau und Grundkauf um 1965, was tatsächlich „normal“ wäre: ein Grund von 1091 m² kostete damals 76.370 Schilling,

VOR ORT AM MARKT. Hört man sich auf der Wiener Immobilienmesse stichprobenartig um, wird schnell klar, dass jene, die Woh-nungen, Grundstücke und Häuser anbieten, genau das im Alltagsgeschäft widerspiegeln, was die Trend-Analysten vorgeben: Schantl ITH Immobilientreuhand und MP Immobi-lien orten mehr Nachfragen nach der Stadt und den Randbezirken als nach dem Land. Sie werben damit, dass es an den Rändern noch günstiger sei und Immobilien langfris-tig an Wert steigen würden: „Schon wegen der in den nächsten Jahren angenommenen Preissteigerung in Wien.“

LANDWOHNUNGEN. Christian Pfeiffer von der ERLA1230 Projektentwicklungs GmbH hat mit den 22 bis Sommer 2015 fertig gestellten MROOM-Eigentumswohnungen Am Schlosspark (23. Bezirk, Erlaaerstraße) in der gehypten Stadtrandlage etwas in petto, wofür sich vermehrt Jungfamilien mit Nachwuchs oder ältere Paare interes-

sieren. Diese „Landwohnungen“ liegen in bester Infrastruktur mit nahe gelegener öf-fentlicher U6-Verkehrsanbindung, Station Alterlaa, umringt von Wohnpark und Grün-flächen. Besonders wichtig dabei: Die Kos-ten in dieser Randlage sind mit 3.000 Euro/Quadratmeter bei Eigennutzung erheblich geringer als in Innenstadtlagen! Noch günstiger wird es, wenn man eine Wohnung zur Vorsorge oder Weitervermietung kauft: 2.600 Euro/m². Nimmt man sich die 130 m² große Wohnung, macht das also 390.000 Euro. Johann Bug vom Einfamilien-, Dop-pel- und Reihenhäuser-Anbieter „Wohn-landhaus“, mit aktuellen Angeboten in den niederösterreichischen Wien-Vororten Alland, Traiskirchen, Strasshof, Stockerau und Bad Vöslau, hat mit „unschlagbar günstigen“ Ziegelbau-Häusern samt Grund „noch größere Schnäppchen“ auf Lager: „Traiskirchen“ ist belagsfer-tig bereits um 271.000 Euro inklusive Grundanteil ab 199 Quadratmeter im Eigentum zu haben – bzw. ab 790 Euro mo-

12 FOKUS APRIL 201412 FOKUS

Immobilien

APRIL 2014

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FOKUS 13

ein Hausbau in eigener Wunscharchitek-tur – nicht etwa ein Modellhaus von der Stange – ließ sich mit 500.000 Schilling über Bausparverträge in 25 Jahren zurück-zahlen. Heute haben sich auch hier allein die Grundkosten (ca. 300 Euro/m²) ins Uferlose gesteigert, und im Raum Bregenz kostet ein Haus über 3.000 Euro/m², Tendenz steigend. Heute verzögern außerdem die Irrwege in Sachen Paarbildung und Zusammenleben, basierend auf einer langen Ausbildungszeit und selten kontinuierlichen Beschäfti-gungsverhältnissen, die Sesshaftigkeit – meist bis ins mittlere Alter; und kommt dann noch ein Kind, ist das fast ein Wun-der. Nur 43 Prozent der Österreicherinnen erfüllen sich ihren Kinderwunsch. Die zu vereinbarenden Bedingungen für Leben und Wohnen klaffen damit immer weiter auseinander. Der Wert der beschriebenen Hörbranz-Immobilie hat sich indessen innerhalb von 50 Jahren verzehnfacht. Verständlich also, dass da manch einer versteht, aus so einer Entwicklung – gerade in der Wirtschaftskrise, wo die Arbeitslo-senzahlen und die Lebenshaltungskosten ständig steigen, sowie die Löhne und die Sparzinsen immer kleiner ausfallen – ein Geschäft durch Vermietung zu machen. Doch dieses Geschäft stützt sich heute hauptsächlich auf die Prognose zuwan-dernder und zum Teil wieder abwandernder Migranten in Österreich und Europa. Das ist also eine riskante Spekulation.

ZUWANDERUNG. Die mittlerweile 8,4 Millionen Einwohner Österreichs resultie-ren, so ein Bericht der Statistik Austria aus dem Jahr 2011, aus einem Bevölkerungs-wachstum von 4,6 Prozent, sprich 369.000

Menschen, innerhalb von zehn Jahren. Das ist nach den 1960er Jahren mit 5,9 Prozent die zweithöchste Steigerung seit dem Zweiten Weltkrieg. Über zwei Drittel davon macht die Zunahme Ostösterreichs aus, wofür hauptsächlich Wien mit einem Plus von 10,6 Prozent auf heute insgesamt über 1,74 Mio. Einwohner verantwortlich ist. 400.911 sind hier ausländische Staats-bürger, über ein Drittel aller Einwohner sind im Ausland geboren. Migrationshin-tergrund hat jedoch schon weit über die Hälfte aller Einwohner.

HERAUSFORDERUNG. „Es gibt Orte der Herausforderung für den Immobili-enmarkt und die Politik“, meint Martin Giesswein von Immobilien.net, „Vorbild-wirkung hat in Wien der Yppenplatz in Ottakring mit dem Brunnenmarkt, wo

die sogenannten Ur-Österreicher explizit den multikulturellen Zugang suchen. Hier wurde integrativ-kulturell eine schöne In-tegration geschaffen. Dass das noch lange nicht überall der Fall ist, ist klar.“ Ähnlich sensibel, wenn auch abgeschwächt, ist die Situation hinsichtlich der Zuwanderung in den Ballungsräumen der Bundesland-(Haupt-)Städte: „Auch hier gibt es Punkte von Erst-Ankommenden, die sehr stark von Migranten frequentiert sind, bis hin zu Asylsuchenden“, sagt Giesswein.

WACHSTUM. Generell wachsen alle Län-der bis auf Kärnten: nach Wien vor allem Vorarlberg (5,5 Prozent) und Tirol (5,3 Prozent). Darauf wirkt sich in den West-Bundesländern – samt Salzburg – auch die positive Geburtenbilanz aus. Ohne Zuwanderungsüberschuss wären die Einwohnerzahlen in Niederösterreich, Burgenland und Steiermark zurückge-gangen, wobei auch das immens durch Binnen- und Außenwanderung wachsen-de Wien erstmals wieder mehr Geburten als Sterbefälle zählt. Diese Entwicklung ist wegen der Gratis-Kindergärten logisch, aber auch wegen der Frauen ausländischer Herkunft, die laut Integra-tionsfonds im Schnitt 1,86 Kinder gebä-ren, die Österreicherinnen nur 1,34. Für den Boom des „leistbaren“ geförderten Wohnbaus in und um Wien sind – obwohl sich die verantwortlichen Stadtpolitiker dort stets für eine „Durchmischung von Klassen und Herkunft“ einsetzen – die Daten zur wirtschaftlichen Situation dieser neuen Einwohner aufschlussreich: 13 Prozent der Beschäftigten in Öster-reich sind ausländische Staatsbürger.

Zuwanderer verdienen im Jahr rund 16 Prozent weniger als Österreicher. 17 Prozent der Migranten haben eine Uni-, Fachhochschul-, Akademie-Ausbildung, wobei jedoch zum Beispiel jährlich 15.200 der Wiener Türken nach Deutschland, 2.400 in die Schweiz und 3.900 in die Türkei gehen. Für den Wohnungsmarkt ist nun entscheidend: Migranten steht

pro Kopf rund ein Drittel weniger Wohnfläche zur Verfügung. Dennoch fühlen sich 82 Prozent der Zuwanderer in Österreich „völlig“ oder „eher heimisch“. Ganz nach dem Motto „Wer gewohnt ist, auf kleinem Raum zu wohnen, gibt sich auch mit weniger zufrieden.“ Smart-Wohnungen und kleine Wohnungen in Hochhäusern sind somit ideal für Städte, deren Quadratmeter-Preis noch ständig steigt. Sie sind ideal für die Region Ostös-terreich, die zulasten von Südösterreich von derzeit 43 Prozent bis 2030 auf knapp 45 Prozent Bevölkerungsanteil und 2050 auf 46 Prozent wachsen soll. Die Zuwächse in den ländlichen Hotspots um Wien – Korneuburg, Tulln, Baden und Gänserndorf –, Graz, Linz, Wels, Wiener Neustadt, sowie der Bezirk Dornbirn bil-den hingegen auch die Abwanderung aus den Städten in deren Umgebung ab, was die Städte dann durch neue Zuwanderung aus den peripheren Gebieten Österreichs und aus dem Ausland wettmachen. Weitere Nachfrage nach Neubauten und steigende Wohnkosten sind die Konse-

quenz. Können das aber auch Migranten bezahlen, wo doch 26 Prozent von ihnen gegenüber 11 Prozent Österreichern armutsgefährdet sind?

DURCHMISCHUNG. „Bei den Migrations-familien der ersten, zweiten und dritten Generation herrscht auch von den Einkom-mensstufen eine Durchmischung vor, was

sich auf ein Suchverhalten in verschiedens-ten Kategorien auswirkt. Generell steigen die Einkommen mit den Immobilienprei-sen im Norden Österreichs“, sagt dazu Giesswein. Eine Maklerin im Raum Wien und Graz bemerkt jedoch eher solche Fälle, wo ein Landsmann eines potentiellen aus-ländischen Mieters für die Sicherheit der Finanzierung bürgen würde, worauf aber dann der Vermieter nicht eingeht, weil er neben der finanziellen Unsicherheit auch den Abzug vorhandener einheimischer Mieter befürchtet.

WANDERBEWEGUNGEN. Das Um und Auf für die Sicherheit des Wohnungserhalts ist jedoch generell die vorhandene Arbeit vor Ort. So war es jedenfalls bisher. Die Chance auf Arbeit gilt neben politischen Motiven seit jeher als Hauptmotor jeder Wanderung. In Österreich selbst wander-ten deshalb viele Menschen aus den alten Industrieregionen des südlichen Nieder-österreichs und der Obersteiermark ab. Die massive Abwanderung aus den länd-

lichen Peripherien – siehe obersteirische Mur-Mürz-Furche, nördliches Mühl- und Waldviertel, Süd- und Weststeiermark sowie Kärnten – ist nicht etwa nur auf die jugendbedingte Vorliebe der Menschen, auf engstem Raum in der Stadt zusammen zu wohnen, zurückzuführen, sondern bewusst von den Landesregierungen ge-steuert, um neben Verkehrsemissionen Infrastrukturkosten zu sparen. Häuslbauer erhalten laut Wohnbauförderung vom Land Niederösterreich finanzielle Unterstützung, wenn sie sich lagenspezifisch in geschlos-sener Bebauungsweise, in Zentrumszone oder im Bauland Kerngebiet niederlassen. „Verdichten“ im Stil einer „Siedlungsent-wicklung“ heißt auch die Prämisse des Landes Salzburg hinsichtlich „Wohnen und Arbeiten im Salzburger Zentralraum“. Mit dem Resultat, dass der Quadratmeter-Preis um die Stadt Salzburg heute auf 251 bis 650 Euro geklettert ist. Ähnlich das Land Tirol: für bodensparende Siedlungs-entwicklung und verdichtende Bauweisen auf maximal 400 Quadratmetern gibt es eine bis zu 125.000 Euro betragende För-derung, wenn das Grundstück etwa nur 200 Quadratmeter groß ist. Die zahllosen Wohnquartiere der Wiener Stadterweite-rungs- sprich Ballungsgebiete werden in Architekturkreisen übrigens als „banal, monofunktional“ bezeichnet, und nicht etwa als „sozial treffsichere, nachhaltige Stadtentwicklung mit hoher Wohn- und Lebensqualität“. In Bludenz wird in einer früheren Villengegend auf einer Anhöhe über der Alpenstadt ein Wohnblock nach dem anderen aufgetürmt, um möglichst vie-le Menschen einzuquartieren – wodurch die beschatteten und sichtversperrten Villen dazwischen an (Liebhaber-)Wert verlieren. Um sich die dennoch hohen Basiskosten fürs Wohnen an diesen „hippen Stadtnä-hen“ leisten zu können, muss andernorts gespart werden: das funktioniert über den

„Vorbildwirkung hat in Wien der Yppenplatz in Ottakring mit dem Brunnenmarkt, wo die sogenannten Ur-Österreicher explizit den multikulturellen Zugang suchen. “

Martin Giesswein, Immobilien.net

FOKUS 15APRIL 2014 FOKUS 15

Trend des Teilens, sei es des Gartens, des Autos, des Baueigentums. Ob das allerdings zur sozialen Nächstenliebe beiträgt, wird sich erst noch zeigen. Studenten-Wohn-gemeinschaften lösen sich ja bekanntlich auch auf, weil die Bewohner irgendwann nicht mehr teilen wollen.

ELDORADO LAND. Trotz dieser Verstäd-terung behaupten sich drei Fünftel der österreichischen Gemeinden mit weniger als 2.000 Einwohnern. Dort wohnt ein Fünftel der österreichischen Bevölkerung. Das zeigt doch, wie sehr der Mensch die Übersichtlichkeit seiner Existenz genießt, sodass bei besonders kleinen Gemeinden sogar die Geburtenbilanzen positiv sind, bei größeren allerdings eher negativ. Dies ist neben der längeren Lebenserwar-tung auch auf Versäumnisse der Politik zurückzuführen, Familien – genauer: Mütter – im Zuge von Emanzipations-debatten gesellschaftlich aufzuwerten. Da sich aber die Zufriedenheit mit dem Landleben durch Sesshaftigkeit weder in Wanderungsbilanzen noch in Trendanaly-sen in Form von Angebot und Nachfrage niederschlägt, verzerrt sich dadurch am Wohnungsmarkt das Bild von den gene-rellen Wohnwünschen der Menschen. Die Immobilienplattform wohnnet.at belegt diese Einschätzung durch eine Umfrage, wonach 42 Prozent gerne am Land leben, 21 Prozent in den kleineren Bezirks-Hauptstädten, und 36 Prozent in einer Bundes-/Landeshauptstadt. Wie groß die Sehnsucht des Österreichers nach mehr Grün ist, zeigen auch seine durchschnitt-

lichen Ausgaben von 420 Euro/Jahr für Gartenartikel. Da die Menschen ihren Urlaub aus Kostengründen immer öfter zuhause verbringen, pflanzen sie sich dort eine kleine Erlebniskultur an. Insbesondere in den Ballungszentren erhöhen sie dadurch ihre Lebensqualität. Das deutsche Forsa-Institut erforschte, dass sich mehr als drei Viertel der unter 30-jährigen Stadtbewoh-ner ein Leben am Land vorstellen könnten, wobei sie die Naturnähe, Ruhe und die bessere Luftqualität schätzen, sowie mehr Wald und Zusammengehörigkeitsgefühl als positive Elemente erleben wollen. Dem stehe leider die hohe Abwanderung aus den Dörfern entgegen, weshalb hinsicht-lich „fehlender Voraussetzungen“ eine entsprechende Förderung für ländliche Gebiete gefordert wird. Denn das Land sei „das Rückgrat der urbanen Gesellschaft“.

PREISE STEIGEN WEITER. Martin Giess-wein prognostiziert für die Entwicklung des österreichischen Immobilienmarkts während der nächsten drei Jahre: „Es wird eine weiter steigende Verkehrsbelastung in den Ballungsgebieten geben, das Leben wird von der Miete und vom Eigentum her teurer. Wien wird wachsen, sodass man sich schon jetzt die Verkehrskonzepte der Zukunft überlegt. Die Immobilienpreise sind ein Indikator für diese Entwicklung.“ – Es bleibt also die Frage, ob sich der Hype nicht wieder umkehren wird. Wohnnet.at behauptet es bereits und stellt in St. Pölten im 80 Quadratmeter-Vergleich mit Wien eine jährliche Ersparnis bei Miete von 4.100 Euro und 147.600 Euro bei Ei-

gentum fest. Außerdem sei die Wegzeit von St. Pölten zum Stephansplatz mit 40 Minuten gleich lang wie von der Grinzinger Straße zum Stephansplatz. Pendeln wäre deshalb kein Nachteil. Vielleicht geht es den mittleren bis kleinen Gemeinden mit einer neuerlichen Zuwanderung dann wieder besser, sodass sie ihre Schulden zugunsten nachgefragter Standortfaktoren wie Kinderbetreuung, Arbeitsplätze, Betriebsansiedlung, Lebens-qualität und Infrastruktur tilgen können. Kämpfer für das Leben in deutschen Periphe-rien rufen allerdings dazu auf, „nicht in das alte Denken der Wachstumsphilosophie zu verfallen und sich einzubilden, man müsste nur mehr Straßen bauen, dann würden schon wieder Arbeitsplätze entstehen.“ Vielmehr könnten junge Leute nur Projekte zum Bleiben motivieren, die mit Gemeinschaft zu tun haben und wo sie mitreden und mitentscheiden können. Nur so werde ein organisches Gemeinwesen entstehen, das sich zunehmend der Kontrolle von außen wi-dersetze. Das würde wiederum einen anderen Umgang mit der Verwaltung bedeuten. Be-merkenswert ist also, dass diese landaffinen Jungen aus der Stadt weder Pendler werden wollen, noch einen normalen Job suchen. Sie bringen eine ganz andere Kultur mit als die herkömmliche Landbevölkerung. Ähnliches existiert bereits in Marfa, Texas: ein hippes 200-Künstler-Städtchen mit knapp 2.000 Einwohnern inmitten der Wüste – da sind die Mieten und Grundstückspreise übrigens gestiegen. Im Internetzeitalter wird sich der Arbeitsalltag über kurz oder lang für alle verändern, sodass es vermehrt möglich sein wird, von zu Hause aus bei freier Zeit- und Ortseinteilung zu arbeiten. Dann wird die Frage des Weges zur Arbeit irrelevant sein. Abgesehen von der e-Mobilität, die auch die Umweltbelastung deutlich relativiert. Dann wird es eher nötig werden, in Ballungsgebie-ten Stau statt Abgase zu reduzieren. Ob in einem solchen Szenario die Stadt mit ihren vielen kleinen Wohnungen noch attraktiv sein wird?

„Die Leute interessieren sich zwangsläufig wieder mehr fürs Land. Dafür haben sie auch genug Geld. Ich habe heuer bereits sechs finanzierte Häuser verkauft.“

Johann Bug,

Wohnlandhaus Bauträger GmbH

16 FOKUS APRIL 2014

Immobilien

FOKUS 17

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APRIL 2014

Wohnbau in Wien

TreffsicherThermische Sanierungen im privaten Wohnhausbereich scheitern oft am Erfordernis der

Einstimmigkeit. Wenn es aber nach Wohnbaustadtrat Dr. Michael Ludwig geht, könnte diese einem

Mehrheitsbeschluss weichen. Text Michael Neubauer

Wien wächst. Kritiker behaupten, der Wohnbau hinke hinterher. Die Zahl von zuletzt 15.300 gefördert errichteten Mietwohnungen liege „deutlich unter dem Plansoll“, so der Obmann der „Gemein-nützigen“, Karl Wurm. Laut gewerbli-chem Bauträger BUWOG fehlen allein in Wien 4000 geförderte Einheiten pro Jahr. Täuscht der Eindruck? Steuert Wien auf eine Wohnungsnot zu?Ludwig: Der Wiener Wohnbau läuft auf vollen Touren. Wir haben zudem in den vergangenen Jahren trotz der widrigen Umstände der internationalen Finanzkri-se konstant hohe Förderraten sicherge-stellt und zielgerichtete Begleitmaßnah-men wie die Wiener Wohnbauanleihe und die Wiener Wohnbauinitiative gesetzt. Es gibt keine andere Stadt in Europa, die so viel in den Wohnungsneubau investiert wie Wien. Aktuell haben wir Projekte mit rund 20.000 Wohneinheiten in Um-setzung. Mehr als 180 Projekte sind von Seiten der Stadt derzeit bereits auf Schie-ne gebracht worden. Das Gesamtinvestiti-onsvolumen dafür beträgt mehr als 2,66 Milliarden Euro, der Förderaufwand der Stadt knapp eine Milliarde Euro. Direkt in Bau sind derzeit Projekte mit rund 14.000 Wohneinheiten. 2014 und 2015 werden jeweils 7.000 Wohnungen fertiggestellt. Das sind durchschnittlich mehr als 130 Wohnungen, die wir Woche für Woche übergeben. Damit wirken wir auch preis-dämpfend auf den gesamten Wohnungs-markt ein.

Der Verband der Immobilienwirtschaft kritisiert die mangelnde Treffsicherheit im sozialen Wohnbau: Insbesondere Be-völkerungsgruppen mit besonders niedri-gem Einkommen würden nicht in entspre-

chendem Ausmaß vom sozialen Wohnbau profitieren.Das kann ich nicht nachvollziehen. Wir haben in Wien 220.000 Gemeindewoh-nungen und 200.000 geförderte Miet- bzw. Genossenschaftswohnungen. Diese kann man nur beziehen, wenn Einkom-mensgrenzen nicht überschritten wer-den. Das heißt 500.000 Wiener – das sind in etwa alle Einwohner von Graz, Salzburg und Klagenfurt zusammengerechnet – le-ben im geförderten Wohnbau. Ich stehe auch politisch dafür, dass der Mittelstand – auch der gehobene Mittelstand – die Möglichkeit haben soll, eine geförderte und damit kostengünstige Wohnung zu bekommen. Das gewährleistet eine aus-gewogene soziale Durchmischung und verhindert, dass in Wohnhäusern oder ganzen Vierteln – wie es das in anderen Metropolen, mit allen damit verbunde-nen Problemen gibt – ausschließlich sozi-ale Schwache leben.

Bei der Vergabe der Gemeindebau-Woh-nungen gilt in Wien eine Verdienst-Ober-grenze von rund 3.000 Euro netto pro Monat. Die Opposition fordert in diesem Zusammenhang einen Gehalts-Check. Besserverdiener sollten, wenn sie später einmal über die Gehaltsgrenze kommen, mehr Miete zahlen. Eine gute Idee?Diese Forderung lehnen wir konsequent ab. So eine Regelung müsste konsequen-terweise nicht nur für den Gemeindebau, sondern für den gesamten geförderten gemeinnützigen Wohnbau einschließlich des Baus von geförderten Eigentumswoh-nungen oder für die geförderte Sanierung gelten. Das würde einen enormen büro-kratischen Aufwand mit einem entspre-chenden Kostenaufwand bedeuten. Be-

18 FOKUS APRIL 2014

wohner mit einem höheren Einkommen zahlen zudem bereits eine höhere Ein-kommensteuer.

Eine derartige Regelung dürfte wohl auch nur für Neuverträge gelten können?Ja, ein Eingriff in laufende Verträge ist rechtlich nicht möglich. Der Effekt würde sich schon allein aus diesem Grund sehr in Grenzen halten.

Die Zweckbindung der Wohnbauförderung wurde beim Finanzausgleich 2008 abge-schafft. In regelmäßigen Abständen wird nun die Wiedereinführung der Zweckbin-dung diskutiert. Kritisiert wird, dass seit der Aufhebung der Zweckbindung für die knapp 1,8 Milliarden Euro aus diesem Ti-tel die Gelder in den Länderbudgets versi-ckern. Wie stehen Sie zur Frage der Zweck-bindung?Die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderungsmittel hätte für Wien keinerlei Auswirkungen. Wir ver-wenden alle Mittel aus dem Titel Wohn-bauförderung, die wir aus dem früheren Finanzausgleich bekommen haben, aus-schließlich für den Wohnbau. Wir haben die Mittel also nicht zum Stopfen von Budgetlöchern verwendet. Im Gegenteil: Wir legen Jahr für Jahr noch einmal zwi-schen 80 bis 160 Millionen Euro drauf. So werden auch heuer die zur Verfügung

stehenden Mittel, rund 325 Millionen Euro für den Neubau und rund 256 Mil-lionen für die Sanierung, zur Gänze in die Schaffung eines leistbaren und hochwer-tigen Wohnungsangebots investiert. 109 Millionen Euro fließen in die direkte finan-zielle Unterstützung von Mietern. Darüber hinaus setzt die Stadt durch das SMART-Wohnbauprogramm verstärkt Maßnahmen im Bereich des kostengünstigen Wohnens. Fördermittel fließen auch in die Sanierung von Gemeindebauten. Heuer wird mit der Revitalisierung von 47 Städtischen Wohn-hausanlagen mit insgesamt 7.268 Wohnun-gen begonnen. Rund 16.000 Gemeindebe-wohner profitieren von den umfassenden qualitativen Verbesserungsmaßnahmen. Das Investitionsniveau aller Maßnahmen beläuft sich auf rund 300 Millionen Euro.

Der Bund hat aus dem Erlös der Mobilfunk-Versteigerungen den Ländern zusätzlich 276 Millionen Euro für sozialen Wohnbau in Aussicht gestellt. Kritisiert werden al-lerdings die hohen Auflagen, die an diese Gelder geknüpft sind. Sind die Kriterien zu scharf? Wie viel bekommt Wien von diesem Kuchen ab – vor allem aber: Wann wird das Geld fließen?Um diese Mittel abrufen zu können, muss Wien zusätzlich 100 Millionen Euro inves-tieren. Das ist auch für uns eine große He-rausforderung. Wir werden aber alles tun,

um uns diese rund 72 Millionen Euro vom Bund abholen zu können. Nach heutigem Ermessen können wir die Gelder Anfang 2015 abrufen.

Die Vergabe der von der Stadt aufgenomme-nen Gelder für den Wohnbau wird nur nach finanziellen Kriterien beurteilt. Die archi-tektonische Qualität bleibt außen vor?Diese Einschätzung teile ich nicht. Im Ge-genteil. Wien gilt als Best-Practice-Beispiel für die hohe Architekturqualität im geför-derten Wohnbau. Es kommen immer wie-der Delegationen nach Wien, um sich unser Modell des sozialen Wohnbaus anzusehen. Schauen Sie sich die Bauträgerwettbewerbe an: Die Bewertung der Projekte erfolgt nach den vier Hauptkriterien: Wirtschaftlich-keit, Ökologie, Soziale Nachhaltigkeit und Architektur. Die Wiener Wohnbaupolitik nimmt seit Jahrzehnten eineinternationa-le Vorrangstellung ein und wird – gerade auch aufgrund der aktuellen weltweiten Entwicklungen in Zeiten von Finanz- und-Wirtschaftskrisen – zunehmend zum Vor-bild zahlreicher Städte undMetropolen. Wir sind hier Pioniere.

Leistbares Wohnen ist in den letzten Jah-ren durch kostentreibende bautechnische Auflagen und Vorschriften energieeffizi-enten Bauens immer stärker unter Druck geraten. Ist der Bogen überspannt wor-

FOKUS 19APRIL 2014

den? In einem Interview sprachen Sie da-von, dass die Bauordnungs-Novelle noch im ersten Halbjahr 2014 in die Beschluss-fassung gehen werde. Kann der Zeitplan eingehalten werden? Wir liegen voll im Zeitplan. Der endgülti-ge Beschluss wird im Juni oder Septem-ber fallen.

Was sind aus Ihrer Sicht die drei wichtigs-ten Punkte in der Bauordnungs-Novelle?Sicher einmal alle Regelungen rund um die Grundstückbevorratung mit der ei-genen Widmungskategorie „förderbarer Wohnbau“ und dem Instrument „befriste-te Widmungen“. Auf diese Weise werden wir das Horten von Liegenschaften mit Baulandwidmung zu rein spekulativen Zwecken unterbinden.

Der Wegfall der Verpflichtung zum Bau von Notkaminen wird nicht nur Herstel-lungs-, sondern auch Wartungskosten sparen helfen. Dachausbauten waren zu-letzt schwierig zu realisieren. Auch das wird sich ändern. Die Zahl der Parkplätze, die bei einem Neubau geschaffen werden müssen, sinkt. Eine wichtige Änderung betrifft die sogenannte Stellplatzverord-nung. Bis jetzt musste für jede neu gebau-te Wohnung ein Parkplatz errichtet wer-den. Künftig ist es ein Stellplatz pro 100 Quadratmeter Nutzfläche. Das senkt die

Eurogate (ehem. Aspanger Bahnhof):Gesamt: 1.800 Wohneinheiten Bereits fertiggestellt bis Ende 2013: 686Fertigstellungen 2014: 140 Wohneinheiten (bereits erfolgt)

Hauptbahnhof (Sonnwendviertel):Gesamt: 5.000 WohneinheitenBereits fertiggestellt: 483Fertigstellungen 2014/2015: 1.070 Wohneinheiten

Nordbahnhof:Gesamt: 9.000 WohneinheitenBereits fertiggestellt bis Ende 2013: 3.800Fertigstellungen 2014: 200 Wohneinheiten (bereits erfolgt)

11., Mautner-Markhof-Gründe und Umgebung:Gesamt: 1.100 WohneinheitenFertigstellungen 2014/2015: 960 Wohneinheiten

Seestadt aspern:Gesamt: 10.500 Wohnungen (bis 2030)Fertigstellungen 2014/2015: 2.896 Wohneinheiten

6 bis 50 Wohneinheiten





Die derzeit größten Wiener Wohnbauprojekte20.000 Wohneinheiten – von der Stadt Wien gefördert und initiiert

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Baukosten und bringt eine Kostenerspar-nis, die für Mieter spürbar werden soll. Für mehr Lebensqualität in der Stadt wird die geplante Erleichterung beim (nachträgli-chen) Bau von Balkonen sorgen. Balkone dürfen künftig auch straßenseitig über die Baufluchtlinien wie etwa Gehsteigen errichtet werden. Sie dürfen größer aus-fallen als bisher. Auch der nachträgliche Anbau ist baulich möglich.

Bei vielen dieser nachträglichen Baumaß-nahmen, zum Beispiel einem Dachausbau oder dem nachträglichen Anbau von Balko-nen, müssen alle Liegenschaftseigentümer zustimmen. Oft ein schwieriges Unterfan-gen. Soll das Einstimmigkeitsprinzip durch ein Mehrheitsprinzip ersetzt werden?Ich sehe diese Problematik nicht nur bei Dachgeschoßausbauten. Das Gleiche trifft auch auf die thermische Sanierung im

privaten Wohnhausbereich zu. Das sind häufig die schwierigsten Sanierungsvor-haben. Da werden oft wichtige Sanie-rungsmaßnahmen schlussendlich nicht durchgeführt, obwohl diese zu geringeren Energiekosten geführt hätten. Ich bin sehr dafür, dass man das Einstimmig-keitsprinzip überdenkt.

Verdichten im innerstädtischen Gebiet ist oft mit Anrainer-/Bürgerprotesten verbun-den. Einige Immobilieninvestoren fordern daher weniger Mitspracherechte?Es gibt kein Neubau- oder Sanierungs-projekt, das keine kritischen Stimmen hervorruft. Für alle Bauherren ist die Kommunikation mit den Anrainern daher eine große Herausforderung. Alle wissen, dass in Zukunft zusätzlicher Wohnraum gebraucht wird. Ich bin jedoch sehr dafür, den Wünschen der Anrainer entgegen-zukommen. Es muss das Ziel sein, einen gangbaren Weg zu finden. Wenn wir etwa von Verdichten sprechen, heißt das auch in die Höhe zu bauen. Das bedeutet aber nicht nur Aufzonungen vorzunehmen, sondern – nehmen wir das Beispiel eines klassischen sehr dicht bebauten Gründer-zeit-Blocks – im Gegenzug auch Abzonun-gen durchzuführen und die Innenhöfe zu begrünen. Auf diese Weise wird für die Anrainer auch eine verbesserte Belich-tung und Wohnqualität geschaffen.

Stadtentwicklung

Wohnen am SeeAuf dem ehemaligen Flugfeld Aspern, im nordöstlichen Teil Wiens, entsteht derzeit ein einzigartiges

Wohn-, Arbeits- und Freizeitareal. Auf einem Gebiet, das so groß ist wie 340 Fußballplätze, soll sich

in Zukunft individuelles Wohnen im Grünen mit urbanem Lebensstil perfekt ergänzen. Text Erika Hofbauer

MEGAPROJEKT SEESTADT. Wenn Wiens größtes Stadtentwicklungsprojekt abge-schlossen ist, wird die Seestadt Aspern 20.000 Menschen in 8.500 Wohnein-heiten Platz bieten und rund 20.000 Arbeitsplätze in Dienstleistungs-, Pro-duktions- und Gewerbebetrieben geschaf-fen haben. Die Wohnbau-Wirtschaft ist schon so richtig in Fahrt gekommen – und ein Ende ist noch nicht abzusehen. Denn: Das Megaprojekt Seestadt wird in drei Etappen über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahrzehnten errichtet werden. In einem ersten Schritt werden 3.500 Wohneinheiten erstellt.

ETAPPE 1: 2008 – 2017. Die Entwick-lungsgesellschaft Wien 3420 AG errichtet die Grünräume, den zentralen See sowie die technische Infrastruktur (Straßen, Kanal usw.). Im ersten großflächigen Ausbau entsteht ein gemischtes Quartier mit ca. 3.500 Wohneinheiten (insgesamt 240.000 Quadratmeter Bruttogeschoß-fläche). Darüber hinaus wird es Büros, Handels- und Dienstleistungsunterneh-men sowie Forschungs- und Entwick-lungseinrichtungen geben. Das große Vo-lumen garantiert die Nahversorgung und den angestrebten Nutzungsmix. In diese Etappe fallen die Eröffnung der U-Bahn-

20 FOKUS APRIL 201420 FOKUS

Immobilien

APRIL 2014

Stationen Aspern im Norden des Gebietes und Seestadt im Süden sowie der Aufbau des Innovationsquartiers. Als erstes Im-pulsprojekt entsteht dort das Technolo-giezentrum aspern IQ (Baubeginn war bereits 2011).

ETAPPE 2: 2017 – 2022. Der Bahnhof sowie eine Verbindung zur bestehenden A23 durch eine leistungsfähige Stadtstra-ße werden geschaffen. Weitere Wohn- und Mischquartiere und das Bahnhofs- und Büroviertel im Norden des Gebietes entstehen.

ETAPPE 3: 2022 – 2030. In dieser Phase findet eine weitere Verdichtung und Ur-banisierung rund um den Bahnhof, die Einkaufsstraße und die U-Bahntrasse statt. Zur Optimierung des Nutzungsmix sowie zur Ansiedlung weiterer Unterneh-men, Kultur- und Freizeiteinrichtungen wird eine Reihe von attraktiven Flächen bewusst frei gehalten.

NEUE BAUHERREN-MODELLE. In der Asperner Seestadt wird besonderes Au-

Bauplatz D10

Bauherr/Bauträger: ÖVW,

EGW Heimstätte GesmbH

Planung: Tovatt Architects &

Planners

Projektstart: 01.07.2013

Fertigstellung: 01.06.2015

312 geförderte Wohneinheiten,

Lofts bis Familienwohnungen,

Büro- oder Praxisnutzung.

Bauplatz D13C

Bauherr: Baugruppe JAspern

Planung: pos architekten

Freiraumgestaltung: zwoPK

Rode Schier OG



Die Baugruppe JAspern

besteht aus „ambitionier-

ten Stadtbürgern“, die ein

Wohnungseigentums-Modell

für ihr Leben und Arbeiten

entwickeln und in Aspern ein

Passivhaus bauen.

Bauplatz D8

Bauherr: EGW Heimstätte

GesmbH

Planung: PPAG Architects



13 schmale, turmartige Häuser

in unterschiedlichen Höhen,

die sich in fünf Häusergruppen

aufteilen. Betreute Wohnge-

meinschaft, Geschäftslokale

und Büroräumlichkeiten.

Bauplatz D13A

Bauträger: NEUNKIRCHEN

Gem. Wohnungs- u. Sied-

lungsgenossenschaft Neunkir-

chen reg.Gen.m.b.H.

Planung: baldassion archi-

tektur



27 geförderte Mietwohnun-

gen. Familienpension (Family

Guesthouse Vienna) mit

10 Zimmern und eigenem

Eingang.

Bauplatz J1

Bauherr: Schönere Zukunft

GesmbH

Planung: DI Josef Knötzl

Freiraumplanung: Rajek Ba-

rosch Landschaftsarchitektur



61 Mietwohnungen in zwei Ge-

bäuden: „Schlanke Schwes-

ter“ und „Dicker Bruder“. Eine

Lochfassade erstreckt sich

über die Schmalseiten der

Gebäude, während die Längs-

seiten über Loggien verfügen.

Bauplatz D9

Bauträger: WBG – Wohnen

und Bauen GmbH, Gemein-

nützige Familienhäuser-,

Bau- und Wohnungsgenos-

senschaft „Gartenheim“

Bauherr: BWS Gruppe

Planung: AllesWirdGut

Architektur ZT GmbH/Delta

Ziviltechniker GmbH




gen (WBG 138/Gartenheim 34).

BIS 2015 SOLLEN DIE MEISTEN WOHNBAUPROJEKTE UMGESETZT SEIN:

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genmerk auf individuelle Gestaltungs-möglichkeiten der Unterkünfte gelegt. Nicht nur bewährte Bauträger sollen für Pläne und Architektur zuständig sein, die Bewohner selbst sollen mitentscheiden können, wie die eigenen vier Wände ge-staltet werden können. Wohnbauinitiati-ve und Baugruppen sind moderne Model-le des Wohnbaus in Aspern.

WIENER WOHNBAUINITIATIVE. Mit der Wohnbauinitiative hat die Stadt ein zu-sätzliches, den geförderten Wohnbau er-gänzendes Neubauprogramm ins Leben gerufen. Es handelt sich dabei um eine besondere Variante des frei finanzierten Wohnbaus, die – durch günstige Darle-hen der Stadt Wien – ähnlich vorteilhafte Konditionen für die Mieter wie der ge-förderte Wohnbau bietet. Die Sozialbau AG ist Teil des Konsortiums der Wiener Wohnbauinitiative für aspern Die See-stadt Wiens und zeichnet für die Projekt-steuerung verantwortlich.

BAUTRÄGER-WETTBEWERBE. Neben den Projekten der Wohnbauinitiative gibt es auch die Projekte des Bauträgerwett-bewerbs in aspern die Seestadt Wiens für geförderte Wohnbauten – mit 760 geförderten Wohnungen und 300 Stu-dentenplätzen. Der Wettbewerb stellte drei Hauptanforderungen an geförderte Wohnprojekte in Aspern: Stadt der kur-zen Wege, soziale Nachhaltigkeit und Ökologie.

PROJEKTE DER BAUGRUPPEN. Neben den Wohnbauprojekten aus der Wiener Wohnbauinitiative sowie dem Bauträger-wettbewerb ist eine Fläche für insgesamt 170 Wohnungen speziell für Baugruppen reserviert. Die Baugruppen – ein Zusam-menschluss von Menschen, die in selbst-bestimmter Form und eigenverantwort-lich ein Gebäude errichten, um dort zu wohnen und zu arbeiten – realisieren hier ihre Ideen. Mit unterschiedlichen Kon-zepten, Rechtsformen und Weltanschau-ungen engagieren sich die vielfältigen Wohnprojekte mit dem Ziel, ihre Vorstel-lungen von Lebensqualität, Toleranz und Solidarität zusammen umzusetzen.

Bauplatz D13E

Bauherr: Verein Seestern

Aspern

Planung: einszueins – Bayer

und Zilker Baukünstler OEG



Das Wohnheim besteht aus

27 Wohneinheiten und ist in

Massivbauweise errichtet.

Platz gibt es im Erdgeschoß

als Co-Working-Bereich, Büro-

oder Praxisnutzung.

Bauplatz D5B

Objekt: GreenHouse

Studentenwohnheim

Bauherr: WBV-GPA Wohn-

bauvereinigung für Privatan-

gestellte

Planung: aap.architekten



300 geförderte Studenten-

heimplätze.

Bauplatz D13B

Bauherr: Baugruppe LiSA

Planung: Helmut Wimmer



Wohnheim mit 59 Wohnein-

heiten, in Arbeitsgemeinschaft

mit dem Verein Sargfabrik

Wohnprojekte (SWP).

Bauplatz D13D

Bauherr: Baugruppe B.R.O.T.

Planung: Arch. DI Franz

Kuzmich



48 geförderte Wohneinhei-

ten, generationsübergreifend

geplant.

Bauplatz D16/17

Bauherr: EBG

Bauträger: ARWAG GmbH/

MIGRA – Gemeinnützige Bau

und SiedlungsgesellschaftmbH

Planung: Baumschlager Hutter

Partners ZT, SMAC Smart

Architectural Concepts KG



124 (62+62) geförderte Miet-

wohnungen. Betreute Wohn-

gemeinschaft, Geschäftslokale

und Büroräumlichkeiten.

Bauplatz D12

Bauträger: EBG

Planung: Berger und Parkki-

nen, querkraft

Freiraumplanung: idealice




gen, Holzriegelkonstruktion

auf Stahlbeton mit einer Holz-

fassade, Geschäftsflächen im

Erdgeschoß.

APRIL 201422 FOKUS


Bauplatz D6, D2, D3,

D1

Bauherr: ERSTE Immobilien

Kapitalanlagegesellschaft

Bauträger: ÖVW

Planung: Mischek ZT,

P. GOOD, Superblock, BKK-3





331 Wohnungen – alle mit pri-

vaten Freiräumen, anmietbare

Gartenbeete.

Bauplatz J8

Bauherr: Neuland

Planung: Architekten Frank +

Partner

Freiraumplanung: DI Anna

Detzlhofer



174 Mietwohnungen – alle mit

privaten Freiräumen, Betreutes

Wohnen geplant.

Bauplatz D5A

Bauherr: Urbanbau Gemein-

nützige Bau-, Wohnungs- und

StadterneuerungsgesmbH

Planung: Projektbau

Freiraumplanung: PlanSinn

GmbH




privaten Freiräumen, geplant

ist ein Nebeneinander von

Wohnen und Kleingewerbe.

Bauplatz J7

Bauherr: Aphrodite

Bauträger AG

Planung: NMPB Architekten

ZT GmbH






privaten Freiräumen, Generati-

onenwohnen.

Bauplatz D4

Bauherr: STEG/Gesiba

Planung: DI Albert Wimmer

Freiraumplanung: PlanSinn

GmbH



176 Mietwohnungen – alle

mit privaten Freiräumen,

Nutzungsoffene Räume im EG:

Arbeiten und Wohnen, Praxen.

Bauplatz J2

Bauherr: Volksbau

Planung: atelier4architects,

DI Peter Scheifinger & Partner


Detzlhofer



291 Mietwohnungen, 10

Geschäftslokale, Lage an der

Seepromenade, Übergang

zum Wohnbau durch große

öffentliche Sitztreppe.

Bauplatz D7, D11

Bauträger/Bauherr: Eisenhof

Gemeinnützige Wohnungs-

gesmbH

Planung: s & s Architekten





Partizipationsprojekt (Mitspra-

che der zukünftigen Mieter bei

den Wohnungsgrundrissen).

Bauplatz J9

Bauherr: Neuland

Planung: Walter Stelzhammer


Detzlhofer




privaten Freiräumen. Eckför-

miges Gebäude rund um den

Hofbereich mit freistehendem

Gebäude im Norden, Sockel-

zone mit Geschäften.

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24 FOKUS APRIL 2014

Immobilien-Finanzierung

Weg vom Kredit? Nein. Man habe kein Problem bei den Finanzierungen. Es gebe keine Schwierigkeiten bei der

Aufnahme von Krediten, heißt es unisono in der Branche. Sind Notizblöcke weggepackt und Mikro-

phone ausgeschaltet, macht sich aber der eine oder andere schon einmal Luft. Text Michael Neubauer

Wirtschaft & Finanzen

WENIG KOOPERATION. „Die Bedingun-gen haben sich dramatisch verschlechtert. Ich habe den Eindruck, die Banken wollen gar keine Kredite vergeben. Wenn ich den gewünschten Cashflow hätte – bräuch-te ich keinen Kredit“, bringt es einer der Manager auf den Punkt. Die Aussagen der Banker, es gebe eine Nachfrage – aber kei-ne Kreditklemme, werden auf das schärfs-te zurückgewiesen. „Wenn mir bereits im Vorfeld zu verstehen gegeben wird, dass mein Ansuchen keinen Zweck hat, dann lasse ich es gleich bleiben“, spielen sie den Ball an die Banken zurück. Nikolai de Ar-noldi, Vorstand HYPO NOE Gruppe, will die schwierige Situation gar nicht klein-reden: „Die Refinanzierung ist deutlich teurer geworden.“ Die Verteuerung müsse an den Kunden weitergegeben werden. So sei eben der Markt. Von einer Kreditklem-me will er aber nicht sprechen. War früher das eine oder andere Projekt zu 100 Pro-

zent fremdfinanziert, so sind aktuell min-destens 20 Prozent, in Ausnahmefällen sogar 50 Prozent Eigenkapital gefordert.

ENTTÄUSCHUNG. Viele Immobilienma-nager sind von den Banken und der Poli-tik enttäuscht. „Das Tamtam um die Hypo Alpe Adria ist ein einziges Trauerspiel.“ Der Politik fehle es einfach an Mut. Man hätte sich an Deutschland ein Vorbild nehmen können, nein, man hätte sich ein Vorbild nehmen müssen. „Die haben bei ihrem Problemfall Hypo Real Estate Hol-ding einfach ein paar Monate schlechte Presse in Kauf genommen, riskiert und wie es derzeit aussieht, auch gewonnen.“

VERSTAATLICHUNG. Die Hypo Real Es-tate Holding (HRE) erhielt als erste deut-sche Bank im Rahmen der Finanzkrise

staatliche Garantiezusagen in dreistelliger Milliardenhöhe. Zudem beanspruchte sie Garantien aus dem Finanzmarktstabilisie-rungsfonds. Durch Beschluss der Haupt-versammlung am 5. Oktober 2009 wurde die Bank verstaatlicht. Als Eigentümer zu 100 Prozent handelt für die Bundesrepu-blik Deutschland der Finanzmarktstabili-sierungsfonds

VERSCHMELZUNG. 2009 entstand aus der Verschmelzung der beiden Pfand-briefbanken Hypo Real Estate Bank AG und DEPFA Deutsche Pfandbriefbank AG die deutsche Pfandbriefbank AG. 2010 la-gerte die HRE Darlehen und Wertpapiere im nominellen Wert von rund 173 Mil-liarden Euro in eine Bad Bank, die FMS Wertmanagement, aus. Diese kommt mit dem wertschonenden Abbau des Port-folios besser als geplant voran. Seit der


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Übernahme zum 1. Oktober 2010 beläuft sich der kumulierte Portfoliorückgang auf 47,2 Milliarden Euro beziehungsweise auf 26,9 Prozent. Auch der gesunde Teil, die pbb Deutsche Pfandbriefbank AG, schreibt mittlerweile wieder Gewinne. Nach vorläufigen Zahlen (IFRS) steigerte die Spezialbank für die Immobilienfinan-zierung und die Öffentliche Investitions-finanzierung das Ergebnis vor Steuern um ein Drittel auf 165 Millionen Euro. Das Neugeschäft stieg um 46 Prozent auf 8,2 Milliarden Euro. Für das Jahr 2014 erwar-tet die pbb Deutsche Pfandbriefbank ei-nen weiteren deutlichen Anstieg des Neu-geschäftsvolumens gegenüber dem Jahr 2013 und ein positives Vorsteuerergebnis von mehr als 140 Millionen Euro. Die Kernkapitalquote betrug 20,3 Prozent, die harte Kernkapitalquote 17,8 Prozent.

KURZ & SCHMERZLOS. „Derart harte Schritte wären auch bei der Hypo Alpe Adria notwendig gewesen, aber keiner in der Politik traut sich das wirklich anzuge-hen. Auch die Banken selbst sollten ein-mal reinen Tisch machen und mit einer richtigen Abwertung klar Schiff machen. Wer weiß, was da noch auf uns zukommt.“

Kein interesse. Auch beim Thema Refinan-zierungen und Umstrukturierungen las-sen die Banken kein Interesse erkennen. „Die Banken zeigen kaum Beweglichkeit. Ein Entgegenkommen ist kaum zu spü-ren“, so ein Developer, der seinen Namen lieber nicht genannt haben möchte. „Zum Teil verstehen die Banker unser Geschäft nicht.“ Nicht immer entpuppen sich die Banken auch als verlässliche Partner. So soll es schon vorgekommen sein, dass sich ein Institut, bei dem um eine Finanzie-rung vorgesprochen wurde, nach einigen Tagen mit einem eigenen Kaufangebot an

den potentiellen Verkäufer wandte. Hin-ter vorgehaltener Hand wird sogar davon gesprochen, dass es bei den Banken Order gebe, keine neuen Kredite abzuschließen, da dafür hohe Eigenkapitalrücklagen zu bilden wären, die man aber nicht hätte.

CHANCE KAPITALMARKT. Kein Wunder also, dass Unternehmen vermehrt die Möglichkeiten des Kapitalmarkts sondie-ren. Aus Bankensicht heißt das: „Unter-nehmen wollen vermehrt unabhängiger von teilweise teuren Bankfinanzierungen werden“, so Dieter Hengl, Vorstand Cor-porate & Investment Banking Bank Aust-ria. Der Anteil von Anleihen an der reinen Außenfinanzierung hat sich in Österreich seit 2002 mehr als verdoppelt – von 10 Prozent im Jahr 2002 auf 23 Prozent im Jahr 2012. Im Vorjahr hätten etwa gleich viele Unternehmen wie im Jahr 2012 von diesen Finanzierungsformen Gebrauch gemacht. Dies unterstreicht erneut, dass das Thema Anleihefinan-zierung sehr aufmerksam verfolgt wird – auch von Unternehmen, die von einer Kapitalmarktfähigkeit noch weit entfernt sind, wie Hengl betont. Im Jahr 2013 ha-ben 28 (Vorjahr 29) österreichische Un-

ternehmen Kapitalmarktprodukte wie Anleihefinanzierung oder Schuldschein-darlehen mit einem höheren Gesamt-volumen in Anspruch genommen – da-von sieben Unternehmen das erste Mal.

EIN DILEMMA. „Die Banken in diesen eu-ropäischen Ländern stehen bei der Mittel-standsfinanzierung vor einem Dilemma“, sagt Walter Sinn, Leiter der Praxisgruppe Banking von Bain & Company im deutsch-sprachigen Raum. „Sie wollen attraktive Kunden langfristig binden, müssen aber zugleich der verschärften Regulierung so-wie Eigenkapitalengpässen Rechnung tra-gen und höhere Risikokosten schultern.“

BÖRSE STATT KREDIT. „Wir stehen an der Spitze einer Entwicklung, wonach Kapitalmarktprodukte Kreditprodukte zwar substituieren, aber nicht zur Gänze ersetzen werden. Insgesamt führt unsere leitende Rolle im Kapitalmarktbereich zu einer Erhöhung unserer Geschäftsvolumi-na und Intensivierung unserer Kunden-beziehungen. Der Kredit ist nach wie vor das Ankerprodukt in unseren Geschäfts-beziehungen. Der Anteil der Bankkredi-te an der reinen Außenfinanzierung von Unternehmen liegt in Österreich noch bei rund 56 Prozent versus 5 Prozent in den USA – 2002 betrug der Anteil der Bank-kredite in Österreich noch 74 Prozent. Die Basel III-Auswirkungen könnten da-her gegen Ende 2014 einen zusätzlichen Schwung in Kapitalmarktfinanzierungen bringen“, betont Hengl. Mittel- und lang-fristige Kredite werden durch Basel III teurer werden und die Zinsen nicht jah-relang auf niedrigem Niveau bleiben.

runter mit den kosten. „Zinsen sind der größte Posten einer Immobilien AG in der GuV-Rechnung“, so Florian No-wotny, Finanzvorstand der CA Immo. CA Immo hat im Zuge ihrer Portfolio-straffung 2013 rund 25 Prozent ihres Immobilienvermögens über Buchwert verkauft. Die durch Verkaufserlöse frei werdenden Mittel im Ausmaß von rund 1,5 Milliarden Euro sind für die gezielte Rückführung von Krediten undsonsti-

„Die Basel III-Auswirkungen könnten daher gegenEnde 2014 einen zusätzlichen Schwung in Kapitalmarktfinanzierungen bringen.“

Dieter Hengl, Vorstand Corporate & Investment Banking Bank Austria

„Die Refinanzierung ist deutlich teurer geworden. Die Verteuerung muss an den Kunden weitergegeben werden.“

Nikolai de Arnoldi, Vorstand HYPO NOE Gruppe

gen Finanzverbindlichkeiten sowie den Buy-out vonMinderheitseigentümern im Rahmen von CEE-Joint-Ventures vorge-sehen. Florian Nowotny, Finanzvorstand der CA Immo, erklärt: „Wir streben durch die Rückführung teurer Kredite signifi-kante Kosten-einsparungen sowie die Er-höhung der Restlaufzeiten und dadurch eine Senkung desRisikos an. Durch den Buy-out von Joint-Venture-Partnern in Osteuropa– wie den kürzlich fixierten Erwerb der AXA-Anteile unseresWar-schauer P1-Portfolios – erhöhen wir un-sere operative Effizienz und Transparenz.“

ZINSEN WERDEN STEIGEN. Wie lange aber die Europäische Zentralbank das niedrige Zinsniveau beibehalten wird, stehe in den Sternen. Im Gegensatz zu den Geldmarktzinsen ist bei den Kapi-talmarktzinsen im Jahr 2014 eher mit einem Anziehen zu rechnen. Der Grund dafür liegt in der US-Geldpolitik. Die amerikanische Notenbank FED (Federal Reserve) hat bereits im Mai 2013 darauf hingewiesen, dass sie ihre Anleiheankäufe bei einer verbesserten Situation auf dem Arbeitsmarkt langsam zurückfahren will. Bei anstehendem Finanzierungsbedarf sollten Kreditgespräche mit der Bank deshalb möglichst frühzeitig stattfinden oder vorgezogen werden. Zumal auch noch von anderer Seite Ungemach droht. Der im kommenden Jahr anstehende Stresstest für Banken könnte bei der ei-nen oder anderen so manche Lücke beim Eigenkapital freilegen. Die Folge wäre eine Verschärfung der Scoring-Faktoren, die zulasten des Kreditnehmers gingen.

ALLE AN NIEDRIGEN ZINSEN INTER-ESSIERT. Auch Gregor Deix, Leiter Fir-menkunden bei der Erste Bank, sieht höhere Zinsen auf uns zukommen: „Es ist abzusehen, dass die Zinsen mittelfristig in die Höhe gehen werden.“ Doch einen zu raschen Anstieg der Zinsen werden die Mitgliedsstaaten wohl zu verhindern versuchen. Würden doch damit auch die Refinanzierungskosten der Staaten selbst in die Höhe schnellen. Niedrige Zinsen und eine Inflation bei rund drei Prozent lassen auch die Schulden ab-schmelzen. Von den niedrigen Zinsen dürften insbesondere die hochverschul-deten Euro-Staaten wie Griechenland, Portugal, Irland, Spanien oder Italien profitieren. Billiges Geld jedoch kann zu Inflation und zur Überhitzung der Wirt-schaft führen. Ist die Inflation einmal von der Leine gelassen, kann es schwierig werden, sie wieder einzufangen: Jean-

Claude Juncker sagt: „Inflation ist wie Zahnpasta: Sie drückt sich leicht aus der Tube raus, aber sehr schwer wieder rein.“

DIE GEMEINNÜTZIGEN LEIDEN. Auch die Gemeinnützigen Bauträger stöhnen unter der Kreditklemme. Die strengeren Eigenkapitalanforderungen durch Basel III und erschwerte Refinanzierungsbe-dingungen auf den Finanzmärkten haben sich in einer Verschärfung der Kreditver-gabepolitik der Banken niedergeschlagen. „Das bekommen wir in der Finanzierung der Wohnbauprojekte mit merkbar höhe-ren Liquiditätsaufschlägen und kürzeren Laufzeiten der Darlehenskonditionen zu spüren“, so Karl Wurm, Verbandsobmann Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV). Zwischen 2010 und 2012 haben sich die Zinsaufschläge bei Neubauprojekten um 70 Basispunkte (0,7 Prozentpunkte über dem 6-Monats-Euribor) auf 140 Basispunkte (1,4 Pro-zentpunkte) erhöht, 2013 lagen sie laut der aktuellen Erhebung der GBV-Finan-zierungskonditionen mit 126 Basispunk-ten (1,26 Prozentpunkte) nur gering-fügig darunter. „Die hohen Aufschläge werden gegenwärtig durch das historisch niedrige Zinsniveau abgefedert. Steigen hingegen die Zinsen, schlägt sich das in einem Anstieg der Mieten nieder. Ein Plus von einem Prozentpunkt hätte z.B. eine Erhöhung der monatlichen Mietbe-lastung um über 30 Euro pro Wohnung zur Folge“, so der Verbandsobmann. Zu-sätzlich ist in den letzten beiden Jahren eine starke Reduktion der Laufzeiten der Darlehenskonditionen zu beobachten. Aktuell werden die Konditionsverein-barungen auf durchschnittlich 15 Jahre befristet angeboten, während die Darle-henslaufzeit im Schnitt 27 Jahre beträgt.

STILLE BETEILIGUNGEN. Eine Alterna-tive zum Kredit sind stille Beteiligungen. Sie sind diskret und es gibt keine Spesen. Die stille Beteiligung ist eine phänomena-le Art für Unternehmen, zu Geld zu kom-men, ohne Anteile abgeben zu müssen. Die Vorteile: Ein stiller Teilhaber redet nicht mit beim operativen Geschäft. Er ist am Gewinn beteiligt, soferne es einen gibt. Den Stillen wird man auch leicht wie-der los. Nämlich wie einen Kredit, der am Ende der Laufzeit einfach abgeschichtet, also zurückbezahlt, wird. Doch so ganz still ist ein Stiller dann doch nicht: Er muss bei Grundsatzentscheidungen ge-fragt werden und hat ein Widerspruchs-recht. Es müssen keine Gesellschafts-anteile abgegeben werden, womit der

APRIL 201426 FOKUS

APRIL 2014 FOKUS 27

Exit-Druck wegfällt, und es gibt kein Mit-spracherecht beim operativen Geschäft. Der Anleger partizipiert an Chancen und Risiken durch Gewinnbeteiligung.

Immo-Investmentclubs. Bei 6b47 Real Es-tate Investors spricht man Investoren di-rekt an. Für jedes Projekt wird ein eigener Investmentclub gebildet und eine eigene GmbH & Co KG gegründet. Die Clubmit-glieder halten mindestens 50 Prozent der

Anteile und haben somit auch das Sagen. „Alle Projekte sind zu rund zwei Drittel mit Fremdkapital und zu einem Drittel mit Eigenkapital finanziert“, so 6b47-

CEO Peter Ulm. Die Aufteilung des Eigen-kapitalanteils zwischen Club und 6b47 variiere von Projekt zu Projekt. Jener der Investoren könne maximal 75 Prozent ausmachen. „Der Anteil von 6b47 muss mindestens 25 Prozent betragen“, so Ulm.

Welche Rolle werden PPP-Modelle in Zu-kunft spielen?Truntschnig: Wir sind überzeugt, dass PPP-Modelle als Ergänzung zu traditio-nellen Ausschreibungen im öffentlichen Bereich eine bedeutende Rolle spielen werden. Zum einen kann dadurch näm-lich der dringend benötigte Ausbau der Infrastruktur – besonders in Zentral- und Osteuropa – schneller gedeckt werden, zum anderen führt dies zu einer Entlas-tung der öffentlichen Haushalte. Natür-lich wird aber die Ausprägung von PPP-Modellen je nach Konjunkturlage und politischem Umfeld in den einzelnen Län-dern unterschiedlich groß sein.

Ich habe den Eindruck, dass PPP-Projekte in Österreich nicht wirklich in die Gänge kommen. Stimmt mein Eindruck? Wenn ja – woran liegt das?In Österreich werden die klassischen Ver-kehrswegebauprojekte – abgesehen von der A5 – traditionell durch die ASFINAG umgesetzt und auch finanziert. Dies hat sich bewährt, da die ASFINAG Zugang zu attraktiven Finanzierungskonditionen hat und ihre Schulden, gemäß EURO-STAT, auch nicht dem Staatshaushalt zu-gerechnet werden.

Gibt es ein „Vorzeige-Projekt“ der STRA-BAG?Wir haben vor allem im Bereich des Ver-kehrswegebaus in Ungarn mit der M5 und M6 sowie in Polen mit der A2 sehr erfolg-reich Projekte umgesetzt und betreiben diese als Teil unseres Portfolios über die verbleibenden Konzessionslaufzeiten zur vollen Zufriedenheit unserer Auftraggeber.

Im kommunalen Hochbau lässt sich sehr wohl auch in Österreich ein Trend hin zu öffentlich-privaten Modellen der Zusam-menarbeit ablesen, etwa indem das Life-Cycle-Management ausgelagert wird. Ab einer gewissen Größenordnung sind solche Modelle auch für STRABAG interessant.

PPP-Projekte findet man vor allem im Inf-rastrukturbereich. Sind PPP-Projekte auch für den sozialen Wohnungsbau denkbar?Grundsätzlich ja: Aber ist nicht ohnedies das gegenwärtige System – nämlich, die Förderung über (gemeinnützige) Bauträger abzuwickeln – eine Art von PPP?

Wo liegen die Stolpersteine bei einem PPP-Projekt aus Sicht der STRABAG?Bedingt durch die Komplexität der diver-sen Projektstrukturen ist eine kosten- und zeitintensive Entwicklung notwendig, die viele Marktteilnehmende abschreckt. In vielen Ländern besteht zudem die Not-wendigkeit, den politischen Willen erst noch durchzusetzen und die entsprechen-den rechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen. Auch das Unvermögen, eine für beide Seiten akzeptable Risikoverteilung festzulegen, führt immer wieder zum Scheitern mancher Projekte.

Im Visier hat man kurz- und mittelfris-tig orientierte vermögende Geldgeber. „Der Veranlagungshorizont ist auf 24 bis höchstens 48 Monate ausgerichtet. Dann wird Kasse gemacht. Der rund um die Gruppe formierte Investmentclub zählt ungefähr 150 Mitglieder. Für all jene, die mindestens 250.000 Euro mitbringen können, heißt es: „Willkommen im Club“. Zwölf Prozent Rendite vor Steuer und ein Veranlagungshorizont von maximal 48 Monaten: Mit diesen Eckdaten hat es der Immobilien-Developer 6B47 unter Führung von CEO Peter Ulm geschafft, bisher rund 500 Millionen Euro an Kapi-tal aufzustellen. Investiert wurde bisher in freifinanzierte Wohnimmobilien, aber auch Büros. Schwerpunktmäßig ist man – abgesehen von drei Fachmarktzentren-Projekten in Polen – fast ausschließlich

PPP: KOSTEN- UND ZEITINTENSIVE ENTWICKLUNG SCHRECKT AB

Mit über zwei Jahrzehnten PPP-Erfahrung gehört die STRABAG SE zu den heimischen Big Playern im PPP-Geschäft. Sie

ist mit diesem Geschäftsfeld vorwiegend in Mittel- und Osteuropa tätig und betreut im Hochbau- und Infrastrukturbereich

ein Portfolio von 33 Projekten. STRABAG SE Vorstandsmitglied Hannes Truntschnig hier im Interview.

„Die hohen Aufschläge werden gegenwärtig durch das histo-risch niedrige Zinsniveau abgefedert.“

Karl Wurm, Verbandsobmann Österreichischer Verband

gemeinnütziger Bauvereinigungen

in den „sicheren“ Märkten Österreich und Deutschland aktiv.

EXPANSION MITTELS FONDS. Masterminds sind neben Ulm der ehemalige ÖBB-Chef Martin Huber und Erwin Krause, CEO BETHA Zwerenz & Krause. Letzterer hat mit der Villaggio In-vestment Group (die aus den beiden Unternehmen APM Holding und BETHA Zwerenz & Krause besteht) erst kürzlich die Galeri-en Parndorf übernommen und will diese nun mit seinem Villag-gio Fashion Outlet Parndorf unter dem Namen „Fashion Outlet Parndorf“ zusammenführen. Die bisher von McArthurGlen ge-managten Galerien Parndorf wurden von der Signa Holding er-richtet und 2005 für 30 Millionen Euro an Warburg-Henderson verkauft. Der deutsche Fondsanbieter packte das Center in seinen Österreich-Fonds Nr. 1. Dieser hat mittlerweile sein Laufzeitende erreicht und wird sukzessive abverkauft. Der aktuelle Kaufpreis wurde nicht bekanntgegeben. Experten schätzen diesen auf rund 60 Millionen Euro. Das Fashion-Outlet-Konzept soll auch ins Aus-land exportiert werden. Um diese Expansion finanzieren zu kön-nen, ist ein eine Milliarde schwerer Immobilienfonds angedacht, der in zentraleuropäische Outlets investieren soll.

UNTER DER WAHRNEHMUNGSSCHWELLE. Wer nun aber sein Glück bei den großen deutschen Fonds sucht, wird bitter enttäuscht. Die durchschnittlichen Projektvolumen in Öster-

reich liegen unter der Wahrnehmungsschwelle. Die Projek-te sind für die großen Fonds schlichtweg zu klein, und für die kleinen Fonds – aufgrund des Klumpenrisikos – wieder zu groß.

SCHULDSCHEINDARLEHEN. Eine in Österreich relativ neue und üblicherweise breit syndizierte Darlehensform (sprich: es tun sich mehrere Banken zusammen) ist das Schuldscheindarlehen. Julia Leeb, Leiterin Firmengroßkunden Österreich bei der Erste Bank: „Erst mit Wegfall der Kreditvertragsgebühr ist das Schuld-scheindarlehen interessant geworden.“ Die Kosten sind nicht zu unterschätzen. „Ein Schuldscheindarlehen ist Fremdkapital und

aufgrund der Nebenkosten erst ab einem Finanzierungsvolumen von 20 Millionen Euro sinnvoll“, so Leeb. Schuldscheindarlehen werden einerseits transaktionsbezogen – z. B. für Investitionen oder für Unternehmenszukäufe – und andererseits zur lang-fristigen Finanzierung eines Bodensatzes kurzfristiger Finan-zierungslinien eingesetzt. Mit Bodensatz ist die permanente Ausnützung kurzfristiger Kreditlinien gemeint. „Dabei sollte ein Unternehmen eine Bilanzsumme von zumindest 200 Millionen Euro haben“, so Leeb. Rechtlich ist das SSD (Schuldscheindarle-hen) ein Darlehen, ist aber aufgrund der einfachen Handelbar-keit gewissermaßen eine Vorstufe zum Kapitalmarkt. „Da lässt sich austesten, wie ich am Kapitalmarkt aufgenommen werde.“ SCHULDSCHEINDARLEHEN. Für kleinere Volumina kommen zum Beispiel Schuldscheindarlehen in Frage. Da braucht es we-niger Transparenz. Schuldscheindarlehen sind im Gegensatz zu Anleihen nicht öffentlich meldepflichtig –, man ist in der Laufzeitgestaltung flexibler, die Emissionskosten sind deutlich niedriger. Bankenunabhängigkeit – seit der Finanzkrise ein in vielerlei Hinsicht strapazierter Begriff – kann mithilfe eines Schuldscheins per se nicht erreicht werden. Ein großer Anteil des potenziellen Investorenkreises entfällt auf Sparkassen, Raiffei-sen- und Volksbanken. Mittlerweile drängen vermehrt auch Pri-vatbanken, Versicherungen und Pensionsfonds in den Markt. Für mittelständisch geprägte Unternehmen ohne Kapitalmarkt-erfahrung kann die Platzierung eines Schuldscheindarlehens eine gute Gelegenheit sein, Erfahrungen mit dem Emissions-prozess zu sammeln und eine Kultur von Investorenpflege und Transparenz – bei denselben gesetzlichen Informationserfor-dernissen, wie sie für bilaterale Kredite gelten – zu entwickeln. KAPITALMAKTFÄHIG. Ist das Unternehmen „kapitalmarktfä-hig“, kommen Anleihen und Aktien ins Spiel. Bei den Anleihen liegt – aufgrund der hohen Anlaufkosten – die untere Grenze des Volumens bei 20 Millionen Euro. Bei einem kleineren Volumen wären die Transaktionskosten im Verhältnis zur Anleihe zu hoch, die Anleihe würde sich nicht rechnen. Sie braucht zu dem eine gewisse Größe, sonst ist sie für Anleger zu uninteressant. Weite-re Kriterien sind Transparenz und die Bereitschaft, regelmäßig Informationen zu veröffentlichen. Bei Eigenkapitalemissionen – also Börsengängen – verschärft sich das noch einmal deutlich.

GRUNDBÜCHERLICH BESICHERTE ANLEIHE. JP Immobilien setzt bei der Finanzierung auf grundbücherlich besicherte Im-

APRIL 201428 FOKUS

„Um die Expansion finanzieren zu kön-nen, ist ein eine Milliarde schwerer Immobilienfonds angedacht, der in zen-traleuropäische Outlets investieren soll.“

Erwin Krause, CEO BETHA Zwerenz & Krause

FOKUS 29APRIL 2014

mobilienanleihe Anleihen. Nach dem großen Erfolg der ersten Anleihe (Emissionsvolumen 47,2 Millionen Euro) wurde im Feb-ruar 2014 die zweite Anleihe platziert. Die JP Immobilien Invest ZWEI GmbH emittiert eine Anleihe im Gesamtnominale von 60.8 Millionen Euro. Die Laufzeit der Anleihe beträgt 10 Jah-re. Ab 2020 werden jährlich Teilrückzahlungen in der Höhe von insgesamt mind. 500.384 Euro vorgenommen. Die Anleihe wird zu einem fixen Zinssatz in Höhe von 3,75 Prozent p.a. verzinst. Der Coupon ist nachträglich, einmal im Jahr am Zinszahlungs-tag zur Zahlung an die Anleihezeichner fällig. Die Anleihe wen-det sich an Großinvestoren. Das Mindestzeichnungsvolumen beträgt Euro 100.000. Sowohl das eingesetzte Kapital als auch die Couponzahlungen sind grundbücherlich besichert. Mit der Verwertung der verpfändeten Liegenschaften im Falle der Nicht-zahlung durch die Emittentin wird ausschließlich ein „gemein-samer Vertreter“ (Treuhänder) der Anleihezeichner betraut.

KLEINVOLUMIGE ANLEIHE. Dass es auch mit kleineren Vo-lumina geht, zeigt die WIENWERT Immobilien Finanz AG. Wienwert-Vorstandsmitglied Nikos Bakir setzt schon seit längerem auf die Finanzierung mittels Anleihen. Die Immo-bilienanleihe 2010–2013 wurde im Dezember 2013 zu 100 Prozent getilgt und brachte den Anlegern bei einer Laufzeit von drei Jahren eine Rendite von 7,375 Prozent. Das Volu-men der Anleihe betrug 2,15 Millionen Euro. Teilweise wur-de die Anleihe schon ab September 2013 vorzeitig getilgt, die Zinsen wurden aber für das gesamte dritte Jahr der An-leihenlaufzeit an die Anleger ausbezahlt. Möglich war die vorzeitige Rückzahlung, weil die beiden Immobilienentwick-lungsprojekte, die mit der Anleihe finanziert worden waren, sogar rascher als geplant erfolgreich abgeschlossen wurden. „Die Projektfinanzierung mittels Anleihe hat sich bestens be-währt“, so Nikos Bakir. „Dank der raschen Abwicklung der bei-den Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 6,5 Mio. Euro wurde das über die Anleihe aufgebrachte Eigenka-pital nicht zur Gänze für die volle Laufzeit benötigt und da-von haben nun auch die Anleger in Form einer teilweise vor-zeitigen Rückzahlung bei vollen Zinsansprüchen profitiert.“

PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP. In Zeiten knapper Kassen öf-fentlicher Kassen wird immer öfter das fehlende Geld zum trei-benden Faktor, sich auf ein PPP-Projekt einzulassen. Die PORR betreibt seit einigen Jahren PPP-Modelle. Dabei zeigt sich deut-lich, dass das enge Zusammenwirken von öffentlicher Hand und privatem Know-how über den gesamten Lebenszyklus des Pro-jektes der Erfolgsfaktor des Modells ist. Ist der Private nämlich für beides verantwortlich, plant er nachhaltiger, anstatt billig zu bauen und den teuren Folgebetrieb der öffentlichen Hand zu überlassen. In der heutigen wirtschaftlichen Situation wird die-ses Projektmodell für die öffentliche Hand immer attraktiver. Alexander Schmidecker, CEO der Raiffeisen-Leasing GmbH: „Die anhaltend angespannte wirtschaftliche Situation der Gemeinden trägt dazu bei, dass Kooperationen mit privaten Spezialisten für die öffentliche Hand nicht nur attraktiver, sondern ganz einfach notwendig werden. Das gilt vor allem für Lösungen im Rahmen von Lebenszyklusmodellen. In den vergangenen Jahren wurde bereits eine Reihe solcher Projekte sehr erfolgreich umgesetzt. „Für die Zukunft sehe ich noch erhebliches weiteres Potenzial. Hier kann effizient und effektiv mit dem Know-how privater Partner ein wesentlicher Beitrag dazu geleistet werden, um den Gemeinden das Leben einfacher und ein gutes Stück lebenswer-ter zu machen.“

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50 FOKUS APRIL 2014

Hotelfi nanzierungen

Gefördert geht,sDie Finanzierung von Hotelimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert.

Wurde früher die Mehrzahl der Projekte von Banken fi nanziert, schafft es heute in etwa eines aus

zehn Projekten mit der klassischen Bankenfi nanzierung. Text Michael Neubauer


SCHLECHTE AUSSICHTEN. Die Eigenka-pitalausstattung der österreichischen Ho-telbetriebe im 4-Sterne-Bereich hat sich, so Martin Schaff er, Co-Geschäftsführer von MRP hotels, laut ÖHT zwar deutlich verbessert, liege aber im Schnitt bei rund

neun Prozent. Erfahrungsgemäß liegt die Eigenkapitalanforderung für einen Kredit aber bei ca. 30 bis 40 Prozent, für weni-ger gute Projekte müssen in Deutschland teilweise sogar 50 Prozent vorgewiesen werden, um eine Bankenfi nanzierung zu bekommen. Schlechte Aussichten also für die zu 85 Prozent inhabergeführten öster-reichischen Betriebe.

KNAPP ÜBER DER NULL-LINIE. „Mittler-weile konnten die Unternehmen der Drei-Sterne-Qualität aufholen und liegen jetzt eindeutig über der Null-Linie. Ein lange Zeit bei Finanzierungen bestehendes Defi zit ist damit beseitigt“, so Wolfgang

Kleemann, Geschäftsführer der ÖHT. Die Verbesserung ist weitgehend nicht auf gute wirtschaftliche Ergebnisse sondern eher auf eine Neubewertung der Aktiva zurückzuführen. Die Bilanzwerte sind damit der Wirklichkeit ein Stück näher

gerückt – allerdings sind die Stillen Reser-ven damit aufgelöst und haben als Argu-mentationshilfe mehrheitlich ausgedient.

EINE AUS ZEHN. Wurden laut Peter Wendlinger, HYPO NOE Gruppe, früher „neun aus zehn Finanzierungsanfragen positiv beschieden, ist es heute eine aus zehn.“ Dies liegt vor allem daran, dass bei Hotelimmobilien das Developer-Risiko und auch die Eigenkapitalunterlegungs-quote bankenintern deutlich gestiegen sind. Potenzial sieht Wendlinger „vor allem auch in Deutschland, da deutsche Banken fast überhaupt keine Hotelim-mobilien mehr fi nanzieren.“ Ergänzend

dazu hält Walter Bleyer fest, dass „man im Gegensatz zum Bürogebäude das Ho-tel jeden Tag neu vermieten muss und die Banken dieses Geschäft nicht verstehen. Nur wenige Banken haben ein kompeten-tes Hotel-Team.“

BÜROKRATIE. Für Peter Ulm, Vorstand 6B47, stellt sich die Frage, wie künftig die strengen Regeln der FMA beherrschbar gemacht werden können, da es am freien Kapitalmarkt derzeit ausreichend Geld für Hotelimmobilien gäbe: „Derzeit zerbrechen wir uns nicht den Kopf, woher man Geld bekommt, sondern wie wir alle Regeln der FMA und AIFM korrekt einhalten können.“ Aufgrund der starken Restriktionen im Bankenbereich wird es künftig erforder-lich sein, alternative Finanzierungsquel-len zu erschließen. So hält Daniel Jelitzka, Geschäftsführer von JP Immobilien, zum Beispiel „Anleihen, Fonds oder Investoren-clubs“ für machbar. Auch „deckungsstock-taugliche Produkte für Versicherungen werden künftig häufi ger nachgefragt wer-den.“ Den Banken kommt im Bereich der Hotelfi nanzierung neben der Vergabe von konventionellen Fremdwährungskredi-ten künftig auch die Rolle des wichtigen Vertriebspartners für alternative Finan-zierungsmodelle zu. Dazu Jelitzka: „Die Rolle der Banken ist nicht schlechter ge-

„Wurden früher neun aus zehn Finanzierungsanfragen positiv beschieden, sind es heute eine aus zehn“.

Peter Wendlinger,

Head of Real Estate Finance HYPO NOE Gruppe


worden, sondern anders. Sie sind Koope-rations- und Konzeptionspartner bei der Platzierung von Finanzierungsprodukten.“

FÖRDERUNGEN. Als Konsequenz der Finanz- und Wirtschaftskrise haben sich die regulatorischen Bestimmungen für Kreditvergaben verändert, wodurch sich die Finanzierungsanteile bei touristi-schen Investitionen deutlich verschoben haben. 2007 stellten Kommerzbanken noch 37,3 Prozent des gesamten Projekt-fi nanzierungsvolumens über Kredite und sonstige langfristige Finanzierungen be-reit. Dieser Anteil reduzierte sich bis 2013 kontinuierlich auf nunmehr 24,8 Prozent.

UMFELD. Nach einer aktuellen Umfrage der Österreichischen Hoteliervereini-

gung (ÖHV) beurteilen 39,2 Prozent der Hoteliers den Zugang zu Kreditfi nanzie-rungen 2013 im Vergleich zum Vorjahr

als schwieriger bzw. deutlich schwieriger. Einer der Gründe dafür liegt wohl in der generellen Haltung von Kommerzbanken gegenüber Finanzierungen in der Touris-musbranche. Basel III zwingt Banken zu einer bonitätsabhängigen Eigenmittelun-terlegung von Krediten. Da die Betriebe der Tourismus- und Freizeitwirtschaft im Rating oft schlechter liegen als Kre-ditwerber aus anderen Branchen, binden Finanzierungen an die Tourismusbranche vergleichsweise höheres bankseitiges Ei-genkapital. Da Eigenkapital aber auch im Bankensektor zu einem „knappen Gut“ geworden ist, wird verständlich, dass hier

eine gewisse Finanzierungszurückhal-tung geübt wird.

FÖRDERFINANZIERUNG. Einer der Grün-de für die Verlagerung von Bank- zu För-derfi nanzierungen ist sicher die aktuelle Konditionenentwicklung. Zwar wird ver-mutlich der 3-Monats-Euribor auch 2014 und vielleicht noch länger auf seinem historischen Tief verharren, doch schützt dies die Tourismuswirtschaft nicht vor steigenden Zinsen. Da speziell die Hotel-lerie langfristige Kredite – die Laufzeiten bewegen sich zwischen 10 und 15 Jahren – braucht, ist für deren Zinsentwicklung die mittelfristige Stabilität des EURIBOR nicht entscheidend, sondern die Zinsent-wicklung am „langen Laufzeitband“, und hier sind Zinsanstiege zu erwarten. Wenn langfristige (Re-)Finanzierungen derzeit überhaupt zu bekommen sind, dann nur mit erheblichen Liquiditäts-Aufschlägen. Im 10-Jahres-Bereich haben sich diese Aufschläge seit 2011 von 106 auf knapp 211 Basispunkte (BP) nahezu verdoppelt. Nach einer leichten Erholung in den letz-ten Monaten zeigt der Trend wieder klar nach oben.

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Unter dem Motto „Der große Wandel und die Immobilienwirtschaft“ treffen sich die führenden Köpfe der Immobilienwirtschaft, u.a:

Dr. Thomas Beyerle, Managing Director IVG Immobilien AG, Philipp Ikrath, Departmentsleiter Institut für Jugendkulturforschung und Kulturvermittlung, Dr. Franz

Jurkowitsch, Vorstandsvorsitzender / CEO Warimpex Finanz u Beteiligungs AG, MMag. Philipp Kaufmann, Präsident

ÖGNI- Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft, Dr. Ronald Mischek, Geschäftsführer Dr. Ronald Mischek ZT GmbH, DI Michael Pech,

Vorstandsmitglied ÖSW - Siedlungs- und Wohnungswerk Wohnungs- und Baubetreuungsgesellschaft m.b.H., Mag. Alexander Wlasto, Partner EY Österreich, Dr. Silvia

Wustinger-Renezeder, Geschäftsführerin SEG Stadterneuerungs u Eigentumswohnungs GmbH, u.v.a.

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„Derzeit zerbrechen wir uns nicht den Kopf, woher man Geld bekommt, sondern wie wir alle Regeln der FMA und AIFM korrekt einhalten können.“

Peter Ulm, Vorstand 6B47

32 FOKUS APRIL 2014

CA Immo

Erfolgreich abgespeckt Die börsenotierte CA Immo hat sich 2013 erfolgreich einer Schlankheitskur unterzogen. Ein Viertel

des Immobilienportfolios wurde verkauft – mit dem Resultat: operatives Rekordergebnis, gestärktes

Eigenkapital und mehr Dividende. Text Michael Neubauer


REKORDERGEBNIS. „Wir haben 2013 die Bilanz substantiell und wertschaffend gestärkt und gleichzeitig ein operatives Rekordergebnis erzielt. Gemäß unserer Strategie zur Profitabilitätssteigerung ha-ben wir unseren Portfolio-Fokus erhöht, unseren Verschuldungsgrad deutlich reduziert und dabei für unsere Aktionäre

zusätzlich zur Ausschüttung der Dividen-de eine Steigerung des Net Asset Value von 6,2 Prozent erwirtschaftet“, sagte CA Immo-Chef Bruno Ettenauer. Die Zahlen des börsenotierten Unternehmens zeigen für das Geschäftsjahr 2013 eine Steige-rung sämtlicher operativer Kennzahlen. Sowohl das Nettomietergebnis als auch das EBITDA des Konzerns erreichten mit 250,6 Millionen Euro bzw. 295,8 Millionen Euro den höchsten Wert in der Unternehmensgeschichte. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) konnte trotz eines negativen Immobilienbewer-tungsergebnisses von 33,7 Millionen Euro im Jahresvergleich um 9,8 Prozent auf 255,2 Millionen Euro gesteigert werden. Das Gesamtergebnis des Konzerns konnte auf 120,7 Millionen Euro verdreifacht werden (2012: 40,1 Millionen Euro).

ZIELE ERREICHT. Viele der angestreb-ten Ziele wurden erreicht und so das

Projektpipeline investiert werden. Nach-dem vor allem Immobilien in Deutschland verkauft wurden, hat sich der regionale Schwerpunkt nun nach Zentral- und Osteuropa (CEE) verlagert. Käufe und Verkäufe würden eher in Form eines Austauschs von Assets erfolgen. „Wir planen keine räumliche Expansion. In Deutschland werden wir unsere Strategie weiterverfolgen, in Core Immobilien in-vestiert zu sein; sollten sich dennoch gute Gelegenheiten im Rhein-Main-Gebiet auftun, werden wir die Chance nutzen“, so Ettenauer. „Wir sind nicht auf teure Zukäufe angewiesen, sondern nützen unsere zentral gelegenen Grundstücksre-serven und schaffen selbst hochwertige, renditestarke Büroimmobilien in stark nachgefragten Märkten.“

DEVELOPMENT IM FOKUS. Als künftiger Wachstumstreiber wird schwerpunktmä-ßig die Immobilienentwicklung gesehen. „Wir planen jährliche Investitionen von 150 bis 200 Millionen Euro in Develop-ments“, so Ettenauer. Unter anderem, um das zuletzt durch Verkäufe reduzierte deutsche Bestandsportfolio zu stärken. Berlin steht nach wie vor im Fokus der Investitionstätigkeit. „Wir würden gerne kaufen, aber nicht zu den aktuell ange-botenen Preisen“, so Florian Nowotny, Finanzchef der CA-Immo. Derzeit in Bau sind etwa das Kontorhaus in München (Volumen von 90 Millionen Euro), das JFK-Haus in Berlin (70 Millionen Euro) und das Belmundo in Düsseldorf (32 Mil-lionen Euro). In München (Baumkirchen) wird auch ein ganzes Wohnquartier (im Joint Venture mit Patrizia) entwickelt: Auf 130.000 Quadratmetern Fläche ent-

Portfolio gestrafft. Der Verkauf großer Objekte – die meisten davon in Deutsch-land – hat deutliche Spuren in der Bilanz hinterlassen. Das Immobilienvermögen schrumpfte von 5,4 auf vier Milliarden Euro. 800 Millionen Euro spülte das „Hessen-Portfolio“, 330 Millionen der „Tower 185“ in Frankfurt, 108 Millionen

Euro der Verkauf des Warschauer Büro-gebäudes „Lipowy Office“ in die Kassen. Die Objekte konnten durchwegs über Buchwert verkauft werden.

EINZIGER WERMUTSTROPFEN. Durch die hohen Verkaufspreise wurden auch hohe Steuern fällig. Die Neuausrichtung des Portfolios begleitete einen Personal-abbau. „Mitarbeiterzahl auf die Portfolio-Größe abstimmen“, lautete die Devise. Zählte das Unternehmen zu Jahresbeginn 2013 noch 400 Mitarbeiter, so waren es Ende 2013 nur mehr 320 Beschäftigte. Ein weiterer Personalabbau ist laut Et-tenauer derzeit nicht geplant.

CEE-SCHWERPUNKT. Durch Verkäufe „reifer“ Immobilien mit limitiertem Wertsteigerungs-Potenzial – vor allem in CEE – sollen zusätzliche Erträge erzielt werden. Diese sollen dann wieder in die

„Wir sind nicht auf teure Zukäufe angewiesen, sondern nützen unsere zentral gelegenen Grundstücksreserven und schaffen selbst hochwertige, renditestarke Büroimmobilien.“

Bruno Ettenauer, CEO, CA Immo AG

FOKUS 33APRIL 2014

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stehen rund 560 Wohnungen plus Büros und Einzelhandel.

EIGENKAPITALQUOTE ERHÖHT. Als Folge der Immobilienverkäufe erhöhte sich die Eigenkapitalquote von 30,8 Pro-zent auf 38 Prozent. Das sei ein „gutes Niveau, bei dem sich auch Banken bei der Kreditvergabe sicher fühlen“, sagt Ettenauer. Die Zinslast für das geborgte Geld sank indes von 4,2 auf 3,8 Prozent. Die vereinnahmten Mittel wurden zur Schuldentilgung und dem Kauf von Min-

derheitsbeteiligungen verwendet. Die Netto-Finanzverschuldung konnte damit um 44 Prozent auf 1,7 Milliarden Euro reduziert werden. Da blieb sogar etwas übrig, um die Kriegskasse zu füllen. Die liquiden Mittel lagen Ende 2013 bei 675,4 Millionen Euro. Zum Vergleich: per Ende des Jahres 2012 lagen diese bei 257,7 Millionen Euro. „Wir sind dabei, Anteile von Joint-Venture-Partnern in Osteuro-pa aufzukaufen – wie zum Beispiel beim kürzlich fixierten Erwerb der AXA-Anteile unseres Warschauer P1-Portfolios. Der Vorteil daran ist, dass wir diese Immobili-en schon kennen und daher genau wissen, worauf wir uns einlassen“, so Nowotny.Keine Refinanzierungsprobleme. 2013 konnte die CA Immo ein Volumen von

über 800 Millionen Euro (re-)finanzie-ren, das ist fast ein Drittel des gesamten Fremdkapitals. Nowotny: „Nach den auf Finanzierungsseite schwierigen vergan-genen Jahren sehen wir in Deutschland derzeit eine sehr gute Verfügbarkeit von Finanzierungen zu attraktiven Konditio-nen“. Dies sollte sich positiv auf die weite-re Entwicklungstätigkeit in Deutschland auswirken. 2013 wurden die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 Prozent auf 281,5 Millionen Euro gesteigert. Der aus Immobilienverkäufen resultierende Mietrückgang von 12,4 Millionen Euro

konnte durch Index-Anpassungen beste-hender Mietverträge sowie Mietzuwächse aus der Fertigstellung von Entwicklungs-projekten in Deutschland kompensiert werden. Das Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungs-kosten verbesserte sich um 1,6 Prozent auf 250,6 Millionen Euro. Die operative Marge (Nettomietergebnis relativ zu Mieterlösen), Indikator für die Effizienz der Vermietungsaktivitäten, zeigte wie schon in den vergangenen Jahren eine steigende Tendenz und erhöhte sich von 87,8 Prozent auf 89,0 Prozent. Aktuell kommen 47 Prozent der Mieteinnahmen aus Zentral- und Osteuropa (CEE). Mit der Situation in Ungarn ist das Management unzufrieden, die Leerstandsquote betrug dort im Vorjahr fast 21 Prozent. Deutlich geringer waren die Leerstände in Polen (13,5 Prozent), Tschechien (12,4 Prozent) und Rumänien (5 Prozent). Zum Vergleich: In Österreich und Deutschland machten sie 5,8 bzw. 7,4 Prozent aus. Aufgrund der hohen Vermietungsquote fürchte man sich nicht vor einer eventuellen Verschärfung der Büromarktsituation in Österreich. Deutschland sei ohnehin nicht so ein konzentrierter Markt wie Österreich; hier könne man mit entsprechenden Gewich-tungen im Fall des Falles gut vorbeugen.

KURSENTWICKLUNG. Im Jahr 2007 – also vor dem Ausbruch der Finanzkrise – notierte die Aktie etwa doppelt so hoch wie heute. Bis 2009 fiel sie auf ein Zehntel dieses Werts. Seither gibt es einen lang-samen Erholungskurs. Im vergangenen Jahr zählte sie mit einem Plus von 22 Prozent aber zu den besten ATX-Werten. Doch seit Jahresbeginn hat sich die Aktie

DE AT PL RO

HU CZ ANDERE*

70%

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1%

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BÜRO

INSTITUTIONELLE INVESTOREN 32%

UNICREDIT BANK AUSTRIA AG 18%

PRIVATAKTIONÄRE 50% LOGISTIK RETAIL

HOTEL WOHNEN SONSTIGE

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18%14%

10%

10%

9%7%

BESTANDSIMMOBILIEN

VERTEILUNG NACH ASSETKLASSEN

AKTIONÄRSSTRUKTUR

VERTEILUNG NACH ASSETKLASSEN

IMMOBILIENVERMÖGEN ENDE 2013

VERTEILUNG NACH LÄNDERN

32%

18%

50%

„Nach den auf Finanzierungsseite schwierigen vergange-nen Jahren sehen wir in Deutschland derzeit eine sehr gute Verfügbarkeit von Finanzierungen zu attraktiven Konditionen.“

Florian Nowotny, CFO, CA Immo AG

DIE AKTIE IM JAHRES VERGLEICH

10. April 13 - 10. April 14

*aktueller Kurs vom 10.April 2014

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kaum weiter nach oben bewegt. Die reali-sierten positiven Bewertungseffekte aus den Immobilienverkäufen bzw. -ankäufen waren wesentliche Werttreiber. Der Ver-mögenswert pro Aktie stieg im Vorjahr von 19,27 auf 20,47 Euro. Damit liegt er deutlich über dem Kurs von 12,70 Euro. Das bedeutet, dass die CA-Immo-Aktie an der Börse günstiger ist als ihre Immo-bilien. Allerdings erhält man die meisten heimischen Immobilienaktien mit einem derartigen „Abschlag“. Daran dürfte sich auch in nächster Zeit wenig ändern.

VOTUM „BUY“. Die Wertpapierexperten der Deutschen Bank haben eine Kauf-empfehlung für die Aktien der CA Immo ausgesprochen und ihr Votum von „hold“ auf „buy“ erhöht. Das Kursziel schraub-

Finanzkennzahlen 2013 2012 2011 2010 2009

Mieterlöse* 281,5 280,9 265,6 164,4 177,0

EBITDA* 295,8 247,4 246,4 150,4 141,9

EBIT* 255,2 232,4 285,0 176,5 3,0

Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT)* 83,6 74,5 107,1 68,8 – 134,5

Konzernergebnis* 50,4 50,0 67,7 43,8 – 134,7

Operativer Cash-Flow 211,0 195,3 191,9 121,4 120,5

Bilanzwert der Immobilien* 3.805,0 5.261,1 5.222,2 3.612,2 3.515,8

Gesamtvermögen* 4.910,9 5.888,4 5.916,6 4.379,5 4.310,6

Eigenkapital* 1.865,2 1.815,7 1.809,5 1.659,9 1.729,2

Eigenkapitalquote 38% 31% 31% 38% 40%

Lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten* 2.427,1 3.379,5 3.400,9 2.126,4 1.976,5

Nettoverschuldung* 1.723,4 3.067,2 2.991,1 1.724,2 1.472,3

Brutto Loan-to-Value-Ratio (LTV) 63.8% 64,2% 65% 59% 56%

Netto Loan-to-Value-Ratio (LTV) 45,3% 58,3% 57% 48% 42%

* in Millionen Euro

Kennzahlen je Aktie 2013 2012 2011 2010 2009

Mieterlöse/Aktie 3,20 3,20 3,02 1,87 2,05

EBITDA/Aktie 3,37 2,82 2,80 1,71 1,65

EV/Aktie 32,50 45,38 40,77 31,53 24,77

NNNAV/Aktie 21,25 19,88 19,83 18,95 18,47

Dividende 0,0,38 0,38

Dividendenrendite 4,40% 5,38%

P/E Ratio (KGV) 23,4 16,5 11,6 22,9 – 8,7

5,4 4,7 3,8 8,6 5,6

Ø EV/EBITDA 9,0 15,4 15,5 16,8 14,2

ÜBER DEN ERWARTUNGEN. Auch der Spezialist für Immobilienaktien SRC Research rät in seiner aktuellen Aktien-analyse, die Aktie des Wiener Büroimmo-bilienspezialisten CA Immobilien Anlagen AG weiter zu kaufen und nennt aktuell ein Kursziel von 15 Euro. Die vorgelegten Zahlen für 2013 hätten bei den Mietein-nahmen, beim cash-getriebenen EBITDA-Ergebnis und beim operativen Ergebnis auf EBIT-Basis klar über den Erwartungen des Aktienanalysten gelegen. „Ich habe mit einem Trading-Gewinn von rund 65 Millionen Euro gerechnet – geworden sind es mehr als 75 Millionen Euro“, er-klärt SRC-Aktienanalyst Stefan Scharff. Nur mit Blick auf die Bottom Line, den Nettogewinn, habe die Schätzung des Aktienanalysten über den berichteten Zahlen gelegen. Aufgrund eines negativen

Sondereffekts im Finanzergebnis, die eine Zinsabsicherung für das verkaufte hessische „Leo II Portfolio“ betroffen habe (52 Millionen Euro), und wegen einer sehr hohen Steuerquote von 40 Prozent infolge der umfangreichen Liegenschafts-verkäufe in Deutschland – „Normal sind eher zwischen 25 Prozent bis 30 Prozent“, erklärt Scharff – sei der Nettogewinn nach Minderheiten nur bei 48 Millionen Euro zu liegen gekommen (2012: 54 Mio. Euro).

2014 MEHR EIGENKAPITAL. Scharff rechnet, dass in diesem Jahr die Eigenka-pitalquote wahrscheinlich auf Werte von 45 Prozent oder darüber steigen wird, weil die Gesellschaft durch die eingenomme-nen Mittel aus den Liegenschaftsverkäu-fen teures Fremdkapital ablösen könne.

„Ich Habe mit einem Trading-Gewinn von 65 Millionen Euro ge-rechnet - geworden sind es mehr als 75 Millionen Euro. 2014 könnte die Eigenkapitalqoute auf über 45 Prozent steigen.“

Stefan Scharff, SRC Research

34 FOKUS APRIL 2014

ten sie von 14,0 auf 16,5 Euro hoch. Die Experten der Deutschen Bank erwarten, dass 2014 ein Jahr der Transformation für den Immobilienkonzern sein werde. Hierbei glauben sie an eine Wandlung vom Restrukturierungsfall hin zu einem „annehmbar liquiden“ Unternehmen. Zudem seien aus Nebenveräußerungen Liquiditätsüberschüsse möglich, die in Form einer speziellen Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden könn-ten. Beim Gewinn je Aktie erwarten die Deutsche Bank-Analysten 0,47 Euro für 2014, sowie eine Steigerung auf 0,77 bzw. 0,94 Euro für die beiden Folgejahre. Ihre Dividendenschätzung haben sie im Schnitt um 15 Prozent erhöht, je Titel be-läuft sie sich auf 0,45 Euro für 2014, sowie 0,50 bzw. 0,60 Euro für 2015 bzw. 2016.

35 FOKUS APRIL 2014

Am Schreibtisch von …

Diszipliniert strukturiertViel Privates findet sich am Schreibtisch von BUWOG CEO Daniel Riedl nicht. Kreatives Chaos ist

nicht seine Sache. Originalunterlagen in den Händen eines Vorstandes zu belassen, findet er hinge-

gen fahrlässig. Text Michael Neubauer

KAUM IM BÜRO. Viele persönliche Dinge hat BUWOG CEO Daniel Riedl an seinem neuen Arbeitsplatz noch nicht ausgepackt. Gerade mal eine weiße Teekanne mit Haube steht links vom Computer. Welchen Tee er am liebsten trinkt: „Pfefferminztee – der erfrischt.“ Riedl ist passionierter Teetrinker. Kaffee zum Aufputschen braucht er derzeit nicht. Dafür ist es im Moment zu hektisch. „Ich bin aktuell kaum im Büro anzutreffen. Die meiste Zeit bin ich derzeit unterwegs und jage von Meeting zu Meeting.“

KURSPFLEGE. Der Börsegang – genauer gesagt die Erstnotiz – steht vor der Tür. Ende April wird es so weit sein. Da heißt es nun, guten Wind für die BUWOG und ihre Aktie zu machen. Schließlich soll der Börsegang für alle ein Erfolg werden. Kurs-pflege ist angesagt. Roadshow reiht sich an Roadshow. Kaum ein Tag, an dem kein

aber nicht viel Privates dabei“, so Riedl, der nicht viel Zeit an seinem funktional gestal-teten Schreibtisch verbringt. Das ganze Büro wurde aus Möbeln, „die schon im Haus waren, zusammengestellt“. Neues wurde nicht angeschafft. Die großformatige, London zeigende Photographie an der Wand hinter seinem Schreibtisch hat Riedl vom Vorgän-ger übernommen. „Die wird bleiben.“ Dazu kommen werden von der Familie gestaltete Fotokalender. Das hat Tradition. Doch diese „… hängen noch im anderen Büro.“ Auf der rechten Schreibtischseite türmen sich sta-pelweise Unterlagen. Schön brav in Reih und Glied, projektbezogen – kreatives Chaos ist nicht die Sache von Riedl. Zum Suchen fehlt einfach die Zeit. Wirklich voll, so Riedel, sei der Schreibtisch nur, wenn ihm Unterschrif-tenmappen vorgelegt werden. Diese bleiben aber dann auch nur ganz kurze Zeit auf seinem Schreibtisch. „Originalunterlagen in den Händen eine Vorstandes zu belassen, ist fahrlässig“, so Riedl.

Termin mit Analysten, Investmentban-kern, Fondsmanagern oder strategischen Investoren im Kalender eingetragen ist. Die Stimmung sei gut, man zeige sich inte-ressiert. Dass sich der eine oder andere von seinen geschenkten Aktien – ein Begriff, den Riedl gar nicht mag – trennen wird (müssen), steht für den BUWOG CEO außer Zweifel. Da jeder Aktionär für je 20 Immofinanz-Aktien eine BUWOG-Aktie erhält, könne es durchaus passieren, dass Fonds, die zum Beipiel aufgrund der Fondsbestimmungen in keinem reinen Wohnportfolio investiert sein dürfen, ihre Aktien bald wieder abgeben werden.

STAPELWEISE UNTERLAGEN. Riedl ist noch nicht dazugekommen, alle seine Sachen aus dem alten Büro aus der Immo-finanz-Vorstandsetage an den neuen Stand-ort am Hietzinger Kai zu übersiedeln. „Da ist

APRIL 2014

Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG)

Das Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) regelt nunmehr das Management und die

Verwaltung von AIF-Strukturen zur Aufbringung von Kapital sowie für den Vertrieb von Anteilen an

solchen Kapitalaufbringungs- und -veranlagungsformen. In der Praxis stellen sich hierzu zahlreiche

aufsichts-, verfahrens-, verwaltungs- und vertriebsrechtliche Fragen. Gleichzeitig gelten auch die

bisher für die Besteuerung von Fonds maßgeblichen Grundsätze für die Besteuerung von Anlegern

über AIF. Text Stephan R. Eberhardt

Regelungsregime und offene Fragen

ANWENDUNGSBEREICH. Im Juli 2013 wurde das Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) im BGBl ver-öffentlicht.1 Ziel des AIFMG ist die Re-gulierung der Manager von allen alter-nativen Anlageprodukten, die nunmehr eine spezifische AIFM-Konzession bei der Finanzmarktaufsicht (FMA) benöti-gen.2 Der sehr weite Anwendungsbereich des AIFMG bringt Abgrenzungsschwie-rigkeiten mit sich und reicht von Hedge-fonds bis zu in illiquide Vermögenswer-te (wie z.B. Immobilien, Private Equity, Infrastruktur, Rohstoffe oder Kunstge-genstände) investierenden Fonds. Auch

36 FOKUS

österreichische, neben Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren (OGAW) auch „andere Sondervermögen“ verwaltende Kapitalanlagegesellschaf-ten (KAG) können vom AIFMG betroffen sein. Das AIFMG findet auf juristische Personen Anwendung, deren reguläre Geschäftstätigkeit in der Verwaltung von AIFs besteht – das gilt nicht nur für ex-terne Verwaltungsgesellschaften, auch im Falle eines internen Managements gilt der AIF zugleich als AIFM. AIF ist jeder (i) Or-ganismus für gemeinsame Anlagen (ein-schließlich seiner Teilfonds), der, ohne ein richtlinienkonformer OGAW zu sein,

(ii) von einer Anzahl von Anlegern Ka-pital einsammelt, (iii) um dieses Kapital gemäß einer festgelegten Anlagestrategie zum Nutzen der Anleger zu investieren, (iv) ohne dass das eingesammelte Kapital unmittelbar operativen Tätigkeiten dient. Der AIF ist daher rechtsformunabhän-gig (sowohl Trusts als auch Kapital- und Personengesellschaften oder auch nur vertraglich konzipierte Veranlagungs-strukturen), kann sowohl börsennotierte als auch nicht notierte Vehikel erfassen, und sich durch offene oder geschlossene Strukturen auszeichnen, unbeschadet der Anzahl der Anleger oder ob intern bzw ex-



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tern verwalteter AIF.3 Zu Schwierigkeiten kann die Abgrenzung gegenüber Immobi-liengesellschaften führen, die Tätigkeiten ausüben, die mit jener von Immobilien-fonds vergleichbar sind.4 Zur Gänze vom Anwendungsbereich ausgenommen sind z.B. Holdinggesellschaften.

VERFAHRENSFRAGEN. Es fehlt eine ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung der FMA, bescheidmäßig darüber abzu-sprechen, ob ein Manager in den Anwen-dungsbereich des AIFMG fällt oder eine Struktur als AIF zu qualifizieren ist.5 In der Rechtsprechung wird ein Feststellungs-interesse, wenn bei weiterer ungeklärter Rechtslage eine Bestrafung droht,6 zwar bejaht, anders wird dies aber bei der Frage der Anwendbarkeit oder Auslegung eines Gesetzes gesehen. AIFMs haben für ihre Tätigkeit eine Konzession bei der FMA zu beantragen (auch KAGs, die zusätzlich zu OGAWs auch AIFs auflegen oder verwal-ten). Für „kleinere“ AIFMs besteht bloß eine Registrierungspflicht (De-minimis-Regel), auf die nur bestimmte Bestimmun-gen des AIFMG Anwendung finden.7 Ein Vertrieb von AIFs an Privatkunden durch einen nicht konzessionierten AIFM ist unzulässig, d.h. es besteht insoweit grund-sätzlich eine Konzessionspflicht.

VERTRIEBS- UND VERWALTUNGS-TÄTIGKEIT. Das AIFMG erleichtert den Vertrieb von Anteilen an AIFs durch die Schaffung eines „EU-Passes“. Ein in Ös-terreich konzessionierter AIFM, der An-teile an einem von ihm verwalteten EU-AIF an professionelle Anleger in einem anderen Mitgliedstaat vertreiben oder einen EU-AIF mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat verwalten will, hat dies der FMA anzuzeigen.8 Nach Prüfung der Anzeige übersendet die FMA binnen 20 Arbeitstagen die Anzeige an die zustän-digen Behörden des Zielmitgliedstaates und hat den AIFM von der Versendung der Unterlagen zu verständigen. Ab dieser Verständigung ist der AIFM berechtigt, die von ihm angestrebte Tätigkeit in dem jeweiligen Zielmitgliedstaat auszuüben.9 Grundsätzlich dürfen Anteile an AIFs nur an professionelle Anleger vertrieben werden, wobei als professioneller Anleger ein Anleger gilt, der nach Anhang II Mi-FID professioneller Kunde ist oder sich als solcher behandeln lässt.10 Als Privat-kunde gilt nach § 2 Abs. 1 Ziff. 36 AIFMG iVm § 1 Ziff. 14 WAG 2007 jeder Kunde, der nicht professioneller Kunde ist.11 Für den Vertrieb von österreichischen AIFs an Privatkunden sehen die §§ 48 f AIFMG insbesondere in Abhängigkeit des AIF-

Dr. Stephan R. Eberhardt ist Rechtsanwalt

(RAK Wien; RAK Nürnberg) und Counsel

bei DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsan-

wälte GmbH in der Practice Group Finance

& Projects. Er betreut insbesondere in- und

ausländische Investmentgesellschaften beim

Vertrieb von Fondsanteilen, bei der Auflegung

neuer Immobilien-, Spezial- und sonstiger In-

vestmentfonds und berät diese zu sämtlichen

investmentrechtlichen Aspekten

DLA Piper Weiss-Tessbach

Rechtsanwälte GmbH

Schottenring 14

1010 Vienna

AUSTRIA

www.dlapiper.com

DER AUTOR

Vermögens unterschiedliche Vorausset-zungen für eine Vertriebsbewilligung vor.

NEUERUNGEN IN DER FONDSBESTEUE-RUNG. Durch das AIFMG wird die Anknüp-fung der steuerlichen Bestimmungen an die geänderten regulatorischen Rahmen-bedingungen angepasst. Damit geht eine Erweiterung des Anwendungsbereiches auf AIFs iSd AIFMG mit Herkunftsland Öster-reich (ausgenommen AIFs in Immobilien) einher. Die Fondsbesteuerungsgrundsätze gelten nunmehr nicht nur für Sonderver-mögen, sondern auch für inländische AIFs unabhängig von ihrer Rechtsform. Bei aus-ländischen Fonds sind strenge Vorgaben zu beachten. Weiters gelten die den Fondsbe-steuerungsgrundsätzen unterliegenden AIFs iSd AIFMG für Zwecke der Körper-schaftsteuer nicht als Körperschaften iSd § 1 KStG. Aufgrund der unmittelbaren Besteuerung der Einkünfte des AIF beim Anleger entfällt die Ebene der Körper-schaftsbesteuerung.12 Schlussendlich fehlt eine Anpassung der umsatzsteuerlichen Ausnahmebestimmung. Eine Klarstellung hinsichtlich der Verwaltung von AIFs durch entsprechend konzessionierte oder registrierte AIFMs bleibt abzuwarten. 13 Im Ergebnis bleibt die Umsetzung des Regelungswerks umstritten, die Ausle-gungs- und Anwendungspraxis im Detail herausfordernd.

1. Die Bestimmungen des AIFMG sind mit Ausnahme einiger weniger Bestimmungen mit 22. Juli 2013, d.h. am letzten Tag der in der AIFM-RL (Richtlinie 2011/61/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2011 über die Verwalter alternativer Investmentfonds und zur Änderung der Richtlinien 2003/41/EG und 2009/65/EG und der Verordnungen (EG) Nr. 1060/2009 und (EU) Nr. 1095/2010, ABl L 2011/174, 1) vorge-sehenen Umsetzungsfrist in Kraft getreten (BGBl I 2013/135). Übergangsvorschriften sehen für Manager, die vor dem 22. Juli 2013 Tätigkeiten in Österreich nach der AIFM-RL ausgeübt haben, vor, dass der Konzessionsantrag bis 22. Juli 2014 zu stellen ist. Zugleich mit der Schaffung des AIFMG erfolgten An-passungen im BWG, BMSVG, FMAG, InvFG 2011, ImmoInvFG, WAG 2007, KMG, EU-QuStG sowie im EStG und KStG. Das BetFG wurde aufgehoben.

2. Dienstleistungen (z.B. das Management von geschlossenen Beteiligungen) können somit erstmals konzessionspflichtig werden (einige Dienstleistungen waren aber auch bereits bisher als Port-folioverwalter mit einer Konzession nach dem WAG 2007 versehen).

3. Hinsichtlich der Auslegung der genannten Kriterien können die Informationsblätter und FAQ der FMA sowie das „Consultation Paper on ESMA’s guidelines on AIFMD reporting obligations under Articles 3 and 24 of the AIFMD“ vom 24. Mai 2013, das „Discussion paper of key concepts of the Alternative Investment Fund Managers Directive and types of AIFM“ vom 23. Februar 2013 und die „Leit-linien zu Schlüsselbegriffen der Richtlinie über die Verwalter alterna-tiver Investmentfonds“ vom 13. August 2013 helfen.

4. Der Verweis der ESMA und EU-Kommission auf die Anwend-barkeit des allgemeinen Kriterienkatalogs auch für Immobilien-gesellschaften scheint wenig hilfreich, auch nicht, dass eine Einzelfallbetrachtung hinsichtlich der Ausrichtung und Organisa-tion des täglichen Geschäftsbetriebs der Immobiliengesellschaft erforderlich ist, als zweifelsohne operativ gewerblich oder indus-triell tätig, um aus dem AIFMG-Anwendungsbereich herauszu-fallen.

5. Leitgeb/Strimitzer, RdW 2013, 516.

6. So wird z.B. auf § 60 Abs. 1 AIFMG verwiesen (vgl. Leitgeb/Strimitzer, RdW 2013, 516).

7. Bloß eine Registrierungspflicht besteht für AIFMs, die unmit-telbar oder mittelbar über Konzerngesellschaften AIFs verwalten, deren Vermögenswerte einschließlich der durch Hebelfinanzierung erworbenen Vermögenswerte den Betrag von 100 Mio EUR nicht überschreiten oder bei ausschließlich nicht hebelfinanzierten Vermögensanlagen den Wert von 500 Mio EUR nicht überschrei-ten. Voraussetzung ist weiter, dass bei keinem der verwalteten AIFs innerhalb von 5 Jahren ab Erstbegebung von Anteilen in jedem der verwalteten AIFs ein Rückgaberecht besteht. Ein AIFM, für den an sich nur eine Registrierungspflicht besteht, kann aber eine Konzession beantragen und so in den vollen Anwendungs-bereich des AIFMG optieren.

8. Der Anzeige sind die in den jeweils anwendbaren Bestim-mungen vorgesehenen Unterlagen anzuschließen.

9. Für den Vertrieb von Anteilen an EU-AIFs in Österreich durch einen in einem Mitgliedstaat zugelassenen AIFM sowie die Ver-waltung von EU-AIFs in Österreich durch einen in einem anderen Mitgliedstaat zugelassenen AIFM gelten entsprechende Rege-lungen. Für die Verwaltung und den Vertrieb von Anteilen an einem Nicht-EU-AIF finden sich im AIFMG gleichfalls umfassende Bestimmungen, die im Einzelfall gesondert zu prüfen sind. Für den Vertrieb von Anteilen an einem Nicht-EU-AIF in anderen Mitgliedstaaten durch einen in Österreich konzessionierten AIFM besteht wiederum die Möglichkeit, einen „EU-Pass“ zu erhalten. In den Fällen grenzüberschreitender Vertriebs- oder Verwaltungs-tätigkeiten können die jeweils zuständigen nationalen Behörden bei Meinungsverschiedenheiten die ESMA einschalten, die dann eine Schlichtung herbeizuführen hat. Vgl. dazu Leitgeb/Strimitzer, RdW 2013, 516.

10. Vgl. Richtlinie 2004/39/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 21. April 2004 über Märkte für Finanzinstru-mente, zur Änderung der Richtlinien 85/6111/EWG und 93/6/EWG des Rates und der Richtlinie 2000/12/EG des Europäischen Parlaments und des Rates und zur Aufhebung der Richtlinie 93/22/EWG des Rates, ABl L 2004/145, 1.

11. D.h. auch ein Kunde, der zwar die Kriterien eines professio-nellen Kunden iSd § 58 WAG 2007 erfüllt, sich aber gem § 58 Abs 4 WAG 2007 als Privatkunde einstufen lässt.

12. Da Übergangsbestimmungen fehlen, finden die Neurege-lungen auch auf bestehende Strukturen bzw Gesellschaften zur Anwendung. Die betreffenden Bestimmungen gelten erstmals für Geschäftsjahre von Kapitalanlagefonds, die nach dem 21. Juli 2013 beginnen. Die neuen Einkünfteermittlungsvorschriften dürfen bereits für nach dem 31. Dezember 2012 beginnende Geschäftsjahre angewendet werden.

13. Vgl. zum Ganzen Leitgeb/Strimitzer, RdW 2013, 516.

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APRIL 2014

BEEILUNG. Wer eine Grundstücksüber-tragung ins Auge fasst, sollte sich beeilen, mit Anfang Juni könnte es mitunter empfindlich teurer werden: Dieser Tage legte die Regierung den neuen Gesetzes-entwurf zur Grunderwerbsteuer vor, nachdem mit Entscheidung vom 27. November 2012 (G 77/12-6) der Verfas-sungsgerichtshof (VfGH) jene Gesetzesbe-stimmung als verfassungswidrig aufhob, welche für unentgeltliche Übertragungen von Immobilien als Bemessungsgrundla-ge den Einheitswert oder ein Vielfaches davon heranzog. Der VfGH setzte dem Gesetzgeber eine Reparaturfrist, welche Ende Mai dieses Jahres ausläuft.

Obwohl am System der Einheitswerte festgehalten wird, unterscheidet die Neu-regelung nicht mehr zwischen entgeltli-chen und unentgeltlichen Übertragungen, sondern es kommt auf die Beteiligten an einer Grundstücksübertragung an. Bemessungsgrundlage bei Übertragung im Familienkreis bildet der dreifache Einheitswert oder 30 Prozent des gemei-nen Wertes (de facto der Verkehrswert).

38 FOKUS

Innerhalb der Familie gilt ein begünstigter Steuersatz von zwei Prozent. Zur Familie zählen Ehegatten oder eingetragene Partner (während aufrechter Ehe/Part-nerschaft oder im Zusammenhang mit der Auflösung), Lebensgefährten (sofern diese einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), oder Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel, deren Ehegatten und ein-getragenen Partner), oder Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner, oder Geschwister, Nichten sowie Neffen. Grundstücksübertragungen außerhalb der Familie werden künftig auf Basis der Gegenleistung – und sollte diese nicht vorhanden oder ermittelbar sein – vom ge-meinen Wert (de facto der Verkehrswert) zu berechnen sein. Der Steuersatz beträgt in diesen Fällen 3,5 Prozent. Die Neure-gelung trifft Unternehmen und Konzerne mit Liegenschaftsbestand. War es früher bei Umstrukturierungen möglich, Lie-genschaften unentgeltlich im Konzern zu übertragen (z.B. Sacheinlage), und hierfür die Grunderwerbsteuer (GrESt) auf Basis des dreifachen Einheitswertes

zu bezahlen, so muss nunmehr für jeden Übertragungsvorgang GrESt von der vol-len Bemessungsgrundlage (dem Verkehrs-wert) entrichtet werden. Ausgenommen hiervon sind Umstrukturierungen im Rahmen des Umgründungssteuergeset-zes, da dort der zweifache Einheitswert als isolierte Bemessungsgrundlage definiert wird. Ob in diesem Bereich im Rahmen der Begutachtung noch Verbesserungen erzielt werden können, bleibt abzuwar-ten. Weiters werden von der Neuregelung auch Privatstiftungen berührt, da diese nicht zum Kreis der Familie zählen und keine Sonderbestimmungen für diese vorgesehen sind. Die unentgeltliche Zu-wendung von Liegenschaftsvermögen an Privatstiftungen dürfte sich somit ab 1. Juni 2014 deutlich verteuern. „Die Be-stimmung bleibt verfassungswidrig“, zieht AK-Steuerexperte Otto Farny Bilanz zum Gesetzesentwurf zur Grunderwerbsteuer. Kritik übt er vor allem daran, dass es Ös-terreich seit Jahrzehnten nicht schafft, ein ordentliches System zur Bewertung von Grundstücken zu etablieren, das sich an tatsächlichen Grundstückswer-ten orientiert. Das würde auch wichtige


Grunderwerbsteuer

Kaum liegt der reparierte Entwurf am Tisch, hagelt es schon Kritik. Nach Ansicht renom-

mierter Verfassungsrechtsexperten ist auch der neue Entwurf zur Grunderwerbsteuer

verfassungswidrig. Im Kern geht es um den vieldiskutierten „Einheitswert“ und die Diskre-

panz zwischen Schenkung und Verkauf. Text Michael Neubauer

Eine unendliche Geschichte


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Einheitswerte näher an den tatsächlichen Werten als etwa in der Wiener Innenstadt. Wenn im Waldviertel ein Grundstück ge-schenkt wird, muss folglich im Vergleich zum tatsächlichen Wert unverhältnismä-ßig mehr Grundsteuer gezahlt werden als in der Wiener Innenstadt. „Sachlich ist das nicht gerechtfertigt“, so Farny. Die beiden Verfassungsrechtler Werner Doralt und Theo Öhlinger stoßen sich primär daran, dass auch der neue Ent-wurf die Einheitswerte zur Berechnung der Steuer heranzieht. Für Öhlinger wäre die niedrigere Steuerbelastung für den Familienkreis gar nicht das Problem, sondern dass dieser Familienkreis jetzt sehr weit gefasst werde und dass man zur Berechnung den Einheitswert heranziehe. Man begebe sich „ganz mit offenen Augen in neue Verfassungswidrigkeiten hinein“, warnt Doralt. Dies sei natürlich schon sehr bedenklich. Verfassungsrechtler Öhlinger hält den Entwurf ebenfalls für problema-tisch und spricht von einem Grenzfall. Er könne nicht wirklich voraussagen, „wie der Verfassungsgerichtshof entscheiden würde“. Für ihn gehe die Regierung mit der Neuregelung ein Risiko ein.

Mittel für die Gemeinden bedeuten, die in Kindergärten und soziale Infrastruktur investieren könnten. Die Neuregelung und das Festhalten an den veralteten Einheitswerten bringen für Farny „mehr Probleme als Lösungen“. Zur Festlegung des Verkehrswerts als Bemessungsgrund-

lage für Erbschaften und Schenkungen zwischen Nicht-Verwandten meint er: „Die Regierung glaubt, sie löst ein Prob-lem, aber sie irrt.“

DREI PROBLEMKREISE. Das Festhalten an veralteten Einheitswerten sei sach-lich nicht gerechtfertigt: Der Verfas-sungsgerichtshof hat die Bestimmung aufgehoben, wonach die Einheitswerte der Bemessung der Grunderwerbsteuer

zugrunde gelegen sind. Die Regierung halte bei der Neuregelung unentgeltlicher Geschäfte zwischen Verwandten an den Einheitswerten fest.

KAUF DEUTLICH TEURER. Das Heran-ziehen des dreifachen Einheitswerts bei

Erbschaft und Schenkung zwischen Ver-wandten einerseits und des Verkehrswerts beim Kauf zwischen Verwandten ande-rerseits ist für Farny verfassungswidrig: „Beim Kauf eines Grundstücks muss man im Schnitt dreimal mehr Grunderwerb-steuer zahlen, als wenn man dasselbe Grundstück geschenkt bekommt.“ Das Festhalten am dreifachen Einheitswert bedeutet weiterhin wesentliche regionale Unterschiede: Im Waldviertel liegen die

„Beim Kauf eines Grundstücks muss man im Schnitt dreimal mehr Grunderwerbsteuer zahlen, als wenn man dasselbe Grundstück geschenkt bekommt.“

Otto Farny, AK-Steuerexperte

APRIL 2014

Maßgeschneiderte Investments

Zertifikate

Zertifikate bieten Ertragschancen in jeder Marktsituation, das heißt, Anleger können auf steigende,

seitwärts tendierende und sogar auf fallende Märkte setzen, ohne zwangsläufig das Risiko eines

Totalverlustes eingehen. Text Gerhard Ganglberger

40 FOKUS

SONDERFORM DER ANLEIHE. Zertifi-kate sind grundsätzlich von Banken bege-bene Schuldverschreibungen. Der Käufer eines Zertifikats ist also Gläubiger des Emissionshauses, sprich der Bank, die das Zertifikat begibt. Zertifikate sind also Forderungspapiere. Ein Forderungspapier verbrieft das Recht auf Kapitalrückzahlung und Verzinsung. Im Unterschied dazu ver-schafft ein Beteiligungspapier dem Inhaber ein Eigentumsrecht, er ist am Unterneh-men beteiligt. Beträchtlichen Chancen auf Wertzuwächse steht das Verlustrisiko ge-genüber. Das typische Beteiligungspapier ist die Aktie, das typische Forderungspa-pier die klassische Anleihe. Bei dieser liegt der Schwerpunkt im Verdienen von Zinsen. Im Unterschied dazu liegt der Schwerpunkt bei Zertifikaten nicht im Verdienen von Zinsen, sondern in der Teilnahme an einer bestimmten Wertentwicklung. Zertifika-te verbriefen das Recht auf Partizipation an der Wertentwicklung eines zu Grunde liegenden Investments (Underlying), wie


terschied zu Fonds kein Manager aktiv die Wertentwicklung beeinflusst. Aus diesem Grund fällt bei Zertifikaten in der Regel auch keine Managementgebühr an. Anders als bei Fonds stellen Zertifikate jedoch kein Sondervermögen dar, sondern unterliegen, wie klassische Anleihen auch, dem Emit-tentenrisiko. Zertifikate sind Wertpapiere, deren Auszahlung oft von Optionen be-stimmt wird, und gehören zur Gruppe der so genannten Strukturierten Produkte. Als strukturiert werden sie deshalb bezeichnet, weil sie meist aus mehreren Bestandteilen zusammengesetzt sind. Zertifikate bein-halten – wie übrigens auch Bauspardarle-hen, die eine Zinsunter- und -obergrenze enthalten – zumeist eine oder mehrere Optionskomponenten, die die jeweiligen Auszahlungsmerkmale eines Zertifikates bestimmen. Sie definieren das Risikoprofil eines Zertifikates und legen u.a. fest, ob der Anleger von einem steigenden, fallen-den oder seitwärts gehenden Kurs des Ba-siswertes profitiert. Optionen werden oft eingesetzt, um das Risiko des Zertifikates im Vergleich zu einem Direktinvestment bei gleichzeitig besseren Renditechancen zu verringern.

UNTERSCHIEDLICHE ZERTIFIKATE. Zer-tifikate lassen sich entweder der Familie der Anlageprodukte oder der Familie der Hebelprodukte zuordnen. Zu den Hebel-produkten zählen aber auch Warrants oder Optionsscheine. Beide Gruppen un-terscheiden sich hauptsächlich durch ihr Risiko für den Investor. Anlageprodukte sind für Investmentstrategien mit tenden-ziell mittel- bis langfristiger Orientierung geeignet. Sie haben ein ähnliches oder ge-ringeres Risiko als der zugrunde liegende

etwa Aktien, Indizes, Währungen, Rohstof-fe, Nullkupon-Anleihen, Futures, Optionen oder andere Finanzinstrumente. Je nach Kundenbedürfnis, Markterwartung, Ri-sikobereitschaft und Anlagehorizont ent-wickeln Banken mit Zertifikaten maßge-schneiderte Investments für ihre Kunden. Zertifikate sind also Anleihen mit einem vorab festgelegten Auszahlungsprofil.

ZERTIFIKATE UND INVESTMENTFONDS. Die Anteilsscheine eines Investmentfonds werden auch als Investmentzertifikate be-zeichnet. Sie sind Beteiligungspapiere wie Aktien, da ein Investmentfonds ein Son-dervermögen im Eigentum der Anteilseig-ner ist, welches von der Kapitalanlagege-sellschaft (KAG) verwaltet und von einer von ihr unabhängigen Depotbank verwahrt wird. Sie werden gemanagt und gehören daher zu den aktiven Finanzinstrumen-ten. Dagegen gehören Zertifikate zu den passiven Finanzinstrumenten, da im Un-

FOKUS 41FOKUFOKUSS 41411APRIL 2014

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Absicherung durch einen integrierten Sicherheitspuffer. Der Ertrag hängt von der Entwicklung des zugrunde liegenden Basiswertes – meist Aktien oder Indices – ab. Einmal jährlich wird an festgelegten Bewertungstagen der Stand des Basiswer-tes betrachtet. Schließt der Basiswert an diesem Stichtag mindestens auf Höhe des vorab definierten Auszahlungs- bzw. Til-gungslevels, erfolgt automatisch eine vor-zeitige Rückzahlung mit Ertrag. Schließt er unterhalb dieses Niveaus, verlängert sich die Laufzeit des Zertifikates bis zum nächsten Bewertungstag und das Prozede-re wiederholt sich. Notiert der Basiswert an allen Bewertungstagen unterhalb des Tilgungslevels, greift zum finalen Bewer-tungstag der integrierte Sicherheitspuffer und ermöglicht eine Rückzahlung zum Nominalbetrag. Nur wenn der Basiswert am finalen Bewertungstag unter der Si-cherheitsschwelle notiert, nehmen Anleger an Kursverlusten des Basiswertes teil. Die Rückzahlung erfolgt dann in der Regel 1:1 entsprechend der tatsächlichen Basiswert-entwicklung.

OUTPERFORMANCE-ZERTIFIKATE. Mit Outperformance-Zertifikaten kann bereits bei moderat steigenden Märkten eine über-durchschnittliche Entwicklung erreicht werden. Die Höhe des Gewinns ist abhän-gig vom so genannten Partizipationsfaktor. Dieser gibt an, um wie viel mehr das Zerti-fikat gegenüber dem Basiswert steigt. Fällt der Kurs des Basiswertes, so verhält sich das Outperformance-Zertifikat entspre-chend dem Basiswert. Der Hebel wirkt also ab dem Basispreis bei steigenden Kursen.

TURBO-ZERTIFIKATE. Mit Turbo-Zer-tifikaten (Knock-Out Produkten) setzen Anleger mit Hebeleffekt auf steigende (Turbo-Long-Zertifikate bzw. Knock-Out Calls) oder fallende Kurse (Turbo-Short-Zertifikate bzw. Knock-Out Puts). Sie er-möglichen hohe Gewinne, sind aber die riskantesten Zertifikate. Sie sind, wie Op-tionsscheine, mit einem Basispreis (Strike) ausgestattet, der den Kapitaleinsatz redu-ziert und eine Hebelwirkung auf das An-lagekapital ermöglicht. Sollte der Kurs des zugrunde liegenden Basiswertes zu irgend-einem Zeitpunkt während der Laufzeit die Barriere erreichen bzw. unter- oder über-schreiten, wird das Zertifikat ausgestoppt. Der Restwert wird vom Emittenten ermit-telt und dem Depot des Anlegers automa-tisch gutgeschrieben. Im ungünstigsten Fall ist ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich.

Basiswert. Hebelprodukte ermöglichen es, schon mit geringem Kapitaleinsatz über-proportional an den Kursbewegungen des Basiswertes zu partizipieren. Sie sind nur für risikofreudige, professionell orientierte Anleger geeignet, da bei geringer gegen-läufiger Kursentwicklung des Basiswer-tes auch ein Totalverlust des Investments möglich ist. Zu den Hebelprodukten zählen zum Beispiel Optionsscheine oder so ge-nannte Knock-Out-Produkte. Weiters kön-nen Zertifikate nach ihren Basiswerten, wie Aktien, Zinsen, Fonds, Indizes, Rohstoffe und Währungen, unterschieden werden. Nach der Konstruktion können Zertifikate verschiedenen Typen zugeordnet werden, die sich durch Chancen wie Risiken stark unterscheiden.

BARRIERE UND CAP. Zertifikate können auch mit Barriere und Cap ausgestattet sein. Barriere bedeutet eine Untergrenze in der Entwicklung des Basiswertes. Fällt der Basiswert während der Laufzeit niemals auf oder unter die Barriere, erhält der In-vestor nach Ende der Laufzeit mehr als den Basiswert. Erst bei einem Kurs auf oder un-ter die Barriere trifft den Investor der volle Kursverlust. Ein Cap ist ein Höchstbetrag, der die Ertragschancen limitiert. Steigt der Kurs des Basiswertes höher, erhält der In-vestor nur diesen Höchstbetrag ausbezahlt.

KAPITALSCHUTZ-ZERTIFIKATE. Mit Ka-pitalschutz-Zertifikaten haben Investoren ihr eingesetztes Kapital zum Laufzeitende gesichert. Darüber hinaus profitieren sie von einer im Vorhinein klar definierten Auszahlungschance. Allerdings verzichtet der Anleger damit auch auf ein höheres Gewinnpotenzial, weil ein Teil des einge-setzten Kapitals für die Finanzierung der Absicherung verwendet wird.

BONUS-ZERTIFIKATE. Ein Bonus-Zertifi-kat ist vor Kursrückgängen durch einen Si-cherheitspuffer geschützt. Das Bonuslevel wird bei Emission oberhalb des Kurses des Basiswertes festgelegt, die Barriere unter-halb fixiert. Fällt der Basiswert während der Laufzeit niemals auf oder unter die Barrie-re, erhält der Investor am Laufzeitende zu-mindest den Bonusbetrag. Dieser setzt sich aus dem Ausgangswert plus dem bei Emis-sion definierten Bonus zusammen. Das be-deutet, dass auch bei einem Kursrückgang des Basiswertes ein positiver Ertrag erzielt werden kann. Ein möglicher Höchstbetrag kann die Ertragschance limitieren, ande-rerseits das Bonuslevel erhöhen oder eine

tiefere Barriere ermöglichen. Berührt oder unterschreitet der Basiswert die Barriere, dann entfällt die Bonuszahlung und der Anleger erhält als Rückzahlung nur den Ge-genwert des Basiswertes ausgezahlt.

INDEX-/PARTIZIPATIONS-ZERTIFIKATE. Index-/Partizipations-Zertifikate eignen sich für Investoren, die kurz-, mittel- oder auch langfristig mit einem Steigen des Ba-siswertes rechnen. Statt in Einzelaktien zu investieren, nehmen Anleger bei einem Index-/Partizipations-Zertifikat 1:1 und unbegrenzt an der Wertentwicklung eines Index (Basiswertes) teil.

AKTIENANLEIHEN. Aktienanleihen bezie-hen sich auf Aktien oder Indices und sind damit an die Kursentwicklung des Basis-wertes gekoppelt. Sie sind wie Anleihen mit einem Kupon ausgestattet, der allerdings deutlich über dem einer vergleichbaren An-leihe liegt. Im Gegenzug ist aber auch das Risiko gegenüber normalen Anleihen hö-her. Denn am Ende der Laufzeit wird dem Anleger das Nominale entweder in bar zu-rückgezahlt oder, wenn die Aktie unter dem vereinbarten Basispreis notiert, mit einer zuvor festgelegten Zahl von Aktien getilgt (so genannte Cash or Share). In diesem Fall hat der Investor dann die Entscheidung, ob er die Aktie behält oder verkauft. Die Zin-sen (Kupon) werden vom Emittenten in jedem Fall ausbezahlt.

DISCOUNT-ZERTIFIKATE. Discount-Zer-tifikate notieren gegenüber dem zugrunde liegenden Basiswert mit einem Abschlag (Discount), d.h. der Anleger kann das Zer-tifikat zu einem geringeren Preis kaufen als den Basiswert, der dem Zertifikat zugrun-de liegt. Dieser Discount sichert jedoch nicht nur einen Renditevorsprung gegen-über dem Direktinvestment, sondern bil-det auch einen Sicherheitspuffer. Verluste erleiden Anleger erst, wenn der Basiswert unter den Kaufpreis des Discount-Produk-tes sinkt. Das Discount-Zertifikat bietet somit den Vorteil, auch in seitwärts tendie-renden Märkten oder bei leicht sinkenden Kursen eine positive Rendite zu erzielen. Das Discount-Zertifikat entwickelt sich bis zum Höchstbetrag (Cap) in ähnlicher Weise wie der Basiswert, auf den es sich bezieht.

EXPRESS-ZERTIFIKATE. Express-Zertifi-kate bieten die Chance auf eine Rückzah-lung mit attraktivem Ertrag vor Ablauf der Gesamtlaufzeit sowie eine zusätzliche

APRIL 201442 FOKUS

Business

FOKUS 43

Plitsch platschHotel Entwicklung

Pool & Spa sind in Österreichs Hotelgewerbe schon längst Standard. Aber ein Schwimmbecken

oder eine Sauna alleine machen noch keine Stammgäste aus Urlaubern: Klare Positionierung und

klares Profil füllen die Zimmer – und den Wellness-Bereich. Text Erika Hofbauer

APRIL 2014 FOKUS 43

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AUSLASTUNG STÄRKEN. Um konkur-renzfähig zu sein, sind „Pool & Spa“ in der österreichischen Ferienhotellerie mittler-weile zu einem ähnlichen Muss geworden wie das Bad im Zimmer. Martina Maly, Geschäftsführerin des Hotel-Beraters Michaeler & Partner, weiß, wovon sie spricht. Ihr Team hat für die Falkenstei-ner Hotel-Gruppe mit Acquapura ein spe-zifisches Spa-Konzept entwickelt: „Die Entwicklung einer eigenen Spa-Marke ist eine Möglichkeit, sich vom Mitbewerb ab-zuheben“, so die Managerin. Spa boomt und Hotels können vor allem in Regio-nen mit schwächerem Sommertourismus davon profitieren und die Ganzjahres-auslastung stärken, erklärt Maly. Dabei müsse man differenzieren: Bei City- und Business-Hotels rechnet sich eine Well-ness- und Wasserwelt allein aufgrund der durchschnittlichen Verweildauer in Kom-bination mit dem Zweck des Aufenthalts –

Businessgast, Städtetourist – nicht. Maly: „In der Stadthotellerie sollte stattdessen das Augenmerk verstärkt auf ein ordent-liches Fitnessangebot gelegt werden. Im Luxussegment ist es aber gang und gäbe, einen Pool im City-Spa anzubieten, der in

nungsroutine durchaus auch auf berufs-bedingten Reisen vorausgesetzt wird, so der ÖHV-Geschäftsführer weiter. Das An-gebot überwiegt in der Ressorthotellerie, die Top-Betriebe in der Stadt ziehen aber nach. Alleine auf den Spa-Bereich einen Gutteil der Nächtigungen zurückführen, möchte Brenner aber nicht: „Der Großteil der Häuser punktet mit klarer Positionie-rung, oft verbunden mit exquisitem Ser-vice, einer Top-Location, Gourmetküche oder anderen Vorzügen – durchaus auch in Verbindung mit dem Spa-Angebot.“ Die Nachfrage nach einem „Wasser-An-gebot“ ist ungebrochen stark und für die Buchungsentscheidung der Zielgruppen ein essentielles und mit keinem anderen Angebot kompensierbares Buchungsmo-tiv, identifiziert Karin Niederer von der Tourismusberatung Kohl & Partner den Trend zu Wellness im Hotel. Der Stel-lenwert von Pools und Spas ist jedoch in erster Linie abhängig vom Hotelprodukt. Während in Stadthotels üblicherweise ein Pool nicht als zwingend erforderlich angesehen wird, zählen Pools und Well-nessräumlichkeiten in klassischen Ur-laubshotels – egal, ob im Winter oder im Sommer – meist zur Grundausstattung, weiß Alexandra Koch, Kommunikations-managerin bei den Austria Trend Hotels. Ähnlich beurteilt dies auch Hotelberater Martin Schaffer von mrp-hotels: „Man muss klar zwischen Stadt- und Ferien-hotellerie unterscheiden. In städtischen Lagen sind Pool & Spa – wenn überhaupt – in kleineren Dimensionen vorhanden. Der Trend geht eher in Richtung effizi-enter Fitnessbereich mit angeschlosse-

den meisten Fällen aber nicht der Größe entspricht, die eine Nutzung rechtfertigt. Hier wäre zum Beispiel ein langer Pool zum Bahnen schwimmen sinnvoller.“ Tho-mas Brenner, Geschäftsführer der ÖHV Tourismus Service GmbH, erkennt eben-falls einen hohen Stellenwert von Pool & Spa für Österreichs Hotellerie. Und: Sie gehören in der gehobenen Hotellerie heu-te zur Grundausstattung: „Zusätzliche Gäste lockt ein Spa-Bereich aber wohl nur an, wenn das Angebot sehr exquisit oder stark ausgebaut ist, also in einem ausge-wiesenen Thermenhotel.“ Der Boom der Kurzaufenthalte sei zu einem guten Teil darauf zurückzuführen, ist Brenner über-zeugt, indirekt gebe es den Effekt aber sicher: „Weil Gäste, die gerne kommen, ohne Spa-Bereich nicht kommen würden. Dann würden die Nächtigungen – wenn auch nicht ausgebaut – wenigstens gehal-ten aufgrund des Spa-Angebots.“

WELLNESS IM HOTEL. Durch die fast flä-chendeckende Aufrüstung der Top-Hotel-lerie in den vergangenen Jahrzehnten hat sich ein kleiner Spa-Bereich zum „must have“ entwickelt, der von vielen Gästen als Teil der geliebten und gelebten Entspan-

„Die Entwicklung einer eigenen Spa-Marke ist eine Möglichkeit, sich vom Mitbewerb abzuheben.“

Martina Maly-Gärtner,

Geschäftsführerin Michaeler & Partner

44 FOKUS ARPIL 2014

ner kleiner Sauna oder Dampfbad“, sieht Schaffer aufgrund der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von Stadt-Hotelgästen mit Schwerpunkt Städtetourismus große Investitionen in Pool & Spa unrentabel. Eine minimale Sauna sei oft hochwertig gestaltet (z.B. Fenster mit Ausblick) und diene hauptsächlich Marketing Zwecken (Fotos für Portale etc.). „Pool und Well-

ness in der Stadthotellerie werden nur im gehobenen Luxussegment und aus Wirt-schaftlichkeitsgründen oft zusätzlich als Day-Spa betrieben. Denn nur mit Hotel-gästen alleine wäre ein Betrieb unrenta-bel“, so Schaffer.

UMWEGRENTABILITÄT. Pool & Spa um jeden Preis? Nicht unbedingt, wie die Ho-tel- und Tourismusexperten meinen. Für Martina Maly von Michaeler & Partner gilt eher die Frage, ob man es sich hinsichtlich der Auslastung und der Durchschnittsra-te leisten kann, darauf zu verzichten: „Es gibt dazu keine allgemein gültigen Bran-chen-KPI’s (Anm.: Key Performance Indi-cator).“ Dazu wäre eine Machbarkeitsana-lyse, in der man Preisgestaltung und das Potential der Gäste evaluiert, notwendig, damit dieses Investment professionell dargestellt werden kann. Freilich ist bei

der Entwicklung auf zwei wichtige Kom-ponenten zu achten. Zum einen, dass die Größe des „Pool & Spa“ Bereichs angemes-sen ist: „Je nach Kategorie wird mit 10 bis 15 Quadratmeter pro Zimmer gerechnet. Alles, was darüber hinaus geht, endet oft in einem Millionengrab.“ Jedem Quadrat-meter Nutzfläche muss ein bestimmter Nutzen zugeführt werden, setzt Maly auf

die richtige Dimension: „Zu wenig Liege-fläche ist oft ein großer Kritikpunkt, al-lerdings muss auch der Saunabereich die angemessene Größe haben und der Erhol-faktor gegeben sein.“ Bei angemessener Größe muss mit ca. 2.500 Euro je Qua-dratmeter Fläche gerechnet werden. Zum anderen ist bei der Auswahl der Technik und Beckengröße darauf zu achten, dass energieeffizient gearbeitet wird und Be-triebskosten optimiert werden. Auch für mrp-Consulter Martin Schaffer ist die Frage nach der rentablen Bettenanzahl für einen Spa-Bereich nicht so einfach zu beantworten: „Neben der Anzahl der Betten spielen mehrere Faktoren mit, ob sich ein Pool rentiert. Angefangen vom Gesamtkonzept und einer möglichen da-mit verbundenen Qualitätssteigerung des Hotels für den Gast, über die erzielte Aus-lastung, die Ratenstruktur und ebenso die verwendete Technik – die sich in den

44 FOKUS

Kosten widerspiegelt – trägt vieles zur Lösung der Rentabilitätsfrage bei.“ Auch bei Kohl & Partner setzt man eher strate-gische als kaufmännische Gesichtspunkte an: „Unserer Erfahrung nach hängt das ganz wesentlich vom strategischen Un-ternehmenskonzept ab und ob ein Pool die Marktpositionierung stärkt oder eine notwendige Basisinfrastruktur darstellt, wie dies bei nahezu allen Wellness- und Familien-Ausrichtungen der Fall ist“, ar-gumentiert Karin Niederer. Ein Hotelpool rentiert sich immer bzw. ist fast schon ein „must have“, wenn die Kernzielgruppen Familien bzw. Wellness-Gäste sind. Auch die Dimensionen und der Erlebnisfaktor werden von der Positionierung geprägt, so Kohl weiter. Weiters sei wesentlich, dass ein kleinerer Betrieb in Relation höhere Investitionskosten hat, um ein bestimm-tes Basis-Angebot zu schaffen, da sich die Wellness- & Spa-Anlagen in Öster-reich primär durch eine Umwegrentabili-tät (höher durchsetzbarer Preis, längere Saisonszeiten, höhere Auslastung) rech-nen. Was sich jedoch nachweisen lässt, berichtet die Expertin, sei der steigende Familien(Kinder-)-Anteil in der Nach-frage bei klassischen Ferienhotels nach Errichtung eines Pools – egal ob In- oder Outdoor. Die Hoteliers jedenfalls setzen auf eine ausgewogene Pool- und Well-ness-Landschaft – ab 80 bis 100 Betten rentieren sich die Wellness-Investitionen auf jeden Fall, meinen sie unisono (siehe Kasten: „Was Hotels ihren Gästen bieten“).

EDELSTAHL UND DACH. Welche Entwick-lungen in Sachen Schwimmbadtechnik können die Anbieter aktuell ausmachen? BWT-Marketingexpertin Bernadette Nagl

PASSENDES KONZEPT

In der Ferienhotellerie spielt hingegen der Spa-Bereich definitiv eine größere Rolle, da die Gä-stebedürfnisse hier anders gelagert seien. Aber, so Schaffer weiter, es genüge heutzuta-ge nach dem Wellnessbauboom der letzten Jahrzehnte nicht mehr, einfach ein Spa in sein Hotel zu bauen: „Der Spa-Bereich muss in das Hotelkonzept integriert und gut positioniert werden z.B. Asia, Alpen, Pärchen, Ayurveda, ZEN - um kompetitiv zu bleiben.“

Michaela Maly-Gärtner

Michaeler & Partner:

Das Verlangen nach Attraktionen in der Pool-

landschaft hat sich deutlich reduziert. Allerdings

gibt es ein größeres Verlangen nach „entschleu-

nigenden“ Einrichtungen wie Unterwasserbe-

leuchtung mit LED-RGB oder Unterwassermusik

als Überraschungseffekt. Bei Family Hotels ist

ein Kinderbecken, möglicherweise mit Wasser-

rutsche, ein wichtiger Anreiz. Die Wasser-Attrak-

tionen sollten aber nicht unnötig eingesetzt und

vor allem nicht störend platziert werden. Generell

fordert der Gast ein einfaches Handling der

Technik und der Gästekomfort muss gegeben

sein – beispielsweise durch voreingestellte Licht-

stimmung und automatisch konditioniertes Klima.

Barrierefreiheit und Sicherheit ist aufgrund der

demographischen Bevölkerungsentwicklung ein

wichtiges Thema. Hierfür gibt es schon tolle

Designs, die auch umgesetzt werden müssen,

um den Wohlfühlcharakter beizubehalten.

Thomas Brenner,

ÖHV Tourismus Service GmbH:

Der Trend der klassischen Wellness hat einen

gewissen Sättigungsgrad erreicht und mancher-

orts gewiss auch schon überschritten. Die

Zukunft geht in Richtung Prävention – medical

WAS SICH GÄSTE VON SPA & POOL WÜNSCHEN

„Ein Hotelpool rentiert sich immer bzw. ist fast schon ein ‚must have‘, wenn die Kernzielgruppen Familien bzw. Wellness-Gäste sind.“

Karin Niederer, Kohl & Partner

FOKUS 45APRIL 2014

erkennt momentan den Trend zu Edel-stahlpools: „Da die Umbauzeiten der Ho-tels normalerweise sehr gering sind und bei einem Edelstahlbecken die Montage-zeiten vor Ort ebenfalls gering sind, sind Edelstahlbecken sehr beliebt.“ Natürlich nicht nur deswegen. Denn, so Nagl wei-ter, Edelstahl bietet viele Vorteile: „Er hat eine zeitlos elegante und moderne Optik und ist äußerst langlebig und hygienisch. Frost-, Hitze- und UV-Licht-Beständig-keit und der geringe Reinigungsaufwand sind gerade in Hotels wesentliche Fakto-ren. Durch die kurze Einbaudauer können auch komplexe Schwimmbäder in kürze-ster Zeit realisiert werden.“ Derzeit ortet die BWT-Managerin auch einen starken Trend zu Dachpools: „Sie haben eine sehr hohe Attraktivität für Hoteliers und Gä-ste.“ Erst im heurigen März erhielt BWT sogar eine Auszeichnung für einen neu errichteten Dachpool im Stock***** re-sort im Tiroler Zillertal. Was Nagl noch erkennt: „Top-Wellnesshotels bauen sehr gerne auch eigene Kinderwasserwelten mit Kinderbecken, Babybecken, Rutschen und Wasserspielbereichen, um den Fami-lien alles zu bieten und gleichzeitig auch dem Wellnessgast die nötige Ruhe garan-tieren zu können.“

Inge Moser, Hotel Eggerwirt im Salzburger

St. Michael im Lungau:

Pool & Spa haben einen hohen Stellenwert.

Es ist nicht unbedingt so, dass dadurch mehr

Gäste kommen, sondern es ist schon fast

Standard. Wenn man es versteht, sowohl das

Marketing, als auch die Betreuung im Haus

auf „Wasser“ aufzubauen, dann kommen

dadurch wirklich mehr Gäste. Unser Haus

besitzt eine eigene Bergquelle, Hotelgäste

werden daher aufgefordert, das hochwertige

Leitungswasser zu genießen und sich dabei

etwas Gutes zu tun. Wir können keine Trends

bezüglich Technik und Attraktionen erkennen,

aber: je mehr Attraktionen desto besser. Ab

ca. 80 bis 100 Betten (je nach Preisklasse)

rentiert sich ein Hotelpool.

Herbert Ebner,

Ebner Waldhof in Fuschl am See:

Im Allgemeinen kommt es auf die Lage und

Ausrichtung des Hotels an, Sauna und Pool

sind in der Ferienhotellerie mittlerweile Standard.

Wenn ein Betrieb ganzjährig bzw. zweisaisonal

geführt wird und einen ordentlichen Preis durch-

setzen möchte, ist das nur möglich mit einer

dementsprechenden Pool- und Spa-Infrastruk-

tur und einem herausragenden Spa-Konzept.

Bei uns im Salzkammergut ist das Thema

Wasser im Besonderen nachgefragt, das heißt

Pools im Freien mit 32° Celsius sind der Renner.

Eine Bettenanzahl, ab wann sich ein Hotelpool

rechnet, kann man schwer nennen. Wesentlich

wichtiger ist, welchen Preis man durchsetzen

kann. Ich würde sagen: Ein Hotel unter 60

Betten sollte bei Investitionen in Schwimmbäder

vorsichtig sein.

wellness ist der aktuelle Trend. Hier ist es zu-

künftig sicherlich notwendig, die Produktstra-

tegie zu überdenken bzw. neu auszurichten.

Karin Niederer

Kohl & Partner:

In höheren Kategorien geht es um Highlights

bei Pools: In den obersten Stockwerken mit

(sensationellem) Ausblick oder im Außenbereich

bzw. Teilen davon im Außenbereich. Anderer-

seits werden zunehmend Schwimmteiche ge-

baut, da die Technik heute bereits wesentlich

besser ist und sich dies in der Gesamt-Garten-

gestaltung anbietet. Technisch gesehen geht

es eher (banal) um die Temperatur (warme Er-

holungsbecken) und in weiterer Folge um

Massagedüsen (in Hotels jedoch kaum umge-

setzt). Fazit: Kleinere Wasserflächen, eher zum

Erholen mit Ausblick (dazu warmes Wasser).

Martin Schaffer,

mrp-hotels:

Der Trend geht in Richtung Zielgruppenausle-

gung. Die Wellnesslandschaft wird an die Ziel-

gruppen angepasst (z.B. Sport mit Schwimm-

becken, Romantik für Pärchen etc.). Dem Spa

wird ein Thema zugeordnet. Die Technik wird

hochwertig gestaltet. Details spielen eine große

Rolle: Die herkömmliche Sauna wird durch

eine „russische Birken-Banja“ ersetzt, das

Tauchbecken durch eine „Eisgrotte“, das

Solebecken durch eine „Salzgrotte“ etc.

Außenflächen werden vermehrt in das

Konzept integriert.

Alexandra Koch,

Verkehrsbüro/Austria Trend Hotels:

Den Gästen ist es besonders wichtig, dass

genügend Ruhe- und Liegebereiche vor-

handen sind. Attraktionen sind nicht unbe-

dingt erforderlich, wobei dies natürlich

abhängig von der Zielgruppe ist.

Ursula Melcher, Hotel Karnerhof, Faaker See:

Der Trend zu Wellness hat sich in den letzten

Jahren entwickelt und ist laut aktuellen Berich-

ten wieder am Rückzug. Wir haben die Erfah-

rung gemacht, dass Gäste nicht mehr ganze

Tage in der Spa-Abteilung verbringen, aber dass

Pool und Sauna als zusätzliches Angebot zum

Entspannen nach Ausflügen und Aktivitäten sehr

gefragt sind, und somit für einen Teil der poten-

ziellen Gäste auch buchungsentscheidende

Wirkung haben. Wir haben in den letzten Jahren

wieder einen starken Trend zu Authentizität und

Regionalität bemerkt. Im Vergleich zu den

Frühzeiten des Wellness-Trends wird heute

kaum mehr nach Ayurveda, Lomi Lomi, Hamam

und dergleichen gefragt. Sowohl im Behand-

lungsbereich also auch im Infrastrukturbereich

werden solide, regionale und hochwertige

Produkte, Dienstleistungen und Ausstattungen

nachgefragt. Die Rentabilität ist nicht nur von

der Bettenanzahl, sondern auch vom Preisge-

füge, der Gästestruktur und von der gewünsch-

ten Größe der Anlage abhängig. Es muss von

Betrieb zu Betrieb entschieden werden, ob ein

Pool mehr Nächtigungen bringt oder dadurch

ein höherer Zimmerpreis erzielbar ist.

Christine Thomas, Hotel Bichlhof, Kitzbühel:

Der Stellenwert eines Pool&Spa-Bereichs ist

sehr hoch geworden. Die Gäste gehen davon

aus, dass in einem 4-Stern-Hotel ein großer

Spa-Bereich und ein Innen- bzw. Außenpool

vorhanden sind. Und das so attraktiv wie mög-

lich: Je mehr Attraktionen, desto besser, also

Sprudelbecken, Lichtspiele, Wasserfälle. Die

Frage nach der Rentabilität ist schwierig. Ich

würde sagen: ab 100 Betten.

WAS HOTELS IHREN GÄSTEN BIETEN

APRIL 2014

Facility Management

Dicke LuftDie Statistik ist manchmal ein bequemes Vehikel, aber auch immer wieder Quelle interessanter

Informationen. So zeigt eine aktuelle WHO-Studie, dass es heutzutage mehr Todesfälle durch

Innenraumluft als Außenluftverschmutzung gibt. Schlussfolgerung: Macht Arbeiten krank?

Text Erika Hofbauer

Business

46 FOKUS

RAUMKLIMA. Die neuesten Daten der Weltgesundheitsorganisation (WHO) sollten eigentlich Angst machen: Rund sie-ben Millionen Menschen sterben jährlich infolge der weltweiten Luftverschmutzung. Sieht man genau hin, heißt das: Mehr als die Hälfte dieser Todesfälle, nämlich rund 4,3 Millionen, sind auf verschmutzte Luft in Innenräumen zurückzuführen. „Wir wissen seit Jahren, dass Luft das weltweit größte Gesundheitsrisiko darstellt. Keine Naturkatastrophe der Welt kostet so viele Leben, wie die Verschmutzung der Luft“, erklärt Thomas Schlatte, Sprecher der Plattform MeineRaumluft.at. Auch wenn

sich die Außenluft der europäischen Indus-triestaaten durch gezielte Maßnahmen in den letzten Jahren etwas verbessert hat, ist das Problem nicht verschwunden, denn: In Österreich hat sich das Problem von der Außenluft auf die Innenluft übertragen. Es wird zwar nicht mehr auf offenem Feuer ge-kocht, aber in den heimischen vier Wänden gibt es andere Natureinflüsse: Feinstaub, Schimmel, Bioaerosole und insbesondere flüchtige organische Verbindungen (VOC) sind als Haupttäter zu nennen. Durch die Belastung mit beispielsweise VOC in der Innenraumluft können Menschen dauer-haft erkranken. Und es gibt sogar schon


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jr_casas einen eigenen Begriff, der die Symptome

wie Kopfschmerzen, Allergien, Müdigkeit, Leistungsminderung, Schlafstörungen und Reizungen der Atemwege beschreibt: „Sick-Building-Syndrom“.

SPEZIELLE RAUMLUFTPROBLEME. „In Österreich sind wir mit anderen Raum-luftproblemen als in Entwicklungs- und Schwellenländern konfrontiert, die Pro-blematik der Innenraumluft-Verschmut-zung und deren Auswirkung auf unsere Gesundheit ist nicht zu unterschätzen. Immerhin verbringen wir in den westlichen Industriestaaten bis zu 90 Prozent unserer Zeit in Innenräumen und die Qualität der Luft ist dort oft deutlich schlechter als die Außenluft. Unsere Auswertungsdaten aus über 1.000 Schulklassen und hunderten Büroräumen Österreichs in den vergange-nen Jahren haben dies bestätigt“, erklärt Plattform-Sprecher Schlatte. Für Planer, Bauträger und Facility Manager eine gro-ße Herausforderung, bautechnisch und baubiologisch „gesunde Arbeitsplätze“ zu schaffen. Denn zunächst heißt es: Altbau oder Neubau.

GUTE ARBEITSLEISTUNG. Thomas Tisch-ler, Geschäftsführer der ÖRAG-Tochter Österreichische Facility Management GmbH (ÖFM), geht ganzheitlich an die Sache heran: „Eine der zentralen Aufga-ben des gesamten Planungsteams bei der

ständlicherweise – selbst bei sehr hochwer-tigen Büroobjekten, die mit viel Know-how geplant und mit hohen Investitionskosten errichtet wurden, große Unzufriedenheit. Das sei sehr schade, so Tischler, denn die Lösung liege ganz einfach in klarer und verständlicher Einschulung der Endnutzer vor Ort – sei es bei der Übergabe des Büros, sei es im Rahmen der laufenden Begleitung im täglichen Arbeitsalltag. Das beste Haus-technikkonzept und das hochwertigste Be-schattungssystem helfen nur dann, wenn diese korrekt bedient werden. Dann aber werden sich auch das optimale Raumklima und – am allerwichtigsten – Zufrieden-heit und Wohlbefinden einstellen, ist der ÖFM-Chef überzeugt. Eine Erfahrung, die auch Bauherren-Berater M.O.O.CON öfter macht. Geschäftsführer Herbert Zitter: „Die Betonkernaktivierung ist eigentlich ein perfektes System. Aber der Mensch ‚ruiniert‘ dieses System, weil er schnelle Veränderungen will“. Das sei wie ein Ka-chelofen, den man auch nicht einfach wie-der abdrehen kann, wenn es warm genug ist: „Der brennt halt stundenlang nach“. Diese „trägen Systeme“ sind also perfekt, kollidieren jedoch mit dem User-Wunsch nach schneller Veränderung.

Errichtung neuer Büroarbeitsplätze ist die Schaffung eines optimalen Raumklimas. Nur dadurch kann für den Nutzer ein Optimum an körperlichem Wohlbefinden erreicht und damit die beste Grundlage für gute Arbeitsleistung der Mitarbeiter ge-währleistet werden.“ Die Erfahrung zeige, so Tischler, dass aktuelle Neubauprojekte vielfach mit transparenten Bauteilen in Verbindung mit open-space-Konzepten realisiert werden: „Gerade diese Lösungen erfordern die Notwendigkeit, ausgeklügelte und sehr komplexe Haustechnikkonzepte umzusetzen. Im Zusammenspiel mit hoch-wertigen Baumaterialen und Oberflächen kann damit das Raumklima optimiert und für den Nutzer die Qualität des Gebäudes auch ‚fühlbar‘ gemacht werden.“ Aus Sicht des Facility Managers ergeben sich durch komplexe Anlagen und umfangreiche Regeltechnik aber auch große Heraus-forderungen, weiß der FM-Experte: „Die Anlagen müssen in Abstimmung mit dem Nutzer richtig justiert, laufend gewartet und natürlich auch richtig bedient werden.“ Denn: Die häufigste Ursache für Probleme ist der unkundige Nutzer, der durch Fehlbe-dienungen der Anlagen ein unerwünschtes Ergebnis erzielt. Es entsteht dann – ver-

„Keine Naturkatastrophe der Welt kostet so viele Leben, wie die Verschmutzung der Luft.“

Thomas Schlatte

Sprecher der Plattform MeineRaumluft.at.

48 FOKUS ARPIL 2014

EINSCHRÄNKUNGEN IM BESTAND. Bei bestehenden, meist älteren Bürogebäuden, die vor einer Revitalisierung stehen, gibt es naturgemäß noch viel mehr Einschrän-kungen, erzählt ÖFM-Chef Tischler weiter. Beispielsweise sei bei denkmalgeschützten

Gebäuden bei jeder Maßnahme in enger Kooperation mit den zuständigen Behör-den zu klären, welche baulichen Verände-rungen zulässig sind. Außerdem können Teile der Liegenschaft langfristig vermietet sein, sodass auf diese Nutzer Rücksicht genommen werden muss. Zusätzlich, so Tischler weiter, müssen statische Bedin-gungen, vorgegebene Raumhöhen und Gebäudegrundrisse erhoben werden, um mit diesen Informationen die Planung der Haustechnik im Rahmen des zukünf-tigen gesamthaften Nutzungskonzepts zu ermöglichen: „Neben der Erneuerung der Elektrik inklusive EDV-Verkabelung ist meistens die Integration einer Lüftungs-anlage und Kühlung in den Baukörper die größte technische Hürde. In Abhängigkeit der baulichen Möglichkeiten ist das Zusam-menspiel zwischen Beleuchtungskonzept, Regelung von Luftfeuchtigkeit, Tempe-ratur und Strömungsgeschwindigkeit die zentrale zu lösende Herausforderung.“ Auch Bauherren-Berater Zitter sieht in der Integration von Systemen im Bestands-bereich die großen Fragen: „Die Gebäude

aus den 80er Jahren sind prinzipiell nicht so schlecht, aber wo baut man eine zen-trale Versorgung, die Schächte, auf?“ Die Aufrechterhaltung der Luftfeuchtigkeit ist für den M.O.O.CON-Chef eigentlich die größte Herausforderung. Ein Anspruch, an

dem oft professionelle Developer scheitern, wie – aus jüngster Vergangenheit – das Neubauprojekt für eine österreichische Tageszeitung.

KLEINE EINGRIFFE. Aber auch wenn die Gegebenheiten keine sehr großen Eingriffe erlauben, sind oft mit kleinen Maßnahmen große Ergebnisse erzielbar, ist Tischler überzeugt: „Einfache Mittel wie Zimmer-brunnen und Pflanzen zur Verbesserung des Feuchtigkeitshaushaltes, oder eine verbesserte Steuerung von Heiz- oder Kühlanlagen können große Auswirkungen haben.“ Auf Grund der Einzigartigkeit jeder Bestandsimmobilie sei jedoch eine genaue Planung in diesem Bereich ganz besonders wichtig. Eine Vorgangsweise, die auch das M.O.O.CON-Vorgängerunternehmen Bene Consulting vor rund 10 Jahren in der Wie-ner Innenstadt beherzigt hat: Damals wur-de das Bürohaus der Helvetia-Versicherung am Hohen Markt („Anker-Uhr“) komplett revitalisiert: Neben einem Restaurant, Lichtinstallation und Schaffung von „re-

RAUMKLIMA IN

ARBEITSRÄUMEN

… IM WINTER

Die Raumtemperatur soll während der

kalten Jahreszeit im Zusammenhang mit

der maximalen Luftgeschwindigkeit in

Abhängigkeit von der Schwere der Arbeit

folgende Werte nicht über- bzw. unter-

schreiten:

Raumtemperatur 19° bis 25° C, max.

Luftgeschwindigkeit 0,10 m/s, geringe

körperliche Belastung

Raumtemperatur 18° bis 24° C, max.

Luftgeschwindigkeit 0,20 m/s, normale


Raumtemperatur mind. 12° C, max.

Luftgeschwindigkeit 0,35 m/s, hohe


… IM SOMMER

Beim Vorhandensein einer Klima-, oder

Lüftungsanlage soll die Lufttemperatur

25 °C nicht überschreiten, oder

sonstige Maßnahmen ausgeschöpft

werden, um nach Möglichkeit eine

Temperaturabsenkung zu erreichen.

Wird eine Klimaanlage verwendet, muss die

relative Luftfeuchtigkeit zwischen 40% und

70% liegen, sofern dem nicht produktions-

technische Gründe entgegenstehen.

LÜFTUNG VON ARBEITSRÄUMEN

Die Lüftung eines Arbeitsraumes kann durch

Fenster und Wandöffnungen (natürliche

Lüftungen) sowie durch eine mechanische

Lüftungsanlage erfolgen. Die frische Luft soll

möglichst frei von Verunreinigungen sein. Die

Lüftung soll folgende Voraussetzungen erfüllen:

möglichst gleichmäßig, keine schädliche

Zugluft,

wirksamer Lüftungsquerschnitt mindes-

tens 2 Prozent der Bodenfläche,

Querlüftung bei Raumtiefen von mehr

als 10 Quadratmeter

Lüftungsaufsätze am Dach bei einge-

schoßigen Gebäuden mit mehr als 500

Quadratmeter Bodenfläche,

von einem festen Standplatz aus zu öffnen,

Türen ins Freie nur, wenn sie tatsächlich

zum Lüften offengehalten werden können.

48 FOKUS

„Die Integration einer Lüftungsanlage und Kühlung in den Baukörper ist die größte technische Hürde.“

Thomas Tischler

Österreichische Facility Management GmbH (ÖFM)

FOKUS 49APRIL 2014

FRISCHLUFTMENGE

Außenluftvolumen (pro Arbeitnehmer/in und

Stunde in Abhängigkeit von der Schwere

der Arbeit):

35 m³ Außenluftvolumen bei geringer

körperlicher Belastung

50 m³ Außenluftvolumen bei normaler

körperlicher Belastung

70 m³ Außenluftvolumen bei hoher kör-

perlicher Belastung

ein Drittel zusätzlich bei erschwerenden

Arbeitsbedingungen (z.B. Wärme,

Rauch, Dampf)

INFOS

www.raumluft.org

www.arbeitsinspektion.gv.at

www.meineraumluft.at

Performance von Organisationen. Dement-sprechend müssen das räumliche Umfeld und die Technik den neuesten Anforderun-gen entsprechen.“ Bei der Kühlung sind das heute häufig Bauteilaktivierungssysteme, die einen hohen Behaglichkeitsfaktor haben und energiespezifisch optimiert werden können. Aber Achtung mit der Raumakustik: „Glatte, kernaktivierte Be-tondecken sind ganz schlecht für die Nach-hallzeit und den Geräuschpegel.“ Prinzipiell gilt, so Consulter Gnesda weiter: „Im Büro ist ein ein- bis zweifacher Luftwechsel pro Stunde Standard, in Kommunikationsräu-men sogar ein fünf- bis sechsfacher Wech-sel.“ Außenliegender Sonnenschutz sei essentiell, damit die Wärme erst gar nicht in den Raum kann. Ein individuell ein-stellbarer Blendschutz vermeidet jegliche Spiegelungen und Blendungen bei der Ar-beit. „Beleuchtungssysteme sind heute un-glaublich vielfältig“, begeistert sich Gnesda: „Automatische Tageslichtregulierung, also Anpassung an das Tageslicht sowie die Ausstattung mit Präsenzdetektoren – Be-leuchtungskörper werden nur aktiv, wenn sich Personen im Raum befinden – sorgen für optimale Beleuchtungsverhältnisse und Kostenoptimierung.“

VIELES IST MÖGLICH. Auch Gnesda sieht in Altbauten eine nachträgliche Technik-integration „natürlich nicht ganz einfach, aber jedenfalls möglich“. Hohe Raumhöhen ermöglichen Leitungsführungen an De-cken. Klimatechnisch lassen sich Bauteilak-tivierungen natürlich nicht nachträglich installieren, erzählt Gnesda, es gebe aber viele gute Beispiele mit Kühldecken und Kühlbalken. Grundsätzlich bieten Alt-bauten eine höhere Speichermasse als ein Neubau. Eine Be- und Entlüftungsanlage lässt sich gut nachrüsten. Ein nachträgli-cher Einbau eines Doppelbodens ist fast unmöglich und sehr problematisch, weiß Gnesda. Akustisch und bezüglich Sonnen- und Blendschutz sowie beleuchtungstech-nisch biete der Altbau grundsätzlich keine Einschränkungen, die Installationsführung (in Decken, Wänden oder Fußböden) ist jedoch oft nicht ganz einfach. Daher: „Mit Steckdosen sollte keinesfalls gespart wer-den, weil das nachträgliche Setzen eines Bodentanks nicht möglich ist.“ In der Praxis heißt das Zauberwort „Arbeitsstättenver-ordnung“. In diesem Vorschriftenkonvolut finden sich unter anderem alle notwen-digen Bestimmungen, wie ein „gesunder

Arbeitsplatz“ hinsichtlich Licht, Luft und Lärm auszusehen hat.

VERSTELLBARER LICHTSCHUTZ. Klaus Wittig, stellvertretender Leiter der Präven-tionsabteilung der AUVA, weiß Bescheid: „Das Licht, sowohl das Tageslicht als auch die künstliche Beleuchtung, sollen hell ge-nug sein – bei Bildschirmarbeit mindestens 500 Lux auf der Arbeitsfläche –, aber ande-rerseits nicht blenden oder spiegeln. Dafür braucht man in Büroräumen in der Regel verstellbare Lichtschutzvorrichtungen, oft auch dann, wenn man keine direkte Son-neneinstrahlung hat.“ Lichteintrittsflächen (also Fenster oder Lichtkuppeln) müssen in Summe mindestens zehn Prozent der Bodenfläche des Arbeitsraumes betragen und direkt ins Freie führen. Was die Luft-situation betrifft, so Wittig weiter, gilt für Arbeitsräume ein Mindestluftraum von 12 bis 18 Kubikmeter pro Arbeitnehmer, abhängig von der körperlichen Belastung, mit der die Arbeit verbunden ist. Bei der Lüftung durch Fenster („natürliche Lüf-tung“) müssen die Öffnungen mindestens zwei Prozent der Grundfläche des Raumes betragen und ins Freie führen. Wittig: „Können diese Querschnitte nicht einge-halten werden oder ist aufgrund von z.B.

versiblen“ Kombibüros wurde auch die haustechnische Infrastruktur komplett überarbeitet. Was aufgrund denkmalge-schützter Elemente, wie beispielsweise der Fassade, eine große Herausforde-rung bedeutete. Aber nicht nur, dass der 15-Millionen-Euro-Umbau sechs Monate eher fertiggestellt werden konnte, folgte man einem neuen Gestaltungskonzept in Sachen Luftzufuhr: Das Foyer wird natürlich belüftet, wobei sich im Falle zu hoher Temperaturen Kippfenster am Atriumdach automatisch öffnen und eine Jalousieklappe im Erdgeschoss für Luft-zirkulation sorgt. Die Energieversorgung des Hauses erfolgt über eine Trafostation der Wiener Stadtwerke (Wienstrom) im zweiten Untergeschoss, von wo jede Etage gesondert „beliefert“ wird. Als Lichtquelle fungieren Standleuchten mit Lichtregelung und Anwesenheitssensor.

ABGESTIMMTES SYSTEM. Gesundes Raumklima ist im Neubau heute „state of the art“, erklärt Consulter Andreas Gnesda: „Ohne ein abgestimmtes Sy-stem für Kühlung, Be- und Entlüftung, Sonnen- bzw. Blendschutz, Beleuchtung und guter Raumakustik geht gar nichts mehr.“ Einen Trend kann er jedoch aus-machen: Eine mögliche Individualisierung, d.h. Regulierung durch den einzelnen Nutzer, hat einen hohen Stellenwert bekommen. Aber auch Ökologie und Nachhaltigkeit sind mindestens genauso wichtig, so Gnesda weiter, der Einsatz umweltfreundlicher, recyclierbarer Ma-terialien, schonender Energieträger und Lebenszykluskostenbetrachtungen gehö-ren dazu: „Büro wird heute vielmehr als Werkzeug verstanden, als Instrument für

„Ohne ein abgestimmtes System für Kühlung, Be- und Entlüftung, Sonnen- bzw. Blendschutz, Beleuchtung und guter Raumakustik geht gar nichts mehr.“

Andreas Gnesda

Gnesda Real Estate & Consulting GmbH

50 FOKUS APRIL 2014

Wärme- oder Rauchentwicklung eine gute Luftqualität nicht gewährleistet, braucht man eine Lüftungsanlage“. Bei dieser „mechanischen Lüftung“ sind dem Ar-beitsraum pro Person und Stunde 35 bis 70 Kubikmeter Außenluft zuzuführen, wieder in Abhängigkeit von der Arbeitsschwere. Bei mechanischen Lüftungen ist wichtig, erklärt der AUVA-Experte, dass die Luft möglichst zugfrei zugeführt wird. Dabei muss man auf die Anordnung der Lüftungsöffnungen und eine niedrige Strömungsgeschwindigkeit achten.

IDEALE RAUMTEMPERATUR. Beim Tem-peraturempfinden gibt es große individu-elle Unterschiede, erzählt Wittig weiter: „Laut Arbeitsstättenverordnung muss

der Temperaturbereich bei geringer und mittlerer körperlicher Belastung zwischen 18 und 25° C liegen – zumindest in der Heizperiode. In der warmen Jahreszeit sind Einrichtungen zum Abschatten sinnvoll und notwendig, sowie Lüften während der kühlen Nachtstunden etc. empfeh-lenswert. Eine technische Raumkühlung ist gesetzlich nicht gefordert.“ Für Peter Tappler, Geschäftsführer des Mess- und Beratungsunternehmens Innenraumana-lytik und Experte für Raumluft, ist ein

gesunder Arbeitsplatz „einer, in dem die Umgebungsbedingungen der Verwendung entsprechend optimal sind“. Im Bereich der Luftschadstoffe bedeutet dies, dass ausreichend Außenluft (etwa 35 Kubik-meter pro Stunde) zugeführt wird, um die sogenannten „anthropogenen“ (also vom Menschen verursachten) Emissionen abzuführen, die Temperatur und relative Luftfeuchte in einem behaglichen Bereich liegen und Baustoffe und Materialien der Innenausstattung sowie Büromaterial kei-ne bedenklichen Stoffe abgeben.

MÄNGELLISTE. Mit welchen Mängeln werden die Spezialisten diesbezüglich am häufigsten konfrontiert? AUVA-Experte Wittig: „Beim Licht sind es oft zu geringe

Beleuchtungsstärken, wenn die Beleuch-tung zu schwach ausgelegt wurde, oder die Nutzung des Raumes geändert wird, ohne die Beleuchtung anzupassen. Andererseits sind es vor allem bei Bildschirmarbeit oft auch Blendungen und Reflexionen, die nicht nur durch die Raumsituation, son-dern auch durch die Bildschirmanordnung bedingt werden.“ Besonders ungünstig sei die Anordnung des Bildschirmes mit Blick-richtung direkt gegen ein Fenster, aber auch das Fenster im Rücken kann aufgrund der

möglichen Spiegelungen nachteilig sein, weiß Wittig. Beim Klima wiederum gebe es die häufigsten Beschwerden im Sommer, „weil sich die Arbeitnehmer Klimaanlagen wünschen würden oder weil vorhandene Klimaanlagen mit der Kühllast nicht fertig werden.“ Da ist die moderne, transparente Glasarchitektur sicher ein Nachteil, weil die Sonneneinstrahlung einfach auch einen Hitzeeintrag bedingt. Raumluft-Experte Tappler sieht im Mangel an Frischluft die größten Probleme, vor allem, wenn keine entsprechende Lüftungs- oder Klimaanlage eingebaut wird. Ein Problem, das nicht nur in Büros, sondern auch in Schulen und Unterrichtsräumen („das sind ja auch Arbeitsplätze“) auftritt, so Tappler weiter. Zusätzlich stehen auf seiner „Mängelliste“: zu viele Lösungsmittel in der Raumluft, zu wenig Beschattung und Vorsorge gegen sommerliche Überwärmung.

ZUKUNFT HAT BEGONNEN. Die Zukunft birgt für Wittig viele gute Chancen, aber auch neue Fragen: „Die Zukunft hat schon begonnen, die neuen Entwicklun-gen ermöglichen große Flexibilität und Variabilität für neue Arbeitsformen: LED-Beleuchtungen halten in neuen Büros Einzug, genauso wie Kühldecken, Bauteilkonditionierung, sonnenstands-geführte Jalousien oder auch Büromöbel mit schallschluckenden Schiebetüren und Rückwänden.“ Die Fragen, die sich dabei für ihn auftun, sind vielfältig: „Was ist mit dem Altbestand, den vielen Flächen aus den 70er bis 90er Jahren und was ist mit den Leuten, die darin arbeiten müssen?“ Die andere Frage sei, ob die neuen Möglich-keiten auch überall genutzt werden oder nur in den Prestige-Vorzeigeprojekten. In Zukunft werden Büroarbeitsplätze zu-nehmend in Passivhausbauweise errichtet werden, dies sieht Tappler „insgesamt als eine positive Entwicklung“. Denn: In diesen Bauten ist eine Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung eingebaut. Studien zeigen, dass das Raumklima in diesen Bauten als deutlich besser emp-funden wird und Schadstoffbelastungen geringer sind im Vergleich mit lediglich durch Fenster belüfteten Bauten, erzählt Raumluft-Prüfer Tappler. Aber: „Hier muss im Winter für ein Feuchtemanagement gesorgt werden. Das bedeutet: Bedarfsab-hängiger Betrieb, Feuchterückgewinnung und fallweise Befeuchtung der Zuluft.“ Sommerliche Überwärmung könne man durch konstruktive und organisatorische Maßnahmen in den Griff bekommen. Hohe Anforderungen sind dann an einen effizienten Betrieb zu stellen, so Tappler weiter, das bedeutet Optimierung interner Energieverbraucher und Wärmequellen wie beispielsweise die Wahl weniger En-ergie benötigender EDV-Systeme.

„Bei geringer und mittlerer körperlicher Belastung sollte der Temperaturbereich zwischen 18 und 25°C liegen.“

Klaus Wittig, Präventionsabteilung der AUVA

„Ein Arbeitsplatz ist dann gesund, wenn die Umgebungsbedin-gungen der Verwendung entsprechend optimal sind.“

Peter Tappler, IBO Innenraumanalytik OG

FOKUS 51

Smarte Technologien – Smarte Immobilien?

Als „googlen” nochunbekannt war

Kommentar

DESKSHARING. Als ich vor nun doch schon fast 14 Jahren in die Konferenz-branche kam, war das erste Thema, das mich beschäftigte, „Die Büroimmobilie der Zukunft“. Die Konferenz hatte nur wenig Teilnehmer, war aber inhaltlich richtig spannend. Innovatives Beispiel war damals IKEA mit Desksharing-Kon-zepten. Damals war aber „googeln“ noch kein gängiger Begriff und es gab auch noch kein iPhone! Ansonsten waren die Herausforderungen ähnlich wie heute. Kos-ten sollten gespart, Mobilität und Kreativi-tät gefördert werden. Nach mehr als einem Jahrzehnt hat sich viel geändert. Smart-phones und Tablets haben die Arbeitswelt revolutioniert. Aber unterstützen Immo-bilien diesen Wandel auch? „Nein“, meint etwa IFMA-Präsident Reinhard Poglitsch. „Der Technologiewandel bestärkt Nutzer von Immobilien vermehrt mit Mobile De-vices wie Tablets zu arbeiten. Immobilien sind leider in den meisten Fällen noch nicht gerüstet dafür.“

NEUE ARBEITSKULTUR. Technologie ist das eine, Arbeitskultur das andere. Marcus Izmir, Unternehmer und Gründer der Ini-tiative „Das neue Arbeiten“ beschreibt es so: „Zu allererst geht es beim neuen Arbei-ten um eine Änderung des Verhaltens und der Kultur; um eine Fokussierung durch themen- und projektorientiertes Arbeiten. Strukturen und Anreize für die Transpa-renz von Wissen durch Vertrauen können Leerläufe vermeiden und Raum für Kreati-vität, Sinn und Innovation schaffen. Es geht darum, dem oft monotonen Arbeitsalltag einen Lebenskontext hinzuzufügen.“

MARKT IM WANDEL. Vor 14 Jahren wur-den der Büroimmobilie von manchen schon recht schlechte Zukunftsaussichten einge-räumt. Sinkender Flächenbedarf, Laptops und Handys auf dem Vormarsch, klassische Büronutzung im Rückzugskampf. „Überra-schenderweise zeigt sich der Wandel nicht ausschließlich in der Fläche, sondern in der

zen. Die Bibliothek für alle zu öffnen, ergibt einen Raum der Stille zum Auftanken und zum konzentrierten Arbeiten“, ist Mar-cus Izmir überzeugt. Gerade für Start-Ups sind kostengünstige Flächen mit kreativer Ausstrahlung wichtig und da sind die Büro-Tower nicht unbedingt die erste Adresse.

Wir sind noch nicht am Ende der Reise an-gekommen. Die Wirtschaft selbst wandelt sich. Mit dem steigenden Druck am Ar-beitsmarkt und den damit einhergehenden mannigfachen selbstständigen Tätigkeiten entsteht auch ein ganz neuer Bedarf an kurzfristigen und flexiblen, vor allem aber leistbaren Flächen. Und diese Flächen kön-nen ganz zeitgemäß auch über Plattformen wie KEYTOOFFICE gebucht werden, wo Unternehmen ungenützte Fläche und Inf-rastruktur gegen Miete zur Verfügung stel-len. „Form und Charakter von Arbeit verän-dern sich und gehen immer stärker in die Richtung Wissens- und Kreativarbeit, die an beliebigen Orten erledigt werden kann“, so R. Matthias Kubicki, Director Of Busi-ness Development bei KEYTOOOFFICE.

Bei unserer Konferenz best[and]IMMO am 22. Mai wird „Das neue Arbeiten in Bestandsimmobilien“ thematisiert. Au-ßerdem berichtet die Wiener Vizebür-germeisterin Maria Vassilakou über den Stadtentwicklungsplan 2020 und Sylvia Dellantonio, Geschäftsführerin willhaben internet service GmbH, Michael Ehlmai-er, EHL Immobilien GmbH, Bruno Et-tenauer, CA Immo AG, Eugen Otto, Otto Immobilien Gruppe, Reinhard Poglitsch, IFMA Austria, Andreas Ridder, CBRE, Daniel Riedl, BUWOG, sowie Alexander Wlasto, Ernst & Young Advisory Services GmbH, diskutieren über Veränderungen in der Immobilienwelt. Bei der Green & Blue Building Conference am 30. Sep-tember werden uns der enorme Verände-rungsdruck und seine Auswirkungen auf die Immobilienwelt befassen.

Verstärkung bereits existierender Struktu-ren und Standorte. Zentrale Stadtteile wie Bankenviertel bzw. CBD’s boomen – das Umland und die Peripherie verlieren deut-lich an Nachfrage. Filtering up in den In-nenstädten, filtering down weit draußen. Dezentralisierung ade.“

EFFIZIENZ. Thomas Beyerle, Managing Director der IVG Immobilien AG, fasst das Ergebnis einer Studie von IVG Research so zusammen: „Auch der Immobilienstandort Wien kommt an dem Trend zum ‚neuen Arbeiten‘ nicht vorbei“, wobei Stefan Wern-hart, Leitung Gewerbeimmobilien bei EHL Immobilien, beobachtet, dass es eher die in-ternationalen Bürosuchenden sind, die sich eine Immobilie auch danach anschauen, ob sie neue Arbeitskonzepte unterstützt. „Ef-fiziente Flächennutzung steht dabei ganz stark im Vordergrund“, so Wernhart, und ergänzt: „Für die österreichischen KMU steht das neue Arbeiten noch nicht im Fo-kus bei der Bürosuche, da werden klassi-sche Bürosituationen bevorzugt.“

BEDEUTUNG FÜR BESTAND. Was be-deutet das nun für den Immobilienbestand? In einem Büromarkt, der an sich schon vom Verdrängungswettbewerb geprägt ist, können solche Standorte ein Alleinstel-lungsmerkmal entwickeln, bei denen das moderne Arbeiten möglich gemacht wird. Und dazu genügen ein paar „smarte“ Maß-nahmen: „ Natürlich müssen auch bei alten Immobilien architektonische Zaubergriffe angewandt werden. Die Wege der Mitar-beiter können räumlich zu Chancen für ein Gespräch werden. Ein paar mobile Arbeits-plätze mehr ermöglichen einen größeren Besprechungsraum. Oder Sofas, die immer mehr als regulärer Arbeitsplatz akzeptiert werden, fördern die wesentliche und pro-duktive, informelle Kommunikation. Ein Eckbüro des Vorstands, der ohnehin nie da ist, könnte zu einer großzügigen Teeküche mit Blick umgestaltet werden, statt wie frü-her in einem Kammerl ohne Fenster zu sit-

Alexander Ghezzo ist seit knapp 14 Jahren

in der Veranstaltungsbranche tätig und hat

zahlreiche erfolgreiche Konferenzen und Kon-

gresse in Österreich etabliert. Dabei hat er sich

besonders auf die Themen Immobilien, FM und

Industrie spezialisiert.

DER AUTOR

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APRIL 2014 FOKUS 51

APRIL 2014

Spanien ist zurückMIPIM 2014

Im Sog des starken deutschen Markts rückt auch Österreich immer stärker in den Blickpunkt inter-

nationaler Investoren. Büro- und Einzelhandelsobjekte sind dabei ebenso gesucht wie Hotels, nur im

Bereich Wohnen bleiben die heimischen Akteure weitgehend unter sich. Text Michael Neubauer

Business

25-JÄHRIGES JUBILÄUM. Die MIPIM feierte ihr 25-jähriges Jubiläum vor dem Hintergrund einer überwiegend positiven Bilanz für den Immobiliensektor im Jahr 2013. Es zeigte sich, dass auch Gebiete, insbesondere in Südeuropa, die nach 2008 tief in der Krise steckten, in den Fokus der Investoren zurückkehren. Die Immobilien-kassen sind wohl gefüllt.

GERINGERE FREQUENZ. Während die Messeveranstalter davon ausgehen, dass so wie im Vorjahr wieder knapp 20.000 Besucher verzeichnet werden, sprechen Aussteller und Besucher durchwegs von deutlich geringerer Frequenz in den Ausstellungshallen des Palais des Festi-vals. Auch aus Österreich waren heuer etwas weniger Besucher angereist als im vergangenen Jahr. Franz Pöltl, Chef der

52 FOKUS

Investmentabteilung des führenden ös-terreichischen Immobiliendienstleisters EHL Immobilien, sieht das aber keineswegs negativ: „Die Spitzenvertreter der Unter-nehmen sind wieder in höherem Ausmaß auf der MIPIM als in den letzten Jahren. Zurückgegangen ist die Zahl der operativen Mitarbeiter. Uns geht es aber nicht darum, möglichst viele Kollegen, sondern die wirklichen Entscheidungsträger zu treffen.“

TOPEBENE. Die Konzentration auf die Topebene ist auch im Umfeld der Messe ablesbar. Während die Reduktion der von den Unternehmen entsandten Mitarbei-ter den hohen Messekosten geschuldet ist, wird auf der anderen Seite bei der Repräsentation keineswegs gespart. „Ein-ladungen zu diversen exklusiven Events, vorzugsweise auf Luxusyachten, gibt es

heuer eindeutig mehr als in den Vorjahren“, so Pöltl dessen Chef, der geschäftsführen-de Gesellschafter Michael Ehlmaier, der Messe ferngeblieben war. Gesehen wur-den dafür unter anderen: BAI-Vorstand Thomas Jakoubek, Otto-Geschäftsführer Eugen Otto, CBRE-Austria-Chef Andreas Ridder, Immofinanz-Boss Eduard Zehetner, CA-Immo-Vorstandschef Bruno Ettenauer, die UBM-Vorstände Karl Bier und Martin Löcker sowie Erste-Immorent-Vorstands-chef Richard Wilkinson, Markus Neurauter, Geschäftsführer von Raiffeisen evolution, Michael Zöchling, Geschäftsführer der Ba-real Immobilientreuhand GmbH und POR-REAL-Geschäftsführer Gerhard Haumer.

SPORT BEWEGT. Sportliche Großereig-nisse bleiben Motor für Investments. Auch nach Sotchi sind Olympische Spiele sowie Fußballwelt- oder Europameisterschaften die Ereignisse, die am stärksten als Motor für Immobilieninvestitionen wirken. Die Projekte, die für Rio (Sommerspiele 2016) und Tokio (2020) sowie die Fußball-WM in Russland (2018) präsentiert wurden, ma-chen schon heute deutlich, dass diese Gro-ßereignisse im globalen Maßstab Hotspots für Immobilienentwickler sein werden. Ne-ben der Errichtung der Sportstätten selbst zählen der Bau von hochwertigen 4- und 5- Sterne-Hotels sowie der Ausbau der Ver-kehrsinfrastruktur, wie z.B. des Flughafens,

Besucherschwund. Die Spitzenvertreter der

Unternehmen sind wieder in höherem Ausmaß

auf der MIPIM als in den letzten Jahren.

Zurückgegangen ist die Zahl der operativen

Mitarbeiter.


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zu den größten Investitionen, die attraktive Investmentmöglichkeiten bieten.

SPANIEN IST ZURÜCK. Nachdem die spa-nische Immobilienwirtschaft von der Wirt-schaftskrise stark betroffen war, geht es mit der spanischen Wirtschaft wieder aufwärts und in zwei Quartalen in Folge konnte ein leichtes Wirtschaftswachstum erreicht werden. Während die Metropolen Madrid und Barcelona auch in den Krisenjahren attraktive Investmentmöglichkeiten mit guten Renditen für Investoren boten, rückt nun mit dem Erstarken der spanischen Wirtschaft und ersten Erfolgsmeldungen der spanische Immobilienmarkt wieder insgesamt in den Fokus der Investoren.

WOHNEN STATT GEWERBE. Der Woh-nungsmarkt kann insbesondere in den deutschsprachigen Ländern nicht mit der hohen Nachfrage mithalten: Die Wohnbau-entwicklung läuft auf vollen Touren und aufgrund der stabilen, konjunkturunab-hängigen Nachfrage bieten Wohnprojekte im Moment die höchsten Gewinnchancen. Sowohl in Deutschland als auch in Öster-reich streben Grundstückseigentümer und Projektentwickler häufig eine Umwidmung ihrer Projekte zu Wohnbau an, da sie hier bessere Realisierungschancen sehen. Auf-grund der steigenden Bevölkerungszahl

Stadtbewohner durch die steigenden Preise. Bürgermeister so unterschiedlicher Städte wie Turin, Warschau und Bristol waren sich über die Notwendigkeit des Wohnungsbaus, auch in „erschwinglichen“ Preislagen, einig. Boris Johnson, der Bür-germeister von London, brachte es auf den Punkt: „Es war noch nie so schwierig einen Fuß in den Grundstücksmarkt (Londons) zu setzen.“ Er bestätigte, dass die Bürger Londons zunehmend frust-riert über neue Wohnprojekte sind, die sich nur an ausländische Käufer richten. Boris Johnson eröffnete, dass er eine Vereinbarung mit 60 führenden Maklern und Projektentwicklern getroffen hat, die sich verpflichten, Projekte in London nicht länger exklusiv ausländischen Kunden anzubieten. Stattdessen sicherten sie zu, Angebote für solche Wohnprojekte den Londonern entweder vorher oder zeit-gleich zu unterbreiten.

STAATSFONDS AGIEREN GLOBAL. Der europäische Immobilienmarkt verzeichnet immer mehr Investments von global agie-renden Staatsfonds. Zu nennen sind dabei neben dem norwegischen Staatsfonds ins-besondere Fonds aus dem mittleren Osten (Abu Dhabi), der Staatsfonds von Singapur oder der chinesische Staatsfonds. Diese Fonds suchen in der Regel großvolumige

in den Großstädten und dem anhaltenden Trend zu Singlehaushalten bieten hier insbesondere die großen Metropolen ein attraktives Investmentumfeld.

„WO VIEL LICHT IST, IST AUCH VIEL SCHATTEN“. An den Ständen der Städte und innerhalb des Mayors’ Think Tank gab es erhebliche Diskussionen über den Anstieg der Kosten im Wohnungsbau und die Gefahr der Verdrängung vieler

Best Residential

Development

The Oliv > Singapur

PLANER: W Architects Pte Ltd.

DEVELOPER: TG (Balmoral) Pte Ltd.

Best Office &

Business

Tanzende Türme > Hamburg

PLANER: BRT Architekten LLP Bothe Richter Teherani

DEVELOPER: Strabag Real Estate GmbH

Best Urban

Regeneration Project

Kö -Bögen > Düsseldorf

PLANER: Studio Daniel Libeskind

DEVELOPER: die developer Projektentwick-lung GmbH

Best Refurbished

Building

Hotel Dieu > Marseille

PLANER: AAA Béchu Agency & Tangram Architects

DEVELOPER: Altarea Cogedim & AXA Real Estate

Best Innovative

Green Building &

Special Jury Award

Gardens by the bay > Singapur

PLANER: Grant Associates & Wilkinson Eyre Architects

DEVELOPER: National Parks Board Singapore

DIE SIEGERPROJEKTE MIPIM 2014

Best Shopping

Centre

Emporia Shopping Centre

> Malmö

PLANER: Wingårdhs arkitekter

DEVELOPER: Steen & Ström Sverige AB

Best Futura

Project

MAX IV > Lund

PLANER: Fojab arkitekter & Snøhetta

DEVELOPER: Fastighets AB ML4

Best Russian

Project

VTB Arena Park > Moskau

PLANER: Manica Architecture /SPEECH

Tchoban & Kuznetsov

DEVELOPER: Closed Joint-Stock Company Management company „Dynamo“

Best Brazilian

Project

Bosque das Acacias > São

Gonçalo do Amarante

PLANER: HCP Architecture &

Engineering

DEVELOPER: EcoHouse Group

Best Turkish

Project

Spine Tower > Istanbul

PLANER: iki design group

DEVELOPER: Soma Group

Investments, wobei nicht mehr nur „klas-sische Investmentmärkte“ wie London und Paris im Vordergrund stehen. Asiatische Anleger, allen voran die Chinesen, inves-tierten in der zweiten Hälfte des Jahres 2013 fast 7 Milliarden Euro vor allem in den britischen Markt. So bestätigte die von der chinesischen Regierung unter-stützte Beijing Construction Engineering Group (BCEG) bei ihrem ersten Auftritt auf der MIPIM offiziell eine Partnerschaft mit dem Flughafen von Manchester (UK), der Baugruppe Carillion und dem Greater Manchester Pension Funds. Ziel ist der Bau eines Geschäftsviertels rund um den Flughafen von Manchester im Wert von 800 Millionen brit. Pfund. BCEG beteiligt sich mit 20 Prozent an diesem Joint-Venture-Projekt.

US-AKTIENFONDS. Einer der Diskussions-punkte in den Ausstellungshallen der MIPIM war das Volumen der Aktienfonds aus den Vereinigten Staaten, die auf angeschlagene Aktiva in Europa abzielen. Zu diesen Fonds zählt Berichten zufolge auch Starwood Ca-pital mit rund 2 Milliarden US-Dollar. Laut CBRE stellen US-Anleger dabei den größten Anteil an grenzüberschreitenden Investiti-onen in Europa. Außerdem erfolgte fast die Hälfte aller spanischen Transaktionen im Bereich Gewerbeimmobilien in 2013 unter Beteiligung von US-Kapital.

PRÄZISE ENTSCHEIDUNGEN. Wobei die Investoren, laut John Forrester, Chief Exe-cutive der DTZ, EMEA, immer präziser in ihren Investitionsentscheidungen werden: „Es ist nicht mehr nur eine Frage der In-vestitionen in Europa oder in ein einzelnes Land; wir sind jetzt in einer Situation, wo Entscheidungen aufgrund der Attraktivität individueller, auch kleinerer Städte und Stadtteile innerhalb eines Landes fallen. Die Rede ist nicht mehr nur von den übli-chen Verdächtigen wie London oder Paris.“ Ein weiterer Trend: „In vielen Märkten kon-zentrieren sich Investoren und Eigentümer stärker auf die Vermögensverwaltung, als das früher der Fall war“, so Filippo Rean, Directeur du MIPIM. „Investoren halten Aktiva länger und planen die Nutzung und Entwicklung ihres Eigentums stärker. Die Energieeffizienz eines Gebäudes, seine Anbindung an Verkehrsknotenpunkte und seine Flexibilität im Zeitverlauf gewinnen immer mehr an Bedeutung.“

DEUTSCHLAND BLEIBT STARK. Der deut-sche Immobilienmarkt bleibt auch 2014 einer der Kernmärkte der internationalen Investoren. Das Transaktionsvolumen be-trug 2013 bereits mehr als 30 Milliarden Euro und konnte sogar den Vorkrisenwert von 2007 übertreffen, für 2014 ist auf-grund der sich allgemein verbessernden Wirtschaftslage und der anhaltend hohen

Nachfrage mit einem weiteren leichten Anstieg des Transaktionsvolumens bei stabilen Preisen zu rechnen.

ÖSTERREICH IM FOKUS. Im Sog des starken deutschen Markts rückt auch Ös-terreich immer stärker in den Blickpunkt internationaler Investoren. Büro- und Einzelhandelsobjekte sind dabei eben-so gesucht wie Hotels, nur im Bereich Wohnen bleiben die heimischen Akteure weitgehend unter sich. Besonders aktiv sind deutsche Fonds, aber auch institutio-nelle angelsächsische und sehr finanzstarke private Investoren aus den Ländern der ehemaligen Sowjetunion kaufen verstärkt in Österreich ein. Mittelfristig ist auch mit Akquisitionen seitens diverser Staatsfonds zu rechnen, die derzeit offensichtlich den Markt sondieren.

54 FOKUS APRIL 2014

FOKUS 55APRIL 2014

Wiener Immobilienmesse

WIM 2014Mitte März fand im Congress Center der Messe Wien zeitgleich

zur „Wohnen & Interieur 2014“ die zweite Ausgabe der „WIM –

Wiener Immobilienmesse“ statt. Text Michael Neubauer

DAS WHO-IS-WHO. Unter den 90 Ausstel-lern befanden sich das „Who’s Who“ der heimischen Immobilienbranche sowie Aus-steller aus der Gruppe der Finanzdienst-leister, Rechtsberater und Notare, wie etwa die Österreichische Notariatskammer. Erstmals vertreten waren neben anderen die ÖRAG Österreichische Realitäten AG, CUUBUUS Real Immobilien AG, RE/MAX Immobilien oder das Wiener Infrastruktur-Großprojekt, die Seestadt Aspern. Als pro-minente Wiederkehrer zeigten die BUWOG Bauen und Wohnen GesmbH, Mischek Bauträger Service GmbH, sREAL Immo-bilienvermittlung GmbH, BIP Immobilien Development GmbH, DURST-BAU GmbH oder EHL Immobilien GmbH Flagge.

VOLLER ERFOLG. Für Matthias Limbeck, Geschäftsführer von Veranstalter Reed Exhibitions Messe Wien war die Messe ein voller Erfolg: „Die Stimmung war sehr gut, es waren genau die richtigen Besucher da. Anleger, junge Familien ebenso wie zahlungskräftige Besucher und solche, die Immobilien anzubieten hatten und einen passenden Makler suchten. Die ‚WIM‘ stellt also gerade für Makler eine sehr gute und der Geschäftsintention passende Plattform dar“. Philipp Schrott vom Österreichischen Volkswohnungswerk bestätigt den erfolg-reichen Messeverlauf: „Wir konnten für unsere zukünftigen Projekte, die wir gerade in Planung haben, sehr viele Anmeldungen sammeln. Gerade für uns als Bauträger mit geförderten Projekten ist es wichtig, bei einer derartigen Plattform wie der ‚WIM‘ mit an Bord zu sein. Wir sind nächstes Jahr wieder mit dabei.“

ÜBERRASCHT. Vom Besucheransturm überrascht, war Mag. (FH) Manuela Ha-romy, zuständig für Marketing und PR bei der S+B Gruppe AG: „Wir haben derzeit drei Wohnungsprojekte im Portfolio und dafür die ‚WIM‘ als beste Präsentationsplattform gesehen, um diese einem breiten und interessierten Publikum vorzustellen. Vor allem der persönliche Kontakt wie hier auf

der Messe zwischen uns, den Interessen-ten und unseren zukünftigen Kunden ist wichtig für den Abschluss eines Geschäfts.“ „Nach unserem großartigen Erfolg bei der ‚WIM 2013‘ hatten wir wieder stark auf die Verkäuferseite gesetzt, zumal sehr viele Bauträger vertreten waren, die den Verkauf einer Gebrauchtimmobilie nicht übernehmen. Auch unsere Mitarbeiter, die sich auf Vorsorgewohnungen spezialisiert haben, waren sehr gefragt“, sagt Sofi a Polster, Immobilienfachberaterin der s REAL Immobilienvermittlung GmbH. „Die ‚WIM 2014‘ hat uns sehr gut gefallen. Wir haben ein sehr positives Feedback auf unser Unternehmen bekommen und freuen uns, dass wir mit dabei waren“, resümiert Mag. Christian Sommer, Geschäftsführer von Engel & Völkers GmbH. „Wir waren das erste Mal als Aussteller bei der ‚WIM‘ und das war defi nitiv die richtige Entscheidung – es war sicher nicht das letzte Mal, dass wir hier waren.“

BESUCHER GEBEN GUTE NOTEN. Die Be-sucherbefragung zeigte, dass vier von fünf Befragten (81 Prozent) mit der Messe ins-gesamt sehr zufrieden waren. 94,8 Prozent erklärten, vom Messebesuch profi tiert zu haben. 93,1 Prozent der Befragten bewer-teten das Produktangebot als vollständig. Die Parallelität zur „Wohnen & Interieur“ fanden 86,2 Prozent vorteilhaft, 77,6 Prozent der befragten „WIM“-Besucher frequentierten auch die Wohnmesse. Im Vordergrund des Besucherinteresses (Mehrfachnennungen möglich) standen Wohnungen im Eigentum (60,3 Prozent), Wohnungen zur Miete (32,8 Prozent), Häuser im Eigentum (27,6 Prozent) und Häuser zur Miete (13,8 Prozent). „Diese Werte zeigen“, so Limbeck, „dass das Konzept stimmt, der Nutzen der Messe ist absolut gegeben – und das Potenzial noch nicht ausgeschöpft ist; schließlich hatten wir jetzt erst die zweite Ausgabe, und wir werden alles daran setzen, die ‚WIM‘ von Jahr zu Jahr weiterzuentwickeln und aus-zubauen.“ F

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56 FOKUS APRIL 2014

Grillen leicht gemachtDraußen schmeckts am besten

Der Winter hat ein überraschend schnelles Ende gefunden und bereits jetzt ist es an der Zeit, an die

Outdoorsaison zu denken. Und da hat Grillen einen hohen Stellenwert.

Text Gabriella Mühlbauer

56 FOKUS

Living & Lifestyle

GENUSS PUR. Was gibt es Schöneres, wenn an einem lauen Frühsommerabend der magische Duft von saftigem und gut gewürztem Fleisch und gegrilltem Gemüse in der Luft liegt. Da lassen sich die Gäste nicht lange bitten und bringen zumeist selbst ein paar Schmankerl mit, um mit Leib und Seele das gesellige Zusammensein zu genießen. Allerdings sollte man gut im Voraus planen und einige Dinge beachten, wenn man zur Grillparty lädt. Das beginnt bereits bei der Auswahl des Grills und des professionellen Zubehörs und endet natür-

lich bei den Lebensmitteln. Gut ausgerüstet steht dem ultimativen Gourmet-Vergnügen nichts mehr im Wege.

GUTEN APPETIT. Grillen ist eine der ge-sündesten Garmethoden, da auf Grund der zumeist kurzen Garzeit nur wenige Nährstoffe verloren gehen. Damit es auch wirklich gut schmeckt, ist die Qualität des Fleisches ausschlaggebend. Mit vorgewürz-ten Billigprodukten aus dem Supermarkt werden Sie mit Garantie keine kulinari-

schen Höhenflüge erleben. Viel besser ist es da, sich vom nächsten Metzger beraten zu lassen. Genauso kommen gut sortierte Fleischabteilungen von Supermärkten in Frage – aber bitte auf die Qualität der Waren achten. Am besten eignet sich zum Grillen Rindfleisch. Es darf ruhig ein we-nig mit weißen Fettäderchen durchzogen sein, denn das bringt den typisch saftigen Geschmack auf den Teller, den wir doch alle so lieben. Auch Schweinefleisch bringt hervorragende Grillergebnisse, allerdings sollte es dunkelrosa und nicht zu blass


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Oasis und Einbau: Beim Grillen kann man also ziemlich viel falsch machen. Aus diesem Grund

empfiehlt es sich vor der Grillsaison tiefer in die Materie einzutauchen und vielleicht sogar einen

Kurs zu besuchen. Etwa beim Grillteam „The Pitmasters“ rund um Viktor Samwald, der mittler-

weile AMA-zertifizierter Grill- und Barbecue-Trainer ist.

sein. Lammkoteletts, Huhn, Pute, Fisch, Würste, Gemüse und Käse sind weitere Optionen für Feinschmecker. So schmeckt etwa gegrilltes Lammfleisch besonders würzig. Hühnerfleisch wiederum schmeckt zart und gelingt so gut wie immer. Achtung jedoch vor gepökeltem Fleisch – davon muss Abstand genommen werden, da bei der großen Hitze Nitrosamine entstehen, die krebserregend sind. Das Fleisch erst kurz vor dem Grillen aus dem Kühlschrank nehmen. Am leckersten schmeckt es, wenn es bereits am Vortag mariniert wurde. Gesalzen darf jedoch erst kurz vor dem Grillen werden und frische Kräuter müssen so lange warten, bis das Fleisch gar ist. Sonst würden sie nämlich verbrennen und gar nicht mehr so gut munden. Besonders wichtig ist das passende Grillbesteck und da die Grillzange, mit der das Fleisch gewendet wird. Wird nämlich mit einer Gabel hinein-gestochen, tritt Saft aus und das Ergebnis ist fade und trocken. Nach dem Grillen das Fleisch auf jeden Fall für kurze Zeit rasten lassen. Dadurch verteilt sich der Saft und es schmeckt saftiger. Bevor mit dem Gril-len gestartet wird, den Rost und auch die Grillschalen mit Öl einpinseln, damit das Grillgut nicht daran kleben bleibt. Bewährt haben sich Grillschalen aus Aluminium, die verhindern, dass das Fett in die Glut tropft und dort verbrennt. Dabei entsteht nämlich gesundheitsschädlicher Rauch.

PROFIS UNTER SICH. Beim Grillen kann man also ziemlich viel falsch machen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich vor der Grillsaison tiefer in die Materie einzu-tauchen und vielleicht sogar einen Kurs zu besuchen. Etwa beim Grillteam „The Pitmasters“ rund um Viktor Samwald, der mittlerweile AMA-zertifizierter Grill- und Barbecue-Trainer ist. Termine zu den unterschiedlichsten Thematiken können auf www.2aba.at eingesehen werden. „The

SICHERHEIT GEHT VOR

Der Grill muss immer fachgerecht auf einem

sicheren Standort aufgebaut werden, wobei

der Abstand zum nächsten Buschwerk,

Baum oder zu brennbaren Gegenständen

mindestens drei Meter betragen sollte. In ge-

schlossenen Räumen darf niemals gegrillt

werden – außer mit einem Elektrogrill.

Falls doch einmal etwas passiert, darf ein

möglicher Fluchtweg nicht verstellt werden.

Beim Anzünden immer Anzündhilfen aus

dem Fachhandel verwenden. Bei Brennspi-

ritus, Petroleum, Heizöl, Diesel oder Benzin

besteht nämlich höchste Explosionsgefahr.

Kleidung aus synthetischen Fasern ist ein

absolutes No-Go. Sie verschmilzt näm-

lich im Falle eines Brandes binnen weni-

ger Sekunden mit der Haut.

Zum Löschen der Glut niemals Wasser ver-

wenden. Am besten wird sie mit Sand er-

stickt. Asche muss immer ausgekühlt sein,

wenn sie in der Mülltonne entsorgt wird.

Besondere Vorsicht ist bei Kindern und

Tieren geboten. Sie haben in der Nähe

eines Grills absolut nichts verloren.

Bei längerem Grillen vergisst man oft auf ei-

nen ausreichenden Sonnenschutz. Am be-

sten eine Kopfbedeckung tragen und aus-

reichend Flüssigkeit zu sich nehmen.

APRIL 201458 FOKUS

Pitmasters“ sind schon längst keine Un-bekannten mehr, wurden sie doch 2013 Staatsmeister in der Kategorie RIND und haben den Preis „ROOKIE OF THE YEAR 2013“ gewonnen. Wer auf seiner ganz persönlichen Grillparty lieber selbst Gast sein und auf Nummer sicher gehen möchte, der kann „The Pitmasters“ natürlich auch buchen.

FÜR JEDEN DEN PASSENDEN GRILL.Beim Kauf eines Grills denken wir zumeist an einen Holzkohlengrill. Er erzeugt ein besonders Aroma und gilt als Klassiker. Ihn gibt es in den unterschiedlichsten Varian-ten und Größen zu kaufen und oft besteht er nur aus Beton oder Ziegelstein mit einem darüberliegenden Grillrost. Wichtig ist jedoch, dass der Grill gut vorgeheizt und genügend Glut vorhanden ist. Das ist der Fall, wenn sich auf der Glut der Holzkohle eine gleichmäßige Schicht weißer Asche gebildet hat. Denn nur dann verschließen sich die Poren des Fleisches binnen weniger Augenblicke und kein Saft kann mehr aus-treten. Der Nachteil eines Holzkohlengrills ist, dass er meistens unbeweglich ist, die Gefahr eines Flammenschlags gegeben ist und sich die Asche leicht am Fleisch absetzt. Etwas besser eignet sich ein Kugel-grill. Bei ihm liegt die Grillkohle auf einem Kohlerost, über dem sich ein weiterer Rost für das Grillgut befindet. Bei dieser Art von Grill stimmt auch die Luftzufuhr, da sich im unteren Teil eine Lüftungsklappe und im oberen Teil ein Lüftungsschieber befindet. Mit etwas Übung kann damit auch die Tem-peratur geregelt werden. Besonders trendy und auch bequem in der Handhabung sind Gasgrills. Sie sind in den verschiedensten Bauarten, Formen, Größen und natürlich auch Preisen erhältlich. Sogar komplette Grillwagen mit WOK-Seitenbrenner, Be-stecklade und Unterschrank werden im Fachhandel angeboten. Betrieben werden diese Geräte mit Flüssiggas. Dadurch ent-fällt das oft mühsame und zeitraubende Anheizen. Aber bitte auch hier auf die Qua-lität achten, da Gasgrills oft störanfällig sind. In den letzten Jahren haben sich in den heimischen Gärten die so genannten Barbecue-Smoker etabliert, die ein wenig Cowboyromantik in sich tragen. Bei diesen holz- oder kohlebefeuerten Öfen wer-den die Speisen im heißen Rauch gegart oder geräuchert. Anders als beim Grillen liegen die Speisen nicht direkt über der Glut oder dem Feuer. Entwickelt hat sich der Barbecue-Smoker aus der Technik, Fleisch über mehrere Stunden bei niedriger Temperatur in einer mit Glut beheizten Erdgrube zuzubereiten, was besonders im 18. und 19. Jahrhundert in den USA

von einkommensschwachen Familien und Sklaven zelebriert wurde. Auf Grund der schonenden Art der Zubreitung konnte so auch minderwertiges Fleisch schmackhaft zubereitet werden. Am besten eignen sich für den Barbecue-Smoker Fleischstücke mit hohem Fett- und Bindegewebsanteil, Suppen- oder Schmorfleisch. Den typischen BBQ-Geschmack erhält man, wenn als Brennmaterial Holz verwendet wird. Auch hier gilt – Qualität hat seinen Preis.

VORSICHT NACHBAR. Nicht alle Men-schen sind dem Grillen wohlgesonnen und manche fühlen sich durch die Rauchent-wicklung belästigt. Besonders dann, wenn sie nicht eingeladen wurden. Also – warum nicht auch die Nachbarn zu einem kleinen Umtrunk holen? Wenn Sie weder einen Garten noch eine Terrasse besitzen, dann kann man sein Grillfest auch auf einen öf-fentlichen Grillplatz (z.B. www.wien.gv.at) verlagern. Dort gibt es mit Garantie keine Schwierigkeiten.

1. Ideal für kleine Balkone und transportabel für das Picknick: Der Mini BBQ-Grill im Retro Design. www.design-3000.de

2. Mit dem Napoleon Gas Grill ist das ganze Jahr Grillsaison. Die beidseitigen Ablagen halten u.a. ein Fach für kühle Getränke,

ein integriertes Schneidebrett sowie Gewürzablagen bereit. www.napoleongrills.at

3. Mit Grill Daddy wird nach dem Grillgenuss alles im Handumdrehen mit Wasserdampf und ohne Chemikalien sauber. www.erlebnisladen.de

4. Mit dem Gusseisen-Holzkohleeinsatz mit Räucherkammer lässt sich der Napoleon Gasgrill im Handumdrehen in einen Holzkohlegrill

verwandeln. www.napoleongrills.

5. Hände hoch – das ist ein Ketchup-Überfall! Mit dieser Ketchup- und Senfpistole macht nicht nur Kindern das Grillen Spaß! www.amazon.de

6. Ein Blick auf diese Schürze genügt und man weiß, wer am Grill das Sagen hat. www.amazon.de

7. Eine echte Grillsauce aus Texas – von Star-Auswanderer Konny Reimann kreiert – veredelt jedes Steak. www.konny-island.com

Nützliches und Witziges zu Beginn der Grillsaison – damit jede Grillparty

ein Erfolg wird.

GrillzeitGADGETS

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Kroatiens schönste Urlaubsperlen

Adriaküste

Komfortable Hotels, eine neue Dimension bei der Kulinarik und eine kurze Anreise mit kristallkla-

rem Meer als Belohnung. Kroatien ist die Trenddestination dieses Sommers und bietet besondere

Ferienplätze. Text Gerhard Schillinger

Living & Lifestyle

DER SONNE ENTGEGEN. War die Reise an die Adriaküste in Kindheitstagen noch ein nervenaufreibendes Unterfangen, so lassen neu ausgebaute Autobahnen die Anfahrt selbst in südlichere Gefi lde Dalmatiens auf wenige Stunden zusammenschmelzen. Vor Ort sind dann das sauberste Wasser des Mittelmeers, neue stilvolle Unterkünfte mit entsprechender Servicequalität und Vorteile wie fehlende Kriminalität oder noch immer faire Preise der Lohn für den Verzicht auf die Flugreise in ferne Urlaubs-ziele. Kein Wunder also, dass bereits mehr als jeder fünfte Auslandreisende oder fast eine Million Österreicher Kroatien als Ziel in diesem Sommer angibt. Drei Ziele zeigen Kroatien von seiner schönsten Seite.

TRÜFFELREISE IN ISTRIEN. Was in Mallor-ca oder der Toskana längst Trend ist, gibt

Parenzana“ direkt am historischen Radweg nach Triest fi nden Gourmets etwa die idea-le Bleibe im kulinarischen Epizentrum und dennoch das Meer in nur wenigen Minuten Entfernung (ab 39 Euro mit Frühstück, www.parenzana.com.hr).

DAS ADRIA-RELAX-RESORT MIRAMAR IN OPATIJA. Die Märchenstadt Opatija an der kroatischen Adria als ehemaliger nos-talgischer k&k Badeort Abbazia ist eine besondere Kulisse, um Kroatien von seiner schönsten Seite zu genießen. Nur knapp mehr als zwei Autostunden von der öster-reichischen Grenze entfernt, empfängt die Besucher hier ein einzigartiges Freiluften-semble prachtvoller Jugendstilvillen und -hotels, nur unterbrochen von duftenden subtropischen Gärten mit exotischen Pfl anzen. Das Adria-Relax-Resort Mira-mar liegt malerisch und direkt am Meer in der ruhigsten Bucht, nur wenige Schritte vom glitzernden Meer Opatijas entfernt. In der einstigen Villa Neptun und den rund um einen stillen Garten angelegten Gäste-villen liegen verstreut großzügige Zimmer, Suiten und Appartements mit großen Balkonen, allem erdenklichen Luxus und dem einzigartigen Flair eines besonderen Ortes. Man genießt den Ausblick auf die Adria von den Waterfront-Zimmern fast direkt über dem Wasser oder den Duft der Pfl anzen und Pinien beim Ausblick auf den Garten. Wohltuende Stille prägt den Schlaf, ungestört vom lauten Treiben und Lärm anderer Orte. Die zahlreichen Stammgäste schätzen diese Ruhe genauso wie die unvergleichliche Atmosphäre der Restaurantterrassen mit ungetrübtem Prachtblick auf die Bucht. Ganz im Stile

es seit einigen Jahren in Form der „Stan-cija“ auch in Istrien. Luxuriöse ehemalige Bauernhäuser oder alte Steinvillen mit großzügigen Gärten und Pools verstecken sich im grünen Hinterland und sind ideal für stilvolle Ferien abseits der Massen. Hier sind absolute Ruhe und Privatsphäre inmit-ten einer traumhaften mediterranen Land-schaft garantiert. Ideal ist diese Ferienart für Gourmets mit Affi nität zur Trüff el. Denn Liebhaber der kulinarischen Edel-knolle kommen vor allem rund um Buje in Istrien auf ihre Kosten. Die Eichenwälder der Hügel im Inland der Halbinsel sind das Trüff elzentrum des Landes. Alljährlich ent-decken die konzessionierten Trüff elbauern mit ihren Suchhunden wahre „Gaumen-schätze“ im lockeren Boden, die dann in den urig-eleganten Restaurants und Konobas am Teller der Feinspitze aus ganz Europa landen. Im rustikal-edlen Landhotel „Casa


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INFORMATION:

Eine große Auswahl an Ferienhäusern und

-wohnungen hat Interhome zur Auswahl.

Darunter finden sich auch einige der

schönsten Luxusvillen in Istrien, die mit

Pool und komfortabler Ausstattung selbst

Verwöhnte zufrieden stellen. Zu finden

unter www.interhome.at

Adria-Relax Resort Miramar****,

HR-51410 Abbazia/Opatija, Ive Kaline 11,

Tel. 00385/51/28 00 00,

[email protected],

www.hotel-miramar.info

Das Wellness & Sport Resort Bretanide

ist für Selbstfahrer oder mit Flug u.a. ab

Wien, Graz, Linz und Innsbruck zu bu-

chen. Es werden All-Inclusive-Verpflegung

und viele Sportangebote sowie Spezial-

wochen geboten.

Beide Hotels sind buchbar bei Gruber

Reisen, Tel. 01/53 55 110 und 81 38 317,

www.gruberreisen.at

Kroatische Zentrale für Tourismus, Tel. 01/

58 53 884, [email protected],

www.kroatien.at

der außergewöhnlichen Architektur der Jahrhundertwende ist das Adria-Relax-Resort Miramar von Individualität anstatt phantasieloser Einheitsbauweise und Geradlinigkeit austauschbarer Hotels ge-prägt. Ein vielfältiges Freizeitprogramm auf hohem Niveau – etwa Konzerte, Lesungen oder Tanzkurse – sorgt gemein-sam mit der exklusiv den Hotelgästen zur Verfügung stehenden Yacht „Tornado Blue“ für Abwechslung vom Strandalltag.

Auch das kulinarische Angebot wird dem Stil dieses besonderen Ortes gerecht. Küchenchef Arthur Berger und sein Team kreieren täglich sündhaft verführerische Menüs mit mediterran-österreichischem Einschlag. Th emenabende mit speziellen Buff ets unter freiem Himmel, köstliche Mehlspeisen oder auch leichte Wellness-Gerichte und vegetarische Menüfolgen stellen selbst anspruchsvollste Gourmets zufrieden. Das Adria-Relax-Resort Mira-mar ist aber auch ein ganz besonderer Ort zum Relaxen. Ganz ungezwungen und schnell lassen schon der große beheizte Meerwasser-Pool – mit verbundenem 200 Quadratmeter großen Innen- und Außen-bereich –, die Saunawelt, das Dampfbad und das neue Hallenbad den letzten Rest vom Alltag abfallen. Das Team des Wellness Centers sorgt dann für wahre Entspannungs-Höhenfl üge. Etwa in Form von professionellen Th alassoanwendun-gen mit den Wirkstoff en des Meeres. Und: Wellness endet im Adria-Relax-Resort Miramar nicht nach einer Behandlung. Schließlich atmet man ständig die ge-sunde, jodhaltige Meeresluft ein, nimmt beim Schwimmen in der sauberen Adria die Kraft des Meeres auf und entspannt die Nerven ganz automatisch in einem besonders heilkräftigen Klima.

BRAC – DALMATIENS FERIEN-GE-HEIMTIPP. Top-Strände, herrlich grüne Hügel und Berge voller Olivenbäume und Weingärten und romantische ehemalige Fischerdörfer. Der Süden Dalmatiens ist sicher einer der schönsten Abschnitte der kroatischen Küste. Glasklares Wasser, feinkiesige Strände und viele unverbaute Buchten für Robinsons auf Zeit sind nur einige der Attraktionen. Was vor allem für Brac gilt. Die Insel vor der Küste Splits nennt als einzige sogar einen in-ternationalen Flughafen ihr Eigen. Eine knappe Flugstunde und dann nur noch einige Minuten in die Hotels – bequemer ist die Urlaubsanreise kaum sonst wo

am Mittelmeer. Das touristische Zent-rum ist Bol an der Südküste von Brac. Die romantischen Häuser des Ferienor-tes erstrahlen frisch geputzt, im kleinen Hafen herrscht ständig reges Treiben mit Booten und Schiff en aller Art und überall stößt man auf kleine, verträumte Cafés und Restaurants mit einheimischen Spe-zialitäten. Bol besitzt einige der schönsten Strände Kroatiens. Höhepunkt ist der weltberühmte Zlatni rat, das „Goldene Horn“. Tausendfach für Reisekataloge fotografi ert, schiebt sich hier eine mehrere Hundert Meter lange Kieslandzunge steil ins off ene Meer hinaus. Je nach Wind und Strömung ändert diese ständig ihre Form und Ausrichtung. Das kristallklare Meer schimmert entlang der gesamten Küste in karibisch anmutenden Farben von tief-blau bis türkis. Besonders angenehm: Die dichten Pinien- und Kiefernwälder reichen bis direkt ans Wasser, was vor allem in der Hochsaison die Hitze mildert. Am schöns-ten Strandabschnitt Bols, genau zwischen dem Goldenen Horn und den kleinen Buchten, liegt das unter österreichischer Leitung stehende Hotelresort Bretanide als heute eine der besten Anlagen im All-Inclusive-Stil des Landes. Direkt vor dem aus landestypischem weißen Stein gebau-ten Hotel liegt der von duftenden Kiefern fl ankierte Feinkiesstrand mit kostenlosen Liegestühlen und einem Wassersportcen-ter für Surfen, Tauchen oder Wasserschi.

Die Zimmer gruppieren sich um den solarbeheizten Pool. Für Familien gibt es dankenswerterweise auch zahlreiche Familieneinheiten mit Extra-Schlafraum für den Nachwuchs. Ein Miniclub und Teenagertreff sorgen zudem für einige Stunden in trauter Zweisamkeit der Mamas und Papas. Die kinderfreie Zeit lässt sich etwa im hoteleigenen Well-ness- und Beautyzentrum bei Massagen oder Schönheitsanwendungen genießen. Aktivere perfektionieren ihre Rückhand auf einem der 25 Tennisplätze des Resorts. Jogger können viele Kilometer dem Meer entlang und unter Kiefern auf stillen Wegen ihre Kondition verbessern. Oder man nimmt an den geführten Radausfl ü-gen, Wanderungen und Nordic Walking Touren ins Hinterland der Insel Brac teil. Zurück im Hotel hat man dank All-Inclusive-Konzept dann die Qual der Wahl beim kulinarischen Abschluss des Tages. Gleich drei Möglichkeiten stehen neben dem Hauptrestaurant zur Verfügung, um den Gaumen zu erfreuen. Man hat sich’s schließlich hart verdient.

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Mallorca

AbschlagOstsee/Usedom

HistorischAsien

Exklusiv

Mit mehr als 20 Golfplätzen ist Mallorca ein El Dorado für Golfspieler. Im 5-Sterne-Hotel Hipotels Hipocampo Palace können golfbegeisterte Urlauber bei den Green Fees bis zu 25 Prozent sparen. Das elegante Hotel liegt nur rund 150 Meter vom Strand entfernt, in einer großen Gartenanlage. Mehrere 18-Loch-Golfplätze befinden sich in der Umgebung. Beim Paket „Scrach“ mit sechs Green-Fees spielt man unter anderem auf den Plätzen Canyamel Golf, von dem man bis Menorca sehen kann, dem Golf Capdepera, dem Pula Golf (für Gelegenheitsgolfer geeig-net), dem Golf Son Servera und dem Club de Golf Alcanada.

www.jahn-reisen.at

Das Ringhotel Ostseehotel Ahlbeck, direkt an der Strandpromenade gelegen, lässt die Pracht und Schönheit des his-torischen Kaiserbades Ahlbeck aufleben. Erholung und Genuss stehen hier an ers-ter Stelle. Ein professionelles, symphati-sches Team verwöhnt seine Gäste rund-um. Ausgedehnte Strandwanderungen in der gesunden Ostseeluft lassen durch-atmen. Für Gäste des Hauses werden Strandkörbe am Meer reserviert, denn viele Sonnenstunden sind in Ahlbeck inklusive. Abends flanieren die Urlauber wie einst die vornehmen Herrschaften an der Strandpromenade, begleitet vom beru-higenden Rauschen der Ostseewellen.

www.seetel.de

Wer schon alles erlebt hat, sollte es mit einem exklusiven Kreuzflug versu-chen. Verwöhnte Reisende, max. 24 an der Zahl, werden ab Wien mit einem privaten Flugzeug – ausschließlich mit Business Class Sitzen und der Möglichkeit die Nacht in waagrechtem Zustand zu verbringen – geflogen. Ebenfalls mit an Bord sind der „Baggage Master“, der sich auf der gesamten Reise um das Gepäck kümmert, weiters ein Arzt und der Tour Leader. Über Usbekistan geht es nach Myanmar und ein Hauch von 1001 Nacht erleben die Gäste in Bagan. Weiter geht es an den Inle See und von dort nach Da Nang in Vietnam. Termin: 20. 11. bis 3. 12. 2014.

www.hltravel.at

FINNLAND

NORDKAP UND NORDLICHTVom 24. Juni bis 8. Juli wird ab Wien bzw. Salzburg eine achttägige Reise nach

Finnland, dem Land der tausend Seen, angeboten. Von der Hauptstadt Helsinki aus wird das Land, das von viel Wasser geprägt ist, bereist. Unter anderem wird auch das Dorf des Weihnachtsmanns besucht und der Polarkreis überquert. Das besondere Highlight ist am siebten Tag über den Nordkap-Tunnel das Erreichen der Nordkapinsel Mageröya mit dem legendären Nordkap, einem 300 Meter steil aus dem Eismeer emporragenden Schieferplateau, von wo aus zu dieser Jahreszeit die Sonne rund um die Uhr nicht untergeht. www.gta-sky-ways.at

MAURITIUS

SWEET MAURITIAN WAY OF LIFEMit dem Lakaz Chamarel wurde ein völlig neues Konzept für Mauritius-

Urlauber ins Leben gerufen. Das feine, mit 20 Suiten kleine Boutique-Hotel bietet Privatsphäre, familiäres Ambiente wie in einem kreolischen Gästehaus und die unmittelbare Nähe zum tropischen Umfeld und der Bergwelt von Chamarel. Die Gäste sollen sich hier mit einem 5-Sterne-Service und jeglichem Komfort wie im Haus eines Freundes fühlen. Das Lakaz Chamarel zählt zu den Geheimtipps auf der Insel. www.lakazchamarel.com

Living & Lifestyle

FOKUS 63FOKUS 63APRIL 2014

Sport, Wellness und Familienurlaub

Vielfalt SüdtirolIm Schneeberg Family Resort & Spa werden Familien in den

siebten Urlaubshimmel entführt.

Text Ingeborg Zauner

FAMILIENSPASS. Im Schneeberg Family Resort & Spa kommen alle Urlauber – groß wie klein – auf ihre Kosten. See, Berge, exklusive Wellness, Badespaß und Abenteuer für die Kinder sowie Sport und Entspannung für die Eltern – all das und noch viel mehr werden geboten. Vor dem Hotel liegt der märchenhafte, hoteleigene See, es gibt einen großen Kinderspielplatz, ein Indianerdorf, einen Reiterhof, einen Fußballplatz, Minigolfparcours, Beach-volleyballplatz und Streichelzoo. Und mit dem neuen Acquapark Bergi-Land erfüllt das Hotel Schneeberg den kleinen Was-serratten alle Wünsche. In einer Indoor-

erlebniswelt mit rasanten Wasserrutschen, Planschbecken, Kindersauna, Bergstollen u.v.m. dürfen Kinder ungestört toben, spritzen und planschen, ohne die erwach-senen Urlaubsgäste zu stören. Für Teenies gibt es ein Jugendzimmer, Billard, Bowling, Dart und Tischfussball.

ERHOLUNG. Geht’s den Kindern gut, geht’s den Eltern gut! Sie genießen ihre Auszeit in der 6.000 m2 großen Sauna- und Badelandschaft. Der Wellnessbereich im Hotel Schneeberg ist nicht nur einer der größten in Südtirol, er bietet auch ein Wellness- und Beautyprogramm wie kaum ein anderer. Familien wohnen im Schnee-berg in geräumigen Familienzimmern und Suiten für bis zu sechs Personen mit ge-trennten Schlafzimmern. Damit auch beim

I-39040 Ridnaun/Südtirol

Tel. +30/0472/656232

[email protected]

www.schneeberg.it

HOTEL SCHNEEBERG FAMILY

RESORT & SPA****

Unter unseren Lesern verlosen wir drei

Übernachtungen für zwei Peronen inkl.

Verwöhnpension im Schneeberg Family

Resort & Spa.

Schicken Sie einfach bis 9. Mai 2014 eine

Postkarte an FOKUS, Raimundgasse 1/10,

1020 Wien, Kennwort „April-Gewinnspiel“.

Oder Sie senden uns eine E-Mail an

[email protected] mit Ihrer

Adresse und dem Kennwort. Wir drücken

Ihnen die Daumen!

GEWINNSPIEL

Essen alle glücklich sind, lesen die Köche mit ihren Kindermenüs den Kleinen ihre Wünsche von den Augen ab. Überhaupt wird kulinarisch jede Menge geboten, ob Gerichte aus der schmackhaften Südti-roler Küche, vegetarische Leckerbissen oder „Dauerbrenner“ aus der italienischen Küche – die kulinarische Vielfalt im Hotel Schneeberg ist groß.

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APRIL 201464 FOKUS

Der Supersportwagen

Lamborghini Aventador

SUV-Modell

Ford EcoSport

Das absolute Maximum: Der Lambor-ghini Aventador LP700-4 Roadster. Drei Sekunden benötigt der V12-Saugmotor, um mit einer max. Leistung von 700 PS von 0 auf 100 km/h zu beschleunigen.

Ab Oktober 2014 wird er auf Öster-reichs Straßen rollen. Der neue Ford Eco-Sport vereint niedrige Kraftstoff- und Un-terhaltskosten mit dem Platzangebot und dem Auftritt eines Offroaders.

Der Jeep Grand Cherokee SRT ist der schnellste und stärkste Jeep aller Zeiten, der mit V8-HEMI mit 6,4 Liter Hubraum, 468 PS, 624 Newtonmeter Drehmoment und ei-ner Beschleunigung von 0 auf 100 km/h in 5 Sekunden, auch für entsprechenden Spaß auf der Rennstrecke sorgt. Ab Sommer auch auf heimischen Straßen zu sehen.

Sein Name ist abgeleitet von der indonesischen Bezeichnung für Tiger. Und genau so versteht der Macan sich: Kräftig, leichtfüßig und ausdauernd im Gelände. Das Design zeigt in vielem seine Sportwagengene und läßt sich mit zwei Worten beschreiben: breit und flach. Drei Modelle umfasst die Produktpalette. Den Macan S mit 340 PS, den Ma-can S Diesel mit 258 PS und das Tomodell der Baureihe, den Macan Turbo mit 400 PS. In Österreich ab April beim Händler zu bewundern.

Jeep Grand Cherokee SRT

Fahrspaß pur

Kurz & Bündig > Auto & Motor

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Die neue Sportlichkeit

Porsche Macan

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APRIL 2014

Der Kleine im Fuhrpark der Makler & Entwickler

Klein, aber fein. Konsequent für den urbanen Lebensraum gebaut,

zeigt er seine wahre Größe nicht in Zentimetern. Text Michael Neubauer

Smart Driving

SMART FORTWO COUPE

Motor: 3-Zylinder-Reihenmotor Turbo

Getriebe: Automatisiertes

5-Gang-Schaltgetriebe

Hubraum: 999 ccm

Leistung: 62 kW (84 PS)/5.250 U/min

Max. Drehmoment: 120 Nm/2000-4750 U/min

Von 0 auf 100 km/h: 10,7 s

Höchstgeschwindigkeit: 145 km/h

Verbrauch (ECE): 4,9 Liter

CO2-Ausstoß: 115 g/km

Kofferraum: 220/340 Liter

Gewicht: 845 kg

Zul. Gesamtgewicht: 1.050 kg

Maße: 2.695/1.559/1.565 mm

Preis exkl. NoVA/USt: ab 11.375 Euro

Der Smart gehört ohne Zweifel zu den beliebtesten kleinen Flitzern im Fuhrpark der Immobilienbranche. In auf das Unter-nehmen gebrandetem Design flitzen in ihnen die Außendienstmitarbeiter vieler Makler und Developer in der Stadt herum. Aber auch so mancher Manager, der sonst mit schweren Limousinen fährt, soll im städtischen Bereich schon einmal in einem Smart gesichtet worden sein. Ein Grund für den FOKUS sich den Smart einmal genauer anzusehen. Städte von heute stellen be-sondere Anforderungen an Mobilität. Die Verkehrsdichte ist hoch, ebenso die daraus resultierenden Umweltbelastungen. Aus diesen Anforderungen heraus ist der Smart Fortwo entwickelt worden.

Im Praxistest beweist der Flitzer, dass auch Kleine in Sachen Komfort den Großen um nichts nachstehen: Mit dem automatischen Schaltprogramm softouch und Klimaanlage kommt man auch im dichtesten Stadtver-kehr komfortabel ans Ziel. Die 9-Speichen-Leichtmetallräder und die optional für den smart fortwo erhältlichen waagerecht angeordneten LED-Tagfahrleuchten ver-leihen dem Cityflitzer eine ausdruckstar-ke Optik. Auf der Autobahn zeigt er mit einer Spitzengeschwindigkeit von knapp

145 Stundenkilometern seine Sportlich-keit. Die Sicherheitszelle hält einiges aus, wie ein ADAC-Crashtest im Jahr 2012 bewies. Weitere im smart fortwo serien-mäßige Sicherheitselemente sind ESP mit ABS und Bremsassistent BAS, große Spur-breite, Sicherheitsgurte mit Gurtstraffer und Gurtkraftbegrenzer, Sicherheitssitze und Airbags. In der Ausstattungskatego-rie passion gibt’s beim Coupé – unserem Testwagen – das getönte Panoramadach aus bruchsicherem Polycarbonat (inkl. Sonnenschutzrollo), Leichtmetallräder, rundum lackierte Schürzen und Schweller in bodypanel-Farbe serienmäßig dazu.

Die neue Generation des Smart Fortwo steht schon in den Startlöchern und soll noch dieses Jahr auf den Markt kommen. Auf der IAA gab es mit der Viersitzerstudie Fourjoy schon mal einen Ausblick auf das kommende Design. Bestellbar wird der neue Smart ab dem Sommer 2014 sein, ausgeliefert wird dann ab November. Der neue Smart Fortwo kommt aber zunächst nur als Coupé, die alte Cabrio-Version wird daher wohl weiterhin parallel angeboten werden. Auch der elekt-risch angetriebene alte Smart wird noch bis 2016 weiterlaufen.

APRIL 201466 FOKUS

2014 werden zum dritten Mal die GBB Awards im Rahmen der größten österreichi-schen Immobilienkonferenz GBB Green & Blue Building Conference am 30. September verliehen. Bis 31. August ist es möglich – in den Kategorien Produkte und Projekte – einzureichen. Eine internationale Experten-jury unter dem Vorsitz von Mag. Alexander Wlasto, Partner bei EY Österreich, beurteilt die Einreichungen und entscheidet darüber, wer die GBB Awards 2014 bekommt.

„Nachhaltigkeit ist in Österreich ein Inno-vationstreiber. Viele Produkte helfen dabei, Immobilien ökologischer und gesünder zu machen. Leuchtturmprojekte zeigen, was heute schon möglich ist. Diesen Bemühun-gen wollen wir eine Bühne bieten“, erklärt der Initiator des GBB Awards, Confare Gründer Alexander Ghezzo, die Motivation für die Auszeichnung. „Mich hat der inno-vative Charakter des Green & Blue Building Awards begeistert. Der Preis ist die ideale Ergänzung zu unseren sonstigen Aktivitä-ten im Bereich Nachhaltigkeit von Immo-bilien. Auch die Ergebnisse unserer Studien untermauern, dass wir damit am Puls der

Am 19. und 20. Mai 2014 fi ndet im Palais Niederösterreich in Wien zum zweiten Mal die GREET Vienna statt. GREET steht für Global Real Estate and Economy Talks – und diese Talks stehen auch im Mit-telpunkt des zweitägigen Meetings der internationalen Immobilienwirtschaft –mit besonderem Fokus auf Projekte und Investitionen in Zentral-, Ost- und Süd-osteuropa einschließlich Russland, Türkei und CIS.

Vor Ort bekommen die Teilnehmer die Möglichkeit, sich bei Podiumsdiskussio-nen, in persönlichen Gesprächen, Klein-gruppen und Vorträgen auf den neuesten Stand zu bringen. Neben dem Schwer-punkt Finanzierung stehen heuer auch erstmals Gesundheits- und Sozialimmo-bilien im Mittelpunkt. Johannes Hahn, EU-Kommissar für Regionalpolitik, wird am 19. Mai 2014 um 13.30 Uhr die zwei-te GREET Vienna eröff nen. Als weitere

Zeit liegen“, betont Wlasto. Für ihn sind Green Buildings „ein wichtiger Impuls für die österreichische Immobilienwirtschaft“. Dies wird auch in einer aktuellen Markt-analyse, im EY Real Estate Trend Indicator, bestätigt. Die Analyse zeigt, dass Nachhal-tigkeit ein klarer Wettbewerbsvorteil ist und im Fokus der Akquise-Tätigkeit von nationalen und internationalen Investoren steht. EY engagiert sich beim GBB Award, um die positiven Impulse von Green & Blue auf den österreichischen Immobilienmarkt zu fördern.

Um Alexander Wlasto versammelt sich eine internationale Jury: Christine Jasch, Nachhaltigkeitsexpertin von EY Österreich, Stefan Jäschke, Professor an der ZHAW in Zürich und internationaler Experte für den Betrieb von Immobilien, Gunther Maier, Professor an der WU und Gründer das For-schungsinstitutes für Raum- und Immobili-enwirtschaft, Wolfram Trinius, internationa-ler Experte für Nachhaltigkeit, der Schweden in internationalen Normungsgremien im Th emenbereich Nachhaltigkeit vertritt und Philipp Kaufmann, Präsident der ÖGNI.

Die Einreichungsunterlagen stehen unter www.gbb-award.at zum Download bereit. Der GBB Award wird in folgenden Katego-rien vergeben:

Produkte/Service: Technische Innovati onen, Baustoff e und auch Dienstleis tungen, die Gebäude nicht nur „smar ter“ sondern auch effi zienter, gesünder und sparsamer machen.

Projekte: Leuchtturmprojekte zeigen, was möglich ist und tragen dazu bei, dass sich neue Technologien beweisen können und wertvolle Daten aus dem Betrieb liefern.

Im Rahmen eines Galadiners im Anschluss an die GBB Green & Blue Building Confe-rence werden am 30. September 2014 in Wien die GBB Awards verliehen. Die Kon-ferenz ist mit 250 bis 300 Teilnehmern die größte Immobilienfachveranstaltung in Österreich. Unter www.gbb-conference.at können sich Immobilienprofi s kostenfrei anmelden.

hochrangige Sprecher konnten Kamil Bla-zek, Association for Foreign Investment, Tschechische Republik, Gernot Bleier, Reality Consult, Dr. Erhard Busek, Vor-standsvorsitzender des IDM, Marcus Cie-leback, Patrizia Immobilien AG, Deutsch-land, Adela Cristea, Hilton Worldwide, Denis Cupic, F.O. Development d.o.o., Kroatien, Martin Eberhardt, Bouwfonds Investment Management, Deutschland, Dr. Franz Jurkowitsch, Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG, Philipp Kaufmann, ÖGNI Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft, Leo-pold Kühmayer, TPA Horwath, Alexander Petritz, Institute for Structured Develop-ment, Daniel Th orniley, DT-Global Busi-ness Consulting und CEEMEA Business Group und Friedrich Wachernig, S IMMO AG, gewonnen werden.

Im Ausstellungsbereich wird es Länder-Lounges wie z.B. eine Südosteuropa-,

Tschechien- und Serbien-Lounge geben, die als Treff punkt und als „Sammelpunkt“ für die Delegationen aus diesen Ländern dienen. Weitere Lounges werden gewis-sen Th emen gewidmet, wie z.B. die ÖG-NI-Sustainability-Lounge, die fi nvienna Lounge (Erste Group Immorent und TPA Horwath), die Hotel & Tourism Lounge oder die healthvienna lounge.

Unter den Ausstellern und Sponsoren be-fi nden sich unter anderen S IMMO AG, Erste Group Immorent, TPA Horwath, ÖGNI, Association for Foreign Invest-ment aus der Tschechischen Republik, REBEC aus Serbien, Art Build-Up aus Bul-garien, Reality Consult, Servithink und Lansky, Ganzger + Partner.

Der Eintritt an beiden Tagen kostet 370 Euro (exkl. USt.). Das Konferenz-programm sowie weitere Infos unter: www.greetvienna.com

GREET Vienna 2014Im Mai wird Wien zum internationalen Treffpunkt der europäischen Immobilienwirtschaft.

GBB Award 2014Green & Blue Building Award 2014: Confare und EY Österreich zeichnen Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit und Immobilien aus

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M Ä R K T EIM FOKUS

Der Cube

W O H N E N

DIE IMMOBILIE

IM FOKUS„Die Immobilie im FOKUS“ ist Projekten gewidmet, die abseits des Mainstreams an außergewöhnlichen

Orten entstehen, mit innovativen Nutzungskonzepten punkten, oder Architektur vom Feinsten bieten.

GARDEN OFFICE. Die ersten Entwürfe entstanden 2009. 2010 folgte schließlich die Gründung der eunido GmbH durch die beiden Geschäftsführer Dominikus Kla-watsch und Nils Nohturff t – heute ist es so weit: ihr gutes Nest (eu = gut, nido = Nest), der cube4, kann ab sofort auf www.eunido.at bestellt werden. „Der cube4 ist die ulti-mative Wohlfühloase mitten im Garten“, bringt Klawatsch das Wesen dieser Alter-native zu Keller, Zubau oder Wintergarten auf den Punkt. Das kleine Refugium sieht aber nicht nur stylish aus, es verfügt zu-dem über eigene Strom- und Internetan-schlüsse inklusive W-LAN, eine Infrarot-heizung, Innenbeleuchtung und zahlreiche weitere technischen Finessen. So mutiert das Wohnzimmer im Freien auch schnell zum vollwertigen „Garden Offi ce“, das al-len berufl ichen Ansprüchen gerecht wird.Der cube4 besteht zu etwa 70 Prozent aus

Holz. Die Fertigung dauert etwa acht bis zwölf Wochen. Durch die sehr solide und nachhaltige Bauweise soll der cube4 über die Lebensdauer eines Einfamilienhauses verfügen. Geliefert wird er fi x und fertig als Plug-and-Play-System in den drei Grö-ßen Small (7 Quadratmeter), Medium (8,5 Quadratmeter) und Large (10 Quadratme-ter). Noch Ende 2014 wird es auch eine 20 Quadratmeter-Variante des Würfels mit ei-genem WC, kleiner Küche und einer Dusche geben. „Innerhalb von zwei bis drei Stunden ist alles aufgebaut und angeschlossen“, ver-sichert Nohturff t.

ERWEITERUNG MÖGLICH. Die Konstruk-tion steht auf sechs Schraubfundamen-ten, die tief ins Erdreich gebohrt werden und eine Tragkraft von insgesamt knapp 60 Tonnen aufweisen. Der cube4 Large ist ein wahres Leichtgewicht: Er bringt gera-

de einmal vier Tonnen auf die Waage. Die Basismodule können außerdem um Terras-sen- oder Beschattungselemente erweitert sowie mit zusätzlichen hilfreichen Sonder-ausstattungen kombiniert werden.

Die Geschäftsführer: Dominikus Klawatsch

und Nils Nohturfft.

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M.A.N.D.U. ist die neue Form des Muskeltrainings. Das Franchise-System bietet das Lifestyle-Workout in Mikrostores mit rund 80 m² für seine Kunden an. Seit drei Jahren am Markt ist M.A.N.D.U. in Österreich Markt-führer und sucht in Deutschland, Österreich und der Schweiz mehr als 500 neue Standorte.

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Fokus April 2014

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