Forschungsschwerpunkt «Zukunft urbane Kulturlandschaften» (ZUK)

Ronny Haase Prof. Dr. Susanne Kytzia

Netzwerk Stadt und LandschaftInstitut für Raum- und Landschaftsentwicklung

März 2005

Analyse des Ertragspotenzials kommerzieller Immobilien am Beispiel von Büroimmobilien

Kausalmodell des Mietertrags

(makro-)öko-nomische Variablen

Exogene Mechanismen des Immobilienmarktes

(z.B. Konjunktur, Zinsniveau, Strukturwandel, Beschäftigung)

MietertragImmobilien-zyklus

Immobilienqualität

Endogene Mechanismen des Immobilienmarktes

(z.B. zeitliche Verzögerungen, Preisrigiditäten, psychologische Faktoren, Spekulationsblasen)

Standort

Gebäude

Service u.Vertrag

Methodische Stufen des Data Mining Prozesses

Quelle: Fayyad, U.M.; Piatetsky-Shapiro, G.; Smyth, P. (1996b): From Data Mining to Knowledge Discovery: An Overview. In: Fayyad, U.M.; Piatetsky-Shapiro, G.; Smyth, P.; Uthurusamy, R. (Hrsg.): Advances in Knowledge Discovery and Data Mining. AAAI Press/The MIT Press, Menlo Park, California, Cambridge, Massachusetts, S. 1 – 34.

Anwendungsbereiche der Regressionsanalyse

Ursachenanalyse Wie stark ist der Einfluss der exogenen Variablen auf den Mietzins?

Wirkungsprognosen Wie verändert sich der Mietzins bei einer Änderung der exogenen Variablen?

Zeitreihenanalyse Wie verändert sich der Mietzins im Zeitablauf und somit auch in der Zukunft?

Überblick Büroimmobilien Schweiz

Büro-immobilien

Geschätzte Grundgesamtheit

Stichprobe Anteil

Fläche Anzahl Fläche Anzahl Fläche Anzahl

Schweiz 50.0 Mio. m2 BGF

Kanton Zürich

8.6 Mio. m2 BGF 3’300 578’600 m2 HNF1'712'800 m2 HNF

207 7% 20%

6.3%

Stadt Zürich 6.6 Mio. m2 BGF 460‘000 m2 HNF 161 7%

Rund zwei Drittel (ca. 30 Mio. m2) der Schweizer Büroimmobilien sind im Eigentum der Nutzer.

(20%)(60%)

Überblick Stichprobe nach Gemeinden 90-04Ort Mietverhältnisse Mietobjekte Ort Stadtkreis Mietverhältnisse Mietobjekte

Bülach 4 1 Zürich 1 166 31

Dietlikon 3 1 Zürich 2 143 27

Kloten 2 2 Zürich 3 104 13

Wallisellen 34 2 Zürich 4 59 9

Buchs (ZH) 2 1 Zürich 5 319 16

Otelfingen 35 2 Zürich 6 112 12

Rümlang 4 1 Zürich 7 46 7

Wetzikon (ZH) 9 1 Zürich 8 95 19

Horgen 11 4 Zürich 9 18 6

Kilchberg (ZH) 40 1 Zürich 10 53 8

Richterswil 1 1 Zürich 11 83 13

Rüschlikon 7 1 Zürich Stadt Total 1198 161

Küsnacht (ZH) 1 1 Kanton ZH Total 1538 207

Männedorf 1 1

Zollikon 14 2

Illnau-Effretikon 19 2

Dübendorf 20 3

Egg 4 1

Uster 9 2

Volketswil 6 2

Winterthur 44 5

Dietikon 64 5

Oberengstringen 1 1

Urdorf 5 3

Lage und Verteilung des Mietzinses

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Mietvertragsjahr

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1100

Mie

tzin

s C

HF

/m2

HN

F

0 10

0

20

0

30

0

40

0

50

0

60

0

70

0

80

0

90

0

1'0

00

1'1

00

1'2

00

1'3

00

1'4

00

Mietzins CHF/m2 HNF

0

30

60

90

120

150

Hä

ufi

gk

eit

Häufigkeiten Mietzins

Mietzins

N Gültig 1421

Fehlend 0

Mittelwert 326.5505

Median 253.7819

Standardabweichung 461.16950

Varianz 212677.303

Spannweite 13682.97

Minimum 22.98

Maximum 13705.95

0 500 1'000 1'500 2'000 2'500 3'000 3'500 4'000 4'500 5'000

Mietfläche m2

0

50

100

150

200

Hä

ufi

gk

eit

Häufigkeiten Mietfläche

Mietfläche

N Gültig 1421

Fehlend 0

Mittelwert 407.1737

Median 205.0000

Standardabweichung 844.42686

Varianz 713056.720

Spannweite 24799.00

Minimum 6.00

Maximum 24805.00

1'700 1'750 1'800 1'850 1'900 1'950 2'000 2'050

Baujahr

0

50

100

150

200

250

Hä

ufi

gk

eit

Häufigkeiten Baujahr

Baujahr

N Gültig 1401

Fehlend 20

Mittelwert 1960.74

Median 1972.00

Standardabweichung 35.648

Varianz 1270.787

Spannweite 423

Minimum 1580

Maximum 2003

Transformation und Streudiagramm

Lineare Regression

1.00 2.00 3.00 4.00

MikroLage

0.00

200.00

400.00

600.00

800.00

1000.00

1200.00

1400.00

Mie

tzin

s

MVMietzinsUrspruenglichMO_M2 = 685.71 + -165.27 * MLR-Quadrat = 0.05

Lineare Regression

0.00 0.50 1.00

LN MikroLage

4.00

6.00

8.00

LN

Mie

tzin

s

MietzinsUrsprLN = 6.28 + -0.94 * ML_LNR-Quadrat = 0.28

Einfache Regression

LNMietzins = f (Gemeinde, TotalMietflaeche, MOFlaecheProEinheit, LN MikroLage, LN Standard der Liegenschaft, LN Zustand der Liegenschaft, Mietvertragsjahr, Alter, LiegenschaftsTyp, Ueberwaelzungssatz, AnzahlZahlungenPA, AusbauTyp)

R2: 0.6011

Panel Data Regressions-Model

Kombination von Querschnitts- und Zeitreihendaten

1

K

it it kit kit itk

y x

1,..., ; 1,...,i N t T

it i tv u

vi ist konstant über die Zeit aber unterschiedlich im Querschnittut ist konstant im Querschnitt aber unterschiedlich über die Zeit

Anregungen

Fragen