Immobilien in der Nachfolgeplanung

Peter Sahli

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Grundsätzliches (1/2)

Es ist selten zu früh,

aber oft zu spät!

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Grundsätzliches (2/2)

Verbindlich vereinbarte

Regelungen nur soweit,

wie die Lösung nachhaltig

überzeugt!

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Themenabgrenzung / Übersicht

Nachfolge Erben für Immobilien1)?

Nein Ja2)

Zuwendungan Dritte

Verkaufan Dritte

keineRegelung

LebzeitigeVereinbarung

Regelung aufden Tod hin

Lebzeitig / aufden Tod hin

Erlös imNachlass

Immobilienim Nachlass

Verkauf Schenkung Erbvorbezug Testament/Erbvertrag• Teilungsvorschrift• Sachvermächtnis

Gesetzliche Regeln für• Quoten• Zuteilung(Art. 610 Abs. 1 ZGB)

1) Eingrenzung auf Privatvermögen (ohne landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke)

2) Ausklammerung Themen einer Verselbstständigung (Stiftungen/Trusts)

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Beweggründe / Auslöser

• „Klare“ Situationen regeln

• Aufteilung mehrere Immobilien unter den Erben

• Altersbedingter Umzug (Einfluss auf Verwandtenunterstützung?)

• Anstehende grössere Kosten / Arbeiten(Steuern / Zuständigkeiten)

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Rahmenbedingungen

• Güterrecht(Güterstand / ehevertragliche Regelungen)

• Erbrecht(gesetzliche Erbteile / Pflichtteile / verfügungsfreie Quoten)

• Steuerrecht➨ Erbschafts- und Schenkungssteuer➨ Grundstückgewinnsteuer

Anhang 1

Anhang 2

Anhang 3

Anhang 4

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Lebzeitige Lösung ohne Begünstigung (1/2)

• Verkehrswertschätzung(Marktwert = Kaufpreis)

• Vertragsabschluss(öffentlich beurkundeter Kaufvertrag)

➨ Schuldübernahmen➨ Verrechnung evtl. erbrachter Leistungen➨ evtl. Vereinbarung Wohn-/Nutzungsrechte

oder Leibrente(Verrechnung Kapitalwert)

➨ Restzahlung / evtl. Darlehensbegründung

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Lebzeitige Lösung ohne Begünstigung (2/2)

• Vollzug(Grundbuchanmeldung)

➨ Eigentumsübertragung➨ Eintragung dingliche Rechte

(Wohnrecht; Benutzungsrecht; Nutzniessung)

➨ Eintragung Grundpfandrechte(Absicherung Darlehen)

• Deklaration Grundstückgewinnsteuer(Beachtung kantonale Eigenheiten wie z.B. bei der Ersatzbeschaffung etc.)

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Lebzeitige Lösung mit beschränkter Begünstigung (1/2)• Verkehrswertschätzung

• Vertragsabschluss(öffentlich beurkundeter Abtretungs-/Erbvorbezugsvertrag)

➨ Festlegung Anrechnungswert(u.U. „moderater“ Marktwert)

➨ analog Kaufvertrag➨ Festlegung Höhe Erbvorbezug (Verrechnung)➨ evtl. Auszahlungen an Miterben als Erbvorbezüge

gegenüber dem zukünftigen Erblasser(auf Abrechnung an Anrechnungswert)

➨ Anordnung Ausgleichung Erbvorbezug(bei Nachkommen gem. Art. 626 Abs. 2 ZGB vermutet)

➨ Befreiung Ausgleichung Mehrwert zwischen Erbvorbezug und Erbanfall

➨ evtl. Vereinbarung Gewinnanteilsrecht(u.U. vererblich; evtl. Absicherung mit Grundpfandrecht)

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Lebzeitige Lösung mit beschränkter Begünstigung (2/2)

• Vollzug(Grundbuchanmeldung)

➨ analog Vollzug Kaufvertrag➨ evtl. Eintragung Grundpfandrecht für

Gewinnanteilsrecht

• Veranlagung Erbschafts-/ Schenkungssteuer oder Grundstückgewinnsteuer(kantonale Befreiungstatbestände, Quotenregelungen für Erbschaftssteuer etc. beachten)

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Lebzeitige Lösung mit maximaler Begünstigung (1/2)

• Verkehrswertschätzung

• Vertragsabschluss(öffentlich beurkundeter Schenkungsvertrag)

➨ gemischter Vertrag / gemischte Schenkung möglich mit Regelungen aus

• Kaufvertrag und /oder• Abtretungs-/Erbvorbezugsvertrag

➨ Befreiung Schenkung (und Mehrwert) von Ausgleichung -wird sonst vermutet-

➨ Befreiung Schenkung (und Mehrwert) von Herabsetzung1)

➨ evtl. Erbverzicht des Beschenkten als Gegenleistung (Erbauskauf)2)

➨ u.U. Regelung Rückfall an Schenkgeber (beim Vorversterben des Beschenkten ohne eigene Nachkommen)

1) Mitwirkung pflichtteilsgeschützte Miterben (besser: Regelung mit Pflichtteilserben in Erbvertrag!)

2) in Erbvertragsform (am Besten unter Mitwirkung sämtlicher Pflichtteilserben)

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Lebzeitige Lösung mit maximaler Begünstigung (2/2)

• Vollzug(Grundbuchanmeldung)

➨ analog Vollzug Kaufvertrag und Abtretungs-/ Erbvorbezugsvertrag

➨ evtl. Vormerkung Rückfall an Schenkgeber

• Veranlagung Erbschafts-/ Schenkungssteuer(kantonale Eigenheiten beachten!)

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Ausgleichung (1/3)

• Gesetzliche Grundlagen:Art. 626-632 ZGB

• Bei Schenkung Immobilien an Nachkommen wird Ausstattung nach Art. 626 Abs. 2 ZGB und damit Ausgleichung vermutet!(BGE 116 II 667, 128 II 231)

Anhang 5

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Ausgleichung (2/3)

• Befreiungsanordnung/-vereinbarung➨ formlos, sofern gleichzeitig mit Zuwendung➨ Verfügung von Todes wegen

(Testament oder bindender Erbvertrag)

➨ Widerruf möglich(der Widerruf erbvertraglich vereinbarter Befreiungen ist aber nach Art. 494 Abs. 3 ZGB anfechtbar)

• Ausschlagung statt Ausgleichung➨ Ausschlagender verliert seine gesetzlichen

Erbrechte am Nachlass➨ Ausschlagender erhält jedoch verfügungsfreie

Quote(Vorteile z.B. bei vier oder mehr Nachkommen)

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Ausgleichung (3/3)

• Erträge lebzeitiger Zuwendungen als Gegenstand der Ausgleichung?

➨ Verweis auf Besitzregeln(Art. 630 Abs. 2/Art. 938 Abs. 1 ZGB)

➨ kein Ausgleich durch gutgläubigen Besitzer(Gutgläubigkeit wird vermutet)

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Herabsetzung (1/3)

• Gesetzliche Grundlagen:Art. 522-533 ZGB

• Schutz der gesetzlichen Pflichtteile (inkl. diejenigen von überlebenden Ehegatten)

➨ primär Herabsetzung von Begünstigungen aus Verfügungen von Todes wegen!

Anhang 6

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Herabsetzung (2/3)

• Schenkungen unterliegen bei Pflichtteilsverletzung der Herabsetzung:

➨ sofern innert 5 Jahren vor dem Tod ausgerichtet(Art. 527 Zf. 3 ZGB)

➨ bei Umgehung der Verfügungsbeschränkung (Art. 527 Zf. 4 ZGB)/Beweislast der beeinträchtigten Pflichtteilserben

➨ generell als „Ausstattung“ nach Art. 527 Zf. 1 (in der Lehre umstritten!)

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Herabsetzung (3/3)

• Lebzeitige Zuwendungen gegen Erbverzicht➨ Herabsetzung nur, soweit Pflichtteil des

Begünstigten und verfügungsfreie Quote überschritten (Art. 535 ZGB)

• Gesetzliche Reihenfolge der Herabsetzung lebzeitiger Zuwendungen (Art. 532) widerspricht Gleichheitsidee der Ausgleichungsregeln

➨ macht Regelung/Verfügung des Erblassers nötig

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Lösung auf den Tod hin ohne Begünstigung

• Testament(eigenhändiges oder öffentliches)

• Bestätigung gesetzliche Erbfolge(keine quotenmässigen Begünstigungen)

• Teilungsvorschrift zugunsten Bedachtem(Recht aber nicht Pflicht zur Übernahme)

• Verkehrswert (Marktwert) als massgebender Anrechungswert Anhang 7

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Lösung auf den Tod hin mit beschränkter Begünstigung

• Verfügung von Todes wegen➨ Testament (Erblasser bleibt frei)➨ Erbvertrag mit Erblasser und Begünstigtem als

Parteien (bindende Wirkung)

• Zuwendung an den Bedachten im Rahmen der verfügungsfreien Quote

➨ Vorausvermächtnis für Immobilie(ausdrücklich bestimmen, da sonst Teilungsvorschrift angenommen, Art. 608 ZGB)

➨ Erbeinsetzung im Umfang der verfügungsfreien Quote und Teilungsvorschrift zum Verkehrswert (Marktwert)

➨ Teilungsvorschrift mit reduziertem Anrechnungswert(darf Pflichtteile der anderen Erben nicht verletzen)

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Lösung auf den Tod hin mit maximaler Begünstigung (1/2)

• Verfügung von Todes wegen➨ Testament

(Erblasser bleibt frei/Herabsetzung bei Pflichtteilsverletzung!)

➨ Erbvertrag Erblasser / Begünstigter / übrige Pflichtteilserben(bindende Wirkung für Erblasser und übrige Pflichtteilserben)

• Zuwendung an den Bedachten ohne Rücksicht auf die Höhe der verfügungsfreien Quote

➨ Vorausvermächtnis für Immobilie(ausdrücklich bestimmen, da sonst Teilungsvorschrift angenommen)

➨ Teilungsvorschrift mit u.U. stark reduziertem Anrechnungswert(kann u.U. Pflichtteile anderer Erben verletzen)

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Lösung auf den Tod hin mit maximaler Begünstigung (2/2)

• Anerkennung der vereinbarten Lösung durch die anderen Pflichtteilserben in erbvertraglicher Form

➨ Anerkennung Vorausvermächtnisse/Anrechnungswerte

➨ Verzicht auf Herabsetzungsansprüche für sich selbst und Nachkommen

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