HOTELMARKT LEIPZIG - 2018

Immobilienberatung für eine Welt im Wandel 1

RESEARCH

HOTELMARKT LEIPZIG CITY REPORT 2018

HOTELMARKT LEIPZIG - 2018

Immobilienberatung für eine Welt im Wandel 2

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URBANE DYNAMIK ZWISCHEN TRADITION UND MODERNE

Der alte Spitzname „Klein-Paris“ nimmt es vorweg: Leipzig fühlt

sich seiner Tradition als Musik– und Kulturstadt bis heute ver-

pflichtet und konnte sein attraktives historisches Stadtbild mit

zahlreichen gründerzeitlichen Prachtbauten sehr zur Freude einer

wachsenden Zahl von Städtetouristen in großen Teilen bewahren.

Zudem gelang es Leipzig nach der Wende, seine Rolle als bedeu-

tende Universitäts-, Medien- und Messestadt Stück für Stück

zurückzuerobern. Darüber hinaus hat sich die Stadt in den letzten

Jahren als wichtiger Standort für die Automobilindustrie und die

Energiewirtschaft etabliert und zu einem auch überregional be-

deutenden Logistik-Drehkreuz entwickelt. Und auch in Zukunft

wird mit Leipzig zu rechnen sein: Die sächsische Metropole zählt

was die Einwohnerentwicklung und das Produktivitätswachstum

betrifft zu den dynamischsten Städten in Deutschland und ver-

breitet ein immer stärker erlebbares urbanes Lebensgefühl, das

Einwohner und Besucher gleichermaßen fasziniert.

ÜBERNACHTUNGSZAHLEN IM HÖHENFLUG

Nachdem sich die Übernachtungszahlen in den Jahren zuvor

mehr oder weniger seitwärts entwickelt hatten, nahm der Leipzi-

ger Hotelmarkt 2017 wieder deutlich an Fahrt auf: Befeuert durch

das prosperierende Messegeschäft, wurden fast 228.000 Hotel-

übernachtungen mehr gezählt als im Vorjahr. Dies entspricht

einem Anstieg um gut 9 %. Bei den Gästeankünften steht eine

Zunahme um 8 % gegenüber dem Vorjahr zu Buche. Noch besser

liest sich die mittelfristige Bilanz: Seit 2010 konnten die Gäste-

übernachtungen und -ankünfte um gut 46 bzw. 43 % gesteigert

werden, was auf zwei wesentliche Entwicklungen zurückzuführen

ist: Einerseits profitiert Leipzig signifikant vom allgemeinen Trend

zu Städtereisen, andererseits schlägt sich auch das wirtschaftli-

che Comeback der Sachsenmetropole deutlich in der Tourismus-

statistik nieder, zumal ein wesentlicher Teil der Hotelbuchungen

in Leipzig auf Geschäftsreisende entfällt. In Bezug auf den Markt-

anteil ausländischer Besucher hat der Leipziger Hotelmarkt aller-

dings noch einiges an Aufholpotential: Mit aktuell knapp 15 %

liegt der Anteil ausländischer Ankünfte deutlich niedriger als an

allen anderen untersuchten Hotelstandorten.

ZWEITHÖCHSTE WACHSTUMSDYNAMIK IM STÄDTEVERGLEICH

In absoluten Zahlen liegt Leipzig mit knapp 2,7 Mio. Übernach-

tungen zwar auf dem letzten Platz der gewählten Vergleichs-

standorte. Dafür weist der Leipziger Hotelmarkt eine sehr hohe

Wachstumsdynamik auf und erreichte 2017 mit einem Anstieg der

Übernachtungszahlen um 9 % den zweiten Platz hinter München,

das mit einem Plus von 13 % ein Rekordergebnis erzielen konnte.

Mit Ausnahme von Berlin, wo die Übernachtungszahlen dem star-

ken Wachstum der Vorjahre Tribut zollen mussten, konnten alle

untersuchten Hotelstandorte ihren Wachstumstrend fortsetzen.

In Bezug auf die durchschnittlichen Aufenthaltsdauer der Hotel-

gäste liegt Leipzig zusammen mit Stuttgart mit 1,8 Tagen im Mit-

telfeld des Städteklassements.

Übernachtungen und Aufenthaltsdauer in wichtigen Städten

Ankünfte und Übernachtungen, Anteil ausländischer Gäste

Marktumfeld Leipzig

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10%

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50%

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1 Mio.

2 Mio.

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2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Übernachtungen Ankünfte Anteil ausländischer Ankünfte

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Vorjahr

Bevölkerung (1.1.2017) 571 T.

Kaufkraftindex pro Einwohner (2018) 87,5

Zentralitätskennziffer (2018) 1,10

Arbeitslosenquote 8,2%

Gästeankünfte 1,49 Mio.

Gästeübernachtungen 2,67 Mio.

Anteil Inlandstourismus 85,3%

Anteil internationaler Tourismus 14,7%

Hotels 71

Hotelbetten 13.275

Keyfacts 2017

2,3

2,0 2,0

1,7 1,7 1,61,8 1,8

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0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

0 Mio.

5 Mio.

10 Mio.

15 Mio.

20 Mio.

25 Mio.

30 Mio.

Ber-lin

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Köln Düssel-dorf

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Übernachtungen 2016 Übernachtungen 2017 Ø Aufenthaltsdauer 2017

Tage

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Entwicklung Hotel- und Bettenangebot (2010 = 100) STARKE NACHFRAGE NACH HOTELBETTEN

Der Leipziger Hotelmarkt hat auf den kräftigen Anstieg der Gäste-

zahlen in den letzten Jahren reagiert und neue Übernachtungska-

pazitäten für Touristen und Geschäftsreisende geschaffen. Zwi-

schen 2010 und 2017 kletterte die Bettenanzahl um etwa 23 %

oder in absoluten Zahlen ausgedrückt von etwa 10.800 auf gut

13.300. Die Zahl der Hotelbetriebe stieg währenddessen um

knapp 8 %, was auf eine deutlich großzügigere Betriebsgröße der

neu hinzugekommenen Hotels hinweist. Grundsätzlich ist festzu-

halten, dass die Ausweitung der Bettenkapazität bis dato deutlich

hinter dem Wachstum der Übernachtungszahlen (+46 %) zurück-

geblieben ist und etwaige Überkapazitäten somit nicht zu erken-

nen sind. Vielmehr konnte die Anzahl der Übernachtungen pro

verfügbarem Hotelbett deutlich zulegen. Allerdings wird der

Leipziger Hotelmarkt auch in naher Zukunft in Bewegung bleiben.

Bis 2020 sind knapp 4.000 zusätzliche Hotelbetten in Planung,

mithin fast 30 % des derzeitigen Bestands.

BETTENZUWACHS VERGLEICHSWEISE MODERAT

Um den durch den Städtetourismus gestützten Nachfrageanstieg

nach Übernachtungsmöglichkeiten bedienen zu können, wurden

die Bettenkapazitäten an den wichtigsten deutschen Hotelstand-

orten teilweise deutlich erweitert. In Leipzig fiel die Erhöhung des

Bettenangebots mit 23 % dabei vergleichsweise moderat aus.

Noch verhaltener entwickelten sich nur die Hotelmärkte Stuttgart

(+22 %) und Düsseldorf (+20 %). Die goldene Mitte des Städte-

klassements bilden Hamburg und Köln mit einer Kapazitätsaus-

weitung um jeweils 26 %. Die größten Zuwächse verzeichnen

Frankfurt (+37 %), München (+35 %) und Berlin (+32 %), wo Städ-

tetouristen und Geschäftsreisende eine Vielzahl von neuen Hotels

für sich entdecken können.

BREITES ANGEBOT IN DER MITTLEREN PREISKLASSE

Die Verteilung der gemäß DEHOGA-Definition klassifizierten Ho-

tels weist traditionell auf ein deutliches Übergewicht des mittle-

ren Angebotssegments hin. Auch in Leipzig entfallen insgesamt

gut 90 % der klassifizierten Hotelbetriebe auf 3- und 4-Sterne-

Hotels. Vor allem im 5-Sterne-Segment fehlt es an Angeboten für

besonders anspruchsvolle Hotelgäste, zu denen auch die in

Leipzig vielfach vertretenen Geschäftsreisenden und Messebesu-

cher zählen. Grundsätzlich ist jedoch anzumerken, dass längst

nicht alle Hotels eine DEHOGA-Zertifizierung besitzen und somit

nicht der gesamte Markt abgebildet werden kann. Insbesondere

für Hotelbetreiber im Budget-Segment, das in den letzten Jahren

überdurchschnittlich stark gewachsen ist, fehlt es an Anreizen,

sich um eine DEHOGA-Plakette zu bemühen. Vielmehr zielen die

Budget-Anbieter in erster Linie darauf ab, das Markenimage der

Betreibergesellschaft über einen hohen Standardisierungsgrad

bzw. Wiedererkennungswert zu schärfen und so als alternatives

Instrument der Qualitätseinschätzung zu etablieren.

Verteilung klassifizierter Sternehotels in Leipzig

4,8%

2,3%

42,9%

47,6%

2,3%

1*

2*

3*

4*

5*

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2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Hotels Bettenanzahl Übernachtungen

Veränderung des Bettenangebots 2010-2017

0 %

5 %

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20 %

25 %

30 %

35 %

40 %

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Ausgewählte Hotelprojekte

ZAHLREICHE NEUE BUDGET-HOTELS

Die Neueröffnungen der vergangenen Jahre gruppieren sich vor-

nehmlich innerhalb oder am Rand des inneren Rings und stärken

somit die Innenstadt als zentralen Anlaufpunkt für auswärtige

Gäste. Dabei fällt auf, dass sich mit dem ibis budget Leipzig City,

dem Adina Apartment Hotel Leipzig, dem B&B Hotel Nikolaistraße

und dem Meininger Hotel Leipzig Hauptbahnhof gleich vier Neu-

eröffnungen entlang des Brühl positionieren. Interessanterweise

entstammen fast alle Neuzugänge der letzten Jahre der marken-

gebundenen Kettenhotellerie, die ihren Marktanteil damit deut-

lich ausbauen kann. Im Vergleich zu den anderen Top-Standorten

ist die Position von Privathotels in Leipzig jedoch noch immer

stark, etwa die Hälfte aller Hotels dürften noch vom Eigentümer

betrieben werden. In Bezug auf die Sternekategorie der seit 2015

neu eröffneten Hotels zeigt sich, dass der Markt deutlich auf die

hohe Nachfrage nach günstigen 2-Sterne-Budget-Hotels reagiert

hat. Fünf neue Hotels werden allein in dieser Kategorie registriert.

PRALL GEFÜLLTE HOTELPIPELINE

Die anhaltend positive Entwicklung des Leipziger Hotelmarkts

motiviert bis einschließlich 2020 zahlreiche weitere Hotelgesell-

schaften zu einem Markteintritt in der sächsischen Metropole.

Wiederum konzentrieren sich die meisten Hotelprojekte im Innen-

stadtbereich, vor allem rund um den Hauptbahnhof. Auch hier

zeigt sich eine klare Dominanz der Kettenhotellerie, die in Punkto

Marktdurchdringung in den nächsten Jahren somit weiter aufho-

len wird. Über eine zügige Umsetzung der Projektpipeline dürften

sich dabei die Freunde von Design-Hotels freuen: Vor allem das

Vienna House Easy und das Capri by Fraser versprechen in ihrer

jeweiligen Preislage einen hohen gestalterischen Anspruch und

eine lockere, kreative Atmosphäre. Seit langem erwartet ist auch

die Wiedereröffnung des Hotels Astoria, das seine angestammte

Rolle als erstes Haus am Platz wieder einnehmen will.

© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: tophotelprojects.com

Ausgewählte Eröffnungen

Lage ausgewählter Eröffnungen Lage ausgewählter Hotelprojekte

© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: tophotelprojects.com

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Eröffnung Hotelname Zimmer Sterne

1 07/2015 B&B Hotel Nikolaistraße 96 2*

2 08/2016 ibis budget Leipzig City 169 2*

3 09/2016 Innside by Meliá Leipzig 153 4*

4 04/2017 Meininger Hotel Leipzig Hbf (Rebranding) 126 2*

5 08/2017 Travel24 Hotel Leipzig City 170 2*

6 10/2017 LOGINN by Achat Leipzig 170 2*

7 11/2017 Adina Apartment Hotel Leipzig 166 4*

8 04/2018 PHILIPPUS Leipzig 29 3*

Eröffnung Hotelname Zimmer Sterne

1 07/2018 Motel One Hotel Leipzig 300 2*

2 Q3/2018 Vienna House Easy Leipzig 205 2*

3 Q4/2018 NH Hotel Burgplatz 197 4*

4 Q1/2019 Holiday Inn Express Leipzig City 162 4*

5 Q2/2019 Capri by Fraser Leipzig 151 4*

6 Q2/2019 Premier Inn Leipzig 182 2*

7 Q4/2019 H2 Hotel Leipzig 336 2*

8 Q4/2019 Hyperion Hotel Leipzig 193 4*

9 Q4/2020 Hotel Astoria Leipzig 250 4*

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HOHE DYNAMIK BEI PERFORMANCE-KENNZIFFERN

Das starke Wachstum des Gästeaufkommens in den letzten Jah-

ren schlägt sich zur Freude der Hoteliers und Investoren auch in

den Performance-Kennziffern nieder. Zwar ist in der Kurzfristper-

spektive eine Stagnation der wichtigsten Kennzahlen zu beobach-

ten; so sank der durchschnittliche Netto-Zimmerpreis (ADR) und

der durchschnittliche Erlös pro verfügbarer Zimmerkapazität

(RevPAR) auf Jahresfrist um 0,4 bzw. 0,7 %. Mittelfristig steht je-

doch für beide Kennziffern ein deutliches Wachstum zu Buche:

Zwischen 2010 und 2017 erhöhte sich der ADR um insgesamt

20 %. Im Zusammenspiel mit einer ebenfalls anziehenden Auslas-

tungsquote stieg der RevPAR im gleichen Zeitraum sogar um 32 %.

Damit zeigt Leipzig zusammen mit Köln und Hamburg die höchste

Dynamik unter den wichtigsten deutschen Hotelmärkten. Nichts-

destotrotz besteht für Leipzig in absoluten Zahlen noch einiges an

Aufholpotential. Mit einer durchschnittlichen Zimmerrate von

knapp 81 € liegt die Stadt noch deutlich unter dem Niveau der

anderen untersuchten Hotelstandorte, wo eine Übernachtung

2017 im Schnitt zwischen 96 und 123 € kostete.

KURZFRISTIGE UNDERPERFORMANCE BEIM RevPAR

Im nationalen Städtevergleich muss sich Leipzig 2017 nach einem

Rückgang des RevPAR um 0,7 % gegenüber dem Vorjahr mit dem

drittletzten Platz zufriedengeben. Damit zollt der Leipziger Hotel-

markt dem starken Wachstum der Vorjahre Tribut, behauptet

aber das gestiegene Ertragsniveau. Unter dem Strich rangieren

auch Düsseldorf (-1,2 %) und München (-4,2 %), wo eine sprung-

hafte Ausweitung der Bettenkapazität eine kurzfristige Reaktion

der Performance-Kennziffern bewirkt hat. Auf der Gewinnerseite

sticht Köln mit einem RevPAR-Anstieg von satten 11,5 % deutlich

heraus, nachdem die Domstadt von Touristen geradezu überrannt

wurde und 9 % mehr Übernachtungen als 2016 zählte. Auch Ham-

burg (+7,8 %), Stuttgart (+4,7 %) und Frankfurt (+4,2 %) zeigten

sich 2017 in starker Verfassung. In absoluten Größen positioniert

sich Leipzig mit einem RevPAR von 57 € auf dem letzten Platz des

Städtevergleichs. Die höchsten Erlöse werden in den Touristen-

Hochburgen Hamburg (94,60 €) und München (93 €) erzielt. Es

folgen Köln (86 €), Frankfurt (85,40 €), Düsseldorf (82,70 €),

Stuttgart (76,80 €) und Berlin (73,90 €).

POSITIVE ENTWICKLUNG DER AUSLASTUNGSQUOTE

Das starke Wachstum der Gästezahlen in der sächsischen Metro-

pole spiegelt sich auch in der Einwicklung der durchschnittlichen

Belegungsrate auf dem Leipziger Hotelmarkt wider: Ausgehend

von einem Wert von 64,2 % im Jahr 2010 konnte die Auslastungs-

quote bis 2017 auf sehr respektable 70,6 % gesteigert werden,

womit Leipzig in etwa gleichauf mit den Business-Metropolen

Düsseldorf und Frankfurt liegt. An der Spitze des Klassements

befinden sich Hamburg, Berlin und München, wo ein breites An-

gebot an touristischen Attraktionen und zahlreiche Anknüpfungs-

punkte für Geschäftsreisen für eine besonders hohe Auslastung

der Hotelbetriebe sorgen. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass

alle wichtigen Hotelstandorte für den Zeitraum zwischen 2010

und 2017 eine spürbare Steigerung der durchschnittlichen Zim-

merauslastung vermelden. Hierbei belegt Leipzig mit einem Zu-

wachs um 6,3 Prozentpunkte noch einen der hinteren Plätze.

ADR und RevPAR in Leipzig

RevPAR-Veränderung 2017 zu 2016

Zimmerauslastung in wichtigen Städten

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ADR RevPAR RevPAR Veränderung zum Vorjahr

55%

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85%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Hamburg

Berlin

München

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Leipzig

Düsseldorf

Frankfurt

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7,8%

11,5%

3,0%

-6%

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Köln Deutsch-land

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VERGLEICHSWEISE HOHE INVESTMENTUMSÄTZE

Mit einem Hotel-Transaktionsvolumen von knapp 108 Mio. € er-

reichte Leipzig 2017 zum dritten Mal in Folge einen dreistelligen

Millionenumsatz. Im Vergleich zum Vorjahr ging das Investment-

volumen jedoch spürbar zurück, was vor allem daran liegt, dass

es 2017 anders als 2016 an großvolumigen Deals fehlte. So wurde

das starke Investmentjahr 2016 merklich durch den Verkauf des

436 Zimmer zählenden The Westin Leipzig als Bestandteil des

Interhotel-Portfolios beflügelt. Folglich lag auch das durch-

schnittliche Deal-Volumen 2017 mit 18 Mio. € niedriger als im

Jahr zuvor (23 Mio. €). Aus mittelfristiger Sicht kann sich das In-

vestmentergebnis aber durchaus sehen lassen und liegt gut 58 %

über dem Durchschnitts der letzten Jahre. Grundsätzlich bleibt

festzuhalten, dass der Hotel-Investmentmarkt von deutlichen

Engpässen auf der Angebotsseite geprägt ist, während die Nach-

frage nach wie vor sehr stark ist. Von daher besteht auch in den

nächsten Jahren ein großes Potential für hohe Investmentumsät-

ze, sofern sich die entsprechenden Kaufgelegenheiten am Markt

finden.

MÜNCHEN MIT SPITZENERGEBNIS

Die wichtigsten deutschen Hotelstandorte profitieren weiterhin

von der hohen Kauflaune unterschiedlicher Investorengruppen

aus dem In- und Ausland und erreichen 2017 wie im Vorjahr ein

Investmentvolumen von gut 3,1 Mrd. €. Dabei zeigt die Verteilung

der Investment-Umsätze, dass Leipzig mit einem Ergebnisbeitrag

von 3,4 % bislang noch kein entscheidender Faktor auf dem deut-

schen Hotel-Investmentmarkt ist. Auch Düsseldorf, Köln und

Stuttgart werden nur unter ferner liefen geführt. Dagegen präsen-

tieren sich die Tourismus-und Business-Metropolen Berlin, Ham-

burg, München und Frankfurt auch 2017 äußerst dominant. Mit

einem Transaktionsvolumen von 934 Mio. € setzt sich München

an die Spitze des Städteklassements; auf den Plätzen folgen Ber-

lin (790 Mio. €) und Hamburg (515 Mio. €). Frankfurt belegt mit

einem Investmentumsatz von 452 Mio. € den vierten Rang.

Hotel-Investmentvolumen in Leipzig

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175 Mio. €

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225 Mio. €

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Hotel-Investments Durchschnitt

Verteilung des Hotel-Investmentvolumens 2017

29,7%

25,2%

16,4%

14,4%

5,0%

3,8%3,4% 2,1%

München

Berlin

Hamburg

Frankfurt

Düsseldorf

Köln

Leipzig

Stuttgart

Jahr Sterne Nam e Zim m er Verkäufer Käufer

2016 4* The W estin Leipzig 436 Starwood Capital, Brookfield, I-Star Financial FDM M anagem ent

2016 4* Radisson Blu Hotel Leipzig 214 Starwood Capital, Brookfield, I-Star Financial FDM M anagem ent

2016 4* M ercure Hotel Leipzig am Johnnisplatz 174 Art-Invest - Hotel M anage to Core-Fonds Sem per Constantia

2017 4* Innside by M élia Leipzig 177 KSW Fam ily Office

2017 2* M otel One Hotel an der Nikolaikirche 194 Lloyd Fonds M otel One

2017 2* Travel24 Hotel (ehem . Ringm essehaus Leipzig) 170 Travel24.com AG Vicus Group AG

2017 4* Capri by Fraser Leipzig 151 GBI Duxton Capital Advisors für Fam ily Office

2017 3* Schlosshotel Breitenfeld (GreenLine Hotel) 75 Privatinvestor Privatinvestor

Ausgewählte Transaktionen ©

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AUSBLICK

Der Leipziger Hotelmarkt durchlief in den letzten Jahren eine sehr

dynamische Entwicklung, die vom Markteintritt zahlreicher nam-

hafter Hotelketten und einer spürbaren Ausweitung des Bettenan-

gebots geprägt war. Noch rasanter fiel der Anstieg der Hotelnach-

frage aus, was eine deutliche Verbesserung der Hotelkennzahlen

bewirkte. Und auch die Zukunft hält beste Aussichten bereit: Die

Stadt an der Pleiße weist mit das höchste Produktivitätswachstum

unter den deutschen Großstädten auf, was die fortschreitende

Modernisierung des Wirtschaftsstandorts Leipzig deutlich unter-

streicht. Zudem sorgt der anhaltende Zuzug junger Menschen für

ein zunehmend urbanes, weltoffenes Lebensgefühl, das auch bei

Touristen bestens ankommt. Insofern lässt sich die in den Medien

häufig diskutierte Frage, ob Leipzig denn das neue Berlin sei, ganz

einfach beantworten: Leipzig ist immer noch Leipzig, nur besser!

Wenn es also gelingt, die Stadt auf der touristischen Landkarte

noch deutlicher zu positionieren, erscheinen die Wachstumsimpul-

se, die es braucht, um die in naher Zukunft geplante Kapazitäts-

ausweitung zu kompensieren, durchaus realistisch.

Dieser City Report ist einschließlich aller Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH möglich.

Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Quelle Hotelkennzahlen: STR Global, Ltd. Jeder

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Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses City Reports dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Die Daten

stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser City Report stellt explizit keine Empfehlung oder

Grundlage für Investitions- oder Ver-/ bzw. Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate GmbH übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.

Impressum Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Titelfoto: ©Manuel Schönfeld (stock.adobe.com) | Fotos Innenteil: industrieblick

(stock.adobe.com), ©Bemi (stock.adobe.com) | Stand: Juni 2018

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