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TOPOS

HS6 E:\BAULEITPLANUNG\MOLBERGEN\B55_F1_SO-DWERGTE\B55_SOFERSEE_§4(1).DOC 31.10.2014

GEMEINDE MOLBERGEN

A) 1. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES

B) BEBAUUNGSPLAN NR. 55 „SÜDLICH DWERGTER SAND“ MIT ÖRTLICHEN BAUVORSCHRIFTEN

ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANKONZEPTION Fassung für die Beteiligungen gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB

TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 55 „Südlich Dwergter Sand“ 2

INHALT

1. Allgemeines..................................................................................................... 3 2. Kartengrundlage; Lage des Planungegebietes; Bisherige Nutzungen.............. 3 3. Planerische Vorgaben ..................................................................................... 4

3.1 Regional- und Landesplanung...................................................................... 4 3.2 Flächennutzungsplanung ............................................................................. 5 3.3 Verbindliche Bauleitplanung......................................................................... 5

4. Fachliche Vorgaben......................................................................................... 5 4.1 Landschaftsplanung ..................................................................................... 5 4.2 Denkmalpflege ............................................................................................. 6 4.3 Immissionsschutz......................................................................................... 8

4.3.1 Gerüche................................................................................................. 8 5. Ziele und Zwecke der Planung....................................................................... 10 6. Die Inhalte des Bebauungsplans im Einzelnen .............................................. 11 7. Verkehrserschliessung .................................................................................. 12 8. Ver- und Entsorgung...................................................................................... 12 9. Eingriffsregelung............................................................................................ 14 10. Flächenbilanz ................................................................................................ 17 11. Umweltbericht (noch zu erstellen).................................................................. 18 Anlagen.................................................................................................................... 18


1. ALLGEMEINES Mit dieser Bauleitplanung sollen die Voraussetzungen geschaffen werden, um das vorhandene Ferienhausgebiet nach Südwesten zu erweitern und es mit ergänzenden zentralen Einrichtungen sowie einem Badesee ausstatten zu können. A) Der Rat der Gemeinde Molbergen hat daher beschlossen den Flächennutzungs-plan zu ändern (1. Änderung); dies geschieht aufgrund der § 1 Abs. 3, § 2 und § 5 BauGB sowie des § 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG), jeweils in der z.Z. geltenden Fassung. Der Bebauungsplan Nr. 55 soll gem. § 8 Abs. 3 BauGB im Parallelverfahren aufgestellt werden. B) Der Rat der Gemeinde Molbergen hat daher beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 55 „Südlich Dwergter Sand“ aufzustellen; dies geschieht aufgrund des § 1 Abs. 3, des § 2 und des § 10 BauGB sowie des § 58 des Niedersächsischen Kommunalver-fassungsgesetzes (NKomVG), jeweils in der z.Z. geltenden Fassung. Gleichzeitig werden örtliche Bauvorschriften gemäß § 84 NBauO erlassen und in den Bebau-ungsplan Nr. 55 aufgenommen. Der Flächennutzungsplan soll gem. § 8 Abs. 3 BauGB im Parallelverfahren geändert werden. Für die vorliegenden Bauleitpläne wird im Aufstellungsverfahren ein Umweltbericht erforderlich, der gesonderter Bestandteil der jeweiligen Begründung wird. Entspre-chende Darstellungen werden im Verfahrenslauf ergänzt und fortgeschrieben. Die frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB dient auch der Abfrage im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Auf Grund des angestrebten Parallelverfahrens und zur Vereinfachung des Verwal-tungshandelns erfolgt die frühzeitige Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB (incl. „Scoping“) zum Bebauungsplan und zum Flächennutzungsplan gleichzeitig. Diesen Erläuterungen zur Plankonzeption liegen entsprechende Planentwürfe und Ausarbeitungen an.

2. KARTENGRUNDLAGE; LAGE DES PLANUNGEGEBIETES; BISHERIGE NUTZUNGEN

Der Flächennutzungsplan wurde auf einer digitalen Planunterlage (Auszug aus den ALKIS-Daten) im Maßstab 1 : 5.000 gezeichnet. Der Bebauungsplanentwurf wurde auf der gleichen digitalen Planunterlage im Maßstab 1:1.000 gezeichnet. Die Lage ergibt sich aus der Übersichtskarte im Maßstab 1:10.000 auf dem Deckblatt. Die Ab-grenzung ist im Einzelnen aus der Plandarstellung bzw. der Planzeichnung ersichtlich (s. Anlagen). Die Flächennutzungsplan-Änderung und der Bebauungsplan decken die gleichen Grundflächen ab. Das Plangebiet liegt unmittelbar südlich des „Neumühler Weges“ und wird bislang landwirtschaftlich als Acker genutzt. Nach Süden grenzen weitere Ackerflächen an. Im Norden und Osten bilden die realisierten Ferienhausgebiete von Dwergte die Nachbarschaft (Bebauungsplan Nr. 10). Nach Nordwesten schließt sich die ländlich-dörfliche Bebauung Dwergtes bestehend aus einzelnen Wohnhäusern und landwirt-schaftlichen Wirtschaftsgebäuden an.


3. PLANERISCHE VORGABEN

3.1 REGIONAL- UND LANDESPLANUNG Im Landesraumordnungsprogramm (LROP 2012) des Landes Niedersachsen liegt Molbergen innerhalb des ländlichen Raumes; zum engeren Planungsraum sind keine besonderen verbindlichen Festlegungen getroffen worden. Im wirksamen Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Cloppenburg (RROP 2005) ist die Gemeinde Molbergen als Grundzentrum dargestellt. In den Grundzentren sind zentrale Einrichtungen und Angebote zur Deckung des täglichen Grundbedarfs bereitzustellen. Regionale Zielvorgaben der Raumordnung beinhalten, die positive Bevölkerungsentwicklung mittel- und langfristig zu fördern, auftretenden Wanderungsverlusten entgegenzuwirken und die regionale Bindung der Bevölkerung durch ein attraktives Angebot an ausreichenden Arbeits- und Ausbildungsplätzen so-wie bedarfsgerechten Versorgungs-, Freizeit- und Erholungseinrichtungen zu verstär-ken. Die Gemeinde Molbergen ist im RROP außerdem als Standort mit der besonderen Entwicklungsaufgabe „Erholung“ ausgewiesen. Hinsichtlich der Entwicklungsaufgabe „Erholung“ ist die gute Ausstattung an Naherholungs-, Freizeit- und Sporteinrichtun-gen zu sichern und, wo erforderlich, zu ergänzen. Das Plangebiet selbst ist im RROP als Vorranggebiet für „Erholung mit intensiver Inanspruchnahme“ (I) und überlagernd als „Vorsorgegebiet für Rohstoffgewinnung“ (hier: Sand) festgelegt. Das Plangebiet ist auch Teil des aus Landessicht bedeutsamen „Erholungsgebietes Thülsfelder Talsperre“. Die Gemeinde Molbergen ist Mitglied des gleichnamigen Zweckverbandes und fördert seit gut vier Jahrzehnten die Erholungseignung und -nutzung des Gebietes. Der Tourismusschwerpunkt „Dwergter Sand“ gehört aufgrund seiner natürlichen Eignung, der bisherigen Entwicklung und seines touristischen Po-tenziales zum dem Bereich um die Thülsfelder Talsperre, der im RROP als „Standort mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Fremdenverkehr“ [F] dargestellt ist. Im Zu-kunftskonzept Erholungsgebiet Thülsfelder Talsperre 2009 wird der Ferienpark Lan-dal Dwergter Sand in Molbergen als Schlüsselinvestition bezeichnet. So führte die Öffnung des Landal-Parks im Jahr 2005 zu einem deutlichen Anstieg der Ankünfte und Übernachtungen im Erholungsgebiet Thülsfelder Talsperre, was gleichzeitig zu einer deutlichen Steigerung der Aufenthaltsdauer im Gebiet geführt hat. Die in Dwerg-te geschaffenen Angebote werden den Ankerattraktionen zugerechnet. Demnach profitieren von den Gästen im Landal-Park nachweislich andere Freizeit- und Touris-musanbieter im Erholungsgebiet (und darüber hinaus). Die gesamte Region profitiert zudem von den professionellen Vertriebsstrukturen. Allerdings wird für den Landal Ferienpark eine noch zu geringe Auslastung in der in Deutschland normalerweise gut gebuchten Sommerferienzeit festgestellt. Demnach fehlen hier noch sommerspezifi-sche Angebote im direkten Umfeld der Anlage, die mit Schlechtwetterangeboten zu flankieren sind. Bezogen auf das im RROP dargestellte Vorsorgegebiet für die Sand-gewinnung in Dwergte wird ausgeführt, dass ein Sandabbau in diesem Bereich die Voraussetzung für die Schaffung eines Freizeitsees für intensive Wassersportaktivitä-ten darstellen könnte, um ein Angebot zu schaffen, welches am Thülsfelder Stausee aufgrund der hochwertigen naturschutzfachlichen Belange nur sehr schwer umsetz-bar sein dürfte. Der angestrebten weiteren Tourismusentwicklung soll diese Bauleitplanung durch Erweiterung der vorhandenen Ferienhausgebiete einschließlich zugeordneten zentra-len Einrichtungen und einem Badegewässer ensprechen.


Das Plangebiet liegt laut RROP außerdem in einem Vorsorgegebiet für die Trinkwas-sergewinnung jedoch außerhalb ausgewiesener Wasserschutzzonen; diese Funkti-onszuweisung besteht für das gesamte östliche Gemeindegebiet rund um Dwergte und Molbergen. Eine Erweiterung der Ferien- und Erholungseinrichtungen kann aber strukturell sinnvoll nur im Anschluss an das bestehende Ferienhausgebiet erfolgen. Durch die Beanspruchung kleiner Flächen am Siedlungsrand wird dieses Vorsorge-gebiet insgesamt nicht in seiner Funktion beeinträchtigt. Gleichwohl sind im Falle spä-terer Bauvorhaben die Belange des Grundwasserschutzes zu beachten; es ist ggf. mit Auflagen hinsichtlich der Auswahl der Baumaterialien und der Bauausführung zu rechnen. 3.2 FLÄCHENNUTZUNGSPLANUNG Der Flächennutzungsplan 2002 der Gemeinde Molbergen stellt das Plangebiet noch als Fläche für die Landwirtschaft bzw. als sonstigen Außenbereich dar (s. Plandar-stellung in der Anlage). Nördlich grenzen die Darstellungen eines Sondergebiets (SO) mit der Zweckbestimmung „Ferienhausgebiet“ und einer zentral am „Neumühler Weg“ gelegenen Grünfläche an. Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren geändert. Die 1. Änderung sieht entsprechend ein Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Ferienhausgebiet, dessen zentrale Einrichtungen und Badegewässer“ vor (s. Plandarstellung in der An-lage). Der Bebauungsplan Nr. 55 ist somit künftig aus dem Flächennutzungsplan ent-wickelt.

3.3 VERBINDLICHE BAULEITPLANUNG Nach Norden und Osten erstreckt sich jenseits des „Neumühler Wegs“ der Geltungs-bereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 10 (Stand: 4. Änderung, 2004) der Gemeinde Molbergen. Die dort festgesetzten Ferienhausgebiete sind vor Jahren be-reits realisiert worden (vgl. Kap. 3.1) und prägen heute die Nachbarschaft.

4. FACHLICHE VORGABEN

4.1 LANDSCHAFTSPLANUNG Die Flächen des Plangebiets wurden bislang intensiv landwirtschaftlich als Ackerland genutzt. Der Landschaftsrahmenplan des Landkreises Cloppenburg von 1998 weist das Planungsgebiet in Karte 6 als „eingeschränkt“ bzw. „stark eingeschränkt“ in sei-ner Bedeutung für Arten und Lebensgemeinschaften (Wertstufe 3 bzw. 4) aus. Die Karte 9 verzeichnet hier keine geschützten oder schutzwürdigen Teile von Natur und Landschaft. Dementsprechend sind in Karte 10 auch keine besonderen Maßnahmen für das Gebiet vorgesehen. Auch nach den Darstellungen des Landschaftsplanes Molbergen von 1996 handelt es sich bei dem Planungsgebiet um Kulturland von ge-ringer Bedeutung. Die Aussagen der Landschaftsplanung stehen der vorliegenden Planung grundsätzlich nicht entgegen, zumal im RROP (2005) bereits eine Auswei-sung als Vorranggebiet für „Erholung mit intensiver Inanspruchnahme“ erfolgt ist.


4.2 DENKMALPFLEGE Durch die Planung gehen Flächen für die landwirtschaftliche Nutzung verloren, in diesem Fall auch Eschböden, die sich durch hohe Ertragsfähigkeit und ihre kulturhis-torische Bedeutung auszeichnen. Esch- bzw. Plaggeneschbereiche sind Altäcker die selbst schon Bodendenkmäler darstellen können. Grundsätzlich ist von Plaggene-schen bekannt, dass sich unter der Oberbodenauflage vermehrt archäologische Spu-ren befinden. Allerdings wird hier wie in anderen Fällen auch für die weitere bauliche Entwicklung sinnvollerweise auf die Flächen am Siedlungsrand zurückgegriffen. Da sich das Planvorhaben z.T. auf Eschböden erstreckt und sich daher in einem ar-chäologisch sensiblen Gebiet befindet, wurde im Vorfeld jeglicher Bau- und Erschlie-ßungsarbeiten durch die Untere Denkmalschutzbehörde eine archäologische Vorun-tersuchung (Prospektion) zur Auflage gemacht. Diese Prospektion wurde vom 11.-18.11.2013 am Neumühler Weg bei Dwergte von dem archäologischen Fachbüro denkmal3D, Vechta, durchgeführt. Hierbei wurden 35 Befunde als archäologisch re-levant angesprochen. Dem Befundcharakter nach ließ sich eine Siedlung der vorrö-mischen Eisenzeit mit Siedlungsgruben und Meilern vermuten. Nach dieser positiven Prospektion wurde eine archäologische Grabung angesetzt. Diese Ausgrabung wurde in der Zeit vom 31.03.2014 bis 11.04.2014 sowie vom 29.09.2014 bis 01.10.2014 durchgeführt. Hierzu liegt ein Untersuchungsbericht der Fa. denkmal3D vor (Untersuchungsbericht, Molbergen, FStNr. 50, MNr. 0396, 32 Sei-ten, DIN A4 ohne Ausgrabungspläne, dazu ein Befundplan DIN A3 vom 02.10.2014, s. Anlage zu dieser Begründung). Die Ausgrabung und Dokumentation erfolgte in Rücksprache mit der Unteren Denkmalschutzbehörde (UDSchB) des Landkreises Cloppenburg sowie dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege (NLD), Abteilung Archäologie - Referat Weser-Ems (Stützpunkt Oldenburg). Insgesamt konnten 99 Befunde dokumentiert werden, von denen 71 als archäolo-gisch relevant angesprochen wurden: Neben zwei Gräben (Bf. 1, 31) wurden 3 Feu-erstellen und im Übrigen Gruben bzw. Pfostengruben und erfasst. Zwei Befundkomplexe konnten im Süden der Fläche 1 definiert werden: Zunächst deutet sich der Rest eines Gebäudegrundrisses an (Komplex 1). Komplex 2 erweist sich als Vier-Pfosten-Speicher. Die Flächeneinteilung und Lage der Komplexe ist dem Befundplan DIN A3 vom 02.10.2014 in der Anlage zu dieser Begründung zu entneh-men. Im Gesamtbild wurde der Randbereich einer Siedlung gefasst, dessen östliches Ende auf Fläche 4 erreicht wurde. Es ist jedoch aufgrund der Prospektionsergebnisse an-zunehmen, dass sich die Fundstelle weiterhin in Richtung Westen über das benach-barte Flurstück 75 erstreckt. Das überwiegende Fundmaterial entstammt den Siedlungsgruben und datiert in die jüngere Eisenzeit. Bei einem stark korrodierten, etwa 10,5 cm langen Bronzefragment aus der Feuerstelle Bf. 81/82 könnte es sich – mit angemessenem Vorbehalt – um das Fragment eines Griffplattendolches oder um eine bronzezeitliche Lanzenspitze handeln. Insofern wäre eine baldige Restaurierung des Objektes zur chronologischen und chorologischen Eingrenzung der Feuerstellen notwendig. Immerhin scheint eine Datierung in die Bronzezeit sicher. Weitere Datierungsmöglichkeiten bieten die ge-nommenen 14-C-Proben aus den Feuerstellen.


Sicherlich ist in östlicher Richtung die Grenze der Fundstelle erreicht. Demgemäß wurde – wie im Vorfeld mit der Unteren Denkmalschutzbehörde besprochen – auf einen weiteren Flächenabzug in Richtung Osten bzw. Südosten auf dem Flurstück 77 verzichtet. Wieweit die Befundlage in die angrenzenden Flurstücke 75 weiterreicht, ist aus der Befundverteilung nur schwer zu entnehmen: Die Befunde verteilen sich – zwar clusterartig – relativ gleichmäßig über das Gelände. Weitere Untersuchungen auf dem angrenzenden Flurstück 75 sind demnach nicht auszuschließen. Die Abwägung über das weitere Vorgehen obliegt der Unteren Denkmalschutzbehör-de. Diese ist berechtigt, Stellungnahmen von dritter Seite (NLD) einzuholen. Die Denkmalfachbehörde (NLD) erhält eine vollständige Ausfertigung der Dokumentati-onsunterlagen zur Einpflege in das Fundstellenverzeichnis (Untersuchungsbericht, Befundbeschreibungen, Befund-, Proben-, Foto- und Zeichenblattliste auf amtlich geforderten Formularen, Zeichnungen, Fotografien auf geeignetem Datenträger) und wird somit über das Ergebnis der Grabung informiert. Im Übrigen wird auf die Meldepflicht vor- und frühgeschichtlicher Bodenfunde wie folgt auf dem Bebauungsplan hingewiesen werden: „Belange der Denkmalpflege Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Boden-funde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schla-cken sowie auffällige Bodenverfärbungen u. Steinkonzentrationen, auch geringe Spu-ren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gem. § 14 Abs. 1 des Niedersächsi-schen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises unverzüglich gemeldet werden. Meldepflich-tig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet.“ Weitere besondere oder wichtige Kultur- und Sachgüter, für die mit wesentlichen ne-gativen Auswirkungen durch die vorliegende Planung zu rechnen wäre, sind im Plan-gebiet nicht vorhanden bzw. der Gemeinde nicht bekannt geworden.


4.3 IMMISSIONSSCHUTZ

4.3.1 GERÜCHE Die Gemeinde hat in 2006 eine Geruchsimmissionsbeurteilung mittels Rasterbege-hung durch Probanden nach den Vorschriften der GIRL erstellen lassen (s. Geruchs-technischer Bericht Nr. LG2957.1/01, Zech Ingenieurgesellschaft, Lingen, Stand: 16.02.2006, in der Anlage zu dieser Begründung). Das Ergebnis fasst das beauftrag-te Gutachterbüro Zech so zusammen: „Im Auftrag der Gemeinde Molbergen sollte die Gesamtbelastung an Geruchsimmis-sionen - hervorgerufen durch die 7 landwirtschaftlichen Betriebe - im Bereich des Be-bauungsplangebietes ermittelt und beurteilt werden. Die Ermittlung und Beurteilung der Geruchsimmissionen sollte gemäß Pkt. 4.1 der Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL) in Verbindung mit mehreren Fahnenbegehungen gemäß der VDI- Richtlinie 3940 an dem Mastschweinestall des nächstgelegenen landwirtschaftlichen Betriebes Debbeler durchgeführt werden. Aus den ermittelten Emissionen der landwirtschaftlichen Betriebe wurde mit Hilfe der Ausbreitungsberechnungen die vorhandene Gesamtbelastung an Geruchsimmissio-nen im Bereich des Bebauungsplanes berechnet (s. nachfolgende Abb.). Im Bereich des geplanten Sondergebietes für Ferienwohnungen (SO-FER) wird der für Allgemeine Wohngebiete maßgebliche Immissionswert von 0,10 - entsprechend einer relativen flächenbezogenen Häufigkeit der Geruchsstunden von 10 % der Jah-resstunden - eingehalten. Der vom Landkreis Cloppenburg festgelegte Immissions-wert von 0,13 wird somit im gesamten Plangebiet sicher eingehalten. Aus geruchstechnischer Sicht bestehen somit keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 55 "Südlich Dwergter Sand" im Ortsteil Dwergte der Ge-meinde Molbergen verbunden mit der Ausweisung eines Sondergebietes für Ferien-wohnungen (SO-FER).“


Abb.: Geruchsimmissionen im Plangebiet und Umgebung (Geruchseinheiten in % der Jahresstunden). Berechnung des Büros Zech, Lingen (Stand: 15.02.2006). Unmaßstäbliche Kopie.


5. ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG Der bisherige Betrieb des Ferienhausgebietes nördlich des Neumühler Wegs (Landal-Park) hat gezeigt, dass bislang Defizite im Bereich der ergänzenden Freizeitangebote bestehen, namentlich in Form eines Badesees für die Sommerferienzeit sowie weite-re Angebote auch im Indoor-Bereich für eine breitere saisonale Attraktivität. Die vor-liegende Planung sieht daher die Anlage eines Badegewässers sowie zentraler Ein-richtungen für Ferienhausgebiete vor, die der Versorgung sowohl der vorhandenen als auch der neu zu errichtenden Ferienhausquartiere dienen sollen. Die für diese Qualifizierung der Gebietsstruktur zu tätigenden erheblichen Neuinvestitionen tragen sich aber nur dann, wenn gleichzeitig auch die Zahl der Ferienhauseinheiten erhöht wird. Von daher ist parallel auch eine Erweiterung der Ferienhausquartiere notwen-dig. Da die Abgrenzung und Flächenausdehnung dieser Teilnutzungen im Einzelnen noch nicht abschließend festgelegt sind und erfahrungsgemäß im Laufe der Zeit im-mer wieder Anpassungen erforderlich sind, ist es daher vorgesehen, den Bebau-ungsplan so zu fassen, dass eine große Planungsflexibilität entsteht, die alle in Be-tracht kommenden Nutzungen und Anlagen im Gebiet grundsätzlich möglich macht. Ein 5 m breiter Gehölzstreifen zur Eingrünung des Gebietes soll entlang der Außen-grenzen geschaffen werden, zu dem die Baugrenzen einen Abstand von 3 m einhal-ten. Für die später festzulegenden Zufahrten sollen zwei Durchbrüche des Pflanz-streifens möglich sein. Die höchstzulässige Geschossfläche (GF) je Ferienhauseinheit soll auf 105 m² be-grenzt werden. Die höchstzulässige Traufhöhe (TH) soll mit 3,5 m festgesetzt werden. Dies dient dazu, im Gebiet moderne und geräumige Ferienhauseinheiten unterzu-bringen, da Feriengäste heute allgemein einen hohen Komfort in ihrer Unterkunft er-warten. Ein Badesee soll als neue Attraktion mehr Gäste - insbesondere zur Sommerzeit - ansprechen. Der See soll ohne Grundwasseranschluss erstellt werden; das erfordert eine Abdichtung und eine ständige Reinigung des Wassers, die mit Verrieselung durch eine wurzelaktive Schicht und anschließende Rückführung zum Badesee er-reicht werden soll. Abb.: Planungskonzept Juli 2013, ohne Maßstab.

Mit dem Badesee wird saisonal ein erheblicher Parkplatzbedarf entstehen, der durch Querparken am Neumühler Weg befriedigt werden soll.


Die zentralen Einrichtungen sollen der Nutzung des Gebietes beidseits des Neumüh-ler Weges dienen und alle Einrichtungen umfassen, die von den Feriengästen erwar-tet werden bzw. für die nachhaltige Vermarktung sinnvoll sind. Dazu zählen neben Verwaltung langfristig auch Einrichtungen für Gastronomie, Freizeit, Spiel, Sport, Kul-tur, Versorgung und Gesundheitsvorsorge.

6. DIE INHALTE DES BEBAUUNGSPLANS IM EINZELNEN Entsprechend der planerischen Zielsetzung wird ein Sondergebiet mit der Bezeich-nung „Ferienhausgebiet“ (SO-FER) festgesetzt. Der vorgesehene Nutzungsrahmen in dem Sondergebiet und die übrigen zeichneri-schen Festsetzungen sind aus dem anliegenden Planentwurf sowie den zugeordne-ten textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften ersichtlich. Das Sondergebiet dient zunächst der Unterbringung von Ferienhäusern oder Ferien-hausgruppen einschließlich zweier Betriebswohnungen sowie der dafür jeweils not-wendigen Garagen, Stellplätze, Zufahrten und sonstigen Nebenanlagen, die in An-zahl und Fläche begrenzt werden. Außerdem ist die Anlage eines Badegewässers ohne Grundwasseranschluss ein-schließlich der Gebäude und Anlagen zulässig, die der Versorgung der Badegäste und der Pflege des Gewässers dienen (z.B. Umkleiden, Duschen, Wasseraufberei-tungsanlagen). Schließlich sind die zentralen Einrichtungen zur Versorgung des Ferienhausgebietes hier unterzubringen: Gastronomie, Freizeit, Spiel, Sport, Kultur, Versorgung, Gesund-heitsvorsorge, Verwaltung. Die Baugrenzen im Ferienhausgebiet werden gemäß der planerischen Zielsetzung so gesetzt, dass die Platzierung der einzelnen Ferienhäuser flexibel gehandhabt werden kann. Die Festsetzungen von zulässiger Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4 und zulässiger Geschossflächenzahl (GFZ) mit 0,6 ermöglichen eine angemessene bauliche Aus-nutzbarkeit. Gebäude dürfen in offener Bauweise (o) mit nur einem Vollgeschoss (I) errichtet wer-den. Entsprechend des Attraktivitätskonzeptes werden innerhalb des Ferienhausge-bietes die höchstzulässigen Geschossflächen auf 105 m² je Ferienhauseinheit be-grenzt. Aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes werden örtliche Bauvorschriften erlas-sen. Auch die neuen Ferienhäuser sollen mit Satteldächern (SD) ausgestattet wer-den. Die gemeinschaftlich nutzbaren Parkplätze werden nahe des Bereichs der vorhande-nen und geplanten zentralen Einrichtungen an der Südseite des Neumühler Weges konzentriert. Südlich am Neumühler Weg wird ein 2 m breiter Streifen als Straßen-raumreserve vorgehalten, um künftig die Abwicklung des Verkehrs auch ins nördliche Ferienhausgebiet der Entwicklung entsprechend leistungsfähig gestalten zu können. Bis auf die Anpflanzflächen am Rand des Gebietes werden keine Pflanzungen zeich-nerisch festgesetzt. Stattdessen wird bestimmt, dass 10% der jeweiligen Grund-


stücksfläche mit standortheimischen Laubgehölzen zu bepflanzen sind. Dies erfolgt um die Pflanzung flexibel gestalten zu können und dennoch eine Begrünung inner-halb des Baugebietes herbeizuführen. Die textlichen Festsetzungen werden auf Basis bundesrechtlicher Grundlagen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) erlassen. Gleichzeitig mit dem Bebauungsplan werden gem. § 84 NBauO örtliche Bauvorschrif-ten erlassen und in den Bebauungsplan aufgenommen. Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den örtlichen Bauvorschriften um eine eigenständige Satzung nach Landesrecht handelt.

7. VERKEHRSERSCHLIESSUNG Die Verkehrserschließung des Plangebietes erfolgt vom „Neumühler Weg“ aus. Hier-für ist im Plan bereits ein 10 m breiter Zu- und Abfahrtsbereich gegenüber dem bishe-rigen Zentralbereich des nördlichen Ferienhausgebiets vorgesehen. Für weitere, spä-ter festzulegende Zufahrtsbereiche sind gemäß textlicher Festsetzung höchstens zwei weitere bis zu 10 m Durchbrüche des Pflanzstreifens am nördlichen und westli-chen Gebietsrand möglich. Für die innere Erschließung werden später neue Privat-straßen, die aus Gründen der Planungsflexibilität nicht festgesetzt werden, angelegt werden. Eventuell erforderliche Wendekreise im Ferienhausgebiet sind für PKW aus-zulegen; der letzte Wendekreis jedoch mit 20 m Durchmesser für einen 3-achsigen LKW (Müllfahrzeug). Längs des Neumühler Weges werden Parkplätze festgesetzt, um dem Badeverkehr gerecht zu werden und um Besucher-Pkw aus dem Ferienhausgebiet fernzuhalten. Im Ferienhausgebiet werden PKW-Stellplätze ausschließlich auf den einzelnen Fe-rienhausparzellen vorgesehen.

8. VER- UND ENTSORGUNG Die leitungsgebundene Versorgung leisten die üblichen Gesellschaften. Über die grundsätzlichen Fragen der Erschließung soll mit Vertretern der Versorgungsträger, der Gemeinde und des Investors rechtzeitig ein Abstimmungsgespräch vor Ort in Dwergte stattfinden. Gegebenenfalls notwendige Vereinbarungen sollen, wie üblich, außerhalb der Bauleitplanverfahren getroffen werden. Hausmüll und hausmüllähnlicher Gewerbeabfall werden zentral durch den Landkreis entsorgt. Es ist vorgesehen, dass die Bewohner ihren Müll an die im Ausbaustadium vorgesehenen Abfallsammelbehälterstandorte bringen. Da die Stichstraßen i.d.R. eine Länge von ca. 50 m nicht überschreiten werden und da das Gebiet dem ferien-mäßigen Wohnen dient, wird dies für die künftigen Bewohner als zumutbar angese-hen. Die Wendekreise im Ferienhausgebiet werden im Allgemeinen für PKW ausge-legt; ggf. wird der letzte Wendekreis für einen 3-achsigen LKW (Müllfahrzeug) ausge-legt. Für die Brandbekämpfung werden im Ausbaustadium entsprechende Löschwasser-entnahmestellen für einen Umkreis von jeweils 300 m Radius und mit einer Leistung von 48 m³ über 2 Stunden angelegt, um die Löschwasserversorgung sicherzustellen. Die Schmutzwasserbeseitigung wird durch Anschluss an das vorhandene Schmutz-wasserkanalisationsnetz erfolgen. Das Schmutzwasser wird der Kläranlage in Mol-bergen zugeleitet und dort behandelt.


Die Abwasserbeseitigung ist in Molbergen auf Basis vertraglicher Regelungen dem OOWV übertragen worden. Es ist daher rechtzeitig mit dem OOWV abzustimmen, wieweit die Kläranlage und Pumpwerke ggf. aufzurüsten sind bzw. Standorte für die Abwasserinfrastruktur festzulegen sind. Das über den Ferienhausgebieten anfallende Oberflächenwasser kann und soll auf den Grundstücken versickern; der Untergrund ist genügend durchlässig. Im Rahmen der Erschließungsplanung ist vom Erschließungsträger eine wasserrechtliche Ge-nehmigung zur Einleitung von Oberflächenwasser entsprechend der wasserrechtli-chen Bestimmungen zu beantragen. Im Geltungsbereich soll ein Badegewässer mit ca. 7.000 m² Wasseroberfläche ohne Grundwasseranschluss angelegt werden; das erfordert eine Abdichtung und eine ständige Reinigung des Wassers, die mit Versickerung durch eine wurzelaktive Schicht und Wiederzuführung zum Badesee erreicht werden soll. Die Wasserver-dunstung soll durch Grundwasserentnahme oder Lieferung durch den OOWV ausge-glichen werden. Erste Gespräche mit dem OOWV und dem Landkreis sind dazu ge-führt worden. Da nach Angaben des Deutschen Wetterdienstes bei einem Gewässer von 2 m Tiefe das Saldo von Verdunstung und Niederschlag ca. 100 Liter pro m² be-trägt, wären ca. 700.000 Liter nachzuspeisen, d.h. 700 m³. Wegen zusätzlicher Ver-luste bei der Gewässereinigung kann von einem jährlichen Nachspeisungsbedarf von ca. 1000 m³ Wasser ausgegangen werden. Diese Größenordnung entspricht einem durchschnittlichen Jahresverbrauch von 24 Einwohnern und ist unter Umweltgesicht-punkten von geringer Relevanz. Geplante wasserwirtschaftliche Maßnahmen, auch der Badesee, dürfen erst nach Erteilung der entsprechenden Genehmigungen und / oder Erlaubnisse nach dem Niedersächsischen Wassergesetz (NWG) umgesetzt werden. Anträge sind rechtzeitig an die zuständige Wasserbehörde zu stellen.


9. EINGRIFFSREGELUNG Grundlage der Erfassung und Bewertung von Natur und Landschaft sind der „Kartier-schlüssel für Biotoptypen in Niedersachsen“ (DRACHENFELS 2011) und die „Ar-beitshilfe zur Ermittlung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in der Bauleitpla-nung“ (NIEDERSÄCHSISCHER STÄDTETAG 1996) ergänzt durch die „Einstufungen der Biotoptypen in Niedersachsen“ (DRACHENFELS 2012). Bei der Bestandsbewertung kann im Wesentlichen auf die Darstellung der Pläne der Landschaftsplanung zurückgegriffen werden (s. Kap. 4.1). Im Übrigen wird auf die Ausführengen des Umweltberichtes, der Teil dieser Begründung wird (s. Kap. 11 „Umweltbericht“), verwiesen. Das vorhandene intensiv bewirtschaftete Ackerland (A, Wertstufe 1) ist entsprechend des angewandten Kompensationsmodells von relativ geringer Bedeutung für Arten und Lebensgemeinschaften. Der geplante Eingriff führt - insbesondere durch die zunehmende Versiegelung im Zuge der Bebauung - zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Naturhaushaltes und der Landschaft. Durch den Eingriff gehen auch Teillebensräume für die Pflanzen- und Tierwelt der offenen Agrarlandschaft verloren. Ein weiterer wesentlicher Eingriff be-steht in der Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes durch ein neues Bau-gebiet am Ortsrand. Der Eingriff ist an dieser Stelle allerdings nicht vermeidbar, da andere Flächen für das geplante Vorhaben nicht zur Verfügung stehen. Aus Sicht des Naturschutzes ist der Eingriff zu vertreten, da relativ geringwertige Biotope betroffen sind und der Eingriff im Rahmen der Möglichkeiten reduziert wird. Die vorhandene landwirtschaftliche Flächennutzung (ausgeräumte Ackerflächen) am Siedlungsrand bietet Lebensraum nur für eine begrenzte Anzahl von Tier- und Pflan-zenarten. Vorkommen gefährdeter Arten sind nicht bekannt und auch nicht zu erwar-ten. Es ist davon auszugehen, dass zeitweise erhebliche Störungseinflüsse von der unmittelbar benachbarten Ferienhausnutzung am Neumühler Weg auf die nur ca. 100 m tiefe Ackerfläche ausgehen, so dass das Plangebiet für seltene und gefährdete Brutvögel des Offenlandes keine besondere Bedeutung hat. Aufgrund der überwiegend intensiven Ackernutzung muss in einem großen Teil des Plangebietes von einer Veränderung des natürlichen Bodenprofils ausgegangen wer-den. In diesem Fall wird jedoch auch Eschböden überplant, Eschböden zeichnen sich durch hohe Ertragsfähigkeit und ihre kulturhistorische Bedeutung aus. Esch- bzw. Plaggeneschbereiche sind Altäcker die selbst schon Bodendenkmäler darstellen kön-nen. Grundsätzlich ist von Plaggeneschen bekannt, dass sich unter der Oberboden-auflage vermehrt archäologische Spuren befinden (s. Kap. 4.2). Allerdings ist eine Ergänzung der Ferienhausgebiete und der für sie erforderlichen Einrichtungen sinn-voll nur im Anschluss an die bereits bestehenden Nutzungen möglich; insofern be-steht gegenüber der Überplanung des Eschbodens keine Alternative. Im Übrigen wird auf die Ziele der Raumordnung für diesen Bereich verwiesen (vgl. Kap. 3.1). Oberflächengewässer sind im Plangebiet selbst nicht vorhanden. Der Eingriff in den Naturhaushalt wird durch die Begrenzung der zulässigen Versiege-lung gemindert. Bei der festgesetzten GRZ von 0,4 für das Ferienhausgebiet, können künftig 60% als unversiegelt angesehen werden. Für die herzustellenden öffentlichen Verkehrsflächen kann von einer Versiegelung von höchstens 90% der Grundfläche ausgegangen werden; damit bleiben 10 % der Fläche unversiegelt. Dies ist ein Erfah-rungswert, der sich aus der Umsetzung von Bebauungsplänen im Gemeindegebiet


ableitet. Die Gemeinde geht weiterhin davon aus, dass der Badesee eingriffsneutral zu bewerten ist. Der Eingriff in das Landschaftsbild wird durch die Begrenzung der Traufhöhen und die Vorschriften zur Gestaltung der Dächer, Außenwände und Einfriedungen sowie die Festsetzungen zu Anpflanzungen von standortgerechten, einheimischen Laubge-hölzen am Gebietsrand gemindert. Durch die Gehölzpflanzungen soll eine land-schaftsgerechte Einbindung des Ferienhausgebietes erreicht werden. Eine weitere Eingriffsminimierung im Planungsgebiet ist nicht möglich. Die Festsetzungen zu Anpflanzungen standortheimischer Gehölze auf den Grundflä-chen tragen auch zur teilweisen planinternen Kompensation des Eingriffes in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild bei. Der ermittelte externe Kompensationsbedarf (s. nachfolgende Eingriffs- und Kompen-sationsbilanz) liegt bei 19.941 Werteinheiten (WE); dies entspricht bei einer üblichen Aufwertung von 2 WE/m² externer Kompensationsfläche (z.B. Extensivierung von Intensivgrünland für Wiesenbrüter oder Neubegründung von Laubwald auf Ackerland) einem Flächenbedarf von 9.970 m². Die externen Kompensationsflächen sind noch nicht genau festgelegt. Sie werden rechtzeitig vor Abschluss des Verfahrens mit Gemarkung, Flur und Flurstück benannt und in einer Karte dargestellt. Auch die durchzuführenden Maßnahmen werden be-nannt. Die Gemeinde strebt im Übrigen eine Kompensation auf eigenen Flächen an. Sie hat auch in der Vergangenheit immer wieder zusammenhängende Poolflächen akquirie-ren und umsetzen können und diese im Sinne eines Ökokontos für ihre Bauleitpla-nung beansprucht. Sofern für die Kompensation nicht gemeindeeigene Flächen ge-widmet werden sollen, wird die Gemeinde rechtzeitig vor Satzungsbeschluss die Flä-chen und die vorgesehenen Maßnahmen durch öffentlich-rechtlichen Vertrag mit dem jeweiligen Eigentümer sicherstellen. Auch eine vertragliche Regelung mit der Kom-pensationsflächenagentur des Landkreises Cloppenburg ist vorstellbar. Entsprechen-de Abstimmungen über die Vorgehensweise zur Absicherung der Kompensation so-wie über die notwendige Flächengröße und die zu zahlende Geldleistung werden rechtzeitig stattfinden. Zur Übertragung der Durchführung der Kompensation wird in einem solchen Fall ein öffentlich-rechtlicher Vertrag mit dem Landkreis Cloppenburg abgeschlossen werden. Die Durchführung der Kompensationsmaßnahme umfasst dann die Bereitstellung der erforderlichen Grundflächen sowie alle Herrichtungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durch die Flächenagentur.


10. FLÄCHENBILANZ (bezogen auf das Planungsrecht) Alle Flächenwerte stellen CAD-Abgriffe dar und sind daher abhängig von der Geo-metrie und Genauigkeit der Planunterlage (hier: ALKIS-Daten im UTM-Koordinatensystem). Eine örtlich korrigierte Vermessung wird naturgemäß zu abwei-chenden Werten führen. Bebauungsplan Nr. 55 Fläche für die Landwirtschaft 46.023 m² gesamt 46.023 m² Planung: Sondergebiet Ferienhäuser, zentrale Ein-richtungen für Ferienhäuser und Badege-wässer

38.604 m²

Parkplätze 1.463 m² Straßenflächen 746 m² Anpflanzflächen für Gehölze 5.210 m² gesamt 46.023 m²


11. UMWELTBERICHT (NOCH ZU ERSTELLEN) Für die vorliegenden Bauleitpläne wird im Aufstellungsverfahren ein Umweltbericht erforderlich, der gesonderter Bestandteil der jeweiligen Begründung wird. Entspre-chende Darstellungen werden im Verfahrenslauf ergänzt bzw. fortgeschrieben. Die frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB dient auch der Abfrage im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB.

ANLAGEN - Entwurf 1. Änderung des Flächennutzungsplanes 2002, 1:5.000, 1 Blatt, DIN A4. - Entwurf der Planzeichnung des Bebauungsplans Nr. 55, 1 Blatt, 581 x 289 mm,

1:1.000 (bei Ausdruck mit Skalierung 100%). - Entwurf der textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften des Bebau-

ungsplans Nr. 55, 2 Blätter, DIN A4. - Archäologischer Untersuchungsbericht der Fa. denkmal3D, Vechta (Untersu-

chungsbericht, Molbergen, FStNr. 50, MNr. 0396), 32 Seiten, DIN A4, ohne Aus-grabungspläne.

- Archäologischer Befundplan der Fa. denkmal3D, Vechta, (Projekt: Molber-

gen50_M0396), 1 Blatt, DIN A3, Stand: 02.10.2014. - Geruchstechnischer Bericht Nr. LG2957.1/01, Zech Ingenieurgesellschaft, Lingen,

Stand: 16.02.2006, 52 Seiten incl. Anlagen 1 bis 5, DIN A4 (ohne die behördenin-terne Anlage zu den Tierbeständen der Betriebe).

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