Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Einführung.

Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005

Einführung

Lernziel der EinführungKenntnis der grundlegenden Eigenschaften des Immobilienmarktes und der aktuellen TrendsVerständnis der grundlegenden ProblemstellungenFacts and Figures

EinführungProgramm der VorlesungGrundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des

Schweizer Immobilienmarktes Aktuelle Situation und wichtige Trends in ZahlenMythen oder Fakten?

12 Aussagen zum Immobilienmarkt

Datum

Thema Dozent

4.4.05 Einführung

Fakten, Trends und Mythen.

P. Schellenbauer/

Marco Salvi

11.4.05 Mietmarkt und Immobilienmarkt

Was treibt die Wohnraumnachfrage?

P. Schellenbauer

18.4.05 Immobilien- und Baumarkt

Wie spielen Mieten und Preise zusammen?

P. Schellenbauer

25.4.05 Hedonische Immobilienbewertung

Vom Wert der Sicht und anderer Dinge.

Marco Salvi

2.5.05 fällt aus (Seminarwoche)

9.5.05 Urban Economics

Wie die Ökonomen die Stadt erklären.

Marco Salvi



Programm II

16.5.05 fällt aus (Pfingstmontag)

23.5.05 Die Standortwahl

Banken in der City und Autohändler in Schlieren

Marco Salvi

30.5.05 Immobilienschätzung in der Praxis Heinz Stecher

6.6.05 Kosten und Nutzen der Zersiedlung

Braucht es die Raumplanung?

Marco Salvi

13.6.05 Finanzierung

Wofür braucht es Banken?

P. Schellenbauer

20.6.05 Anlagen

Zu Risiken und Nebenwirkungen.

P. Schellenbauer

27.6.05 Fällt aus

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

5

Preise, Mieten und Renditen


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Urban Economics

Die Stadtökonomie (urban economics) befasst sich mit der ökonomischen Analyse der urbanen Räume.

Die Stadt wird als räumlicher Ausdruck des Verhaltens von rational handelnden Individuen verstanden, welche auf Anreize reagieren.

Die Wahl des Wohnstandortes der Konsumenten (Mieter/Eigentümer) und des Produktionsstandortes von Investoren und Unternehmen steht dabei im Vordergrund.


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Ein motivierendes Beispiel

Im Artikel "Why Do Gay Men Live in San Francisco?" (J Urban Econ, 2000) untersuchen Black. et al. die Wohnortwahl von homosexuellen Männern in den US.

"Gay friendliness" der Stadt als soziologische Erklärung. Hafen und Marinestützpunkt als historische Begründung.

Ökonomische (Gegen-)hypothese: Homosex. Männer haben tendenziell weniger Kinder als heterosex. und fragen ceteris paribus weniger Wohnfläche nach. Somit werden sie mehr für die Qualität der Lage ausgeben, wenn die Lage ein normales Gut ist.

Empirische Überprüfung


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Überblick

Hedonische Immobilienbewertung - vom Wert der Sicht und anderer Dinge.

Wie lässt sich die Qualität einer Lage objektiv messen?

Urban Economics - Wie die Ökonomen die Stadt erklären.

Das monozentrische Modell der Stadt

Die Standortwahl - Banken in der City und Autohändler in Schlieren

"Jobs follow people" und umgekehrt

Städtische Dichte contra Zersiedlung der Landschaft

Braucht es die Raumplanung?


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Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes

• Wertmässig wichtiger Vermögenswert der Volkswirtschaft

• Grösster Teil der Immobilien ist in Privatbesitz• Illiquider Handel, wenig Informationen und Transparenz

Träge Anpassung an Veränderungen und neue Informationen

• Schweiz als Land der Mieter• Wohnen als Grundbedürfnis, Nichtvermehrbarkeit von

Boden: Starke Verpolitisierung des Miet- und des Immobilienmarktes

• Grosse regionale Disparitäten der Preise


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Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen

• Wiederentdeckung der Immobilien nach dem Platzen der New Economy Blase (Presse, Analysen, Banken, Anlagen)

• Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der Neunziger Jahre

• Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase?

• Deutliche Überkapazitäten bei den kommerziellen Flächen• Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark

steigend• Bauwirtschaft in chronischer Strukturkrise (Margendruck)• Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung in der

Immobilienbranche


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Wertmässig wichtiges Asset der Volkswirtschaft

• Geschätzter Kapitalstock der Schweiz: ca. 10 Billionen Franken

• davon zirka 5 Billionen Humankapital und 5 Billionen physisches Kapital

• Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt rund 2‘800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002) Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien und Boden

• Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr.

• Daraus wird deutlich, dass dem Immobilienmarkt eine grosse volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt.


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Substanz- und Versicherungswerte der Schweizer Immobilien nach Nutzungsart

Nutzungsart ANTEILVERSICHER

UNGS-WERTE (est.)

SUBSTANZWERT MINIMUM (est.)

SUBSTANZWERT MAXIMUM (est.)

in Mio. CHF in Mio. CHF in Mio. CHF

VERWALTUNGSGEBÄUDE UND ÖFF. GEBÄUDE 14.4% 230'400 331'200 403'200 WOHNGEBÄUDE 59.2% 947'200 1'361'600 1'657'600 LANDWIRTSCHAFT 7.2% 115'200 165'600 201'600 VERKEHRSWESEN 1.3% 20'800 29'900 36'400 HANDEL 3.7% 59'200 85'100 103'600 INDUSTRIE UND GEWERBE 10.1% 161'600 232'300 282'800 GASTGEWERBE 2.3% 36'800 52'900 64'400 KLEINBAUTEN UND NEBENGEBÄUDE 1.8% 28'800 41'400 50'400

TOTAL 100.0% 1'600'000 2'300'000 2'800'000


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Bestand an Wohnimmobilien Schweiz

0

0.5

1

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04

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1.8%

Wohnungsbestand Zunahme


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Verteilung der Wohnungsgrössen 1990 - 2000

0%

10%

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40%

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90%

100%

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

6 Zimmer +

5 Zimmer

4 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

1 Zimmer


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Liquidität des Marktes • Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen)

sind Immobilien eine sehr illiquide Anlageklasse, d.h. nur ein kleiner Teil des Bestandes wird in einem bestimmten Zeitraum effektiv gehandelt.

• Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr. bei ca. 750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr)

• Der Eigenheimmarkt ist vergleichsweise liquid, es werden im Kt. Zürich jährlich ca. 4% der bestehenden Objekte gehandelt. Ein grosser Teil davon sind Neubauten.

• Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI) 2001: 140% der Marktkapitalisierung


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Marktliquidität Wohneigentum Kanton Zürich

Handänderungen Wohngebäude Kanton Zürich (Freihandverkäufe)

0

500

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1500

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2500

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3500

4000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Jahr

An

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and

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0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%

in %

des

Bes

tan

des

STWE Gebäude (MFH + EFH) Anteil am Bestand in %


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Tiefe Transparenz des Marktes • Fehlende Liquidität bedeutet auch teure

Marktinformation und damit wenig Transparenz. Dies wiederum behindert die Erhöhung der Liquidität.

• Der Markt ist darum ein ausgeprägter Expertenmarkt (Treuhänder, Schätzer, Makler).

• Steuerregime (v.a. Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer ) behindert die Liquidität ebenfalls.

• Mangelnde Liquidität hält Investoren vom Immobilienmarkt fern:• kleine Investoren infolge hoher Klumpenrisiken

(Objekt, Wiederverkauf)• ausländische Investoren, da Informationen rar und

teuer sind• Die Situation verbessert sich zusehends, der

Immobilienmarkt ist zum Medienthema geworden


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Träge Anpassung von Immobilienmärkten

10

100

1000

Q1

19

73

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20

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01

Q1

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Q3

20

04

Vontobel Aktienindex Schweiz Altmieten BfS SN B Angebotsmieten


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Wohneigentum in der Schweiz • Schweiz als traditionelles Mieterland• Wohneigentumsquote ist in den letzten 10 Jahren deutlich

gestiegen• Stockwerkeigentum stark im Vormarsch• Im internationalen Vergleich ist der Anteil der

Wohneigentümer noch immer sehr tief• Eindeutige wissenschaftliche Erklärung steht bisher aus• Ansätze:

• moderate Regulierung des Wohnungsmarktes• späte Einführung des Stockwerkeigentums (1970)• starke Urbanisierung• illiquider Markt und damit tiefe Mobilität der

Eigentümer• absolut hohe Preise und damit Bindung eines (zu)

grossen Teils des Vermögens in der Immobilie


20

Wohneigentümerquoten 1990 und 2000Schweiz

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

CH BS GE

ZH

NE

VD LU ZU BE TI

NW SG SH BL FR TG SZ AR

GR

OW SO AG UR

GL

JU AI

VS

Jahr 2000 Jahr 1990


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Wohneigentumsanteile im Vergleich

Italien

Grossbritanien

USA

Frankreich

Deutschland

Schweiz

Basel-Stadt

Zürich

Zug

Bern

St. Gallen

Schaffhausen

Aargau

Jura

W allis

Stadt Genf

Stadt Zürich

Stadt Basel

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Home ownership rate, % of housholds (1990 Census)


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Starke Verpolitisierung des Miet- und Immobilienmarktes

• Mieterschutz: Kostenmiete, Kündigungsschutz• Wohneigentumsförderung (WEF)• Lex Koller (eingeschränkter Grundstückerwerb für

Ausländer)• Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer• Raumplanung, Zonenplanung• Bauvorschriften• Heimatschutz


23

Starke regionale Preisdisparitäten


24

Preisatlas EinfamilienhäuserKanton Zürich


25

Preisentwicklung von Wohneigentum ZKB Immobilienpreisindex Kanton Zürich

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

100

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160

180

200

220

240

260

Veränderung EFH in % Veränderung STW in % EFH Jahresindex STWE Jahresindex


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Preisentwicklung WohneigentumSchweiz (SNB/Wüest&Partner)

0

50

100

150

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20

00

20

02

20

04

Stockwerkeigentum Einfamilienhäuser


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Preise Renditeliegenschaften WohnenSchweiz

90

100

110

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140

150

160

IAZI Price Index IAZI Performance Index


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Mietmarkt Schweiz: Ausgeprägte Segmentierung

0

100

200

300

400

500

600

Altmieten (BfS) Mieten (SN B) N eubau-Mieten (SN B)


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Wohnbautätigkeit, Leerziffern und ZinsenSchweiz

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

55000

60000

0%

1%

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3%

4%

5%

6%

7%

Baubewilligungen Neuerstellte Wohnungen Leerziffer Hypozins (linke Skala)


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Bedeutung der Baubranche in der Gesamtwirtschaft Schweiz

Detailhandel5%

Landverkehr2%

Banken11%

Versicherungen3%

Immobilien7%

Informatikdienste2%

Gesundheitswesen5%

Rest31%

Gastgewerbe3%

Grosshandel5%

Garagen1%

Bau5%

Chemie3%Landwirtschaft

1%

Metallprodukte2%

Maschinen3%

Präzisionsinstrumente1%

Energieversorgung2%

Unternehmens-DL7%


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Erosion der realen Baukosten

0

20

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60

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1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

W ohnbaukostenindex Stadt Zürich Konsumentenpreise Reale W ohnbaukosten Stadt Zürich


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Wertschöpfung der Baubranche seit 1980Schweiz

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

0%

1%

2%

3%

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6%

7%

8%

9%

BIP Nominal Wertschöpfung Bau Nominal Anteil der Bauwertschöpfung am BIP


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Erwerbstätige in der BaubrancheSchweiz

0

0.5

1

1.5

2

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4

4.5

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Mil

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0.0%

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10.0%

12.0%

14.0%

Erwerbstätige Bauwirtschaft Erwerbstätige Schweiz Anteil Bau (rechte Skala)


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Entwicklung der Produktivität in der Baubranche der Schweiz

40

45

50

55

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65

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80

85

90

0%

10%

20%

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40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Reale Produktivität pro Arbeitsplatz zu Preisen von 1990

Erwerbstätige Schweiz

Anteil Bau (rechte Skala)


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Entwicklung der Rentabilität der Baubranche Schweiz

Bau

0

20

40

60

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120

14019

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2001

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2004

2005

2006

0.0

0.1

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0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.0

Price-Cost-Ratio, 1/ 1995=100, linke SkalaProduktivität (Output/ Arbeitsplatz), in 1000 CHF zu Preisen von 1995, linke SkalaProfit-Ratio (Profit/ W ertschöpfung), rechte Skala


36

Rentabilität des Baus im Branchenvergleich Schweiz

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

Land

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HA

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Produktivität

Price-Cost-Ratio

Profitrate

Vergleich des Durchschnittsniveaus 2004-06 mit 2001-03


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Strukturprobleme der Baubranche

relativ hohe Umsatzschwankungen(=> Lücken werden mit Offerten zu Tiefstpreisen geschlossen)

Preisdruck von Seiten privater und öffentlicher Nachfrager, restriktivere Umweltvorschriften, höhere Lohnkosten (Sozialabgaben, Versicherungen), ausländische Konkurrenz

Branchenstruktur:=> sehr viele kleine Kleinstunternehmen (82% < 10 Mitarbeiter)=> Konzentration der mittleren und grossen U. auf riskantere Nischen

Zinsentwicklung: Gute aktuelle Finanzierungsbedingungen haben grosse Krise verhindert

langfristige demographische Entwicklung:Branche wächst langsamer als Gesamtwirtschaft


38

• im Neubau wird die Wertschöpfungskette zunehmend in ihre einzelnen Teile und Funktionen aufgebrochen:Auftraggeber Entwickler Finanzierer Generalunternehmer Promotor (Vermarktung)

• Immobilienbesitzer tendieren zum Outsourcing ihrer klassischen Funktionen:

Eigentümer

Verwaltung/Unterhalt Facility ManagerPortfoliomanager

• Neben dem Direktbesitz wird Eigentum in verbriefter Form immer wichtiger: Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Anlagestiftungen

Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung im Neubau und Eigentum


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Mythen oder Fakten?

12 Aussagen zu Immobilien


40

1. Unikate

Immobilien sind Unikate und deshalb nicht vergleichbar. Jedes Objekt hat darum seinen eigenen Markt.


41

2. Zinsen

Steigende Zinsen verursachen steigende Mieten.


42

3. Inflation

Immobilien sind Realwerte und schützen darum vor Inflationsverlusten.


43

4. Lage, Lage, Lage

Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen, denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten und die Gewinnchancen am besten.


44

5. Immobilien als Anlageklasse

Das Risiko von Immobilienanlagen ist tiefer als dasjenige von Aktien und Obligationen.


45

6. Teure Schweizer Immobilien

Immobilien sind in der Schweiz im Vergleich zum Ausland generell teuer.


46

7. Immobilienpreisrisiko

Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt sich das Risiko allgemein sinkender Immobilienpreise vermeiden.


47

8. Wohneigentum

Die Schweiz ist das Land der Mieter, weil Boden knapp und darum teuer ist.


48

9. Verdichtung

Dichteres Bauen in den Zentren führt zu tieferen Mieten.


49

10. Stadt Land

Wohnen in der Stadt ist zu teuer. Wer sich ein Haus im Grünen kauft, spart Geld.


50

11. Steuern

Es lohnt sich auf jeden Fall, in eine steuergünstige Gemeinde zu ziehen.


51

12. Marktmiete

Bei Einführung der Marktmiete steigen in jedem Fall die Mieten.

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