Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht€¦ · Vorsitzender Richter am...

Harz · Riecke · Schmid

Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herausgegeben von

Dr. Annegret HarzRechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Mitglied im Fachausschuss für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Rechtsanwaltskammer München, München

Dr. Olaf RieckeRichter am Amtsgericht Hamburg- Blankenese

Dr. Michael J. Schmid †Richter am Bayerischen Obersten Landesgericht a.D., München

6. aktualisierte und erweiterte Auflage

Leseprobe

Leseprobe_Online_Muster.indd 1 11/14/2017 3:52:18 PM

III

Autorenverzeichnis

Dr. Dr. Andrik AbramenkoRichter am Landgericht, Frankfurt a.M.

Maximilian BreitlingRechtsanwalt, München

Malte BüttnerRichter am Amtsgericht, Berlin

Dr. Oliver ElzerRichter am KG, Berlin

Dr. Peter FingerPrivatdozent, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Familienrecht, Frankfurt a.M.

Professor Dr. Oliver FehrenbacherUniversität Trier

Dr. Kilian FichtnerRechtsanwalt, München

Hubert FleindlVorsitzender Richter am Landgericht, München

Robert HarschRechtsanwalt, Lörrach

Dr. Annegret HarzRechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, München

Dr. Susanne Heinrich Mjur (Oxford) Richterin am Landgericht München I, München

Dr. Werner HinzVorsitzender Richter am Landgericht, Itzehoe

Jupp JoachimskiVorsitzender Richter am Bayerischen Obersten Landesgericht a.D., München

Walter JunkerRechtsanwalt, Hamburg

Dr. Doris Kloster-HarzRechtsanwältin, Fachanwältin für Familienrecht, München

Anne KopatschekSteuerberaterin, Köln

Dr. Tobias KrugRechtsanwalt, München

Tanja LöwensteinRechtsanwältin, Landsberg

Norbert MonschauRechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Erftstadt

Dr. Bernd MossgraberDiplom-Kaufmann Univ., Versicherungskaufmann, München

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Autorenverzeichnis

IV

Heiko OrmanschickRechtsanwalt, Hamburg

Dr. Andreas OttRechtsanwalt, Berlin

Dr. Olaf RieckeRichter am Amtsgericht, Hamburg-Blankenese

Wolf-Georg RohdeDipl. Kfm. Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Köln

Christiane RoosAss.iur., Homburg/Saar

Dr. Michael SchulteLLM, Rechtsanwalt, Düsseldorf

Prof. Wolfgang SchneiderHochschullehrer an der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin

Nelli SchreiberBundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Berlin

Dr. Andreas StanglRechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Bau- und Ar-chitektenrecht, Cham

Wolfgang UnnützerWeiterer Aufsichtführender Richter am Amtsgericht, München

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V

Inhaltsverzeichnis

Autorenverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VInhaltsübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VIIInhaltsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IXAbkürzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XXXIXLiteraturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XLV

Teil 1 Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Kapitel 1 Allgemeine Grundsatzfragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3A. Wohnraummietverhältnisse und andere Mietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

I. Wohnraummietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6II. Geschäftsraummietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8III. Raummietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8IV. Grundstücksmietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

B. Mischmietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8I. Begriff des Mischmietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8II. Beurteilung der Einheitlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9III. Beurteilung des anzuwendenden Rechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

C. Mietverhältnisse nach § 549 Abs. 2 und 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11I. Ausnahmetatbestände, Sinn und Zweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11II. Fallgruppen des § 549 Abs. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11III. Fallgruppe des § 549 Abs. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16IV. Wohnraum in Ferienhäusern und Ferienwohnungen in Ferienhausgebieten . 18V. Beweislast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

D. Genossenschaftswohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18I. Genossenschaftsverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18II. Dauernutzungsverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

E. Einzelfragen zum Mietvertragsabschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20I. Vorvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20II. Anmietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22III. Vormietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22IV. Vorläufiges Mietverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23V. Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23VI. Verschulden bei Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24VII. Doppelvermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26VIII. Vermietung vom Reißbrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26IX. Widerrufsrechte bei Verbraucherverträgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

F. Minderjährige, Betreute, Pflegschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29II. Genehmigungserfordernisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30III. Mitteilungspflicht des Betreuers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31IV. Erklärungen von und gegenüber Betreuten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32V. Pflegschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Kapitel 2 Besonderheiten bei der Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34A. Mietvertrag über mehr als 30 Jahre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

I. Vertragsabschluss über mehr als 30 Jahre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36II. Vertrag auf Lebenszeit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

B. Vertragsstrafe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41I. Anwendungsbereich der Vorschrift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

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Inhaltsverzeichnis

VI

II. Begriff der Vertragsstrafe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43III. Einzelfälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45IV. Nichtigkeit der Vertragsstrafe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

C. Ehewohnung, Lebenspartnerschaften, nicht ehel. Lebensgemeinschaften, Gewaltschutz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48I. Ehewohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48II. Lebenspartnerschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83III. Nicht eheliche Lebensgemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88IV. Gewaltschutzgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

Kapitel 3 Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111A. Allgemeiner Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113B. Zustandekommen des Mietvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

I. Einigung der Parteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113II. Notwendiger Inhalt von Mietverträgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116III. Abgrenzung Wohnraum- und Gewerbemietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117IV. Exemplarische Darstellung eines Wohnraummietvertrages . . . . . . . . . . . . . 118V. Form . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

C. Einschränkungen der Abschluss- und Inhaltsfreiheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124I. Besonderheiten der Abschlussfreiheit für nicht preisgebundenen

Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124II. Vertragsgestaltung von Wohn- und Gewerbemietverträgen durch

Allgemeine Geschäftsbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125III. Verbraucherverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150IV. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

D. Vertragsparteien, Mehrheit von Mietern und Vermietern, Wohngemeinschaften, Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153I. Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153II. Vertragsschluss durch Verwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156III. Mietermehrheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157IV. Vermietermehrheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160V. Wohngemeinschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161VI. Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

E. Gesetzliche Schriftform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166II. Laufzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167III. Schriftform des § 126 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167IV. Anspruch auf Wahrung der Schriftform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167V. Änderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168VI. Umfang des Formzwangs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169VII. Verstoß gegen Treu und Glauben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176VIII. Kündigungsmöglichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

F. Gewillkürte Schriftform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178II. Änderungs- und Aufhebungsverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

G. Änderung des Mietvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179I. Parteiabrede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179II. Gesetzliche Sondervorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180III. Haustürgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

Kapitel 4 Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181A. Mietzinsvereinbarungen, Vereinbarung zur Miethöhe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184

I. Begriff der Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184II. Art der Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184

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Inhaltsverzeichnis

VII

III. Bestandteile der Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184IV. Die Vereinbarung der Miethöhe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184V. Besondere Mietvereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186VI. Fehlende Vereinbarung zur Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188

B. Mietpreisbegrenzung – Die »Mietpreisbremse« . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189I. Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189II. Miethöhebegrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189III. Verordnungsermächtigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190IV. Verordnungen gemäß § 556d Abs. 2 BGB der Länder . . . . . . . . . . . . . . . . 191V. Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung . . . 192VI. Ausnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192VII. Relative Unabdingbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193VIII. Rückzahlungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193IX. Auskunftspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194X. Textform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

C. Mietpreisbegrenzung – § 5 WiStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194I. Normzweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194II. Grenzen der Mietpreisvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195III. Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195IV. Tatbestandsvoraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196V. Sondermarkt/Wohnungsteilmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199VI. Beweislast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201VII. Rechtsfolge bei Verstoß gegen § 5 WiStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202VIII. Wesentlichkeitsgrenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202IX. Der Rückforderungsausschluss nach § 814 BGB. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208

D. Mieterhöhungsmöglichkeiten – Übersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209E. Mieterhöhungen (§§ 557 bis 561 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209II. Ausschluss eines Mieterhöhungsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210III. Anwendungsbereich der §§ 557–561 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213IV. Abdingbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214V. Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214VI. Grenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

F. Vereinbarte Mieterhöhungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214I. Erhöhung der gegenwärtigen Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214II. Staffelmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215III. Indexmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221IV. Vereinbarungsgrenzen bei Staffel- und Indexmieten . . . . . . . . . . . . . . . . . 225V. Übergangsprobleme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226

G. Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB . . . . . . . . . . . . 226I. Anwendbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228II. Fristen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229III. Ortsübliche Vergleichsmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230IV. Kappungsgrenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236V. Drittmittel: Abzug von Kürzungsbeiträgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239VI. Das Mieterhöhungsverlangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239VII. Die Zustimmung des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254VIII. Verweigerte Zustimmung: Die Zustimmungsklage . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257IX. Mietverwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267X. Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267XI. Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268

H. Fälligkeit der Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

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Inhaltsverzeichnis

VIII

II. Fälligkeitszeitpunkt und Zahlung bei Raummiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272III. Fälligkeit im Anwendungsbereich des § 579 Abs. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . 274

I. Aufrechnung und Zurückbehaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275II. Aufrechnung und Zurückbehaltung im Wohnraummietrecht . . . . . . . . . . . 276III. Aufrechnung und Zurückbehaltung bei sonstiger Raummiete . . . . . . . . . . . 277

J. Zahlungspflicht bei persönlicher Verhinderung des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280II. Verwendungsrisiko (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281III. Ersparte Aufwendungen (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . 283IV. Überlassung an einen Dritten (§ 537 Abs. 2 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285V. Abweichende Vereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286VI. Beweislast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286

Kapitel 5 Mietnebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287A. Begriffsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295

I. Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295II. Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295

B. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300II. Beurteilung der Wirtschaftlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300III. Unabdingbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305IV. Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305V. Darlegungs- und Beweislast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307VI. Verjährung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308

C. Umlegbare Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309II. Die einzelnen Betriebskosten – Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309III. Die einzelnen Betriebskosten entsprechend § 2 BetrKV . . . . . . . . . . . . . . . 310

D. Kostenverteilung – Abrechnungsmaßstäbe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365I. Grundsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365II. Umlegungseinheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368III. Erstmalige Festlegung der Abrechnungsmaßstäbe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371IV. Änderung der Abrechnungsmaßstäbe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375V. Einzelne Umlegungsmaßstäbe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380VI. Voraufteilungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387VII. Direkte Kostenzuordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389

E. Kostenverteilung nach der HeizkostenV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390I. Regelungsgehalt der HeizkostenV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390II. Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390III. Wärmecontracting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391IV. Nutzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402V. Versorgung durch den Gebäudeeigentümer (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV) . . . . . 403VI. Dem Gebäudeeigentümer Gleichgestellte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403VII. Wärme- und Warmwasserlieferer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404VIII. Ausnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404IX. Heizkostenverordnung und rechtsgeschäftliche Regelungen . . . . . . . . . . . . 408X. Pflicht zur Verbrauchserfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412XI. Messgeräte (Ausstattungen zur Verbrauchserfassung) . . . . . . . . . . . . . . . . . 417XII. Kostentragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420XIII. Pflicht zur Kostenverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420XIV. Gesamtkosten für Wärme und Warmwasser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420XV. Vorerfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422

Leseprobe


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IX

XVI. Kostenverteilung auf die Nutzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423XVII. Umfasste Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434XVIII. Kürzungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434

F. Vereinbarung der Nebenkostenabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438II. Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438III. Bekanntgabepflicht bei preisgebundenem Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . 444IV. Einseitige Festlegung durch den Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444V. Änderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445

G. Vorauszahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446II. Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447III. Einseitige Bestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447IV. Fälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447V. Angemessenheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447VI. Erhöhung der Vorauszahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450VII. Herabsetzung der Vorauszahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456VIII. Einwendungen und Einreden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457

H. Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458I. Abrechnungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458II. Abrechnungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460III. Abrechnungszeitraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470IV. Anforderungen an die Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472V. Die Anforderungen an die Abrechnung im Einzelnen . . . . . . . . . . . . . . . . 474VI. Abrechnung nach der HeizkostenV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486VII. Abweichende Vereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488VIII. Fehlerfolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488

I. Belegeinsicht – Fotokopien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490I. Belegeinsicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490II. Fotokopien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494III. Wegfall des Anspruchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496IV. Weigerung des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496V. Auskunftsanspruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497

J. Einwendungen des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497II. Gesetzliche Ausschlussfrist für Einwendungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498III. Schuldbestätigungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502IV. Verwirkung und Treu und Glauben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 503V. Vertragliche Einwendungsregelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 503

K. Änderungen durch den Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504I. Erstellung einer neuen Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504II. Änderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504

L. Nachzahlungen und Rückzahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 505I. Nachzahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 505II. Rückzahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507

M. Inklusivmieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509II. Veränderung der Miethöhe wegen veränderter Betriebskosten . . . . . . . . . . . 510III. Übergang von der Inklusivmiete zur Nebenkostenumlegung . . . . . . . . . . . 510

N. Pauschalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513II. Zulässige Vereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513III. Notwendigkeit einer Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514

Leseprobe


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X

IV. Inhalt der Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514V. Umdeutung einer Abrechnungsvereinbarung in eine Pauschale . . . . . . . . . . 515VI. Änderung der Pauschalenvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516VII. Erhöhung und Senkung der Pauschale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516

O. Sonstiges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 521I. Verrechnung von Teilzahlungen auf die Mietnebenkosten . . . . . . . . . . . . . 521II. Untermiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522III. Fehlender Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523IV. Mietnebenkosten bei beendetem Mietverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523

Kapitel 6 Kaution und andere Sicherungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 526A. Vereinbarte Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 526

I. Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 526II. Gesicherte Ansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528III. Art der Sicherheitsleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 529IV. Höhe der Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533V. Fälligkeit der Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537VI. Sicherheitsleistung nach Beendigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . 539VII. Nichterbringung der Sicherheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 540VIII. Anlage und Verzinsung der Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 541IX. Verwertung und Rückzahlung der Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547X. Insolvenz, Einzelzwangsvollstreckung und Zwangsverwaltung auf

Vermieterseite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554XI. Insolvenz und Einzelzwangsvollstreckung auf Mieterseite . . . . . . . . . . . . . . 556XII. Prozessuales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 556

B. Gesetzliches Vermieterpfandrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 557I. Entstehen des Vermieterpfandrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558II. Gesicherte Forderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562III. Pfandverwertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 565IV. Selbsthilferecht und Herausgabeanspruch des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . 566V. Erlöschen des Vermieterpfandrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 571VI. Sicherheitsleistung des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573VII. Veräußerung der Mietsache durch den Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573

Kapitel 7 Gebrauchsgewährungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 575A. Gebrauchsrechte des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 575

I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 575II. Einzelne Gebrauchsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580III. Vertragswidriger Gebrauch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 596

B. Vereinbarung zum vertragsgemäßen Gebrauch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 597I. Hausordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 597II. Einzelne mietvertragliche Gebrauchsregelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600

Kapitel 8 Erhaltung, Schönheitsreparaturen, Modernisierung und Barrierefreiheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 604

A. Erhaltungspflicht des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 606I. Instandhaltung – Instandsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 606II. Opfergrenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607III. Vereinbarungen zur Erhaltung (Wohnraum) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607

B. Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 608I. Begriff der Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 608II. Abgrenzung Schönheitsreparaturen zum Schadensersatz . . . . . . . . . . . . . . 611III. Renovierungsvereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613VI. Fälligkeit der Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 626

Leseprobe


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XI

V. Art und Qualität der Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 628VI. Umfang der Renovierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 629VII. Erweiterung und Beschränkung der Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . 630VIII. Umbau der Mietwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 630IX. Vorschäden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631X. Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen

(§§ 280, 281 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 632XI. Renovierung ohne Rechtspflicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 634XII. Besonderheiten für Nachmieter/Untermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636XIII. Abnahmeprotokoll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636XIV. Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 638XV. Erbenhaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 638

C. Kleinreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 638I. Höchstbetrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 638II. Häufiger Zugriff des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639III. Neuanschaffungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 640IV. Vornahmeklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 640V. Wartungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 640

D. Duldungspflicht des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 640I. Begriff der Maßnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 640II. Erforderlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 641III. Beispiele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 641IV. Begriff des Duldens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 641V. Duldungsgrenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 641VI. Ankündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642VII. Rechtsweg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642VIII. Rechte des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 643

E. Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 643I. Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b bis f BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 643II. Mieterhöhung nach Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 659

F. Barrierefreiheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 686I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 686II. Zustimmungserfordernis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 687III. Sicherheitsleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 688IV. Vertragsende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689V. Vermietete Eigentumswohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689VI. Sonstiges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 690

Kapitel 9 Mängelhaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 691A. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692B. Mangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692

I. Sachmangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692II. Zugesicherte Eigenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 724III. Rechtsmängel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 727

C. Rechtsfolgen des Mangels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 730I. Beseitigungsanspruch (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 730II. Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 732III. Mangelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz

(§ 536a Abs. 2 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 735IV. Mietminderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 738V. Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 744VI. Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach

§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 750

Leseprobe


Inhaltsverzeichnis

XII

D. Gewährleistungsausschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 752I. Gesetzliche Gewährleistungsausschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 752II. Vertragliche Gewährleistungsausschlüsse und -beschränkungen . . . . . . . . . . 764

E. Verhältnis zu anderen Vorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 770I. Unmöglichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 771II. Anfechtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 771III. § 138 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 772IV. Verschulden bei Vertragsverhandlungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 772V. Schadensersatz wegen Pflichtverletzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 773VI. Störung der Geschäftsgrundlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 773

F. Prozessuales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 774I. Erkenntnisverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 774II. Beweislast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 776III. Zwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 781

G. Einzelfälle (»%-Liste«) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 781

Kapitel 10 Nebenpflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 796A. Schutzpflichten/Handlungs- und Unterlassungspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 796B. Aufklärungspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 797

I. Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 797II. Gewerberaum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 799

C. Schutzpflichten gegenüber Störungen Dritter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 800D. Gleichbehandlungsgrundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 801E. Beweislast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 801

Kapitel 11 Untermiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 802A. Definition der Untermiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 802B. Rechtsnatur/Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 803C. Vertragsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 803D. Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 804E. Kündigung des Mietvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 804

I. Durch den Hauptmieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 804II. Durch den Untermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 806III. Durch den (Haupt-)Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 806

F. Vertragsabwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 806G. Ansprüche des Hauptvermieters/Eigentümers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 807

I. Gegen den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 807II. Gegen den Untermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 807

H. Haftung des Mieters gegenüber dem Untermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 808I. Haftung des Mieters für den Untermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 808J. Bestandsschutz bei gewerblicher Weitervermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 809K. Rechtsfolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 810L. Besonderheiten bei der Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 811

I. Anspruch auf Erlaubniserteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 811II. Ausschlussgründe gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . 814III. Erhöhung der Miete, § 553 Abs. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 814IV. Abweichende Vereinbarungen, § 553 Abs. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 815V. Beweislast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 815VI. Verjährung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 815

Kapitel 12 Vorkaufsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 816A. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 816

I. Gesetzgebung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 816

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XIII

II. Normzweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 816III. Rechtsnatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 817

B. Voraussetzungen des Vorkaufsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 817I. Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 817II. Mietverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 817III. Parteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 818IV. Umwandlung/Umwandlungsabsicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 818V. Verkauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 820

C. Ausübung des Vorkaufsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 821I. Vorkaufsfall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 821II. Mitteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 821III. Erklärung des Vorkaufs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 821IV. Verzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 822

D. Rechtsfolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 823I. Kaufvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 823II. Übertragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 823III. Schadensersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 823

E. Sonderfälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 825I. Einheitlicher Verkauf mehrerer Wohnungseigentumseinheiten . . . . . . . . . . 825II. Maklercourtage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 826III. Abschreckungsvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 826IV. Kaufähnliche Verträge und Umgehungsversuche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 826V. Verkauf en bloc . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 827

Kapitel 13 Wechsel der Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 830A. Vermieterwechsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 832

I. Vermieterwechsel aufgrund Vertragsübernahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 832II. Vermieterwechsel aufgrund Veräußerung der Mietsache . . . . . . . . . . . . . . . 833III. Vermieterwechsel aufgrund gewerblicher Zwischenvermietung . . . . . . . . . . 849IV. Vermieterwechsel aufgrund des Todes des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . 854V. Vermieterwechsel in sonstigen Fällen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 855

B. Mieterwechsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 855I. Mieterwechsel aufgrund Vertragsübernahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 856II. Mieterwechsel aufgrund Tod des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 861III. Mieterwechsel in sonstigen Fällen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 874

C. Umwandlungsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 874I. Rechtsnachfolge von Gesellschaftern einer Personengesellschaft,

von Erwerbern eines Handelsgeschäfts und von Rechtsträgern einer Umwandlung in das Mietverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 874

II. Die Gesellschaft als Mietvertragspartei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 877III. Der Gesellschafterwechsel der Mietvertragspartei, Nachhaftung des

Ausscheidenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 882IV. Eintritt eines Gesellschafters in das Handelsgewerbe eines

Einzelkaufmannes und den Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 886V. Von der Gesellschaft zum Einzelvermieter und zum Einzelmieter . . . . . . . . 889VI. Veräußerung eines Handelsgewerbes, Eintritt des Erwerbers in das

Mietverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 890VII. Umwandlungstatbestände, Rechtsnachfolge des Betriebsübernehmers . . . . . 891VIII. Mietsicherheiten bei Umwandlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 904

Kapitel 14 Ende des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 906A. Zeitablauf – Zeitmietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 909

I. Übergangsregelung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 909II. Befristung des Mietverhältnisses allgemein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 910

Leseprobe


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XIV

III. Befristete Wohnraummietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 910IV. Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 912V. Vorzeitige Beendigung des befristeten Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . 912VI. Abdingbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 913VII. Prozessuales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 913

B. Rücktritt und Bedingung, Anfechtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 913I. Rücktritt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 913II. Bedingung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 915III. Anfechtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 917

C. Kündigungsrechte – Übersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 921D. Kündigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 922

I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 922II. Allgemeine Kündigungsformalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 923III. Ordentliche Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 928IV. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund . . . . . . . . . . . 958V. Außerordentliche befristete Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 987

E. Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung und Fortsetzung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989I. Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989II. Fortsetzung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 995III. Prozessuales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 997

F. Mietaufhebungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 999I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 999II. Einigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 999III. Wirksamkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1000IV. Inhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1001

G. Werkwohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1004I. Begriff der Werkwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1004II. Vertragskonstruktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1004III. Mitbestimmungsfragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1006IV. Sonderfall: Werkförderungsvertrag und Wohnungsbelegungsrechte

(werksfremder) Wohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1007V. Rechtsnachfolge bei Versterben des Arbeitnehmers . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1008VI. Kündigung einer Werkwohnung; Formalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1008VII. Keine Wartefrist bei nachträglicher Umwandlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1011VIII. Vermietung der Werkwohnung an Dritte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1011IX. Kündigung einer gewöhnlichen Werkmietwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . 1011X. Besonderheiten bei der funktionsgebundenen Werkwohnung . . . . . . . . . . . 1012XI. Übergangsregelung für die Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1012XII. Rechtswegfragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1013

H. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) . . . . . . . . . . . . . 1014I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1014II. Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1015III. Abdingbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1015IV. Form und Frist – Mitteilung des entgegenstehenden Willens . . . . . . . . . . . 1016V. Fortsetzung des Gebrauchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1018VI. Rechtsfolge der Gebrauchsfortsetzung bei fehlendem Widerspruch . . . . . . . 1018

I. Rückgabe der Mietsache . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1018I. Räumung und Herausgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1020II. Nutzungsentschädigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1030

J. Verjährung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1035I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1035

Leseprobe


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XV

II. Anwendungsbereich des § 548 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1039III. Beginn der Verjährung nach § 548 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1042

Kapitel 15 Gewerberaummiete-Einzelfragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1049A. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1050

I. Abgrenzung Wohnraum- und Gewerbemietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1050II. Einzelfragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1051

B. Mietpreisvereinbarungen bei der Gewerberaummiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1102I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1102II. Anpassungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1104III. Mieterhöhung nach Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1110IV. Mietpreisüberhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1110

C. Instandhaltung, Schönheitsreparaturen, Rückbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1112I. Instandhaltung und Instandsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1112II. Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1115III. Rückbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1119

D. Konkurrenzschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1121I. Einleitung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1121II. Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1122III. Verpflichtung zur Offenlegung der Vermietungssituation bei

Vertragsabschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1124IV. Vertragliche Vereinbarung von Konkurrenzschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1125V. Relevanz von Konkurrenzbeziehungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1127VI. Konkurrenzschutz bei Untervermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1128VII. Umgehung des Konkurrenzschutzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1129VIII. Hinzukommende Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1130IX. Verletzung des Konkurrenzschutzgebotes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1130

E. Betriebspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1131I. Gegenstand und Vereinbarung der Betriebspflicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1131II. Ende der Betriebspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1135III. Verstöße gegen die Betriebspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1135IV. Rechtsfolgen bei Verstößen gegen die Betriebspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . 1136V. Prozessuales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1136

F. Werbegemeinschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1137I. Beitrittspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1137II. Beitragspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1138III. Festlegung von Öffnungszeiten für Mitglieder der Werbegemeinschaft . . . . . 1138

Kapitel 16 Pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1140A. Pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1141

I. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1141II. Vertragsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1141III. Abgrenzung zu anderen Rechtsverhältnissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1142IV. Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1144V. Vertragstypische Pflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1144VI. Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1149VII. Vertragsende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1149VIII. Besondere Typen von Pachtverträgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1151

B. Landpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1153I. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1153II. Vertragsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1153III. Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1154IV. Vertragstypische Pflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1154V. Änderungen während der Pachtzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1157

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XVI

VI. Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1159VII. Anspruch des Pächters auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses . . . . . . . . . . . 1160VIII. Abwicklung nach Vertragsende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1160IX. Rechtsweg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1162

Teil 2 Wohnungseigentumsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1163

Kapitel 17 Bildung von Wohnungs- und Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1165A. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1166

I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1166II. Aufgaben von Teilungserklärung und Teilungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . 1168III. Grundstück . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1171IV. Form von Teilungsvertrag und Teilungserklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1172V. Grundbuchrechtliches Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1173VI. Abgrenzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1173

B. Sondereigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1175I. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1175II. Sondereigentum für jeden Miteigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1175III. Abweichungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1176IV. Substanzlose Miteigentumsteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1178V. Abgrenzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1180VI. Gebäude, Wohnung, Raum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1180VII. Belastungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1181VIII. Verzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1181

C. Auslegung von Teilungserklärung und Teilungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1182D. Änderungen von Teilungsvertrag und Teilungserklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1182

I. Teilungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1182II. Teilungserklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1183III. Änderungsanspruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1184IV. Zustimmung Dritter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1184

E. Gründungsmängel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1184I. Sachenrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1184II. Verhältnis der Teilhaber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1185III. Sondereigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1185IV. Widersprüche zum Aufteilungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1186V. Weitere Räume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1186

F. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1186I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1186II. Aufteilungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1186III. Abgeschlossenheitsbescheinigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1187

G. Unterteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1190I. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1190II. Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1190III. Zustimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1190IV. Veränderung des Stimmrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1191V. Gründungsmängel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1192VI. Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1192VII. Fehler bei der Unterteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1192VIII. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1193

H. Vereinigung bzw. Zuschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1193I. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1193II. Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1193

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XVII

III. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1194VI. Verbindung durch mehrere Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1194

I. Übertragung einzelner Räume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1195J. Entstehung von Wohnungseigentum und Wohnungseigentümern . . . . . . . . . . . . . . 1195

I. Entstehung des Wohnungseigentums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1195II. Eigentümer und Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als

Bruchteilsgemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1195III. Entstehung des Sondereigentums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1198

K. Verband Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1199I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1199II. Beginn und Untergang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1200III. Verbandszweck, Mitglieder und Förderung des Verbandszweckes . . . . . . . . 1201IV. Name des Verbandes (Bezeichnung im Rechtsverkehr) . . . . . . . . . . . . . . . . 1202V. Der Bereich der Rechtsfähigkeit des Verbandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1202VI. Handlungsorganisation des Verbandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1203VII. Ausübungsbefugnis des Verbandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1204VIII. Verband als Verbraucher und Unternehmer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1208XI. Verwaltungsvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1208X. Verfahrensrecht des Verbandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1211

Kapitel 18 Sonder- und Gemeinschaftseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1213A. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1213B. Sondereigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1214C. Gemeinschaftliches Eigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1215D. Einzelfälle alphabetisch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1215E. Umdeutung fehlerhafter Zuordnung zum Sondereigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1232

Kapitel 19 Verwalter und Verwaltungsbeirat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1235A. Der Verwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1240

I. Die Bedeutung des Verwalters in der Anwaltspraxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1240II. Die Bestellung des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1241III. Die Anfechtbarkeit der Bestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1247IV. Die Bestellung des Verwalters durch das Gericht gem.

§§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 1 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1253V. Die Mindestpflichten und -befugnisse des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . 1255VI. Die einzelnen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nach

§ 27 Abs. 1 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1258VII. Das Handeln des Verwalters mit Wirkung für und gegen die

Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1275VIII. Das Handeln des Verwalters mit Wirkung für und gegen den Verband

(§ 27 Abs. 3 Satz 1 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1280IX. Die Unabdingbarkeit der Befugnisse nach § 27 Abs. 1 bis 3 WEG . . . . . . . 1288X. Weitere Aufgaben und Befugnisse des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1289XI. Parteien und Zustandekommen des Verwaltervertrages . . . . . . . . . . . . . . . 1294XII. Haftung und Haftungserleichterungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1299XIII. Die Vergütung des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1310XIV. Sondervergütungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1311XV. Der Aufwendungsersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1315XVI. Schlechterfüllung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1315XVII. Die Abberufung des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1316XVIII. Die Vertretung des Verwalters bei außerordentlichen Abberufungen . . . . . . 1321XIX. Die Anfechtung der Abberufung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1322XX. Sonstige Beendigungsgründe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1326

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XVIII

XXI. Die Dauer der Bestellung (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 309 Nr. 9 lit. a BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1326

XXII. Die Unwirksamkeit von Bestellung oder Verwaltervertrag . . . . . . . . . . . . . 1328XXIII. Beschränkungen der Abberufung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1328XXIV. Die Beendigung des Verwaltervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1330XXV. Pflichten nach Beendigung des Verwaltervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1332XXVI. Die Publizität der Verwaltereigenschaft im Rechtsverkehr . . . . . . . . . . . . . 1335XXVII. Unentgeltliche Verwaltung und Ausübung einzelner Verwaltertätigkeiten . . . 1336XXVIII. Die Gesamtvertretung des Verbandes durch alle Wohnungseigentümer . . . . 1338XXIX. Die Ermächtigung einzelner Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3

Satz 3 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1340B. Der Verwaltungsbeirat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1342

I. Bedeutung für den Rechtsanwalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1342II. Die Bestellung des Verwaltungsbeirats (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG) . . . . . . . . 1342III. Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats nach dem WEG. . . . . . . . 1345IV. Die Einschränkung oder Erweiterung der Aufgaben und Befugnisse durch

Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen oder Beschlüsse . . . . . . . . . . . . . . 1349V. Die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1350VI. Die innere Organisation des Verwaltungsbeirats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1352VII. Die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Beirat und Eigentümern. . . . . 1354VIII. Rechte und Pflichten aus dem Auftragsverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1355IX. Die Haftung des Verwaltungsbeirats und für den Verwaltungsbeirat . . . . . . 1357X. Die Abberufung des Verwaltungsbeirats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1359XI. Das Ausscheiden aus sonstigen Gründen und seine Folgen . . . . . . . . . . . . . 1360XII. Das gerichtliche Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1361

Kapitel 20 Eigentümerversammlung, Stimmrecht, Regelungsinstrumente der Eigentümer, Vereinbarungen, Beschlüsse, Gemeinschaftsordnung, Privatautonomie, Öffnungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1362

A. Eigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1364I. Einberufung der Versammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1364II. Festlegung des Versammlungsortes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1369III. Bestimmung der Versammlungszeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1370IV. Form und Inhalt der Einberufung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1372V. Notwendigkeit einer Einberufung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1374VI. Einzuladende Personen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1374VII. Einberufungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1382VIII. Eventualeinberufung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1383IX. Unabdingbarkeit von § 24 Abs. 2 Halbs. 2 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1383X. Außerordentliche Eigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1384XI. Vorsitz in der Eigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1384XII. Inhalt des Protokolls . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1385XIII. Form des Protokolls; Vorlagezeitpunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1386XIV. Beschluss-Sammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1388XV. Anspruch auf Protokollberichtigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1400

B. Stimmrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1402I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1402II. Mehrheitsbeschlüsse und Stimmrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1402III. Stimmrecht und Beschlussfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1413IV. Feststellung und Berechnung der Stimmenmehrheit . . . . . . . . . . . . . . . . . 1415

C. Regelungsinstrumente der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1419I. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1419II. Unterscheidung zwischen Vereinbarung und Beschluss . . . . . . . . . . . . . . . 1420

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XIX

D. Vereinbarungen im Wohnungseigentumsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1421I. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1421II. Vereinbarungen i.S.v. § 10 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1422III. Verdinglichte und schuldrechtliche Vereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . 1428IV. Zustimmung Dritter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1429V. Änderung von Vereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1430VI. Unvollständige, widersprüchliche und unbestimmte Vereinbarungen . . . . . . 1433VII. Auslegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1434VIII. Bindung an eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG . . . . . . . . . . . . . . . 1434IX. Einzelheiten – mögliche Gegenstände einer Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . 1435

E. Beschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1442I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1442II. Entstehung eines Beschlusses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1442III. Beschlusskompetenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1445IV. Beschlussmängel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1447V. Beschlussarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1448VI. Nichtigkeit von Beschlüssen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1452VII. Auslegung von Beschlüssen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1454VIII. Bindung an Beschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1455

F. Privatautonomie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1455I. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1455II. Ausdrücklich zwingendes Recht des WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1455III. Durch Auslegung als zwingend »erkanntes« Recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1456IV. Schranken des bürgerlichen Rechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1458V. Folge eines Verstoßes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1459VI. Kernbereich des Wohnungseigentums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1459

G. Öffnungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1462I. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1462II. Reichweite und Inhalt einer Öffnungsklausel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1463III. »Rechtsqualität« einer auf einer Öffnungsklausel beruhenden

Entscheidung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1464IV. Sachlicher Grund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1465V. Grenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1465VI. Zustimmung Dritter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1466VII. Eintragungsfähigkeit und Eintragungsbedürftigkeit;

§ 10 Abs. 4 Satz 2 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1466

Kapitel 21 Wohngeld, bauliche Änderung, zweckwidrige Nutzung . . . . . . . . . . . . . . . . 1468A. Wohngeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1471

I. Begriff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1471II. Rechtsgrundlagen und Entstehungsmöglichkeiten für

Hausgeldverpflichtungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1472III. Wirtschaftsplanbeschluss und Fälligkeit der Haus- bzw.

Wohngeldforderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1473IV. Wohngeldgläubiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1486V. Wohngeldschuldner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1486VI. Faktische bzw. werdende Eigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1487VII. Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1488

B. Die bauliche Veränderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1499I. Bauliche Veränderungen in der rechtsanwaltlichen Beratung . . . . . . . . . . . 1499II. Die Änderungen durch die Novelle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1500III. Das neue Institut der Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1501IV. Die Abgrenzung der baulichen Veränderung von anderen Maßnahmen . . . . 1501

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XX

V. Das Verhältnis zur Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1509VI. Die Beeinträchtigung einzelner oder aller Wohnungseigentümer . . . . . . . . . 1510VII. Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung und

Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1517VIII. Anspruch auf Zustimmung zu einer baulichen Veränderung . . . . . . . . . . . . 1522IX. Das Verlangen baulicher Veränderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1523X. Der Mehrheitsbeschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1524XI. Die Zustimmung zur baulichen Veränderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1529XII. Die Kosten von Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen

Veränderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1533XIII. Der Gebrauch der baulichen Veränderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1539XIV. Das Vorgehen gegen ungenehmigte bauliche Veränderungen . . . . . . . . . . . 1541XV. Einzelbeispiele aus der Rechtsprechung für zustimmungsfreie und

zustimmungspflichtige bauliche Maßnahmen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1551XVI. Die Modernisierung und ihre Kosten (§ 22 und § 16 Abs. 4, 5 WEG) . . . . . 1562XVII. Ausschlusstatbestände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1566

C. Zulässige und unzulässige Nutzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1571I. Grundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1571II. Instandhaltungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1571III. Die schonende Nutzung als gesetzliche Nutzungsschranke

(§ 14 Nr. 1 2. Alternative WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1574IV. Die Nutzungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1578V. Weitere Regelungen in Teilungserklärung und Aufteilungsplan . . . . . . . . . . 1578VI. Das Teileigentum betreffende Nutzungsregelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1582VII. Die Auslegung von Gebrauchsregelungen in der Teilungserklärung . . . . . . . 1586VIII. Gebrauchsregelungen durch nachträgliche Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . . 1587IX. Der Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums (§ 13 Abs. 2 WEG) . . . . . . 1587X. Gebrauchsregelungen kraft Mehrheitsbeschlusses (§ 15 Abs. 2 WEG) . . . . . 1588XI. Die Gebrauchsregelung durch gerichtliche Entscheidung . . . . . . . . . . . . . . 1595XII. Die Hausordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1596XIII. Ansprüche bei der Störung im zulässigen Gebrauch des Sondereigentums . . . 1597XIV. Ansprüche bei Beeinträchtigung des zulässigen Mitgebrauchs am

Gemeinschaftseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1598XV. Möglichkeiten der Rechtsverteidigung gegen Unterlassungs- und

Beseitigungsansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1601XVI. Das Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1604

D. Das Sondernutzungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1606I. Die Bedeutung der Konstruktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1606II. Schuldrechtliches und verdinglichtes Sondernutzungsrecht . . . . . . . . . . . . 1607III. Die Begründung und Übertragung eines Sondernutzungsrechtes . . . . . . . . 1608IV. Die Übertragung von Sondernutzungsrechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1611V. Veränderungen durch den Sondernutzungsberechtigten . . . . . . . . . . . . . . . 1611VI. Die Kostentragung für Instandhaltung und Instandsetzung der Räume

und Flächen eines Sondernutzungsberechtigten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1612VII. Ansprüche bei Störungen oder unzulässiger Nutzung des

Sondernutzungsrechtes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1613VIII. Die Änderung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten . . . . . . . . . . . . 1614

Kapitel 22 Entziehung des Wohnungseigentums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1616A. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1616B. Voraussetzungen des Entziehungsanspruchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1617

I. Generalklausel (§ 18 Abs. 1 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1617II. Regelbeispiele (§ 18 Abs. 2 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1618

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XXI

III. Abmahnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1619IV. Verjährung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1619

C. Beschluss über das Entziehungsverlangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1620D. Durchsetzung des Entziehungsanspruchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1620

I. Entziehungsklage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1620II. Vollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1621III. Abwendungsmöglichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1621

E. Abdingbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1621

Kapitel 23 Wohnungserbbaurecht und Dauerwohnrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1623A. Wohnungserbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1623B. Dauerwohnrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1624

I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1624II. Begründung und Beendigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1625III. Inhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1626IV. Heimfall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1626V. Veräußerung, Zwangsversteigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1627VI. Langfristige Dauerwohnrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1627VII. Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1627

Teil 3 Maklerrecht, Nachbarrecht, Grundzüge des Immobilienrechts, Versicherungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1629

Kapitel 24 Maklerrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1631A. Der Maklervertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1631

I. Öffentlich-rechtlicher Rahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1632II. Das Wesen des Maklervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1632III. Abgrenzung zu anderen Vertragstypen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1633IV. Anwendbares Recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1634

B. Vertragsschluss, Wirksamkeit und Inhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1634I. Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1634II. Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1635III. Wirksamkeit des Maklervertrags. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1636IV. Vertragsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1638V. Widerruf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1638

C. Erscheinungsformen des Maklervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1640I. Nachweismakler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1640II. Vermittlungsmakler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1641III. Alleinauftrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1641IV. Wohnungsvermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1642

D. Der Provisions- bzw. Vergütungsanspruch (Lohn) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1643I. Hauptvertrag mit einem Dritten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1643II. Kausalzusammenhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1645III. Kenntnis des Auftraggebers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1646IV. Höhe der Vergütung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1646V. Beweislast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1648VI. Durchsetzbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1648VII. Gerichtliche Durchsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1648VIII. Sonderfall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1649

E. Weitere Vertragspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1649I. Pflichten des Maklers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1649II. Pflichten des Auftraggebers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1650

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III. Verletzung von Vertragspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1650IV. Vertragswidrige Doppeltätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1651

Kapitel 25 Nachbarrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1652A. Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1653

I. Bundes- und Landesnachbarrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1653II. Nachbarrecht zwischen Privatrecht und öffentlichem Recht . . . . . . . . . . . . 1654III. Gegenseitigkeit des Nachbarrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1655

B. Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche (Abwehransprüche) . . . . . . . . . . . . . . . 1655I. Die einzelnen Abwehransprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1655II. Anspruchsinhaber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1658III. Beeinträchtigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1658IV. Anspruchsgegner (Störer) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1660V. Duldungspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1665VI. Weitere Beschränkungen und Ausschlusstatbestände . . . . . . . . . . . . . . . . . 1676VII. Umfang der Abwehransprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1678

C. Auf Geldleistung gerichtete Ansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1679I. Schadensersatzansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1680II. Aufopferungsansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1683III. Ansprüche bei Selbstvornahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1686

D. Sonstige nachbarrechtliche Ansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1687I. Ansprüche auf Selbsthilfe und Fruchtziehung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1687II. Regelungen hinsichtlich Grenzabmarkungen und Grenzanlagen . . . . . . . . . 1688III. Ansprüche aus nachbarlichem Gemeinschaftsverhältnis auf positives

Handeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1688E. Geltendmachung nachbarrechtlicher Ansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1688

I. Außergerichtliche Geltendmachung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1688II. Gerichtliche Geltendmachung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1689

F. Anhang zum Landesnachbarrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1692I. Landesnachbarrechtsgesetze (Stand Juli 2014) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1692II. Landesrechtlich geregelte Materien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1693

Kapitel 26 Grundzüge des Immobilienrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1696A. Grundbuchrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1697

I. Bedeutung des Grundbuchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1697II. Begriffsklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1699III. Führung der Grundbücher . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1699IV. Inhalt des Grundbuchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1701V. Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1702VI. Eintragungsvoraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1703VII. Die Entscheidung des Grundbuchamts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1707VIII. Beschwerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1708IX. Weitere Beschwerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1710X. Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1710

B. Dingliches Wohnrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1712I. Abgrenzung: Dienstbarkeit; Nießbrauch; Reallast – Wohnungseigentum;

Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1712II. Gegenstand der Belastung; Entstehung des dinglichen Wohnrechts . . . . . . . 1714III. Berechtigte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1715IV. Entgeltabreden; Wertsicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1717V. Übertragung; Belastung des dinglichen Wohnrechts – Erlöschen . . . . . . . . . 1717VI. § 1093 Abs. 2 BGB; insbesondere: Aufnahme eines Lebensgefährten . . . . . . 1718VII. § 1093 Abs. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1719

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XXIII

C. Nießbrauch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1719I. Rechtliche Struktur; tatsächliche Bedeutung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1719II. Rechtsbeziehungen zwischen Nießbraucher und Eigentümer;

schuldrechtliches Grundgeschäft – weitere schuldrechtliche Abreden . . . . . . 1722III. Entstehung des Nießbrauchs; Schutz des Nießbrauchers . . . . . . . . . . . . . . 1723IV. Beendigung und Erlöschen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1724V. Zwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1725VI. Weitere Besonderheiten der Nießbrauchsbestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1726VII. Nießbrauch an einem Vermögen/an einer Erbschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . 1726VIII. Nießbrauch an einem Recht/an einer Forderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1727

D. Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1727I. Grundzüge, Ziele, praktische Bedeutung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1727II. Gesetzlicher Inhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1727III. Eigentumsverhältnisse, Besitz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1731IV. § 11 ErbbauRG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1731V. Eigentümererbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1731VI. Untererbbaurecht, Gesamterbbaurecht, Nachbarerbbaurecht . . . . . . . . . . . 1731VII. Übertragbarkeit/Vererblichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1732VIII. Dauer des Erbbaurechts; Beendigung; Heimfall – Folgen . . . . . . . . . . . . . . 1733IX. Weiterer Inhalt des Erbbaurechts; § 2 ErbbauRG – schuldrechtliche

Absprachen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1734X. Erbbauzins (§ 9 ErbbauRG); Änderungsvorbehalt (§ 9a ErbbauRG) . . . . . . 1735XI. Erbbaugrundbuch; Rangstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1738XII. Beleihung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1738XIII. Zwangsvollstreckung; Insolvenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1738XIV. Insolvenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1740

Kapitel 27 Bauträgerrecht, Kaufrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1741A. Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1742B. Rechtsnatur des Bauträgervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1743

I. Bauträgervertrag als Kombinationsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1743II. Besondere Vertragsgestaltungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1746

C. Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1748I. Leistungspflichten der Parteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1748II. Form . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1762III. Inhaltskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1763

D. Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1767E. Abnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1767

I. Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1767II. Abnahmearten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1769III. Abnahme Sondereigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1769IV. Abnahme Gemeinschaftseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1770V. Abnahmeregelungen im Bauträgervertrag/der Gemeinschaftsordnung . . . . . 1770VI. Abnahme aufgrund Mehrheitsbeschlusses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1772

F. Ansprüche und Rechte wegen Mängeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1773I. Mangelbegriff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1773II. Kaufvertragliche und werkvertragliche Mängelrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . 1775III. Darlegungs- und Beweislast bei Mängeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1781IV. Exkurs: Erstattung von Kosten eines Privatgutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . 1782V. Leistungsverweigerungs- und Zurückbehaltungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . 1783VI. Verjährungsfristen für Mängelrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1784VII. Verfolgung von Mängelrechten hinsichtlich des Sondereigentums . . . . . . . . 1785VIII. Verfolgung von Mängelrechten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums . . . 1785

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XXIV

G. MaBV-Bürgschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1794I. MaBV-widrige Regelungen im Bauträgervertrag/Bürgschaftsvertrag . . . . . . . 1794II. Sicherungsumfang von Vorauszahlungsbürgschaften

(§ 7 Abs. 1 Satz 3 MaBV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1795III. Sicherungsumfang von Austauschbürgschaften

(§§ 7 Abs. 1, 3 Abs. 1 MaBV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1797IV. Erlöschen der Bürgschaftsschuld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1797V. Verjährung der Bürgschaftsforderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1797

H. Restfertigstellung des stecken gebliebenen Baus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1798I. Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1798II. Beschlusskompetenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1798III. Kostentragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1798

I. Kaufrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1799

Kapitel 28 Zivilrechtliche Verkehrssicherungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1801A. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1801B. Mietrechtliche Verkehrssicherungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1802

I. Vertragliche Verkehrssicherungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1802II. Verkehrssicherungspflichtige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1803III. Übertragung auf Dritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1803IV. Mitverschulden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1807

C. Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1807I. Verkehrssicherungspflichtige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1807II. Schuldrechtliche Verkehrssicherungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1808III. Übertragung auf den Verwalter und auf Dritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1808IV. Haftung nach §§ 836 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1809

D. Darlegungs- und Beweislast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1809E. Einzelfälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1809

Kapitel 29 Versicherungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1813A. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1813B. Systematisierung der Versicherungsformen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1814C. Darstellung einzelner Versicherungsprodukte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1816

I. Gebäudeversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1816II. Haftpflichtversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1816III. Hausratversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1817IV. Glasversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1818V. Rechtsschutzversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1819

D. Haftung bei der Herbeiführung und Versicherung von Schäden . . . . . . . . . . . . . . . 1820I. Grundsätzliches und Beispiele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1820II. Übergang von Ersatzansprüchen – Regress(verzicht) . . . . . . . . . . . . . . . . . 1821III. Repräsentantenhaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1823IV. Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1823

E. Besonderheiten beim Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1823F. Betriebskosten bei vermietetem Wohn- und Gewerberaum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1825

Teil 4 Miet- und wohnungseigentumsrechtliche Bezüge zumöffentlichen Recht einschließlich Steuerrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1827

Kapitel 30 Verwaltungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1829A. Wohnungsbindungsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1830

I. Regelungsgegenstand und Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1830II. Miethöhe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1833

Leseprobe


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XXV

III. Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1841IV. Maßnahmen bei Fehlbelegungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1847V. Verstöße gegen die Vorschriften des WoBindG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1849

B. Wohnraumförderungsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1849I. Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1849II. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1850III. Miethöhe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1850IV. Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1850V. Maßnahmen bei Fehlbelegungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1851VI. Verstöße gegen die Vorschriften des WoFG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1851

C. Wohngeldgesetz und »Hartz IV« . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1851I. Gesetzeszweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1851II. Abgrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1851III. Wohngeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1852IV. »Hartz IV« und andere Transferleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1857

D. Öffentlich-rechtliche Bezüge bei der Planung, Errichtung, Nutzung, Änderung und dem Abriss von Wohn- oder Gewerberaum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1858I. Planung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1858II. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1868III. Ansprüche von Wohnungseigentümern oder Mietern bei

öffentlich-rechtlichen Fehlern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1871IV. Bauliche Veränderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1875V. Abriss von Wohn- oder Gewerberäumen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1877

E. Der Energieausweis nach EnEV 2014 – mietrechtliche Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . 1877I. Der Energieausweis nach EnEV 2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1877II. Mietrechtliche Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1886

Kapitel 31 Steuerrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1896A. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1898B. Einkommensteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1898

I. Einkunftsarten und Einkunftsbegriff. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1898II. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) . . . . . . . . . . . . . 1899III. Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG) . . . . . . . . . . . 1920IV. Bauleistungssteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1921V. Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1923

C. Gewerbesteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1927I. Besteuerungsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1927II. Besteuerungsausnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1927III. Berechnung der Steuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1927IV. Steuerschuldner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1929V. Entstehung und Fälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1929VI. Einkommensteuerliche Anrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1929

D. Umsatzsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1930I. Art und Umfang von Vermietungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1930II. Steuerfreiheit gem. § 4 Nr. 12 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1931III. Option zur Steuerpflicht gem. § 9 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1931IV. Berechnung der Steuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1932V. Vorsteuerabzug gem. § 15 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1933VI. Vorsteuerkorrektur gem. § 15a UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1933VII. Geschäftsveräußerung im Ganzen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1934VIII. Steuerschuldner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1936IX. Entstehung und Fälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1936X. Pflicht zur Ausstellung von Rechnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1937

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Inhaltsverzeichnis

XXVI

XI. Pflicht zur Aufbewahrung von Rechnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1937E. Grunderwerbsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1938

I. Besteuerungsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1938II. Besteuerungsausnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1938III. Gesellschaftsrechtlich vermittelte Erwerbstatbestände . . . . . . . . . . . . . . . . 1938IV. Berechnung der Steuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1940V. Steuerschuldner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1940VI. Entstehung und Fälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1940

F. Erbschaft-/Schenkungsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1941I. Besteuerungsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1941II. Bewertung des Erwerbs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1941III. Steuerklassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1944IV. Freibeträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1944V. Steuersätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1945VI. Steuerschuldner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1945VII. Entstehung und Fälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1945

G. Grundsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1945I. Besteuerungsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1945II. Besteuerungsausnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1945III. Berechnung der Steuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1945IV. Steuerschuldner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1946V. Entstehung und Fälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1946

H. Zweitwohnungsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1947I. Besteuerungsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1947II. Besteuerungsausnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1947III. Berechnung der Steuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1947IV. Steuerschuldner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1948V. Entstehung und Fälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1948

I. Kapitalertragsteuer in WEG Fällen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1948I. Besteuerungsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1948II. Berechnung der Steuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1948III. Steuerschuldner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1949

J. Einzelfragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1949I. Arbeitszimmer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1949II. Über-Kreuz-Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1951III. Mietereinbauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1951IV. Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1952

Teil 5 Miet- und wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten des Verfahrens-, Vollstreckungs- und Gebührenrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1957

Kapitel 32 Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1959A. Verfahrensrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1961

I. Zuständigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1961II. Fortsetzung des Mietverhältnisses in Härtefällen auch ohne Antrag . . . . . . . 1972III. Berufung und Revision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1974IV. Urkundenprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1985V. Einstweilige Verfügung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1990VI. Prozesskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2011VII. Die Parteien im Mietprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2017VII. Sonstige prozessuale Besonderheiten im Mietprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . 2025

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XXVII

B. Vollstreckungsrecht – mietrechtliche Besonderheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2031I. Richterliche Räumungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2031II. Räumungsvergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2042III. Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2045IV. Zwangsräumung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2064V. Sachaufklärung in der Zwangsvollstreckung (§§ 802a ff. ZPO) . . . . . . . . . . 2082

C. Verbraucherstreitbeilegungsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2085I. Allgemeine Vorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2085II. Private Verbraucherschlichtungsstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2085III. Das Streitbeilegungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2088IV. Anerkennung privater Verbraucherschichtungsstellen . . . . . . . . . . . . . . . . 2091V. Informationspflichten des Unternehmers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2092VI. Universalschlichtungsstellen der Länder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2093

Kapitel 33 Immobiliarzwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2094A. Immobiliarvollstreckung als Einzelzwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2097

I. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2097II. Gegenstand der Immobiliarvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2097III. Gemeinsame Verfahrensvoraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2098

B. Zwangssicherungshypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2104I. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2104II. Eintragungsvoraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2105III. Eintragungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2121IV. Fehler bei der Eintragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2126V. Rechtsmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2127VI. Besonderheiten bei der Arresthypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2128

C. Zwangsversteigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2130I. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2130II. Anordnung des Verfahrens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2131III. Einstellungs- und Aufhebungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2147IV. Festsetzung des Verkehrswertes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2157V. Bestimmung und Durchführung des Versteigerungstermins . . . . . . . . . . . . 2162VI. Erteilung des Zuschlages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2170VII. Versteigerung mehrerer Objekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2184VIII. Stellung des Mieters/Pächters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2186IX. Erlösverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2190X. Nichtzahlung des Bargebots – Wiederversteigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2195XI Grundbuchersuchen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2196XII. Änderungen durch das Gesetz zur Änderung des

Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 26.03.2007 (BGBl. I S. 370) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2197

XIII. Besonderheiten bei einer sog. werdenden Wonungseigentümergemeinschaft . . . . 2197XIV Besonderheiten bei der Entziehung eines Wohnungseigentums . . . . . . . . . . 2200XV. Ausgewählte Besonderheiten bei der »Teilungsversteigerung« . . . . . . . . . . . 2202

D. Zwangsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2207I. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2207II. Anordnung des Verfahrens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2208III. Einstellungs- und Aufhebungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2218IV. Zwangsverwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2221V. Überschussverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2236VI. Verhältnis von Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung . . . . . . . . . . . 2240VII. Änderungen durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes

und anderer Gesetze v. 26.03.2007 (BGBl. I S. 370) . . . . . . . . . . . . . . . . . 2242

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XXVIII

E. Anhang zu Kapitel 33 (Muster) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2243I. Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek in das

Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2243II. Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2244III. Anordnung der Zwangsversteigerung wegen dinglicher und persönlicher

Ansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2245IV. Zuschlagsbeschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2246V. Terminsprotokoll und Aufstellung des Teilungsplans in der

Zwangsversteigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2247VI. Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2249VII. Anordnung der Zwangsverwaltung wegen dinglicher und persönlicher

Ansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2250VIII. Terminsprotokoll und Aufstellung des Teilungsplans in der

Zwangsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2251

Kapitel 34 Insolvenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2254A. Einleitung – Überblick über das Insolvenzverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2255B. Wohnungseigentumsrecht in der Insolvenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2256

I. Die Insolvenzfähigkeit der WEG als solches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2256II. Fortbestand der Wohnungseigentumsgemeinschaft in der Insolvenz . . . . . . 2257III. Das Wohnungseigentum im Insolvenzeröffnungsverfahren . . . . . . . . . . . . . 2257IV. Das Wohnungseigentum ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens . . . . . . . . . 2259V. Wohngeldansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2264VI. Verfahrensrechtliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2267

C. Mietverhältnisse in der Insolvenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2270I. Insolvenz des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2270II. In der Insolvenz des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2301III. Verfahrensrechtliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2312

Kapitel 35 Das Verfahren in Wohnungseigentumssachen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2314A. Das Verfahrensrecht nach der Novelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2318

I. Der Übergang zum Zivilprozessrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2318II. Die Verfahrensmaximen des neuen Rechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2319

B. Die Mandantschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2319I. Die Bedeutung der Frage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2319II. Der Verwalter als Ansprechpartner des Rechtsanwalts . . . . . . . . . . . . . . . . 2320III. Einzelne Wohnungseigentümer als Ansprechpartner des Rechtsanwalts . . . . 2322IV. Mehrheit von Eigentümern als Auftraggeber des Anwalts . . . . . . . . . . . . . . 2323

C. Das zuständige Gericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2323I. § 43 WEG als reine Regelung der örtlichen Zuständigkeit . . . . . . . . . . . . . 2323II. Die Regelung der sachlichen Zuständigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2323III. Schiedsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2324

D. Die Zuständigkeiten nach § 43 WEG i.E. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2325I. Die Bedeutung der Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 WEG nach neuem

Recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2325II. Streitigkeiten nach § 43 Nr. 2 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2329III. Streitigkeiten mit dem Verwalter (§ 43 Nr. 3 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . 2329IV. Der Streit um die Gültigkeit von Eigentümerbeschlüssen

(§ 43 Nr. 4 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2331V. Streitigkeiten mit Dritten nach § 43 Nr. 5 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2334VI. Der Mahnbescheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2335VII. Die Anrufung eines unzuständigen Gerichts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2335

E. Besonderheiten der Klageschrift in Wohnungseigentumssachen . . . . . . . . . . . . . . . 2335I. Grundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2335

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XXIX

II. Besonderheiten bei der Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2336

III. Die nachträgliche Bezeichnung der Beklagten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2337VI. Klagen durch alle Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2338V. Die Bezeichnung der anderen Wohnungseigentümer in

Streitigkeiten zwischen einzelnen Wohnungseigentümern . . . . . . . . . . . . . 2339F. Die Zustellung der Klageschrift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2339

I. Klagen gegen alle Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2339II. Der Ausschluss einer Zustellung an den Verwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2340III. Wirkungen der Zustellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2343IV. Die Zustellung an den Verband . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2344

G. Besonderheiten der Anfechtungsklage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2347I. Die Parteien der Anfechtungsklage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2347II. Die Passivlegitimation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2349III. Fristen und Wiedereinsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2353IV. Anforderungen an eine fristwahrende Begründung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2356V. Rechtsschutzbedürfnis und Rechtsmissbräuchlichkeit einer

Beschlussanfechtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2358VI. Der Klageantrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2360VII. Der Streitgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2362

H. Das Verfahren bis zur Entscheidung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2364I. Entscheidungen durch das Gericht während des Verfahrens . . . . . . . . . . . . 2364II. Mündliche Verhandlung und Beweiserhebung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2364III. Die Beiladung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2365IV. Die Prozessverbindung in Beschlussanfechtungsverfahren . . . . . . . . . . . . . 2370V. Der Hinweis auf erkennbar übersehene Nichtigkeitsgründe . . . . . . . . . . . . 2372

I. Die Beendigung des Verfahrens ohne Entscheidung in der Hauptsache . . . . . . . . . . 2373J. Die Entscheidung in der Hauptsache . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2374

I. Prüfungsmaßstab: Formelle und inhaltliche Prüfung gerügter Fehler . . . . . . 2374II. Formelle Ordnungsmäßigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2374III. Inhaltliche Prüfung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2376IV. Die Entscheidung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2378

K. Das Kostenfestsetzungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2385I. Der Antrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2385II. Erstattungsfähige Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2385III. Die Entscheidung über den Kostenfestsetzungsantrag . . . . . . . . . . . . . . . . 2389IV. Rechtsmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2389

L. Rechtsmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2390I. Die Entscheidung in der Hauptsache . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2390II. Besonderheiten im Beschlussanfechtungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2392III. Andere Entscheidungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2393IV. Die Rechtskraft in Wohnungseigentumssachen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2393

M. Die Zwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2394I. Die vorläufige Vollstreckbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2394II. Die Vorrangigkeit von Beitragsforderungen in der Zwangsversteigerung . . . . 2394

N. Der einstweilige Rechtsschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2398I. Unterschiede zur einstweiligen Anordnung nach § 44 Abs. 3 WEG a.F . . . . 2398II. Voraussetzungen des einstweiligen Rechtsschutzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2398III. Allgemeine Interessenabwägung? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2399IV. Streitwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2400V. Schadensersatz nach § 945 ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2400

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XXX

Kapitel 36 Streitwerte im Mietrecht und bei Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . 2401A. Streitwert im Mietverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2401

I. Verfahrensstreitwert und Gebührenstreitwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2401II. Begriff der Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2402III. Der Gebührenstreitwert nach § 41 GKG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2403IV. Zuständigkeitsstreitwert – Beschwer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2412V. Streitwertlexikon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2414VI. Streitwertbeschwerde s.a. Rdn. 222a-h . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2429

B. Streitwert in Wohnungseigentumssachen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2432I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2432II. Zuständigkeitsstreitwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2432III. Gebührenstreitwert (§ 49a GKG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2433IV. Klagen gegen einzelne Wohnungseigentümer (§ 49a Abs. 2 GKG) . . . . . . . 2434V. Streitwertbeschwerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2435VI. Einzelne Streitwerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2436

Kapitel 37 RVG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2445A. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2447

I. Aufbau des RVG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2447II. Art und Umfang der anwaltlichen Tätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2448III. Abgeltungsbereich der Gebühren (§ 15 RVG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2448IV. Gebührenarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2451V. Rahmengebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2452VI. Mehrere Auftraggeber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2452VII. Grundsätze der anwaltlichen Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2459

B. Außergerichtliche Tätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2468I. Abgrenzung Beratung/Vertretung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2468II. Beratung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2469III. Außergerichtliche Vertretung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2471IV. Güte- und Schlichtungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2485V. Anrechnung auf Geschäftsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2485VI. Einigungsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2486VII. Anrechnung der Geschäftsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2486VIII. Einigungsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2487

C. Beratungshilfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2488I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2488II. Umfang der Angelegenheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2489III. Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2490

D. Mahnverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2492I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2492II. Vertretung des Antragstellers im Mahnverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2492III. Vertretung des Antragsgegners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2498

E. Rechtsstreit erster Instanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2500I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2500II. Verfahrensgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2500III. Terminsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2504IV. Einigungsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2510V. Zusatzgebühr für besonders umfangreiche Beweisaufnahmen . . . . . . . . . . . 2511VI. Anrechnung nach gescheiterten Einigungsverhandlungen . . . . . . . . . . . . . 2512

F. Gebühren im selbstständigen Beweisverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2513G. Räumungsfristverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2520

I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2520II. Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2520

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XXXI

H. Die Vergütung im unselbstständigen Räumungsfristverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . 2523I. Prozesskostenhilfeprüfungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2523

I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2523II. Verfahrensgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2523III. Terminsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2523IV. Einigungsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2524V. Anschließendes Hauptsacheverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2524VI. Beschwerdeverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2524VII. Gegenstandswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2524

J. Prüfung der Erfolgsaussicht eines Rechtsmittels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2524I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2524II. Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2525III. Anrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2525

K. Berufung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2526I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2526II. Umfang der Angelegenheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2526III. Die Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2527IV. Gegenstandswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2529

L. Verfahren auf Vollstreckbarerklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2529I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2529II. Die Vergütung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2530

M. Nichtzulassungsbeschwerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2531I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2531II. Die Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2531III. Gegenstandswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2531

N. Revision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2532I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2532II. Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2532III. Gegenstandswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2532IV. Zurückverweisung durch das Rechtsmittelgericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2532

O. Rechtsbeschwerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2535P. Beschwerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2535

I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2535II. Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2535

Q. Erinnerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2537I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2537II. Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2537III. Gegenstandswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2537

R. Einstweiliges Verfügungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2537I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2537II. Die Gebühren im erstinstanzlichen Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2538III. Berufung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2539IV. Beschwerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2539V. Gegenstandswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2539VI. Vollziehung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2539

S. Terminsvertreter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2540I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2540II. Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2540III. Abrechnungsbeispiele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2541IV. Erstattungsfähigkeit der Kosten des Unterbevollmächtigten . . . . . . . . . . . . 2543V. »Gebührenteilung« . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2543

T. Verkehrsanwalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2544U. Zwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2545

Leseprobe


Inhaltsverzeichnis

XXXII

I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2545II. Gegenstandswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2546III. Gebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2548IV. Auslagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2554V. Umfang der Angelegenheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2554VI. Erstattung und Festsetzung von Vollstreckungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . 2564

V. Vergütungsvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2565I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2565II. Beratungshilfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2565III. Eingeschränkte Zulässigkeit bei Prozesskostenhilfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2565IV. Zeitpunkt der Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2566V. Formvorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2566VI. Hinweis auf eingeschränkte Kostenerstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2567VII. Verbot der Gebührenunterschreitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2567VIII. Inhaltliche Gestaltung der Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2567IX. Vereinbarkeit mit AGB-Recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2568X. Erfolgshonorar und Beteiligung am erstrittenen Betrag . . . . . . . . . . . . . . . 2569

Kapitel 38 Gerichtskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2570A. Gerichtskosten in gerichtlichen Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2570

I. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2570II. Fälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2571III. Vorschuss/Vorauszahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2571IV. Einmaligkeit der Gerichtsgebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2573V. Handlungen über Teile des Streitgegenstandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2573VI. Gerichtsgebühren im Mahnverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2573VII. Gerichtsgebühren im erstinstanzlichen Rechtsstreit . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2574VIII. Selbstständiges Beweisverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2579IX. Berufung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2579X. Nichtzulassungsbeschwerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580XI. Revision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580XII. Rechtsbeschwerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580XIII. Beschwerden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2581XIV. »Mehrvergleich« . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2581XV. Zwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2582

B. Gerichtskosten in sonstigen Angelegenheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2585I. Freiwillige Versteigerung von Wohnungseigentumsrechten . . . . . . . . . . . . . 2585II. Eintragung eines Eigentümers oder Miteigentümers im Grundbuch . . . . . . 2585III. Eintragung von Wohnungs- und Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2585

Teil 6 Mediation/alternative Streitschlichtungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . 2587

Kapitel 39 Mediation/alternative Streitschlichtungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . 2589A. Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2589B. Abgrenzung Mediation und andere außergerichtliche Konfliktlösungsmodelle . . . . . 2590

I. Schlichtungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2590II. Collaborative Law Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2590III. Schiedsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2591IV. Mediation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2591

C. Konfliktlösung durch Mediation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2593D. Die Grundsätze der Mediation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2593

I. Freiwilligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2593

Leseprobe


Inhaltsverzeichnis

XXXIII

II. Neutralität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2593III. Eigenverantwortlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2594IV. Informiertheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2594V. Vertraulichkeit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2594VI. Vorteile des Mediationsverfahrens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2594VII. Wer kommt als Mediator in Betracht? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2594VIII. Welche Ausbildung braucht ein Mediator? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2595IX. Wie findet man einen Mediator? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2595X. Kosten der Mediation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2595XI. Das Mediationsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2596XII. Warum ist die Mediation für das Mietrecht und das

Wohnungseigentumsrecht besonders geeignet? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2597XIII. Verfahren und Aufgaben des Mediators . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2599XIV. Bearbeitungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2599XV. Besonderheiten der Mediation im Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2600XVI. Möglichkeiten der Mediation bei Vertragsanpassungen Neuverhandlungen. . . 2600XVII. Abschlussvereinbarung – Vollstreckbarkeit und Verjährung . . . . . . . . . . . . 2602

Anhang Mietrechtliche Besonderheiten bei der Vermietung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2605

Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2671

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Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht€¦ · Vorsitzender Richter am...

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