Gutes und sicheres Wohnen mit Zukunft...nahezu den höchststand des Jahres 2010 (25,4 Mio. Euro)....

Geschäfts bericht 2012

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Die Weichen

sind gestellt

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Gutes und sicheres Wohnen mit Zukunft

InhaltInhalt

Vorwort 5

Daten und Fakten 7

Organe der Genossenschaft 8

lBG auf einen Blick 11

Bericht des Vorstands 12

lagebericht des Vorstands 32

Bericht des aufsichtsrats 52

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2012 54

Bestätigungsvermerk 64

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1921 Gründungsjahr

nur 5,71 €/m2 monatl. Durchschnitts-Miete

47,6 % Eigenkapital 180 Mio. € Anlagevermögen

160 Mio. € Bauinvestitionen seit 2004

139.543,10 € direkte Stromgutschrift für unsere Mitglieder

85.286,71 € Stromerlöse aus Fotovoltaikanlagen 8 lBG-außenstellen

11 hauptamtliche hauswarte und 111 geringfügig Beschäftigte vor Ort

40 Veranstaltungen im LBG-Mietertreff

35 Kinder beim nikolausbesuch 168 Übernachtungen in der Gästewohnung

2.200 Besucher bei Mieterfesten seit 2004

5.978 Mitglieder

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VOrwOrtVorwort

liebe Mitglieder,sehr geehrte Geschäftsfreunde,

Die Weichen sind gestelltDie landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG hat die weichen richtig gestellt und wird ihren einge-schlagenen weg zu einer modernen Dienstleistungs-genossenschaft konsequent fortsetzen. Mit einem wohnungsbestand von rund 5.500 wohnungen, einer Bilanzsumme von 190 Mio. Euro und einem Jahresumsatz von 33,5 Mio. Euro zählen wir zu den namhaften wohnungsunternehmen in Baden- württemberg. Unsere vorrangige aufgabe ist die gute, sichere und bezahlbare wohnungsversorgung. Dabei bieten wir ein vielfältiges Service- und Dienstleistungsangebot rund um das wohnen. Die Betreuung und die Zufriedenheit unserer Mitglieder und Mieter stehen im Mittelpunkt. Qualifizierte Finanzkonzepte tragen dazu bei, auch zukünftig bezahlbare Mieten zu gewährleisten. neue wohnformen erweitern unser angebot und verbinden tradition und Innovation.

Bezahlbares Wohnen bei der LBGaufgeschreckt von Berichten über wohnungsunternehmen, die bei Modernisierungen um fast 70 % die Mieten erhöhen, rückt das thema "wohnen" in der Öffentlichkeit immer mehr in den Vordergrund. Der wohnraum wird insbesondere in den Ballungsräumen immer knapper. Für viele Menschen wird es schwieriger, eine bezahl-bare wohnung zu finden. wohnungskäufe von renditeorientierten Unternehmen verstärken diese Entwicklung.Die landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG hat für ihre Mitglieder und Mieter seit jeher für guten wohnraum zu sozialverträglichen Mieten gesorgt. Bei Modernisierungsmaßnahmen achten wir besonders darauf, dass die Mieten bezahlbar bleiben. Seit dem Jahr 2004 investierte die lBG über 160 Mio. Euro in ihre wohnungen und Gebäude. trotz dieser enormen Investitionen beträgt unsere Durchschnitts-Miete nur 5,71 Euro pro m² wohnfläche.

5 % Dividende für 2012Die Grundlage des Erfolgs ist das Engagement vieler. wir möchten uns deshalb bei allen herzlich bedanken, die der lBG auf unterschiedliche weise verbunden sind. Ein besonderer Dank geht an unsere Mitglieder. Gemeinsam haben deshalb Vorstand und aufsichtsrat beschlossen, alle Mitglieder an den Stromerlösen aus Fotovoltaikanlagen teilhaben zu lassen und der Vertreterversammlung im Juni 2013 zusätzlich zur üblichen Dividende von 4 % einen Solarbonus von 1 %, somit insgesamt 5 % Dividende als ausschüttung vorzuschlagen.

lBG … mehr als wohnen.

Josef Vogel Mathias Friko

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DatEn FaKtEnDaten und FaktenLandes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG

Gründung: am 13. Januar 1921

Eintrag in das Genossenschaftsregister: am 31. Januar 1921 beim amtsgericht Stuttgart unter der nummer Gnr 112

Mitgliedschaften: Gdw Bundesverband deutscher wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. vbw Verband baden-württembergischer wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. arbeitgeberverband der wohnungswirtschaft e.V. Industrie- und handelskammer region Stuttgart arbeitsgemeinschaft der Eisenbahner-wohnungsbaugenossenschaften Marketinginitiative der wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e.V. DESwOS – Deutsche Entwicklungshilfe für soziales wohnungs- und Siedlungswesen e.V.

Bau- und Instandhaltungsleistungen

in Millionen Euro

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

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OrGanEOrgane der Genossenschaft

Vorstand: Kaufmännischer Geschäftsführer Josef Vogel technischer Geschäftsführer Mathias Friko

Aufsichtsrat: nach der konstituierenden Sitzung des aufsichtsrats stellt sich die Zusammensetzung wie folgt dar:

Mitgliedervertreter (Wahlperiode 2011 – 2016)

Vorsitzender Joachim leitowstellv. Vorsitzender Manfred Stangl

BauausschussVorsitzender Manfred StanglMitglieder Birgit Stadler Dietmar Beier

PersonalausschussVorsitzender Joachim leitowMitglieder Margarita Kiefer walter hahn Manfred Stangl

Schriftführerin Margarita Kieferstellv. Schriftführer Dietmar Beier

PrüfungsausschussVorsitzende Margarita KieferMitglieder Eduard Engert walter hahn

WohnungsausschussVorsitzender roland anickerMitglieder Eduard Engert rudi Unfried

Wahlbezirk 1anette Steurer, 70191 StuttgartVolker Knecht, 70191 Stuttgartrichard lempart, 856-0842 Omura City/nagasaki (Japan)walter Swoyka, 70191 Stuttgartwaltraud Schultz, 70191 Stuttgart

Wahlbezirk 2Otto Koch, 70191 StuttgartErnst Kessler, 70191 StuttgartKurt Mezger, 70191 Stuttgart

Wahlbezirk 3Michael Spörer, 70193 Stuttgart rolf Deiner, 70499 StuttgartKarl Schweder, 70469 Stuttgart

Wahlbezirk 4Franz lantenhammer, 70374 StuttgartKarin Schmid lopes, 70374 Stuttgart

wilhelm Meurer, 70374 Stuttgart Xaver Graf, 70374 Stuttgartludwig hauf, 70374 Stuttgart

Wahlbezirk 5Klaus Cablitz, 70736 Fellbachtimo Gerhardt, 70736 Fellbach

Wahlbezirk 6rainer Conrad, 70567 Stuttgart hansjürgen Köhler, 70567 StuttgartKlaus-walter Schmidtmann, 70567 StuttgartJürgen traubert, 70567 StuttgartKlaus Gerstenberger, 70567 Stuttgart

Wahlbezirk 7 Otto heininger, 70327 StuttgartJörg-Peter Jadzinski, 70327 StuttgartEberhard will, 70327 StuttgartEgon Baldus, 70327 Stuttgart

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Wahlbezirk 8 werner hutzmann, 71332 waiblingenGottfried Koller, 71332 waiblingen

Wahlbezirk 9 Peter Berger, 70806 Kornwestheim wolfgang wenzel, 70806 Kornwestheim Dieter reiser, 70806 Kornwestheim traian Schulz, 70806 Kornwestheim Gerhard Betz, 70806 Kornwestheim

Wahlbezirk 10 alfred rannenberg, 71634 ludwigsburg regina Kohr, 71634 ludwigsburg Peter höfner, 71634 ludwigsburg James Pahler, 71634 ludwigsburg

Wahlbezirk 11Franz Gangl, 74081 heilbronnIlse weitbrecht, 74074 heilbronn

Wahlbezirk 12heinz Ohnheiser, 74523 Schwäbisch hall

Wahlbezirk 13 hans rentschler, 73431 aalenSiegfried Stein, 73431 aalen

Wahlbezirk 14 helmut Simon, 73033 Göppingen

Wahlbezirk 15 rudolf Schreiner, 89075 UlmGebhard lang, 89075 Ulmthomas Schlumberger, 89134 Blaustein hans Fritz, 89134 Blaustein

Wahlbezirk 16 herbert haller, 88046 Friedrichshafen Guido Breins, 88045 Friedrichshafen Günther Erdmann, 88046 Friedrichshafen

Wahlbezirk 17 axel König, 73230 Kirchheim

Wahlbezirk 18 hanns Sautter, 71665 VaihingenMarco luppart, 70619 Stuttgarthartmut Frey, 89075 UlmKlemens thamm, 72160 horbhartmut Enzinger, 73434 aalenKlaus Meyer, 89081 UlmPeter Schedel, 89079 UlmGünter Schnabel, 88662 Überlingen

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Mit rund 5.500 wohnungen gehört die lBG zu den nam -haften wohnungsunter neh men in Baden-württem berg. Seit der Gründung im Jahre 1921 ist die lBG im Miet - woh nungs bau tätig. Das angebot an Mietwoh nun gen reicht von der großzügigen 1-Zimmer-wohnung über attraktive, gut geschnittene 2- und 3-Zimmer-woh nung en bis zu familiengerechten 4- und 5-Zimmer-wohnungen. auch schöne Penthouse- und Mai son ette-wohnungen sind vorhanden.

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LBG Auf einen Blick

„Wohnen für alle Generationen. Besser Wohnen bei der LBG.“

Geschäftsjahr 2012 2011 2010 2009 2008

Bilanzsumme € 190 Mio. € 182 Mio. € 173 Mio. € 163 Mio. € 153 Mio.

wohnungen 5.448 5.453 5.438 5.451 5.452

Mitglieder 5.978 5.977 5.926 5.932 5.938

Eigenkapitalquote 47,6 % 45,4 % 46,4 % 47,9 % 47,8 %

Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder € 5,2 Mio. € 5,3 Mio. € 5,2 Mio. € 5,0 Mio. € 5,0 Mio.

rücklagen € 82,3 Mio. € 74,4 Mio. € 72,1 Mio. € 70,0 Mio. € 65,5 Mio.

Umsatzerlöse aus der hausbewirtschaftung € 33,5 Mio. € 33,5 Mio. € 32,7 Mio. € 32,4 Mio. € 31,8 Mio.

Bau- und Instand- haltungsleistungen € 18,8 Mio. € 25,2 Mio. € 25,4 Mio. € 21,8 Mio. € 17,6 Mio.

Bilanzgewinn € 491.084 € 392.739 € 651.837 € 361.960 € 343.451

Bruttodividende 5 % 4 % 9 % 4 % 4 %

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Begrüßung Joachim leitow, Vorsitzen der des aufsichtsrats der lBG, eröffnete am 27. Juni 2012 – im Internationa- len Jahr der Genossen schaf ten – in der liederhalle in Stuttgart die Vertreter ver sammlung vor rund 130 Mitgliedern und geladenen Gästen.

Der Vorstand informiertnach der Begrüßung be richteten die Vorstands mit-glieder Josef Vogel und Mathias Friko über das ab ge- laufene erfolgreiche Geschäftsjahr und gaben einen aus blick auf die Zukunft. Dabei wurde auf die allgemeine wirtschaftliche Entwick lung in Deutsch land ein gegangen.

Im anschluss folgten die herausragenden Geschäfts-abläufe und Ereig nisse bei der lBG im Jahr 2011. Be sonders anzumerken sind die erneut sehr hohen In vesti tionen für die Bau- und Instand hal tungs leis-tun gen zum nut zen der Mitglieder und Mieter und der weitere aus bau der Mitglieder för de rung. Die Bi-lanz war auch zum 31.12.2011 sehr positiv ausgefal-len. Die Bilanz summe betrug 182 Millionen Euro. auch die rück lagen konnten um 2,3 Mio. Euro auf 74,4 Mio. Euro gesteigert werden. Die vergleichs-weise hohe Eigen kapitalquote betrug 45,4 %.

Hohe Bauinvestitionen und bezahlbare MietenMit 25,2 Mio. Euro erreichten die Investitionen für Modernisierung und Instandhaltung im Jahr 2011 nahe zu den höchststand des Jahres 2010 (25,4 Mio. Euro). Mit nun mehr über 140 Mio. Euro ausgaben in den vergangenen acht Jahren zeigt sich, wie stark der Schwer punkt der Ge schäftspolitik auf der Er hö-

Solide und zukunftsorientierte Geschäftspolitik

hung des wohn komforts und der lebens qualität für die Mit glieder und Mieter liegt. langfristige Investi tio-nen in die Bestands gebäude zählen bei der lBG zu den wichtigsten Maß nah men für die Zukunft. Dies zeigt sich auch in einer Gegen überstellung der jähr lich-en ausgaben der lBG verglichen mit den durch-schnitt lichen Investitions summen aller Gdw woh-nungs unter nehmen in Deutsch land. Über das Drei-fache gab die lBG bereits im Jahr 2010 im Ver-gleich mit ihren wett-be wer bern aus. trotz dieser enormen In ves titio nen be-trägt die Durch schnittsmiete nur 5,66 Euro pro m² wohn fläche (Stand 31.12.2011). Im September 2011 begannen zwei neue auszu bil-den de ihre aus bildung bei der lBG. Die Vorstands-mitglieder gaben auch einen ausblick auf das folgen-de Geschäfts jahr. Im Jahr 2012 wurde mit den ers-ten Baumaß nah men für die neue Senioren-wG in Stuttgart begonnen. Mit diesem innovativen Projekt will die lBG auf die wünsche ihrer Mitglieder nach ei-nem selbstbestimmten und dennoch gemein schaf t-lichen wohnen im alter eingehen und eine weitere wohnform des Zusammen le bens an bieten. Die Er-öffnung ist für an fang des Jahres 2013 geplant.

Der Aufsichtsrat informiertIn seinem Bericht informierte Joachim leitow über die tä tig keit des aufsichtsrats im ab gelaufenen Geschäfts jahr. Der aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen aufgaben wahrgenom-men und sich vom Vorstand schriftlich und mündlich laufend über die Ge schäftsentwicklung und die wichtigen Vorgänge unterrichten lassen. Er informierte die an wesenden außerdem über das Interna tio na le Jahr der Genossen schaften. herr leitow betonte, dass diese besondere Unternehmensform eine welt-weite Bedeutung für die wirtschaftliche und so ziale Ent wicklung vieler länder hat. Genossen schaften stehen dafür, wirtschaftlichkeit und so ziale Verant-wortung miteinander zu verbinden.

Unser Eigenkapital konnte weiter gestärkt werden und ist auf rund 80 Millionen Euro an ge wachsen. Als wesentlicher Bestand teil unserer Unternehmens finanzierung ist es ein Garant für die Sicherheit und Unab hängigkeit.

2012Vertreterversammlung 2012

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Unser Eigenkapital konnte weiter gestärkt werden und ist auf rund 80 Millionen Euro an ge wachsen. Als wesentlicher Bestand teil unserer Unternehmens finanzierung ist es ein Garant für die Sicherheit und Unab hängigkeit.

„Die Zukunft der Deutschen Bahn“als Gastreferent sprach in diesem Jahr Georg Brunn huber leiter wirtschaft, Politik und regulie rung Son der beauftragter für Politik des Vorstands vorsitzen-den der Deutschen Bahn aG (Gw). Für seinen infor- mativen und interessanten Beitrag über die Zukunft der Deutschen Bahn erhielt Georg Brunn huber gro-ßen Beifall.

Bericht über die gesetzliche PrüfungIm nichtöffentlichen teil be richtete Margarita Kiefer über die gesetzliche Prü fung für das Jahr 2011. Die gesetzliche Prüfung hat zu keinen Ein wen dun gen geführt. Frau Kiefer führte aus, dass die wirtschaftliche

lage des Unternehmens auf soliden Zah len basiert und der Prü fungsverband einen uneingeschränkten Bestä ti gungs ver merk er teilt hat. Dem lagebericht des Vor stands, dem Bericht des auf sichtsrats sowie dem Bericht über die gesetz liche Prüfung wurde jeweils einstimmig zugestimmt. Eben so wurde die Feststel-lung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2011 beschlossen.

Entlastung des Vorstands und des AufsichtsratsDie Verteilung des Bilanzgewinns nach Vorschlag des Vor stands wurde einstimmig angenommen. So werden 207.199,47 Euro Dividende auf die Ge- schäftsanteile aus geschüttet, wäh rend der rest von 185.539,97 Euro auf neue rechnung vorgetragen wird. auch die Entlas tung des Vorstands und des aufsichtsrats wurde jeweils einstimmig beschlossen.

Bei den Ersatzwahlen für den auf sichtsrat wurde Frau Kiefer erneut einstimmig in den aufsichtsrat gewählt. Der Vorsitzende des aufsichtsrats Joachim leitow und die Vorstandsmitglieder Mathias Friko und Josef Vogel dankten allen Vertretern und Mit-gliedern für ihren Ein satz und ihr Engagement für die landes-Bau-Genos senschaft württemberg eG.

Organisation des AufsichtsratsNach der konstituierenden Sitzung des Aufsichts rats stellt sich die Zusammensetzung wie folgt dar:

Vorsitzender Joachim LeitowStellv. Vorsitzender Manfred Stangl

Schriftführerin Margarita KieferStellv. Schriftführer Dietmar Beier

BauausschussVorsitzender Manfred Stangl Birgit Stadler Dietmar Beier

PrüfungsausschussVorsitzende Margarita Kiefer Eduard Engert Walter Hahn

PersonalausschussVorsitzender Joachim Leitow Margarita Kiefer Walter Hahn Manfred Stangl

WohnungsausschussVorsitzender Roland Anicker Eduard Engert Rudi Unfried

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Gemeinsam Ziele besser erreichen

Die Vereinten Nationen hatten 2012 zum Internati-onalen Jahr der Genossenschaften ausgerufen, um auf die weltweite Bedeutung von Genossen-schaften aufmerk sam zu machen und ihre Rolle für die wirtschaft liche und soziale Entwicklung vieler Länder zu betonen. Die Vereinten Nationen wür-digten, dass die Genossenschaften dafür stehen, Wirtschaftlichkeit und soziale Verantwortung mit-einander zu verbinden.

Genossenschaften auf der ganzen welt haben sich deshalb im Jahr 2012 vorgenommen ihre Unterneh-men als moderne wirtschaftsform zu präsentieren. In Deutsch land gibt es rund 7.500 Genossenschaften – darunter unter anderem 2.000 wohnungsgenos-senschaften, 1.000 Volksbanken und raiffeisenban-ken und 2.600 landwirt schaftliche Genossenschaften.

allein in den Jahren 2009 bis 2011 wurden über 600 Genossenschaften gegründet. Dabei ist diese Gesell -schaftsform ein Stabilitätsfaktor und eine treibende Kraft für die deutsche wirtschaft und Gesellschaft.

„Bei einer Genossenschaft werden die unternehme-rischen Entscheidungen nicht nur unter renditevor-gaben, sondern mit Blick auf die optimale leistungs-erstellung für die Mitglieder getroffen. Diese führt zu seriösen und nachhaltigen Geschäftsmodellen“,

erläuterte axel Gedaschko, Präsident des Gdw (Bundesverband deutscher wohnungs- und Immobi-lienunternehmen e.V.).

wohnungsgenossenschaften bieten gutes und siche-res wohnen. Mit rund 2,2 Millionen wohnungen in Deutschland – das sind 10 Prozent des Mietwoh-nungsbestandes der Bundesrepublik – sichern die wohnungsgenossenschaften für mehr als 5 Millionen Menschen bezahlbares und gutes wohnen und ent-wickeln Städte und Quartiere.

Genossenschaften handeln sozial verantwortlich, repräsen tieren bürgerschaftliches Engagement und unternehmerisches handeln. Über 400 wohnungs-baugenossenschaften haben sich deutschlandweit zu einer Marketinginitiative zusammengeschlossen, um diese Kern kompetenzen in der Öffentlichkeit noch bekannter zu machen. auch die landes- Bau-Genossenschaft würt temberg eG wirkt in der Marketinginitiative Deutschland aktiv mit.

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GEMEInSaMInternationales Jahr der Genossenschaften 2012

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Erfolgreiches Finanzmanagement sichert bezahlbare MietenChancen erkennen – Potenziale nutzen

Strategisches und operatives Finanzmanagement Das Finanzmanagement der lBG besteht aus zwei Bestandteilen. Das strategische Finanzmanagement beinhaltet insbesondere die Planung, Steuerung und Optimierung der Kapitalstruktur. während das ope-rative Finanzmanagement hauptsächlich die liquidi-tät der lBG sichert und für einen reibungslosen ab-lauf der Zahlungsprozesse sorgt.

Erhebliche Zinsreduzierung für die LBG durch Optimierung im Juli 2012Im rahmen des strategischen Finanzmanagements erfolgen regelmäßige Überprüfungen des gesamten Darlehensbestandes auf mögliche Zinseinsparungs-potenziale durch ablösung/Umschuldung von Darle-hen. Eine Überprüfung im Juli 2012 ergab, dass eine anzahl der vor einigen Jahren aufgenommenen zins-günstigen Kfw-Darlehen mit einem Zinssatz ausge-stattet ist, der zwischenzeitlich über den historisch niedrigen Marktzinsen lag. Das Besondere bei die-sen Kfw-Darlehen ist, dass diese Darlehen trotz längerer Zinsfestschreibung (ablauf der Zinsbindung 2016 – 2020) zu den jeweiligen Zahlungsterminen ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden können.

nach einer ausschreibung mit fünf Kreditinstituten und einem Finanzdienstleister wurden rund 16,7 Mio. Euro (19 % des gesamten Darlehensbestands) um-geschuldet. Die Darlehenssumme wurde dabei in zwei tranchen mit 10-jährigen und 15-jährigen Zins-bindungsfristen aufgeteilt und somit konnten niedrige Zinssätze langfristig gesichert werden. Externe Kos-ten sind keine entstanden. Eine zusätzliche Besiche-rung (Grundschulden) war nicht erforderlich.

100.000 Euro jährliche ZinseinsparungDurch diese qualifizierte Umfinanzierung konnte noch im Jahr 2012 eine Zinsreduzierung von über 30.000 Euro erzielt werden. Die jährliche Zinseinsparung für die folgenden Jahre beträgt für die lBG über 100.000 Euro.

Mit einem qualifizierten Finanzmanagement werden Einsparpotenziale realisiert, die dazu beitragen, unseren Mitgliedern und Mietern eine bezahlbare Miete zu gewährleisten.

Die Deutsche Bundesbank

bestätigt erneut die

„Notenbankfähigkeit“

der LBG im Jahr 2012.

Foto © Deutsche Bundesbank

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MItGlIEDErMitgliederförderungGenerationen verbindenEinsamkeit und Isolation sind Probleme, die uns in unserer Gesellschaft in allen Altersschichten be-gegnen. Strukturen haben sich verändert. Virtuelle Welten dienen als Ersatz für Beziehungen.

Die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG hat die Weichen richtig gestellt. Mit einem vielfältigen Service- und Dienstleistungsangebot rund um das Wohnen gehen wir seit vielen Jahren neue Wege. Die Betreuung und die Zufriedenheit unserer Mitglieder und Mieter stehen dabei im Mittelpunkt. Neben dem Wohnen gewinnen das Wohnumfeld und die Nach-barschaft zunehmend an Bedeutung.

Gute Nachbarschaft Große und kleine Mieterfeste, stimmungsvolle advents-Cafés, weihnachts- und nikolausfeiern fördern und stärken die Gemeinschaft. Die gute nachbarschaft wird wieder mit leben gefüllt.

Im Jahr 2012 besuchten rund 200 Mitglieder und Mieter unsere Mieterfeste in Ulm und Stuttgart-Berg-heim. Für sein Grußwort anlässlich seines Besuches unseres Mieterfestes in Ulm am 5. Juli 2012 erhielt Oberbürgermeister Ivo Gönner viel Beifall und aner-kennung.

Die advents- und weihnachtsfeiern der lBG an sieben Standorten in der Vorweihnachtszeit 2012 fanden bei unseren Mitgliedern und Mietern wieder großen anklang. Über 35 Kinder und 20 Erwachsene bereiteten dem nikolaus und Knecht ruprecht am 6. Dezember 2012 im lBG-Mietertreff einen freudigen Empfang.

Gemeinsam starkals eines der ersten wohnungsunternehmen im raum Stuttgart bieten wir mit dem lBG-Mietertreff einen kommunikativen und räumlichen Mittelpunkt für unsere Mitglieder und Mieter. Den kostenlosen treff gibt es zwischenzeitlich seit März 2006.

Im Jahr 2012 haben über 40 vielfältige Veranstaltungen stattgefunden. Ein besonderes highlight war der lBG-Mitgliederausflug „hinter den Kulissen der wilhelma“ im Mai 2012. Eine tierärztin des zoologisch-botanischen Gartens in Stuttgart führte die lBG-Gruppe in die nichtöffentlichen aufzuchtstationen, den tieroperati-onsaal, Futterlagerräume und vieles mehr. aufgrund der großen resonanz hat im Oktober 2012 eine zweite Führung für lBG-Mitglieder stattgefunden.

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Im Mittelpunkt

der Mensch.

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Innovative WohnkonzepteMehrgenerationenhaus und Senioren-WGInnovative wohnkonzepte erweitern die wohnvielfalt für unsere Mitglieder. Mit der Eröffnung unseres Mehrgenerationenhauses im Jahr 2008 und der Senioren-wG im Jahr 2013 werden zukunftsweisende Ideen erfolgreich umgesetzt.

wir schaffen neue Möglichkeiten, soziale netzwerke zu knüpfen und lebendige hausgemeinschaften zu leben. Bei unseren gemeinschaftlichen wohnkonzep-ten steht das selbstbestimmte wohnen mit Gemein-schaftsgedanke im Mittelpunkt. Der Bedarf am ge-meinschaftlichen wohnen wird weiter zunehmen.

Betreutes WohnenIm Jahr 2006 wurde eine Kooperation mit dem aSB arbeiter-Samariter-Bund landesverband Baden-würt-temberg e.V. bezüglich wohn-

begleitender Dienstleistungen abgeschlossen. rich-tungsweisend für die gesamte wohnungswirtschaft kann jedes Mitglied der landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG für sich und alle haushaltsangehö-rigen „Betreutes wohnen“ zu hause bei der lBG ver-einbaren. Von der 24-Stunden-notruf-Zentrale bis zu haushalts- und Pflegehilfen reicht das Dienstleistungs-angebot des arbeiter-Samariter-Bundes. Individuell und flexibel können die leistungen abgerufen werden. Die Mitglieder zahlen keine Pauschale, sondern die jeweils genutzte leistung.

Urlaub wie zu Hause – LBG-GästewohnungenSeit Oktober 2009 bieten wir unseren Mitgliedern die Möglichkeit preisgünstig eine Gästewohnung in der Stuttgarter City anzumieten. Im Jahr 2012 war die Gästewohnung in Stuttgart an 168 tagen (einschließ-lich wohnungsumsetzung während Modernisierung) belegt. aufgrund der sehr positiven resonanz werden wir Mitte des Jahres 2013 eine weitere Gäste-/Ferien-wohnung in Friedrichshafen, direkt am Bodensee, mit traumhaftem Seeblick, einrichten.

Gästewohnungstausch in DeutschlandDurch den Beitritt zu einem Gästewohnungstausch im Dezember 2012 stehen unseren Mitgliedern die türen zu Gästewohnungen von partnerschaftlich verbundenen Genossenschaften in ganz Deutsch-land offen. hamburg, Berlin, warnemünde, Köln und Dresden/Pirna sind nur einige attraktive reiseziele des gesamten angebots. Preisgünstig können unse-re Mitglieder wohnen, Städte erkunden, ihren Urlaub genießen oder Freunde und Verwandte besuchen.

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Biberach

Aulendorf

Weingarten

Ravensburg

Meckenbeuren

Friedrichshafen

Sigmaringen

Tuttlingen

Villingen-Schwenningen

Reutlingen

MetzingenTübingen

Tübingen-Derendingen

Ulm-Söflingen

UlmBlaustein

Giengen/Brenz

Herbrechtingen

Heidenheim

Oberkochen

AalenSchwäbisch

Gmünd

Süßen

Geislingen

Kirchheim/Teck

Wernau

EbersbachGöppingen

Remshalden-Grunbach

Schorndorf

Schwaikheim

BacknangMarbach

Weinstadt

FellbachSTUTTGART

Esslingen

Leinf.-Echterdingen

BöblingenWendlingen

Weil der StadtCalw

WaiblingenKorntal.-M.

Kornwestheim

Freiberg

Bietigheim-Bissingen

Tamm Ludwigsburg

Heilbronn-Sontheim

Heilbronn

NeckarsulmHeilbronn-Böckingen

Schwäb. Hall Crailsheim

Waldenburg

Künzelsau

Bad Mergentheim

Langenau

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Mönchfeld

Bergheim

WeilimdorfFeuerbach Bad Cannstatt

Nord

West OstUntertürkheim

Wangen

Sillenbuch

VaihingenDürrlewang

MöhringenFasanenhof

Degerloch

Riedenberg

STUTTGART

TEAM 2

TEAM 2

TEAM 2

TEAM 1TEAM 2

Außenstelle Stuttgart-NordNordbahnhofstr. 14870191 Stuttgart Tel. 0711 2571533Öffnungszeiten:Mo. 11:00 – 12:00 UhrMi. 17:00 – 18:30 Uhr

Mönchstr. 3270191 Stuttgart Tel. 0711 25004-0Öffnungszeiten:Mo.-Do. 08:00 – 12:00 Uhr

13:00 – 16:00 UhrFr. 08:00 – 12:00 Uhr

Außenstelle Stuttgart-Bad CannstattRuhrstr. 8970374 Stuttgart Tel. 0711 523272Öffnungszeiten:Mi. 17:00 – 18:30 UhrDo. 09:00 – 10:00 Uhr

Außenstelle HeilbronnCharlottenstr. 1174074 HeilbronnTel. 07131 6425145

Öffnungszeiten:Do. 16:00 – 17:30 Uhr

Außenstelle Kornwestheim 2Bolzstr. 6470806 Kornwestheim Tel. 07154 8018895

Öffnungszeiten:Do. 16:00 – 17:30 Uhr

Außenstelle Kornwestheim 1Villeneuvestr. 8270806 Kornwestheim Tel. 07154 187512

Öffnungszeiten:Mi. 16:00 – 17:00 Uhr

Außenstelle LudwigsburgSchlesierstr. 37/1 71634 LudwigsburgTel. 07141 2972297

Öffnungszeiten:Di. 15:00 – 16:00 Uhr

Außenstelle Stuttgart-MöhringenMeßstetter Str. 17/170567 Stuttgart Tel. 0711 7970512

Öffnungszeiten:Mo. 17:00 – 18:00 Uhr

Außenstelle UlmIn der Wanne 2789075 UlmTel. 0731 5096752

Öffnungszeiten:Mi. 10:00 – 12:00 Uhr

StanDOrtEUnsere Geschäfts- und Außenstellen

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Seit dem Jahr 2004 wurden acht neue außenstellen an verschiedenen Standorten in Baden-württemberg eingerichtet und 11 hauptamtliche hauswarte neu eingestellt. regelmäßige Mietersprechstunden gewähr-leisten den schnellen und direkten Kontakt zu uns.

Unsere fünf wohn-Service teams, die seit Oktober 2004 unseren gesamten wohnungsbestand betreuen, arbeiten selbständig und eigenverantwortlich. Sie bestehen aus jeweils kaufmänni-schen und techni-schen Mitarbeiter/innen und werden von den hauptamtli-chen hauswarten

sowie von über 110 geringfügig Beschäftigten unter-stützt. Sie übernehmen teilweise den winterdienst, die außenkehrwoche, die Pflege der außenanlagen und sind ansprechspartner/in für unsere Mitglieder und Mieter vor Ort. Eine offene und qualifizierte Zusammenarbeit fördert die Verbesserung der arbeitsprozesse. wachsende anforderungen werden erfolgreich gemeistert und das Vertrauen weiter gestärkt. Freiräume zur Betreu-ung unserer Mitglieder, Mieterinnen und Mieter wer-den geschaffen.

Die tätigkeit und Präsenz der lBG vor Ort in unse-ren wohnanlagen wird von unseren Mitgliedern und Mietern sehr positiv aufgenommen.

Ausbau der Betreuung

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SErVICELBG vor Ort

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SanIErUnGModernisierungLebensqualität steigern – Werte erhalten

Die ständige Instandhaltung und Modernisierung unserer wohnungen und Gebäude trägt zur Ver- besserung der wohn- und lebensqualität für unsere Mitglieder und Mieter bei. Sie bildet die Grundlage für eine langfristige Vermietbarkeit und stärkt die Unternehmenssicherung.

160 Mio. Euro Bauinvestitionen seit 2004Über 160 Mio. Euro hat die landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG seit dem Jahr 2004 für Modernisie-rungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in den eige-nen wohnungs- und Gebäudebestand investiert. Energiesparende heizungssysteme, neue Fenster, neue barrierearme Bäder und wärmedämmmaßnah-men verbessern die wohn- und lebensqualität für unsere Mitglieder und Mieter.

Im vergangenen Jahr betrugen die Bauinvestitionen rund 19 Mio. Euro. alleine in den letzten drei Jahren sind über 69 Mio. Euro ausgegeben worden.Im Vergleich mit den Zahlen anderer wohnungsun-ternehmen des Gdw Bundesverband deutscher wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. inves-tierte die lBG erheblich mehr als ihre wettbewerber in den wohnungsbestand.

45 Mio. Euro für die Bau- und Modernisierungs-programme 2013 und 2014auch für die Jahre 2013 und 2014 wurden umfang-reiche Bau- und Modernisierungsprogramme be-schlossen.

45 Mio. Euro sind für Bau- und Modernisierungsmaß-nahmen vorgesehen, um unseren Mitgliedern und Mietern an vielen wohnungsstandorten ein attraktives und komfortables wohnen gewährleisten zu können. In verschiedenen Informationsveranstaltungen in Blau-stein, Esslingen, Göppingen, Ulm, weinstadt und ludwigsburg/Kornwestheim wurden unsere Mitglie-der und Mieter bereits über die Modernisierungs-maßnahmen 2013 ausführlich informiert.

Die Modernisierung unserer Wohnungen und Gebäude bei gleichzeitiger Verwirklichung von sozialverträglichen und bezahlbaren Mieten ist ein vorrangiges Unternehmensziel.

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Bei den umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen der lBG steht die Einsparung von Energie verbunden mit einem ressourcenschonenden Umgang mit unserer Umwelt an vorderster Stelle. neue wärmedämmsys-teme, neue Fenster und energiesparende heizsyste-me wirken sich sehr positiv auf die Energiebilanz aus. Die heizkosten für unsere Mitglieder und Mieter werden deutlich reduziert.

Über 6 Mio. Euro investiert die lBG in die Moderni-sierung ihrer 64 wohnungen in der Erhard-Grözinger-Straße 7 – 21 in Blaustein. Fassaden und Dächer er-reichen mit modernen Dämmmaßnahmen die Stan-dards für ein Kfw-Effizienzhaus 85, was der Umwelt etwa 37 tonnen CO² Emissionen pro Jahr erspart.

Die Modernisierung wirkt sich auch sehr positiv bei unseren Mitgliedern und Mietern aus – die Brenn-stoffeinsparung wird bis zu 53 % betragen und zu deutlich geringeren Betriebskosten führen. In den vergangenen Jahren wurden die Gebäude über teure Ölkessel beheizt. Stattdessen wurde ein modernes gasbetriebenes Blockheizkraftwerk mit wärmever-bund eingebaut, das elektrische Energie produziert.

Die Stromerlöse in höhe von 5.505,96 Euro seit 16.08.2012 kommen direkt unseren Mitgliedern und Mietern zugute und reduzieren die heizkosten zusätzlich.

Großzügige Balkone, frisch gerichtete außenanlagen, neue Elektroleitungen, attraktive neue Bäder und wohnungseingangstüren steigern den wohnkomfort. Das Ende der Modernisierungsmaßnahmen ist für Mitte des Jahres 2014 geplant.

Aufgrund einer zinsgünstigen Finanzierung konnte im 1. Bauabschnitt auf eine Mieterhöhung für unsere Mitglieder komplett verzichtet werden.

Umwelt schonen. Energie einsparen. Kosten senken.

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20,28 19,71

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20042003 20050

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr

Bauinvestitionen im BestandInstandhaltung und Modernisierung (€/m2)

LBG GdW* Wohnungsunternehmen in Deutschland

* Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

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Von allen 117 Personen, die zwischen 2006 und 2012 betreut wurden, sind nur zehn Personen wieder ohne festen Wohnsitz oder in stationären Einrichtungen.

Dies entspricht einer Erfolsquote von über 90 %.

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SOZIalES

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Durch die Vermietung eines kompletten Wohngebäudes in Sigmaringen an den AGJ Fachverband für Prävention und Rehabilitation in der Erzdiözese Freiburg e.V. unterstützt die LBG seit 2005 nachhaltig das Wiederein-gliederungsprojekt von Wohnungslosen in Sigmaringen. Das Gebäude der LBG mit seinen rund 400 m² Wohnfläche ist eine Station im Prozess der Wiedereingliederung von Menschen ohne festen Wohnsitz.

arbeitslosigkeit und schlimme Schicksalschläge führen dazu, dass Menschen aus allen Gesell-schaftsschichten in wohnungsnot geraten können. Für die Betroffenen ist es oft schwierig sich wieder alleine in die Gesellschaft ein zugliedern. Ohne arbeit findet man kaum eine wohnung und ohne festen wohnsitz bekommt man häufig keinen arbeitsplatz. Vorurteile und Intoleranz gegenüber wohnungslosen herrschen weiterhin in unserer Gesellschaft.

Im Projekt Betreutes wohnen im römerweg vermietet der aGJ den wohnungslosen einzelne Zimmer und wohnungen. Durch lohn und Gehalt oder die Grund- sicherung des Jobcenters kommen die Bewohner selbst für die Kaltmiete und die Betriebskosten auf.

Zusätzlich unterstützt der aGJ die Betroffenen bei ihren Defiziten und versucht sie direkt in die Maß- nahme einzubinden. Die haushaltsführung, die Ein- haltung der hausordnung und die ausübung der Kehrwoche sind nur w eni ge Punkte, die viele wieder von Grund auf erlernen müssen.

Im rahmen eines Projektes der lBG war es mir möglich, Christian und Stacy aus dem haus im römerweg zu treffen. Sie erzählten mir, wie es sich anfühlt, wohnungslos zu sein und wie es ist, mit der Ungewissheit zu leben, keinen Schlafplatz für die nacht zu finden. Beide leben seit einigen Monaten in den Einrichtungen des aGJ. Sie schätzen die arbeit des aGJ sehr und lernen neue Ziele für das leben zu definieren. Mit den nachbarn im römerweg kom-men sie gut aus. „Die leute sind offen und niemand zeigt mit dem Finger auf einen“, berichtet Christian. Das selbständige leben im Betreuten wohnen macht es den beiden möglich, neue soziale Bezie-hungen zu schaffen, sich im alltag zu organisieren und wieder zurück ins eigene leben zu finden. Das leben in dem von außen betrachtet herkömmlichen Mehrfamilienhaus in Sigmaringen und die gute Ein-gliederung in die nachbarschaft erleichtern ihnen diesen Schritt.

So schnell wie möglich wollen beide eine langfristige arbeitsstelle und einen ausbildungsplatz finden. außerdem sind sie auf der Suche nach einer eigenen wohnung.

heike Fischer, auszubildende (Juni 2012)

Aufnahmehaus (Bruder-Konrad-Haus)

Aufenthalt: bis zu 3 Monate

Betreutes Wohnen

Aufenthalt: i. d. R. 18 Monate bis 3 Jahre

Kooperation LBG und AGJ

Eigene Wohnung

Wiedereingliederungsprozess der Wohnungslosenhilfe Sigmaringen

Wohnungslosigkeit ist nicht nur ein Mangel an Wohnraum, sondern eine Lebenssituation in vielfach ausgegrenzten Lebensbereichen.

Diese Projekte und Vereine hat die LBG u.a. ebenfalls unterstützt:Stiftung Bahn-Sozialwerk • Deswos • Sportverein SV Rot 1945 e.V. • Unterstützung Umbau und Sanierung

der Dreifaltigkeitskirche in Crailsheim • Freundeskreis des Studiengangs Immobilienwirtschaft der HfWU Nürtingen-Geislingen • Karnevalsverein Cannstatter Quellenclub e.V. • Musikschule Fröhlich

Katholische und evangelische Kirchengemeinden in Stuttgart-Nord • Herzenssache e.V. • Caritasverband für Stuttgart e.V.

Wieder selbständig wohnen – von der Obdachlosigkeit in ein geregeltes Leben

Soziales Engagement

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MOMEntaUFnahMEnMomentaufnahmen 2012

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Lagebericht des Vorstands

1. Gesamtwirtschaftliche Lage

wie das Vorjahr war auch das Jahr 2012 von der schwelenden Staatsschuldenkrise in Europa und den USa geprägt. Deshalb rechnet die Europäische Zentralbank auch für 2013 mit einem weiteren rezessionsjahr in der Eurozone. Deutschland konnte sich aber dank starker Exporte und guter Binnennachfrage von diesen rezessiven tendenzen ab-koppeln. Die deutsche wirtschaft war am Jahresanfang 2012 gut gestartet, hatte aber im Jahresverlauf wegen der Eurokrise deutlich an Schwung verloren. Für das 4. Quartal 2012 rechnen die meisten wirtschaftsforschungsinstitute mit einer Stagnation, viele sogar mit einem leichten Minus beim wirtschaftswachstum. Dennoch erwartet die Bundesbank für 2013 ein wirtschaftswachstum von 0,4 %, während es 2012 mit 1,1 % noch deutlich höher liegen soll. Das Statistische landesamt Baden-württemberg rechnet für 2012 und auch für 2013 für Baden-württemberg mit einem wirtschaftswachstum von jeweils 1,25 %.

Die etwas gedämpften wirtschaftlichen Perspektiven schlagen sich auch in den durch-schnittlichen arbeitslosenzahlen nieder. Im Jahresdurchschnitt gab es 2012 nach angaben der Bundesagentur für arbeit in Deutschland 2,9 Millionen arbeitslose, was einer arbeits-losenquote von 6,7 % entspricht. Im Jahresdurchschnitt wurde 2012 mit 41,5 Mio. Erwerbs-tätigen ein neuer Beschäftigungsrekord erzielt. auch die arbeitnehmer profitierten von der guten Beschäftigungslage, die reallöhne erhöhten sich um 1 %. Die gute lage auf dem arbeitsmarkt führte auch zu einer abnahme der Empfänger von arbeitslosengeld II. Ende Juli 2012 bezogen in Baden-württemberg nur noch rund 426.000 Menschen arbeitslosen-geld II, während es 2006 noch 513.000 waren. Für 2013 wird von Experten – trotz der gedämpften wirtschaftlichen Entwicklung – keine dramatische Veränderung der Beschäf-tigungssituation erwartet.

Die gute wirtschaftliche lage Deutschlands führte auch dazu, dass nach einer Erhebung des Bundesfinanzministeriums bei einer Gesamtbetrachtung der haushalte von Bund, ländern, Gemeinden und Sozialversicherung das gesamtstaatliche Maastricht-Defizit 2012 vollständig abgebaut wird. Die Schuldenstandsquote wird für 2012 auf 81,5 % des BIP geschätzt und soll bis 2016 auf 73 % des BIP sinken.

Die Verbraucherpreise sind in Deutschland 2012 um durchschnittlich 2,0 % gestiegen. auch für 2013 erwartet man für Deutschland eine Inflationsrate im Bereich des Zielkorridors der EZB von 2 %. Die Preise rund ums wohnen (Mieten, nebenkosten und haushaltsenergie) machen mit ca. 30 % den größten Posten im Verbraucherpreisindex aus. Die Kosten für das „wohnen“ lagen in Baden-württemberg von Januar bis november 2012 um durch-schnittlich 1,8 % über dem Vorjahresniveau. Die relativ hoch gewichteten nettomieten stiegen dagegen nur um 0,9 %. Die Preise für haushaltsenergie waren dagegen im Durch-schnitt um 5,6 % höher als vor Jahresfrist, dabei waren die Preise für heizöl um 9,4 %, für Gas um 5,8 % und für Strom um 2,3 % höher als im Vorjahr.

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nach Feststellung des Statistischen landesamtes Baden-württemberg stiegen im 4. Quartal 2012 die Preise für Bauleistungen für den neubau von wohngebäuden gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,3 %. Seit Beginn des Jahres hat sich dabei der Preisanstieg merklich abgeschwächt und sich seit dem 3. Quartal auf dem gesteigerten niveau stabilisiert. Bei den rohbauarbeiten für wohngebäude lag der anstieg im 4. Quartal 2012 zum Vorjahresquartal bei 2,1 %. Deutlich angezogen haben hier insbesondere Klempnerarbei-ten (10,6 %) und Dachdeckerarbeiten (3,9 %). Bei den ausbauarbeiten zogen die Preise um 2,4 % an.

Im Juli 2012 hat die EZB den leitzins von 1,00 % auf 0,75 % gesenkt. Die niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beflügelt auch den Immobilienmarkt. Da sich auch langfristige Geldanlagen kaum noch lohnen, erscheint die Kapitalanlage in Immobilien attraktiv. Dazu kommt, dass die Finanzierung günstig wie nie zuvor ist. Der Effektivzins für hypotheken mit zehn Jahren laufzeit lag anfang Dezember 2012 nach an-gaben der FMh-Finanzberatung bei 2,54 %, ein Jahr zuvor noch bei 3,24 % und vor fünf Jahren bei 4,92 %. weil die notenbanken in den USa und Japan eine niedrigzinspolitik praktizieren und wegen der wirtschaftli-chen Probleme in den europäischen Krisenländern wird erwartet, dass die ausgeprägte niedrigzinsphase in den kommenden Jahren anhält.

nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) war selbstgenutztes wohneigentum in Deutschland im 3. Quartal 2012 im Schnitt 4,1 % teurer als ein Jahr zuvor. Die große nachfrage nach Immo-bilien habe vor allem in den Ballungszentren die Preise deutlich nach oben getrieben. nach einer Veröffentli-chung des Deutschen Mieterbundes fehlen in Deutschland, vor allem in den Großstädten 250.000 wohnun-gen. Diese Knappheit führe in den Ballungsräumen zu steigenden Mietpreisen.

Der positive Konjunkturverlauf führte in den ersten acht Monaten 2012 in Baden-württemberg zu einer ab-nahme der unternehmerischen Insolvenzverfahren gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 5 %. Mit rund 1.480 Insolvenzverfahren in den ersten 8 Monaten 2012 waren dies 76 Konkursfälle weniger als im vergleich-baren Vorjahreszeitraum. Die meisten Konkursverfahren entfielen auf den Bereich handel, der damit gut ein Fünftel aller zahlungsunfähigen Firmen stellte.

In den ersten acht Monaten 2012 wurden in Baden-württemberg 8.300 Privatinsolvenzen beantragt, was einer Verminderung um 10 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Damit ging die Zahl der Privat-insolvenzen zum zweiten Mal in Folge zurück.

Die Einwohnerzahl Baden-württembergs erreichte 2011 mit 10.786.200 Personen einen neuen höchststand. Baden-württemberg verzeichnete 2011 mit 41.500 Personen den höchsten wanderungsgewinn seit 2002, der den negativen Geburtensaldo von 8.900 Personen mehr als ausglich. 2011 wurden in Baden-württemberg rund 88.800 Kinder geboren, so wenige wie noch nie seit Bestehen des landes. Die dem Statistischen lan-desamt für das erste halbjahr 2012 vorliegenden Zahlen deuten darauf hin, dass sich der Bevölkerungsanstieg aufgrund verstärkten Zuzugs fortsetzt.

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ausschlaggebend für die wohnungsnachfrage ist aber auch die Zahl der haushalte. auf Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen landesämtern koordinierten Vorausrechnung der haushalte hat das Statistische landesamt Baden-würt-temberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden-württemberg ausge-hend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der trend zu kleineren haushalten, der sich wahrscheinlich auch künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende alterssterblichkeit und die nach wie vor höhere lebenserwartung der Frauen ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Die angaben für Baden-württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ergeben sich deutliche regionale Unterschiede.

2. Bilanzstruktur unserer Genossenschaft

3. Ertragsentwicklung

4. Rücklagen

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr von 181,5 Mio. Euro auf 190,3 Mio. Euro erhöht.

auf der aktivseite dominiert das anlagevermögen mit 94,4 % der Bilanzsumme, im Vergleich zum Umlaufvermögen mit einem anteil von 5,6 %.

Die Eigenkapitalquote der lBG konnte im Vergleich zum Vorjahr gesteigert werden und liegt im Jahr 2012 bei 47,6 %.

Im Jahr 2012 wurde ein Jahresüberschuss in höhe von 8,2 Mio. Euro erzielt. Die aufwen-dungen für Modernisierung und Instandhaltung betrugen 5,2 Mio. Euro. Mit den aktivierten Eigenleistungen und Fremdkosten wurden im Jahr 2012 insgesamt 18,8 Mio. Euro in den eigenen Immobilienbestand investiert. Durch die entsprechende Bildung von rückstellungen wurde den Erfordernissen laufender Geschäfte rechnung getragen.

Die rücklagen können aufgrund des erfreulichen Ergebnisses weiter gestärkt werden. Im vorliegenden Jahresabschluss ist folgende Vorwegzuweisung zu den rücklagen enthalten:

Gesetzliche rücklage: 1.000.000 EuroBauerneuerungsrücklage: 6.900.000 Euro

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5. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Chancen und risiken sind eng miteinander verbunden und können bei der lBG mit dem risikomanagementsystem identifiziert, analysiert und bewertet werden. Ein konkreter han-dlungsbedarf wird frühzeitig erkannt und es werden wirkungsvolle Maßnahmen eingeleitet. Der risikomanagementprozess erstreckt sich dabei über die verschiedenen Unternehmen-sebenen und setzt eine offene Kommunikation voraus. Ein effektives risikomanagement schafft transparenz und trägt zur Vermeidung und Beseitigung von risiken bei. Es fördert die nutzung von Chancen. als Sicherungsinstrument sollte das risikomanagement grund-sätzlich über das Prognostizieren der Zukunft mit Planwerten und vermutlichen Entwicklun-gen hinaus, die Grundlage schaffen, auf die Zukunft vorbereitet zu sein.

Eine nachhaltige Vermietung des wohnungsbestandes ist die Grundlage des Unternehmens-erfolgs. Bestandsportfolio, lebenszyklen und die Bevölkerungsentwicklung sind dabei wichtige Faktoren. Die Veränderungen von ansprüchen und Strukturen müssen erkannt werden. Umfangreiche Bauinvestitionen, innovative wohnkonzepte und zukunftsweisende Serviceleistungen fördern die Vermietbarkeit unserer wohnungen. Mit einem räumlich weit gestreuten wohnungsbestand in Baden-württemberg ist die Entwicklung der wohnungs-nachfrage in den einzelnen teilmärkten für die lBG von besonderer Bedeutung. Die Ver-mietung gewerblicher räume fällt angesichts des geringen anteils nicht ins Gewicht. aufgrund einer leerstandsquote (ohne baulich bedingten leerstand) zum 31.12.2012 von unter 1 % sind derzeit keine Marktrisiken zu befürchten.

Das Finanzmanagement der lBG besteht aus zwei Bestandteilen. Das strategische Finanz-management beinhaltet insbesondere die Planung, Steuerung und Optimierung der Kapi-talstruktur. Es trägt zur Erkennung von Chancen und Vermeidung von risiken bei. Das operative Finanzmanagement sichert die liquidität der lBG. Der reibungslose ablauf der Zahlungsprozesse wird dadurch gewährleistet.

Im Zuge der laufenden Optimierung des Darlehensbestandes im Jahr 2012 konnte durch die vorzeitige Umfinanzierung und ablösung von Kfw-Darlehen in höhe von ca. 16.700.000 Euro ohne Vorfälligkeitsentschädigung eine erhebliche Zinsreduzierung erreicht werden. noch für das Jahr 2012 wurden dadurch über 30.000 Euro Zinsen gespart. Für die Folge-jahre beträgt die anfänglich jährliche Zinsersparnis über 100.000 Euro.

Die Finanzierung unserer umfangreichen Modernisierungs- und Instandhaltungsinvestitionen in höhe von rund 19 Mio. Euro erfolgt größtenteils über erwirtschaftete Eigenmittel. Bei den Fremdmitteln wurden im Jahr 2012 hauptsächlich zinsgünstige Kfw-Modernisierungsdar-lehen eingesetzt. Sehr positiv wirken sich dabei die Zinsermäßigungen für unsere Mitglieder und Mieter aus, da diese zusätzlich auch eine direkte reduzierung der erforderlichen Miet-erhöhungen ermöglichen.

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6. Altersstruktur der Mitglieder Stand 31.12.2012

Alter Mitgliederbis 35 Jahre 1.467bis 50 Jahre 1.688bis 65 Jahre 1.309über 65 Jahre 1.514

auf das Eingehen von undurchschaubaren und waghalsigen Finanzierungsarten wurde verzichtet. auch spekulative Kapitalmarktanlagen wurden nicht getätigt.

Die Deutsche Bundesbank hat auch im Jahr 2012 die landes-Bau-Genossenschaft würt-temberg eG mit dem Prädikatsurteil „notenbankfähig“ eingestuft. Im rahmen geldpolitischer Operationen des Eurosystems können dadurch Geschäftsbanken, die Kreditforderungen, die sie gegenüber der lBG haben, als Sicherheiten für ihre eigene refinanzierung bei der Deutschen Bundesbank einsetzen. Diese refinanzierungsmöglichkeit kann sich positiv auf die Zinsvereinbarungen der lBG mit den entsprechenden Geschäftsbanken auswirken und zur Zinsreduzierung beitragen.

Die Einhaltung des Datenschutzes wird von einem externen Datenschutzbeauftragten überwacht.

Versicherungen sind in ausreichendem Umfang abgeschlossen und werden laufend überprüft.

Bei der landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG sind derzeit keine bestands- gefährdenden sowie entwicklungsbeeinträchtigenden risiken erkennbar.

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7. Zugehörigkeitsdauer der Mitglieder Stand 31.12.2012

Zugehörigkeit Mitgliederbis 10 Jahre 3.39111 – 30 Jahre 1.85431 – 50 Jahre 59251 – 60 Jahre 134über 60 Jahre 7

8. Wohnungsbestand Ende 2012

Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten aus unserem wohnungsbestand 450 wohnungen an wohnungssuchende vermietet werden. Die meisten dieser wohnungen wurden wegen beruflich und persönlich bedingten Umzügen frei. Die Fluktuationsrate, die alle Kündigungen beinhaltet, beträgt 8,76 %.

am 31.12.2012 verwaltet die landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG 5.448 woh-nungen. Darunter befinden sich 2.350 Vertragswohnungen der Bahn und 263 Vertrags-wohnungen der Post.

Ferner verwaltet die lBG 17 gewerbliche Einheiten.

außerdem stehen 787 Garagen/Stellplätze in tiefgaragen, 6 Carports und 1.446 abstell-plätze zur Verfügung.

9. Ausstattung unserer Wohnungen am 31.12.2012

Anzahl Prozentwohnungen mit Zentralheizung und warmwasserversorgung 4.268 78,3wohnungen mit Zentralheizung 1.172 21,5wohnungen mit Einzelofenheizung 8 0,2Gesamtzahl der wohnungen 5.448 100,0

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11. Der Aufwand für Baumaßnahmen im Zehnjahresüberblick (in Millionen Euro)

2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Erhaltungsaufwand 5,21 11,49 11,57 9,52 9,70 13,85 11,55 10,85 10,15 6,78 herstellungsaufwand 13,58 13,73 13,80 12,31 7,94 2,09 1,35 1,90 0,73 0,75 Gesamt 18,79 25,22 25,37 21,83 17,64 15,94 12,90 12,75 10,88 7,53

10. Erhaltungs- und Herstellungsaufwand im Jahr 2012

Die lBG hat ausgegeben:Für herstellungsaufwand 13.143.665,93 EuroFür andere aktivierte Eigenleistungen 433.740,98 Euro Zwischensumme herstellungsaufwand 13.577.406,91 EuroFür Erhaltungsaufwand 5.207.614,13 Euro

Gesamtaufwand für bauliche Anlagen 18.785.021,04 Euro

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Bad- und Haustechniksanierung wohnungen Umfang vorauss. Baukosten327 Badsanierung und Elektroverstärkung, 8.227.000 Euro ggf. zentrale warmwasserversorgung, ggf. wohnungseingangstüren und Dämmarbeiten

Objekte Baujahr WEaalen hermannstr. 5 1951 6Crailsheim Kalkäckerstr. 20, 22 1953 12 Crailsheim Kalkäckerstr. 28, 30 1964 12 Esslingen Karl-Paff-Str. 23 1950 10Freiberg/n. ludwigsburger Str. 74 1955 5Geislingen/St. Charlottenstr. 17 1951 7 heilbronn Christophstr. 5, 7 1959 20heilbronn Goethestr. 44, 46, 48 1956 28 Kirchheim/t. Spitzwegstr. 8 1969 6 Kirchheim/t. Spitzwegstr. 18 1958 6Kirchheim/t. Spitzwegstr. 20 1959 6Kornwestheim Mörikestr. 19 1931 4Kornwestheim Poststr. 11, 13 1952 12ludwigsburg Bismarckstr. 73, 75 1951 10ludwigsburg hoferstr. 43 1929 7ludwigsburg-Eglosh. Falkenweg 6 – 38 1961/62 102ludwigsburg-Eglosh. Falkenweg 39, 41, 43 1963 18ludwigsburg-Eglosh. Schlesierstr. 31 – 45 1927 32ludwigsburg-Eglosh. tammer Str. 21, 23, 25 1963 18Stgt.-Untertürkheim ausgburger Str. 213/1 1955 6

12. Bauprogramm 2012

Crailsheim, Kalkäckerstraße Kirchheim/T., Spitzwegstraße39

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Einbau neuer Fensterwohnungen Umfang vorauss. Baukosten95 Fenster, Balkontüren, loggienverglasungen 757.000 Euro

Objekte Baujahr WEKornwestheim Bolzstr. 68, 70, 72 1975 86Stgt.-Sillenbuch walter-Flex-Str. 15 1950/90 9

Objekte WEKornwestheim Villeneuvestr. 46 – 78 98

Aussenanlagewohnungen Umfang vorauss. Baukosten98 aussenanlage 550.000 Euro

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Fassadensanierung, Balkonanbau, BHKW wohnungen Umfang vorauss. Baukosten64 wärmedämmfassade, Balkonanbau, 2.800.000 Euro

Dachdämmung und -sanierung, Kellerdeckendämmung, BhKw

Objekte Baujahr WEBlaustein Erhard-Grözinger-Str. 7 – 21 1964 64

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Fassadensanierung, BHKWwohnungen Umfang vorauss. Baukosten16 wärmedämmfassade, 560.000 Euro

Dachdämmung und -sanierung, Kellerdeckendämmung, BhKw

Objekte Baujahr WEStuttgart landhausstr. 229, 231 1949 16

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Fassadensanierung, Balkonanbau, Fotovoltaikanlage wohnungen Umfang vorauss. Baukosten12 wärmedämmfassade, Balkonanbau, 636.000 Euro Dachdämmung und -sanierung, Kellerdeckendämmung,

Fotovoltaikanlage

Objekte Baujahr WEStgt.-Möhringen Meßstetter Str. 27a, 27B 1964 12

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Fassadensanierung, Balkonanbau, Fotovoltaikanlage, Bad- und Haustechniksanierung wohnungen Umfang vorauss. Baukosten8 wärmedämmfassade, Balkonanbau, 650.000 Euro

Dachdämmung und -sanierung, Fotovoltaikanlage, Badsanierung und Elektroverstärkung, Zentrale warmwasserversorgung, wohnungseingangstüren und Dämmarbeiten

Objekte Baujahr WEStuttgart Friedhofstr. 55a, 55B 1956 8

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Senioren-WGwohnungen Umfang vorauss. Baukosten6 Senioren-wG 650.000 Euro

6 wohnungen mit Gemeinschaftsbereich

Objekte Baujahr WEStuttgart Friedhofstr. 55a, 55B 1956 6

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Ausbau / Sanierung Dachgeschosswohnungenwohnungen Umfang vorauss. Baukosten1 wohnungsausbau/-sanierung in Dachgeschossen 115.000 Euro

Objekte Baujahr WEStuttgart Kleiststr. 6 1930/51 1

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2012 2011 2010 anlagenintensität 94,4 % 94,1 % 93,5 % Sachanlagenintensität 94,4 % 94,1 % 93,4 %Eigenkapitalquote 47,6 % 45,4 % 46,4 %anlagendeckungsgrad 99,5 % 100,0 % 99,9 %Sachanlagendeckungsgrad 99,5 % 100,0 % 99,9 %langfristiger Verschuldungsgrad 97,6 % 107,2 % 101,4 %langfristiger Fremdkapitalanteil 46,4 % 48,7 % 47,0 %Fremdkapitalkostensatz 3,3 % 3,5 % 3,7 %Umlaufintensität 5,6 % 5,9 % 6,5 %return on Investment 4,3 % 1,4 % 1,5 %Cash Flow (in Euro) 12,89 Mio. 6,54 Mio. 6,06 Mio.

2012 2011 2010Durchschnittliche Sollmiete je m² wohnfläche/Monat 5,71 € 5,66 € 5,51 €anteil der Mietforderungen 0,84 % 0,96 % 0,78 %leerstandsquote zum 31.12. (ohne baulich bedingten leerstand) 0,92 % 0,97 % 1,60 %Zinsen u. ähnliche aufwendungen je m² wohn- u. nutzfl./Monat 0,68 € 0,72 € 0,71 €Betriebskosten je m² wohn- u. nutzfläche/Monat 1,80 € 1,71 € 1,71 €Sonstige betriebl. aufwendungen je m² wohn- u. nutzfl./Monat 0,25 € 0,26 € 0,26 €Bautätigkeit und Investitionen im Bestandje m² wohn- u. nutzfläche/Jahr 50,30 € 67,65 € 68,16 €

13. Betriebswirtschaftliche Kennzahlen

14. Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen

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15. Beschlussfassung der Organe

Die Organe der landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG haben über alle ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Sachverhalte beraten und – soweit erforderlich – hierzu Beschlüsse gefasst.

16. Personal- und Sozialbereich

Die demografische Entwicklung wirkt sich auf alle Gesellschaftsbereiche aus und stellt eine große herausforderung dar. nach einer Prognose wird sich die Zahl der Erwerbstätigen weiter verringern. Insbesondere in der wohnungs- und Immobilienwirtschaft müssen wir uns auf einen erhöhten wettbewerb um qualifizierte Fach- und Führungskräfte einstellen. Die Förderung von nachwuchskräften, die Vereinbarkeit von Beruf und Familie und die Optimierung des arbeitsumfeldes gewinnen zunehmend an Bedeutung.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben sich unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit großem Engagement und Einsatzwillen den vielfältigen aufgaben gestellt und entschei-dend zu unserem herausragenden Geschäftsergebnis 2012 beigetragen.

Besonderen wert legen wir auf eine fundierte ausbildung. als ein von der IhK Stuttgart geprüfter und nach dem Berufsausbildungsgesetz anerkannter ausbildungsbetrieb stellen wir regelmäßig ausbildungsplätze zur Verfügung.

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neben den beiden hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern waren zum Ende des Geschäfts-jahrs 2012 tätig:

hauptamtlich Beschäftigte 58davon - hauswarte 12 - in teilzeit 13auszubildende 2Geringfügig Beschäftigte 111(hausverwalter, hauswarte, Gartenpfleger, reinigungspersonal) Gesamtzahl 171

als Förderer des Studiengangs Immobilienwirtschaft an der hochschule für wirtschaft und Umwelt nürtingen-Geislingen ermöglichen wir Studenten, sich in einem wohnungs-unternehmen in Form eines mehrmonatigen Praktikums umfassende Einblicke in die Immobilienwirtschaft zu verschaffen.

Im Jahr 2012 absolvierten Schüler einwöchige Schulpraktika bei der lBG und erhielten erste Erfahrungen über die vielfältige arbeit eines wohnungsunternehmens.

Mit aufträgen und Investitionen von rund 19 Mio. Euro sicherte die lBG im Jahr 2012 rund 475 arbeitsplätze im handwerk und in der mittelständischen Bauwirtschaft in Baden-württemberg.

als Mitglied der Deutschen Entwicklungshilfe für soziales wohnungs- und Siedlungswesen e.V. DESwOS engagiert sich die lBG zusätzlich für soziale Ziele. weiterhin werden soziale Einzel-projekte sowie Vereine und Institutionen in ganz Baden-württemberg unterstützt.

Eine erfolgreiche und qualifizierte Personalpolitik sichert die Zukunftsfähigkeit der lBG.

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17. Herzlichen Dank

wir bedanken uns bei allen, die zu unserem guten Geschäftsergebnis 2012 beigetragen haben. Insbesondere danken wir unseren Mitgliedern und Mietern für ihr Vertrauen und ihre partnerschaftliche Unterstützung.

Für die stets gute Zusammenarbeit danken wir allen Kommunen und Institutionen, vor allem dem Bundeseisenbahnvermögen, der Deutschen Bahn aG und der Deutschen Post aG.Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, ohne deren Einsatzbereitschaft und herausragendes Engagement dieses gute Geschäftsergebnis 2012 nicht möglich ge-wesen wäre.

Ganz besonders bedanken wir uns bei unseren geringfügig beschäftigten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die vor Ort vielfältige arbeiten für die lBG verrichten.

Für die kooperative und offene Zusammenarbeit bedanken wir uns beim Betriebsrat.

Den Mitgliedern des aufsichtsrats danken wir für die gute und konstruktive Zusammenarbeit, die sich zum wohl unserer Genossenschaft bewährt hat.

wenn es uns auch zukünftig gelingt, dieses partnerschaftliche Miteinander zu erhalten und auszubauen, werden wir für eine erfolgreiche Bewältigung der anstehenden Zukunftsauf-gaben bestens vorbereitet sein.

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18. Ausblick

nach dem Jahreswirtschaftsbericht 2013 der Bundesregierung wird davon ausgegangen, dass das wirtschaftswachstum in Deutschland in der zweiten Jahreshälfte ansteigen wird. Dabei stellt die noch nicht bewältigte Schuldenkrise in einigen Euro-ländern das größte risiko dar. Der arbeitsmarkt wird annähernd stabil bleiben und die arbeitslosenzahlen werden sich am Vorjahr orientieren.

Die landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG hat die weichen richtig gestellt und wird ihren eingeschlagenen weg zu einer modernen Dienstleistungsgenossenschaft konse-quent fortsetzen. Mit einem wohnungsbestand von rund 5.500 wohnungen, einer Bilanz-summe von 190 Mio. Euro und einem Jahresumsatz von über 33 Mio. Euro zählen wir zu den namhaften wohnungsunternehmen in Baden-württemberg. Unsere vorrangige aufgabe ist die gute, sichere und bezahlbare wohnungsversorgung. Dabei bieten wir ein vielfältiges Service- und Dienstleistungsangebot rund um das wohnen. Die Betreuung und die Zufrie-denheit unserer Mitglieder und Mieter stehen im Mittelpunkt. Qualifizierte Finanzkonzepte tragen dazu bei, auch zukünftig bezahlbare Mieten zu gewährleisten. neue wohnformen erweitern unser angebot und verbinden tradition und Innovation.

Im vergangenen Jahr hat die landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG rund 19 Mio. Euro für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben. Seit 2004 inves-tierte die lBG über 160 Mio. Euro in die eigenen wohnungen und Gebäude. Die wohn- und lebensqualität für unsere Mitglieder und Mieter hat sich dadurch weiter erhöht. Die heraus-ragenden Investitionen tragen zur Unternehmenssicherung bei. auch für die kommenden Jahre wurde ein umfangreiches Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm verab-schiedet. Für die Finanzierung dieser Maßnahmen werden insbesondere erwirtschaftete Eigenmittel und bei den Fremdmitteln hauptsächlich zinsgünstige Kfw-Darlehen eingesetzt.

Mit einer soliden und dienstleistungsorientierten Geschäftspolitik bietet die landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG ihren Mitgliedern, Mieterinnen und Mietern mehr als wohnen und eine sichere wohnzukunft.

Stuttgart, 25.03.2013

Der Vorstand


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Bericht des Aufsichtsrats

Im Geschäftsjahr 2012 hat der aufsichtsrat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden aufgaben wahrgenommen und sich vom Vorstand regelmäßig über die Geschäftsentwicklung und die wirtschaftliche lage der Genossen-schaft unterrichten lassen. Durch wiederholte Prüfungen überzeugte sich der aufsichtsrat von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und erteilte die erforderlichen Zustimmungen. Im Mittelpunkt der tätigkeit lagen die Vorberei-tung, Erörterung und Überwachung des umfangreichen Bauprogramms. Die einzelnen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind ausführlich behandelt, besprochen und anschließend zur Durchführung beschlossen worden.

Insgesamt wurden im Geschäftsjahr sechs Sitzungen des Gremiums abgehalten. Davon haben in fünf Sitzungen aufsichtsrat und Vorstand über die Bautätigkeit, Mitgliederförde-rung, hausbewirtschaftung, Organisation, risikomanagement und sonstige wichtige Vor-gänge beraten und erforderliche Beschlüsse gefasst.

Für besondere aufgaben bestehen ein Bau-, Personal-, Prüfungs- und wohnungsaus-schuss. Im Berichtsjahr befassten sich ausschüsse des aufsichtsrats in gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand insbesondere mit den themen analyse der auswirkungen von Energieeinsparmaßnahmen, aktuelle regelungen zum abschluss von rechtsgeschäften und wirtschaftlichkeitsberechnungen. Im anschluss einer gemeinsamen Sitzung informierte sich der Bau- und wohnungsausschuss vor Ort über den aktuellen Baufortschritt der neuen Senioren-wG in Stuttgart und der umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen des ge-samten Objektes. Über die arbeit der ausschüsse wurde der aufsichtsrat laufend unterrichtet.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 und der lagebericht sind unter Einbeziehung der Buchführung vom vbw Verband baden-württembergischer wohnungs- und Immobilienun-ternehmen e.V. (Prüfungsverband) geprüft worden. hierbei ergaben sich keine Beanstan-dungen. Der Jahresabschluss wurde mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Das Ergebnis der Prüfung wurde in der Sitzung des aufsichtsrats am 25. März 2013 mit dem abschlussprüfer und dem Vorstand gemäß § 58 Genossenschaftsgesetz besprochen.

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Der aufsichtsrat stimmt dem Ergebnis der Prüfung, dem Jahresabschluss 2012 und den darin enthaltenen Vorwegzuweisungen zu den Ergebnisrücklagen zu. Er erklärt sich mit dem lagebericht für das Geschäftsjahr 2012 einverstanden und empfiehlt der Vertreter-versammlung, den Jahresabschluss festzustellen und den Bilanzgewinn dem Vorschlag des Vorstands entsprechend zu verwenden.

Der aufsichtsrat dankt allen Mitgliedern, Mieterinnen und Mietern für die Verbundenheit mit unserer Genossenschaft.

Der Geschäftsleitung sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern spricht der aufsichtsrat seinen Dank für die erfolgreiche arbeit aus.

als Vorsitzender des aufsichtsrats bedanke ich mich bei den Mitgliedern des aufsichtsrats sowie den Mitgliedern der Vertreterversammlung für ihr Engagement zum wohle der Mit-glieder, Mieterinnen und Mieter unserer Genossenschaft.

Stuttgart, 25. März 2013

Joachim leitowVorsitzender

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Jahresabschlussfür das Geschäftsjahr 2012

1. Bilanz zum 31. Dezember 2012

Aktivseite

2012 (Euro) 2012 (Euro) 2011 (Euro)

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 4.769,00 11.201,00

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 175.981.747,96 167.155.892,53

2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.806.830,71 1.927.996,46

3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 677.976,00 677.976,00

4. Technische Anlagen und Maschinen 479.237,86 439.367,00

5. Geschäftsausstattung 613.488,68 660.041,58

6. Bauvorbereitungskosten 5.715,72 0,00

7. Geleistete Anzahlungen 6.800,00 179.571.796,93 0,00

III. Finanzanlagen

1. Andere Finanzanlagen 16.488,27 16.486,28

Anlagevermögen insgesamt 179.593.054,20 170.888.960,85

B. Umlauf vermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

1. Unfertige Leistungen 8.064.369,92 7.666.232,55

2. Andere Vorräte 226.436,91 8.290.806,83 258.496,16

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 219.251,76 245.292,40

2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 5.000,00 0,00

3. Sonstige Vermögensgegenstände 128.810,76 353.062,52 354.149,12

III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben

1. Kassenbestand, Postbankguthaben und Guthaben bei Kreditinstituten 2.036.269,16 2.109.803,04

C. Rechnungsabgrenzungspos ten

1. Geldbeschaffungskosten 14.316,17 17.941,71

2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 1.256,58 15.572,75 8.171,95

Bilanzsumme 190.288.765,46 181.549.047,78

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Passivseite

2012 (Euro) 2012 (Euro) 2011 (Euro)

A. E igenkapi ta l

I. Geschäftsguthaben

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 415.927,18 321.313,45

2. der verbleibenden Mitglieder 5.220.732,58 5.636.659,76 5.284.842,53

II. Ergebnisrücklagen

1. Gesetzliche Rücklage 9.880.000,00 8.880.000,00

davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt

1.000.000,00 Euro

Vorjahr 300.000,00 Euro

2. Bauerneuerungsrücklage 67.200.000,00 60.300.000,00

davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt

6.900.000,00 Euro

Vorjahr 2.000.000,00 Euro

3. Andere Ergebnisrücklagen 5.263.927,43 82.343.927,43 5.263.927,43

III. Bilanzgewinn

1. Gewinnvortrag 185.539,97 199.340,69

2. Jahresüberschuss 8.205.544,05 2.493.398,75

3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen 7.900.000,00 491.084,02 2.300.000,00

Eigenkapital insgesamt 88.471.671,21 80.442.822,85

B. Rückstellungen

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 2.012.455,00 2.044.326,00

2. Sonstige Rückstellungen 589.111,76 2.601.566,76 745.423,74

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 74.724.625,83 74.224.313,89

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 13.943.701,03 14.508.382,07

3. Erhaltene Anzahlungen 8.651.476,20 8.444.147,16

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 145.806,48 203.701,23

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.673.419,27 876.018,86

6. Sonstige Verbindlichkeiten 76.498,68 99.215.527,49 59.911,98

davon aus Steuern: 20.288,07 Euro


davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 1.857,14 Euro

Vorjahr 0,00 Euro

Bilanzsumme 190.288.765,46 181.549.047,7855

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2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012

2012 (Euro) 2012 (Euro) 2011 (Euro)

1. Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung 33.517.567,26 33.458.668,35

b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 190.104,38 33.707.671,64 180.574,03

2. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken

mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 398.137,37 42.088,32

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 433.740,98 435.385,60

4. Sonstige betriebliche Erträge 326.250,91 504.087,15

5. Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 13.025.120,46 19.068.671,09

6. Rohergebnis 21.840.680,44 15.552.132,36

7. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 2.982.438,10 2.954.547,84

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 666.673,06 3.649.111,16 576.591,88

davon für Altersversorgung: 112.464,36 Euro


8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 5.100.400,93 4.443.240,05

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.103.345,35 1.144.365,02

10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen

des Finanzanlagevermögens 5,26 5,11

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 60.204,66 60.209,92 61.567,70

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 3.058.661,64 3.223.460,59

13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 8.989.371,28 3.271.499,79

14. Außerordentliche Aufwendungen 25.352,00 25.352,00

15. Steuern vom Einkommen und Ertrag 130,50 130,31

16. Sonstige Steuern 758.344,73 752.618,73

17. Jahresüberschuss 8.205.544,05 2.493.398,75

18. Gewinnvortrag 185.539,97 199.340,69

19. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 7.900.000,00 2.300.000,00

20. Bilanzgewinn 491.084,02 392.739,44

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3. Anhang des Jahresabschlusses 2012

A. Allgemeine Angaben1. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach

dem vorgeschriebenen Formblatt für wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

2. Unsere Genossenschaft ist eine mittelgroße Genossenschaft gem. § 267 hGB.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und BewertungsmethodenBei der aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Sachanlagen sind zu anschaffungs- oder herstellungskosten abzüglich planmäßiger abschreibungen bewertet. Folgende abschreibungssätze wurden verrechnet:

Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu anschaffungskosten bewertet und auf 3 Jahre abgeschrieben. Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu den fortgeführten anschaffungs- oder herstellungskosten bewertet, vermindert um planmäßige abschreibungen. Die Bemessung der abschreibung bei den wohngebäuden auf eigenen Grundstücken beruht grundsätzlich auf einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, bei den neu erworbenen Mietobjekten von 40 bzw. 50 Jahren, bei den Geschäfts- und anderen Bauten von 25 bzw. 40 Jahren. Die restnutzungsdauer voll abgeschriebener Gebäude wurde im Falle von nachaktivie-rungen um 15 Jahre verlängert. andere anlagen und die Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear mit Sätzen zwischen 5 und 33 % p. a. abgeschrieben. Geringwertige wirtschaftsgüter mit nettoan-schaffungskosten von 150,00 Euro bis 1.000,00 Euro werden in Übereinstimmung mit § 6 abs. 2a EStG in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben.

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technische anlagen und Maschinen werden linear mit 5 % p. a. abgeschrieben.

Die Finanzanlagen werden zu den anschaffungskosten bewertet. Die Unfertigen leistungen enthalten neben den Fremdkosten auch anteilige löhne der hauswarte. Die anderen Vorräte sind nach dem anschaffungskostenprinzip (Einstandspreis) unter anwendung der Fifo-Methode bilanziert. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum nominalwert bewertet. Zur Deckung des ausfallrisikos ist eine Pauschalwertberichtigung gebildet. Die aktivierten Geldbeschaffungskosten wurden über die jeweilige laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben. Bei den übrigen aktivierten rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um vorausbe-zahlte aufwendungen zur abgrenzung der Erfolgsrechnung. Die Bildung der rückstellungen erfolgte in höhe des voraussichtlich notwendigen Er füll-ungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige rückstellungen mit einer restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten abzinsungssätzen abgezinst. Die rückstellungen für Pensionen wurden gemäß Sachverständigengutachten nach dem modifizierten teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter anwendung der richttafeln von Prof. K. heubeck (2005 G) und dem von der Deutschen Bundesbank nach Maßgabe der rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18.11.2009 ermittelten abzinsungssatz von 5,06 % (Stand Monatsende Oktober 2012, restlaufzeit 15 Jahre). aufgrund der durch das BilMoG geänderen Bewertung der Pensions-rückstellung ergab sich zum 01.01.2010 ein Zuführungsbetrag. Dieser wird entsprechend art. 67 abs. 1 S. 1 EGhGB bis zum 31.12.2024 zu mindestens einem Fünfzehntel ange-sammelt. aus der Zuführung zur Pensionsrückstellung zur Beseitigung der Unterdeckung ergibt sich im Geschäftsjahr ein außerordentlicher aufwand von 25.352 Euro.Zum Ende des Geschäftsjahres beträgt die nicht passivierte Unterdeckung 305 t Euro.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

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Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind mit den jeweiligen Erfüllungsbeträgen angesetzt.

Unter den erhaltenen anzahlungen werden die mit der Sollmiete erhobenen Vorauszahlungen auf abrechenbare Betriebs- und heizkosten gezeigt.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung und die Sonstigen Verbindlichkeiten sind zu nominalbeträgen bilanziert.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und VerlustrechnungI. Bilanz

1. Entwicklung des anlagevermögens

Immaterielle Vermögensgegenstände 229.625,10 224.856,10 4.769,00 6.432,00

Sachanlagen

Grundstücke und grund- stücks gleiche Rechte mit Wohnbauten 245.578.020,71 13.577.676,49 266,27 83.173.682,97 175.981.747,96 4.751.554,79

Grundstücke und grund- stücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 3.847.626,74 2.040.796,03 1.806.830,71 121.165,75

Grundstücke und grund- stücksgleiche Rechte ohne Bauten 677.976,00 677.976,00

Technische Anlagen und Maschinen 477.703,28 65.399,22 63.864,64 479.237,86 25.528,36

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts- ausstattung 1.726.023,47 168.215,13 242.958,54 1.037.791,38 613.488,68 195.720,03

Bauvorbereitungskosten 0,00 5.715,72 5.715,72

Geleistete Anzahlung 0,00 6.800,00 6.800,00

252.307.350,20 13.823.806,56 243.224,81 0,00 0,00 86.316.135,02 179.571.796,93 5.093.968,93

Finanzanlagen Andere Finanzanlagen 16.486,28 1,99 16.488,27

Anlagevermögen insgesamt 252.553.461,58 13.823.808,55 243.224,81 0,00 0,00 86.540.991,12 179.593.054,20 5.100.400,93

Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Zuschreibungen Abschreibungen Buchwert Abschreibungen Herstellungs- des Geschäftsjahres (+/-) (kumulierte) 31.12.2012 des kosten Geschäftsjahres € € € € € € € €

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2. In der Position "Unfertige leistungen" sind 8.064.369,92 Euro (Vorjahr 7.666.232,55 Euro) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

3. In den Sonstigen rückstellungen sind folgende rückstellungen mit einem nicht unerheblichen

Umfang enthalten: rückstellung für rückständige Urlaubsansprüche 50.000,00 Euro rückstellung für Vertreterversammlung und Veröffentlichung 40.000,00 Euro Prüfungskosten 27.000,00 Euro rückstellung für altersteilzeit 347.111,76 Euro abrechnung Betriebskosten 55.000,00 Euro Kosten der archivierung 30.000,00 Euro

4. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten Insgesamt Davon Bei den Angaben in Klammern Restlaufzeit gesichert handelt es sich um Art der die Vorjahreszahlen unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Sicherung € € € € €

Verbindlichkeiten gegenüber 74.724.625,83 2.925.838,57 10.897.139,67 60.901.647,59 74.724.625,83 GPR

Kreditinstituten (74.224.313,89) (4.364.774,86) (10.817.177,41) (59.042.361,62) (74.224.313,89) GPR

Verbindlichkeiten gegenüber 13.943.701,03 595.090,96 2.719.637,76 10.628.972,31 13.943.701,03 GPR

anderen Kreditgebern (14.508.382,07) (564.681,03) (2.580.160,43) (11.363.540,61) (14.508.382,07) GPR

Erhaltene Anzahlungen 8.651.476,20 8.651.476,20*

(8.444.147,16) (8.444.147,16*)

Verbindlichkeiten aus Vermietung 145.806,48 145.806,48 (203.701,23) (203.701,23)

Verbindlichkeiten aus Lieferungen 1.673.419,27 1.673.419,27

und Leistungen (876.018,86) (876.018,86)

Sonstige Verbindlichkeiten 76.498,68 76.498,68

(59.911,98) (59.911,98)

Gesamtbetrag 99.215.527,49 14.068.130,16 13.616.777,43 71.530.619,90 88.668.326,86 GPR

(98.316.475,19) (14.513.235,12) (13.397.337,84) (70.405.902,23) (88.732.695,96) GPR

GPR = Grundpfandrecht * steht zur Verrechnung an

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II. Gewinn- und Verlustrechnung In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind – soweit nicht vorstehend erläutert – folgende wesentlichen periodenfremden Erträge enthalten: Sonstige betriebliche Erträge:Erträge aus sonstigen Verkäufen 3.541,80 EuroErträge aus Miet- und räumungsklagen 44.129,42 Euro ausbuchung verjährter Verbindlichkeiten 45.435,44 Euro rückstellungsauflösungen 71.613,91 Euro Eingänge auf abgeschriebene Mietforderungen 24.511,53 Euro

In den außerordentlichen aufwendungen sind an wesentlichen Beträgen enthalten:

außerordentliche aufwendungen:Zuführungen zu den rückstellungen für Pensionenaufgrund geänderter Bewertung nach BilMoG 25.352,00 Euro

aus der Zuführung zur Pensionsrückstellung ist ein Zinsaufwand von 116.397,00 Euro (Vorjahr 119.129,00 Euro) angefallen.

Der Zinsertrag aus der Zuführung für die altersteilzeitrückstellung beträgt 34.175,10 Euro (Vorjahr 25.671,18 Euro).

D. Sonstige Angaben1. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Ver-

pflich tun gen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind (z. B. Miet-, Pacht-, leasing ver pflichtun gen, aus laufenden Bauvorhaben, Besserungsscheinverpflichtungen): Sanierungen und Modernisierungen 1.300.000,00 Euro Vertrag über Kabelversorgung 1.200.000,00 Euro (laufzeit bis 2014)

2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten arbeitnehmer betrug:

Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Kaufmännische Mitarbeiter 20 7 technische Mitarbeiter 14 5 hauswarte 12 1 46 13

außerdem wurden durchschnittlich 110 geringfügig Beschäftigte und zwei auszubildende beschäftigt.

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3. Mitgliederbewegung

anfang 2012 5.977 Zugang 2012 439 abgang 2012 438 Ende 2012 5.978

4. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im laufe des Geschäftsjahres um 64.109,95 Euro verringert.

5. Die haftsumme beträgt 4.782.400,00 Euro; sie hat sich gegenüber dem Vorjahr um 800,00 Euro erhöht.

6. name und anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: vbw Verband baden-württembergischer wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. herdweg 52/54, 70174 Stuttgart

7. Mitglieder des Vorstandes: Josef Vogel Dipl.-Betriebswirt (Fh), Bankkaufmann Mathias Friko Dipl.-Ingenieur (Fh), architekt

8. Mitglieder des aufsichtsrates: Joachim leitow Beamter a. D. ar-Vorsitzender roland anicker Gruppenführer DB aG Dietmar Beier rentner Eduard Engert abteilungspräsident a. D. walter hahn Sparkassenbetriebswirt Margarita Kiefer Beamtin Birgit Stadler Dipl.-Ingenieurin, architektin Manfred Stangl Dipl.-Ingenieur Stellv. Vorsitzender rudi Unfried Beamter a. D.

E. Weitere AngabenDie Geschäftsführung schlägt folgende Ergebnisverwendung vor:

Gewinnausschüttung 263.650,13 Vortrag auf neue rechnung 227.433,89 Bilanzgewinn 491.084,02

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4. Verteilung des Bilanzgewinns

Der Vertreterversammlung wird im Einvernehmen mit dem aufsichtsrat folgende Gewinnverteilung vorgeschlagen:

ausschüttung von 5 % Dividende auf die Geschäfts guthaben zum 01.01.2012 263.650,13 Euro

Vortrag des verbleibenden restes auf neue rechnung 227.433,89 Euro


Der Vorstand


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wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den lagebericht der landes-Bau-Genossenschaft württemberg eG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 geprüft. Die Buchführung und die aufstellung von Jahresabschluss und lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft. Unsere aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beur-teilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den lage-bericht abzugeben.

wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 hGB unter Beachtung der vom Institut der wirtschaftsprüfer (IDw) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger abschluss prüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtig keiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresab-schluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich aus-wirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäfts-tätig keit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im rahmen der Prüfung werden die wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie nachweise für die angaben in Buchführung, Jahresabschluss und lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die würdigung der Ge samt-darstellung des Jahresabschlusses und des lageberichts. wir sind der auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Bestätigungsvermerk

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nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Er-tragslage der Genossenschaft. Der lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.


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Impressum:herausgegeben vom Vorstand derlandes-Bau-Genossenschaft württemberg eGMönchstraße 32 | 70191 Stuttgarttel.: 0711 25004-0 | Fax: 0711 25004-26www.lbg-online.de

abbildungen:landes-Bau-Genossenschaft württemberg eGarbeiter-Samariter-Bund e.V.Fotografin Catrin wolf, Berlin

Entwurf | Gestaltung | UmsetzungC.w.G Creativ-werbung Gmbh

Druck und weiterverarbeitungGöhring Druck Gmbh

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Geschäfts bericht 2012Mönchstraße 32

70191 Stuttgart

Telefon: 0711 25004-0

Telefax: 0711 25004-26

www.lbg-online.de

Gutes und sicheres Wohnen mit Zukunft...nahezu den höchststand des Jahres 2010 (25,4 Mio. Euro)....

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