Gemeinde Unterhaching - ptk-bayern.de · B.6.3 Geplante Maßnahmen der Überwachung (Monitoring) 62...

Gemeinde Unterhaching

A M T L I C H E B E K A N N T M A C H U N G

Ortsentwicklungsplanung; Frühzeitige Beteiligung im Verfahren zur Aufstellung des Be-bauungsplanes Nr. 103B/2012 für die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 103A/2006 Frühzeitige Information der Öffentlichkeit Der Gemeinderat hat am 18.07.2012 beschlossen den rechtsgültigen einfachen Bebau-ungsplan Nr. 103A/2006 durch den Bebauungsplan Nr. 103B/2012 zu ersetzen. In der Sitzung des Bau- und Umweltausschuss am 10.10.2017 wurde über die einge-gangenen Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligung zum Bebauungsplan Nr. 103 B/2012 beraten. Im Ergebnis des Beteiligungsverfahrens ist der Gemeinderat zu dem Schluss gekommen, dass ein einfacher Bebauungsplan nicht ausreicht, um die ge-meindlichen Planungsziele sachgerecht zu erreichen. Der Gemeinderat hat daher be-schlossen den einfachen Bebauungsplan 103B/2012 nicht weiter zu verfolgen und als qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB neu aufzustellen.

Der bisherige einfache Bebauungsplan 103A/2006 regelt die bauplanungsrechtliche Zu-lässigkeit im Plangebiet nicht abschließend. Im Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 103B/2012 wird durch Planzeichen flächendeckend insbesondere festgelegt: Geschossigkeit, Bauweise, Dachform sowie überbaubare Flächen. Zu einem großen Teil wurde zudem eine GRZ (von 0,24) festgesetzt. Daneben sind verschiedene textliche Fest-setzungen beispielsweise zu Stellplätzen und Nebenanlagen enthalten. Die folgenden Festsetzungen werden in Abänderung zum Bebauungsplan Nr. 103A/2006 getroffen:

1. Festlegung der Art der baulichen Nutzung als Allgemeines Wohngebiet nach § 4

BauNVO unter Ausschluss ortsfremder Nutzungen (Betriebe des Beherber-gungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstel-len).

2. Unterteilung des Plangebietes in Baugebietsteilflächen mit unterschiedlichen städ-tebaulichen Charakteristika. Darauf aufbauend ein unterschiedliches Festsetzungs-programm und somit unterschiedliche Nachverdichtungsmöglichkeiten.

3. Regelung der Nutzungsdichte im Plangebiet durch differenzierte Festsetzung der Mindestbaugrundstücksgröße und Zahl der Wohnungen in Abhängigkeit zur zulässigen Grundfläche

4. Flächendeckende und nach Baugebietsteilflächen differenzierte Grundflächen-zahl. Auf der anderen Seite Einschränkung der Überschreitungsmöglichkeiten

Gemeinde Unterhaching Bekanntmachung vom 04.06.19

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(GRZ2) i.V.m. mit Festlegung einer umfassenderen Ausnutzung von Baugrund-stücken durch Tiefgaragen.

5. Festlegung von Wandhöhe und Firsthöhe als städtebaulich wahrnehmbare Pa-rameter der Höhenentwicklung. In Verbindung mit der zulässigen Grundflä-chenzahl kann so dass Maß der baulichen Nutzung gesteuert werden, auf eine Festlegung von Vollgeschossen und GFZ wird im vorgeschlagenen Konzept verzichtet.

6. Steuerung einer städtebaulichen Körnung durch kleinteiligere Baugrenzen in Abhängigkeit zu den bestehenden bautypologischen Charakteristika der abge-grenzten Baugebietsteilflächen. In Verbindung mit einer flächendeckenden Festlegung von Flächen für Nebenanlagen für Garagen, Tiefgaragenzufahrten etc. wird eine Durchlässigkeit zu den Blockinnenbereichen angestrebt zudem kann eine Verkettung der Bebauung i.V.m. Nebengebäuden vermieden werden. Festgesetzt wird eine offene Bauweise.

7. Die Gestaltungsvorschriften umfassen neben den bereits vorher enthaltenen Dachformen Vorgaben für Dachaufbauten und -eindeckung, Fassaden sowie Einfriedungen. Zielsetzung ist ein Mindestmaß bestandsorientierter städtebauli-cher Qualität, ohne die Bauherren zu stark einzuschränken.

8. Abstrakter Verweis auf die jeweils gültige Stellplatzsatzung mit höheren Anfor-derungen an die Zahl der zu errichtenden Stellplätze.

9. Aktiver Bestandsschutz (Ermöglichung einer baulichen Weiterentwicklung) für „Ausreißer“ im Bestand zu Grundfläche, Mindestbaugrundstücksgröße, Zahl der Wohnungen sowie Wand- und Firsthöhe. Daneben gilt der passive Bestands-schutz für bestehende Gebäude.

10. Durchgrünung durch Festlegung eines gleichmäßigen Pflanzmaßes (ein Baum je 200 m² angefangener Grundstücksfläche)

Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren aufgestellt. Die frühzeitige Information der Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit der Möglichkeit zur Erörterung und Äußerung findet in der Zeit von

Dienstag, 04.06.2019 bis einschließlich Donnerstag, 06.08.2019 statt. Die Planunterlagen können während der allgemeinen Dienststunden in der Gemeinde Un-terhaching, Geschäftsbereich 3, Rathausplatz 7, 2. Stock Zimmer 211 oder 212 eingese-hen werden. Ferner sind die Unterlagen im Vorraum vor Zimmer 211 ausgestellt und auf der Homepage der Gemeinde Unterhaching unter www.unterhaching.de veröffentlicht. Dienststunden: Montag, 08:00 Uhr bis 12:00 Uhr und 14:00 Uhr bis 18:00 Uhr Dienstag bis Donnerstag, 08:00 Uhr bis 12:00 Uhr und 14:00 Uhr bis 16:00 Uhr Freitag, 07:00 Uhr bis 12:00 Uhr Während dieser Zeit können von Jedermann Stellungnahmen zum Entwurf abgegeben werden. Die eingehenden Stellungnahmen werden dem Bau- und Umweltausschuss des

http://www.unterhaching.de/

Gemeinde Unterhaching Bekanntmachung vom 04.06.19

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Gemeinderates Unterhaching zur Prüfung und Entscheidung vorgelegt. Das Ergebnis wird mitgeteilt. Es wird darauf hingewiesen, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben können (§ 4a Abs. 6 BauGB). Geltungsbereich:

Gemeinde Unterhaching, den 03.06.2019 Wolfgang Panzer Erster Bürgermeister

Gemeinde Unterhaching Lkr. München

Bebauungsplan Nr. 103B/2012 mit integriertem Grünordnungsplan

Begründung mit Umweltbericht

Vorentwurf vom 15.05.2019

Auftraggeber: Gemeinde Unterhaching

vertreten durch den 1. Bürgermeister Wolfgang Panzer Rathausplatz 7 82008 Unterhaching

Planverfasser:

TB MARKERT Stadtplaner * Landschaftsarchitekt PartG mbB

Alleinvertretungsberechtigte Partner: Peter Markert, Stadtplaner und Landschaftsarchitekt Matthias Fleischhauer, Stadtplaner Adrian Merdes, Stadtplaner

Amtsgericht Nürnberg PR 286 USt-IdNr. DE315889497

Pillenreuther Str. 34

90459 Nürnberg

[email protected] www.tb-markert.de

Bearbeitung: Adrian Merdes

Stadtplaner ByAK Raphael Schneider M.Sc. Stadt- und Regionalplanung Bianca Wanninger M.Sc. Raumplanung Rainer Brahm Landschaftsarchitekt Nadja Skatula M.Sc. Landschaftsarchitektur und Landschaftsplanung

aufgestellt:

Nürnberg, 20.03.2019 TB|MARKERT

Fassung: Vorentwurf vom 15.05.2019

mailto:[email protected]

http://www.tb-markert.de/

Bebauungsplan Nr. 103B/2012, Vorentwurf vom 15.05.2019 Begründung mit Umweltbericht 3/68

Inhaltsverzeichnis

A Begründung 5

A.1 Anlass und Erfordernis 5

A.2 Ziele und Zwecke 5

A.3 Verfahren und Planungshistorie 6

A.3.1 Baulinienpläne Nr. 237 B 30 und Nr. 18 B I 30 und Bebauungsplan 103/1993 6

A.3.2 Bebauungsplan 103A/2006 6

A.3.3 Bebauungsplan 103B/2012 – Beschlüsse einfacher Bebauungsplan 6

A.3.4 Bebauungsplan 103B/2012 – qualifizierter Bebauungsplan 7

A.4 Ausgangssituation 8

A.4.1 Lage im Stadtgebiet 8

A.4.2 Städtebauliche Bestandsanalyse, Nutzungen 9

A.5 Rechtliche und Planerische Rahmenbedingungen 12

A.5.1 Übergeordnete Planungen 12

A.5.2 Baurecht, Rechtsverbindlicher Bebauungsplan und Planungshistorie 16

A.5.3 Naturschutzrecht 17

A.5.4 Wasserhaushalt 17

A.5.5 Immissionsschutz 17

A.5.6 Denkmalschutz 18

A.6 Planinhalt 19

A.6.1 Räumlicher Geltungsbereich 19

A.6.2 Konzeption 20

A.6.3 Art der baulichen Nutzung 25

A.6.4 Mindestgrundstücksgröße, Zahl der Wohnungen 25

A.6.5 Maß der baulichen Nutzung 30

A.6.6 Bestandsschutz 37

A.6.7 Gestaltungsvorschriften 38

A.6.8 Immissionsschutz 38

A.6.9 Erschließung, Ver- und Entsorgung 39

A.6.10 Grünordnung 42

A.6.11 Naturschutzrechtliche Kompensation der Eingriffe 44

A.6.12 Flächenbilanz 45

B Umweltbericht 46

B.1 Einleitung 46

B.1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans 46

B.1.2 Planungsrelevante Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplanungen und ihre Berücksichtigung 47


B.2 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen 50

B.2.1 Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustandes 50

B.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung 53

B.3 Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustands bei Nicht-Durchführung der Planung 59

B.4 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich erheblich nachteiliger Umweltauswirkungen 59

B.4.1 Maßnahmen zur Vermeidung/Verhinderung und Verringerung 59

B.4.2 Kompensation erheblicher Umweltauswirkungen 60

B.5 Alternative Planungsmöglichkeiten 61

B.6 Zusätzliche Angaben 61

B.6.1 Wichtigste Merkmale der verwendeten technischen Verfahren 61

B.6.2 Schwierigkeiten bei Zusammenstellung der Angaben 62

B.6.3 Geplante Maßnahmen der Überwachung (Monitoring) 62

B.6.4 Referenzliste mit Quellen 62

B.7 Allgemeinverständliche Zusammenfassung 63

C Rechtsgrundlagen 65

D Abbildungs- und Tabellenverzeichnis 65

E Abkürzungsverzeichnis 66

F Verzeichnis der Anlagen 67


A Begründung

A.1 Anlass und Erfordernis In der Gemeinde Unterhaching besteht anhaltender Bedarf nach Wohnbauland sowie Woh-nungen. Durch die geografische Nähe zur Landeshauptstadt München und der geringen An-zahl an verfügbaren Bauplätzen steigt der Siedlungsdruck auch auf die Bestandslagen. Zwar möchte die Gemeinde Unterhaching Nachverdichtung in verträglichem Maß zulassen; ohne eine Steuerung besteht jedoch die Gefahr einer ungeordneten Entwicklung und einer suk-zessiven Anhebung der Zulässigkeitsmaßstäbe für das Maß der baulichen Nutzung.

Die Gemeinde Unterhaching verfolgt auf der anderen Seite das Ziel, den gartenstadtähnli-chen Charakter der Gemeinde mit ihrer locker bebauten Struktur zu sichern und die Wahr-nehmbarkeit bestehender Grünstrukturen in den Blockinnenbereichen zu erhalten. Darüber hinaus ziehen Siedlungsdruck und demographische Trends eine Veränderung des (motori-sierten) Individualverkehrs mit sich, dem mit zeitgemäßen Regelungen zu Stellplätzen be-gegnet werden soll.

Für das Gebiet besteht nach wie vor der rechtsverbindliche Bebauungsplan 103A/2006 i.d.F. vom 08.06.2009. Der Bebauungsplanentwurf 103B/2012 i.d.F. vom 13.04.2016 wurde zu-nächst als einfacher Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB mit dem Ziel aufgestellt, un-tergeordnete Bauteile zu ermöglichen und Regelungen zum Stellplatzbedarf zu überarbeiten. Nach Durchführung einer frühzeitigen Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit wurde das Verfahren zunächst nicht weitergeführt.

Aufgrund der Komplexität und Heterogenität der Bestandssituation ist eine Weiterentwicklung der Systematik des Bebauungsplanes 103A/2006 und grundsätzlich das Instrument des ein-fachen Bebauungsplanes nicht ausreichend. Zur Umsetzung der o.g. Ziele wird daher die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes im Sinne des §1 Abs. 3 BauGB und § 30 Abs. 1 BauGB erforderlich.

Der Bebauungsplan wird mit der Bezeichnung 103B/2012 als qualifizierter Bebauungsplan mit integrierter Grünordnung im Regelverfahren neu aufgestellt.

A.2 Ziele und Zwecke Ziel und Zweck des Bebauungsplanes ist eine ausgewogene städtebauliche Entwicklung und damit die Balance zwischen Sicherung der Städtebau- und Freiraumqualitäten und moderater Nachverdichtung.

Folgende Ziele und Zwecke stellen die Eckpunkte des vorliegenden Bebauungsplanes dar:

▪ Bestandsorientierte Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung unter Berücksichti-gung des Nachverdichtungsgebots des §1a Abs. 2 BauGB

▪ Vermeidung von Härtefällen bei nachträglichen, geringfügigen Anbauten

▪ Erhaltung des gartenstadtähnlichen Siedlungscharakters und offener Baustrukturen

▪ Erhalt der Wahrnehmbarkeit innenliegender, zusammenhängender Grünflächen

▪ Festlegung eines zeitgemäßen Stellplatzbedarfes


A.3 Verfahren und Planungshistorie

A.3.1 Baulinienpläne Nr. 237 B 30 und Nr. 18 B I 30 und Bebauungsplan 103/1993

Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 103/93 wurde am 11.05.1994 vom Gemeinderat beschlossen; am 26.04.1996 hat der Bebauungsplan Rechtsverbindlichkeit erlangt. Der ein-fache Bebauungsplan, der in seinem Geltungsbereich die Baulinienpläne Nr. 237 B 30 und Nr. 18 B I 30 aus den Jahren 1932 und 1938 ersetzt, regelte im Wesentlichen die bauliche Dichte, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die maximale Anzahl der Wohneinhei-ten pro Grundstück.

Von der grundlegenden städtebaulichen Struktur her basiert dieser Bebauungsplan auf den beiden Baulinienplänen aus den 1930er Jahren. Unterschiedlich ist demnach vor allem der Wegfall der hinteren Baugrenze auf den Grundstücken westlich der Jäger- bzw. Lilienthal-straße sowie die Lockerung bereits vorhandener Baugrenzen. Überdies ist der anfangs durchgehend geplante Grünzug entlang der nördlichen Seite der St.-Alto-Straße vom Hochäckerweg bis zur Kath. Pfarrkirche St. Alto im Bereich der Kreuzung von Jägerstraße und St.-Alto-Straße durch Bebauung unterbrochen.

Eine neue Festsetzung ergibt sich bzgl. der Ausweisung von Stellplätzen. Bisher konnten auf Grund der lockeren Altbebauung Stellplätze auf den Grundstücken realisiert werden. Durch die Nachverdichtung und den damit einhergehenden erhöhten Bedarf an Stellplätzen ist eine Unterbringung ausschließlich in freistehenden Einzelgaragen nicht mehr möglich. Der Be-bauungsplan weist erstmals einen Stellplatzschlüssel von 1,3 Stellplätzen pro Wohneinheit aus, wovon 20 % für Besucher sind. Um eine Verdrängung von Kraftfahrzeugen in den öf-fentlichen Straßenraum zu verhindern und um die Flächen für Garagen, Carports oder nicht überdachte Stellplätze nicht gänzlich für den ruhenden Verkehr aufzugeben, ist ab 7 Stell-plätzen eine Tiefgarage einzurichten. Dadurch wird auch eine Verkettung der Gebäude ver-hindert, da dies dem zu erhaltenden Gartenstadtcharakter des Gebietes widersprechen würde.

A.3.2 Bebauungsplan 103A/2006 Der Aufstellungsbeschluss des Gemeinderates erfolgte am 20.09.2006; rechtsverbindlich wurde der Bebauungsplan Nr. 103A/2006 am 13.11.2009. Die Festsetzungen basieren auf dem bis dato gültigen Bebauungsplanes Nr. 103/93.

Gegenstand waren hierbei neben einer weiteren Lockerung der vorhandenen Baugrenzen insbesondere die Regelungen zu Abstandsflächen und somit die Durchlässigkeit zu den rück-wärtigen Bereichen. Auch wurden erstmals Regelungen bzgl. Fahrräder festgesetzt.

A.3.3 Bebauungsplan 103B/2012 – Beschlüsse einfacher Bebauungsplan Gemeinderat Beschluss 18.07.2012 Änderung BP Nr. 103A/2006; Aufstellungsbeschluss BP Nr. 103 B/2012.

Aufgrund von Bauanträgen für Terrassen, Terrassenüberdachungen sowie Hauseingangs-überdachungen, die innerhalb der Festgesetzten GRZ nicht mehr zulässig waren, hat die Gemeinde Unterhaching am 18.07.2012 beschlossen den (einfachen) Bebauungsplan 103A/2006 zu ändern und den Bebauungsplan 103B/2012 aufzustellen.


Bau- und Umweltausschuss 05.04.2016 Aufstellung BP Nr. 103 B/2012; Zustimmung zum Vorentwurf, Beschluss über Verfahren nach § 13a BauGB und zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden.

Bau- und Umweltausschuss 10.10.2017 Aufstellung BP Nr. 103 B/2012; Abwägung über die eingegangenen Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligung

Im Ergebnis des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens ist der Bau- und Umweltausschuss zu dem Schluss gekommen, dass ein einfacher Bebauungsplan nicht ausreicht, um die ge-meindlichen Planungsziele sachgerecht zu erreichen. Der Bau- und Umweltausschuss hat daher beschlossen den einfachen Bebauungsplan 103B/2012 nicht weiter zu verfolgen und als qualifizierten Bebauungsplan neu aufzustellen.

A.3.4 Bebauungsplan 103B/2012 – qualifizierter Bebauungsplan Der Gemeinderat der Gemeinde Unterhaching hat in seiner Sitzung am 02.04.2019 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes beschlossen.

Die Planaufstellung erfolgt als qualifizierter Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB.


A.4 Ausgangssituation

A.4.1 Lage im Stadtgebiet Das Plangebiet befindet sich im Westen des Gemeindegebietes von Unterhaching. Es wird begrenzt von der Robert-Koch-Straße im Norden und Osten sowie der Isartalstraße im Sü-den. Den westlichen Abschluss bildet ein Grünstreifen, der als Abgrenzung zur Bundesau-tobahn 995 dient.

Weiterhin umschließt es vollumfänglich den räumlichen Geltungsbereich des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 65/79, „Grundstücke an der Jagd-, Forst- und Jägerstraße“.

Abbildung 1: Lageplan des räumlichen Geltungsbereiches (ohne Maßstab)


A.4.2 Städtebauliche Bestandsanalyse, Nutzungen Das Plangebiet ist maßgeblich geprägt durch Wohnnutzung in Form von freistehenden Ein- bzw. Zweifamilienhäusern. Hierbei besteht je Grundstück überwiegend nur ein Hauptge-bäude; teilweise sind auch zwei Hauptgebäude anzutreffen. Im südlichen Bereich des Plan-gebietes jedoch befinden sich vermehrt Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen pro Wohngebäude. Darüber hinaus sind im gesamten Plangebiet vereinzelt Reihenhaus-strukturen anzutreffen.

Abbildung 2: Einfamilienhäuser in der Pittingerstraße (Eigene Aufnahme)

Abbildung 3: Reihenhäuser in der St.-Alto-Straße (Eigene Aufnahme)

Kennzeichnend für das Wohngebiet ist – vor allem im Bereich zwischen Pestalozzi-, St.-Alto- und Robert-Koch-Straße – die Durchgrünung mit altem Gehölzbestand und zusammenhän-genden, grundstücksübergreifenden Grünräumen. Diese privaten Grundstücksflächen im Sinne von Hausgärten und privaten Freiflächen bringen den gartenstadtähnlichen Charakter hervor. Außerdem befindet sich ein ausgeprägter Gehölzbestand entlang der westlichen Grenze des Plangebietes.

Bis auf die Schreinerei, welche sich auf dem Fl.st Nr. 496/115 befindet, ist kein weiteres Ge-werbe angesiedelt.

Abbildung 4: Privatgarten in der Isartalstraße (Eigene Aufnahme)

Abbildung 5: Privatgärten in der Prof.-Huber-Straße (Eigene Aufnahme)


A.4.2.1 Verkehrserschließung

Abbildung 6: Lage des Plangebietes sowie Verkehrsinfrastruktur (ohne Maßstab)

Westlich des Plangebietes verläuft die Bundesautobahn (BAB) 995 Giesing – Brunnthal, die auch die Grenze des Gemeindegebietes bildet. Durch den östlichen Teil des Gemeindege-bietes verläuft die Staatsstraße (St) 2368, Perlach – Bad Tölz, sowie die BAB 8, München – Salzburg (nicht in Abbildung 6).

In Nord-Süd-Richtung erfolgt die Erschließung des etwa 25 ha großen Plangebietes durch die Robert-Koch-, Jäger- sowie die Von-Vollmar- und die Lilienthalstraße, in Ost-West-Rich-tung durch die St.-Alto-, Forst- sowie Pittingerstraße.

Unterhaching ist durch die S-Bahn-Linie 3 an das SPNV-Netz des Großraums München an-geschlossen. Der vom Plangebiet nächstgelegene Haltepunkt ist Unterhaching Bahnhof; das dortige Betriebsgebäude wird von der Deutschen Bahn AG nicht mehr genutzt.


A.4.2.2 Orts- und Landschaftsbild

Die bestehenden Grünflächen entlang der St. Alto-Str. und der Pittinger Str. auf Grund ihrer vielfältigen Funktionen zu erhalten. Sie dienen der Naherholung, bereichern das Ortsbild, fördern eine Verbesserung der lufthygienischen Situation und wirken sich somit auch positiv auf das Wohnumfeld und die Lebensqualität aus. Sie dienen als Grünverbindung vom Orts-zentrum zum großflächigen Erholungsraum „Perlacher Forst“ und haben daher auch eine

Bedeutung über das Bearbeitungsgebiet hinaus.

Neben den oben genannten öffentlichen Grünflächen tragen vor allem private Grünflächen, mit ihren zum Teil alten Baumbeständen, wesentlich zum gut durchgrünten Ortsbild bei.

A.4.2.3 Kampfmittel und Altlasten

Im Plangebiet sind [keine] Altlasten und [keine] Ablagerungen von Kampfmitteln bekannt.


A.5 Rechtliche und Planerische Rahmenbedingungen

A.5.1 Übergeordnete Planungen

A.5.1.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013 (LEP)

Betroffene Ziele und Grundsätze des LEP:

1. Grundlagen und Herausforderungen der räumlichen Entwicklung und Ordnung Bayerns

▪ In allen Teilräumen sind gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen zu schaffen oder zu erhalten. Die Stärken und Potentiale der Teilräume sind weiter zu entwickeln. Alle überörtlich raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen haben zur Verwirklichung dieses Ziels beizutragen (LEP 1.1.1, Ziel). Hierfür sollen insbesondere die Grundlagen für eine bedarfsgerechte Bereitstellung und Sicherung von Arbeitsplätzen, Wohnraum sowie Einrichtungen der Daseinsvorsorge und zur Versorgung mit Gütern geschaffen oder erhalten werden (LEP 1.1.1, Grundsatz).

▪ Die räumliche Entwicklung Bayerns in seiner Gesamtheit in seinen Teilräumen ist nach-haltig zu gestalten. Bei Konflikten zwischen Raumnutzungsansprüchen und ökologischer Belastbarkeit ist den ökologischen Belangen Vorrang einzuräumen, wenn ansonsten eine wesentliche und langfristige Beeinträchtigung der natürlichen Lebensgrundlagen droht (LEP 1.1.2, Ziel). Bei der räumlichen Entwicklung Bayerns sollen die unterschied-lichen Ansprüche aller Bevölkerungsgruppen berücksichtigt werden (LEP 1.1.2, Grund-satz).

▪ Der Ressourcenverbrauch soll in allen Landesteilen vermindert werden. Unvermeidbare Eingriffe sollen ressourcenschonend erfolgen (LEP 1.1.3, Grundsatz).

▪ Die raumstrukturellen Voraussetzungen für eine räumlich möglichst ausgewogene Be-völkerungsentwicklung des Landes und seiner Teilräume sollen geschaffen werden (LEP 1.2.1, Grundsatz). Der demographische Wandel ist bei allen raumbedeutsamen Planun-gen und Maßnahmen, insbesondere bei der Daseinsvorsorge und der Siedlungsentwick-lung zu beachten (LEP 1.2.1, Ziel).

▪ Die Funktionsfähigkeit der Siedlungsstrukturen einschließlich der Versorgungs- und Ent-sorgungsinfrastrukturen soll unter Berücksichtigung der künftigen Bevölkerungsentwick-lung und der ökonomischen Tragfähigkeit erhalten bleiben (LEP 1.2.6, Grundsatz).

2. Raumstruktur

▪ Die Verdichtungsräume sollen so entwickelt und geordnet werden, dass sie ihre Aufga-ben für die Entwicklung des gesamten Landes erfüllen, sie bei der Wahrnehmung ihrer Wohn-, Gewerbe- und Erholungsfunktionen eine räumlich ausgewogene sowie sozial und ökologisch verträgliche Siedlungs- und Infrastruktur gewährleisten, Missverhältnis-sen bei der Entwicklung von Bevölkerungs- und Arbeitsplatzstrukturen entgegengewirkt wird, sie über eine dauerhaft funktionsfähige Freiraumstruktur verfügen und ausreichend Gebiete für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung erhalten bleiben (LEP 2.2.7 Ent-wicklung und Ordnung der Verdichtungsräume, Grundsatz).

3. Siedlungsstruktur


▪ Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausge-richtet werden. Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Be-rücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden (LEP 3.1, Grundsatz).

A.5.1.2 Regionalplan München

Das Gemeindegebiet von Unterhaching befindet sich südlich des Stadtzentrums von Mün-chen und liegt entsprechend den Darstellungen des Regionalplans München innerhalb des Stadt- und Umlandbereiches im Verdichtungsraum. Unterhaching wird mit Taufkirchen und Oberhaching als Siedlungsschwerpunkt ausgewiesen. Eine überregional bedeutsame Ent-wicklungsachse verläuft nicht durch das Gemeindegebiet.

Abbildung 7: Ausschnitt Regionalplan München (14) - Karte 1 Raumstruktur

Folgende Ziele und Grundsätze des Regionalplans sind für die vorliegende Planung einschlä-gig:

▪ Die Region München und ihre Teilräume sollen als attraktiver Lebensraum und leistungs-fähiger Wirtschaftsraum im Sinne einer nachhaltigen Raumentwicklung gesichert und weiterentwickelt werden. Dazu


- soll die Bedeutung der Region München als europäische Metropolregion im natio-nalen und internationalen Wettbewerb gestärkt werden

- soll die Region München ihre Impulsgeberfunktion für wirtschaftliche, soziale und kulturelle Entwicklungen nach innen und außen ausbauen

- sollen die vielfältigen Möglichkeiten zur Bildung und Ausbildung weiterentwickelt werden

- sollen die natürlichen Lebensgrundlagen erhalten sowie die attraktive Natur-, Kultur- und Erholungslandschaft gesichert und verbessert werden. (Leitvorstellung Regio-nalplan A I 1.1, Grundsatz)

▪ Durch eine langfristig angelegte Flächenentwicklung sollen Handlungsspielräume einer-seits für Siedlungs- und Infrastrukturentwicklung sowie andererseits für Freiraumentwick-lung geschaffen werden. Hierbei sollen unter Berücksichtigung der naturräumlichen Strukturen Standorte optimiert und eine verstärkte Innenentwicklung gefördert werden (A I 1.2.5, Grundsatz).

▪ Die Siedlungsentwicklung soll zur Größe der vorhandenen Siedlungseinheiten in einem angemessenen Verhältnis stehen (Regionalplan B II 1.3, Grundsatz).

▪ In der gesamten Region soll die Wohnsiedlungsentwicklung einer Gemeinde die De-ckung des Bedarfs ihrer Bevölkerung sowie einer nicht unverhältnismäßigen Bevölke-rungszuwanderung umfassen. Die gewerbliche Siedlungsentwicklung einer Gemeinde soll den Bedarf der ansässigen Betriebe sowie für die Neuansiedlung von Betrieben um-fassen, die zur örtlichen Grundversorgung oder Strukturverbesserung in der Gemeinde notwendig oder an besondere Standortvoraussetzungen gebunden sind (Regionalplan B II 2.1, Ziel).

▪ In zentralen Orten und im Bereich von Entwicklungsachsen soll eine über die in B II 2.1 festgelegte Zielsetzung hinausgehende Siedlungsentwicklung zulässig sein (Regional-plan B II 2.2, Ziel).

A.5.1.3 Anpassung an die Ziele der Raumordnung

Der Bebauungsplan umfasst überwiegend bestandssichernde Festsetzungen zu Art und zum Maß der baulichen Nutzung. Das Plangebiet ist bereits bebaut. Gleichzeitig wird eine mode-rate Nachverdichtung ermöglicht. Der Bebauungsplan wird somit als mit den vorgenannten Zielen der Raumordnung vereinbar erachtet, insbesondere im Hinblick auf das Flächenspar-ziel des LEP 3.1 sowie des Ziels des Vorrangs der Innen- vor Außenentwicklung des LEP 3.2).


A.5.1.4 Wirksamer Flächennutzungsplan

Die Gemeinde Unterhaching verfügt über einen rechtswirksamen Flächennutzungsplan. Das komplette Plangebiet, mit Ausnahme von Grünflächen an der Pittingerstraße, wird dort als Allgemeines Wohngebiet dargestellt. Somit ist der Bebauungsplan aus dem Flächennut-zungsplan entwickelbar.

B-Plan Nr. 65/79

Abbildung 8: Auszug aus dem rechtswirksamen FNP mit dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes 103B/2012 (rote Umrandung – ohne Maßstab)


A.5.2 Baurecht, Rechtsverbindlicher Bebauungsplan und Planungshistorie

Abbildung 2: Darstellung des bisher rechtsverbindlichen Bebauungsplans 103A/2006 (ohne Maßstab)

Das Gebiet wurde auf Grundlage zweier Baulinienpläne aus den 1930er Jahren bereits mehr-mals überplant. Derzeit besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan 103A/2006 i.d.F. vom 08.06.2009. Der Bebauungsplanentwurf 103B/2012 i.d.F. vom 13.04.2016 erlangte bisher keine Rechtsgültigkeit.

Der vorliegende Bebauungsplan dient der adäquaten Steuerung von Nachverdichtungspo-tenzialen unter Beibehaltung bestehender städtebaulicher Strukturen. Zur Umsetzung der in A.1.2. genannten Ziele und Zwecke wird die Erstellung des qualifizierten Bebauungsplanes


103B/2012 notwendig. Er ersetzt somit alle bisherigen Bebauungs- und Baulinienpläne in seinem Geltungsbereich.

A.5.3 Naturschutzrecht Das Plangebiet selbst, die unmittelbare und die mittelbare Umgebung liegen außerhalb von nach nationalem oder europäischem Recht geschützten Gebieten (Naturschutzgebiet, ge-schützter Landschaftsbestandteil, Naturdenkmal, Ramsar, Naturpark bzw. FFH- und SPA- Gebiete).

Westlich des Plangebietes liegt in mittelbarer Umgebung das Landschaftsschutzgebiet Per-lacher und Grünwalder Forst einschließlich des Gleißentales.

A.5.4 Wasserhaushalt Das Plangebiet liegt außerhalb von Überschwemmungs- und Wasserschutzgebieten.

A.5.5 Immissionsschutz

Auf das gesamte Plangebiet wirken Verkehrslärmimmissionen der nahegelegenen Autobahn BAB 995 Giesing – Brunnthal ein. Dabei wirken tagsüber zwischen 55 db(A) im östlichen Plangebiet und 65 db(A) im äußersten Westen des Plangebiets ein. Lärmimmissionen der westlich gelegenen S-Bahn-Strecke sind nicht zu erwarten.

Abbildung 4: Verkehrslärmimmissionen tagsüber im Plangebiet (schwarze Umrandung)

Abbildung 3: Verkehrslärmimmissionen tagsüber im Plangebiet (schwarze Umrandung)


Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan 103A/2006 sowie im Bebauungsplanentwurf 103B/2012 sind Festsetzungen zum Immissionsschutz enthalten mit Hinweis auf die Einhal-tung der Lärmwerte der DIN 4109. Die Festsetzungen bleiben im vorliegenden Bebauungs-plan unverändert.

A.5.6 Denkmalschutz Bau- oder Bodendenkmäler sind nicht bekannt.

Auf die Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder an die Untere Denkmalschutzbehörde nach Art. 8 Abs. 1 und 2. DSchG wird hingewiesen:

▪ Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmal-schutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige ver-pflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, sowie der Unter-nehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.

▪ Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbe-hörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.


A.6 Planinhalt

A.6.1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst sämtliche Grundstücke bzw. Teilflächen der Grundstücke westlich der Robert-Koch-Straße und nördlich der Isartalstraße, alle Gemarkung Unterhaching.

Der vorliegende Bebauungsplan ersetzt innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches alle rechtsverbindlichen Baulinien- und Bebauungspläne.

Abbildung 11: Geltungsbereich 103B/2012 – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermes-sungsverwaltung 2018


A.6.2 Konzeption Die Gemeinde verfolgt als Ziel eine ausgewogene städtebauliche Entwicklung und damit die Balance zwischen Bestandserhaltung und moderater Nachverdichtung. Für die Umsetzung der Planungsziele ist zunächst die Zusammenfassung städtebaulich abgrenzbarer Bereiche erforderlich. Auf diese Weise kann in dem vergleichsweise großen und zum Teil heterogen bebauten Plangebiet ein schlüssiges Festsetzungssystem entwickelt werden. Vor Erläute-rung der einzelnen Festsetzungen wird zunächst die durch Planzeichen festgesetzte Nut-zungsabgrenzung erörtert.

Die Nutzungsabgrenzung stellt die dem Bebauungsplan zugrundeliegende Konzeption dar, in der zum einen städtebauliche Einheiten gebildet werden und zum anderen spezifische Pla-nungsziele zur Nachverdichtung abgeleitet und formuliert werden. Grundlage für die Nut-zungsabgrenzung sind neben den vor Ort wahrnehmbaren städtebaulichen Charakteristika, die Erkenntnisse aus Bestandsaufnahme und -analyse städtebaulicher und stadtplanerischer Kenngrößen.

Folgende Kenngrößen wurden im Rahmen der Bestandsaufnahme und -analyse aufgenom-men:

▪ Grundflächenzahl (grafische Auswertung der Digitalen Flurkarte Gemeindeverwal-tung Unterhaching - flächendeckend)

▪ Wandhöhe (Genehmigungsunterlagen Gemeindeverwaltung Unterhaching - flä-chendeckend)

▪ Grundstücksgrößen (grafische Auswertung der Digitalen Flurkarte, flächendeckend)

▪ Zahl der Wohnungen (Ortsbegehung der Planer, flächendeckend)

Als Art der Nutzung kann darüber hinaus in sämtlichen Bereichen faktisch ein allgemeines Wohngebiet angenommen werden. Zwar kommen vereinzelt gewerbliche oder sonstige Nut-zungen im Planumgriff vor, die jedoch auch in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 BauNVO zulässig sind. Eine Ausnahme hiervon wird in den Festsetzungen zur Art der baulichen Nut-zung erläutert.


Abbildung 5: Konzeption Baugebietsteilflächen – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Ver-messungsverwaltung 2018


A.6.2.1 Baugebiets-Teilfläche WA-1

Ausgangssituation: Der Bereich WA-1 zeichnet sich durch eine insgesamt homogene Sied-lungsstruktur aus. Prägend sind vergleichsweise kleine Baukörper die wohl noch überwie-gend aus den 50er und 60er Jahren stammt.

Die Grundstücksgrößen und -zuschnitte im Bereich der konzentrisch angeordneten nördli-chen Pestalozzistraße, Von-Vollmar-Straße sowie Professor-Huber-Straße stellen sich ent-sprechend der Baukörper klein und homogen dar.

Im nördlichen Bereich erfolgt ein Bruch in der Grundstücksstruktur, sodass hier tiefere und zum Teil ungünstiger geschnittene Grundstückszuschnitte zu finden sind. Das bedingt einer-seits unterschiedliche Baukörper und zum Teil eine Bebauung in zweiter Reihe. Die sonst prägenden Grünstrukturen in den Blockinnenbereichen werden hier mitunter unterbrochen. Ebenfalls abweichend stellt sich der Bereich Westseite Jägerstraße dar. Die Grundstücke sind hier sowohl deutlich größer und tiefer, als auch umfassender bebaut. Im Gegensatz zur Baugebietsteilfläche WA-2 weiter südlich, erfolgt – mit Ausnahme eines Grundstücks - keine Bebauung mit einem selbstständigen zweiten Baukörper in zweiter Reihe.

Planung: Zielsetzung ist der Erhalt der kleinteiligen städtebaulichen Körnung sowie der Grünstrukturen und deren Erlebbarkeit. Ein wesentlicher Aspekt ist dabei die Offenhaltung von Blickbeziehungen zum Straßenraum. Eine Verkettung der Gebäude soll daher verhindert werden. Nachverdichtungsmöglichkeiten sollen hier sollen dabei stark bestandsorientiert sein.

Abbildung 13: Einfamilienhaus westlich der Jäger-straße (Eigene Aufnahme)

Abbildung 14: Einfamilienhaus in der Pestalozzistraße (Eigene Aufnahme)


Ausgangssituation: Die Baugebietsteilfläche WA-2 umfasst sehr tiefe Grundstücke an der Westseite der Lilienthalstraße und der Jägerstraße (im südlichen Bereich). Die Bebauung ist heterogen strukturiert und wird sehr häufig nicht direkt über die öffentlichen Verkehrsflächen erschlossen. Aufgrund der Grundstücksgrößen, wird das Ortsbild im südlichen Bereich durch Reihenhäuser, zum Teil mit Tiefgaragen, geprägt. Im nördlichen Bereich sind vorrangig Ein-familienhausstrukturen zu finden, allerdings mit hoher Dichte in zweiter und dritter Reihe be-baut.


Planung: Für diesen Bereich erachtet die Gemeinde großzügigere Nachverdichtungsmög-lichkeiten städtebaulich als vertretbar. Die städtebauliche Körnung soll durch geeignete Bau-fenster gesteuert werden. Daneben sollen Maßvorgaben und die Festsetzung von Geh-, Fahr und Leitungsrechten eine städtebaulich verträgliche und geordnete Bebauung ermöglichen.

Abbildung 15: Einfamilienhäuser mit Bebauung in zweiter Reihe in der Jägerstraße (Eigene Aufnahme)

Abbildung 16: Reihenhäuser mit Tiefgaragenzufahrt in der Lilienthalstraße (Eigene Aufnahme)


Ausgangssituation: WA-3 umfasst zwei städtebaulich vergleichbar geartete Bereiche. Der nördliche Teil umfasst die südlichen Teile der Pestalozzistraße, Von-Vollmar-Straße sowie der Professor-Huber-Straße. Der südliche Teil umfasst die Ferdinand-Lasalle-Straße, Stre-semannstraße und den Bereich zwischen Pittingerstraße und Isartalstraße. Die Gebiete sind geprägt durch homogene große Grundstücke und freistehende Baukörper. Zum Teil handelt es sich dabei um Gebäude im Einfamilienhaussegment, zu einem großen Teil hat aber auch bereits ein fortschreitender Umstrukturierungsprozess hin zu größeren Mehrfamilienhaus-strukturen stattgefunden.

Ähnlich dem Bereich WA-1 stellen auch hier die, im öffentlichen Raum noch gut wahrnehm-baren, Grünstrukturen in den Blockinnenbereichen ein prägendes Element dar. Auf der an-deren Seite sind allerdings häufig zurückversetzte Garagen mit sehr tiefen Zufahrten zu fin-den, die ebenfalls stark in die öffentlichen Räume wirken.

Planung: Für diesen Bereich erachtet die Gemeinde Nachverdichtungsmöglichkeiten ent-sprechend der bereits vorangeschrittenen Verdichtung zu Mehrfamilienhäusern für städte-baulich vertretbar. Gerade die punktförmige städtebauliche Körnung und die Durchlässigkeit in die Blockinnenbereiche soll dabei gewahrt bleiben und eine übermäßige Versiegelung ver-mieden werden.


Abbildung 67: Einfamilienhäuser in der Isartalstraße (Eigene Aufnahme)

Abbildung 18: Mehrfamilienhaus in der Von-Vollmar-Straße (Eigene Aufnahme)


Ausgangssituation: Die als Baugebietsteilfläche WA-4 summierten Bereiche umfassen die im Vergleich dichteste Bebauung an der Forststraße, der Geschwister-Scholl-Straße sowie dem südlichen Bereich der Robert-Koch-Straße. Heterogene Bebauung mit Reihenhäusern, neueren Mehrfamilienhäusern, aber auch dicht bebaute Einfamilienhäuser prägt hier die Siedlungsstruktur. Auch die Grundstücksstruktur stellt sich im Wesentlichen heterogen dar, mit Ausnahme des Bereiches zwischen Geschwister-Scholl-Straße und Robert-Koch-Straße.

Planung: Entsprechend der Zielsetzungen für WA-2 erachtet die Gemeinde auch hier Nach-verdichtung aufgrund der heterogenen Bestandsstruktur für verträglich. Für die Konzeption sind hier insbesondere auch die Bauräume entscheidend, die sich, anders als in Bereich WA-2, entlang der Erschließungsstraßen orientieren.

Abbildung 19: Einfamilienhäuser in der Pittingerstraße (Eigene Aufnahme)

Abbildung 20: Reihenhäuser in der St.-Alto-Straße (Eigene Aufnahme)


A.6.3 Art der baulichen Nutzung Entsprechend des vornehmlich durch Wohnnutzung geprägten Charakters des Plangebietes wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO festgesetzt. Auf Grund der Größe des Plangebietes sowie der unterschiedlichen städtebauli-chen Strukturierung einzelner Straßenzüge wird das Plangebiet in vier Bereiche – WA-1, WA-2, WA-3 sowie WA-4 – unterteilt.

Unzulässig sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Garten-baubetriebe und Tankstellen. Die gewerbliche Nutzung auf Fl.Nr. 496/115 kann gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO ausnahmsweise geändert oder erneuert werden. Eine Ausweitung der ge-werblichen Nutzung die über das bestehende Maß hinausgeht und sich unverträglich gegen-über der übrigen Nutzung im Allgemeinen Wohngebiet darstellt, soll vermieden werden.

A.6.4 Mindestgrundstücksgröße, Zahl der Wohnungen Das Mindestmaß für die Größe der Baugrundstücke (MGR) wird abhängig vom jeweiligen Teilbereich festgesetzt. Während für Grundstücke in den Baugebietsteilflächen WA-1 und WA-3 ein Mindestmaß von 500 m2 festgesetzt wird, gilt für die Teilbereiche WA-2 und WA-4 ein Mindestmaß von 220 m2.

Zielsetzung ist es die städtebauliche Körnung zu erhalten und durch eine kompakte Bauweise der zunehmenden Flächenversiegelung entgegenzuwirken. Seit dem Wegfall der Teilungs-genehmigung kann dies mittels einer Festlegung von Mindestbaugrundstücksgrößen erfol-gen.

Mindestbaugrundstücksgröße

In den Baugebietsteilflächen WA -1 und WA-3 sind großzügig geschnittene Baugrundstücke der Siedlerzeit prägend, in denen sowohl Einfamilienhausstrukturen, als auch in Mehrfamili-enhausstrukturen vorkommen. Reihenhäuser finden sich hier nicht, wohl aber vereinzelt real geteilte Doppelhaushälften und Bebauung in zweiter Reihe. Diese Ausreißer basieren auf der Teilung gewachsener Siedlungs- und Grundstücksstrukturen und im Einzelfall auf atypischen Grundstückszuschnitten (Fl.Nr. 496/288, 496/309, 496/55, 496/208, 496/287, 512/8, 515/5). Die ermittelten Abweichungen von den Festsetzungen erkennt die Gemeinde Unterhaching als echte Ausreißer, also nicht als städtebaulich charakteristisch und prägend für die jeweils abgegrenzten Bereiche. Dementsprechend stellen die ermittelten Ausreißer keinen geeigne-ten Bezug für die Beurteilung zukünftiger Bebauung dar. Mit der Festsetzung eines Mindest-maßes von 500 m² wird somit der städtebaulich prägende Bestand umfassend abgedeckt.

In den Baugebietsteilflächen WA-2 und WA-4 bestehen bereits zahlreiche klein parzellierte Grundstücke mit Reihenhäusern, sodass als Mindestbaugrundstücksgröße ein Wert festge-setzt wird, der nahezu sämtliche Baugrundstücke im Bestand erfasst. Einige wenige Ausrei-ßer befinden sich im Bereich der Jägerstraße. Allerdings liegen hierbei jeweils atypische Si-tuationen mit abgetrennten Erschließungswegen vor, die zumindest anteilig in die Bewertung einbezogen werden können. Eine städtebauliche Prägung lässt sich auch aus diesen Fällen nach Auffassung der Gemeinde Unterhaching nicht ableiten.


Abbildung 21: Baugrundstücke mit abweichender Mindestgröße (Ausreißer) – Eigene Bearbeitung Digitale Flur-karte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 (ohne Maßstab)


Von den Festsetzungen abweichende Bestandsbebauung (Ausreißer):

Baugebiets-Teilfläche Flurstücknummer Festgesetzte MGR Tatsächliche Größe

WA-1 517/9 500 m2 285,64 m2

WA-1 517/2 500 m2 274,52 m2

WA-1 515/9 500 m2 491,74 m2

WA-1 515/5 500 m2 408,96 m2

WA-1 512/8 500 m2 356,13 m2

WA-1 504/9 500 m2 159,59 m2

WA-1 504/18 500 m2 283,10 m2

WA-1 506/18 500 m2 258,23 m2

WA-1 506/6 500 m2 261,50 m2

WA-1 505/20 500 m2 199,95 m2

WA-1 505/18 500 m2 191,06 m2

WA-1 505/21 500 m2 184,37 m2

WA-1 504/15 500 m2 268,26 m2

WA-1 504/17 500 m2 268,05 m2

WA-1 503/5 500 m2 480,21 m2

WA-1 503/4 500 m2 237,29 m2

WA-1 503/8 500 m2 286,92 m2

WA-1 505/2 500 m2 489,26 m2

WA-1 505/22 500 m2 284,86 m2

WA-1 504/20 500 m2 220,00 m2

WA-1 504/3 500 m2 266,42 m2

WA-2 500/79 220 m2 193,16 m2

WA-2 500/78 220 m2 211,65 m2

WA-2 500/28 220 m2 198,72 m2


WA-2 500/71 220 m2 129,77m2

WA-2 500/37 220 m2 162,83 m2

WA-3 496/309 500 m2 287,06 m2

WA-3 496/55 500 m2 317,06 m2

WA-3 496/208 500 m2 293,55 m2

WA-3 496/287 500 m2 291,13 m2

WA-3 496/288 500 m2 417,81 m2

WA-3 496/245 500 m2 426,55 m2

WA-3 594/167 500 m2 426,33 m2

In der Baugebietsteilfläche WA-4 wurden keine Ausreißer bezüglich der Mindestbaugrund-stücksgröße ermittelt.

Anzahl der maximal zulässigen Wohnungen

Die Begrenzung der Zahl der in Wohngebäuden zulässigen Wohnungen liegt bei höchstens einer Wohnung je angefangenen 80 m2 zulässiger Grundfläche in den Baugebietsteilflächen WA-1, WA-2 und WA-4, für die Baugebietsteilfläche WA-3 je angefangener 35 m² zulässiger Grundfläche. Die textliche Festsetzung unter 4.1. ist zur Bemessung der zulässigen Grund-fläche heranzuziehen; die Möglichkeiten zur Überschreitung gemäß den Festsetzungen Nr. 4.2 sowie 4.3 bleiben unberücksichtigt.

Durch die Festlegung wird der Nutzungsdruck auf ein verträgliches Maß im Hinblick auf die Bestandssituation des Verkehrs und der sonstigen Infrastruktur beschränkt. Durch die Zu-grundelegung angefangener Grundfläche werden Härtefälle bei kleinen Grundstücken ver-mieden. Auf der anderen Seite wird durch die flächendeckendende Mindestbaugrundstücks-größe einer unkontrollierten Erhöhung der Nutzungsdichte durch zu kleinteilige Parzellierung entgegengetreten. Aufgrund der Bestandsstruktur in der Baugebietsteilfläche WA-3 mit zahl-reichen kompakten Mehrfamilienwohnhäusern, wird hier in Verbindung mit der Mindestbau-grundstücksgröße ein deutlich niedrigerer Schwellenwert festgelegt.

In der Summe verbleiben somit nur sehr wenige Ausreißer. Es handelt sich dabei um Bebau-ung in zweiter Reihe, Eckgrundstücke und in einem Fall (Fl. Nr. 506/9) um eine atypische Bebauungssituation. Eine städtebauliche Prägung lässt sich auch aus diesen Fällen nach Auffassung der Gemeinde Unterhaching nicht ableiten.


Abbildung 22: Bestandsgebäude mit mehr als der maximal zulässigen Anzahl der Wohnungen (Ausreißer) – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 (ohne Maßstab)



Baugebiets-Teilfläche Flst.Nr. Zulässige Whg. Vorhandene Whg.

WA-1 519 3 4

WA-1 513/3 3 4

WA-1 506/9 4 6

WA-1 504/10 2 6

WA-1 503 2 4

WA-2 500/5 5 6

WA-3 496/132 8 9

In der Baugebiets-Teilfläche WA-4 wurden keine Ausreißer bezüglich der maximal zulässigen Anzahl an Wohnungen ermittelt.

A.6.5 Maß der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan trifft Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung zulässiger Grundflächen sowie zulässiger Wand- und Firsthöhen als Obergrenzen.

A.6.5.1 Grundfläche

In der Baugebietsteilfläche WA-1 beträgt die Grundflächenzahl 25 vom 100 (GRZ 0,25), in der Baugebietsteilfläche WA-3 beträgt die Grundflächenzahl 30 vom 100 (GRZ 0,3), in den Baugebietsteilflächen WA-2 und WA-4 beträgt die Grundflächenzahl 35 vom 100 (GRZ 0,35).

Damit wird einer GRZ festgelegt, die über den partiell festgesetzten Grenzwerten des bislang geltenden Bebauungsplanes 103A/2006 von 0,24 liegt. Mit dieser Festsetzung wird zum ei-nen der Bestand abgebildet und zum anderen werden diejenigen Bereiche definiert, in denen eine höhere städtebauliche Dichte bzw. eine Nachverdichtung für verträgliche erachtet wird. Damit sind deutlich weniger Ausreißer im Bestand zu verzeichnen. In den Bereichen, für die bislang keine GRZ festgesetzt war, liegt in vier Grundstücken eine geringfügig höhere Grund-flächenzahl vor (Doppelhaus auf Fl. Nr. 506/6 und 506/18 und Mehrfamilienhäuser auf 496/92 und 496/104), auf sieben weiteren Flurstücken innerhalb der bislang mit einer GRZ versehe-nen Bereiche werden die nun festgesetzten Werte ebenfalls nicht eingehalten, obgleich die Grenzwerte angehoben wurden. In der Summe ist die Zahl der Ausreißer untergeordnet und daher nicht als Bemessungsgrundlage für die Festsetzungen heranzuziehen.


Abbildung 23: Grundstücke mit Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ1) – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 (ohne Maßstab)



Baugebiets-Teilfläche Flurstücknummer Festgesetzte GRZ Tatsächliche GRZ

WA-1 513/3 0,25 0,28

WA-1 513/7 0,25 0,29

WA-1 506/18 0,25 0,30

WA-1 506/6 0,25 0,29

WA-1 506 0,25 0,41

WA-1 505/3 0,25 0,27

WA-1 504/3 0,25 0,27

WA-1 503 0,25 0,27

WA-2 500/37 0,35 0,46

WA-3 496/92 0,30 0,33

WA-3 496/104 0,30 0,32

In der Baugebiets-Teilfläche WA-4 wurden keine Ausreißer bezüglich der GRZ ermittelt.

Die nach Festsetzung Nr. 4.1 zulässige Grundfläche darf durch Terrassen um 20 m2 und durch Hauseingangsüberdachungen um 4 m2 überschritten werden. Eine Grundflächenzahl von 40 vom 100 (GRZ 0,4) darf in der Summe nicht überschritten werden. Dadurch wird ge-währleistet, dass Härtefälle durch kleinteilige Anbauten verhindert werden. Somit sind diese auch in den wenigen Fällen möglich, in denen die festgesetzte GRZ (1) bereits erreicht ist. Die Überschreitung der nach Festsetzung Nr. 4.1 zulässigen Grundfläche durch die nachfol-gend genannten Anlagen wird abweichend von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO festgesetzt. (GRZ 2)

Für die Baugebietsteilfläche WA-1 wird festgesetzt, dass durch die Grundflächen von Gara-gen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche die zulässige Grundfläche um bis zu 50 % überschritten werden darf. Dieser Wert kann durch Flächen für Tiefgaragen zusätzlich über-schritten werden, sofern die Tiefgaragenüberdeckung mindestens 1,0 m beträgt, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von insgesamt 0,5. Im Einzelfall kann eine Ausnahme von den sich aus Satz 1 ergebenden Grenzen erteilt werden, wenn entweder die Überschrei-tungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens verbun-den sind oder die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckent-sprechenden Grundstücksnutzung führen würde.


Für die Baugebietsteilfläche WA-2, WA-3 und WA-4 wird festgesetzt, dass durch die Grund-flächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche die zulässige Grundflä-che um bis zu 25 % überschritten werden darf. Dieser Wert kann durch Flächen für Tiefgara-gen zusätzlich überschritten werden, sofern die Tiefgaragenüberdeckung mindestens 1,0 m beträgt, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von insgesamt 0,6. Im Einzelfall kann eine Ausnahme von den sich aus Satz 1 ergebenden Grenzen erteilt werden, wenn entweder die Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktio-nen des Bodens verbunden sind oder die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Er-schwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.

Durch die Überschreitungsregelung (GRZ2) wird zum einen der spezifischen Bebauungssi-tuation in WA-1 Rechnung getragen. Der Spielraum für eine Organisation auf dem Baugrund-stück wird hier zu Kompensation der niedrigen GRZ1 von 0,25 höher angesetzt. Darüber hinaus wird mit der Überschreitungsregelung die Unterbringung von Stellplätzen in Tiefgara-gen begünstigt. Einerseits wird durch die Stellplatzregelungen ein höherer Bedarf für Neu-bauten erforderlich und andererseits treten Tiefgaren mit entsprechender Überdeckung städ-tebaulich weniger in Erscheinung und werden daher gegenüber einer oberirdischen Platzie-rung auf dem Grundstück bevorzugt.

A.6.5.2 Höhe baulicher Anlagen

Es wird festgesetzt, dass die Wandhöhe der Hauptgebäude eine Höhe von 7 m gemessen vom niedrigsten Schnittpunkt der Umfassungsmauer (roh) mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut oder dem oberen Wandabschluss nicht überschreiten darf.

Darüber hinaus wird festgesetzt, dass die Firsthöhe der Hauptgebäude eine Höhe von 11 m bezogen auf den niedrigsten Schnittpunkt der Umfassungsmauer (roh) mit der Geländeober-fläche nicht überschreiten darf.

Die Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen ermöglichen eine bestandsorientierte Höhen-entwicklung des Baugebietes.

A.6.5.3 Überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise

Im Gesamten Plangebiet gilt die offene Bauweise nach § 22 Ab. 2 BauGB. Die Länge der Baukörper wird begrenzt durch die festgesetzten Baugrenzen.

Baugrenzen

In den Allgemeinen Wohngebieten werden die überbaubaren Flächen mittels Baugrenzen nach § 23 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. Ein Überschreiten der Baugrenzen um bis zu 1 m durch untergeordnete Bauteile, etwa durch Hauseingangsüberdachungen, wird nach § 23 Abs. 3 BauNVO als zulässig festgesetzt, die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO sind jedoch einzuhalten.

Die Baugrenzen sind enger und vornehmlich Baukörper bezogen gefasst gegenüber dem bisher geltenden Bebauungsplan. Sie stellen, gemeinsam mit den Festsetzungen zu Flächen für Nebenanlagen ein Kernelement der Planungskonzeption dar. Um die bauliche Dichte


ohne Verlust des ortstypischen Gartenstadtähnlichen Charakters moderat zu erhöhen zu kön-nen, spiegeln die Baugrenzen die angestrebte städtebauliche Körnung wider. Die systemati-sche Anpassung basiert auf folgenden Maßgaben:

▪ Zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze wird eine Vorgarten-zone von 5 m Abstand eingehalten

▪ Die Tiefe der Baufenster liegt in der Regel bei 20 m, in der Baugebietsteilfläche WA-1 bestandsorientiert zwischen 12 und 17 m. Abweichungen entsprechend der fakti-schen Bauräume werden zusätzlich aufgegriffen (insbesondere Westseite Jäger-straße und Lilienthalstraße). Zielsetzung ist dabei die Freihaltung Wahrnehmbarkeit der Blockinnenbereiche.

▪ Entsprechend der städtebaulichen Körnung werden Baukörperbezogene Baugren-zen mit einem seitlichen Grenzabstand festgesetzt. Je nach vorhandener städtebau-licher Bestandsstruktur, umfassen die Baugrenzen einzelne Grundstücke oder einen größer umfassten Bereich.

▪ Der seitliche Grenzabstand beträgt mindestens 3 m. Um eine städtebauliche Durch-lässigkeit zu den Blockinnenbereichen zu gewährleisten, wird an je einer Seite an-gestrebt, einen Abstand von 5 m einzuhalten, sofern die Bestandssituation dies er-möglicht.

In Teilgebietsflächen WA-1 und insbesondere WA-3 sind auf Grund der homogenen Bau-strukturen eine gleichmäßige Verteilung der individuellen Baufenster vorhanden. Auf Grund der heterogenen Bautypologien und Grundstücksgrößen ergeben sich für die Teilgebietsflä-che WA-2 und WA-4 größere Baufenster, die auch für Reihenhausstrukturen geeignet sind. Grundstücke und Gebäude, die sich in einem engen funktionalen wie baulichen Zusammen-hang befinden, werden zusammen betrachtet und die Baugrenzen dementsprechend ausge-wiesen.

Die Änderungen der Baufenster gegenüber dem bestehenden Bebauungsplan 103A/2006 ist in der beigefügten Übersichtskarte 933 Ü-4 dokumentiert.


Abbildung 247: Geplante Baufenster – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 (ohne Maßstab)


Flächen für Nebenanlagen

Neben den Baugrenzen werden auch Neuregelungen bzgl. der Flächen für Garagen und Ne-benanlagen getroffen. Zielsetzung ist zunächst, entsprechend der Festlegungen zu Baugren-zen, die Durchlässigkeit zu den Blockinnenbereichen zu gewährleisten und eine Verkettung der Bebauung zu vermeiden. Darüber hinaus wird angestrebt, insbesondere oberirdische An-lagen des ruhenden Verkehrs auf die jeweils straßenzugewandte Grundstücksseite zu orien-tieren und Tiefe Zufahrten und damit eine hohe Versiegelung zu vermeiden.

Abbildung 25: Geplante Flächen für Nebenanlagen – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 (ohne Maßstab)


Zusätzlich werden Regelungen zu Nebengebäuden im Gartenbereich sowie Tiefgaragen ge-troffen, die eine Zulässigkeit außerhalb der Baugrenzen sowie der Flächen für Nebenanlagen ermöglichen. Damit werden zum einen Tiefgaragen flexibel ermöglicht und auch gegenüber der oberirdischen Unterbringung begünstigt und zum anderen eine adäquate Gartennutzung etwa durch die Errichtung eines Gerätehauses, nicht unverhältnismäßig eingeschränkt.

Je Wohngebäude sind folgende baulichen Anlagen zulässig, sofern sie zwar außerhalb der überbaubaren Flächen, jedoch nicht zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Bau-grenze liegen:

▪ Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO bis zu einer Grundfläche von 3 vom Hundert, jedoch höchstens 12 m,

▪ Terrassen bis zu einer Grundfläche von 20 m²,

▪ Terrassenüberdachungen mit einer Tiefe von bis zu 3 m

▪ Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,5 m.

Weiterhin sind außerhalb der überbaubaren Flächen je Wohngebäude die nachfolgenden baulichen Anlagen zulässig:

▪ Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,0 m,

▪ Stellplätze mit einer Grundfläche von bis zu 25 m²

▪ Zufahrten zu Garagen und Stellplätzen.

Bezüglich der Errichtung von Tiefgaragen ist festgesetzt, dass diese auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig sind, sofern die Tiefgaragenabdeckung mindestens 1,0 m beträgt. Zufahrtsrampen für Tiefgaragen sowie oberirdische Garagen und Carports sind nur in den als Flächen für Garagen festgesetzten Flächen zulässig.

A.6.6 Bestandsschutz Grundsätzlich sind die Festsetzungen in vorliegendem Bebauungsplan so gewählt, dass der wesentliche Teil der Bestandsbebauung erfasst und die bestehende städtebauliche Prägung aufgenommen wird. Für Ausnahmefälle im Bestand, beispielsweise durch atypische Grund-stückszuschnitte, werden im Einzelfall Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung über-schritten. Diese sog. „Ausreißer“ zur festgesetzten Mindestbaugrundstücksgröße, zulässige

Zahl der Wohnungen, GRZ sowie Wand- und Firsthöhe werden in den obigen Kapiteln auf-geführt. Für diese Fälle soll eine Entwicklung nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Dementsprechend werden für die genannten Festsetzungen Regelungen zum aktiven Be-standsschutz getroffen. Grundstücke, die vor Beschlussfassung über den vorliegenden Be-bauungsplan zulässig bebaut wurden, können damit im bestehenden Rahmen i.V.m. den Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans baulich weiterentwickelt werden.

Hinweis: Gebäude und Bauteile, die ohne Genehmigung bzw. nicht auf legale Weise errichtet wurden, werden durch den vorliegenden Bebauungsplan nicht nachträglich legitimiert. Durch die Teilung von Grundstücken dürfen gemäß § 19 Abs. 2 BauGB grundsätzlich keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungs-planes entgegenstehen. Eine Herausteilung aus bereits bebauten Grundstücken, ist


daher nur möglich sofern die Vorgaben des Bebauungsplanes für alle entstehenden Grundstücke eingehalten werden.

Neben dem aktiven Bestandsschutz gilt der passive Bestandsschutz gemäß Ziffer 1 der Hin-weise auf dem Planblatt.

A.6.7 Gestaltungsvorschriften Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist geprägt durch überwiegend traditionelle Bau-stile mit geneigten Dachformen und untergeordneten Dachaufbauten. Zielsetzung der Ge-staltungsvorschriften ist einerseits ein Mindestmaß an Gestaltqualität im Plangebiet fortzu-führen und andererseits den Bauherren angemessene Gestaltungsfreiheiten zu belassen.

Zulässige Dachformen sind Walm- und Satteldächer sowie Satteldächer, deren Dachflächen in der Vertikalen und/oder Horizontalen gegeneinander verschoben angeordnet sind. Dar-über hinaus können Dächer von Nebenanlagen, Carports und Garagen, Tiefgaragenzufahr-ten sowie untergeordnete Dächer als Pult- oder Flachdach ausgebildet werden. Dachflächen von Walm- und Satteldächern sind mit einer Dachneigung von mindestens 20° bezogen auf die Horizontale auszubilden.

Zwerchgiebel und Dachgauben sind zulässige Dachaufbauten, welche mit einem Sattel-, Walm- oder Schleppdach auszuführen sind. Die Gesamtbreite der zulässigen Dachaufbauten (Dachgauben und Zwerchgiebel) darf dabei je Dachfläche eine Breite von 1/3 der darunter-liegenden Breite der Fassade nicht überschreiten.

Hinsichtlich der Eindeckung von Dächern wird festgesetzt, dass Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren auf Dächern ohne Aufständerung zu errichten sind. Für die Dacheinde-ckung sind ausschließlich Dachsteine in Erdfarben (Rot- und Brauntöne) und Anthrazit zuläs-sig.

Für Fassadenhauptanstriche sind nur Weißtöne oder helle Farbtöne mit Hellbezugswerten größer als 60 („Pastelltöne“) zulässig.

Tiefgaragenrampen sind seitlich zu schließen und zu überdachen.

Als Einfriedungen sind ausschließlich sockellose Drahtzäune, Holzzäune oder Schmiedeei-serne Zäune jeweils mit mindestens 10 cm hoher Bodenfreiheit sowie gepflanzte Hecken zulässig. Die Einfriedungen dürfen zur Straßenseite hin eine Höhe von 1,0 m und zu den übrigen Seiten 1,5 m bezogen auf die Geländeoberfläche nicht überschreiten. Mauern, Dammschüttungen, Erdwälle oder sonstige Auffüllungen zur Einfriedung sowie Sockel über 10 cm Höhe sind nicht zulässig. Bei der Errichtung von Zaunsockeln ist die festgesetzte Bo-denfreiheit einzuhalten. Zusätzlich sind im Bereich von Terrassen Sichtschutzzäune mit einer Höhe von maximal 2 m und einer Länge von maximal 4 m zulässig. Die straßenseitige Ein-friedung von Stellplätzen ist unzulässig.

A.6.8 Immissionsschutz Aufgrund der westlich gelegenen BAB 995 erfolgt ein Lärmeintrag in das Plangebiet. Es han-delt sich dabei um eine Bestandssituation.


Für Neu-, Um- und Erweiterungsbauten gilt entsprechend der Planfassung 103B/2012 vom 13.04.2016 folgende Regelung:

Im Bauvollzug hat der Entwurfsverfasser den baulichen Schallschutz gemäß DIN 4109 zu gewährleisten. Für alle schutzbedürftigen Räume i. S. der Nummer 4.1 der DIN 4109 ist in Abhängigkeit des maßgeblichen Lärm-pegels das erforderliche Bauschalldämm-Maß nach Tabelle 8, 9 und 10 vorgenannter DIN-Norm festzulegen.

An Fassaden mit Beurteilungspegeln > 49 dB (A) im Nachtzeitraum sind zum Lüften notwen-dige Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern nur zulässig, wenn sie hinter einer festen, schallabsorbierend ausgekleideten und mit einer Lüftungsmöglichkeit versehenen Vergla-sung (Wintergarten) liegen. Alternativ sind die betreffenden Räume mit einer schallgedämm-ten Belüftungseinrichtung auszustatten. Beide Einrichtungen dürfen die Schalldämmung der Gebäudeaußenhaut nicht mindern. Die Wintergärten sind mit versetzt angeordneten Fens-terflügeln zu versehen und in geschlossener Form auszuführen. Eine Erweiterung der Wohn-räume in die Wintergärten ist nicht zulässig.

A.6.9 Erschließung, Ver- und Entsorgung

A.6.9.1 Verkehrliche Erschließung, Geh- Fahr- und Leitungsrechte

Die bereits vorhandenen Straßen werden als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt.

Nicht alle Flurstücke im Plangebiet sind direkt an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden, daher werden zusätzlich mit Geh- Fahr- und Leitungsrecht zu belastenden Flächen festge-setzt.

Innerhalb der mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastenden festgesetzten Fläche wird ein Geh- und Fahr- und Leitungsrecht von 3 m Breite zuzüglich der erforderlichen Bewe-gungsflächen und Wendemöglichkeiten zugunsten der jeweils angebunden Eigentümer und Nutzer festgesetzt. Es handelt sich dabei um folgende Flurstücke:

Belastete Flurstücke Zugunsten von:

504/19 504/18

501/14, 501/15 503/2

501/19, 501/20 504/2

501/21, 501/22 505/22

501/21, 501/22 505/2

500/81, 500/82, 500/83 500/78, 500/79, 500/80

500/29 500/68, 500/69, 500/70, 500/72

500/41 500/6


500/4, 500/34, 500/35, 500/36, 500/37 500/33, 500/34, 500/35, 500/36, 500/37

496/275 496/82, 496/83, 496/84, 496/85, 496/273, 496/274

496/268 496/28, 496/266, 496/267

496/70, 496/71, 496/72, 496/73, 496/74, 496/75, 496/76, 496/77, 496/78, 496/79

496/60, 496/61, 496/62, 496/63, 496/64, 496/65, 496/66, 496/67, 496/68, 496/69

A.6.9.2 Stromversorgung

Anschluss an die örtliche Stromversorgung ist gegeben. Eine Anbindung an die bestehenden Netze ist möglich.

A.6.9.3 Gasversorgung

Die Gasversorgung erfolgt über einen Anschluss an die städtischen Versorgungssysteme.

A.6.9.4 Wasserversorgung

Die Wasserversorgung erfolgt über einen Anschluss an die städtischen Versorgungssys-teme.

A.6.9.5 Abwasserbeseitigung, Entwässerung

Die Abwasserbeseitigung des Plangebietes erfolgt durch den städtischen Mischwasserkanal. Das von den Dachflächen oder befestigten Oberflächen abfließende, unverschmutzte Nie-derschlagswasser ist, soweit möglich, oberflächig und möglichst breitflächig über eine belebte Bodenschicht auf den Grundstücken zu versickern.

Bei der Versickerung des gesammelten Niederschlagswassers von undurchlässig befestigten Flächen sind die Vorgaben der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) mit den dazugehörigen technischen Regeln (TRENGW) eigenverantwortlich vom Bauherrn und dessen Planer zu berücksichtigen.

Die Versiegelung von Flächen ist auf ein Mindestmaß zu beschränken. Stellplätze, Zufahrten und Wege / Zuwege sind mit einem wasserdurchlässigen Belag auszubilden (wassergebun-dene Decke, Schotterrasen, Rasengittersteine, Pflaster mit mindestens 30% Fugenanteil, Drainasphalt etc.) und müssen zum Zweck der Niederschlagsversickerung mit Gefälle zu den angrenzenden Grünflächen angelegt werden. Somit wird die Menge des anfallenden Nieder-schlagswassers verringert.

Die Schmutzwasserentsorgung erfolgt über die Anbindung des Baugebietes an den beste-henden Schmutzwasserkanal der Gemeinde Unterhaching. Anschluss an das örtliche Ab-wasser-Entsorgungsnetz ist gegeben.


A.6.9.6 Stellplätze

Die Ermittlung der erforderlichen Stellplätze für Neu-, Um- und Erweiterungsbauten soll ent-sprechend der jeweils gültigen Stellplatzsatzung der Gemeinde Unterhaching erfolgen. Die bisherigen Regelungen im Bebauungsplan 103A/2006 werden somit abgelöst. In der Folge erhöht sich in aller Regel der Stellplatzbedarf, wie der folgenden zusammenfassenden Ge-genüberstellung entnommen werden kann.

Durch die Änderung der Regelung wird der Nutzungsdruck auf die Grundstücke verschärft, da bei einer höheren Anzahl Wohnungen bzw. Wohnfläche eine höhere Anzahl Stellplätze erforderlich wird. Durch die Verweisung auf die jeweils gültige Stellplatzsatzung wird jedoch eine zeitgemäße Regelung ermöglicht, die auch zukünftig unabhängig von den langfristig gültigen städtebaulichen Regelungen Anpassungen ermöglicht.

BP 103A/2006 Stellplatzsatzung (Stand 2018)

Anzahl a) Besucher-StP (oberirdisch) b) Pro 1 WE 1,3 StP (Stellplätze)

Grund-stück Bis (m²)

Anzahl StP Anzahl Besucher StP

250 1 - 375 3 - 525 4 1 675 5 1 825 7 (ab 7 TG) 2 975 8 2 1125 9 3 1275 10 3 1425 12 4 1575 13 4

Tiefgaragen:

c) Bei 7 oder mehr StP d) Zufahrtsöffnungen für TG zur Straße

orientiert e) Tiefgaragenrampen sind zu überda-

chen und seitlich zu schließen f) Nicht überdachte StP zwischen stra-

ßenseitiger Flurgrenze und rückwärti-ger Baugrenze zulässig

g) StP + Zufahrten + Hauseingänge max. 40% der straßenseitigen Grund-stückslänge

Nicht überdachte StP sind wasserdurchlässig auszubilden

EFH/DH/RH: a. je 1 WE (Wohneinheit) 3 Stp b. 5m vor Garagen können als StP gelten

MFH: c. bis 50qm Wfl. (Wohnfläche) 1 StP je WE d. bis 100qm Wfl. 2 StP je WE e. ab 100qm Wfl. 2,5 StP je WE f. für Besucher: +10% der geforderten StP

Ablöse Keine Aussage dazu in 103A/2006 a) Ablösemöglichkeit liegt im Ermessen der Ge-meinde

b) Ablöse bei nachträglichen Aus-/Umbauten o. Nut-zungsänderungen nur in Zone 1 und 2 möglich

c) Der Ablösebetrag beträgt pauschal 7.500€ je StP Gestal-tung

Keine Aussage dazu in 103A/2006 a) StP: mind. 2,50m breit/5,00m lang/1,80m hoch b) Oberirdische StP grundsätzlich aus wasserdurch-

lässigem Belag c) Garagen/StP-Anlagen einzugrünen; bei Anlagen

für je 5 StP ein standortgerechter Baum d) Flachdächer von Anlagen ab 10 StP zu begrünen


e) TG mind. 1,00m zu überdecken inkl. heimischer Bäume und Sträucher

Fahrrä-der

a) Pro WE 2 überdachte Rad-StP a) Je angefangene 30qm Wfl. Je WE 1 Fahrrad-StP a. Rad-StP sind möglichst zu überdachen b. Bei gewerbl./sportl./sonst. Einrichtungen

50% der erforderlichen KfZ-StP als Rad-StP, mind. 3 Rad-StP

b) Fläche eines Rad-StP mind. 1,5 qm; bei Radanla-gen auch weniger qm bei geeigneter Handhabung

c) Aufstellort muss von öffentlichen Verkehrsflächen aus ebenerdig/über Rampen/Außentreppen mit Rampen erreichbar sein

d) Oberirdische Rad-StP grundsätzlich aus wasser-durchlässigem Belag herzustellen

A.6.10 Grünordnung

A.6.10.1 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

Durch die Anpflanzung von Gehölzen werden negative Effekte auf den Naturhaushalt und die Landschaft verringert. Dank der Gehölzvegetation können in Siedlungsbereichen bodennahe Temperaturextreme durch das schattenspendende Laubdach gemildert und Luftschadstoffe durch die Filterfunktion der Blätter gebunden werden. Durch die Gehölze werden Strukturen geschaffen, die sich nicht nur positiv auf das Ortsbild auswirken, sondern auch als Vernet-zungselemente und Lebensräume für Pflanzen und Tiere dienen. Gehölzpflanzungen sind daher als Maßnahme zur Verminderung von Eingriffsfolgen besonders geeignet.

Erhaltung: Bäume

Nicht zwingend zu fällende Laubgehölze des Plangebietes sind dauerhaft zu erhalten, wäh-rend der Baumaßnahmen vor Beeinträchtigungen zu schützen und ggf. bei Ausfall zu erset-zen.

Baumschutz

Zur Erhaltung der vorhandenen, festgesetzten Bäume ist die Bodenfläche unter dem Kronen-traufbereich zuzüglich 1,50 m von jeglicher Beeinträchtigung freizuhalten.

In Bereichen, in denen die Bauarbeiten bis unmittelbar an den Wurzel- und/oder Kronenbe-reich der Bäume heranreichen, sind vor Beginn der Bauarbeiten einzelfallbezogene Baum-schutzmaßnahmen in Abstimmung mit einer Fachperson festzulegen.

Folgende Maßnahmen sind umzusetzen, um die Gehölze während der Baumaßnahmen zu schützen:

▪ Kappungen der Baumkronen sind unzulässig.

▪ Während der Baumaßnahmen ist um die betroffenen Bäume ein fester, mindestens 2,0 m hoher Baumschutzzaun mit einem Abstand von mindestens 1,5 m von der Kronen-traufe aufzustellen. Der Kronentraufbereich ist der Bodenbereich, der durch die Krone des Baumes überschattet wird.


▪ Der Schutzbereich innerhalb des Zaunes ist von jeglichem Lagern von Baumaterialien, Befahren und Abgrabungen etc. freizuhalten. Es dürfen keine Abgrabungen im Kronen-traufbereich der Bäume vorgenommen werden.

▪ Bei Grabungen im Umfeld des Baumes ist auf den Wurzelerhalt zu achten. Gegebenen-falls müssen vor Beginn der Grabungsarbeiten Wurzeln von einer Fachfirma sauber durchtrennt und fachgerecht versorgt werden.

▪ Zum Schutz der Wurzeln ist ein Wurzelvorhang zu errichten. Dieser ist so auszubilden, dass sämtliche eingebrachte Materialien nach Abschluss der Baumaßnahmen im Boden verbleiben können. Fundamente im Wurzelbereich sind unzulässig.

Durchgrünung

Auf den Baugrundstücken des Wohngebietes ist je 200 m² Grundstücksfläche ein Baum der Artenliste zu pflanzen, zu erhalten und zu pflegen. Für jeden Baum muss eine durchwurzel-bare, offene Bodenfläche von mindestens 12 m² zur Verfügung stehen. Vorhandene stand-ortheimische Laubgehölze, die dauerhaft erhalten werden, können auf diese Pflanzverpflich-tung angerechnet werden.

Die Anpflanzung der Bäume hat in der auf die Baufertigstellung folgenden Pflanzperiode zu erfolgen. Die Mindestpflanzqualität entspricht den Vorgaben der Artenliste. Die Bäume sind mit einem Dreibock zu verankern. Zwischen Bäumen ist ein Pflanzabstand von mind. 10-12 m einzuhalten.

Eingrünung

Die Ortsränder an der Isartalstraße und dem Hochäckerweg sind dauerhaft mit einheimischen und standortgerechten Gehölzen gemäß der Artenliste zu begrünen. Ausfallende Gehölze sind entsprechend der Artenliste zu ersetzen.

Allgemein

Die grünordnerischen Maßnahmen sind spätestens in der nächsten Pflanzperiode nach Fer-tigstellung des Bauvorhabens umzusetzen, sodass die Beeinträchtigungen für den Natur-haushalt und das Landschaftsbild möglichst zeitnah minimiert und ausgeglichen werden.

Für die Pflanzmaßnahmen sind standortgerechte, heimische Gehölze der Artenliste zu ver-wenden. Die Mindestpflanzqualität entspricht den Vorgaben der Artenliste.

Nicht überbaute Flächen der privaten Grundstücke sowie der öffentlichen Grünflächen sind bis auf Erschließungs- und Stellplatzflächen als Wiesen-, Rasen- oder Bodendeckerflächen mit Einsaat von Gräsern und Kräutern oder mit standortgerechten Stauden oder Laubgehöl-zen anzulegen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.

Zwischen Baumstandorten und Versorgungsleitungen ist gemäß DVGW Regelwerk Arbeits-blatt GW 125 „Baumpflanzungen im Bereich unterirdischer Versorgungsleitungen“ ein Ab-stand von 2,5 m einzuhalten.


Bei Baumpflanzungen im Näherungsbereich von Telekommunikationslinien ist das „Merk-blatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ der Forschungs-

gesellschaft für Straßenbau und Verkehrswesen, Ausgabe 1989 zu beachten.

Bodenschutz

Für notwendige Verfüllungsmaßnahmen und Geländemodellierungen ist ausschließlich un-belastetes Bodenmaterial zu verwenden. Der Einsatz von Recyclingbaustoffen und belaste-tem Bodenaushub ist vorher mit der Unteren Abfallwirtschaftsbehörde abzustimmen. Mutter-boden, der bei Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Änderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten, vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen und wieder zu verwerten.

A.6.10.2 Artenliste

Bäume

Mindestpflanzqualität: Hochstamm, 3 x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 18-20 cm

Acer campestre ‘Elsrijk’ Feld-Ahorn

Acer platanoides Spitz-Ahorn

Betula pendula Birke

Carpinus betulus Hainbuche

Corylus colurna Baumhasel

Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn

Crataegus laevigata ‘Paul’s Scarlet’ Rotdorn

Fraxinus ornus Blumen-Esche

Gleditsia triacanthos Christusdorn

Pyrus communis Kulturbirne

Quercus robur (auch Sorten) Stiel-Eiche

Sorbus aria Mehlbeere

Tilia cordata (auch Sorten) Winter-Linde

A.6.11 Naturschutzrechtliche Kompensation der Eingriffe

Die Eingriffsregelung (§§ 14, 15 BNatSchG und § 1a BauGB) verpflichtet die Eingriffsverur-sacher dazu, die Möglichkeiten der Vermeidung zu prüfen und gegebenenfalls unvermeid-bare Eingriffe auszugleichen. Bei Aufstellung dieses Bebauungsplans ist die Beeinträchti-gung des Landschaftsbildes und der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts nicht erheblich, da im Gebiet bereits Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt sind und sich der Umweltzustand durch die Planung nicht verschlechtert. Somit ist kein Ausgleich erforder-lich. Eine grundsätzliche Minimierung des Eingriffes erfolgt durch die Standortwahl im vor-handenen Wohngebiet. Die textlichen Festsetzungen der Grünordnung sowie die Maßnah-men zur Vermeidung/Verhinderung und Verringerung tragen zusätzlich zur Eingriffsminimie-rung bei.


A.6.12 Flächenbilanz

Flächennutzung Fläche Anteil

Allgemeines Wohngebiet 194.071 m² 83,72 %

Verkehrsfläche gesamt - öffentliche Straßenverkehrsfläche - private Straßenverkehrsfläche - Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung

28.320 m² 27.339 m2

241 m2

981 m2

12,22 % 11,79 %

0,10 % 0,42 %

Flächen der Ver- und Entsorgung 65 m² 0,03 %

Öffentliche Grünfläche 9.347 m2 4,03 %

Fläche gesamt 231.804 m² 100 %


B Umweltbericht

B.1 Einleitung Für das vorliegende Gebiet der Gemeinde Unterhaching besteht der rechtsgültige Bebau-ungsplan 103A/2006 i.d.F. vom 08.06.2009. Der Bebauungsplanentwurf 103B/2012 i.d.F vom 13.04.2016 ist bisher nicht rechtskräftig. Es wird das Ziel verfolgt, den gartenstadtähnlichen Charakter der Gemeinde mit ihrer locker bebauten Struktur zu sichern. Zur Umsetzung dieses Ziels wird die Aufstellung eines Bebauungsplans im Sinne des §1 Abs. 3 BauGB erforderlich. Aufgrund der derzeitigen heterogenen städtebaulichen Strukturen innerhalb des Geltungsbe-reichs des Bebauungsplans 103A/2006 hat die Gemeinde Unterhaching für eine maßvolle Nachverdichtung unter Beibehaltung des aufgelockerten Gartenstadtcharakters die Erarbei-tung eines Bebauungsplans veranlasst. Der Geltungsbereich umfasst eine Gesamtfläche von 0,25 km².

B.1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans Ziel und Zweck des Bebauungsplans ist eine ausgewogene städtebauliche Entwicklung und damit die Balance zwischen Bestandserhaltung und moderner Nachverdichtung. Dabei soll der gartenstadtähnliche Charakter des Wohngebietes gesichert werden. Die Ziele und Zwe-cke sind in Kap. A.2 beschrieben.

Der vorliegende Bebauungsplan ersetzt innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches alle rechtsverbindlichen Baulinien- und Bebauungspläne.

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst sämtliche Grundstücke bzw. Teilflächen der Grundstücke westlich der Robert-Koch-Straße und nördlich der Isartalstraße, alle Gemarkung Unterhaching.

Entsprechend des vornehmlich durch Wohnnutzung geprägten Charakters des Plangebietes wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO festgesetzt. Das Plangebiet wird in vier Bereiche – WA-1, WA-2, WA-3 sowie WA-4 – unter-teilt.

Unzulässig sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Garten-baubetriebe und Tankstellen. Die gewerbliche Nutzung auf Fl.Nr. 496/115 kann gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO ausnahmsweise geändert oder erneuert werden.

Das Mindestmaß für die Größe der Baugrundstücke (MGR) wird abhängig vom jeweiligen Teilbereich festgesetzt und variiert zwischen 220 und 550 m². Die Begrenzung der Zahl der in Wohngebäuden zulässigen Wohnungen liegt bei höchstens einer Wohnung je angefange-nen 80m2 zulässiger Grundfläche.

Im Bereich WA-1 beträgt die Grundflächenzahl 25 vom 100 (GRZ 0,25), in der Baugebiets-teilfläche WA-3 beträgt die Grundflächenzahl 30 vom 100 (GRZ 0,3), in den Baugebietsteil-flächen WA-2 und WA-4 beträgt die Grundflächenzahl 35 vom 100 (GRZ 0,35).

Festsetzungen zur Überschreitung der GRZ auf den jeweiligen Baugebietsteilflächen sind in Kap. A.6.5.1 beschrieben.


Zur Minimierung der entstehenden Eingriffe sind die Maßnahmen der Grünordnung zu reali-sieren (s. Kap. B.4.1).

Für den Bebauungsplan ist eine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB durchzuführen und ein Umweltbericht gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB zu erstellen.

B.1.2 Planungsrelevante Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplanungen und ihre Berücksichtigung

B.1.2.1 Ziele aus Fachgesetzen

Für den vorliegenden Bebauungsplan werden die planungsrelevanten Ziele der aufgeführten Fachgesetze, jeweils in der aktuellen Fassung, folgendermaßen berücksichtigt:

▪ BauGB insb. (Belange des Umweltschutzes), § 1a (Ergänzende Vorschriften des Umweltschut-zes), § 2 Abs. 4 (Umweltprüfung) und § 2a i.V.m. Anlage 1 (Umweltbericht)

- Prüfung der Auswirkungen auf Belange des Umwelt- und Naturschutzes, der Land-schafspflege (§ 1 Abs. 6 Nr. 7) durch vorliegenden Umweltbericht

- Dokumentation möglicher Beeinträchtigungen der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes sowie deren Vermeidung und Kom-pensation als Grundlage für die gemeindliche Abwägung

- sparsamer Umgang mit Grund und Boden (Nachverdichtung/Innenentwicklung)

▪ BNatSchG insb. § 14 i.V.m. § 15 (Eingriffsregelung), §§ 20-33 (Schutz bestimmter Teile von Natur und Landschaft), § 39 (Allgemeiner Schutz wildlebender Tiere und Pflanzen) und § 44 (Artenschutz) sowie

▪ BayNatSchG insb. Art. 4 (Grünordnungspläne), Art. 16 (Schutz bestimmter Landschaftsbestandteile), Art. 19 (Arten- und Biotopschutzprogramm) und Art. 23 (Gesetzlich geschützte Biotope)

- Festsetzung grünordnerischer Maßnahmen zur Minimierung von Eingriffen in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild

- konfliktarmer Standort, da hauptsächlich Bereiche mit geringer Bedeutung für Natur und Landschaft von der Planung betroffen sind

- Flächen mit höherer naturschutzfachlicher Wertigkeit werden nur in unbedingt not-wendigem Maße in Anspruch genommen

- keine Betroffenheit geschützter Landschaftsbestandteile und gesetzlich geschützter Biotope durch die Planung

▪ BImSchG insb. i.V.m. der sechzehnten Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissions-schutzgesetzes (16. BImSchV) der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“, Teil 1 (Lärmimmissionen)


- Wahl eines konfliktarmen Standortes, in ausreichender Entfernung zu größeren Straßen oder Anlagen, die Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkungen emittieren oder Veränderungen der natürlichen Zu-sammensetzung der Luft, insbesondere durch Rauch, Ruß, Staub, Gase, Aerosole, Dämpfe oder Geruchsstoffe verursachen

▪ BBodSchG insb. §§ 4-10 (Grundsätze und Pflichten zur Vermeidung schädlicher Bodenverunreini-gungen)

- Vermeidungsmaßnahmen, um schädliche Bodenveränderungen zu minimieren, z.B. Begrünung nicht überbauter Grundstücksflächen und Gehölzpflanzungen

▪ WHG insb. Abschnitt 4 „Bewirtschaftung des Grundwassers“ (Entwässerung/Niederschlags-

wasserbeseitigung) sowie

▪ Bayerisches Wassergesetz

- Wahl eines Standortes, an dem keine Oberflächengewässer betroffen sind oder di-rekt beeinträchtigt werden können

- Festsetzung von Vermeidungsmaßnahmen, um nachteilige Veränderungen insb. des Grundwassers zu minimieren; z.B. Niederschlagsversickerung auf dem Grund-stück über die belebte Bodenschicht und Verwendung versickerungsfähiger Beläge

▪ BayDschG

- Wahl eines Standortes, an dem keine Bau- und Bodendenkmäler betroffen sind

- Hinweis auf Vorgehensweise beim Auffinden von Denkmälern

B.1.2.2 Natura-2000-Gebiete

Es befinden sich keine Natura-2000-Gebiete innerhalb oder im Umfeld des Planungsgebie-tes. Eine Beeinträchtigung ist auch in Kumulierung mit den Auswirkungen von Vorhaben be-nachbarter Plangebiete mit anderen Plänen oder Projekten unwahrscheinlich.

Der Vorhabenraum liegt außerhalb von Bereichen, die im räumlich-funktionalen Zusammen-hang mit dem nächstgelegenen FFH-Gebiet „Oberes Isartal“ (8034-371), das sich 4 km west-lich befindet. Demnach besteht keine Betroffenheit.

B.1.2.3 Weitere Schutzgebiete

Das Landschaftsschutzgebiet „Perlacher und Grünwalder Forst einschließlich des Gleißen-tales“ (LSG-00534.01) befindet sich etwa 150 m westlich des Planungsgebietes.

Darüber hinaus befinden sich keine weiteren Schutzgebiete im Sinne des Naturschutzrechts (§§ 23-30 BNatSchG) oder des Wasserrechts (Wasserschutzgebiete, Überschwemmungs-gebiete) sowie keine gesetzlich geschützten und/oder amtlich kartierten Biotope im räumlich-funktionalen Umfeld des Plangebietes. Sie werden daher durch die Planung nicht berührt.


B.1.2.4 Landesentwicklungsprogramm/Regionalplan Region München (14)

Die Ziele des Landesentwicklungsprogrammes Bayern und des Regionalplanes Region Mün-chen (14) sind ausführlich in der städtebaulichen Begründung (siehe Kap. A.5.1.1, 0) be-schrieben und werden mit der vorliegenden Planung berücksichtigt.

Besonders zu beachten ist der Regionale Grünzug „Gleißental / Hachinger Tal sowie flankie-

rende Waldkomplexe“, der entsprechend den Zielen des LEPs zur Gliederung der Siedlungs-räume, zur Verbesserung des Bioklimas und zur Erholungsvorsorge festgelegt wurde.

Südlich und östlich des Planungsgebietes befinden sich als Trenngrün festgelegte Flächen, die für die Ordnung von Siedlungsstrukturen geeignet sind.

Als Landschaftliches Vorbehaltsgebiet festgesetzte Flächen sind nur kleinflächig nordöstlich zwischen Unterhaching und Unterbiberg vorhanden.

Abbildung 26: Regionale Grünzüge, Trenngrün, Landschaftliche Vorbehaltsgebiete im Gebiet (aus BayernAtlas)

B.1.2.5 Flächennutzungsplan/Landschaftsplan

Die überplanten Flächen sind im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Unter-haching, mit Ausnahme von Grünflächen an der Pittingerstraße, als Allgemeines Wohngebiet dargestellt (siehe Abbildung 8: Auszug aus dem rechtswirksamen FNP mit dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes 103B/2012 (rote Umrandung – ohne Maßstab)) So-mit lässt sich der Bebauungsplan aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwi-ckeln.

B.1.2.6 Sonstige Fachplanungen

Das Plangebiet befindet sich nach dem ABSP des Landkreises München innerhalb der na-turräumlichen Einheit „Münchener Ebene“ (Nr. 051-A). Es liegt außerhalb von ABSP-Schwer-punktgebieten.


Das Plangebiet befindet sich innerhalb des BayernNetzNatur-Projektes 198 „Wechselkröte

im Raum München“.

B.2 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen

B.2.1 Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Um-weltzustandes

B.2.1.1 Fläche

Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 25 ha. Da es sich derzeit bereits um ein bebautes Allgemeines Wohngebiet handelt, sind Versiegelungen im Plangebiet vorhanden.

Bezüglich Funktion und Wertigkeit der Fläche für die einzelnen Schutzgüter siehe nachfol-gende Kapitel.

B.2.1.2 Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt

Das Planungsgebiet liegt vollständig in einem bebauten Wohngebiet. Entlang der St.-Alto-Straße und der Pittingerstraße befinden sich zwei Grünflächen, die jeweils von mehreren Zufahrtsstraßen durch Versiegelung unterbrochen werden. Die Grünflächen sind im Wesent-lichen als artenarmer Rasen, vereinzelt mit Gehölzaufwuchs (hauptsächlich hochstämmige Solitärgehölze und vereinzelt Sträucher), ausgebildet.

Besonders kennzeichnend ist die lockere Bebauungsstruktur mit einem hohen Durchgrü-nungsanteil. Dieser besteht aus alten Gehölzbeständen und zusammenhängenden, grund-stücksübergreifenden Grünräumen. Die privaten Hausgärten und Freiflächen, stellenweise als Obst- und Gemüsegarten ausgebildet, machen den für das Gebiet typischen gartenstad-tähnlichen Charakter aus. Durch die Durchgrünung werden Vernetzungsstrukturen für be-nachbarte Habitate geschaffen. Vor allem gebäudebewohnende Vogelarten (z.B. Mehl-schwalbe oder Haussperling) und Fledermausarten (z.B. Zwergfledermaus) können im Plan-gebiet einen Lebensraum finden. Die großflächigen Gärten sowie die öffentlichen Grünflä-chen bieten ebenfalls Lebensräume für viele Ubiquisten und Kulturfolger.

Durch die Lage im Siedlungsgebiet bestehen Vorbelastungen für das Schutzgut. Aufgrund der Verkehrstrassen kommt es zu Störungen in Form von Lärm, Vibrationen und Schadstof-feinträgen, die sich auf die Tier- und Pflanzenwelt im Planungsraum auswirken können. Zu-dem wird die Flora und Fauna im Planungsgebiet durch den Einsatz von Dünge- und Pflan-zenschutzmitteln im Zuge der Gartennutzung beeinträchtigt.

Für die Gemeinde Unterhaching liegt eine Baumschutzverordnung vor, die das Ziel verfolgt, den Baumbestand in der Gemeinde zu schützen, um negative Umwelteinflüsse zu mindern, die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes zu sichern und durch die innerörtliche Durchgrü-nung das Ortsbild zu erhalten bzw. zu beleben.

Das Planungsgebiet ist für das Schutzgut von geringer Bedeutung.


B.2.1.3 Boden

Die geologische Einheit des Geltungsbereiches ist dem würmzeitlichen Schotter des Pleisto-zäns (2,588-0,017 Mio. Jahre) zuzuordnen. Beim Ausgangsgestein handelt es sich um meist sandigen Kies. Als Bodentyp herrscht im Planungsgebiet überwiegend Parabraunerde und Braunerde-Parabraunerde vor.

Der Boden ist durch die Bebauung im Plangebiet vorbelastet. Beispielsweise führt die Errich-tung von Gebäuden und Erschließungswegen zu Verdichtungen. Auch der Einsatz von Dün-gemitteln und Pestiziden innerhalb der Gärten wirkt sich auf den Bodenhaushalt aus. Es ist davon auszugehen, dass die Bodenfunktionen durch die intensive Nutzung teilweise einge-schränkt sind.

Weiterhin kommt es zu Schadstoffemissionen (Reifenabrieb, Streusalz, etc.) durch den Ver-kehr auf den im Plangebiet vorhandenen Straßen, die in den Boden des Plangebiets einge-tragen werden. Zudem kann das im Winter auf den Straßen verteilte Streusalz, z. B. über Sprühnebel, in das Planungsgebiet eingetragen werden.

Das Planungsgebiet ist für das Schutzgut von mittlerer Bedeutung.

B.2.1.4 Wasser

Im Vorhabenraum sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Es befinden sich keine Was-serschutzgebiete innerhalb des Geltungsbereichs. Da sich das Planungsgebiet nicht im Nä-herungsbereich eines Fließgewässers befindet, kann davon ausgegangen werden, dass kein oberflächennahes Grundwasser ansteht.

Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades kann Regenwasser nur bedingt oberflächennah versickern, was zur Beeinträchtigung der Grundwasserneubildung führt.

Durch den Einsatz von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln im Zuge der Gartenbewirtschaf-tung kann es zu Schadstoffeinträgen in das Grundwasser kommen. Von den umliegenden sowie den im Gebiet befindlichen Straßen kann das im Winter verteilte Streusalz z. B. über Sprühnebel in den Vorhabenraum eingetragen werden.


B.2.1.5 Luft und Klima

Aufgrund des hohen Bebauungsanteils und der geringen Geländeneigung haben die im Ge-biet vorhandenen vegetationsbedeckten Flächen kaum einen Einfluss auf die Kaltluftproduk-tion.

Durch die im Geltungsbereich befindlichen Straßen sind lufthygienische Vorbelastungen vor-handen. Die im Geltungsbereich befindliche Vegetation trägt als Frischluftproduzent im ge-ringen Maße zu einem Ausgleich dieser Belastung bei.



B.2.1.6 Landschaft

Das Planungsgebiet liegt vollständig innerhalb eines Wohngebietes, das maßgeblich durch Wohnnutzung in Form von freistehenden Ein- bzw. Zweifamilienhäusern geprägt ist. Verein-zelt sind Reihenhausstrukturen und Mehrfamilienhäuser anzutreffen. Das Gelände ist eben und liegt auf einer Höhe von 551 bis 554 m ü. NN. Besonders kennzeichnend ist die lockere Bebauungsstruktur mit einem hohen Durchgrünungsanteil bestehend aus alten Gehölzbe-ständen und zusammenhängenden, grundstücksübergreifenden Grünräumen. Diese priva-ten Hausgärten und Freiflächen machen den für das Gebiet typischen gartenstadtähnlichen Charakter aus.

Das Gebiet ist vollständig stark anthropogen geprägt, sodass es sich nicht in Gebieten von wesentlicher Bedeutung für das Landschaftserleben befindet, es kommt daher nicht zu er-heblichen Auswirkungen auf das Schutzgut.

Das Plangebiet ist für das Schutzgut von geringer Bedeutung.

B.2.1.7 Kultur und sonstige Sachgüter

Es befinden sich keine Baudenkmäler im Bereich des Plangebietes. Außerdem sind keine Bodendenkmäler bekannt.

Die Flächen weisen voraussichtlich keine Bedeutung für das Schutzgut auf.

B.2.1.8 Mensch und seine Gesundheit, Bevölkerung

Für die landschaftsbezogene Erholung ist das Planungsgebiet nur bedingt geeignet, da sich die meisten Grundstücke im Privatbesitz befinden und somit nur die Erschließungswege und die öffentlichen Grünflächen allgemein zugänglich sind. Diese können hingegen für Spazier-gänge etc. genutzt werden. Der hohe Grünanteil im Plangebiet trägt zur landschaftsgebun-denen Erholung bei. Aufgrund der Ortsrandlage werden besonders die Bereiche im An-schluss an den Wald im Westen und die offene Feldflur im Süden zur Naherholung genutzt.

Der hohe Durchgrünungsanteil wirkt sich positiv auf das Mikroklima des Wohngebietes aus, da durch die schattenspendenden Laubdächer Temperaturextreme verhindert werden. Gleichzeitig werden durch die Blätter Schadstoffe aus der Luft gefiltert.

Vorbelastungen bestehen durch Eintrag von Staub-, Lärm- und Luftschadstoffemissionen aus dem Verkehr der im Siedlungsgebiet befindlichen Straßen sowie der westlich verlaufenden BAB 995.

Das Planungsgebiet ist für das Schutzgut von mittlerer Bedeutung.

B.2.1.9 Wechselwirkungen

Soweit relevant sind die Wechselwirkungen bereits in den obigen Kapiteln bei den jeweiligen Schutzgütern im Zuge der Bewertung der jeweiligen schutzgutspezifischen Funktionen be-schrieben.


B.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchfüh-rung der Planung

B.2.2.1 Wirkfaktoren

Mit dem geplanten Vorhaben gehen während der Bau- und Betriebsphase Auswirkungen un-terschiedlicher Art auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a bis i einher. Gemäß Anlage 1 BauGB können diese direkter oder indirekter, sekundärer, kumulativer, grenzüber-schreitender, kurz-, mittel-, langfristiger, ständiger oder vorübergehender sowie positiver oder negativer Art sein.

Zu prüfen sind dabei unter anderem folgende Wirkungen bzw. Wirkfaktoren nach Anlage 1 des BauGB:

▪ Bau und Vorhandensein des geplanten Vorhabens, soweit relevant einschließlich Ab-rissarbeiten

▪ Nutzung natürlicher Ressourcen (insbesondere Fläche, Boden, Wasser, Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt), wobei soweit möglich die nachhaltige Verfügbarkeit dieser Res-sourcen zu berücksichtigen ist

▪ Art und Menge an Emissionen von Schadstoffen, Lärm, Erschütterungen, Licht, Wärme und Strahlung sowie der Verursachung von Belästigungen

▪ Art und Menge der erzeugten Abfälle, ihre Beseitigung und Verwertung

▪ Risiken für die menschliche Gesundheit, das kulturelle Erbe oder die Umwelt (z. B. durch Unfälle oder Katastrophen)

▪ Kumulierung mit den Auswirkungen von Vorhaben benachbarter Plangebiete unter Be-rücksichtigung etwaiger bestehender Umweltprobleme durch die mögliche Betroffenheit von Gebieten mit spezieller Umweltrelevanz oder durch die Nutzung natürlicher Ressour-cen

▪ Auswirkungen des Vorhabens auf das Klima (z.B. Art und Ausmaß der Treibhaus-gasemissionen) und der Anfälligkeit des Vorhabens gegenüber den Folgen des Klima-wandels

▪ eingesetzte Techniken und Stoffe

Diese Wirkbereiche werden nachfolgend, bezogen auf die jeweiligen Schutzgüter bzw. Um-weltschutzbelange, insoweit geprüft, wie es nach gegenwärtigem Wissensstand und allge-mein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans in angemessener Weise möglich ist.

B.2.2.2 Fläche

Das Plangebiet wird aufgrund seiner Größe und der unterschiedlichen städtebaulichen Struk-turierung einzelner Straßenzüge in vier Teilbereiche unterteilt, in denen unterschiedlichen Grundflächenzahlen definiert werden.

Für die Teilfläche WA-1 wird die GRZ 0,25, für die Teilfläche WA-3 die GRZ 0,3 und für die Teilflächen WA-2 und WA-4 die GRZ 0,35 festgesetzt. Überschreitungen der Grundfläche


durch Terrassen, Garagen oder Stellplätze sind im festgesetzten Maß möglich (s. Kap. Feh-ler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.). Damit werden die Grenzwerte des bislang geltenden Bebauungsplans 103A/2006 (GRZ 0,24) überschritten. In einigen Berei-chen, wo bisher keine GRZ festgesetzt war, wird die neu definierte GRZ geringfügig über-schritten.

Die restlichen Bereiche bleiben unversiegelt und werden als Garten genutzt. Sie sind ent-sprechend der Festsetzungen der Grünordnung mit Gehölzen zu bepflanzen.

Es entsteht keine zusätzliche Versiegelung durch neue Straßenverkehrsflächen, da das Ge-biet bereits vollständig erschlossen ist.

Insgesamt ist trotz verträglicher Nachverdichtung mit dem Anstieg versiegelter Flächen zu rechnen, was verschiedene Auswirkungen auf den Naturhaushalt verursacht, die in den nach-folgenden Kapiteln beim jeweiligen Schutzgut erläutert werden.

B.2.2.3 Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt

Durch die Planung geht die Vegetation in den künftig überbauten Bereichen vollständig ver-loren. Dieser Anteil ist jedoch sehr gering, da das Plangebiet bereits bebaut ist. Die dort vor-kommenden Arten haben die Möglichkeit, die benachbarten Flächen als Lebensraum zu nut-zen.

Baubedingt kann es zum Funktionsverlust oder -beeinträchtigungen von Tierlebensräumen im näheren Umfeld kommen, da Lärm und optische Störeffekte auf die Fauna einwirken. Au-ßerdem können die Bewohner und der erzeugte Verkehrslärm die Wildtiere in der Umgebung stören. Zudem kann sich die Straßen-/Gebäudebeleuchtung auf die Tierwelt, wie beispiels-weise nachtaktive Fluginsekten und Vögel, auswirken.

Die Durchgrünung des Wohngebietes bewirkt eine Minderung der Eingriffe in das Schutzgut. Verschiedene anpassungsfähige Vogel- und Insektenarten werden geeignete Habitatstruktu-ren in den Hausgärten finden. Es ist davon auszugehen, dass künftig vorwiegend Kulturfolger und Ubiquisten auf den Flächen leben werden.

Die Planung führt voraussichtlich zu einem geringen Eingriff in das Schutzgut.

B.2.2.4 Boden

Im Zuge der Planrealisierung wird stellenweise gewachsener, belebter Boden in Anspruch genommen, der in seinen Funktionen als Filter, Pflanzen- und Tierlebensraum, Produktions-grundlage, für die Wasserversickerung und -verdunstung sowie die Klimaregulierung nicht ersetzbar ist. Mit einer Grundflächenzahl von 0,25 bis 0,35 ist der Versiegelungsgrad als ge-ring bis mittel anzusprechen. Die beanspruchten Böden sind durch die derzeitige Nutzung als Wohngebiet mit Kleingartenanalagen bereits anthropogen überprägt.

Während der Bauphase kann es zu zusätzlichen Belastungen des Bodens durch Bodenver-dichtung kommen. Durch die Versiegelung und Überformung der baulich nutzbaren Flächen sind unausweichlich Leistungseinbußen für den Naturhaushalt gegeben.


Werden bei Erdarbeiten, Bodenbewegungen oder ähnlichen Maßnahmen Boden- und Unter-grundverunreinigungen angetroffen, die gesundheits-, luft- oder wassergefährdend, explosiv oder brennbar sind, so sind diese unverzüglich der zuständigen Unteren Abfallwirtschaftsbe-hörde anzuzeigen.

Die Planung führt voraussichtlich zu einem geringen bis mittleren Eingriff in das Schutzgut.

B.2.2.5 Wasser

Die Neuversiegelung von bisher unversiegelter Fläche verringert die Filtermöglichkeit des Oberflächenwassers durch die bewachsene Bodenschicht und hat somit negative Auswirkun-gen für das Schutzgut Wasser. Die Versiegelung der Flächen im Baugebiet führt außerdem zu einer geringen Reduzierung des Regenrückhaltes in der Landschaft sowie einer einge-schränkten Versickerung und Grundwasserneubildung.

Entsprechend der Festsetzungen der Grünordnung ist unverschmutztes Niederschlagswas-ser innerhalb des Planungsgebietes über die belebte Bodenschicht zu versickern, wodurch die Auswirkungen auf das Schutzgut reduziert werden. Bei erhöhtem Niederschlagsabfluss wird das Niederschlagswasser durch den städtischen Mischwasserkanal abgeführt.

Insgesamt wird die Flächenversiegelung im Plangebiet nur geringfügig ansteigen, sodass die Planung voraussichtlich nur zu einem geringen bis mittleren Eingriff in das Schutzgut führt.

B.2.2.6 Luft und Klima

Über den künftig versiegelten Bereichen kommt es zu einer Erhöhung der Lufttemperatur und dementsprechend zu Auswirkungen auf das Mikroklima.

Während der Bauarbeiten ist mit einer Zunahme der Luftbelastung durch Staub und dem Betrieb von Maschinen und Fahrzeugen zu rechnen.

Da es sich um keine für die Kalt- und Frischluftentstehung oder den Luftabfluss relevanten Bereich handelt, sind weitere Beeinträchtigungen für das Schutzgut nicht zu erwarten.

Die durch die Planung gesicherte lockere gartenstadtähnliche Struktur wirkt sich aufgrund des hohen Grünanteils positiv auf die Luftqualität und das Mikroklima aus.


B.2.2.7 Landschaft

Da sich das Plangebiet nicht in Gebieten von wesentlicher Bedeutung für das Landschafts-erleben befindet, kommt es nicht zu erhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut.

Das Plangebiet bildet einen Teilbereich des Ortsrandes von Unterhaching. Bisher ist der Orts-rand durch Hausgärten und Gehölzstrukturen geprägt. Die vorliegende Planung wird das heutige Ortsbild nicht beeinträchtigen, da mit der Planung Festsetzungen formuliert sind, die eine lockere Baustruktur mit gartenstadtähnlichem Charakter erhalten sollen. Diese Ziele wir-ken sich positiv auf das Ortsbild aus. Die Einsehbarkeit des Wohngebietes von der offenen Landschaft aus wird durch die geplante Eingrünung im Süden und Westen eingeschränkt.


Durch Umsetzung der grünordnerischen Maßnahmen wird sichergestellt, dass das Wohnge-biet eine angemessene und landschaftsverträgliche Ein- und Durchgrünung erfährt (Erhal-tung und Pflanzung standortgerechter Bäume, Ausweisung von Grünflächen, Ausschluss von Hecken aus Nadelgehölzen).


B.2.2.8 Kultur- und sonstige Sachgüter

Voraussichtlich werden durch die Planung keine Kulturgüter oder sonstigen wertvollen Sach-güter betroffen sein. Werden bei Erdarbeiten kultur- oder erdgeschichtliche Bodenfunde auf-gefunden, sind diese unverzüglich dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege anzuzei-gen (Art. 8 Abs. 1 BayDSchG) sowie unverändert zu belassen (Art. 8 Abs. 2 BayDSchG). Die Fortsetzung der Erdarbeiten bedarf der Genehmigung (Art 7 Abs. 1 BayDSchG).

Risiken für das kulturelle Erbe können damit ebenfalls ausgeschlossen werden.

Die Planung führt voraussichtlich zu keinem Eingriff in das Schutzgut.

B.2.2.9 Mensch und seine Gesundheit, Bevölkerung

Während der Bauphasen kann es im Plangebiet zu vorübergehenden Lärm- und Immissions-belastungen durch den Maschinen- und Geräteeinsatz bzw. durch temporären, zusätzlichen Verkehr kommen. Das vermehrte Verkehrsaufkommen verursacht außerdem Luftschadstof-femissionen.

Die Festsetzungen zur Steuerung der Nachverdichtung und zur Sicherung des gartenstadt-ähnlichen Charakters im Gebiet wirken sich positiv auf das Ortsbild aus und somit auf die Naherholungseignung des Wohngebietes auf dessen Bewohner. Außerdem hat die lockere Baustruktur mit ihrem hohen Anteil an Grünflächen eine positive Wirkung auf das Mikroklima des Wohngebietes, indem Temperaturextreme durch einen hohen Versiegelungsanteil ge-mindert werden.


B.2.2.10 Wechselwirkungen

Den größten Eingriff in den Naturhaushalt und die Landschaft stellt die immense Bodenver-siegelung dar, die sich nicht nur auf die Schutzgüter, sondern auch auf deren Wechselbezie-hungen zueinander auswirkt.


B.2.2.11 Belange des technischen Umweltschutzes

Vermeidung von Emissionen/Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität

Umweltauswirkungen durch Schadstoffemissionen sind durch die Einhaltung der gültigen Wärmestandards und Einbau moderner Heizanlagen zu minimieren.

Eine geringfügige Erhöhung von Luftschadstoffemissionen durch den Kfz-Verkehr lässt sich nicht vermeiden.

Sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern

Die Abfälle sind sowohl während der Bauphase als auch im laufenden Betrieb sachgerecht zu entsorgen.

Unbelastetes Niederschlagswasser wird soweit möglich vor Ort versickert. Schmutzwässer werden der gemeindlichen Kanalisation zugeführt.

Nutzung erneuerbarer Energien sowie sparsame und effiziente Nutzung von

Energie

Das Plangebiet verfügt mit einer jährlichen Sonnenscheindauer von 1700-1749 h/Jahr über sehr günstige Voraussetzungen für die Nutzung von Solarenergie. Die Errichtung von Photo-voltaik- oder Solaranlagen ist gemäß Bebauungsplan möglich.

Auch die Anlage von Erdwärmesonden ist aus geologischer Sicht möglich (vgl. Energieatlas Bayern) und wird durch den Bebauungsplan nicht eingeschränkt. Das Baugebiet kann mit Fernwärme durch die Geothermie Unterhaching GmbH & Co. KG versorgt werden.

Durch die unter Punkt „Vermeidung von Emissionen/Erhaltung der bestmöglichen Luftquali-

tät“ genannten Vorkehrungen wird auch die sparsame und effiziente Nutzung von Energie

sichergestellt.

B.2.2.12 Anfälligkeit für schwere Unfälle oder Katastrophen

Das Plangebiet befindet sich außerhalb festgesetzter oder vorläufig gesicherter Über-schwemmungsgebiete, Hochwassergefahrenbereiche oder Wassersensibler Bereiche. Da die aktuelle Verfahrensweise zur Niederschlagsversickerung fortgeführt werden soll, entsteht keine wachsende Anfälligkeit hinsichtlich der Gefahr von Hochwasser in Siedlungsgebieten.

Das Gemeindegebiet Unterhaching gehört zu keiner Erdbebenzone1, d.h. die Anfälligkeit ge-genüber dadurch bedingten Unfällen oder Katastrophen ist äußerst gering.

1 Helmholtz-Zentrum Potsdam, Deutsches Geoforschungszentrum (o.J.): Zuordnung von Orten zu Erdbebenzo-nen. https://www.gfz-potsdam.de/DIN4149_Erdbebenzonenabfrage/. [Zugriff: 19.03.19]


B.2.2.13 Kumulierung mit den Auswirkungen von Vorhaben benachbarter Plan-gebiete

Es liegen keine Kenntnisse darüber vor, ob die Planung in Kumulierung mit benachbarten Vorhaben, auch hinsichtlich von Gebieten mit spezieller Umweltrelevanz, zu nachteiligen Um-weltauswirkungen führen könnte.

B.3 Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustands bei Nicht-Durch-führung der Planung

Würde die Planung nicht durchgeführt werden, ist die Fortführung der bisherigen Nutzungen am wahrscheinlichsten. Die anthropogene Nutzung der Fläche würde sich wie bisher auf die Schutzgüter auswirken. Der Bedarf nach Wohnbauland und Wohnungen würde fortbestehen, was zu einer ungeordneten Entwicklung und einer sukzessiven Anhebung der Zulässigkeits-maßstäbe für das Maß der baulichen Nutzung zur Folge haben könnte und damit einherge-hend eine negativere Entwicklung des Umweltzustandes. Gleichzeitig würde der erstrebte gartenstadtähnliche Charakter mit seiner locker bebauten Struktur nicht sichergestellt wer-den, der durch den hohen Durchgrünungsanteil positive Auswirkungen auf den Umweltzu-stand und das Ortsbild hat.

Bei dauerhafter Nutzungsaufgabe würde sich voraussichtlich nach dem Ablauf verschiedener Sukzessionsstadien als Klimaxgesellschaft ein geschlossener (Buchen-)Wald entwickeln. Entsprechend der Potenziellen Natürlichen Vegetation ist ohne direkte und indirekte Eingriffe des Menschen die Entwicklung eines (Flattergras-) Hainsimsen-Buchenwaldes im Komplex mit einem Waldmeister-Buchenwald, örtlich mit Waldgersten-Buchenwaldbeständen, am wahrscheinlichsten.

Die vollversiegelten Bereiche würden sich trotz Nutzungsaufgabe weiterhin negativ auf die Schutzgüter auswirken. Diese Beeinträchtigung kann erst durch Entsiegelung der betroffenen Bereiche verringert werden, nur so würde zukünftig eine positive Umweltentwicklung in ver-siegelten Bereichen ermöglicht werden.

B.4 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Aus-gleich erheblich nachteiliger Umweltauswirkungen

B.4.1 Maßnahmen zur Vermeidung/Verhinderung und Verringerung Eine grundsätzliche Minimierung des Eingriffes erfolgt durch die Standortwahl des Baugebie-tes im bereits vorhandenen Wohngebiet. Das Gebiet ist bereits erschlossen.

In der folgenden Tabelle werden die Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen, die be-reits in den vorhergehenden Kapiteln genannt wurden, zusammengefasst:

Tabelle 1: Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen für jedes Schutzgut

Schutzgut Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen Fläche ▪ sparsamer Gebrauch der Fläche // verdichtete und somit flächenspa-

rende Bauweise

Tiere / Pflanzen / biologische Vielfalt ▪ Erhalt nicht zwingend zu rodender Gehölze


▪ Durchführung zur notwendiger Baumfällungen und Rodungen von Ge-hölzen nur im Zeitraum von 1.10. bis 29.02. (§ 39 BNatSchG)

▪ Erhalt der Gehölzstrukturen/von Laubbäumen im Plangebiet ▪ Eingrünung und Durchgrünung des Baugebietes/Pflanzung von heimi-

schen Laubbäumen ▪ Bündelung von Versorgungsleitungen und Wegen ▪ Verbot tiergruppenschädigender Anlagen oder Bauteile ▪ Durchlässigkeit der Siedlungsränder zur freien Landschaft ▪ naturnahe Gestaltung und Bepflanzung der Versickerungsmulden und

-gräben ▪ Erhalt der öffentlichen Grünfläche in naturnahem Zustand

Boden ▪ Beschränkung des Versiegelungsgrades auf ein Minimum ▪ Vermeidung von Bodenkontaminationen und nicht standortgerechter

Bodenveränderungen ▪ Schutz vor Erosion und Bodenverdichtung ▪ hoher Anteil hochwertiger Grünflächen und Durchgrünung mit standort-

gerechten Gehölzen ▪ Verwendung versickerungsfähiger Beläge

Wasser ▪ geringstmögliche Versiegelung von Flächen ▪ größtmögliche Niederschlagsversickerung/ Verwendung versickerungs-

fähiger Beläge ▪ Vermeidung von Grundwasseranschnitten und Behinderung seiner Be-

wegung

Luft / Klima ▪ geringstmögliche Versiegelung von Flächen ▪ Anpflanzen von Gehölzstrukturen, Fassaden- und Dachbegrünung als

Frischluftproduzenten

Landschaft ▪ Eingrünung und Durchgrünung des Baugebietes

Kultur- / Sachgüter ▪ Einstellen der Erdarbeiten bei Auffinden kultur- oder erdgeschichtlicher Bodenfunde (Art 7. und 8 BayDSchG)

Mensch und seine Gesundheit / Bevölkerung

▪ Einhaltung von Grenzwerten bezüglich der Lärmemissionen ▪ Eingrünung und Durchgrünung des Planungsgebiets ▪ Ausweisung von zentralen Kinderspiel- und Gemeinschaftsplätzen ▪ Verwendung von Lärm- und schadstoffarmen Baumaschinen

B.4.2 Kompensation erheblicher Umweltauswirkungen

Die Eingriffsregelung (§§ 14, 15 BNatSchG und § 1a BauGB) verpflichtet die Eingriffsverur-sacher dazu, die Möglichkeiten der Vermeidung zu prüfen und gegebenenfalls unvermeid-bare Eingriffe auszugleichen. Bei Aufstellung dieses Bebauungsplans ist die Beeinträchti-gung des Landschaftsbildes und der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts nicht erheblich, da im Gebiet bereits Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt sind und sich der Umweltzustand durch die Planung nicht verschlechtert. Somit ist kein Ausgleich erforder-lich. Eine grundsätzliche Minimierung des Eingriffes erfolgt durch die Standortwahl im vor-handenen Wohngebiet. Die textlichen Festsetzungen der Grünordnung sowie die Maßnah-men zur Vermeidung/Verhinderung und Verringerung tragen zusätzlich zur Eingriffsminimie-rung bei.


B.5 Alternative Planungsmöglichkeiten Die Planungsfläche ist bereits in der Flächennutzungsplanung als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt und wird auch als solches genutzt. Da die Aufstellung des Bebauungsplans ge-zielt die Steuerung einer geordneten Nachverdichtungsentwicklung dieses Wohngebietes be-absichtigt, ist in diesem Fall von einer Alternativplanung abzusehen. Die Nachverdichtung in einem bereits vorhandenen Baugebiet ist aus naturschutzfachlicher Sicht zu begrüßen.

B.6 Zusätzliche Angaben

B.6.1 Wichtigste Merkmale der verwendeten technischen Verfahren Am 18.10.18 und am 19.10.18 erfolgten vor Ort Bestandsaufnahmen mit Fotodokumentation. Des Weiteren wurden online verfügbare Datenquellen des Bayerischen Landesamtes für Um-welt herangezogen.

Die nachfolgende Tabelle veranschaulicht die Prüffaktoren für die Schutzgüter:

Tabelle 2: Prüffaktoren für die Schutzgüter

Schutzgut zu prüfende Inhalte Fläche ▪ Umfang der Inanspruchnahme bisher unversiegelter Flächen

Tiere / Pflanzen / biolo-gische Vielfalt

▪ Vorkommen und Betroffenheit von geschützten Tier- und Pflanzen-arten,

▪ Biotopen/ Lebensraumtypen und deren Beeinträchtigung

Boden

▪ Bodenart und -typ, Vorhandensein seltener, schützenswerter Bö-den

▪ Bodenaufbau und -eigenschaften, Betroffenheit von Bodenfunktio-nen und Bodenbildungsprozessen

▪ Baugrundeignung ▪ Versiegelungsgrad ▪ Vorhandensein von Altlasten ▪ Verdichtung und Erosion, Schadstoffeinträge

Wasser

▪ Vorhandensein und Betroffenheit von Fließ- und Stillgewässern ▪ Flurabstand zum Grundwasser ▪ Einflüsse auf Grundwasserneubildung ▪ Schadstoffeinträge

Luft / Klima

▪ Emissionen, Luftqualität ▪ Frischluftzufuhr und -transport, ▪ Kaltluftproduktion und -transport ▪ Einflüsse auf Mikroklima

Landschaft ▪ Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, ▪ Betroffenheit von für das Landschaftserleben bedeutsamen Flä-

chen/ Strukturen

Kultur- / Sachgüter ▪ Vorhandensein und Betroffenheit von Kultur- und Sachgütern

Mensch und seine Gesundheit / Be-völkerung

▪ Lärm- und Geruchsemissionen ▪ Betroffenheit von für die menschliche Gesundheit relevanten Belan-

gen


▪ Betroffenheit von Wegen und Infrastruktur

B.6.2 Schwierigkeiten bei Zusammenstellung der Angaben

Für die Bauleitplanung standen im Wesentlichen gute, aktuelle Daten und Planungsgrundla-gen zur Verfügung, sodass die Abschätzung der Umweltauswirkungen des Vorhabens ohne Probleme möglich war. Lediglich zu den geologischen und hydrologischen Gegebenheiten sowie zur Beschaffenheit des Baugrunds liegen keine detaillierten Informationen vor.

B.6.3 Geplante Maßnahmen der Überwachung (Monitoring) Es ist Aufgabe der Gemeinde Unterhaching, die erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung des Bebauungsplanes eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen. Gegenstand der Überwachung ist auch die Durchführung von Festsetzungen nach § 1a Absatz 3 Satz 2 und von Maßnahmen nach § 1a Absatz 3 Satz 4 BauGB.

Die Ausführung bzw. Umsetzung der Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen sollten von der Gemeinde Unterhaching erstmalig ein Jahr nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes bzw. Anlage der Gebäude geprüft werden.

B.6.4 Referenzliste mit Quellen Die Daten- und Informationsgrundlagen für die verbal argumentative Darstellung der Umwelt-auswirkungen wurden die in der nachfolgenden Übersicht aufgeführten Quellen verwendet.

Tabelle 3: Quellenliste der Daten- und Informationsgrundlagen

Umweltbelang Quelle

Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt

▪ Ortseinsicht am 18.+19.10.18 ▪ Bayerisches Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermes-

sung (LDBV) (2012): BayernAtlas. Thema Umwelt. https://geopor-tal.bayern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=umwe&bgLayer=atkis [Zu-griff: 18.03.19]

▪ Bayerisches Fachinformationssystem Naturschutz: FIN-Web (Online Viewer). http://fisnat.bayern.de/finweb/ [Zugriff: 18.03.19]

Boden ▪ Bayerisches Landesamt für Umwelt (LfU): UmweltAtlas Bayern.

Thema Boden. http://www.umweltatlas.bayern.de/mapapps/re-sources/apps/lfu_boden_ftz/index.html?lang=de [Zugriff: 18.03.19]

Wasser

▪ LDBV (2012): BayernAtlas. Thema Umwelt. https://geoportal.bay-ern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=umwe&bgLayer=atkis [Zugriff: 18.03.19]

▪ LfU: UmweltAtlas Bayern. Thema Naturgefahren. http://www.umweltat-las.bayern.de/mapapps/resources/apps/lfu_naturgefahren_ftz/in-dex.html?lang=de [Zugriff: 18.03.19]

Luft / Klima

▪ Ortseinsicht am 18.+19.10.18 ▪ LDBV (2012): BayernAtlas. Topograohische Karte. https://geopor-

tal.bayern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=ba&bgLayer=tk&catalogNo-des=11,122 [Zugriff: 18.03.19]

https://geoportal.bayern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=umwe&bgLayer=atkis


http://fisnat.bayern.de/finweb/

http://www.umweltatlas.bayern.de/mapapps/resources/apps/lfu_boden_ftz/index.html?lang=de

http://www.umweltatlas.bayern.de/mapapps/resources/apps/lfu_boden_ftz/index.html?lang=de



http://www.umweltatlas.bayern.de/mapapps/resources/apps/lfu_naturgefahren_ftz/index.html?lang=de



https://geoportal.bayern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=ba&bgLayer=tk&catalogNodes=11,122




Mensch und seine Gesundheit

▪ Ortseinsicht am 18.+19.10.18 ▪ LDBV (2012): BayernAtlas. Thema Umwelt. https://geoportal.bay-

ern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=umwe&bgLayer=atkis [Zugriff: 18.03.19]

▪ LDBV (2012): BayernAtlas. Thema Freizeit in Bayern. https://geopor-tal.bayern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=ba&bgLayer=atkis&catalog-Nodes=11,122. [Zugriff: 18.03.19]

Landschaft

▪ Ortseinsicht am 18.+19.10.18 ▪ LDBV (2012): BayernAtlas. Thema Umwelt. https://geoportal.bay-

ern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=umwe&bgLayer=atkis [Zugriff: 18.03.19]

Kultur- und sonstige Sachgüter

▪ LDBV (2012): BayernAtlas Thema Planen und Bauen. https://geopor-tal.bayern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=pl_bau&bgLayer=atkis&ca-talogNodes=11,122 [Zugriff: 18.03.19]

weitere Quellen

▪ Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Energie und Technolo-gie: Energie-Atlas Bayern. Solarenergie. Globalstrahlung – Jahresmit-tel, Nutzungsmöglichkeiten Erdwärmesonden. https://geoportal.bay-

ern.de/energieatlas-karten/?wicket-crypt=WKRa082y_Hw&wicket-

crypt=HF5VeymMRVQ [Zugriff: 18.03.19] ▪ Helmholtz-Zentrum Potsdam, Deutsches Geoforschungszentrum

(o.J.): Zuordnung von Orten zu Erdbebenzonen. https://www.gfz-pots-

dam.de/DIN4149_Erdbebenzonenabfrage/ [Zugriff: 18.03.19] ▪ MEYNEN/SCHMIDTHÜSEN, 1953 – 1962: (Hrsg.) (1953-62): Hand-

buch der naturräumlichen Gliederung Deutschlands, Bd. 1-9. - Remagen, Bad Godesberg (Bundesanstalt für Landeskunde und Raumforschung, Selbstverlag)

▪ SSYMANK, 1994: Neue Anforderungen im europäischen Naturschutz: Das Schutzgebietssystem Natura 2000 und die FFH-Richtlinie der EU.- Natur und Landschaft 69 (Heft 9): 395-406

B.7 Allgemeinverständliche Zusammenfassung Der Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 103B/2012 der Gemeinde Unterhaching be-schreibt und bewertet gemäß §§ 2, 2a BauGB den aktuellen Umweltzustand des Plangebie-tes sowie die möglichen Auswirkungen der Planung. Der Umweltbericht informiert die Öffent-lichkeit hierüber und soll den betroffenen Bürgern eine Beurteilung ermöglichen, ob und in welchem Umfang sie von den Umweltauswirkungen der Planung betroffen sein können.

Die Auswirkungen auf die Schutzgüter Landschaft, Luft und Klima, Mensch und seine Ge-sundheit/Bevölkerung sowie Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt sind als gering zu beur-teilen. Für die Schutzgüter Boden und Wasser ist mit einer geringen bis mittleren Beeinträch-tigung zu rechnen.

Es ist davon auszugehen, das Kultur- und sonstige Sachgüter von der Planung unberührt bleiben.

Die geringen Umweltauswirkungen der Planung sind vor allem damit zu begründen, dass das Plangebiet bereits bebaut ist und die Festsetzungen des Bebauungsplans eine zu starke Nachverdichtung ausschließen sowie die Erhaltung von Grünstrukturen sichern sollen.



https://geoportal.bayern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=ba&bgLayer=atkis&catalogNodes=11,122





https://geoportal.bayern.de/bayernatlas/?lang=de&topic=pl_bau&bgLayer=atkis&catalogNodes=11,122



https://geoportal.bayern.de/energieatlas-karten/?wicket-crypt=WKRa082y_Hw&wicket-crypt=HF5VeymMRVQ



https://www.gfz-potsdam.de/DIN4149_Erdbebenzonenabfrage/

https://www.gfz-potsdam.de/DIN4149_Erdbebenzonenabfrage/


Die Bodenversiegelung stellt den größten Eingriff in den Naturhaushalt und die Landschaft dar, sie wirkt sich nicht nur auf die Schutzgüter, sondern auch auf deren Wechselbeziehun-gen zueinander aus.

Insgesamt nimmt der Versiegelungsgrad innerhalb des Planungsgebietes durch zukünftige Bebauungen zu. Die erforderlichen Erdbewegungen sind als mittel einzustufen. Die neu ge-schaffenen Pflanzungen sowie die Umsetzung der aufgelisteten Vermeidungs- und Minimie-rungsmaßnahmen können die ungünstigen Auswirkungen der Planung auf die einzelnen Schutzgüter ausgleichen.

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes werden Festsetzungen getroffen, die die locker bebaute Struktur sowie den gartenstadtähnlichen Charakter sichern sollen. Diese Festset-zungen halten den Versiegelungsgrad gering, sodass die Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter im Vergleich zu anderen Baugebieten als nicht erheblich eingeschätzt werden.

Es ist kein Ausgleich erforderlich. Eine grundsätzliche Minimierung des Eingriffes erfolgt durch die Standortwahl im bereits vorhandenen Wohngebiet sowie durch die textlichen Fest-setzungen der Grünordnung und die aufgeführten Maßnahmen zur Vermeidung/Verhinde-rung und Verringerung.


C Rechtsgrundlagen

▪ Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634)

▪ Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786)

▪ Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und über die Darstellung des Planin-halts (Planzeichenverordnung 1990 – PlanZV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geänd. durch Art. 3 G (Umsetzung der RL 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt) am 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)

▪ Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588, BayRS 2132-1-B), die zuletzt durch § 1 des Gesetzes vom 10. Juli 2018 (GVBl. S. 523) geändert worden ist

▪ Gesetz über den Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und die Erholung in der freien Natur (Bayerisches Naturschutzgesetz – BayNatSchG) i. d. F. vom 23.02.2011 (GVBl. Nr. 4/2011, S. 82-115), zuletzt geänd. am 13.12.2016 (GVBl. Nr. 19/2016, S. 372)

▪ Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geänd. durch Art. 1 des Gesetzes am 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434)

▪ Gemeindeordnung (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl. S. 796, BayRS 2020-1-1-I), die zuletzt durch Art. 17a Abs. 2 des Gesetzes vom 13. Dezember 2016 (GVBl. S. 335)

▪ Bayerisches Denkmalschutzgesetz (BayDSchG) in der in der Bayerischen Rechtssamm-lung (BayRS 2242-1-K) veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geänd. am 04.04.2017 (GVBl. S. 70)

D Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abbildung 1: Lageplan des räumlichen Geltungsbereiches (ohne Maßstab) ........................ 8

Abbildung 2: Einfamilienhäuser in der Pittingerstraße (Eigene Aufnahme) ........................... 9

Abbildung 3: Reihenhäuser in der St.-Alto-Straße (Eigene Aufnahme) ................................ 9

Abbildung 4: Privatgarten in der Isartalstraße (Eigene Aufnahme) ....................................... 9

Abbildung 5: Privatgärten in der Prof.-Huber-Straße (Eigene Aufnahme) ............................. 9

Abbildung 6: Lage des Plangebietes sowie Verkehrsinfrastruktur (ohne Maßstab) ............ 10

Abbildung 7: Ausschnitt Regionalplan München (14) - Karte 1 Raumstruktur ..................... 13

Abbildung 8: Auszug aus dem rechtswirksamen FNP mit dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes 103B/2012 (rote Umrandung – ohne Maßstab) ............................... 15

Abbildung 9: Darstellung des bisher rechtsverbindlichen Bebauungsplans 103A/2006 (ohne Maßstab) ............................................................................................................................ 16

Abbildung 10: Verkehrslärmimmissionen tagsüber im Plangebiet (schwarze Umrandung) . 17

Abbildung 13: Verkehrslärmimmissionen tagsüber im Plangebiet (schwarze Umrandung) . 17


Abbildung 12: Konzeption Baugebietsteilflächen – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 ............................................................. 21

Abbildung 13: Einfamilienhaus westlich der Jägerstraße (Eigene Aufnahme) ..................... 22

Abbildung 14: Einfamilienhaus in der Pestalozzistraße (Eigene Aufnahme) ....................... 22

Abbildung 15: Einfamilienhäuser mit Bebauung in zweiter Reihe in der Jägerstraße (Eigene Aufnahme) .......................................................................................................................... 23

Abbildung 16: Reihenhäuser mit Tiefgaragenzufahrt in der Lilienthalstraße (Eigene Aufnahme) .......................................................................................................................... 23

Abbildung 17: Einfamilienhäuser in der Isartalstraße (Eigene Aufnahme) .......................... 24

Abbildung 18: Mehrfamilienhaus in der Von-Vollmar-Straße (Eigene Aufnahme) ............... 24

Abbildung 19: Einfamilienhäuser in der Pittingerstraße (Eigene Aufnahme) ....................... 24

Abbildung 20: Reihenhäuser in der St.-Alto-Straße (Eigene Aufnahme) ............................ 24

Abbildung 21: Baugrundstücke mit abweichender Mindestgröße (Ausreißer) – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 (ohne Maßstab) ............................................................................................................................ 26

Abbildung 22: Bestandsgebäude mit mehr als der maximal zulässigen Anzahl der Wohnungen (Ausreißer) – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 (ohne Maßstab) ................................................................. 29

Abbildung 23: Grundstücke mit Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ1) – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 (ohne Maßstab) ............................................................................................................................ 31

Abbildung 24: Geplante Baufenster – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 (ohne Maßstab) ...................................................... 35

Abbildung 25: Geplante Flächen für Nebenanlagen – Eigene Bearbeitung Digitale Flurkarte (DFK) nach Bayer. Vermessungsverwaltung 2018 (ohne Maßstab) ................................... 36

Abbildung 26: Regionale Grünzüge, Trenngrün, Landschaftliche Vorbehaltsgebiete im Gebiet (aus BayernAtlas) ............................................................................................................... 49

Tabelle 1: Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen für jedes Schutzgut ..................... 59

Tabelle 2: Prüffaktoren für die Schutzgüter ......................................................................... 61

Tabelle 3: Quellenliste der Daten- und Informationsgrundlagen ......................................... 62

E Abkürzungsverzeichnis

▪ BAB Bundesautobahn

▪ Flst.-Nr. Flurstücknummer

▪ Geänd. Geändert

▪ i. d. F. in der Fassung

▪ o. M. ohne Maßstab


F Verzeichnis der Anlagen

▪ Karte 933-Ü-1: Unterschreitung Mindestgrundstücksgröße 1:2.500

▪ Karte 933-Ü-2: Überschreitung Anzahl zulässiger Wohnungen 1:2.500

▪ Karte 933-Ü-3: Überschreitungen GRZ 1:2.500

▪ Karte 933-Ü-4: Veränderung Baufenster ohne Maßstab


aufgestellt: Nürnberg, 20.03.2019 TB|MARKERT Adrian Merdes Dipl.-Ing. Stadt- und Regionalplanung Stadtplaner ByAK

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Kindergarten

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5 m

GRZ 0,35

WA-1

MGR 500 GRZ 0,25

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5 m5 m

9.1 m

3 m

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5 m17.5 m14.2 m

3 m

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15.3 m5 m

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31.5 m

14 m

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12 m

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3 m

5 m5 m5 m 5 m5 m 5 m 5 m

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5 m

5 m5 m

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16.5 m2.2 m3 m

20 m

3 m5 m

3 m

11 m

12.9 m

12.1 m

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3 m3 m

5 m

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20 m 20 m

17 m

50 m

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28.5 m

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11.3 m

3 m

3 m5 m

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3 m5 m

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m

3 m

38.9 m

67.8 m

75.8 m

30.3 m

45 m

47 m

6 m

19.5 m

3 m

14 m3 m

5 m

5 m

3 m

3 m5 m

3 m

3 m

3 m

3 m

15 m

15 m

20 m

3 m

11 m

3 m

3 m

8.4 m

3 m

3 m

3 m

5 m

15 m

7 m

5 m

3 m

15 m

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5 m 5 m

5 m

5 m

20 m

5 m

3 m

20.1 m

5 m

3 m

3 m

5 m

12 m

15 m

13.5

m

5 m

5 m

48.2 m

3 m

5 m

3 m

3 m

5 m3

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4 m

3 m

30 m

5 m

12 m

12 m

3 m

3.5

m

3 m

3 m

3 m

5 m 5 m

7 m

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18 m

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4.5 m

3 m

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4 m

4 m

5 m

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4.5 m

15 m

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20 m

20 m

15 m15 m

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20 m

17 m

15 m

15 m

20 m

Plan Nr.:

Planfassung:

Datum der Planfassung:Format

Pillenreuther Str. 3490459 Nürnberg

Amtsgericht Nürnberg PR 286USt-IdNr. DE315889497

Tel. (0911) 999876-0Fax (0911) 999876-54

[email protected]://www.tb-markert.de

TB MARKERT Stadtplaner * Landschaftsarchitekt PartG mbBPeter Markert, Stadtplaner und LandschaftsarchitektMatthias Fleischhauer, StadtplanerAdrian Merdes, Stadtplaner

Bearbeitung:

letzte Änderung:

Unterschrift des Planers:

Übersichtslageplan ohne Maßstab, Kartengrundlage © Geobasisdaten Bay. Verm.-verwaltung 2019

19.03.2019

Vorentwurf

933 - 1DIN A0 15.05.2019

Adrian MerdesBianca Wanninger

Gemeinde Unterhaching

Gemeinde UnterhachingRathausplatz 782008 Unterhaching

Bebauungsplan "103B-2012"mit integriertem Grünordnungsplan

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 m

Kartengrundlage: Digitale Flurkarte [Stand 10/2018]Bayerische Vermessungsverwaltung

1.

1.1.3.

3.

3.5.

6.

6.1.

6.1.

6.2.

6.3.

7.

9.

9.

15.

15.3.

15.5.

15.13.

15.14.

Art der baulichen Nutzung(§ 5 Abs.2 Nr.1, § 9 Abs.1 Nr.1 des Baugesetzbuches -BauGB-, §§ 1 bis 11 der Baunutzungsverordnung-BauNVO-)

Allgemeine Wohngebiete(§ 4 BauNVO)

Bauweise, Baulinien, Baugrenzen(§ 9 Abs.1 Nr.2 BauGB, § 22 und 23 BauNVO)

Baugrenze

Verkehrsflächen(§ 9 Abs.1 Nr.11 und Abs.6 BauGB)

Straßenverkehrsflächen

Private Straßenverkehrsflächen

Straßenbegrenzungslinie

Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung

Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie für AblagerungenAnlagen, Einrichtungen und sonstige Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken(§ 5 Abs.2 Nr.2b, 4 und Abs.4, § 9 Abs.1 Nr.12, 14 und Abs.6 BauGB)

Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowiefür Ablagerungen

Elektrizität

Grünflächen(§ 5 Abs.2 Nr.5 und Abs.4, § 9 Abs.1 Nr.15 und Abs.6 BauGB)

Öffentliche Grünflächen

Spielplatz

Sonstige Planzeichen

Umgrenzung von Flächen für Garagen(§ 9 Abs.1 Nr.4 und 22 BauGB)

Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen(§ 9 Abs.1 Nr.21 und Abs.6 BauGB)

Grenze des räumlichen Geltungsbereiches(§ 9 Abs.7 BauGB)

Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung (BAugebietsteilflächen(§ 1 Abs.4, § 16 Abs.5 BauNVO)

FESTSETZUNGEN DURCH PLANZEICHEN

DARSTELLUNGEN ALS HINWEIS (ohne Festsetzungscharakter)

5 mBemaßung in Metern

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9

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/

9

Flurgrenzen/Flurnummern

WA-1

Gemeinde Unterhaching - ptk-bayern.de · B.6.3 Geplante Maßnahmen der Überwachung (Monitoring) 62...

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