lichtdurchflutetes Fachwerkhaus - Stahnsdorf im beliebten Ortsteil Kienwerder- 237 m² Wohnfläche, Bj. 1995, 1.247 m² Gartengrundstück- hochwertige Ausstattung mit Solar, Klimaanlage, EBK,- 2 Balkone, Doppelcarport, Pool, Sauna, etc.- Infos: info@bvbi.de oder Tel. (030) 56 55555 12

Immobilie des Monats

September 2012

www.immobilien-journal.deAusgabe 09 / 12

6 Finanzierung

In kaum einem anderen Staat der Welt ist Bauen so reglementiert, wie hierzulande. Was sich für Bauwillige nach Schikane und überbordende Bürokratie anhört, hat doch einen tieferen Sinn: den Schutz der Bürger und seiner Rechte. Das Baugesetzbuch (BauGB), kommunale Bauord-nungen, Flächennutzungspläne, Energieein-sparungsverordnung (EnEV), DIN-Normen und unzählige Rechtsvorschriften regeln wie, wo und was gebaut werden darf. Im Ergebnis arbeiten, wohnen und leben die Deutschen in Gebäuden, die weltweit zu den sichersten und besten Bau-werken der Welt zählen.

Kaum vorstellbar wäre in deutschen Landen, dass ein hanseatischer Auswanderer sich irgend-wo in idyllischer Wald- und Seenlage nach selbst-skizzierten Plänen ein Hotel nebst Leuchtturm zusammenzimmert. Was in den Staaten offen-sichtlich möglich ist, ist im wahrsten Sinne des Wortes abenteuerlich. Bewundern viele den Mut und die Entschlossenheit einer Auswandererfa-milie, die sich im Land der unbegrenzten Mög-lichkeiten ihren Traum verwirklichen, so bleibt doch die Frage, ob das Bauwerk nicht beim er-sten großen Sturm in sich zusammenfällt. Ist es nur naiv oder schon verantwortungslos, Gäste in einem solchen Gebäude zu beherbergen? Dass gerade in öffentlichen Gebäuden der Anspruch an die Sicherheit besonders hoch angesetzt ist, ist folgerichtig. Jeder Besucher darf unterstellen, sich gefahrlos in einem Bauwerk aufhalten und bewegen zu können - und darauf vertrauen, dass das Gebäude nach dem aktuellen Stand der Technik und aller Bauvorschriften errichtet wurde. Anfang des Jahres machte beispielswei-se eine Burg im südhessischen Heppenheim an der Bergstraße Schlagzeilen, die ein Imker sich in zehnjähriger Arbeit in seinen Weinberg baute. Die Burg, die aus der Ferne wie eine altertüm-liche Festung anmutet, fügt sich zwar perfekt in die Landschaft ein, ist aber eben ohne Genehmi-gung errichtet worden. Der Bau aus Lehm, Holz und Steinen sollte nach den Vorstellungen seines

Erbauers der Öffentlichkeit als Naturerlebnispark zugänglich gemacht werden. Der zuständige Kreis hat nun abermals die Notbremse gezogen und den Abriss des „Schwarzbaus“ angeordnet, da erhebliche Sicherheitsmängel offenkundig sind, zum Beispiel bei der Statik, also der Stand-sicherheit der Burg. Warum die Behörde die bereits 2005 verwehrte Baugenehmigung und Abrissverfügung nicht umsetzte und mit ihrer jetzigen Entscheidung bis zur Fertigstellung der Burg wartete, ist eine berechtigte Frage, die sich die Behörde gefallen lassen muss.

❚ gefährliche SchwarzbautenEtwas nachsichtiger mit Schwarzbauten sind die Spanier, jedenfalls wenn es um die Catedral de Justo des ehemaligen Mönches Justo Gallego Martínez in Mejorada del Campo in der Nähe der Hauptstadt Madrid geht. Seit 51 Jahren baut der nun 87jährige weitestgehend alleine an dem 55 mal 25 großen und 35 Meter hohen Sakralge-bäude aus Dankbarkeit für seine Genesung einer eigentlich unheilbaren Tuberkuloseerkrankung. Und das alles ohne Pläne, Baugenehmigung und ohne (offiziellen) kirchlichen Segen. Finanziert wird das Ganze aus Spenden, die oft in Form von Materialien wie gebrauchten Baustoffen zur Bau-stelle gebracht werden.

Der Normalfall ist natürlich ein Baugenehmi-gungsverfahren und die Prüfung der darin ge-gebenenfalls enthaltenen Auflagen. Wobei gilt, je größer das Bauvorhaben und je mehr Men-

schen davon betroffen sind, desto aufwändiger und umfangreicher der Genehmigungsprozess. Berlin und Brandenburg haben mit dem Flugha-fen BER ja ihr unrühmliches Beispiel, dass beim Bau trotzdem so Einiges anders aussieht, als im Plan vorgesehen.

❚ B-Plan oder §34 BauGBOb ein kleines Einfamilienhaus im Grünen oder ein großes Infrastrukturvorhaben gebaut werden soll, im Prinzip gelten für alle Bauvorhaben die-selben rechtlichen Grundlagen. Das Baugesetz-buch (Bundesrecht) unterscheidet im Wesent-lichen drei Verfahren bei der Baugenehmigung. Das Planverfahren - auch Bebauungsplan oder kurz B-Plan genannt - schreibt die zulässige Be-bauung sehr detailliert fest. Das B-Plan-Verfahren kommt vor allem dann zur Anwendung, wenn die vorgesehene Bebauung eine anders gear-tete Nutzung des Areals vorsieht, als es zuvor genutzt wurde bzw. im Flächen nutzungsplan vorgesehen ist. Soll beispielsweise eine neue Wohnsiedlung auf einer ehemaligen Gewerbe-fläche errichtet werden, ist das ein typischer Fall für einen B-Plan.

Sehr viel häufiger ist der Fall, dass einzelne Grund-stücke beplant und ein Haus oder Hausensemble in einem Gebiet ohne B-Plan neu errichtet wer-den sollen. Hier unterscheidet das Gesetz nach Innen- und Außenbereich. Vereinfacht gesagt, ist der Innenbereich die bereits bebaute Fläche einer Stadt oder Gemeinde, der Außenbereich alle Flächen außerhalb des Ortes. Die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich legt die Ge-meinde u.a. mit Flächennutzungsplänen fest, und verfolgt damit durchaus politische Interessen. Ge-rade zwischen den Berliner Außenbezirken und den angrenzenden Umlandgemeinden scheinen die Innenbereiche in einander überzugehen, was zumindest das Ortsschild suggeriert. Dennoch muss ein Ort nicht in seiner vollen Ausdehnung Innenbereich sein. Beispielsweise Kleinmach-now weist zur Stadtgrenze Außenbereiche aus.

6 Immobilienmarkt aktuell

Baurecht nach §34 BauGBDas Deutsche Baurecht ist stark reglementiert und detailliert ausgeprägt. Bundes- und Landesrecht, kommunale Satzungen, Bauordnungen oder Flä-chennutzungspläne und viele weitere Normen bilden ein selbst für Fachleute nicht einfach zu durchschauendes Korsett für alle Bauvorhaben.

Eine häufig angewandte Rechtsnorm findet sich im §34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

Bitte beachten Sie unseren Leserservice auf den Seiten 76 - 78 Ausgabe 09 / 12

7

Die Unterscheidung ist deshalb wichtig, weil in Innenbereichen grundsätzlich gebaut werden darf - in Außenbereichen grundsätzlich nicht. Ein Grundstück im Innenbereich ist wegen sei-ner Bebaubarkeit also deutlich mehr wert, als ein identisch großes Grundstück im Außenbereich.

❚ Einfügen in die Nachbarschaft„Grundstück bebaubar nach § 34 BauGB“ ist in vielen Offerten zu Grundstücken zu lesen. Ge-meint sind Grundstücke, die innerhalb im Zu-sammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich) von Gemeinden liegen, ein Flächennutzungs-plan vorliegt und die Erschließung gesichert ist. Als Kurzversion wird häufig erklärt, dass sich das neu zu errichtende Gebäude in die Umgebung einfügen muss. Tatsächlich reicht in der Regel ein Blick in die Nachbarschaft, um zu erkennen, ob das eigene Bauvorhaben passt. Stehen rechts und (!) links schon Einfamilienhäuser, kann die gewünschte Parzelle höchstwahrscheinlich auch bebaut werden. Der Begriff des Einfügens in die Umgebung ist mit vier Kriterien abschließend geregelt: das neue Bauvorhaben muss nach Art,

Maß (Größe), Bauweise und zu überbauende Fläche zu den umliegenden Gebäuden passen. Ein Mehrfamilienhaus passt von der Art (und zumeist auch Größe) her nicht in eine Einfami-lienhaussiedlung - umgekehrt aber auch nicht. Ist die Bauweise offen, wie bei Einfamilienhaus-grundstücken üblich, darf nicht von Grenze zu Grenze gebaut werden und schließlich darf nicht mehr Fläche überbaut werden, als in der Nachbarschaft üblich (gilt auch für Anbauten, Terrassen, Garagen, Schuppen etc.). Ob aber in einem Gebiet mit 1 ½ geschossigen Einfamilien-häusern auch ein Zweigeschosser mit Flachdach zulässig ist, zeigt nur ein Blick in den Flächen-nutzungsplan und den dort festgeschriebenen Bebauungsbeschränkungen.

Alle vier Einfügungskriterien sind mehr oder minder messbar und somit eindeutig. Schwie-rig wird die Deutung des letzten Satzes des §34 (1) BauGB „Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ Während es für Wohn- und Arbeits-

verhältnisse weitreichende Regelungen und Normen gibt, z.B. Lärmschutz und Immissions-schutz, scheint auch das Ortsbild das Einfallstor zu sein, neue Bauprojekte verhindern zu können. Schützenswert ist nicht jedes Ortsbild in Berliner Kiezen oder auf dem märkischen Land, hier sind beispielsweise historische Innenstädte gemeint.

Bei innerstädtischen Bauvorhaben, die ja zumeist in geschlossener Bauweise - also von Grund-stücksgrenze zu Grundstücksgrenze - zu errich-ten sind, kommen noch nachbarschaftsrecht-liche Komponenten hinzu. Seien es Grenzab-stände, Überbauungen oder Schattenwürfe. In den meisten Fällen kann eine Vereinbarung mit dem Nachbarn getroffen werden, die gegen ei-ne Ersatzleistung grundbuchrechtlich gesichert wird. Gerade im Geschosswohnungsbau sind zusätzlich zahlreiche Vorschriften und Rechts-normen zu beachten, bevor das Baugenehmi-gungsverfahren abgeschlossen werden kann. So müssen beispielsweise Feuerwehraufstell- und anleiterungsflächen geplant und abgestimmt werden, Boden- oder Altlastgutachten erstellt oder der Fassadenentwurf im städtebaulichen Konsens geplant werden. So wundert es nicht, dass viele Bauvorhaben - auch wenn sie eigent-lich nach § 34 BauGB zu genehmigen sind - oft ein bis zwei Jahre zum Baurecht brauchen.

Baugrundstücke nach §34 BauGB und andere interessante Immobilien finden Sie in diesem Immobilien Journal oder unter:

www.bvbi.de

Berliner VolksbankImmobilien GmbH(030) 56 55555-0info@bvbi.de

Immobilienmarkt aktuell 7

www.immobilien-journal.deAusgabe 09 / 12

8 Finanzierung

Politiker, Versicherungsvertreter, Makler. So lau-tete die langjährige Hitliste der Berufsstände, denen die Deutschen am wenigsten Vertrauen entgegenbringen. Die Finanzkrise der letzten Jahre hatte auch etwas Gutes – zumindest für das Renommee der Immobilienmakler. Mit dem Bankkaufmann und Versicherungsvertre-ter sind gleich zwei Berufe der Finanzbranche in den Top 10 vertreten. Während Reader’s Digest oder das Institut für Demoskopie in Allensbach nach Vertrauenswürdigkeit und Ansehen eines Berufsstandes fragen und Ärzte, Krankenschwe-stern und auch Lehrer obenauf sahen, sind die-se Berufe interessanterweise trotz des hohen Ansehens und des Vertrauensvorschusses in der Bevölkerung gleichzeitig in den Top 10 der unbeliebtesten Jobs (toluna, Hamburg, April 2010) vertreten. Das untere Ende der Skala mit Politikern, Versicherungsvertretern und Bankern ist nicht nur schlecht angesehen – den Job will freiwillig auch kaum noch einer machen.Nach dem Immobilienmakler wird heute nur noch in speziellen Umfragen zur Immobilien- und Bauwirtschaft gefragt. Und hier hat sich nicht viel verbessert. Die rote Laterne trägt der Makler wie zuvor.

Doch woran liegt das? Fast jeder hat in seinem Leben schon einmal die Dienste eines Maklers in Anspruch genommen. In den meisten Fällen ging es um die Anmietung einer Wohnung. Im Verhältnis zur Gesamtanzahl aller Immobilien-vermittlungsgeschäfte spielen die Immobilien zum Kauf zahlenmäßig eine untergeordnete Rolle, nehmen aber aufgrund der hohen Gegen-werte eine herausragende Rolle in der Wahrneh-mung und in der Intensität der Beziehung zum Makler ein.

❚ Makler - ein Berufsbild im KlischeeDas Klischee, das der Branche anhaftet, ist das Bild des sportwagenfahrenden, stets gebräunten Wichtigtuers, der herablassend und uninformiert Miet- oder Kaufinteressenten durch das Objekt

der Begierde schleust. Sicher – diesen Stereo-typen gibt es auch, aber glücklicherweise nur als Ausnahme. Tatsächlich aber verbindet die überwiegende Mehrheit mit dem Makler vor-rangig wenig schmeichelhafte Attribute. Eine ganze Branche im Fell des schwarzen Schafes? Es gibt zahlreiche Standeskollegen die schon die Bezeichnung Makler als Quell allen Übels sehen und sich am liebsten ganz von dem Titel ver-abschieden würden. Da ist etwas Wahres dran. Abgeleitet vom französischen „maquereau“ und dem niederländischen „Mäckler“ oder „Meckler“, die in früheren Jahrhunderten stets Vermittler von Geschäften, Hochzeiten oder zwischen verschiedenen Gesellschaftsständen waren, ist heute im Sprachgebrauch zuerst „der Makel“ oder „meckern“ vom Wortstamm erhalten. Und tatsächlich gehören – einst wie heute – nicht nur Anpreisen, sondern auch „meckern“ – also das klare Offenlegen von Schwächen - zum Geschäft eines jeden Vermittlers.

Das diffuse Misstrauen, dass Maklern (im BGB heißt es übrigens noch im-mer Mäkler) entgegengebracht wird, ist eher in der Empfindung vieler Kunden begründet, dass Makler zu viel Geld für zu wenig Leistung er-halten würden. Auch hier muss man differenzieren. Wie bei vielen Dienst-leistungsberufen ist der „Wert“ der Leistung schwer zu greifen. Einfacher scheint es, den Gegenwert einer Sache einzuschätzen. Ein Auto der gehobenen Mittelklasse kostet bei-spielsweise 40.000 Euro. Obwohl die reinen Materialkosten nur gut 10-15% des Verkaufspreises ausmachen, ist je-dem klar, dass der Rest für Planung, Fertigung, Löhne und vieles mehr – und eben auch für den Lohn des Ver-käufers verwandt wird. Wie viel Geld der Verkäufer dafür bekommt, dass er uns „nur“ ein Auto verkauft hat, erfährt

der Kunde in der Regel nicht. Anders beim Im-mobilienmakler. Hier steht der Preis im Exposé – und damit wird es emotional.

❚ PreistransparenzDie Preise für die Dienstleistung der Immobilien-vermittlung liegen bei zwei Monatsmieten (für den Mieter) und 6% + Mehrwertsteuer bei Kauf-immobilien. Je nach Bundesland differiert die Marktpraxis, ob Käufer oder Verkäufer die Pro-vision zu tragen hat. In Berlin und Brandenburg ist es üblich, dass der Käufer die Provision alleine trägt. Sie beträgt üblicherweise 6% netto (also 7,14% inkl. der derzeit geltenden Mehrwertsteu-er) vom Kaufpreis. Diese Preistransparenz führt dann regelmäßig zu zwei Missverständnissen: Erstens, die 6% sei der Verdienst des Maklers, und Zweitens, 6% sind viel zu viel. Zum ersten Punkt wird oft übersehen, dass nur bei Einzelmaklern die Provision dem Einzelunternehmer zufließt, bei Maklerunternehmen der einzelne Makler

8 Immobilienmarkt aktuell

Immobilien- maklerKaum eine Branche ist mit so vielen Vorurteilen und Klischees behaftet wie die der Immobilienmakler.

Sind Immobilienmakler besser als ihr Ruf oder be-stätigen sie die landläufige Meinung?

Bitte beachten Sie unseren Leserservice auf den Seiten 76 - 78 Ausgabe 09 / 12

9Finanzierung

aber nur einen (kleinen) Teil erhält, von dem er seine Kosten zu decken hat – wie auch die Firma selbst. Denn wie beim Auto, bei dem von der Planung bis zum Verkauf alle Kosten aus dem Umsatz zu bezahlen sind, ist es bei einer Immo-bilienvermarktungsfirma nicht anders.

Über den zweiten Punkt kann man trefflich streiten. Ist es gerecht, dass die 6% von einem 500.000-Euro-Haus dem Vermittler zehn-mal mehr Umsatz beschert, als 6% von einer 50.000-Euro-Eigentumswohnung? Um eins vor-weg zu sagen: Mit 3.000 Euro kann kein Immo-bilienmakler eine kostendeckende Vermarktung erreichen und einen Anteil für seinen eigenen Verdienst erwirtschaften. Eine preisgünstige Immobilie verursacht natürlich nicht proportional geringere Kosten. Das Inserat in der Tageszeitung kostet gleichviel, wie auch die Buchung auf den Internetbörsen, egal ob beim Kaufpreis eine Ziffer mehr oder weniger steht.Eine Immobilie im höheren Preissegment braucht in der Regel zwar mehr Zeit in der Vermarktung, als eine gute und billige Wohnung – ganz einfach, weil die Zahl potentieller Käufer immer kleiner wird, die Betreuungsintensität aber deutlich steigt.

So ungerecht die Provisionierung in Abhängig-keit vom Kaufpreis auch ist, so solidarisch ist das

Prinzip auch. Ohne die großen Objekte, kann kaum ein Makler die kleinen Objekte anfassen, ohne nachhaltig seine Existenz auf ’s Spiel zu setzen. Aber dennoch: mit der Vermittlung von Immobiliengeschäften kann man Geld verdie-nen. Für die meisten Makler aber nur gerade so viel, dass es zum Leben reicht.

❚ Was leistet ein Makler eigentlich? Weit mehr, als nur Vermieter und Mieter, Ver-käufer und Käufer zusammenzubringen. Am Anfang steht die Objektaufnahme. Und hier ist die Erinnerung an den Wortstamm angebracht: zwar meckert der (seriöse) Makler nicht, weist aber auf Schwachstellen des Angebotes hin und berücksichtigt dies bei der Feststellung des Marktpreises. Gerade die fundierte Berechnung des Marktpreises ist die Kernkompetenz des Maklers, denn er kennt die Nachfrage in seinem regionalen Markt sehr genau und weiß, was zu welchem Preis erwartet wird.

Im Regelfall deckt sich der Marktpreis nicht mit den Wünschen und Vorstellungen des Verkäu-fers, der zumeist emotional die eigene Immo-bilie als besonders gut und teuer schätzt. Ein seriöser Makler wird den Vertag zur Vermittlung der Immobilie ablehnen, sollte eine Einigung auf den Marktwert nicht möglich sein.

Im nächsten Schritt folgt die werbliche Aufberei-tung der Immobilie, also die Erstellung des Expo-sés einschließlich der Fotos und die Präsentation des Objektes eigenen Kunden gegenüber sowie in der Tagespresse, den Internetbörsen und auf der Homepage des Maklers.

Der größte Zeitanteil entfällt auf die Beratung der Interessenten am Telefon, persönlich und natürlich bei Besichtigungen vor Ort. Im Durch-schnitt braucht ein Mieter fünf, ein Käufer fast zwanzig Anläufe, bevor er sich für eine Immobilie entscheiden kann. Ein Zeitaufwand, der schluss-endlich immer von dem bezahlt wird, der die Wohnung oder das Haus kauft. Aber Hand auf’s Herz – wie viele Objektanfragen und Besichti-gungen haben Sie selbst schon durchgeführt?Zu guter Letzt führt der Immobilienmakler beide Vertragsparteien zum Notar, bereitet die erfor-derlichen Unterlagen auf und bespricht sie mit den Mandanten und ist oft auch noch bis zur Übergabe der Immobilie Ansprechpartner.

Natürlich ist die Maklerprovision immer noch eine Menge Geld – Geld wofür auch viel geleistet wird. Und meist ist es günstiger, 6% plus Steuer für die Vermittlung einer marktgerechten Immobilie zu zahlen, als ohne Makler die Wohnung oder das Haus womöglich überteuert zu erstehen.

Wohnungen, Häuser oder Grundstücke zum Kauf – wie auch Neubauvorhaben finden Sie in diesem Immobilien Journal oder unter:

www.bvbi.de

Berliner VolksbankImmobilien GmbH(030) 56 55555-0info@bvbi.de

Immobilienmarkt aktuell 9

Informationen zu diesen und vielen weiterenImmobilienangeboten erhalten Sie in Ihrer Filiale der Berliner Volksbank oder unter:

berliner-volksbank-immobilien.de

Ob Kauf oder Verkauf - bei Immobilien immer erste Wahl:Berliner Volksbank Immobilien GmbH (030) 56 55 55 50info@bvbi.de www.berliner-volksbank-immobilien.de