ICS 91.140.01 VDI-RICHTLINIEN August 2013

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VEREIN DEUTSCHER INGENIEURE

Betreiben und Instandhalten von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen

Grundlagen Betreiberverantwortung

VDI 3810 Blatt 1.1

Entwurf

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Operation and maintenance of buildings and building installations – Fundamentals – Owner’s accountability

Einsprüche bis 2014-01-31

• vorzugsweise über das VDI-Richtlinien-Einspruchsportal http://www.vdi.de/einspruchsportal

• in Papierform an VDI-Gesellschaft Bauen und Gebäudetechnik Fachbereich Facility-Management Postfach 10 11 39 40002 Düsseldorf

VDI-Gesellschaft Bauen und Gebäudetechnik (GBG) Fachbereich Facility-Management

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VDI-Handbuch Elektrotechnik und Gebäudeautomation VDI-Handbuch Raumlufttechnik VDI-Handbuch Sanitärtechnik

VDI-Handbuch Wärme-/Heiztechnik

Inhalt Seite

Vorbemerkung ................................................................................................ 2

Einleitung ........................................................................................................ 2

1 Anwendungsbereich................................................................................ 2

2 Normative Verweise ................................................................................. 3

3 Begriffe ..................................................................................................... 4

4 Abkürzungen ............................................................................................ 4

5 Anforderungen an Betreiber ................................................................... 4 5.1 Allgemeines ...................................................................................... 4 5.2 Verantwortlichkeiten im Hinblick auf die Betreiberpflichten ........... 5

6 Planerische Voraussetzungen für den nachhaltigen Betrieb .............. 6

7 Betreiben und Instandhalten .................................................................. 6 7.1 Übernahme ........................................................................................ 6 7.2 Service Level Agreements ................................................................ 8 7.3 Aufgabe der Instandhaltung .............................................................. 8 7.4 Strategien der Instandhaltung............................................................ 8

8 Rechtspflichten zum Betreiben .............................................................. 8 8.1 Delegation ......................................................................................... 8 8.2 Arbeitsschutz .................................................................................... 9 8.3 Behördliche Auflagen ....................................................................... 9 8.4 Öffentliches Recht ............................................................................ 9 8.5 Verkehrssicherungspflichten ............................................................. 9

9 Dokumente ..............................................................................................10

10 Rechtliche Grundlagen ...........................................................................10 10.1 Vertragsgestaltung ...........................................................................10 10.2 Implementierung von Verträgen ......................................................11 10.3 Wahrnehmung der betrieblichen Organisation ................................11

Anhang Building Information Modelling ...........................................12

Schrifttum ......................................................................................................12

– 2 – VDI 3810 Blatt 1.1 Entwurf Alle Rechte vorbehalten © Verein Deutscher Ingenieure e. V., Düsseldorf 2013

Vorbemerkung Der Inhalt dieser Richtlinie ist entstanden unter Beachtung der Vorgaben und Empfehlungen der Richtlinie VDI 1000. Alle Rechte, insbesondere die des Nachdrucks, der Fotokopie, der elektronischen Verwendung und der Übersetzung, jeweils auszugsweise oder vollstän-dig, sind vorbehalten. Die Nutzung dieser VDI-Richtlinie ist unter Wah-rung des Urheberrechts und unter Beachtung der Lizenzbedingungen (www.vdi-richtlinien.de), die in den VDI-Merkblättern geregelt sind, möglich. An der Erarbeitung dieser VDI-Richtlinie waren beteiligt: Dipl.-Ing. Manfred Dimmann VDI, Hildesheim Martin Füllsack Dr. Dietmar Haake RA Hartmut Hardt, Witten (Vorsitzender) Dipl.-Ing. Dipl.-Wirtsch.-Ing. Ralf Heidelberg, Köln Dipl.-Ing. Peter Lein VDI, Berlin (stellv. Vorsitzen-der) Dipl.-Ing. Markus Leist VDI Matthias Müller Jörg Pierkes Prof. Dr.rer.biol.hum Jörg Reintsema VDI Dipl.-Ing. Clemens Schickel VDI, Bonn Wolfgang Scholze VDI, Stuttgart Dr. Chistoph Sinder VDI, Dortmund Michael Struwe Dipl.-Ing. (FH) Jennifer Uka VDI, Berlin Dipl.-Phys. Thomas Wollstein VDI, Düsseldorf Allen, die ehrenamtlich an der Erarbeitung dieser VDI-Richtlinie mitgewirkt haben, sei gedankt. Eine Liste der aktuell verfügbaren Blätter dieser Richtlinienreihe ist im Internet abrufbar unter www.vdi.de/3810.

Einleitung Das bestimmungsgemäße, nachhaltige Betreiben von Gebäuden und der Technischen Gebäudeaus-rüstungsanlagen (TGA-Anlagen) ist für die Funk-tion und Sicherheit von Gebäuden und Liegen-schaften erforderlich und trägt zur Gesundheit, zur Sicherheit und zum Komfort der Menschen we-sentlich bei. Die Verantwortung des Betreibers ist umfassend und unterliegt vorgegebenen Regeln, die u. a. in der Richtlinienreihe VDI 3810 beschrie-ben sind.

Für die Umsetzung der Anforderungen der Betrei-berverantwortung ist es unerlässlich, sich die Rechtskenntnisse anzueignen, die die Einhaltung des sicheren, bestimmungsgemäßen Betreibens ge-setzlich einfordert. Eine Rechtspflicht zur Erstel-lung eines Rechtskatasters ist nicht gegeben, eine Umsetzung der praktischen Anforderungen der Betreiberpflicht ist aber ohne die Erstellung eines Rechtskatasters für die betreiberbezogenen Pflich-ten nach Meinung des Ausschusses VDI 3810 Blatt 1.1 nicht möglich. Daher ist die Erstellung eines geeigneten Informationssystems – wie von den Qualitätsmanagementsystemen vorgegeben – dringend zu empfehlen. Der rechtssichere Betrieb verlangt, dass durch Aufmerksamkeit Gefahrensituationen voraus-schauend erkannt werden. Hierzu bedarf es fach-kundiger und zuverlässiger Umsetzung durch An-wendung der Lösungsansätze, die erprobt, aner-kannt und zielführend sind (anerkannte Regeln der Technik). Durch Anwendung der aus der Gefähr-dungsbeurteilung abzuleitenden Sicherheitsmaß-nahmen ist der Schadeneintritt zu verhindern oder die Schadenauswirkung so zu minimieren, dass das verbleibende Restrisiko akzeptabel ist. Bei beson-deren Gefahren bedarf es darüber hinaus der Ein-beziehung fortschrittlicher Techniken und wissen-schaftlicher Erkenntnisse (Stand der Technik). Fachkunde ist nur dann gegeben, wenn neben den Basisanforderungen an die Ausbildung, die Be-rufserfahrung und die zeitnahe berufliche Betäti-gung regelmäßige Fortbildungen und Schulungen belegen, dass der aktuelle Wissensstand erfolgreich vermittelt wurde. Zuverlässigkeit ist die bewusste Wahrnehmung und Erfüllung der übertragenen Aufgaben in eige-ner Verantwortung.

1 Anwendungsbereich Diese Richtlinie dient der praktischen Umsetzung der Anforderungen an den rechtssicheren Betrieb von Liegenschaften (Grundstücken, Gebäuden, Bauwerken) und TGA-Anlagen und ist zusammen mit den anderen Blättern der Richtlinienreihe VDI 3810 anzuwenden. Der Unternehmer und sonstige Inhaber eines Betriebs oder Unternehmens hat die gehörige Aufsicht zu erfüllen, damit Pflichtverstöße verhindert werden (§ 130 Abs. 1 OWiG). Diese Aufsichtspflicht kann nur dann er-füllt werden, wenn Rechtskenntnisse der einzuhal-tenden Pflichten gegeben sind. Bild 1 stellt bei-spielhaft die Betreiberverantwortung dar.

Alle Rechte vorbehalten © Verein Deutscher Ingenieure e. V., Düsseldorf 2013 Entwurf VDI 3810 Blatt 1.1 – 3 –

Bild 1. Veranschaulichung der Betreiberverantwortung (beispielhaft)

Diese Richtlinie ergänzt die Richtlinie VDI 3810 Blatt 1. Die Anforderungen zur Erfüllung des bestim-mungsgemäßen Betriebs setzen voraus, dass die Betreiberverantwortung eingebettet ist in ein Sys-tem der umfassenden Wahrnehmung der Betrei-berpflichten. Die sich aus der Betreiberverantwor-tung ergebenden Anforderungen sind: • Kommunikation zwischen Leitung und Füh-

rungskraft • Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik/

des Stands der Technik • Kontrolle der Ausführung • Dokumentation Hervorgehobene Verantwortungsbereiche sind: • Arbeitsrecht • Verkehrssicherungspflichten • öffentliches Recht • Umweltrecht • Strafrecht • Energierecht Die betriebliche Aufbau- und Ablaufplanung ist das Ergebnis eines gewollten gemeinschaftlichen Gesamtwerks. Beteiligt sind:

• infrastrukturelles Facility-Management (FM) • kaufmännisches FM • technisches FM • Unternehmens-/Behördenleitung Die Richtlinie richtet sich an alle mit dem Betrei-ben betrauten Personen, insbesondere: • Eigentümer • Besitzer • Unternehmer und sonstige Inhaber • Behördenleitung • Planer • Errichter (siehe VDI 6039) • Fachkräfte und Beauftragte • Dienstleister und sonstige Fremdfirmen • Verwalter von Gebäuden und Grundstücken • Mieter