Mieten oder kaufen?Immobilien

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Inhalt

1. Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum? 1.1. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl

1.2. Rechnen Sie mit kühlem Kopf nach

1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn?

1.4. Lohnt sich der Kauf oder nicht?

2. Die eigenen vier Wände finanzieren 2.1. Was können Sie sich leisten?

2.2. Das müssen Sie beim Baukredit beachten

2.3. So finden Sie den passenden Kredit

3. Wie Mieter sparen können 3.1. Günstig eine Wohnung zur Miete finden

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

4. Link- und Literaturtipps

Impressum

Der Traum vomEigenheim

HERMANN-JOSEF TENHAGENCHEFREDAKTEUR FINANZTIP

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Liebe Leserinnen, liebe Leser,

träumen Sie auch gelegentlich von den eigenen

vier Wänden? Und überlegen Sie ihre Ersparnis-

se in eine Immobilie zu investieren? Dann sind

Sie nicht allein! Die niedrigen Zinsen lassen viele

Menschen über den Kauf eines Hauses oder einer

Wohnung nachdenken.

Wenn Sie zur Miete wohnen, stellt sich Ihnen die

Frage „Mieten oder kaufen?“ jeden Monat beim

Blick auf den Kontoauszug aufs Neue. Denn die

Kosten für die Wohnung verschlingen meist den

größten Teil des Haushaltsbudgets. Der Gedanke

liegt nahe, dieses Geld nicht an den Vermieter zu

überweisen, sondern damit die eigenen vier Wän-

de zu bezahlen.

Wer mit Bekannten und Freunden darüber spricht,

stellt überrascht fest: Der Rest der Welt hat die

Frage „Mieten oder kaufen?“ scheinbar bereits be-

antwortet. Kaufen ist besser als Mieten – so die

fast einhellige Meinung.

Aber ist das wirklich so? Wie immer, wenn Sie beim

Thema Geld auf einfache Wahrheiten treffen, soll-

ten Sie skeptisch werden. Denn ob Sie zur Miete in

Ihrer Wohnung leben oder diese gekauft haben, ist

eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen

Ihres Lebens.

Für den vorliegenden Leitfaden sind unsere Ex-

perten der Frage nachgegangen, wann sich der

Immobilienkauf wirtschaftlich lohnt. Dafür haben

wir verschiedene Szenarien durchgerechnet. Das

überraschende Ergebnis: Wenn er das Geld klug

investiert, liegt mitunter auch der Mieter vorn.

Ob Mieten oder Kaufen für Sie die bessere Lösung

ist, hängt vor allem von Ihren Lebensplänen ab.

Egal wie Sie sich entscheiden: Auf den folgenden

Seiten geben wir Ihnen Tipps, wie Sie Ihr Wohnei-

gentum günstig finanzieren oder als Mieter Kosten

sparen.

Chefredakteur Finanztip

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1.1. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl

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1. Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum?

Mieten oder Kaufen 2016

Ihre Ersparnisse bei der Bank bringen kaum noch Zinsen? Gleichzeitig steigen die Mieten

in Ihrer Stadt immer weiter? Was liegt da näher als der Gedanke, das Geld in eine eigene Wohnung

oder ein Haus zu stecken.

1. Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum?

Die Eurokrise und die anhaltende Niedrigzinsphase

haben dazu geführt, dass immer mehr Menschen

über Wohneigentum nachdenken. Der kurzfristige

Blick auf die Zinsen ist allerdings trügerisch. Denn

ob Mieten oder Kaufen für Sie die bessere Lösung

ist, hängt noch von einer Reihe weiterer Faktoren

ab. Dabei spielen auch die Höhe Ihrer aktuellen

Monatsmiete und die Höhe der Bauzinsen eine

Rolle sowie die Entwicklung der Immobilienpreise

in den nächsten Jahrzehnten.

Einige Faktoren wie die Verzinsung Ihres Eigen-

kapitals lassen sich in harten Zahlen ausdrücken,

andere sind Ausdruck Ihrer persönlichen Vorlie-

ben und Lebensentscheidungen. Sie sollten also

wissen, wo bei einer kurzfristigen Betrachtung

die Fallen lauern und worauf es langfristig bei der

Entscheidung „Mieten oder kaufen?“ wirklich an-

kommt. Die folgenden Überlegungen sollen Ihnen

helfen, das Für und Wider sorgfältig abzuwägen.

1.1. Hören Sie auf Ihr BauchgefühlBevor Sie auf die finanzielle Seite blicken, sollten

Sie grundsätzlich abwägen, ob Sie sich in den

nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümer oder

Mieter sehen. Wie unterschiedlich das Grundgefühl

beider Gruppen ist, erleben besonders Bewohner

von Mehrfamilienhäusern, in denen Eigentümer

und Mieter nebeneinander wohnen. Während die

einen häufig mit dem Hausgeld und den Kosten

für Instandhaltung hadern, bemängeln die anderen

zu hohe Nebenkosten, ausbleibende Reparaturen

und steigende Mieten.

Entscheidung ist auch eine Typfrage

Beide Gruppen verweisen gern auf die Vorteile,

die ihre Position mit sich bringt: Der Eigentümer

lebt in dem Selbstverständnis, dass er mit jeder

Monatsrate an die Bank auch Vermögen aufbaut.

Der Mieter kann dagegen darauf verweisen, dass

er mit der Monatsmiete die Nutzung – und Ab-

nutzung – der Wohnung vollständig bezahlt hat.

Bei Schäden und Reparaturbedarf muss er sich

nicht selbst kümmern, sondern kann den Vermie-

ter oder Verwalter kontaktieren. Das häufig gehör-

te Argument, als Eigentümer eines Hauses oder

einer Wohnung sei man unabhängiger, stimmt

dabei nur zum Teil. Einerseits fällt mit dem Kauf

die Abhängigkeit vom Vermieter weg; an dessen

Stellen treten andererseits in der Regel die Bank,

die Gemeinde und die Nachbarn, mit denen sich

ein Eigentümer für die nächsten Jahrzehnte arran-

gieren muss. Hinzu kommt die Tatsache, dass er

sich schlicht ständig auf irgendeine Weise um die

Immobilie kümmern muss.

Die eigenen Lebensumstände bedenken

Mieter führen dagegen häufig an, dass sie flexibel

bleiben wollen oder müssen. Wer etwa aus beruf-

lichen Gründen in den nächsten Jahren mit einem

Umzug in eine andere Stadt rechnen muss, benö-

tigt diese Flexibilität. Denn wie unser Vermögens-

vergleich zeigt, ist ein Wiederverkauf nach wenigen

Jahren zumeist ein schlechtes Geschäft. Als Eigen-

tümer brauchen Sie also Durchhaltevermögen.

Allerdings sind Sie auch als Mieter in vielen Städ-

ten inzwischen nicht mehr so flexibel wie in der

Vergangenheit: Die Angebotsmieten liegen trotz

Mietpreisbremse deutlich über dem Mietspiegel.

Wer also umziehen möchte, muss mit höheren

Mieten rechnen.

Die Entscheidung über das Mieten oder Kaufen ist

also ein Stück weit eine Typfrage. Sie sollten daher

genau überlegen, was besser zu Ihnen und Ihren

Plänen passt. Bei dieser Bauchentscheidung soll-

ten Sie den Kopf, also den kurzfristigen und lang-

fristigen Blick auf die Finanzen, aber keinesfalls

außer Acht lassen.

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1.2. Rechnen Sie mit kühlem Kopf nach 1.2. Rechnen Sie mit kühlem Kopf nach

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

1.2. Rechnen Sie mit kühlem Kopf nachWer zur Miete wohnt und sich für den Kauf eines

Hauses oder einer Wohnung interessiert, blickt

meist zuerst auf seine monatlichen Mietausgaben

und vergleicht diese mit einer möglichen Darlehens-

rate nach einem Kauf. Die einfache Überlegung:

Wenn die Monatsrate für die Bank nicht höher ist

als die bisherige Miete, lohnt es sich zu kaufen.

Allerdings greift diese Regel viel zu kurz. Denn so-

wohl die Monatsmiete als auch die Rate für die

Bank sind nur eine Momentaufnahme. Eine Bau-

finanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahr-

zehnte. Welche Lösung langfristig besser ist, hängt

also nicht nur von den aktuellen Mieten, Kaufprei-

sen und Zinsen ab, sondern auch von deren Ent-

wicklung in den kommenden Jahrzehnten.

Trotzdem haben die gesunkenen Zinsen seit der

Finanzkrise 2008 dazu geführt, dass die Nachfra-

ge nach Immobilien in Deutschland gestiegen ist.

Davon profitieren in erster Linie die Verkäufer der

Immobilien und alle, die an dem Geschäft selbst

verdienen: Makler, Bauträger, Projektentwickler

und Banken. Die Käufer zahlen dagegen deutlich

höhere Preise, haben entsprechend höhere Schul-

den und tragen das Risiko steigender Zinsen – bei

gleichzeitig sinkender Nachfrage nach Wohnei-

gentum. Dieser Rückgang kann perspektivisch

den Wert der Immobilie drücken.

Die niedrigen Zinsen führen zudem dazu, dass sich

Mieten und Kaufpreise auseinander entwickeln:

Mieter denken eher darüber nach, bei einem Woh-

nungswechsel gleich zu kaufen. Die Mieten stei-

gen dann langsamer als die Kaufpreise. Statt also

Mietzahlungen und mögliche Darlehensraten zu

vergleichen, sollten Sie vielmehr Mieten und Kauf-

preise miteinander vergleichen. Das Verhältnis von

Jahreskaltmieten mit den angebotenen Kaufprei-

sen ist ein guter Gradmesser für das Preisniveau in

einer Stadt oder Region.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen

Wer als Mieter mit dem Gedanken spielt, ein Haus

oder eine Wohnung zu kaufen, hat meist eine klare

Vorstellung davon, in welcher Stadt die Immobilie

liegen soll. In größeren Städten suchen Interessen-

ten meist sogar nur in bestimmten Stadtteilen, die

sie entweder bereits kennen oder für attraktiv hal-

ten. Entsprechend groß sind die Unterschiede so-

wohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen.

Wenn Sie einschätzen möchten, ob Kaufen oder

Mieten in Ihrer Wunschregion oder Ihrem Wunsch-

viertel günstiger ist, sollten Sie also zunächst da-

rauf achten, dass Sie für beide Wege möglichst

identische Häuser oder Wohnungen vergleichen:

gleiche Wohnfläche, gleiches Alter, gleiches Ni-

veau bei der Ausstattung und so weiter. Wenn Sie

sich für eine bestimmte Immobilien interessieren,

kennen Sie ja bereits den Kaufpreis – und benöti-

gen dann noch eine Angabe zur Miete.

Achten Sie darauf, dass Sie für einen Vergleich mit

einer aktuellen Angebotsmiete rechnen und nicht

etwa mit Zahlen aus den vergangenen Jahren. Wich-

tig ist die Kaltmiete, die ein Mieter zahlen müsste,

also die Miete ohne alle Neben- oder Betriebskos-

ten. Teilen Sie dann den angebotenen Kaufpreis

durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie.

h Beispiel:

Eine Wohnung mit 100 Quadratmeter Wohn-

fläche wird für 240.000 Euro angeboten. Die

Kaltmiete beträgt 10 Euro pro Quadratmeter.

Das ergibt eine Kaltmiete von 1.000 Euro

pro Monat. Die Jahreskaltmiete beträgt dann

12.000 Euro. Der Kaufpreis liegt somit beim

20-Fachen der Miete. Bei einem Kaufpreis von

300.000 Euro läge der Faktor dagegen bei 25.

Dies gilt auch für den Fall, dass der Kaufpreis

240.000 Euro beträgt, die erzielbare Miete aber

nur 8 Euro pro Quadratmeter.

Als Faustregel gilt: Bis zum Faktor 20 sind die

Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ günstig,

ab 25 relativ teuer. Hintergrund dieser Regel ist die

Bedeutung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses für

Kapitalanleger. Wer eine Wohnung als Geldanlage

kauft, vergleicht die erzielbaren Überschüsse mit

der Rendite anderer Anlageformen.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist nichts anderes

als der Kehrwert der sogenannten Bruttomietren-

dite. Mit dieser berechnet der Kapitalanleger, wie

viel die Immobilie pro Jahr vor Kosten abwirft. Eine

Jahresmiete von 12.000 Euro bei einem Kaufpreis

von 240.000 Euro (Faktor 20) entspricht dann einer

Bruttomietrendite von 5 Prozent, ein Faktor von 25

dagegen einer Bruttomietrendite von 4 Prozent.

Bezieht der Kapitalanleger noch die Kaufneben-

kosten und laufende Ausgaben für Verwaltung und

Instandhaltung in seine Rechnung ein, sinkt diese

anfängliche Mietrendite. Je höher also der Faktor,

desto geringer ist die Mietrendite – und umso eher

wird der Kapitalanleger abwinken. Und so sollten

Sie es auch halten, wenn Sie überlegen, selbst in

das Haus oder die Wohnung einzuziehen.

Lage, Preisentwicklung und Kaufzeitpunkt

Kurzfristig ermöglicht Ihnen das Kaufpreis-Mie-

te-Verhältnis eine erste Einschätzung darüber, ob

ein Kaufpreis eher günstig oder überzogen ist.

Trotzdem ist eine günstig erworbene Immobilie

keine Garantie dafür, dass Sie langfristig besser

fahren, wenn Sie kaufen. Entscheidend ist vielmehr

die Frage, ob Sie nach Jahrzehnten ein größeres

Vermögen haben, wenn Sie Mieter bleiben oder

wenn Sie auf die Seite der Eigentümer wechseln.

Selbst wenn Sie Ihre Immobilie günstig kaufen, so

ist diese Situation nur eine Momentaufnahme. Für

die Entscheidung über Mieten oder Kaufen sollten

Sie auch einen Blick in die Zukunft wagen. Mit-

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1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn? 1.2. Rechnen Sie mit kühlem Kopf nach

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

tel- und langfristig wird sich die Situation auf dem

Wohnungsmarkt verändern: Mit den steigenden Im-

mobilienpreisen in den Städten wird dort auch die

Bautätigkeit zunehmen – und damit das Angebot.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Entwicklung

der Bevölkerung: Weniger Menschen benötigen

auch weniger Wohnraum. Auch ein steigendes

Durchschnittsalter wirkt sich auf die Wohnungs-

nachfrage aus. Bereits heute geben viele ältere

Menschen ihre großen Wohnungen zugunsten

kleinerer Einheiten oder neuer Wohnformen auf.

Zwar lässt sich die genaue Entwicklung noch nicht

voraussagen, aber es zeichnet sich doch bereits

ab, dass sich in den kommenden Jahrzehnten die

Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und

Regionen noch verstärken werden: Dynamischen

Regionen mit vielen Zuzügen werden Städte und

Regionen mit stark sinkender Bevölkerung ge-

genüberstehen, zeigt eine Analyse der Bertels-

mann-Stiftung. Daraus ergeben sich unterschiedli-

che Perspektiven beim Wiederverkauf einer Immo-

bilie nach 10, 20 oder gar 30 Jahren.

In den attraktiven Regionen dürften Immobilien zu-

mindest ihren Nominalwert behalten, selbst wenn

die Bautätigkeit – und damit das Angebot – zu-

nimmt. In vielen schrumpfenden Regionen kann

es dagegen sein, dass sich in Zukunft ältere Im-

mobilien nicht mehr verkaufen lassen. Gerade falls

Sie überlegen, in einer ländlichen Region ein Haus

oder eine Wohnung zu kaufen, sollten Sie sich da-

her die Frage stellen: Wird es in dieser Gegend in

20 oder 30 Jahren Menschen geben, die meine Im-

mobilie kaufen werden?

Kosten für Anschaffung und Kredit

Beim langfristigen Vermögensvergleich von Mie-

ter und Käufer gerät der Käufer zunächst in

Rückstand: Wer eine Immobilie finanziert, benö-

tigt Eigenkapital. Beim Kauf werden als Erstes

Grunderwerbssteuer und Notarkosten fällig. Dazu

kommt in vielen Fällen die Courtage des Maklers.

Diese Anschaffungsnebenkosten liegen je nach

Bundesland und Maklerbeteiligung insgesamt zwi-

schen 5 und 15 Prozent. Diese Ausgaben muss

der Käufer mit vorhandenem Geld bestreiten. Beim

Mieter in der gleichen Ausgangslage bleibt dieses

Guthaben dagegen erhalten.

Zusätzlich zu den Nebenkosten für den Kauf benö-

tigt der Käufer weiteres Eigenkapital für die Finan-

zierung. Ideal ist ein Anteil von etwa 20 Prozent.

Auch mit einem geringeren Anteil erhält der Käufer

einen Baukredit, allerdings verlangt die Bank dann

einen höheren Zinssatz. Diesen zweiten Teil seines

Eigenkapitals wandelt der Käufer also sofort in Im-

mobilienvermögen um. Der Rest des Hauses oder

der Wohnung gehört erst einmal der Bank. Erst mit

den Tilgungszahlungen der nächsten Jahre und

Jahrzehnte sinkt die Restschuld, und das Vermö-

gen des Käufers steigt nach und nach an. Der Mie-

ter wiederum behält sein Guthaben und kann es

langfristig am Kapitalmarkt anlegen.

Sowohl der Mieter als auch der Käufer verwen-

det in den kommenden Jahrzehnten einen großen

Teil seines Einkommens für das Thema Wohnen:

Während es bei Betriebs- und Heizkosten keine

Unterschiede geben sollte, zahlt der Mieter für

die Nutzung der Wohnung, während der Käufer

eine Monatsrate aus Zins und Tilgung an die Bank

überweist. Dazu kommen beim Käufer Kosten für

die Instandhaltung.

Vergleichbar werden beide Wege allerdings nur

dann, wenn auf beiden Seiten gleiche Ausgaben

stehen. Liegen die Ausgaben des Mieters also

unter denen des Käufers, so legt der Mieter diese

Überschuss langfristig an und baut damit Vermö-

gen auf. Zahlt er mehr, so muss er auf sein Gutha-

ben zurückgreifen.

1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn?Wie der Vergleich zwischen Mieter und Käufer zu

einem bestimmten Zeitpunkt – etwa zum Rente-

neintritt – ausgeht, hängt vor allem von der Ent-

wicklung der Preise ab: für die Überlassung von

Wohnraum (Miete), für die Überlassung von Bau-

geld (Zins) und für die Instandhaltung von Haus

oder Wohnung. Dazu kommen die Preise von

Grundstücken und von Wohnraum, denn sie be-

stimmen den Wert der Immobilie und damit das

Vermögen des Käufers. Das Vermögen des Mie-

ters hängt dagegen von der Rendite seiner Geld-

anlage ab.

Die einzelnen Preise beeinflussen sich nicht nur

gegenseitig, sondern hängen auch noch von wei-

teren Faktoren ab. So verringert etwa eine gerin-

gere Kinderzahl langfristig die Nachfrage nach

Wohnraum, Zuwanderung vergrößert sie dage-

gen. Je länger der Zeitraum, desto schwieriger ist

es, solche Entwicklungen vorauszusehen.

Szenarien für einen Vermögensvergleich

Damit Sie sich trotzdem eine Vorstellung machen

können, zeigen wir die mögliche Vermögensent-

wicklung von Mietern und Käufern an einem Bei-

spiel. Wir gehen in unserer Berechnung davon aus,

dass ein Paar die Wohnung wechselt und nach

einem Blick auf die Immobilienportale vor der Ent-

scheidung steht, entweder wieder in eine Mietwoh-

nung zu ziehen oder eine Eigentumswohnung zu

kaufen. Für die Entwicklung der Bauzinsen gehen

wir – angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase –

von einem moderaten Zinsanstieg in den nächsten

20 Jahren aus.

Grunddaten für den Vermögensvergleich:

Angebotspreis Wohnung 320.000 €

Kaufpreis nach Verhandeln 300.000 €

Wohnfläche 100 qm

Kaltmiete 1.000 €

Kaufpreis-Miete-Verhältnis 25

Eigenkapital 75.000 €

Zinssatz der Baufinanzierung 2 %

Instandhaltung 1,5 €/qm pro Monat

Anstieg Instandhaltung 1 % im Jahr

Zinsentwicklung Baufinanzierung

anfangs 2 %, nach 10 Jahren 3 %, nach 20 Jah-

ren 3,5 %

Zinsentwicklung Geldanlage

anfangs 1 % oder 5 %, Anstiege:

nach 10 Jahren +1 %, nach 20 Jahren: +0,5 %

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1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn? 1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn?

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

Der Kaufpreis liegt also beim 25-Fachen der Jah-

reskaltmiete. Außerdem fallen vergleichsweise

hohe Nebenkosten an, weil in diesem Beispiel al-

lein der Makler – so wie in Berlin oder Branden-

burg üblich – 7 Prozent erhält. Die nachfolgenden

Szenarien machen deutlich, wie sich Unterschiede

in der Wertentwicklung, beim Mietanstieg und der

Geldanlage des Mieters langfristig auf den Ver-

gleich auswirken.

Fünf Szenarien für den Vermögensvergleich:

Nr. Szenario

Wert- entwicklung

Wohnung pro JahrAnstieg der

Mieten pro Jahr

Rendite der Geldanlage

(zu Anfang, vor Steuern) Wer liegt vorn?

1 gängige Annahmen + 1 % + 1 % + 1 % Käufer

2keine Wertsteigerung

bei Immobilien+/- 0 % +/- 0 % + 1 % Käufer

3bessere Rendite bei

der Geldanlage+ 1 % + 1 % + 5 % Käufer

4niedrigere Ausgangs-

miete (von 8 Euro)+ 1 % + 1 % + 5 % Mieter

5 Abbruch nach 5 Jahren +/- 0 % +/- 0 % + 1 % Mieter

Eigentümer profitieren von Wertsteigerung

Unter den gängigen Annahmen liegt der Käufer be-

reits nach weniger als zehn Jahren beim Vermögens-

vergleich vorn. Das setzt aber voraus, dass die Im-

mobilienpreise und Mieten in den nächsten Jahren

weiter steigen (mit jeweils 1 Prozent pro Jahr), die

Bauzinsen nur moderat ansteigen (nach zehn Jahren

auf 3 Prozent, wieder zehn Jahre später auf 3,5 Pro-

zent) und sich bei der Geldanlage kaum eine Rendite

erzielen lässt (anfänglicher Guthabenzins: 1 Prozent,

nach 10 Jahren: 2 Prozent, nach 20 Jahren: 2,5%).

Vermögensentwicklung im Laufe des Jahre (Szenario 1)

In diesem Szenario gelingt es dem Mieter also

nicht, Vermögen aufzubauen – im Gegenteil: Wenn

der Käufer seine Wohnung abbezahlt hat, zehrt die

fortlaufende Mietzahlung beim Mieter dessen Ver-

mögen auf. Der Käufer profitiert also davon, dass

er im Alter mietfrei wohnt.

Dieses Szenario scheint zurzeit vorzuherrschen –

und es befeuert die Nachfrage nach Immobilien

in Deutschland. Davon profitiert eine ganze Bran-

che: Hausverkäufer, Makler und Projektentwickler

wollen ein Geschäft abschließen. Und auch die

Banken und Bausparkassen haben ein Interesse

daran, Kredite zu vergeben, sofern die Kreditwür-

digkeit stimmt.

Was aber, wenn in Zukunft die Nachfrage nach

Immobilien sinkt oder die jetzt bestehende hohe

Nachfrage dazu führt, dass kontinuierliche neue

Wohnungen auf den Markt kommen?

Geringe Wertentwicklung macht

Mieten profitabler

Eine Wohnung, die 10 oder 20 Jahre genutzt wur-

de, hat meist nicht mehr denselben Wert wie beim

Erstbezug. Dazu muss die Nachfrage insgesamt

schon deutlich gestiegen sein – und das Angebot

an Immobilien entsprechend knapp sein.

Bereits wenn Immobilienpreise und Mieten stagnie-

ren, holt der Mieter gegenüber dem Käufer deutlich

auf: Der Käufer überholt ihn erst nach einigen Jah-

ren. Sinken die Immobilienpreise dagegen auch nur

mäßig, so bleibt der Mieter lange Zeit vorn.

Vermögensentwicklung im Laufe des Jahre (Szenario 2)

Quelle: Finanztip-Berechnung

Quelle: Finanztip-Berechnung

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1.4.Lohnt sich der Kauf oder nicht? 1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn?

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

Bessere Rendite ermöglicht Vermögensaufbau

Eine der wichtigsten Entscheidungen des Mieters

ist die Form seiner Geldanlage. Bleibt er beim Spa-

ren auf Tagesgeld- oder Festgeldkonten, so kann

er nur hoffen, dass wenigstens die Mieten nicht

steigen. Setzt er dagegen auf eine langfristige

Anlage in Wertpapieren und erzielt damit eine hö-

here Rendite, so steigt auch sein Vermögen kon-

tinuierlich an. Bei einer Rendite von 5 Prozent vor

Steuern und gleichzeitig steigenden Bauzinsen

liegt er lange Zeit vorn und kann aus den Erträgen

seiner Geldanlage im Alter seine Miete bezahlen.

Vermögensentwicklung im Laufe des Jahre (Szenario 3)

Auch der Mieter kann langfristig vorn liegen

Der Mieter kann selbst bei einem Anstieg der Immo-

bilienpreise und Mieten langfristig vorn liegen, ins-

besondere wenn er gerade günstig zur Miete wohnt

oder der Käufer einen überzogenen Kaufpreis zahlt.

Liegt etwa die Ausgangsmiete nicht bei 1.000 Euro

pro Monat, sondern bei 800 Euro, so liegt das Kauf-

preis-Miete-Verhältnis bei mehr als 31. Mit einer

Anfangsrendite von 5 Prozent vor Steuern bei der

Geldanlage hat der Mieter wie gehabt die Nase vorn

und wird auch langfristig vom Käufer nicht mehr

eingeholt.

Vermögensentwicklung im Laufe des Jahre (Szenario 4)

Eigentümer brauchen einen langen Atem

Es gibt eine Reihe von Lebenssituationen, in de-

nen das Einkommen sinkt und Eigentümer von Im-

mobilien ihre monatliche Rate an die Bank nicht

mehr aufbringen können. Trennung, Arbeitslosig-

keit oder Krankheit sind meist nicht vorhersehbar.

Sie können aber den Verkauf der Immobilie nötig

machen. In anderen Fällen verlegt der Arbeitgeber

plötzlich seinen Sitz. Dann steht der Hausbesitzer

vor der Entscheidung, sich einen anderen Arbeits-

platz zu suchen oder umzuziehen. Ähnliches gilt,

wenn Sie sich nach einigen Jahren selbst beruflich

verändern wollen.

Ergeben sich in den ersten Jahren und Jahrzehnten

nach dem Kauf solche Einschnitte, wird die selbst

genutzte Immobilie in der Regel zum Verlustge-

schäft: Die Anschaffungsnebenkosten wirken sich

besonders stark aus – und ein kurzfristiger Verkauf

drückt in der Regel den Kaufpreis. In unserem Mo-

dellfall ergibt sich bei einem Verkauf nach fünf Jah-

ren selbst ohne Wertverlust ein Vorteil des Mieters

von knapp 23.000 Euro.

Vermögensentwicklung im Laufe des Jahre (Szenario 5)

1.4. Lohnt sich der Kauf oder nicht?Beim Kauf einer Immobilie geht es ums Geld, aber

auch um Gefühle. So ist etwa die Unabhängigkeit

vom Vermieter für viele Menschen ein wichtiger

Grund, vom Mieter zum Eigentümer zu werden. Sol-

che Gründe sind berechtigt und verständlich, sie soll-

ten allerdings die finanziellen Aspekte nicht komplett

überlagern. Wer etwa zu teuer einkauft, riskiert, lang-

fristig viel Geld zu verlieren. Wer aber zu einem guten

Preis vom Mieter zum Käufer wird, hat den Vorteil,

dass er automatisch für die Altersvorsorge spart.

Als Mieter müssen Sie dagegen einige Entschei-

dungen treffen, damit der Vermögensaufbau

gelingt: Gerade wenn Sie noch günstig zur Mie-

te wohnen, sollten Sie so bald wie möglich an-

fangen zu sparen. Sie sollten das Geld nicht auf

Sparkonten liegen lassen, sondern langfristig und

renditeorientiert anlegen. Die Geldanlage wird

dann allerdings im Wert schwanken – auch das

müssen Sie aushalten.

Fazit: Die Bedingungen müssen stimmen

Wer sein Geld klug investiert, kann auch als Mieter

langfristig Vermögen aufbauen, in manchen Sze-

narien sogar ein höheres als beim Immobilienkauf.

Insbesondere vermeidet er, den Großteil seines

Vermögens in nur einer einzelnen Geldanlage zu

halten. Denn sinkt die Immobilie im Wert, weil es

etwa in der Wohngegend in einigen Jahrzehnten

keine Nachfrage nach Wohnungen oder Häusern

gibt, so trifft den Eigentümer diese Entwicklung

besonders hart. Eine Immobilie ist also keines-

wegs eine risikofreie Geldanlage.

Wenn Sie bereits absehen können, dass Sie be-

ruflich häufiger umziehen werden, sollten Sie sich

nicht länger mit der Kaufvariante beschäftigen.

Immer wenn Sie das Immobilienprojekt wieder ab-

brechen müssen, schlagen die Anfangskosten zu

Buche – und Sie machen in der Regel kein gutes

Geschäft. Gleiches gilt auch, wenn Sie die Immo-

bilienfinanzierung wegen Krankheit, Scheidung

oder Arbeitslosigkeit abbrechen müssen.

Quelle: Finanztip-Berechnung

Quelle: Finanztip-Berechnung

Quelle: Finanztip-Berechnung

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2. Die eigenen vier Wände finanzieren

< zurück zum Inhalt

14

1.4.Lohnt sich der Kauf oder nicht?

Mieten oder kaufen 2016

Für eine günstige Baufinanzierung ist das pas-

sende Konzept mindestens so wichtig wie

niedrige Zinsen. Dafür sollten Sie zuerst die mo-

natliche Rate ermitteln, die Sie ohne Probleme auf-

bringen können, um den Kredit mit Zinsen zurück-

zuzahlen. Als nächstes legen Sie fest, bis wann Sie

den Baukredit zurückzahlen wollen. Beide Fakto-

ren, Laufzeit und Monatsrate, begrenzen die Höhe

der Kreditsumme. Gemeinsam mit dem Eigenka-

pital, das Sie mitbringen, ergibt sich daraus der

maximale Kaufpreis, den Sie sich leisten können.

Auch Ihren Kredit sollten Sie sorgfältig auswählen.

Banken und Vermittler arbeiten gegen Provision

oder mit Zielvorgaben für bestimmte Produkte. Um

die Angebote besser vergleichen zu können, soll-

ten Sie sich nicht blind auf die Aussagen der Be-

rater verlassen. Ein Angebot einer einzelnen Bank

können Sie am besten einschätzen, wenn Sie es

mit den Zinssätzen der großen Kreditvermittler ver-

gleichen. Lassen Sie sich deshalb beraten, wenn

Sie ein passendes Angebot haben – und verhan-

deln Sie im Zweifel noch einmal nach.

Mit einer optimalen Finanzierung können Sie Tau-

sende Euro sparen. Das liegt zum einen an den

hohen Summen und zum anderen an der langen

Laufzeit des Baukredits.

Die wichtigsten Faktoren im Überblick:

Sie sollten kaufen, wenn… Sie sollten Mieter bleiben, wenn…

…Sie langfristig an einem Ort bleiben möchten. …Sie eher flexibel bleiben möchten oder müssen.

…Sie die finanzielle Belastung einer Immobilie gut

ertragen können.

…Sie mit Schulden eher schlecht schlafen würden.

…Sie sich gern um Ihre Immobilie kümmern möchten. …Sie Ihre Wohnung einfach nutzen möchten.

…Sie bereit sind, unerwartete Ausgaben für

Reparaturen zu tragen.

…Sie keine unerwarteten Ausgaben haben möchten.

…Sie ein günstiges Objekt gefunden haben. …es in Ihrer Stadt bereits keine günstigen Objekte

mehr gibt.

…Sie sonst nicht ergänzend zur gesetzlichen Rente

für das Alter vorsorgen würden.

…Sie auch ohne Immobilie diszipliniert Geld fürs

Alter zurücklegen.

…Sie nicht an die Chancen des Aktienmarktes

glauben.

…Sie bereit sind, Ihre Rücklagen langfristig am

Aktienmarkt zu invesvtieren.

…Sie verstanden haben, dass eine Immobilie

nicht automatisch wertstabil ist.

…Sie Ihr Vermögen lieber aufteilen, anstatt es in

ein einzelnes Objekt zu investieren.

2. Die eigenen vier Wände finanzieren

Lassen Sie sich von Immobilienverkäufern, Maklern und Bauträgern also nicht einreden, Kaufen sei

in jedem Fall besser als Mieten. Ob sich der Kauf rechnet, hängt immer von Ihrer persönlichen Situ-

ation, dem Objekt und der Finanzierung ab. Wenn Sie bereits auf Immobiliensuche sind, berechnen

Sie bei jedem Angebot das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Je höher der Faktor, desto

unwahrscheinlicher, dass Sie finanziell ein gutes Geschäft machen.

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2.1. Was können Sie sich leisten? 2.1. Was können Sie sich leisten?

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

2.1. Was können Sie sich leisten?Vom ersten Gedanken an die eigenen vier Wände

bis zum Einzug vergehen oft Monate oder sogar

Jahre. Fast von Anfang an geht es auch um die

Finanzen. Denn bevor die Suche nach der pas-

senden Immobilie beginnen kann, muss sich der

zukünftige Bauherr darüber klar werden, was er

sich leisten kann. Ist dann die Entscheidung für

eine bestimmte Wohnung oder ein Haus gefallen,

geht es darum, eine möglichst günstige Baufinan-

zierung zu finden.

Ermitteln Sie Ihre Monatsrate

Ausgangspunkt für die Berechnung des maximalen

Kaufpreises ist der Betrag, über den Sie monatlich

für die Darlehensrate verfügen. Wohnen Sie noch

zur Miete, beginnt diese Berechnung mit Ihrer ak-

tuellen Kaltmiete. Diese entfällt nach dem Umzug

in die neue Immobilie. Heizungs- und Stromkosten

müssen Sie dagegen weiterhin bezahlen, ebenso

die Kosten für Müllabfuhr oder die Grundsteuer.

Hinzukommen Instandhaltungskosten, etwa ein

neuer Anstrich der Fassade oder eine neue Hei-

zung, für die Sie Rücklagen bilden müssen.

Für die nachfolgende Modellrechnung gehen wir

anstelle der bisherigen Mietnebenkosten beim

neuen Eigenheim von Kosten von 3,50 Euro pro

Monat und Quadratmeter aus.

h Beispielrechnung: So hoch darf

Ihre Monatsrate sein

Ihre aktuelle Kaltmiete pro Monat:

+ 900 €

Wie viel Geld sparen Sie im Schnitt pro Monat?

+ 200 €

Voraussichtliche Größe Ihrer Immobilie:

80 qm

Pauschale für Bewirtschaftungskosten pro Monat:

3,50 €/qm

Voraussichtliche Bewirtschaftungskosten pro Monat:

280 €

- 280 €

So hoch darf Ihre Kredit- rate (Zins und Tilgung) pro Monat sein:

= 820 €

Ermitteln Sie Ihre Kreditsumme

Im zweiten Schritt berechnen Sie, welcher Darle-

hensbetrag sich mit dieser Monatsrate finanzieren

lässt. Die Antwort auf diese Frage hängt vor allem

davon ab, bis wann Sie das Darlehen zurückzahlen

wollen. Viele Eigenheim-Besitzer planen, im Alter

mietfrei zu wohnen. Dann muss das Haus oder die

Wohnung spätestens zum Renteneintritt abbezahlt

sein. Wer also mit 40 Jahren seine Baufinanzierung

beginnt und mit 65 oder 67 Jahren in Rente gehen

möchte, hat 25 oder 27 Jahre Zeit.

Wie hoch die Kreditsumme für eine vorgegebene Mo-

natsrate und einen vorgegebenen Zins ist, lässt sich

leicht mit unserem Kreditrechner ermitteln. Für eine Rate

von 820 Euro und einer Laufzeit von 30 Jahren errechnet

sich so bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr eine

maximale Kreditsumme von 215.000 Euro. Wenn Sie

wissen, mit welcher Kreditsumme Sie rechnen können,

müssen Sie Ihr Eigenkapital in die Kalkulation einbezie-

hen. Denn die maximale Kreditsumme und das Eigen-

kapital bilden gemeinsam das Kapital, mit dem Sie ihre

zukünftige Immobilie und die Nebenkosten beim Kauf

bezahlen. Nur wenn Sie beides berücksichtigen, wissen

Sie, was Sie sich leisten können.

Welches Eigenkapital bringen Sie mit?

Jeder Euro, den Sie nicht von der Bank leihen

müssen, reduziert die Zinsbelastung. Gleichzeitig

verringert ein geringeres Darlehen das Ausfallrisi-

ko für die Bank. Je mehr Eigenkapital Sie also ein-

setzen, desto günstiger wird der Zinssatz. Wie viel

Eigenkapital Sie zurückbehalten, hängt von Ihrem per-

sönlichen Sicherheitsbedürfnis ab. Als Faustregel wer-

den häufig zwei bis drei Monatsgehälter empfohlen. Al-

ternativ dazu können Sie sich mit einem Rahmenkredit

eine Liquiditätsreserve sichern. Das hat den Vorteil, dass

Sie nur dann Zinsen bezahlen, wenn Sie den Kredit wirk-

lich nutzen.

Zum Eigenkapital gehören alle Guthaben auf Giro- und

Sparkonten, Lebensversicherungen, Bausparverträge

und Depots. Inwieweit es sinnvoll ist, diese auch bei der

Baufinanzierung einzusetzen, hängt von dem jeweiligen

Produkt und Ihrer finanziellen Gesamtsituation ab. Grund-

sätzlich gilt: Mindestens die Nebenkosten sollten Sie aus

dem Eigenkapital bestreiten können. Ansonsten wird es

schwierig, überhaupt einen Darlehensgeber zu finden.

Die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs betragen

zwischen 5 und fast 15 Prozent – je nachdem, wie hoch

die Grunderwerbssteuer ist und ob ein Makler beteiligt

ist. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Bundes-

ländern sind zum Teil erheblich.

Nebenkosten beim Immobilienkauf nach Bundesländern:

*Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich immer nach dem tatsächlichen Aufwand des Grundbuchamts und des Notars. Die hier angegebenen 1,5 % stellen einen Richtwert dar. / ** Die angegebenen Werte sind Durchschnittswerte; die Höhe der Käuferprovision ist nicht gesetzlich geregelt.

Notar- und Grundbuchkosten* Grunderwerbssteuer Maklercourtage Käufer**

18 19

2.2. Das müssen Sie beim Baukredit beachten 2.2. Das müssen Sie beim Baukredit beachten

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

Für Ihre persönliche Kalkulation gehen Sie also

von der maximalen Kreditsumme aus und er-

höhen diesen Betrag um das Eigenkapital, das

Sie einsetzen möchten. Anschließend ziehen

Sie die Nebenkosten von diesem Betrag ab.

Ihre Rechnung können Sie bequem mit unserem

Finanzierungsrechner überprüfen.

Damit haben Sie die zwei wichtigsten Zahlen für

Ihren Immobilienkauf ermittelt: den Kaufpreis,

den Sie bei der Suche nach dem Haus oder der

Wohnung nicht überschreiten sollten, und die Kre-

ditsumme, die Sie möglichst günstig finanzieren

möchten. So stellen Sie sicher, dass Sie sich bei

der Finanzierung nicht finanziell übernehmen. Nun

können Sie sich auf die Suche nach der passen-

den Immobilie machen.

2.2. Das müssen Sie beim Baukredit beachtenWenn Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Wunschwoh-

nung gefunden haben und die Kreditsumme fest-

steht, folgt als nächstes der Weg zur Bank. Wie

hoch sind die Zinsen? Wie lange muss der Kredit

zurückgezahlt werden? Um diese Fragen zu be-

antworten, holen Sie ein erstes Finanzierungsan-

gebot ein. Banken und Kreditvermittler nennen zu-

nächst unverbindliche Konditionen. Erst wenn Sie

Ihre Unterlagen einreichen, analysiert die Bank Ihre

persönliche Bonität und den Beleihungswert der

Immobilie – und macht ein verbindliches Angebot.

Üblicherweise bieten Banken dabei ein sogenann-

tes Annuitätendarlehen an. Dabei zahlen Sie das

geliehene Geld für Ihr Bauvorhaben oder den Im-

mobilienkauf mit einer konstanten Monatsrate zu-

rück. Mit dieser monatlichen Rate tilgen Sie einer-

seits den Kredit und bezahlen andererseits die Zin-

sen. Im Laufe der Jahre sinkt dann der Zinsanteil,

während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Lassen Sie sich in jedem Fall erläutern, warum

der Berater ein bestimmtes Finanzierungskonzept

vorschlägt. Dies gilt besonders dann, wenn der

Vorschlag von dem üblichen Annuitätendarlehen

abweicht. Um gut gerüstet in das erste Gespräch

zu gehen, sollten Sie deshalb die Schlüsselbegriffe

eines Finanzierungskonzepts kennen.

Die richtige Zinsbindung wählen

Bei der Erstfinanzierung vereinbaren Sie mit dem

Kreditgeber einen festen Zinssatz, der für eine be-

stimmte Dauer festgeschrieben wird, die Zinsbin-

dungsfrist. Ist der Baukredit bis zum Ende dieser

Frist noch nicht zurückgezahlt, vereinbaren Bank

und Kunde bei der Anschlussfinanzierung einen

neuen Zins. Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Zins-

bindungsfrist, desto günstiger der Zinssatz, den

die Bank anbietet. Gleichzeitig steigt mit einer

kurzen Frist die Unsicherheit: Bis zum Beginn der

Anschlussfinanzierung können die Zinsen steigen,

und damit – trotz gesunkener Restschuld – auch

die monatliche Rate.

Deshalb gilt es abzuwägen: Eine lange Zinsbin-

dungsfrist macht das Darlehen teurer als eine kur-

ze, dafür sinkt das Zinsänderungsrisiko. Wer die-

ses Risiko ganz vermeiden möchte, sollte anstre-

ben, das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung

vollständig zurückzuzahlen. In jedem Fall kann ein

guter Berater berechnen, wie hoch die Zinsen stei-

gen müssen, damit etwa eine 15-Jahres-Kondition

günstiger ist als der Zinssatz für zehn Jahre.

Manche Berater empfehlen, die Darlehenssumme

aufzuteilen und etwa für die Hälfte des Darlehens

eine Zinsbindung von fünf Jahren und für die an-

dere Hälfte eine Zinsbindung von zehn Jahren zu

wählen. Dadurch reduziert sich zwar der Zinssatz

für die kürzer laufende Tranche, allerdings wird

es wesentlich schwerer, nach dem Auslaufen der

kürzeren Zinsbindungsfrist die Bank zu wechseln.

Denn eine neue Bank möchte sich nicht hinter dem

Erstfinanzierer einreihen. Flexibler bleiben Sie also,

wenn Sie den Baukredit nicht aufteilen – oder die

kurz laufende Tranche des Darlehens bis zur An-

schlussfinanzierung zurückzahlen.

Die Tilgung nicht zu niedrig ansetzen

Bei einem üblichen Bankdarlehen wird eine feste

monatliche Rate vereinbart, die sich aus einem

Zins- und einem Tilgungsteil zusammensetzt. Wie

sich die Rate für ein solches Annuitätendarlehen

errechnet, sehen Sie in folgendem Beispiel für ein

Darlehen von 100.000 Euro. Dabei haben wir mit

einem Zinssatz von 4 Prozent und einem anfängli-

chen Tilgungssatz von 1 Prozent kalkuliert.

h So wird die Monatsrate berechnet:

Darlehensbetrag - 100.000 €

Sollzins pro Jahr x 4,00 %

In Euro pro Jahr = 4.000 €

In Euro pro Monat :12 333 €

Darlehensbetrag 100.000 €

Anfängliche Tilgung pro Jahr

x 1,00 %

In Euro pro Jahr = 1.000 €

In Euro pro Monat :12 83 €

Gesamtrate pro Monat („Annuität“)

417 €

Mit jeder Monatsrate verringert sich die Rest-

schuld. Da immer der gleiche Betrag überwiesen

wird, steigt somit der Tilgungsanteil. Mit welchem

Tilgungssatz Sie beginnen sollten, haben Sie be-

reits bei der Berechnung des maximalen Kaufprei-

ses festgelegt. Die Standard-Bankfinanzierung wird

20 21

2.3. So finden Sie den passenden Kredit 2.2. Das müssen Sie beim Baukredit beachten

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

meist immer noch mit einem Tilgungssatz von 2

Prozent angeboten. Das ist meist zu wenig, um bei

Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Deshalb sollten

Sie nicht von der ersten Festlegung abweichen.

Einen detaillierten Tilgungsplan liefert auch unser

Tilgungsrechner. Er rechnet für einen Kredit die

monatliche Belastung sowie die Restschuld aus,

die Sie nach Ablauf der Zinsbindung noch abzah-

len müssen.

Alternative Finanzierungskonzepte

lohnen oft nicht

Anstelle eines Annuitätendarlehens empfehlen

Bankvertreter oder Vermittler gelegentlich ein Fi-

nanzierungskonzept, bei dem die Tilgung nicht für

den Baukredit genutzt wird, sondern für einen an-

deren Sparvertrag – einen Bausparvertrag, einen

Fondssparplan oder eine Lebensversicherung.

Was für den Vermittler die Provision erhöht oder

ihm hilft, bestimmte Ziele beim Vermitteln von Bau-

sparverträgen zu erreichen, birgt für den Kunden

ein großes Risiko. Die Rechnung geht nur dann

auf, wenn der Sparvertrag nach Abzug von Kos-

ten und Steuern mehr Wertzuwachs bringt, als das

Darlehen kostet.

Wer Nachfinanzierungen auf jeden Fall ver-

meiden möchte, sollte solche Konzepte zu-

rückweisen. Ausnahme von dieser Regel sind

Bauspar-Sofortfinanzierungen. Sie können gele-

gentlich günstig sein. Allerdings ist der Vergleich

mit einem Bankkredit nicht einfach, weil die Bau-

sparkassen den Effektivzins für das gesamte Kon-

zept meist nicht angeben.

Eine gute Gelegenheit, die Rückzahlung des Dar-

lehens zu beschleunigen sind Sondertilgungen.

Die meisten Banken bieten von sich aus Mög-

lichkeiten zur Sondertilgung an, zum Beispiel 5

Prozent der anfänglichen Darlehenssumme, und

fordern dann für eine höhere Sondertilgung auch

einen höheren Zins. Eine höhere laufende Tilgung

honorieren die Kreditinstitute dagegen meist mit

einem besseren Angebot. Sie müssen also abwä-

gen, welche Rate Sie langfristig tragen können.

Möglichkeiten zur Sondertilgungen bringen in

jedem Fall mehr Flexibilität. Sie sollten aber nur

dann (mit einem höheren Zinssatz) dafür bezah-

len, wenn Sie diese auch wirklich nutzen können

– also Überschüsse aus Weihnachtsgeld, Boni

oder Erbschaften erwarten.

Tipp

Risikovorsorge mitplanen

Zur gut geplanten Baufinanzierung ge-

hört bei Familien und Paaren auch die

Absicherung des Baukredits mit einer

Risiko-Lebensversicherung. Das gibt

dem Partner die Gewissheit, im Fall

der Fälle nicht auf dem Kredit sitzen zu

bleiben. Ebenfalls sehr wichtig ist die

Sicherung des Einkommens mit einer

Berufsunfähigkeitsversicherung.

Nun wissen Sie grob, wie die Struktur Ihrer Immo-

bilienfinanzierung aussehen soll. Wir empfehlen

Ihnen, Ihre Planung mit dem Finanztip-Tilgungs-

rechner zu kontrollieren. Anschließend können

Sie sich auf die Suche nach den günstigsten Bau-

geld-Anbietern machen.

2.3. So finden Sie den passenden KreditWer ein günstiges Angebot für die Grunddaten

seiner Finanzierung sucht, wird feststellen, dass

die beworbenen Zinssätze unverbindlich sind.

Ein verbindliches Finanzierungsangebot erhalten

Sie erst, wenn Sie Unterlagen zum Objekt und

Ihrer persönlichen finanziellen Situation einrei-

chen. Welche Eigenschaften Banken eher positiv

oder eher kritisch sehen, zeigt die nachfolgende

Übersicht:

Das sehen Banken positiv

• Beamtenstatus

• Angestelltenverhältnis

• eigene Nutzung der Immobilie

• hoher fester Gehaltsanteil

• Immobilien in guten Lagen

• Neubauobjekte beziehungsweise

Immobilien in gutem Zustand

• hoher Schufa-Score

Das sehen Banken kritisch

• Probezeit bei Angestellten

• Selbstständigkeit

• hohe variable Gehaltsanteile

• Objekte, die vermietet werden

(nicht bei allen Banken relevant)

• Immobilien in weniger guten Lagen

oder in schlechtem Zustand

• niedriger Schufa-Score/negative

Einträge

Versuchen Sie trotzdem, beim ersten Finanzie-

rungsgespräch möglichst weit zu kommen: Legen

Sie alle verfügbaren Objektunterlagen (etwa ein

Exposé) vor und halten Sie auch Nachweise über

Einkommen und Vermögen bereit. Für dieses

erste Angebot können Sie zu einer Bank oder

einem Vermittler gehen. Lassen Sie sich dieses

Angebot erläutern und stellen Sie Fragen zu je-

der Aussage, die Sie nicht nachvollziehen kön-

nen. Schließlich stehen Sie noch am Anfang der

Finanzierung.

22 23

2.3. So finden Sie den passenden Kredit 2.3. So finden Sie den passenden Kredit

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

Günstige und große Vermittler berücksichtigen

Falls Sie eine unabhängige Beratung ohne Dar-

lehensvermittlung wünschen, sollten Sie einen

Honorarberater aufsuchen, der Sie bei der Ent-

scheidung für oder gegen den Immobilienerwerb

oder bei der Entwicklung eines Konzepts unter-

stützen kann.

In jedem Fall sollten Sie nach dem ersten Ge-

spräch mit der Hausbank weitere Angebote bei

einem großen Kreditvermittler einholen. Die gro-

ßen bundesweit tätigen Baufinanzierungsvermitt-

ler haben den Vorteil, dass sie die Angebote meh-

rerer Hundert Banken, Versicherungen und Bau-

sparkassen vergleichen können. Nur so können

Sie überprüfen, ob ein Konzept passt und das

erste Angebot günstig ist.

Unabhängig davon, ob Sie sich am Ende für

das Angebot Ihrer Hausbank oder ein ander-

weitig vermitteltes Angebot entscheiden: Die

großen Kreditvermittler helfen Ihnen, die güns-

tigsten Anbieter und damit einen Vergleichs-

maßstab zu finden.

Von Finanztip empfohlene Kreditvermittler

In einem Test haben unsere Experten für Sie die

besten Baufinanzierungsvermittler ermittelt. Dabei

haben wir darauf geachtet, dass die Unternehmen

bundesweit tätig sind, eine große Produktpalette

anbieten und eigene Datenbanken haben, um den

Kunden die höchstmöglichen Rabatte einräumen

zu können. Außerdem haben wir die Anzahl der

Berater und Filialen vor Ort geprüft.

Eine solche Prüfung ist wichtig, denn im Internet

finden sich zahlreiche Seiten, die einen individu-

ellen Baufinanzierungsvergleich versprechen, in

Wahrheit aber nur Ihre Adresse an Dritte weiter-

verkaufen wollen. Dies können wir bei den von

uns im November 2015 getesteten Anbietern

ausschließen. Für eine Empfehlung durch Finanz-

tip mussten die Kreditvermittler die folgenden Be-

dingungen erfüllen:

• Bundesweites Tätigkeitsfeld

Wir berücksichtigen nur Vermittler, die im ge-

samten Bundesgebiet tätig sind, egal ob per-

sönlich vor Ort oder über das Telefon. Das sind

oft auch die größten Unternehmen. Je größer

ein Vermittler ist, desto wahrscheinlicher ist

es, dass Kunden über Kontingente, die die

Vermittler einzelnen Banken abnehmen, einen

zusätzlichen Rabatt erhalten.

• Breite Produktpalette

Die Vermittler müssen alle gängigen Arten von

Immobiliendarlehen anbieten. Dazu gehören

Annuitätendarlehen, Forward-Darlehen, ge-

förderte Darlehen etwa von der staatlichen

Förderbank KfW, Konstantdarlehen mit Bau-

sparvertrag sowie Darlehen zur Modernisie-

rung oder zum Umbau.

• Eigene Softwareplattform

Nur wenige Vermittler verfügen über eine ei-

gene Software-Plattform, auf der die Banken

ihre Konditionen und Kreditrichtlinien hinterle-

gen. In Deutschland sind die Plattformen von

Dr. Klein (Europace), Interhyp (Prohyp) und

Planethome vertreten. Andere Vermittler grei-

fen auf diese Plattformen zurück. Der Vorteil

einer hauseigenen Softwareplattform besteht

darin, dass der Kunde die Chance auf das

günstigste Angebot hat. Der Vermittler kann

dann an zwei Stellen einen Rabatt einräumen:

bei der Provision, die Banken für ihr Angebot

auf der Plattform zahlen, und bei der Provisi-

on, die der Vermittler vom Kunden verlangt.

Die von uns gestellten Bedingungen erfüllen

Dr. Klein*, Interhyp* sowie Enderlein* und Hypo-

thekendiscount, die beide zur Planethome-Grup-

pe gehören.

In einem zweiten Schritt haben wir die Anzahl

der Finanzierungspartner überprüft. Sie gibt Auf-

schluss darüber, wie wahrscheinlich Kunden das

günstigste Angebot erhalten. Denn je mehr Banken

zur Auswahl stehen, desto günstiger kann die Im-

mobilienfinanzierung werden. Für viele Häuslebau-

er ist zudem der direkte Kontakt zum Berater sehr

wichtig. Deswegen haben wir auch untersucht, wie

groß die Abdeckung des Filialnetzes der Vermittler

ist. Dazu haben wir die Anzahl der Niederlassun-

gen und die Anzahl der Berater verglichen.

Dr. Klein* und Interhyp* sind am stärksten in der

Fläche vertreten: Während Dr. Klein deutlich mehr

Filialen hat, kann Interhyp mit einer größeren An-

zahl an Beratern punkten. Beide Vermittler wei-

sen zudem die meisten Finanzierungspartner auf.

Enderlein* und Hypothekendiscount fallen in allen

Kategorien etwas ab, sind aber eine gute Alter-

native.

Überblick: Baufinanzierungsvermittler:

Vermittler eigene

Plattformbundesweit

nutzbar Anzahl Filialen Anzahl Berater

Anzahl Finan-

zierungspartner

(ungefähr)

Dr. Klein* ja ja 220 433 200

Enderlein* ja ja 1 120¹ 70

Hypothekendiscount ja ja 1 120¹ 70

Interhyp* ja ja 83 625 400

¹ Enderlein und Hypothekendiscount gemeinsamQuelle: Auskünfte der Anbieter (Stand: 26. November 2015)

25

3.Wie Mieter sparen können

< zurück zum Inhalt

24

2.3. So finden Sie den passenden Kredit

Mieten oder kaufen 2016

Unangenehm aufgefallen ist, dass uns kein Anbie-

ter eine Liste mit den konkreten Namen der Finan-

zierungspartner übermitteln wollte. Zumeist hieß

es zur Begründung, dass die Banken Angst vor

Einbußen im direkten Kundengeschäft hätten, falls

bekannt würde, dass sie auch bei den Vermittlern

gelistet sind. Deshalb konnten wir die Anzahl der

Finanzierungspartner nicht selbst überprüfen und

müssen den Angaben der Vermittler glauben. Ein

Nachteil bei Dr. Klein ist, dass einige Berater neben

Baufinanzierungen auch Versicherungs- und Vor-

sorgeprodukte vertreiben, die nicht für eine Baufi-

nanzierung nötig sind.

Unsere Hauptempfehlungen für die beste Baufi-

nanzierung sind somit Interhyp* und Dr. Klein*. Al-

ternativ können Kunden auch bei Enderlein* und

Hypothekendiscount eine gute Baufinanzierung

bekommen. Diese beiden Unternehmen können

Kunden persönlich nur an den Standorten Biele-

feld und Mannheim aufsuchen.

Um das meiste herauszuholen, sollten Kunden auf

jeden Fall die Angebote mehrerer Vermittler mitei-

nander vergleichen. Zwar arbeiten sowohl Interhyp

als auch Dr. Klein nach eigenen Angaben jeweils

mit mehr als 200 Finanzierungspartnern zusam-

men, allerdings decken sie nicht alle Banken und

sonstigen Baufinanzierer ab.

Verhandeln Sie mit den Kreditanbietern

Der Vergleich verschiedener Angebote lohnt sich in

jedem Fall: Bereits ein um 0,1 Prozentpunkte nied-

rigerer Zins kann mehrere Tausend Euro sparen.

Bei einem nominalen Zinssatz von 2 Prozent an-

stelle von 2,1 Prozent pro Jahr beträgt die Zinser-

sparnis bei einem Darlehen von 200.000 Euro und

einer Laufzeit von 30 Jahren mehr als 3.500 Euro.

Um diese Zinsvorteile auch wirklich zu erzielen,

sollten Sie alle Anbieter wissen lassen, dass sie

sich im Wettbewerb befinden. Sprechen Sie auch

mit dem Vermittler vorab über die Höhe seiner

Provision. Kreditvermittler müssen seit 2010 ihre

Vermittlungsprovisionen offenlegen. Als grober

Richtwert gilt: Die Provision sollte nicht mehr als

1 Prozent der Darlehenssumme betragen. Bei grö-

ßeren Darlehensbeträgen von 300.000 Euro und

mehr sollte sie eher darunter liegen.

War die Hausbank Ihre erste Anlaufstelle, konfron-

tieren Sie diese im Anschluss mit dem besten An-

gebot des Vermittlers. Gerade regional tätige Spar-

kassen und Volksbanken haben bei der Preisge-

staltung viele Freiheiten. Sie können ihre Angebote

oftmals nachbessern und günstigere Konditionen

einräumen als ursprünglich genannt.

Als Mieter haben Sie mehrere Möglichkeiten, Ihre

Kosten zu senken. Das beginnt schon bei der

Wohnungssuche: Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der

Vermittlung von Wohnungen das sogenannte Be-

stellerprinzip. Das bedeutet Mieter zahlen grund-

sätzlich keine Maklerprovision, es sei denn, sie ha-

ben den Makler ausdrücklich beauftragt. Eine gute

Alternative zu einem Makler sind günstige Vermitt-

lungsangebote im Internet.

Auch überteuerte Mieten müssen Sie keineswegs

immer akzeptieren. Der Gesetzgeber hat die Mög-

lichkeit, die Mieten zu erhöhen, stark begrenzt.

In über 300 deutschen Städten müssen sich Ver-

mieter an die Mietpreisbremse halten. Bei einer

Neuvermietung darf der Mietpreis dann nur 10

Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Auch

Bestandsmieten darf der Vermieter nicht beliebig

erhöhen, ein Anstieg von mehr als 20 Prozent in-

nerhalb von drei Jahren ist unzulässig. Ausnahmen

gibt es nach einer Modernisierung der Wohnung.

Die Nebenkostenabrechnung ist eine weitere Mög-

lichkeit für Mieter, bares Geld zu sparen. Denn der

Vermieter darf keineswegs alle Kosten umlegen.

Auch viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die

sich in den Mietverträgen finden, sind unwirksam.

Hier lohnt es sich also, genau hinzuschauen.

3.Wie Mieter sparen können

Ob Mieter oder Eigentümer beim Vermögensvergleich vorne liegen, hängt entscheidend davon ab,

wie viel der Mieter jeden Monat für seine Wohnung bezahlt. Wer statt 1.000 Euro monatlich nur 800

Euro für die Miete ausgibt, kann die gesparten 200 Euro in den Vermögensaufbau investieren. In

unserem Beispielszenario führt dieser Unterschied dazu, dass der Mieter langfristig sogar mehr

Vermögen aufbaut. Eine günstige Monatsmiete kann also das entscheidende Argument

gegen den Erwerb von Wohneigentum sein.

26 27

3.1. Günstig eine Wohnung zur Miete finden 3.1. Günstig eine Wohnung zur Miete finden

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

3.1. Günstig eine Wohnung zur Miete findenWohnungssuche hat viel mit Glück und Ausdau-

er zu tun: In stark nachgefragten Vierteln ist es

oft schwierig, eine passende und bezahlbare

Wohnung zu finden. Die Vermittlung läuft meist

über einen zwischengeschalteten Makler. Die-

sen kann zwar auch der Wohnungssuchende auf

eigene Kosten beauftragen, doch in der Regel

erteilt der Vermieter den Auftrag. Die Provision

musste bisher trotzdem meist der Mieter zahlen.

Das hat der Gesetzgeber jedoch am 1. Juni 2015

mit einer Mietrechtsnovelle geändert.

Bestellerprinzip bei Maklerprovision

Seitdem gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer

den Makler mit der Vermittlung beauftragt hat,

muss ihn auch bezahlen. Wohnungssuchende

dürfen nicht mehr zur Übernahme der Provision

verpflichtet werden, wenn sie den Zuschlag als

Mieter erhalten.

Für viele Eigentümer könnte das ein Anlass sein,

auf den Makler zu verzichten und die Suche nach

einem Mieter wieder selbst in die Hand zu neh-

men. Dafür können sie zum Beispiel die gängigen

Immobilienportale im Internet nutzen. Die Kosten

für eine Anzeige dort sind um einiges günstiger

als eine Maklercourtage. Einige Plattformen sind

sogar kostenlos.

Tipp

Maklerprovision von der Steuer

absetzen

Arbeitnehmer können die Provision un-

ter bestimmten Voraussetzungen von

der Steuer absetzen. Lesen Sie dazu

unseren Ratgeber Umzugskosten.

Bislang haben der Deutsche Mieterbund und sei-

ne Landesverbände nur wenige Verstöße gegen

das Bestellerprinzip gemeldet bekommen, einige

Landesstellen überhaupt nichts. Mietinteressen-

ten haben allerdings teilweise andere Erfahrungen

gemacht:

• Unzulässiger Maklervertrag

Vereinzelt haben wir und die Mieterschutz-

vereine Hinweise bekommen, dass Makler

potenzielle Mieter überreden, ihnen einen

Auftrag zu erteilen – bevor sie die Adresse

und den Namen des Vermieters weitergeben.

Dafür stellen sie teils gezielt Lockangebote

ins Internet. Das ist nicht zulässig: Befindet

sich die Wohnung bereits im Datenbestand

des Maklers, ist er nicht ausdrücklich für den

Mieter tätig geworden. Der Mieter muss dann

auch nichts bezahlen.

• Reservierungsbestätigungen

Einige Makler verlangen von Mietinteressen-

ten auch, eine Reservierungsbestätigung zu

unterschreiben. Wer die Wohnung haben will,

soll sich per Unterschrift verpflichten, sie an-

zumieten. Falls die Interessenten dann einen

Mietvertrag angeboten bekommen und ihn

nicht annehmen, sind Auslagen für den Ma-

kler fällig. Das kann sich schon mal auf 250

Euro belaufen. Solche Gebühren sind eine

klare Umgehung des Gesetzes. Verbraucher

müssen nicht zahlen, auch wenn sie unter-

schrieben haben.

• Servicegebühren

Bisweilen verlangen Makler als Vorausset-

zung für den Mietvertrag eine sogenannte

Servicegebühr. In einem konkreten Fall in

Baden-Württemberg belief sich die Gebühr

auf mehr als 400 Euro. Das ist nichts anderes

als eine umbenannte Maklercourtage. Die

Wettbewerbszentrale berichtet auch von Ma-

klern, die eine Gebühr für die Vertragsausfer-

tigung, eine Verwaltungspauschale oder eine

Übergabegebühr für die Wohnung verlangen.

Solche Gebühren sind unzulässig, Verbrau-

cher müssen sie nicht zahlen.

• Besichtigungsgebühren

Mietervereine berichten davon, dass einige

Makler bereits für die Besichtigung der Woh-

nung Geld verlangen. Eine Massenbesichti-

gung kostete gut 10 Euro, ein Einzeltermin

schon knapp 60 Euro. Auch solche Gebühren

sind unzulässig und müssen nicht bezahlt

werden. Das hat das Landgericht Stuttgart

in zwei Verfahren entschieden (Urteile vom

15. Juni 2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und

38 O 10/16 Kfh). Wer eine Besichtigungsge-

bühr gezahlt hat, kann sie unter Berufung

auf das Urteil zurückfordern.

• Möblierte Wohnungen

Vereinzelt sollen Makler behaupten, das neue

Gesetz gelte nicht für möblierte Wohnun-

gen. Sie verlangten deshalb wie bisher 2,38

Monatsmieten Provision. Das ist falsch. Das

Bestellerprinzip gilt für die gesamte Woh-

nungsvermittlung.

• Hohe Abstandszahlungen

Der eine oder andere Vermieter wird vielleicht

versuchen, die Kosten für den Makler durch

hohe Abstandszahlungen für Küchen, Tep-

piche oder ähnliches wieder hereinzuholen.

Nach dem Gesetz ist es unzulässig, Rege-

lungen zum Mieterschutz durch überhöhte

Abstandszahlungen zu umgehen.

28 29

3.2. Überteuerte Mieten abwehren 3.1. Günstig eine Wohnung zur Miete finden

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

Solche überzogenen Abstandszahlungen sind

unwirksam, haben Sie bereits gezahlt, können

Sie die Ablöse zurückverlangen. Das ist der Fall,

wenn der Kaufpreis in einem auffälligen Miss-

verhältnis zum Wert der Gegenstände steht

(§ 4a Abs. 2 Wohnungsvermittlunggesetz). Die

Ablöse muss den Zeitwert, also Alter und Ab-

nutzung, berücksichtigen: Ein Missverhältnis

liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn der

vereinbarte Preis mehr als 50 Prozent über dem

Zeitwert liegt (BGH, Urteil vom 23. April 1997,

Az. VIII ZR 212/96).

Möglicherweise versucht der Vermieter auch

künftige Maklergebühren zu umgehen, indem er

vom Mieter eine Mindestmietdauer fordert. Dazu

können die Parteien vereinbaren, dass sie bei

einem unbefristeten Mietvertrag für einen be-

stimmten Zeitraum auf ihr Kündigungsrecht ver-

zichten. Nach der Rechtsprechung des Bundes-

gerichtshofs ist das maximal für vier Jahre mög-

lich (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010, Az. VIII

ZR 86/10). Durch eine Nachmieterklausel stellten

Sie sicher, dass Sie bei einem Umzug aus dem

Vertrag kommen, wenn Sie einen Nachmieter

vorweisen können.

Verstößt ein Makler Ihrer Ansicht nach gegen

das Bestellerprinzip, können Sie sich an das

Gewerbeaufsichtsamt in Ihrem Ort oder Land-

kreis wenden. Ein Verstoß stellt eine Ordnungs-

widrigkeit dar, für die das Amt ein Bußgeld ver-

hängen kann.

Wohnungsvermittlung im Internet

Das neue Bestellerprinzip hat auch Folgen für die

Wohnungsvermittlung im Internet: So sind bei

Portalen wie Immobilienscout24 oder Immonet

provisionspflichtige Angebote nach dem 1. Juni

2015 nahezu vollständig verschwunden. Auch

das Argument „provisionsfrei“ hat durch das neue

Gesetz an Strahlkraft verloren. Wer heute noch

mit Provisionsfreiheit wirbt, riskiert laut Wettbe-

werbszentrale eine Abmahnung wegen irrefüh-

render Werbung.

Auch viele neue Start-ups versuchen vom Be-

stellerprinzip zu profitieren. Sie bieten im Internet

Maklerdienstleistungen zu deutlich niedrigeren

Preisen an als bisher oder suchen neue Wege

der Vermittlung zwischen Wohnungsbesitzer und

Mieter. So machen die jungen Online-Portale

nicht nur Maklern, sondern auch den etablierten

Plattformen Konkurrenz.

Bei diesen Angeboten zahlt der Vermieter:

• Moovin

Das Start-up aus Hamburg veröffentlicht für

Vermieter Anzeigen auf 35 Immobilienporta-

len. Aus den Wohnungsbewerbern filtert das

Unternehmen dann diejenigen heraus, die

den Wünschen des Vermieters entsprechen.

Dieser Service kostet rund 200 Euro.

• Nesthub

Wohnungsinteressenten können bei Nesthub

direkt nach Angeboten suchen. Wer sich

auf eine Wohnung bewerben will, muss dort

zunächst ein Profil anlegen. Das Portal über-

nimmt dann eine Vorauswahl der Bewerber,

der Vermieter zahlt dafür 49 Euro.

• Smmove

Vermieter legen auf dieser Auktionsplattform

die Höhe ihrer Wunschmiete fest. Anschlie-

ßend können Interessenten angeben, wie viel

sie für die Wohnung zahlen würden. Einen

Mietvertrag garantiert das Höchstgebot aller-

dings nicht. Mit den Profildaten holt Smmove

zudem Bonitätsinformationen von

Auskunfteien ein.

Bei diesen Angeboten zahlt der Mieter:

• Faceyourbase

Wohnungssuchende können sich hier mit

einem kostenlosen Basis-Profil bewerben.

Ein ausführliches Profil kostet 1 Euro pro

Bewerbung, jeder Besichtigungstermin

weitere 10 Euro. Kommt ein Mietvertrag zu-

stande, sind noch einmal 29 Euro fällig. Der

Deutsche Mieterbund hält das für verkappte

Provisionen.

• Salz & Brot

Wohnungssuchende können die nach eigener

Aussage etwa 10.000 Angebote der Web-

site kostenlos ansehen. Zahlen muss nur,

wer zusätzliche Dienste wie eine sofortige

E-Mail-Benachrichtigung bei neuen Inseraten

nutzt. Dann werden 15 Euro im Monat fällig.

• Mietercasting

Hier müssen Vermieter aktiv werden: Inter-

essenten geben ein Gesuch mit Kriterien für

ihre Wunschwohnung auf. Vermieter bekom-

men dann Kandidaten angezeigt, die gut zu

ihrer Immobilie passen. Ein Premium-Ac-

count für drei Monate kostet für Wohnungs-

suchende 6 Prozent der Wunschmiete.

Komplett revolutionieren werden die jungen Un-

ternehmen die Wohnungssuche sicher nicht. Viele

von ihnen bieten günstige Maklerdienstleistungen

nach dem Baukastenprinzip an und kooperieren

dafür auch mit lokalen Maklern. Einen Haken ha-

ben die neuen Immobilienplattformen jedoch: Bei

vielen von ihnen müssen Interessenten umfang-

reiche Daten über sich preisgeben, noch bevor

sie die Wohnung überhaupt gesehen haben.

3.2. Überteuerte Mieten abwehrenVor allem in Großstädten und Ballungsräumen ist

bezahlbarer Wohnraum knapp. In den letzten Jah-

ren zogen die Preise bei Neuvermietungen weiter

an – in einigen Städten um bis zu einem Drittel.

Durch die Mietpreisbremse soll das anders wer-

den: Elf Bundesländer haben sie bereits durch ent-

sprechende Verordnungen umgesetzt. Doch die

Begrenzung der Mieten zeigt oft nicht die Wirkung,

die sich der Gesetzgeber erhofft hatte. Es gibt viele

Ausnahmen und einige Vermieter halten sich nicht

an die gesetzlichen Vorgaben.

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3.2. Überteuerte Mieten abwehren 3.2. Überteuerte Mieten abwehren

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Die Mietpreisbremse begrenzt die Spielräume von

Wohnungseigentümern: Bei einem Mieterwechsel

kann der Vermieter die Miete nicht mehr frei festle-

gen. Er darf nur noch eine Zahlung verlangen, die

höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Ver-

gleichsmiete liegt. Der Vermieter muss also wis-

sen, ob seine Miete über der ortsüblichen liegt

und wie viel er verlangen kann. Denn die neue

Obergrenze ist zwingend vorgeschrieben.

h Beispiel

Die bisherige Miete für die Wohnung be-

trug 7,50 Euro pro Quadratmeter. Für ver-

gleichbare Wohnungen wurden bei Neu-

vermietungen allerdings Preise von bis

zu 10 Euro erzielt, obwohl die ortsübliche

Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel bei

8,50 Euro pro Quadratmeter liegt. Soll die

Wohnung jetzt wieder vermietet werden,

kann der Vermieter höchstens 9,35 Euro pro

Quadratmeter verlangen.

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3.2. Überteuerte Mieten abwehren 3.2. Überteuerte Mieten abwehren

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

Es gibt allerdings eine Reihe von Ausnahmen von

der Mietpreisbremse. Hat der Vormieter bereits

eine hohe Miete gezahlt, muss der Vermieter bei

einer Neuvermietung die Miete nicht etwa kürzen,

um der Preisbremse zu entsprechen. Vermieter

haben einen sogenannten Bestandsschutz und

können weiterhin die Vormiete verlangen (§ 556e

BGB). Außerdem hat der Gesetzgeber noch wei-

tere Ausnahmen gemacht, um den Neubau von

Wohnungen sowie Modernisierungen für die Ei-

gentümer nicht unattraktiv zu machen.

• Vermietung von Neubauten

Handelt es sich bei der Wohnung um einen

Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erst-

mals vermietet wurde, kann der Vermieter die

Miete frei festlegen, ohne die Mietpreisbrem-

se zu beachten (§ 556f Satz 1 BGB).

• Umfassende Modernisierungen

Auch wenn der Vermieter die Wohnung

umfassend modernisiert, muss er sich nicht

an die Mietpreisbremse halten. Das gilt aber

nur für die erste Vermietung nach der Mo-

dernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Hatte der

Eigentümer nach der Sanierung bereits einen

Mieter, ist er an die Preisbremse gebunden.

Eine umfassende Modernisierung liegt vor,

wenn die Investition etwa ein Drittel der Kos-

ten für eine vergleichbare Neubauwohnung

erreicht. Der Einbau neuer Fenster reicht

dafür nicht aus.

• Zuschlag bei kleineren Modernisierungen

Auch nach kleineren Modernisierungen kann

der Vermieter einen Zuschlag über die 10 Pro-

zent der Mietpreisbremse hinaus verlangen.

Allerdings nur dann, wenn er auch bei einem

laufenden Mietvertrag die Miete hätte erhöhen

dürfen. Der Zuschlag ist außerdem auf elf Pro-

zent der Modernisierungskosten begrenzt.

Wegen der vielen Ausnahmen ist es also nicht si-

cher, ob ein Mieter von der Mietpreisbremse tat-

sächlich profitiert. Nach Schätzungen des Berliner

Mietervereins fallen etwa ein Drittel aller Neuver-

mietungen nicht unter die Mietpreisbremse.

Überprüfen Sie hohe Mieten

Hinzu kommt, dass viele Vermieter die Mietpreis-

bremse ignorieren. Eine Studie im Auftrag des Ber-

liner Mietervereins hat ergeben, dass sich die Ver-

mieter in Berlin bei 31 Prozent der Neuvermietungen

nicht an die Preisbremse halten. Im Durchschnitt

verlangen sie 2,18 Euro pro Quadratmeter zu viel.

Das Risiko ist gering, denn ein Verstoß gegen die

Mietpreisbremse ist keine Straftat – es drohen nicht

einmal Bußgelder. Außerdem darf der Vermieter die

einmal kassierte Miete behalten, bis der Mieter die

Höhe rügt.

Das Instrument Mietpreisbremse funktioniert da-

her nur, wenn Mieter selbst darüber wachen und

eine zu hohe Miete bei einer neu angemieteten

Wohnung rügen. Wer schon bei der Besichtigung

kritische Fragen zur Miethöhe stellt, ist oft drau-

ßen. Ihre Rechte können Sie daher erst nach Ab-

schluss des Mietvertrags geltend machen. Sie

müssen also zunächst den Vertrag unterschreiben

und danach per E-Mail oder Brief (am besten per

Einschreiben) erklären, dass Sie sich nicht daran

gebunden fühlen.

Wer einen Mietvertrag in einer Stadt unterschrieben

hat, in der die Mietpreisbremse gilt, sollte prüfen, ob

sich der Vermieter an die Obergrenze gehalten hat.

Sie müssen also wissen, wie hoch die ortsübliche

Vergleichsmiete ist. In Städten mit Mietpreisbremse

gibt es in der Regel einen qualifizierten oder zumin-

dest einen einfachen Mietspiegel, den Sie auf der

Website der Stadt oder Gemeinde einsehen können.

Anhand der Lage und des Zustands der Wohnung

müssen Sie prüfen, welche Miete ortsüblich wäre.

Da das Gesetz viele Ausnahmen vorsieht, wenden

Sie sich am besten an einen Fachanwalt für Mietrecht

oder den Mieterverein am Ort, um die Rechtslage

richtig einzuschätzen. In Berlin ermittelt der Berliner

Mieterverein mit der „Aktion Mietpreisüberprüfung“

kostenlos, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmie-

te wäre. Der Service gilt auch für Nicht-Mitglieder.

Auch auf der Website des Mietervereins Hamburg

können Interessenten kostenlos online überprüfen,

ob der Mietpreis zu hoch ist.

Im Zweifel müssen Sie vor Gericht mit einem Gut-

achten beweisen, dass die Miete zu hoch ist. Diese

juristische Hürde sollte Sie jedoch nicht von der Rüge

abhalten, denn der Vermieter hat sich schließlich

nicht an das Gesetz gehalten. Hat Ihr Vermieter eine

zu hohe Miete verlangt, ist die Vereinbarung über

die Höhe unwirksam, nicht aber der gesamte Miet-

vertrag. Der Vermieter muss zu viel gezahlte Miete

aus der Zeit nach der Rüge zurückerstatten (§ 556g

BGB). Ohne Rüge gibt es also kein Geld zurück.

Wichtig: Zahlen Sie nicht einfach nur die reduzierte

Miete. Sollte sich herausstellen, dass im konkre-

ten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse

greift, riskieren Sie wegen der Mietschulden eine

Kündigung. Überweisen Sie die Miete stattdessen

unter Vorbehalt.

Nicht jede Mietsteigerung ist zulässig

Viele Mietverträge laufen über Jahrzehnte. Der Ver-

mieter kann den Preis anpassen, wenn sich die Mie-

ten im Laufe der Zeit in der Gegend ändern oder er

die Wohnung modernisieren lässt. Doch nicht jede

Mieterhöhung ist auch zulässig. Der Vermieter darf

die Miete nur auf den ortsüblichen Satz anheben.

Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt in den

letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in

dieser Gegend bezahlt wurden (§ 558 BGB).

Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter

schriftlich mitteilen. Außerdem muss er die Erhö-

hung begründen. Dazu legt er üblicherweise eine

Kopie des Mietspiegels bei und erklärt, wie er sei-

ne Wohnung bezüglich Größe, Lage, Baujahr und

Ausstattung einordnet. Er kann auch auf einen frei

zugänglichen Mietspiegel verweisen, der bei der

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3.2. Überteuerte Mieten abwehren 3.2. Überteuerte Mieten abwehren

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

Stadtverwaltung ausliegt oder auf der Website ein-

sehbar ist. Auch durch Nennung von drei Vergleichs-

wohnungen mit höherer Miete kann der Vermieter

die Mieterhöhung begründen. Ist im Mietvertrag die

Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben, darf

der Vermieter die Miete nur aufgrund der tatsäch-

lichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

erhöhen. Das hat der Bundesgerichtshof am 18.

November 2015 entschieden (Az. VIII ZR 266/14).

Tipp

Wohnfläche nachmessen

Messen Sie eine Mietwohnung immer

selbst nach und verlassen Sie sich nicht

auf die Angabe im Mietvertrag. Das

kann einiges an Miete sparen. Sie wer-

den dazu eventuell fachkundige Hilfe

benötigen. Die Fläche unter einer Dach-

schräge wird nicht in vollem Umfang

mitgezählt, gleiches gilt für Balkone und

Terrassen laut Wohnflächenverordnung.

Neben der Vergleichsmiete gibt es noch weitere

Einschränkungen für Mieterhöhungen: Der Ver-

mieter kann die Miete frühestens ein Jahr nach

dem Einzug erhöhen und er muss dafür eine Frist

von drei Monaten einräumen. Tatsächlich wird die

Miete also erst nach 15 Monaten steigen. Diesel-

ben Fristen gelten nach einer Mieterhöhung in der

Vergangenheit.

Insgesamt darf der Vermieter die Miete innerhalb

von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen

(§ 558 Abs. 3 BGB). Eine Ausnahme von dieser

Kappungsgrenze ist nur nach einer Modernisie-

rung zulässig. Die Bundesländer dürfen in ausge-

wählten Städten die Kappungsgrenze für jeweils

fünf Jahre auf 15 Prozent herabsetzen, wenn der

Wohnungsmarkt dort besonders angespannt ist.

Etliche Länder machen davon Gebrauch.

Auch wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über

dem Mietspiegel liegt, ist sie überhöht. In Städten,

in denen Wohnraum knapp ist, kann der Mieter

seine Zahlungen bei 120 Prozent deckeln. Außer-

dem kann er zu viel gezahlte Miete für die letzten

drei Jahre zurückfordern.

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Er

kann die Zustimmung allerdings nur verweigern,

wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Bei-

spielsweise wenn der Vermieter die Erhöhung mit

der guten Ausstattung der Wohnung begründet,

sie aber tatsächlich nur Durchschnitt ist. Möglich

ist auch, dass der Mieter nur teilweise zustimmt,

etwa weil der Vermieter die Kappungsgrenze nicht

beachtet hat. Verweigert der Mieter die Zustim-

mung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung, kann

der Vermieter diese einklagen.

Für die Zustimmung muss der Vermieter dem Mie-

ter eine Frist einräumen. Diese Bedenkzeit beginnt

mit dem Zugang des Vermieterschreibens und en-

det nach dem Ablauf von zwei Monaten. Außer-

dem erhält der Mieter mit der Mieterhöhung ein

Sonderkündigungsrecht: Er kann nun die Wohnung

mit einer Frist von zwei Monaten kündigen. Die Zu-

stimmung zur Mieterhöhung kann auch erfolgen, in-

dem der Mieter einfach die höhere Miete zahlt.

Manchmal wird auch eine Staffelmiete vereinbart.

Die Miete erhöht sich dann automatisch jedes Jahr

um einen bestimmten Betrag. Dieser Anstieg darf

auch mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren

ausmachen. Außerdem muss der Mieter nicht bei

jeder Erhöhung erneut zustimmen. Darüber hinaus

kann der Vermieter die Miete allerdings nicht mehr

erhöhen. Gleiches gilt für eine Indexmiete, die jähr-

lich mit der Inflationsrate steigt.

Tipp

Rechtsschutz zahlt bei Streit

um Miete

Kommt es zum juristischen Streit zwi-

schen den Mietvertragsparteien über

den Mietpreis, entscheiden die Zivilge-

richte. Mit einer Rechtsschutzversiche-

rung können sich Mieter gegen Ge-

richts- und Anwaltskosten absichern.

In diesen Orten gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent:

Bundesland gilt seit Städte und Gemeinden

Baden-Württemberg 1. Juli 2015 44 Städte und Gemeinden

Bayern 15. Mai 2013für München, seit 1. August 2013 für 89 weitere Städte und Ge-

meinden

Berlin 1. September 2014 im gesamten Stadtgebiet

Brandenburg im gesamten Stadtgebiet 30 Städte und Gemeinden

Bremen 1. September 2014

Hamburg 1. September 2013 im gesamten Stadtgebiet

Hessen 18. Oktober 2014 30 Städte und Gemeinden

Nordrhein-Westfalen 1. Juni 2014 59 Städte und Gemeinden

Rheinland-Pfalz 13. Februar 2015 4 Städte

Sachsen 11. Juli 2015 in Dresden

Schleswig-Holstein 1. Dezember 2014 15 Städte und Gemeinden

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3.2. Überteuerte Mieten abwehren 3.2. Überteuerte Mieten abwehren

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

h Checkliste für Mieter zur Mieterhöhung

Richtiger Absender?

Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen.

Dafür müssen alle Vermieter als Absender

genannt werden und das Schreiben un-

terzeichnen. Kommt die Erhöhung von der

Hausverwaltung, muss diese eine Voll-

macht vorlegen.

Richtiger Empfänger?

Die Mieterhöhung muss bei Ehepaaren

oder einer WG an alle Mieter adressiert

sein, die den Mietvertrag unterzeichnet

haben.

Zulässigkeit?

Haben Sie eine Staffel- oder Indexmiete

vereinbart? Dann ist eine zusätzliche Erhö-

hung unzulässig.

Begründung vorhanden?

Ohne Nennung eines Grundes ist die

Mieterhöhung nicht gültig. Zulässig sind

Begründungen mit Bezug auf die orts-

übliche Vergleichsmiete, Gutachten oder

Vergleichswohnungen. Gibt es einen qua-

lifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter

die dort verzeichneten Durchschnittspreise

angeben.

Jahresfrist eingehalten?

Der Einzug oder die letzte Mieterhöhung

müssen mindestens 12 Monate zurücklie-

gen. Die neue Mieterhöhung greift frühes-

tens 15 Monate nach der letzten.

Kappungsgrenze eingehalten?

Ist die Grenze von 20 Prozent innerhalb

von drei Jahren eingehalten? Oder gilt in

Ihrer Stadt eine Kappungsgrenze von

15 Prozent?

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn der Vermieter seine Immobilien aufwertet, in-

dem er Balkone anbringen oder einen Aufzug ein-

bauen lässt, kann er die Kosten für die Modernisie-

rung auf die Mieter umlegen (§ 559 BGB). Aber nicht

jede Baustelle im Haus ist ein Grund für eine Mieter-

höhung. Entscheidend ist, ob eine Instandhaltung

oder eine echte Modernisierung vorliegt, bei der

sich für den Mieter eine Verbesserung ergibt. Be-

kommt der Mieter etwa einen Balkon dazu, recht-

fertigt das eine Mieterhöhung. Wird ein kaputtes

Fenster durch ein gleichwertiges ersetzt, darf der

Vermieter die Kosten nicht auf die Mieter umlegen.

Es muss also sehr genau unterschieden werden, ob

ein üblicher Zustand wieder hergestellt wird oder ob

die Modernisierung die Wohnung tatsächlich auf-

wertet. In jedem Fall gilt eine energetische Sanie-

rung als Verbesserung. Schließlich kann der Mieter

dank gedämmter Fassade oder Isolierglasfenstern

Heizkosten sparen. Das gilt selbst dann, wenn die

Mieterhöhung die eingesparten Heizkosten deut-

lich übersteigt (BGH, Urteil vom 3. März 2004,

Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03).

Investitionen in eine Verbesserung der Wohnung

kann der Vermieter auf die Mieter umlegen. Der

Aufschlag auf die Nettojahresmiete ist allerdings

begrenzt auf maximal elf Prozent der Modernisie-

rungskosten. Hat der Vermieter Fördermittel für die

Modernisierung erhalten, verringern sich seine Kos-

ten – entsprechend weniger kann er umlegen.

h Beispielrechnung: Mieterhöhung

nach Modernisierung

Monatsmiete vor Modernisierung:

500 € (Jahresmiete

6.000 €)

Kosten der Modernisierung 10.000 €

davon 11 Prozent 1.100 €

Neue Jahresmiete7.100 €

geteilt durch 12 Monate

Neue Monatsmiete = 591,67 €

Die Erhöhung der Miete aufgrund einer Sanierung

muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Sie

tritt erst drei Monate nach dieser Mitteilung in Kraft.

Eine Begründung wie bei der regulären Mieterhö-

hung ist nicht erforderlich. Der Mieter kann aber

verlangen, die Rechnungen für die Modernisierung

einzusehen, um den Zuschlag zur Miete zu über-

prüfen. Wie bei jeder Mieterhöhung hat der Mieter

ein Sonderkündigungsrecht.

Der Mieter kann auch wegen wirtschaftlicher Här-

te Einspruch gegen die erhöhte Miete einlegen

(§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB). Macht die Miete nach

dem Abschluss der Modernisierung mehr als 40

Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aus, kann

das eine Erhöhung ausschließen. Die Gerichte prü-

fen diesen Einwand immer im Einzelfall. Möglicher-

weise kann der Mieter nicht die vollen 11 Prozent

tragen, wohl aber eine niedrigere Summe.

Tipp

Anspruch auf Wohngeld prüfen

Liegt die neue Miete nach der Moderni-

sierung deutlich höher als Ihre alte Mie-

te, sollten Sie prüfen, ob Sie nun viel-

leicht Anspruch auf Wohngeld haben.

Während der Modernisierung können Sie auch die

Miete mindern, wenn der Wohnwert durch die Ar-

beiten erheblich beeinträchtigt wird. Die Kürzung

müssen Sie schriftlich ankündigen. Führen Sie dazu

ein Lärmprotokoll, aus dem sich der Bauverlauf

und die Störungen ergeben. Fotos helfen ebenfalls,

Ihre Ansprüche zu begründen. Ausnahmen gelten

für energetische Sanierungen (§ 536 Abs. 1a BGB):

Hier muss der Mieter in den ersten drei Monaten

Dreck, Handwerker und Lärm ertragen, ohne dass

er die Miete kürzen darf.

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3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten 3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

3.3. So senken Sie als Mieter Ihre KostenÜber kaum ein Thema streiten Mieter und Vermieter

so häufig wie über die Nebenkosten. Im Jahr 2013

zahlten Mieter monatlich im Durchschnitt 2,19 Euro

Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Das

hat der Deutsche Mieterbund in seinem jährlichen

Betriebskostenspiegel ermittelt. Wenn Sie keine Ne-

benkostenpauschale zahlen, sondern Vorauszahlun-

gen leisten, muss Ihr Vermieter eine Nebenkostenab-

rechnung schicken. Diese sollten Sie immer überprü-

fen, denn nicht jede Abrechnung ist korrekt.

Nebenkosten nicht ungeprüft zahlen

Die Nebenkostenabrechnung muss klar und ver-

ständlich sein. Aus der Abrechnung müssen Sie

bei jedem Posten erkennen können, wie hoch die

Gesamtkosten sind und nach welchem Schlüssel

sich diese auf die einzelnen Wohnungen verteilen.

Notwendige Angaben in der Nebenkosten-

abrechnung:

• Genaue Angabe des Abrechnungszeitraums

• Erläuterung des Umlageschlüssels für

jeden Posten

• Zusammenstellung der Gesamtkosten

für das Haus

• Berechnung Ihres Anteils an den Gesamtkosten

• Auflistung Ihrer geleisteten Vorauszahlungen

• Höhe der Rückzahlung oder Nachzahlung

Einige Posten rechnet der Vermieter nach Verbrauch

ab, bei anderen legt er die Gesamtkosten nach

Quadratmetern oder der Zahl der Bewohner um.

Beide Verteilungsschlüssel sind zulässig und kön-

nen auch miteinander kombiniert werden. Kalt- und

Abwasser wird zum Beispiel auf die Anzahl der in

der Wohnung lebenden Personen umgelegt, Versi-

cherungen und Grundsteuer auf die Wohnfläche. Ist

Ihre Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben,

müssen Sie auch weniger Nebenkosten zahlen.

Welche Betriebskosten Sie zahlen müssen, steht in

Ihrem Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB). Dafür reicht

es aus, wenn der Mietvertrag auf die Betriebskos-

tenverordnung (BetrKV) verweist. Oft heißt es: „Ne-

ben der Miete sind Betriebskosten gemäß § 2 Be-

triebskostenverordnung zu zahlen“. Ohne eine sol-

che Vereinbarung müssen Sie gar keine Betriebs-

kosten zahlen: Es gilt dann die Bruttomiete. Hat der

Vermieter einen Posten im Mietvertrag vergessen,

darf er diesen auch nicht in Rechnung stellen.

Erlaubte Posten in der Nebenkostenabrechnung

• Heizkosten

• Grundsteuer

• Kosten für Kalt- und Abwasser

• Kosten für den Aufzug

• Straßenreinigung

• Abfallbeseitigung

• Kosten für Entwässerung

• Reinigungskosten

• Kosten für Gartenpflege

• Beleuchtungskosten

• Schornsteinreinigung

• Hausmeister

• Kabelanschluss

• Dachrinnenreinigung

• Wartung von Rauchmeldern

• Sach- und Haftpflichtversicherung

Bei allen Nebenkosten gilt der Grundsatz der

Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Eine vol-

le Hausmeisterstelle in einer kleinen Wohneinheit

oder ein überzogenes Gehalt des Hausmeisters

sind beispielsweise angreifbar. Der Vermieter

muss zwar nicht immer den günstigsten Anbieter

auswählen, die Kosten müssen aber wirtschaft-

lich sein. Um sich gegen unwirtschaftliche Kosten

zu wehren, müssen Sie beweisen, dass die Aus-

gaben zu hoch sind. Dazu können Sie ein deutlich

günstigeres Angebot eines vergleichbaren Anbie-

ters vorlegen.

Tipp

Betriebskostenrechner

Sie können mit dem Betriebskostenrech-

ner des Berliner Mietervereins feststellen,

ob Ihre Kosten im Durchschnitt liegen.

Das ist ein erster Anhaltspunkt für Ihre

Prüfung.

Ein Vermieter darf für selbst erbrachte Haus-

meister- und Gartenarbeiten oder solche, die

von seinem Personal durchgeführt werden, nur

das abrechnen, was er einem Dritten dafür ge-

zahlt hätte (BGH, Urteil vom 14. November 2012,

Az. VIII ZR 41/12). Voraussetzung dafür ist aller-

dings, dass er die angesetzten Kosten ausrei-

chend darlegt.

Einige Nebenkosten dürfen selbst dann nicht um-

gelegt werden, wenn sie im Mietvertrag stehen. So

ist etwa eine Klausel über die Umlage von Verwal-

tungskosten unwirksam.

Diese Kosten dürfen nicht abgerechnet werden:

• Kosten der Hausverwaltung

• Reparaturkosten an Haus oder Wohnung

• Bankgebühren

Als Faustregel gilt: Einmalig anfallende Kosten kön-

nen keine Nebenkosten sein. Kommt Ihnen eine Kos-

tensteigerung sonderbar vor, dann schauen Sie die

Belege bei Ihrem Vermieter an. Es könnte sein, dass

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3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten 3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

Mieten oder kaufen 2016< zurück zum Inhalt

er einmalige Reparaturen oder Instandsetzungsar-

beiten in den laufenden Kosten versteckt hat. Findet

sich in der Abrechnung der Posten „Sonstige Kos-

ten“ ohne nähere Erläuterung, müssen Sie diesen

Betrag erst einmal nicht zahlen. Erkundigen Sie sich

bei Ihrem Vermieter, was sich dahinter verbirgt.

Tipp

Nebenkosten von der Steuer absetzen

Beauftragt Ihr Vermieter jemanden mit der

Reinigung des Hausflurs oder legt er die

Gebühren für den Schornsteinfeger um,

können Sie diese Kosten in Ihrer Steuerer-

klärung geltend machen – als haushalts-

nahe Dienstleistungen oder Handwerker-

leistungen.

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung

spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrech-

nungsperiode dem Mieter vorlegen (§ 556 Abs. 3

BGB). Ob und wann ein Mieter während des Zeit-

raumes auszieht, ist dafür nicht entscheidend.

Ohne Vorlage der Abrechnung kann Ihr Vermie-

ter nach Ablauf der Frist keine Nachzahlung mehr

verlangen. Sie können hingegen auch später

noch verlangen, dass Ihr Vermieter eine Abrech-

nung vorlegt.

Haben Sie Einwände gegen die Abrechnung,

müssen Sie diese innerhalb von zwölf Monaten

nach Erhalt vorbringen. Diese Frist läuft für Sie

erst dann, wenn Ihr Vermieter eine nachvollzieh-

bare Abrechnung vorgelegt hat. Hat Ihr Vermie-

ter Ihnen zwar die Nebenkostenabrechnung ge-

schickt, aber nicht erklärt, wie einzelne Posten

auf die Wohnungen verteilt werden, liegt keine

ordnungsgemäße Abrechnung vor. Korrigiert er

das nicht innerhalb der Frist, hat er keinen An-

spruch mehr auf Nachzahlung.

Unwirksame Klauseln bei Schönheitsreparaturen

In fast jedem Mietvertrag steht, dass der Mieter

Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Häufig

verlangen Vermieter, dass Sie nach dem Auszug

die Wände weiß streichen oder etwa das Parkett

schleifen. Doch Gerichte haben viele dieser Klau-

seln für unwirksam erklärt. Enthält Ihr Vertrag eine

unwirksame Regelung, muss der Vermieter gar

die gesamte Renovierung auf eigene Kosten vor-

nehmen. Sie sind dafür nicht mehr verantwortlich.

Denn eigentlich ist es laut Gesetz Sache des Ver-

mieters, eine Wohnung in einem ordentlichen Zu-

stand zu erhalten sowie Renovierungen zu ver-

anlassen und zu bezahlen (§ 535 Abs. 1 Satz 2

BGB). Dafür bekommt er im Gegenzug von Ihnen

schließlich Miete. Jedoch ist es in der Realität oft

genau andersherum: Der Mietvertrag verpflichtet

Sie zur Durchführung von bestimmten Renovie-

rungsmaßnahmen. Das ist nach der Rechtspre-

chung grundsätzlich auch zulässig – aber es gibt

Grenzen.

Was genau unter Schönheitsreparaturen fällt, ist

im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht definiert. Die

Rechtsprechung orientiert sich daher an der Ver-

ordnung über wohnungswirtschaftliche Berech-

nungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz

(§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV).

Zulässige Schönheitsreparaturen:

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der

Wände und Decken

• Streichen der Fußböden

• Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre

• Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und

Außentüren von innen

Was hier nicht aufgelistet ist, müssen Sie beim

Auszug auch nicht renovieren.

Unzulässige Renovierungen:

• Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden

• Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodens

• Streichen von Sockel- oder Fußleisten

Auch wenn im Mietvertrag nicht vereinbart wurde,

wie oft Sie die Zimmer Ihrer Wohnung streichen

müssen, gelten nach der Rechtsprechung diese

Fristen:

• Küchen, Bäder und Duschen bekommen alle

drei Jahre frische Farbe.

• Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und

Toiletten müssen alle fünf Jahre gestrichen

werden.

• Andere Nebenräume sind alle sieben Jahre zu

renovieren.

Haben Sie Ihre Wohnung unrenoviert übernom-

men, kann der Vermieter von Ihnen nicht mehr

ohne weiteres die Rückgabe der Wohnung in re-

noviertem Zustand verlangen. Das hat der Bun-

desgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 18.

März 2015 entschieden und damit seine bisherige

Rechtsprechung aufgegeben (Az. VIII ZR 185/14).

Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen darf also

nicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen

auf den Mieter abgewälzt werden, falls die Woh-

nung beim Einzug unrenoviert war.

Damit wird das Übergabeprotokoll besonders

wichtig: Fordern Sie vom Vermieter beim Einzug

ein ausführliches schriftliches Protokoll über den

Zustand der Wohnung, das beide Parteien unter-

schreiben. Das ist entscheidend für die Frage, ob

Sie später renovieren müssen oder nicht. Beim

Auszug sollten Sie außerdem überprüfen, ob Ihr

Mietvertrag ungültige Regelungen zu Schönheits-

reparaturen erhält.

h Checkliste zur Prüfung des Mietvertrags:

Umfang der Schönheitsreparaturen

Sind in Ihrem Vertrag Schönheitsrepara-

turen aufgelistet, die nicht in § 28 Abs. 4

Satz 3 II. BV enthalten sind, fordert der

Vermieter zu viel. Eine solche Klausel ist in

aller Regel unwirksam.

Ausführung durch Fachfirma

Der Vermieter darf nicht verlangen, dass

die Renovierung durch einen Fachmann

(Maler, Schreiner etc.) erfolgt. Der Mieter

43

4. Linktipps

< zurück zum Inhalt

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3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

Mieten oder kaufen 2016

muss die Arbeiten auch selbst erledigen

können (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010,

Az. VIII 294/09).

Farbvorgaben

Steht in Ihrem Mietvertrag, dass Sie Türen

oder Decken nur weiß streichen dürfen, ist

das unwirksam. Eine Farbvorgabe beim

Auszug ist aber möglich.

Fristenregelung

Starre Fristen für die Renovierung während

der Mietzeit sind ebenfalls ungültig. Korrekt

ist eine Formulierung, wonach Schön-

heitsreparaturen „im Allgemeinen“ oder „in

der Regel“ alle drei Jahre vorgenommen

werden müssen. Sind die Fristen zu kurz

bemessen (zum Beispiel Streichen der

Küche alle zwei Jahre), ist das ebenfalls

unwirksam.

Verpflichtende Endrenovierung

Sieht der Vertrag vor, dass Sie die Woh-

nung nach dem Auszug renovieren, müssen

dabei zwischenzeitliche Renovierungen

berücksichtigt werden. Anders lautende

Klauseln sind unwirksam. Haben Sie die

Wohnung unrenoviert übernommen, kann

der Vermieter keine renovierte Wohnung

beim Auszug verlangen.

Quotenabgeltungsklausel

Unzulässig sind auch Vorschriften, wonach

Sie sich für jedes Jahr der Nutzung prozen-

tual an den Renovierungskosten beteiligen

müssen. Denn beim Einzug ist nicht klar

zu erkennen, mit welchen Belastungen Sie

beim Auszug rechnen müssen.

Kostenvoranschlag durch Fachfirma

Eine Abgeltungsklausel ist auch dann

unwirksam, wenn sich Ihr Anteil nur nach

dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs

richten soll, der vom Vermieter ausgewählt

wird (BGH, Urteil vom 29. Mai 2013,

Az. VIII 285/12). Sie müssen die Möglich-

keit haben, selbst einen Kostenvoranschlag

vorzulegen.

Hat Ihre Prüfung ergeben, dass die Klausel zu den

Schönheitsreparaturen unwirksam ist, sollten Sie

Ihrem Vermieter schreiben, dass Sie die Wohnung

nicht renovieren werden. Einfach auszuziehen

und die Wohnung unrenoviert zu übergeben, ist

keine gute Idee. Das bringt den Vermieter gegen

Sie auf und zieht möglicherweise gerichtlichen

Ärger nach sich.

< zurück zum Inhalt

4. Linktipps

4. Linktipps

Ihre Baufinanzierung hängt von vielen Faktoren

ab. Mit den Finanztip-Rechnern können Sie er-

mitteln, wie hoch Ihr Finanzierungsbedarf ist,

welches Darlehen Sie sich leisten können und

wie hoch die Tilgung sein sollte:

• Finanzierungsrechner

• Darlehensrechner

• Tilgungsrechner

Die großen Kreditvermittler helfen Ihnen, einen

günstigen Baukredit zu finden. Finanztip emp-

fiehlt die folgenden Anbieter:

• Dr. Klein*

• Enderlein*

• Hypothekendiscount

• Interhyp*

Ob Sie im Vergleich hohe Nebenkosten zahlen,

können Sie mit dem Betriebskostenspiegel des

Deutschen Mieterbunds oder dem Rechner des

Berliner Mietervereins herausfinden:

• Betriebskostenspiegel

• Betriebskostenrechner

Auch im Bereich Baufinanzierung und Mietrecht

gibt es immer wieder Änderungen. Die Facharti-

kel von Finanztip aktualisieren unsere Redakteu-

re regelmäßig für Sie:

• Mieten oder Kaufen

• Baufinanzierung

• Annuitätendarlehen

• Anschlussfinanzierung

• Bestellerprinzip bei Maklerprovision

• Mietpreisbremse

• Mieterhöhungen

• Modernisierungen

• Nebenkostenabrechnung

• Schönheitsreparaturen

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letter bleiben Sie über alle Änderungen auf dem

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Mieten oder kaufen 2016

Impressum

Herausgeber:

Finanztip Verbraucherinformation gemeinnützige GmbH

Hasenheide 54, 10967 Berlin

Autoren: Dirk Eilinghoff, Britta Beate Schön

Redaktion: Peter Neitzsch

Lektorat: Doreen Mildner

Grafik/Layout: Patrycja Jedrasik

Bildrechte: Finanztip; ghoststone - iStock.com; monkeybusinessimages - iStock.com, Ridofranz - iStock.com.com;

Geber86 - iStock.com.com; Marco2811 - Fotolia.com; Gina Sanders - Fotolia.com; gradyreese - iStock.com;

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Stand: September 2016, www.finanztip.de

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