GGR-Weisung Nr. 2013-081 -...

Winterthur, 4. September 2013 GGR-Nr. 2013/081

An den Grossen Gemeinderat

W i n t e r t h u r Kommunale Nutzungsplanung: - Festsetzung des öffentlichen Gestaltungsplans «Sulzerareal Werk 1» - VI. Nachtrag zur Bau- und Zonenordnung (Textteil), Änderungen von Art. 51 und 53 - Neue Zentrumszone Z5 mit Gestaltungsplanpflicht im Gebiet «Sulzerareal Werk 1»

Antrag: 1. Der öffentliche Gestaltungsplan «Sulzerareal Werk 1» wird festgesetzt.

2. Die Bau- und Zonenordnung vom 3. Oktober 2000 (Textteil) wird durch einen VI. Nachtrag wie folgt geändert: 2.1 Art. 51 Abs. 1 2. Satz lautet neu: «Für die Bereiche Lagerplatz und Werk 1 sind öffentli-che Gestaltungspläne zu erstellen.» 2.2 In Art. 53 Abs. 1 lit. b) (Wohnanteil) wird zusätzlich der Bereich Areal Werk 1 mit einem Wohnanteil von minimal 20 % und maximal 55 % aufgeführt. 3. Im Zonenplan, im Ergänzungsplan Sulzerareal Stadtmitte und im Ergänzungsplan mit der Festsetzung der Empfindlichkeitsstufen gemäss LSV wird das Gebiet «Sulzerareal Werk 1» als Zentrumszone Z5GP mit Lärmempfindlichkeitsstufe ES III festgesetzt. 4. Der Stadtrat wird eingeladen, den Festsetzungsbeschluss zum öffentlichen Gestaltungs-plan «Sulzerareal Werk 1» und zur Änderung der Bau- und Zonenordnung zu publizieren und während der Rekursfrist aufzulegen sowie die Genehmigung durch die Baudirektion ein-zuholen. Der Stadtrat bestimmt gestützt auf Art. 77 BZO den Zeitpunkt des Inkrafttretens nach der kantonalen Genehmigung. Die Inkraftsetzung setzt voraus, dass die vertraglichen Regelungen zur Landabtretung der öffentlichen Aussenräume und zum Fahrtenmodell unter-zeichnet sind. Weisung: 1. Ausgangslage und Zusammenfassung

Das Areal Werk 1 liegt am südlichen Ende des Sulzerareals Stadtmitte. Es ist eines der letz-ten grossen zentral gelegenen Entwicklungsgebiete in der Schweiz in der Nähe eines Haupt-bahnhofs. Hier soll ein lebendiger, attraktiver und an der Nachhaltigkeit orientierter Stadtteil entstehen. Die Entwicklung eines dichten Stadtteils mit urbaner Mischnutzung an dieser sehr gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossenen Lage entspricht auch übergeordneten raum-planerischen Zielsetzungen. Das Sulzerareal Stadtmitte liegt gemäss kantonalem Richtplan in einem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung.

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Für die Stadt wird mit der Arealentwicklung des Sulzerareals Werk 1 in verschiedener Hin-sicht ein Mehrwert geschaffen. Der Gestaltungsplan schafft die Voraussetzungen für die Ausrichtung auf die 2000 Watt-Gesellschaft, für den ökologischen Ausgleich, für die vorbildli-che Integration der geschützten Bauten, für die hochstehende Gestaltung der Neubauten und für die Bewältigung des Verkehrs. Die Bevölkerung profitiert von grosszügigen Freiräu-men, die der Stadt nach Fertigstellung entschädigungslos übertragen werden. Eine gute so-ziale Durchmischung ergibt sich durch den festgelegten Wohnanteil, den Anteil für gemein-nütziges Wohnen, den Mindestanteil an publikumsorientierten Nutzungen und die Ansiedlung der ZHAW im Areal. Zudem konnte die Stadt sich die benachbarte Halle 53 zu einem fairen Preis als öffentlichen Veranstaltungsort sichern. Dies alles festigt die Ausstrahlungskraft des Sulzerareals Stadtmitte für Wohnen, Arbeiten, Bildung und Kreativwirtschaft und stärkt den Standort Winterthur. 2. Kooperativer Planungsprozess

In einem kooperativen Verfahren zwischen der Grundeigentümerin Sulzer (später Implenia) und der Stadt wurde im Jahr 2009 mit fünf Planungsteams eine Testplanung für eine Ent-wicklungsstrategie durchgeführt. Im Anschluss an die Testplanung erfolgte die Vertiefung des städtebaulichen Leitbilds durch das Siegerteam von Gigon / Guyer Architekten und Vogt Landschaftsarchitekten. Darauf aufbauend wurde ein öffentlicher Gestaltungsplan erarbeitet. Der öffentliche Gestaltungsplan gibt die Leitlinien für den Wandel vor und legt die Grundlage dafür, dass ein lebendiger und attraktiver Stadtteil entstehen kann, der sich an der Nachhal-tigkeit orientiert. Nachhaltigkeit gilt für die soziale Durchmischung, die Energieversorgung, den Umgang mit schutzwürdigen Bauten, die Qualität der Freiräume und Neubauten sowie für die Bewältigung des Verkehrs. Die mit dem Leitbild und dem Gestaltungsplan angestreb-ten Hochhäuser ermöglichen nebst dem gewollten städtebaulichen Akzent zusätzlich eine Mehrwertabschöpfung, mit der die schutzwürdigen Industriehallen im Werk 1 vom kommer-ziellen Nutzungsdruck entlastet und der grossartige Raumeindruck dieser Gebäude erhalten werden kann. 3. Nutzungskonzept

Mit den Bandbreiten für den Wohnanteil, der Vorgabe für die soziale Durchmischung (Be-stimmungen Ziff. 6.6./7.) und der Regelung für die publikumsorientierten Nutzungen (Be-stimmungen Ziff. 6.9. und BZO Art. 53) wird eine vielfältige Nutzungsdurchmischung sicher-gestellt. Bei der Ausschöpfung des maximalen Wohnanteils von 55 % (ohne Hochhäuser) wird im Gestaltungsplanperimeter Raum für rund 1‘000 Einwohnerinnen und Einwohner (bei einer Annahme von 55 m2 pro Einwohnerin/Einwohner) und 5‘000 Arbeitsplätze (bei einer Annah-me von 15 m2 pro Arbeitsplatz) geschaffen. Bei der Realisierung des minimalen Wohnanteils von 22 % wird Raum für 500 Einwohnerinnen und Einwohner und für 6‘500 Arbeitsplätze entstehen. Mit dem Hochhausbonus können entweder Raum für zusätzlich 550 Einwohne-rinnen und Einwohner oder 2‘000 Arbeitsplätze geschaffen werden. Mit dem geplanten Aus-bau der ZHAW im Areal sind auch einige Tausend Studienplätze zu erwarten, wodurch der mögliche Anteil für Wohnungen oder Arbeitsplätze entsprechend sinken würde. Zur Errei-chung des Ziels einer ausgewogenen sozialen Durchmischung müssen mindestens 30 % der Wohnfläche für gemeinnütziges Wohnen mit Kostenmiete und/oder für preisgünstiges Woh-nen für Personen in Ausbildung reserviert werden. Gemäss städtebaulichem Leitbild soll ins-besondere das Baufeld 3, das eine Blockrandbebauung mit grossem begrüntem Innenhof vorsieht, dem gemeinnützigen Wohnen dienen.

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Der Kanton plant im Rahmen seiner Entwicklungsperspektive für den Hochschulstandort Winterthur die ZHAW im Sulzerareal stark auszubauen. Während der Umbau der Cityhalle zur Bibliothek bereits in vollem Gange ist, erfolgte im März 2013 die Jurierung für einen Neu-bau des Departements Gesundheit im Bereich der Halle 52 am Katharina-Sulzer-Platz. Wie der Kanton in seiner Vorprüfung zum Gestaltungsplan Sulzerareal Werk 1 bekräftigt hat, ist das Werk 1 der Schlüsselstandort für die weitere Entwicklung der ZHAW im Sulzerareal. Die zusammenhängenden Baufelder 1, 2 und 4a eignen sich dabei aufgrund ihrer repräsentati-ven Lage an der Zürcherstrasse beziehungsweise am grossen, zentralen «Dialogplatz» im Werk 1 und wegen der möglichen Anbindung an die Halle 52 besonders gut für eine Umnut-zung durch die ZHAW. Auch der Sockelbereich im Baufeld 4b steht für die ZHAW zur Dispo-sition. Der Ausbau der ZHAW im Werk 1 wird mit einer vertraglichen Regelung zwischen Kanton und Implenia sichergestellt. 4. Bauten 4.1 Bauliche Dichte

Im Werk 1 wird die bewährte Dichte des übrigen Sulzerareals Stadtmitte fortgesetzt. Für eine angemessene Dichte spricht auch die zentrale Lage mit hervorragender ÖV-Erschliessung. Die grosszügigen Freiflächen sorgen dafür, dass das Areal trotz Hochhäusern nicht dichter genutzt wird als die Nachbargebiete. Die Ausnützungziffer beträgt im Werk 1 inkl. Hochhäuser maximal 243 %, ohne Hochhäuser maximal 203 %. Zum Vergleich: Die Sulzerareal-Bereiche 1 - 3 (Kesselhaus bis Halle 53) weisen Ausnützungen von 245 % bis 267 % auf und das Areal Lagerplatz hat eine Ausnüt-zungziffer von maximal 200 %. 4.2 Erhalt der bestehenden Hallen und der Drehscheibe

Die Anknüpfung der baulichen Weiterentwicklung an die industrielle Vergangenheit prägt die einzigartige Identität und Ausstrahlung des Sulzerareals Stadtmitte und ist ein wichtiger Er-folgsfaktor für dessen Entwicklung. Dieses bewährte Prinzip wird auch im Sulzerareal Werk 1 fortgesetzt. Bei der Wahrung des industriellen Charakters des Areals spielt der historische Gebäudebestand eine wichtige Rolle. Dessen Schutz ist im Vertrag über die bauliche Ent-wicklung des Sulzerareals Stadtmitte (Schutzvertrag) vom 16. September 2003 zwischen Stadt, Kanton, Heimatschutzverband und Grundeigentümerin geregelt. Die Halle 1013 und das Gebäude 1001 sind demnach integral zu erhalten. Der Schutzumfang des Gebäudes 1003 sowie der Hallen 1007 und 1012 ist teilweise im Gestaltungsplan näher definiert oder wird im Baubewilligungsverfahren in enger Zusammenarbeit mit der städtischen Denkmal-pflege festgelegt werden. Zu den geschützten Anlagen gehören auch die Drehscheibe und das Gleis zwischen der Drehscheibe und der Halle 1013. 4.3 Hochhäuser

Im Rahmen der Testplanung wurden von verschiedenen Planungsteams Hochhäuser für das Sulzerareal Werk 1 vorgeschlagen, da sie an diesem Standort geeignete Voraussetzungen dafür sahen. Die Testplanung zeigte, dass mit den drei unterschiedlich hohen Hochhäusern eine angemessene Nutzungsdichte und eine stimmige städtebauliche Gliederung gemäss Leitbild erreicht werden. Dem gegenüber stehen als Ausgleich grosszügige Freiräume aus-ser- und innerhalb der öffentlich zugänglichen Halle 1012. Der zentrale Platz gibt den beiden angrenzenden Hochhäusern den notwendigen und angemessenen Freiraum und wird dadurch in seiner Bedeutung aufgewertet. Die Ausnützungsdichte im Werk 1 inklusive der Hochhäuser entspricht der bewährten Dichte im übrigen Sulzerareal Stadtmitte.

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Die kleineren Hochhäuser im Baufeld 1 mit max. 35 m und 50 m sind in der Höhe vergleich-bar mit den bekannten Quartierhochhäusern bei den Zentren Töss und Oberwinterthur oder dem Hochhaus beim Kantonsspital. Sie bewegen sich in der Massstabsebene des beste-henden Quartiers und wirken in ihrer Zeichensetzung auf das nähere Umfeld, den zentralen Platz und die Ecke Zürcherstrasse / Jägerstrasse. Fernwirkung Hochhaus 4b: Das markante Hochhaus auf dem Baufeld 4b mit einer maximalen Höhe von 120 m steht am zentralen Platz und bildet als Orientierungspunkt das Zentrum des Sulzerareals. Es symboli-siert den Wandel des geschlossenen Industrieareals in ein offenes Dienstleistungs- und Wohnquartier und prägt zusammen mit dem Swisscom- und dem Sulzer-Hochhaus die Stadtsilhouette von Winterthur. Zugleich bildet es als vertikales Element den Gegenpart zum mächtigen Gebäudekomplex mit der Halle 53 und dem geplanten Neubau der ZHAW im Be-reich der Halle 52. 5. Umgebung 5.1 Grosszügige öffentliche Freiräume

Die Aussenräume und Plätze sind wichtige identifikationsstiftende Räume. Sie dienen dem Aufenthalt, der Erholung, der Nutzung durch verschiedene Gruppen, der Erschliessung und der städtebaulichen Strukturierung. Das Freiraumkonzept im städtebaulichen Leitbild defi-niert die Anforderungen für die Schaffung von grosszügigen, urbanen Freiräumen mit hoher Aufenthaltsqualität. Der öffentliche Aussenraum umfasst neben dem zentralen «Dialogplatz» verschiedene Ein-gangsplätze und Gassenräume. Diese Abfolge von Plätzen und Gassen unterschiedlicher Ausrichtungen und Grössen ermöglicht vielfältige Durchblicke und funktionale Verknüpfun-gen. Das Areal ist von allen Seiten durchlässig. Die arealprägenden Schienenstränge mit der Drehscheibe (Zufahrt zur Halle 1013) werden in das Freiraumkonzept integriert und sind Zeugen der ehemaligen Nutzung. Der «Dialogplatz» ist von der Grösse und vom Charakter mit dem Graben in der Altstadt ver-gleichbar. Er wird mit hohen Bäumen bepflanzt und bleibt daher weitgehend frei von unterir-dischen Bauten, um das Wachstum von hohen Bäumen nicht einzuschränken. Mit der auf den übrigen Plätzen vorgeschriebenen Mindestüberdeckung von 1.5 m ist auch auf diesen Flächen ein gutes Pflanzenwachstum für viele Baumarten gewährleistet. 5.2 Übernahme der öffentlichen Freiräume durch die Stadt

Für die Stadt Winterthur besteht ein grosses öffentliches Interesse an einer bedarfsgerech-ten Nutzung der öffentlich zugänglichen Aussenräume. Die Stadt übernimmt die öffentlichen Aussenräume unentgeltlich nach deren Fertigstellung. Als Verantwortliche für Betrieb, Unter-halt und Erneuerung sorgt die Stadt für ein quartierverträgliches Nutzungskonzept, das auch dem öffentlichen Anliegen nach einem vielfältig nutzbaren Freiraum Rechnung trägt. 5.3 Ökologie und Biodiversität

Die geplanten grosszügigen, begrünten Freiflächen und die extensiv begrünten Flachdächer auf den Neubauten bedeuten in Bezug auf die Vegetationsflächen gegenüber dem heute hochversiegelten Industrieareal eine markante Verbesserung. Für die Förderung der Arten-vielfalt ist, wo dies die Standortvoraussetzungen zulassen, eine standortgerechte Bepflan-

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zung mit ökologisch wertvollen einheimischen Pflanzenarten vorgeschrieben. Flachdächer sollen als Ruderalflächen mit einer ausreichenden Substratstärke (durchschnittlich mindes-tens 10 cm) für eine vielfältige Vegetation ausgestaltet werden. Um Fledermäusen und Wildbienen sowie arealtypischen Vogelarten wie Hausrotschwänzen, Grauschnäppern, Dohlen, Alpen- und Mauerseglern und Wanderfalken das Nisten auf dem Areal zu ermöglichen, sind an geeigneten Stellen spezielle Nistgelegenheiten in genügender Zahl anzubringen. 6. Gestaltung und Qualitätssicherung

Für die Beurteilung einzelner Bauvorhaben bildet das städtebauliche Leitbild des Teams Gi-gon/Guyer Architekten und Vogt Landschaftsarchitekten vom 12. November 2010 eine weg-leitende Grundlage. Die Bauten und Anlagen sowie die Umgebung haben sich an der Tradi-tion der industriellen Nutzbauten in der Gebäude- und Freiraummaterialisierung zu orientie-ren. Zugunsten einer hohen Qualität sind für Neubauten in den Baufeldern 1 bis 4 sowie 5b und 5c Konkurrenzverfahren nach SIA-Norm 142 (z.B. Projektwettbewerb) vorgeschrieben. Die Stadt ist bei der Gestaltung und Durchführung der Konkurrenzverfahren einzubeziehen. Die Umgebungsgestaltung wird im Rahmen einer kooperativen Planung zwischen Stadt und Grundeigentümerin konkretisiert. 7. Mobilität

7.1 Erschliessung Das Werk 1 ist mit allen Verkehrsträgern gut erschlossen. Schwerpunktmässig erfolgt die Er-schliessung durch den Fuss- und Veloverkehr sowie durch den öffentlichen Verkehr. Die Festlegungen im Gestaltungsplan Verkehr richten sich nach den Massnahmen des städti-schen Gesamtverkehrskonzepts: Der Fuss- und Veloverkehr, abseits der Hauptverkehrsachsen, hat höchste Priorität im

Quartier. Es wird ein Fahrtenmodell umgesetzt, das die Stauproblematik auf den Zufahrtsachsen

mildert und die Umsetzung des ÖV-Hochleistungskorridors unterstützt. Die Parkplatzzahl richtet sich nach der städtischen Dienstanweisung 2011 und beträgt

maximal 630 Parkplätze für die noch zu bebauenden Baufelder 1 - 6. Der motorisierte Individualverkehr wird oberirdisch auf dem Areal auf das absolute Mi-

nimum (Anlieferung, Notfallfahrzeuge, Garagenzufahrten) beschränkt. Carsharing wird gefördert. Wie auf dem übrigen Sulzerareal Stadtmitte gilt auch auf dem Werk 1 bezüglich Verkehr und Freiraum das «Altstadt-Prinzip». Das oberirdisch beinahe autofreie Gebiet wird zur Fussgän-gerzone. Die Freiräume sind weitestgehend dem Fuss- und Veloverkehr vorbehalten. Ober-irdisch gibt es keine Autoabstellplätze. Die Anlieferungszeiten sind beschränkt. 7.2 Zahl und Bewirtschaftung der Parkplätze

Mit der Berechnung der Parkplätze gemäss den Vorgaben der stadträtlichen Dienstanwei-sung vom 2. Februar 2011 wird sichergestellt, dass die Gesamtzahl der neuen Parkplätze für die Baufelder 1 bis 6 die Zahl von 630 nicht übersteigt (für die bestehenden 156 Parkplätze im Bereich der bereits überbauten Baufelder 7 und 8 gilt Besitzstandsgarantie). Die zulässige

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Parkplatzzahl liegt damit im Werk 1 gemessen an der Geschossfläche um 30 bis 40 % tiefer als in den Bereichen zwischen Kesselhaus und Katharina-Sulzer-Platz. Um neben autoar-men Nutzungen in Teilbereichen auch einen erhöhten Parkplatzanteil für gehobenes Woh-nen zu ermöglichen, können in begrenztem Masse Parkplätze zwischen den Baufeldern transferiert werden. Für die Autoabstellplätze sind im Rahmen des Mobilitätskonzepts Ge-bühren resp. Mietzinse zu erheben. Kunden- und Beschäftigtenparkplätze sind lenkungs-wirksam zu bewirtschaften, so dass ein klarer monetärer Anreiz zur Benutzung des öffentli-chen Verkehrs sowie des Fuss- und Veloverkehrs besteht. Für die Kundenparkplätze ist eine minimale Parkplatzgebühr von Fr. 2.- pro Stunde «ab der ersten Minute» zu erheben. In der Verhandlung mit der Grundeigentümerin Implenia konnte im Zusammenhang mit den Vereinbarungen zur Umnutzung der angrenzenden Hallen 52 und 53 eine Gesamtlösung ge-funden werden, die den verkehrlichen Aspekten Rechnung trägt und gleichzeitig für die Ent-wicklung des Areals Werk 1 genügend Spielraum bei den Fahrten und Parkplätzen lässt. Bei den geplanten Umnutzungen der Halle 52 durch die ZHAW und der Halle 53 durch die Stadt wird weitgehend auf Parkplätze verzichtet. Heute wären dort gemäss geltender Vereinbarung über die Parkierung auf dem Sulzerareal-Zürcherstrasse von 1998 noch maximal 300 Park-plätze zulässig. 7.3 Fahrtenmodell

Mit der Vereinbarung zum Fahrtenmodell zwischen Stadt und Implenia liegt eine griffige Re-gelung zur Begrenzung der Fahrtenzahl während den Hauptverkehrszeiten vor. Die Bestim-mungen enthalten die wesentlichen Eckpunkte zum Fahrtenmodell. Ziel des Fahrtenmodells ist eine optimale Nutzung der bestehenden Kapazitäten des Stras-sennetzes. Mit dem Fahrtenmodell wird das Verkehrsaufkommen gesteuert, indem festgelegt wird, wie viele Autofahrten (Zu- und Wegfahrten) ein Areal maximal auslösen darf. Das Fahr-tenmodell regelt die zulässige Fahrtenerzeugung zu den Hauptverkehrszeiten im Werk 1 auf den Baufeldern 1 bis 6. Die Baufelder 7 und 8 sind bereits neu überbaut und die Parkplätze erstellt. Deshalb ist ein Miteinbezug dieser Nutzungen nicht vertretbar. Die Fahrtenzahl wird für definierte Zeitspannen (Spitzenzeiten, in welchen Kapazitätsengpässe bestehen) festge-legt. Sie wird bei 200 Fahrten/Stunde plafoniert. Die Bauherrschaft ist daher gefordert, mit geeigneten Massnahmen das Verkehrsaufkommen pro Parkplatz zu beschränken. Im Rah-men des Baubewilligungsverfahrens wird die Zuordnung des Fahrtenkontingents festgelegt. Die Grundeigentümerin und die Stadt bestimmen eine unabhängige Betreiberorganisation für das Fahrtenmodell. Wird die zulässige Fahrtenzahl je Kalenderjahr überschritten, hat die Be-treiberin ausreichende Massnahmen zur Einhaltung der Fahrtenzahl zu treffen. Die Verein-barung zum Fahrtenmodell sieht wirkungsvolle Sanktionen vor, wie eine Penalty von Fr. 5.- pro überschrittene Fahrt, die sich bei fortdauernden Überschreitungen jährlich um Fr. 1.50 erhöht, eine zweckgebundene Verwendung der Mittel und weitergehende Massnahmen bis zum Rückbau von Parkplätzen in letzter Konsequenz. 7.4 Mobilitätskonzept

Mit den Massnahmen des Mobilitätskonzeptes werden die Verkehrsteilnehmenden zu einem nachhaltigen Verkehrsverhalten motiviert. Das Ziel ist ein bewusster Umgang mit dem Ver-kehr. Mit dem Mobilitätskonzept ist auch zu vermeiden, dass Parkausweichverkehr auf dem öffentlichen Grund und in benachbarten Arealen entsteht. Zudem dient das Konzept der er-folgreichen Umsetzung des Fahrtenmodells und der Parkplatzbewirtschaftung. Mit einem Monitoring muss die Wirksamkeit der Massnahmen jährlich überprüft werden. Wird im Monitoring erkannt, dass eine anhaltende, über dem vorhandenen Parkplatzangebot lie-

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gende Nachfrage besteht, kann die Baubehörde zusätzliche Massnahmen (z.B. Erhöhung der Parkplatzgebühren) anordnen. 8. Effizienzpfad Energie und 2000 Watt-Gesellschaft

Im Sinne einer nachhaltigen Nutzung der Energie-Ressourcen und des Klimaschutzes ist das Konzept der 2000 Watt-Gesellschaft wegweisend. Das Werk 1 wird konsequent nach den Vorgaben des SIA Effizienzpfades Energie 2040 geplant und realisiert. Aus ökologi-schen wie auch wirtschaftlichen Gründen wird die Abwärme der Kehrichtverwertungsanlage (Fernwärme) genutzt. Zur Reduktion des Elektrizitätsbedarfs des Quartiers wird auf Neubau-ten das Potenzial der Stromerzeugung mittels Fotovoltaik ausgenutzt. Der SIA Effizienzpfad Energie 2040 kann als gleichwertiger Standard zu dem in der stadträt-lichen Dienstanweisung vom 6. April 2011 für Arealüberbauungen und Gestaltungspläne vorgeschriebenen Minergie-P-Label betrachtet werden. Der Effizienzpfad definiert Richtwerte für Erstellung, Betrieb und Mobilität und geht damit bezüglich Nachhaltigkeit über das allein auf die Betriebsenergie fokussierte Label Minergie-P hinaus. Gegenüber dem Minergie-P-Label ermöglicht der Effizienzpfad mehr Freiheitsgrade bei der Zielerreichung (z.B. höherer Fotovoltaik-Anteil und dafür mehr Spielraum bei der Fassadengestaltung). Erste Erfahrungen mit der Anwendung des Effizienzpfades (z.B. Europaallee und Green City in Zürich) zeigen, dass das Instrument zu guten Resultaten in Bezug auf die Nachhaltigkeit führt. 9. Änderungen BZO und Zonenplan

Der öffentliche Gestaltungsplan Werk 1 basiert auf einer Zentrumszone Z5. Die Umzonung von der heutigen Industriezone in die Zentrumszone Z5 bedingt eine Zonenplanänderung. Gleichzeitig müssen in der Bau- und Zonenordnung die Gestaltungsplanpflicht und die Wohnanteile für das Areal Werk 1 festgelegt werden. Die Änderungen sind im Wortlaut: Art. 51 Gestaltungsplanpflicht1. Grundsatz

Die Überbauung des Areales hat in Etappen aufgrund von Gestal-tungspläne zu erfolgen. Für die Bereiche Lagerplatz und Werk 1 sind öffentliche Gestaltungspläne zu erstellen.

Art. 53 Grundmasse / Be-sondere Nutzungen 1. b) Wohnanteil

Für den Wohnanteil in den Bereichen werden folgende Werte fest-gelegt: - Bereich 1 min. 15 % - Bereich 2 min. 20 % - Bereich 3 min. 25 % - Bereich Areal Lagerplatz max. 35 % - Bereich Areal Werk 1 min. 20 % / max. 55 %

10. Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP)

Die Umweltverträglichkeitsprüfung erfolgte im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens durch die städtische Fachgruppe Umwelt unter Federführung der Fachstelle Umwelt. Der nach dem Mitberichtsverfahren bei städtischen und kantonalen Fachstellen bereinigte Umweltverträg-lichkeitsbericht wurde vom 9. November 2012 bis am 8. Januar 2013 öffentlich aufgelegt. Es wurden dazu keine Einwendungen eingereicht. Die städtische Fachgruppe Umwelt führte am 22. Januar 2013 die abschliessende Beurteilung der Umweltverträglichkeit durch. Sie kommt zum Schluss, dass das Projekt Sulzerareal Werk 1 den Vorschriften zum Schutz der Umwelt

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entspricht, wenn im Gestaltungsplan im Wesentlichen folgende Anträge berücksichtigt wer-den: An geeigneten Stellen sind spezielle Nisthilfen für Mauer- und Alpensegler anzubringen

und während der Brutzeit dürfen im Bereich der Nistplätze keine Bauarbeiten durchge-führt werden.

Die Kundinnen- und Kundenparkplätze und Beschäftigtenparkplätze sind lenkungswirk-sam zu bewirtschaften. Für Kundinnen- und Kundenparkplätze ist eine minimale Park-platzgebühr von Fr. 2.- pro Stunde «ab der ersten Minute» zu erheben. Mit geeigneten baulichen und/oder betrieblichen Massnahmen ist sicherzustellen, dass die Bewohne-rinnen- und Bewohnerparkplätze und die Beschäftigtenparkplätze nicht von Besucherin-nen und Besuchern beziehungsweise Kundinnen und Kunden benützt werden.

Die Einhaltung des SIA Effizienzpfades Energie 2040 ist durch eine unabhängige Institu-tion zu beglaubigen und die Kosten für den Nachweis haben die Grundeigentümer/innen zu tragen.

Regenwasser muss versickert werden und nur wenn dies aufgrund der Altlastensituation nicht geht, kann es ins Mischsystem geleitet werden. Flachdächer sind für die Regen-wasserretention zu begrünen.

In Ergänzung zur UVP beantragte die Stadtentwässerung, dass die Abwasserleitungen durch die Grundeigentümerschaft zu erstellen und zu finanzieren sind. 11. Öffentliche Mitwirkung und kantonale Vorprüfung 11.1 Verfahren

Am 27. Juni 2012 hat der Stadtrat den Entwurf des Gestaltungsplanes und die Revision der Bau- und Zonenordnung zustimmend zur Kenntnis genommen und das Departement Bau beauftragt, das öffentliche Mitwirkungsverfahren durchzuführen. Am 3. Juli 2012 hat die Stadt an einer Medienkonferenz und einer öffentlichen Informationsveranstaltung über den Gestaltungsplan, die bevorstehende öffentliche Auflage und die Sicherung der Halle 53 durch die Stadt als Veranstaltungsort informiert. Auf Anfrage der IG Brühlberg informierte das Amt für Städtebau an einem Infoabend am 30. August 2012 Bewohnerinnen und Be-wohner des angrenzenden Brühlberg-Quartiers über den Gestaltungplan. Implenia organi-sierte eigene Informationsanlässe für die Bevölkerung mit Führungen durch das Areal. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 6. Juli bis 21. September 2012. Während dieser Frist wurden 29 Einwendungen eingereicht. Die kantonale Baudirektion hat mit der Vorprüfung vom 18. September 2012 grundsätzlich zustimmend zum Gestaltungsplan und zur BZO-Revision Stellung genommen. Der Stadtrat hat mit Beschluss vom 3. Oktober 2012 die Er-gebnisse des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens zur Kenntnis genommen. Die Öffentlichkeit wurde mit einer Medienmitteilung am 8. Oktober 2012 über das Resultat des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens und das weitere Vorgehen informiert. 11.2 Einwendungen aus der öffentlichen Mitwirkung

Zum Gestaltungsplan Sulzerareal Stadtmitte Werk 1 erfolgten 19 Einwendungen von Privat-personen, 2 von Quartiergruppen, 4 von Verbänden, 3 von Parteien und 1 Einwendung von einem Unternehmen. Von Seiten der Quartierbewohner/innen und des Quartiervereins Tössfeld/Brühlberg ist das hohe Hochhaus der Hauptkritikpunkt. Für das Hochhaus wird in verschiedenen Einwendun-gen eine klare Höhenbegrenzung verlangt, da eine Beeinträchtigung der Aussicht vom Brühlberg, der Breite und dem Heiligberg befürchtet wird. Verschiedentlich werden die Re-

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duktion der Ausnützungsdichte und klarere Nutzungsvorgaben aufgrund der heute schon überlasteten Verkehrsinfrastruktur gefordert. Weitere Anträge zum Gestaltungsplan verlangen u.a. eine Zone für öffentliche Bauten für die Grundschulen, verbindlichere Sanktionsmöglichkeiten beim Fahrtenmodell, Regelungen zum Baustellenverkehr, Vorschriften für eine CO2-neutrale Heizung, ökologische Ausgleichsflä-chen oder eine Reduktion der geschützten Bauten, damit anstelle eines Hochhauses die ho-he Ausnützung in diesen Bereichen realisiert werden kann. In verschiedenen Stellungnahmen wird verlangt, dass die Koppelung des Kaufvertrags der Halle 53 mit Parametern im Gestaltungsplan eliminiert wird. Vereinzelt werden hohe Folge-kosten für die Nutzung der Halle 53 befürchtet. Die Grünliberalen fordern Transparenz be-züglich der Nebenabsprachen zu den Hallen 52 und 53, um dem Grossen Gemeinderat eine qualifizierte Mitsprache zu ermöglichen. Einzelne Personen beantragen, die Hallen 52 und 53 in den Perimeter des Gestaltungsplans Werk 1 einzubeziehen. Die Tösslobby begrüsst den Gestaltungsplan grundsätzlich, möchte aber sichergestellt wis-sen, dass der öffentliche Verkehr auf der Zürcherstrasse zukünftig nicht behindert und Aus-weichverkehr in die umliegenden Quartiere vermieden wird. Zudem dürfe die wichtige Velo-verbindung entlang der Kesselschmiede während der Bauzeit vom Baustellenverkehr nicht behindert werden. Die PROSE AG beantragt mit Verweis auf die Weiterentwicklung des von ihr genutzten Ge-bäudes Nr. 1004, auf dem Sulzerareal Werk 1 einen gewissen Nutzungstransfer zuzulassen. Der Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz Winterthur beantragt, den Begriff «Ge-meinnützigkeit» im Sinne der Kostenmiete genau zu definieren und sicherzustellen, dass Bauträger/innen bei Ausschreibungen dieses Kriterium auch erfüllen. Von Seiten der Vereine Dampfzentrum Winterthur und Diesel Motoren Winterthur und der Schweizerischen Gesellschaft für Technikgeschichte und Industriekultur wird beantragt, die denkmalgeschützten Hallen 1012, 1013 sowie die Halle 53, die ausserhalb des Gestaltung-plans Werk 1 liegt, für industriehistorische Nutzungen zu reservieren. Die SP, die Grünen und die Grünliberalen befürworten die Grundsätze des Gestaltungs-plans. Für die SP und die Grünen muss die Hochhaushöhe jedoch auf max. 100 m begrenzt werden. Die SP fordert, mindestens 50 % der Wohnfläche für gemeinnütziges Wohnen zu reservieren, wovon wiederum ein Viertel für preisgünstiges Wohnen für Leute in Ausbildung vorzusehen ist. Die SP beantragt zusätzlich einen Anteil für gemeinnützige Gewerberäume für Kleingewerbe. Während die SP auch für das Hochhaus einen Mindestwohnanteil möchte, beantragen die Grünliberalen eine Begrenzung der Anzahl Bewohnende zugunsten von mehr Arbeitsplätzen. Grüne und Grünliberale verlangen weitergehende Regelungen zu Energie, Ökologie und Verkehr. Die Grünliberalen möchten keine Eigentumsübertragung der öffentlichen Räume an die Stadt, aber die Sicherstellung der öffentlichen Zugänglichkeit mit entsprechenden Nut-zungsbestimmungen. Sie beantragen für die Aufgaben und Infrastrukturen der öffentlichen Hand, die mit dem Wachstum dieses Stadtteils verbunden sind, entweder eine Zone für öf-fentliche Bauten oder eine Mehrwertabschöpfung vorzusehen. 11.3 Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung

Die kantonale Baudirektion hat in ihrer Vorprüfung vom 18. September 2012 zum Gestal-tungsplan und zur BZO-Revision grundsätzlich zustimmend Stellung genommen. Das im ko-

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operativen Verfahren erarbeitete städtebauliche Leitbild und der auf eine umfassende Nach-haltigkeit ausgerichtete Planungsprozess werden als modellhaftes Vorgehen für die Erarbei-tung des Gestaltungsplans erachtet. Das Sulzerareal Werk 1 wird als Schlüsselprojekt für die Umsetzung der Gebietsplanung für den neuen Hauptstandort der ZHAW bezeichnet. In Be-zug auf die Verkehrserschliessung wird daran erinnert, dass gemäss Agglomerationspro-gramm im Zentrum Winterthur Mitte das Verkehrswachstum fast vollständig in den Bereichen des öffentlichen, des Fuss- und des Veloverkehrs stattfinden muss, weshalb das Fahrten-modell und der hohe Stellenwert von Fuss- und Veloverkehr im Gestaltungsplan begrüsst werden. Für die weitere Überarbeitung mussten im Gestaltungsplan vor allem folgende Hin-weise beachtet werden: Für die Hochhäuser braucht es einen städtebaulichen Nachweis gemäss § 284 PBG. Öffentlich zugängliche Parkplätze sind lenkungswirksam zu bewirtschaften. 11.4 Berücksichtigte Eingaben aus der öffentlichen Mitwirkung

Die Eingaben aus der öffentlichen Mitwirkung, aus der kantonalen Vorprüfung und aus der UVP wurden seitens Stadt mit Vertretern von Implenia diskutiert und es wurden Berücksich-tigungsvorschläge formuliert. Es fand auch ein Gespräch mit Vertretern des Quartiervereins Tössfeld-Brühlberg zur Frage der Schulraumplanung im Quartier Tössfeld statt. Die Anträge zur Hallennutzung für kulturhistorische Zwecke konnten im Rahmen der von der Stadt im März bis April 2013 durchgeführten kooperativen Workshops zum Nutzungskonzept für die Halle 53 diskutiert werden. Letzte Anregungen zum Gestaltungsplan wurden aufgrund der Diskussion am öffentlichen «Städtebaustammtisch» der Architekturzeitschrift Hochparterre vom 11. Juni 2013 zum Gestaltungsplan Werk 1 aufgenommen. Für die Revisionsvorlage zur Bau- und Zonenordnung ergaben sich aus den Einwendungen, Stellungnahmen oder der UVP keine Änderungen. Gegenüber dem Entwurf der öffentlichen Auflage wurden im Gestaltungsplan zusammenge-fasst folgende Anpassungen vorgenommen: Beschränkung der Hochhaushöhe im Baufeld 4b auf 120 m und öffentlich zugängliche

Nutzung im Dachgeschoss des Hochhauses. Für die öffentlich zugängliche Nutzung im Dachgeschoss notwendige Erschliessungsflächen müssen nicht an die maximal zulässi-ge Geschossfläche angerechnet werden. Der Anordnungsspielraum für das Hochhaus wird auf das ganze Baufeld 4b ausgedehnt (Schattenwurf ist ohne Wohnungen im Be-reich der benachbarten Hallen 52/53 kein Problem mehr).

Städtebaulicher Nachweis für alle Hochhäuser Präzisierung «gemeinnütziger Wohnungsbau» im Sinne der Kostenmiete Umfassendere Vorgaben zur Biodiversität und zur Dachbegrünung Qualitätssicherung der Umgebungsgestaltung mittels kooperativer Planung unter Einbe-

zug der künftigen Nutzergruppen. Einbezug der Stadt bei Gestaltung und Durchführung der für Neubauten vorgeschriebe-

nen Konkurrenzverfahren Vorgaben für eine lenkungswirksame Bewirtschaftung der Kundinnen- und Kundenpark-

plätze und Beschäftigtenparkplätze mit einer Parkgebühr für Kundinnen- und Kunden-parkplätze von minimal Fr. 2.-/Std.

Mit baulichen und/oder betrieblichen Massnahmen ist sicherzustellen, dass die Bewoh-nerinnen- und Bewohnerparkplätze und Beschäftigtenparkplätze nicht von Besucherin-nen und Besuchern beziehungsweise Kundinnen und Kunden benutzt werden

Die Details der Umsetzung werden in einer Vereinbarung zum Fahrtenmodell zwischen Stadt und Implenia verbindlich geregelt. Die Ausführungen zum Fahrtenmodell in den Erläuterungen wurden entsprechend gekürzt.

Absehbare Bushaltestellen sind bei der Planung von Bauvorhaben zu berücksichtigen

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Höherer Spielraum für die Anordnung von Fotovoltaikanlagen insbesondere auch auf Altbauten

Bestimmung zur «open book policy» bezüglich Umsetzung Effizienzpfad Energie Verzicht auf erhöhte Anforderungen bezüglich Wärmedämmung und Betrieb, die über

die Anforderungen des SIA Effizienzpfads 2040 hinausgehen. Dafür muss bei der Be-rechnung des Effizienzpfads für die KVA-Fernwärme wegen des erwarteten Netzaus-baus und der höheren Auslastung ein Treibhausgasemissionswert verwendet werden, der über dem aktuell noch sehr tiefen Wert der KVA liegt. Sollten zum Zeitpunkt der Baueingabe die effektiven Treibhausgasemissionswerte der KVA noch höher liegen, so kommen die dannzumal geltenden Werte zur Anwendung.

Kostenregelung zum Energienachweis Neue Bestimmung, dass Abwasserleitungen durch die Grundeigentümerschaft zu erstel-

len und zu finanzieren sind Neue Bestimmung zur Entwässerung, wonach Regenwasser nach Möglichkeit versickert

werden muss und geeignete Rückhaltemassnahmen zu treffen sind Für das Gebäude 1019 («Fabrikkirche») wird mit einer offeneren Formulierung die Mög-

lichkeit des Weiterbestandes offengelassen. Die Schlussbestimmungen des Gestaltungsplans wurden mit dem Vorbehalt ergänzt,

dass der Stadtrat den Zeitpunkt der Inkraftsetzung nach der kantonalen Genehmigung bestimmen kann. Als Voraussetzung dafür müssen die vertraglichen Regelungen zur Landabtretung der öffentlichen Aussenräume an die Stadt und zum Fahrtenmodell un-terzeichnet sein.

Verschiedene Bestimmungen wurden im Interesse einer besseren Verständlichkeit um-formuliert.

Bei verschiedenen Einwendungen zeigte sich, dass die geforderten Regelungen im Gestal-tungsplan sinngemäss bereits enthalten waren. Diese Punkte werden im beiliegenden Be-richt «Beantwortung der Einwendungen und Anträge aus der öffentlichen Mitwirkung, kanto-nalen Vorprüfung und UVP» behandelt. Darin werden auch alle nicht berücksichtigten Anträ-ge beantwortet, die im Wesentlichen folgende Anliegen umfassen: Stärkere Beschränkung der Hochhaushöhe, Verringerung der Nutzungsdichte, Verringerung des Wohnanteils, Höherer Anteil für gemeinnütziges Wohnen und zusätzlich ein Anteil für gemeinnützige

Gewerberäume, Mindestanteil für Studentenwohnungen, 80 % öffentliche Erdgeschossnutzungen rund um den zentralen Platz, Nutzungstransfer zulassen, Zone für öffentliche Bauten für Schulnutzungen ausscheiden, Keine Übernahme der öffentlichen Aussenräume durch die Stadt, dafür Sicherstellung

der öffentlichen Zugänglichkeit mit Nutzungsbestimmungen, Reduktion der Arealerschliessung von 3 auf 2 Anschlüsse, Reduktion der Parkplatzzahl, diverse Anträge zum Fahrtenmodell wie Integration der bereits überbauten Baufelder 7

und 8, Ausdehnung der Hauptverkehrszeiten, Limitierung des gesamten täglichen Ver-kehrs, stärkere Sanktionen bei Überschreitung der Fahrtenzahlen, Ausnahmen für das Carsharing,

Materialtransport während Bauphase mit der Bahn, Minergie-P-Eco als energetischen Baustandard vorschreiben, Einwendungsverfahren nach der Überarbeitung nochmals durchführen.

- 12 -

11.5 Einigung mit Implenia

Die Grundeigentümerin Implenia hat mit der Stadt bis zuletzt noch über einzelne Regelungen im Gestaltungsplan verhandelt. So waren am Schluss noch die öffentlich zugängliche Nut-zung des Dachgeschosses, die Kostenmiete beim gemeinnützigen Wohnen, der Prozess für die Freiraumgestaltung und die Qualität der Fernwärme hinsichtlich Treibhausgasemissionen Gegenstand von Diskussionen. In all diesen Punkten konnten letztlich für die Stadt gute Ver-handlungsergebnisse erzielt werden, so dass nun ein ausgewogener Gestaltungsplan vorge-legt werden kann. 12. Kaufvertrag für die Halle 53

Am 27. Juni 2012 hat der Stadtrat dem Entwurf des Kaufvertrages für die Halle 53 zuge-stimmt; am 26. August 2013 wurde der Vertrag öffentlich beurkundet. Implenia hat in den Verhandlungen zum Gestaltungsplan und zur Halle 53 den Kaufpreis der Halle vom Mehr-wert des definitiven Gestaltungsplans Werk 1 abhängig gemacht. Wenn die folgenden Be-dingungen bei Genehmigung des Gestaltungsplans gemäss vorliegender Fassung erfüllt sind, kommt Implenia der Stadt mit dem Verkaufspreis entgegen und überlässt ihr die Halle 53 zu einem Preis von 1 Million Franken: Gesamtnutzfläche beträgt mindestens 98’800 m2 Maximaler möglicher Wohnanteil von mindestens 55 % der Gesamtnutzfläche Keine Zone für öffentliche Bauten und keine Nutzungssperrfrist für die ZHAW Zusicherung von 630 Parkplätzen und 200 Fahrten/Stunde bei Vollausbau Bei Nichterfüllung der Mindestanforderungen kann der definitive Kaufpreis bis auf maximal 4,5 Millionen Franken angehoben werden; die Stadt hat in diesem Fall aber auch die Mög-lichkeit, auf den Erwerb der Halle zu verzichten. Mit der vorliegenden Fassung des Gestal-tungsplans, die dem Grossen Gemeinderat zur Festsetzung beantragt wird, werden die ver-einbarten Mindestanforderungen erfüllt. 13. Fazit

Für die Stadt wird mit der Arealentwicklung des Sulzerareals Werk 1 in verschiedener Hin-sicht ein Mehrwert geschaffen. Der Gestaltungsplan schafft die Voraussetzungen für einen lebendigen, attraktiven Stadt-

teil, der sich an der Nachhaltigkeit orientiert. Das gilt für die soziale Durchmischung, für die Ausrichtung auf die 2000 Watt-Gesellschaft, für den ökologischen Ausgleich und für die Bewältigung des Verkehrs.

Die Bevölkerung profitiert von grosszügigen Freiräumen mit hoher Aufenthaltsqualität, die der Stadt nach Fertigstellung entschädigungslos übertragen werden.

Die vorbildliche Integration der geschützten Bauten und die qualitativen Vorgaben für die Neubauten inklusive Pflicht zu Konkurrenzverfahren gewährleisten eine hochstehende Gestaltung, welche die Ausstrahlungskraft des Sulzerareals weiter verstärkt.

Mit der festgelegten Bandbreite für den Wohnanteil, dem Anteil für gemeinnütziges Woh-nen, dem Mindestanteil an publikumsorientierten Nutzungen und der Ansiedlung der ZHAW im Areal ist ein breiter attraktiver Nutzungsmix vorgegeben.

Nicht zuletzt konnte die Stadt im Zusammenhang mit den Verhandlungen zum Gestal-tungsplan Sulzerareal Werk 1 auch die benachbarte Halle 53 zu einem fairen Preis als öffentlichen Veranstaltungsort sicherstellen.

- 13 -

Die Berichterstattung im Grossen Gemeinderat ist der Vorsteherin des Departements Bau übertragen.

Vor dem Stadtrat

Der Stadtpräsident:

M. Künzle

Der Stadtschreiber:

A. Frauenfelder Bestandteile der Vorlage: Gestaltungsplan: - Bestimmungen zum Gestaltungsplan vom 22. August 2013 - Situationsplan vom 22. August 2013 - Erläuterungen zum Gestaltungsplan gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG vom 29. August

2013 (informativ) - Städtebauliches Leitbild vom November 2010 (Beilage zum Gestaltungsplan)

(http://bau.winterthur.ch/amt-fuer-staedtebau/planung/projekte/) Revision Bau- und Zonenordnung (BZO): - Revision BZO vom 5. Juli 2013 - Ausschnitt Zonenplan Sulzerareal Stadtmitte, Areal Werk 1, vom 5. Juli 2013 - Ergänzungsplan Sulzerareal Stadtmitte vom 5. Juli 2013 - Ergänzungsplan mit der Festsetzung der Empfindlichkeitsstufen gemäss LSV vom 5. Juli

2013 - Erläuterungen zur Revision BZO gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG vom 5. Juli 2013 (in-

formativ) Weitere informative Beilagen: - Beantwortung der Einwendungen und Anträge aus dem öffentlichen Mitwirkungsverfah-

ren, aus der kantonalen Vorprüfung und aus der UVP, 29. August 2013 - Vereinbarung Fahrtenmodell Sulzerareal Werk 1 - Umweltverträglichkeitsbericht (UVB), abschliessende Voruntersuchung, 17. Oktober

2012 (http://bau.winterthur.ch/amt-fuer-staedtebau/planung/projekte/) - Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) zum öffentlichen Gestaltungsplan Sulzerareal Werk

1, Zusammenfassende Beurteilung der Umweltverträglichkeit, Antrag an die zuständige Behörde, Umwelt- und Gesundheitsschutz, 22. Januar 2013 (http://bau.winterthur.ch/amt-fuer-staedtebau/planung/projekte/)

AfS, 22. August 2013

Öffentlicher Gestaltungsplan Sulzerareal Werk 1

Bestimmungen

Vom Grossen Gemeinderat festgesetzt am

Der Präsident: Der Ratsschreiber:

Von der Baudirektion genehmigt am:

Für die Baudirektion:

Öffentlicher Gestaltungsplan "Sulzerareal Werk 1", Winterthur Bestimmungen

2

1. Zweck Der öffentliche Gestaltungsplan "Sulzerareal Werk 1" bezweckt:

• die Umsetzung einer qualitätsvollen Dichte und attraktiver Nutzungen im Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung

• die Schaffung eines breit gefächerten Wohnungsangebotes für eine gute soziale Durchmischung

• die Ansiedlung eines Bildungsschwerpunkts der Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften

• die Schaffung von attraktiven Rahmenbedingungen für publikumsorientierte Nutzungen (Gewerbe- und Verkaufs-flächen) zur Belebung des Areals

• die Regelung des spannungsvollen Miteinanders von Alt- und Neubauten zur Sicherstellung einer tragenden Areali-dentität und zum Spürbarmachen der Industriegeschichte

• die Festlegung eines eigenständigen Aussenraumes zur Fortführung der hohen Aussenraumqualität im Sulzerareal und zur Gewährleistung von durchgehenden Fuss-/Rad-wegverbindungen abseits der Zürcherstrasse und der Strasse Zur Kesselschmiede

• das Einbinden von Hochhäusern zur Freispielung des Aus-senraumes und der denkmalgeschützten Industriehallen, als Symbole des Wandels vom geschlossenen Industrie-quartier zum urbanen Wohn- und Arbeitsquartier

• den nachhaltigen Einsatz der Verkehrsträger mit einer schwerpunktmässigen Erschliessung durch den Fuss- und Veloverkehr sowie den öffentlichen Verkehr

• die Beschränkung der Fahrtenzahl von Motorfahrzeugen zur Gewährleistung einer genügenden Kapazität auf dem übergeordneten Strassennetz

• eine Energieversorgung entsprechend den Zielen der 2000 Watt-Gesellschaft.

2. Bestandteile und Geltungsbereich Bestandteile

1. Der Gestaltungsplan besteht aus diesen Bestimmungen und dem Situationsplan 1:500.

Die Erläuterungen gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG sowie das städtebauliche Leitbild von Gigon / Guyer Architekten vom 12. November 2010 sind für Folgeplanungen und die Beurteilung von Bauvorhaben wegleitende Grundlagen.

Geltungsbereich 2. Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans ist im zuge-

hörigen Situationsplan festgelegt.


3

3. Verhältnis zur kommunalen Bau- und Zonenordnung

Wo der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, sind die Vor-schriften der zum Zeitpunkt des Eintretens der Rechtskraft gül-tigen Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur mass-gebend.

4. Schutzobjekte Schutzvertrag

1. Bezüglich der Schutzobjekte 1001, 1003, 1007, 1012, 1013, 1014 und der Drehscheibe gilt der öffentlich-rechtli-che Vertrag über die bauliche Weiterentwicklung des Sul-zerareals Stadtmitte vom 16. September 2003. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens wird der genaue Schutzum-fang geklärt und bei Bedarf festgelegt (§ 205 PBG).

Sanierungen 2. Die Schutzobjekte sind im Rahmen des Erhaltungsziels

gemäss Schutzvertrag zu sanieren. Massnahmen zur energetischen Sanierung sind zulässig. Die Gesamtwirkung der Schutzobjekte und wesentliche denkmalpflegerische Belange dürfen nicht beeinträchtigt werden.

Erhaltung Hallen 1007 und 1012

3. Bei den bestehenden Hallen 1007 und 1012 sind folgende Strukturen zu erhalten:

• Halle 1007: Dachform mit Oblichtern, Tragstruktur • Halle 1012: Dachform mit Oblichtern, Tragstruktur,

Stirnfassade Süd, min. 50% Erschliessungsraum Abweichungen zur Umsetzung der energetischen Sanie-

rung (Prinzip Aussendämmung Dach und Innendämmung Wände), zur Erfüllung des Brandschutzes, zur genügenden Belichtung und zur Anpassung an die technischen Be-dürfnisse der angrenzenden Neubauten sind zulässig.

Raumeindruck Halle 1013 4. Der Raumeindruck der Halle 1013 muss möglichst umfas-

send erhalten bleiben. 55% der Grundfläche müssen von Einbauten frei bleiben.

Bei der Halle 1013 ist eine Aussenisolation des Daches zulässig. Die Tragkonstruktion muss im Gebäudeinnern sichtbar bleiben. Bei den Stirnfassaden Süd und Nord und der östlichen Längswand ist eine Innenisolation (u.a. innere Isolierfenster) zulässig.


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5. Neu- und Umbauten Hochhäuser 1. Hochhäuser sind in den im Situationsplan bezeichneten

Bereichen zulässig.

Mantellinien / Gesamthö-hen

2. Neu- und Umbauten sind im Rahmen der Mantellinien und der gemäss Plan festgelegten Gesamthöhen zulässig. Technisch bedingte Aufbauten (Liftaufbauten, Kamine, Ab-luftrohre, Dachausstiege usw.) sind auf ein Minimum zu beschränken. Die Gebäudetechnik ist generell in das Ge-bäudevolumen zu integrieren. Ausnahmen sind zulässig, sofern die Anlagen besonders gut gestaltet sind.

Im Baufeld 3 dürfen die Geschosse oberhalb der Kote 458.00 m ü. M. maximal 30% der Gebäudegrundfläche (senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäu-deumfassung auf den Erdboden) belegen.

Die Ostfassaden der Baufelder 5b und 5c können bis ma-ximal 2.0 m weiter ostwärts als die bezeichneten Mantel-linien erstellt werden. Die Fassaden der beiden Baufelder 5b und 5c müssen jedoch gefluchtet bleiben und die Gasse zwischen dem Baufeld 5c und 3 muss mindestens 12.0 m betragen. Die Westfassade des Baufelds 3 darf folglich um maximal 2.0 m weiter ostwärts als die bezeichnete Mantel-linie erstellt werden. Es darf keine Fluchtung der Westfas-saden der Baufelder 1 und 3 erfolgen (Mindestversatz von 2.0 m).

Zwingende Mantellinien

3. Zwingende Mantellinien gelten im Ausmass der tatsächlich realisierten Gebäudehöhe.

In den folgenden Baufeldern gelten die zwingenden Mantel-linien gegen den zentralen Platz hin nur bis zu folgender Kote:

1 456.00 m ü. M. 4b 458.00 m ü. M. Über diesen Koten besteht ein Anordnungsspielraum für

die Fassade nach Massgabe des Ergebnisses des Konkur-renzverfahrens.

Geschosszahlen 4. Die Geschosszahl ist innerhalb der Mantellinien frei. Be-schränkungen der Gebäudehöhe aufgrund der Baulinien sind zu beachten (§ 278 f. PBG).

Unterirdische Gebäude

5. Für unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind die Bau-feldbegrenzungen nicht massgebend. In den Werkleitungs-korridoren und im Bereich von Baumstandorten sind unter dem gestalteten Boden liegende Gebäude und Gebäude-teile nur zulässig, wenn die Erstellung der Werkleitungen gesichert ist, respektive wenn durch eine Überdeckung von mindestens 1.5 m das Gedeihen der Bäume gewährleistet ist. Der zentrale Platz darf dabei nur örtlich zur Verbindung


5

von Tiefgaragen unterkellert werden. Ein- und Ausfahrten von Tiefgaragen sind im Situationsplan bezeichnet und müssen in die Gebäude integriert werden.

Vordächer, Balkone und Dachterrassen

6. Vordächer und Balkone sind zulässig. Ihre Gestaltung und Ausprägung muss dabei direkt und klar sein und den Indu-striecharakter des Areals aufnehmen. Dachterrassen sind zulässig. Die Dachausstiege sowie die Nebenräume für die Infrastruktur zur Dachnutzung sind möglichst klein zu hal-ten.

Erdgeschosse 7. Die Bruttogeschosshöhe in den Erdgeschossen muss min-

destens 4 m betragen. Wohnungen im Erdgeschoss kön-nen als Hochparterre ausgestaltet sein.

Gebäudedurchgänge 8. Im Baufeld 4a ist der Erschliessungsraum als öffentlich

zugänglicher Durchgang auszugestalten. Im Baufeld 4b ist entlang der Gleisachse zum Gebäude 1013 ein mindestens 15 m breiter und über mindestens zwei Geschosse rei-chender Durchgang auszugestalten.

Verbindung zwischen Bau-feld 2 und Halle 52 (im Sul-zerareal Bereich 3)

9. Der Bau einer gedeckten Fussgängerverbindung zwischen den Obergeschossen des Baufelds 2 und der Halle 52 im Bereich 3 des Sulzerareals ist zulässig.


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6. Nutzung Anrechenbare und nicht anrechenbare Geschoss-flächen

1. Anrechenbare Geschossflächen sind alle dem Wohnen, Ar-beiten und sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden o-der hierfür verwendbaren Räume in Voll-, Unter- und Dach-geschossen, unter Einschluss der zugehörigen Erschlies-sungsflächen und Sanitärräumen, sowie gewerblich ge-nutzte Lagerflächen samt inneren Trennwänden.

2. Als nicht anrechenbar gelten die Flächen gemäss § 10 ABV sowie Flächen für den Betrieb des Gebäudes wie Leitungs- und Installationsschächte und dergleichen.

Gesamtnutzfläche Baufel-der 1-5

3. Die anrechenbaren Geschossflächen für die Baufelder 1 bis 5 werden wie folgt auf die einzelnen Baufelder aufge-teilt:

Baufeld max. zulässige Geschossflächen

1 22’000 m2

2 17’500 m2

3 28’000 m2

4a 6’500 m2

4b 17’500 m2

5a 550 m2

5b 2’500 m2

5c 4’250 m2

Total 98’800 m2

Gesamtnutzfläche Baufel-der 6-8

4. Die anrechenbaren Geschossflächen für die bereits umge-nutzten Baufelder 6 bis 8 werden wie folgt auf die einzelnen Baufelder aufgeteilt:


6 4’000 m2

7 10’400 m2

8 10’800 m2

Total 25’200 m2

Zusätzliche Geschoss-fläche Hochhäuser

5. Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche er-höht sich bei der Erstellung von Hochhäusern um folgende Werte:


1 7’000 m2 (2 Hochhäuser)

4b 17’000 m2 (1 Hochhaus)

Für die öffentlich zugängliche Nutzung im Dachgeschoss gemäss Ziff. 6.11 zusätzlich notwendigen Erschliessungs-flächen werden nicht an die maximal zulässige Geschoss-fläche gemäss Abs. 1 dieser Ziffer angerechnet.


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Nutzungsanteile

6. Der minimale und maximale Wohnanteil und der Anteil für die übrigen Nutzungen (Bildung, Produktion, Dienstleistun-gen etc.) betragen:

Wohnanteil übrige Nutzungen

Baufeld min. max. min. max.

1 0% 85% 15% 100% 2 0% 0% 100% 100% 3 80% 100% 0% 20% 4a 0% 0% 100% 100% 4b 0% 100% 0% 100% 5a 0% 0% 100% 100% 5b 75% 100% 0% 25% 5c 75% 100% 0% 25%

Die Nutzungen der zusätzlichen Geschossflächen für Hochhäuser gemäss Ziff. 6.5. können ohne Anrechnung an die Nutzungsanteile gemäss Abs. 1 dieser Ziffer realisiert werden.

Soziale Durchmischung 7. Insgesamt sind mindestens 30% der Wohnflächen gemäss

Ziff. 6.6. Abs. 1 für gemeinnütziges Wohnen und/oder preisgünstiges Wohnen für Leute in Ausbildung zu nutzen.

Autoarme Nutzungen 8. Autoarme Nutzungen haben Vorrang. Entsprechend wer-

den die erzeugten Fahrten des motorisierten Individualver-kehrs und die zulässige Parkplatzzahl begrenzt (siehe Ziff. 9.f).

Publikumsorientierte Nut-zungen

9. In den Erdgeschossen rund um den zentralen Platz sind publikumsorientierte Nutzungen, dazu zählen auch Bil-dungsnutzungen, anzuordnen.

Räume für Kinderkrippen, Kindergarten und Horte

10. Für Kinderkrippen, Kindergarten und Horte sind von der Grundeigentümerschaft im Werk 1 ein der lokalen Nachfra-ge entsprechendes Raumangebot zu für diese Nutzung angemessenen und ortsüblichen Konditionen bereitzustel-len.

Öffentlich zugängliches Dachgeschoss im Hoch-haus 4b

11. Für das Dachgeschoss des Hochhauses im Baufeld 4b ist eine öffentlich zugängliche Nutzung vorzusehen.

Keine Nutzungstransfers 12. Es sind keine Nutzungstransfers zwischen den Baufeldern

zulässig. Bei überwiegenden öffentlichen Interessen kann der Stadtrat Ausnahmen bewilligen.

13. Die auf Liegenschaften im Geltungsbereich des Gestal-tungsplans im Grundbuch angemerkten öffentlich-recht-lichen Eigentumsbeschränkungen betreffend Ausnützungs-


8

beschränkungen (Ausnützungsreverse, Ausnützungstrans-fers) werden auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Ge-staltungsplans im Grundbuch gelöscht. Die Vorschriften über die zulässige anrechenbare Geschossfläche treten an deren Stelle.

7. Umgebung Konzept Freiraum 1. Die Aussenräume und die Plätze sind wichtige identifika-

tionsstiftende Elemente. Sie müssen eine besonders gute gestalterische Qualität aufweisen, den verschiedenen Nut-zungsansprüchen gerecht und konzeptionell einheitlich ausgestattet werden. Wegleitende Grundlage für die Beur-teilung ist das Freiraumkonzept im städtebaulichen Leitbild.

2. Der Aussenraum ist in folgende Teile zu gliedern:

• Zentraler Platz • Eingangsplätze • Gassenräume mit Gartenbändern

Öffentliche Räume 3. Die öffentlich zugänglichen Aussenräume mit dem zentra-

len Platz, den Eingangsplätzen und den Gassenräumen, mit Ausnahme der Grundstücke der Baufelder 6, 7 und 8, sind nach Fertigstellung unentgeltlich der Stadt zum Eigen-tum zu übertragen. Die Stadt übernimmt deren Betrieb, Un-terhalt und Erneuerung, also sämtliche Eigentümerpflich-ten.

Dachbegrünung 4. Flachdächer oder flach geneigte Steildächer sind extensiv

zu begrünen, soweit sie nicht begehbar sind.

Biodiversität 5. Bei der Bepflanzung der Aussenräume sind ökologisch

wertvolle einheimische Pflanzenarten einzusetzen, wo es die Standorterfordernisse zulassen.

6. An geeigneten Stellen sind spezielle Nistgelegenheiten für

Fledermäuse und Wildbienen sowie für arealtypische Vo-gelarten anzubringen.

7. Während der Brutzeit der Mauer- und Alpensegler dürfen

im Bereich der Nistplätze keine Bauarbeiten durchgeführt werden. Ist dies nicht möglich, müssen vor Ankunft der Segler die Einflugöffnungen verschlossen werden.


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8. Gestaltung Anforderungen 1. Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ih-

rem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung, insbe-sondere der Tradition der industriellen Nutzbauten, so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung er-reicht wird. Dies gilt auch für die Materialisierung. Die Über-bauung hat den Anforderungen gemäss § 71 PBG zu ent-sprechen.

Konkurrenzverfahren

2. Zur Sicherstellung der Qualität sind auf allen Baufeldern ausser 5a sowie 6 bis 8 Konkurrenzverfahren nach den all-gemein anerkannten Regeln durchzuführen.

Umsetzung Freiraumkon-zept

3. Das Freiraumkonzept ist im Rahmen einer kooperativen Planung von Grundeigentümerschaft und Stadt im Hinblick auf die Nutzerbedürfnisse zu konkretisieren.

9. Verkehrserschliessung Arealerschliessung 1. Das Areal ist über den Strassenbügel Pionierstrasse – Zur

Kesselschmiede – Jägerstrasse erschlossen.

2. Die Zu- und Wegfahrt durch Privatverkehr (MIV) hat über

die im Situationsplan schematisch dargestellten Anschlüs-se und Erschliessungswege zu erfolgen. Die weiteren Flä-chen können für die Anlieferung und die Notzufahrt genutzt werden.

3. Für die Feuerwehrzufahrt müssen alle befahrbaren Berei-

che auf eine Tragfähigkeit von mindestens 18 Tonnen aus-gelegt sein.

Fuss- und Radwege

4. Die öffentlich zugänglichen Fuss- und Radwegverbindun-gen sind gemäss den schematischen Angaben im Plan an-zulegen. Die Fuss- und Radwegverbindungen müssen mit Ausnahme der Verbindung durch die Halle 1012 während 24 Stunden pro Tag zugänglich sein. Für die Verbindung durch die Halle 1012 ist eine allfällige sicherheitsbedingte Schliessung während der Nacht zulässig, jedoch zeitlich so kurz als möglich zu halten.

Bushaltestellen

5. Im Rahmen der Bauvorhaben entlang der Strasse zur Kes-selschmiede sind die Voraussetzungen für absehbare Bus-haltestellen zu berücksichtigen.


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Veloabstellplätze

6. Für die Bemessung der minimalen Anzahl Veloabstellplätze ist die zum Zeitpunkt der Baueingabe massgebende ge-setzliche Grundlage anzuwenden. Für Beschäftigte, Be-wohnerinnen und Bewohner sind die Abstellplätze bei Neu-bauten und Ersatzbauten in den Gebäuden an gut zugäng-licher Lage anzuordnen. Abstellplätze im Freiraum sind mit Haltevorrichtungen zu errichten. Besucher-Abstellplätze im Freiraum sind nahe der Gebäudezugänge anzuordnen und müssen sich in das Freiraumkonzept gemäss Leitbild integ-rieren.

Motorradabstellplätze 7. Für Motorräder sind ausreichend Abstellplätze bereitzustel-

len. Die Anzahl darf 15% der für Personenwagen minimal erforderlichen Abstellplätze nicht unterschreiten. Für Be-schäftigte und Bewohner/innen sind die Abstellplätze in den jeweiligen unterirdischen Parkierungsanlagen anzuordnen.

Autoabstellplätze 8. Die Zahl der Abstellplätze für Personenwagen berechnet

sich nach der stadträtlichen Dienstanweisung betreffend Berechnung Parkplatzbedarf im Baubewilligungsverfahren vom 2. Februar 2011. In der vorliegenden Güteklasse A ist höchstens das Minimum der Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfs in kommunalen Erlassen der Baudirektion Kanton Zürich vom Oktober 1997 zulässig.

Eine freiwillige Reduktion der Parkplatzzahl in Abstimmung mit dem Mobilitätskonzept gemäss Ziff. 9.24. ist anzustre-ben.

Von den einzelnen Baufeldern können je bis 50% der max. zulässigen Parkplätze in ein anderes Baufeld transferiert werden.

Von der Regelung gemäss dieser Ziffer ausgenommen sind die bereits realisierten Baufelder 7 und 8.

9. Auf dem Areal sind entsprechend der Nachfrage genügend Parkplätze für das Carsharing zur Verfügung zu stellen.

10. Der Zeitpunkt der Errichtung und die Dimensionierung von

neuen unterirdischen Parkierungsanlagen sind freigestellt. In Betrieb genommen werden dürfen die neuen Autoab-stellplätze aber nur in dem Umfang, wie parkplatzberech-tigte Nutzungen realisiert sind. Im gesamten Gestaltungs-planperimeter darf die jeweils zulässige Autoabstellplatz-zahl um maximal 50 Plätze über- oder unterschritten wer-den, die Gesamtzahl der zulässigen Autoabstellplätze darf jedoch nicht überschritten werden.


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11. Mit baulichen und/oder betrieblichen Massnahmen ist si-cherzustellen, dass die Bewohner- und Beschäftigtenpark-plätze nicht von Besucherinnen und Besuchern bezie-hungsweise Kundinnen und Kunden benutzt werden.

12. Sämtliche Abstellplätze mit Ausnahme von einzelnen Ab-

stellplätzen für den Güterumschlag müssen unterirdisch an-geordnet werden.

13. Die Abstellplätze für die Baufelder 5a, 5b und 5c sind in

den Tiefgaragen der Baufelder 1 und 3 zu erstellen.

14. Zum Zeitpunkt der Erstellung der Parkierungsanlagen sind

alle baulichen, technischen und organisatorischen Voraus-setzungen für die automatische Erfassung aller Ein- und Ausfahrten von Autos zu treffen.

Bewirtschaftung der Auto-abstellplätze

15. Im ganzen Geltungsbereich des Gestaltungsplans dürfen weder für Bewohner/innen noch für Beschäftigte und Kun-den/Kundinnen unentgeltlich Autoabstellplätze zur Verfü-gung gestellt werden. Für die Bewirtschaftung müssen mindestens Investitions- und Betriebskosten deckende und ortsübliche Ansätze festgelegt werden.

Kunden- und Beschäftigtenparkplätze sind lenkungswirk-sam zu bewirtschaften.

Anschlüsse für Ladevor-richtungen von Elektrofahr-zeugen

16. Die Parkierungsanlagen für Personenwagen und Zweiräder sind mit baulichen Vorkehrungen (mind. Leerrohre und Platzreserven) für die Realisierung von individuell abre-chenbaren Ladevorrichtungen von Elektrofahrzeugen zu versehen.

Fahrtenmodell 17. Das Fahrtenmodell regelt die zulässige Fahrtenerzeugung

zu den Hauptverkehrszeiten im Sulzerareal Werk 1 auf den Baufeldern 1 bis 6. Als Fahrten gelten alle Zufahrten zu und Wegfahrten aus den Parkierungsanlagen.

18. Die Zahl der zulässigen Fahrten wird zu den Hauptver-

kehrszeiten wie folgt beschränkt:

• 16.00-19.00 Uhr Montag-Freitag 200 Fahrten/Stunde

• 11.00-15.00 Uhr Samstag 200 Fahrten/Stunde

Die Hauptverkehrszeiten sind jährlich entsprechend den tatsächlich gemessenen Ganglinien zu überprüfen. Bei deutlichen Verschiebungen der Ganglinien kann die Stadt die Hauptverkehrszeiten für das Werk 1 anpassen.

19. Jeder Nutzung steht die anteilsmässige Anzahl Fahrten zu.

Die massgebende Zuordnung der Fahrtenzahl wird im Baubewilligungsverfahren bestimmt.


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20. Die Umsetzung des Fahrtenmodells und die Erfassung der Fahrtenzahl erfolgen durch eine von Grundeigentümer-schaft und Stadt Winterthur bestimmte unabhängige Be-treiberorganisation.

21. Die Betreiberorganisation erstattet der Stadt Winterthur

Bericht über die ausgelösten Fahrten im Werk 1.

22. Wird die zulässige Fahrtenzahl je Kalenderjahr überschrit-

ten, hat die Grundeigentümerschaft im Rahmen des Mobili-tätskonzeptes Massnahmen zur Einhaltung der Fahrtenzahl zu treffen. Bei einer Überschreitung der bewilligten Fahr-tenzahl wird zudem eine Abgabe pro überzählige Fahrt er-hoben. Im jeweils folgenden Jahr mit einer Überschreitung erhöht sich diese Abgabe.

23. Die Detailbestimmungen zur Umsetzung des Fahrtenmo-

dells werden in einer separaten Vereinbarung zwischen Grundeigentümerschaft und Stadt Winterthur geregelt.

Mobilitätskonzept 24. Es ist ein Mobilitätskonzept zu erstellen, das mindestens die folgenden Inhalte umfasst:

• Ziele

• Zusammenspiel von Parkplatz-Angebot und erwarteter Parkplatz-Nachfrage

• Umsetzung der Parkplatzbewirtschaftung

• Informationen/Anreize zur Benutzung des öffentlichen Ver-kehrs sowie des Fuss- und Veloverkehrs

• Nachfragegerechtes Carsharing-Angebot

• Energieeffiziente Geschäfts-Fahrzeug-Flotten

• Monitoring

• Massnahmen, sofern die Ziele mit dem Mobilitätskonzept nicht erreicht werden

25. Das Mobilitätskonzept ist gleichzeitig mit dem ersten Bau-vorhaben der Baubehörde zur Bewilligung vorzulegen. Bei wesentlichen Änderungen ist es anzupassen.


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10. Energie und Umwelt Energie 1. Neubauten und neubauartige Umbauten haben den Ziel-

setzungen der 2000 Watt-Gesellschaft, konkretisiert durch den jeweils aktuellen SIA Effizienzpfad Energie 2040, ge-recht zu werden. Der Nachweis kann pro Gebäude, pro Baufeld oder über das gesamte Areal erfolgen.

Die bereits umgenutzten respektive neu erstellten Bauten der Baufelder 6-8 werden nicht in die Betrachtung mitein-bezogen.

2. Bei bestehenden Gebäuden gelten energetisch, sofern

denkmalpflegerisch vertretbar, die gesetzlichen Anforde-rungen. Die wärmedämmtechnischen Gebäudesanierun-gen sind abhängig von der Eingriffsintensität und jeweils gebäudespezifisch im Baubewilligungsverfahren festzule-gen.

3. Die Stadt Winterthur wird in die Planung für das Energie-

konzept einbezogen. Es herrscht „open book policy“.

Altlasten

4. Das Sulzerareal Werk 1 ist im Kataster der belasteten Standorte als Betriebsstandort (Teilflächen) und teilweise als Ablagerungsstandort eingetragen. Die Teilflächen sind als "belastet ohne schädliche oder lästige Einwirkungen" oder als "belastet und überwachungsbedürftig" klassiert.

Bei einer Neuüberbauung ist nachzuweisen, dass keine Belastungen überbaut werden, die eine Umweltgefährdung darstellen können und dass der Standort nicht sanierungs-bedürftig wird (z.B. infolge Entsiegelung von heute versie-gelten Flächen).

Vor Erteilung einer Baubewilligung müssen die erforder-lichen Untersuchungen erfolgen sowie für alle belasteten Baufelder die Sanierungskonzepte ausgearbeitet und rechtskräftig genehmigt sein.

Lärmschutz

5. Die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der Empfindlich-keitsstufe III der Lärmschutzverordnung ist im Baubewilli-gungsverfahren nachzuweisen.


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11. Versorgung und Entsorgung Werkleitungen

1. Die Werkleitungskorridore sind von unterirdischen Bauten freizuhalten oder die Werkleitungen entsprechend zu si-chern. Die Durchleitungsrechte für die erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen werden der Stadt Winterthur un-entgeltlich eingeräumt.

2. Die Wasserleitungen im Privatgrund werden von Stadtwerk

Winterthur zulasten der Grundeigentümerschaft erstellt und bei einer Übertragung ins öffentliche Eigentum zum Zeit-wert durch Stadtwerk Winterthur übernommen. Durchlei-tungsrechte werden von der Stadt keine übertragen.

3. Die Abwasserleitungen sind durch die Bauherrschaft zu

erstellen. Für die Erstellung braucht es eine Bewilligung der Stadtentwässerung. Mit der Übernahme der öffentlich zu-gänglichen Aussenräume durch die Stadt gemäss Ziff. 7.3. werden auch die im öffentlichen Grund liegenden und nach den Vorgaben der Stadtentwässerung erstellten Haupt-sammelleitungen von der Stadt übernommen, sofern die Schächte mit Lastwagen zugänglich sind. Die Erschlies-sungsleitungen der einzelnen Baufelder bleiben im Privat-besitz.

Entwässerung 4. Der Stadtentwässerung Winterthur ist spätestens bis zur

Eingabe des ersten Baugesuches ein Entwässerungskon-zept für das gesamte Areal einzureichen. Grundlage bildet das öffentliche Kanalnetz gemäss dem Entwässerungskon-zept des aktuellen GEP (Genereller Entwässerungsplan).

5. Das Sulzerareal Werk 1 wird gemäss dem Teil-GEP

"SLM/Sulzer-Areale" im Mischsystem entwässert. Auch im Mischsystem muss Regenabwasser wenn möglich versi-ckert werden. Bei den einzelnen Bauvorhaben sind deshalb die Möglichkeiten für die Versickerung zu prüfen. Um die Abflussspitzen bei grossem Wasseranfall zu brechen, sind geeignete Rückhaltemassnahmen zu treffen.

Wärmeversorgung

6. Es gilt der jeweils gültige kommunale Energieplan.


15

12. Etappierung Zentraler Platz

1. Der zentrale Platz ist zusammen mit der ersten Bebauung auf den Baufeldern 1 oder 3 oder 4b vollständig zu erstel-len. Aufgrund der für die Baustelleninstallation erforderli-chen Flächen kann maximal 1/3 der Platzfläche erst nach vollständiger Realisierung der angrenzenden Baufelder fer-tig gestellt werden, wobei ein möglichst einheitliches Ge-samtbild zu erreichen ist.

Realisierung Baufeld 4a

2. Die Realisierung des Baufelds 4a muss spätestens mit der Realisierung des zweiten Baufelds der angrenzenden Bau-felder 1, 2 und 4b sichergestellt werden.

Übergangslösungen 3. Bei Realisierung der einzelnen Baufelder in Etappen kann

der Stadtrat unter sichernden Nebenbestimmungen den jeweiligen Verhältnissen angepasste Übergangslösungen bewilligen.

13. Schlussbestimmungen Inkrafttreten Der Stadtrat bestimmt gestützt auf Art. 77 BZO den Zeitpunkt

des Inkraftretens nach der kantonalen Genehmigung.

Die Inkraftsetzung setzt voraus, dass die vertraglichen Rege-lungen zur Landabtretung der öffentlichen Aussenräume und zum Fahrtenmodell unterzeichnet sind.

N

824

1357

1545

1948

877

43

823

39

37

41

1947

2

G

G

G

G

G

E

E

E

E

Z

1209

1571

1628

2656

2762

2781

2911

919

3016

1633

2761

2780

2910

865

3236

2536

2763

27761626

7548

24

13

5

431 2

32

47

30a

30

3543

3963

3741

4531

2527

2965

6781

7577

7371

6169

7947

33

8985

8783

91

1755

5157

4953

2

42

44Zürcherstrasse

Katharina-Sulzer-Platz

Zur Kesselschmiede

Jägerstrasse

1/4625

1/4630

1/46341/4636

1/4637

1/4998

1/5144

1/8783

1/93401/9348

1/9349

1/46311/4635

1/5142

1/4632

1/9562

1/9578

1/9579

1/4633

1/9643

1/9640

1/9660

1/9732

1/9733

1/9824

1/9877

1/9734

1/9964

1/9956

1/9957

1/9965

min. 12.00

min. 14.00

Anschluss Jägerstrasse Süd

452.00452.00

Innenhof:min. 2'000 m2Kote gestal-teter Boden:min: 437.50max: 439.00

2

1

4a

4b

3

5b

5c

6

7

8

5a

Anschluss Jägerstrasse Nord

10011003

10071012

1013

1014

459.00488.00

473.00

460.00

456.00

462.00

477.00

558.00518.00

458.00

463.00

452.00452.00

462.50

455.50

448.50

445.50

437.56

437.51

437.64

438.19439.21

437.71

437.80

437.48

437.48

Innenhof:m

in. 700 m2

452.50

Anschluss Zur Kesselschmiede

448.50

457.50453.00

447.00

max. 30% der Gebäudegrund-fläche oberhalb Kote 458.00

Sockelbaumax. 461.00

Öffentlicher GestaltungsplanSULZERAREAL Werk 1

34083 - 22.8.2013

Suter • von Känel • Wild • AG Orts- und Regionalplaner FSU sia

Baumackerstr. 42 Postfach 8050 Zürich Fax 044 315 13 99Telefon 044 315 13 90 [email protected]

Situationsplan Originalmassstab 1:500

Von der Baudirektion genehmigt am:

Für die Baudirektion: BDV Nr.

Festlegungen

Arealinterne Haupterschliessungswege(MIV und Fuss- und Radwege)

max. Gesamthöhe (Kote m.ü.M.)460.00

Arealanschlüsse MIV

Freiräume E: Eingangsplätze, Z: Zentraler Platz, G: Gartenbänder

Ungefähre Lage Tiefgarageneinfahrt

Zwingende Mantellinie

Fuss- und Radwege

Durchgänge

Baubereichsgrenze / Teilbereichsgrenze mit Anordnungsspielraum

Geltungsbereich

Hochhäuser zulässig

445.00 min. Gesamthöhe (Kote m.ü.M.)

E / Z / G

Anordnungsspielraum Baubereiche 1 und 3 / 5b und 5c


Der Präsident: Der Ratsschreiber:

0 5 10 20 30 50 m40

AfS, 29. August 2013

Öffentlicher Gestaltungsplan

Sulzerareal Werk 1

Erläuterungen gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG

Öffentlicher Gestaltungsplan "Sulzerareal Werk 1", Winterthur Erläuterungen

2

Auftraggeber Begleitung Bearbeitung

- Implenia Development AG - Elisabeth Boesch, Architektin - Roland Fisch, Implenia Development AG - Michael Hauser, Stadtbaumeister Winterthur - Fritz Huber, Implenia Development AG - Matthias Krebs, Landschaftsarchitekt - André Lütolf, Implenia Development AG - Walter Muhmenthaler, Implenia Development AG - Dr. Fridolin Störi, Leiter Baupolizeiamt - Mark Würth, Leiter Stadtentwicklung - Stadt Winterthur: Nicolas Perrez, Roger Eifler, Amt für Städtebau - Gigon / Guyer Architekten: Mike Guyer, Christoph Justies, Andréanne Pochon - Vogt Landschaftsarchitekten: Günther Vogt, Lars Ruge, Maike Bundt - Rhombus Partner Immobilien AG: Patrick Oswald, Heiner Plüer, Dominique Bohli - Reuss Engineering AG: Markus Koschenz, Andreas Pfeiffer - Suter • von Känel • Wild • AG: Reto Wild, Nils Epprecht


3

Inhalt

1. Einleitung 4 1.1 Präambel 4 1.2 Nachhaltigkeit 5 1.3 Nutzungsplanung 7

2. Grundlagen 7

3. Entwicklungsprozess 9

4. Erläuterungen zu den einzelnen Artikeln 10 4.1 Zweck (Ziff. 1.) 10 4.2 Bestandteile / Geltungsbereich (Ziff. 2.) 10 4.3 Verhältnis zur kommunalen Bau- und Zonenordnung (Ziff. 3.) 11 4.4 Schutzobjekte (Ziff. 4.) 11 4.5 Hochhäuser und Erhalt bestehender Hallen (Ziff. 4. und 5.) 13 4.6 Neu- und Umbauten (Ziff. 5.) 16 4.7 Nutzung (Ziff. 6.) 19 4.8 Umgebung (Ziff. 7.) 22 4.9 Gestaltung (Ziff. 8.) 23 4.10 Verkehrserschliessung (Ziff. 9.) 24 4.11 Energie und Umwelt (Ziff. 10.) 30 4.12 Versorgung und Entsorgung (Ziff. 11.) 33 4.13 Etappierung (Ziff. 12.) 34

5. Auswirkungen 35

6. Bericht zu den Einwendungen 37 6.1 Einleitung 37 6.2 Behandlung der Einwendungen 39

Beilage Städtebauliches Leitbild, 12. November 2010


4

1. Einleitung 1.1 Präambel Ein Entwicklungsgebiet mit Modellcharakter

Das Werk 1 ist mehr als ein ehemaliges Industrieareal, das neu genutzt werden kann. Als Teil von Winterthur bringt das Areal den Wandel der ganzen Stadt zum Ausdruck. Es verbindet sei-ne Geschichte mit der Gegenwart und der Zukunft. Vor diesem Hintergrund ist der Gestaltungsplan für das Areal Werk 1 zu sehen und zu würdigen. In einem kooperativen Ver-fahren zwischen der Grundeigentümerin und der Stadt wurden zunächst ein Leitbild und danach darauf aufbauend ein öffentli-cher Gestaltungsplan erarbeitet. Dieser gibt die Leitplanken für den Wandel vor, legt die Basis dafür, dass ein lebendiger und attraktiver Stadtteil entstehen kann. Ein Stadtteil, der sich an der Nachhaltigkeit orientiert. Das gilt für die soziale Durchmi-schung, für die Energieversorgung und für die Bewältigung des Verkehrs, wo zukunftsträchtige Instrumente wie das Fahrten-modell zur Anwendung gelangen. Die Gestaltung soll hochwer-tig sein, die verlangte urbane Dichte mit städtebaulichen Akzen-ten steht im Ausgleich zu einer klaren Freiraumstruktur mit grosser Aufenthaltsqualität. Mit dem kulturellen Erbe wird res-pektvoll umgegangen. Die neu entstehende Identität soll zum traditionellen und modernen Winterthur passen. Das Werk 1 ist eines der letzten grossen neu zu nutzenden Puzzlestücke im Sulzerareal Stadtmitte. Mit Freude darf festge-stellt werden, dass hier bereits viel erreicht wurde. Auf dem Areal von der Grösse der mittelalterlichen Altstadt ist ein durchmischtes und lebendiges Quartier entstanden. Ein Quar-tier, in dem gearbeitet, gewohnt und die Freizeit verbracht wird. Ein Stadtteil mit öffentlichen Nutzungen und einem starken Schwerpunkt im Bereich Bildung. Und nach wie vor bestehen Möglichkeiten, ehemalige Industriehallen neuen Verwendungen zuzuführen, welche die Ausstrahlungskraft des Areals Stadtmit-te weiter verstärken. Das Sulzerareal Stadtmitte besticht durch die aussergewöhnlich zentrale Lage. Kein anderes vergleichbares Entwicklungsgebiet im Metropolitanraum Zürich liegt direkt an einem Hauptbahnhof. Das ergibt einzigartige Chancen für die Erschliessung mit dem öffentlichen sowie dem Fuss- und Veloverkehr. Von der Ent-wicklung des Areals Stadtmitte gehen Impulse an die benach-barten Quartiere aus, welche von neuen Beziehungen profitie-ren.


5

1.2 Nachhaltigkeit Gesellschaft (Aussenraum / Quartier / Angebotsvielfalt)

Wie auf dem übrigen Sulzerareal gilt auch auf dem Werk 1 das „Altstadt-Prinzip“. Das praktisch autofreie Gebiet wird zur Fuss-gängerzone. Die Freiräume sind weitestgehend den Fuss-gänger/innen und Radfahrer/innen vorbehalten. Oberirdisch gibt es keine Autoabstellplätze. Die Anlieferungszeiten sind be-schränkt (7.00 – 11.00 Uhr). Es gibt keine privaten, sondern nur öffentliche Aussenräume.

Die zukünftige Bebauung wird durch attraktive Freiräume ge-prägt, deren Heterogenität – Enge und Weite – vielfältige Span-nungen erzeugt. Dieses Raumgeflecht und dessen Gestaltung aus einer Hand garantieren gleichwohl dessen Zusammenhang und Einheit.

Historisch wertvolle Gebäude, Fassaden und Freiraumelemente (Drehscheibe) sind identitätsstiftende Merkmale des ganzen Quartiers. Das spannende Zusammenspiel von Alt und Neu wird fortgesetzt. Daraus resultiert ein urbaner, unverwechsel-barer Ort mit einem eigenen, speziellen, an die industrielle Ver-gangenheit erinnernden Gesicht.

Die auf dem Bestand der Industriegebäude aufgebauten, gut geschnittenen und ausgewogenen Baufelder sorgen für ein in jedem Transformationszustand funktionierendes und attraktives Quartier. Der unterschiedliche Zuschnitt der acht Baufelder si-chert eine Vielfalt von Raumangeboten und damit auch von unterschiedlichen, zukünftigen Nutzerinnen und Nutzern.

Mobilität Die städtebauliche Verdichtung zu einem durchmischten, sehr

gut durch den öffentlichen Verkehr erschlossenen Stadtquartier leistet einen wesentlichen Beitrag zur Reduktion des motorisier-ten Privatverkehrs und dessen massvollen Nutzung. Wohnen und Arbeiten im selben Quartier und so nahe beim Hauptbahn-hof sind dafür eine hervorragende Ausgangslage.

Die Festlegungen im Gestaltungsplan richten sich an den Mass-nahmen des städtischen Gesamtverkehrskonzepts aus:

• Der Fuss- und Veloverkehr, abseits der Hauptverkehrsach-sen, hat höchste Priorität im Quartier.

• Es wird ein Fahrtenmodell umgesetzt, das die Stauproble-matik auf den Zufahrtsachsen mildert und die Umsetzung des öV-Hochleistungskorridors unterstützt.

• Die Parkplatzzahl wird begrenzt. Kunden- und Beschäftig-tenparkplätze müssen lenkungswirksam bewirtschaftet werden.

• Der motorisierte Individualverkehr wird im Areal auf das absolute Minimum (Anlieferung, Notfallfahrzeuge, Garagen-zufahrten) beschränkt.

• Es wird ein nachfragegerechtes Angebot an Carsharing-Fahrzeugen (Mobility) bereitgestellt.


6

Wirtschaftlichkeit Immobilien sind langfristige Anlagen und bei privaten und ins-

titutionellen Anlegerinnen und Anlegern beliebt. Nachhaltig entwickelte und realisierte Bauten sind wertstabiler und risiko-ärmer als konventionelle Bauten, ein zusätzliches Plus.

Die hohe bauliche Dichte ermöglicht ein langfristig optimiertes Kosten-/Nutzen-Verhältnis.

Dauerhafte Baumaterialien und ein niedriger Energieverbrauch erhöhen die Wertbeständigkeit der Immobilie.

Das Werk 1 im Sulzerareal Winterthur Stadt ist eine langfristig attraktive Immobilien-Anlage.

Energie Im Sinne einer nachhaltigen Nutzung der Energie-Ressourcen

und des Klimaschutzes ist das Konzept der 2000 Watt-Gesell-schaft wegweisend. Mit dem SIA Effizienzpfad Energie liegt eine auf Gebäude und Quartiere anwendbare Erfassungsme-thodik vor, mit welcher der gebäudeinduzierte Energie-/Res-sourcenbedarf ganzheitlich erfasst werden kann. Das Werk 1 wird konsequent nach den Vorgaben des SIA Effizienzpfades Energie geplant und realisiert.

Für einen hohen Anteil an erneuerbarer Energie im Quartier wird bei der Umnutzung das Potenzial der Stromerzeugung mittels Fotovoltaik bestmöglich ausgenutzt.

Bauten Die Gebäude auf den verschiedenen Baufeldern werden durch

eine ressourcenoptimierte Bauweise erstellt. Es gilt, die Gebäu-de mit einem verhältnismässig geringen Aufwand an grauer Energie zu realisieren. Für Neunutzungen geeignete oder ge-schützte Altbauten werden saniert.

Gebäude mit geringer Bauhöhe (5-6 Geschosse) werden in der Regel in Mischbauweise (Holz, Beton) erstellt. Bei grösseren Bauten in Massivbauweise (Hochhäuser) wird insbesondere auf deren Kompaktheit geachtet.

Die Konzeption der einzelnen Gebäude hat zum Ziel, zukünftige Anpassungen - insbesondere bezüglich Nutzungsflexibilität in den Wohn- und Arbeits-/Gewerbe-Räumen – in angemessenem Rahmen zu ermöglichen.

Planungsprozess Der auf eine umfassende Nachhaltigkeit ausgerichtete Pla-

nungsprozess für das Werk 1 beeinflusst den Verlauf der Reali-sierung und Nutzung massgeblich und wird durch eine integrale Planungsstruktur und entsprechende Organisation sicherge-stellt.


7

1.3 Nutzungsplanung Bau- und Zonenordnung (Zentrumszone mit Gestaltungs-planpflicht)

Das Areal Werk 1 liegt in der Zentrumszone Z5. Die für die Öf-fentlichkeit relevanten Eckwerte werden in der Bau- und Zo-nenordnung und im Gestaltungsplan durch den Grossen Ge-meinderat festgelegt. Damit wird das planungsrechtliche Grundmuster für das Sulzerareal Stadtmitte (Zentrumszonen mit Gestaltungsplänen) weitergeführt.

Verfahren Gestaltungsplan Der öffentliche Gestaltungsplan, bestehend aus Situationsplan

und Bestimmungen, wird während 60 Tagen öffentlich aufge-legt. Der Gestaltungsplan wird durch den Grossen Gemeinde-rates festgesetzt und öffentlich publiziert (30-tägige Rekursfrist). Danach wird er durch die Baudirektion genehmigt.

2. Grundlagen Kantonaler Richtplan (31.1.1995)

Das Sulzerareal Stadtmitte liegt gemäss kantonalem Richtplan in einem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung. An dieser sehr gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossenen Lage soll eine urbane Mischnutzung mit hoher Dichte realisiert werden.

Kommunaler Richtplan (6. / 27.4.1998)

Im kommunalen Richtplan sind keine Anlagen eingetragen, die das Werk 1 direkt betreffen. Die Festlegung "Gleisanschluss" ist aus dem Richtplan zu streichen (separate Revisionsvorlage kommunaler Richtplan an den Grossen Gemeinderat).

Öffentlich-rechtlicher Ver-trag über die bauliche Wei-terentwicklung des Sulzer-areals Stadtmitte, Winter-thur (16.9.2003)

Zwischen der Stadt, dem Kanton, den Heimatschutzverbänden und den Grundeigentümerinnen wurde am 16. September 2003 ein Vertrag über die bauliche Weiterentwicklung des Sulzerare-als Stadtmitte (Schutzvertrag) unterzeichnet. Basis des Ver-trages bildet der Schlussbericht der Arbeitsgruppe "Erhaltung Sulzerareal Stadtmitte".

Im öffentlich-rechtlichen Vertrag sind im Werk 1 folgende Ob-jekte mit jeweiligem Schutzumfang beschrieben:

• Gebäude 1001 integral

• Gebäude 1007/1012 Fassaden Zürcherstrasse

• Gebäude 1013 integral

• Gebäude 1014 Fassaden Zürcherstrasse

Auch die Drehscheibe im südlichen Teil des Areals muss als In-dustrierelikt in geeigneter Weise erhalten bleiben.

Das Gebäude 1003 wurde am 27. November 2009 als "areal-typisches einfaches Industriegebäude" vertragsgemäss als zu-sätzliches Schutzobjekt bestimmt.


8

Halle 1013

Planausschnitt Schutzobjekte ge-mäss Schutzvertrag


9

3. Entwicklungsprozess Konkurrenzverfahren (Testplanung)

Die Stadt Winterthur und die damalige Grundeigentümerin (Sul-zer Immobilien AG) führten eine Testplanung für eine Entwick-lungsstrategie im Werk 1 durch. Es war ein umfassendes Ge-samtkonzept für das Areal aufzuzeigen.

Beurteilungsgremium

Das Beurteilungsgremium der Testplanung bestand aus folgen-den Fachpersonen:

Sulzer Immobilien Martin Schmidli, Geschäftsführer Walter Muhmenthaler, dipl. Architekt ETH, Leiter Areal- und Projektentwicklung

Stadt Winterthur Ernst Wohlwend, Stadtpräsident Michael Hauser, dipl. Architekt ETH, Amt für Städtebau, Stadtbaumeister

Externe Elisabeth Boesch, Fachleute dipl. Architektin ETH SIA BSA (Vorsitz) Boris Brunner, dipl. Architekt FH SIA BSA Patrick Gmür, dipl. Architekt ETH SIA BSA Matthias Krebs, Landschaftsarchitekt BSLA

sowie folgenden beigezogenen Experten:

Stadt Winterthur Peter Baki, Raum- und Verkehrsplanung Reto Bieli, Denkmalpflege Dr. Fridolin Störi, Leiter Baupolizeiamt Stefan Treudler, Stadtwerk Mark Würth, Stadtentwicklung

Immobilien Beat Odinga, Geschäftsleiter Blickpunkt Lebensraum • Beat Odinga AG

Städtebauliches Leitbild vom 12. November 2010

Im Anschluss an die Testplanung erfolgte die Vertiefung des städtebaulichen Leitbildes in Zusammenarbeit mit dem Team Gigon / Guyer Architekten, Vogt Landschaftsarchitekten und Rhombus Immobilien AG. Das aus der Testplanung resultie-rende städtebauliche Leitbild vom 12. November 2010 bildet eine wegleitende Grundlage zum Gestaltungsplan.


10

4. Erläuterungen zu den ein-zelnen Artikeln

Gestaltungsplan (Sondernutzungsplan)

Wie in der BZO gefordert, wird für das Werk 1 ein Gestaltungs-plan aufgestellt. Das städtebauliche Leitbild des Teams Gigon / Guyer Architekten, das dem Gestaltungsplan zugrunde liegt, dient der Wegleitung im Rahmen des Baubewilligungsverfah-rens.

Arrondierung Grundstück bestehende Heizzentrale (Kat. Nr. 1/9732)

Das Heizzentralengebäude ist seit Oktober 2004 im Eigentum von Stadtwerk Winterthur. Das bestehende Gebäude wurde 1996 saniert. Die technischen Installationen genügen den künf-tigen Anforderungen an eine Quartierversorgung teilweise nicht mehr und werden ab 2013 sukzessive erneuert. Das Areal wird neu durch Fernwärme der KVA erschlossen. Das Grundstück der bestehenden Heizzentrale Kat. Nr. 1/9732 wird ins Baufeld 4b integriert.

Die grundbuchliche Regelung betreffend der Arrondierung des Grundstücks von Stadtwerk Winterthur und die Regelung der Entschädigung erfolgen ausserhalb des Gestaltungsplanverfah-rens. Diese Regelungen müssen vor der Festsetzung vorliegen.

4.1 Zweck (Ziff. 1.) Der Zweckartikel orientiert sich an den übergeordneten Ziel-

setzungen und am entsprechenden Zonenzweck, welcher in der Bau- und Zonenordnung in Art. 50 umschrieben ist.

4.2 Bestandteile / Geltungsbereich (Ziff. 2.) Bestandteile Der Gestaltungsplan besteht aus den Bestimmungen und dem

Situationsplan 1:500.

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich ist bereits im Zonenplan festgelegt und wird im Situationsplan parzellenscharf definiert. Er umfasst den im Ergänzungsplan Sulzerareal Stadt / Sulzerareal Stadtmitte bezeichneten Bereich Areal Werk 1 (Parzellen Kat. Nr. 1/9732, 1/9877, 1/9964, 1/9965, 1/9956 und 1/9957).


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4.3 Verhältnis zur kommunalen Bau- und Zonenordnung (Ziff. 3.)

Die baurechtliche Grundordnung für das Sulzerareal Stadtmitte resp. die übrigen Bestimmungen der zum Zeitpunkt des Eintre-tens der Rechtskraft des Gestaltungsplans gültigen Bau- und Zonenordnung bilden die Basis des Gestaltungsplans. In den Bestimmungen werden in erster Linie Präzisierungen resp. Ab-weichungen dieser Bestimmungen festgelegt.

4.4 Schutzobjekte (Ziff. 4.) Arealcharakteristik Die Testplanung hat aufgezeigt, dass durch die Weiterverfol-

gung der Prinzipien der Volumenverteilung im Areal räumlich, strukturell und thematisch an die industrielle Vergangenheit an-geknüpft werden und die industrielle Tradition gewahrt werden kann. Insbesondere am nordwestlichen Arealrand hat die heu-tige Bebauung eine repräsentative Funktion, die erhalten wird und auch in Zukunft identitätsstiftend für das Areal sein soll. Die Vernetzung des Areals mit angrenzenden Arealen wird mit dem Erhalt von bestehenden Gebäuden weiter unterstützt.

Schutzobjekte gemäss Schutzvertrag

Für den Erhalt des industriellen Charakters des Areals hat der historische Gebäudebestand eine grosse Bedeutung. Deren Schutz ist im Vertrag über die bauliche Weiterentwicklung des Sulzerareals Stadtmitte vom 16. September 2003 geregelt. Der Schutzumfang der einzelnen Bauten und die zulässigen Mass-nahmen werden nachfolgend genauer beschrieben. Der genaue Schutzumfang wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.

Gebäude 1001, «Verwaltungsge-bäude SLM», Baufeld 6

Das Gebäude 1001 ist gemäss Vertrag integral geschützt.

Der genaue Schutzumfang wurde im Rahmen der bereits erteil-ten Baubewilligung festgelegt.


12

Gebäude 1007/1012, «Gründerge-bäude SLM», Baufeld 1

Bei den Gebäuden 1007 und 1012 sind gemäss Vertrag die Fassaden an der Zürcherstrasse zu erhalten (Details sowie weiterer Erhaltungsumfang vgl. Abschnitt "Erhaltung weiterer Gebäude").

Gebäude 1013, «Lokomotivmonta-ge», Baufeld 4a

Das Gebäude 1013 ist gemäss Vertrag integral geschützt.

Je nach geplanter Nutzung kann das Gebäude als Kalthalle ausgestaltet werden oder es ist eine wärmetechnische Isolation notwendig. Die wärmetechnische Isolation der Halle kann am verträglichsten mit einer Aussenisolation des Daches umgesetzt werden. So bleibt auch die Tragkonstruktion - als zentrales Merkmal - im Gebäudeinnern sichtbar. Bei der Stirnfassade Süd und Nord kann eine Innenisolation (u.a. innere Isolierfenster) erstellt werden. Zudem muss ein neuer östlicher Abschluss er-stellt werden. Um die industriegeschichtliche Herkunft zu doku-mentieren, sind die typischen Merkmale und Eigenheiten der Halle 1013 zu erhalten. Insbesondere ist der Raumeindruck möglichst weitgehend zu erhalten. Um eine wirtschaftliche Nut-zung - die wiederum die Erhaltung sichert - zu ermöglichen, sind Einbauten auf einem beschränkten Hallenteil zulässig. Damit der Raumeindruck möglichst umfassend erhalten bleibt, müssen 55% der Halle von Einbauten frei bleiben. Die Kran-bahn ist nach Möglichkeit zu erhalten.


13

Gebäude 1014, «Portikus SLM», Baufeld 2

Gemäss Schutzvertrag sind die Fassaden Zürcherstrasse inklu-sive der Portalsituation mit Portikusdach geschützt.

Die Tragstruktur der Gebäude hinter der geschützten Fassade

an der Zürcherstrasse soll bis auf die Flucht der Nordfassade der Halle 1013 erhalten bleiben. Werden neue Gebäudeteile in den Teilbaufeldern hinter der geschützten Fassade erstellt, dür-fen diese nicht über die jeweiligen Bestandeshöhen der Fassa-de ragen.

Gebäude 1003, «Sanitätsgebäu-de», Baufeld 5a

Schutzziel gemäss Vertrag: Erhalt eines arealtypischen einfa-chen Industriegebäudes (ohne besondere denkmalpflegerische oder architektonische Qualitäten).

Der genaue Schutzumfang wird in Kenntnis der künftigen Nut-zung und des vorgesehenen Projektes im Baubewilligungsver-fahren in enger Zusammenarbeit mit der städtischen Denkmal-pflege festgelegt.

Projektentwicklung Im Rahmen der Projektentwicklung der einzelnen Baufelder ist

vor der Ausarbeitung des Baugesuchs mit der städtischen Denkmalpflege Kontakt aufzunehmen, um die Randbedin-gungen zu klären.

4.5 Hochhäuser und Erhalt bestehender Hal-

len (Ziff. 4. und 5.) Hochhäuser

In den Baufeldern 1 und 4b sind Gebäude mit einer Gebäude-höhe über 25 m in den im Situationsplan bezeichneten Be-reichen zugelassen. Im Baufeld 1 sind insgesamt zwei Hoch-häuser zulässig, deren minimal und maximal verträglich beur-teilten Höhenkoten im Situationsplan vorgegeben sind. Für das Hochhaus im Baufeld 4b beträgt die maximale Höhe 120 m.

Konzeptionell erfüllen die Richtprojekte gemäss Leitbild die An-forderungen nach § 284 PBG:


14

§ 284 PBG 1Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art und Zweckbe-stimmung des Gebäudes bedingt sein.

2Hochhäuser sind architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten.

3Die Ausnützung darf nicht grösser als bei einer gewöhnlichen Über-bauung sein; eine Ausnahme ist ausgeschlossen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne.

4Die Nachbarschaft darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden, ins-besondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden.

Städtebauliche Einbettung Im Rahmen der Testplanung wurden von verschiedenen Pla-

nungsteams Hochhäuser für das Sulzerareal Werk 1 vorge-schlagen, da sie an diesem Standort geeignete Voraussetzun-gen dafür sahen. Als Ergebnis der Testplanung zeigte sich, dass mit den drei unterschiedlich hohen Hochhäusern gemäss städtebaulichem Leitbild eine angemessene Nutzungsdichte und stimmungsvolle städtebauliche Gliederung erreicht wird, denen als Ausgleich grosszügige Freiräume ausser- und inner-halb der öffentlich zugänglichen Halle 1012 gegenüberstehen. Der zentrale Platz gibt den beiden am Platz liegenden Hoch-häusern den notwendigen und angemessenen Freiraum und wird dadurch in seiner Bedeutung aufgewertet. Die Ausnüt-zungsdichte im Werk 1 mit den Hochhäusern entspricht der bewährten Dichte im übrigen Sulzerareal Stadtmitte.

Die kleineren Hochhäuser im Baufeld 1 mit max. 35 m und 50 m sind in der Höhe vergleichbar mit den Quartierhochhäusern beim Zentrum Töss und beim Zentrum Oberwinterthur oder dem Hochhaus beim Kantonsspital. Sie bewegen sich in der Massstabsebene des bestehenden Quartiers und wirken in ihrer Zeichensetzung auf das nähere Umfeld – den zentralen Platz und die Ecke Zürcherstrasse und Jägerstrasse.

Fernwirkung Hochhaus 4b Das markante Hochhaus auf Baufeld 4b mit einer Höhe von

maximal 120 m steht am zentralen Platz und bildet als Orientie-rungspunkt das Zentrum des Sulzerareals Stadtmitte. Es sym-bolisiert den Wandel des geschlossenen Industrieareals in ein offenes Dienstleistungs- und Wohnquartier und prägt zusam-men mit dem Swisscom- und dem Sulzer-Hochhaus die Stadt-silhouette von Winterthur. Zugleich bildet es als vertikales Ele-ment den Gegenpart zum mächtigen Gebäudekomplex mit der Halle 53 und dem geplanten Neubau der ZHAW im Bereich der Halle 52.

Qualitätssicherung mit Konkur-renzverfahren

Mit dem für die Hochhäuser und alle Neubauten auf dem Areal vorgeschriebenen Konkurrenzverfahren wird eine hohe archi-tektonische und städtebauliche Qualität sichergestellt.


15

Schattenwurf Die Einhaltung des 2-Stunden-Schattens nach § 30 ABV auf Wohnräume in den bestehenden respektive baurechtlich mögli-chen Bauten in der Umgebung ist grundsätzlich möglich.

Im Baufeld 1 tangieren die 2-Stunden-Schatten der beiden Hochhäuser keine Nachbargebäude mit Wohnnutzungen.

Das Hochhaus im Baufeld 4b könnte bei einer Wohnnutzung im angrenzenden Bereich der Halle 52 nicht über den ganzen Hochhausbereich ausgebildet werden, um den max. zulässigen 2-Stunden-Schatten einzuhalten. Der Schattenwurf müsste in diesem Fall innerhalb des Konkurrenzverfahrens bzw. im Bau-bewilligungsverfahren geprüft werden. Da die ZHAW im Bereich der Halle 52 einen Neubau ohne Wohnnutzung plant, ist die Einhaltung des 2-Stunden-Schattenwurfs jedoch nicht zwingend notwendig.

Wie im Leitbild dargelegt, würde ein massgebendes Ver-gleichsprojekt nach BZO (Gebäudehöhe 21.5 m, Gebäudeab-stand 7 m, geschlossene Bauweise zum Areal Zürcherstrasse Bereich 3) einen deutlich grösseren 2-Stunden-Schatten erzeu-gen.

Erhalt weiterer bestehender Hallen

Als Kompensation für die Ermöglichung der Hochhäuser und um den industriellen Charakter im neuen Arealzentrum noch weitergehend spürbar zu belassen, werden neben den gemäss Schutzvertrag geschützten Objekten weitere Objekte erhalten.

Gebäude 1007, «Gründergebäude SLM», Baufeld 1

Nebst der Fassade (siehe Schutzobjekte gemäss Schutzver-trag) sind aufgrund der arealtypischen Shedhallen-Konstruktion auch die Dachform mit Oblichtern sowie die Tragstruktur nach Möglichkeit zu erhalten. Um eine Umnutzung zu ermöglichen, sind Massnahmen zur energetischen Sanierung (Prinzip Aus-sendämmung Dach und Innendämmung Wände), zur Erfüllung des Brandschutzes und zur Anpassung an die Neubauten je-doch zulässig.


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Gebäude 1012, «Gründergebäude SLM», Baufeld 1

Nebst der Fassade sind die spezielle Dachform mit Oblichtern und die Tragstruktur zu erhalten. Der Erhalt der Stirnfassade Süd gewährleistet zudem das Eindringen der Bestandesbauten in das Arealinnere. Damit das Gebäude 1012 als Arealdurch-gang und Zugang zum zentralen Platz dienen kann, sind min-destens 50% Erschliessungsraum zu erhalten.

Massnahmen zur energetischen Sanierung (Prinzip Aussen-dämmung Dach und Innendämmung Wände) und zur Anpas-sung an die neuen Nutzungen sind zugunsten einer Umnutzung der Halle möglich.

Projektentwicklung Auch bei diesen Gebäuden ist mit der städtischen Denkmalpfle-

ge Kontakt aufzunehmen, um die Randbedingungen zu klären.

Restlicher Gebäude-bestand

Umnutzungen und Umbauten der restlichen, nicht geschützten oder zu erhaltenden bestehenden Bauten sind möglich. Die Neubaubereiche sind auf die heutigen Gebäudestrukturen ab-gestimmt, sodass Bestandesbauten bis zur Neubebauung des Baufeldes bestehen bleiben und weiter genutzt werden können.

Drehscheibe und Gleise

Für die Erhaltung der Drehscheibe liegt ein Projekt des Büros Rotzler Krebs Partner Landschaftsarchitekten vor. Die in den Aussenräumen verlaufenden Gleise im Bereich der Drehschei-be, insbesondere dasjenige zwischen der Drehscheibe und der Halle 1013, müssen soweit als möglich erhalten respektive wie-derhergestellt werden.

Kranbahnen Im Rahmen der Projektierung ist zu prüfen, ob und welche

Kranbahnen erhalten werden können.

4.6 Neu- und Umbauten (Ziff. 5.) Grundmasse Die Grundmasse, zum Teil in Art. 46 und 53a Abs. 1 BZO fest-

gelegt, werden für jedes im Situationsplan näher definierte Bau-feld separat festgelegt.

Mantellinien (Baufelder) Die Abmessungen der Baufelder orientieren sich am städte-

baulichen Leitbild. Gleichzeitig wird mit der Festlegung der Bau-felder der Freiraum definiert. Die zwingenden Mantellinien sind auf der gesamten realisierten Gebäudehöhe einzuhalten. In den Baufeldern 5b und 5c ist eine einheitliche Traufhöhe auf 452.00 m ü. M. einzuhalten.

Bei den Hochhäusern muss eine Offenheit für die Formgebung bestehen, oberhalb des Sockelbereiches (mit gewissem Spiel-raum) muss von den zwingenden Mantellinien abgewichen


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werden können. Das Konkurrenzverfahren sichert die Qualität.

Bebauungsspielraum Die Abgrenzungen der Baufelder, der Gebäudehöhen und der

Innenhofflächen wurden so gewählt, dass für die Projektierung ein angemessener Spielraum bleibt (§ 83 Abs. 2 PBG).

Der Spielraum für die Gebäutetiefe der Bauten im Baufeld 5b und 5c wird in den Bestimmungen umschrieben. Sofern die Bauten in den Baufeldern 5b und 5c breiter erstellt werden als in den Mantellinien dargestellt, ist die Fassade im Baufeld 3 zu-rückzurücken (grüne und rote Linien). Es darf aber keine Fluch-tung zwischen den Baufeldern 1 und 3 entstehen (blaue Linien).

Anordnungsspielraum im Bereich der Baufelder 5b und 5c sowie 3 (genügend breiter Gassenraum)

Das Gartenband in der Gasse zwischen Baufeld 1 und 5b ist nur noch realisierbar, wenn die Feuer-wehr das Baufeld 5b von der Jä-gerstrasse aus bewirtschaftet und das Gartenband entlang dem Bau-feld 1 angelegt wird.

„Dachgeschoss“ Baufeld 3 Im Baufeld 3 darf nicht auf der gesamten Gebäudegrundfläche

bis zur oberen Kote gebaut werden. Zwischen der Kote 458.00 und 463.00 m ü. M. gilt eine Beschränkung auf 30%. Im Rah-men des Konkurrenzverfahrens ist die beste Lösung zu finden.

Hauptgebäude Die Hauptgebäude dürfen nur innerhalb der Mantellinien erstellt

werden. Die Begrenzungslinien der Baufelder dürfen durch Vor-sprünge im Rahmen von § 260 Abs. 3 PBG nicht überschritten werden. Bei Abweichungen ist im Rahmen von § 220 PBG die Erteilung einer Ausnahmebewilligung möglich.


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Gebäudetechnik

Einerseits sind die Anlagen der Gebäudetechnik ein typisches Merkmal des Industrieareals. Andererseits können die Anlagen, wenn sie nicht sorgfältig gestaltet werden (z.B. ähnliche Mate-rialien wie Fassaden), die Dachlandschaft stören. Deshalb wird der Grundsatz formuliert, dass die Anlagen zu minimieren sind.

Gebäudehöhen und Ge-schosszahlen

Massgebend für die volumetrische Erscheinung des Areals sind die Gesamthöhen, welche mit dem Gestaltungsplan differen-ziert festgelegt werden. Auf eine Festlegung von Geschosszah-len kann verzichtet werden. Die zum Arealrand abfallende Hö-henstaffelung nimmt einerseits Bezug auf die Massstäblich-keiten angrenzender Areale und baut andererseits zur Mitte ein vertikales Zentrum auf.

Unterirdische Gebäude

Unterirdische Gebäude, namentlich Tiefgaragen, dürfen grund-sätzlich auf der gesamten Grundstücksfläche erstellt werden. Ausgenommen bleiben die Werkleitungskorridore. In baum-bestandenen Bereichen ist mit der 1.5 m Überdeckung sicher-gestellt, dass sich die Bäume entwickeln können. Auf dem zent-ralen Platz sind lediglich Verbindungen zwischen Tiefgaragen zulässig. Damit werden Lösungen zur möglichst weitgehenden Verkehrsfreiheit offen gehalten.

Zur Erreichung einer hohen Aussenraumqualität sind die Ein- und Ausfahrten innerhalb der Gebäudevolumen anzulegen.

Vordächer, Balkone und Dachterrassen

Über den Eingangsbereichen der Gebäude dürfen Vordächer platziert werden. Ihre Gestaltung und Ausprägung muss dabei direkt und klar sein und den Industriecharakter des Areals auf-nehmen (vgl. Kapitel 4.9 Gestaltung).

Dasselbe gilt für Balkone. Einerseits sind sie zur Erreichung einer hohen Wohnqualität und andererseits für die Erreichung eines guten Energiestandards erforderlich. Die Qualitätssiche-rung erfolgt in den Konkurrenzverfahren.

Die Ausbildung von Dachterrassen sowie die Unterstände für die Unterbringung der Ausstattung (z.B. Liegestühle usw.) sind erlaubt. Die Aufbauten sowie der Dachausstieg sind aber mög-lichst klein und kompakt zu halten.

Erdgeschosse Die Bruttogeschosshöhe des Erdgeschosses beträgt grundsätz-

lich auf dem ganzen Areal 4 m. Wohnungen können als Hoch-parterrewohnungen oder als Atelierwohnungen erstellt werden.

Gebäudedurchgänge In den Baufeldern 4a und 4b ist die Ausbildung von je einem

von Nordwest nach Südost verlaufenden, öffentlichen Gebäu-dedurchgang vorgeschrieben. Der Gebäudedurchgang im Bau-feld 4a verläuft dabei durch die geschützte Halle 1013 und soll möglichst uneingeschränkt, das heisst auch nach den Ge-


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schäftsöffnungszeiten, zugänglich sein. Je nach Betrieb und Zuständigkeit für den Unterhalt ist eine Einschränkung denkbar. Um die Arealerschliessung gewährleisten zu können, hat der Gebäudedurchgang je einen Ausgang auf den Platz und in Richtung Baufeld 4b.

Der Gebäudedurchgang im Baufeld 4b verläuft entlang der Gleisachse zwischen Drehscheibe und Halle 1013 und stellt den Bezug zwischen diesen beiden Schutzobjekten her. Um diesem Anspruch zu genügen, muss er die Mindestdimensio-nen von 15 m Breite und 2 Geschosshöhen einhalten (lie-gendes Rechteck) und uneingeschränkt zugänglich sein. Er ist zugleich Erschliessungsraum zu Nutzungen der angrenzenden Gebäude.

Verbindung zwischen Bau-feld 2 und Halle 52 (im Sul-zerareal Bereich 3)

Im Hinblick auf eine zusammenhängende Nutzung der ZHAW zwischen dem Baufeld 1 im Werk 1 sowie der Halle 52 im Be-reich 3 des Sulzerareals ist der Bau einer gedeckten Fussgän-gerverbindung zwischen den Obergeschossen zulässig.

4.7 Nutzung (Ziff. 6.) Anrechenbare Geschoss-flächen

Die zulässige Ausnützungsziffer ist in Art. 53a Abs. 1 lit. a BZO pro Gestaltungsplanbereich definiert. Die Regelung im Areal er-folgt über die zulässigen anrechenbaren Geschossflächen, wel-che in Anlehnung an § 255 PBG definiert wurden. Flächen ge-mäss § 10 ABV sowie Leitungs- und Installationsschächte müs-sen nicht angerechnet werden. Die maximale Geschossfläche ist den einzelnen Baufeldern zugeordnet. Die Geschossflächen werden für die Gebäudeteile unterhalb der Hochhausgrenze und für die Gebäudeteile über 25 m separat festgelegt. Damit wird vermieden, dass eine hohe Ausnützung zu einer zu star-ken und städtebaulich unerwünschten Verdichtung auf gewis-sen Arealteilen (Wohnhof, erhaltenswürdige Hallenbauten) führt.

Insgesamt ergibt sich für den Gestaltungsplanperimeter von 60'974 m2 eine maximale Ausnützung von rund 203% ohne Hochhäuser (124'000 m2 Geschossfläche) und 243% mit Hoch-häusern (148'000 m2 Geschossfläche). Die Ausnützung in den noch nicht umgenutzten Baufeldern 1 bis 5 beträgt 200% resp. 248% (inkl. Hochhäuser). Bei den bereits umgenutzten Baufel-dern 6 bis 8 (Regime Baumassenziffer) wird vom Bestand aus-gegangen (Ausnützung 218%).

Keine Nutzungstransfers Die Geschossflächenverteilung wurde im Rahmen der Testpla-nung und des Leitbildes detailliert studiert. Die Mantellinien und Gebäudehöhen lassen zudem nur eine geringfügige Verschie-bung zu. Eine Verschiebung von Geschossflächen ist auch nicht erwünscht, da sie zu Verschlechterungen (z.B. "Auffüllen"


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von Hallen) führen kann. Eine definitive Festlegung ist auch für die Projektentwicklung von Vorteil, da eine definierte Geschoss-fläche frühzeitig für Klarheit sorgt.

Löschung Ausnützungsübertra-gungen

Im Rahmen der bisherigen Neuüberbauung im Geltungsbereich des Gestaltungsplanes unter dem Regime der Industriezone wurden verschiedene Ausnützungsbeschränkungen im Grund-buch angemerkt. Die zulässige Nutzung wird mit dem Gestal-tungsplan pro Baufeld unabhängig von der massgeblichen Grundfläche festgelegt. Die Ausnützungsbeschränkungen wi-dersprechen den neuen Bestimmungen des Gestaltungsplanes und sind deshalb auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Ge-staltungsplans im Grundbuch zu löschen. Es handelt sich um folgende Anmerkungen:

Kat.Nr. 9964 Ausnützungsbeschränkung (BAB-Nr. A 2008/68) vom 8.7.2008, Beleg 398

Ausnützungsrevers (BPV-Nr. 2010/606) vom 17.12.2010, Beleg 773

Kat.Nr. 9957 Ausnützungsrevers (BPV-Nr. 2010/344) vom 20.12.2010, Beleg 662

Wohnanteil Für eine funktionierende Zentrumszone sind eine gute Durch-

mischung und daher auch die Wohnnutzung wichtig. In den da-für geeigneten Lagen soll deshalb ein bestimmter Anteil Woh-nen sichergestellt werden. In den übrigen Arealteilen sollen auch die übrigen (Zentrums-) Nutzungen gefördert werden. Da-her werden die minimalen oder maximalen Wohnanteile in den Baufeldern festgelegt.

Anpassung aufgrund korrekter Berechnung Würde die höchstzulässige Gesamtgeschossfläche und Wohn-

fläche erstellt (exkl. Hochhäuser), ergäbe sich für das Gesamt-areal ein maximaler Wohnanteil von 55%. Der minimale Wohn-anteil gerechnet auf das Gesamtareal beträgt 22%.

Bei der Ausschöpfung des maximalen Wohnanteils wird im Ge-staltungsplanperimeter Raum für rund 1'000 Einwohnerinnen und Einwohner (55 m2 pro Einwohner) und 5'000 Arbeitsplätze (15 m2 pro Arbeitsplatz) geschaffen. Bei der Realisierung des minimalen Wohnanteils wird Raum für 500 Einwohnerinnen und Einwohner und 6'500 Arbeitsplätze geschaffen. Mit dem Hoch-hausbonus können entweder Raum für 550 Einwohnerinnen und Einwohner oder 2'000 Arbeitsplätze geschaffen werden.

Die Geschossflächen der Hochhäuser über einer Gebäudehöhe von 25 m sind von diesen Festlegungen ausgenommen. Es muss kein Wohnanteil und kein Anteil übrige Nutzungen beach-tet werden. Die Wohnflächen können aber im Gegenzug auch nicht an den Wohnanteil angerechnet werden.


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Soziale Durchmischung

Im Interesse der angestrebten sozialen Durchmischung ist im Werk 1 ein breiter Wohnungsmix für verschiedene Bedürfnisse und Altersgruppen zu realisieren. Mindestens 30% der Wohn-flächen sind für gemeinnütziges Wohnen und/oder für preis-günstiges Wohnen für Leute in Ausbildung zu reservieren. Als gemeinnützig gelten Wohnbauträger, die nicht gewinnstrebig sind und sich zur Kostenmiete verpflichten. Gemäss städtebau-lichem Leitbild soll insbesondere das Baufeld 3 dem gemein-nützigen Wohnen dienen. Die für die Hochhäuser zulässige Mehrausnützung ist von diesem Mindestanteil ausgenommen.

Autoarme Nutzungen Autoarme Nutzungen haben aufgrund der begrenzten Ver-

kehrskapazitäten und der angestrebten Nachhaltigkeitsziele Vorrang. Das Areal ist aufgrund seiner Lage für autoarmes Wohnen prädestiniert, für das eine wachsende Marktnachfrage besteht.

Hochschulstandort Der Kanton plant in den nächsten Jahren die Zürcher Hoch-

schule für angewandte Wissenschaften (ZHAW) im Sulzerareal stark auszubauen. Neben dem bereits geplanten Umbau der Cityhalle zur Bibliothek stehen insbesondere die Halle 52 im Sulzerareal Bereich 3 und das Werk 1 für die Umnutzung zur Disposition. Die zusammenhängenden Baufelder 1, 2 und 4a eignen sich dabei aufgrund ihrer repräsentativen Lage an der Zürcherstrasse und am zentralen Platz im Werk 1 und wegen der möglichen Anbindung der Halle 52 besonders für eine Um-nutzung durch die ZHAW. Auch der Sockelbereich im Baufeld 4b kommt für eine Nutzung durch die ZHAW in Frage. Der Kan-ton sichert sich die Nutzung im Werk 1 mittels Verträgen mit der Grundeigentümerin.

Durch eine Ansiedlung der ZHAW in diesem Bereich bietet sich die einmalige Chance, die denkmalgeschützte Halle 53, deren Grösse und Architektur als Zeitzeugin der Industriegeschichte internationalen Massstab aufweist, als Veranstaltungsort für Kongresse und Unternehmensveranstaltungen oder Anlässe für Kultur und Bildung zu nutzen.

Besondere Nutzungen

Für die publikumsorientierten Nutzungen gelten die Bestimmun-gen der BZO. Auf die Festlegung weiterer Nutzungsanteile wird verzichtet.


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4.8 Umgebung (Ziff. 7.) Freiräume Ein zentrales Anliegen ist die gute Qualität der Aussenräume,

insbesondere des zentralen Platzes zwischen den Baufeldern 1, 3 und 4, welcher ein wichtiger Teil des städtebaulichen Kon-zeptes ist. Wegleitend für die Gestaltung der Aussenräume ist der Plan Freiraumgestaltung im städtebaulichen Leitbild. Die darin aufgezeigten Typologien sind umzusetzen. Ein hoher Standard und die Sicherstellung der öffentlichen Zugänglichkeit tragen einerseits zur Identifikation mit diesem Arealteil und an-dererseits zur guten Benutzbarkeit bei. Dabei gilt es die unter-schiedlichsten Bedürfnisse abzudecken. Die Ausstattung ist konzeptionell einheitlich zu wählen (z.B. verkehrslenkende Elemente, Signalisation, Wegweisung).

Im Baufeld 3 ist ein begrünter Innenhof von mindestens 2'000 m2 zu realisieren. Die Terrainhöhe des Innenhofes ist innerhalb der minimalen und maximalen Kostenvorgaben frei. Es sind Spiel- und Ruheflächen zu schaffen. Der Innenhof muss von aussen zugänglich sein. Im Baufeld 2 ist ein Innenhof von mindestens 700 m2 zu realisieren. Es sind keine Vorschriften bezüglich Terrainhöhe, Gestaltung und Zugänglichkeiten erfor-derlich.

Öffentliche Räume Für die Stadt Winterthur besteht ein hohes öffentliches Interes-

se an einer bedarfsgerechten Nutzung der öffentlich zugängli-chen Aussenräume. Diese umfassen neben den Erschlies-sungsflächen ausserhalb der Fassadenfluchten insbesondere den zentralen Platz, die Eingangsplätze und die Gassenräume. Die Stadt übernimmt diese öffentlichen Räume nach deren Fer-tigstellung unentgeltlich mit sämtlichen Bauherrenverpflichtun-gen und sorgt für deren Betrieb, Unterhalt und Erneuerung. Sie erstellt auch ein quartierverträgliches Nutzungskonzept.

Die Landabtretung ist in einem separaten Vertrag zwischen Stadt und Grundeigentümerschaften zu regeln.

Stadtlicht Das Konzept Stadtlicht Winterthur strebt für das Sulzerareal

Stadtmitte eine identitätsstiftende Lichtinszenierung an. Im städ-tebaulichen Leitbild sind zudem konkrete Vorgaben für die Be-leuchtung definiert. Mit der Baueingabe der Umgebungsgestal-tung ist ein Lichtkonzept zum Werk 1 einzureichen, das sich am Konzept Stadtlicht und dem städtebaulichen Leitbild orientiert.

Dachbegrünung Die begrünten Flächen dienen einer ökologisch wertvollen, viel-

fältigen Vegetation und der Retention von Regenwasser. Dafür sind ausreichende Substratstärken von durchschnittlich mind. 10 cm notwendig.


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Biodiversität Die geplanten grosszügigen begrünten Freiflächen und die ex-tensiv begrünten Flachdächer auf den Neubauten bringen ge-genüber dem vor der Umnutzung hochversiegelten Industrie-areal eine markante Verbesserung in Bezug auf die Vegeta-tionsflächen. Für die Förderung der Artenvielfalt ist eine stand-ortgerechte Bepflanzung mit ökologisch wertvollen einheimi-schen Pflanzenarten vorgeschrieben. Flachdächer sollen als Ruderalflächen mit einer vielfältigen Vegetation ausgestaltet werden.

Nisthilfen Um Fledermäusen und Wildbienen sowie arealtypischen Vogel-

arten wie Hausrotschwanz, Grauschnäpper, Dohlen, Alpen-, Mauerseglern und Wanderfalken das Nisten auf dem Areal zu ermöglichen, werden an geeigneten Stellen spezielle Nistgele-genheiten in genügender Zahl angebracht. Solche Nisthilfen umfassen bspw. Nistkästen auf Dachgeschossen. Für Wildbie-nen eignen sich spezielle „Wildbienenhotels“.

4.9 Gestaltung (Ziff. 8.) Anforderungen

Mit dem Gestaltungsplan werden - davon ausgehend, dass die Projekte die an eine Arealüberbauung gestellten Anforderungen erfüllen müssen - gegenüber der Regelbauweise erhöhte An-forderungen gestellt. Die Überbauung hat den Anforderungen gemäss § 71 PBG zu entsprechen. Zusätzlich haben Bauten, Anlagen und Umschwung auf die bauliche Umgebung Bezug zu nehmen. So ist die Tradition der industriellen Nutzbauten in der Gebäude- und Freiraummaterialisierung aufzunehmen. Das heisst, es ist eine Formensprache mit klaren kubischen Volu-men zu wählen und die Materialwahl soll in der Spanne des Vorhandenen (Backstein, Beton, Stahl, Putz, Glas, Faserze-ment) liegen.

Es sind eine Reduktion und Einfachheit sowie eine Ordnung und ein Raster erforderlich. Auf amorphe Formen mit neuarti-gen Kunststofffassaden (Doppelsteg, Folien etc.) und reine Glasbauten soll verzichtet werden. Auch die Charakteristik der grosszügigen Massstäblichkeit und eine flache Hierarchisierung der Räumlichkeiten sind zu berücksichtigen.

Beurteilungsgrundlage Um den städtebaulichen Ansprüchen zu genügen (Art. 50

BZO), ist für die Beurteilung einzelner Bauvorhaben das städte-bauliche Leitbild des Teams Gigon / Guyer Architekten und Vogt Landschaftsarchitekten vom November 2010 wegleitend.

Konkurrenzverfahren Zugunsten einer überdurchschnittlichen Qualität sind für Neu-

bauten in den Baufeldern 1 bis 4 sowie 5b und 5c Konkurrenz-verfahren nach SIA-Norm 142 (z.B. Projektwettbewerb) vorge-


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schrieben. Sie sichern Projekte, die als Lösungen der gestellten Aufgabe überzeugen und so für eine hochstehende städtebau-liche Qualität des Areals bürgen. Zudem weisen Konkurrenz-verfahren ein dem Auftrag gewachsenes Büro aus. Dies ist für einen optimalen Transformationsprozess in einem Areal mit unter Umständen sehr unterschiedlichen Etappierungszu-ständen von grosser Bedeutung.

Die Stadt ist bei der Gestaltung und Durchführung der Konkur-renzverfahren einzubeziehen.

Das freiwillige Schutzobjekt Baufeld 5a und die bereits umge-nutzten Baufelder 6-8 sind von der Pflicht zu Konkurrenzverfah-ren ausgenommen.

Umsetzung Freiraumkon-zept

Das Freiraumkonzept gemäss städtebaulichem Leitbild ist im Rahmen einer kooperativen Planung von Grundeigentümer-schaft und Stadt insbesondere im Hinblick auf die Nutzung des öffentlichen Raumes zu konkretisieren. Dabei sind die Nutzer-bedürfnisse mit den künftigen Nutzergruppen zu ermitteln. Auch der allfällige Weiterbestand des Gebäudes 1019 (heute genutzt als „Fabrikkirche“) ist im Rahmen der kooperativen Planung zu klären.

4.10 Verkehrserschliessung (Ziff. 9.) Grundsatz

Das innerstädtische Areal ist mit allen Verkehrsträgern gut er-schlossen. In allen bisher umgenutzten Teilarealen wurde ein dichtes und attraktives Fuss- und Radwegnetz angelegt. Neben den Bus- und Bahnverbindungen im Hauptbahnhof Winterthur wird das Sulzerareal durch zahlreiche Buslinien in dichtem Takt erschlossen. Die Anlagen und der Betrieb im Handlungsfeld der Grundeigentümerin sind laufend möglichst attraktiv zu halten (Miteinbezug von Innovationen). Schwerpunktmässig ist eine Erschliessung durch den Fuss- und Veloverkehr sowie den öf-fentlichem Verkehr zu fördern respektive zu unterstützen.

Umsetzung der Zielsetzun-gen des städtischen Gesamtverkehrskonzepts (sGVK)

Der Stadtrat strebt einen Anstieg der Gesamtleistungsfähigkeit des Verkehrssystems bei gleichzeitiger Erhöhung der Trans-porteffizienz an. Ziel ist es, bis im Jahr 2025 den öV- sowie den Fuss- und Veloverkehrsanteil am Modalsplit um acht Prozent-punkte zu steigern.

Das Sulzerareal Werk 1 profitiert von den geplanten Mass-nahmen und leistet folgende Beiträge zur erfolgreichen Umset-zung des sGVK:

• öV-Hochleistungskorridore (Massnahmen 1 und 4): Einerseits ist das Areal stark auf eine Nutzung des öV aus-gerichtet und an einem effizienten und attraktiven öV inte-


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ressiert. Andererseits wird mit der Limitierung der Fahrten-zahl sichergestellt, dass die Priorisierung des öV funktio-niert. Die Stadt stellt mit der Dosierung innerstädtisch einen optimalen Verkehrsablauf sicher und gewährleistet damit auch die nötigen Kapazitäten für die Arealentwicklungen.

• Mobilitätsmanagement (Massnahme 2): Für das Areal Werk 1 wird ein Areal-Mobilitätskonzept er-arbeitet und die Pflicht zu dessen Erstellung im Gestal-tungsplan verankert.

• Parkraumplanung und -bewirtschaftung (Massnahme 12): Mit dem Fahrtenmodell wird die Verkehrserzeugung wir-kungsvoll gesteuert. Zudem wird die Bewirtschaftung der Parkplätze in den Bestimmungen vorgeschrieben.

• Veloschnellrouten und Ausbau Velonetz (Massnahme 22): Schon beim Beginn der Entwicklung des gesamten Sul-zerareals waren attraktive Velorouten ab und zum Bahnhof ein wichtiges Thema. Die Grundeigentümerin hat sich mit einem namhaften Beitrag an der neuen Querung der Zür-cherstrasse beteiligt. Das Areal Werk 1 wird nun über diese Veloroute Zur Kesselschmiede/ Tössfeldstrasse erschlos-sen.

• Ausbau und Optimierung Fusswegnetz (Massnahme 30): Im Gestaltungsplan wird ein dichtes Fusswegnetz vorge-schrieben.

• Beruhigung Quartierstrassen (Massnahme 31): Die arealinternen Strassen sind grösstenteils verkehrsfrei und es wird ein Langsamfahrregime für die zeitlich be-schränkte Anlieferung usw. – wie in der Altstadt und im Sulzerareal Zürcherstrasse – vorgesehen.

Arealerschliessung Die Jägerstrasse und die Strasse Zur Kesselschmiede dienen

als Erschliessungsstrassen für sämtlichen motorisierten Ver-kehr. Aufgrund von Kapazitätsengpässen sind keine direkten Zufahrten in die Zürcherstrasse möglich.

Die Erschliessung des Areals durch den Privatverkehr (MIV) er-folgt über die im Situationsplan schematisch dargestellten Er-schliessungswege. Die Anschlüsse an die Jägerstrasse und die Strasse Zur Kesselschmiede haben in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen zu erfolgen. Die Fahrbahnführung und die Ausgestaltung erfolgen nach dem Konzept von Vogt Land-schaftsarchitekten.

Für den Güterumschlag (Ver- und Entsorgung) sind arealintern, abseits der Haupterschliessung für den Fuss- und Veloverkehr, ausreichende Umschlagsflächen zu erstellen. Die Umschlag-plätze sind nach Möglichkeit innerhalb der Baufelder zu erstel-len.

Erstellung Erschliessungsflächen Die arealinternen, öffentlich zugänglichen Erschliessungsflä-chen sind durch die privaten Eigentümerinnen und Eigentümer


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zu erstellen.

Fuss- und Radwege Im Sulzerareal Zürcherstrasse wurde eine strenge Regelung (Fussgängerzone mit beschränkten Anlieferungszeiten) bereits umgesetzt. Das allgemein zugängliche Fuss- und Radwegnetz im Werk 1 ist gemäss den schematischen Angaben im Situati-onsplan (Arealerschliessung) und den Aussagen zur Freiraum-gestaltung anzulegen. Die öffentliche Zugänglichkeit der einzel-nen Wegverbindungen ist mittels Dienstbarkeit (inkl. Kostenre-gelung) zu sichern.

Öffentlicher Verkehr und Bushalte-stellen

Die Buslinien 1, 4, 5, 7, 11 und 660 bedienen das Areal. Die Haltestelle Loki liegt unmittelbar angrenzend an das Areal. Die Fusswegdistanz zum Hauptbahnhof Winterthur beträgt maximal einen Kilometer (max. 15 Minuten Gehweg). Der Grosse Ge-meinderat hat am 29. August 2011 den dreieinhalbjährigen Versuchsbetrieb zur Verdichtung und Optimierung des Fahrpla-nes der Buslinie 11 beschlossen, die neu vom Hauptbahnhof über die Untere Vogelsangstrasse - Storchenbrücke - Tössfeld - Zentrum Töss geführt wird. Die Linie 4 wird zudem neu über die Untere Vogelsangstrasse geführt, mit einer Haltestelle bei der Wylandbrücke.

In seinem Beschluss hat der Grosse Gemeinderat auch ver-langt, dass der Stadtrat bis Mitte 2014 eine Vorlage zur öV-Erschliessung des Gebietes Sulzerareal-Tössfeld prüfen lässt. Gemäss Stadtbus kann voraussichtlich ab dem Fahrplan 2020/21 mit einer Buslinie über Zur Kesselschmiede-Tössfeldstrasse gerechnet werden. Entsprechend sind bei Bau-vorhaben die Voraussetzungen für absehbare Bushaltestellen zu berücksichtigen.

Veloabstellplätze Aufgrund der zentralen Lage in der Velostadt Winterthur sind

genügend – nach Möglichkeit gedeckte – Veloabstellplätze mit Abschliessvorrichtungen zu schaffen. Zur Zeit ist die Weglei-tung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Er-lassen der Baudirektion Kanton Zürich vom Oktober 1997 massgebend. Ansonsten ist die zum Zeitpunkt der Baueingabe massgebende Gesetzesgrundlage anzuwenden.

Veloabstellplätze für die Bewohnerinnen, Bewohner und Be-schäftigten sind in die Gebäude zu integrieren, um den Frei-raum möglichst nutzungsneutral gestalten zu können. Veloab-stellplätze für Besucherinnen und Besucher von publikums-intensiven Nutzungen sind an leicht zugänglichen Orten an-zuordnen. Eine angemessene Anzahl der Veloabstellanlagen ist mit Aufladevorrichtungen für e-Bikes auszurüsten.

Motorradabstellplätze Für Motorräder und Roller sind ebenfalls ausreichend Abstell-

plätze bereitzustellen. Die Anzahl darf 15% der für Personen-wagen minimal erforderlichen Abstellplätze nicht unterschreiten, was dem durchschnittlichen Anteil der Motorräder am Perso-


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nenwagenbestand in der Stadt Winterthur entspricht (Stand 2010). Für Beschäftigte, Bewohnerinnen und Bewohner sind die Abstellplätze in den jeweiligen unterirdischen Parkierungs-anlagen anzuordnen.

Abstellplatzzahl Neben dem mit dem Fahrtenmodell vorgegebenen Fahrten-

plafonds (Fahrtenlimite) wird die Gesamtzahl der zulässigen Autoabstellplätze begrenzt, damit die Zahl der Fahrten und der Abstellplätze in einem plausiblen Verhältnis zueinander stehen. Grundsätzlich können jedoch mehr Abstellplätze bewilligt wer-den als ohne Fahrtenmodell, da dieses die Einhaltung der Fahr-tenzahl mit flankierenden Massnahmen regelt.

Mit der Berechnung der Zahl der Autoabstellplätze entspre-chend den Bestimmungen wird sichergestellt, dass die Ge-samtzahl der Autoabstellplätze im Areal Werk 1 die Zahl von rund 630 nicht übersteigt.

Parkplatzverzicht bei benachbarten Hallen 52/53 als Voraussetzung für Gesamtlösung

Mit der im angrenzenden Bereich 3 des Sulzerareals geplanten Umnutzung der Halle 52 durch die ZHAW und der Halle 53 als Veranstaltungshalle kann dort weitgehend auf Parkplätze ver-zichtet werden. Heute wären hier gemäss geltender Vereinba-rung über die Parkierung auf dem Sulzer-Areal-Zürcherstrasse von 1998 noch max. 300 Parkplätze zulässig.

Der weitgehende Verzicht auf Parkplätze bei der Umnutzung der Hallen 52/53 bildet eine zwingende Voraussetzung für die im Gestaltungsplan Werk 1 zulässige Parkplatz- und Fahrten-zahl. Ohne diese Lösung müsste die Parkplatz- und Fahrten-zahl im Werk 1 noch stärker reduziert werden. In den entspre-chenden Verträgen zwischen Implenia und Kanton bzw. zwi-schen Implenia und Stadt wird deshalb der Parkplatzverzicht im Bereich der Hallen 52/53 verbindlich geregelt.

Anordnung und Ausstattung der Parkplätze

Um den Freiraum im Areal optimal zu nutzen, müssen sämt-liche Autoabstellplätze unterirdisch angeordnet werden. Von dieser Regelung ausgenommen sind Abstellplätze für die Anlie-ferung.

Bei den Abstellplätzen sind die Voraussetzungen für die Ein-richtung von individuell abrechenbaren Aufladevorrichtungen für Elektrofahrzeuge zu schaffen. Ein angemessenes Angebot an Aufladegelegenheiten ist bereits im Rahmen einer ersten Reali-sierungsetappe bereitzustellen. Ansonsten sind anfänglich min-destens Leerrohre und Platzreserven vorzusehen, damit später ein bedarfgerechtes Nachrüsten einfach möglich ist.

Die Stadt Winterthur kann die Anschlusspflicht für eine Integra-tion der Parkierungsanlagen in ein übergeordnetes Parkleit-system verlangen.

Bewirtschaftung der Auto-abstellplätze

Für die Autoabstellplätze sind im Rahmen des Mobilitätskon-zeptes Gebühren resp. Mietzinsen zu erheben. Diese richten


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sich mindestens nach den Investitions- und Betriebskosten der Parkplätze (Vollkostenrechnung) und dürfen nicht unter den ortsüblichen, an den Marktverhältnissen orientierten Ansätzen liegen.

Kunden- und Beschäftigtenparkplätze sind lenkungswirksam zu bewirtschaften, so dass ein klarer monetärer Anreiz zur Benut-zung von öV, Fuss- und Veloverkehr besteht.

Für die Kundenparkplätze ist eine minimale Parkierungsgebühr von 2.- Fr. pro Stunde "ab der ersten Minute" zu erheben. Für jede angebrochene Stunde ist eine Parkierungsgebühr von 2.- Fr. zu erheben. Die Gebühren sind periodisch, längstens jeweils innert 5 Jahren, an die Teuerung anzupassen. Auf eine direkte oder indirekte Rückerstattung der Parkierungsgebühren durch Abgabe von Gutscheinen, Aktionen o.ä. ist generell zu verzich-ten. Die Bewirtschaftung ist mit geeigneten technischen und organisatorischen Mitteln sicherzustellen.

Fahrtenmodell Die MIV-Kapazität der Zürcherstrasse und auch weiterer Netz-

teile sind in den Spitzenstunden ausgeschöpft. Da für die Ver-kehrskapazität primär nicht die Anzahl Abstellplätze, sondern die Verkehrsmenge massgebend ist, wird zur besseren Ab-stimmung der Mobilitätsnachfrage mit der beschränkten Ver-kehrskapazität ein Fahrtenmodell umgesetzt.

Mit dem Fahrtenmodell wird das Verkehrsaufkommen gesteu-ert, indem festgelegt wird, wie viele Autofahrten (Zu- und Weg-fahrten) ein Areal maximal auslösen darf. Dies gibt der Bau-herrschaft bezüglich Parkplatzzahl mehr Spielraum, setzt aber gleichzeitig bei den Fahrten einen transparenten Plafonds.

Ideale Voraussetzungen Das Sulzerareal Werk 1 eignet sich für die Umsetzung eines Fahrtenmodells sehr gut, da folgende Voraussetzungen gege-ben sind:

• geschlossenes Areal • gute Erschliessung mit öffentlichem Verkehr • klare Vorstellung über die Arealnutzung • Umsetzungswille der Grundeigentümerin, Regelungen bei

Grundstücksverkäufen vorgesehen • zentrale Bewirtschaftung für einen breiten Nutzungsmix • keine relevanten Ausweichmöglichkeiten auf Parkplätze in

der Umgebung

Detailbestimmungen in separater Vereinbarung

Die Detailbestimmungen zur Umsetzung des Fahrtenmodells werden in einer separaten Vereinbarung zum Fahrtenmodell zwischen Grundeigentümerschaft und Stadt Winterthur gere-gelt.


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Mobilitätskonzept Zentrale Voraussetzung für die Förderung des Fuss- und Velo-verkehrs und des öffentlichen Verkehrs sowie für die Reduktion der Fahrtenzahl von Motorfahrzeugen ist ein funktionierendes Mobilitätskonzept. Es dient damit auch der erfolgreichen Um-setzung des Fahrtenmodells. Des Weiteren ist mit dem Mobili-tätskonzept zu vermeiden, dass Parkausweichverkehr auf dem öffentlichen Grund und in benachbarten Arealen entsteht.

Massnahmen Mit den Massnahmen des Mobilitätskonzeptes werden die Ver-kehrsteilnehmenden zu einem nachhaltigen Verkehrsverhalten motiviert. Das Ziel ist ein bewussterer Umgang mit dem Ver-kehr:

• Informationen über alle Mobilitätsformen, wie zum Beispiel Infostelen für den öV

• Lenkungsmassnahmen (Anreize und Zwang), um vermehrt die umweltfreundlichen Verkehrsmittel zu benutzen, wie Carsharing, Serviceleistungen für Velo, Mobilitätsangebot für öV (z.B. Abonnement im Mietzins enthalten), Verzichts-erklärung Auto im Mietvertrag usw.

Monitoring Im Monitoring wird die Wirksamkeit der Massnahmen überprüft. Im Rahmen des Monitorings berichtet die Grundeigentümer-schaft der Baubehörde der Stadt Winterthur jährlich mindestens über die nachstehenden Angaben:

• Aktivitäten bezüglich Anreizen und Informationen

• Bewirtschaftung der Fahrten und Parkplätze (Vermietung und Mietzinsen, Gebühren usw.)

• Belegungsgrad der Parkierungsanlagen

• Ein- und Ausfahrtszahlen bei Parkierungsanlagen (pro Std.)

Die Baubehörde prüft und bewilligt das Monitoring. Die Kosten gehen zu Lasten der Grundeigentümerin. Die Baubehörde kann eine Ausdehnung der Periodizität der Berichterstattung erlau-ben.

Massnahmen bei Zielverfehlung Wird im Monitoring erkannt, dass eine anhaltende, über dem vorhandenen Abstellplatzangebot liegende Nachfrage besteht, kann die Baubehörde nach Anhörung der Grundeigen-tümerschaft bedarfsgerecht beispielsweise die folgenden Mass-nahmen anordnen:

• Verbesserung der Informationen und Anreize zur Benutzung des öffentlichen Verkehrs und des Fuss- und Veloverkehrs

• Einführung einer Ausfahrtsdosierung bei den Parkierungs-anlagen resp. restriktivere Ausfahrtsdosierung

• Erhöhung der Parkgebühren


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4.11 Energie und Umwelt (Ziff. 10.) Grundsatz Im Sulzerareal Werk 1 ist nach den Grundsätzen des nach-

haltigen Bauens zu planen. Dabei geht es nicht um eine Einzel-betrachtung des Bauvorhabens, sondern um eine Betrachtung des Gesamtareals respektive des Quartiers.

Die Aspekte der Umwelt, Wirtschaft und Gesellschaft sind aus-gewogen zu berücksichtigen. Die Aspekte Wirtschaft und Ge-sellschaft sind in den vorherigen Kapiteln behandelt.

Energie Im Bereich der Energie und Ressourcen werden die Ziele der

2000 Watt-Gesellschaft, konkretisiert durch den jeweils aktuel-len SIA Effizienzpfad Energie 2040, angestrebt. Dabei müssen Neubauten und neubauartige Umbauten einen höheren Ener-giestandard als Bestandsbauten aufweisen. Bei Bestandsbau-ten hat der Nachhaltigkeitsaspekt Gesellschaft (Erhaltung Kul-turgüter) Vorrang. Diese Bauten werden bei der Bilanzierung nicht berücksichtigt.

Umfassender Ansatz "2000 Watt-Gesellschaft"

Für die Bewältigung der Energie- und Umweltthematik braucht es Reduktions-, Substitutions- und Effizienzmassnahmen. Die 2000 Watt-Gesellschaft ist ein umfassendes Konzept, welches alle relevanten Verbraucherinnen und Verbraucher berücksich-tigt. Die 2000 Watt-Gesellschaft verfolgt das langfristige Ziel der 1 t/CO2-Gesellschaft. Die Treibhausgasemissionen sind im Hin-blick auf die Klimafrage äusserst relevant.

Mittelfristige Ziele Schweiz 2050 Angestrebt wird eine Reduktion der nicht erneuerbaren Ener-gien von 5800 Watt im Jahre 2005 um annähernd den Faktor 3 bis zum Jahr 2050. In Winterthur betrug der Wert im Jahr 2010 rund 4500 Watt. Im gleichen Zeitraum wird der CO2 Ausstoss um den Faktor 4 reduziert. Bis zum Jahr 2050 sollen bezüglich der nicht erneuerbaren Energien die 2000 Watt-Gesellschaft und die 2 t/CO2-Gesellschaft erreicht sein.

1) Erneuerbare Primärenergien sind Energiequellen, die durch die Nutzung nicht erschöpft werden, wie Sonnenener-gie, Umweltwärme, Windenergie, hydrauli-sche Energie und Biomasse. 2) Nicht erneuerbare Primärenergien sind Energiequellen, die durch die Nutzung erschöpft werden, wie z.B. Uran, Rohöl, Erdgas, Kohle.


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SIA Effizienzpfad Energie ist gleichwertig zum Minergie®-P-Standard

Der Zielwert des SIA Effizienzpfades Energie umfasst die Er-stellung, den Betrieb und die gebäudeinduzierte Mobilität im Sinne einer Gesamtbetrachtung. Aus diesem Grund definiert der Effizienzpfad auch keinen Baustandard. Bezüglich der Auf-teilung zwischen Wärmeschutz und Bedarfsdeckung gibt es keine Standard-Lösungen. Die effizienteste Lösung, auch öko-nomisch, ist objekt- und standortspezifisch festzulegen. Der SIA Effizienzpfad Energie bezieht die nicht erneuerbare Primär-energie sowie die Treibhausgasemissionen in die Beurteilung mit ein. Gestützt auf die stadträtliche Dienstanweisung betref-fend Minergie-Standards in den Baubewilligungsverfahren (6. April 2011) wird der SIA Effizienzpfad Energie als gleichwertiger Standard anerkannt.

Energienachweis Die Grundeigentümerschaft erstellt auf eigene Kosten den kon-zeptionellen Ansatz und die Grunddaten für die Überprüfung der Einhaltung der 2000 Watt-Gesellschaft. Der Nachweis der Richtigkeit des konzeptionellen Ansatzes sowie die Einhaltung der Erfordernisse der 2000 Watt-Gesellschaft, konkretisiert durch den SIA Effizienzpfad Energie, erfolgt durch eine durch die Bewilligungsbehörde beigezogene unabhängige Institution. Die Kosten dafür werden mit den jeweiligen Baubewilligungs-gebühren in Rechnung gestellt.

Mögliche Massnahmen zur Umset-zung

Massnahmen Erstellung: • Grosse, kompakte Volumen und hohe Ausnützung • Energetisch optimierte Fassaden • Ressourcenschonender Materialeinsatz • Optimierung von Untergeschossen • Hohe Nutzungsflexibiliät • Massvoller Einsatz von Glasfassaden

Massnahmen Betrieb: • Reduktion des Energieverbrauchs im Betrieb (Einrichtun-

gen und technische Apparate) • Optimale Kombination aus Bedarfsreduktion (Hülle) und

Bedarfsdeckung (technisches System) • Einsatz erneuerbarer Energien auf dem Areal durch An-

schluss an das Nahwärmenetz respektive Fernwärmean-schluss (KVA)

• Nutzung von Fotovoltaik und anderen erneuerbaren Ener-gien

• Einfache und effiziente Betriebssysteme Massnahmen Mobilität:

• Massnahmen vgl. Kapitel 4.10 Verkehrserschliessung Altlasten (vgl. Gutachten H. Jäckli AG) Die Gebäude Zürcherstrasse 37-41 und Jägerstrasse 2 sowie

zwei Flächen beim Gebäude 1020 sind nicht im Kataster der belasteten Standorte (KbS) eingetragen. Das übrige Werk 1 ist gemäss Art. 8 AltlV im KbS verzeichnet, einerseits als Betriebs-standort mit mehreren Teilflächen und andererseits im Bereich


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der Gebäude 1012 bis 1016 zusätzlich als Ablagerungsstandort wegen einer mit Abfällen aufgefüllten ehemaligen Kiesgrube.

Die Standorte resp. Teilflächen wurden untersucht und von der Behörde als "belastet ohne schädliche oder lästige Einwirkun-gen" oder als "belastet und überwachungsbedürftig" klassiert. Das Vorgehen für belastete Standorte richtet sich nach den entsprechenden Gesetzen, Verordnungen und Bestimmungen des Bundes und des Kantons Zürich.

Bei Bauprojekten auf belasteten Standorten muss gemäss Art. 3 AltlV der Nachweis erbracht werden, dass der Standort durch das Bauvorhaben nicht sanierungsbedürftig wird und dass eine spätere Sanierung nicht wesentlich erschwert wird. Für das Erlangen der Baufreigabe ist ein Entsorgungskonzept zu erstellen, in dem das Vorgehen bei Rückbau und Aushub be-schrieben wird, die Entsorgungswege für das belastete Material festgelegt werden, allfällige Überwachungsmassnahmen defi-niert sowie die Verantwortlichkeiten geregelt werden. Die Bau-arbeiten sind zudem von einer Altlasten-Fachperson zu beg-leiten und zu dokumentieren.

Lärmschutz (vgl. Gutachten Ingenieurbüro Andreas Suter)

Gemäss der Grundordnung gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Da es sich um eine bereits überbaute und erschlossene Bauzone handelt, die lediglich umgenutzt wird, sind die Immissionsgrenz- werte massgebend (Art. 24 USG). Deren Einhaltung ist im Bau-bewilligungsverfahren nachzuweisen. Im Lärmgutachen des Ingenieurbüros Andreas Suter vom 20. Dezember 2011wurde der Nachweis erbracht, dass die Wohn-nutzungen entlang der lärmbelasteten Einfallsachse Zür-cherstrasse mit geeigneten Massnahmen so angeordnet wer-den können, dass die Lärmwerte eingehalten werden. Die Mas-snahmen sind gemäss diesem Gutachten umzusetzen, insbe-sondere ist eine kontrollierte Lüftung an Orten mit IGW-Überschreitungen längs der Zürcherstrasse vorzusehen.

Umweltverträglichkeits-prüfung (UVP) vom 22.1.2013

Bei der geplanten Arealumnutzung werden voraussichtlich mehr als 500 Parkplätze erstellt. Die Verkaufsfläche beträgt voraus-sichtlich weniger als 7'500 m2 im Sinne von Ziffer 80.5 der UVPV. Daher war infolge der Parkplatzzahl eine Umweltverträg-lichkeitsprüfung erforderlich.

Die UVP ist kein selbständiges Verfahren, sondern sie wird im Rahmen des Verfahrens zur Genehmigung des Gestaltungs-planes durchgeführt.

Umweltverträglichkeitsbericht (UVB)

Im UVB vom 17. Oktober 2013 werden die Umweltauswirkun-gen des Vorhabens detailliert erläutert und die Auswirkungen auf die Umwelt abgeschätzt. Daher beschränken sich die vor-liegenden Erläuterungen auf die Kommentierung der Vorschrif-ten und die Auswertung des Mitwirkungsverfahrens.


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4.12 Versorgung und Entsorgung (Ziff. 11.) Werkleitungen Die im Plan "Freiraumgestaltung Werk 1" bezeichneten Werklei-

tungskorridore sind für die nötigen Ver- und Entsorgungsleitun-gen (Kanalisation, Frischwasser, Elektrizität, Telefon und Fern-sehen sowie Wärmeversorgung) reserviert. Ihr Verlauf wird auf die Freiraumgestaltung und die unterirdischen Gebäudeteile (Tiefgaragen) abgestimmt. Die Durchleitungsrechte werden auf-grund der Projekte unter Kenntnis der genauen Lage einge-tragen.

Die Übernahme der Wasserleitungen im Bereich der öffentli-chen Aussenräume durch die Stadtwerke erfolgt bei Übertra-gung der öffentlichen Aussenräume an die Stadt nach Fertig-stellung der jeweiligen Bauetappen. Der Zeitwert für die Ent-schädigung der Anlage berechnet sich mit einer linearen Ab-schreibung auf die Dauer von 60 Jahren.

Entwässerung Zur Gewährleistung der Grundwasserneubildung und zur Ent-

lastung der Kanalisation muss nicht verschmutztes Abwasser von Dachflächen, Strassen, Wegen und Plätzen möglichst an Ort und Stelle zur Versickerung gebracht werden. Da fast das gesamte Areal im Kataster der belasteten Standorte eingetra-gen ist, ist eine Versickerung von Regenwasser schwierig. Wie weit die vorhandenen Schadstoffbelastungen bei einer Umnut-zung resp. bei Neubauten entfernt werden, ist von den konkre-ten Bauvorhaben abhängig. Trotz der schwierigen Ausgangsla-ge sind lokale Möglichkeiten für die Versickerung bei den Bau-vorhaben zu prüfen.

Um die Abflussspitzen bei grossem Wasseranfall zu brechen, sind im Rahmen der Bauvorhaben geeignete Rückhaltemass-nahmen zu treffen. Neben der Begrünung der Umgebungs- und Dachflächen kommen auch unterirdische Retentionsanlagen als geeignete Massnahmen in Frage.

Wärmeversorgung Es gilt der jeweils gültige kommunale Energieplan. Gemäss

aktuellem Energieplan ist der Anschluss an die Nahwärmever-sorgung Sulzerareal Stadt vorgeschrieben, welche mit Fern-wärme aus der Kehrichtverwertungsanlage gespiesen wird.

Für die Fernwärme gibt die Stadt Winterthur folgende Planungs-werte bezüglich Treibhausgasemissionen bzw. Primärenergie nicht erneuerbar für die Berechnung des SIA Effizienzpfades Energie 2040 vor:

• Primärenergie nicht erneuerbar (MJ-eq/MJ): 0.20 • CO2-Äquivalent (kg/MJ): 0.012

Sollten zum Zeitpunkt der Baueingabe die effektiven Fernwär-mewerte über den oben stehenden Mindestvorgaben liegen, so kommen die dannzumal geltenden Werte zur Anwendung.


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Um die Rentabilität der Erdsonden, welche zur Generierung von Kühlenergie verwendet werden, zu erhöhen, darf 10% der be-nötigten Heizenergie mit Erdsondenwärme erzeugt werden.

Thermische Sonnenkollektoren sind im Zusammenhang mit der KVA-Fernwärme nicht zulässig, da sonst die in der warmen Jahreszeit vorhandene Überschusswärme der KVA konkurren-ziert würde.

Umformerstation Mit der Inbetriebsetzung der neu erstellten unterirdischen Um-

formerstation im Bereich Katharina-Sulzer-Platz (bis 2015/2016) kann die bestehende Heizzentrale im Gebäude 1021 stillgelegt werden (vorauss. 2016/2017). Grundstück, Gebäude und Anla-gen stehen im Eigentum von Stadtwerk Winterthur. Stadtwerk Winterthur erklärt sich bereit, das Objekt als Einheit, bestehend aus Grundstück, Gebäude und Anlagen an Implenia zu einem üblichen, durchschnittlichen Marktwert auf der Basis der Areal-entwicklung und unter Berücksichtigung des Restwertes der Anlagen, an Implenia zu verkaufen.

Störfall Das Sulzerareal Werk 1 grenzt direkt an die störfallrelevante

Durchgangsstrasse Zürcherstrasse. Aufgrund des Fahr-zeugaufkommens sowie der Lage innerorts mit tieferen Fahrge-schwindigkeiten sind in Absprache mit der kantonalen Fachstel-le Störfallvorsorge keine Massnahmen zur Abwendung von Auswirkungen eines Störfalls nötig.

Die Bahnanlage ist mehr als 100 m entfernt und darum in Ab-sprache mit der kantonalen Fachstelle Störfallvorsorge bezüg-lich Störfallvorsorge vernachlässigbar.

4.13 Etappierung (Ziff. 12.) Etappierungsreihenfolge / zentraler Platz

Eine Etappierung ist zulässig. Es bestehen bis auf zwei Aus-nahmen keine Vorschriften zur Etappierungsreihenfolge der einzelnen Baufelder.

Erste Ausnahme bildet der zentrale Platz, der aufgrund der

grossen arealinternen Bedeutung zusammen mit der ersten Bebauung auf den Baufeldern 1 oder 3 oder 4b zu erstellen ist. Der Platz macht das Areal bereits in einem frühen Bebau-ungsstadium attraktiv. Da der zentrale Platz teilweise zur Bau-stelleninstallation zwingend erforderlich ist, kann ein Drittel der Fläche dafür verwendet werden und darf erst am Ende der Bau-phase fertig gestellt werden. Namentlich die Bäume der zweiten Etappe sind so zu wählen, dass insgesamt ein homogener Ge-samteindruck entsteht. Das Gebäude 1019 (heute genutzt als „Fabrikkirche“) als gut frequentierte öffentlich zugängliche Nut-zung kann fallweise länger bestehen bleiben.


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Zweite Ausnahme bildet das Baufeld 4a, welches für sich allein kaum wirtschaftlich ist. Spätestens gleichzeitig mit der Um-setzung des zweiten Baufeldes im nahen Umfeld (Baufeld 1, 2 oder 4b) ist die Hallenumnutzung zu realisieren. Dies kann kombiniert mit einem angrenzenden Baufeld oder unabhängig erfolgen.

Die Baufelder sind so ausgeschieden, dass die Bestandes-bauten bis zur Neubebauung des Baufeldes bestehen bleiben können. Damit sollen interessante und belebte Transfor-mationszustände geschaffen werden.

Übergangslösungen Die Umnutzung des Areals wird in Etappen erfolgen. Die schritt-

weise Entwicklung ist mit Übergangslösungen zu unterstützen. Mögliche Ansätze und Lösungen für sensible Bereiche wurden im städtebaulichen Leitbild dargelegt. Die qualitativen und quantitativen Regelungen sind sinngemäss einzuhalten. Bei etappenweiser Realisierung der einzelnen Baufelder kann der Stadtrat unter sichernden Nebenbestimmungen den jeweiligen Verhältnissen angepasste Übergangslösungen bewilligen.

5. Auswirkungen Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan wird Folgendes erreicht:

Städtebau Es wird sichergestellt, dass städtebaulich hochstehende Lösun-

gen realisiert werden und die industrielle Tradition des Werk 1 erlebbar bleibt. So kann ein belebter, attraktiver Stadtteil mit einer hohen Aufenthaltsqualität entstehen.

Nutzung Es werden die Voraussetzungen geschaffen, damit sich je nach

Bedürfnissen eine urbane Mischnutzung mit der entsprechen-den Nutzungsverteilung und einer breiten sozialen Durchmi-schung entwickeln kann.

Freiraum

Die klare Freiraumstruktur steht im Ausgleich zur urbanen Dich-te. Mit dem Freiraumkonzept wird ein tragfähiges Grundgerüst für das Areal und dessen Gestaltung geschaffen und so ein konsistenter Zusammenhang im gesamten Sulzerareal gesi-chert.

Erschliessung Die Erschliessungsflächen werden minimal gehalten. Das Ver-

kehrskonzept unterstützt das Regime der Koexistenz (Misch-flächen motorisierter Individualverkehr, Fuss- und Veloverkehr).

Verkehr Mit dem Fahrtenmodell und dem Mobilitätskonzept wird ein


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nachhaltiges Verkehrsverhalten aktiv gefördert und der Mehr-verkehr in einem verträglichen Rahmen gehalten.

Umwelt

Die hohe bauliche Dichte an dieser sehr gut mit dem öffentli-chen Verkehr erschlossenen Lage leistet einen Beitrag zur Ver-dichtung und damit zur Verminderung der Zersiedelung und der Umweltbelastung. Das Energiekonzept und das Konzept des nachhaltigen Bauens (2000 Watt-Gesellschaft) tragen zu einer gesteigerten Energieeffizienz und zur Luftreinhaltung bei.

Die Nutzungen werden so angeordnet, dass die Lärmwerte an der Einfallsachse Zürcherstrasse eingehalten werden können.

Stadtentwicklung Es werden die baurechtlichen Grundvoraussetzungen zur Um-

nutzung eines der Schlüsselareale in der Stadtmitte von Winter-thur geschaffen. Damit wird der schrittweise Umnutzungspro-zess unterstützt, von welchem wichtige wirtschaftliche Impulse ausgehen.

Eine zukunftsorientierte Umnutzung und Entwicklung des inner-städtischen Industrieareales trägt zur Stärkung des Wirtschafts-standorts Winterthur (u.a. angemessener Steuerertrag) bei. Eine angemessene Gesamtwirtschaftlichkeit wird durch eine soziale Ausgewogenheit, die gute Nutzbarkeit von Bestandes-bauten, die effiziente Nutzung der Verkehrsinfrastrukturen, die Gewährleistung der Vermarktbarkeit/Markttauglichkeit und die Bildung von unterschiedlichen Investitionseinheiten erreicht.


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6. Bericht zu den Einwendungen

6.1 Einleitung Einwendungsverfahren Das Einwendungsverfahren dient der Mitwirkung der Bevölke-

rung im Sinne von Art. 4 des Raumplanungsgesetzes und § 7 des Planungs- und Baugesetzes. Es ist kein Rechtsmittelver-fahren.

Öffentliche Auflage Der Entwurf des öffentlichen Gestaltungsplans lag vom 6. Juli

2012 bis zum 21. September 2012 öffentlich auf. Während die-ser Frist sind 29 Einwendungen erfolgt. 19 Einwendungen er-folgen von Privatpersonen, 2 von Quartiergruppen, 4 von Ver-bänden, 3 von Parteien und 1 Einwendung von einem Unter-nehmen.

Die kantonale Baudirektion hat während der öffentlichen Aufla-ge im Rahmen der Vorprüfung zum Gestaltungsplan Stellung genommen.

Eingegangene Einwendungen

Von Seiten der Quartierbewohner und des Quartiervereins Tössfeld/Brühlberg ist das hohe Hochhaus der Hauptkritikpunkt. Für das Hochhaus wird in verschiedenen Einwendungen eine klare Höhenbegrenzung verlangt, da eine Beeinträchtigung der Aussicht vom Brühlberg, Breite und Heiligberg befürchtet wird. Verschiedentlich werden die Reduktion der Ausnützungsdichte und klarere Nutzungsvorgaben aufgrund der heute schon über-lasteten Verkehrsinfrastruktur gefordert.

Weitere Anträge zum Gestaltungsplan verlangen u.a. eine Zone für öffentliche Bauten und Anlagen für die Grundschulen, ver-bindlichere Sanktionsmöglichkeiten beim Fahrtenmodell, Rege-lungen zum Baustellenverkehr, Vorschriften für eine CO2-neutrale Heizung, ökologische Ausgleichsflächen oder eine Reduktion der geschützten Bauten, damit anstelle eines Hoch-hauses die hohe Ausnützung in diesen Bereichen realisiert werden kann.

In verschiedenen Stellungnahmen wird verlangt, die Koppelung des Kaufvertrags zur Halle 53 mit Parametern im Gestaltungs-plan sei zu eliminieren. Vereinzelt werden hohe Folgekosten für die Nutzung der Halle 53 befürchtet. Es wird auch verlangt, die Hallen 52 und 53 in den Perimeter des Gestaltungsplans Werk 1 einzubeziehen.

Die Tösslobby begrüsst den Gestaltungsplan grundsätzlich, möchte aber sichergestellt wissen, dass der öffentliche Verkehr auf der Zürcherstrasse zukünftig nicht behindert und Ausweich-verkehr in die umliegenden Quartiere vermieden wird. Zudem


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dürfe die wichtige Veloverbindung entlang der Kesselschmiede während der Bauzeit vom Baustellenverkehr nicht behindert werden.

Ein Unternehmen beantragt mit Verweis auf die Weiterentwick-lung des von ihnen genutzten Gebäudes auf dem Sulzerareal Werk 1 einen gewissen Nutzungstransfer zuzulassen.

Der Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz Winterthur beantragt, den Begriff «Gemeinnützigkeit» im Sinne der «Kos-tenmiete» genau zu definieren und sicherzustellen, dass Bau-träger bei Ausschreibungen dieses Kriterium auch erfüllen.

Von Seiten der Vereine Dampfzentrum Winterthur, Diesel Moto-ren Winterthur und der Schweizerischen Gesellschaft für Tech-nikgeschichte und Industriekultur wird beantragt, die denkmal-geschützten Hallen 1012, 1013 sowie die Halle 53, die aus-serhalb des Gestaltungplans Werk 1 liegt, für industriehistori-sche Nutzungen von kulturhistorisch orientierter Organisationen zu reservieren.

Die SP, die Grünen und die Grünliberalen befürworten die Grundsätze des Gestaltungsplans. Für die SP und die Grünen muss die Hochhaushöhe jedoch auf max. 100 m begrenzt wer-den. Die SP fordert, dass mindestens 50% der Wohnfläche für gemeinnütziges Wohnen zu reservieren seien, von diesem An-teil sei wiederum ein Viertel für preisgünstiges Wohnen für Leu-te in Ausbildung zu reservieren. Die SP beantragt zusätzlich einen Anteil für gemeinnützige Gewerberäume für Kleingewer-be. Während die SP auch für das Hochhaus einen Mindest-wohnanteil möchte, beantragen die Grünliberalen eine Begren-zung der Anzahl Bewohnenden zugunsten von mehr Arbeits-plätzen. Grüne und Grünliberalen verlangen weitergehendere Regelungen zu Energie, Ökologie und Verkehr. Sie beantragen für die Aufgaben und Infrastrukturen der öffentlichen Hand, die mit dem Wachstum dieses Stadtteils verbunden sind, entweder eine Zone für öffentliche Bauten oder eine Mehrwertabschöp-fung vorzusehen. Die Grünliberalen verlangen zudem Transpa-renz bezüglich der Nebenabsprachen zu den Hallen 52 und 53, um dem Grossen Gemeinderat eine qualifizierte Mitsprache zu ermöglichen.

Kantonale Vorprüfung Die kantonale Baudirektion hat in ihrer Vorprüfung vom 18.

September 2012 zum Gestaltungsplan und zur BZO-Revision mehrheitlich zustimmend Stellung genommen. Für die weitere Überarbeitung mussten u.a. folgende Hinweise beachtet wer-den:

• Für die geplanten Hochhäuser braucht es im Gestaltungs-plan einen städtebaulichen Nachweis gemäss § 284 PBG.

• Die Parkplätze sind lenkungswirksam zu bewirtschaften.


39

6.2 Behandlung der Einwendungen Berücksichtigte Einwendungen

Gegenüber dem Entwurf der öffentlichen Auflage wurden im Gestaltungsplan aufgrund der Eingaben aus der öffentlichen Mitwirkung, aus der kantonalen Vorprüfung und aus der UVP zusammengefasst folgende Anpassungen vorgenommen:

Die Hochhaushöhe wird auf 120 m beschränkt. (Situationsplan)

Für die städtebauliche Einbettung der Hochhäuser wird ein ar-gumentativer Nachweis erbracht. (Erläuterungen Kap. 4.5)

Für das Dachgeschoss im Hochhaus im Baufeld 4b ist eine öffentlich zugängliche Nutzung vorzusehen (Ziff 6.11.). Dafür zusätzlich notwendige Erschliessungsflächen müssen nicht an die maximal zulässige Geschossfläche angerechnet werden. (Ziff. 6.5.)

Der Anordnungsspielraum für das Hochhaus wird auf das gan-ze Baufeld 4b ausgedehnt (Schattenwurf ist ohne Wohnungen im Bereich der benachbarten Hallen 52/53 kein Problem mehr). (Situationsplan, Ziff. 5.3.)

Der Begriff „gemeinnütziger Wohnungsbau“ wird im Sinne der Kostenmiete präzisiert. (Erläuterungen Kap. 4.7)

Zur Biodiversität und zur Dachbegrünung werden umfassende-re Vorgaben gemacht. (Ziff. 7.4. – 7.7., Erläuterungen Kap. 4.8)

Die Qualität der Umgebungsgestaltung ist mittels kooperativer Planung unter Einbezug der künftigen Nutzergruppen sicherzu-stellen. (Ziff. 8.2., Erläuterungen Kap. 4.9)

Die Stadt ist bei Gestaltung und Durchführung der für Neubau-ten vorgeschriebenen Konkurrenzverfahren einzubeziehen. (Erläuterungen Kap. 4.9)

Es wird eine lenkungswirksame Bewirtschaftung der Kunden- und Beschäftigtenparkplätze und eine Parkgebühr für Kunden-parkplätze von minimal Fr. 2.-/Std. vorgeschrieben. (Ziff. 9.14., Erläuterungen Kap. 4.10)

Mit baulichen und/oder betrieblichen Massnahmen ist sicherzu-stellen, dass die Bewohner- und Beschäftigtenparkplätze nicht von Besuchern und Besucherinnen beziehungsweise Kundin-nen und Kunden benutzt werden. (Ziff. 9.11)

In der Vereinbarung zum Fahrtenmodell zwischen Stadt und Implenia wurden die Details zur Umsetzung verbindlich gere-gelt. Die Ausführungen zum Fahrtenmodell in den Erläuterun-gen wurden entsprechend gekürzt. (Kap. 4.10)

Absehbare Bushaltestellen sind bei der Planung von Bauvorha-ben zu berücksichtigen. (Ziff. 9.5.)


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Die „open book policy“ als offener Informationsaustausch zur Umsetzung des Effizienzpfads Energie wurde in die Bestim-mungen aufgenommen. (Ziff. 10.3.)

Für die Anordnung von Fotovoltaikanlagen wurde der Spielraum insbesondere auch auf Altbauten erhöht. (Ziff. 5.2. angepasst, Ziff. 11.6 gestrichen)

Für die Berechnung des Effizienzpfads dürfen nur jene CO2- und Primärenergie-Werte der KVA-Fernwärme verwendet wer-den, die Stadtwerk langfristig, unter Berücksichtigung des Netz-ausbaus und einer höheren Auslastung, zusichern kann. Dafür wird auf erhöhte Anforderungen bezüglich Wärmedämmung und Betrieb, die über die Anforderungen des SIA Effizienzpfads 2040 hinausgehen verzichtet. (Ziff. 10.1., Erläuterungen Kap. 4.12)

Die Kosten für den erforderlichen Energienachweis hat die Grundeigentümerschaft zu tragen. (Erläuterungen Kap. 4.11)

Abwasserleitungen sind durch die Grundeigentümerschaft zu erstellen und zu finanzieren. (Ziff. 11.3.)

Regenwasser muss nach Möglichkeit versickert werden und es sind geeignete Rückhaltemassnahmen zu treffen. (Ziff. 11.5., Erläuterungen Kap. 4.12)

Für das Gebäude 1019 („Fabrikkirche“) wird die Möglichkeit des Weiterbestandes offen gelassen. (Ziff. 12.1., Erläuterungen Kap. 4.9 und 4.13)

Die Schlussbestimmungen des Gestaltungsplans wurden mit dem Vorbehalt ergänzt, dass der Stadtrat den Zeitpunkt der Inkraftsetzung nach der kantonalen Genehmigung bestimmen kann. Als Voraussetzung dafür müssen die vertraglichen Rege-lungen zur Landabtretung der öffentlichen Aussenräume an die Stadt und zum Fahrtenmodell unterzeichnet sein. (Ziff. 13.)

Verschiedene Bestimmungen wurden im Interesse einer besse-ren Verständlichkeit umformuliert.

Nicht berücksichtigte Einwendungen

Nicht berücksichtigt wurden im Wesentlichen folgende Anlie-gen:

• Stärkere Beschränkung der Hochhaushöhe, • Verringerung der Nutzungsdichte, • Verringerung des Wohnanteils, • Höherer Anteil für gemeinnütziges Wohnen und zusätzlich

ein Anteil für gemeinnützige Gewerberäume, • Mindestanteil für Studentenwohnungen, • 80% öffentliche Erdgeschossnutzungen rund um den zent-

ralen Platz, • Nutzungstransfer zulassen, • Zone für öffentliche Bauten für Schulnutzungen ausschei-

den,


41

• Keine Übernahme der öffentlichen Aussenräume durch die Stadt, dafür Sicherstellung der öffentlichen Zugänglichkeit mit Nutzungsbestimmungen,

• Reduktion der Arealerschliessung von 3 auf 2 Anschlüsse, • Reduktion der Parkplatzzahl, • div. Anträge zum Fahrtenmodell wie Integration der bereits

überbauten Baufelder 7 und 8, Ausdehnung der Hauptver-kehrszeiten, Limitierung des gesamten täglichen Verkehrs, stärkere Sanktionen bei Überschreitung der Fahrtenzahlen, Ausnahmen für das Carsharing,

• Materialtransport während Bauphase mit der Bahn, • Minergie-P-Eco als energetischen Baustandard vorschrei-

ben, • Einwendungsverfahren nach der Überarbeitung nochmals

durchführen.

Beantwortung der Einwen-dungen und Anträge im Bericht vom 29.8.2013

Die nicht berücksichtigten Einwendungen wie auch die berück-sichtigten Anträge werden im separaten Bericht – Beantwortung der Einwendungen und Anträge aus der öffentlichen Mitwir-kung, kantonalen Vorprüfung und UVP, 29.8.2013 – ausführlich behandelt.

AfS 05.07.2013

Sulzerareal Stadtmitte „Werk 1“

Revision Bau- und Zonenordnung


Namens des Grossen Gemeinderates

Die Präsidentin: Der Ratsschreiber:

Von der Baudirektion genehmigt am Für die Baudirektion:

Sulzerareal Stadtmitte „Werk 1“ Revision Bau- und Zonenordnung

2

3. Vorschriften für die Zentrumszonen

III. Spezielle Vorschriften für das Sulzerareal Stadtmitte

Art. 51 Gestaltungsplanpflicht 1. Grundsatz

1 Die Überbauung des Areales hat in Etappen aufgrund von Gestaltungsplänen zu erfolgen. Für die Bereiche Lagerplatz und Werk 1 sind öffentliche Gestaltungspläne zu erstellen.

2. Ausnahmen 2 Die Umnutzung von Schutzobjekten unter Berücksichtigung der denkmalpflegerischen Anliegen ist von der vorgängigen Gestaltungsplanpflicht ausgenommen. Solcherart umgenutzte Bauten sind in spätere Gestaltungspläne zu integrieren.

Art. 53 Grundmasse / Besondere Nutzungen

b) Wohnanteil Für den Wohnanteil in den Bereichen werden folgende Werte festgelegt:

- Bereich 1 min. 15% - Bereich 2 min. 20% - Bereich 3 min. 25% - Bereich Areal Lagerplatz max. 35% - Bereich Areal Werk 1 min. 20% / max. 55%

AfS 5.7.2013

Revision Bau- und Zonenordnung Sulzerareal Stadtmitte „Werk 1“

Erläuterungen gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG

Revision BZO – Sulzerareal Stadtmitte Erläuterungen

2

Inhalt

1. Einleitung 31.1 Ziele 31.2 Grundidee 31.3 Verfahren 3

2. Grundlagen 43. Erläuterungen zu den einzelnen Artikeln 4

3.1 Zonenplan (Art. 2) 43.2 Zonenzweck (Art. 50) 53.3 Gestaltungsplanpflicht (Art. 51) 53.4 Grundmasse / Besondere Nutzungen Bereiche 1-3 (Art. 53) 6

4. Auswirkungen 6


3

1. Einleitung 1.1 Ziele Im Rahmen der Umnutzung des Sulzerareal Stadtmitte wird an-

gestrebt, dass sich die beiden zentralen Areale Lagerplatz und Werk 1 als Teil des urbanen, bahnhofnahen Mischquartiers entwickeln können. Von besonderer Bedeutung sind die bau-liche Dichte und die Anordnung der Nutzungen. Auf beiden Arealen sollen Arbeits- und Ausbildungsstätten sowie Wohnun-gen mit grosser Attraktivität geschaffen werden können.

Sowohl das städtebauliche Konzept für das Areal Lagerplatz, als auch das städtebauliche Leitbild für das Areal Werk 1 wer-den aus dem Bestand heraus entwickelt und erlauben ein schrittweises Umsetzen und Voranschreiten im Transforma-tionsprozess.

Mit der Anpassung der Bau- und Zonenordnung und der Ergän-zungspläne, den Umzonungen und den Gestaltungsplänen wer-den die Areale entsprechend den Zielsetzungen überbaubar.

1.2 Grundidee Für die beiden Areale wird eine Zentrumszone Z5 mit Gestal-

tungsplanpflicht geschaffen. Damit werden die für die Öffent-lichkeit relevanten Eckwerte durch den Grossen Gemeinderat festgelegt. Das planungsrechtliche Grundmuster für das Sul-zerareal Stadtmitte (Zentrumszonen mit Gestaltungsplänen) wird weitergeführt.

1.3 Verfahren Die Revisionsvorlage besteht aus der Bau- und Zonenordnung,

dem Zonenplan, dem Ergänzungsplan Sulzerareal Stadtmitte und dem Ergänzungsplan mit den Festlegungen der Empfind-lichkeitsstufen gemäss LSV. Sie wurde vom 6. Juli bis 21. Sep-tember 2012 öffentlich aufgelegt (Mitwirkung). Nach der Fest-setzung durch den Grossen Gemeinderat wird der Beschluss publiziert (Rekursfrist 30 Tage), und danach wird die Vorlage durch die Baudirektion genehmigt.


4

2. Grundlagen Kantonaler Richtplan (31. Januar 1995)

Das Sulzerareal Stadtmitte liegt gemäss kantonalem Richtplan in einem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung. In dieser sehr gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossenen Lage soll eine urbane Mischnutzung mit hoher Dichte realisiert werden.

Öffentlich-rechtlicher Ver-trag über die bauliche Wei-terentwicklung des Sul-zerareals Stadtmitte, Win-terthur (16. September 2003)

Zwischen der Stadt, dem Kanton, den Heimatschutzverbänden und den Grundeigentümerinnen wurde am 16. September 2003 ein Vertrag über die bauliche Weiterentwicklung des Sulzerare-als Stadtmitte (Schutzvertrag) unterzeichnet. Basis des Ver-trages bildet der Schlussbericht der Arbeitsgruppe "Erhaltung Sulzerareal Stadtmitte".

Diese Festlegungen fliessen in den Gestaltungsplan ein.

Städtebauliches Leitbild Areal Werk 1

Aufbauend auf der Testplanung zum Areal Werk1 wurde durch Gigon/Guyer Architekten, Zürich ein städtebauliches Leitbild entwickelt, das die Grundlage für den erforderlichen Gestal-tungsplan bildet.

3. Erläuterungen zu den ein-zelnen Artikeln

Bestandteile der Revisions-vorlage (Nutzungsplanung)

Die Revision der Nutzungsplanung besteht aus folgenden Be-standteilen:

• Bau- und Zonenordnung

• Zonenplan

• Ergänzungsplan Sulzerareal Stadtmitte

• Ergänzungsplan mit der Festsetzung der Empfindlich-keitsstufen gemäss Lärmschutzverordnung (LSV)

3.1 Zonenplan (Art. 2) Vorschriften Die Vorschrift Art. 2 BZO bedarf keiner Änderung. Die Pläne

müssen jedoch inhaltlich angepasst werden.

Zonenplan Das Areal Werk 1 wird der Zentrumszone Z5 mit Gestaltungs-planpflicht zugeordnet.


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Ergänzungsplan für das Sulzerareal Stadtmitte

Es wird ein neuer Bereich Werk 1 ausgeschieden. Die minima-len und maximalen Wohnanteile werden aufgrund der Ergeb-nisse der beiden Testplanungen festgelegt.

Ergänzungsplan mit der Festsetzung der Empfind-lichkeitsstufen gemäss LSV

Im Ergänzungsplan Empfindlichkeitsstufen ist die Z5 wie alle übrigen Zentrumszonen der Empfindlichkeitsstufe III zugeord-net. Für das Areal Werk 1, das bisher der I2 (ES IV) zugeordnet war, bedeutet dies eine Verschärfung der Lärmschutzanfor-derungen.

Lärmgutachten Areal Werk 1 In der Testplanung zum Areal Werk 1 wurde nachgewiesen, dass auch Wohnungen gegen die Zürcherstrasse erstellt wer-den können. Es liegt ein Lärmgutachten des Büros Andreas Suter vor.

3.2 Zonenzweck (Art. 50) Durchmischung Zurzeit werden von privaten Investoren vor allem Wohnungen

und keine Dienstleistungsflächen erstellt. Dadurch ist die er-wünschte Durchmischung (hoher substanzieller Anteil gewer-blicher Nutzung und Dienstleistungen und auf Teilbereiche be-schränktes Wohnen) in Frage gestellt.

Um eine gute Durchmischung zu gewährleisten, kann ein mini-maler und/oder maximaler Wohnanteil im Ergänzungsplan "Sul-zerareal Stadtmitte" und/oder in den Gestaltungsplänen fest-gesetzt werden. In den Gestaltungsplänen kann im Gegensatz zum Ergänzungsplan die Zuordnung des Wohnanteils auf die Baufelder vorgenommen werden.

3.3 Gestaltungsplanpflicht (Art. 51) Gestaltungspläne in der Kompetenz Grosser Ge-meinderat

Wie im bereits umgezonten Teil des Sulzerareals Stadtmitte gilt eine Gestaltungsplanpflicht. Bei den privaten Gestaltungsplä-nen in den Bereichen 1-3 liegt die Kompetenz der Zustimmung beim Stadtrat, d.h. der Grosse Gemeinderat kann nur allfällige öffentliche Gestaltungspläne und private Gestaltungspläne, die über den Rahmen der BZO hinausgehen, selber festsetzen. In den Arealen Lagerplatz und Werk 1 müssen die öffentlichen Gestaltungspläne zwingend dem Grossen Gemeinderat unter-breitet werden. Einerseits haben die Arealumnutzungen einen sehr hohen Stellenwert und andererseits wird die heutige Re-gelung (Pflicht den GP im Südteil des Areals Lagerplatz dem Grossen Gemeinderat vorzulegen) weitergeführt.


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3.4 Grundmasse / Besondere Nutzungen Bereiche 1-3 (Art. 53)

Ausnützung Der Artikel 53 bezieht sich auf die Bereiche 1-3 und das gesam-te Areal Lagerplatz und neu auf das Areal Werk 1. Er wird ent-sprechend redaktionell angepasst. Für den Bereich 1-3 ist die Ausnützungsziffer neu im Art. 46 festgelegt.

4. Auswirkungen Mit der vorliegenden Revision der Nutzungsplanung wird Fol-

gendes erreicht:

Städtebau Es wird sichergestellt, dass städtebaulich hoch stehende Lö-sungen realisiert werden können unter gleichzeitiger Erleb-barkeit der industriellen Tradition.

Nutzung Es werden die Voraussetzungen geschaffen, damit sich eine urbane Mischnutzung mit der entsprechenden Nutzungsver-teilung entwickeln kann.

Freiraum Das arealspezifische Freiraumkonzept wird im Gestaltungsplan festgelegt.

Erschliessung Die Erschliessung und die Mobilität werden im Gestaltungsplan festgelegt.

Umwelt Die hohe bauliche Dichte an dieser sehr gut mit dem öffentli-chen Verkehr erschlossenen Lage, leistet einen Beitrag zur Verminderung der Umweltbelastung. Der Energiestandard wird in den Gestaltungsplänen festgelegt.

Der Lärmschutz ist bewältigbar und die Umzonung daher ver-tretbar.

Stadtentwicklung Es werden die baurechtlichen Grundvoraussetzungen zur Um-nutzung des letzten noch nicht umgezonten Schlüsselareals in der Stadtmitte von Winterthur geschaffen. Damit kann der schrittweise Umnutzungsprozess abgeschlossen werden, von welchem wichtige Impulse für die Stadtentwicklung erwartet werden.

Departement Bau Amt für Städtebau

Öffentlicher Gestaltungsplan und Revision BZO Sulzerareal Stadtmitte Werk 1

Beantwortung Einwendungen aus dem öffentlichen Mitwirkungsverfahren, aus der kantonalen Vorprüfung und aus der UVP1

gemäss Stadtratsbeschluss vom 29.5.2013 und Weisung an den Grossen Gemeinderat vom 4.9.2013

AfS, 4.9.2013

Einwendungen / Anträge Art der Berücksichtigung2

Denkmalschutz, Nutzung Hallen 1012/1013 und Halle 53

Die Schweizerische Gesellschaft für Technikge-schichte und Industriekultur und der Quartier-verein Tössfeld/Brühlberg verlangen einen in-tegralen Schutz der alten Industriehallen. Sie wie auch die Vereine Dampfzentrum Winterthur und Diesel Motoren Winterthur möchten eine Nutzung für kulturhistorisch orientierte Organi-sationen.

Antrag ist gegenstandslos / erfordert keine Änderung des GP

Erwägungen: Der GP lässt den Spielraum für verschiedene Nutzungen offen und schliesst Museumsnutzungen in den geschützten Hallen 1012 und 1013 nicht aus. „Mässig störende Betriebe“ sind in Zentrumszonen zulässig. Die Verträglichkeit mit angrenzenden Wohn-, Schul- und Büronutzungen muss aber gewährleistet sein. Die konkrete Nutzung über Miete oder Kauf müssen die entsprechenden Interessengruppen mit der Grundeigentümerin aushan-deln. PS: Für die Halle 53, die ausserhalb des GP Werk 1 liegt, wurden verschiedene Nutzungsvarianten in einem parti-zipativen Workshopverfahren mit den involvierten Interessengruppen geprüft, auf dessen Basis nun ein Nutzungs-konzept entwickelt wird.

Von einzelnen Einwohner/innen werden die Schutzbestrebungen hinterfragt und eine erhöh-te Ausnutzungen im Bereich dieser Hallen an-stelle eines Hochhauses im Baufeld 4b bean-tragt.

Nicht berücksichtigt

Erwägungen: Das Anknüpfen an die industrielle Vergangenheit bei der baulichen Weiterentwicklung ist prägend für die einzigartige Identität und Ausstrahlung des Sulzerareals Stadtmitte und ein wichtiger Erfolgsfaktor für seine Entwicklung. Dieses bewährte Prinzip wird auch im Sulzerareal Werk 1 fortgesetzt. Für den Erhalt des industriellen Charakters des Areals hat der historische Gebäudebestand eine grosse Bedeutung. Deren Schutz ist im Vertrag zwischen Stadt, Kanton, Grundeigentümerin und Heimatschutzverbänden über die bauliche Weiterentwicklung des Sulzerareals Stadtmitte (Schutzvertrag) vom 16. September 2003 geregelt. Die Halle 1013 und das Gebäude 1001 sind demnach integral zu erhalten. Der Schutzumfang der Gebäude 1003, 1007 und 1012 ist z.T. im Gestaltungs-plan näher definiert oder wird im Baubewilligungsverfahren in enger Zusammenarbeit mit der städtischen Denkmal-pflege festzulegen sein. Zu den geschützten Anlagen gehören auch die Drehscheibe und das Gleis zwischen Dreh-scheibe und Halle 1013.

1 Öffentliche Planauflage vom 6.7. – 21.9.2012 / Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) vom 22.1.2013 2 Änderungen in den Bestimmungen und Erläuterungen gegenüber dem Entwurf der öffentlichen Auflage sind unterstrichen bzw. durchgestrichen markiert

Beantwortung Einwendungen und UVP zum Gestaltungsplan Sulzerareal Werk 1 2

Hochhäuser

Für das Hochhaus im Baufeld 4b wird in zahl-reichen Einwendungen eine klare Höhenbe-grenzung verlangt, da eine Beeinträchtigung der Aussicht vom Brühlberg, Breite und Heiligberg befürchtet wird. Einzelne Einwender/innen be-antragen eine Maximalhöhe von 50-60 m, die SP und die Grünen 100 m.

Teilweise berücksichtigt

• Im Situationsplan Maximalhöhe auf 120 m begrenzt.

• Erläuterungen Kap. 4.5 ergänzt: (…) Für das Hochhaus im Baufeld 4b ist beträgt die maximale Höhe frei 120 m.

Erwägungen: Mit dem für das Hochhaus vorgeschriebenen Konkurrenzverfahren wird eine hohe architektonische Qualität angestrebt. So wird auch gewährleistet, dass sich das neue Hochhaus neben den zwei bestehenden Hochhäusern gut in das Stadtbild einordnet. Mit 120 m Maximalhöhe wird ein architektonischer Spielraum offen gehalten, der eine gewisse Mehrhöhe gegenüber den bestehenden Hochhäusern in der Stadtmitte nicht aus-schliesst und der in Bezug auf die verfügbaren Nutzflächen eine ausreichende Rentabilität ermöglicht. Wie die Visualisierung der Aussicht aus einem Wohnhaus am Brühlberg auf die Hochhäuser (120 m, 50 m, 35 m) im Werk 1 zeigt, setzt das hohe Hochhaus einen klar wahrnehmbaren Akzent im Stadtbild, der Aussichtshorizont wird dabei aber nur geringfügig tangiert. (Siehe auch städtebaulichen Nachweis unten)

Der Kanton verlangt für die Hochhäuser einen städtebaulichen Nachweis gemäss § 284 PBG.

Berücksichtigt

Städtebaulicher Nachweis nach § 284 PBG unter Erläuterungen Kap. 4.5 ergänzt:

• Konzeptionell erfüllen die Richtprojekte gemäss Leitbild die Anforderungen nach § 284 PBG.

§ 284 PBG:

• 1Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art und Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt sein.

• 2Hochhäuser sind architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten.


• 3Die Ausnützung darf nicht grösser als bei einer gewöhnlichen Überbauung sein; eine Ausnahme ist ausge-schlossen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften und Ge-staltungspläne.

• 4Die Nachbarschaft darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden.

Städtebauliche Einbettung:

• Im Rahmen der Testplanung wurden von verschiedenen Planungsteams Hochhäuser für das Sulzerareal Werk 1 vorgeschlagen, da sie an diesem Standort geeignete Voraussetzungen dafür sahen. Als Ergebnis der Test-planung zeigte sich, dass mit den drei unterschiedlich hohen Hochhäusern gemäss städtebaulichem Leitbild ei-ne angemessene Nutzungsdichte und stimmungsvolle städtebauliche Gliederung erreicht wird, denen als Aus-gleich grosszügige Freiräume aussen und innerhalb der öffentlich zugänglichen Halle 1012 gegenüberstehen. Der zentrale Platz gibt den beiden am Platz liegenden Hochhäusern den notwendigen und angemessenen Frei-raum und wird dadurch in seiner Bedeutung aufgewertet. Die Ausnützungsdichte im Werk 1 mit den Hochhäu-sern entspricht der bewährten Dichte im übrigen Sulzerareal Stadtmitte.

• Die kleineren Hochhäuser im Baufeld 1 mit max. 35 m und 50 m sind in der Höhe vergleichbar mit den Quar-tierhochhäusern beim Zentrum Töss und beim Zentrum Oberwinterthur oder dem Hochhaus beim Kantonsspi-tal. Sie bewegen sich in der Massstabsebene des bestehenden Quartiers und wirken in ihrer Zeichensetzung auf das nähere Umfeld – den zentralen Platz und die Ecke Zürcherstrasse und Jägerstrasse.

Fernwirkung Hochhaus 4b:

• Das markante Hochhaus auf Baufeld 4b mit einer Höhe von maximal 120 m steht am zentralen Platz und bildet als Orientierungspunkt das Zentrum des Sulzerareals Stadtmitte. Es symbolisiert den Wandel des geschlosse-nen Industrieareals in ein offenes Dienstleistungs- und Wohnquartier und prägt zusammen mit dem Swisscom- und dem Sulzer-Hochhaus die Stadtsilhouette von Winterthur. Zugleich bildet es als vertikales Element den Gegenpart zum mächtigen Gebäudekomplex mit der Halle 53 und dem geplanten Neubau der ZHAW im Be-reich der Halle 52. Die Aussicht vom Brühlberg wird dabei nur geringfügig tangiert.

Qualitätssicherung mit Konkurrenzverfahren:

• Mit dem für die Hochhäuser und alle Neubauten auf dem Areal vorgeschriebenen Konkurrenzverfahren wird eine hohe architektonische und städtebauliche Qualität sichergestellt.

Schattenwurf:

• Die Einhaltung des 2-Stunden-Schattens nach § 30 ABV auf Wohnräume in den bestehenden respektive bau-rechtlich möglichen Bauten in der Umgebung ist grundsätzlich möglich.

• Im Baufeld 1 tangieren die 2-Stunden-Schatten der beiden Hochhäuser keine Nachbargebäude mit Wohnnut-zungen.

• Das Hochhaus im Baufeld 4b könnte bei einer Wohnnutzung im angrenzenden Bereich der Halle 52 nicht über den ganzen Hochhausbereich ausgebildet werden, um den max. zulässigen 2-Stunden-Schatten einzuhalten. Der Schattenwurf müsste in diesem Fall innerhalb des Konkurrenzverfahrens bzw. im Bau-


bewilligungsverfahren geprüft werden. Da die ZHAW im Bereich der Halle 52 einen Neubau ohne Wohnnutzung plant, ist die Einhaltung des 2-Stunden-Schattenwurfs jedoch nicht zwingend notwendig.

• Wie im Leitbild dargelegt, würde ein massgebendes Vergleichsprojekt nach BZO (Gebäudehöhe 21.5 m, Ge-bäudeabstand 7 m, geschlossene Bauweise zum Areal Zürcherstrasse Bereich 3) einen deutlich grösseren 2 h-Schatten erzeugen, als ein Hochhaus mit einer Grundfläche von rund 1‘000 m2.

Die Grünliberalen möchten das Dach oder das Dachgeschoss im Hochhaus 4b öffentlich zu-gänglich machen.

Berücksichtigt

Neue Bestimmung Ziff. 6.11., Öffentlich zugängliche Nutzung im Dachgeschoss Hochhaus 4b:

• Für das Dachgeschoss des Hochhauses im Baufeld 4b ist eine öffentlich zugängliche Nutzung vorzusehen.

Stellungnahme Implenia vom 25.7.2013 (gekürzter Auszug): Durch die Publikumsnutzung im Dachgeschoss werden zusätzliche Erschliessungskerne erforderlich, welche die Flächeneffizienz des Hochhauses empfindlich beeinträchtigen und so die Rentabilität des Hochhausprojektes ins-gesamt in Frage stellen. Eine Publikumsnutzung hat bei einer sonst vorgesehenen Wohnnutzung u.U. einen negati-ven Impact auf die Qualität und Werthaltigkeit des Wohnteils. Sollen diese neg. Einflüsse kompensiert werden, sind die Kosten hierfür erheblich (z.B. zusätzliche Massnahmen für Lärmschutz, separater Eingangsbereiches, etc.). Als Kompensation für die öffentliche Zugänglichkeit des Dachgeschosses beantragen wir, dass der Hochhausperimeter (schraffierte Fläche im Gestaltungsplan) auf das ganze Baufeld 4b erweitert wird und dass die zusätzlich erforderli-che Erschliessungsfläche für die öffentliche Nutzung im Dachgeschoss bei der max. zulässigen Geschlossfläche dazugerechnet werden kann. Damit hätten wir die rechtliche und gestalterische Freiheit, im Architekturwettbewerb die Wirtschaftlichkeit eines Hochhauses mit einem öffentlichen Dachgeschoss zu entwickeln. Die Beschränkung des Hochhauses auf den am zentralen Platz liegenden Bereich des Baufeldes 4b (schraffierte Fläche) hat historische Gründe. Ursprünglich war im benachbarten Bereich der Hallen 52/53 ein Wohnanteil vorge-sehen. Das Hochhaus auf Baufeld 4b musste daher so gesetzt werden, dass es zu keiner übermässigen Verschat-tung der vorgesehenen Wohnnutzung kommen kann. Da nun dort die neue Fachhochschule für Gesundheit entste-hen soll und die Wohnnutzung somit entfällt, kann unserer Ansicht nach das Hochhaus im gesamten Baufeld 4b frei gesetzt werden. Die Pflichtbaulinie zum Platz hin, welche den Sockelbau betrifft, sollte jedoch bleiben. Für eine möglichst grosse Vielfalt an Lösungen im anstehenden Architekturwettbewerb wäre dies zu begrüssen. Der Antrag von Implenia betreffend Hochhausperimeter und Kompensation der Erschliessungsflächen für die öffent-lich zugängliche Nutzung im Dachgeschoss des Hochhauses wird angenommen:

• Hochhausperimeter (Schraffur) im Situationsplan auf ganzes Baufeld von 4b ausgeweitet

Bestimmungen Ziff. 5.3., Zwingende Mantellinien, Anordnungsspielraum für Hochhaus 4b offener formuliert:

• Zwingende Mantellinien gelten im Ausmass der tatsächlich realisierten Gebäudehöhe. In den folgenden Baufeldern gelten die zwingenden Mantellinien gegen den zentralen Platz hin nur bis zu fol-gender Kote: 1 456.00 m ü. M. 4b 458.00 m ü. M. Über diesen Koten besteht ein Anordnungsspielraum für die Fassade (Vor- und Rücksprünge) nach Massgabe des Ergebnisses des Konkurrenzverfahrens.


Bestimmungen Ziff. 6.5., Zusätzliche Geschossfläche Hochhäuser, ergänzt:

Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche erhöht sich bei der Erstellung von Hochhäusern um fol-gende Werte: Baufeld max. zulässige Geschossflächen 1 7’000 m2 (2 Hochhäuser) 4b 17’000 m2(1 Hochhaus) Für die öffentlich zugängliche Nutzung im Dachgeschoss gemäss Ziff. 6.11 zusätzlich notwendigen Erschlies-sungsflächen werden nicht an die maximal zulässige Geschossfläche gemäss Abs. 1 dieser Ziffer angerechnet.

Erwägungen: Ein öffentlicher Aussichtspunkt vergrössert die Akzeptanz für das Hochhaus und schafft einen zusätz-lichen Anziehungspunkt, von dem die ganze Arealentwicklung profitieren kann. Im Interesse einer wirtschaftlich tragbaren Lösung werden die für die öffentlich zugängliche Nutzung im Dachgeschoss zusätzlich notwendigen Er-schliessungsflächen nicht an die maximal zulässige Geschossfläche angerechnet. Die Erweiterung des Hochhausperimeters ermöglicht eine grössere Vielfalt von architektonischen Lösungen. Die Begrenzung der Hochhausgrundfläche ergibt sich wie bis anhin aus der minimalen Hochhaushöhe von 80 m und der maximal zulässigen Geschossfläche. Mit dem vorgeschriebenen Konkurrenzverfahren kann eine hohe architek-tonische Qualität sichergestellt werden. Der Nachweis des Schattenwurfs ist im Rahmen des Konkurrenzverfahrens zu erbringen. Weil im benachbarten Bereich der Hallen 52/53 keine Wohnungen mehr geplant sind, ist der Schat-tenwurf jedoch kein massgebendes Problem mehr.

Der Quartierverein Tössfeld/Brühlberg verlangt, dass dargelegt wird, weshalb die Nutzungsart der Hochhäuser über 25 m gänzlich frei ist.

Antwort: Die Geschossflächen der Hochhäuser über einer Gebäudehöhe von 25 m sind im Sinne eines Hochhaus-bonus von Nutzungsfestlegungen ausgenommen. Damit wird bewusst ein Anreiz für die städtebaulich erwünschten Hochhausbauten geschaffen.

Ausnützungsdichte, Nutzung

Verschiedentlich werden eine tiefere Ausnüt-zungsdichte und klarere Nutzungsvorgaben aufgrund der heute schon überlasteten Ver-kehrsinfrastruktur gefordert.


Erwägungen: Im Areal Werk 1 wird die bewährte Dichte des übrigen Sulzerareals Stadtmitte fortgesetzt. Die Aus-nützung beträgt inkl. Hochhäuser max. 243%, ohne Hochhäuser max. 203%. Zum Vergleich weisen die Sulzerareal-Bereiche 1-3 (Kesselhaus bis Halle 53) Ausnützung von 245% bis 267% und das Areal Lagerplatz Ausnützungen von max. 200% auf. Die grosszügigen Freiflächen sorgen dafür, dass das Areal Werk 1 auch mit den Hochhäusern nicht dichter genutzt wird als die Nachbargebiete. Die aus städtebaulicher und ökonomischer Sicht „richtige“ Dichte und Nutzungsdurch-mischung wurde im Rahmen der Testplanung eingehend geprüft. Für eine angemessene Dichte spricht auch die zentrale Lage mit hervorragender öV-Erschliessung. Der Mehrverkehr hängt dagegen nicht allein von der Nut-zungsdichte ab; mit der Beschränkung der Parkplatzzahl und dem Fahrtenmodell wird die Mehrbelastung wirkungs-voll eingeschränkt.


Wohnanteil, gemeinnütziges Wohnen

Der Quartierverein Tössfeld/Brühlberg bean-tragt, dass die Wohnanteile in den Baufeldern 1 und 4b klarer festgelegt werden. Ein „swing“ von 0% bis 85% rsp. bis 100% sei nicht zulässig. Die SP beantragt einen Mindestwohnanteil von 30% für das Baufeld 4b.

Der Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz Winterthur (VWSW) beantragt eine Erhöhung des minimalen Wohnanteils für das gesamte Areal.


Erwägungen: Mit den vorgegebenen Bandbreiten für den Wohnanteil auf den Baufeldern 1, 3, 4b, 5b und 5c (Be-stimmungen Ziff. 6.6.) und den Vorgaben für die publikumsorientierten Nutzungen (Bestimmungen Ziff. 6.9. und BZO Art. 53) wird eine ausgewogene Nutzungsdurchmischung sichergestellt. Gleichzeitig wird genügend Spielraum für eine nachfragegerechte Arealentwicklung offen gelassen. Dank dieser Nutzungsflexibilität sind z.B. die geplan-ten Hochschulnutzungen der ZHAW im Rahmen des Gestaltungsplans möglich.

Die Grünliberalen fordern die Begrenzung des Wohnanteils auf max. 800 Bewohnende zu-gunsten eines höheren Gewerbeanteils.


Erwägungen: Für einen höheren Gewerbeanteil müsste nicht die Anzahl Bewohnende sondern der Wohnflächenan-teil stärker begrenzt werden. Der Spielraum für Arbeitsplätze ist im Gestaltungsplan jedoch bereits sehr hoch. Bei der Ausschöpfung des maximalen Wohnanteils besteht im Werk 1 immer noch Raum für bis zu 5‘000 Arbeitsplätze. Für einen attraktiven Nutzungsmix im gesamten Sulzerareal ist ein gewisser Wohnanteil im Werk 1 wichtig. Der Wohnanteil liegt im übrigen Sulzerareal einiges tiefer als ursprünglich geplant. In den Sulzerareal-Bereichen 2-3, zwischen Superblock und Katharina-Sulzer-Platz, musste ein Teil des Mindestwohnanteils wegen fehlenden Woh-nungen im Superblock, bei der Cityhalle und bei den Hallen 52/53 wegbedingt werden. Im Areal Lagerplatz ist der Wohnanteil auf max. 35% limitiert. Der maximale Wohnanteil im Werk 1 von 55% ohne und 62% mit Hochhaus ist daher für die Gesamtentwicklung der Stadtmitte sinnvoll und angemessen.

Die SP fordert mind. 50% Wohnanteil für ge-meinnütziges Wohnen und zusätzlich einen Anteil für gemeinnützige Gewerberäume für Kleingewerbe.


Erwägungen: Mit einem Mindestanteil von 30% der Wohnfläche für gemeinnütziges Wohnen und/oder für preis-günstiges Wohnen von Leuten in Ausbildung wird eine gute Durchmischung gewährleistet, die Raum für verschie-dene soziale Schichten bietet.

Während die SP einen Mindestanteil für Studen-tenwohnungen fordert, will der VWSW den An-teil der Studentenwohnungen auf 30% der ge-meinnützigen/preisgünstigen Wohnungen be-grenzen.


Erwägungen: Der Spielraum für das Wohnungsangebot für Studierende soll im Gestaltungsplan nicht unnötig ein-geschränkt werden.

Der VWSW beantragt, den Begriff «Gemeinnüt-zigkeit» im Sinne der «Kostenmiete» genau zu definieren und sicherzustellen, dass Bauträger bei Ausschreibungen dieses Kriterium auch erfüllen.

Berücksichtigt

Erläuterungen, Kap. 4.7, Nutzung, Abschnitt Soziale Durchmischung, ergänzt:

• Im Interesse der angestrebten sozialen Durchmischung ist im Werk 1 ein breiter Wohnungsmix für verschiede-ne Bedürfnisse und Altersgruppen zu realisieren. Mindestens 30% der Wohnflächen sind für gemeinnütziges und/oder für preisgünstiges Wohnen für Leute in Ausbildung zu reservieren. Als gemeinnützig gelten Wohnbau-träger, die nicht gewinnstrebig sind und sich zur Kostenmiete verpflichten. Gemäss städtebaulichem Leitbild soll insbesondere das Baufeld 3 dem gemeinnützigen Wohnen dienen. Die für die Hochhäuser zulässige Mehraus-


nützung ist von diesem Mindestanteil ausgenommen.

Der VWSW beantragt, dass die Investitionskos-ten für einen Teil der Wohnungen die Höchst-werte und Pauschalbeträge nach Wohnbauför-derungsverordnung (WBFV) nicht überschreiten sollen, damit staatliche Förderbeiträge möglich sind.


Erwägungen: Vorgaben zu Investitionskosten wären ein unverhältnismässiger Eingriff in die Eigentumsgarantie. Mit dem Mindestanteil an gemeinnützigem Wohnungsraum wird bereits eine weitgehende Vorgabe im Gestaltungsplan verankert, die eine soziale Durchmischung im Areal unterstützt.

Publikumsorientierte Nutzungen

Die SP beantragt, dass unmittelbar angrenzend an den zentralen Platz 80% der Erdgeschoss-nutzungen für die Allgemeinheit nutzbar sein sollen, ohne Anrechenbarkeit von Schulnutzun-gen.


Erwägungen: Mit der Bestimmung Ziff. 6.9., dass rund um den zentralen Platz publikumsorientierte Nutzungen an-zuordnen sind, wird eine hohe Nutzbarkeit für die Allgemeinheit sichergestellt. Auch Bildungs- rsp. Schulnutzungen wie die ZHAW sorgen tendenziell für eine Belebung des Platzes und werden daher im Gestaltungsplan als publi-kumsorientierte Nutzungen angerechnet.

Nutzungstransfer

Ein Unternehmen beantragt, einen gewissen Nutzungstransfer zuzulassen, ev. mit Vetorecht des Stadtrats.


Erwägungen: Beim Antrag des Unternehmens handelt es sich um ein Partikularinteresse, für das im Areal auch andere Lösungen offen stehen.

Gemäss Hinweis des Rechtsdienstes des Bau-polizeiamtes ist der Transfer von anrechenba-ren Geschossflächen wohl nicht zulässig.

Berücksichtigt

Bestimmungen Ziff. 6.12., Kein Nutzungstransfer, geändert:

• Es sind keine Nutzungstransfers zwischen den Baufeldern zulässig. Ausgenommen davon sind Nutzungstrans-fers von Geschossflächen für publikumsorientierte Nutzungen. Bei überwiegenden öffentlichen Interessen kann der Stadtrat Ausnahmen bewilligen.

Erwägungen: Für die Anordnung von publikumsorientierten und auch anderen Nutzungen auf den verschiedenen Baufeldern lässt der Gestaltungsplan im Rahmen der unter Ziff. 6.6. vorgegebenen Nutzungsbandbreiten einen grossen Spielraum offen. Gemäss BZO Art. 53 c) hat der Anteil publikumsorientierter Nutzungen mindestens 10% zu betragen.


Schulraum, Zonen für öffentliche Bauten

Der Quartierverein Tössfeld/Brühlberg beantragt eine Zone für öffentliche Bauten für Schulnut-zungen auszuscheiden.


Erwägungen: Wie aktuelle Nutzungsstudien der Stadt belegen, gibt es für den künftigen Schulraumbedarf genü-gend geeignete und kostengünstigere Möglichkeiten im Umfeld des Areals Werk 1. Allein auf dem Schulareal Töss-feld lässt sich mit Erweiterungsbauten der mittel- bis langfristige Schulraumbedarf inkl. Dreifachturnhalle decken, ohne dass der Aussenraum gross tangiert wird. Aufgrund der laufenden Abklärungen der Stadt zeichnen sich auch Schulraumoptionen im Lagerplatzareal ab. Ab dem Schuljahr 2015/16 können zwei Turnhallen im Lagerplatzareal für die Schulen gemietet werden. In der Gebietsplanung des Kantons wurde das Sulzerareal Stadtmitte als neuer Hauptstandort der ZHAW und Schwerpunkt für die zukünftige Entwicklung der Hochschule bestimmt. Wie der Kanton in seiner Vorprüfung zum Gestaltungsplan bekräftigt, ist das Werk 1 hierzu ein Schlüsselstandort. Der Ausbau der ZHAW im Werk 1 wird mit einer vertraglichen Regelung zwischen Kanton und Implenia sichergestellt. Im Gegensatz zu einer Zone für öffentli-che Bauten, die nur öffentliche Nutzungen zulässt, lässt diese Vertragslösung mit einer Zentrumszone den Spiel-raum für den im städtebaulichen Leitbild angestrebten attraktiven urbanen Nutzungsmix offen: Hörsäle, Mensen und Sportanlagen können so in direkter Nachbarschaft mit Wohnungen, Büros, Läden, Restaurants und Gewerbe reali-siert werden.

Einzelne Einwender/innen verlangen die Si-cherstellung von Räumen für Schulen, Horte und Kinderspielplätze für die auf dem Areal zu erwartenden Kinder.


Bestimmung Ziff. 6.10., Räume für Kinderkrippen, Kindergarten und Horte, neu eingefügt:

• Für Kinderkrippen, Kindergarten und Horte sind von der Grundeigentümerschaft im Werk 1 ein der lokalen Nachfrage entsprechendes Raumangebot zu für diese Nutzung angemessenen und ortsüblichen Konditionen bereitzustellen.

Erwägungen: Gemäss städtebaulichem Leitbild ist insbesondere das Erdgeschoss im Baufeld 3 prädestiniert für Kindergarten und für Horte. Kinderspielplätze sind gemäss BZO Art. 74 bei Mehrfamilienhäusern, die Familienwoh-nungen mit drei und mehr Zimmern aufweisen, erforderlich. Dies wird sicher auch im Baufeld 3 der Fall sein, wo der grosse begrünte Innenhof auch ideale Voraussetzungen für einen Spielplatz bietet.

Umgebung, öffentliche Räume

Die Grünliberalen möchten keine Eigentums-übertragung der öffentlichen Räume an die Stadt, aber die Sicherstellung der öffentlichen Zugänglichkeit mit entsprechenden Nutzungs-bestimmungen.


Erwägungen: Die öffentlichen Interessen können mit einer Übernahme der öffentlich zugänglichen Aussenräume ins Eigentum der Stadt am besten sichergestellt werden.


Umgebung, Biodiversität, Dachbegrünung, Ge-staltung

Eine Privatperson und die Grünliberalen bean-tragen weitergehende Vorgaben mit qualitativen und quantitativen Zielvorgaben für den ökologi-schen Ausgleich und die Biodiversität im Areal. Beispielsweise soll mindestens 15% der Areal-fläche als hochwertiger ökologischer Ausgleich bezeichnet werden.

Eine Privatperson befürchtet, dass mit der Ver-pflichtung zur Dachbegrünung Solaranlagen nicht auf Dächern, sondern nur an Fassaden montiert werden können und entsprechen nega-tive Auswirkungen auf die Umgebung haben.

Anträge UVP:

• Die Begrünung von Flachdächern ist als Beitrag zur Verminderung des Regenwas-serabflusses in die Mischwasserkanalisation vorzuschreiben. Solche Flachdächer können auch mittels Fotovoltaik-Anlagen bestückt werden.

• In Ziff. 7.4. der Bestimmungen ist der Satzteil „oder der Nutzung der Sonnenenergie“ zu streichen.

• Während der Brutzeit der Mauer- und Alpen-segler dürfen im Bereich der Nistplätze keine Bauarbeiten durchgeführt werden. Ist dies nicht möglich, müssen vor Ankunft der Seg-ler die Einflugöffnungen verschlossen wer-den.

• An geeigneten Stellen sind spezielle Nisthil-fen für Mauer- und Alpensegler anzubringen.


Bestimmungen Ziff. 7., Umgebung, geändert und ergänzt:

• Ziff. 7.4. geändert: Flachdächer oder flach geneigte Steildächer sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht begehbar sind oder der Nutzung der Sonnenergie dienen.

• Ziff. 7.5. geändert, neuer Titel Biodiversität statt Nisthilfen Alpensegler: Bei der Bepflanzung der Aussenräume sind ökologisch wertvolle einheimische Pflanzenarten einzusetzen, wo es die Standorterfordernisse zulassen.

• Ziff. 7.6. neu: An geeigneten Stellen sind spezielle Nistgelegenheiten für Fledermäuse und Wildbienen sowie für arealtypische Vogelarten Alpensegler anzubringen.

• Ziff. 7.7. neu: Während der Brutzeit der Mauer- und Alpensegler dürfen im Bereich der Nistplätze keine Bauar-beiten durchgeführt werden. Ist dies nicht möglich, müssen vor Ankunft der Segler die Einflugöffnungen ver-schlossen werden.

Erläuterungen Kap. 4.8, Abschnitt Dachgestaltung unter neuem Titel Dachbegrünung umformuliert:

• Die Vorgaben zur Dachgestaltung dienen dazu, die Bebauung ökologisch nachhaltig zu gestalten und den Energiebedarf der Gebäude zu einem Teil selber zu decken. Die begrünten Dachflächen dienen einer ökolo-gisch wertvollen, vielfältigen Vegetation und können für die auch der Retention von Regenwasser zu Retenti-onszwecken genutzt werden. Dafür sind ausreichende Substratstärken von durchschnittlich mind. 10 cm not-wendig.

Erläuterungen Kap. 4.8, Umgebung, neuer Abschnitt Biodiversität ergänzt:

• Die geplanten grosszügigen begrünten Freiflächen und die extensiv begrünten Flachdächer auf den Neubauten bringen gegenüber dem vor der Umnutzung hochversiegelten Industrieareal eine markante Verbesserung in Bezug auf die Vegetationsflächen. Für die Förderung der Artenvielfalt ist eine standortgereche Bepflanzung mit ökologisch wertvollen einheimischen Pflanzenarten vorgeschrieben. Flachdächer sollen als Ruderalflächen mit einer vielfältigen Vegetation ausgestaltet werden.

Erläuterungen Kap. 4.8, Umgebung, Abschnitt Nisthilfen umformuliert:

• Um dem Alpensegler, welcher auf dem Areal heimisch ist und in Mitteleuropa im Bestand bedroht ist, weiterhin ein Brüten und Fledermäusen und Wildbienen sowie arealtypischen Vogelarten wie Hausrotschwanz, Grau-schnäpper, Dohlen, Alpen-, Mauerseglern und Wanderfalken das Nisten auf dem Areal zu ermöglichen, werden an geeigneten Stellen spezielle Nistgelegenheiten in genügender Zahl angebracht. Solche Nisthilfen umfassen bspw. Nistkästen auf Dachgeschossen. Für Wildbienen eignen sich spezielle „Wildbienenhotels“.

Die Grünen und die Grünliberalen wollen si-cherstellen, dass über unterirdischen Bauten auch grosse Bäume wachsen können.

Anliegen ist bereits berücksichtigt

Erwägungen: Der zentrale Platz bleibt gemäss Ziff. 5.5. weitgehend frei von unterirdischen Bauten, um das Wachs-tum von hochwachsenden Bäumen nicht einzuschränken. Mit der auf den übrigen Plätzen vorgeschriebenen Min-


destüberdeckung von 1.5 m ist auch auf diesen Flächen ein gutes Pflanzenwachstum für viele Baumarten gewähr-leistet.

Die Grünliberalen betrachten die Vorgabe im Leitbild, dass jede Baumart pro Arealteil nur einmal vorkommen darf, als sachfremd. Die Grünen lehnen geometrisch angeordnete Bäu-me ab, zugunsten von lockeren Baumbestän-den und Randbepflanzungen.

Kenntnisnahme

Kommentar: Das städtebauliche Leitbild dient als wegleitende Grundlage für Folgeplanungen. Rechtlich verbindlich sind die Bestimmungen des Gestaltungsplanes. Von den Vorgaben des Leitbildes kann daher in gut begründeten Fällen bei gleichwertigen oder besseren Lösungen abgewichen werden, so auch bei der Bepflanzung des Aussen-raumes. Mit einer kooperativen Planung (siehe Gestaltung unten) müssen die Leitbildvorgaben für das Freiraum-konzept insbesondere im Hinblick auf die Nutzung des öffentlichen Raumes überprüft und konkretisiert werden.

Gestaltung, Qualitätssicherung

Anlässlich der Diskussion am Städtebaustamm-tisch von Hochparterre zum Gestaltungsplan Werk 1 vom 11. Juni 2013 wurde die fehlende Qualitätssicherung für die Umgebungsgestal-tung der öffentlichen Bereiche kritisiert und es wurde empfohlen, die Gestaltung noch besser auf die künftigen Nutzerbedürfnisse abzustim-men.

Berücksichtigt

Bestimmungen Ziff. 8.3., Umsetzung Freiraumkonzept, neu:

• Das Freiraumkonzept ist im Rahmen einer kooperativen Planung von Grundeigentümerschaft und Stadt im Hinblick auf die Nutzerbedürfnisse zu konkretisieren.

Erläuterungen Kap. 4.9, Gestaltung, neuer Abschnitt Umsetzung Freiraumkonzept eingefügt:

• Das Freiraumkonzept gemäss städtebaulichem Leitbild ist im Rahmen einer kooperativen Planung von Grund-eigentümerschaft und Stadt insbesondere im Hinblick auf die Nutzung des öffentlichen Raumes zu konkretisie-ren. Dabei sind die Nutzerbedürfnisse mit den künftigen Nutzergruppen zu ermitteln. Auch der allfällige Weiter-bestand des Gebäudes 1019 (heute genutzt als „Fabrikkirche“) ist im Rahmen der kooperativen Planung zu klä-ren.

Erläuterungen, Kap. 4.9, Gestaltung, Abschnitt Konkurrenzverfahren ergänzt:

• Die Stadt ist bei der Gestaltung und Durchführung der Konkurrenzverfahren einzubeziehen.

Verkehr, Fahrtenmodell

Von verschiedenen Seiten werden verbindliche-re oder strengere Regelungen für das Fahrten-modell gefordert, wie Ausdehnung der Haupt-verkehrszeiten, Veröffentlichung der Zählungen, Limitierung des gesamten täglichen Verkehrs, stärkere Sanktionen bei Überschreitung der Fahrtenzahlen und Festschreibung derselben in den Bestimmungen, Ausnahmen für Carsharing etc.

Der Quartierverein Tössfeld/Brühlberg sieht mögliche Konflikte durch den Rückstau auf der Jägerstrasse.

Die Tösslobby möchte sichergestellt wissen,

Antrag zur inhaltlichen Verbindlichkeit des Fahrtenmodells berücksichtigt, mit Inkraftsetzungsvorbehalt in den Schlussbestimmungen und vorliegender vertraglicher Regelung als Beilage zur Weisung GGR:

• Ziff. 13. geändert: Der Stadtrat bestimmt gestützt auf Art. 77 BZO den Zeitpunkt des Inkrafttretens des öffentli-chen Gestaltungsplans nach der kantonalen Genehmigung. Die Inkraftsetzung setzt voraus, dass die vertragli-chen Regelungen zur Landabtretung der öffentlichen Aussenräume und zum Fahrtenmodell unterzeichnet sind. Der öffentliche Gestaltungsplan tritt mit der öffentlichen Bekanntmachung der kantonalen Genehmigung in Kraft.

Übrige Anträge nicht berücksichtigt, bzw. sie sind teilweise gegenstandslos:

Erwägungen: Die Bestimmungen zur Verkehrserschliessung und die Vereinbarung zum Fahrtenmodell enthalten bereits weitgehende Festlegungen zur Begrenzung des Verkehrsaufkommens:

• Gemäss Ziff. 6.11. haben autoarme Nutzungen Vorrang. Mittels Mobilitätskonzept gemäss Ziff. 9.24.-25. sind zudem weitergehende Massnahmen zur Reduktion des MIV sowie Anreize zur Benutzung des öV und des


dass Ausweichverkehr in die Quartiere verhin-dert wird und dass der öV auf der Zürcherstras-se ungehindert vorwärts kommt.

Fuss- und Veloverkehrs umzusetzen.

• Die Bestimmungen Ziff. 9.17.-9.23. enthalten die wesentlichen Eckpunkte zum Fahrtenmodell. Die Vereinba-rung zum Fahrtenmodell sieht wirkungsvolle Sanktionen vor, wie eine Penalty von Fr. 5.- pro überschrittene Fahrt, die sich bei fortdauernden Überschreitungen jährlich um Fr. 1.50 erhöht, zweckgebundene Verwendung der Mittel und weitergehende Massnahmen bis zum Rückbau von Parkplätzen in letzter Konsequenz.

• Mit der beantragten Ausweitung des Fahrtenmodells auf die Hauptverkehrszeiten am Morgen könnte der Ver-kehr nicht stärker reduziert werden, da die Hauptverkehrszeiten am Abend und am Wochenende bezüglich Verkehrsbelastung viel kritischer sind. Mit der Regulierung während diesen Zeiten wird das gesamte Verkehrs-aufkommen eingedämmt, da in der Summe die Ein- und Ausfahrten am Morgen und Abend etwa gleich sind.

• Ausnahmen für Carsharing-Autos beim Fahrtenmodell wären nicht zweckmässig, da sie auch zu einer Erhö-hung der Fahrtenzahl und damit zu einer höheren Belastung des Strassennetzes beitragen würden.

• Eine Mehrbelastung auf der Zürcherstrasse und damit eine stärkere Behinderung des öV kann mit der Steue-rung der Grünphasen an den Kreuzungen zur Pionierstrasse und Jägerstrasse verhindert werden. Die derzeit laufende Projektierung für die Neugestaltung der Zürcherstrasse dient auch der Kapazitätserhöhung für den geplanten öV-Hochleistungskorridor.

• Ein zeitweiser Rückstau auf der Jägerstrasse kann während den Spitzenstunden nicht ausgeschlossen werden. Das Ausweichen auf das benachbarte Tössfeldquartier ist jedoch nicht möglich, da die Zufahrten zur Tössfeld-strasse und Agnesstrasse für den motorisierten Privatverkehr gesperrt sind.

Die Grünliberalen beantragen die Integration der bereits überbauten Baufelder 7 und 8 in das Fahrtenmodell.


Erwägungen: Eine Ausdehnung des Fahrtenmodells auf die bestehenden rechtmässig bewilligten privaten Parkie-rungsanlagen wäre ein unverhältnismässiger Eingriff in die Eigentums- und Besitzstandsgarantie.

Der Kanton verlangt eine lenkungswirksame Bewirtschaftung für öffentlich zugängliche PP.

Anträge UVP:

• Die Kunden- und Beschäftigtenparkplätze sind lenkungswirksam zu bewirtschaften. Für die Kundenparkplätze ist eine minimale Parkplatzgebühr von 2.- Fr. pro Stunde "ab der ersten Minute" zu erheben. Für jede an-gebrochene Stunde ist eine Parkplatzgebühr von 2.- Fr. zu erheben. Die Gebühren sind periodisch, längstens jeweils innert 5 Jahren, an die Teuerung anzupassen.

• Auf eine direkte oder indirekte Rückerstat-tung der Parkplatzgebühren durch Abgabe von Gutscheinen, Aktionen o.ä. ist generell

Berücksichtigt

Bestimmungen Ziff. 9.14., Bewirtschaftung der Autoabstellplätze, ergänzt:

• Im ganzen Geltungsbereich des Gestaltungsplans dürfen weder für Bewohner/innen noch für Beschäftigte und Kunden/Kundinnen unentgeltlich Autoabstellplätze zur Verfügung gestellt werden. Für die Bewirtschaftung müssen mindestens Investitions- und Betriebskosten deckende und ortsübliche Ansätze festgelegt werden. Kunden- und Beschäftigtenparkplätze sind lenkungswirksam zu bewirtschaften.

Erläuterungen Kap. 4.10, Bewirtschaftung der Autoabstellplätze, ergänzt:

• Für die Autoabstellplätze sind im Rahmen des Mobilitätskonzeptes Gebühren resp. Mietzinsen zu erheben. Die Ansätze richten sich mindestens nach den Investitions- und Betriebskosten der Parkplätze (Vollkostenrech-nung) und dürfen nicht unter den ortsüblichen, an Marktverhältnissen orientierten Ansätzen liegen.

• Kunden- und Beschäftigtenparkplätze sind lenkungswirksam zu bewirtschaften, so dass ein klarer monetärer Anreiz zur Benutzung von öV, Fuss- und Veloverkehr besteht.

• Für die Kundenparkplätze ist eine minimale Parkierungsgebühr von 2.- Fr. pro Stunde "ab der ersten Minute" zu erheben. Für jede angebrochene Stunde ist eine Parkierungsgebühr von 2.- Fr. zu erheben. Die Gebühren sind


zu verzichten.

• Die Bewirtschaftung ist mit geeigneten tech-nischen und organisatorischen Mitteln si-cherzustellen.

periodisch, längstens jeweils innert 5 Jahren, an die Teuerung anzupassen. Auf eine direkte oder indirekte Rückerstattung der Parkierungsgebühren durch Abgabe von Gutscheinen, Aktionen o.ä. ist generell zu verzich-ten. Die Bewirtschaftung ist mit geeigneten technischen und organisatorischen Mitteln sicherzustellen.

Erwägungen: Eine lenkungswirksame Parkplatzbewirtschaftung vermindert den Mehrverkehr und damit die Mehrbe-lastung der Zürcherstrasse. Die Massnahme entspricht den Zielen von sGVK und Aggloprogramm.

Antrag UVP:

• Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist die zulässige Parkplatzzahl aufgrund der zum Zeitpunkt der Baueingabe massgebli-chen Flächennutzungen zu ermitteln. Die Bewohner-, Beschäftigten- und Kundenpark-plätze sind separat auszuweisen.

Antrag ist bereits berücksichtigt

Erwägungen: Die Berechnung der Anzahl Parkplätze erfolgt gemäss Ziff. 9.8. nach der stadträtlichen Dienstanwei-sung vom 2. Februar 2011. Diese richtet sich nach der kantonalen Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfs von 1997, aufgrund welcher die Parkplatzzahl im Baubewilligungsverfahren gemäss der konkreten Nutzung ermittelt wird.

Antrag UVP:

• Mit geeigneten baulichen und/oder betriebli-chen Massnahmen ist sicherzustellen, dass die Bewohner- und Beschäftigtenparkplätze nicht von Besuchern/Besucherinnen bzw. Kunden/Kundinnen benützt werden.

Berücksichtigt

• Bestimmungen Ziff. 9.11. ergänzt: (…) Mit baulichen und/oder betrieblichen Massnahmen ist sicherzustellen, dass die Bewohner- und Beschäftigten-Parkplätze nicht von Besucherinnen und Besuchern beziehungsweise Kundinnen und Kunden benutzt werden.

Vom Kanton wird bezüglich Lufthygiene emp-fohlen, in der BZO einen Mindest-öV-Anteil (Modalsplit) festzulegen sowie ein Controlling und korrigierende Massnahmen bei Nichterrei-chen des Modalsplitziels vorzusehen.


Erwägungen: Modalsplitvorgaben in der BZO allein für das Areal Werk 1 wären kaum zweckmässig, da die verkehr-lichen Wechselwirkungen mindestens das gesamte Sulzerareal betreffen. Die im sGVK und im kommunalen Richt-plantext Verkehr verankerten Modalsplitziele für die Stadt sind hingegen auch für das Sulzerareal massgebend. Auf eine zusätzliche Festlegung in der BZO kann nach Rücksprache mit dem ARE (gemäss E-Mail B. Capeder, ARE, vom 17. Januar 2013) verzichtet werden.

Die Grünliberalen verlangen eine Reduktion der Parkplatzzahl.

Der Kanton verlangt eine Beschränkung des Parkplatzangebots und fordert, dass der Be-rechnung der Parkplatzzahl der Revisionsent-wurf der Parkplatzverordnung und nicht die geltende Dienstanweisung zugrunde gelegt wird.


Erwägungen: Die maximal zulässige Parkplatzzahl (max. 630 für die Baufelder 1-6) liegt gemessen an der Ge-schossfläche um 30-40% tiefer als in den Bereichen zwischen Kesselhaus und Katharina-Sulzer-Platz. Mit dem Fahrtenmodell kann der Mehrverkehr in einem vertretbaren Rahmen gehalten werden. Zu berücksichtigen ist auch, dass im benachbarten Bereich der Hallen 52/53 gegen 300 Parkplätze weniger realisiert werden, als gemäss dort geltendem Gestaltungsplan und Vertrag über die Parkierung zulässig wären. Nach Besprechung des Vorprüfungs-berichts mit dem kantonalen Amt für Verkehr vom 30.Oktober 2012 und nach Rücksprache mit dem ARE kann aus Sicht des Kantons von weitergehenden Anpassungen abgesehen werden.

Die Grünliberalen möchten eine optimale Aus-gestaltung der Veloroute entlang der Hallen 52/53.

Nicht berücksichtigt, Antrag ist teilweise gegenstandslos

Erwägungen: Innerhalb des Areals herrscht Koexistenz zwischen Fussgängern und Velofahrenden, d.h. die Durch-fahrt ist für Velofahrende überall mit entsprechender Rücksichtnahme erlaubt. Eine gute Veloverbindung entlang der Hallen 52/53 befindet sich zudem beim benachbarten Katharina-Sulzer-Platz. Aufgrund des engen Durchgangs zwischen der Halle 52 und dem Baufeld 2 im Areal Werk 1 würde dort eine Ausgestaltung als separate Veloroute


unweigerlich zu Konflikten mit Fussgängern führen.

Die Grünliberalen verlangen, dass eine Reduk-tion der Arealerschliessung von 3 auf 2 An-schlüsse für den MIV geprüft wird.


Erwägungen: Aufgrund der Arealgrösse und weil die Anzahl, die genaue Anordnung und die Etappierung der Par-kierungsanlagen noch offen ist, sollte der Spielraum für die Zufahrten auf Stufe Gestaltungsplan nicht weiter einge-schränkt werden. Eine weitere örtliche Konzentration der Zufahrten ist im Rahmen der Bauvorhaben zu prüfen.

Gemäss dem Quartierverein Tössfeld/Brühlberg ist zu prüfen, ob die Buslinie über die Kessel-schmiede nicht schon vorgängig in Betrieb ge-nommen werden kann.


Erwägungen: Wie in den Erläuterungen Kap. 4.10 steht, hat der Grosse Gemeinderat in seinem Beschluss vom 29. August 2011 verlangt, dass der Stadtrat bis Mitte 2014 eine Vorlage zur öV-Erschliessung des Gebietes Sulzerare-al-Tössfeld prüfen lässt. Gemäss Stadtbus kann voraussichtlich ab Fahrplan 2020/21 mit einer Buslinie über die Zur Kesselschmiede-Tössfeldstrasse gerechnet werden. Eine Linienführung über die Jägerstrasse ist nicht vorgesehen.

Die Grünliberalen beantragen, dass in den je-weiligen Bauetappen die Voraussetzungen für Bushaltestellen zu schaffen sind. Die Bushalte-stellen seien nicht zu dulden, sondern zu pla-nen.

Berücksichtigt:

• Bestimmungen Ziff. 9.5. geändert: Im Rahmen der Bauvorhaben entlang des Erschliessungsbügels der Strasse Zur Kesselschmiede und Jägerstrasse sind allfällige zukünftige die Voraussetzungen für absehbare Bushalte-stellen zu dulden zu berücksichtigen.

Immissionen und Verkehr während Bauphase

Die Tösslobby beantragt, dass der Baustellen-verkehr auf direktestem Weg auf die Zürcher-strasse geführt wird.

Antrag ist gegenstandslos

Erwägungen: Die Erschliessung erfolgt auch während der Bauphase ausschliesslich über den Bügel Zur Kessel-schmiede, Jägerstrasse, Pionierstrasse, so dass eine direkte Zufahrt zur Zürcherstrasse gewährleistet ist. Gemäss UVB muss während der Bauphase zeitweise mit 4 bis 5 Lastwagenfahrten pro Stunde gerechnet werden. Dieser geringe Mehrverkehr führt gemäss UVB zu keiner messbaren zusätzlichen Beeinträchtigung der Lärmsituation auf den angrenzenden Strassen.

Der Quartierverein Tössfeld/Brühlberg und zwei Privatpersonen verlangen, dass der Material-transport während der Bauphase mit der Bahn erfolgt.


Erwägungen: Bahntransporte sind leider keine Alternative mehr für die Bauphase, da die früheren Gleisanschlüsse grösstenteils blockiert und die Zufahrten auf die Hauptgeleise nur noch sehr eingeschränkt möglich sind.

Energie, Effizienzpfad 2000 W, Solaranlagen

Die Grünliberalen möchten, dass Fotovoltaik auf allen Dachflächen genutzt werden kann und ein Mindestanteil für die Nutzung vorgeben wird.

Eine Privatperson beantragt, den Konflikt Dach-begrünung-Solarenergie zu lösen.

Teilweise berücksichtigt:

Bestimmungen Ziff. 7.4., Dachbegrünung, angepasst, so dass auch im begrünten Bereich Solarpanels möglich sind (siehe unter Anträge zu „Umgebung, Biodiversität, Dachbegrünung“ oben).

In Bestimmungen Spielraum für Fotovoltaik vergrössert:

• Ziff. 5.2. angepasst: (…) Technisch bedingte Aufbauten (Liftaufbauten, Kamine, Abluftrohre, Dachausstiege, Anlagen zur Nutzung von Solarenergie usw.) sind auf ein Minimum zu beschränken.

• Ziff. 11.6. gestrichen: Photovoltaikanlagen sind auf Neubauten zulässig.


Erwägungen: Um den Spielraum für die Errichtung von Fotovoltaikanlagen zu vergrössern, werden sie von den gestalterischen Einschränkungen für technisch bedingte Aufbauten unter Ziff. 5.2. ausgenommen. Mit dem Strei-chen von Ziff. 11.6. wird Fotovoltaik auch auf Altbauten grundsätzlich ermöglicht. Sorgfältig in Dach- und Fassaden-flächen integrierte Solaranlagen werden bewilligt, wenn nicht überwiegende öffentliche Interessen, z.B. Schutzziele, entgegenstehen. Im SIA Effizienzpfad 2040 nimmt die Nutzung erneuerbarer Energien einen zentralen Stellenwert ein. Gemäss Er-läuterungen Kap. 1.2 und Kap. 4.11 soll das Potenzial der Fotovoltaik auf Neubauten bestmöglich ausgenutzt wer-den.

Von verschiedenen Seiten werden grössere Verbindlichkeiten und höhere Anforderungen für die Umsetzung des Effizienzpfades gefordert, z.B. öV-Erschliessung nicht anrechnen (keine „Quersubventionierung“), „open book-policy“ in Bestimmungen aufnehmen, SIA-Norm öffentlich machen, Minergie-P-Eco als Mindeststandard festlegen und eine CO2-neutrale Wärmeversor-gung sicherstellen.

Antrag UVP:

• Die energetische Bestimmung für beste-hende Bauten in Ziffer 10.2. ist hinsichtlich sinnvoller und nachvollziehbarer erhöhter Anforderungen zu überprüfen.


Bestimmungen zu Energie ergänzt mit „open book policy“, Bestimmungen zu bestehenden Bauten präzisiert:

• Ziff. 10.1. geändert: Neubauten und neubauartige Umbauten haben den Zielsetzungen der 2000 Watt-Gesellschaft, konkretisiert durch den jeweils aktuellen SIA Effizienzpfad Energie 2040, gerecht zu werden. Der Nachweis kann pro Gebäude, pro Baufeld oder über das gesamte Areal erfolgen. Dabei sind die erhöhten An-forderungen an den Baustandard bezüglich Wärmedämmung und an die Geräte (Richtwerte Betrieb) zu erfül-len. Die bereits umgenutzten respektive neu erstellten Bauten der Baufelder 6-8 werden nicht in die Betrach-tung miteinbezogen.

• Ziff. 10.2. geändert: Bei bestehenden Gebäuden gelten energetisch, sofern denkmalpflegerisch vertretbar, die gesetzlichen Anforderungen. Die Etappierung der wärmedämmtechnischen Gebäudesanierungen und Abwei-chungen davon sind abhängig von der Eingriffsintensität und jeweils gebäudespezifisch im Baubewilligungsver-fahren festzulegen.

• Ziff. 10.3. neu: Die Stadt Winterthur wird in die Planung für das Energiekonzept einbezogen. Es herrscht „open book policy“.

Erwägungen: Bei den Ergänzungen zu Ziff. 10.1. und Ziff. 10.3. handelt es sich um verbindlichere Präzisierungen, die vorher in den Erläuterungen enthalten waren. Die Baufelder 6-8 werden vom Effizienzpfad ausgenommen, da es sich um Neubauten respektive neu sanierte Altbauten handelt. Bei den schutzwürdigen Bestandesbauten wird die Erhaltung der Kulturgüter (Nachhaltigkeitsaspekt Gesellschaft) höher gewichtet als die energetische Optimierung. Gemäss Ziff. 4.2. sind die Schutzobjekte im Rahmen des Erhal-tungsziels gemäss Denkmalschutzvertrag von 2003 zu sanieren. Massnahmen zur energetischen Sanierung sind zulässig. Die Gesamtwirkung der Schutzobjekte und wesentliche denkmalpflegerische Belange dürfen nicht beein-trächtigt werden. Erläuterungen Kap. 4.12, Versorgung und Entsorgung, Abschnitt Wärmeversorgung: Höhere CO2-Planungswerte der KVA Winterthur, die den geplanten Netzausbau und die höhere Auslastung der Fernwärme berücksichtigen:

• Es gilt der jeweils gültige kommunale Energieplan. Gemäss aktuellem Energieplan ist der Anschluss an die Nahwärmeversorgung Sulzerareal Stadt vorgeschrieben, welche mit Fernwärme aus der Kehrichtverwertungs-anlage gespiesen wird.

Für die Fernwärme gibt die Stadt Winterthur folgende Planungswerte bezüglich Treibhausgasemissionen bzw. Primärenergie nicht erneuerbar für die Berechnung des SIA-Effizienzpfades Energie 2040 vor :


• Primärenergie nicht erneuerbar: 0.20 0.195 MJ-eq/MJ

• CO2-Äquivalent: 0.012 0.009 kg/MJ

Sollten zum Zeitpunkt der Baueingabe die effektiven Fernwärmewerte über den oben stehenden Mindestvorga-ben liegen, so kommen die dannzumal geltenden Werte zur Anwendung

Um die Rentabilität der Erdsonden, welche zur Generierung von Kühlenergie verwendet werden, zu erhöhen, darf 10% der benötigten Heizenergie mit Erdsondenwärme erzeugt werden.

Thermische Sonnenkollektoren sind im Zusammenhang mit der KVA-Fernwärme nicht zulässig, da sonst die in der warmen Jahreszeit vorhandene Überschusswärme der KVA konkurrenziert würde.

Erwägungen: Mit der Abstützung auf den Energieplan wird der Anpassung an zukünftige Entwicklungen im Ener-giebereich grundsätzlich Rechnung getragen. Der Anschluss des Werk 1 ans Fernwärmenetz kann aber nicht in Frage gestellt werden. Ein Fernwärmenetz kann nur rentabel betrieben werden, wenn es eine hohe Erschlies-sungsdichte in einem Gebiet mit grossen Wärmebezügern hat. Für die KVA-Fernwärme werden von Stadtwerk CO2-Werte vorgegeben, die der längerfristigen Entwicklung bei der Ausdehnung des Fernwärmeverbundes Rech-nung tragen. Aktuell weist die KVA-Fernwärme sehr tiefe CO2-Werte auf. Bei der geplanten besseren Auslastung des Fernwärmeverbundes werden die CO2-Werte tendenziell ansteigen, da im Winter für die Spitzenabdeckung zeitweise mit fossilen Brennstoffen zugeheizt werden muss. Der nun festgelegte CO2-Mindestwert von 0.012 kg/MJ entspricht dem Kompromissvorschlag von Implenia, welche akzeptiert, dass der seitens Stadtwerke einst zugesi-cherte Wert von 0.009 kg/MJ nicht mehr eingehalten werden kann. Auch dem Vorschlag von Implenia zur Verwen-dung von Erdwärme mit Wärmepumpen wird teilweise entsprochen: Um die Rentabilität der Erdsonden, welche zur Generierung von Kühlenergie verwendet werden, zu erhöhen, darf 10% der benötigten Heizenergie mit Erdson-denwärme erzeugt werden. Der Effizienzpfad kann als gleichwertiger Standard zu dem in der stadträtlichen Dienstanweisung vom 6. April 2011 für Arealüberbauungen und Gestaltungspläne vorgeschriebenen Minergie-P-Label betrachtet werden. Der Effi-zienzpfad definiert Richtwerte für Erstellung, Betrieb und Mobilität und geht damit bezüglich Nachhaltigkeit über das allein auf die Betriebsenergie fokussierte Label Minergie-P hinaus. Gegenüber dem Minergie-P-Label ermöglicht der Effizienzpfad jedoch mehr Freiheitsgrade bei der Zielerreichung (z.B. höherer Fotovoltaik-Anteil und dafür mehr Spielraum bei der Fassadengestaltung). Erste Erfahrungen mit der Anwendung des Effizienzpfades (Europaallee und Green City in Zürich) zeigen, dass das Instrument zu guten Resultaten in Bezug auf die Nachhaltigkeit führt. Die SIA-Normen sind frei erhältlich, wenn auch urheberrechtlich geschützt und kostenpflichtig. Sie können aber jederzeit bei der städtischen Fachstelle Energie eingesehen werden.


Antrag UVP:

• Der Nachweis der Einhaltung des SIA Effi-zienzpfades ist durch eine unabhängige In-stitution zu beglaubigen. Die Kosten für den Nachweis hat der Grundeigentümer zu tra-gen.

Berücksichtigt

Erläuterungen Kap. 4.11, Energie und Umwelt, Abschnitt Energienachweis mit Kostenregelung ergänzt:

• Der Nachweis des konzeptionellen Ansatzes sowie der Einhaltung der Erfordernisse der 2000-Watt-Gesellschaft, konkretisiert durch den SIA Effizienzpfad Energie, erfolgt durch eine unabhängige Institution. Da-bei stehen nicht Einzelbetrachtungen von Bauvolumen, sondern eine arealweise Gesamtbetrachtung im Vor-dergrund. Die energetischen Massnahmen einzelner Gebäude werden im Gesamtkontext der Arealentwicklung betrachtet und entsprechend insgesamt dem Effizienzpfad. Die Grundeigentümerschaft erstellt auf eigene Kosten den konzeptionellen Ansatz und die Grunddaten für die Überprüfung der Einhaltung der 2000 Watt-Gesellschaft. Der Nachweis der Richtigkeit des konzeptionellen An-satzes sowie die Einhaltung der Erfordernisse der 2000 Watt-Gesellschaft, konkretisiert durch den SIA Effi-zienzpfad Energie, erfolgt durch eine durch die Bewilligungsbehörde beigezogene unabhängige Institution. Die Kosten dafür werden mit den jeweiligen Baubewilligungsgebühren in Rechnung gestellt.

Wärmeversorgung

Aufgrund der weiter fortgeschrittenen Planung des Fernwärmeanschlusses und laufenden Realisierung der Umformerstation im Bereich Katharina-Sulzer-Platz sind die Bestimmungen und Erläuterungen bezüglich Wärmeversorgung gemäss Rücksprache mit Stadtwerk vom 6. Dezember 2012 zu aktualisieren.

Berücksichtigt

Bestimmungen zu Wärmeversorgung aktualisiert:

• Ziff. 11.5. gestrichen: Für den öffentlichen Wärmeverbund ist im Bereich Katharina Sulzer-Platz eine unterir-disch gelegene Umformerstation geplant. Sollte diese Lösung wider Erwarten nicht zur Ausführung kommen, ist anstelle der Heizzentrale Geb. 1021 im Untergeschoss des Baufelds 4b Raum für eine Umformerstation bereit-zustellen.

Erläuterungen Kap. 4.12, Versorgung und Entsorgung, Abschnitte Wärmeversorgung und Umformerstation ergänzt und aktualisiert:

• Wärmeversorgung: Es gilt der jeweils gültige kommunale Energieplan der Stadt Winterthur. Gemäss aktuellem Energieplan3 ist der Anschluss an die Nahwärmeversorgung Sulzerareal Stadt vorgeschrieben, welche mit Fernwärme aus der Kehrichtverwertungsanlage gespiesen wird.

• Umformerstation: Mit der Inbetriebsetzung der neu erstellten unterirdischen Umformerstation im Bereich Katha-rina-Sulzer-Platz (bis 2015/2016) kann die bestehende Heizzentrale im Geb. 1021 stillgelegt werden (vorauss. 2016/2017). Grundstück, Gebäude und Anlagen stehen im Eigentum von Stadtwerk Winterthur. Stadtwerk Win-terthur erklärt sich bereit, das Objekt als Einheit, bestehend aus Grundstück, Gebäude und Anlagen an Implenia zu einem üblichen, durchschnittlichen Marktwert auf der Basis der Arealentwicklung und unter Berücksichtigung des Restwertes der Anlagen, an Implenia zu verkaufen. Es ist anstelle der bestehenden Heizzentrale eine Umformerstation von mindestens 200 m2 erforderlich. Die Details sind in einem nächsten Schritt mit Stadtwerk Winterthur zu regeln. Implenia entschädigt Stadtwerk Win-terthur für den Ersatz der Heizzentrale zu einem üblichen, durchschnittlichen Marktwert auf der Basis der Areal-entwicklung. Die unteridische Umformerstation ist im Bereich Katharina-Sulzer-Platz geplant. Die Mitei-

3 Revidierter kommunaler Energieplan vom 30. Juni 2011


gentümergemeinschaft Katharina-Sulzer-Platz und Stadtwerk Winterthur haben zu diesem Zweck eine Verein-barung abgeschlossen. Sollten für diese Lösung die erforderlichen vertraglichen Regelungen und Bewilligungen wider Erwarten bis spätes-tens Ende 2013 nicht vorliegen, ist anstelle der Heizzentrale Geb. 1021 im Unterge-schoss des Baufelds 4b Raum für eine Umformerstation bereitzustellen.

Altlasten

Die Grünliberalen und eine Privatpersonen be-antragen, die Konsequenzen der Altlasten zu klären. Des Weiteren sei zu garantieren, dass aufgrund der Altlasten keine Kostenfolgen für die Stadt entstehen (auch nicht bei den von der Stadt zu übernehmenden öffentlichen Räumen).


Erwägungen: Gemäss Bestimmungen Ziff. 4.1. müssen vor Erteilung einer Baubewilligung die erforderlichen Unter-suchungen erfolgen sowie für alle belasteten Baufelder die Sanierungskonzepte ausgearbeitet und rechtskräftig genehmigt sein. Die Kosten für die Sanierung von Altlasten trägt gemäss Gesetz der Verursacher. Allfällige Sanie-rungskosten gehen also nicht zu Lasten der Stadt. Die Stadt übernimmt die öffentlich zugänglichen Aussenräume erst, nachdem sie saniert und fertig erstellt sind. Die Übernahme erfolgt unentgeltlich.

Entwässerung, Retention, Versickerung

Einzelne Privatpersonen und die Grünen bean-tragen unterirdische Retentionsflächen für das Meteorwasser.

Anträge UVP:

• In Ziff. 10.3. der Bestimmungen sowie in Kapitel 4.12 der Erläuterungen ist die Formu-lierung betreffend Entwässerung insofern abzuändern, dass klar herauskommt, dass das Regenwasser primär versickert werden muss und nur, wenn dies nicht möglich ist (d.h. nachgewiesen wird, dass die Altlasten-situation effektiv besteht und nicht behoben werden kann), ins Mischsystem eingeleitet werden darf.

• Die Formulierung in Kapitel 4.12 der Erläute-rungen, dass eine Versickerung nicht zuläs-sig ist, wenn ein Areal im Kataster der belas-teten Standort eingetragen ist, ist nicht kor-rekt und zu berichtigen.

In Ergänzung zur UVP beantragt die Stadtent-wässerung, Tiefbauamt, die Formulierung be-treffend Erstellung der Abwasserleitungen an-zupassen. Diese seien prinzipiell durch die Grundeigentümerschaft zu erstellen.

Berücksichtigt

Bestimmungen zu Werkleitungen angepasst:

• Ziff. 11.2. geändert: Die Wasser- und Abwasserleitungen im Privatgrund werden von Stadtwerk Winterthur zu-lasten der Grundeigentümerschaft erstellt und bei einer Übertragung ins öffentliche Eigentum zum Zeitwert durch Stadtwerk Winterthur übernommen. Durchleitungsrechte werden von der Stadt keine übertragen.

• Ziff. 11.3. neu: Die Abwasserleitungen sind durch die Grundeigentümerschaft zu erstellen und zu finanzieren. Für die Erstellung braucht es eine Bewilligung der Stadtentwässerung. Mit der Übernahme der öffentlich zu-gänglichen Aussenräume durch die Stadt gemäss Ziff. 7.3. werden auch die im öffentlichen Grund liegenden und nach den Vorgaben der Stadtentwässerung erstellten Hauptsammelleitungen übernommen, sofern die Schächte mit Lastwagen zugänglich sind. Die Erschliessungsleitungen der einzelnen Baufelder bleiben im Pri-vatbesitz.

Bestimmungen zu Entwässerung ergänzt:

• Ziff. 11.4. neu: Der Stadtentwässerung Winterthur ist spätestens bis zur Eingabe des ersten Baugesuches ein Entwässerungskonzept für das gesamte Areal einzureichen. Grundlage bildet das öffentliche Kanalnetz gemäss dem Entwässerungskonzept des aktuellen GEP (Genereller Entwässerungsplan).

• Ziff. 11.5. ergänzt: Das Sulzerareal Werk 1 wird gemäss dem Teil-GEP „SLM/Sulzer-Areale“ im Mischsystem entwässert. Auch im Mischsystem muss Regenabwasser wenn möglich versickert werden. Bei den einzelnen Bauvorhaben sind deshalb die Möglichkeiten für die Versickerung zu prüfen. Um die Abflussspitzen bei gros-sem Wasseranfall zu brechen, sind geeignete Rückhaltemassnahmen zu treffen.

Erläuterungen Kap. 4.12, Versorgung und Entsorgung, Abschnitt Werkleitungen ergänzt:

• Die Übernahme der Wasserleitungen im Bereich der öffentlichen Aussenräume durch die Stadtwerke erfolgt bei Übertragung der öffentlichen Aussenräume an die Stadt nach Fertigstellung der jeweiligen Bauetappen. Der Zeitwert für die Entschädigung der Anlage berechnet sich mit einer linearen Abschreibung auf die Dauer von 60


Jahren.

Erläuterungen Kap. 4.12, Versorgung und Entsorgung, Abschnitt Entwässerung ergänzt:

• Zur Gewährleistung der Grundwasserneubildung und zur Entlastung der Kanalisation muss nicht verschmutztes Abwasser von Dachflächen, Strassen, Wegen und Plätzen wenn immer möglich an Ort und Stelle zur Versicke-rung gebracht werden. Da fast das gesamte Areal im Kataster der belasteten Standorte eingetragen ist, ist eine Versickerung von Regenwasser schwierig nicht zulässig. Wie weit die vorhandenen Schadstoffbelastungen bei einer Umnutzung resp. bei Neubauten entfernt werden, ist von den konkreten Bauvorhaben abhängig. Trotz der schwierigen Ausgangslage sind lokale Möglichkeiten für die Versickerung bei den Bauvorhaben zu prüfen.

• Um Abflussspitzen bei grossem Wasseranfall zu brechen, sind im Rahmen der Bauvorhaben geeignete Rück-haltemassnahmen zu treffen. In erster Linie eignet sich dazu die Neben der entsprechenden Ausführung der begrünten Umgebungs- und Dachflächen kommen auch unterirdische Retentionsanlagen als geeignete Mass-nahmen in Frage.

Erläuterungen Kap. 4.8, Umgebung, Abschnitt Dachflächen bezüglich minimaler Substratstärke ergänzt

(siehe Anträge zu Biodiversität, Dachbegrünung oben)

Etappierung, Weiterbestand Fabrikkirche

Anlässlich der Diskussion am Städtebaustamm-tisch von Hochparterre zum Gestaltungsplan Werk 1 vom 11. Juni 2013 wurde der zwingende Abriss der Fabrikkirche als heute attraktive Zwi-schennutzung beanstandet und eine offenere Formulierung für einen möglichen Weiterbe-stand angeregt.

Berücksichtigt

Bestimmungen Ziff. 12.1. geändert:

• Die Fabrikkirche (Gebäude 1019) kann längstens bis zur Realisierung des Baufelds 4b bestehen bleiben.

Erläuterungen Kap. 4.9, Gestaltung, ergänzt (siehe ganzer Abschnitt unter Gestaltung, Qualitässicherung oben):

• Auch der allfällige Weiterbestand des Gebäudes 1019 (heute genutzt als „Fabrikkirche“) ist im Rahmen der kooperativen Planung zu klären.

Erläuterungen Kap. 4.13, Etappierung, geändert:

• Das Gebäude 1019 (heute genutzt als „Fabrikkirche“) als gut frequentierte öffentlich zugängliche Nutzung kann fallweise länger bestehen bleiben. Spätestens wenn das Hochhaus im Baufeld 4b gebaut wird, ist die Fabrikkir-che abzubrechen, da die beiden Gebäude aufgrund des Massstabsprunges unverträglich sind.

Emissionen Bauphase

Eine Privatperson möchte, dass aufgezeigt wird, in welchem Bereich voraussichtlich Erschütte-rungen während der Bauphase auftreten.

Antrag ist für Gestaltungsplan gegenstandslos / bezieht sich auf Stufe der Bauprojekte:

Erwägungen: Massnahmen zum Schutz von Personen und Bauten können erst auf Stufe der Bauprojekte definiert werden, die im Rahmen des Gestaltungsplans noch nicht feststehen. In der Umweltverträglichkeitsprüfung vom 22. Januar 2013 wird im Hinblick auf die Bauprojekte verlangt, dass für Bauarbeiten lärm- und erschütterungsarme Bauverfahren anzuwenden sind (Massnahmenstufe B der Baulärm-Richtlinien (BAFU, 2006), für lärmintensive Bau-arbeiten die Massnahmenstufe C).


Vertrag Halle 53, Perimeter Gestaltungsplan

Verschiedene Seiten kritisieren die vertragliche Koppelung der Halle 53 mit dem GP Werk 1. Es wird mehr Transparenz über die verhandelten Kriterien gefordert.

Berücksichtigt (Berücksichtigung ausserhalb Gestaltungsplan, Vertrag ist nicht Teil des Gestaltungsplans)

Erwägungen: Dem Grossen Gemeinderat wird der vorliegende Kaufvertrag zur Halle 53 zur Einsicht vorgelegt. Der Kaufpreis für die Halle 53 beträgt 1 – 4.5 Mio. Fr. je nach definitivem Gestaltungsplan Werk 1. Als Bedingung für den Minimalpreis von 1 Mio. Fr. wurden zwischen Stadt und Implenia die nachfolgenden Mindestanforderungen im Gestaltungsplan vereinbart. Werden diese Bedingungen zu Ungunsten Implenia verändert, erhöht sich der Kauf-preis bis max. 4.5 Mio. Fr.

• Gesamtnutzfläche beträgt mind. 98’800 m2

• Max. möglicher Wohnanteil von mind. 55% der Gesamtnutzfläche

• Keine Zone für öffentliche Bauten oder eine Nutzungssperrfrist für ZHAW

• Zusicherung von 630 Parkplätzen und 200 Fahrten/Stunde bei Vollausbau

Verschiedentlich wird eine Ausdehnung des Gestaltungsplanperimeters über die Bereiche der Hallen 52/53 oder auch über das Lager-platzareal beantragt.

Antrag ist gegenstandslos

Erwägungen: Für die erwähnten Bereiche liegen bereits rechtsgültige Gestaltungspläne vor. Für die weitere Pla-nung der Hallen 52/53 ist der private Gestaltungsplan für das Areal Zürcherstrasse, Bereich 3 vom 18. Dezember 2001 massgebend, für das Lagerplatzareal der öffentliche Gestaltungsplan vom 7. Januar 2013.

Verfahren

Eine Privatperson beantragt, das Einwendungs-verfahren nach der Bereinigung nochmals durchzuführen, da die Mängel im Gestaltungs-planentwurf betreffend Hochhaushöhe, Ausnut-zung, Infrastruktur und Kauf Halle 53 derart gravierend seien.


Erwägungen: Die Ansicht, dass der Gestaltungsplanentwurf grundsätzliche Mängel aufwies, wird nicht geteilt. Ver-schiedene Anliegen aus dem Einwendungsverfahren konnten bei der Bereinigung sinngemäss berücksichtigt wer-den, ohne dass grundlegende Eckpunkte verändert werden mussten. Auch der Grosse Gemeinderat hat noch die Möglichkeit, inhaltliche Änderungen vorzunehmen. Eine 2. öffentliche Auflage erfolgt nach der Festlegung des Ge-staltungsplans durch den Grossen Gemeinderat. Während dieser Rekursauflage können direkt Betroffene Rechts-mittel ergreifen. Gegen den Entscheid des Grossen Gemeinderats kann auch das Referendum ergriffen werden. Somit stehen im weiteren Verfahren noch verschiedene demokratische Mitwirkungsmöglichkeiten offen. Ein erneu-tes Einwendungsverfahren ist somit nicht gerechtfertigt.

Mehrwertabschöpfung

Die Grünliberalen beantragen für die Aufgaben und Infrastrukturen der öffentlichen Hand, die mit dem Wachstum dieses Stadtteils verbunden sind, entweder eine Zone für öffentliche Bauten oder eine Mehrwertabschöpfung vorzusehen.

Anliegen ist sinngemäss berücksichtigt

Erwägungen: Für die öffentliche Hand wird mit der Arealentwicklung des Sulzerareals Werk 1 in verschiedener Hin-sicht ein Mehrwert geschaffen:

• Der Gestaltungsplan schafft die Voraussetzungen für einen lebendigen, attraktiven Stadtteil, der sich an der Nachhaltigkeit orientiert. Das gilt für die soziale Durchmischung, für die Ausrichtung auf die 2000 Watt-Gesellschaft, für den ökologischen Ausgleich und für die Bewältigung des Verkehrs.

• Die Bevölkerung profitiert von grosszügigen Freiräumen mit hoher Aufenthaltsqualität, die der Stadt nach Fer-


tigstellung entschädigungslos übertragen werden.

• Die vorbildliche Integration der geschützten Bauten und die qualitativen Vorgaben für die Neubauten inkl. Pflicht zu Konkurrenzverfahren gewährleisten eine hochstehende Gestaltung, welche die Ausstrahlungskraft des Sul-zerareals Stadtmitte weiter verstärkt.

• Mit der festgelegten Bandbreite für den Wohnanteil, dem Anteil für gemeinnütziges Wohnen, dem Mindestanteil an publikumsorientierten Nutzungen und der Ansiedlung der ZHAW im Areal ist ein breiter attraktiver Nut-zungsmix vorgegeben.

• Nicht zuletzt konnte die Stadt im Zusammenhang mit den Verhandlungen zum Gestaltungsplan Sulzerareal Werk 1 auch die benachbarte Halle 53 zu einem fairen Preis als öffentlichen Veranstaltungsort sicherstellen.

GGR-Weisung Nr. 2013-081 -...

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