Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags- und … · 2020. 2. 7. · Vorwort Zur retrograden...

Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags- und Deckungsbeitragsflussrechnung

Eine Konzeption für die unternehmerische Wohnungswirtschaft

vorgelegt von Diplom-Betriebswirt (FH)

Henri Lüdeke geb. in Radeberg

von der Fakultät VI - Planen Bauen Umwelt der Technischen Universität Berlin

zur Erlangung des akademischen Grades

Doktor der Wirtschaftswissenschaften - Dr. rer. oec. –

genehmigte Dissertation

Promotionsausschuss:

Vorsitzender: Prof. Dr. Matthias Sundermeier Gutachterin: Prof. Dr. Kristin Wellner Gutachter: Prof. Dr. Klaus Serfling Gutachter: Prof. Dr. Hansjörg Bach Tag der wissenschaftlichen Aussprache: 27. Mai 2016

Berlin 2016

Vorwort

Zur retrograden Kalkulation kostendeckender Mieten sind Cashflow-basierte Verfahren in derlangen Nutzungsphase von Wohnimmobilien nur bedingt geeignet. Hingegen bieten die immo-bilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnung und deren Ausbau zur Deckungsbeitragsfluss-rechnung ein theoretisch fundiertes Verfahren, um retrograd Mindestmieten kalkulieren und dieManagementleistung in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft adäquat beurteilen zu kön-nen. Der Ausbau zur multidimensionalen Deckungsbeitragsrechnung sowie die Erarbeitung derImmobilienwirtschaftlichen Management-Erfolgsrechnung (IMER) sind Beiträge, die theoreti-schen Erkenntnisse auch in der Praxis sinnvoll einsetzen zu können. Dies erfordert den Einsatzgeeigneter Softwaresysteme.Die vorliegende Arbeit wurde im Jahr 2015 an der Fakultät VI Planen Bauen Umwelt der Tech-

nischen Universität Berlin als Dissertation eingereicht und angenommen. Diese Arbeit konntenur durch vielfältige fachliche, aber auch sonstige Unterstützung entstehen. An erster Stelle giltmein Dank meiner Doktormutter, Frau Prof. Dr. Kristin Wellner, die die Entstehung der Arbeiterst ermöglichte. Insbesondere danke ich ihr für die prägnanten und zweckdienlichen Hinweisesowie die intensiven Diskussionen. Herrn Prof. Dr. Klaus Serfling danke ich für die spontaneBereitschaft, das Koreferat zu übernehmen. Besonders danken möchte ich Herrn Prof. HansjörgBach, der mich fachlich, aber auch menschlich auf meinem Weg begleitet hat.Eine externe Promotion neben dem normalen Berufsleben ist ohne Unterstützung seitens des

Arbeitgebers nicht möglich. Insofern danke ich vor allem den Vertretern der beiden Gesellschafterder BBT Treuhandstelle des Verbandes Berliner und Brandenburgischer WohnungsunternehmenGmbH, Frau Maren Kern, Vorstandsmitglied des BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Woh-nungsunternehmen e.V., und Herrn Carsten Jung, Vorstand der Berliner Volksbank eG, sowiedem Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn Dr. Karl Kauermann, für die wohlwollende und maßgeb-liche Unterstützung meines Promotionsvorhabens.Ich habe den fachlichen Austausch mit den Mitarbeitern der BBT gesucht. Danken möchte

ich hier insbesondere Herrn Andreas Grunow, Frau Dr. Claudia Wagner, Herrn Stefan Kube,Frau Larissa Hahn, Herrn Falk Neumann und Frau Ester Seiffarth für den bereichernden fach-lichen Austausch. Zudem bedanke ich mich bei meiner Assistentin, Frau Anja Vehn, für dieerste Korrekturlesung und die unermüdliche Unterstützung im ganzen Promotionsprozess. FrauCordelia Trzetziak sowie Herr Sander Lueken halfen ebenfalls bei Korrekturarbeiten. Frau LydiaHerrmann unterstützte mich bei einigen grafischen Darstellungen.Schließlich gilt mein besonderer Dank meiner Frau, Simona Lüdeke, die mich verständnis- und

aufopferungsvoll auf diesem Weg begleitet hat. Ohne ihre Unterstützung und Liebe wäre dieseArbeit nicht entstanden.

4

Die vorliegende Arbeit verwendet durchgängig die maskuline Form zur Unterstützung derTextkürze. Leserinnen sind selbstverständlich gleichermaßen angesprochen. Autorennamen wer-den zur besseren Erkennbarkeit im Fließtext durch Kapitälchen dargestellt. Die Arbeit ent-stand mit LYX, einem grafischen Editor auf der Basis von LATEX. Hierbei kam das Konstruktder sog. „Gleitobjekte“ zum Einsatz. Abbildungen und Tabellen werden an der entsprechendenStelle im Text ausgegeben, wenn der verbleibende Platz auf der Seite dies zulässt. Ansonsten„gleiten“ die Objekte im Text, i. d. R. auf den Anfang der folgenden Seiten. Somit ergibt sich eineinheitliches Textbild ohne störende Zwischenräume. Zahlen in runden Klammern hinter Konten-bzw. Positionsbezeichnungen bezeichnen die Nummerierung innerhalb des Kontenrahmens derWohnungswirtschaft.

Döbeln, 21.12.2015

Henri Lüdeke

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung 11.1 Bedeutung der Immobilien- und Wohnungswirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . 11.2 Problemstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.3 Stand der wissenschaftlichen Forschung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.3.1 Einordnung der Betriebswirtschaftslehre in das System der Wissenschaften 31.3.2 Einordnung der Arbeit in immobilienwirtschaftliche Forschungsansätze . . 61.3.3 Aktueller Stand der wissenschaftlichen Forschung zum Immobiliencontrolling 10

1.4 Forschungslücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161.5 Zielstellung dieser Arbeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181.6 Gang der Untersuchung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

2 Konzeptionelle Grundlagen 232.1 Vorüberlegungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232.2 Eigenschaften des Gutes „Immobilie“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

2.2.1 Begriff der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242.2.2 Nutzungsorientierte Systematisierung von Immobilien . . . . . . . . . . . 272.2.3 Lebenszyklusphasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

2.3 Eigenschaften des Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342.4 Wohnungsunternehmen als spezifische Immobilieninvestoren . . . . . . . . . . . . 35

2.4.1 Institutionelle Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352.4.2 Abgrenzung von Immobilieninvestoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362.4.3 Abgrenzung unternehmerische Wohnungswirtschaft . . . . . . . . . . . . . 372.4.4 Wandel der Rahmenbedingungen für Wohnungsunternehmen . . . . . . . 39

2.5 Definitorische Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412.5.1 Systemtheoretische Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412.5.2 Modellbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422.5.3 Management und Unternehmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

2.5.3.1 Koordination und Adaption als originäre Managementaufgaben . 462.5.3.2 Funktional-Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462.5.3.3 System-Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

2.5.4 Externe und interne Unternehmensrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . 502.5.4.1 Inhalt der Unternehmensrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . 502.5.4.2 Entscheidungsfunktion der internen Unternehmensrechnung . . . 522.5.4.3 Verhaltenssteuerungsfunktion der internen Unternehmensrechnung 53

Inhaltsverzeichnis II

2.5.5 Preiskalkulation als Managementaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552.5.5.1 Grundlagen der Preiskalkulation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562.5.5.2 Rationalitätsdefizite im Preismanagement . . . . . . . . . . . . . 582.5.5.3 Kosten als Grundlage von Preisentscheidungen . . . . . . . . . . 592.5.5.4 Zukunftsorientierung bei der Preispolitik . . . . . . . . . . . . . 60

3 Controlling als Steuerungsinstrumentarium für Immobilienunternehmen 633.1 Controlling-Konzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

3.1.1 Ordnungsrahmen zum Controlling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 643.1.2 Ebenen der Controlling-Konzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

3.1.2.1 Intentionale Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663.1.2.2 Funktionale Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663.1.2.3 Instrumentelle Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 713.1.2.4 Institutionale Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

3.2 Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 723.2.1 Betrachtungsgegenstand und Definition des Immobiliencontrollings . . . . 733.2.2 Anforderungen an das Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . 743.2.3 Ordnungsrahmen für das Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . 753.2.4 Ziele des Immobiliencontrollings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 763.2.5 Aufgaben des Immobiliencontrollings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

3.2.5.1 Systemgestaltende Aufgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 783.2.5.2 Systemnutzende Aufgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

3.2.6 Anforderungen an Instrumente für das Immobiliencontrolling . . . . . . . 813.3 Beurteilung Cashflow-basierter Rechenschemata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

3.3.1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 823.3.2 Eigenschaften von Cashflow-Rechnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 893.3.3 Beurteilung der Eignung von Cashflow-basierten Verfahren . . . . . . . . 903.3.4 Zusammenhang zwischen Rechengrößen: Das Lücke-Theorem . . . . . . . 91

3.4 Kosten- und Leistungsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 923.4.1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 923.4.2 Kostenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

3.4.2.1 Begriffsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 933.4.2.2 Kostenartenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 963.4.2.3 Abgrenzungsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 983.4.2.4 Kostenstellenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 993.4.2.5 Innerbetriebliche Leistungsverrechnung . . . . . . . . . . . . . . 1013.4.2.6 Kostenzurechnungsprinzipien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

3.4.3 Leistungsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1073.4.3.1 Begriffsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1073.4.3.2 Leistungs- bzw. Erlösartenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . 1093.4.3.3 Erlösstellenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

III Inhaltsverzeichnis

3.4.3.4 Erlösträgerbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1103.4.4 Ergebnisrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

3.4.4.1 Ergebnisrechnung auf Vollkostenbasis . . . . . . . . . . . . . . . 1133.4.4.2 Ergebnisrechnung auf Teilkostenbasis . . . . . . . . . . . . . . . 1143.4.4.3 Grundrechnung und Auswertungsrechnung . . . . . . . . . . . . 116

3.4.5 KLR-bezogene Besonderheiten von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . 1173.5 Deckungsbeitragsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

3.5.1 Begriffsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1183.5.2 Einstufige Deckungsbeitragsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1193.5.3 Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

3.5.3.1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1203.5.3.2 Struktur der mehrstufigen Deckungsbeitragsrechnung . . . . . . 1213.5.3.3 Bedeutung des kalkulatorischen Erfolgs . . . . . . . . . . . . . . 1213.5.3.4 Ermittlung von Soll-Deckungsbeiträgen . . . . . . . . . . . . . . 1233.5.3.5 Vertriebsorientierung der Bezugsgrößen . . . . . . . . . . . . . . 123

4 Konzeption einer immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnung 1274.1 Informationsanforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

4.1.1 Formale Informationsanforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1274.1.2 Materielle Informationsanforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1284.1.3 Kritische Beurteilung der Informationsanforderungen . . . . . . . . . . . . 130

4.2 Mindeststufigkeit der Deckungsbeitragsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1314.3 Positionsgliederung der Deckungsbeitragsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . 131

4.3.1 Leistungspart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1314.3.1.1 Erträge aus der Hausbewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . 1324.3.1.2 Erträge aus dem Verkauf von bebauten und unbebauten Grund-

stücken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1354.3.1.3 Erträge aus Betreuungstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1364.3.1.4 Erbbauzinserträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1364.3.1.5 Sonstige Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

4.3.2 Produktkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1374.3.2.1 Instandhaltung/Instandsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1374.3.2.2 Sonstige Fremdkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1404.3.2.3 Nicht umlagefähige Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . 1414.3.2.4 Kalkulatorische Zinsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1424.3.2.5 Kalkulatorische Abschreibungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1474.3.2.6 Kalkulatorische Wagnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1494.3.2.7 Pachten, Leasinggebühren, Erbbauzinsen . . . . . . . . . . . . . 150

4.3.3 Verwaltungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1514.3.4 Unternehmenskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

4.3.4.1 Kosten der Unternehmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

Inhaltsverzeichnis IV

4.3.4.2 Unternehmensgewinnziel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1524.3.5 Abstimmbrücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

4.3.5.1 Unternehmensbezogene Abgrenzungen . . . . . . . . . . . . . . . 1524.3.5.2 Kosten- und leistungsrechnerische Korrekturen . . . . . . . . . . 154

4.4 Bezugsgrößenhierarchie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1564.4.1 Bestimmung der führenden Bezugsgröße für wirtschaftliche Aussagen . . . 1564.4.2 Verfahren der Bezugsgrößenzuordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158

4.4.2.1 Direkte Zuordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1584.4.2.2 Innerbetriebliche Leistungsverrechnung . . . . . . . . . . . . . . 1584.4.2.3 Aufteilung von Soll-Deckungsraten . . . . . . . . . . . . . . . . . 161

4.4.3 Entwurf einer Bezugsgrößenhierarchie für ein reines Wohnungsunternehmen1614.4.4 Einbeziehung weiterer Geschäftsfelder/Sparten . . . . . . . . . . . . . . . 162

4.5 Gestaltungsvorschlag für eine immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnung1634.6 Normierung der Ergebnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

4.6.1 Normierung auf die Mietflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1644.6.2 Normierung in Bezug auf die Nettoerlöse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

4.7 Retrograde Zielmietenbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1654.8 Begriffswahl „Deckungsbeitragsrechnung“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

5 Ausbau zur immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsflussrechnung 1715.1 Grundlagen für Abweichungsanalysen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171

5.1.1 Grundlagen für Abweichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1715.1.2 Abweichungsursachen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1745.1.3 Bestimmung von Sollgrößen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1765.1.4 Bestimmung der Istgrößen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1775.1.5 Methoden der Abweichungsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

5.2 Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsflussrechnung . . . . . . . . . . . . . 1835.2.1 Anwendungsgebiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1835.2.2 Erlösabweichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184

5.2.2.1 Preisabweichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1855.2.2.2 Mengenabweichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1855.2.2.3 Strukturabweichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186

5.2.3 Kostenpart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1875.2.3.1 Kostenabweichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1885.2.3.2 Mengenabweichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189

5.3 Immobilienwirtschaftliche Management-Erfolgsrechnung . . . . . . . . . . . . . . 1905.3.1 Vermietungserfolgsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1915.3.2 Abweichungsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1915.3.3 Abstimmbrücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1925.3.4 Bedeutung der Management-Erfolgsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . 193

5.4 Multidimensionale Ausgestaltung mittels OLAP-System . . . . . . . . . . . . . . 1945.4.1 IT-technische Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

5.4.1.1 Dimensionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1955.4.1.2 Einfache Hierarchien in Dimensionen . . . . . . . . . . . . . . . 1955.4.1.3 Heterarchien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1965.4.1.4 Parallele Hierarchien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1965.4.1.5 Kennzahlensysteme bzw. Allgemeine Graphen . . . . . . . . . . 197

5.4.2 Hierarchische Struktureffekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1985.4.3 Varianten der Deckungsbeitragsflussrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . 199

6 Zusammenfassung und Ausblick 203

Literaturverzeichnis 204

Abkürzungen/Akronyme

Abb. Abbildung

Abs. Absatz

Abschn. Abschnitt

Art. Artikel

Aufl. Auflage

BI-Systeme Business Intelligence Systeme

BK Betriebskosten

BWL Betriebswirtschaftslehre

ca. cirka

ebd. ebenda

EDV Elektronische Datenverarbeitung

EnEV Energieeinsparverordnung

ERP Enterprise Resource Planning (System)

et al. et alii ’und andere’

f. folgende (Seite)

ff. folgende (Seiten)

G Gewinn

HBW Hausbewirtschaftung

HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Hrsg. Herausgeber

I Istwerte

i kalkulatorischer Zinssatz

Abkürzungen/Akronyme X

i. d. R. in der Regel

i. e. S. im engeren Sinne

i. S. v. im Sinne von

i. w. S. im weiteren Sinne

IAS International Accounting Standards

ID Identifier bzw. lfd. Nummer

IFRS International Financial Reporting Standards

IGC International Group of Controlling

IMER Immobilienwirtschaftliche Management-Erfolgsrechnung

insb. insbesondere

Jg. Jahrgang

Kap. Kapitel

KLR Kosten- und Leistungsrechnung

L Leistungen

LKR Leistungs- und Kostenrechnung

NE Nutzungseinheit

NMV Neubaumietenverordnung

Nr. Nummer

o. g. oben genannt(e)

o. J. ohne Jahr(esangabe)

o. O. ohne Ort(sangabe)

o. V. ohne Verfasser

OG Obergeschoss

OLAP On-line Analytical Processing

P Planwerte

PC Profitcenter

S Soll

S. Seite(n)

Tab. Tabelle

u. a. unter anderem

usw. und so weiter

verb. verbessert

Verf. Verfasser

Verl. Verlag

Vgl. vergleiche

VoFi Vollständiger Finanzplan

WGG Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (aufgehoben zum 01.01.1990)

z. B. zum Beispiel

zugl. zugleich

überarb. überarbeitet

Abbildungsverzeichnis

1.1 Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . 21.2 Wissenschaftsbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.3 Die Betriebswirtschaftslehre im System der Wissenschaften . . . . . . . . . . . . 41.4 Haus der Immobilienökonomie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71.5 Einordnung der Immobilienwirtschaftslehre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91.6 Zusammenhänge wissenschaftlicher Ziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181.7 Gang der Untersuchung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

2.1 Der Immobilienlebenszyklus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302.2 Kombination von Markttrend und Gebäude-Lebenszyklus . . . . . . . . . . . . . 322.3 Klassifikation von Kennzahlensystemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442.4 Architektur und Verwendungsart von Kennzahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452.5 Unternehmungssystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502.6 Entscheidungsfunktion der Kostenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522.7 Verhaltenssteuerungsfunktion der Kostenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . 542.8 Prozessverständnis des Preismanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

3.1 Ordnungsrahmen zum Controlling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 653.2 Kybernetisches Regelkreisprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 693.3 Grafische Darstellung Controlling-Konzeption (Metzner) . . . . . . . . . . . . . 703.4 Fachbegriffsmodell zu Controllinginstrumenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 713.5 Ordnungsrahmen zum Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 753.6 Systemnutzende Aufgaben im Immobilienlebenszyklus . . . . . . . . . . . . . . . 803.7 Ermittlung des Free Cashflow . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 833.8 Ermittlung des (Cash) Flow to Equity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 833.9 Cashflow in der Investitionsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 843.10 Komponenten der Liquiditätsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 853.11 Gegenüberstellung diverser Mietzinsdefinitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 883.12 Wertmäßiger Kostenbegriff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 933.13 Schema zur Abgrenzung der negativen Erfolgskomponente . . . . . . . . . . . . . 943.14 Mögliche Kostenartengliederung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 973.15 Kosten im Immobilienlebenszyklus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 973.16 Schema der Abgrenzungsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 993.17 Ablauf der Kostenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

Abbildungsverzeichnis XIV

3.18 Schema zur Abgrenzung der positiven Erfolgskomponente . . . . . . . . . . . . . 1073.19 Erlösarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1093.20 Kombinatorik der Bezugsgrößen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1133.21 Kostendurchlauf in der Vollkostenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1143.22 Unterschiede zwischen Grenzkosten- und Einzelkostenrechnung . . . . . . . . . . 1153.23 Kostendurchlauf in der Teilkostenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1163.24 Kostenwürfel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1193.25 Deckungsbeitragsschema und Break-Even-Darstellung . . . . . . . . . . . . . . . 1223.26 Soll-Deckungsbeiträge als Grundlage für Verkaufspreisbestimmung . . . . . . . . 124

4.1 Bezugsgrößenhierarchie bei Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1564.2 Zuordnung von Hauptkostenstellen zu den untersten Spartenergebnisstrukturebenen1594.3 Stufenleiter-Verteilungsstruktur zeitabhängig modelliert . . . . . . . . . . . . . . 160

5.1 Preis- und Mengenabweichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1735.2 Abweichungsursachen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1755.3 Die drei Ebenen der Abweichungsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1765.4 Symmetrische Aufteilung des kombinierten Effektes . . . . . . . . . . . . . . . . . 1805.5 Vorschlag für eine Gliederung der Abstimmbrücke . . . . . . . . . . . . . . . . . 1935.6 Ausprägung einer Dimensionshierarchie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1955.7 Ausprägung einer Heterarchie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1965.8 Ausprägung einer Parallelhierachie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1975.9 Kennzahl-“Dimensionen“ im Kennzahlendatenmodell . . . . . . . . . . . . . . . . 1985.10 Hierarchische Beispielstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

Tabellenverzeichnis

2.1 Besonderheiten von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272.2 Nutzungsorientierte Klassifikation von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . 282.3 Aufbau eines lebenszyklusorientierten Immobilien-Controllingsystems . . . . . . . 312.4 Lebenszyklusphasen nach GEFMA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332.5 Rationalitätsdefizite im Preismanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

3.1 Anforderungen an Informationssysteme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 813.2 Detaillierte Untergliederung des Immobilien-Cashflow . . . . . . . . . . . . . . . 873.3 Buchungssatzstruktur in der Finanzbuchhaltung der Wohnungswirtschaft . . . . 1013.4 Grundtypen innerbetrieblicher Leistungsverflechtung . . . . . . . . . . . . . . . . 102

4.1 Gliederungsvorschlag für den Umsatzpart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1374.2 Gliederung der Abstimmbrücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1564.3 Kostenanteile eines Beispielobjektes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1604.4 Bezugsgrößenbeispiele in der Wohnungswirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1624.5 Bezugsgrößenabbildung bei weiteren Geschäftsfeldern . . . . . . . . . . . . . . . . 1634.6 Gestaltungsvorschlag für eine immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnung1644.7 Deckungsbeitrags-Anteile an den Nettoerlösen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1664.8 Retrograde Mietenermittlung am Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1674.9 Weitere Aufspaltung der Sollnettokaltmieten vermietet . . . . . . . . . . . . . . . 1684.10 Alternative Aufspaltung der Sollnettokaltmieten für Subsp. 1 bei Objekt 2 . . . . 1684.11 Aufspaltung der Sollnettokaltmieten von Objekt 2 auf Nutzungseinheitencluster

(Raumgrößen) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169

5.1 Entwicklungsstufen deckungsbeitragsorientierter Abweichungsanalysen . . . . . . 1815.2 Vergleich der Abweichungsanalysemethoden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1825.3 Fallbeispiel zum Plan-Ist-Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1845.4 Ist-Plan-Vergleich Sollnettokaltmieten vermietet, Subsparte 1 detailliert . . . . . 1855.5 Preis- und Mengenabweichungen (symmetrische Methode nach Link) . . . . . . 1865.6 Veränderungsmatrix und Endmatrix mit Preis-, Mengen- und Struktureffekten . 1875.7 Ist-Plan-Vergleich Kosten, Subsparte 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1885.8 Ist-Plan-Vergleich Kosten der Einzelobjekte Subsp. 1 . . . . . . . . . . . . . . . . 1885.9 Veränderungs- und Endmatrix Kostenabweichungen Subsparte 1 . . . . . . . . . 1895.10 Deckungsbeitragsabweichung gesamt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1905.11 Vermietungserfolgsrechnung, Beispielfall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

Tabellenverzeichnis XVI

5.12 Abweichungs-Analyse, Beispielfall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1925.13 Aufteilung der gemischte Komponente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2005.14 Ermittlung der Mengenkomponenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

1 Einleitung

1.1 Bedeutung der Immobilien- und Wohnungswirtschaft

Immobilien, insbesondere Wohnimmobilien, haben eine hohe volkswirtschaftliche Bedeutung.Die Immobilienwirtschaft ist mit etwa 434 Milliarden EUR Bruttowertschöpfung und rund 2,8Millionen Beschäftigten einer der größten Wirtschaftszweige in Deutschland.1

Von den insgesamt ca. 40,5 Millionen Wohnungen über alle Gebäudekategorien befinden sichlaut Zensus rund 38,8 Millionen Wohnungen in Wohngebäuden.2 Deutschland zeichnet sich iminternationalen Vergleich traditionell durch eine hohe Mieterquote aus. Ca. 54,2 % aller Haus-halte in Deutschland leben nach Ergebnissen des Zensus in Mietwohnungen. Der anteilsmäßiggroße Mietwohnungsmarkt ist ein Hauptcharakteristikum des deutschen Wohnungsmarktes.3

Professionell-gewerbliche Anbieter halten rund 36 % des Mietwohnungsbestandes. Damit be-wirtschaftet diese Anbietergruppe in Deutschland knapp 8,3 Millionen Mietwohnungen. Ge-nossenschaften, Wohnungsunternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung sowie privatwirt-schaftliche Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft nehmen eine beson-dere Stellung unter den professionell-gewerblichen Anbietern ein. Sie bewirtschaften den Großteilder Wohnungsbestände der professionellen Bestandshalter.4 Auf diese Vertreter der institutio-nalisierten Wohnungswirtschaft zielt diese Arbeit ab.

1.2 Problemstellung

Die Entscheidungen zum Bau vieler Mehrfamilien-Wohnhäuser liegen weit in Vergangenheit. DieImmobilien wurden mit einem bestimmten Wohnungsmix (nach Anzahl, Größe, Lage und Aus-stattung der Wohnungen) an einem jeweils einzigartigen Standort errichtet. Infolge des hohenKapitalbedarfs bei der Erstellung besteht eine hohe Kapitalbindung innerhalb der Nutzungs-phase. Die Miete ist so zu bemessen, dass eine Kostendeckung und langfristig eine Amortisationder Investition eintritt. Die Eigenkapitalverzinsung erfolgt sukzessive über den Umsatzprozess.

1Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., Gesellschaft für immobilien-wirtschaftliche Forschung e.V. (gif) 2013, S. 1 f., Brauer 2013, S. 19 ff. sowie Voigtländer, M. et al. 2010, S.1.

2Am 31.05.2013 legten Statistisches Bundesamt und die Statistischen Landesämter zeitgleich die ersten Ergebnis-se des Zensus 2011 vor. Erstmals seit 24 Jahren waren mit dem Zensus 2011 in Deutschland wieder Daten einerVolkszählung und einer Gebäude- und Wohnungszählung vorhanden. Vgl. GdW 2013, S. 22. Als Oberbegriffspricht die amtliche Statistik hier von Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. Darunter subsumieren sich 1,4Millionen Wohnungen in Gebäuden, die nicht vorrangig Wohnzwecken dienen und rund 402.000 Wohnungenin Wohnheimen sowie alle Wohnungen in Wohngebäuden. Vgl. GdW 2014, S. 11. Die Abbildung zeigt denZensus-Enddatenstand von Mai 2014, ohne Diplomatenwohnungen, zum Stichtag 09.05.2011.

3Vgl. GdW 2013, S. 27.4Vgl. Abb. 1.1.

KAPITEL 1. EINLEITUNG 2

Abbildung 1.1: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt

8.273 Tds. Wohnungen 20% 14.980 Tsd. Wohnungen 37% 17.292 Tsd. Wohnungen 43%

Genossenschaften2.145 Tsd. Wohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser Ein- und ZweifamilienhäuserKommunale Wohnungsunternehmen 4.451 Tsd. Wohnungen 13.757 Tsd. Wohnungen2.347 Tsd. Wohnungen

Geschosswohnungen GeschosswohnungenÖffentliche Wohnungsunternehmen 10.529 Tsd. Wohnungen 3.535 Tsd. Wohnungen305 Tsd. Wohnungen

3.152 Tsd. Wohnungen

Kirchen u. Org. ohne Erwerbszweck324 Tsd. Wohnungen

Wohnungsbestand in Deutschland40.545 Tsd. Wohnungen

zzgl. 15 Tsd. Wohnungenin bewohnten Unterkünften

Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer

Professionell-gewerbliche Anbieter Private Kleinanbieter/ Amateur-vermieter

Selbstnutzer

Quelle: GdW 2014, S. 12.

Aktuell gibt es noch keine umfangreiche wissenschaftliche Auseinandersetzung mit dem The-ma Mietpreiskalkulation für bestandshaltende Wohnimmobilienunternehmen. Die meisten Woh-nungsunternehmen verfügen über kein internes Rechnungswesen.5 Die Kosten-, Erlös- und Er-gebnisrechnung wurde für Industrieunternehmungen mit weitgehend standardisierten Produktensowie starkem Produktions- bzw. Erstellungsbezug entwickelt. Eine Adaption auf die Immobilien-wirtschaft6 fand bisher nur ansatzweise statt. Zur Anwendung in der Wohnungswirtschaft sindAnpassungen der aus der Industrie bekannten Ansätze vorzunehmen.7

Der automatisierte Ausweis von kalkulatorischen Ergebnisrechnungen ist kaum möglich. Ei-nerseits ist eine in sich geschlossene theoretische Basis für die Wohnimmobilienunternehmen nochnicht verfügbar. Andererseits bieten die aktuellen ERP-Systeme8 wenig systemische Unterstüt-zung. Die operativen Informationssysteme gewährleisten mit Blick auf die EDV-technischen Rea-lisierungsmöglichkeiten eine Unterstützung des externen, nicht aber eines internen Rechnungs-wesens. Unabhängig vom Rechnungskreis gilt, dass die für Planung und Kontrolle erforderlicheFunktionalität von den vorhandenen operativen Informationssystemen nicht (d. Verf.: oder nichtvollumfänglich) angeboten werden. Demzufolge sind in der Wohnungswirtschaft vorwiegend pa-

5Vgl. Fuchs 2005, S. 177 f. Zur Begriffsdefinition von internem und externem Rechnungswesen siehe die Ausfüh-rungen in Abschn. 2.5.

6Unter Immobilienwirtschaft kann der Zweig der Volkswirtschaft verstanden werden, in dem die wirtschaftlichenLeistungen zur Schaffung und Bewirtschaftung von Immobilien erbracht werden. Dies schließt alle Maßnahmenund Tätigkeiten zur Deckung des Bedarfs an Immobilien ein. Vgl. Falk 1997, S. 17 sowie Falk u. a. 2004, S.466.

7Vgl. Fuchs 2005, S. 177.8ERP steht für Enterprise Resource Planning (System). Dies sind die EDV-Systeme, die die Unternehmen nut-zen, um ihre betriebs- und wohnungswirtschaftlichen Prozesse IT-technisch abzubilden. Wichtigster Vertreterfür wohnungswirtschaftliche ERP-Systeme in Deutschland ist die Aareon AG mit ihren Produkten GES®, WO-DIS Sigma® und Blue Eagle®. Darüber hinaus gibt es weitere Anbieter wie die GAP Group, Haufe-Lexware,SAP etc. Einen Überblick zu Architektur, Funktionen und Management von ERP-Systemen gibt Gronau 2010;zu technologischen Entwicklungen, relevanten Aspekten des Informationsmanagements sowie der fachlichenAusgestaltung von ERP-Systemen siehe auch Hess 2009.

3 1.3. STAND DER WISSENSCHAFTLICHEN FORSCHUNG

gatorische Erfolgsplanungen in Form von Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen (sowie seltenerPlan-Bilanzen) vorzufinden.9

Der zentrale Ausgangspunkt von Analysen zur Wirtschaftlichkeit in der Immobilienwirtschaftist die Leistungsseite (Mieteinnahmen). Demgegenüber stehen die internen Kosten des Unterneh-mens. Unter Hinzuziehung der Aspekte Investition (Gebundenes Kapital und Erwirtschaftungder Abschreibungsgegenwerte) und Finanzierung (Verzinsung) sind die periodischen Ergebnis-se zu bewerten. Hierbei fehlt ein in sich geschlossenes System der Betrachtung, welches diebetriebliche Leistung in der Wohnungswirtschaft ganzheitlich abbildet und eine Grundlage fürSteuerungen sein kann.

Bei Cashflow-basierten Ergebnisrechnungen erschweren der volatile Verlauf der Zahlungenund signifikant hohe, aperiodische Auszahlungen mit investivem Charakter Kalkulationen zuMieten.10 Obwohl die Cashflow-Sichtweise in der Immobilienwirtschaft stark verbreitet ist, kannsie keinen Beitrag zur sinnvollen retrograden Kalkulation von Zielmieten leisten.

Abweichungen zum Plan oder Soll werden bislang nicht automatisiert in die zugrunde lie-genden Preis-, Mengen- und – für die Immobilienwirtschaft besonders wichtig – Struktureffekteaufgespalten. Insofern fehlen wichtige Erklärungsparameter für Abweichungen. Zur wirtschaft-lichen Ausrichtung und Steuerung größerer Wohnimmobilien-Portfolios werden Instrumente be-nötigt, die die Besonderheiten des Gutes „Wohnimmobilie“ beachten. Die Mietpreiskalkulationist hierbei sowohl operativ als auch langfristig-strategisch ein zentrales Thema im Bereich Im-mobilienmanagement.

1.3 Stand der wissenschaftlichen Forschung

1.3.1 Einordnung der Betriebswirtschaftslehre in das System derWissenschaften

Das gewählte Thema ist der immobilienwirtschaftlichen Betriebswirtschaftslehre zuzuordnen.Um die Betriebswirtschaftslehre als Teil der Wirtschaftswissenschaften (und damit als wissen-schaftliche Disziplin) zu verstehen, ist eine Auseinandersetzung mit bestimmten Wissenschafts-begriffen und eine generelle Einordnung der Betriebswirtschaftslehre vorzunehmen. Mit Wissen-schaft kann Verschiedenes gemeint sein (siehe Abb. 1.2).11

Ist die Rede von Betriebswirtschaftslehre als Wissenschaft, so ist im Wesentlichen das Ergeb-nis wissenschaftlicher Tätigkeit gemeint. Die Menschen erweitern ihren Erkenntnisstand stetig,indem sie ständig neue Sachverhalte und Zusammenhänge erkennen. Somit bildet die Wissen-schaft neben einem Bestand an endgültigen Wahrheiten einen dynamischen Erkenntnisprozessab. Dabei gilt es zu beachten, dass Wissenschaft bzw. ihre Aussagen niemals endgültig sind.12

9Vgl. Fuchs 2005, S. 177.10Siehe hierzu die Ausführungen in Abschn. 3.3.11Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 28.12Vgl. hierzu ausführlich Weber u. Kabst 2011, S. 28.


Abbildung 1.2: WissenschaftsbegriffeWissenschaft

als Ergebnis

als Tätigkeit wissenschaftlicher als Institution

Tätigkeit

Erarbeiten von System von Personen und

Aussagen über Aussagen z.B. der Einrichtungen, die

Zusammenhänge, Betriebswirt- wissenschaftlich

kritische Auseinan- schaftslehre tätig sind (z.B.

dersetzung hiermit Universitäten,

und Wiedergabe des Forschungsinstitute,

Wissens Wissenschaftler)

Quelle: Weber u. Kabst 2011, S. 17.

Wissenschaftlicher Fortschritt13 kann nur noch arbeitsteilig erreicht werden. Deshalb werdenTeilgebiete des Wissens abgegrenzt. Diese Abgrenzung ist allerdings schwierig, weil es vielfachzu Überlappungen der Gebiete kommt. Es gibt keine Einteilung oder Darstellung, die das Wis-senschaftssystem als Ganzes abbildet. Abb. 1.3 zeigt eine mögliche Gliederung:

Abbildung 1.3: Die Betriebswirtschaftslehre im System der WissenschaftenWissenschaften

Metaphysische Wissenschaften Nichtmetaphysische Wissenschaften

Formalwissenschaften

Naturwissenschaften

Realwissenschaften

Kulturwissenschaften

Sozialwissenschaften

RechtswissenschaftenWirtschaftswissenschaftenSoziologie

BetriebswirtschaftslehreVolkswirtschaftslehre

Quelle: Weber u. Kabst 2011, S. 30.

In der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre werden jene betriebswirtschaftlichen Gebiete zu-sammengefasst, die für alle Betriebe charakteristisch sind. Das sind die Kernfunktionen Be-schaffung, Produktion, Absatz, Finanzierung und die Managementfunktionen, die jedoch [. . . ]

13Vgl. hier und im Folgenden Weber u. Kabst 2011, S. 29.


vielfach zu speziellen Betriebswirtschaftslehren ausgebaut werden.14 Die in allen Betrieben gel-tenden generellen Gesetzmäßigkeiten15 können als allgemeingültige Aspekte und damit als wich-tige Teile der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre angesehen werden. Das sind u.a. Aussagenüber die Relevanz und Bedeutung von Zielen, Theorien über das Verhalten von Betrieben undModellen, das Verhalten bzw. Reaktionen von Betrieben oder über Entscheiden und Planen vonWirtschaftssubjekten.Die Spezielle Betriebswirtschaftslehre beschäftigt sich mit den spezifischen Sachverhalten,

Problemen und Fragestellungen der Betriebe. Die Kriterien Wirtschaftszweig, Methoden undFunktionen werden zur Gliederung der Betriebswirtschaftslehre, d.h. zur Abgrenzung speziel-ler Betriebswirtschaftslehren, verwendet. Die betrieblichen Funktionen lassen sich differenzierenin Längsschnittfunktionen (Primärfunktionen: z. B. Beschaffung, Produktion, Absatz), Quer-schnittfunktionen (Unterstützungsfunktionen, z. B. Finanzwirtschaft, Personalwirtschaft) undUnternehmensführungsfunktionen (Unternehmensplanung, Organisation, Personalführung undKontrolle).16

Die Betriebswirtschaftslehre kann wiederum weiter unterteilt werden. Jede Branche hat spe-zielle Anforderungen. Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit Fragestellungen der immobili-enwirtschaftlichen Betriebswirtschaftslehre. Brauer17 weist darauf hin, dass infolge der Lang-lebigkeit der Immobilie als Wirtschaftsgut nicht nur die Entstehungs-, sondern vor allem auchdie Nutzungsphase in die inhaltliche Bestimmung der Immobilienbetriebslehre einzuordnen ist.Das Wirtschaftsgut Immobilie wird als Ergebnis des Leistungsprozesses sowie als wesentlicherProduktionsfaktor klassifiziert. Zudem wird eine Verbindung zur institutionalen18 Gliederungder Immobilienbetriebslehre hergestellt.Die Betriebswirtschaftslehre19 gliedert sich in die Teile:

• Betriebswirtschaftliche Verfahrenstechnik,

• Allgemeine BWL und

• Spezielle BWL.

Zur Betriebswirtschaftlichen Verfahrenstechnik zählen die Buchführung, die Bilanzierung, dieKostenrechnung, die Finanzmathematik und die Organisation. Die Allgemeine BWL beschreibtbetriebliche Probleme und Erscheinungen, und zwar wirtschaftszweigübergreifend und als Kon-kretisierung. Die Spezielle BWL befasst sich mit den wirtschaftlichen Besonderheiten einzelnerWirtschaftszweige.Die drei Teilbereiche stehen in vielfältigen Beziehungen zueinander. So entwickelt man die In-

strumente der Betriebswirtschaftlichen Verfahrenstechnik (z.B. Kosten- und Leistungsrechnung)14Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 26.15Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 27.16Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 24 f.17Vgl. hierzu Brauer 1999, S. 5 – 9.18Vgl. Brauer 1999, S. 9 f. Hellerforth bemerkt, dass die institutionelle Betriebswirtschaftslehre alle Funkti-

onsbereiche in Betrieben zum Gegenstand habe, allerdings immer nur für einen bestimmten Betriebstyp, z. B.unterschieden nach Branche oder Betriebsgröße. Vgl. Hellerforth 2012, S. 2.

19Siehe hier und im Folgenden Hellerforth 2012, S. 1 f. Vgl. auch Brauer 1999, S. 5 ff.


aus der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre. Die auf den jeweiligen Wirtschaftszweig angepass-te Anwendung dieser Systeme (z.B. Kosten- und Leistungsrechnung für Immobilienunternehmen)ist dann Aufgabe der Speziellen Betriebswirtschaftslehre.20

Die Einordnung in verschiedene allgemeine Teilbereiche der Betriebswirtschaftslehre ist nochzu unspezifisch. Bevor aktuelle immobilienwirtschaftliche Forschungsansätze erörtert werden,soll die wissenschaftstheoretische Zielsetzung der Arbeit diskutiert werden.

1.3.2 Einordnung der Arbeit in immobilienwirtschaftliche Forschungsansätze

Die vorliegende Arbeit ist in generelle immobilienwirtschaftliche Forschungsansätze einzuord-nen, bevor auf den aktuellen Forschungsstand zum Thema Immobiliencontrolling eingegangenwerden kann. Die wirtschaftswissenschaftliche Auseinandersetzung21 mit der Bau- und Immo-bilienwirtschaft ist in Deutschland trotz ihrer fundamentalen wirtschaftlichen Bedeutung nochjung. Die Immobilienwirtschaft hat Bezüge zu angrenzenden wirtschafts- und sozialwissenschaft-lichen Disziplinen, die erst in Ansätzen erforscht sind. Dieses Defizit greift der interdisziplinäreAnsatz der Immobilienökonomie auf.Die Schwerpunkte22 dieses Forschungsgebietes liegen hierbei in:

• der Erklärung und Gestaltung immobilienbezogener Entscheidungen über den gesamtenLebenszyklus aller Arten von Immobilien,

• der Umsetzung immobilienbezogener Entscheidungen in konkretes Managementhandelnund

• der mehrdimensionalen Betrachtungsweise des Erkenntnisgegenstandes durch die Öffnungzu benachbarten Forschungsdisziplinen zur Abbildung der Vieldimensionalität.

„Die Immobilienökonomie23 ist eine interdisziplinäre Wissenschaft, die über die Fachgrenzen derBetriebswirtschaftslehre hinausgehende Sachverhalte umfasst. Als klassisches Querschnittsfacherschließt sie sich diejenigen Forschungsbereiche, die die Immobilie als zentralen Betrachtungs-gegenstand begreifen. So befasst sich die Immobilienökonomie mit Aspekten und Theorien derVolkswirtschaftslehre, der Rechtswissenschaft, der Architektur, des Ingenieurwesens und derRaumplanung.“Das Haus der Immobilienökonomie beinhaltet eine Darstellung der typologischen, institutio-

nellen, interdisziplinären und managementbezogenen Aspekte, die das Handeln in der Immobi-lienwirtschaft beeinflussen und bestimmen (siehe Abb. 1.4 auf der nächsten Seite). Währenddie Aufgabengebiete, die sich mit der Vorbereitung, Durchführung und Überwachung von Im-mobilienentscheidungen beschäftigen, zu den leitungsspezifischen Aspekten zählen, betreffen diephasenspezifischen Managementaspekte einzelne abgrenzbare Teilbereiche im Lebenszyklus von20Vgl. Hellerforth 2012, S. 2.21Vgl. hierzu und im Folgenden Homann 1999, S. 12. Siehe auch Eichener u. a. 2000, S. 2 ff. sowie Brauer 2013,

S. 5 und 23.22Vgl. Schulte u. a. 1998a, S. 24 f.23Schulte u. a. 1998a, S. 24 f.


Immobilien. Die Immobilieninvestition an sich, aber auch die Immobilienanalyse, die Immobi-lienbewertung, die Immobilienfinanzierung und das Immobilienmarketing zählen zu den funk-tionsspezifischen Aspekten des Immobilienmanagements. Sie befassen sich phasenübergreifendmit den unterschiedlichen Tätigkeitsfeldern der Immobilienökonomie.24 Die Vieldimensionali-tät25 einer wirtschaftswissenschaftlichen Auseinandersetzung mit Immobilien findet sich in derinterdisziplinären Ausrichtung der Immobilienökonomie wieder.

Abbildung 1.4: Haus der Immobilienökonomie

Analyse Organisation KontrolleProjekt-

entwicklung

Bau-Projekt-

Management

Facilities-

Management

Immobilien-

analyse und

-bewertung

Immobilien-

investition

Immobilien-

marketing

Behörden

Wohnimmobilien

Immobilienökonomie

Immobilien-

finanzierung

Soziologie

Interdisziplinäre Aspekte

Planung

Managementorientierte Aspekte

Inst

itu

tio

nen

ori

en

tiert

e A

spek

teO

bje

kto

rien

tierte

Asp

ek

te

Gewerbeimmobilien

Sonderimmobilien

Projektentwickler

Finanzinstitutionen

Bauunternehmen

Allgemeine Betriebswirtschaftslehre

Volkswirtschaftslehre Rechtswissenschaft Raumplanung Architektur Ingenieurwesen

Funktionsspezifische AspektePhasenspezifische AspekteLeitungsspezifische Aspekte

Investoren

Dienstleister

Nutzer

Quelle: In enger Anlehnung an Schulte u. Schäfers 1998, S. 110.

Die vorliegende Arbeit lässt sich wie folgt in das „Haus der Immobilienökonomie“ einordnen:Unter den leitungsspezifischen Aspekten sind vor allem die Planung und Kontrolle von Immobi-lienentscheidungen betroffen. Die Deckungsbeitragsrechnung liefert Grundlagen für Entscheidun-gen in der Nutzungsphase und somit auch Vorgaben für spätere Kontrollhandlungen. Funktionss-pezifisch sind vor allem die Bereiche Immobilienanalyse, aber auch Immobilienfinanzierung undImmobilieninvestition tangiert. Phasenspezifisch liegt der Schwerpunkt auf der Nutzungsphaseund der Unterstützung im Facilities Management. Die Phasen Projektentwicklung und Bau-projektmanagement werden ausgeklammert, da sich der Ansatz der Deckungsbeitragsrechnungauf Bestandsimmobilien richtet. Typologisch beschäftigt sich die Arbeit mit Wohnimmobilien,wobei die - zumindest teilweise - Übertragbarkeit der Erkenntnisse auf andere Immobilienartenmöglich ist. Durch die Fokussierung auf die unternehmerische Wohnungswirtschaft werden diesespeziellen Immobilieninvestoren als zentraler Betrachtungsgegenstand eingegrenzt. Die Beschäf-tigung mit der Preisbildung schlägt eine Brücke zur Volkswirtschaftslehre. Die Rechtswissen-schaft wird vor allem über die Reglementierungen der Miethöhen und Anpassungszeitpunkte für24Vgl. hierzu Schulte, Bone-Winkel u. Thomas 1998a, S. 13 u. 25.25Vgl. Homann 1999, S. 13.


Mieterhöhungen bei Wohnraummietverträgen einbezogen. Das Ingenieurwesen liefert wesentli-che Grundlagen für die Bestimmung der Lebensdauer und Lebenszykluskosten, die wiederumbei der kalkulatorischen Verzinsung und der kalkulatorischen Abschreibung eine Rolle spielen.26

Schulte verwendet den Begriff der Immobilienökonomie als zentralen Begriff. Sein Gedan-kengebilde, das „Haus der Immobilienökonomie“, birgt die Gefahr, sich aufgrund der explizitenAufzählung/Nennung von Bereichen, die mit einem Weglassen von anderen Begriffen einhergeht,nur auf ausgewählte Themenbereiche zu konzentrieren. Eine Standardisierung bzw. ein Konzeptaller wesentlichen Erfolgsfaktoren kann nur in groben Zügen dargestellt werden. Es bedarf re-gelmäßig der individuellen Anpassung an konkrete Gegebenheiten.27 Brauer beschreibt dieVorzüge des Modells von Schulte durch dessen Komplexität. Umstritten sei die direkte Ein-ordnung der Bauwirtschaft in die Immobilienwirtschaft, welche über die Einordnung des Bau-Projektmanagements in die Managementaspekte und die Einbeziehung der Bauunternehmen imRahmen institutioneller Aspekte sichtbar wird.28 Schmoll, Brauer, Bach und Pfnürr be-schreiben jeweils abweichende Systematisierungsansätze. Diese verdeutlichen die Heterogenitätimmobilienwirtschaftlicher Aufgabenfelder.29

Wohnimmobilien-Bestandshalter lassen sich nur schwer in das „Haus der Immobilienwirt-schaft“ einordnen. Zwar sind objektorientiert Wohnimmobilien explizit erwähnt; bei der insti-tutionenorientierten Sichtweise wie auch bei den managementbezogenen Aspekten ergeben sichProbleme, die auf langfristige Bestandshaltung fokussierte institutionelle Wohnungswirtschaftpassgenau zu verorten. Unterschiede, die sich aus deutlich variierenden Größen der Wohnungs-unternehmen ergeben, können ggf. nur unzureichend abgebildet werden.

Rottke/Voigtländer weisen auf den in die Irre führenden Begriff der Immobilienökono-mie hin, der im angloamerikanischen Raum in der Übersetzung oft für die makro- und mikro-ökonomische Disziplin steht. Vorgeschlagen wird die Begrifflichkeit Immobilienwirtschaftslehremit den Teilbereichen Immobilienmanagement, Immobilienökonomie (im volkswirtschaftlichenSinn) und Immobilienrecht.30 Rottke/Voigtländer betonen die Inter- und Multidisziplinari-tät der Immobilienwirtschaftslehre. Sie befasst sich mit den drei Kernbereichen des Immobilien-managements (im Sinne einer speziellen Immobilienbetriebslehre), der Immobilienökonomie (alsTeilgebiet der Volkswirtschaftslehre) und des Immobilienrechts (als Teilgebiet der Rechtswissen-schaft). Hierbei kann die Immobilienbetriebslehre als eine spezielle Betriebswirtschaftslehre derImmobilie, des Immobilienportfolios und des Immobilienunternehmens bezeichnet werden. Die

26Das Thema der Arbeit hat keine speziellen Verbindungen zu Raumplanung, Architektur oder Soziologie. Daherwird dies nicht vertieft.

27Vgl. Bach 2005, S. 101. Die Individualität von Immobilienprojekten erschwert eine Standardisierung der zubetrachtenden Aspekte zusätzlich. Siehe ebd. In aktuelleren Ausgaben zum „Haus der Immobilienökonomie“werden anstatt der leitungs- strategiebezogene Aspekte wie Portfoliomanagement, CREM und PREM einbe-zogen. Vgl. Schulte u. Schäfers 2004, S. 58 ff.

28Vgl. Brauer 2013, S. 23 f.29Vgl. hierzu Schmoll, F. (genannt Eisenwerth) 2007, S. 8, Brauer 2013, S. 23 ff., Bach 2005, S. 98 ff. und 129 ff.

sowie Pfnürr 2011, S. 8 ff.30Vgl. Rottke u. Voigtländer 2012, S. 30 ff.


Immobilienwirtschaftslehre wird hierbei entscheidungsorientiert (im Sinne einer Transaktions-orientierung) aufgefasst (vgl. Abb. 1.5).31

Abbildung 1.5: Einordnung der Immobilienwirtschaftslehre

Quelle: Rottke u. Voigtländer 2012, S. 56.

Die mangelnde Auseinandersetzung der Betriebswirtschaftslehre mit Wohnungsunternehmenführt Gondring32 u.a. auf die Dominanz der Funktionenlehre in der deutschen Betriebswirt-schaftslehre zurück. Dies verhindere die erforderliche Spezialisierung in Form einer Branchenleh-re. Fuchs konstatiert einen Mangel an betriebswirtschaftlichen Konzepten, die die Besonderhei-ten von Wohnungsunternehmen ausreichend beachten. Dies betrifft vor allem moderne Konzeptewie z. B. das Controlling.33

31Vgl. Rottke u. Voigtländer 2012, S. 36 f. Die Autoren weisen u.a. auch auf die Einbettung und Wechselwirkungmit den Erfahrungs- und Erkenntnisgegenständen benachbarter Disziplinen wie Architektur, Ingenieurwissen-schaften, Stadt- und Raumplanung oder Politikwissenschaft hin. Die Einordnung gem. Abb. 1.5 stellt einenallgemeinen Rahmen dar, der nicht in allen Punkten vollständig sein kann, so z. B. beim Lebenszyklus. Vgl.hierzu u.a. auch die Ausführungen im Abschn. 2.2.3.

32Vgl. Gondring 2004, S. 6 f.33Vgl. Fuchs 2005, S. 3. Siehe auch Oettle 2001, S. 18 f. sowie Murfeld 2002, S. 826.


1.3.3 Aktueller Stand der wissenschaftlichen Forschung zumImmobiliencontrolling

Das Immobiliencontrolling als eigene Disziplin ist im Vergleich zum Controlling für Industrieun-ternehmen noch jung. Treiber dieser Entwicklung waren u.a. der Wegfall der Gemeinnützigkeit34

sowie die steigenden Leerstände in den Neuen Bundesländern, die zu kritischen Situationenfür die unternehmerische Immobilienwirtschaft führten. Die Auswirkungen der Fehlallokationendurch die „Sonderafa Ost“35 und damit massiver Fehlinvestitionen in Ostdeutschland warenspürbar. Vor dem Hintergrund geänderter Steuergesetzgebung, liberalisierter Märkte und un-gewisser Erwartungen bezüglich der EU-Binnenwährung EURO stiegen die Anforderungen anImmobilieninvestitionen weiter.36

Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Anwendung der Kosten- und Leistungsrechnung undder retrograden Zielmietenermittlung mittels Deckungsbeitragsrechnungssystemen für die Im-mobilienwirtschaft. Hierbei handelt es sich um ein Thema, welches dem Immobiliencontrollingzugeordnet werden kann. Zum Immobiliencontrolling gibt es mit den Arbeiten von Homann37,Metzner38, Fuchs39, Lindner40, Eder41 und Nebauer42 nur wenige Dissertationen. Ebertet al.43 haben 2009 ein Lehrbuch zum Controlling in der Wohnungswirtschaft erstellt. DieseArbeiten werden im Folgenden dargestellt. Bei Bedarf wird auf Arbeiten eingegangen, die Teil-aspekte44 dieser Dissertation tangieren. Abgrenzungen und kritische Anmerkungen erfolgen anentsprechender Stelle.

Es gibt weitere Dissertationen und Veröffentlichungen, die theoretisch zwar Teilaspekte desImmobiliencontrollings enthalten, jedoch grundsätzlich - auch von den Autoren selbst - ande-ren Bereichen des Immobilienmanagements zugeordnet werden und daher nicht Bestandteil derAbgrenzung zur vorliegenden eigenen Arbeit sind.45

34Mit Wirkung vom 1.1.1990 wurde das WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) sowie die entsprechendeDurchführungsverordnung im Rahmen des Steuerreformgesetzes 1990 aufgehoben (vgl. Art. 21 und 29 Abs.3 des Steuerreformgesetzes 1990 vom 25.07.1988 (BGBI (1998), S. 1136-1137 u. 1140). Bislang steuerbefreiteUnternehmen der Wohnungswirtschaft galten nunmehr als unbeschränkt steuerpflichtig. Nicht steuerpflich-tig sind nach § 5 I Nr. 10 Körperschaftssteuergesetz die sog. Vermietungsgenossenschaften, die mindestens90 Prozent ihrer Geschäftstätigkeit auf die Vermietung ihrer Wohnungsbestände an Mitglieder ausgerichtethaben.

35Gem. Fördergebietsgesetz waren bis 31.12.1996 Sonderabschreibungen von 50% innerhalb eines Jahres bei In-vestitionen in Gewerbe- und Wohnimmobilien in Ostdeutschland möglich. Diese haben u.a. zu regional unter-schiedlich hohen Investitionen in den Neuen Bundesländern, unabhängig von Bedarf und Nachfrage, geführt.

36Vgl. Vorwort der Herausgeber Schulte, Bone-Winkel u. Thomas 1998a, S. 7.37Vgl. Homann 1999.38Vgl. Metzner 2002.39Vgl. Fuchs 2005.40Vgl. Lindner 2008.41Vgl. Eder 2009.42Vgl. Nebauer 2012.43Ebert u. a. 2009.44So z. B. die Arbeit von Bachmann 1988.45Vgl. hierzu beispielsweise die Arbeiten von Ropeter 1998, Wellner 2003, Kuhn 2008 oder Kesten 2009.

Siehe hierzu auch Nebauer 2012, S. 29.


Eder kommt zu dem Schluss, dass die meisten Erläuterungen zum Immobiliencontrollingin immobilienwirtschaftlichen Abhandlungen vorkommen, die i. d. R. Immobiliencontrolling alsTeilaspekte des jeweiligen Themengebietes beinhalten.46

Bachmann47 hat 1988 aus Wirtschaftsprüfungssicht die Nutzung der Kontenklasse(n) 5 bzw.6 und 8 für die Kosten- und Leistungsrechnung in der Wohnungswirtschaft beschrieben. Erplädiert für eine Umsetzung der internen Kosten- und Leistungsrechnung im Rahmen der Be-triebsbuchhaltung. Diese ist zwar mit einem Mehraufwand verbunden, der aber laut Bachmannhinnehmbar sei. In der Praxis hat sich dieser Ansatz nicht durchgesetzt.48 Dies hat mehrereGründe. Zum einen müssen bereits bei der Buchung die richtigen Zuordnungen im Sinne derinternen Leistungsverrechnung, die einem anderen Zweck als der Jahresabschlusserstellung die-nen, erfolgen. Dies setzt eine tiefe und leistungsrechnerisch geprägte Gliederung des Kontenplanssowie der Leistungsbereiche voraus. Zum anderen werden Umbuchungen im Rahmen des Jah-resabschlusses nötig, die eine unterjährige Anwendbarkeit beeinträchtigen. Bachmann machtdezidiert Vorschläge zur Ausgestaltung von Gruppierungen innerhalb der Kontenklassen. Aufdie Methoden der Verrechnung der Posten im Betriebsabrechnungsbogen sowie die Schlüsse-lung der Kosten wird nicht weiter eingegangen.49 Er verweist auf Arbeitszeitstatistiken, andereSchlüsselungen (ohne weitere Angaben) sowie sachverständige Schätzung. Alle Ausführungenbeschränken sich auf die Ist-Buchhaltungsdaten. Über die Anwendung für die Planung und dieVerwendung von Positionsplänen macht er keine Angaben. Es bleibt bei der Beurteilung vonLeistungsbereichen, die keine Rückschlüsse auf die retrograde Kalkulation einzelner Bezugsob-jekte zulassen. Da der Blick ausschließlich auf monetäre Beträge der Ist-Buchhaltung gerichtetist, werden Preis-, Mengen- und Struktureffekte zur Erläuterung von Entwicklungen nicht be-trachtet. Dies ist für konkrete Steuerungshinweise nicht ausreichend.

Homann50 hat mit seiner Arbeit Grundlagen für den Aufbau einer ganzheitlichen lebens-zyklusorientierten Immobiliencontrolling-Systematik gelegt. In der Nutzungsphase ist die Er-tragsseite in seinen Ausführungen unterrepräsentiert. Er konzentriert sich entsprechend derZielrichtung seiner Dissertation (Unterstützung des operativen Immobilienmanagements) aufdie Kosteneffizienz51 der Immobilienbereitstellung. Homann stellt fest, dass das Immobiliener-folgspotenzial durch die Faktoren Objektqualität, Leistungsbereitschaft, Kostenverhalten und-beeinflussbarkeit bestimmt wird. Die Koordinationsprobleme zu unterschiedlichen Zeitpunktendes Immobilienlebenszyklus52 sollen mittels einer lebenszyklusorientierten Immobiliencontrolling-Konzeption gelöst werden. In Anlehnung an das Controlling-Verständnis von Horváth53 sieht

46Vgl. Eder 2009, S. 41 ff.47Vgl. Bachmann 1988.48Ebert/Monien/Steinhübel stellten 2009 fest, dass für die Kosten- und Leistungsrechnung in der Wohnungs-

wirtschaft nur noch in Ausnahmefällen Konten benutzt werden, siehe Ebert u. a. 2009, S. 193.49Vgl. Bachmann 1988, S. 10 und S. 93.50Vgl. Homann 1999.51Vgl. hierzu Homann 1999, S. 88 sowie hier und im Folgenden Nebauer 2012, S. 30.52Durch die zeitliche und funktionale Differenzierung des Immobilienmanagements und der damit im Zusam-

menhang stehenden Vielzahl von Entscheidungsträgern im Lebenszyklus gibt es i. d. R. keinen zentralenEntscheider über den gesamten Lebenszyklus hinweg. Homann schlägt zur Lösung ein modular aufgebautesImmobiliencontrolling vor. Vgl. hierzu Homann 1999, S. 112 ff.

53Vgl. hierzu Horváth 2009.


Homann als Aufgabe des Immobiliencontrollings „[...] die Koordination und Integration aller aufdie Identifizierung, Generierung und Sicherung des Immobilienerfolgspotenzials ausgerichtetenAktivitäten des Immobilienmanagements [...]“.54 Homann entwickelte einen Gebäudeabrech-nungsbogen55 als Basis für die Kostenstellenrechnung. Der unterschiedliche Anfall von Kostenwird über eine Bezugsgrößenhierarchie berücksichtigt, indem monetäre Beträge konkret einzel-nen Nutzungseinheiten (NE), der Summe der Nutzungseinheiten oder der gesamten Immobi-lie zugeordnet werden. Der Gliederungsvorschlag für eine Deckungsbeitragsrechnung56 enthältverbrauchsabhängige Betriebskostenanteile. Dies mag für die Kostenbeurteilung im operativenImmobilienmanagement geeignet erscheinen, für die retrograde Mietkalkulation bzw. die Bestim-mung von Preisuntergrenzen sind diese Aufwendungen57 abzugrenzen. Bei den Kosten orientiertsich Homann an der DIN 18960 (Nutzungskosten im Hochbau). Die DIN 18960 enthält diePositionsgruppen Kapitalkosten, Betriebskosten und Instandsetzungskosten. Im Rahmen derKostenträgererfolgsrechnung wählt er das Gesamtkostenverfahren, „[...] dessen Anwendung auf-grund der in diesem Falle nicht existenten Bestandsveränderungsproblematik problemlos möglichund hinreichend aussagekräftig“58 sei. Der Vorschlag von Homann für eine Deckungsbeitrags-rechnung bedarf, vor allem mit Blick auf die retrograde Zielmietenermittlung bei Wohnimmobi-lien, geeigneter Anpassungen.

Metzner hat in seiner Dissertation, die sich mit der strategischen Analyse und Steuerung vonImmobilienergebnissen auf der Basis von Informationssystemen beschäftigt, ausgehend von denImmobilieneigentümerzielen den Owner Value59 definiert. Er leitet seine Konzeption des Immo-biliencontrollings Top-Down von den Eigentümerzielen ab. An diesen Zielen sind die Immobilienmithilfe der Controlling-Systeme auszurichten. Das zentrale Ziel ist die Optimierung nicht nureines einzelnen Erfolgsfaktors, sondern eines vom Eigentümer vorgegebenen Gesamtergebnisses.Er geht davon aus, dass die Qualität im Immobilienmanagement durch die Verwendung eineswissenschaftlich fundierten Informationsverarbeitungssystems gesteigert werden kann, welcheszeitnah, exakt und zielorientiert die Aufgaben der Informationsbeschaffung, -verarbeitung und-aufbereitung übernimmt.60 In die Berechnung des Owner Value fließen neben dem Immobili-energebnis61 bewertete Nutzenwerte und Imagewirkungen ein. Die Basis bilden die Barwerte desImmobilienergebnisses vor Finanzierung. Es erfolgt eine Trennung zwischen Immobiliencontrol-ling (Immobilienergebnis vor Finanzierung) und finanzierungstechnischen und steuerlichen Wir-kungen. Diese sollen außerhalb des Owner-Value-Ansatzes erfolgen.62 Diese Trennung stellt dieunternehmerische Wohnungswirtschaft vor Probleme. Die regelmäßig hohe Fremdfinanzierungs-quote verlangt ein ganzheitliches Steuerungsinstrumentarium, welches die Finanzierungssphäre

54Homann 1999, S. 99.55Vgl. Homann 1999, S. 273 ff.56Vgl. Homann 1999, S. 290 ff.57Vgl. Moews 2002, S. 4 sowie Olfert u. Rahn 2013, S. 484 – 488.58Homann 1999, S. 284.59Vgl. Metzner 2002, S. 39 ff. sowie Nebauer 2012, S. 32.60Vgl. Metzner 2002, S. 32 ff.61Hierbei handelt es sich um reine Cashflow-Größen.62Vgl. Metzner 2002, S. 82. Metzner weist aber darauf hin, dass eine Betrachtung höherer Untersuchungssphären

möglich ist und kontextbezogen zu erfolgen hat, siehe ebd. S. 236 ff.


sowie Steuerwirkungen einbezieht. Eine retrograde Kalkulation der Mieten für Wohnimmobilienist aus den volatilen Cashflows i. d. R. nicht möglich. Hier besteht eine Forschungslücke.

Fuchs entwickelte 2005 ein Konzept zum wertschöpfungsorientierten Controlling in Woh-nungsunternehmen. Auf Basis einer Analyse der Wertschöpfungskette von Wohnungsunterneh-men63 entwickelte er eine branchenspezifische Controllingkonzeption. Die Informations-, dieAbstimmungs- und die Lokomotionsfunktion werden konsequent auf die branchenspezifischenControlling-Objekte angewendet. Er geht insbesondere auf die Informationsfunktion des Con-trollings ein, die auf die Schaffung und Erhaltung von Informationskongruenz gerichtet ist.64

Fuchs empfiehlt mit Hinweis auf Kosten und die in Wohnungsunternehmen häufig anzutreffen-de Nichtverfügbarkeit eines internen Rechnungswesens, auf die Einführung eines zweiten Rech-nungskreises zu verzichten und stattdessen dem Planungssystem die Datenbasis des externenRechnungswesens zu Grunde zu legen. Der verwendete Begriff lässt auf ein Verständnis vonFuchs schließen, wonach die KLR als zweite, unternehmensinterne Ergebnisrechnung nebendem externen Rechnungswesen erfolgen soll (sog. zweiter Rechnungskreis). Der Auffassung vonFuchs, auf die Einführung eines zweiten Rechnungskreises zu verzichten und dem Planungs-system die Datenbasis des externen Rechnungswesens zu Grunde zu legen, kann nicht gefolgtwerden. Mit der in dieser Arbeit entwickelten Konzeption eines Deckungsbeitragssystems fürdie Wohnungswirtschaft können die beschriebenen Mängel behoben werden.65 Zugleich emp-fiehlt Fuchs Modifikationen (Abgrenzungen und gleichmäßige Verteilung von Aufwendungen)zur Glättung der Verzerrungen durch zahlungsnahe Buchungen, eine Überleitungsrechnung fürAbweichungen aus ausgeübten Ansatz- und Bewertungswahlrechten gegenüber dem tatsächli-chen Werteverzehr sowie eine Abgrenzung sämtlicher neutraler Erträge und Aufwendungen.66

Das Ergebnis wird als modifiziertes Einkreissystem67 für Planungszwecke, welches sich durch dieEinmalerfassung und Mehrfachauswertung des Datenmaterials sowie durch einen geringen Pfle-geaufwand und damit geringere Systembetriebskosten auszeichnet, bezeichnet. Fuchs schlägtzudem vor, auf den Ansatz von Zusatzkosten (u.a. kalkulatorische Eigenkapitalzinsen) zu ver-zichten und diese als zu erzielende Mindestgewinne68 (Soll-Gewinne) anzusetzen. Argumentiertwird dieses Vorgehen mit einer angeblich besseren Interpretation der Zusatzkosten, da die daraufliegende Ertragsteuerbelastung klar erkennbar bleibe. Zuletzt schlägt er die Implementierungeiner Balanced Scorecard zur wertorientierten Ausrichtung von Wohnungsunternehmen vor.69

Fuchs trifft keine Aussagen zur Anwendung von Deckungsbeitragssystemen und zur retrogra-den Mietermittlung.

Lindner70 hat 2008 das Thema Immobiliencontrolling im Zusammenhang mit der Nutzungvon Business Intelligence71 untersucht. Er macht Vorschläge für die Modellierung und pro-63Vgl. Fuchs 2005, S. 45 ff.64Vgl. Fuchs 2005, S. 156.65Vgl. Fuchs 2005, S. 177. Riebel argumentiert entgegengesetzt. Er erachtet den Aufbau einer internen Kosten-,

Erlös- und Ergebnisrechnung in Wohnungsunternehmen als zweckmäßig. Vgl. Riebel 1993, S. 312 – 318.66Vgl.Fuchs 2005, S. 178 f.67Vgl. Fuchs 2005, S. 179.68Vgl. Fuchs 2005, S. 178. Die Vor- und Nachteile werden ausführlich unter Abschn. 4.3.2.4 erörtert.69Vgl. Fuchs 2005, S. 213 ff.70Vgl. Lindner 2008.71Lindner gibt einen Überblick über aktuelle BI-Definitionen, vgl. Lindner 2008, S. 68 f.


totypische Implementierung eines Controllingsystems für das Immobiliencontrolling. Anhandeines allgemeinen Ordnungsrahmens72 zum Controlling werden Begrifflichkeiten und Ebenender Controllingkonzeption erläutert sowie domänenspezifische Grundlagen für das Immobili-encontrolling gelegt. Lindner analysiert Defizite bestehender Immobiliencontrolling-Ansätzeund schlägt als Realisierungsansatz die Orientierung am Vollständigen Finanzplan (VoFi)73 vor.Die Einfachheit74 und Ausbaufähigkeit der Vollständigen Finanzplanung sowie die moderne IT-Unterstützung spreche für den Einsatz als Planungs- und Kontrollrechnung. Obwohl Lindnereine Eingrenzung auf Wohnimmobilien vornimmt, trifft er keine Aussagen zu Mietkalkulationoder Deckungsbeitragsrechnung. Unter Liquiditätssicherungsüberlegungen in der Nutzungspha-se nennt er die Überwachung der Zahlungsströme75 im Rechnungswesen sowie die Überprüfungder geplanten Kosten und Erlöse76 einzelner Immobilien oder ganzer Portfolios als wesentlicheAufgaben. Eine retrograde Kalkulation kostendeckender Mieten ist mit dem Instrument Voll-ständiger Finanzplan infolge volatiler Cashflow-Größen und des Fehlens kalkulatorischer Posi-tionen unterjährig nicht möglich. Obwohl BI-Systeme prinzipiell in der Lage sind, Abweichungennach Preis-, Mengen- und Struktureffekten aufzuspalten, werden diesbezüglich keine Aussagengetroffen.

Ebert/Monien/Steinhübel77 nehmen 2009 in ihrem Buch eine praxisbezogene Gesamtdar-stellung des Fachgebietes Immobiliencontrolling vor. Es ist als Lehrbuch konzipiert. Neben derErläuterung von Grundlagen des Controllings gehen Ebert et al. auf strategisches und ope-ratives Controlling in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ein. Sie beschreiben die interneKosten- und Leistungsrechnung überblicksartig und machen einen Vorschlag zu einer Kosten-trägerstruktur78 für Wohnungsunternehmen. Der Vorschlag für eine Deckungsbeitragsrechnungunterteilt die Kosten in direkte variable Kosten, direkte fixe Kosten sowie indirekte (fixe undvariable) Kosten. Das Ergebnis, der Deckungsbeitrag 3, wird als Objektergebnis bezeichnet.79

Bei der Begriffswahl fixe und variable Kosten werden Aspekte der Art der Tätigkeit sowie derBeeinflussbarkeit durch Entscheidungen des Managements80 vermischt, was die Interpretationder Ergebnisse erschwert. Des Weiteren ist der Industriebezug mit den Begriffen variable undfixe Kosten für die Wohnungswirtschaft nicht zielführend, da ein Erstellungsbezug in der lan-gen Immobilien-Nutzungsphase fehlt. In den Umsatzerlösen befinden sich die jährlich einmalermittelten Betriebs- und Heizkostenumlagen. In den direkten variablen Kosten werden die jePeriode anfallenden laufenden Betriebskosten angesetzt. Bei den Betriebskosten handelt es sich

72Vgl. Lindner 2008, S. 51 ff.73Vgl. Lindner 2008, S. 101 ff.; Lindner begründet die Wahl des VoFi mit Hinweis auf die Arbeiten von Grob

1996a, S. 309 – 341 vor allem mit einer Vermeidung eines Methodenbruches zwischen Planung und Kontrollebei Immobilien. Die Anwendung des als „unmittelbar einsichtig ... und ... natürlicher Zielwert“ bezeichnetenEndwertes des VoFi muss für Wohnungsunternehmen hinterfragt werden. Vgl. hierzu auch Abschn. 2.4.3.

74Vgl. Lindner 2008, S. 103.75Vgl. Lindner 2008, S. 61 f.76Die Begriffe Kosten und Erlöse passen nicht zur Methode des Vollständigen Finanzplans. Gemeint sind vermut-

lich Einnahmen und Ausgaben.77Vgl. Ebert u. a. 2009.78Vgl. hier und im Folgenden Ebert u. a. 2009, S. 194 ff. U.a. werden auch Projekte und einzelne Verträge der

Dienstleistungssparten als Kostenträger vorgeschlagen.79Vgl. Ebert u. a. 2009, S. 117.80Siehe hierzu ausführlich Abschn. 3.5.3.1.


um Aufwendungen, die im Sinne der retrograden Mietkalkulation infolge ihrer Umlagefähigkeitauf die Mieter zu separieren sind. Der Ausweis der Modernisierungskosten ausschließlich nachihrem zeitlichem Anfall ist für die Mietkalkulation ohne weitere Anpassungen nicht geeignet.81

Bei den direkten fixen Kosten werden lediglich die handelsrechtlichen Abschreibungen sowiedie Fremdkapitalzinsen gemäß GuV ausgewiesen. Kalkulatorische Kosten bzw. Sollgewinnantei-le fehlen vollständig. Insoweit sind an dem Gestaltungsvorschlag für eine immobilienbezogeneDeckungsbeitragsrechnung Anpassungen für die Anwendung zur retrograden Zielmietenbestim-mung für Wohnimmobilien vorzunehmen.

Eder82 untersuchte 2009 die verschiedenen Einflussgrößen auf das Controlling von institutio-nellen Immobilieninvestoren. Erstmalig wurden empirisch Zusammenhänge zwischen Kontext-faktoren des Immobiliencontrollings, dessen Gestaltung und Ergebnisqualität analysiert undnachgewiesen. In diesem Zuge erfolgte eine Bestandsaufnahme des Immobiliencontrollings voninstitutionellen Immobilieninvestoren.83 Es traten signifikante Unterschiede in der Aufgaben-bedeutung des Immobiliencontrollings zwischen den drei Wertschöpfungsphasen Akquisition,Bewirtschaftung und Verkauf auf.84 Im Ergebnis werden aus den Analysen und Ergebnissen derArbeit mit den Gestaltungs- und Entwicklungsmöglichkeiten des Immobiliencontrollings hin-sichtlich der Controllingaufgaben und der Wertschöpfungsphasen des Real Estate InvestmentManagements zwei Handlungsfelder abgeleitet.85 Die Arbeit von Eder macht keine konkre-ten Gestaltungsvorschläge für retrograde Mietkalkulationen mittels Deckungsbeitragsrechnung.Durch den Fokus auf die institutionellen Immobilieninvestoren fehlen Spezifika der unternehme-rischen Wohnungswirtschaft.

Nebauer86 entwickelte 2012 eine gestaltungsorientierte Konzeption für das Immobilien-Con-trolling von direkt gehaltenen Immobilien, speziell für Lebensversicherungsunternehmen undPensionskassen. Sie stellt die theoretischen Erkenntnisse denen im Rahmen einer empirischenStudie gewonnenen Aussagen zur konkreten Ausgestaltung des Immobilien-Controllings in derPraxis gegenüber. Sie beschreibt die drei Basismodule87

• Immobilien-Performance-Controlling,

• Immobilien-Risiko-Controlling und

• Immobilien-Informationsversorgungssystem,

welche durch die Module Immobilien-Investitionscontrolling, Immobilien-Projektentwicklungs-controlling sowie Immobilien-Instandhaltungscontrolling und Immobilien-Desinvestitions-Con-trolling punktuell ergänzt werden. Als Spitzenkennzahl für das Immobilien-Performancecontrol-ling wählt Nebauer den Total Return. Um die Wertänderungsrendite ausweisen zu können,81Vgl. hierzu ausführlich Abschn. 4.3.2.4.82Vgl. Eder 2009.83Vgl. Eder 2009, S. 206.84Siehe Eder 2009, S. 206.85Vgl. Eder 2009, S. 210 ff.86Vgl. Nebauer 2012.87Vgl. hier und im Weiteren Nebauer 2012, S. 50.


bedarf es regelmäßiger, flächendeckender Verkehrswertermittlungen. Diese sind mit hohem zeit-lichen Aufwand und entsprechenden Kosten verbunden. Bei Anwendung der zeitgewichteten Ren-dite müsste theoretisch bei jeder Mietzahlung eine Bewertung des Immobilienbestandes durch-geführt werden. Diese Synchronisation ist aus Kostengründen nicht durchführbar. Im Ergebnisist die zeitgewichtete Rendite verzerrt.88 Die unternehmerische Wohnungswirtschaft veranlasstderartige turnusmäßige Verkehrswertermittlungen nicht. Somit fehlen wichtige Grundlagen zurBerechnung des Total Return. Sollen weitere typische Geschäftsfelder wie Fremdverwaltung,Baubetreuung oder Regiebetriebe, die in den Wohnungsunternehmen häufig vorkommen, in eineSpartenrechnung einbezogen werden, ist der Total Return als Spitzenkennzahl für das Gesamt-unternehmen nicht uneingeschränkt einsetzbar. Einen Beitrag zur retrograden Mietkalkulationliefert er nicht.Die Entscheidung der EU-Kommission, ab Anfang 2005 grundsätzlich von allen börsennotier-

ten89 Gesellschaften einen Konzernabschluss nach IAS/IFRS zu verlangen, führte zu Diskus-sionen um die Berücksichtigung kalkulatorischer Positionen in der Kostenrechnung. Der Rück-griff der IFRS auf interne Planungs- und Berichtssysteme (sog. management approach) unddas Zusammenwachsen von externem und internem Rechnungswesen (Integrierte Rechnungsle-gung) erhöhte die Relevanz der IFRS für das Controlling.90 Weißenberger leitete die IGC-Arbeitsgruppe „Controller und IFRS“ und befasste sich mit der Harmonisierung von externemund internem Rechnungswesen. Als Lösungsvorschlag wurde eine partielle Integration der Rech-nungslegung91 vorgeschlagen. Die operative Produkt- und Prozesssteuerung erfolgt für Control-lingszwecke auf der Basis eigenständiger interner Größen, die für Kalkulations-, Normierungs-oder Standardisierungszwecke angepasst werden können. Es wird keine vollständige Überein-stimmung gefordert, sondern es sind einzelne Brückenpositionen vorgesehen, um den Einflussnicht steuerungsgerechter Standards innerhalb der IFRS zu eliminieren.92

1.4 Forschungslücke

Die unternehmerische Zielstellung, Wohnimmobilienbestände dauerhaft wirtschaftlich zu betrei-ben, verlangt nach Instrumenten und Methoden, die während der – zeitlich lang gestreckten –Immobilien-Nutzungsphase Entscheidungsfunktionalität für operative Fragestellungen zur Miet-höhe bieten und zur Beurteilung der Managementleistung dienen können.Da in der Literatur zu immobilienökonomischen Themen die Orientierung auf Cashflow-

bezogene Methoden überwiegt, stellt sich die Frage, wie bestehende, i. d. R. Cashflow-basierteAnsätze so genutzt bzw. modifiziert werden können, dass eine retrograde Mietkalkulation wäh-88Vgl. Thomas 1998, S. 316 ff.89Auch viele nicht gelistete Gesellschaften nutzten das Wahlrecht zur Aufstellung eines IAS/IFRS-

Konzernabschlusses, um ggf. Imagenachteile oder höhere Finanzierungskosten zu vermeiden.90Vgl. Weißenberger, B. (Schriftleitung) 2006, S. 5.91Vgl. Weißenberger, B. (Schriftleitung) 2006, S. 50 ff.92Vgl. Weißenberger, B. (Schriftleitung) 2006, S. 50. Ewert/Wagenhofer weisen darauf hin, dass sich durch die

Tendenz zur Harmonisierung des internen und externen Rechnungswesens die laufende Kostenrechnung unddas Reporting wieder stärker an die Rechnungslegung annähern. Dabei sei die Rechnungslegung für bestimmtebetriebliche Funktionen nicht immer das am besten geeignete Informationssystem. Vgl. Ewert u. Wagenhofer2014, S. 6.

17 1.4. FORSCHUNGSLÜCKE

rend der Nutzungsphase von (Wohn-)Immobilien möglich wird. Hierzu sind eine Systematisie-rung der Eigenschaften und eine Bewertung der Eignung Cashflow-basierter Rechenschematafür den Zweck der retrograden Mietkalkulation vorzunehmen.

Sollte die uneingeschränkte Verwendung Cashflow-basierter Verfahren nicht möglich sein, istzu prüfen, welche anderen Verfahren/Modelle/Ansätze (u.a. Kosten- und Leistungsrechnung, De-ckungsbeitragsrechnung) geeignet sein könnten. Hierbei sind Vor- und Nachteile der Verfahrenherauszuarbeiten. Diese Ansätze sind auf die Spezifika der Wohnimmobilien anzupassen. Ins-besondere sind Möglichkeiten aufzuzeigen, wie die „kritischen Punkte“ (z. B. die Verwendungkalkulatorischer Zinsen und Abschreibungen) wissenschaftlich begründet und für die Wohnungs-wirtschaft angepasst werden können.

Da die Wirtschaftlichkeit von Immobilienunternehmen einerseits durch die Wohnimmobilienselbst, andererseits auch durch die konkrete Ausgestaltung von Aufbau- und Ablauforganisationbeeinflusst wird, sind die Aspekte der unterschiedlichen Bezugsgrößen und deren hierarchischeEinordnung innerhalb der Ergebnisrechnungen zu diskutieren. Es ist herauszuarbeiten, was dierelevanten Bezugsgrößen im Kontext der Verwendung der immobilienwirtschaftlichen Deckungs-beitragsrechnung sind. Unter Beachtung von Aspekten der Aufbau- und Ablauforganisationist ein hierarchischer Aufbau der Bezugsgrößen sowie die Tiefe der Gliederung zu diskutieren.Es ist zu erörtern, welche Vor- und Nachteile sich durch eine etwaige Verwendung von Soll-deckungsraten in diesem Zusammenhang ergeben. Mit Blick auf die Zielstellung, retrograd Mie-ten ermitteln zu können, ist zu hinterfragen, wie sich die Berechnung objektspezifischer Ziel-oder Mindestmieten in ein ganzheitliches Unternehmensmodell integrieren lässt.

Der Ausweis absoluter monetärer Abweichungen z. B. zwischen Ist und Plan oder zwischen ein-zelnen Perioden bietet noch keinen Erklärungsgehalt oder Steuerungshinweise. Es ist zu klären,wie sich Abweichungen in den Deckungsbeitragsrechnungen und Ursachen für Abweichungen er-mitteln lassen. Die unterschiedlichen Verfahren der Abweichungsanalyse sind zu systematisierenund auf ihre Anwendbarkeit für die Deckungsbeitragsrechnung in der Wohnungswirtschaft zuuntersuchen. Die zu wählende Alternative muss in der Lage sein, monetäre Gesamtabweichungenvalide, in gleichbleibender Qualität und automatisiert in die zugrunde liegenden Preis-, Mengen-und Struktureffekte aufzuspalten.

Zur Steuerung vonWohnimmobilienportfolios sind auf Einzelaspekte gerichtete ceteris paribus-Betrachtungen nicht ausreichend. Zunehmend setzt sich eine mehrdimensionale Sichtweise durch,die ihren Niederschlag in multidimensionalen OLAP-Datenmodellen93 findet. Hier kommt esu.a. zum Ausweis von hierarchischen Struktureffekten. Diese sind im Zusammenhang mit derretrograden Mietermittlung mittels Deckungsbeitragsrechnungssystemen für Wohnimmobilienzu beleuchten.

93E.F. Codd hat den Begriff On-Line Analytical Processing für die multidimensionalen Datenbanksysteme ge-prägt. Das Konzept des OLAP wurde erstmals in Form eines Whitepaper von Codd/Codd/Salley 1993 vorge-stellt. Vgl. Codd u. a. 1993, Codd 1995, S. 39 - 47 sowie Fuchs 2005, S. 148 ff.


1.5 Zielstellung dieser Arbeit

Die Wissenschaftstheorie macht Aussagen über die Ziele der Wissenschaften, über ihre Aussa-gen (Aussagensysteme) und ihre grundlegenden Verfahrensweisen (Methoden). Sie durchleuchtethierbei die Wissenschaftspraxis und entwickelt Kataloge von Anforderungen, denen die Wis-senschaften, d.h. das wissenschaftliche Problemlösungsverhalten und seine Ergebnisse, genügensollen, wollen sie den Anspruch erheben, mehr als nur Alltagswissen zu sein. Dabei hat die wis-senschaftstheoretische Reflexion eine kritische und eine heuristische Funktion.94 In der aktuellenErkenntnis- und Wissenschaftstheorie überwiegt mittlerweile das fallibilistische Erkenntnispro-gramm. Dieses geht davon aus, dass die menschliche Erkenntnis der Realität grundsätzlich fehlbarist. Damit kann wissenschaftliches Wissen zwar mehr oder weniger gut bestätigt werden, aberniemals irrtumssicher sein.95

Die Zusammenhänge wissenschaftlicher Ziele illustriert Abb. 1.6:

Abbildung 1.6: Zusammenhänge wissenschaftlicher ZielePragmatisches

Wissenschaftsziel

(Gestaltung

und Synthese) und Prognose)

Komputatorisches

Wissenschaftsziel

(Kalkülbildung)

Deskriptives

Wissenschaftsziel

(Beschreibung)

Terminologisches

Wissenschaftsziel

(Begriffsbildung)

Theoretisches

Wissenschaftsziel

(Erklärung

Quelle: Matthes 1971, S. 8.

• Pragmatisches Wissenschaftsziel: Das pragmatische Wissenschaftsziel ist auf die Gewin-nung von Erkenntnissen (insbesondere Entscheidungsregeln) zur optimalen Gestaltung vonBetrieben und betrieblichen Prozessen unter Berücksichtigung von Entscheidungszielenund Bedingungen gerichtet.96

94Grundsätzlich lassen sich die beiden Grundkonzeptionen Konstruktivismus und Kritischer Rationalismus un-terscheiden. Vgl. Raffée u. Abel 1979, S. 1. Zur Theorie des Kritischen Rationalismus siehe auch Popper 1969.Zur Unterscheidung von Empirismus und Rationalismus siehe Schurz 2014, S. 12 f. Vgl. zur Geschichte derWissenschaftstheorie auch Wiltsche 2013.

95Vgl. Schurz 2014, S. 12 f.96Vgl. dazu Matthes 1971, S. 5 sowie Matthes 1972, S. 1 u. 5.

19 1.5. ZIELSTELLUNG DIESER ARBEIT

• Theoretisches Wissenschaftsziel: Der Gestaltung von Handlungsempfehlungen geht einegrundlegende Analyse voraus. Im Rahmen der Analyse werden bestehende Zusammenhän-ge zwischen betrieblichen Gegebenheiten, Handlungsalternativen und -zielen untersuchtund in Form von Gesetzmäßigkeiten formuliert. Diese können zur Erklärung betriebswirt-schaftlicher Tatbestände und Prozesse herangezogen und für weiterführende Prognose-zwecke verwendet werden.97 Prognostisches Wissen dient im Rahmen der betrieblichenEntscheidungsprozesse zur Ermittlung der Auswirkung alternativer Handlungsweisen imRahmen des jeweiligen Zielkontextes.98

• Deskriptives Wissenschaftsziel: Um Erkenntnisse gewinnen zu können, müssen zuvor be-triebswirtschaftliche Tatbestände und Prozesse, Ziele, Alternativen und Kontextfaktorenbetriebswirtschaftlicher Entscheidungen und Handlungen systematisch erfasst und darge-stellt werden.99

• Terminologisches Wissenschaftsziel: Zur Beschreibung, Erklärung und Lösung betriebs-wirtschaftlicher Probleme müssen adäquate, widerspruchsfreie und präzise Begriffssystemeentwickelt werden. Diese dienen als Grundlage zur Konstruktion betriebswirtschaftlicherModelle.100 In diesem Zusammenhang werden die Begriffe, die im zu untersuchenden Ge-genstandsbereich relevant sind, problemspezifisch modifiziert und präzisiert. Hierbei istinsbesondere die begriffliche Abstimmung sich entsprechender Sachverhalte verschiedenerWissenschafts(teil-)bereiche bedeutsam.101

• Komputatorisches Wissenschaftsziel: Die oben genannten Begriffssysteme bilden die Grund-lage der Formalisierung und Kalkülisierung betriebswirtschaftlicher Probleme.102 Nur aufder Basis von Kalkülen ist es möglich, in deskriptiven, theoretischen (d.h. explikativenoder prognostischen) sowie in pragmatischen Aussagensystemen quantitative Größen zuverarbeiten. Dabei bilden die betriebswirtschaftlichen Begriffssysteme und Kalküle (alssprachliche Transformations- und Ableitungsverfahren103) die Basis zur Ableitung vonWissen im Sinne der oben genannten deskriptiven, theoretischen und pragmatischen Wis-senschaftsziele.104

Die vorliegende Arbeit verfolgt mehrere der genannten Wissenschaftsziele, so z. B. soll sie einenBeitrag zum komputatorisch-logischen Wissenschaftsprogramm leisten, indem sie Regeln zurKonstruktion einer immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnung (und der Weiterent-wicklung zur Deckungsbeitragsflussrechnung) entwickelt sowie deren Einsatzmöglichkeiten, aberauch ihre Grenzen, aufzeigt. Methodologisch stehen hierbei die problemgerechte Adaption, Modi-fizierung und Verknüpfung bereits existierender Ansätze und Teilsysteme sowie deren Zuordnung97Vgl. Erner 1997, S. 8 sowie Matthes 1971, S. 5 f.98Vgl. hierzu Kosiol 1967, S. 84 sowie Matthes 1972, S. 1 u. 5.99Vgl. Matthes 1971, S. 6 sowie Matthes 1972, S. 5.

100Vgl. Erner 1997, S. 8; siehe auch Matthes 1971, S. 6 f.101Vgl. hierzu auch Erner 1997, S. 9 f.102Vgl. Wild 1966, S. 150 ff.103Vgl. Matthes 1971, S. 6.104Vgl. Matthes 1971, S. 7, zit. in Anl. an Erner 1997, S. 9.


bzw. Anwendung zu wohnimmobilienwirtschaftlichen Problembereichen im Vordergrund.105 InVerfolgung des komputativen Wissenschaftszieles leistet diese Arbeit eine ideale, aber realorien-tierte106 Beschreibung zu retrograden107 Preiskalkulationen mittels Deckungsbeitragssystemenim Sinne des deskriptiven Wissenschaftszieles.Die Aussagen zur Konstruktion und den Anwendungsmöglichkeiten der immobilienwirtschaft-

lichen Deckungsbeitragsrechnung sowie die präzise Begriffsfassung leisten einen Beitrag zur theo-retischen und pragmatischen Zielsetzung. Dabei werden jedoch keine Erkenntnisse im Sinne vonNomologien108 mit universellem Charakter, wie sie zur Findung und Begründung theoretischerAussagen im strengen Sinne notwendig erscheinen, gewonnen.

1.6 Gang der Untersuchung

Im ersten Kapitel werden der theoretische Bezugsrahmen abgesteckt und der Stand der wissen-schaftlichen Forschung sowie die Forschungslücke herausgearbeitet.Im zweiten Kapitel werden die konzeptionellen Grundlagen gelegt. Wohnimmobilien sind spe-zielle Investitionsgüter in speziellen Märkten. Die Eingrenzung des BetrachtungsgegenstandesWohnimmobilie ist notwendig, um die zu konzipierenden Kalküle anforderungs- und lebenszy-klusphasengerecht ausgestalten zu können. Wohnungsunternehmen bilden eine spezielle Investo-rengruppe. Diese werden beschrieben und sachgerecht abgegrenzt. Wichtig für das Verständnisder danach folgenden Kapitel sind verschiedene definitorische Grundlagen, u.a. zu Managementund Unternehmung. Die Abgrenzung des internen vom externen Rechnungswesen bildet dieGrundlage für die Diskussion von Entscheidungs- und Verhaltenssteuerungsfunktionen der in-ternen Unternehmensrechnung. Abschließend wird die Managementaufgabe Preiskalkulation imRahmen des Preismanagements beleuchtet. Hier ergeben sich zahlreiche Anknüpfungspunktefür das zu entwickelnde immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnungssystem. Da Defi-zite im Preismanagement in der Wohnungswirtschaft lang anhaltende und nicht unerheblicheAuswirkungen haben, sind diese Defizite zu systematisieren. Gleichzeitig ist aufzuzeigen, wel-chen Beitrag eine in sich geschlossene theoretische Konzeption einer immobilienwirtschaftlichenDeckungsbeitragsrechnung und deren Anwendung – ohne Methodenbruch im Controlling – zurDurchführung von Planungs-, Steuerungs- und Kontrollaufgaben leisten kann.Diese Arbeit kann dem betriebswirtschaftlichen Themengebiet Controlling zugeordnet werden.

Deshalb werden im dritten Kapitel die konzeptionellen Einordnungen von Controlling und Im-mobiliencontrolling als spezifischer Ausprägung diskutiert. Die weitere Eingrenzung des Betrach-tungsgegenstandes auf Wohnimmobilien erfolgt zur Begrenzung des Umfangs dieser Arbeit. Aus-gehend von einem strukturellen Ordnungsrahmen für das Immobiliencontrolling (Immobilien-controlling-Haus) werden Anforderungen, Ziele, Aufgaben und Instrumente für das Immobilien-

105Vgl. hierzu auch Erner 1997, S. 9.106Realtheorien behaupten das Vorliegen empirischer Gesetzmäßigkeiten, sind empirisch gehaltvoll und valide, d.h.

faktisch nachprüfbar. Vgl. dazu Schweitzer u. Küpper 1975, S. 75.107Retrograd bezeichnet in diesem Zusammenhang die rückwärtsschreitende Mietkalkulation auf der Basis von Ist-

oder Plankosten.108Nomologien sind theoretische Aussagen mit empirischem Anwendungsbereich. Vgl. hierzu Schweitzer u. Küpper

1975, S. 75.

21 1.6. GANG DER UNTERSUCHUNG

controlling erörtert. Abschließend wird eine eigene Definition zum Immobiliencontrolling entwi-ckelt. Basierend auf der Beobachtung, dass innerhalb der Immobilienwirtschaft Cashflow-basierteBerechnungen vorherrschen, sind diese auf die prinzipielle Anwendbarkeit zur retrograden Miet-kalkulation bestandshaltender Wohnungsunternehmen hin zu untersuchen. Im Ergebnis wirdderen Nichteignung sowie die Anwendbarkeit der Kosten- und Leistungsrechnung aufgezeigt. ImWeiteren werden die aus der Industrie zu übertragenden Ansätze der Kosten- und Leistungsrech-nung beschrieben und sinnvolle Einschränkungen bzw. Anpassungen für die unternehmerischeWohnungswirtschaft herausgearbeitet. In Vorbereitung der Untersuchungen im nachfolgendenKapitel werden insbesondere die kostenund leistungsrechnerischen Besonderheiten von Immo-bilien betrachtet. Die Anwendung der vorstehenden Erkenntnisse auf Praxisfragen führt zurDeckungsbeitragsrechnung. Auf diesen Vorüberlegungen bauen die nachfolgenden Kapitel auf.Im vierten Kapitel werden die Erkenntnisse aus den vorangegangenen Kapiteln zur Konzeption

einer in sich geschlossenen Theorie der immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnungverwendet. Nach der Diskussion zu generellen Informationsanforderungen ist die Frage zu klären,welche Gliederungstiefe ein zu konzipierendes Kalkül aufweisen soll. Im Sinne des komputato-rischen Wissenschaftsziels wird dann ein Vorschlag zur Gestaltung einer immobilienwirtschaft-lichen Deckungsbeitragsrechnung nach Hauptpositionen und Detailpositionen hergeleitet undbegründet. Erst in der Verbindung mit unterschiedlichen Bezugsgrößenebenen sind Ergebnissein der Wohnungswirtschaft sinnvoll interpretierbar. Hierzu sind die Verfahren der Bezugsgrö-ßenzuordnung zu systematisieren. Zur besseren Verdeutlichung der theoretischen Erkenntnissewerden sowohl ein Entwurf einer Bezugsgrößenhierarchie für ein „reines“ Wohnungsunternehmenals auch ein Entwurf für die Einbeziehung weiterer typischer Geschäftsfelder wie Fremdverwal-tung, Baubetreuung etc. entwickelt. In Kombination mit dem Deckungsbeitragsrechnungssche-ma entsteht ein Gesamtvorschlag für eine immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnung.Kernpunkt des vierten Kapitels ist die Herleitung der retrograden Mietenermittlung anhandeines durchgängigen Beispielfalls.Das fünfte Kapitel ist der Konzeption einer immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsfluss-

rechnung gewidmet. Diese ist als gleichberechtigte Kontrollrechnung neben der Deckungsbei-tragsrechnung zu begreifen. Das Ziel besteht in der validen Aufspaltung von Abweichungenin Preis-, Kosten-, Mengen- und Struktureffekte. Hierzu ist es notwendig, die verschiedenenVerfahren der Abweichungsanalyse im Kontext mit der immobilienwirtschaftlichen Deckungs-beitragsrechnung zu vergleichen. Im Ergebnis wird der Vorschlag begründet, die symmetrischeAbweichungsanalyse nach Link zu nutzen. Die mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung ist Teilder sog. Management-Erfolgsrechnung (MER). Mit diesem Instrument wird die Basis für dieinstitutionalisierte, systematische Anwendung der Abweichungsanalyse im Rahmen der immo-bilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnungssysteme geschaffen. Das Kapitel schließt mitder Betrachtung der multidimensionalen Ausgestaltung der Abweichungsanalysen mithilfe vonOLAP-Systemen. Erst wenn die sog. hierarchischen Struktureffekte aufgespalten und visuell an-gezeigt werden, sind zielgerichtete Interpretationen der mehrdimensionalen Abweichungen, unddaraus abgeleitete Managemententscheidungen, möglich. Dies erfordert moderne Softwaresyste-me.


Abbildung 1.7: Gang der UntersuchungKapitel 1 Problemstellung

Einleitung Stand der wissenschaftlichen Forschung

Forschungsfrage

Kapitel 2 Eigenschaften von Immobilien

Konzeptionelle Grundlagen Eigenschaften von Immobilienmärkten

Wohnungsunternehmen als spezifische Investoren

Definitorische Grundlagen

Kapitel 3 Controlling

Controlling Immobiliencontrolling

Cash Flow-basierte Rechenschemata

Kosten- und Leistungsrechnung

Deckungsbeitragsrechnung allgemein

Kapitel 4 Informationsanforderungen

Immobilienwirtschaftliche Mindeststufigkeit der Deckungsbeitragsrechnung

Deckungsbeitragsrechnung Positionsgliederung

Bezugsgrößenhierarchien

Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnung

Retrograde Zielmietenbestimmung

Kapitel 5 Abweichungsanalysen

Immobilienwirtschaftliche Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsflussrechnung

Deckungsbeitragsflussrechnung Management-Erfolgsrechnung

Multidimensionale Ausgestaltung mittels OLAP-Systemen

Kapitel 6 Erkenntnisgewinne

Zusammenfassung und Ausblick

Ausblick weiterer Forschungsbedarf

Den Abschluss bilden Zusammenfassung und Ausblick im sechsten Kapitel. In Kurzform wer-den die Erkenntnisse der vorliegenden Untersuchung wiedergegeben. Der Verf. ortet einen etwai-gen weiteren Forschungsbedarf, u.a. zur Verbindung von immobilienwirtschaftlicher Deckungs-beitragsrechnung mit einer anreizkompatiblen Vergütung. Dies hätte den Rahmen dieser Arbeitüberstiegen. Die Gesamtkonzeption der immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnungist grundsätzlich geeignet, im Rahmen eines aktiven Yield-Managements 109 weitere Unterstüt-zung im Marketing bzw. bei der Preisfindung zu leisten.Abb. 1.7 vermittelt einen Überblick der vorstehend aufgezeigten inhaltlichen Struktur dieser

Arbeit.

109Vgl. hierzu Link u. Weiser 2006, S. 274 ff.

2 Konzeptionelle Grundlagen

2.1 Vorüberlegungen

Nachfolgend werden Grundlagen für wesentliche Begrifflichkeiten sowie deren konzeptionelleEinordnungen gelegt. Zentrale Begriffe werden nach Relevanz, Sachbezug und im Kontext mitder Zielstellung erörtert.Ziel der Arbeit ist, einen theoretisch fundierten Gestaltungsvorschlag für ein Deckungsbeitrags-

rechnungssystem für die unternehmerische Wohnungswirtschaft zu entwickeln. Hierbei sind Ein-grenzungen hinsichtlich der relevanten Lebenszyklusphase(n) vorzunehmen. Es ist wichtig, dieBesonderheiten des Gutes „(Wohn-)Immobilie“ (im Vergleich zu Produkten aus Industrie- oderHandelsunternehmen) sowie von Immobilienmärkten zu beachten. Immobilien-(Teil-)Märkte sindMärkte mit typischen Besonderheiten. Da der Begriff Immobilie in unterschiedlichem Kontextmit unterschiedlicher Bedeutung verwendet wird, ist eine Eingrenzung bzw. Einordnung gebo-ten. Investoren unterscheiden sich in ihren Profilen, Anforderungen und Sichtweisen. Hier giltes, eine sinnvolle Abgrenzung der unternehmerischen Wohnungswirtschaft sowie eine Charakte-risierung der bestimmenden Eigenschaften vorzunehmen. In diesem Zusammenhang sind auchdie Veränderungen der Rahmenbedingungen für Wohnungsunternehmen zu diskutieren.Zum Verständnis der danach folgenden Ausführungen sind wesentliche Begriffe im Kontext der

Entscheidungs- und Verhaltenssteuerungsfunktion der internen und externen Unternehmensrech-nung zu erläutern.Die Preiskalkulation bzw. das Preismanagement sind wichtige Bausteine im Marketingmix.

Die wesentlichen Aufgaben und Zielsetzungen im Zusammenhang mit der internen Mietkalku-lation sind herauszuarbeiten. Nur wenn die interne Kostenstruktur und für notwendig erachteteMieten den Marktmieten gegenüber gestellt werden können, sind belastbare Managementent-scheidungen1 in der Wohnungswirtschaft möglich.

2.2 Eigenschaften des Gutes „Immobilie“

Bei einer Immobilie, die i. d. R. aus einem Grundstück und fest mit dem Boden verbundenenGebäuden und Einrichtungen besteht, handelt es sich um einen rechtlich besonders geschütztenAnteil der Erdoberfläche.2 Aus der Rechtsnatur der Immobilie als Bündel dinglicher Ansprü-che resultieren Verfügungsrechte, die an das Eigentum oder den Besitz der Immobilie geknüpft

1So z. B. zu strategischen Ausrichtungen, Mietanpassungen oder deren Unterlassung/Kappung etc.2Vgl. Armonat 2008, S. 20.

KAPITEL 2. KONZEPTIONELLE GRUNDLAGEN 24

sind. Aus diesen Rechten erlangt eine Immobilie neben ihrer Stellung als rechtlich abgegrenztessachliches Gut ihre Stellung und Bedeutung als Wirtschaftsgut.3

Die Zielsetzung der Untersuchung, eine immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnungfür Wohnimmobilien zu konzipieren, erfordert zunächst die nähere Begriffsbestimmung des Un-tersuchungsgegenstandes. Bestehende Unterschiede, die auf differierenden Nutzungsarten beru-hen, sind innerhalb einer nutzungsorientierten Systematisierung zu erfassen. Letztlich ist maß-geblich, in welcher Lebenszyklusphase sich die betrachtete Immobilie befindet.

2.2.1 Begriff der Immobilie

Eine betriebswirtschaftlich ausgerichtete Interpretation des Begriffes der Immobilie bezieht ne-ben der räumlichen Ausdehnung der Einheit Grund und Boden und der baulichen Anlagen nochdie zeitliche Dimension der Immobiliennutzung mit ein.4

Immobilien unterscheiden sich in einigen wesentlichen Eigenschaften von anderen Wirtschafts-gütern. Ebenso weisen Immobilienmärkte spezifische Charakteristika auf, die sie von vielen an-deren Märkten differenzieren.5 Das Gut Wohnung gilt als Wirtschaftsgut, während die Nutzungdes Gutes Wohnung ganz oder teilweise als Sozialgut zu verstehen ist.6

„Aus dem Zusammenspiel von Immobilie als räumlich dimensioniertes Bestandsobjekt undzeitlich dimensionierte Stromgröße ergeben sich im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern ei-nige Besonderheiten , die gleichsam eine Vielzahl immobilienspezifischer Chancen und Gefahrengenerieren, die sowohl Investitionsentscheidungen als auch Finanzierungsentscheidungen im Im-mobilienwesen nachhaltig beeinflussen.“7

Immobilien sind - wie der Name schon sagt - an einen konkreten Standort/Bodenabschnittgebunden. Damit ist die Immobilität eines der prägendsten Merkmale von Immobilien. „Diefehlende Mobilität des Wirtschaftsgutes hat weitreichende Konsequenzen.“8 Immobilien unter-scheiden sich hinsichtlich ihrer Lage, Größe, Nutzungsfläche, Ausstattung, ihrem sozialen undstadträumlichen Umfeld usw. Die Heterogenität des Gutes „Immobilie“ ist ursächlich verant-wortlich für das Entstehen einer Vielzahl von sektoralen und sachlichen Teilmärkten.9

Aus der Einmaligkeit von Immobilien kann eine Heterogenität des Wirtschaftsgutes „Immo-bilie“ hergeleitet werden. Allerdings lässt sich trotz der grundlegenden Einmaligkeit von Im-mobilien eine Zusammenfassung annähernd gleichartiger Immobilien (oder Teilen davon) zuImmobilienclustern als homogenes Gut betrachten.10

3Vgl. Armonat 2008, S. 20. Durch die Verbindung dieser Verfügungsrechte mit ökonomischen Zielsetzungender Anspruchsinhaber werden Immobilien Bestandteile ökonomischer Kalkulations- und Optimierungskalküle.Siehe ebd.

4Vgl. Maier 2007, S. 58.5Vgl. Loos 2008, S. 9.6Vgl. Jenkis 2004, S. 53.7Maier 2007, S. 59; Siehe auch Kühne-Büning u. Heuer 1994, S. 3 ff. u. Thomas 1997, S. 18 ff.8Maier 2007, S. 59. Zu den Besonderheiten der Mietobjekte bezüglich Standortbezogenheit, Heterogenität undLanglebigkeit vgl. auch Metzner 2013, S. 457 ff. Zu generellen Immobilieneigenschaften siehe auch Bone-Winkel1994, S. 27 ff., Murfeld 1997, S. 510 f., Schulte u. a. 1998b, S. 18 ff. , Kloess 1999, S. 12, Brauer 1999, S. 10 –13, Jenkis 2004, S. 178 sowie Gondring 2013, S. 16 ff.

9Vgl. Brauer 2013, S. 11, Kühne-Büning u. a. 2005, S. 11 sowie Maier 2007, S. 60.10Vgl. Lindner 2008, S. 10. Lindner nennt z. B. alle Wohnungen mit einer bestimmten Raumanzahl in einem

Gebiet. Siehe auch Brauer 1999, S. 11.

25 2.2. EIGENSCHAFTEN DES GUTES „IMMOBILIE“

Der Nutzen, den eine Immobilie stiften kann, ist zu einem großen Teil durch deren spezifischeEigenschaften vorgegeben. Eine im Zeitablauf auftretende Diskrepanz zwischen den Bedürfnissender Nachfrager und dem vorgegebenen Nutzungsstrom einer Immobilie führt zu Wertschwan-kungen auf Immobilienmärkten. Um eine langfristige werthaltende Nutzung zu sichern, mussdie Immobilie den sich verändernden Anforderungen und Wünschen der Nachfrager angepasstwerden.11

Kritisch anzumerken ist, dass der Nutzenstrom im Zeitablauf keinesfalls konstant bleibt. Nebeneinem technischen Verschleiß unterliegen Immobilien und Mikrolagen auch Änderungen in denNachfragepräferenzen der potenziellen Nutzer. Diese bewerten die Angebote konkurrierenderImmobilien jeweils aktuell nach dem relativen Kundennutzen.12 In Verbindung mit der langenLebens-/Nutzungsdauer der Immobilien resultieren hieraus permanente Anpassungserfordernissean sich ändernde Umfeldbedingungen, die aber nur begrenzt und mit zeitlicher Verzögerungmöglich sind.13

Immobilien zeichnen sich durch ihre lange Lebens- bzw. Nutzungsdauer aus (Dauerhaftigkeit).Je nach bautechnischer Qualität, Art der Immobilie und Umfang der getätigten Instandhaltungs-investitionen kann bei Wohnimmobilien eine Nutzungsdauer von bis zu hundert oder mehr Jah-ren unterstellt werden.14 Dem natürlichen Verschleiß muss mit Instandhaltungsmaßnahmen15

begegnet werden. Über Modernisierungen16 können teilweise Anpassungen an neue Standardsund geänderte Nachfrage erfolgen. Eine Änderung des Mengengerüstes ist schwierig, i. d. R. mithohen Kosten verbunden und nur mit größerer zeitlicher Verschiebung zu erreichen. „Immobi-lienmärkte sind Bestandsmärkte, die auf quantitative und qualitative Nachfrageverschiebungenangebotsseitig nur mit einem entsprechenden time-lag reagieren können.“17

Dauerhaftigkeit hat einen wiederkehrenden Absatzprozess zur Folge. Dies ist - neben der Im-mobilität - der größte Unterschied zu beispielsweise Industrieunternehmen und -gütern. Immo-bilien müssen über den gesamten Nutzungszyklus instand gehalten bzw. gesetzt werden, damitdie Überlassung der Mietsache real möglich ist. Dies hat weitreichende Konsequenzen für dieAusgestaltung des Immobilienmanagements sowie für die Ergebnisbeurteilungen des Manage-ments.18

11Vgl. Maier 2007, S. 60.12Vgl. hierzu ausführlich Zimmer 2000, S. 237 ff. sowie die Artikelserie von Lüdeke 2003.13Begrenzungen können vor allem in rechtlicher, sachlicher und wirtschaftlicher Art auftreten. Zu nennen sind

hier u.a. statische oder bauordnungsrechtliche Gegebenheiten (z. B. Einhaltung von Abstandsflächen, Ver-schärfungen der Auflagen gemäß EnEV etc.) sowie fehlende Wirtschaftlichkeit.

14Vgl. Kühne-Büning u. a. 2005, S. 7 f., Heuer u. Nordalm 2001, S. 24 f., Maier 2007, S. 60 f., Brauer 1999, S. 13sowie Brauer 2013, S. 12.

15Gemäß DIN 31051 umfasst der Begriff Instandhaltung die Kombination aller technischen und administrativenMaßnahmen während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustan-des oder der Rückführung in diesen, sodass sie die geforderte Funktion erfüllt. In der aktuellen Fassung derDIN 31051 ist neben den Bereichen Inspektion, Wartung und Instandsetzung noch der Bereich Verbesserungenthalten. Vgl. DIN 31051 (2012-09).

16Unter Modernisierungen versteht man „bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nach-haltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen vonEnergie oder Wasser bewirken.“ Vgl. Bruhn 2001, S. 476 sowie Murfeld 2002, S. 336 ff.

17Maier 2007, S.60 f.18Die Dauerhaftigkeit und der wiederholte Absatzprozess führen dazu, dass Grenzwertkalküle, die für eine je-

weils dazukommende Einheit konzipiert sind, nicht anwendbar sind. Dies führt zur Abkehr vom Prinzip der


Im Zusammenhang mit dem Erwerb, dem Betrieb und der Veräußerung von Immobilien ent-stehen dem Eigentümer im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen hohe Transaktions- undManagementkosten. Hierzu zählen u.a. die Grunderwerbsteuer, ggf. Maklercourtage, Gerichts-gebühren, Notarkosten sowie weitere Kosten für Baugenehmigungen, Bestellung von dinglichenSicherheiten, Marketing etc. Um die Immobilie dauerhaft am Markt zu platzieren, fallen auchKosten für aktives Immobilienmanagement/Verwaltung an.19

Die Existenz einer Vielzahl von regionalen, sektoralen oder objektspezifischen Immobilienteil-märkten erschwert und verteuert die Erlangung von Marktinformationen. Die Marktintranspa-renz führt zu Informationsdefiziten, die die Gefahr einer falschen bzw. unfairen Preisfestsetzungnach sich ziehen.20

Neben der Bauphase an sich sind vor allem die der Bauphase vorgelagerten Planungs- undGenehmigungsverfahren Ursache für eine lange Erstellungsdauer. Abhängig von Art und Größeder Immobilie sowie weiteren Umfeldbedingungen wie allgemeine Bauaktivität, Auslastungsgradder Baufirmen etc. kann der Zeitraum zwischen Investitionsentscheidung und Baufertigstellungmehrere Jahre betragen.21

Abhängig vom Zeitraum des Immobilieneigentums folgt eine hohe Kapitalbindung währendder Entstehungszeit einer Immobilie. Damit verbunden sind Risiken hinsichtlich sich verändern-der Marktsituationen, z. B. stagnierende oder sogar sinkende Immobilien- und Mietpreise. Demstehen ggf. Chancen auf Wertsteigerungen durch steigende Mietpreise gegenüber.22 Der hoheKapitalbedarf spiegelt sich im Umgang mit den (kalkulatorischen) Zinsen im Rahmen der De-ckungsbeitragsrechnung wider und wird unter Abschn. 4.3.2.4 gesondert betrachtet. Immobiliensind typische Investitionsobjekte.23 Auszahlungen sind nötig, um Verfügungsrechte zu erlan-gen. Im Lebenszyklus der Immobilie (also im Zeitablauf) entstehen dann Einzahlungen. DieBeurteilung von Vorteilhaftigkeit24 erfolgt über die Dimensionen Rentabilität, Sicherheit undLiquidität.

Wellner25 hebt die Besonderheiten von Immobilien im Bereich der Produktion, der Handel-barkeit und der Marktgegebenheiten hervor und gliedert die Nachteile gegenüber alternativenAnlageformen nach materiellen, finanziellen und zeitlichen Aspekten (vgl. Tab. 2.1). Zudemweist sie auf die Nichtvermehrbarkeit des Bodens hin.

Im Kontext von Wohnimmobilien ist die begrenzte Substituierbarkeit bestimmend. Wohnengilt als ein nicht substituierbares Grundbedürfnis, welches jeden Menschen über seine gesamteLebenszeit tangiert.26

unmittelbaren und zusätzlichen Verursachung durch produktionsorientierte Kostenträger. Vgl. hierzu und zumVerursachungs- und Identitätsprinzip Riebel 1994, S. 33 u. 75.

19Vgl. Brauer 2013, S. 13 sowie Maier 2007, S. 61.20Vgl. Maier 2007, S. 61.21Vgl. Heuer u. Nordalm 2001, S. 25, Schulte u. a. 1998b, S. 20 sowie Lindner 2008, S. 10.22Vgl. Lindner 2008, S. 10.23Vgl. Armonat 2008, S. 21.24Vgl. Armonat 2008, S. 21 sowie Perridon u. Steiner 2004, S. 9.25Vgl. Wellner 2003, S. 8 ff.26Vgl. Brauer 2008, S. 15. Zudem weist BRAUER auf die Einmaligkeit (Unikat) als Folge der Heterogenität hin.

Siehe hierzu auch Hellerforth 2012, S. 3.


Tabelle 2.1: Besonderheiten von ImmobilienMaterielle Aspekte Finanzielle Aspekte Zeitliche Aspekte

Immobilität Eingeschränkte Fungibilität und Liquidierbarkeit Dauer des EntwicklungsprozessesHeterogenität Hohe Erwerbskosten / Investitionsvolumina Hohe NutzungsdauerNutzungsgebundenheit Kapitalbindung über langen Zeitraum Geringe AnpassungselastizitätBegrenzte Substituierbarkeit Beschränkte Teilbarkeit / Stückelungsmöglichkeit mit time-lag-EffektenKomplexität Hohe Such- und Transaktionskosten

Hoher Erhaltungs- und VerwaltungsaufwandUnsicherheit

Vgl. Wellner, 2003, S. 8 f.Quelle: Eigene Darstellung nach Wellner 2003, S. 8 ff.

Dabei ist die Unteilbarkeit des Konsums zu beachten. Wohnungen sind infolge ihrer physischenGegebenheiten nur in sehr eingeschränktem Ausmaß teilbar. Dies führt dazu, dass Haushalte,deren Größe oder Einkommen sich verändert oder die sich mit einer Erhöhung des Mietpreiseskonfrontiert sehen, nur reagieren können, indem sie einen anderen Wohnungstyp nachfragen.27

Immobilien werden erst durch die Berücksichtigung der Zeit (Raum-Zeit-Einheiten werdendurch Nutzungsüberlassung in Geld-Zeit-Einheiten transferiert) zum Gegenstand der betriebs-wirtschaftlichen Auseinandersetzung. Eine immobilienbezogene Kostenträgerrechnung28 ist da-mit immer eine kombinierte Kostenträgerzeit- und -stückrechnung. Der Transfer von Raum-Zeit-Einheiten in Geld-Zeit-Einheiten erfolgt über den konkreten Mietvertrag.Die lange Nutzungsdauer i.V.m. Unsicherheit, der wiederkehrende Absatzprozess, die (hohe)

Kapitalbindung über einen langen Zeitraum und der langfristig hohe Erhaltungs- und Verwal-tungsaufwand sind im Zusammenhang mit der retrograden Mietkalkulation während der Nut-zungsphase von besonderer Bedeutung.Anders als bei Industrieprodukten, die erstellt und dann in einem Vorgang verkauft werden,

stehen die Entstehungskosten einer Immobilie nur mittelbar mit den Folgekosten in der Nut-zungsphase in Verbindung. Dies bedeutet in der Nutzungsphase eine Abkehr von einer reinproduktions- bzw. erstellungsbezogenen hin zu einer vertriebsorientierten Sichtweise. Vor allembei der Zuordnung von Kosten zu Bezugsobjekten ist dies maßgeblich.

2.2.2 Nutzungsorientierte Systematisierung von Immobilien

Die zu entwickelnde Konzeption einer immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnung fürWohnimmobilien muss den Spezifika der Immobilienart und der sich daraus ergebenden Nut-zungsform Rechnung tragen. Die vorstehenden Begriffsbestimmungen sind aus diesem Grundnoch zu unspezifisch. Eine weitergehende grundlegende Systematisierung des Erkenntnis- undControllinggegenstandes kann anhand folgender Klassifikationskriterien29 erfolgen:

• Bebauungszustand,

• Verfügungsrechtlicher Status,27Vgl. Heuer u. Nordalm 2001, S. 24.28Vgl. Homann 1999, S. 279.29Vgl. Schäfers 1997, S. 21 ff.


• Übergeordnete Nutzungsart,

• Spezifische Nutzungsart.

Beim Kriterium Bebauuungszustand wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstückenunterschieden. Die in der Bauleitplanung vorgesehenen möglichen baulichen Nutzungen vonGrundstücken können zur Einteilung für bebaute Grundstücke herangezogen werden.30 GemäßBauNVO sind vier Gebietstypen allgemeiner baulicher Nutzungsart festgelegt (Wohnbauflächen,gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, Sonderbauflächen). Diese können in 11 weitereGebietstypen besonderer baulicher Nutzung unterteilt werden.31

Der verfügungsrechtliche Status des Grundstückes differenziert zwischen einer auf Eigentum(Kauf oder Eigenerstellung) beruhenden Selbstnutzung und einer auf einem Rechtsgeschäft mitDritten beruhenden Fremdnutzung, wie z. B. Miete, Erbbaupacht, Pacht oder Leasing.32

Immobilien können aus einer nutzungsorientierten Sicht33 (siehe Tab. 2.2) weiter gegliedertwerden. Auf Basis einer derartigen Systematisierung lassen sich juristische oder wirtschaftlicheTatbestände, die in Verbindung mit bestimmten Immobilienklassen auftreten, hinsichtlich ihrerPrämissen analysieren.34 Als Beispiel für Prämissen, die für bestimmte Immobilienklassen gelten,sei die Gestaltung von Verträgen angeführt. Während bei der Miete im gewerblichen Bereichder Grundsatz der Vertragsfreiheit gilt, ist die Vertragsgestaltung bei der Wohnraummiete durchzahlreiche Gesetze und Vorschriften reglementiert.35

Tabelle 2.2: Nutzungsorientierte Klassifikation von ImmobilienKlassifikationskriterium

Eigentumsrechtliche Situation der Nutzung

Property Rights Veränderung Verkauf

MischnutzungReine Mischnutzung

Intersektorale Mischnutzung

Gemeinschaftliche - Mehrfamilienhaus- Eigentumswohnungen

Nutzungsarten

Ausprägung

FremdnutzungEigennutzung

HandelsflächenSonderflächen

VermietungNutzung

Wohnen

Einzelnutzung

- Einzelhaus- Reihenhaus

Gewerbe

Produktionsflächen

Dienstleistungsflächen

Quelle: Homann 1999, S. 31, nach Schäfers 1997, S. 22.

Immobilien, die der Wohnfunktion gewidmet sind und die durch ihre spezifische Ausgestal-tung die physischen, psychischen und sozialen Bedürfnisse der Bewohner befriedigen, werden als30Vgl. Homann 1999, S. 28.31Hierbei handelt es sich um Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, besondere Wohn-

gebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete, Sondergebiete, die der Er-holung dienen sowie sonstige Sondergebiete. Vgl. §1, Abs. 2 und §§ 2 - 11 BauNVO.

32Vgl. Homann 1999, S. 29.33Vgl. Schäfers 1997, S. 22.34Vgl. Homann 1999, S. 28.35Vgl. hierzu u.a. BGB §§ 558 u. 559; Ropeter 1998, S. 70 sowie Lindner 2008, S. 11.


Wohnimmobilien bezeichnet.36 Wohnungen sind dabei stets in ein Gebäude eingebunden, wel-ches ebenfalls in Verbindung mit anderen Gebäuden und/oder infrastrukturellen Einrichtungensteht. Die sich daraus ergebenden Siedlungsstrukturen beeinflussen den Nutzwert und damitauch den Marktwert einer Wohnung. Sie sind Ausdruck unterschiedlicher Wohnformen. Fernerergeben sich aus der Siedlungsbildung Verbindungen zur Raumordnung sowie der Städte- undLandesplanung.37

2.2.3 Lebenszyklusphasen

Der Lebenszyklusansatz unterteilt einen endlichen Nutzungszeitraum in abgegrenzte Periodenmit jeweils typischen Eigenschaften. Aus diesen Eigenschaften können phasenspezifische Norm-strategien abgeleitet werden.38 Es wird davon ausgegangen, dass die erzielbaren Umsätze unddamit die Deckungsbeiträge je Phase einen typischen Verlauf aufweisen.39

In Analogie zu anderen Lebenszyklusmodellen aus den Wirtschaftswissenschaften40 wird diein Abb. 2.1 aufgezeigte idealtypische Einteilung des Lebenszyklus in unterschiedliche Phasenvorgenommen und deren Reihenfolge festgelegt.Das Produktlebenszyklus-Konzept wird hinsichtlich des Einsatzes als Prognose- und Erklä-

rungsmodell kritisiert, da ein ertragsgesetzmäßiger Verlauf empirisch nicht belegt werden kann.41

Obwohl vom wissenschaftlichen Standpunkt her kein Anspruch auf Allgemeingültigkeit besteht,herrscht in der Betriebswirtschaft Einigkeit darüber, dass die einzelnen Lebenszyklusphasen zuunterschiedlichen Aktionsbedingungen für die Unternehmensstrategie führen. Mit den Lebenszy-klusphasen ist eine jeweils charakteristische Entwicklung bzw. Ausgestaltung von Instrumenten,Kalkülen sowie Steuergrößen verbunden.42

Die Übertragung des theoretischen Konzeptes des Lebenszyklus auf Immobilien bildet dieGrundlage einer wissenschaftlich systematischen und holistischen Betrachtungsweise von Immo-bilien. So kann die Komplexität des Untersuchungsgegenstandes Immobilie verringert werden.Durch die Zyklenunterteilung erfolgt eine erste Definition unterschiedlicher Aufgabenbereicheund der ihnen zugehörigen Disziplinen des Immobilienmanagements. Das Immobiliencontrollingerfüllt kontextspezifische Funktionen in allen Lebenszyklusphasen. Daher ist der Immobilienle-benszyklus überblicksartig darzustellen (vgl. Abb. 2.1).43

Grundsätzlich möglich ist eine Einteilung des Lebenszyklus einer Immobilie in die drei Haupt-phasen

• Entstehung36Vgl. Schäfers 1997, S. 25.37Vgl. Kühne-Büning 2005, S. 10 sowie Fuchs 2005, S. 55. Gemäß Zielstellung dieser Arbeit soll auf die weitere

Erörterung von Verbindungen zu Raumordnung, Städte- und Landesplanung sowie Architektur verzichtetwerden.

38Vgl. hierzu Römhild 1995, S. 207.39Vgl. Becker 1992, S. 532 ff.40Vgl. hierzu bspw. Liessmann 1997, S. 411 f. Eine umfassende Einführung in Lebenszykluskonzepte gibt Höft

1992.41Vgl. Huppert 1978, S. 416 ff.42Vgl. Erner 1997, S. 176 f.43Vgl. Homann 1999, S. 32. Zu weiteren Einordnungen und Systematisierungen, insbesondere im Zusammenhang

mit der Prognose von Ein- und Auszahlungen, vgl. Metzner 2013, S. 462 f.


Abbildung 2.1: Der Immobilienlebenszyklus

Quelle: Eigene Darstellung nach Schäfers 1997, S. 26.

• Nutzung und

• Verwertung.44

Schulte/Homann beschreiben den Aufbau eines lebenszyklusorientierten Immobilien-Contro-llingsystems. Dabei definieren sie phasenkonkret unternehmerische Entscheidungs- und Hand-lungsfelder sowie die dazugehörigen Controllingmodule und -instrumente (vgl. Tab. 2.3).45

Der Lebenszyklusansatz gehört zu den kausalen Methoden.46 Kausale Methoden nutzen be-kannte Beziehungen zwischen der zu prognostizierenden Variablen und gegebenen Einflussfakto-ren. Die Ableitung der Zusammenhänge erfolgt aus Theorien und empirischen Beobachtungen.47

Voraussetzung für eine erfolgreiche Anwendung kausaler Methoden ist die relativ sichere Pro-gnose der jeweiligen Einflussfaktoren bzw. die zeitlich frühere Feststellbarkeit als die eigentlichePrognosegröße.48

Eine Einteilung des Gebäudelebenszyklus allein in die drei Phasen Entstehung, Nutzung undVerwertung greift zu kurz. Sinnvoll erscheint eine Kombination mit anderen Techniken, z. B. derSzenario-Technik oder der Trend-Analyse.49 Der Lebenszyklusansatz konkretisiert allgemeine44Vgl. Homann 1999, S. 30. Homann weist darauf hin, dass es sich, abweichend zur Bezeichnung eigener Unter-

zyklen durch Schäfers 1997, S. 26, bei der Einteilung um zeitliche Abschnitte handelt. Er plädiert für dieBezeichnung Phasen.

45Homann konstatiert, dass die Funktionsbereiche zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Immobilienlebenszy-klus ihrer Aufgabe der zielgerichteten Realisierung von Erfolgspotenzialen nachkommen. Dies führt infolgeder starken zeitlichen und funktionalen Differenzierung des Immobilienmanagements zu erheblichen Koordi-nationsproblemen mit der Folge, dass Maßnahmen eines Funktionsbereiches in einer Lebenszyklusphase dieBestrebungen eines anderen zu einem späteren Zeitpunkt ggf. konterkarieren können. Vgl. Homann 1999, S.111.

46Zu den kausalen Methoden zählen u.a. ökonometrische Modelle (bzw. Regressionsmodelle), Input-Output-Analysen sowie der Lebenszyklusansatz. Häufig werden bei diesen Methoden - abweichend von qualitativenTechniken - die zugrunde gelegten Ursache-Wirkungsbeziehungen teilweise oder vollständig mithilfe mathe-matischer Formeln wiedergegeben. Vgl. Frerichs u. Kübler 1980, S. 64 sowie Weber 1993, S. 459.

47Vgl. Römhild 1995, S. 172.48Vgl. Metzner 2002, S. 290.49Vgl. Metzner 2002, S. 292.


Tabelle 2.3: Aufbau eines lebenszyklusorientierten Immobilien-ControllingsystemsLe

bens

-zy

klus

-ph

ase

unte

rneh

m.

Ents

chei

-

du

ngs-

feld

er

Planung RealisierungModerni-sierung

Umwidmung/ Redevelop-

mentVerkauf

■ Objektqualität

■ Nutzungsreversibilität ■ Kostenverhalten ■ Verwertungsfähigkeit

■ zukünftiges Kostenverhalten ■ Verfügbarkeit/Nutzbarkeit ■ Substanzerhalt

■ zukünftiges Instandhaltungsverhalten ■ Leistungsbereitschaft ■ Werterhalt

■ zukünftige Verwertungsqualität ■ Marktgängigkeit ■ Marktgängigkeit

■ Kosten, Termine, Qualität

Entstehungsphase Nutzungsphase Verwertungsphase

Immobilien-Investitions-ControllingImmobilien-Investitionsrechnung

Instand-haltung

Foku

s

Projekt-entwicklung

Nutzung Abriss

Immobilien-Informationsversorgungssystem

Flächenbereitstellung als betriebliche Leistung

Technische Serviceleistungen

Immobilien-Projektcontrolling Instandhaltungscontrolling

Immobilien-, Instandhaltungs-, Planungs- und Steuerungssysteme

Nutzungskosten-Controlling

immobilienbezogene Kostenrechnung

Immobilienverwertung als Des- oder Folgeinvestition

Immobilien-Projektcontrolling

Absatzcontrolling

Immobilienbereitstellung als Investition

Cont

rolli

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Wirtschaftliche Serviceleistungen

Qualitätscontrolling

Projektsteuerung

unte

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m.

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er

Immobilien-Managementinformationssystem

Quelle: Eigene Darstellung nach Schulte u. Homann 1996, S. 331.

Prognosen (z. B. Markttrends oder Marktzyklen) und passt sie auf das konkrete Objekt an. Dieentsprechenden Prognosen sind realitätsnah und bilden die Basis für weiterführende Betrachtun-gen (z. B. Finanzierung, Zukunftsbewertung). Der Lebenszyklusansatz allein liefert keine Werte.Eine Kombination mit anderen Controlling-Instrumenten ist daher zwingend.50

Abb. 2.2 enthält eine grafische Darstellung eines Lebenszyklusansatzes anhand von Kennzah-len, bei der eine Kombination mit einem allgemeinen Markttrend (quantitative Prognosetechnik)erfolgte. Derartige Darstellungsmodelle liefern Signale, z. B. für Planungen. Mit dem Lebens-zyklusansatz können u.a. Mieten, Kosten (sog. „life-cycle costing“51), Qualitätsmerkmale oderGesamtergebnisse analysiert werden.52

Ein allgemeiner Markttrend könnte beispielhaft ein Mietpreisindex o. ä. sein. Dieser kann imgünstigsten Fall für den jeweiligen als relevant eingestuften Teilmarkt ermittelt werden. „Markt“bezeichnet dabei ein idealtypisches, durchschnittliches Objekt mit mittlerem Alter, mittlererAusstattung ohne gravierende Mängel bzw. andere Besonderheiten. Für ein konkretes Objektverändern sich die relative Qualität (d.h. die Qualität im Vergleich zum Markt(standard)) unddamit die relativen Mieten im Zeitablauf.53 Durch die Nutzung des Lebenszyklusansatzes erfolgt

50Vgl. Metzner 2002, S. 294.51Vgl. Fröhling 1993, S. 399.52Vgl. Metzner 2002, S. 292.53Vgl. hierzu und im Folgenden ausführlich Metzner 2002, S. 293.


Abbildung 2.2: Kombination von Markttrend und Gebäude-Lebenszyklus

MarktAbschlagObjekt

ObjektZuschlagMarkt

Relative ZeitStärke

Zustand neuwertig unmodern modernisiert überaltert

Phase Errichtung Abriss

Mie

tert

rag

Nutzung

Quelle: Metzner 2002, S. 292.

die Konkretisierung der Prognose. Mit Errichtung der Immobilie ist i. d. R. ein moderner Zustandohne Schäden und mit relativ gutem Ausstattungsgrad zu unterstellen. Er liegt dabei oberhalbdes Marktstandards. Dies begründet Mieten am oberen Ende der Mietspannen. Bei unveränder-ter Ausstattung und gleichzeitiger Weiterentwicklung im Bauwesen bleibt das Objekt zunehmendhinter dem Marktstandard zurück, es wird unmodern. Dies bedingt i. d. R. unterdurchschnitt-liche Mieten und ggf. steigende Leerstände.54 Durch Instandsetzungen und Modernisierungenkann, unter Beachtung der gegebenen Bausubstanz (technisch-ökonomische Restnutzungsdauer)und anderer Rahmenbedingungen, wieder ein neubauähnlicher Zustand erzielt werden. DerartigeModernisierungsmaßnahmen können mehrfach innerhalb der Lebensdauer einer Immobilie erfol-gen.55 Die diesbezügliche grafische Darstellung in Abb. 2.2 müsste durch die Anfügung weitererLebenszyklusabschnitte erfolgen. Die Länge der Phasen ist nicht vorherbestimmt, sondern vonUmwelteinflüssen auf Mikro- und Makroebene sowie Managementeinflüssen abhängig. Innerhalbder letzten Phase erfolgen keine größeren Investitionen mehr. Die Erträge stagnieren bzw. ge-hen zurück und werden abgeschöpft, solange das Gesamtergebnis positiv ist und keine besseren(Verwertungs-)Alternativen bestehen. Mit der wirtschaftlichen oder technischen Überalterungdes Gebäudes endet der Lebenszyklus.56

Bei Betrachtung des dargestellten Objektes fällt auf, dass die Mietertragsentwicklung flacherverläuft als im Marktdurchschnitt. Dies begründet die Forderung, bei Prognosen nicht allein von

54Vgl. Neißer 1998, S. 34 sowie Metzner 2002, S. 293.55Vgl. hier und im Folgenden Metzner 2002, S. 293. Metzner stellt zudem grundlegende Handlungsalternativen

dar, zu denen bei Investition bzw. Verbesserung der Eigenschaften die Instandsetzung, die Modernisierungund der Neubau gezählt werden. Siehe ebd. S. 233.

56Metzner geht explizit nicht auf die Phase Verwertung ein. Vgl. Metzner 2002, S. 293.


Marktdurchschnitten auszugehen, sondern stets auch die relative Objektattraktivität, d.h. u.a.Auswirkungen durch Alterungsprozesse, zu berücksichtigen.57

Die GEFMA hat mit der Richtlinie GEFMA 100-158 neun Lebenszyklusphasen von Immobiliendefiniert (vgl. Tab. 2.4).

Tabelle 2.4: Lebenszyklusphasen nach GEFMALebens-zyklus-phase

Bezeichnung

1 Konzeption2 Planung3 Errichtung4 Vermarktung5 Beschaffung6 Betrieb & Nutzung7 Umbau & Sanierung8 Leerstand9 Verwertung

Quelle: GEFMA 2004.

Für die Erfassung der kausalen Zusammenhänge zwischen Investitions- und Nutzungskosten(auch als Erst- und Folgekosten bezeichnet) ist die Zugehörigkeit zu einer bestimmten Lebenszy-klusphase nicht entscheidend. Von größerer Bedeutung ist demgegenüber die zeitliche Verteilungentstehender Kosten bzw. Zahlungen. Da der Zeitwert des Geldes elementarer Bestandteil wirt-schaftlicher Überlegungen ist, sollten die Ausgangsdaten eine Information über die Fälligkeitvon Zahlungen enthalten.59 Im Rahmen des Immobiliencontrollings muss dennoch der gesamteLebenszyklus betrachtet werden. Entscheidungen, die ggf. kurzfristige Erfolge bewirken (z. B.eine kostengünstigere Gebäudeerrichtung), können für nachfolgende Phasen Nachteile zur Folgehaben (z. B. höhere Gebäudenutzungskosten).60

Ein wesentlicher Unterschied zu Industriegütern ergibt sich aus der Aufteilung einer Immobi-lie in das begrenzt nutzbare Gebäude und das theoretisch unendlich nutzbare Grundstück. Nurfür das Gebäude ist der Lebenszyklus im herkömmlichen Sinne anwendbar.61 Die Leistungen(Umsätze) erreichen bei einer marktfähigen Immobilie relativ schnell das Maximalniveau. Da-nach stagnieren (kontinuierlicher Qualitätsverlust) die Preise bzw. wachsen nur noch mit derallgemeinen Preisentwicklung. Im Zeitablauf ergeben sich Sprungstellen (signifikant höhere bzw.niedrigere Ergebnisse) aufgrund von Umfeldentwicklungen, geänderter Nutzungskonzepte oderModernisierungsmaßnahmen. Insgesamt wird das Immobilienergebnis im Wesentlichen durch

57Vgl. Metzner 2002, S. 293 f.58GEFMA 2004.59Vgl. GEFMA 2010, S. 2.60Vgl. Metzner 2002, S. 294 sowie Schub 1985, S. 37 ff. Schub weist darauf hin, dass die Folgekosten eine

nicht vernachlässigbare Größe sind. Bei Wirtschaftlichkeitsüberlegungen ist stets die Gesamtkostensumme zuminimieren.

61Vgl. Metzner 2002, S. 291. Schulte/Schäfers verweisen auf einen unendlichen Lebenszyklus, in dem sich dieLebenszyklus-Phasen wiederholen. Vgl. hierzu Schulte u. Schäfers 1999, S. 92.


preisliche Faktoren bestimmt, während herkömmliche Lebenszyklusanalysen überwiegend aufAbsatzentwicklungen basieren.62

Fuchs fordert die wertschöpfungsorientierte Gestaltung und Lenkung der einzelnen Wohnge-bäude entlang ihres Lebenszyklus sowie den Aufbau eines lebenszyklusorientierten Wohngebäu-decontrollings, welches im Sinne einer Optimierung der Wertschöpfung sämtliche gebäudebezoge-nen Führungs- und Ausführungsaktivitäten abstimmt und die dazu erforderlichen Informationenbereitstellt.63

Das Hauptaugenmerk dieser Arbeit liegt auf Bestandsimmobilien in der Nutzungsphase. Da-her werden die anderen Phasen nicht weiter vertieft. Die Immobilien werden als vollständigerstellt angesehen. Jede von ihnen kann Unterschiede zu anderen Immobilien in wesentlichen Ei-genschaften wie Baualter, Standort, Größenklasse, architektonische Gestaltung, Wohnungsmix,Vermietungsgrad etc. aufweisen. Typisch für die Vertreter der institutionalisierten Wohnungs-wirtschaft ist eine Mischung aus unterschiedlichen Bautypen, Baualtersklassen, Größenklassenund Teilmärkten, meist in einer Kommune, innerhalb des Bestandsportfolios.

2.3 Eigenschaften des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt wird durch die Eigenschaften der Immobilien und des dazugehörigen Bo-dens determiniert. Er gilt als einer der unvollkommensten Märkte überhaupt, der durch vieleEinflüsse charakterisiert und durch staatliche Eingriffe besonders stark reglementiert ist.64

Folgende Eigenschaften65 kennzeichnen Immobilienmärkte:

• Viele differenzierte Teilmärkte,

• Abhängigkeit von vor- und nachgelagerten Märkten,

• Keine objektive Preisfindung,

• Geringe Anpassungselastizität,

• Geringe Anzahl an Marktteilnehmern,

• Intransparenz,

• Hoher Stellenwert politisch-öffentlicher Faktoren.

Murfeld betont die Immobilität, Individualität und die für Immobilienmärkte kennzeichnen-den Knappheitsverhältnisse auch in guten Zeiten. Diese bedingen im Marktverhalten teilweise62Vgl. Metzner 2002, S. 291 sowie Baum, Coenenberg u. Günther 1999, S. 87.63Mit Hinweis auf die Komplexität des Themas und den Fokus seiner Arbeit vertieft Fuchs das Thema nicht.

Er verweist auf Literatur zum Anlagencontrolling und zur Anlagenwirtschaft. Die Erkenntnisse lassen sichauf Wohnungsunternehmen übertragen. Vgl. Fuchs 2005, S. 82 f. Siehe auch Männel 1988, Männel 1991 sowieMännel 1992.

64Vgl. Wellner 2003, S. 10. Zum staatlichen Einfluss, insbesondere auf die Stadtentwicklung, vgl. Ottmann 2005,S. 319 ff.

65Vgl. Wellner 2003, S. 11. Siehe auch Brauer 2013, S. 13 ff.

35 2.4. WOHNUNGSUNTERNEHMEN ALS SPEZIFISCHE IMMOBILIENINVESTOREN

einen Rollentausch von Angebot und Nachfrage im Vergleich zu den meisten Warenmärkten.66

Der Immobilienmarkt ist ein Markt der Standorte, und zwar in Abhängigkeit von der jeweili-gen Nutzungsart, der Haushaltsstandorte (Wohnungsmarkt) und der Betriebsstandorte (Gewer-beimmobilienmarkt). Eine Teilmarktbildung in Abhängigkeit von Entwicklungszuständen vonImmobilien ist möglich. Hierbei wird grob unterschieden zwischen dem Markt für Immobilienals potenzielle Standorte (Baugrundstücke, Abbruchgrundstücke, Bauerwartungsland) und demMarkt für aktuelle Standorte (nutzbare, d.h. vorhandene Wohn- und Gewerbeimmobilien). InBezug auf die räumliche Struktur unterscheidet man lokale, regionale, nationale und internatio-nale Immobilienmärkte. Die meisten Immobilienmärkte sind regional strukturiert.67

Gondring bezeichnet den Immobilienmarkt als unvollkommen und stellt Zusammenhängezwischen dem Flächen-, Bau-, Investoren- und Kapitalmarkt her.68

Aufgrund der Standortgebundenheit von Immobilien ist der Radius der Angebotswirkung lokaloder regional begrenzt. Die regionale und sektorale Teilmarktbildung sowie die Heterogenitäterschweren oder verhindern oft eine „faire“ Preisbildung im börslichen Sinne. UnterschiedlicheAngebots- und Nachfragestrukturen führen von Region zu Region bzw. Teilmarkt zu Teilmarktzu teilweise erheblichen Preisunterschieden.69

Die staatliche Einflussnahme auf das Marktgeschehen, vor allem bei der Preisbildung, istinsbesondere beim Mietwohnungsmarkt erheblich. Fördermaßnahmen oder die steuerliche Be-handlung von ausgewählten Immobilienkategorien setzen den Marktmechanismus bei Neubau-und Bestandsmärkten teilweise (oder vollends) außer Kraft. Dies führt zu Verwerfungen.70

„Insoweit gibt es nicht ,den Immobilienmarkt‘, sondern eine Vielzahl von Teilmärkten, die sichzudem überschneiden.“71

2.4 Wohnungsunternehmen als spezifische Immobilieninvestoren

2.4.1 Institutionelle Investoren

Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die sich insbesondere durch einen hohen Kapitalbedarf (sieheAbschn. 2.2.1) auszeichnen. Die Investitionsvolumina, z. B. in Immobilienportfolios, übersteigeni. d. R. die Finanzierungs- bzw. Risikotragfähigkeit von einzelnen Privatpersonen. Daher werdenviele Investitionen von institutionellen Investoren(gruppen) übernommen. Bevor auf einzelneInvestorengruppen eingegangen wird, werden die konstitutiven Elemente der institutionellenInvestoren betrachtet.

66Vgl. Murfeld 2002, S. 45.67Vgl. Hellerforth 2012, S. 3 f., Murfeld 2010, S. 120 f. sowie Murfeld 2002, S. 45. Sailer unterteilt in Konsum-

standorte und Produktionsstandorte, wobei er weiter zwischen Selbstnutzern und Nutzungsanbietern unter-scheidet. Vgl. Sailer 2005, S. 38.

68Vgl. Gondring 2013, S. 21 ff.69Vgl. Maier 2007, S. 68 f.70Vgl. Maier 2007, S. 69 f.71Hellerforth 2012, S. 3.


Zum Begriff „Institutionelle Investoren“ finden sich in der Literatur unterschiedliche Defini-tionen.72 Diese unterscheiden die Investoren entweder inhaltlich anhand ihrer Charakteristika,formell anhand ihrer Erscheinungsform oder funktionell.73

Inhaltlich unterscheiden sich institutionelle Investoren von privaten Investoren hinsichtlichverschiedener Eigenschaften. Hierbei handelt es sich z. B. um unterschiedliche Anlageziele, Ent-scheidungskriterien für Investitionen, regulative Einschränkungen und Erfolgsbeurteilungskrite-rien.74

Formell zählen Kapitalanleger dann zu den institutionellen Investoren, wenn sie in der Rechts-form einer nicht-natürlichen Person geführt werden, eine zweckmäßige Aufbau- und Ablaufor-ganisation besitzen, über ein Anlagevolumen in erheblicher Größenordnung verfügen und einehinreichende Professionalität in der Kapitalanlage vorweisen können.75

Funktionell können institutionelle Investoren als nicht-natürliche Personen definiert werden,die in der Funktion von Kapitalsammelstellen Gelder für Dritte professionell anlegen und verwal-ten, wobei die Kapitalanlagetätigkeit Haupt- und Nebenzweck ihrer unternehmerischen Tätigkeitsein kann.76

Ein Eingehen auf individuelle Besonderheiten einzelner Investorengruppen, ggf. auch in Ab-hängigkeit der jeweiligen Rechtsform, wäre im Einzelfall zu aufwendig und im Rahmen dieserArbeit nicht geeignet. Im Weiteren wird daher ein inhaltliches und formelles Verständnis zugrun-de gelegt, da dieses nachfolgend am ehesten geeignet erscheint, die Abgrenzung von Immobilien-und anderen institutionellen Investoren zu leisten.

2.4.2 Abgrenzung von Immobilieninvestoren

Im Fokus dieser Arbeit stehen nicht institutionelle Investoren im Allgemeinen, sondern nurInvestoren, die ausschließlich oder überwiegend in Immobilien investieren.Ausgehend von dem oben formulierten Verständnis sollen als institutionelle Immobilienin-

vestoren alle Institutionen verstanden werden, die in professioneller Weise und in erheblichemUmfang ihnen zur Verfügung gestellte Finanzmittel in Immobilien investieren, d.h. entwederImmobilien kaufen oder entwickeln, um sie zu bewirtschaften und/oder zu verkaufen und ausder Bewirtschaftung, dem Verkauf und der Wertsteigerung Profit zu erzielen.77

Aus dem Selbstverständnis eines Investors geht eine bestimmte Anlagepolitik hervor. Dieseschlägt sich in der regionalen, sektoralen oder volumenmäßigen Portfoliostrukturierung nieder.Einige Investitionsmöglichkeiten78 können infolge der Entscheidung über Generalisierung oder

72Einen Überblick über die unterschiedlichen, aufeinander aufbauenden Definitionen vermittelt Kloess 1999, S.11 – 13.

73Vgl. Loos 2008, S. 20.74Vgl. Odier u. Lenhard 1994, S. 387 f.75Vgl. Gahn 1994, S. 11.76Vgl. Walbröhl 2001, S. 9.77Vgl. Loos 2008, S. 21. Eine weitere Unterteilung der institutionellen Immobilieninvestoren in solche mit Single-

Asset-Portfolios und Multi-Asset-Portfolios findet sich bei Bone-Winkel 1996, S. 671.78Ggf. auch Desinvestitionsmöglichkeiten, wie der (temporäre) Ausschluss von Verkauf, vor allem bei Wohnungs-

genossenschaften.


Spezialisierung, aber auch der Vorgabe möglicher Immobilienarten oder Marktgebiete, von vorn-herein ausgeschlossen werden.79

Die Arbeit beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit der institutionellen Wohnimmobilienwirt-schaft. Daher soll auf die anderen Immobilieninvestoren80 nicht weiter eingegangen werden.

2.4.3 Abgrenzung unternehmerische Wohnungswirtschaft

Die Wohnungswirtschaft ist der auf Wohnimmobilien gerichtete Teilbereich der Immobilienwirt-schaft.81 Unter Wohnungswirtschaft hat man im weiteren Sinne „alle Einrichtungen und Ver-fahren zu verstehen [...], mit denen unter Beachtung des ökonomischen Prinzips öffentliche undprivate Leistungen zur Befriedigung der Wohnungsnachfrage erbracht werden.“82 Im engerenSinne sind darunter alle marktlichen Anbieter von Wohnmöglichkeiten zu verstehen, die Un-ternehmen sind.83 Wohnungsunternehmen lassen sich wegen der Vielschichtigkeit des Erkennt-nisobjektes und der unterschiedlichen Entwicklungslinien der unternehmerischen Wohnungs-wirtschaft84 nicht eindeutig abgrenzen. Fuchs schlägt vor, alle Unternehmen darunter zu ver-stehen, die ausschließlich oder überwiegend in einem oder mehreren der drei klassischen Tä-tigkeitsfelder Wohnungserstellung, Bestandsbewirtschaftung oder Betreuung aktiv sind.85 NachSchwarz gelten solche Unternehmen als Wohnungsunternehmen, deren Unternehmenszweckausschließlich oder weit überwiegend darauf gerichtet ist, Wohnungen zur Miete für den eigenenBestand zu errichten und zu verwalten, oder im Rahmen der Verwaltungsbetreuung im eige-nen oder fremden Namen auf fremde Rechnung für Dritte Miet- oder Eigentumswohnungen zuverwalten.86

Wohnungsunternehmen können weiterhin nach ehemals gemeinnützigen87 Wohnungsunter-nehmen und freien Wohnungsunternehmen unterschieden werden. Die ehemals gemeinnützigenWohnungsunternehmen wurden gegründet, um besondere Bedarfsgruppen, die aufgrund ökono-mischer oder sozialer Defizite über keinen Marktzugang verfügten, mit Wohnraum zu versorgen.Die freien Wohnungsunternehmen unterlagen zu keinem Zeitpunkt den gesetzlichen Beschrän-kungen, die für die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen galten. Sie waren voll steu-erpflichtig und konnten alle wohnungswirtschaftlichen Leistungen erbringen.88

79Vgl. Schulte u. a. 1998a, S. 30.80Für einen Überblick über die Immobilieninvestoren vgl. Rottke 2011b, S. 183 ff.81Vgl. Fuchs 2005, S. 8.82Hämmerlein 1988, S. 49.83Diese Charakterisierung erscheint fraglich, da sich ca. drei Viertel des Wohnungsbestandes in Deutschland im

Eigentum von Privathaushalten befinden. Vgl. Fuchs 2005, S. 9.84Für einen kurzen Abriss über Entstehung und Entwicklung der Wohnungsunternehmen vgl. Murfeld 2002, S. 9

– 13.85Vgl. Fuchs 2005, S. 10. Fuchs weist zudem darauf hin, dass Wohnungsunternehmen auch Aufgaben im Rahmen

von Städtebau und Raumordnung wahrnehmen, die aber von untergeordneter Bedeutung sind. Zudem nennter die Grundstückswirtschaft als neuen Tätigkeitsbereich. Dies ist aus Sicht d. Verf. ebenfalls untergeordnet.Siehe ebd.

86Vgl. Schwarz 2004, S. 16.87Für eine umfangreiche, allerdings stark volkswirtschaftlich geprägte Auseinandersetzung mit den gemeinnützi-

gen Wohnungsunternehmen siehe Jenkis 1985; vgl. auch Falk 2000, S. 850, Galonska u. Kühne-Büning 2005,S. 112 – 115 sowie Heuer u. Nordalm 2001, S. 29 f.

88Vgl. Murfeld 2002, S. 13 ff., Falk 2000, S. 294 – 297 sowie Mändle 1997b, S. 946.


Kommunale Wohnungsgesellschaften bzw. Gesellschaften mit kommunaler Mehrheitsbeteili-gung haben flächendeckend das Ziel, die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahl-barem Wohnraum sicherzustellen.89 Der überwiegende Anteil der kommunalen Wohnungsgesell-schaften wird in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft geführt. Die Aufsichtsgremien bestehenhäufig aus Vertretern der Gemeinde.Wohnungsbaugenossenschaften streben nach dem Ziel, ihre Mitglieder mit preisgünstigem

Wohnraum zu versorgen.90 Sie müssen hierbei keinerlei fremde Aktionärsinteressen beachten.Genossenschaften weisen folgende charakteristische Merkmale auf:

• Staatsfreie gemeinschaftliche Selbsthilfe durch die Selbstverwaltung des Unternehmens inhaftungsrechtlicher Selbstverantwortung aller gleichberechtigten Mitglieder,

• Kollektive Selbstkontrolle durch einen gemeinschaftlich gegründeten und getragenen Ge-nossenschafts-Prüfungsverband,

• Förderwirtschaftliche Vereinigungen ohne parteipolitische Ziele,

• Mitgliedernützliche Einrichtungen laut Förderzweck,

• Keine gemeinwirtschaftlichen Ziele.91

Ein großer Teil des Wohnungsbestandes der unternehmerischen Wohnungswirtschaft stammt ausder Mitte des 20. Jahrhunderts. Seitdem wurde ein Teil der Bestände in mehreren Zyklen an diegeänderte Nachfrage angepasst. 92

Wohnungsbaugenossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen werden unter dem Be-griff unternehmerische (oder institutionalisierte) Wohnungswirtschaft subsumiert. Trotz unter-schiedlicher Rechtsform können die Portfolios von kommunalen und genossenschaftlichen Woh-nungsunternehmen wie folgt charakterisiert werden:

• Größere Anzahl von Bestandsimmobilien, i. d. R. in einer Gemeinde oder Region,

• Größere Anteile an gleichartigen Bauweisen bzw. Bautypen infolge der Historie, aber mitteils divergierenden Standorteigenschaften,

89Vgl. zur Orientierung und zum sozialen Versorgungsauftrag Mändle 1997a, S. 617 f., Murfeld 2002, S. 13 – 15sowie Fehr 2000, S. 19 – 21. Zur Geschichte der kommunalen Wohnungsunternehmen vgl. Riedl 2000, S. 168ff.

90Synonym verwendet werden die Begriffe Baugenossenschaft, Wohnungsgenossenschaft, Wohnungsbaugenos-senschaft, Bauverein oder Bauhütte. Vgl. zur historischen Entwicklung der WohnungsbaugenossenschaftenKampffmeyer 1920 sowie zur speziellen Bauhüttenbewegung Naphtali 1928, S. 90 – 95. Eine umfangreichehistorische Einordnung zu Gründungen, Entwicklung und rechtlichem Rahmen bietet Heiser 2000, S. 128 ff.Gem. § 1 Satz 1 GenG sind eingetragene Genossenschaften „Gesellschaften von nicht geschlossener Mitglie-derzahl, welche die Förderung des Erwerbs oder der Wirtschaft Ihrer Mitglieder mittels gemeinschaftlichenGeschäftsbetriebes bezwecken ...“

91Vgl. Einleitung zum Kommentar des Genossenschaftsgesetzes Beuthien 2004, S. XXXV. Die eingetragene Genos-senschaft ist aufgrund ihrer körperschaftlichen Verfassung eine Sonderform des rechtsfähigen wirtschaftlichenVereins, deren Eigenart in der Bindung an einen auf nutzende Mitglieder bezogenen förderwirtschaftlichenHauptzweck liegt. Vgl. Geschwandtner u. Helios 2007, S. 28.

92Dies betrifft vor allem den energetischen Zustand sowie die Versorgung mit Wasser, Strom und Multimedia. DieGrundriss-Situation hingegen wurde i. d. R. beibehalten. In einigen Fällen wurden später Balkone nachgerüstet.


• Immobilien haben zum Teil bereits mehrere Durchläufe im Lebenszyklus erlebt mit Sanie-rung, Umbau, Ausbau, Teilrückbau etc.,

• In heutiger Software nutzbare Investitionsrechnungen aus der Vergangenheit fehlen,

• Der Bezug zur eigentlichen Entstehungsphase verliert im Zeitablauf immer mehr an Be-deutung.

2.4.4 Wandel der Rahmenbedingungen für Wohnungsunternehmen

Die in den Umweltsegmenten Technologie, Markt, Recht und Politik sowie Gesellschaft erfolgtenVeränderungen lassen auf eine hohe Differenziertheit und Dynamik des situativen Kontextes vonWohnungsunternehmen schließen. In Verbindung mit der Diskontinuität, die durch den Wegfalldes WGG verursacht wurde, ist nicht nur ein hohes Veränderungsniveau, sondern auch einekomplexe Außensituation zu konstatieren.93

Mit dem Wegfall des WGG entfiel der gesetzliche Auftrag, für einen sozialen Ausgleich aufdem Wohnungsmarkt zu sorgen. Durch die innerdeutschen Migrationsbewegungen infolge derDeutschen Einheit sowie den Zustrom von Spätaussiedlern und Flüchtlingen aus Osteuropaergaben sich rasche Veränderungen in der Zahl und Zusammensetzung der Wohnbevölkerung inDeutschland. Dies führte zu regional stark differierenden Entwicklungen in kurzer Zeit, die dieWohnungsunternehmen vor teils erhebliche Herausforderungen stellte.94

Die oben genannten Entwicklungen trafen auf teils längerfristige gesellschaftliche Entwicklun-gen:

• Demografische Veränderungen: Die Deutschen werden weniger, älter, bunter und ärmer.95

Aufgrund der zunehmend älter werdenden Bevölkerung und des Anstiegs von Singlehaus-halten wird immer mehr Wohnraum für ältere Menschen und in kleineren Wohnungen be-nötigt. Dabei sind lebendige Quartiere mit angemessener Wohn- und Sozialraumqualitätzu schaffen.96 Die Disparitäten zwischen boomenden Regionen und ländlichen Regionenmit negativer Bevölkerungsprognose werden zunehmen. Insbesondere der zu erwartendeAnstieg von Altersarmut stellt die Wohnungswirtschaft zukünftig vor große Herausforde-rungen.

• Politisch-rechtliche Veränderungen: Der Wegfall der Gemeinnützigkeit 1990 war eine Zä-sur in der Deutschen Wohnungswirtschaft. Die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunter-nehmen mussten sich verstärkt marktlichen Fragestellungen zuwenden. Der Stellenwertder Wohnungswirtschaft in der politischen und öffentlichen Wahrnehmung ging seitdemzurück. Ergänzt wurde diese Entwicklung durch Änderungen an den Abschreibungsmög-lichkeiten (Wegfall der degressiven Afa), den Wegfall der Eigenheimzulage sowie die Pri-

93Vgl. Fuchs 2005, S. 22.94Vgl. Vorbeck 2007, S. 9. Siehe auch Galonska u. Kühne-Büning 2005, S. 112 – 118.95Vgl. Kißler u. Wiechmann 2009, S. 596 ff. Schirrmacher diskutiert ausführlich die als teils dramatisch zu

bezeichnenden Veränderungen der Generationen. Vgl. Schirrmacher 2004, S. 39 ff.96Vgl. Vorbeck 2007, S. 10.


vatisierung kommunaler Aufgabenfelder.97 Im Jahr 2015 erfolgte die Einführung der sog.Mietpreisbremse für Bestandsmieter in angespannten Wohnungsmärkten. Weitere Ände-rungen bei der Modernisierungsumlage sind seitens des Gesetzgebers in der politischenDiskussion. Diese Aufzählung zeigt, dass der Wohnungsmarkt stark durch regulatorischeEingriffe geprägt ist.

• Sozio-kulturelle Veränderungen: Die Kombination von jährlichem Sterbeüberschuss98 inDeutschland seit 1972 mit einem weiterhin positiven Zuwanderungssaldo ließ eine multi-kulturelle Gesellschaft entstehen. Die Förderung und Integration dieser multikulturellenGesellschaft war einer der sozialen Aufträge ehemals gemeinnütziger Wohnungsunterneh-men. Gleiches gilt für benachteiligte Randgruppen, wobei hier veränderte Ansprüche andie Dienstleistung Wohnen gestellt werden.99

• Technologische Veränderungen: Der technologische Fortschritt betrifft auch Wohngebäude.Die Anpassungsfähigkeit der Wohngebäude an sich ändernde Technologien, aber auch angeändertes Nutzungsverhalten, wird zunehmend wichtiger. Dies wird vor allem im Bereichdes Zugangs zu schnellem Internet überall in der Wohnung, aber auch bei Smart Livingdeutlich. Die Interaktion zwischen verschiedenen Hardware-Komponenten wie Elektro-Haushaltsgeräten, technischer Gebäudeausstattung und Sensorik über das „Internet derDinge“ wird weiter an Bedeutung zunehmen. Die Wohnungsunternehmen sind aufgefor-dert, sich mit diesen Entwicklungen proaktiv auseinanderzusetzen und die Erkenntnisseim Rahmen der Investitionsstrategie zu verankern.

• Ökologische Veränderungen: Das Prinzip des nachhaltigen Wirtschaftens im Einklang vonökonomischen, ökologischen und sozialen Interessen gewinnt gesellschaftlich an Bedeu-tung. Das Bewusstsein für ökologische Fragestellungen ist stark gewachsen. Dies betrifftfolgerichtig auch die Wohnung als Konsumgut, wo sich Menschen einen Großteil ihrer Zeitaufhalten. Insofern sind wohnungswirtschaftliche, vor allem aber technische Aktivitäten anökologischen Anforderungen unter Wahrung wirtschaftlicher Interessen auszurichten.100

Die veränderten Umweltbedingungen führten zu einer Abkehr von einer traditionellen Verwal-tung hin zu einer neuen Qualität unternehmerischen Handelns. Das bedeutet ein gleichzeitigesBeachten von Renditezielen und sozialen bzw. ökologischen Zielen, wie nachhaltiges Handelnund Verantwortung für die zukünftigen Generationen.101 Dies führt zu einem Nebeneinandervon teils widersprüchlichen Zielen. Das Primat der ausschließlichen Renditeerzielung weicht derbestmöglichen Erreichung eines Bündels von Stakeholderzielen. Unter Stakeholdern sind alle

97Vgl. Vorbeck 2007, S. 10.98Vgl. DESTATIS 2014, Bevölkerung und Erwerbstätigkeit. Zusammenfassende Übersichten. Eheschließungen,

Geborene und Gestorbene. 1946 - 2013, Abruf: 15.10.2014.99Vgl. Vorbeck 2007, S. 10.

100Vgl. hierzu auch Vorbeck 2007, S. 10.101Vgl. Vorbeck 2007, S. 10 f. Zur Unterscheidung von ökonomisch zwingenden Zielkategorien und außerökono-

mischen Zielinhalten sowie Zielkategorien in quantitativen Unternehmens-Steuerungssystemen siehe Gladen2014, S. 47 f.

41 2.5. DEFINITORISCHE GRUNDLAGEN

Personen/Institutionen zu verstehen, die als Anspruchsberechtigte eine Beziehung zum Unter-nehmen haben, so z. B. Kunden, Mitarbeiter, Investoren, Partner, Region/Gemeinde, Aufsichts-gremien, Gläubiger, Presse, Öffentlichkeit, Lieferanten etc.102

Insofern resultieren aus diesen Besonderheiten andere bzw. weiterführende Steuerungsanfor-derungen für die unternehmerische Wohnungswirtschaft. Die Preiskalkulation nimmt in diesemKontext eine herausgehobene Stellung ein.103

2.5 Definitorische Grundlagen

Bevor spezielle Bereiche der Kosten- und Leistungsrechnung bzw. Deckungsbeitragsrechnungdiskutiert werden können, müssen nachfolgend begriffliche und konzeptionelle Grundlagen gelegtwerden.

2.5.1 Systemtheoretische Grundlagen

Kernbereich dieser Arbeit ist die retrograde Mietpreiskalkulation bei Wohnimmobilien mittelsDeckungsbeitragssystemen. Zur Begriffsbestimmung und Einbeziehung komplexer Zusammen-hänge muss ein Ansatz gewählt werden, der in der Lage ist, die wesentlichen Aspekte undMerkmale der Deckungsbeitragsrechnung darzustellen. Des Weiteren muss der Ansatz flexibelgenug sein, um neue Erkenntnisse im oben genannten Bereich integrativ aufzunehmen. Hier-bei ist die Verknüpfung von Managementinformationen und Rechnungswesen von besondererBedeutung. Zur Untersuchung des Begriffes Deckungsbeitragsrechnung sowie seiner komplexenBeziehungszusammenhänge, gerade für Wohnimmobilien, wird der Systemansatz gewählt. Erliefert einen pragmatischen Bezugsrahmen zur Wissensableitung im Sinne der wissenschafts-theoretischen Zielsetzung. Dieser Ansatz ermöglicht die Einbeziehung der wissenschaftlichenTeildisziplinen, die der Arbeit zugrunde liegen.104

Unter einem System ist eine geordnete Gesamtheit von Elementen zu verstehen, „... zwischendenen irgendwelche Beziehungen bestehen oder hergestellt werden können ...“.105 Der umfas-sende Charakter und die Allgemeingültigkeit ergeben sich aus der Tatsache, dass weder überElemente und Beziehungen noch über Systemzweck und -verhalten inhaltliche Aussagen getrof-fen werden.106 Die Systemtheorie ist als „methodischer Werkzeugkasten“ zu verstehen, da sieein formal-logisches, sprachliches Instrumentarium mit deskriptivem Charakter bereitstellt.107

Jede beliebige Betrachtungsebene eines Betrachtungsgegenstandes kann als System beschriebenwerden. In Beziehung zu einem übergeordneten Sachverhalt kann ein System als Subsystem ver-

102Vgl. Friedag 2005, S. 88. Siehe zum Stakeholder-Value-Ansatz auch Ebert, Monien u. Steinhübel 2009, S. 159ff. Jensen formuliert als Vorkämpfer von Anreizsystemen und als Anhänger einer angelsächsisch geprägtenÖkonomie prinzipielle Einwände gegen den Stakeholderansatz. Vgl. Jensen 2001, S. 11. Hingegen ist es ausSicht des ethisch-(normativ-kritischen) Stakeholder-Konzeptes erstrebenswert, einen konsensfähigen Erfolganzustreben (sog. wertrationale Begründung von ethischem Verhalten). Vgl. Ulrich 2002, Sp. 489 sowie 491.

103Vgl. hierzu die Ausführungen in Abschn. 2.5.5.104Vgl. zur prinzipiellen Vorgehensweise Erner 1997, S. 11 ff.105Ulrich 1970, S. 105.106Vgl. Ulrich 1970, S. 106.107Vgl. Horváth 1990, S. 97 sowie die dort angegebene Literatur.


standen werden, das übergeordnete System als Supersystem. Dabei können Systeme derselbenBetrachtungsebene gekoppelt werden. Systeme verschiedener Betrachtungsebenen lassen sich imGegensatz dazu hierarchisieren. Die Teile eines Systems, die nicht weiter aufgespalten werdensollen (oder können), werden als Systemelemente bezeichnet. Die verschiedenen Systemelementebilden in ihrem Zusammenspiel mit den wechselseitigen Beziehungen untereinander die System-struktur.108

Die Systemtheorie leistet einen Beitrag zur Wissensableitung im Sinne der wissenschafts-theoretischen Zielsetzung. Für die Beschreibung, Erklärung und Gestaltung betriebswirtschaft-lich relevanter Strukturen und Prozesse leistet die Systemtheorie als generalisierendes, (me-ta)sprachliches Instrumentarium einen Beitrag zum terminologischen Wissenschaftsziel.109 Ihreheuristische Ausrichtung110 dient ebenso wie die Integrationsfunktion dem theoretischen Wissen-schaftsziel im weiteren Sinne.111 Die pragmatische Bedeutung liegt nicht in konkreten realtheo-retischen Aussagen oder Entscheidungsregeln im engeren Sinne, sondern in der systematischenUnterstützung betriebswirtschaftlicher Gestaltungsaufgaben. Die Systemtheorie hat bezüglichder postulierten Wissenschaftsziele lediglich instrumentelle, d. h. unterstützende Funktion (unddamit methodischen Charakter) für die Ableitung von Wissen.112

2.5.2 Modellbildung

Modelle spielen in dieser Arbeit eine wichtige Rolle. Modelle sind vereinfachte Abbilder rea-ler bzw. gedachter Systeme. Sie werden verwendet, um die komplexen Zusammenhänge in derWirtschaft überschaubar zu machen und auf das Wesentliche zu reduzieren. Die Komplexitätder realen Umwelt bedingt, insbesondere bei der Ermittlung und Verarbeitung quantitativerInformationen, eine Modellbildung.113

Aus der Totalinterdependenz der Wirklichkeit werden überschaubare Zusammenhänge aus-gegliedert, um Beziehungen und Abhängigkeiten zu entdecken, auf Gesetzmäßigkeiten zu un-tersuchen und in gedanklichen Gebilden darzustellen.114 Die Modellbildung ist in hohem Maßesubjektiv115, da der Modellbauer primär die für seine Zwecke und Ziele relevanten Tatbestän-de und Strukturen offenlegt, um die komplexen Realzusammenhänge mittels Abstraktion zuvereinfachen.116

Das Abstraktionsprinzip ist Voraussetzung zur Formulierung eines Problems und ermöglichtdas Rechnen auf der logisch-syntaktischen Ebene eines Modells, d.h. der reinen Rechenebene.117

Handelt es sich um ein Modell zur mathematischen Ableitung von Größen, so wird auch voneinem Rechenmodell (Kalkülmodell) gesprochen. Der Kalkül selbst stellt ein Zeichensystem dar,

108Vgl. hierzu ausführlich Horváth 1990, S. 94 ff. sowie Erner 1997, S. 11.109Vgl. Horváth 1990, S. 97 u. 100.110Die heuristische Bedeutung der Systemtheorie resultiert aus ihrer Unterstützungsfunktion bei der Entdeckung

„... bisher nicht beachteter Aspekte und Zusammenhänge ...“. Horváth 1990, S. 106.111Vgl. hierzu und im Folgenden Horváth 1990, S. 100.112Vgl. Erner 1997, S. 12.113Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 37, Kosiol 1961, S. 318 sowie Horváth 1990, S. 106.114Vgl. Kosiol 1961, S. 318.115Vgl. hierzu Szyperski u. Winand 1974, S. 18 sowie Stachowiak 1965, S. 438.116Vgl. Erner 1997, S. 12.117Vgl. hierzu und im Folgenden Matthes 1971, S. 11 ff. und die dortige Literatur sowie. Erner 1997, S. 13.


das aus abstrakt-symbolischen (künstlichen), völlig inhaltsleeren Zeichen aufgebaut ist, für dassyntaktische Regeln gelten. Dadurch wird die für Rechenmodelle charakteristische Transforma-tion von Zeichen umgesetzt. Der Kalkül lässt sich semantisch durch Zuordnung der künstlichenZeichen und der zwischen den Zeichen bestehenden Verknüpfungen zu Objekten eines idealenoder realen Sachverhaltes und durch die Beachtung der Zusammenhänge interpretieren. Durchdiese Abbildung118 wird eine Beziehung zwischen der Struktur des Sachverhaltes bzw. Rechen-problems und der seines Kalküls bzw. Modells hergestellt. Diese Beziehung muss, trotz des beider Modell- und Kalkülbildung beachteten Abstraktionsprinzips, eine gewisse Strukturgleich-heit (Isomorphie) aufweisen, um ein möglichst adäquates Abbild des realen Sachverhaltes zuerreichen.119

Das Original wird im Modell dadurch abgebildet, dass vielfach zahlreiche Originalattributefortgelassen werden und ein Teil der Originalattribute umgedeutet und in neue Begriffszusam-mensetzungen gestellt werden. Modelle lassen sich mit der neopragmatischen Erkenntnislehredes Modellismus als durch isolierende Abstraktion gewonnene vereinfachte Abbildungen derWirklichkeit beschreiben.120

Modelle sind dabei stets Modelle von etwas, nämlich Abbildungen, Repräsentationen natürli-cher und künstlicher Originale, die selbst wieder Modelle sein können.121 BetriebswirtschaftlicheModelle sollen generell als Instrumente zur Gewinnung und Überprüfung von Informationenüber Sachverhalte dienen. Eine zentrale Voraussetzung für Modelle im Zusammenhang mitKennzahlensystemen ist ihre Eigenschaft, quantitative Strukturen abbilden zu können. So istes möglich, aus den entsprechenden Modellen Kennzahlenstrukturen zu deduzieren bzw. vonKennzahlensystemen auf Modelle zurückzuschließen. Modelle lassen sich grundsätzlich nach ih-ren Funktionen in Beschreibungs-, Erklärungs- und Entscheidungsmodelle einteilen.122 WerdenKennzahlensysteme in die Modellbetrachtung integriert, können grundsätzlich normative undinformative Kennzahlensysteme unterschieden werden. Unter Kennzahlensystem wird im All-gemeinen eine Zusammenstellung von quantitativen Variablen verstanden, wobei die einzelnenKennzahlen in einer sachlich sinnvollen Beziehung zueinander stehen, einander ergänzen odererklären. Sie sind insgesamt auf ein übergeordnetes Ziel ausgerichtet. Ein derartiges Informa-tionssystem bildet in knapper, konzentrierter Form finanz- und güterwirtschaftliche Vorgängeab.123 Der normative Aspekt der Kennzahlen führt zu Zielhierarchien, beim informativen Aspektist eine Trennung zwischen begriffsbezogener und aussagenbezogener Ebene vorzunehmen. Diebegriffsbezogene Ebene führt zu Begriffssystemen. Wichtiger sind jedoch aussagenbezogene An-sätze, die auf Modellen beruhen. Hierbei lassen sich im Wesentlichen Beschreibungs- und Er-

118Vgl. zur Beschreibung des Abbildungsprozesses ausführlich Matthes 1971, S. 14.119Vgl. Erner 1997, S. 13.120Vgl. Stachowiak 1973, S.139. Stachowiak vertritt die Auffassung, dass jegliche menschliche Erkenntnis aus

Modellen abgeleitet und definiert wird. Vgl. ebd.121Vgl. Stachowiak 1973, S. 131.122Vgl. Reichmann 2011, S. 58 f. Zur Unterscheidung von Arten von Kennzahlensystemen siehe ebd.123Vgl. Reichmann 2011, S. 26 ff.


klärungsmodelle unterscheiden, die zu Beschreibungs- und Erklärungssystemen124 führen (vgl.Abb. 2.3).125

Abbildung 2.3: Klassifikation von Kennzahlensystemen

Normative InformativeSysteme Systeme

Begriffs- Beschreibungs- Erklärungs-systeme systeme systeme

KombinierteSysteme

Arten von Kennzahlen-systemen

Aussagen-bezogeneSysteme

Quelle: Reichmann 2011, S. 59.

Kennzahlen stellen betriebswirtschaftliche Informationskonzentrate dar. Kennzahlen im weite-ren Sinne sind quantitative Informationen, die für spezifische Bedürfnisse der Unternehmensana-lyse und -steuerung aufbereitet worden sind. Hierzu zählen Kennzahlen i. e. S. und Indikatoren.Durch eine willentliche starke Verdichtung werden Kennzahlen i. e. S. zu Maßgrößen, mit de-nen in Form von absoluten126 oder relativen127 Zahlen in konzentrierter Form über zahlenmäßigerfassbare Sachverhalte berichtet werden kann.128

Bei der Konzeption von Kennzahlensystemen spielt die Art der Kennzahlenbeziehungen -logische oder empirisch fundierte Beziehungen - eine wichtige Rolle. Unter Beachtung der Ar-chitektur und Verwendungsart von Kennzahlen können Rechensysteme und Ordnungssystemeunterschieden werden (vgl. Abb. 2.4).129

Kennzahlensysteme von rechentechnisch verknüpften, hierarchisch geordneten Kennzahlen, diesich ggf. auch mit einer Baumstruktur vergleichen lassen, gehören zu den Rechensystemen. AlsOrdnungssysteme werden Kennzahlensysteme bezeichnet, bei denen eine sachlogische Strukturvorliegt und deren Kennzahlen und Elemente nicht durch Rechenoperationen verknüpft sind,

124Siehe zur modelltheoretischen Differenzierung in normative und informative Kennzahlensysteme in Form vonBegriffs-, Beschreibungs- und Erklärungssystemen ausführlich Geiß 1986, S. 242 - 283.

125Vgl. Reichmann 2011, S. 58 ff.; Dabei sind Zielhierarchien „ein nach Merkmalen der konkreten Erfüllung ge-gliedertes System von Unterzielen der Zielkonzeption“. Vgl. hierzu Schmidt 1977, S. 148. Auf der Grundlageder Analyse von Zweck-Mittel-Beziehungen werden Ziele (Wirkungen) mit Mitteln (Ursachen) verbunden, wo-bei die Einzelziele nach ihrem Mittelcharakter bei traditionellen Zielhierarchien geordnet werden. Vgl. Heinen1976a, S. 103 sowie Reichmann 2011, S. 58.

126Vgl. Gladen 2014, S. 14.127Vgl. Gladen 2014, S. 15.128Vgl. Gladen 2014, S. 9. Zu den Möglichkeiten der Informationsentlastung durch Verdichtung und Selektion siehe

ebd., S. 11 ff.129Vgl. Gladen 2014, S. 96 ff.


Abbildung 2.4: Architektur und Verwendungsart von KennzahlenKENNZAHLENSYSTEME

empirische Ursache-Wirkungs-Beziehungen(KZ 1 = f [KZ 11, KZ 12])

definitionslogische /mathematische Beziehungen

RECHENSYSTEME ORDNUNGSSYSTEME

mit mit sachlogischer Verknüpfungrechentechnischer Verknüpfung

STEUERUNGS-KENNZAHLENSYSTEME

ANALYSE-KENNZAHLENSYSTEME

( z.B. KZ 1 = KZ 11 + KZ 12)

Quelle: Gladen 2014, S. 100.

während Analyse-Kennzahlensysteme globale Kennzahlen für fallweise Analyse- und Informati-onsaufgaben enthalten. Sie müssen geeignet sein, Sachverhalte in ihre Komponenten zu zerlegenund Zusammenhänge zwischen Kennzahlen zu zeigen.130

Es liegen überwiegend formalzielbezogene Kennzahlen zugrunde. Diese basieren vielfach nurauf definitionslogischen Beziehungen zwischen den Kennzahlen. Empirische Beziehungen sindnicht zwingend. Zwischen den monetären Größen von Rechensystemen bestehen keine unmit-telbaren Zweck-Mittel-Beziehungen. Die definitionslogischen Beziehungen gründen auf einemErmittlungsmodell, welches nur einen Zustand beschreibt. Ordnungssysteme eignen sich alsGrundlage für Steuerungs-Kennzahlensysteme (Zielhierarchien), weil sie stets auf den empiri-schen Ursache-Wirkungs-Beziehungen bzw. Zweck-Mittel-Beziehungen zwischen den Kennzahlenaufbauen.131

2.5.3 Management und Unternehmung

Unter einer Unternehmung ist ein soziales, zielgerichtetes, informationsgewinnendes und -ver-arbeitendes System zu verstehen.132 Notwendige Bedingungen für das Überleben des Systemssind Gleichgewicht und Stabilität.133 Die Unternehmung ist infolge dynamischer Umweltein-flüsse, die das Gleichgewicht stören, gezwungen, sich permanent an sich ändernde Verhältnisseanzupassen.134 Zur Handhabung und Reduzierung der Komplexität des Unternehmenssystemswerden durch Differenzierung, d. h. Zergliederung des Supersystems, Subsysteme geschaffen. ImErgebnis dieser Differenzierung entsteht ein Basis- und ein Management- bzw. Führungssystem(vgl. Abb. 2.5 auf Seite 50).135

130Vgl. Gladen 2014, S. 102.131Vgl. Gladen 2014, S. 102 sowie Lachnit 1976, S. 216 ff.132Vgl. Kappler 1987, Sp. 244 u. Kappler 1985, S. 181.133Vgl. zur Bedeutung von Gleichgewicht und Stabilität im funktionalistischen Systemansatz Horváth 1990, S. 98.134Vgl. Horváth 1990, S. 96.135Vgl. Horváth 1990, S. 111 sowie Stähle 1973, S. 115.


Das Unternehmensgeschehen kann verstanden werden als ein zeitlich fortschreitendes Gefügevieldimensional verbundener Entscheidungen und Maßnahmen unterschiedlicher sachlicher undzeitlicher Dimensionen und Strukturen. Einzelne Vorgänge können im Verhältnis hierarchischerÜber- und Unterordnung stehen sowie zu zeitlichen Abfolgen verknüpft sein.136

2.5.3.1 Koordination und Adaption als originäre Managementaufgaben

Die Anwendung der Erkenntnisse der Systemtheorie erlaubt die Interpretation der Unterneh-mung als System. Dem Management obliegt die Steuerung des Basissystems (Koordinations-funktion). Diese erfolgt durch die Erfüllung von Planungs-, Durchsetzungs- und Kontrollaufga-ben. Zur Reduzierung der Komplexität kann das Managementsystem in Subsysteme gegliedertwerden (vgl. Abb. 2.5).137 Führung stellt sich aufgabenbezogen in Führungsprozessen (d. h.Planungs-, Durchsetzungs- und Kontrollprozessen) dar und benutzt Systeme, die der Konditio-nierung dieser Prozesse dienen.138

Koordination und Adaption können als originäre Managementaufgaben bezeichnet werden.Führen als Aufgabe des Managements ist eng verbunden mit Zielsetzungen, die mithilfe derEntfaltung von sachlichen sowie menschlichen Leistungen anderer zu erreichen sein sollen.139 ImRahmen eines differenzierten Systems verlangt Führung die Zusammenfassung von Teilaktivi-täten und -bereichen, um ein „ganzheitlich“ sinnvolles Handeln mit Blick auf ein übergeordne-tes Unternehmensziel zu gewährleisten. Dies soll als Koordination bezeichnet werden. Ernerorientiert die Koordinationsfunktion am entscheidungslogischen Muster zur Beschreibung vonEntscheidungsprozessen und rückt damit die sachlogischen Führungsaufgaben in den Vorder-grund.140 Bei stärkerer Betonung der sozioemotionalen Führungsdimension (Durchsetzung) istKoordination dann „[...] als ein von allen Beteiligten akzeptiertes Verhältnis der Interessendurch-setzung von Individuen bzw. Abteilungen zu definieren.“141 Als Adaption ist die Angleichungbzw. Anpassung des Unternehmungssystems an das Umsystem zu verstehen.142

2.5.3.2 Funktional-Approach

„Planung ohne Kontrolle ist [...] sinnlos, Kontrolle ohne Planung unmöglich.“143

Sachlogisch orientierte Managementaufgaben Menschliches Handeln lässt sich genetischbzw. sachlogisch in die Phasen der Planung, der Realisation und der Kontrolle differenzieren.144

136Vgl. Riebel 1994, S. 651.137Vgl. Erner 1997, S. 37 f. Siehe auch Szyperski u. Winand 1981, S. 7 und Stähle 1973, S. 115. Stähle bezieht

sich hierbei auf das Unternehmenssystem als Ganzes.138Vgl. hierzu Horváth 1990, S. 110.139Vgl. Neumann 1969, S. 20.140Vgl. Erner 1997, S. 25 f.141Vgl. hierzu Kappler 1985, S. 204.142Vgl. Erner 1997, S. 26.143Wild 1974, S. 44.144Vgl. Kosiol 1968, S. 277.


Planung kann in diesem Zusammenhang als systematischer, kreativer und zukunftsgerichteterProzess beschrieben werden.145

Handlungsziele und -alternativen sollen entwickelt und Entscheidungsfelder strukturiert wer-den.146 Planung basiert auf dem Funktionsprinzip der Festlegung für zukünftiges Handeln, undzwar im Vorhinein. Durch Selektion entsteht eine Sichtweise der Umwelt. Auf der Grundlagevon Relevanzvermutungen über zukünftige Entwicklungen und interne Wirkungszusammenhän-ge wird ein zweckbestimmtes Handlungsprogramm gewählt. Trotz der Vieldeutigkeit zukünftigerEntwicklungen wird dadurch [eindeutiges] Handeln möglich.147 Der Gestaltungsaspekt148 grenztdie Planung von der Prognose als lediglich „passive Vorschau“ ab. Planung besitzt damit einennormenprägenden, die Prognose hingegen nur deskriptiven Charakter. Kappler spricht in die-sem Zusammenhang vom „Entwurf einer Ordnung“ sowie vom „Planer als Gestalter“.149

Die Planung geht als systematisches150 Vorausdenken, d. h. geistige Vorwegnahme zukünfti-gen Tathandelns151 der Realisation voraus. Da die Gestaltung des (internen) Rechnungswesensals Erfolgsinformations-, Erfolgsplanungs- und Erfolgskontrollsystem einen Schwerpunkt die-ser Arbeit bildet, steht der informationsverarbeitende Aspekt der Planung im Fokus. Planunglässt sich insofern als problemadäquater Informationstransformationsprozess verstehen.152 Beider Betrachtung des Informationsbegriffs sind mehrere „Begriffsebenen“ zu differenzieren. Aufder pragmatischen Begriffsebene können Informationen als „zweckgerichtetes Wissen“ betrachtetwerden.153 Aus der Zweckeignung einer Information für eine Entscheidungssituation ergibt sichder pragmatische Aspekt. 154

Planung ist gleichsam ein Prozess sozialer Interaktion bzw. ein konfliktärer, politischer Vor-gang, bei dem Menschen willensbildend155 interagieren. Darin liegt ebenfalls ihr kreativ-subjek-tiver, aber auch wertprägender, präskriptiver Charakter begründet.156

Nach dem zeitlichen und sachlichen Umfang der Planung lässt sich die Planung in die operativeund die strategische Planung differenzieren.157 Der strategischen Planung obliegt es, Struktu-ren zu gestalten. Aufgabe des operativen Managements ist es, darauf aufbauend eine optimaleKombination der Produktionsfaktoren bei gegebenen Potenzialen zu gewährleisten. Die Erfolgs-potenzialgrößen sollen dabei in Erfolgsgrößen überführt werden.158 Der Begriff Erfolgspotenzialbeinhaltet sowohl unternehmens- als auch marktbezogene Aspekte der Informationsbeschaffung.

145Vgl. Kappler 1989, Sp. 2222 sowie Gälweiler 1974, S. 166.146Vgl. Kappler 1985, S. 182.147Vgl. Steinmann u. Schreyögg 2005, S. 150 sowie Gladen 2014, S. 27.148Hier ist der gestaltungsgebende Aspekt der Planung angesprochen, der in der Systemgestaltung (Metaplanung)

sowie der Eingrenzung und Strukturierung zukünftiger Handlungsspielräume und Prozesse besteht. Vgl. hierzuSzyperski u. Winand 1981, S. 29 sowie Kosiol 1968, S. 277.

149Vgl. Kappler 1989, Sp. 2222 u. 2224.150Planung wird durch den Aspekt der Systematik als Intelligenzprozess bezeichnet. Vgl. Will 1968, S. 649.151Vgl. Kosiol 1968, S. 272 u. Adamovsky 1963, S. 23.152Vgl. Erner 1997, S. 27.153Vgl. Wittmann 1959, S. 14.154Vgl. Kappler 1985, S. 189.155Vgl. Kappler 1983a, S. 10 f. sowie Matthes 1972, S. 10.156Erner 1997, S. 28. Vgl. zur Subjektivität sowie zur sozialen Dimension der Planung Szyperski u. Winand 1981,

S. 31 ff. sowie Gälweiler 1974, S. 21 ff.157Vgl. Grochla 1975, S. 19 sowie Erner 1997, S. 28.158Vgl. Erner 1997, S. 28.


I. d. S. wird bei der strategischen Planung zwischen Unternehmens- und Umweltanalyse unter-schieden.159

Die strategische Planung ist das entscheidende Bindeglied zwischen Unternehmenszielen, Un-ternehmenspolitik und operativer Planung.160 Sie ist auf die Schaffung und Erhaltung von Er-folgspotenzialen gerichtet.161

Der Aspekt der Langfristigkeit wird ebenfalls als bedeutsam eingestuft. Dies bezieht sich zumeinen auf die langfristige Wirkung, die von den Planungsgrößen ausgeht. Zum anderen wirdauf die langfristigen Beziehungszusammenhänge abgestellt, die in den Planungsmodellen inte-griert sind. Im Folgenden soll immer dann von strategischer Planung gesprochen werden, wennElemente des Unternehmenssystems nicht nur in ihren Ausprägungen, sondern in ihrer Exis-tenz disponibel sind.162 Dies betrifft vor allem portfoliomanagementbezogene Aspekte, die mitdem Auf-, Aus- oder Abbau von Immobilienbeständen in unterschiedlichen Teilmärkten sowieweiterführenden Geschäftsfeldern neben der Wohnungswirtschaft verbunden sind.Kontrolle leistet einen Beitrag zur Adaptions- und Koordinationsproblematik des Unterneh-

menssystems. Aufgabe der Kontrolle ist die Ermittlung von Abweichungen einer gegebenen(oder erwarteten) von einer angestrebten Situation. Diese werden als Soll-/Ist- bzw. Soll-/Wird-Abweichungen bezeichnet.163 Planung und Kontrolle ergänzen sich durch zahlreiche informa-tionelle und prozessuale Zusammenhänge komplementär.164 Die Hauptaufgabe der Kontrolleliegt in der Steuerung des Unternehmens. Durch die Kontrolle erschließt sich erst ein Teil desNutzenbeitrags der Planung.165

Planung wirkt durch den Informationsbedarf, z. B. in Form der benötigten Datenstrukturen,systemgestaltend auf das Rechnungswesen ein (Metaplanung). In der Suchphase des Entschei-dungsfindungsprozesses werden Kontroll-(d. h. Abweichungs-, Analyse- und Frühwarn-)Informa-tionen an das Planungssystem geliefert. In der sich anschließenden Ziel- und Maßnahmenplanungleistet das Rechnungswesen vor allem einen Beitrag zur Bewertungsproblematik.166 Durch dieBereitstellung von Istgrößen, Frühwarn- und Analyseinformationen schließt die Kontrolle denManagementzyklus ab und leitet einen neuen Planungsprozess ein.167

Sozioemotionale Managementaufgaben Neben den sachlogisch orientierten Aufgaben Pla-nung und Kontrolle sind auch Durchsetzungsmaßnahmen zu gewährleisten. Unter Durchset-zung werden alle die Transformation eines Handlungsentwurfes in die Realität begleitenden

159Vgl. Ulrich 1990, S. 90. Unternehmerische Aktionsfelder, die „... es dem Unternehmen aufgrund seiner erzieltenPosition erlauben, langfristig überdurchschnittliche Erträge zu erzielen“, werden als Erfolgspotenziale bezeich-net. Vgl. Wieselhuber 1986, S. 55.

160Vgl. Hammer 1988, S. 39.161Vgl. Gälweiler 1974, S. 135 sowie Szyperski u. Winand 1981, S. 129 f.162Vgl. Erner 1997, S. 30 f.163Vgl. Grochla 1975, S. 36 sowie Szyperski u. Winand 1981, S. 101. Zu den Aufgaben von Kennzahlen in der

Kontrollphase vgl. Gladen 2014, S. 29 f.164Vgl. Matthes 1972, S. 5.165Vgl. Kappler 1983b, S. 267, Kappler 1989, Sp. 2224 sowie Erner 1997, S. 31.166Vgl. Horváth 1990, S. 361 ff. sowie Szyperski u. Winand 1981, S. 44. Horváth spricht in diesem Zusammenhang

von systembildender und systemkoppelnder Koordination, die durch Controllingsysteme gewährleistet werdenmuss.

167Vgl. Grochla 1975, S. 14 sowie Erner 1997, S. 32 ff.


Überzeugungs-, Zwangs-, Kommunikations-, Lern- und Motivationsanstrengungen subsumiert.168

Es handelt sich um vorsorglich korrigierende, die Realisation begleitende Handlungen. Ziele sinddie Sicherung und Durchsetzung der Planung sowie die Verhinderung des Scheiterns der Plan-realisation.169 Die wesentlichste Aufgabe besteht darin, zuerst einmal Akzeptanz für die Planungzu schaffen.170 I. d. S. sind auch partizipative Formen der Planung zu betrachten, die komplexeFormen der Willensbildung zugunsten einer friktionsärmeren Durchsetzung in Kauf nehmen.171

Im Zusammenhang mit dem Ziel der Arbeit ist zu konstatieren, dass, obwohl das zu konzipie-rende Rechnungssystem auch einen wesentlichen Beitrag zur Kommunikation und Überzeugungleistet, die vorrangige Bedeutung hinsichtlich der Durchsetzung in der Unterstützung der Moti-vationsmaßnahmen und Anreizgestaltung zu sehen sind.172 Planung ist in ihrer Gestaltungsfunk-tion „[...] als Entscheidung über Entscheidungen [...]“173 zu betrachten. I. d. S. ist es Aufgabeder Planung, Entscheidungsspielräume174 abzugrenzen und zu strukturieren.

2.5.3.3 System-Approach

Die Unternehmensleitung benötigt Informationen über das Umsystem, das Basis- sowie dasFührungssystem (vgl. Abb. 2.5). Diese Aufgabe übernimmt das Informationssystem. Es doku-mentiert, verarbeitet und bereitet Informationen zur Kommunikation im Führungsprozess auf.Infolge seiner Unterstützungsfunktion zur Realisierung von Managementaufgaben sowie seinesinstrumentellen Charakters kann das Informationssystem als weiteres Subsystem des Führungs-systems angesehen werden. Das Informationssystem als Teilsystem des Führungssystems hathierbei Informationen aus dem Umsystem sowie dem Basissystem für Entscheidungs- und Kon-trollzwecke im Managementsystem bereitzustellen.175

Nach einer generellen Einordnung der Unternehmensrechnung sind, insbesondere im Hinblickauf die Steuerung und Entscheidungsunterstützung des internen Rechnungswesens, weitere De-taillierungen vorzunehmen.

168Vgl. Erner 1997, S. 36.169Vgl. Szyperski u. Winand 1981, S. 74 f.170Vgl. Kappler 1983b, S. 267.171Vgl. Kappler 1983b, S. 267, Kappler 1983a, S. 18, Kappler 1985, S. 175 sowie Szyperski u. Winand 1981, S. 74.172Vgl. Fröhling u. Weis 1992, S. 137 sowie Hiromoto 1989, S. 316. Vgl. allgemein zur Bedeutung des Rechnungs-

wesens für die Verhaltenssteuerung Hiromoto 1989, S. 320 und Küpper 1990a, S. 15 f.173Vgl. Kappler 1987, S. 243 ff.174Infolge der Vielfalt bzw. Unkenntnis der Bestimmungsfaktoren der Entscheidung ist es unmöglich, zukünfti-

ge Entscheidungen vollkommen zu determinieren. In Abhängigkeit von der Komplexität der Entscheidungs-struktur sowie weiterer Managementtechniken müssen Entscheidungsspielräume geschaffen werden, was einerKonditionalisierung der Entscheidung gleichkommt. Die Bedeutung der Motivation wird darin gesehen, Ent-scheidungsspielräume auszufüllen, um eine Fremdsteuerung des Verhaltens auch dort zu gewährleisten, wokeinerlei Regelungen getroffen worden sind. Vgl. hierzu Kappler 1987, S. 243 ff. und die dort angegebeneLiteratur sowie Erner 1997, S. 37.

175Vgl. Szyperski u. Winand 1981, S. 7 sowie Erner 1997, S. 38.


Abbildung 2.5: Unternehmungssystem

Planung

Durchsetzung

Kontrolle

Basissystem Informationssystem

Umwelt

Managementsystem

Unternehmung

Quelle: Eigene Darstellung in Anl. an Horváth 1990, S. 111 sowie Erner 1997, S. 39.

2.5.4 Externe und interne Unternehmensrechnung

2.5.4.1 Inhalt der Unternehmensrechnung

Inhalt der Unternehmensrechnung ist die konzeptionelle Gestaltung von Informationssystemenim Unternehmen.176 Das Rechnungswesen beinhaltet dabei alle quantitativen, wirtschaftlichauswertbaren, sich auf Datenträgern niederschlagende Akte der Informationsgewinnung und -verarbeitung einer Unternehmung zum Zwecke der Dokumentation, Information, Planung undKontrolle.177 Hier werden alle Geschäftsvorfälle identifiziert, die durch Belege dokumentiert sind.Als Geschäftsvorfall wird ein Ereignis bezeichnet, das eine Veränderung der Bestandsgrößen desRechnungswesens einer Unternehmung auslöst. Aus bilanzieller Sicht betrifft dies die Änderungvon Vermögens- und/oder Eigen- und Fremdkapitalpositionen, wobei eine Änderung des Eigen-kapitals aus einem erfolgswirksamen Geschäftsvorfall resultieren kann.178

Aus der Vielzahl der Betrachtungsebenen der an der Unternehmenskoalition beteiligten Mit-glieder ergibt sich die Notwendigkeit differenziert gestalteter Rechnungssysteme. In Bezug aufdie Stellung der Informationsdestinäre zur Unternehmung lässt sich insbesondere die Unterschei-dung in externes und internes Rechnungswesen ableiten.179

Die externe Unternehmensrechnung ist an unternehmensexterne Benutzer (Investoren, Gläu-biger, Kunden, Lieferanten und die Öffentlichkeit) gerichtet. Hierbei sind Ersteller und Benutzerder Informationen unterschiedliche Personen, wobei der Ersteller über wesentlich bessere Infor-mationen verfügt. Das Unternehmen als Institution wird dabei als der Ersteller der Informatio-nen angesehen.180 Das externe Rechnungswesen ist ein gesetzlich normiertes Rechen- und Regel-

176Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 3.177Vgl. Coenenberg 2003, Sp. 1415. Die von Coenenberg stammende Definition wurde von Szyperski/Winand

um den Aspekt Quantifizierbarkeit erweitert. Vgl. Szyperski u. Winand 1981, S. 11. Siehe ähnlich Wilkens1986, S. 19.

178Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 7 f.179Vgl. zur Unterscheidung in externes und internes Rechnungswesen Menrad 1978, S. 20, Horváth 1990, S. 426,

Wilkens 1986, S. 19 sowie Erner 1997, S 14.180Vgl. hier und im Folgenden Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 4.


werk (Gewinn- und Verlustrechnung sowie Bilanz), das der Rechenschaftslegung (externe Do-kumentation) dient. Unter Berücksichtigung bilanz- und steuerpolitischer Überlegungen erfolgtdie Rechnungslegung überwiegend an unternehmensexterne Adressaten, wie z. B. Fiskus, Gläu-biger oder Anteilseigner. Die Ermittlung des Periodenerfolges (Jahresüberschuss/-fehlbetrag)erfolgt in der Gewinn- und Verlustrechnung, die sämtliche Erträge und Aufwendungen einer Pe-riode gegenüberstellt. Das externe Rechnungswesen enthält hauptsächlich Vergangenheitswerte(Ist-Daten) und beruht auf pagatorischen Rechengrößen.181

Die interne Unternehmensrechnung umfasst alle Informationssysteme, die für die unterneh-mensinternen Benutzer (Manager als Entscheidungsträger im Unternehmen) konzipiert sind. Eshandelt sich um ein freiwillig aufgestelltes Rechenwerk (Kosten-, Erlös- und Ergebnisrechnung),welches für die Abbildung (interne Dokumentation) der unternehmerischen Tätigkeit sowie fürdie Planung und Kontrolle des Erfolges eingesetzt wird. Adressaten sind fast ausschließlich182

unternehmensinterne Personen, insbesondere die Unternehmens- und Bereichsleitungen. Zur Er-mittlung des Periodenerfolges (Betriebsergebnis) und der Stückerfolge (Deckungsbeiträge) sinddie Kosten von den Erlösen des jeweiligen Bezugsobjektes abzuziehen. Die verwendeten Rechen-größen weisen typischerweise kalkulatorische Bestandteile auf, die im externen Rechnungswesennicht angesetzt werden dürfen.183

Da der Schwerpunkt des internen Rechnungswesens in der Unterstützung von Planungs- undKontrollaufgaben liegt, wird in der angloamerikanischen Literatur auch der BegriffManagement-Accounting verwendet. Im deutschsprachigen Raum hat sich hingegen der Begriff Controlling184

etabliert.Die Informationssysteme bauen überwiegend auf monetären Größen185 auf. Die drei wesent-

lichsten Vertreter von Informationssystemen in Unternehmen sind mit ihren Rechengrößen:

• Investitions- und Finanzrechnungen: Auszahlungen und Einzahlungen,

• Finanzielles oder externes Rechnungswesen: Aufwendungen und Erträge sowie

• Kosten- und Leistungsrechnung: Kosten und Leistungen.186

Vielfach werden auch noch Ausgaben und Einnahmen als eigene Rechengröße unterschieden. Sieberuhen auf einer gegenüber Aus- und Einzahlungen erweiterten Fondsdefinition, indem zu denliquiden Mitteln monetäres Vermögen hinzugezählt und Verbindlichkeiten abgezogen werden.Dies ergibt das Nettogeldvermögen. Die Abgrenzung der liquiden Mittel zum Nettogeldvermögen

181Vgl.Coenenberg 2003, S. 4 f., Haberstock 2002, S. 4 – 8, Kloock u. a. 1999, S. 12 f. sowie Fuchs 2005, S. 176.182Über den sog. management approach im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS stehen zunehmend

auch interne Rechungsweseninformationen im Blickpunkt externer Adressaten wie z. B. Analysten, Anlegeretc. Siehe hierzu die Ausführungen unter Punkt 1.3.3.

183Vgl. hierzu Fuchs 2005, S. 176, Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 3 f., Coenenberg 2003, S. 5 sowie Haberstock2002, S. 3 – 6, 8 – 10, 12 – 15.

184Siehe Kap. 3.185Vereinzelt und für bestimmte Zwecke werden auch nichtmonetäre Größen, wie z. B. Mengenangaben oder

Zeitgrößen, verwendet. Einerseits erscheint es von Vorteil, die Größen zu berichten, die von Entscheidungenbetroffen sind. Andererseits bestehen Nachteile in der teils fehlenden Aggregierbarkeit. Zudem können öko-nomische Vergleiche der Auswirkungen verschiedener Maßnahmen nicht ohne weiteres getroffen werden. Vgl.hierzu Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 4 f.

186Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 3 ff.


ist fließend, weil die zugrunde liegenden Posten nach Fristigkeit der Geldwerdung eingeteiltwerden. Dabei hängt die Wahl der Fristigkeit von dem Rechnungszweck und der Planbarkeit derGrößen ab.187

2.5.4.2 Entscheidungsfunktion der internen Unternehmensrechnung

Die Würdigung der Charakteristika der internen Unternehmensrechnung legt den Schluss nahe,dass das interne Rechnungswesen eine ideale Datenbasis für das Planungssystem bildet, vorallem, weil es auf die Erfüllung der Rechenzwecke von Unternehmensführung und Controllingausgerichtet ist.188

Versteht man unter Controlling eine rechnungswesengestützte Systematik zur Verbesserungder Entscheidungsqualität auf allen Führungsebenen des Unternehmens, ergibt sich die Notwen-digkeit einer entscheidungsorientierten Ausgestaltung des Rechnungswesens.189

Die interne Unternehmensrechnung hat zwei Hauptfunktionen190:

• Entscheidungsfunktion („Beeinflussung eigener Entscheidungen“)

• Verhaltenssteuerungsfunktion („Beeinflussung fremder Entscheidungen“).

Die interne Unternehmensrechnung bildet als ein Informationsinstrument die Grundlage fürManagemententscheidungen. Hierbei wird unterstellt, dass Zielkonflikte nicht bestehen (Ein-personenkontext) bzw. wird implizit angenommen, dass Zielkongruenz zwischen Benutzer (Ma-nagement), der Unternehmensleitung, aber auch dem Ersteller der Information besteht. DieseFunktion kann als Beeinflussung eigener Entscheidungen bezeichnet werden. Abb. 2.6 zeigt die-sen Zusammenhang schematisch für die Kostenrechnung.191

Abbildung 2.6: Entscheidungsfunktion der KostenrechnungErfassung der Kosten

Informationen ausanderen Quellen

Sachentscheidung

entscheidungs-

InformationenZielsystem relevante

Entscheidungs- modell

Design der Kostenrechnung

Quelle: Wagenhofer 1997, S. 69.

Die Konzeption und Strukturierung von Rechnungssystemen, die für bestimmte Entschei-dungstypen die bestmögliche Information liefern, steht im Mittelpunkt. Dabei wird unterstellt,

187Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 4 f.188Vgl. Fuchs 2005, S. 176.189Reichmann 2011, S. 114.190Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 6 sowie Wagenhofer 1993. Ewert/Wagenhofer weisen auf die Entsprechung

von „decision-facilitating“ bzw. „decision-making“ gegenüber dem „decision-influencing“ bzw. „stewardship“in der englischsprachigen Literatur hin.

191Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 6 ff.


dass mehr und genauere Informationen aus Sicht der Entscheidungsverbesserung vorteilhaftsind. Dies gilt jedoch nur, solange die Kosten der Informationsbeschaffung und -aufbereitungnicht berücksichtigt werden.192 Zunächst erscheint das Streben nach einer „verursachungsge-rechteren“ Kostenverrechnung sinnvoll. Erst bei Berücksichtigung der Kosten von Informationenkann die Genauigkeit insgesamt ungünstig werden. Einer marginalen Erhöhung der Genauigkeitvon Kosteninformationen können ungleich höhere Kosten der Informationsgewinnung gegenüberstehen.193 Diese Aussage ist vor allem bei der Gestaltung der Kostenartengliederung, der Bezugs-größenstruktur sowie dem Aufwand für Verrechnungen von Kosten in immobilienwirtschaftlichenDeckungsbeitragssystemen unter Kap. 4 zu beachten.Berücksichtigt man Könnensdefizite wie z. B. begrenzte Informationsverarbeitungskapazität

der Mitarbeiter, kann die sachliche Koordinationsfunktion ferner in einer Lenkung der Aufmerk-samkeit auf besonders wichtige Entscheidungen abzielen.194 Gemäß der Theorie der Zielsetzungwirken Zielvorgaben vor allem deshalb, weil sie dem Handeln Richtung verleihen. Durch selektiveZielvorgaben - ausgedrückt in Kennzahlen - kann das Management die Tätigkeit der Teilbereicheund die Unternehmensziele koordinieren.195

Entscheidungen, für die die interne Unternehmensrechnung genutzt wird, betreffen das Pro-duktionsprogramm, die Preisgestaltung oder die Beschaffungspolitik. Informationen über beein-flussbare Kosten nutzen auch dem Kostenmanagement.196 Die Investitions- und Finanzrechnungist noch viel stärker auf Entscheidungssituationen fixiert. Informationen zur Abschätzung derWirtschaftlichkeit sowie Fragen der Liquidität des Unternehmens stehen im Mittelpunkt derInvestitions- und Finanzrechnung.197

2.5.4.3 Verhaltenssteuerungsfunktion der internen Unternehmensrechnung

Bei der Verhaltenssteuerungsfunktion198 wird die interne Unternehmensrechnung zur Beeinflus-sung von Entscheidungen anderer Entscheidungsträger im Unternehmen verwendet. Diese Funk-tion berücksichtigt damit explizit die Organisation des Unternehmens und setzt im Mehrper-sonenkontext an. Infolge der Arbeitsteiligkeit werden Sachentscheidungen an unterschiedlichenStellen im Unternehmen getroffen. Die Entscheidungsträger können divergierende Zielvorstel-lungen entwickeln, die sie ihren Entscheidungen zugrunde legen (vgl. Abb. 2.7). Es bestehen– zumindest potenziell – Zielkonflikte zwischen Entscheidungsträgern im Unternehmen. Zudemherrscht eine Informationsasymmetrie zwischen Unternehmensleitung und dezentralen Entschei-dungsträgern vor.199

Ungeeignete Steuerungskennzahlen können ein dysfunktionales Verhalten bewirken, welchesim Widerspruch zu Zielvorgaben steht. Bei einer vielfach gegebenen asymmetrischen Informati-

192Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 7.193Vgl. hierzu Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 7.194Vgl. Gladen 2014, S. 22.195Vgl. Schneider 2005b, S. 30 ff. sowie Gladen 2014, S. 22 f.196Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 7.197Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 8. Ewert/Wagenhofer weisen darauf hin, dass im amerikanischen Raum

die Investitionsrechnung (capital budgeting) zum Management Accounting gerechnet wird. Siehe ebd.198Vgl. hier und im Folgenden Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 8 f.199Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 8.


Abbildung 2.7: Verhaltenssteuerungsfunktion der KostenrechnungErfassung der Kosten

Instanz

entscheidungs-relevanteInformationen

Zielsystem

Informationen ausanderen Quellen

Entscheidungsträger

Sachentscheidung

Design der Kostenrechnung

Organisationsstruktur Beurteilungssystem

Entscheidungs- modell

Zielsystem

Quelle: Wagenhofer 1997, S. 69.

onsverteilung zwischen Bereichen und Zentrale entstehen ggf. Spielräume für eigennütziges undopportunistisches Verhalten der Bereichsmanager. Dem Verhaltenssteuerungsbedarf, der infolgeunterschiedlicher Präferenzen entsteht, kann mit Instrumenten der Verhaltenssteuerung (An-reizsysteme) begegnet werden. Diese basieren auf geeigneten Steuerungskennzahlen.200

Um im Sinne der Anreizkompatibilität zu verhindern, dass es zu einer Steigerung einer Kenn-zahl, die Bemessungsgröße in einem Anreizsystem ist, kommt, ohne dass gleichzeitig auch dieoberste Unternehmenszielgröße nach Vergütungskosten im Wert steigt, müssen folgende Bedin-gungen erfüllt sein:201

Zielkongruenz (Zielkonsistenz) Die Steuerungskennzahlen auf untergeordneter Ebene müs-sen die Steuerungskennzahlen auf übergeordneter Ebene wiedergeben. Kurzfristige Ziele müssenmit langfristigen Zielen abgestimmt und vereinbar sein. Dies zielt auf die angemessene Opera-tionalisierung der Unternehmensziele ab.202

Controllability Dieses Prinzip verlangt die Kongruenz von Kompetenz und Verantwortung.Zur Beurteilung von Bereichsleitern sind nur solche Faktoren einzubeziehen, die von ihm auchbeeinflusst werden können. Da die Performancemaße häufig fremdbeeinflusst sind, ist üblicher-weise ein modifiziertes Prinzip, das Conditional-Controllability-Prinzip, zu beachten.203

Entscheidungsverbundenheit Das Performancemaß einer Periode sollte möglichst alle Ziel-wirkungen erfassen, die auf Entscheidungen dieser Periode zurückzuführen sind. Kann der Ma-nager zwischen seiner Entscheidung, seinem Handeln und der Belohnung einen direkten Zusam-menhang herstellen, so ist die Anreizwirkung ungleich stärker. Der an das Realisationsprinzip

200Vgl. Gladen 2014, S. 23 ff.201Vgl. Gladen 2014, S. 198 ff. Siehe zur Anreizkompatibilität auch Velthuis 2003, Ewert u. Wagenhofer 2005 sowie

Laux 2006.202Vgl. Gladen 2014, S. 199.203Vgl. Gladen 2014, S. 199.


gekoppelte Periodenerfolg gestattet nur eine verzögerte Belohnung über einen längeren Zeitraum.Dies gefährdet die Zielkongruenz.204 Die in ein Anreizsystem eingebundenen Performancemaßesollten möglichst die komplette Dauer der Entscheidungswirkungen abdecken. Das kurzfristigeErgebnis verstößt gegen diesen Grundsatz, weil es nur die Wirkungen in der laufenden Periodezeigt.205

Präzision bzw. Manipulationsfreiheit Es muss sichergestellt werden, dass die Bemessungs-größe die Entscheidungen des Managers richtig widerspiegelt bzw. präzise messen kann undnicht manipulierbar ist. Eine Bemessungsgröße ist hierbei nur dann „kontrahierbar“ (vor Ge-richt nachprüfbar), wenn sie „beobachtbar“ und ihre Ermittlung unabhängig überprüfbar ist.206

Die Prinzipien „Entscheidungsverbundenheit“ und „Manipulationsfreiheit“ sind konfliktär.Entscheidungen weisen grundsätzlich einen Zukunftsbezug auf und wirken häufig über die be-trachtete Periode hinaus. Da die Prognose zukünftiger Entwicklungen vor dem Hintergrundsubjektiver Erfahrungen und Erwartungen erfolgt, ist eine widerspruchs- sowie manipulations-freie Bestimmung zukünftiger Kennzahlenausprägungen und eine Verknüpfung zur betrachtetenEntscheidung nicht möglich.207

Vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen wird deutlich, dass die Bereitstellung von In-formationen zur Bewertung von Zielen und Maßnahmen sowie die Einbeziehung der Beteiligtenwesentliche Beiträge des Rechnungswesens in Gänze sind. In dem Maße, wie es gelingt, diffe-renzierte Strukturen und detaillierte Einflussgrößen sowie deren funktionale Zusammenhängeabzubilden, gewinnt das Rechnungswesen an explikativem und prognostischem Aussagegehalt.Als Planungs- und Kontrollrechnung ist es wesentlicher Bestandteil des Planungs- und Kon-trollsystems.208 Durch die Fähigkeit, Objekte vergleichbar und rechenbar zu machen, leistet dasRechnungswesen einen Beitrag zur Operationalisierung von Planung und Kontrolle.209

Einer der wichtigsten Gestaltungsparameter von Wohnungsunternehmen ist die Höhe der Net-tokaltmiete. Diese dient der Deckung aller laufenden Kosten sowie zur Erwirtschaftung vonKapitalverzinsung, Abschreibungen und Gewinnanteilen. Ziel der Verhaltenssteuerung der in-ternen Unternehmensrechnung muss daher sein, die Preiskalkulation als eine der wesentlichstenManagementaufgaben sinnvoll zu unterstützen.

2.5.5 Preiskalkulation als Managementaufgabe

„The pricing decision, one of the most important in business, is also one of the least understood.“(Elliot B. Ross)210

204Vgl. Gladen 2014, S. 199.205Das Konzept des residualen ökonomischen Gewinns erfüllt die Grundsätze der Entscheidungsverbundenheit,

da die Kapitalwerte aus den zukünftigen Cashflows der initiierten Investitionen den ökonomischen Gewinnerhöhen. Dabei wird aber das Prinzip der Manipulationsfreiheit verletzt. Vgl. Gladen 2014, S. 199 f.

206Vgl. Gladen 2014, S. 200.207Vgl. Hofmann 2001, S. 29 f.208Vgl. Hahn 1985, S. 35 sowie Erner 1997, S. 49.209Vgl. Szyperski u. Winand 1981, S. 160.210Ross 1984, S. 145.


2.5.5.1 Grundlagen der Preiskalkulation

Die Kenntnis der Ergebnisse der einzelnen Betriebsleistungen bietet die geeignete Kalkulations-grundlage und ist für die Preispolitik des Unternehmens wichtig.211

Die Preisfindung gehört nicht zu den Aufgaben, die man in marktwirtschaftlichen Systemendem Rechnungswesen überträgt. Hierfür zuständig ist vielmehr der Verkauf oder das Marketingim Unternehmen. Die Rolle des Rechnungswesens ist darauf beschränkt, Aussagen über möglichePreisuntergrenzen zu formulieren und Auswirkungen etwaiger Zusatzaufträge abzuschätzen.212

Generell darf nicht erwartet werden, dass lediglich aufgrund der internen Kostenrechnungsdatendie „richtigen“ Preisentscheidungen ableitbar sind. Letztlich bestimmt der Markt das zu erzie-lende Entgelt für die erbrachten Leistungen.213 Andererseits werden die internen Kosteninfor-mationen benötigt, um Entscheidungen zur Aufrechterhaltung, dem Ausbau oder dem Rückzugaus Märkten treffen zu können. Nur wenn die intern für nötig erachteten Erlöse auch dauerhaftam Markt erzielbar sind, ist eine Aufrechterhaltung von Produkten bzw. Standorten sinnvoll.Die Ermittlung des Angebotspreises gehört zu den zentralen preispolitischen Entscheidungs-

kalkülen. Sollen preispolitische Entscheidungen sortimentsbezogen getroffen werden, werden an-dere rechnungswesenorientierte Informationen benötigt als bei der Betrachtung nur eines Pro-duktes. Als Grundlage dienen i. d. R. Kosten- und Deckungsbeitragsanalysen, deren Aussagefä-higkeit in hohem Maße davon abhängt, inwieweit die Gemeinkosten verursachungsgerecht denBezugsobjekten zuordenbar214 sind. Informationen aus der Kostenrechnung sind vor allem dannunverzichtbar, wenn es um die Unterstützung kurzfristiger preis- und konditionenpolitischerMaßnahmen geht. Das Controlling hat dabei die Aufgabe, die Ertragswirksamkeit der preispo-litischen Maßnahmen auf Basis differenziert ermittelter Deckungsbeiträge zu beurteilen.215 Wienoch zu zeigen sein wird, ist ein theoretisch fundiertes System der Kosten- und Leistungsrech-nung auch für mittel- bis langfristige Planungen in der Wohnungswirtschaft anwendbar.Andererseits werden Informationen über die aktuelle Kostensituation in marktwirtschaftlichen

Systemen häufig auch externen Adressaten präsentiert. Sie sind dann Ausdruck einer zielge-richteten Informationspolitik. Die dabei vorgebrachten Argumente werden präsentiert, um dieÖffentlichkeit i. S. d. Unternehmensziels zu beeinflussen bzw. um Verständnis für die getroffenepreispolitische Entscheidung zu erlangen.216

Trotz aller Kritik ist die klassische, theoretisch saubere, dreigeteilte funktional-gegliederteKostenrechnung die erste Wahl. Bei ihrer Anwendung kann sie durch abgeleitete funktionaleKostenmanagement-Ansätze unter Entscheidungsdruck zu Pauschallösungen in der Kostenre-duktion führen, wobei Prozesse zwar organisiert, aber nicht adäquat bepreist werden. Hier gilt

211Vgl. Bachmann 1988, S. 7.212Pinnekamp 1998, S. 7. Die Bezeichnung „Zusatzaufträge“ verdeutlicht den Industriebezug in den Ausführungen

von Pinnekamp.213Vgl. Reichmann 2011, S. 420 f.214Die etwaige Zuordnung von Gemeinkosten wird in der wissenschaftlichen Literatur kontrovers diskutiert. Riebel

lehnt die Schlüsselung von Gemeinkosten generell ab. Sein System der relativen Einzelkosten- und Deckungs-beitragsrechnung schließt jedwede Schlüsselung als nicht verursachungsgerecht aus. Vgl. Riebel 1994, S. 32ff.

215Vgl. Reichmann 2011, S. 421.216Vgl. Pinnekamp 1998, S. 7.


es, den Bruch zwischen Prozessorganisation und Informationsversorgung (d. Verf.: sowie derPreisbemessung) zu schließen.217

Im Bereich der Wohnungsvermietung gibt es eine gesetzlich eingeschränkte Preissetzung bzw.erfolgt die Preissetzung am Markt. Damit ist der Preis der Leistung in der Immobilienwirtschaftrelativ starr, sodass z. B. die Ermittlung von Preisabsatzfunktionen mit unterschiedlicher Preis-festsetzung weitgehend entfällt.218 In der Wohnungswirtschaft ist die Ermittlung des Preises vonbesonderem Interesse. Werden die Preise zu hoch gesetzt, drohen Leerstände, sind sie zu niedrig,drohen Verluste.219 Die Auswirkungen sind dabei jeweils langfristiger Natur.

Preise entstehen als Folge von Angebot und Nachfrage.220 Eine marktorientierte Preispoli-tik muss sich an den Verhältnissen der Nachfrager, ihren Nutzeneinschätzungen221 und ihrerZahlungsbereitschaft, ihrer Nachfrageelastizität sowie den dahinter liegenden Verhaltensweisenund Einflussgrößen orientieren. Zweitens ist eine marktorientierte Preispolitik stets auch anden absatzpolitischen Verhaltensmöglichkeiten der Konkurrenz auszurichten. Drittens bedeutetmarktorientierte Preispolitik auch die Ausrichtung der Preispolitik auf die eigenen Marktzieleund die Abstimmung und Koordinierung mit den anderen Instrumenten des Marketings.222

Für die institutionelle Wohnungswirtschaft kommt es darauf an, die eigene Kostenstrukturund die daraus abgeleiteten retrograden Sollmieten den erzielbaren Marktmieten gegenüber-zustellen. Nur so können Investitions- bzw. Desinvestitionsstrategien sinnvoll unterstützt undKosten(senkungs-)strategien eruiert werden. Die intern ermittelten Deckungsbeiträge bilden da-bei eine mögliche Grundlage für Preisentscheidungen und eine sachgerechte Beurteilung derManagementleistung.

Der grundlegendste Unterschied zur Industrie besteht in der Kalkulation eines Preises füreinen langen, meist unbestimmten Zeitraum. Industrieprodukte sind i. d. R. Produkte, bei de-nen der Verkaufsprozess einmalig abläuft. Hingegen müssen durch den periodisch wiederholtenAbsatzprozess bei Immobilien ergänzende Betrachtungen angestellt werden. Durch die gesetzli-chen Beschränkungen bei der Anpassung von Mieten in Bestandsmietverhältnissen wirken sichDefizite im Preismanagement stark und langanhaltend aus. Daher werden nachfolgend die mög-lichen Rationalitätsdefizite im Preismanagement näher untersucht.

217Vgl. Sure 2009, S. 1.218Vgl. Hellerforth 2012, S. 69.219Vgl. Vorbeck 2007, S. 78.220Vgl. Fuchs 2005, S. 9. Riebel fasst den Begriff infolge der neuen IT-, Telekommunikations- und Transportmittel

weiter und bezeichnet Markt (früher Ort des Zusammentreffens von Anbietern und Nachfragern) als dasBeziehungsfeld zwischen tatsächlichen und potenziellen Anbietern und Nachfragern. Vgl. Riebel 1994, S. 578.

221Vgl. zu Alleinstellungsmerkmalen, relativem Kundennutzen und Konkurrenzabstand die Artikelserie von Lüdeke2003.

222Vgl. Riebel 1994, S. 578 f.


2.5.5.2 Rationalitätsdefizite im Preismanagement

Eingebettet in einen Führungszyklus223 wurde ein Prozessmodell224 für das Preismanagement225

entwickelt, welches die vier Prozessstufen Preisziel- und Preisstrategiebildung, operative Preis-bildung, Preisdurchsetzung und Preiskontrolle beinhaltet. Preismanagement umfasst dabei „allevon den Zielen des Anbieters ausgehenden und gesteuerten Aufgaben der Willensbildung, Wil-lensdurchsetzung und Kontrolle (...), die darauf abzielen, monetäre Forderungen durchzusetzen,welche die Nachfrager als Gegenleistung für Produkte und Dienstleistungen des Anbieters zuerfüllen bereit sind.“226

Abbildung 2.8: Prozessverständnis des PreismanagementsPhase im Prozessstufe im Beschreibung der AufgabenFührungsprozess Preismanagement

Willensbildung ■ Strategische Analysen zur Preispositionierung■ Festlegung von Preiszielen bzw. Leitlinien zur

Preispositionierung■ Detaillierung von Preisstrategien zur Zielerreichung

■ Durchführung Analysen zur Listenpreis- bzw. Rabatt-bestimmung

■ Festlegung konkreter Listenpreise und Rabatt-systeme basierend auf den Preisstrategien

Willensdurchsetzung ■ Weitergabe der festgelegten Listenpreise und Rabatte an Vertrieb/Aussendienst

■ Hinterlegung der Preise mit Anweisungen, An-reizen und Maßnahmen zur Durchsetzung beimEndkunden

Ausführung ■ Preisverhandlungen mit Endkunden■ Vergabe von Rabatten/Konditionen an Endkunden■ Tätigung des Kaufs und Realisierung des

Transaktionspreises

Kontrolle ■ Soll-Ist-Vergleiche der erzielten Transaktionspreisemit geplanten Listenpreisen und Rabatten

■ Überprüfung Erreichung der Preisziele sowieUmsetzung der Preisstrategien

■ Ableitung von Konsequenzen

operative Preisbildung

Preisziel- und Preis- strategiebildung

Preisdurchsetzung

Preisausführung

Preiskontrolle

Info

rmat

ions

bere

itste

llung

Quelle: Rullkötter 2009, S. 11.

Die Informationsbereitstellung227 stellt eine Querschnitts- und Unterstützungsaufgabe überalle Prozessstufen hinweg dar. Unter Informationsbereitstellung werden alle Tätigkeiten ver-standen, die zweckorientiertes, entscheidungsrelevantes Wissen zusammentragen, welches alsEingangsfaktor im Rahmen des Preismanagements benötigt wird. Hiermit wird der weit ge-

223Vgl. zum Modell des Führungszyklus Weber u. Schäffer 2006, S. 51 ff.224Vgl. Florissen 2005, S. 9.225Florissen verweist auf eine in den Führungszyklus integrierte Führungshandlung, die die Phasen Willensbil-

dung, Willensdurchsetzung und Kontrolle umfasst. Vgl. auch Rullkötter 2009, S. 8.226Rullkötter 2009, S. 9.227Vgl. Rullkötter 2009, S. 10.


fassten Definition von Florissen gefolgt, die alle preisrelevanten Informationen einschließt undsich nicht nur auf Preisdeterminanten beschränkt.228

Informationen in Form von Daten, Kennzahlen und Analysen bilden die Grundlage für al-le Handlungen in den in Abb. 2.8 auf der vorherigen Seite beschriebenen Prozessphasen desPreismanagements. Grundsätzlich lassen sich hierbei preisbezogene Kundeninformationen, preis-bezogene Wettbewerberinformationen sowie preisbezogene Controllinginformationen unterschei-den.229

Florissen erstellt eine Konzeption von vermuteten Rationalitätsdefiziten im Preismanage-ment und ergründet deren Ursachen unter Zulassung von Könnens- und Wollensdefiziten derAkteure, sowohl individuell als auch bei deren Interaktion. Rullkötter hat mit ihrer Ar-beit230 diese Thesen empirisch untersucht und bestätigen können. Es besteht demnach eineDiskrepanz231 zwischen der großen Bedeutung des Preismanagements und dessen vielfach ge-ringere Professionalisierung in der Praxis. Rationalitätsdefizite im Preismanagement lassen sichgem. Tab. 2.5 auf der nächsten Seite systematisieren.Die vorliegende Arbeit leistet einen Beitrag, um Defizite im Preismanagement der institutio-

nellen Wohnungswirtschaft vor allem in den Ursachenbereichen Informationsbereitstellung undoperative Preisbildung zu beheben. Darüber hinaus liefert sie durch die Abbildung in einem insich geschlossenen System auch die Grundlage, um die Preisstrategiefindung, -durchsetzung und-kontrolle zu unterstützen.

2.5.5.3 Kosten als Grundlage von Preisentscheidungen

Preisentscheidungen können nicht allein auf Basis der Kosten getroffen werden. Externe Gege-benheiten (z. B. das Kundenverhalten oder die Konkurrenzsituation), aber auch interne Gege-benheiten (z. B. Finanzkraft), sind maßgebend. Das Zusammenwirken der Preisfestlegung mitanderen Instrumenten des Marketingmix ist zu beachten. Aspekte wie die Durchsetzbarkeit desPreises, Preiselastizitäten und die Höhe der Konkurrenzpreise spielen ebenfalls eine wesentlicheRolle.232

Die ökonomischen Modelle zur Bestimmung optimaler Preise benötigen Kosten als eine wichti-ge Einflussgröße. Bei der Preisfindung arbeiten Marketing und Rechnungswesen eng zusammen.Im Rahmen der Entscheidungsfunktion der KLR wird i. d. R. von einer Maximierung des Pe-riodengewinns ausgegangen.233 Preisgrenzen sind hierbei kritische Werte, bei denen das Unter-nehmen indifferent bei Entscheidungen zwischen Alternativen ist. Sie umfassen Preisobergrenzenund Preisuntergrenzen. Preisgrenzen sind Entscheidungswerte, die nur für spezifische Entschei-dungssituationen in einem unternehmensindividuellen Kontext zutreffen. Aus Sicht der KLR istdie Erscheinungsform des Preises nicht relevant. Vielmehr ist dies eine Marketingentscheidung.

228Vgl. Wiltinger 1998, S. 53 sowie Florissen 2005, S. 68.229Vgl. Rullkötter 2009, S. 10 ff.230Rullkötter 2009.231Vgl. Rullkötter 2009, S. 2.232Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 124. Zu den Marketinginstrumenten zählen hierbei u.a. Konditionen, Pro-

dukteigenschaften, Werbung, Distributionskanal und Serviceumfang.233Vgl. hier und im Folgenden Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 124 f.


Tabelle 2.5: Rationalitätsdefizite im Preismanagement

BEREICH/URSACHE RATIONALITÄTSDEFIZIT

1. Informationsbereitstellung 1.1.Fehlende Erschließung externer Informationsquellen

1.2. Fehlende Erschließung interner Informationsquellen

1.3. Mangelnde Systematik der Informationsbereitstellung

1.4. Zu geringe Nutzung formaler Marktforschungsmethoden

1.5. Fehler bei der Prognose preisrelevanter Informationen

1.6. Gehemmter Informationsfluss an Abteilungsschnittstellen

2.1. Fehlende explizite Preisziele

2.2. Fehlerhafte Preiszielauswahl und resultierende Zielkonflikte

2.3. Inadäquates Anspruchsniveau der Preisziele

2.4. Fehlende explizite Preisstrategie

2.5. Fehlerhafte Generierung und Auswahl von Preisstrategien

2.6. Mangelnde langfristige Tragfähigkeit der Preisstrategien

3.1. Fehlende Verzahnung von Preisstrategie und operativer Preisbildung

3.2. Dominanz von Intuition, mangelnde Faktenorientierung

3.3. Fehler beim Einsatz der Preisbildungsmethodik

3.4. Interaktionsprobleme bei der operativen Preisbildung in Gruppen

3.5. Interaktionsprobleme bei der Beteiligung v. mehreren Akteuren aus

unterschiedlichen Abteilungen

4. Preisdurchsetzung 4.1. Unzureichende Kommunikation an den dezentralen Vertrieb

4.2. Falsches Ausmaß an Kompetenzdelegation an dezentralen Vertrieb

5. Preiskontrolle 5.1. Unterlassung regelmäßiger bzw. mangelhafte Durchführung von

Preiskontrollhandlungen

5.2. Mangelnde Ergreifung von Konsequenzen aus Preiskontrollen

2. Preisziel- und

Preisstrategiebildung

3. Operative Preisbildung

Quelle: Rullkötter 2009, S. 156.

Parameter sind u.a. Rabatte, Boni, Einzelkomponenten, Vertragsgestaltungen, Differenzierun-gen nach Regionen, Kunden, Produkten etc. Unter dem Preis wird nachfolgend die tatsächlichdem Unternehmen verbleibende Gegenleistung für die eigene Leistung verstanden.234

Die Ermittlung von Angebotspreisen auf der Grundlage von variablen Selbstkosten erfolgtvielfach als retrograde Rechnung. Dies hat den Nachteil, dass die geplanten bzw. geschätztenKostengrößen von der Güte der Schätzung bezüglich der Kostenhöhe abhängig sind.235

2.5.5.4 Zukunftsorientierung bei der Preispolitik

Eine Orientierung ausschließlich an Vergangenheitsgrößen ist nicht zielführend. Die geplanteRefinanzierung investierter Beträge während der Entstehungsphase der Immobilien wird überlangfristige Investitionsrechenkalküle planerisch abgebildet. Im Zeitablauf kann durch eine fort-

234Die Preisobergrenze ist der höchste Preis für einen Inputfaktor, der zur Leistungserstellung benötigt wird, zudem dieser gerade noch verwendet wird. Die Preisuntergrenze ist der niedrigste Preis für ein (End-)Produkt,zu dem dies gerade noch angeboten wird. Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 124 f.

235Vgl. Reichmann 2011, S. 421.


laufende Nachkalkulation aufgezeigt werden, ob die ursprünglich angenommenen Entwicklungender wesentlichen Einflussgrößen im Ist wie prognostiziert236 eingetreten sind.Liegt der Entstehungszeitpunkt der Immobilien bereits weit in der Vergangenheit und handeltes sich um ein heterogenes Immobilienportfolio wie in Punkt 2.4.3 beschrieben, wird es wahr-scheinlicher, dass die aktuelle Kostendeckung und das Erwirtschaften von periodischen Über-schüssen mehr im Interesse des Managements liegen. Änderungen bzw. Anpassungen sind abernur für die Zukunft möglich. Insofern kommt dem Ausweis der Plan-Kostenstruktur innerhalbeiner Deckungsbeitragsrechnung zur Abschätzung der zukünftig benötigten Mindestmieten einebesondere Bedeutung zu.

Zusammenfassung Kapitel 2

Wohnimmobilien sind besondere Wirtschaftsgüter in speziellen Märkten. Ihre Besonderheitenbedingen Anpassungen an – aus der Industrie zu übertragenden – betriebswirtschaftlichen An-sätzen und Methoden. Kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen sind trotzihrer vielfältigen Ziele in erster Linie Unternehmen, die wirtschaftlich agieren müssen. Hierzubedarf es Planungs- und Steuerungsinstrumente, die die Spezifika von Wohnimmobilien lebens-zyklusphasengerecht beachten. In der Nutzungsphase von Immobilien bilden die Entscheidungs-und Anreizfunktion des internen Rechnungswesens i. V. m. dem Preismanagement die Basis fürein zielgerichtetes Handeln des Managements.237 Die Grundlagen hierzu sollen in Kap. 3 gelegtwerden, bevor in Kap. 4 ein konkreter Umsetzungsvorschlag einer immobilienwirtschaftlichenDeckungsbeitragsrechnung entwickelt wird.

236Im Rahmen der Investitionsrechnung werden viele Annahmen getroffen, die mehr oder weniger exakt im Ist soeintreten. Durch den dauerhaften Absatzprozess (siehe Punkt 2.2.1), sich ggf. ändernde Marktgegebenheitenund Rahmenbedingungen verschiebt sich der Fokus des Managements während der langen Nutzungsphase vonImmobilien mehr und mehr hin zur Beurteilung der aktuellen und zukünftigen Wirtschaftlichkeit der einzelnenImmobilien.

237Darüber hinaus sind Entscheidungen in der Wohnungswirtschaft immer im Kontext mit dem Portfoliomanage-ment zu betrachten.

3 Controlling als Steuerungsinstrumentariumfür Immobilienunternehmen

Versteht man unter Controlling generell „Planen, Steuern, Kontrollieren“1, so wird mit dem Zu-satz Immobilien der Bezug auf die Immobilienwirtschaft gesetzt. Die Besonderheiten des Wirt-schaftsgutes „Immobilie“ verlangen spezifische Anpassungen der Controllinginstrumente.Zunächst wird eine Einordnung des Controllings in einen allgemeinen Ordnungsrahmen vor-

genommen. Sodann werden die Ebenen der Controllingkonzeption erörtert. Hauptaufgaben desControllings und der Zusammenhang zum Erfolgsziel müssen diskutiert werden. Anschließendwerden bestehende Definitionen zum Immobiliencontrolling untersucht und im Kontext der Zie-le dieser Arbeit weiterentwickelt. Die Cashflow-orientierten Rechenschemata werden auf ihreAnwendbarkeit zur retrograden Mietenbestimmung untersucht. Im Ergebnis wird der Vorschlagbegründet, auf Basis einer immobilienwirtschaftlichen Kosten- und Leistungsrechnung ein Sys-tem der Deckungsbeitragsrechnung zu nutzen.

3.1 Controlling-Konzeption

Die grundlegenden betriebswirtschaftlichen Prinzipien werden in der Controlling-Konzeption2

berücksichtigt. Unter einer Konzeption ist ein inhaltlich strukturierter Bezugsrahmen zu verste-hen, welcher die kontextabhängige Ausgestaltung eines Sachverhaltes als Mittel zur Erreichungbestimmter Ziele ermöglicht.3 Ihr obliegt es, theoretisch fundiert diejenigen Faktoren zu identifi-zieren, die unternehmensübergreifend maßgeblich sind, und diese innerhalb eines Gesamtkonzep-tes zu vereinen. Sowohl für die System- als auch die Applikationsebene kann daran anknüpfenddeduktiv ein Controlling implementiert werden, welches die grundlegenden Anforderungen andie operative und strategische Unternehmenssteuerung unter expliziter Beachtung der Risiko-position des Unternehmens(verbundes) zu erfüllen vermag.4

Controlling bezeichnet im deutschsprachigen Raum den auf die Sicherstellung nachhaltigerWirtschaftlichkeit ausgerichteten Management-Prozess der betriebswirtschaftlichen Zielfindung,Planung und Steuerung eines Unternehmens (prozessuale Sichtweise). Controlling beruht auf der

1Vgl. Controller-Leitbild, International Group of Controlling 2014.2In der wissenschaftlichen Literatur werden diverse Controlling-Konzeptionen diskutiert. Sie unterscheiden sichdurch eine jeweils andere Definition wahrzunehmender Funktionen. Einen ausführlichen Überblick über dieGeschichte des deutschsprachigen Controllings sowie die Unterschiede der betrachteten Controllingkonzeptio-nen bietet Braunstein. Vgl. Braunstein 2008, S. 466 ff. Siehe auch Becker 2000, S. 36 – 43, Küpper 2001, S.5 – 13 sowie Weber 2004, S. 20 – 31.

3Vgl. hierzu Schultz 2005, S. 51, nach Harbert 1982, S. 140.4Vgl. Reichmann 2011, S. 17.

KAPITEL 3. CONTROLLING ALS STEUERUNGSINSTRUMENTARIUM FÜRIMMOBILIENUNTERNEHMEN 64

Wechselwirkung vielfältiger Regelkreise aus Zielfestlegung, Planung, Umsetzung, Messung undVerbesserung.5

Controlling fußt gemäß der DIN SPEC 1086 auf proaktivem und zukunftsorientiertem Handelnzur

• Rationalitätssicherung und Koordination bei der Findung und Festlegung unternehmens-politischer, strategischer, operativer und finanzieller Ziele,

• Formulierung von Strategien und operativen Plänen in Form von mess- und prüfbarenZielen,

• ganzheitlichen Betrachtung von Chancen und Risiken eines Unternehmens,6

• Sicherung der finanziellen Stabilität und Steigerung der Wirtschaftlichkeit eines Unterneh-mens.

Gemäß der Controller-Funktion gestalten und begleiten Controller den Management-Prozess derZielfindung, Planung und Steuerung und tragen damit Mitverantwortung für die Zielerreichung.Controller sorgen für Strategie-, Ergebnis-, Finanz-, Prozesstransparenz und tragen somit zuhöherer Wirtschaftlichkeit bei. Sie koordinieren Teilziele und Teilpläne ganzheitlich und organi-sieren unternehmensübergreifend das zukunftsorientierte Berichtswesen. Controller moderierenund gestalten den Management-Prozess der Zielfindung, Planung und Steuerung so, dass jederEntscheidungsträger zielorientiert handeln kann und leisten den dazu erforderlichen Service derbetriebswirtschaftlichen Daten- und Informationsversorgung. Dabei gestalten und pflegen sie dieControllingsysteme.7

Grundsätzlich kann Controlling als ein System mit den Elementen Ziele, Aufgaben, Instrumen-te und Organisation aufgefasst werden, die in wechselseitigen Beziehungen zueinander stehen.8

Diskontinuitäten und Schwankungen in der Umwelt einer Unternehmung sowie die stärkere Aus-differenzierung innerhalb der Unternehmen führen zu zusätzlichen Koordinations-, Kommunika-tions- und Anpassungsproblemen bzw. einem höheren Informations- und Koordinierungsbedarfder Führung. Dieser Sachverhalt wird als Grundlage für die Entstehung des Controllings [...]verstanden.9

3.1.1 Ordnungsrahmen zum Controlling

Küpper definiert vier Anforderungen10 an eine Controlling-Konzeption:

• Eigenständiger Problemkreis

• Theoretische Fundierung5Vgl. Schmidt, Weichbrodt, Günther, Seeboth, Stuka, Straub, Rieder, Vieregge, Knocke u. Schlegel 2009, S. 4 f.6Vgl. Schmidt, Weichbrodt, Günther, Seeboth, Stuka, Straub, Rieder, Vieregge, Knocke u. Schlegel 2009, S. 5.7Vgl. Controller-Leitbild, International Group of Controlling 2014.8Vgl. Horváth 1995, S. 9.9Vgl. hierzu Serfling 1992, S. 11 – 13 sowie Horváth 1998, S. 10.

10Vgl. Küpper 1997, S. 4.

65 3.1. CONTROLLING-KONZEPTION

• Nähe zur und Akzeptanz in der Praxis

• Anpassungsfähigkeit an Umweltveränderungen

Gemäß Lange et al. weist eine Controlling-Konzeption folgende Grundelemente11 auf:

• Systemgedanke

• Zielbezogenheit

• Entscheidungsorientierung

• Koordinationsfunktion

• Informationsversorgung und -verdichtung

• Unterstützung von Planung und Kontrolle

Nachfolgend wird ein Ordnungsrahmen zum Controlling eingeführt, um das weitere Vorgehenzu fundieren (vgl. Abb. 3.1). Er beinhaltet die Ausgestaltung und die Abhängigkeiten der ver-schiedenen Controllingelemente. Daraus resultiert ein objektbezogener Controllingansatz.12

Abbildung 3.1: Ordnungsrahmen zum Controlling

bezweckt

Controllingkonzeption

Theorien fundieren deter- Controlling-

zum und minieren objekte

Controlling gestalten

ist eingegliedert

Unternehmenskontext

Controllinginstrumente

Controllingaufgaben

Controllingziele

Rationalitätssicherung der Führung

Quelle: Manthey 2006, S. 65.

Im Mittelpunkt des Ordnungsrahmens befindet sich die Controllingkonzeption. Sie stellt denBezugsrahmen für die konkrete Ausgestaltung des Controllings dar. Controllingobjekte determi-nieren die Controllingkonzeption.13 Als Controllingobjekte werden betriebswirtschaftliche Ob-jekte bezeichnet, die zum einen abstrakt sein können, wie z. B. ein Geschäftsprozess oder eineKostenstelle, aber auch konkrete Objekte aus der Realwelt, wie z. B. Immobilien, repräsentie-ren können. Bestimmend sind situative Kontextfaktoren, die unternehmensintern (u.a. Aufbau-11Vgl. Lange u. Ukena 1996, S. 67 f.12Vgl. Manthey 2006, S. 64 sowie Meise 2001, S. 62.13Vgl. Manthey 2006, S. 65.


und Ablauforganisation oder Prozesse) und unternehmensextern (Marktverhältnisse, Marktdy-namiken, Verhalten der Marktpartner) auftreten. Diese objektspezifischen Faktoren haben maß-geblichen Einfluss auf die konkrete Ausgestaltung der Controllingkonzeption.14 Basierend aufder Controllingtheorie erfolgt eine Fundierung und Gestaltung der Konzeption. Eingebettet inden Unternehmenskontext dient die Controllingkonzeption zur Rationalitätssicherung der Füh-rung. Bislang hat sich eine originäre Controllingtheorie nicht etabliert. Die Erklärung der Con-trollingphänomene wird aus anderen bestehenden Theorien anderer Wissenschaftsdisziplinen15

hergeleitet und übertragen.16

3.1.2 Ebenen der Controlling-Konzeption

Eine Controllingkonzeption besteht aus intentionalen, funktionalen, instrumentalen und institu-tionalen Ebenen.17

3.1.2.1 Intentionale Ebene

Die intentionale Ebene bildet die Grundlage jeder Controllingkonzeption zur Definition vonControllingzielen. Diese leiten sich aus den Führungszielen ab, die richtungsweisend für einzelneFührungsteilsysteme sind. Das grundlegende Ziel ist für eine klare Definition der Controllingauf-gaben weiter zu konkretisieren. Hierbei sind die spezifischen Eigenschaften der Controllingob-jekte zwingend zu beachten.18 Aus der Herleitung der Controllingziele aus den Führungszielenresultiert die Aufgabe der Führungsunterstützung durch das Controlling. Als allgemein gültigeZiele können die Sicherung von Effektivität und Effizienz von Führungsentscheidungen benanntwerden.19

3.1.2.2 Funktionale Ebene

Der Begriff des Controllings20 unterlag in seiner Entwicklung kontinuierlichen Veränderungen.Anfangs wurde er lediglich im Sinne von Kontrolle verstanden.21 Erst bei Chmielewicz22, derdie Aufgabe des Controllings in der Anpassung des Rechnungswesens an den Informationsbedarfdes Entscheidungsträgers sieht, ebenso wie bei Reichmann23 und Heigl24, die Controlling alsBeschaffung, Aufbereitung und Koordination von Informationen definieren, wird der Notwendig-

14Vgl. Manthey 2006, S. 65, Kieser u. Walgenbach 2003, S. 43 – 46 u. 212 ff., Küpper u. a. 1990, S. 286 sowieVahs 2001, S. 39.

15Die Systemtheorie und Kybernetik, die Informationsökonomie sowie verhaltenswissenschaftliche Ansätze derNeuen Institutionenökonomie können hierbei als Grundlage herangezogen werden. Vgl. hierzu auch Schultheiss1990, S. 52 ff., Pietsch 2004, S. 150 ff. sowie Ossadnik 2003, S. 30.

16Vgl. Scherm u. Pietsch 2003, S. 54.17Vgl. Ahlert 1999, S. 28, Manthey 2006, S. 67 sowie Küpper 2001, S. 6 f.18Vgl. Ahlert 1999, S. 28 sowie Horváth, 2003, S. 149.19Vgl. hierzu Manthey 2006, S. 67.20Vgl. Reichmann 2011, S. 2.21Damit einher geht automatisch eine vergangenheitsorientierte Sichtweise.22Vgl. Chmielewicz 1974, S. 3360.23Vgl. Reichmann 1985, S. 888 f.24Vgl. Heigl 1989, S. 3.


keit einer Integration des Entscheidungs- und Informationsbezuges Rechnung getragen. Seitdemhaben sich Aufgabenschwerpunkte und -inhalte des Controllings stetig gewandelt und erweitert.Controllingaufgaben sind Gegenstand der funktionalen Ebene. Durch die Controllingaufga-

ben werden alle Aktivitäten bestimmt, die zur Erreichung der Controllingziele durchzuführensind. In der Literatur gibt es eine Vielzahl von Controllingansätzen, die vor allem durch die Be-trachtung der funktionalen Ebene geprägt sind. Grundlegend lassen sich vier Controllingansätzeidentifizieren:

• Informationsorientierte Controllingansätze

• Koordinationsorientierte Controllingansätze

• Koordinations- und führungsorientierte Ansätze25

• Controlling als Rationalitätssicherung der Führung

Im Fokus der informationsorientierten Controllingansätze steht die Sicherstellung der Informa-tionsversorgung der Unternehmensführung durch die Nutzung eines Informationssystems. Diefehlende Spezifikation der Informationsarten stellt einen wesentlichen Mangel der informations-orientierten Controllingansätze dar. Da diese Ansätze nur als eine notwendige Weiterentwick-lung des traditionellen Rechnungswesens aufgefasst werden können, sollten sie nach Auffassungverschiedener Autoren besser mit „Entscheidungsorientiertes Rechnungswesen“ oder „Unterneh-mensrechnung“ bezeichnet werden.26

Im Mittelpunkt der koordinationsorientierten Controllingansätze steht die Koordination derTeilsysteme der Unternehmensführung.27 Horváth versteht unter Controlling ein unterstützen-des Subsystem der Führung, welches Planung, Kontrolle und Informationsversorgung systembil-dend und systemkoppelnd ergebniszielorientiert koordiniert.28 Der Aufbau und die Gestaltungdes Planungs-, Kontroll- und Informationssystems wird hierbei als systembildende Koordinationbezeichnet. Die kontinuierliche Abstimmung der untereinander abhängigen Teilsysteme durchgeeignete Informationssysteme stellt den systemkoppelnden Aspekt dar. Eine weitere Aufga-be des Controllings innerhalb des koordinationsorientierten Ansatzes ist die Schaffung von In-formationstransparenz, insbesondere für Planungs- und Kontrollzwecke. Küpper erweitert dieKoordinationsaufgabe des Controllings auf Personalführungssysteme und die Organisation desControllings. Er betrachtet die Koordinationsprobleme zwischen allen Führungsteilsystemen alsimmanent. Die Sicherstellung einer zielgerichteten Lenkung ist demnach nur durch die Koordi-nation des Führungsgesamtsystems zu erreichen.29

Die Kritik an den reinen koordinationsorientierten Controllingansätzen hat zur Entwicklungder koordinations- und durchführungsorientierten Controllingansätze geführt, die eine stärkereBegrenzung der betrachteten Controllingaufgaben vertreten. Der Aufbau und die Betreuung des25Vgl. Lindner 2008, S. 38 - 42, siehe auch Küpper 2001, S. 6 ff. sowie Horváth 2003, S. 149 ff. Zu alternativen

Systematisierungsansätzen vgl. z. B. Harbert 1982, S. 255 f. und Weber 2002, S. 20 – 27.26Vgl. Weber 2002, S. 21 f. sowie Küpper 2001, S. 11.27Vgl. Weber 2002, S. 24.28Vgl. Horváth 2009, S. 148, Küpper 2005, S. 13 – 32 sowie Reichmann 2011, S. 3.29Vgl. Küpper 2001, S. 13 ff., Küpper, Weber u. Zünd 1990, S. 283 sowie Lindner 2008, S. 40.


Informationsversorgungssystems sowie die Koordination und Durchführung von Planung undKontrolle sind Gegenstand der Controllingaufgaben. Es erfolgt eine konsequente Ausklammerungdes Personalführungs- und Organisationssystems.30

Weber31 proklamiert dagegen die Notwendigkeit des Perspektivenwechsels bei der Betrach-tung des Controllings aufgrund der von ihm konstatierten Begrenztheit des koordinationsorien-tierten Ansatzes. Er schlägt eine Ablösung der funktionalen durch eine institutionale Sichtweiseauf das Controlling vor. Neben anderen Aufgaben der Führungsunterstützung sieht er die Ra-tionalitätssicherung als originäre Aufgabe des Controllings. Rationalität wird hierbei verstandenals „ [...] Zweckrationalität, deren zentrale Eigenschaft, die Begründbarkeit, stets auf eine Hand-lungsträgermehrheit bezogen ist“.32 Eine Handlung wird dann als zweckrational bezeichnet, wennbei gegebenen Zwecken eine effiziente Mittelverwendung erfolgt.33

Becker betont die Lokomotionsfunktion des Controllings, die als eine integrierte Aufgabeder Unternehmensführung bezeichnet wird, die im Dienste der Optimierung von Effektivitätund Effizienz das initialisierende Anstoßen sowie das wertschöpfungsorientierte Ausrichten desHandelns von Betrieben sicherzustellen hat. „Die Wahrnehmung dieser originären Funktion derLokomotion setzt insbesondere die begleitende Erfüllung der derivaten Funktionen der wechsel-seitigen Abstimmung (Integration, Koordination und Adaption) von Führung und Ausführungsowie der dementsprechenden Schaffung von Informationskongruenz innerhalb der Führung undAusführung voraus.“34

Im Zuge der Wahrnehmung der Informationsfunktion obliegt es dem Controlling, für eineweitgehende Übereinstimmung der informationswirtschaftlichen Größen Informationsbedarf, In-formationsangebot und Informationsnachfrage zu sorgen.35

Ebert et al. begreifen Controlling als „Managementfunktion und Führungskonzeption“ imGesamtsystem der Unternehmensführung. Der Controllingbegriff schließt demnach eine füh-rungsorientierte Deutung im konzeptionellen Bereich sowie eine konkrete funktionsorientierteBestimmung der Wirkungsweise im Unternehmen ein. Sie plädieren für ein weites Controlling-verständnis, das sowohl der eher philosophischen Dimension eines neuen Denk-, Verhaltens-und Orientierungsansatzes in Form der Entwicklung neuer Planungs-, Kontroll- und Informa-tionskulturen gerecht wird, als auch der sachbezogenen Leistungserfordernis neuer, verknüpfterHandlungsprozesse.36 Das Ziel der Verknüpfung von Planung, Kontrolle und Information istdie Schaffung lernfähiger Prozesse. Diese sollen die Lenkung des Unternehmens nach dem sog.kybernetischen Regelkreisprinzip unterstützen.37 Abb. 3.2 verdeutlicht das grundlegende Prin-zip.38

30Vgl. Grob 1996a, S. 316 sowie Lindner 2008, S. 40.31Vgl. Weber 2004, S. 45 – 63.32Weber u. Schäffer 1999, S. 734.33Vgl. hierzu Schäffer u. Weber 2002, S. 92 f. sowie Weber u. Schäffer 1999, S. 734.34Becker 1999, S. 3. Siehe auch Fuchs 2005, S. 31.35Vgl. Fuchs 2005, S. 122.36Vgl. Ebert u. a. 2009, S. 24 f. Siehe auch Steinhübel 2004, S. 21.37Vgl. Ebert u. a. 2009, S. 35.38Vgl. Ebert u. a. 2012, S. 36 ff.


Abbildung 3.2: Kybernetisches RegelkreisprinzipFührungsgröße

Regler

Stellgröße Regelgröße

feedforward i.S. feedback i.S.von Steuerung von Regelung

Regelstrecke

Störgrößen

Quelle: Ebert, Monien u. Steinhübel 2009, S. 35.

Planung hat die Aufgabe, als Orientierungsgröße für die Realisierung und als Normgröße fürdie Kontrolle einen Sollzustand zu generieren. Informationen über Störgrößen aus dem Umsys-tem werden feedforward i. S. v. Steuerung beachtet. Die Verwirklichung erfolgt im Rahmeneiner Ausführungshandlung, das „Ist“ entsteht. Im Vergleich von „Ist“ und „Soll“ entstehende(Abweichungs-)Erkenntnisse werden als feedback an die Planung/Realisierung zurückgemeldet(Regel-Kreislauf).39

Controlling als Führungskonzeption regelt im Sinne eines umfassenden Lenkungsprozesses dasUnternehmen mittels Soll-Ist-Vergleichen (single loop) und steuert es mittels Soll-Wird-Ver-gleichen (double loop).40

Reichmann definiert Controlling41 als zielbezogene Unterstützung von Führungsaufgaben, dieder systemgestützten Informationsbeschaffung und Informationsverarbeitung zur Planerstellung,Koordination und Kontrolle dient. Er bezeichnet Controlling als eine rechnungswesen- und vor-systemgestützte Systematik zur Verbesserung der Entscheidungsqualität auf allen Führungs-stufen der Unternehmung.42 Hierbei erstellt er eine mehrdimensionale Controlling- und Infor-mationskonzeption, bei der die Systemteile zielbezogen durch ein Kennzahlensystem verbundenwerden, um durch eine systemgestützte Informationsbeschaffung und -verarbeitung die Entschei-dungsqualität auf allen Führungsstufen der Unternehmung zu verbessern.43

Scherm/Pietsch betrachten dagegen ihr Konzept des reflexionsorientierten Controllings alseinen konkurrierenden Ansatz, indem sie Controlling als Führungsfunktion zur Komplexitätsbe-wältigung durch Reflexion definieren.44

39Vgl. Ebert, Monien u. Steinhübel 2009, S. 36 ff.40Vgl. Ebert u. a. 2009, S. 37. Die beschriebenen Lernprozesse sollen nach Möglichkeit auf allen Ebenen und in

allen Funktionsbereichen des Unternehmens Anwendung finden. Siehe ebd., S. 37 – 43.41Vgl. Reichmann 2011, S. 12.42Reichmann nennt mit dem Kosten- und Erfolgscontrolling, dem Finanzcontrolling und dem Investitionscon-

trolling die Querschnittsfunktionen des Controllings mit übergeordneter Bedeutung. Darüber hinaus gibt esweitere Teilbereiche wie Beschaffungs-, Produktions-, Marketingcontrolling etc. Vgl. Reichmann 2011, S. 14 ff.

43Vgl. Reichmann 2011, S. 3 f. Reichmann sieht die wesentlichen Ziele des Controllings hierbei in der Unterstüt-zung der Planung, der Koordination einzelner Teilbereiche sowie der Kontrolle der wirtschaftlichen Ergebnisse.Der Ansatz ist stark industriebezogen und bedarf zur Anwendung in der Immobilienwirtschaft geeigneter An-passungen.

44Vgl. Scherm u. Pietsch 2004, S. 532 – 543. Vgl. hierzu auch die Kritik insbesondere am koordinationsorientierten,rationalitätsorientierten und reflexionsorientierten Controllingverständnis bei Schneider 2005a, S. 69 – 71.


Metzner schlägt drei Dimensionen der Controlling-Konzeption (siehe Abb. 3.3) vor:

• Managementfunktion: Welche grundlegenden Managementaufgaben werden unterstützt?

• Informationskategorie: Welche grundlegenden Arten von Informationen werden als relevanterachtet, erfasst und verarbeitet?

• Zeithorizont: Welcher Zeitabschnitt wird mit welchem Grad an Genauigkeit und Tiefeerfasst?45

Abbildung 3.3: Grafische Darstellung Controlling-Konzeption (Metzner)

Kontrolle SteuerungPlanung

operativ strategisch

Information

Info

rmat

ions

kate

gorie

Zeithorizont

mon

etär

nich

t mon

etär


Jede der drei geometrischen Dimensionen entspricht jeweils einer der drei inhaltlichen Di-mensionen der Controlling-Konzeption. Jede Einzeldimension ist wiederum sowohl inhaltlich alsauch grafisch in mehrere Bestandteile untergliedert. Die Controlling-Konzeption besteht somit- wie auch der Würfel - aus mehreren Einzelsegmenten. Der Würfel repräsentiert das zugrundeliegende Vollständigkeitsprinzip. Die einzelnen Segmente im dreidimensionalen Vektorraum sindim konkreten Controlling-System jeweils durch Aufgaben, Algorithmen, Instrumente, Daten undandere Systemelemente zu füllen. Zwischen den Segmenten bestehen keine Lücken.46

Das dreidimensionale Modell47 dient somit dazu,

• die Controlling-Konzeption prägnant abzubilden (Grundlage für bestmögliche Kommuni-kation),

• die Bedeutung von Teillösungen im Gesamtzusammenhang zu verdeutlichen,45Vgl. Metzner 2002, S. 122 ff.46Vgl. hier und im Folgenden Metzner 2002, S. 123 f.47Das „Würfel“-Modell erfüllt den Zweck einer Controlling-Konzeption, indem es einen Rahmen für die Erstel-

lung, Verknüpfung und Anwendung von Elementen innerhalb eines komplexen Controllingsystems schafft. Vgl.Metzner 2002, S. 124.


• die Eignung vorhandener Elemente zu bewerten, um diese zielgerichtet auszuwählen undanwenden zu können,

• Lücken in den Systemelementen aufzudecken sowie

• etwaige Überschneidungen mehrerer Systemelemente zu lokalisieren, um Schnittstellen er-schließen bzw. Redundanzen abbauen zu können.

Die auf funktionaler Ebene beschriebenen Aufgaben verlangen die Anwendung von Controlling-methoden und Controllinginstrumenten. Diese sollen nachfolgend beschrieben werden.

3.1.2.3 Instrumentelle Ebene

Auf instrumenteller Ebene erfolgt die Aufgabenerfüllung durch Controllinginstrumente.48 Zu denControllinginstrumenten zählen alle ideellen und realen Hilfsmittel, die zur Aufgabenbewältigungeingesetzt werden.49

Das Fachbegriffsmodell von Schultz (vgl. Abb. 3.4) kann herangezogen werden, um eineklare Abgrenzung der Begriffe Controllingmethode, Controllingwerkzeug und Controllingmodellzu erzielen. Unter dem Oberbegriff Controllinginstrumente können hierbei Controllingmodelle,-werkzeuge und -methoden subsumiert werden. Sie bilden das Instrumentarium zur Erfüllungder Controllingaufgaben.50

Abbildung 3.4: Fachbegriffsmodell zu Controllinginstrumenten

Controllingmethoden unter- Controllingwerkzeuge

Beispiele: stützen Beispiele:

- Vollständige Finanzplanung - VOFI

- Kennzahlensysteme be- - Berichtssysteme

- Portfolioanalysen schreiben - …

- …

liegen erzeugen liegen erzeugen

zugrunde zugrunde

Controllingmodelle

Controllinginstrumente

Quelle: Schultz 2005, S. 89.

Controllingmethoden beschreiben Controllingwerkzeuge, die als Hilfsmittel bei der Anwen-dung fungieren. Controllingmethoden sind hierbei formalisierte, systematische Problemlösungs-und Darstellungstechniken. Durch explizite Regeln sind sie in Anwendungsvoraussetzungen,Teilschritten und Ergebnissen intersubjektiv nachvollziehbar. Controllingmodelle können, einem

48Vgl. Ahlert 1999, S. 34.49Vgl. hierzu Amshoff 1993, S. 276 sowie Horváth 2003, S. 150.50Vgl. Schultz 2005, S. 84 ff.


konstruktionsorientierten Modellbegriff folgend, als „[...] Verdichtung von Wahrnehmungen einesGegenstandes [...]“ zum Zweck der Erfüllung der Controllingaufgaben betrachtet werden.51

3.1.2.4 Institutionale Ebene

Gegenstand der Betrachtung der institutionalen Ebene ist die Controllingorganisation selbst.Unter dem Begriff Controllingorganisation werden hierbei alle Struktur- und Prozessaspektezusammengefasst. Es erfolgt eine Zuweisung von Controllingaufgaben zu Controllingträgern.Controllingträger können dem unternehmensinternen als auch unternehmensexternen Umfeldangehören. Es kann sich um einzelne Personen, festgelegte Rollen oder auch ganze Organisati-onseinheiten handeln.52 Die betrachteten Controllingobjekte, die Struktur und die vorhandenenProzesse prägen maßgeblich die Controllingorganisation.53

Unter einem Controllingsystem ist ein System mit den Elementen Aufgaben, Organisationund Instrumente zu verstehen. Die Elemente stehen in spezifischen Beziehungen zueinander.Grundsätzlich ist das Controllingsystem in die Unternehmensorganisation eingebettet, sodassauch die Mitarbeiter als Nutzer der Controllingsysteme als Elemente aufgefasst werden können.54

In der Literatur sind weitere Ansätze zur kontextbezogenen Ausgestaltung von Controllingkon-zeptionen zu finden.55 Im Sinne des komputatorischen Wissenschaftsziels ist der Kern der Arbeitder Formalisierung und Kalkülisierung wohnimmobilien- und betriebswirtschaftlicher Problemegewidmet. Daher soll auf eine Vertiefung der organisatorischen Einordnung des Controllingsverzichtet werden.56

Im Folgenden wird eine Controllingkonzeption für das Controllingobjekt „Wohnimmobilie“entwickelt. Die Entwicklung einer branchenfokussierten Controllingkonzeption bedingt die Ein-beziehung der Branchenbesonderheiten. Insofern sollen nachfolgend die unterschiedlichen Sicht-weisen und Begriffsdefinitionen zum Immobiliencontrolling erörtert werden.

3.2 Immobiliencontrolling

Zur passgenauen Entwicklung geeigneter Lösungsansätze ist eine weitere Konkretisierung desBetrachtungsgegenstandes, der Anforderungen, Ziele und Aufgaben des Immobiliencontrollingsvorzunehmen. Ein auf die Immobilienwirtschaft und die notwendige IT-Unterstützung abstel-lender Ordnungsrahmen gibt dabei Orientierung.57

51Vgl. Schultz 2005, S. 84 ff. Siehe auch Vom Brocke 2003, S. 16, Manthey 2006, S. 75 sowie Lindner 2008, S. 44.52Vgl. Lindner 2008, S. 44 und Ahlert 1999, S. 36. Zu den Aufgaben von Controllern vgl. die Einleitung zu Kap.

3.53Vgl. Heuer 2001, S. 94 ff.54Vgl. Metzner 2002, S. 29 nach Horváth, P. 1995, S. 9 sowie Lindner 2008, S. 44 f.55Eine Gegenüberstellung unterschiedlicher Ansätze ist zu finden bei Schultz 2005, S. 52 ff. Andere Systemati-

sierungen und Übersichten geben u.a. Harbert 1982, S. 255 f., Weber 2002, S. 20 – 27, Hahn u. Hungenberg2001, S. 276 sowie Peemöller 2002, S. 34 f.

56Die zu entwickelnden Kalküle sind anwender- und organisationsunabhängig.57Metzner weist im Vorwort zu seiner Dissertation darauf hin, dass Controllinglösungen und Informations-

verarbeitungsprozesse nicht losgelöst vom realen Immobilienmanagement geschaffen und sinnvoll angewendetwerden können. Er verweist auf die Notwendigkeit der Spezifizierung einer allgemeinen Controlling-Konzeptionin Form eines Controlling-Systems. Er betont, dass sich ein Controllingsystem nicht so gestalten lässt, dass

73 3.2. IMMOBILIENCONTROLLING

3.2.1 Betrachtungsgegenstand und Definition des Immobiliencontrollings

Entscheidend für den Erfolg der Immobiliencontrolling-Konzeption ist die eindeutige Bestim-mung des Untersuchungsgegenstandes. Gemäß der Definition von Immobilien, deren BesitzVerfügungsrechte mit sich bringt, woraus Nutzenpotenziale entstehen58, werden diese als Ge-genstand des Immobiliencontrollings definiert. Die Nutzenpotenziale können dabei durch denVerkauf, die (zeitweise) Überlassung an Dritte oder durch Eigennutzung realisiert werden.59

Es bestehen diverse Definitionen zum Immobiliencontrolling. Den meisten Ansätzen liegt einestark auf Einzelaspekte und Ebenen eingeschränkte Sichtweise zugrunde.60 Homann bezeichnetImmobiliencontrolling in Anlehnung an die Controlling-Definition von Horváth als ein füh-rungsunterstützendes Subsystem der „... systembildenden und systemkoppelnden Koordinationvon Planungs-, Kontroll- und Informationsversorgungssystem innerhalb der leistungsspezifischenAspekte des Immobilienmanagements“.61

Metzner definiert das Immobiliencontrolling als „ein ganzheitliches Instrument zur Durch-setzung von Eigentümerzielen, welches selbstständig und kontinuierlich bei Immobilien unterBeachtung ihres Umfeldes entsprechende Informations-, Planungs-, Steuerungs- und Kontroll-aufgaben definiert und wahrnimmt.“62

Gemäß Schulte hat Immobiliencontrolling die Aufgabe, die Rationalität der Führung hin-sichtlich immobilienbezogener Entscheidungen sicherzustellen. Seine konkrete Ausbildung istkontextabhängig. Mit dieser Definition soll sichergestellt werden, dass das Immobiliencontrollingin sämtlichen Raum-, Markt- und Zeitperspektiven erfolgreich angewendet wird, auf vorhandeneund erprobte Bausteine zurückgreift und diese kombinieren kann.63

Nebauer sieht, in Anlehnung an das Controllingverständnis von Simon64, die Ziele und Auf-gaben des Controllings in der Erfolgsbeurteilung, der Problemidentifizierung und der Lösungder Probleme und definiert i. d. S. Controlling als Steuerung durch Planung und Kontrolle mitder entsprechenden Informationsversorgung. Diese Definition des Controllings basiert auf denvernetzten Modulen Planung, Kontrolle und Steuerung. Die passgenaue Informationsbereitstel-lung stellt eine wichtige Voraussetzung und gleichzeitig eine Klammerfunktion dar. Nebauersiedelt das Immobiliencontrolling als führungsunterstützendes Subsystem65 organisatorisch un-ter dem Immobilienmanagement an. Die Aufgabe des Immobiliencontrollings wird mit der Be-reitstellung entscheidungsrelevanter Informationen über alle Lebenszyklusphasen der Immobiliehinweg beschrieben, mithilfe eines immobilienspezifischen Planungs-, Kontroll-, Steuerungs- undKoordinationssystems für das Immobilienmanagement.

es für alle Immobilien, alle Zielstellungen und alle Rahmenbedingungen gleich gut geeignet ist. Vgl. Metzner2002, S. VIII Vorwort.

58Vgl. Abschn. 2.2.2.59Vgl. Lindner 2008, S. 45.60Vgl. Lindner 2008, S. 45.61Vgl. Homann 1999, S. 112, Homann fasst die Definition weit und kann so nur Ansatzpunkte einer lebenszyklu-

sorientierten Konzeption liefern. Vgl. Schulte 2005, S. 920.62Vgl. Metzner 2002, S. 50.63Vgl. Schulte 2005, S. 971. Schulte definiert Immobiliencontrolling hier in Anlehnung an das Controllingver-

ständnis von Weber.64Vgl. Simon 1954, S. 1, 11 ff. sowie 22 f.65Dies entspricht dem Grundverständnis von Schulte/Homann. Vgl. Schulte u. Homann 1996, S. 329.


Immobiliencontrolling ist aufzufassen als ein ganzheitliches immobilienspezifisches Instrumen-tarium zur empfängerorientierten Informationsversorgung des Managements während aller Le-benszyklusphasen der Immobilien. Immobiliencontrolling als Prozess beinhaltet die fortwährendeUnterstützung bei der Zielformulierung, Planung, Steuerung und Kontrolle des Immobilienbe-standes, der neben den Eigentümerzielen auch die Anforderungen weiterer Stakeholder beachtet.Die Sicherung der finanziellen Stabilität sowie die Erhaltung/Steigerung der Wirtschaftlichkeitder Immobilien sollen durch den gezielten Aufbau eines Informationssystems und die auf diezukünftige Entwicklung abstellende Konzeption und Implementierung eines Preis- und Kosten-managements erreicht werden. Dies dient der Rationalitätssicherung der Führung.

3.2.2 Anforderungen an das Immobiliencontrolling

Die in Abschn. 2.4.4 beschriebenen Umfeldentwicklungen, sich weiter ausdifferenzierende Märktesowie steigende Anforderungen interner und externer Anspruchsgruppen, z. B. im Rahmen vonFinanzierungen, führen zu erhöhten Anforderungen hinsichtlich der Informationsversorgung undder Rationalität der Unternehmensführung. Deshalb sind diese Anforderungen auf allen Ebenender Immobiliencontrolling-Konzeption zu beachten.66

Auf intentionaler Ebene besteht die Herausforderung in der Spezifizierung des allgemein gül-tigen Ziels der Sicherung von Effektivität und Effizienz von Führungsentscheidungen. Stehendabei die Ziele der Kapitalgeber und Anteilseigner im Vordergrund, müssen diese klar definiertwerden.67 Rein praktisch liegt infolge der unterschiedlichen Interessengruppen eine Kombinationvon Zielen vor, die im Rahmen der Verbesserung eines komplexen Zielbündels Beachtung findenmüssen. Abhängig von der Unternehmensform müssen ggf. die Ziele von Mietern sowie Vorgabendes Staates mit in die Zielbestimmung aufgenommen werden.68

Auf funktionaler Ebene sind alle Aufgaben zu definieren, die zur Erreichung der Controlling-ziele durchzuführen sind. Dies bezieht sich vorrangig auf alle Aktivitäten, die zur Zusammenfüh-rung von Planung und Kontrolle sowie zur Informationsversorgung des Managements beitragen.Die Instrumente des Immobiliencontrollings müssen die Controllingaufgaben wahrnehmen, diein den einzelnen Phasen des Lebenszyklus auftreten.69 Zur Verhinderung eines Methodenbruchsim Controlling muss das Instrumentarium für das Immobiliencontrolling - funktional gesehen -planende als auch kontrollierende Funktionen wahrnehmen. Dies bedeutet eine Versorgung mitInformationen sämtlicher Managementebenen in jeder Phase des Immobilien-Lebenszyklus ohneMethodenbruch.70

Die Umsetzung der Aufgaben durch Immobiliencontrolling-Instrumente ist auf der instru-mentellen Ebene angesiedelt. Neben generellen Anforderungen, die sich aus der Erhöhung von

66Vgl. Ausführungen im Abschn. 3.1.2.1.67Vgl. Lindner 2008, S. 49 sowie zu den unterschiedlichen Zielvorstellungen Metzner 2002, S. 33 f.68Vgl. Lindner 2008, S. 49 f.69Vgl. hierzu die Ausführungen in Abschn. 2.2.3. Siehe auch Lindner 2008, S. 50.70Vgl. Lindner 2008, S. 50. Zum Methodenbruch im Controlling vgl. Grob 1996a, S. 309 – 341.


Effektivität und Effizienz der Führung resultieren, lassen sich immobilienspezifisch sowohl funk-tionale als auch objektspezifische Anforderungskriterien ableiten.71

3.2.3 Ordnungsrahmen für das Immobiliencontrolling

Lindner definiert mit dem Immobiliencontrolling-Haus (vgl. Abb. 3.5) einen Ordnungsrah-men zum Immobiliencontrolling. Das Immobiliencontrolling-Haus besteht in Anlehnung an einegrundlegende strukturelle Form eines Hauses aus einem Fundament (Datenquellen), einem Mit-telbau (bestehend aus der Business Intelligence-Schicht und dem Immobiliencontrolling) unddem Dach (dem Management).72

Abbildung 3.5: Ordnungsrahmen zum Immobiliencontrolling

Quelle: Lindner 2008, S. 51.

Basierend auf der Zielbestimmung des Immobiliencontrollings und der Ableitung von Aufga-ben ergeben sich die einzusetzenden Controllinginstrumente. Über die Systemnutzung und die71Vgl. hierzu Schultz 2005, S. 91 ff. sowie Lindner 2008, S. 50. Die institutionelle Ebene wird nicht weiter unter-

sucht. Vgl. auch die Ausführungen in Abschn. 3.1.2.4.72Vgl. Lindner 2008, S. 51. Lindner beschreibt erstmals die Verbindung von Immobiliencontrolling und Business

Intelligence im Rahmen einer ganzheitlichen Ordnungsstruktur zum Immobiliencontrolling.


Systemgestaltung wird innerhalb des Immobiliencontrollings ein Zyklus gebildet, durch den einekontinuierliche Verbesserung des Immobiliencontrollings erreicht wird.73

Nachfolgend werden die einzelnen Elemente des Immobiliencontrollings präsentiert. Nach derErörterung der Ziele des Immobiliencontrollings werden die sich daraus ergebenden Aufgabenund Instrumente beschrieben.

3.2.4 Ziele des Immobiliencontrollings

Neben der Bestimmung des konkreten Controllingobjektes sind die spezifischen Controlling-ziele einer Konzeption zu erarbeiten, welche naturgemäß vom Controllingobjekt determiniertwerden.74 Die immobilienwirtschaftlichen Controllingziele ergeben sich als Verbindung von all-gemeinen und objektspezifischen Controllingzielen. Neben dem generellen Controllingziel derRationalitätssicherung der Führung werden weitere Controllingziele von Amshoff vorgeschla-gen.75

Basierend auf der Relevanz der Planung für Wohnungsunternehmen ist die Sicherstellungder Planung ein entscheidendes Controllingziel. Die Ermittlung und Bildung von Zielen ausübergeordneten Strategien und Handlungsprogrammen muss durch systematisches Vorgehen ge-währleistet werden. I. d. S. sind geeignete Methoden anzuwenden und passgenaue Werkzeuge zuentwickeln.76

Die Sicherstellung der Kontrolle stellt eine notwendige Ergänzung zur Planung dar. Die Pla-nergebnisse sind mit den tatsächlich erzielten Ergebnissen zu vergleichen. Auch hierbei gilt dieForderung nach Effizienz, d. h. Kontrollen sind mit einem wirtschaftlich vertretbaren Aufwanddurchzuführen.77 Durch die gegenseitige Bedingtheit und den komplementären Charakter vonPlanung und Kontrolle ist die Integration von Planung und Kontrolle als wesentliches Control-lingziel zu nennen.78

Die Steuerung des Immobilienbestandes ist zeitlich zwischen Planung und Kontrolle zu veror-ten.79 Als Teil des Führungsprozesses dient sie der Verkopplung (Feed-forward) der Voraussichtvon Störungen und deren Auswirkungen (Prävention). Innerhalb der Steuerung werden auchInformationen der Rückkopplung (Feedback) im Sinne einer nachträglichen Regelung von ver-gangenen Ereignissen erfasst.80 Kosten, Qualität und Zeit stellen steuerungsrelevante Parameterinnerhalb der unternehmerischen Wohnungswirtschaft dar. Als weiteres Ziel des Immobiliencon-trollings ist daher die Sicherstellung der Immobiliensteuerung zu fordern.81

73Vgl. Austrup 2007, S. 73, Hahn u. Hungenberg 2001, S. 266, Horváth 2003, S. 134 sowie Lindner 2008, S. 52.74Zum Controllingobjekt siehe Abschn. 3.2.1.75Vgl. Amshoff 1993, S. 180 f.76Vgl. Amshoff 1993, S. 186 sowie Lindner 2008, S. 53.77Vgl. Manthey 2006, S. 80, Küpper 2005, S. 132 ff. sowie Horváth 2003, S. 327.78Vgl. hierzu Amshoff 1993, S. 190. Amshoff nennt u.a. die strukturorientierte und prozessuale Integration sowie

die Vereinheitlichung von Planungs- und Kontrollabläufen. Des Weiteren ist eine Strukturisomorphie der inPlan und Ist zu vergleichenden Bezugsobjekte zu fordern.

79Vgl. Hahn u. Hungenberg 2001, S. 46.80Vgl. Amshoff 1993, S. 191 sowie Lindner 2008, S. 54. Zu Regelkreisen im Controlling vgl. Abschn. 3.1.2.2.81Vgl. Lindner 2008, S. 54 f.


Der Informationsversorgung des Managements in Immobilienunternehmen kommt eine zentra-le Bedeutung zu.82 Zum Treffen rationalitätsgesicherter Entscheidungen ist der Informationsbe-darf des Managements zu ermitteln. Dies verhindert Missstände hinsichtlich nicht zweckorientier-ter, zu detaillierter, widersprüchlicher oder überwiegend vergangenheitsorientierter Informatio-nen.83 Für das Immobilienmanagement ist zwingend eine ebenenorientierte Informationsaufbe-reitung und -versorgung zu gewährleisten. Auf der operativen Ebene müssen Einzelobjektdatenbereit gestellt werden, während auf strategischer Ebene Informationen auf strategischer Ge-schäftsfeldebene oder hinsichtlich des Gesamtportfolios benötigt werden. Die Sicherstellung derInformationskongruenz als Controllingziel lässt sich hieraus ableiten.84 Dabei sind das Informa-tionsangebot, die Informationsnachfrage sowie die spezifischen Informationsbedarfe zu ermittelnund abzugleichen.85

Der Beitrag zur Sicherstellung der Entscheidungsqualität und damit der Perzeptionsfähigkeitund Transparenz im Führungsprozess ist als weiteres Controllingziel zu benennen. Dabei spielenobjektspezifische Frühwarn- und Aufklärungssysteme eine entscheidende Rolle. Eine transparen-te Gestaltung von Entscheidungen erleichtert die intersubjektive Nachvollziehbarkeit.86

Durch die Zerlegung eines komplexen Gesamtsystems in Subsysteme ergibt sich der Bedarf,die Teilsysteme auf die Unternehmensziele auszurichten und zu harmonisieren. Die unterschied-lichen Ebenen des Managements in Wohnungsunternehmen bilden derartige Teilsysteme. Diesesind durch die Bildung unternehmensgerechter Planungs-, Kontroll- und Informationsversor-gungssysteme und deren Implementierung zu integrieren. Durch Koordination wird eine Har-monisierung der Teilsysteme erreicht. Durch das Controlling ist somit ein Beitrag zur Sicherungder Harmonisierung zu leisten.87

Zuletzt ist die Forderung nach intern orientierter Flexibilität zu nennen. Während der Woh-nungsmarkt an sich und die Betrachtung des Controllingobjektes Wohnimmobilie keine rascheAnpassung an sich verändernde externe Bedingungen i. S. v. extern orientierter Flexibilität erfor-dern, ist eine intern orientierte Flexibilität bezüglich der Schaffung von Handlungsspielräumenund zur Vermeidung der Erstarrung interner Strukturen auch für Wohnungsunternehmen vonBedeutung.88

Die oben stehend genannten spezifischen Controllingsziele und die Besonderheiten des Control-linggegenstandes konkretisieren die Controllingaufgaben. Zur Gliederung konkreter Aufgaben beider Bewirtschaftung von Immobilien wird auf den koordinations- und durchführungsorientiertenControllingansatz von Grob abgestellt. Dieser Ansatz nimmt eine Unterscheidung systemgestal-tender und systemnutzender Aufgaben vor.89

82Zur Bedeutung der Informationsversorgung für Controllingziele vgl. Horváth 2003, S. 362 ff.83Vgl. Stratmann 2001, S. 59 ff.84Vgl. Siegwart u. Raas 1991, S. 275 sowie Lindner 2008, S. 55.85Vgl. Picot u. Reichwald 1991, S. 276.86Vgl. Amshoff 1993, S. 201. Die Transparentmachung von Objektqualität, Standort- und Lagemerkmalen sowie

objektkonkreten Merkmalausprägungen im Rahmen eines integrierten Portfolio-Management-Systems trägtentscheidend zur Nachvollziehbarkeit, vor allem von Entscheidungen, bei.

87Vgl. Amshoff 1993, S. 196 ff.88Vgl. Lindner 2008, S. 56.89Vgl. Grob 1996b, S. 139.


3.2.5 Aufgaben des Immobiliencontrollings

3.2.5.1 Systemgestaltende Aufgaben

Als wichtigste systemgestaltende Aufgabe innerhalb der Controlling-Konzeption kann die Schaf-fung eines Informationssystems angesehen werden. Dieses Informationssystem dient der Informa-tionsversorgung aller Managementebenen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus hinweg.Es unterstützt damit die wirtschaftliche Planung und Kontrolle.90

Die intrafunktionale Koordination von Aufgabenbereichen auf operativer Ebene, z. B. zwi-schen Instandhaltungsplanung und dem Immobilienmanagement, wird mittels eines Informa-tionssystems gewährleistet. Im Rahmen der Kopplung von qualitätsbezogenen Systemkompo-nenten des Portfoliomanagements und des Gebäudemanagements kann das Informationssystemeine interfunktionale Koordinationsleistung erbringen.91 Zur Sicherstellung der Transparenz vonEntscheidungen und der Informationsversorgung des Managements sind ein Berichtssystem undein Frühwarnsystem zu implementieren, welche die Chancen und Risiken von Entscheidungentransparent darstellen. Durch gesetzliche Anforderungen hinsichtlich Dokumentation und Ri-sikobetrachtung wie KonTraG und Basel II/Basel III kommt dem Berichtssystem, gerade fürImmobilienunternehmen, ergänzend zur internen Informationsversorgung die Aufgabe der Er-füllung gesetzlicher Anforderungen bezüglich Berichterstattung und Risikosteuerung zu.92

Als systemgestaltende, lebenszyklusorientierte Aufgabe ist nicht nur die Entwicklung entspre-chender Planungs- und Kontrollinstrumente für die Lebenszyklusphase „Entstehung“ zu sehen,sondern vor allem auch die Konzeption geeigneter Planungs-, Steuerungs- und Kontrollinstru-mente zur Managementunterstützung in der langen Immobilien-Nutzungsphase. Das Ziel dereffizienten Entscheidungsqualität kann hierbei auch abgedeckt werden. Neben der Planungs-funktionalität der Instrumente können Kontrollwerte z. B. aus vorangegangenen Perioden sowieweitere entscheidungsrelevante Daten bereitgestellt werden.93 Qualitative Informationen, wie sieeinerseits im technischen EDV-Stamm gehalten und andererseits im Rahmen von qualitativenPortfolioanalysen ermittelt werden, sind zwingend zur Entscheidungsunterstützung durch dasImmobiliencontrolling bereitzustellen.94 Phasenübergreifend kommt der Objektqualität eine be-sondere Bedeutung zu. Die Auswahl geeigneter Materialien, die Konstruktionsweise und die Artund Qualität des Einbaus beeinflussen die spätere Leistungsbereitschaft der Immobilie. Somitlässt sich die Integration von Informationssystem und Controllinginstrumenten für die Immobi-lienplanung als eine weitere systemgestaltende Aufgabe herausstellen.Die quantitativen Informationen, die aus dem Rechnungswesen gewonnen werden können,

tragen zur Führungsunterstützung in der Planung bei. Hierfür sind automatisierte Schnittstel-

90Vgl. Lindner 2008, S. 57. Lindner betrachtet, im Gegensatz zu Lachnit/Müller, nicht die Gestaltung einesPlanungs- und Kontrollsystems als systemgestaltende Aufgabe, sondern die Nutzung des Informationssystemszur Koordinierung und Durchführung von Planung und Kontrolle als Controllingaufgabe. Vgl. hierzu auchLachnit u. Müller 2006.

91Vgl. Homann 1999, S. 78.92Vgl. Diederichs 2004, S. 29 ff. sowie Carls 2002, S. 18 – 24.93Vgl. Lindner 2008, S. 58 f.94Zum Komplex der Entscheidungsunterstützung vor und in der Verwertungsphase vgl. auch Schmoll, F. (genannt

Eisenwerth) 2006.


len mit definierten Überleitungen zum EDV-System des Rechnungswesens zu implementieren.Die Stamm- und Bewegungsdaten der verschiedenen Unternehmensbereiche sind zeitlich, sach-lich und mehrperiodig vorzuhalten. Dies bedingt Schnittstellen und Transformationen zwischenTeilinformationssystemen zur bereichsübergreifenden Auswertung i. S. v. Führungsunterstüt-zung.95 Die Aufgabe des Controllings besteht somit in der Schaffung von Schnittstellen zur In-tegration und Koordination bestehender Teilsysteme des Rechnungswesens sowie externer Quel-len.96 Durch die Umsetzung der oben genannten systemgestaltenden Aufgaben und der sichanschließenden Nutzung im Unternehmen wird ein System der Rationalitätssicherung errichtet.Das Controlling muss hierbei auch einer Planung und Kontrolle unterworfen werden. Dabei sindim Rahmen ständiger Qualitätszyklen die systemgestaltenden und systemnutzenden Aufgabenintegriert zu betrachten.97

3.2.5.2 Systemnutzende Aufgaben

Die systemnutzenden Aufgaben basieren auf der Nutzung des Informationssystems zur Koordina-tion und Durchführung von Planung und Kontrolle.98 Im Vordergrund des Controllingprozessessteht der Abgleich von Plan- und Istwerten. Die Aufgaben sind in die Phasen des Immobili-enlebenszyklus einzuordnen. Hierbei sind die unterschiedlichen Managementebenen separat zuadressieren. Abb. 3.6 gibt einen Überblick über die systemnutzenden Aufgaben im Immobilien-lebenszyklus.99

Unter Bezugnahme auf die Aufgabenstellung dieser Arbeit werden nachfolgend die Aufgabenvor allem in der Nutzungsphase diskutiert.Auf strategischer Ebene ist eine zentrale Aufgabe des Immobiliencontrollings in der Nutzungs-

phase die Vorbereitung und Koordination der regelmäßigen Überprüfungen des Portfolios. Durchgeeignete Informationsversorgung erfolgt die Unterstützung der periodischen Chancen-Risiko-Analyse.100

Auf der Ebene des operativen Immobilienmanagements sind zur Wahrung der Liquidität dieZahlungsströme im Rechnungswesen durch das Controlling zu überwachen.101 Die Einhaltunggeplanter Kosten und Erlöse einzelner Immobilien, aber auch des Gesamtportfolios, in Form vonPlan-Ist-Vergleichen ist eine typische phasenspezifische Aufgabenstellung.102 Eine weitere Auf-95Vgl. Richter 2004, S. 132 sowie Lindner 2008, S. 59.96Hierzu zählen neben Standort- und Lageeigenschaften externe Marktinformationen, insbesondere Informatio-

nen zur differenzierten Entwicklung von Marktmieten. Diese können nur unter Beachtung von konkretenWohnimmobilien- und Wohnungseigenschaften (u.a. Mikrostandort, Lage, Zimmeranzahl, Etage, Wohnungs-und Gebäudeausstattung etc.) vergleichbar gemacht werden.

97Vgl. Lindner 2008, S. 59 f.98Vgl. Grob 1996b, S. 140 f.99Vgl. Lindner 2008, S. 60. Die Vorbereitung und Koordination von Planung und Kontrolle gehören somit zum

Controllingprozess, „nicht aber die Realisierung von Entscheidungen“, die im Rahmen der Managementprozessestattfinden. Vgl. Grob 1996a, S. 316.

100Vgl. Lindner 2008, S. 61. Die Basis derartiger Analysen bilden Entwicklungsprognosen. Hierzu werden Einfluss-faktoren betrachtet, die vom Wohnungsunternehmen nicht beeinflussbar sind. Vgl. Adam 1996, S. 199. ZurBedeutung von Prognosen im Kontext lebenszyklusorientierter Planungen vgl. Schmidt 2000, S. 133 ff.

101Zur Notwendigkeit der Überwachung von Zahlungsströmen in Unternehmen und allgemein zur Liquiditätssi-cherung vgl. Günther 1997, S. 69. Vgl. hier und im Folgenden auch Lindner 2008, S. 61.

102Zur Bestimmung dieser Informationen sind Wirkungsprognosen nötig, die – abhängig von konkreten Umwelt-situationen – Wenn-dann-Aussagen treffen. Vgl. Berthel 1975, S. 54.


Abbildung 3.6: Systemnutzende Aufgaben im Immobilienlebenszyklus

Lebenszyklus-phase

Entstehungsphase Nutzungsphase Verwertungsphase

■ Identifikation relevanter Kriterien zur Definition von Märkten und Immobilientypen

■ Periodische Überprüfungen der realisierten Portfolios

■ Überprüfung definierter Zielmärkte und Immobilientypen

■ Planung neuer Portfolios ■ Periodische Risiko-Chancen-Analyse

■ Kontrolle bestehender Portfolios

■ Risiko-Chancen-Analyse■ Planung von Bau und

Erwerb von Wohnimmobilien

■ Planung und Kontrolle der Zahlungsströme

■ Kostenkalkulation bei Renovierungen/Umbauten

■ Kosten- und Erlöskalkulation

■ Kontrolle der bestehenden Portfolios hinsichtlich Kosten und Erlöse

■ Vorbereitung und Koordination der Entscheidung über die Verwertung der Immobilie

■ Planung der Gestaltung von Portfolios

■ Planung der Nutzungsdauer

Operative Dienst-leistungen des Gebäude-managements

■ Planung und Kontrolle sämtlicher Dienstleistungen des Gebäudemanagements

■■■■ Bereitstellung von themenbezogenen Berichten für alle Managementebenen

Allgemeine Aufgaben

Strategisches Immobilien-management

Operatives Immobilien-management

ImmobilienbewertungInformationsverdichtungSchaffung von Informationskongruenz

Quelle: Lindner 2008, S. 60.

gabe besteht in der Bestimmung der optimalen Nutzungsdauer von Bestandsimmobilien.103 ZurHarmonisierung und Herstellung von Informationskongruenz ist die Informationsversorgung derstrategischen mit der operativen Ebene in Übereinstimmung zu bringen. Nur so ist eine konsis-tente, operative Umsetzung strategischer Entscheidungen auf Einzelimmobilienebene sicherge-stellt. Als phasenübergreifende Aufgaben können die Immobilienbewertung, die Informationsver-dichtung, die Schaffung von Informationstransparenz sowie die Bereitstellung von themenbezo-genen Berichten für sämtliche Managementebenen begriffen werden. Da Informationen bezüglichdes Controllingobjekts im Allgemeinen für mehrere Perioden und zudem funktionsübergreifendvorliegen, ist durch das Controlling(system) eine Informationsverdichtung vorzunehmen.104 In-folge des großen Datenvolumens resultiert die Notwendigkeit zur empfängerorientierten Selektionund Aufbereitung von Informationen.105

103Je nach konkreter Immobiliensituation lassen sich Maßnahmen bestimmen, um die optimale Nutzungsdauer zuerzielen. Vgl. hierzu Kesten 2001, S. 250.

104Vgl. Lindner 2008, S. 62.105Vgl. Riezler 1996, S. 83. Zu Möglichkeiten der Informationsentlastung durch Verdichtung u. Selektion vgl.

Gladen 2014, S. 11 ff.


Auf der Basis der o. g. Immobiliencontrolling-Aufgaben werden nachfolgend die erforderli-chen Controllinginstrumente identifiziert bzw. konzeptionell beschrieben. Dafür sind vorab diekonkreten Anforderungen an die Instrumente zu eruieren.

3.2.6 Anforderungen an Instrumente für das Immobiliencontrolling

Entscheidungen in der Wohnungswirtschaft haben langfristige Konsequenzen. Sie betreffen ty-pischerweise hohe Vermögenswerte. Daher sind „Trial and Error“-Entscheidungen unbedingt zuvermeiden. Hierzu sind rationalitätssichernde Instrumente einzusetzen, die valide Informationenliefern.106

Die verschiedenen Ebenen des Managements in der Wohnungswirtschaft haben eine Vielzahlvon Bezugsobjekten. Dies bedingt unterschiedliche Controllingobjekte und damit auch unter-schiedliche Instrumente zur Managementunterstützung.107 Die Anzahl potenziell einsetzbarerInstrumente aus dem betriebswirtschaftlichen Bereich ist groß.108 Immobilienunternehmen ste-hen vor der schwierigen Aufgabe, ein geeignetes Instrumentarium auszuwählen.109 Daher istein Immobiliencontrolling zu entwickeln, welches die Anforderungen aller Managementebenenerfüllt.110

Es existieren generelle Anforderungen an die Gestaltung von Informationssystemen (vgl. Tab.3.1).

Tabelle 3.1: Anforderungen an InformationssystemeAllgemein Aufbau Betrieb Nutzung Funktionen

wirtschaftlich modular effizient robust vollständig

fehlerfrei kompatibel änderbar selbsterklärend verständlich

zuverlässig portabel erweiterbar flexibel modifizierbar

problemgerecht sicher wartbar benutzerfreundlich einstellbar

Quelle: Schwarze 1998, S. 95.

Die Anforderungen an die Controllinginstrumente lassen sich weiter in funktionale und objekt-spezifische Anforderungen differenzieren.111 Die funktionalen Anforderungen resultieren aus denControllingaufgaben sowie dem Anspruch, den Methodenbruch im Controlling zu verhindern.112

Sowohl in der Planungs- als auch in der Kontrollphase, die durch das Immobiliencontrollingunterstützt werden sollen, sind zusätzlich immobilienspezifische Anforderungen113 an die Instru-mente zu beachten:

106Vgl. Metzner 2002, S. 125.107Vgl. Lindner 2008, S. 63.108Vgl. Amshoff 1993, S. 276.109Vgl. Metzner u. Erndt 2006, S. 145.110Vgl. Amshoff 1993, S. 276.111Vgl. Abschn. 3.1.2.2. Metzner gliedert Controlling-Instrumente in operative und strategische Instrumente. Die

operativen Instrumente werden nach der Einordnung in die jeweilige Informationskategorie (monetär vs. nicht-monetär) sowie die Management-Funktionen (Information, Planung, Steuerung und Kontrolle) unterschieden.Vgl. Metzner 2002, S. 325 f.

112Zum Methodenbruch im Controlling vgl. Ausführungen in Abschn. 3.2.2 sowie Grob 1996a, S. 306 – 341.113Vgl. Lindner 2008, S. 64. Lindner postuliert eine erweiterte Sichtweise in Anlehnung an Metzner 2002, S. 125.


• Unterstützung langfristiger Betrachtungen,

• Flexibilität bei der Abbildung von Merkmalen und Umweltfaktoren,

• Berücksichtigung monetärer und nicht-monetärer Kriterien bei der Bewertung sowie

• bedarfsgerechte, lebenszyklusorientierte und ebenengerechte Informationsversorgung.

Die Instrumente müssen bei der Planung, Steuerung und Kontrolle die spezifischen Eigenschaftenund Umfeldbedingungen von Wohnimmobilien berücksichtigen. Dies betrifft nutzungsartspezi-fische Eigenschaften, aber auch politische, steuerliche, demografische, soziale und wohnpsycho-logische Faktoren. Dies begründet die Forderung nach einerseits einheitlichen, andererseits aberauch flexiblen Instrumenten. Infolge der langen Nutzungsdauer von Wohnimmobilien müssen dieInstrumente ebenfalls eine langfristige Betrachtung von Immobilienobjekten ermöglichen.114

Die zu konzipierenden Instrumente müssen modular für abgrenzbare Teilprobleme konzipiertund selektiv zu einem jeweils unternehmensindividuellen Controllingsystem kombiniert werden.Die Verknüpfung über eine gemeinsame Datenbasis verhindert hierbei Schnittstellenprobleme,Redundanzen und Informationsdefizite.115

Unter Beachtung der Zielstellung dieser Arbeit sind insbesondere Instrumente anzuwenden, diemit hoher Wahrscheinlichkeit Aussagen zu kostendeckenden zukünftigen Mieten generieren kön-nen. Gründend auf der gleichen umfangreichen und einheitlichen Datenbasis des Rechnungswe-sens müssen Instrumente und Methoden angewendet werden, die zur Management-Fragestellungder retrograden Mietkalkulation widerspruchsfreie und valide Informationen bereitstellen.Die objektbezogenen Ein- und Auszahlungen werden als wesentliche Parameter für den Im-

mobilienwert in ihren zukünftigen Ausprägungen in Investitionsrechnungskalkülen modelliert.116

Inwieweit diese Cashflow-orientierten Betrachtungen zur retrograden Zielmietenbestimmung bei-tragen können, wird nachfolgend untersucht.

3.3 Beurteilung Cashflow-basierter Rechenschemata

3.3.1 Grundlagen

In der Literatur zu Immobilieninvestitionen überwiegen Cashflow-orientierte Darstellungsfor-men. Dabei ist Cashflow einer der vielseitigsten Begriffe der Betriebswirtschaftslehre und findetfür die unterschiedlichsten Zwecke Anwendung. Im weiteren Sinne wird der Cashflow als jeglicheVeränderung im Bestand geldnaher Mittel verstanden. Im engeren Sinne steht er auch für eineGlobalkennzahl zur Beurteilung vergangener oder zukünftig zu erwartender finanzwirtschaftli-cher Leistungen einer Unternehmung.117

Die Darstellung von Ein- und Auszahlungsströmen bildet regelmäßig die Grundlage für dieBewertung von Immobilieninvestitionen. Die zukünftigen Einzahlungsüberschüsse werden auf

114Vgl. Metzner u. Erndt 2006, S. 22 – 28.115Vgl. Metzner 2002, Vorwort S. VIII-IX sowie S. 258 f.116Vgl. zur Rolle des Immobilienwertes im Immobiliencontrolling Metzner u. Erndt 2006, S. 21, Kesten 2001, S.

250 sowie Homann 1999, S. 38 f. Zur Liquiditätsplanung vgl. Metzner 2002, S. 297 ff. und Steiner 1993, S. 407.117Vgl. Gondring 2004, S. 623. Siehe auch Wöhe u. Bilstein 1998, S. 377.

83 3.3. BEURTEILUNG CASHFLOW-BASIERTER RECHENSCHEMATA

den aktuellen Betrachtungszeitpunkt diskontiert oder in einen Vermögensendwert transferiert.118

Hierbei handelt es sich um einen Totalerfolg für einen mehrperiodigen Planungszeitraum, der aufprognostizierten zukünftigen Ein- und Auszahlungen beruht.119

Der Cashflow repräsentiert den monetären bzw. finanzwirtschaftlichen Überschuss einer Pe-riode.120 Er dokumentiert den Selbst- bzw. Innenfinanzierungsspielraum der Investition.121 DieZusammenhänge zwischen den Parametern der Cashflow-Rechnung und der Erfolgsrechnung(GuV) lassen sich wie folgt (vgl. Abb. 3.7) verdeutlichen.

Abbildung 3.7: Ermittlung des Free CashflowUmsatzerlöse

- Betriebliche Aufwendungen- Abschreibungen auf das Anlagevermögen= Operatives Ergebnis- Steuerzahlungen= Jahresüberschuss bei fingierter Eigenfinanzierung+ Abschreibungen auf das Anlagevermögen= Brutto Cashflow- Nettoinvestitionen in das Umlaufvermögen- Nettoinvestitionen in das Anlagevermögen= Free Cashflow

Free Cash Flow

Quelle: Ross, Westerfield u. Jaffee 1996, S. 33 u. 37.

Ausschließlich Größen der betrieblichen Erfolgsrechnung, die zu Zahlungsströmen führen, wer-den im freien Cashflow berücksichtigt. Abschreibungen werden bis auf ihre steuerliche Wirkungeliminiert, Investitionsauszahlungen ergänzend zur GuV-Sicht einbezogen. Der erweiterte Cash-flow kann im (Cash) Flow to Equity zusätzlich die konkrete Finanzierungsstruktur des Immo-bilienunternehmens (inklusive deren steuerlicher Wirkung) berücksichtigen (vgl. Abb. 3.8).122

Abbildung 3.8: Ermittlung des (Cash) Flow to EquityFree Cashflow

- Kapitaldienst (Zinsen, Tilgung, abzüglich Aufnahme)+ Finanzierungsbezogener Steuereffekt (Zinsen x Steuersatz)= Flow to Equity

Quelle: Tcherveniachki 2007, S. 148.

118Vgl. zu Kapitalwertmethode sowie Vollständigem Finanzplan Rottke 2011a, S. 871 – 889. Siehe auch Ropeter1998, S. 172 ff.

119Vgl. Gladen 2014, S. 138.120Metzner 2002, S. 79. Vgl. hierzu auch Juesten 1989, S. 45. Periodenergebnisse werden nur durch realisierte,

nicht durch potenzielle Ergebnisse beeinflusst (Realisationsprinzip). Vgl. Hesse 1996, S. 21.121Vgl. Olfert 1995, S. 317.122Vgl. Metzner 2013, S. 408 sowie Brealey u. Myers 1991, S. 104.


Schulte unterteilt Zahlungen in der Investitionsrechnung in direkte und indirekte Größen(vgl. Abb. 3.9).123 Diese Systematik dient als Grundlage für Rentabilitätsberechnungen, also fürein Teilgebiet des Controlling.124

Abbildung 3.9: Cashflow in der Investitionsrechnung

Investitions-ausgabe

lfd. Ausgaben

in den Perioden

lfd. Einnahmen

in den Perioden

Erlös am Ende der

Nutzungs-dauer

Verwendung von Einnah-

meüber-schüssen

Ausgleich von Ausgabe-

überschüssen

Ertrag- und Substanz-steuern

Wieder- anlage

SollzinsenKredit-

aufnahmeDes-

investition

Reinvestition Kredittilgung

Zahlungen im Zusammenhang mit einer Investition

Direkte Zahlungen Indirekte Zahlungen

Quelle: Schulte u. Homann 1996, S. 169.

Bei der Definition eines Immobilien-Cashflow ist zu berücksichtigen, dass eine inhaltliche Tren-nung von Eigentümer- und Immobiliensphäre besteht. Daher sind nur Zahlungen zu beachten,die aus der Bewirtschaftung der Immobilie resultieren.125

Metzner gliedert den immobilienwirtschaftlichen Cashflow im Rahmen der von ihm konzi-pierten Immobilienbilanz analog zur Investitionsrechnung wie folgt:

• Laufende Geldzuflüsse (z. B. Mieten, Umlagen, Zuschüsse),

• Laufende Geldabflüsse (z. B. „Bewirtschaftungskosten“),

• Aperiodische Geldzuflüsse (z. B. Verkaufserlöse, Entschädigungen) sowie

• Aperiodische Geldabflüsse (z. B. Gebäudeerrichtung, Modernisierung)126

Für das Immobiliencontrolling sind nicht nur Summengrößen, sondern auch Detailinformationenwichtig. Nur so können qualitative Aussagen zu Strukturen, Ursachen und Trends vorgenommensowie Prognosen abgeleitet werden. Der Cashflow ist daher ausreichend zu untergliedern.127

Um Finanzrechnungen fundiert durchführen zu können, ist das finanzielle System einer Im-mobilie explizit zu definieren. Es können mehrere finanzielle Sphären für die Immobilie unter-schieden werden. Bei der Liquiditätsanalyse steht das Ergebnis nach Finanzierung und Steuern

123Vgl. Schulte u. Homann 1996, S. 169.124Vgl. Metzner 2002, S. 80. Zum Abgleich zwischen Shareholder Value Modell und Cashflow in der Investitions-

rechnung vgl. Metzner 2013, S. 411.125Vgl. Metzner 2002, S. 80.126Vgl. Metzner 2013, S. 328.127Vgl. Metzner 2002, S. 80.


im Vordergrund. Die Einzelsphären dienen (nur) der Systematisierung der einbezogenen Daten(vgl. hierzu Abb. 3.10).128

Abbildung 3.10: Komponenten der Liquiditätsrechnung

Umwelt

ergebnis)

ImmobilienbilanzKomponenten der

(Immobilien-Zi

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Eigentümer(Fiktives Konto = Budget / Reserve)

Notwendige Einlage

Cashflow nach Finanzierung und Ertragsteuern

Mögliche Entnahme


Auch im Bereich von Immobilienportfolios müssen zahlungsbezogene Differenzierungen zwi-schen operativen Immobilienergebnissen i. e. S. und weiteren Zahlungen z. B. aus Finanzierun-gen, Kapitalanlagen und Steuern erfolgen. Im operativen Cashflow sind vordergründig Zahlungenrelevant, die direkt in der Immobilienbewirtschaftung entstehen.129 Der immobilienwirtschaftli-che Cashflow besteht aus

• einem periodischen, weitgehend konstanten Cashflow-Anteil (z. B. Mieten, Umlagen, Be-triebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltung) und

• einem aperiodischen, von Managemententscheidungen abhängigen Cashflow-Anteil (z. B.Veräußerungserlöse, Ankäufe, Modernisierung, Abrisskosten).130

Darüber hinaus gibt es weitere Gliederungsvorschläge. Hersberger schlägt vor, die Einnahmenzu gliedern in:131

• Mietertrag (Soll),128Vgl. Metzner 2002, S. 297 ff.129Vgl. Metzner 2013, S. 411 f.130Vgl. Metzner 2013, S. 411 f. In einer gesonderten Finanzierungsrechnung sowie einer steuerlichen Betrachtung

werden die Verwendung positiver bzw. der Ausgleich negativer Cashflows kalkuliert.131Vgl. Hersberger 2008, S. 117 f.


• Mietzinsausfälle (Nichtvermietung/Leerstand, Inkassoverluste auf Mietzins, Leerstand beiMieterwechsel, vorübergehender Leerstand, permanenter Leerstand),

• Mietzinsreduktionen (Rabatte/Vermietungszugeständnisse).

Dies ergibt den Mietertrag (Ist). Die Ausgaben sollen enthalten:

• Betriebskosten,

• Instandhaltungskosten,

• Instandsetzungskosten.

Das Ergebnis dieser Darstellung ist ein Bruttogewinn vor Finanzierung und Steuern. Kalkulato-rische Positionen fehlen naturgemäß. Hersberger vermischt Cashflow-Positionen mit zeitlichenBewertungen, z. B. beim Leerstand. Dieses Vorgehen ist abzulehnen.132

In reinen zahlungsstromorientierten Darstellungen gibt es keine Sollerträge, sondern nur (sum-marische) stichtagsbezogene Ein- und Auszahlungspositionen. Periodische Einzahlungen von Sei-ten der Wohnungsmieter setzen sich i. d. R. aus dem Mietsoll und den Betriebskostenvoraus-zahlungen (und ggf. Umsatzsteueranteilen, z. B. bei Parkplatzvermietung ohne Zusammenhangmit dem Wohnraummietvertrag) zusammen. Zur einfacheren Herleitung aus den ERP-Systemenhat sich eine Bruttodarstellung etabliert, die von Sollerträgen ausgeht und Erlösschmälerungendurch Leerstand, Mietreduzierungen, Mietminderungen und ggf. Mietincentives abzieht.Diese Gliederung ist noch zu unspezifisch. Daher wird in Tab. 3.2 eine feinere Untergliederung

des Immobilien-Cashflow vorgenommen.133

Tab. 3.2 enthält neben dem reinen Immobilien-Cashflow auch die Finanzierungspositionen.In der unternehmerischen Wohnungswirtschaft überwiegt die objektkonkrete Finanzierung. Bu-chungen im Rechnungswesen erfolgen i. d. R. mit einem klaren Objektbezug, sodass eine Dar-stellung vor und nach Finanzierung möglich ist. Für Aussagen zum Wohnungsunternehmen inSumme sind die Finanzierungswirkungen ohnehin einzubeziehen.Die immobilienwirtschaftlichen Einzahlungen innerhalb des operativen Cashflows ergeben sich

im Wesentlichen aus den Basismieten für die Flächenüberlassung. Daneben existieren weitereEinzahlungen wie Nebenkostenvorauszahlungen, Entschädigungen, Zuschüsse etc. (vgl. Tab. 3.2auf der nächsten Seite).134 Im Kontext der Arbeit sind die unterschiedlichen Varianten derMietzinszahlung wichtig (vgl. Abb. 3.11).Der weitaus überwiegende Teil der unternehmerischen Wohnungswirtschaft nutzt die Variante

Nettokaltmiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen. Aus der Nettokaltmiete hat der Vermieterdie periodischen Kapitalkosten, aber auch Verwaltungskosten, Instandhaltung, Instandsetzung

132I. S. v. strenger Normalisierung sollte die Positionsgliederung den Sachverhalt eindeutig bezeichnen, ohne Ver-mischung mit Elementen anderer Dimensionen. Vgl. hierzu auch Abschn. 5.1.

133Zu Daten und Datenquellen im Bereich der periodischen Zahlungen vgl. auch Metzner 2013, S. 448 ff. Periodi-sche Zahlungen können in ihrer Höhe schwanken. Die Gliederungssystematik ist nicht branchenübergreifendstandardisiert. Sie kann sich fallweise an Rechnungszweck oder Strukturen des internen oder externen Rech-nungswesens orientieren. Vgl. Metzner 2013, S. 430.

134Vgl. Metzner 2013, S. 413.


Tabelle 3.2: Detaillierte Untergliederung des Immobilien-Cashflow

Art Periodizität Cashflow-Gruppierung Cashflow-Position

Einnahmen aus Verkauf VeräußerungserlöseDarlehenszuflussFörderungen/Zuschüsse

Betriebskostennachzahlungen BetriebskostennachzahlungenEinzahlungen aus WeiterberechnungenEinzahlungen aus ForderungsabbauEntschädigungenEinnahmen aus SollmietenBetriebskostenvorauszahlungenlfd. Miet- und AufwendungszuschüssePachterlöseLeasingerlöseErbbauzinserträgeGebühren und Zuschläge

Sonstige Einnahmen Sonstige lfd. Erträgelfd. BetriebskostenVerwaltungskostenSonstige Aufwendungen HBWlfd. InstandhaltungFremdkostenPachten, Erbbaupacht, LeasinggebührenZinsen/VerwaltungskostenTilgungen

Anfangsinvestition GebäudeerrichtungModernisierungenInstandsetzungenMieterausbaukostenAbriss-/Rückbaukosten

Betriebskostenerstattungen BetriebskostenerstattungenWeiterberechnungen Auszahlungen für WeiterberechnungenFinanzierungsausgaben Sondertilgungen

Folgeinvestitionen

Einnahmen aus der Hausbewirtschaftung

Einnahmen aus Finanzierung

Sonstige Einzahlungen

Ausgaben der Bewirtschaftung

Finanzierungsausgaben

Einz

ahlu

ngen

Aus

zahl

unge

n

aperiodische Geldzuflüsse

lfd. Geldzuflüsse

lfd. Geldabflüsse

aperiodische Geldabflüsse

Quelle: Eigene Darstellung in Anl. an die Systematik in avestrategy® der BBT GmbH, Berlin

sowie das Mietausfallwagnis zu tragen. Jährlich wiederkehrende Mietincentives wie im Gewer-bebereich durchaus üblich sind eher die Ausnahme. Hingegen werden bei Mietermärkten undgeringer Nachfragesituation oft mietfreie Zeiten zu Beginn des Mietverhältnisses gewährt.135 DieBetriebskosten136 stellen einen durchlaufenden Posten dar. Dennoch ist bei den Betriebskosteneine Differenz zwischen monatlich i. d. R. gleichbleibend hohen Betriebskostenvorauszahlungenund teils volatilen Betriebskostenauszahlungen mit abweichenden Zahlungszeitpunkten zu ver-zeichnen.137 Dies begründet u.a. die Notwendigkeit von entsprechend hohen Liquiditätsreserven.

135Diese werden als negative Gegenposition bei den Erlösen abgesetzt. Vgl. hierzu auch Abb. 4.1.136Unter Betriebskosten sind nach § 1 BetrKVo die Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer oder Erbbauberech-

tigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch desGebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Eine Auflistungder einzelnen Betriebskostenarten ist in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu finden.

137Z. B. bei den öffentlichen Abgaben wie Grundsteuer, aber auch quartalsweisen Abschlagszahlungen an dieEnergieversorger oder jährlichen Vorauszahlungen bei Versicherungen.


Abbildung 3.11: Gegenüberstellung diverser Mietzinsdefinitionen

Investitionskosten (z. Bsp. Kapitalkosten)

nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (z. Bsp. Abschreibung, Mietausfallwagnis, Instandhaltung und Instandsetzung)

Heizung

Wasser

Energie

Reinigung, Abfall

Wartung

Sonstige BK

Mietzins deckt entspr. Nebenkosten

Umlage der Betriebskosten zusätzlich zum Mietzins (je nach Vereinbarung)

Mietzins kann bestimmte Betriebskosten enthaltenen

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Quelle: Sternel 2005, S. 56 sowie Metzner 2013, S. 416.

In der Wohnungswirtschaft erfolgt die Anpassung der Mieten gemäß den gesetzlichen Miet-erhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558 und 559 BGB.138 Bei der Vermietung von Wohnungen imInland existieren gesetzliche Möglichkeiten zur Mietanpassung an die ortsübliche Vergleichsmietevon ähnlichen Wohnungen, was wirtschaftlich - ungeachtet der weiteren Vorschriften zu Fristenund etwaigen Kappungsgrenzen - in etwa einer Wertsicherungsklausel mit optionaler Ausübungund ohne Szenario einer Mietpreissenkung entspricht. Die in Folgeperioden resultierende Mietemuss nicht zwangsläufig der Marktmiete entsprechen.139

Die immobilienwirtschaftlichen, laufenden Auszahlungen innerhalb des operativen Cashflowwerden branchentypisch, aber theoretisch unscharf als „Bewirtschaftungskosten“ bezeichnet.Während die Immobilienbereitstellung im Wesentlichen durch einmalige oder aperiodische Er-eignisse stattfindet, umfasst der Bereich der Immobiliennutzung bzw. -bewirtschaftung regel-mäßig Unterpositionen wie Betrieb/Versorgung, Verwaltung und Instandhaltung. Die effektivenperiodischen Auszahlungen entstehen aus den nicht umlegbaren Auszahlungen des laufenden Im-mobilienmanagements. Die periodenbezogene Planung der effektiven periodischen Auszahlungenmuss durch Kalkulation und Aufsummierung der Detailpositionen erfolgen. Ein Nachweis der

138Zu den Determinanten des Mietertrages sowie den Mietanpassungen vgl. Metzner 2013, S. 414 ff.139Vgl. Metzner 2013, S. 417.


Gesamtposition über ihre jeweiligen Unterpositionen ist stets sachgemäßer als eine Pauschalpro-gnose. Auch die periodischen Auszahlungen können in ihrer Höhe schwanken. Die Gliederungs-systematik kann sich fallweise an den Strukturen des internen oder externen Rechnungswesensorientieren. Sie ist nicht branchenübergreifend standardisiert.140

3.3.2 Eigenschaften von Cashflow-Rechnungen

Die Unterteilung der Cashflow-Entstehung in einen operativen und einen nicht-operativen Teilorientiert sich am Kerngeschäft des Immobilienunternehmens. Es kann zudem sonstige Ge-schäftsfelder, Beteiligungen und andere Kapitalanlagen geben, die zwar zum Gesamt-Cashflowdes Immobilienunternehmens beitragen, in den rein immobilienwirtschaftlichen Kalkulationenaber nicht berücksichtigt werden.141

Der Cashflow entspricht dem Saldo der jeweiligen Ein- und Auszahlungen einer Periode.142

Die Zurechnung zu den Perioden erfolgt durch den Zeitpunkt der Ein- oder Auszahlung (lautKontoauszug). Hierbei kann es zu Verschiebungen zwischen Güterbereitstellung bzw. -verbrauchund Zahlungswirksamkeit kommen.143 Dies erschwert periodisch orientierte Betrachtungen. Obdie Höhe des Cashflows ausreichend ist, um eine adäquate Verzinsung des gebundenen Kapitalszu erwirtschaften, erschließt sich ohne Weiteres nicht.

Mit den Anfangs- und Folgeinvestitionen sind Positionen enthalten, die einen aperiodischenund investiven Charakter144 aufweisen. Zielen die Ausgaben auf die Schaffung/Erhaltung lang-fristiger Potenziale, so wird v. Verf. für die retrograde Mietermittlung mittels Deckungsbei-tragsrechnungssystemen eine Berücksichtigung im gebundenen Kapital/im gebundenen Vermö-gen und somit auch bei den kalkulatorischen Zinsen und kalkulatorischen Abschreibungen vor-geschlagen.145 Um eine kostendeckende Miete kalkulieren zu können, muss von der absolutenZahlungszeitpunktorientierung bei investiven Zahlungen auf eine Periodisierung i. V. m. gebun-denem Kapital umgestellt werden.146

Ankaufs- oder Verkaufsvorgänge von Immobilien bilden für die langfristig orientierte unter-nehmerische Wohnungswirtschaft nicht den Regelfall. Kalkulationen zu kostendeckenden Mie-ten beziehen sich auf den gewachsenen Bestand. Wie in Abschn. 2.4.3 beschrieben, gehörenin der unternehmerischen Wohnungswirtschaft die meisten Immobilien bereits seit Jahrzehntenzum Portfolio. Vergleichbare und in heutiger Software nutzbare Investitionsrechnungen aus derEntstehungs- und Folgezeit liegen meist nicht vor. Insofern ist ein Vergleich mit den ursprüng-lichen, Jahrzehnte zurückliegenden Investitionsrechenkalkülen nicht möglich.

140Vgl. Metzner 2013, S. 423 ff.141Vgl. Metzner 2013, S. 411.142Vgl. Metzner 2013, S. 408.143Z. B. hätte der nachschüssige Kapitaldienst zum Jahresende gezahlt werden müssen, aus hier nicht näher zu

erläuternden Gründen fand die Abbuchung aber erst am ersten Bankarbeitstag des Folgejahres statt.144Aperiodische Cashflows enthalten Ein- und Auszahlungen, die zu unregelmäßigen Zeitpunkten und/oder in

unregelmäßiger Höhe anfallen. Vgl. Metzner 2013, S. 431.145Vgl. hierzu die Ausführungen in Abschn. 4.3.2.4.146Vgl. Erner 1997, S. 140 f. Siehe hierzu auch die Ausführungen unter Abschn. 3.3.4.


3.3.3 Beurteilung der Eignung von Cashflow-basierten Verfahren

Die Zielstellung ist, intern kostendeckende, periodisch geglättete Mieten kalkulieren zu können,um diese den erzielbaren Marktmieten gegenüberzustellen. Die Mieten selbst werden zum Zeit-punkt des Mietvertragsabschlusses vereinbart. Diese bleiben bis zu einer etwaigen Anpassung inden einzelnen Folgeperioden konstant.Die aperiodischen Ein- und Auszahlungen im Cashflow, hier insbesondere Kauf- oder Ver-

kaufsfälle sowie Auszahlungen mit investivem Charakter, lassen durch ihren volatilen Verlaufeine sinnvolle Mietkalkulation nicht zu. Anpassungsbedarfe ergeben sich außerdem bei der Be-rücksichtigung größerer aperiodischer Instandsetzungen.147

Unterschiede in der Art der Finanzierung, z. B. durch unterschiedliche Abschlusszeitpunkteund Finanzierungskonditionen, führen bei ansonsten identischen Objekten zu unterschiedlichhohen Auszahlungen für Zinsen und Tilgungen. Dies erschwert eine sinnvolle retrograde Kal-kulation von Mieten ansonsten vergleichbarer Wirtschaftseinheiten148 auf Basis von Ein- undAuszahlungen.149

Gemäß Bruttoausweisprinzip enthalten Cashflow-Betrachtungen Betriebskostenvorauszahlun-gen und Betriebskostenauszahlungen. Diese sind zur Kalkulation kostendeckender Mieten aus-zusondern.150

Der Cashflow muss immer auch in Verbindung mit finanzunwirksamen Aufwandsgrößen be-trachtet werden. Es besteht die Gefahr, dass verkannt wird, dass Abschreibungen für spätereErsatzbeschaffungen benötigt werden. Von einem Gewinn kann erst die Rede sein, wenn „[...]die Umsatzerlöse neben allen laufenden Aufwendungen auch diese als Aufwand über mehrerePerioden verteilten Zahlungsmittelabflüsse überkompensiert haben.“151

Als prospektiver Erfolgsmaßstab ist der Cashflow keine hinreichende Bedingung. Der künf-tige Erfolg ist insbesondere von der Verwendung des Cashflows bzw. der Ertragskraft der sichanbietenden Investitionsalternativen abhängig.152

Die o. a. Besonderheiten verhindern den Einsatz von Cashflow-basierten Rechnungen zur An-wendung für retrograde Mietkalkulationen bzw. die Beurteilung der Managementleistung in der

147Diese beinhalten spezielle und signifikant hohe Positionen, z. B. bei besonderen Schäden oder Ersatzbedarfen.Beispielhaft sei der Ersatz von Dacheindeckungen, die Erneuerung von Steigleitungen o. ä. genannt. Es handeltsich regelmäßig nicht um Modernisierungen, aber eine Bindung von Kapital in nicht unerheblichem Umfangfindet statt. Vgl. Metzner 2013, S. 433.

148Unter einer Wirtschaftseinheit werden mehrere sachlich zusammenhängende Wirtschaftsgüter verstanden. ImKontext der Wohnungswirtschaft fallen hierunter ein oder mehrere Grundstücke und/oder ein oder mehrereGebäude. Die Zusammenfassung zu Wirtschaftseinheiten erfolgt idealerweise dann, wenn es einen gemein-samen Eigentümer gibt bzw. die Verwaltung einheitlich erfolgt oder die Entitäten in einem unmittelbarenräumlichen Zusammenhang stehen, in dem sie ein zusammenhängendes Gebiet bilden. Dieses Verständnisvon Wirtschaftseinheiten in der Immobilienwirtschaft unterscheidet sich grundlegend von den Definitionenim Rahmen der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre bzw. der Volkswirtschaftslehre. Infolge der starken IT-Orientierung innerhalb der Wohnungswirtschaft wird auf die Definition der SAP AG abgestellt. Vgl. SAP AG2015.

149Ein Weglassen der Finanzierungsbestandteile würde zu einer zu geringen retrograden Miete führen.150Lediglich der Anteil der nicht umlagefähigen Betriebskosten ist kalkulatorisch zu berücksichtigen. Diese Kosten

sind über den Umsatzprozess bei den anderen vermieteten Wohnungen in Summe mit zu erwirtschaften.151Köhler 1970, S. 391 f.152Vgl. Köhler 1970, S. 392.


Wohnungswirtschaft. Insofern ist zu prüfen, ob geeignete andere Instrumente oder Überleitungenbestehen.

3.3.4 Zusammenhang zwischen Rechengrößen: Das Lücke-Theorem

Die Beurteilung der Manager in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft erfolgt i. d. R.anhand von Periodenerfolgen.153 Diese kurzfristigen Ziele müssen konsistent und kongruent mitden langfristigen Zielen sein.

Die Transformation von Cashflows in Periodengewinne vor Zinsen erfüllt diese Voraussetzungjedoch nicht, wenn sie nicht kapitalwertneutral (barwertidentisch) ist.154 Einzelne Ausgaben wer-den nicht zu den Zahlungszeitpunkten erfasst, sondern auf Perioden verteilt. Dadurch resultierenUnterschiede. Der Barwert der künftigen Periodengewinne vor Zinsen würde höher sein als derBarwert der Cashflows. Gemäß Lücke-Theorem155 kann dieser Effekt behoben werden, wennfür die als Vermögensgegenstand aktivierte Investitionsauszahlung außer Abschreibungen auchzusätzlich Zinsen auf die „Kapitalbindung“ abgezogen werden. Ein Periodengewinn, der umsolche Zinsen vermindert wurde, wird als „Residualgewinn“ bezeichnet. Der Barwert der Resi-dualgewinne entspricht dem Kapitalwert des Investitionsprojektes. Damit wird eine Beurteilungnach dem Residualgewinn immun gegen bilanzpolitische Maßnahmen der Manager.156

Mithilfe des Lücke-Theorems können die drei Arten von Rechengrößen (Ein- und Aus-zahlungen, Erträge und Aufwendungen sowie Leistungen und Kosten) im Hinblick auf die Er-mittlung von Kapitalwerten äquivalent verwendet werden. Es ist aber nicht gleichgültig, welcheRechengrößen verwendet werden, weil sie noch weiteren – unterschiedlichen – Zielen dienen.Hierzu zählt auch die periodische Erfolgsermittlung.157

Das Lücke-Theorem zeigt, dass unternehmenszielgerechte Entscheidungen z. B. über Pro-gramme oder Mietenpolitik auch mithilfe von Kosten und Leistungen getroffen werden können.Insofern werden nachfolgend die Grundlagen der Kosten- und Leistungsrechnung erörtert.

153Zwischen einer langfristigen Zielgröße, z. B. Kapitalwert, und dem eher kurzfristigen Gewinn bzw. Residualge-winn wird eine Korrespondenz hergestellt, was allein deshalb bedeutsam ist, weil die Beurteilung von Managernoftmals gewinnorientiert erfolgt. Für die Planung relevant ist hier vor allem die ex ante Betrachtung. Vgl. Ewertu. Wagenhofer 2014, S. 62.

154Vgl. Gladen 2014, S. 203 ff.155Vgl. Preinreich, G. A. D. 1937, S. 209 ff., Lücke 1955, S. 310 ff., Küpper 2005, S. 144 ff., Lücke 2006, S. 42 ff.

sowie Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 61. Die Bezeichnung als Lücke-Theorem rührt daher, dass die mit diesemTheorem zusammenhängenden Aussagen erstmals von Lücke (1955, 1965) vorgetragen wurden. Aber bereitsPreinreich hatte dies 1937 dargestellt. Siehe zu einer verallgemeinernden Darstellung insbesondere Kloock1981, S. 873 – 890 sowie Marusev u. Pfingsten 1993, S. 361 – 365. Während frühere Arbeiten sehr einschrän-kende Annahmen u.a. zu Zinssätzen und Risiko machten, gilt das Lücke-Theorem auch bei stochastischenZahlungsströmen und Zinssätzen. Vgl. hierzu Feltham u. Ohlson 1999, S. 165 – 183.

156Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 534. Die Barwertkompatibilität bezieht sich beim Lücke-Theorem nur aufden Zielwert im Anfangszeitpunkt, nicht jedoch auf die einzelnen Betriebsergebnisse eines mehrjährigen Be-trachtungszeitraumes. Vgl. hierzu Grob u. Bensberg 2005, S. 180.

157Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 58.


3.4 Kosten- und Leistungsrechnung

3.4.1 Grundlagen

Die Kostenrechnung ist ein Teilbereich des Rechnungswesens. Sie entspricht der Betriebsbuch-haltung, in die auch die Leistungsrechnung158 eingegliedert ist. Damit ist sie ein integrativerBestandteil der Kostenrechnung, wodurch die Kostenrechnung zu einer kalkulatorischen Erfolgs-rechnung wird.159 Das Ziel ist die Beantwortung der Frage, mit welchem Erfolg das Unternehmenseine wirtschaftliche Aufgabe der Erstellung von Leistungen und ihrer Verwertung am Markterfüllt.160

Im Unterschied zur Finanzbuchhaltung stellt die Kosten- und Leistungsrechnung (KLR) einekalkulatorische Rechnung dar, die nicht an Zahlungen, sondern primär an güterwirtschaftlichenVorgängen orientiert ist. In der KLR werden diejenigen Geschäftsvorfälle erfasst, die im Zusam-menhang mit dem Ressourceneinsatz zur Erstellung einer Leistung anfallen.161

Die Weiterentwicklung der Kosten- und Leistungsrechnung wurde durch die immer stärkereEtablierung des Marketings als absatz- und unternehmenspolitische Konzeption befördert. DieLeistungsrechnung wurde dabei zur differenzierten Erlösrechnung erweitert. Neben der Produk-tionskostenrechnung wurde die Vertriebskostenrechnung entwickelt. Dies bildete die Grundlagefür marktorientierte Erfolgsrechnungen. Neuere erfolgsanalytische Konzepte basieren vor allemauf den Erkenntnissen der Absatzsegmentrechnung.162

Bevor auf die Spezifika der KLR bei Immobilien eingegangen wird, sind Hauptaufgaben sowiewesentliche Begriffe zu erörtern.Die Hauptaufgaben163 der Kosten- und Leistungsrechnung sind

• die (kurzfristige) Ermittlung und Kontrolle des Betriebserfolges,

• die Kontrolle der Wirtschaftlichkeit von Betriebsabteilungen (= responsibility accounting)und

• die Erstellung von Unterlagen für kurzfristige Entscheidungsrechnungen (= decision ac-counting).

158Schweitzer/Küpper vertreten die Auffassung, dass der Begriff Leistungen ausschließlich zur Beschreibungmengenmäßiger Sachverhalte geeignet sei. Sie sprechen daher nicht von Leistungs-, sondern von Erlösrech-nung. Vgl. Schweitzer u. Küpper 2003, S. 22. Grob/Bensberg hingegen trennen zwischen Output (mengen-mäßig) und Leistung (wertmäßig). Mit Erlösen werden ausschließlich Marktleistungen bezeichnet. Vgl. Grobu. Bensberg 2005, S. 4.

159Vgl. Olfert u. Rahn 2013, S. 481.160Vgl. Pinnekamp 1998, S. 28.161Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 11. Siehe auch Haberstock 2005, S. 26 ff.162Vgl. Erner 1997, S. 6. Als Mitbegründer der Absatzsegmentrechnung ist insb. Geist zu erwähnen. Vgl. Geist

1974, S. 1 ff.163Vgl. Pinnekamp 1998, S. 6. Grob/Bensberg benennen die Dokumentations-, die Entscheidungsunterstützungs-

, die Kontroll- und die Anreizfunktion als abgeleitete Funktionen aus dem Controlling. Vgl. Grob u. Bensberg2005, S. 26 f.

93 3.4. KOSTEN- UND LEISTUNGSRECHNUNG

Die Kostenrechnung ist eine fortlaufend durchgeführte Rechnung, die kurzfristigen Charakteraufweist.164 In Verbindung mit Planungen kann die grundlegende Systematik aber auch pro-spektiv Anwendung finden.Ein Kostenrechnungssystem ist ein spezifisches Abrechnungsverfahren zur Gewinnung von

Vorgabe- und Kontrollinformationen zum Zwecke der Steuerung der Wirtschaftlichkeit. Es setztsich aus den Grundelementen der Kostenarten-, Kostenstellen- und Kostenträgerrechnung zu-sammen, die in einer integrierten Interdependenz zueinander stehen.165

3.4.2 Kostenrechnung

3.4.2.1 Begriffsbestimmungen

Im Mittelpunkt der Kostenrechnung steht die Abbildung des betrieblichen Leistungsprozesses.Den Kern des Leistungsprozesses der unternehmerischen Wohnungswirtschaft in der Immobilien-Nutzungsphase bilden die Bereiche „Vermieten, Verwalten, Instandhalten“.Kosten bezeichnen denjenigen Wert, der den in der betrieblichen Tätigkeit verbrauchten Gü-

tern zugeordnet wird (vgl. Abb. 3.12).166

Abbildung 3.12: Wertmäßiger KostenbegriffSachgüter

Dienstleistungen

Mengen- Rechte

mäßiger Nominalgüter

Verbrauch von

Gütern Physischer Verzehr

Inanspruchnahme von

Arbeit/Kapital

Gebrauch langlebiger Güter

Kosten = Immobilien vermieten und

Wert der in der Angefallen für bewirtschaften

betrieblichen betriebliche

Tätigkeit ver- Leistungen Erstellung von Immobilien

brauchten Güter Vermietung

Instandhaltung

Anschaffungspreise

in Geld Wiederbeschaffungspreise

bewertet …

Menge * Preis

Güter

Verbrauch

Betriebszweck

Tätigkeiten

Preise

Quelle: Hungenberg u. Kaufmann 2001, S. 16.

Kosten werden als bewertete, sachzielbezogene Güterverbräuche eines Unternehmens in einerPeriode aufgefasst.167 Die Transformation der unterschiedlich dimensionierten Faktoreinsätze in

164Vgl. Olfert u. Rahn 2013, S. 481.165Ebert, Monien u. Steinhübel 2009, S. 192.166Vgl. Hutzschenreuter 2013, S. 311.167Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 5.


die für betriebswirtschaftliche Entscheidungen wichtige Dimension Geldeinheiten erfolgt durchdie Bewertung des Einsatzes von Ressourcen mit Faktorpreisen. Die Bewertung ist abhängig vonden Unternehmenszielen. Hierbei sind bei der Bestimmung der Faktorpreise entscheidungs- undkontrolltheoretische Ansätze des Controllings zu beachten, die neben der Erfolgsermittlungs-funktion auch eine Allokations- sowie eine Anreizfunktion beinhalten.168

Kosten lassen sich wie in Abb. 3.13 dargestellt gliedern.169

Abbildung 3.13: Schema zur Abgrenzung der negativen Erfolgskomponente

Betriebs- Außer- Perioden-

fremd ordentlich fremd

aufwandswesenver- Verrechnungsver-

schiedene Kosten schiedene Kosten

Zusatzkosten i. e. S. Anderskosten

Gesamte Kosten

Grundkosten

Neutraler Aufwand

Gesamter Aufwand

Zweckaufwand

Zusatzkosten

Quelle: Pinnekamp 1998, S. 32.

Aufgrund der Freiheit im Wertansatz können Bestandteile der Kosten auch aufwandsunab-hängig sein. Neutrale Aufwendungen dienen prinzipiell nicht dem Betriebszweck und werden inder Kostenrechnung deshalb nicht angesetzt. Zweckaufwendungen dienen dem Betriebszweck.Sie entstehen bei Erstellung und Verwertung der Leistungen und entsprechen den Grundkosten,z. B. Material oder Löhne. Unter Grundkosten versteht man die in der Kostenrechnung angesetz-ten Kosten, denen Zweckaufwendungen gegenüberstehen. Zusatzkosten fallen bei der Erstellungund Verwertung der Leistung an, ohne dass sie zu Aufwendungen in der GuV führen, z. B. einTeil der kalkulatorischen Abschreibungen.170

Kalkulatorische Kosten werden angesetzt, um Zufälligkeiten und Unregelmäßigkeiten, die ih-re Stetigkeit stören würden, aus der Kostenrechnung zu eliminieren. Zudem soll jener Güter-und Diensteverzehr bei der Ermittlung der Selbstkosten berücksichtigt werden, der nicht zuAufwendungen führt. Kalkulatorische Kosten können unterschieden werden in kalkulatorischeAbschreibungen, kalkulatorische Zinsen, kalkulatorische Wagnisse, kalkulatorischen Unterneh-merlohn sowie kalkulatorische Miete.171

Kalkulatorische Abschreibungen dienen der substanziellen Kapitalerhaltung des Unterneh-mens. Sie sind rechtlich nicht geregelt. Sie stellen ein Hilfsmittel der Kostenrechnung dar, um denverursachungsgerechten Werteverzehr zu bestimmen. Demzufolge können kalkulatorische Ab-schreibungen in beliebiger Höhe angesetzt werden. Sie sind nicht zwingend von den Anschaffungs-oder Herstellungskosten abhängig, sondern können - bei steigenden Preisen - von Wiederbeschaf-

168Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 4. An dieser Stelle sei auch auf das Konzept der pretialen Lenkung hingewiesen,das auf Schmalenbach zurückgeht. Vgl. Schmalenbach 1947.

169Siehe hierzu auch Preißler 2015, S. 24.170Vgl. Olfert u. Rahn 2013, S. 484 sowie Birkner u. Bornemann 2014, S. 258 ff.171Vgl. hierzu ausführlich Olfert u. Rahn 2013, S. 490 – 493 sowie Preißler 2015, S. 27 ff. Siehe auch die Ausfüh-

rungen in Abschn. 4.3.2.6.


fungswerten, aber auch Tageswerten ausgehen.172 Kalkulatorische Zinsen spiegeln die Verzinsungdes im Unternehmen gebundenen Eigen- und Fremdkapitals wider. Bei der Berechnung wird aufdas betriebsnotwendige Kapital abgestellt.173 Auf die kalkulatorischen Wagnisse und deren kon-krete Einbeziehung für die Wohnungswirtschaft wird in Abschn. 4.3.2.6 näher eingegangen.

Fuchs vertritt die Auffassung, dass Anders- und Zusatzkosten wie z. B. kalkulatorische Ei-genkapitalzinsen und kalkulatorische Eigenmieten ihrem Wesen nach als zu erzielende Mindest-gewinne (Soll-Gewinne) anzusetzen seien. Differenzen zwischen Anschaffungs- und Herstellungs-kosten und den zur Substanzerhaltung erforderlichen Wiederbeschaffungs-(zeit-)werten sollenlaut Fuchs ebenfalls als Gewinnbestandteile in Form von Substanzerhaltungsrücklagen berück-sichtigt werden. Begründet wird der Ausweis von Soll- oder Mindestgewinnanteilen mit dem Vor-teil, dass die darauf liegenden Ertragsteuerbelastungen klar erkennbar bleiben würden.174 Demmuss entgegengehalten werden, dass die Ermittlung etwaiger Steuern über eine Nebenrechnungerfolgt. Diese wird i. d. R. nicht innerhalb der Ergebnisrechnung, sondern separat vorgenommen.In der Nebenrechnung können die Aspekte, die speziell die Ermittlung der Steuern betreffen,berücksichtigt werden.In der Betriebsergebnis-Rechnung, wie unter Kap. 4 bei der immobilienwirtschaftlichen De-

ckungsbeitragsrechnung beschrieben, stehen die Verhaltenssteuerungs- und die Entscheidungs-unterstützungsfunktion im Vordergrund.175 Wichtig erscheint, dass die Zuordnung der Positio-nen Kalkulatorische Zinsen und Kalkulatorische Abschreibung auf der richtigen Bezugsobjek-tebene (i. d. R. Immobilien- bzw. Objektebene) erfolgt. Ein separater Ausweis der (und dieBezeichnung als) Zielgewinnanteile nach einer Zwischensumme der ansonsten anfallenden ob-jektkonkreten Kosten ist prinzipiell möglich, wird vom Verf. aber nicht präferiert. Es ergebensich durch die bloße Bezeichnung als Zielgewinnanteile für die Ergebnisrechnung sowie die re-trograde Mietkalkulation keine Vorteile.176

Einzelkosten sind diejenigen Kosten, die einer betrieblichen Leistung (innerbetriebliche Leis-tung, selbsterstellte Anlagen, Halb- und Fertigerzeugnisse) direkt zurechenbar sind. Im Un-terschied dazu sind Gemeinkosten diejenigen Kosten, die sich auf eine betriebliche Leistungbzw. Kostenträger nicht direkt verrechnen lassen, sondern zunächst betrieblichen Teilbereichen(=Kostenstellen) zugeordnet werden.177 Als unechte Gemeinkosten werden Kosten bezeichnet,die als Einzelkosten behandelt werden könnten, aber aus Kosten-Nutzen-Überlegungen herausals Gemeinkosten behandelt werden, z. B. geringwertige Materialien.178 Sie bezeichnen die Dif-ferenz zwischen den einzeln erfassbaren und den tatsächlich einzeln erfassten Kostenarten bei

172Vgl. Olfert u. Rahn 2013, S. 491. Als betriebswirtschaftlich einzig zutreffende Abschreibungsart beschreiben Ol-fert/Rahn die leistungsbezogene Abschreibung. Bei ihr orientieren sich die jährlichen Abschreibungsbeträgeausschließlich am Umfang der Beanspruchung des Anlagegutes. Vgl. ebd. S. 492. Siehe auch die Ausführungenin Abschn. 4.3.2.5.

173Vgl. Olfert u. Rahn 2013, S. 492 sowie Grob u. Bensberg 2005, S. 110. Vgl. hierzu auch die Ausführungen unterAbschn. 4.3.2.4.

174Vgl. Fuchs 2005, S. 178. Siehe auch Männel 1999, S. 14 f. sowie Reiners 2001, S. 23 f.175Vgl. hierzu die Ausführungen in Abschn. 2.5.4.3 sowie Abschn. 2.5.4.2.176Vgl. hierzu auch die Ausführungen in Abschn. 4.3.2.4. Einzig zur Feststellung eines Betriebsergebnisses ist ein

separater Ausweis der Zielgewinnanteile sinnvoll. Das Betriebsergebnis bleibt jedoch abstrakt. Aussagen undRückkopplungen zur Mietkalkulation können hieraus nicht ohne weiteres erfolgen.

177Vgl. Reichmann 2011, S.143.178Vgl. Olfert u. Rahn 2013, S. 485.


einer Kostenstelle oder einem Kostenträger.179 Hinsichtlich des Wertansatzes unterscheidet manzwischen folgenden Kostenbegriffen:Pagatorische Kosten werden als bewertete sachzielbezogene Güterverbräuche eines Unterneh-

mens in einer Periode bezeichnet, wobei der Wertansatz ausgabenorientiert ist und auf Preisendes Beschaffungsmarktes beruht. Bei wertmäßigen Kosten ist der Wertansatz nutzenorientiertund basiert allgemein auf dem (monetären) Grenznutzen eines Verbrauchsfaktors.180 Neben pa-gatorischen Kosten ist hierbei auch der entgehende Zielbetrag infolge einer Engpasssituation zuberücksichtigen. Wegen permanent wechselnder Engpasssituationen sind Opportunitätskostennur für die jeweils aktuelle Entscheidung gültig und somit in der Grundrechnung nicht enthalten.Sie müssen fallweise geschätzt oder ermittelt werden.181 Engpässe in der Wohnungswirtschaftbestehen bei den Bewirtschaftungskosten i. d. R. nicht.

3.4.2.2 Kostenartenrechnung

Die Kostenartenrechnung182 hat die Aufgabe, einen periodenbezogenen Überblick über die je-weiligen Kostenarten eines Unternehmens zu vermitteln. Kurzfristig erfolgt dies durch die Be-trachtung des Kostenniveaus bezüglich der absoluten Höhe der Kosten. Längerfristig geht esum die Betrachtung von Relationen zwischen verschiedenen Kostenarten. „Außerdem ist dieKostenartenrechnung Ausgangspunkt und damit Grundlage der gesamten Kostenrechnung.“183

Die Kostenartenrechnung gibt Aufschluss darüber, welche Kosten in einer Abrechnungsperi-ode für die betriebliche Leistungserstellung angefallen sind. Hierzu dienen Belege, die erkennenlassen, um welche Kostenarten es sich handelt, welche Geschäftsvorfälle zugrunde liegen und wiedie Weiterverrechnung der Kosten – als Einzel- oder Gemeinkosten – erfolgen soll.184

Kosten können zu Kostenarten zusammengefasst werden. Die Erfassung und Gliederung derKostenarten kann grundsätzlich nach folgenden Kriterien erfolgen (siehe Abb. 3.14), wobei eseine verbindliche Vorgabe hierfür nicht gibt.185

Die Unterteilung nach betrieblichen Funktionsbereichen ist für die unternehmerische Woh-nungswirtschaft zu unspezifisch. Da ein Produktionsbezug in der Nutzungsphase der Immobili-en nicht gegeben ist, können Gliederungen, die auf den Industrie-Produktionsprozess abstellen,keinen Erkenntnisgewinn erzielen. Anhaltspunkte liefert eine Gliederung, die sich an den Le-benszyklusphasen von Wohnimmobilien orientiert (vgl. Abb. 3.15).In der Praxis erfolgt häufig eine detailliertere Untergliederung der Kostenarten in Abhän-

gigkeit von der Betriebsgröße und den vorzufindenden Geschäftsbereichen. Die Erfassung derKosten hat vollständig, periodengerecht und geordnet zu erfolgen. Die Kostenarten sind begriff-lich klar und eindeutig zu bezeichnen, abzugrenzen und in einem detaillierten Kostenartenplanzusammenzustellen.186

179Vgl. Pinnekamp 1998, S. 15.180Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 50. Siehe auch Schildbach u. Homburg 2009, S. 32 u. 42.181Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 34 f.182Vgl. Ebert, Monien u. Steinhübel 2009, S. 192 f.183Ebert, Monien u. Steinhübel 2009, S. 192.184Vgl. Olfert u. Rahn 2013, S. 488.185Vgl. Hutzschenreuter 2011, S. 314.186Vgl. Ebert 2012, S. 13 f., Olfert u. Rahn 2013, S. 488 sowie Preißler 2015, S. 30 ff.


Abbildung 3.14: Mögliche Kostenartengliederung

Art der verbrauchten ■ Personalkosten

Produktionsfaktoren ■ Materialkosten

■ Abschreibungen

■ Zinsen

■ Energiekosten

Betrieblicher ■ Beschaffungskosten

Funktionsbereich ■ Fertigungskosten

Kostenarten ■ Verwaltungskosten

■ Vertriebskosten

Outputabhängigkeit ■ Variable Kosten

■ Fixe Kosten

Zurechenbarkeit auf ■ Einzelkosten

Kostenträger ■ Gemeinkosten

Quelle: Hutzschenreuter 2011, S. 314.

Abbildung 3.15: Kosten im Immobilienlebenszyklus

Lebenszyklusphase

Kostenbegriff

Kostenarten Grundstückskosten Kapitalkosten Entsorgungskosten

Erschließungskosten Abschreibungen Modernisierungskosten

Baukonstruktionskosten Steuern Umwidmungskosten

Kosten für Ausstattung Versicherungsbeiträge

Baunebenkosten Betriebskosten

Renovierungs- und Instandhaltungskosten

Entstehungsphase

Baukosten

Nutzenphase

Bereitstellungskosten

Verwertungsphase

Verwertungskosten

Quelle: Lindner 2008, S. 156. Vgl. auch Homann 1999, S. 57 sowie Bruhn 2003, S. 534 f.

Um dem Relevanzkriterium zu entsprechen, ist bei der Kostenartenbildung hinsichtlich derMarktorientierung neben der produktions- insbesondere auch eine absatzwirtschaftliche Klas-sifikation der Kosten zu fordern. Diese Klassifikation lässt sich nach verschiedenen Kriterienorganisieren. Sie ist erfassungsorientiert. Im Hinblick auf die Bezugsobjekte ist sie verrechnungs-orientiert. Dies ist vom Rechnungszweck abhängig. Eine weitere Unterteilung der Kostenartenin Kostenkategorien hat nach Maßgabe des Relevanz-, Adäquanz- und Genauigkeitskriteriumszu erfolgen. Diese Unterkategorien erlauben durch entsprechende Deskriptionsmerkmale eine anden empirischen Strukturen und Prozessen orientierte, isomorphe und genaue Erfassung bzw.


Verrechnung auf andere Bezugsgrößen im Sinne des Genauigkeitskriteriums.187 Die Differenzie-rung der Kostenarten nach ihrer Ausgabenwirksamkeit, nach ihren Haupteinflussgrößen sowieihrem Verhalten bei Beschäftigungsänderungen ist für Planungs- und Kontrollprozesse unerläss-lich.188 Die Kostenartenrechnung liefert für die Kostenkontrolle Daten über die betragsmäßigeEntwicklung einzelner Kostenarten im Zeitablauf sowie deren relativen Anteil an den Gesamt-kosten.189

Ist das Rechnungswesen die zentrale Ausgangsbasis für Kosteninformationen190, so bildet derGuV-Kontenrahmen191 die Grundlage für die Zuordnung zu einzelnen Kostenarten. Kosten kön-nen mit heutigen Software-Systemen mehreren Kategorien/Kostenarten/Kostengruppen etc. zu-geordnet werden. Hierfür sind die entsprechenden Deskriptoren in zeitabhängigen Zuordnungs-tabellen zu pflegen. Dies geschieht typischerweise in den gängigen ERP-Systemen oder weiterenDatenbanksystemen der Wohnungsunternehmen.

3.4.2.3 Abgrenzungsrechnung

Die sachliche Abgrenzung dient der Bestimmung solcher Aufwendungen und Erträge, die dembetriebstypischen Leistungsprozess entstammen.192 Das Bindeglied zwischen der Finanzbuch-haltung und der Kosten- und Leistungsrechnung ist das GuV-Konto. Der Übergang von derFinanzbuchhaltung zur Kosten- und Leistungsrechnung wird in der Abgrenzungsrechnung vor-genommen. Hier erfolgt eine Ergebnisspaltung. Das Gesamtergebnis des Unternehmens (GuV)wird in ein neutrales Ergebnis und das Betriebsergebnis überführt.193 Das Betriebsergebnis wie-derum ist der Saldo aus betrieblichen Erträgen und Betriebsaufwand, mithin von Leistungenund Kosten.194

Die Abgrenzungsrechnung dient der Erfüllung folgender Aufgaben:195

• Trennung betrieblicher und neutraler Aufwendungen/Erträge

• Errechnung der Anderskosten und Andersleistungen

• Errechnung der Zusatzkosten und Zusatzleistungen

In einer Brücke zwischen Finanzbuchhaltung und KLR werden die Differenzbeträge zwischendem GuV-Ergebnis und dem Betriebsergebnis transparent gemacht. Die Brücke erklärt somitdie Unterschiede zwischen den Erfolgen des externen und internen Rechnungswesens.196

Die in Abb. 3.13 und Abb. 3.18 dargestellten Ergebnisspaltungen werden in der Praxis überZuordnungstabellen umgesetzt (vgl. Abb. 3.16).

187Vgl. Erner 1997, S. 105 f. sowie Schweitzer u. Küpper 1975, S. 391.188Vgl. Erner 1997, S. 106.189Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 52.190Für die unternehmerische Wohnungswirtschaft wird davon ausgegangen, dass neben dem Rechnungswesen keine

wesentlichen weiteren Aufschreibungen erfolgen oder ergänzende Quellen herangezogen werden. Ein Waren-wirtschaftssystem, wie in der Industrie üblich, existiert für die unternehmerische Wohnungswirtschaft nicht.

191Genauer die Kontenklasse 8 nach dem Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft.192Vgl. Wenzel 2010, S. 349.193Vgl. Gondring 2004, S. 28.194Vgl. Wenzel 2010, S. 354.195Vgl. Buchholz u. Gerhards 2013, S. 46.196Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 24 f.


Abbildung 3.16: Schema der Abgrenzungsrechnung

1

Werte der Geschäftsbuchführung

Unternehmens-bezogene

AbgrenzungenKosten- und leistungsrechnerische Korrekturen

Kosten- und Leistungsarten

Außerordentlich und betriebsbezogen

Verrechnungs-korrekturen

Sonstige noch erforderliche

AbgrenzungenI. II. III.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

KontenAufwen-dungen

ErträgeAufwen-dungen




Erträge Kosten Leistungen

Konto 1Konto 2Konto 3Konto nSalden

Ergebnisrechnung

GUV

Sonstige noch (Saldo)erforderliche

Gesamtergebnis Ergebnis aus Ergebnis aus kostenrechnerischen Korrekturen Betriebsergebnis II(Gesamterfolg) unternehmens Außerordentliche Verrechnungs-

=Überschuss bzw. Fehl- bezogenen betriebsbezogene korrekturenbetrag lt. Gewinn- und Abgrenzungen Aufwendungen und Abgrenzungen

Verlustrechnung Erträge

(Saldo) (Saldo) (Saldo) (Saldo) (Saldo)

Ergebnis aus kostenrechnerischen Korrekturen

Betriebsergebnis III

Ergebnis aus

Abgrenzungen

Gesamtergebnis

unternehmens-bezogenen

Quelle: Eigene Darstellung, siehe auch Wenzel 2010, S. 355, Gondring 2013, S. 569 ff. sowieBuchholz u. Gerhards 2013, S. 48 f.

Die Verdeutlichung der zu den einzelnen Positionen zuzuordnenden Sachverhalte findet sichunter Abschn. 4.3.5.„Die Abrechnungsergebnisse aus der Abgrenzungsrechnung und der Kosten- und Leistungs-

rechnung müssen in der Summe dem Gesamtergebnis der Finanzbuchführung, das heißt demSaldo aus den Erträgen und Aufwendungen der Betrachtungsperiode entsprechen.“197

3.4.2.4 Kostenstellenrechnung

Die Kostenstellenrechnung liefert einen periodenbezogenen Überblick über den Werteverzehr inden Kostenstellen. Durch die geeignete Aufbereitung der Gemeinkosten schafft sie die Voraus-setzung für die Kostenträgerstück- und Kostenträgerzeitrechnung.198

Die Kostenstellenrechnung verdeutlicht, wo die Kosten im Unternehmen entstanden sind. Wäh-rend die in der Kostenartenrechnung ermittelten Einzelkosten direkt einzelnen Kostenträgernzugeordnet werden können, erfolgt die Erfassung der Gemeinkosten zunächst auf Kostenstellen,da sie nicht direkt auf Kostenträger verrechnet werden können (vgl. Abb. 3.17 auf der nächs-ten Seite). Damit stellt die Kostenstellenrechnung das Bindeglied zwischen der Kostenarten-und der Kostenträgerrechnung dar.199 „Die Kostenstellenrechnung ist der Umweg, auf dem die

197Buchholz u. Gerhards 2013, S. 49.198Vgl. Ebert, Monien u. Steinhübel 2009, S. 193.199Vgl. Hutzschenreuter 2013, S. 326.


Kostenträgergemeinkosten geplant, erfasst und gesteuert werden, ehe deren Zuordnung auf dieKostenträger erfolgt.“200

Abbildung 3.17: Ablauf der Kostenrechnung

Kostenart 1 Kostenträger x

Einzelkosten

Kostenart 2 Kostenträger y

… Kostenstelle A …

… Kostenstelle B …

… Gemeinkosten Kostenstelle C …

Kostenart n Kostenstelle n Kostenträger z

Erfassung der Kosten

Kostenartenrechnung Kostenstellenrechnung Kostenträgerrechnung


Die Kostenstellen sind in einem Kostenstellenplan systematisch, vollständig und überschnei-dungsfrei zu ordnen. Die Gliederung orientiert sich an der Branche, der Betriebsgröße und denbetriebsindividuellen Arbeitsabläufen.201 Der Umfang und die Tiefe der Untergliederung ist nichtverbindlich vorgegeben. Dies wird in den Wohnungsunternehmen unterschiedlich gehandhabt.In der Wohnungswirtschaft ist die Vorgehensweise etabliert, dass zumindest jeder Wirtschafts-

einheit neben ihrer ID im ERP-System auch gleichzeitig eine Kostenstelle im Kostenstellenplanzugewiesen wird. Hierarchisch darunter liegende Bezugsobjekte, wie die einzelnen Wohnungen,können in einigen ERP-Systemen entweder über Unterkostenstellen oder im SAP-Umfeld mitProfitcenter-Zuordnungen adressiert werden. Somit ist eine Zuordnung bis auf die kleinste ei-genständige Bezugsgröße, Wohnung bzw. Nutzungseinheit möglich.202

Soll eine Kostenstellenrechnung zu effektiven Ergebnissen führen, so ist die zweckmäßige Auf-teilung des Unternehmens in Kostenstellen zwingend. Die Literatur unterscheidet bei der Kos-tenstellenbildung zwischen Funktions-, Raum- oder Organisationsorientierung.203 Kostenstellenkönnen entlang von Leistungsmerkmalen unterteilt werden in Hauptkostenstellen, AllgemeineKostenstellen und Hilfskostenstellen.204 Hauptkostenstellen erbringen hierbei Leistungen, die di-rekt in die Produkte und Dienstleistungen des Unternehmens einfließen. Hilfskostenstellen stellenKontierungseinheiten dar, die unterstützende Dienstleistungen für bestimmte Hauptkostenstel-len erbringen. Allgemeine Kostenstellen erbringen hingegen Leistungen für sämtliche (oder meh-rere) Hauptkostenstellen.205 Demgemäß werden die Kosten der Allgemeinen Kostenstellen und

200Szyszka 2011, S. 63.201Vgl. Pinnekamp 1998, S. 49.202Zur Nutzung von Kostenstellen zur Bildung von Erlösstellen vgl. die Ausführungen in Abschn. 3.4.3.3.203Vgl. Birkner u. Bornemann 2014, S. 263. Siehe auch Preißler 2015, S. 58 f.204In der Kostenrechnung der Industrie wird der Begriff Hilfskostenstelle oft auf Fertigungshilfsstelle eingeengt.

Dies ist in der Immobilienwirtschaft nicht so. Vgl. Birkner u. Bornemann 2014, S. 264 sowie Pinnekamp 1998,S. 49.

205Vgl. Pinnekamp 1998, S. 49.


der Hilfskostenstellen auf die Hauptkostenstellen verteilt, z. B. im Rahmen der innerbetrieblichenLeistungsverrechnung, ggf. unter Nutzung eines Betriebsabrechnungsbogens.206

Immobilien stellen jeweils einen eigenen Wirtschaftsbetrieb dar, der direkt zuordenbare Kostenund Leistungen verursacht.207 Um die nachfolgenden Ausführungen insbesondere zur konkretenUmsetzung einer Kosten- und Leistungsrechnung innerhalb der Wohnungswirtschaft besser zuverstehen, ist es sinnvoll, die Buchungssatzstruktur innerhalb der Finanzbuchhaltung näher zuuntersuchen (vgl. Tab. 3.3).

Tabelle 3.3: Buchungssatzstruktur in der Finanzbuchhaltung der Wohnungswirtschaft

Konto KontobezeichnungKosten-

stelleKostenstellenbezeichnung Betrag

Buchungs-datum

Beleg-datum

Bearbeiter PC NE

8050 lfd. Instandhaltungskosten 4711 Bernburger Str. 30/31, Berlin 1.072,85 27.01.2015 26.01.2015 Lüdeke 4711 0

80500010 lfd. Inst.-Kosten Gewerk 10 47110001Bernburger Str. 30/31, Berlin, Mieteinheit 1

2.701,26 27.01.2015 26.01.2015 Lüdeke 4711 1

Für maschinelle Zuordnungen im Rahmen der Grundrechnung in Vorbereitung der späterfolgenden Auswertungsrechnung sind die Kombination aus Konto, Kostenstelle und Periode sowiedie entsprechende Wertart relevant. Anhand dieser Kriterien sowie zusätzlicher Deskriptorenwie Profitcenter oder Unterkostenstellen kann eine Zuordnung zu Bezugsgrößen, Wertarten undPerioden erfolgen.

3.4.2.5 Innerbetriebliche Leistungsverrechnung

Werden von einer Kostenstelle Leistungen für andere Kostenstellen erbracht, was der Regelfallist, so ist eine innerbetriebliche Leistungsverflechtung gegeben. Dies bedingt eine innerbetrieb-liche Leistungsverrechnung.208 Generell lassen sich folgende Grundtypen der innerbetrieblichenLeistungsverrechnung unterscheiden (vgl. Tab. 3.4).Probleme entstehen, wenn Kostenstellen wechselseitig Leistungen austauschen. Es ist die Auf-

gabe der Verfahren der innerbetrieblichen Leistungsverrechnung209, hier befriedigende Problem-lösungen zu generieren. Grundsätzlich bestehen drei Verfahrensgruppen:

• Hauptkostenstellenverfahren,

• Kostenstellenumlageverfahren (Anbauverfahren, Treppenverfahren, Sprungverfahren) und

• Gleichungsverfahren.206Vgl. Hutzschenreuter 2013, S. 326. Siehe auch Preißler 2015, S. 63 ff., Birkner u. Bornemann 2014, S. 264

sowie Pinnekamp 1998, S. 49. Zur Nutzung eines Gebäudeabrechnungsbogens siehe auch Homann 1999, S.273 ff. Der Gebäudeabrechnungsbogen stellt eine tabellarische Übersicht der Kosten und deren Zuordnung aufNutzungseinheiten oder die Gesamtimmobilie dar. Er dient der Übersichtlichkeit und ggf. Plausibilisierung, istim Rahmen der modernen IT-Datenbanksysteme aber nicht zwingend, um eine Kosten- und Leistungsrechnungzu organisieren.

207Vgl. Bone-Winkel 1994, S. 23.208Vgl. Macha 2010, S. 102.209Vgl. hier und im Folgenden Macha 2010, S. 103 ff.


Tabelle 3.4: Grundtypen innerbetrieblicher Leistungsverflechtung

Im einfachsten Fall liefert KSt. A

Leistungen ausschließlich an KSt. B.

Der Leistungsaustausch ist einstufig

und einseitig.

Die KSt. A liefert an KSt. B und

KSt. C. Der Leistungsaustausch

bleibt einstufig und einseitig.

Die KSt. A liefert an KSt. B und

umgekehrt. Es existiert ein wechsel-

seitiger Leistungsaustausch.

Die KSt. A liefert an KSt. B, C und

D. Die KSt. B liefert an C und D.

Der Leistungsaustausch ist einseitig

und mehrstufig.

Typ 1

Typ 4

Typ 2

Typ 3

A

A

A

A

B

B

B

B

C

C D

Quelle: Hummel u. Männel 1986, S. 211 ff.

Beim Hauptkostenverfahren werden die primären Stellenkosten der Hilfskostenstellen jeweils derHauptkostenstelle belastet, welche der größte Leistungsempfänger der Hilfskostenstelle ist. Somitentspricht dieses Verfahren nicht den Grundsätzen einer ordentlichen Kostenrechnung und wirdweiterführend nicht betrachtet.210

Die Kostenstellenumlageverfahren sind dadurch gekennzeichnet, dass sie generell die primärenStellenkosten der Hilfskostenstellen an nachgelagerte Kostenstellen verteilen. Es handelt sich umNäherungsverfahren, die bei Leistungsverflechtungen vom Typ 2 (einseitig und einstufig) undTyp 4 (einseitig und mehrstufig) gem. Tab. 3.4 Verwendung finden. Sobald jedoch ein wechselsei-tiger Austausch stattfindet, werden Kosten nicht mehr verursachungsgerecht verrechnet.211 Diesgilt vor allem für das Anbau- oder Blockverfahren, bei dem ausschließlich der Leistungsaustauschvon Hilfskostenstellen an Hauptkostenstellen Berücksichtigung findet. Dies führt zu erheblichenVerzerrungen, die das Verfahren praktisch unbrauchbar machen.212

Das Treppen- oder Stufenleiterverfahren läuft in zwei Schritten ab:213

1. Ordnung der Kostenstellen, dass die hauptsächlich Leistungen abgebenden Kostenstellenim Betriebsabrechnungsbogen nach links und die empfangenden Kostenstellen nach rechtsrücken,

2. Eigentliche Umlage.

210Vgl. Macha 2010, S. 104 f.211Vgl. Macha 2010, S. 105.212Vgl. Haberstock 1987, S. 152 f.213Vgl. hier und im Folgenden Macha 2010, S. 107.


Der innerbetriebliche Verrechnungssatz kann wie folgt ermittelt werden:

Primäre Kosten Sekundäre Kosten aus der Verrechnung

der Kostenstelle links liegender Kostenstellen

Innerbetrieblicher

Verrechnungssatz=

+

Leistungsabgabe an rechts liegende Kostenstellen

Infolge der relativ einfachen Handhabung und der relativ hohen Genauigkeit bei innerbetrieb-lichen Leistungsverflechtungen vom Typ 1, 2 und 4 gehört das Treppenverfahren zu den amhäufigsten angewandten Methoden.214

Das Sprungverfahren ist ein Treppenverfahren auf Prozentbasis. Es führt zum gleichen Er-gebnis wie das Treppenverfahren. Die Schlüsselbildung verursacht einen hohen Rechenaufwand.Existieren die Schlüssel, so reichen wenige Rechnungen bei der Verteilung. Daher werden dieSchlüssel nur in größeren Zeitabschnitten ermittelt und gelten dann für einen entsprechendenZeitraum.215

Beim Gleichungsverfahren werden wechselseitige Leistungen verursachungsgerecht berücksich-tigt. Für jede einzelne Kostenstelle ist eine Gleichung aufzustellen. Die Lösung des linearenGleichungssystems erfolgt simultan.216 Beim Gleichungsverfahren handelt es sich um das exak-teste, aber auch aufwendigste der oben aufgeführten Verfahren. Die Erfassung der innerbetriebli-chen Leistungsverflechtungen wird über lineare Gleichungen organisiert. Die Variablen der Glei-chungssysteme sind hierbei die gesuchten Verrechnungssätze. Die Gleichungsanzahl entsprichtder Anzahl der zu verrechnenden Kostenstellen.217

Probleme entstehen, wenn für unterschiedliche Kostenstellen exakt die gleichen Verteilungs-schlüssel verwendet werden. Die Vektoren müssen unabhängig voneinander sein, sonst ist dasGleichungssystem durch Iteration nicht lösbar. In der Praxis werden in diesem Fall geringfü-gige Abweichungen bei einzelnen Kostenstellen bewusst eingebaut, um die Unabhängigkeit derVektoren zu erreichen.Die innerbetriebliche Leistungsverrechnung entfaltet keinerlei Anreizwirkungen zu einer wirt-

schaftlichen Leistungserstellung, wenn die Senderkostenstellen immer zu 100 % entlastet werden.Dann werden alle Kosten, seien sie wirtschaftlich oder unwirtschaftlich entstanden, übergewälzt.Die betriebswirtschaftliche Literatur empfiehlt, innerbetriebliche Leistungsverrechnungen überVerrechnungspreise durchzuführen.218

214Vgl. Eisele 1990, S. 563.215Vgl. Macha 2010, S. 109 ff.216Vgl. Macha 2010, S. 111.217Vgl. Buchholz u. Gerhards 2013, S. 85 f. sowie Ebert 2012, S. 70. Walter beschreibt noch das Iterations-

verfahren. Dies führt bei sachgerechter Anwendung zu den gleichen Ergebnissen wie das Gleichungs- oderSimultanverfahren. Vgl. Walter 2013, S. 173 f.

218Vgl. Buchholz u. Gerhards 2013, S. 90. Verrechnungspreise bezeichnen denjenigen Preis, zudem innerbetrieblicheGüter und Dienstleistungen zwischen verschiedenen Bereichen eines Unternehmens oder Gesellschaften einesKonzerns verrechnet werden. Sie erfüllen verschiedene Funktionen wie Lenkung und Koordination, Motivationund Steuerminimierung. Vgl. hierzu u.a. Schmalenbach 1908, S. 165 – 184, Dichtl u. Issing 1994, S. 1208 f.,Trost 1998, S. 51, Kreuter 1999, S. 157 f., Meyer u. Theurl 2004, S. 167 f. sowie Ewert u. Wagenhofer 2005, S.579 f. Zur Anwendung von Verrechnungspreisen siehe auch Kleinhietpaß 2008, S. 6 – 15..


Die innerbetriebliche Leistungsverrechnung hat softwaregestützt zu erfolgen. Dabei ist nichtnur die vergangenheitsorientierte, sondern vor allem die prospektive Sicht mittels Plandatenentscheidend. Erst wenn die Verwendung von Software den Einsatz der innerbetrieblichen Leis-tungsverrechnung wirtschaftlich ermöglicht, sind die Grundlagen für eine dauerhafte Nutzung,auch im Rahmen von Deckungsbeitragsrechnungssystemen, gegeben.

3.4.2.6 Kostenzurechnungsprinzipien

In der Literatur wird eine Reihe von Kostenzurechnungsprinzipien219 diskutiert. Hierzu zählentraditionell:

1. das Kausale Verursachungsprinzip (causa efficiens),

2. das Finale Verursachungsprinzip (causa finalis),

3. das Kosteneinwirkungsprinzip,

4. das Durchschnittsprinzip,

5. das Kostentragfähigkeitsprinzip,

6. das Proportionalititätsprinzip,

7. das Leistungsentsprechnungsprinzip,

8. das Identitätsprinzip.

Diese Verfahren wurden alle für den Bereich der Kostenrechnung formuliert. Eine analoge An-wendung für die Leistungsrechnung ist denkbar.220

Beim Kausalen Verursachungsprinzip werden Kostenstellen oder Kostenträgern nur die Kos-ten zugerechnet, die sich in ihrer Höhe durch Maßnahmen verändern lassen, die klar im Zusam-menhang mit diesen Kostenstellen oder Kostenträgern stehen. Dies bedingt die ausschließlicheZurechnung nur solcher Kosten, die als Einzelkosten zur jeweiligen Kostenstelle zurechenbarsind. Bei Kostenträgern gilt dies analog mit Kostenträgereinzelkosten. Es werden weder antei-lige fixe Gemeinkosten noch Kosten von übergeordneten Abrechnungsebenen übergewälzt. Zielist die Sichtbarmachung der tatsächlichen kostenmäßigen Konsequenzen von Entscheidungenüber den Auf- oder Abbau von Kapazitäten in Kostenstellen, Änderungen des Programmes oderder Beschäftigung. Somit ist das Prinzip der kausalen Verursachung das zentrale Prinzip derentscheidungsorientierten Kostenrechnung, der sog. Grenzkostenrechnung.221

Das Finale Verursachungsprinzip geht von einem Mittel-Zweck-Zusammenhang (anstatt demUrsache-Wirkung-Zusammenhang) aus. Zur Erbringung von Leistungen bedarf es des Vorhan-denseins und des Einsatzes gewisser Potenzialfaktoren. Dieses Prinzip kann in einer Periodener-folgsrechnung, die eine Zeitkomponente aufweist, sinnvoll sein. Als Preisgenehmigungsrechnungist eine Anwendung auch in der Kostenträgerstückrechnung sinnvoll und erforderlich.222

219Vgl. Seicht 2008, S. 41 ff.220Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 41.221Vgl. Seicht 2008, S. 41.222Vgl. Seicht 2008, S. 41 f.


Beim Verursachungsprinzip223 werden nur die von einem Bezugsobjekt ausgelösten Kosten224

diesem zugerechnet. Typische, industriebezogene Einflussgrößen sind die Beschäftigung, die In-tensität oder die Fertigungszeit. Die Zurechnung auf Produkte ist von zentraler Bedeutung. Dieswird mit der Planung des Produktionsprogramms als dem Herzstück des Marketings begründet.Kurzfristig gesehen stellen die variablen Stückkosten der Produktion die entscheidungsrelevan-ten Kosten dar. Demzufolge sind die unabhängig von der Produktionsmenge anfallenden Kostenbei kurzfristigen Entscheidungen nicht relevant.225 Bei kurzfristigen Entscheidungen sind stetsauch die langfristigen Folgen zu bedenken. Es ist zu kontrollieren, ob der Angebotspreis nichtnur über der kurzfristigen, sondern auch der langfristigen Preisuntergrenze liegt.226

Hinter dem Kosteneinwirkungsprinzip steht die Idee des Finalen Verursachungsprinzips (Fi-nalitätsprinzip) als Begründung für die Zurechnung auch von fixen (beschäftigungs- und leis-tungsfixen) Kosten auf Kostenträger. Jeder Leistungserstellung werden jene bewerteten Güter-verbräuche zugeordnet, ohne deren Einwirkung sie nicht entstanden wären.227

Beim Durchschnittsprinzip sollen die Kosten - unabhängig von ihrer Verursachung - unter Be-achtung plausibler Einflussgrößen proportionalisiert werden.228 Zu kritisieren ist hier, dass voneinem Prinzip nur im Zusammenhang mit einer theoretischen Fundierung gesprochen werdensollte. Eine Durchschnittsrechnung sollte nicht a priori mit dem Begriff Prinzip belegt werden.Beim Kostentragfähigkeitsprinzip werden die Kosten proportional und willkürlich auf die Be-zugsgröße(n) verteilt. Dahinter verbirgt sich die Ansicht, dass teurere Produkte ggf. auch höhereKosten verursachen. Dieser Grundsatz, der als Analogie zur „sozialen Gerechtigkeit“ gedeutetwerden kann, verstößt gegen das (leistungsorientierte) Verursachungsprinzip. Als eigenständigePrinzipien sind die Überlegungen zur Kostentragfähigkeit und zur Durchschnittsbildung theore-tisch nicht haltbar.229

Beim Proportionalitätsprinzip wird unterstellt, dass die variablen, beschäftigungsabhängigenKosten proportional zum Beschäftigungsumfang (Leistungsumfang) seien, somit also linear ver-laufen. Obwohl mit dem Begriff Grenzkosten argumentiert wird, handelt es sich in Wirklichkeitum variable Durchschnittskosten. Dieses Prinzip hat nur bei linearem Verlauf der beschäfti-gungsabhängigen Kosten seine Berechtigung.230

223Zu unterschiedlichen Sichtweisen zum Verursachungsprinzip vgl. Hummel u. Männel 1986, S. 53 f., Fandel 2004,S. 34 – 38 sowie Kilger 1987, S. 75 f. Riebel setzt sich kritisch mit dem Verursachungsprinzip auseinander. Vorallem der Ursache-Wirkungs-Zusammenhang zwischen Produktionsmenge und den Kosten wird als fragwürdigklassifiziert. Vgl. Riebel 1994, S. 70 ff.

224Mit der aus der Investitionstheorie stammenden With-without-Methode können die verursachungsgerecht zu-rechenbaren Kosten in Bezug auf eine zusätzlich hinzukommende Produktionseinheit ermittelt werden. DieDifferenz wird als Stufenkosten, häufig aber, wenn auch nicht begrifflich exakt, als Grenzkosten bezeichnet.Vgl. Grob 1999, S. 914 sowie Grob u. Bensberg 2005, S. 42.

225Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 41 f. Zum Marketing vgl. Meffert 2004, S. 327.226Die Preisuntergrenze ist ein spezieller kritischer Wert, bei dem Indifferenz bezüglich der Annahme oder Ableh-

nung eines Auftrags besteht. Vgl. Grob 2001, S. 447 – 460.227Vgl. Seicht 2008, S. 42. Es geht um die Frage, welche Kosten (oder hinter den Kosten stehende Potenziale)

die Leistungen verursacht haben. „Man muss umgekehrt fragen, welcher Güterverbrauch als causa efficiens(Wirkursache) im Produktionsprozess auf die Leistung einwirkt, sodass diese ohne ihn nicht zustande kommt.“Kosiol 1979, S. 21.

228Vgl. Schweitzer u. Küpper 2003, S. 58 sowie Kilger 1987, S. 77.229Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 44.230Vgl. Seicht 2008, S. 43. Werden alle Kosten nach möglichst exakten Schlüsseln möglichst gerecht auf die her-

vorgebrachte Leistung verteilt, so findet sich hierfür auch die Bezeichnung „Leistungsentsprechungsprinzip“,


Riebel hat im Zusammenhang mit der von ihm entwickelten Idee einer Rechnung mit relativenEinzelkosten und relativen Deckungsbeiträgen das Identitätsprinzip formuliert. Güterentstehung(Leistungen) und Inanspruchnahme und Verzehr von Produktionsfaktoren seien in vielen Fällenauf die gleiche Entscheidung zurückzuführen. Wenn dies der Fall ist, können Kosten auf Leistun-gen zugerechnet werden. Eine Zurechnung von Gemeinkosten (auch von variablen) ist nach demIdentitätsprinzip unzulässig. Für die Zurechnung von Einzelkosten spielt es keine Rolle, ob sienoch disponibel (variabel) oder schon fix („sunk costs“) sind.231 Riebel entwickelte ein System,das grundsätzlich jegliche Kostenschlüsselung vermeidet.232 Durch eine Hierarchie betrieblicherBezugsobjekte können alle Kosten als Einzelkosten erfasst werden. Bezugsgrößen können nebenKostenträgern etwa Kostenstellen, Kostenstellengruppen, Abteilungen, Betriebsstätten, Produk-tionsbereiche und die Unternehmung als Ganzes sein. Kosten sind hierbei an der untersten Stelleder Hierarchie der Bezugsobjekte auszuweisen, an der sie gerade noch als Einzelkosten erfasstwerden können.233

Grob/Bensberg definieren im Zusammenhang mit dem theoretisch konsistenten, aber prak-tisch schwierig umzusetzenden Identitätsprinzip das Akzeptanzprinzip. Hierbei sind neben denim Rahmen einer kurzfristigen Betrachtung als verursachungsgerecht ermittelten Kosten auchdiejenigen Kosten einem Kalkulationsobjekt zuzurechnen, die durch Einsatz eines Potenzialfak-tors entstehen. Auch wenn die Kosten im Rahmen einer Short-Run-Analyse fixe Kosten darstel-len, so ist die Belastung des Kalkulationsobjektes mit diesen Kosten als akzeptabel anzusehen.Langfristige Kalküle sollten prinzipiell auf der Basis von Investitionstheorie aufgestellt werden.Derartige Rechnungen sind jedoch aufwendig und verursachen ggf. hohe Transaktionskosten.Zur Vereinfachung kann die Zurechnung von kurzfristig fixen Kosten auf ein Kalkulationsobjektimmer dann empfohlen werden, wenn ein plausibler Zusammenhang zwischen diesen konstruiertwerden kann.234 Nachfolgend soll auch die Erlösseite betrachtet werden.

welches besser mit dem Ausdruck „Prinzip der Kostenzuteilung nach der anteiligen Inanspruchnahme“ be-zeichnen könnte. Vgl. ebd.

231Vgl. Seicht 2008, S. 44. Siehe auch Buchholz u. Gerhards 2013, S. 40.232Vgl. Riebel 1994, S. 36 – 78.233Vgl. Reichmann 2011, S. 136 f. Reichmann kritisiert in diesem Zusammenhang die inhaltliche Mehrfachzuord-

nung der Informationen in einem mehrdimensionalen Klassifikationssystem durch die Mitarbeiter. Angesichtsder Komplexität des betrieblichen Entscheidungsgefüges scheint das Identitätsprinzip für effizientes Control-ling eher nicht geeignet. Die Kontrolle der Entscheidungen mit dem Ziel, Planungsfehler aufzudecken, erscheintunmöglich. Somit wird die Eignung für Planungs- und Vorgabezwecke in Frage gestellt. Siehe ebd. Vgl. zurBeurteilung der relativen Einzelkosten- und Deckungsbeitragsrechnung auch Heinen 1991, S. 1022 f. sowieEwert u. Wagenhofer 2014, S. 688 ff.

234Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 45. Nicht der schwer oder gar nicht quantifizierbare Verbrauch des Nutzenpoten-zials, sondern der Gebrauch bzw. Einsatz des Betriebsmittels löst hierbei Kosten aus. Es dürfte „akzeptierbar“sein, für den Gebrauch Kosten „in Rechnung zu stellen“. Vgl. ebd.


3.4.3 Leistungsrechnung

3.4.3.1 Begriffsbestimmungen

Aufgabe der Leistungsrechnung ist die Erfassung und Dokumentation der Marktleistungen. Beider Bewertung („Bepreisung“) der Leistungen besteht kein Erklärungsbedarf, da lediglich dasErgebnis relevant ist und von dessen Zustandekommen abstrahiert wird.235

Leistungen werden als bewertete, sachzielbezogene Gütererstellungen eines Unternehmens ineiner Periode aufgefasst. Leistungen enthalten infolge der Freiheit im Wertansatz auch Leis-tungsteile, denen keine Erträge gegenüberstehen (vgl. Abb. 3.18).236

Abbildung 3.18: Schema zur Abgrenzung der positiven Erfolgskomponente

Betriebs- Außer- Perioden-

fremd ordentlich fremd

Ertragsverschie- Verrechnungsver-

dene Leistungen schiedene Leistungen

Zusatzleistung i. e. S. Andersleistungen

Neutraler Ertrag

Gesamter Ertrag

Zweckertrag

Zusatzleistung

Gesamte Leistung

Grundleistung

Quelle: Pinnekamp 1998, S. 35.

Hinsichtlich des Wertansatzes unterscheidet man zwischen folgenden Leistungsbegriffen:Pagatorische Leistungen werden als bewertete sachzielbezogene Gütererstellungen eines Un-

ternehmens in einer Periode bezeichnet, wobei der Wertansatz einnahmenorientiert ist und aufPreisen des Absatzmarktes beruht. Demgegenüber basieren kostenorientierte Leistungen aufeinem kostenorientierten Wertansatz (für die Gütererstellung angefallenen pagatorischen oderwertmäßigen Kosten).237 Bei den Leistungen wird im Folgenden der pagatorische einnahmenori-entierte Wertansatz verwendet, da die Leistungen am Markt abgesetzt werden und zu Erlösenführen.Die Leistungsrechnung umfasst die Bereiche:238

• Erlösrechnung,

• Bestandsrechnung (in der Wohnungswirtschaft z. B. bei den aktivierten Eigenleistungen)sowie

• innerbetriebliche Leistungsrechnung.

Die Erlösrechnung dient zur Bestimmung der durch den betrieblichen Leistungsprozess erziel-ten Ergebnisse.239 Sie enthält die Leistungen, denen abgesetzte Güter zugrunde liegen, mithin

235Vgl. Adam 1998, S. 264 ff. sowie Grob u. Bensberg 2005, S. 30.236Vgl. Pinnekamp 1998, S. 35.237Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 50. Siehe auch Schildbach u. Homburg 2009, S. 32 und 42.238Vgl. Schildbach u. Homburg 2009, S. 170.239Vgl. Hutzschenreuter 2011, S. 331.


Güter, die zu Umsätzen geführt haben. Die Bewertung erfolgt dabei mit den erzielbaren (Planer-lösrechnung) oder den erzielten Absatzpreisen (Isterlösrechnung). Es handelt sich damit um einepagatorische Rechnung. Die Erlösrechnung wurde im Vergleich zur Kostenrechnung stark ver-nachlässigt. Dies liegt u.a. in der schlechten Planbarkeit der erlösbeeinflussenden Größen. DieWirkungen von Erlöseinflussgrößen auf die Erlöse sind schwächer und basieren vielfach auf Er-messensentscheidungen, die kurzfristig situationsspezifisch getroffen werden.240

Bei den aktivierten Eigenleistungen241 handelt es sich in der unternehmerischen Wohnungs-wirtschaft z. B. um Planungs- und Ingenieurleistungen gemäß HOAI, die Mitarbeiter des Woh-nungsunternehmens bei der Erstellung oder Modernisierung von Immobilien selbst erbringen.Diese Leistungen können zum betroffenen Vermögensgegenstand aktiviert werden. Die anteili-gen242 Personal- und Sachkosten, die laut Primärkostenausweisprinzip in der GuV unter denPositionen ’Personalaufwand’ und ’Sächliche Verwaltungsaufwendungen’ gebucht werden, wer-den dann ins Anlagevermögen umgebucht.

Innerbetriebliche Leistungen werden im Rahmen der Sekundärkostenrechnung mit ihren Ge-samtkosten weiter verrechnet.243

Grob/Bensberg schlagen vor, nicht die Kosten-, sondern die Leistungsorientierung unter-nehmenspolitisch zu betonen. Wenn somit die Leistungsrechnung im Vordergrund steht, sindUnternehmensbereiche als Leistungsstellen (und nicht als Kostenstellen) und Produkte als Leis-tungsträger (und nicht als Kostenträger) zu bezeichnen. Dies führt zur Bezeichnung LKR-System(anstatt KLR-System). Die Architektur des LKR-Systems verlangt eine ebenenspezifische In-tegration der Leistungs- und Kostenträgerrechnung (Produktergebnisse), der Leistungs- undKostenstellenrechnung (Bereichsergebnisse) und der Leistungs- und Kostenzeitrechnung (Peri-odenergebnisse).244

Bei mehrperiodigen Rechnungen plädieren Grob/Bensberg für die Verwendung eines LKR-VOFI. Hierbei handelt es sich um eine dynamisches Modell, in dem die mit dem operativenGeschäft zusammenhängenden Bestandsgrößen durch Bewegungsgrößen fortgeschrieben werden.Es werden zahlreiche Änderungen zur traditionellen KLR vorgeschlagen, um sich stärker an dasexterne Rechnungswesen und Zahlungen anzunähern sowie den von Grob entwickelten VOFIverwenden zu können. In der Folge können betriebswirtschaftlich sinnvolle langfristige Preis-untergrenzen nur noch außerhalb der Kostenrechnung, und zwar auf Basis von Finanzplänen,kalkuliert werden.245 Eine retrograde Kalkulation, z. B. für einzelne Bezugsgrößen, wäre nurnoch mit sehr hohem Aufwand oder ggf. gar nicht leistbar. Daher wird dieser Ansatz nichtweiter verfolgt.

240Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 666 f.241Die aktivierten Eigenleistungen können entweder mit ihren Kosten oder im Rahmen von Planrechnungen mit

ihren künftigen Absatzpreisen (unter Abzug noch erforderlicher Kosten) bewertet werden. Vgl. Ewert u. Wa-genhofer 2014, S. 667.

242Dieses Vorgehen bedingt eine getrennte und detaillierte Aufschreibung/Erfassung der Aufwendungen.243Siehe hierzu die Ausführungen in Abschn. 3.4.2.5.244Vgl. hierzu ausführlich Grob u. Bensberg 2005, S. 206 ff.245Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 214 ff.


3.4.3.2 Leistungs- bzw. Erlösartenrechnung

Erlöse lassen sich prinzipiell zu Erlösarten zusammenfassen (vgl. Abb. 3.19).

Abbildung 3.19: Erlösarten■ Grundpreise

Positive ■ Aufpreise für Teilleistungen

Erlösgrößen ■ Paket- oder Bündelpreise

Erlösarten

■ Abnehmerrabatte

■ Saisonrabatte

Negative ■ Mengenrabatte

Erlösgrößen ■ Funktionsrabatte

■ Skonti

■ Boni


Für die Wohnungswirtschaft sind vor allem die positiven Erlösgrößen maßgeblich. Die Grund-preise entsprechen den Mieten, wobei z. B. für die Inanspruchnahme von Serviceleistungen oderweitergehenden Nutzungsmöglichkeiten auch Aufpreise für Teilleistungen existieren. Paket- oderBündelpreise sind seltener vorzufinden, da sich der Mietvertrag i. d. R. auf eine konkrete Nut-zungseinheit bezieht.Um später im Rahmen der Kostenträgerrechnung auch die Erlöse nach Erlösarten unterteilen

zu können, sind bei den Erlösen Zuordnungen einzelner GuV-Konten zu Erlösarten vorzuneh-men.246

Negative Erfolgskomponenten beinhalten Erlösschmälerungen, die den Unternehmenserfolgnegativ beeinflussen. Im Gegensatz zu Kosten liegt jedoch kein Güterverbrauch vor.247

Die in Abb. 3.19 aufgeführten negativen Erfolgsgrößen sind stark industriebezogen. Innerhalbder Wohnungswirtschaft spielen Erlösschmälerungen durch Leerstand (Mietausfall und Ausfallwegen Nichtumlagemöglichkeit der Betriebskosten) sowie Mietminderungen und Mietverzichteeine entscheidende Rolle. Da die Nutzung von Wohnungen überwiegend von Personen/Familienzur Befriedigung der eigenen Wohnbedürfnisse erfolgt, sind Mengenrabatte und Boni unüblich.Die Mietzahlung ist vertraglich i. d. R. bis zum dritten Werktag eines Monats zu leisten.248

Daher sind Skonti nicht vorhanden.

3.4.3.3 Erlösstellenrechnung

In der Erlösstellenrechnung wird versucht, Erlöse differenziert zu erfassen und auf die Erlösträ-ger weiter zu verrechnen. Qualitativ und artmäßig relativ homogene, produktgruppenspezifische

246Ein Beispiel ist die Zusammenfassung unterschiedlicher Kaltmietbestandteile, die ggf. auf einzelnen Kon-ten/Unterkonten gebucht werden, zu einer Erlösarten-Position ’Sollnettokaltmiete’.

247Vgl. Hutzschenreuter 2011, S. 332.248Vgl. Birkner u. Bornemann 2014, S. 69. Etwaige Incentives werden häufig in Form von mietfreien Zeiten, meist

zu Beginn des Mietverhältnisses, gewährt. Diese stellen Mietverzichte dar. Vgl. hierzu die Ausführungen inAbschn. 4.3.1.1.


Vertriebs- und dazugehörige Sachleistungen werden voneinander in Erlösstellen abgegrenzt. Dieserfolgt zur Berücksichtigung der sachlichen und zeitlichen Verbundbeziehungen zwischen denErlösen.249 Die Erlösstellen leisten hierbei insbesondere einen Beitrag zur Lösung der Zuord-nungsproblematik der Erlöse auf die Absatzleistungen.250

Bei den Erlösstellen handelt es sich nicht wie bei Kostenstellen um tatsächlich existente, be-schreibbare Orte, sondern wie bei Absatzsegmenten um gedankliche Gebilde. Aus diesem Grundist es sinnvoll, die Erlösstellen als Teilmenge der Absatzsegmente zu verstehen. In der Einzeler-lösrechnung werden nur Einzelerlöse erfasst. Auf eine Schlüsselung kann daher verzichtet wer-den.251 Erlösstellen haben nicht die Aufgabe der Erlösverrechnung im Sinne einer Schlüsselung,sondern sie sind „[...] gedanklich unterscheidbare Teilbereiche der betrieblichen Marktbeziehun-gen und Absatztätigkeit, denen sich Kosten und Erlöse [...] gesondert zurechnen lassen,“252 d. h.marktliche Erfolgsmanagementobjekte.253

Im Erfolgsmanagement sind nicht nur Produkte, sondern alle absatzwirtschaftlichen Tatbe-stände und Beziehungszusammenhänge als relevante Managementobjekte zu betrachten. Überdie Produktdimension hinaus kann eine Vielzahl von Analysemerkmalen relevant sein. Absatz-segmente können hierbei - im Gegensatz zu den Erlösstellen - nach dominanten Merkmalen,wie z. B. der Region, gebildet werden. Im Rahmen der Erlösstellenrechnung ist dies nur als einbeschreibendes Merkmal bezüglich der Produktgruppe anzusehen.254 Absatzsegmente müssenhinsichtlich der Erlöszurechnung immer mit einer Produkt- bzw. Produktgruppendimension be-schrieben werden. Erlösstellen werden im Folgenden als eine Untermenge der Absatzsegmenteverstanden.255

Absatzsegmente können in Teilabsatzsegmente zerlegt werden. Bei der Bildung der Absatz-und Teilabsatzsegmente ist darauf zu achten, möglichst viele Kosten und Erlöse als Einzelkostenund Einzelerlöse erfassen zu können.256

Die unter Punkt 3.4.2.4 diskutierten Bezugsobjekte können neben Trägern von Kosten auchTräger von Erlösen sein. Insofern werden die je Bezugsobjekt, z. B. die je einzelner Wohnung oderWirtschaftseinheit, hinterlegten Kostenstellen, in der unternehmerischen Wohnungswirtschaftauch für die Erlösstellen verwendet.

3.4.3.4 Erlösträgerbildung

Unter Berücksichtigung des Relevanzkriteriums wird der Begriff Erlös- und Erfolgsträger nach-folgend präzisiert. Dies erfordert eine Ausrichtung auf die zu treffenden Entscheidungen. Die

249Vgl. Laßmann 1968, S. 119 sowie Kolb 1978, S. 35 f. u. 61.250Vgl. Erner 1997, S. 97. Siehe auch Kolb 1978, S. 36 u. 61.251Vgl. Erner 1997, S. 98.252Köhler 1993, S. 19.253Vgl. Erner 1997, S. 98.254Vgl. Fischer 1963, S. 72 ff. sowie Erner 1997, S. 98. Auf der logischen Ebene der Bezugsobjekte ist die Betrach-

tung, ob ein Merkmal wie die Region bei der Erlösstellenbildung als „Klassifikationskategorie“ oder bei derAbsatzsegmentbildung als „Klassifikationsobjekt“ bezeichnet wird, gleichwertig. Die Unterschiede liegen eherim Managementansatz und weniger in den Rechnungs- bzw. Datenelementen selbst. Dies trifft vor allem beimehrdimensionalen Bezugsobjekten zu. Vgl. ebd.

255Vgl. Erner 1997, S. 98.256Vgl. Nieschlag u. a. 1988, S. 503, Böcker u. Dichtl 1975, S. 30 sowie Fischer 1963, S. 89.


Entscheidungen bilden in einer managementorientierten Erfolgsrechnung einen wichtigen Aspektder Ergebnis- bzw. Erfolgsanalyse. Dies entspricht dem in der relativen Einzelkosten- und De-ckungsbeitragsrechnung zugrundeliegenden Identitätsprinzip.257 Nachfolgend wird davon ausge-gangen, dass ein Entscheider den Einsatz von Instrumenten und Maßnahmen auf bestimmteinner- und außerbetriebliche Objekte richtet. Hieraus entstehen rechnerisch erfassbare Hand-lungsergebnisse. Folgende Dimensionen der Erfolgsanalyse lassen sich ableiten, denen Erfolgeursächlich zugerechnet werden können:258

• der Entscheidungsgegenstand (Produkt-Markt-Beziehung bzw. Kombination),

• der Entscheidungsträger als Zentrum der Erfolgsentstehung(Organisatorischer Verantwortungsbereich),

• die Entscheidungsvariable,

• der Zeithorizont.

Perioden stellen dabei selbst Bezugsobjekte der Erfolgsanalyse dar. Nur bei Beachtung einesZeitmerkmals können die Rechnungsgrößen mit der in der Auswertungsrechnung gefordertenPeriodizität bereit gestellt werden. Vor allem im strategischen Bereich gewinnt die Ausweitungdes Betrachtungshorizonts an Bedeutung. Es wird davon ausgegangen, dass das marktorientierteManagement in erfolgsrechnerischer Sicht nach dem Prinzip der selektiven Unternehmenspolitikhandelt.259 Somit sind alle Produkt-Markt-Kombinationen (Strategische Geschäftsfelder) undAbsatztätigkeiten bzw. -leistungen, d. h. letztlich die Absatzsegmente,260 als Kosten- und Erlös-träger261 im Sinne marktlicher Managementobjekte anzusehen. Die Leiter der marktorientiertenUnternehmensbereiche262 sind gemäß der oben genannten Einordnung die Entscheidungsträger.Sie sind für den Erfolg in ihrem Bereich verantwortlich. Hinsichtlich der Erfolgszurechnung kön-nen die Entscheider als Erfolgsträger im Sinne der Erfolgsrechnung verstanden werden. Darüberhinaus werden Entscheidungsalternativen selbst zum Managementobjekt und damit zum erfolgs-rechnerischen Betrachtungsgegenstand.263 Alle im Rahmen der Kosten- und Erlösträgerklassifi-kation aufgeführten Bezugsobjekte, d. h. insbesondere die Entscheidungsträger, die Handlungs-variablen und die Absatzsegmente sind umgekehrt auch Einflussgrößen der Entscheidung.264

In der Absatzsegmentrechnung, die auf Geist zurückgeht, wird von folgenden Segmentenausgegangen: 265

257Vgl. Erner 1997, S. 100. Das Identitätsprinzip besagt, dass Wertgrößen immer auf das Objekt zuzurechnen sind,das auf die gleiche Entscheidung zurückzuführen ist wie die Wertgrößen selbst. Vgl. Riebel 1994, S. 32 f.

258Vgl. Köhler 1975, S. 607 ff.259Vgl. hier und im Folgenden Erner 1997, S. 100 f.260Vgl. Köhler 1993, S. 19 u.261Vgl. Fischer 1963, S. 71 sowie Hessenmüller 1962, S. 544.262In der unternehmerischen Wohnungswirtschaft ist dies z. B. der Bereich Wohnungswirtschaft oder Bestands-

bewirtschaftung. Häufig sind Organisationsformen mit Geschäftsstellen vorzufinden. In diesen Bereichen wirddie Leistung an den Markt abgegeben.

263Vgl. Erner 1997, S. 100 f.264Vgl. zu den Kosten- und Erlöseinflussgrößen Erner 1997, S. 102 ff. Zur Unterscheidung in unmittelbare und

mittelbare Kosteneinflussgrößen siehe auch Gutenberg 1979, S. 346.265Vgl. Geist 1974, S. 53 f.


• Produkte,

• Aufträge,

• Abnehmer,

• Absatzgebiete,

• Absatzmethoden.

Dem Absatzsegment Produkt kommt hierbei eine zentrale Bedeutung als Verbindungsglied zwi-schen den einzelnen Absatzsegmenten zu. Die Umsätze eines Kunden, eines Absatzgebietes odereines Vertriebskanals setzen sich aus den einzelnen produktbezogenen Umsätzen zusammen.266

In der Praxis bestehen zwischen den unternehmens- und absatzpolitischen Variablen sowieinsbesondere den Bezugsobjekten zahlreiche Verbundwirkungen. Die Isolierung und Zurechnungvon einzelnen Ergebnisgrößen auf einzelne Maßnahmen sind infolge von Carry-over- und Spill-over-Effekten267 mit größeren Schwierigkeiten verbunden. Die periodengerechte Zurechnung vonKosten und Erlösen ist infolge von time-lags mit Problemen behaftet. Weitere Probleme ent-stehen aus der Mehrstufigkeit der Wirkebenen, aus der Mehrperiodigkeit der Kosten (z. B.Kapital- oder Bereitschaftskosten) sowie der Erzielung etwaiger Umsatzerlöse mit abweichenderFristigkeit (z. B. Jahrespachten). Generell gilt, dass externe Einflussgrößen das Entscheidungs-feld ausdehnen. Die Komplexität der Entscheidungszusammenhänge erhöht sich.268

Indem das Betrachtungsfeld sachlich und zeitlich ausgeweitet wird, können Verbundwirkungender Maßnahmen sowie die Mehrperiodigkeit des Wirkbereichs von Größen berücksichtigt werden.Rechnungstechnisch erfolgt dies durch die Bildung von Aggregationen.269

In der Wohnungswirtschaft bestehen mehrere Kosten- und Erlösträger. Diese sind nach Mög-lichkeit in eine Bezugsgrößenhierarchie einzuordnen.270 Dabei können, je nach hierarchischerAnordnung, verschiedene Ausprägungen von Bezugsgrößenhierarchien entstehen. Abb. 3.20 zeigtbeispielhaft mögliche Gliederungen für ein reines Wohnungsunternehmen.271

Des Weiteren sind Kombinationen auf unteren Ebenen denkbar, die gleichartige Wohnungen zuWohnungsgruppen zusammenfassen, die dann entweder einer Wirtschaftseinheit, einem Standort

266Vgl. Spelsberg 1989, S. 223 f.267Wenn eine Maßnahme nicht auf den beabsichtigten Wirkbereich beschränkt bleibt und auf andere Bezugsobjekte

wirkt, entstehen Spill-over-Effekte. Vgl. Dichtl 1970, S. 25 ff. Zeitliche Ausstrahlungseffekte solcher Maßnahmenwerden als Carry-over-Effekte bezeichnet. Vgl. Nieschlag u. a. 1988, S. 460.

268Vgl. Erner 1997, S. 201 f. Entscheidungsfelder sind oft von vorneherein mehrstufig angelegt. Bei der Festlegungdes Preises ist auch der Endverbraucher ins Kalkül einzubeziehen. Vgl. dazu Diller 1980, S. 10.

269Vgl. Erner 1997, S. 202 f. Zur Darstellung von homogener und heterogener Verdichtung vgl. Riebel 1979a, S.787.

270Die Hierarchien werden durch Deskriptoren erzeugt, die vom übergeordneten auf das nächstfolgende Bezugs-objekt in der Hierarchie verweisen. Vgl. Haindl 1982, S. 46 und Scheer 1981, S. 497 f. Den Ausführungen vonErner unter Bezugnahme auf Sinzig 1983, S. 85 f. zur angeblichen Eingeschränktheit der Analysemöglich-keiten im Hierarchiemodell kann angesichts der heutigen EDV-, Datenbank- und OLAP-Technologien nichtgefolgt werden. Vgl. hierzu auch die Ausführungen unter Abschn. 5.4.

271Unter Produktgruppen können beliebige Zusammenfassungen von Produkten (z. B. Nutzungseinheiten / Woh-nungen) verstanden werden. Diese sind jeweils unternehmensindividuell zu gestalten.


Abbildung 3.20: Kombinatorik der BezugsgrößenUnternehmen Unternehmen Unternehmen

Region Region ProduktgruppeProduktgruppe Sanierungsstand Region

Sanierungsstand Produktgruppe SanierungsstandWirtschaftseinheit Wirtschaftseinheit Wirtschaftseinheit

Gebäude Gebäude GebäudeWohnung 1 Wohnung 1 Wohnung 1Wohnung 2 Wohnung 2 Wohnung 2Wohnung 3 Wohnung 3 Wohnung 3Wohnung n Wohnung n Wohnung n

Fall 1 Fall 2 Fall 3

oder einer Strategie zugeordnet werden.272 Ein Eingehen auf alle Kombinationsmöglichkeitenwürde den Rahmen der Arbeit überstrapazieren und unterbleibt daher.

3.4.4 Ergebnisrechnung

In der Ergebnisrechnung werden die Informationen aus der Kosten- und Erlösrechnung zusam-mengetragen und ausgewertet, um Auskunft über die Profitabilität des Leistungsprogramms zuerhalten. Die Aussagefähigkeit der Ergebnisrechnung hängt davon ab, auf welcher Kostenrech-nungsbasis - Vollkosten oder Teilkosten - sie aufbaut. Die Unterscheidung bezieht sich insbeson-dere auf die Einteilung der Kosten in fixe und variable Kosten.273 Voll- und Teilkostenrechnungunterscheiden sich nicht im Kostenbegriff und in der Kostenerfassung, sondern erst bei der Ver-teilung der Kosten auf die Kostenträger.274

3.4.4.1 Ergebnisrechnung auf Vollkostenbasis

Bei der Vollkostenrechnung wird die Gesamtheit der ermittelten Kosten auf die Kostenträgerverrechnet. Die Überwälzung aller Kosten auf die Kostenträger kann zu Fehlentscheidungenführen, weil sie letztlich nicht verursachungsgerecht erfolgt. Die Vollkostenrechnung wird inForm der Ist- und der Plankostenrechnung durchgeführt.275

Abb. 3.21 zeigt den prinzipiellen Kostendurchlauf im Rahmen der Vollkostenrechnung. Inner-halb der Kostenartenrechnung erfolgt eine Aufteilung in direkt den Kostenträgern zuordenbareEinzelkosten und sonstige Gemeinkosten. Je nach Ausprägung des Kostenstellenplans könneneinzelne Kosten mittels der bebuchten Kostenstellen direkt Kostenträgern zugewiesen werden(direkte Gemeinkosten). Die verbleibenden indirekten Gemeinkosten sind im Rahmen der inner-betrieblichen Leistungsverrechnung den Kostenträgern zuzurechnen. Die Kostenträgerrechnungerfolgt zweigeteilt. Einerseits werden stückbezogen Einzel- und Gemeinkosten zu Vollkosten jeStück zusammengezogen. Anderseits wird die Ergebnisrechnung periodenbezogen ausgestaltet.Hier werden die Kosten von den Leistungen der Periode abgezogen, um das Betriebsergebnis

272Z. B. alle Erdgeschoss-Wohnungen, alle Wohnungen, die im 1. und 2. OG liegen, sowie alle Wohnungen, diehöher liegen.

273Vgl. Hutzschenreuter 2011, S. 332.274Vgl. Preißler 2015, S. 111.275Vgl. Olfert u. Rahn 2013, S. 502 sowie Wenzel 2010, S. 343.


Abbildung 3.21: Kostendurchlauf in der VollkostenrechnungKostenartenrechnung Kostenstellenrechnung Kostenträgerrechnung

Einzel- kosten

Gemein- kosten

Einzelkosten

Direkte GK

Indirekte GK

Innerbetriebliche Leistungen

GK der End-kostenstellen

Um

lage

Verre

chnung

Verte

ilung

Kalkulation Ergebnisrechnung

stückbezogen zeitbezogen

zeitbezogen zeitbezogen

EK

+ GK

= Volle Selbst- kosten

Leistungen der Periode

- Kosten der Periode

= Betriebsergebnis

1. Schlüsselung 2. Schlüsselung

3. Schlüsselung

Quelle: Abbildung entnommen aus Ebert 2004, S. 133.

auszuweisen. Im Gegensatz zur Teilkostenrechnung werden ausnahmslos alle Kosten den Kos-tenträgern zugerechnet.Die Erfolgsbeurteilung einzelner Produkte führt bei einer reinen Umsetzung der Vollkosten-

rechnung tendenziell zu falschen Schlussfolgerungen, da sich die effektiven Selbstkosten einesKostenträgers in der Regel gar nicht ermitteln lassen. Das Kostenverursachungsprinzip wird ver-letzt.276 Daher wird nachfolgend immer Bezug zu Ergebnissen auf Teilkostenbasis genommen.

3.4.4.2 Ergebnisrechnung auf Teilkostenbasis

Anders als in der Vollkostenrechnung werden bei der Ergebnisrechnung auf Teilkostenbasis nichtalle Kosten den Kostenträgern zugerechnet. Dadurch werden die Nachteile der Vollkostenrech-nung, wie die Proportionalisierung der fixen Kosten und die (willkürliche) Schlüsselung derGemeinkosten, vermieden. Dies ermöglicht eine bessere Erfolgsbeurteilung, die Gewinnschwel-lenermittlung sowie die Ermittlung kurzfristiger Preisuntergrenzen.277 Vielfach werden nur dieEinzelkosten als variable Kosten und die variablen Teile der Gemeinkosten den Kostenträgernangelastet. Die Teilkostenrechnung erfolgt in Form der Einzelkostenrechnung oder der Grenz-kostenrechnung (vgl. Abb. 3.22).278

Die Grenzkostenrechnung ist für Industriebetriebe mit wechselnder Beschäftigung, Kapazi-tätsproblemen und großem Wettbewerbs- und Preisdruck geeignet. Die Einzelkostenrechnungeignet sich für den Handel, Dienstleistungsunternehmen und Industriebetriebe mit wechselnderEinzelfertigung oder Projektgeschäft, mithin auch und gerade für Wohnungsunternehmen. In

276Vgl. Preißler 2015, S. 110 sowie 115 ff.277Vgl. Birkner u. Bornemann 2014, S. 269. Preißler zeigt die im Laufe der Zeit entwickelten Teilkostenrech-

nungsverfahren auf. Vgl. Preißler 2015, S. 127.278Vgl. Olfert u. Rahn 2013, S. 504 f. Zur Deckungsbeitragsrechnung siehe Abschn. 3.5. Die Grenzplankostenrech-

nung ist eine Deckungsbeitragrechnung auf der Grundlage von Plankosten, bei der, im Gegensatz zur flexiblenPlankostenrechnung (auf Vollkostenbasis), die fixen Kosten aus dem Soll-Ist-Vergleich eliminiert werden, wes-halb es keine Beschäftigungsabweichung mehr gibt. Vgl. ebd.


Abbildung 3.22: Unterschiede zwischen Grenzkosten- und Einzelkostenrechnung

variable Kosten Einzelkosten

evtl. direkt

zuordenbare fixe

Kosten

nicht zuordenbare

fixe Kosten

Nettoergebnis Nettoergebnis

Teilkostenrechnung

Erl

ös

/ P

reis

Deck

un

gsb

eit

rag E

rlö

s /

Pre

is

Deck

un

gsb

eit

rag

Gemeinkosten

EinzelkostenrechnungGrenzkostenrechnung

Kostenverhalten bei sich

Mittelpunkt:

ändernder Ausbringung

Mittelpunkt:

Zuordenbarkeit

Quelle: Preißler 2015, S. 128.

angelsächsischen Ländern steht Direct Costing für Einzelkostenrechnung. Der Begriff wird imDeutschen häufig falsch (für Grenzkostenrechnung) verwendet.279

Beim einstufigen Grenzkostenverfahren wird auf jegliche Verrechnung fixer Kosten auf dieKostenträger verzichtet. Diese werden „en bloc“ von den erzielten Deckungsbeiträgen abgezo-gen. Beim mehrstufigen Grenzkostenverfahren wird eine Aufspaltung des Fixkostenblocks ver-sucht. Hierbei werden die fixen Kosten einer Abrechnungsperiode einzelnen Hierarchiestufen desUnternehmens verursachungsgerecht zugeordnet. Sie wird daher auch als stufenweise Fixkosten-deckungsrechnung oder Schichtkostenrechnung bezeichnet.280

Bei der Einzelkostenrechnung erfolgt eine Trennung in Einzelkosten (direkte Kosten) und Ge-meinkosten (indirekte Kosten). Es wird untersucht, inwieweit die Kosten den Kostenträgern bzw.Kostenstellen zugeordnet werden können.281 Es wird deutlich, dass für die Anwendung in derImmobilienwirtschaft infolge des fehlenden Mengenbezuges in der Nutzungsphase die Teilkos-tenrechnung nach dem Einzelkostenverfahren die geeignete Variante darstellt. In der Praxis hatsich der Begriff Deckungsbeitragsrechnung für diese Art der Teilkostenrechnung etabliert. DerDeckungsbeitragsrechnung ist ein eigener Abschnitt (siehe Abschn. 3.5) gewidmet.Abb. 3.23 zeigt den prinzipiellen Kostendurchlauf im Rahmen der Teilkostenrechnung. Mit der

Abkürzung „Struko“ bezeichnet Ebert die Strukturkosten, also die fixen Kosten bzw. Bereit-schaftskosten.282 Im Gegensatz zur Darstellung der Vollkostenrechnung in Abb. 3.21 werden bei

279Vgl. Preißler 2015, S. 128 f.280Vgl. Preißler 2015, S. 128 ff. Zur Aufteilung der Fixkostenblöcke auf Produkt-, Produktgruppen- Bereichs-,

Spartenfix- sowie Unternehmensfixkosten siehe ebd.281Vgl. Preißler 2015, S. 138.282Vgl. zur Bezeichnung Fixe Kosten bzw. Bereitschaftskosten die Ausführungen im nachfolgenden Abschnitt.


Abbildung 3.23: Kostendurchlauf in der TeilkostenrechnungKostenartenrechnung Kostenstellenrechnung Kostenträgerrechnung

Variable Kosten

Struko

Einzelkosten

Direkte GK

Indirekte GK

Innerbetriebliche Leistungen

GK der End-kostenstellen

Um

lage

Verre

chnung

Verte

ilung

Kalkulation Ergebnisrechnung

EK

+ variable GK

= Variable Selbst- kosten je Stück

Erlöse der Periode

- Variable SK/ Periode

= Deckungsbeitrag

1. Schlüsselung 2. Schlüsselung

3. Schlüsselung

- Struko

= Betriebsergebnis

Quelle: Abbildung entnommen aus Ebert 2004, S. 164.

der Teilkostenrechnung nur die variablen Selbstkosten den Erlösen gegenübergestellt, um einenDeckungsbeitrag auszuweisen. Die restlichen Kosten werden als Strukturkosten im Rahmen derErgebnisrechnung der Perioden ausgewiesen.Die Kostenträgerrechnung wird zweigeteilt betrieben: als stückbezogene Rechnung in Form der

Kalkulation bzw. als zeitbezogene Rechnung in Form der Betriebsergebnisrechnung.283 Für dieImmobilienwirtschaft handelt es sich in der Immobilien-Nutzungsphase immer um eine Kom-bination aus Kostenträgerstück- und Zeitrechnung.284 Die Wohnungsmieten sind typischerweisemonatlich zahlbar, die Bewirtschaftungskosten weisen i. d. R. ebenfalls einen Zeitbezug auf.Durch den fehlenden Produktions- und Stückbezug können Beurteilungen zum Nettoergebnisnur unter Beachtung der zeitlichen Komponente sinnvoll abgegeben werden.285

Sind sowohl der technisch bedingte Ablauf wie auch der organisatorische Aufbau entsprechendabgestimmt gestaltet, wird die KLR ihrem instrumentellen Charakter bestmöglich gerecht. Siefungiert dann als ein Führungsinstrument.286

3.4.4.3 Grundrechnung und Auswertungsrechnung

Die Grundrechnung287 kann als ein vieldimensionaler Datenspeicher charakterisiert werden, ausdem monetäre und ggf. qualitative Erfolgsgrößen erhoben und verknüpft werden können. Inder Entstehungszeit der ersten Kostenrechnungen wurden alle Bezugsgrößen und Rechenergeb-nisse der Kostenrechnung in großen Tabellen zusammengetragen, um die Auswertungen nachverschiedenen Zwecken zu ermöglichen. Mit der Steigerung der Leistungsfähigkeit der EDV isteine zwingende Datenhaltung in einer großen, relationalen Tabelle nicht mehr nötig. Sie wurde

283Vgl. Ebert u. a. 2009, S. 194.284Vgl. hierzu auch die Ausführungen in Abschn. 3.4.5285Dies bedingt bei Auswertungen immer die Angabe des zugrunde liegenden Zeitraumes.286Vgl. Ebert 2012, S. 124.287Riebel gibt ein Beispiel für eine Grundrechnung, vgl. Riebel 1994, S. 457.


abgelöst durch eine verteilte Datenspeicherung i. V. m. flexiblen, meist OLAP-basierten Aus-wertungsmöglichkeiten.Mit Blick auf die Marktorientierung ist zu fordern, dass neben Kosten- und Erfolgsgrößen auch

qualitative Daten, insbesondere Marktdaten, in die Grundrechnung einfließen. Die Gliederungs-kriterien der Erfolgsrechnung, vor allem die der Segmente, sind auf die externen Marktdatenabzustimmen. Je besser diese Abstimmung erfolgt, desto schneller und kostengünstiger könnenMarktdaten in die Auswertungen einbezogen werden.288

Um eine Analyse nach spezifischen Merkmalen von Immobilien wie z. B. Objektattraktivität,Standort- und Lageeigenschaften etc. vornehmen zu können, ist weitergehend zu fordern, dassdiese Attribute zu Bezugsobjekten mit den Daten innerhalb der Auswertungsrechnung beliebigkombinierbar sind. Dies erfolgt über die – ggf. zeitabhängige – Hinterlegung von Merkmalausprä-gungen in Steuertabellen innerhalb des EDV-Systems oder die Datenspeicherung innerhalb einesPortfolio-Managementsystems.Aus der Grundrechnung können je nach Rechnungs- bzw. Auswertungszweck verschiedene

Auswertungsrechnungen generiert werden. Hierbei können Ist- und Planwerte, Entscheidungsal-ternativen, Szenarios, differierende Perioden u. ä. im Mittelpunkt von Auswertungen stehen.

3.4.5 KLR-bezogene Besonderheiten von Immobilien

Bei Bestandsimmobilien besteht kein direkter Bezug zur Entstehungsphase. Sie sind als Nutzen-potenziale zu begreifen, die permanent durch die Mieter genutzt werden (können) und laufendinstand gehalten werden müssen. Insoweit entfällt der in der Industrie gegebene Erstellungs-,Produktions- und Stückkostenbezug in der Immobilien-Nutzungsphase.Kosten entstehen für Instandhaltung, Instandsetzung, die nicht umgelegten Betriebskosten, die

Kapitalbindung sowie die Verwaltung. Die Erlös- und Kostenzuordnung ist mit Ausnahme derVerwaltungs- und Unternehmenskosten zu einzelnen Nutzungseinheiten, Immobilien oder wei-teren Bezugsobjekten wie Dientsleistungsverträgen möglich. Dabei sind die Kosten nicht strengmengenabhängig, sondern fallen häufig in bestimmten Zyklen wiederkehrend an. Obwohl eintechnischer Verschleiß durch die Vermietung und Nutzung unterstellt werden kann, ist eineKausalität zur Höhe und zum Zeitpunkt von Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten nichtgegeben.Das strenge Verursachungsprinzip kann keine Anwendung finden, da die Entscheidungen zur

Erstellung der Immobilien weit in der Vergangenheit liegen. Für die Beurteilung der aktuellenund zukünftigen Wirtschaftlichkeit ist die Kenntnis über die aktuelle Kapitalbindung, die nochgeplanten weiteren Investitionen bzw. (Groß-)Instandsetzungen sowie die zukünftige Nachfragenach Wohnungen bedeutsam.Wohnimmobilien entsprechen Potenzialfaktoren, die über einen Bestand an Nutzleistungen

verfügen, die nur langsam in den Prozess der Leistungserstellung und -verwertung einfließen.Die Bereitstellung von Potenzialfaktoren kann nur in größeren Einheiten verfügt werden.289 Aus

288Vgl. Erner 1997, S. 106 f. sowie Köhler 1988, S. 246.289Repetierfaktoren hingegen sind i. d. R. beliebig teilbar. Sie gehen schon beim einmaligen Einsatz im Kombina-

tionsprozess unter (z. B. Werkstoffe). Vgl. Seicht 2008, S. 20 f.


der Unteilbarkeit der Potenzialfaktoren folgen die sog. „fixen Kosten“. Fixe Kosten sind Kos-ten, die in einer Rechnungsperiode für die Bereitstellung von Potenzialfaktoren entstehen. Siesind unabhängig vom Maß der Nutzung der bereitgestellten Potenzialfaktoren.290 Daraus folgt,dass bereits bei der Konzeption und Erstellung von Immobilien deren zukünftiges Kostenverhal-ten zu großen Teilen durch Architektur, Materialauswahl, Grundrissgestaltung und verwendeteTechnologien bzw. Heizmedien determiniert wird.Mieteinheiten in Immobilien müssen monatlich neu abgesetzt werden. Dies bedingt eine stär-

kere Vertriebsorientierung. Auf der Ebene der einzelnen Nutzungseinheit gibt es nur die beidenZustände „vermietet“ oder „leer stehend“. Betrachtet man hingegen eine Vielzahl von Nutzungs-einheiten, so gibt es ggf. ein Wechselspiel von mehr/weniger Miete zu mehr/weniger Absatz. Dieteils gegenläufigen Effekte werden unter Abschn. 5.4.2 untersucht.

3.5 Deckungsbeitragsrechnung

3.5.1 Begriffsbestimmungen

Unter Deckungsbeitragsrechnung (Teilkostenrechnung) ist ein erlösbezogenes Kostenrechnungs-verfahren zu verstehen, bei dem in der Kalkulation bewusst auf die Zuteilung aller Kosten auf dieeinzelnen Kostenträger verzichtet wird. Erst in der Kostenträgerzeitrechnung werden in mehre-ren Abrechnungsschritten die entsprechenden Erlöse den angefallenen Kosten für die verkauftenKostenträger gegenübergestellt.291

Die Deckungsbeitragsrechnung292 ist ein Management-Informationssystem zur Planung undSteuerung in Richtung des Zieles Gewinn mit der Doppelaufgabe,a) Entscheidungen in ihrer Auswirkung auf den Gewinn besser beurteilen zu helfen (decision

accounting),b) Ziele in Zahlen zur Leistungsbeurteilung von Führungskräften finden zu helfen (responsi-

bility accounting).Bezeichnung und Begriff 293 sind hierbei auseinanderzuhalten. Der Begriff ist das Management-

Informations-System, das nicht in einem Wort zu charakterisieren ist. Als Bezeichnung für dasSystem hat sich der Ausdruck „Deckungsbeitragsrechnung“ herausgebildet. Die praktische Rea-lisierung einer Deckungsbeitragsrechnung sollte besser als System der Management-Rechnungbezeichnet bzw. als Teil des Controller-Berichtswesens aufgefasst werden.„Deckungsbeitrag294 ist der Überschuss des Erlöses über die Grenzkosten (Umsatzeinstand)/

Produktkosten (Proko). [...] Deckungsbeitrag ist derjenige Teil seines Erlöses, den ein Produktnicht zu sich selber braucht zur Abdeckung seiner Proko, sondern den es zur Deckung von Kostendes ihn betreuenden Apparates übrig lässt.“

Deyhle hat mit dem Kostenwürfel (siehe Abb. 3.24) dazu beigetragen, die nicht eindeutigeVerwendung der Begriffe variable und fixe Kosten zu ersetzen durch ein Erklärungsmodell, wel-

290Vgl. Seicht 2008, S. 21.291Vgl. Preißler 2015, S. 110.292Deyhle 1996a, S. 6.293Vgl. hier und im Folgenden Deyhle 1996a, S. 6.294Deyhle 1996a, S. 5.

119 3.5. DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNG

Abbildung 3.24: Kostenwürfel

Quelle: Eigene Darstellung in Anl. an: Kostenwürfel der CA Controller-Akademie, Vgl. Deyhle1996b, S.104.

ches begrifflich klar zwischen der Art der Tätigkeit, für die Kosten anfallen (Produktkosten), undder etwaigen Beeinflussbarkeit bzw. Veränderbarkeit von Kosten durch Entscheidungen unter-teilt. Der Begriff Produktkosten (kurz „Proko“) wird für „in das Produkt schlüpfende“ Kostenverwendet und Strukturkosten (kurz „Struko“) für die Kosten, die i. d. R. in keiner direktenfunktionalen Beziehung zur Ausbringungsmenge des Produktes stehen, einen eher periodischenBezug295 haben und für den „Bemüh-Prozess“ rund um das Produkt anfallen.296

3.5.2 Einstufige Deckungsbeitragsrechnung

Beim einstufigen Direct Costing erfolgt die Kostenspaltung in variable und fixe Bestandteile.Dem Produkt werden hierbei nur die variablen (proportionalen) Kosten zugerechnet. Die fixenKosten gelten als zeitproportional, d. h. einer Periode zugehörig. Sie sind die Folge der Be-triebsbereitschaft. Die Fixkosten werden bei der einstufigen Deckungsbeitragsrechnung en blocin einer Summe von den Deckungsbeiträgen (den Überschüssen der Erlöse über die variablenKosten) abgezogen.297

Infolge des fehlenden Mengenbezuges ist eine Unterteilung nach variablen und fixen Kosten fürWohnungsunternehmen nicht zielführend. Besser geeignet ist die Unterscheidung nach Einzel-und Gemeinkosten. Der Ausweis der Bereitschafts- bzw. Gemeinkosten in einer Summe ist fürdie unternehmerische Wohnungswirtschaft zu grob. Sie fallen auf unterschiedlichen betrieblichenHierarchiestufen an, sodass dem getrennten Ausweis der Fixkosten je Hierachiestufe der Vorrangeinzuräumen ist. Dies führt zur mehrstufigen Deckungsbeitragsrechnung, die nachfolgend dar-gestellt wird.

295Hierzu zählen u.a. die Zins- und Tilgungsleistungen, für die nach einem im Darlehensvertrag festgelegten Zeit-plan Zahlungen zu entrichten sind.

296Hierzu zählen u.a. die Personal- und Sachkosten. Vgl. hierzu Deyhle 1996b, S. 104 ff.297Vgl. Macha 2010, S. 170.


3.5.3 Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung

3.5.3.1 Grundlagen

Im Zusammenhang mit der mehrstufigen Deckungsbeitragsrechnung wird nachfolgend immer, so-weit nicht anders angegeben, die Teilkostenrechnung nach Einzel- und Gemeinkosten unterstellt.In Abb. 3.22 wird exemplarisch ein Block an Gemeinkosten abgezogen. Da Bereitschaftskostenauf unterschiedlichen betrieblichen Hierarchiestufen anfallen, ist eine weiterführende Untertei-lung zweckmäßig (z. B. Produktgruppenkosten, Bereichskosten, Unternehmenskosten).298

Die Zuordnung der Bereitschaftskosten erfolgt hierbei an der jeweils untersten Stelle, der sieüberschneidungsfrei zugeordnet werden können. Der Vorteil der differenzierten Betrachtung derBereitschaftskosten liegt in der Möglichkeit einzuschätzen, inwieweit ein bestimmter Deckungs-beitrag positiv bleibt oder einen vorgegebenen Soll-Deckungsbeitrag auf einer bestimmten Stufeerreicht.299

Die mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung trägt in Ergänzung zur einfachen Erfolgsrechnungzu einer Verbesserung der Transparenz der Erfolgsstruktur der Nutzungsüberlassung von Im-mobilien bei. Sie stellt ein geeignetes Instrument dar, um die Zurechnung der Fixkosten derImmobiliennutzung zu den Nutzungseinheiten, Flächenkategorien oder Gebäudeeinheiten zu er-möglichen und zeigt den stufenweisen Beitrag zur Deckung der spezifischen Strukturkosten.300

Ist die Deckungsfähigkeit bereits bei den auf Flächenkategorien oder Gebäudeeinheiten ent-fallenden Strukturkosten nicht mehr gegeben, so ist zu prüfen,

• ob spezifische Strukturkosten generell abbaufähig sind,

• ob eine Mietanpassung vorgenommen werden kann,

• ob alle Potenziale zur Kostenreduzierung bereits ausgeschöpft sind oder

• ob ein vorübergehender Leerstand in Kauf genommen werden sollte.

Homann kommt zu dem Schluss, dass eine Produktprogrammbereinigung im Sinne einer dauer-haften Stilllegung bzw. des Abbaus von Teilkapazitäten im Falle von Immobilien nicht möglichseien, da das Nutzungspotenzial der Immobilie durch das gesamte Objekt/Gebäude bestimmtwerde und nicht durch die Summe einzeln handhabbarer Teilelemente. An der Deckungsfähigkeitändere sich nichts, da die auf das Gemeinschaftseigentum entfallenden Fixkosten in gleicher Höhebestehen blieben und durch die Solidargemeinschaft zu tragen seien.301 Dem ist entgegenzuhal-ten, dass durch einen Teilrückbau nicht mehr benötigte/nachgefragte Kapazitäten vermindertwerden können. Dies führt i. d. R. langfristig zu insgesamt absolut niedrigeren Strukturkosten.Da sich diese aber auf weniger Fläche verteilen, steigen die Strukturkosten je Flächeneinheit.

298Vgl. auch Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 672 f.299Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 673.300Vgl. hier und im Folgenden Homann 1999, S. 290 f. Die Aussagen beziehen sich auf das Beispiel eines Gebäude-

abrechnungsbogen von Homann, der die Immobilien in einzelne Nutzungseinheiten, Flächenkategorien bzw.das Gesamtgebäude unterteilt.

301Vgl. Homann 1999, S. 290 f.


An dieser Stelle wird keine Aussage zur Vorteilhaftigkeit oder Wirtschaftlichkeit von Teilrück-baumaßnahmen getroffen.302 Hierfür sind Investitionsrechenkalküle einzusetzen.

3.5.3.2 Struktur der mehrstufigen Deckungsbeitragsrechnung

Abb. 3.25 zeigt die unterschiedlichen Break-even-Punkte303 für die unternehmerische Wohnungs-wirtschaft. In den baren Kosten sind alle zahlungsgleichen Kosten enthalten. Sind diese überden Umsatzprozess mindestens gedeckt, wird der Finanz-Break-even erreicht. Zur Amortisationder in den Immobilien befindlichen Investitionen sind weiterhin Abschreibungsgegenwerte304

zu erwirtschaften, die eine Ersatzinvestition am Ende der technisch-ökonomischen Nutzdauerermöglichen. Erreichen die Umsatzerlöse auch diesen Punkt, ist die Substanzerhaltung gesi-chert (Substanzerhaltungs-Break-even).305 Die Eigenkapitalgeber erwarten darüber hinaus eineangemessene Verzinsung auf das gebundene Eigenkapital. Zudem sind kalkulatorische Mietenfür eigengenutzte Bestände, kalkulatorische Wagnisse sowie ein als Zielvorgabe seitens der Ge-schäftsführung zu interpretierender Plangewinn anzusetzen.306 Werden diese Positionen auchaus den Umsatzerlösen erwirtschaftet, so können alle darüber hinausgehenden Erlöse für wei-tere Dividendenzahlungen oder Entnahmen der Eigentümer, aber auch für Investitionen in denBestand verwendet werden. Bei der Überschreitung des Break-Even 3 beginnt die Zone einesökonomischen Übergewinns307 (EVA®). Es findet eine Wertschaffung statt.Beim Geschäftsfeld Projektentwicklung/Neubau ist ggf. eine Abhängigkeit der Kosten von der

Menge zu beobachten. Dies führt zu einem mengenproportionalen Anstieg der ausgabenwirk-samen Kosten im Zeitverlauf. Die danach folgenden Solldeckungsraten wären dann weiterhinparallel zu den baren Kosten in Abb. 3.25 abzutragen.

3.5.3.3 Bedeutung des kalkulatorischen Erfolgs

Der Gewinnbeitrag einer Immobilie, einer Produktgruppe oder eines Geschäftsfeldes ist ein mo-netärer Erfolgsindikator des betrieblichen Leistungserstellungs- und Absatzprozesses. Er stellteinen Maßstab für den Beitrag dieser Entitäten zum Vermögen in einer Periode dar. Der Unter-nehmensgewinn wird durch die sachliche und zeitliche Disaggregation im Rahmen strategischerStrukturen steuerbar gemacht. Ziel der Gewinngröße ist, den periodengerechten Beitrag zumUnternehmensvermögen auszudrücken. In dem Maße, wie anstatt einer „rein periodenorientier-ten Gewinnermittlung“ verstärkt der Planungshorizont und betriebliche Strukturen die zeitlicheund sachliche Zurechnungsgrundlage bilden, wird die Aussagefähigkeit der Gewinngröße undihre Bedeutung als strategische Führungsgröße zunehmen.308

302Vgl. hierzu ausführlich Schmoll, F. (genannt Eisenwerth) 2006.303Unter Break-even-Punkt ist die Gewinnschwellenmenge zu verstehen, bei der die anfallenden Kosten mit den

Erlösen genau übereinstimmen. Kosten und Erlöse sind deckungsgleich. Vgl. Wenzel 2010, S. 431.304Siehe hierzu die Ausführungen in Abschn. 4.3.2.5.305Siehe auch Preißler 2015, S. 145.306Siehe hierzu auch die Ausführungen in den Abschn. 4.3.2.4, 4.3.2.6 sowie 4.3.4.2.307Der Begriff Economic Value Added (EVA®) wurde von Stern Stewart & Co. geprägt und geschützt. Er ist den

Residualgewinngrößen zuzuordnen. Siehe hierzu u.a. Stern u. a. 2002, S. 35 ff. und 205 ff.308Vgl. Erner 1997, S. 139 ff.


rungsfunktion zugeschrieben, die nicht nur einfach schematisch ermittelt, sondern marktkonformhergeleitet wurde.312

Insbesondere die Berücksichtigung des gebundenen Kapitals/Vermögens erfordert die Einbe-ziehung von Soll-Gewinnbestandteilen bzw. Soll-Deckungsraten in Form der beiden Deckungsbei-tragsrechnungs-Positionen ’Kalkulatorische Zinsen’ und ’Kalkulatorische Abschreibungen’.313

Erwirtschaften die Immobilien gerade alle zahlungsgleichen Kosten und die Soll-Gewinnbestand-teile, so verbleibt ein Deckungsbeitrag von Null, was positiv zu beurteilen ist.314 Darüber hin-ausgehende Erlöse führen zu einem positiven Managementerfolg bzw. einer Wertsteigerung.Der Deckungsbeitrag ist ein Maß für die relative Profitabilität, die ein materiell abgegrenzter

oder gedanklich gebildeter Bereich in erfolgswirtschaftlicher Hinsicht zum Gewinn beiträgt.315

3.5.3.4 Ermittlung von Soll-Deckungsbeiträgen

Aus dem Plankapitaleinsatz ist unter Würdigung der Verzinsungsansprüche der Eigentümer so-wie unter Beachtung des durchschnittlich unterstellten Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapitaleine Planrentabilität abzuleiten. Unter Berücksichtigung von Ertragsteuern lässt sich ein Plan-gewinn vor Ertragsteuern ermitteln. Dieser Betrag soll im Ergebnis des Wirtschaftens möglichstin der Planperiode entstehen.Im Gegenstromverfahren kann dieser Planertrag mit den Plan-Deckungsbeiträgen der Produk-

te abgeglichen werden. Etwaige Differenzen sind in – teilweise mehreren – Abstimmungsrundenabzugleichen. Die realistische Einschätzung von Kostensenkungspotenzialen und die intensiveAuseinandersetzung mit den Mietpreisen sind hierbei von besonderer Bedeutung. Abb. 3.26zeigt die grundlegenden Zusammenhänge im Überblick.Als Folge einer Sparten-, Regional- oder Produktgruppenorientierung sind seitens der Unter-

nehmensführung auf aggregierten Ebenen Soll-Deckungsraten vorzugeben. In der Wohnungs-wirtschaft obliegt diese Aufgabe in Abstimmung mit der Unternehmensführung vor allem demPortfoliomanagement. Diese Soll-Deckungsraten sind weiter auf die darunter liegenden Bezugs-größen zu verteilen. Infolge der Ähnlichkeit der einzelnen Wohnungen und Immobilien ist eineVerteilung auf die hierarchisch weiter unten liegenden Elemente nach dem Verhältnis der Miet-flächen ein möglicher Weg.316

3.5.3.5 Vertriebsorientierung der Bezugsgrößen

Mit der Deckungsbeitragsrechnung steht ein Instrument von großer Anwendungsflexibilität zurVerfügung, mit dessen Hilfe sich fundierte Entscheidungen hinsichtlich produkt- und preispo-litischer Maßnahmen treffen lassen. Um dies zu erreichen, muss die Deckungsbeitragsrechnungan analysespezifischen Bezugsobjekten wie Produkten, Absatzgebieten etc. ausgerichtet werden.

312Vgl. Riebel 1990, S. 502 f.313Siehe hierzu auch die Ausführungen unter den Abschnitten 4.3.2.4 und 4.3.2.5.314Hierin liegt ein Vorteil der Verwendung von Deckungsbeiträgen. Anders als bei Cashflow-orientierten Verfahren

ist sofort ablesbar, ob eine Deckung der Kosten erfolgt.315Vgl. Erner 1997, S. 153.316Vgl. hierzu auch die Ausführungen in Abschn. 4.7.


Abbildung 3.26: Soll-Deckungsbeiträge als Grundlage für VerkaufspreisbestimmungPlan-Kapital-Einsatz

Ø Eigenkapital

Ø Fremdkapital

Ø Gesamtkapital

Planrentabilität lt. Zielplanung Plan-

Korrekturen

Plan-Gewinn- Plan-Gewinn vor Ertragsteuern

Verwendung Summe Plan-Abstimmdifferenz zw.

Steuern Finanzbuchhaltung u. Kostenrechnung

Dividende Summe Plan-Vorleistungskosten

Rücklagen Summe fixe Plankosten

Gesamt-Soll-DB der Zielplanung DB-Defizit od.

DB-Überschuß

Impulse für strategische Unt.-Planung

Portfolio-Management

Beleihungssituation Betrieblichen

Besicherungsstrukturen Teilbereichen

Technisches Bestandsmanagement

Standorte

Ausstattungslinien

Personalentwicklung

…

Σ (Plan-Deckungsbeitrag)

Erzeugnissen Absatzgebieten Kundengruppen

Gliederung des Gesamt-Soll-DB nach

Gesamt-Soll-DB der Absatzplanung

DB-Planung für lfd. Absatzprogramm

Σ (Ist-DB Vorjahr) x Plan-Veränderungsfaktor

DB-Planung für neue Produkte

lfd. Absatzprogramm neue Produkte

ISO-DB-Kurven Preisstrategien

Planung der Verkaufspreise

Quelle: Kilger u. a. 2012, S. 691.

Objektorientierte Deckungsbeiträge werden angewendet, um diejenigen Produkte (Absatzgebie-te, Cluster etc.) zu isolieren, deren Absatz mithilfe des Marketing-Instrumentariums forciertwerden sollte und diese von Produkten, die ihre vorgegebenen Mindestdeckungsbeiträge nicht(mehr) erreichen können, zu trennen.317

Eine echte Absatzsegmentrechnung318 verlangt die Abkehr von der Überbetonung der Pro-dukte als alleinige Kontrollobjekte hin zu einer mehrdimensionalen Deckungsbeitragsrechnung,bei der die Bezugsgrößen kombinativ zu einer differenzierten Erfolgsträgeranalyse zusammenge-führt werden. Objekte319 der Kosten- und Erlöszuordnung im Marketing sind die Erfolgsträger„Produkte“, „Kunden“, „Aufträge“, „Regionen“ etc. I. d. R. werden sie durch Produkte bzw.Produktgruppen, Kunden bzw. Kundengruppen, Absatzwege bzw. -gebiete, Regionen etc. ineine Bezugsgrößenhierarchie gestellt und entsprechend der Auswertungsziele miteinander kom-biniert.320

Die differenzierte Analyse der Vertriebsaktivitäten erfordert flexible Auswertungen nach un-terschiedlichen Bezugsobjekten. Die Aussagefähigkeit mehrdimensionaler Ergebnisrechnungenist vom Aufbau eines Bezugsgrößensystems abhängig. Um bspw. die Kosten und Erlöse aufProdukt- und Kunden- (d. Verf.: sowie Absatzwege- und Regionen-)Ebene zuordnen und ver-dichten zu können, müssen alle Stammdaten angelegt und parallel verschlüsselt werden.321 Die

317Vgl. hierzu Reichmann 2011, S. 414.318Vgl. Köhler 2003, S. 485 f.319Vgl. Reichmann 2011, S. 413.320Vgl. Spelsberg 1989, S. 224.321Vgl. Reichmann 2011, S. 435.


Untersuchungsobjekte können untereinander durch ein System von Bezugsgrößen322 verknüpftwerden, sodass eine mehrdimensionale Zurechnung von Kosten- und Erlösgrößen in der Auswer-tungsebene möglich ist.Die Wirtschaftlichkeitsanalyse des Vertriebsbereiches hat sich an den verschiedenen Dimensio-

nen des Vertriebserfolges zu orientieren. Es ist empfehlenswert, eine differenzierte Analyse derErfolgswirkungen der Vertriebsaktivitäten, der Effizienz der Vertriebsorganisation und den Bei-trag der Erfolgsträger (Produkte, Kunden, Verkaufsgebiete) zum Gesamterfolg vorzunehmen.323

Soll eine stärker erfolgsorientierte Steuerung des Vertriebes erfolgen, setzt dies voraus, dass dieVertriebsmitarbeiter an den Erfolgszielen des Unternehmens in angemessenem Maße beteiligtwerden. Grundlage hierfür bildet eine deckungsbeitragsorientierte Steuerung des Vertriebes.324

Damit die Rechnungsweseninformationen auswertungsgerecht organisiert werden können, sindsie mit entsprechenden Deskriptoren zu kennzeichnen. Datenmerkmale, die im Übergang vomUrbeleg zur Erfassungsrechnung nicht berücksichtigt werden, sind für die Auswertungsrechnungverloren.325

Zusammenfassung Kapitel 3 Controlling

In Kap. 3 wurden Grundlagen für Controllinglösungen gelegt. Ausgehend von verschiedenen Con-trollingphilosophien und -konzeptionen wurde ein Ordnungsrahmen zur Rationalitätssicherungvon Managemententscheidungen hergeleitet. Daran anschließend wurden Controllingmodelle, -instrumente, - methoden und -werkzeuge erörtert. Eingebettet in die Lebenszyklusbetrachtungenund unter Beachtung der Besonderheiten von Wohnimmobilien wurde ein Ordnungsrahmen fürdas Immobiliencontrolling entwickelt, der als Orientierung für die Ziele und Aufgaben des Im-mobiliencontrollings zu verstehen ist. Hieraus wurden Anforderungen an Immobiliencontrolling-Instrumente abgeleitet.Infolge der starken Ausrichtung der Immobilienwirtschaft auf den Cashflow wurden Cashflow-

orientierte Rechenschemata systematisiert und auf ihre Anwendbarkeit zur retrograden Mietkal-kulation untersucht. Im Ergebnis wurde deren Nichteignung für die konkrete Aufgabenstellungretrograder Mietkalkulation, als auch die prinzipielle Anwendbarkeit von Kosten und Leistun-gen im Rahmen der Kosten- und Leistungsrechnung herausgearbeitet. Wesentliche Grundlagen,Gestaltungselemente, Methoden und der Ablauf der Kosten- und Leistungsrechnung wurdendargestellt. Die konkrete Übertragung auf Praxisfragestellungen führte zur Deckungsbeitrags-rechnung. Deren Anwendung, vor allem für prospektive Zwecke (Zukunftsbezug), hängt vonder Qualität und Güte der Planung ab. Die konsistente Anwendung der Deckungsbeitragsrech-nung in der langen Immobilien-Nutzungsphase verhindert einen Methodenbruch im Controlling.Gleichwohl ist deutlich geworden, dass es je nach Lebenszyklusphase und Aufgabenschwerpunktein (ergänzendes) Nebeneinander von verschiedenen Instrumenten geben kann und muss. Die

322Vgl. Köhler 2003, S. 485 f.323Vgl. Reichmann 2011, S. 444.324Vgl. Reichmann 2011, S. 439 f. Siehe zu den Vor- und Nachteilen einer Vertriebssteuerung auf Deckungsbei-

tragsbasis Kleinhietpaß 2008, S. 12 – 15.325Vgl. Köhler 1993, S. 279 – 297.


Deckungsbeitragsrechnung erfüllt bei konsistenter Anwendung die Kriterien wie Zielkongruenzund Controllability.326 Damit unterstützt sie planende und kontrollierende Aspekte im Immobi-liencontrolling.Die im gewerblichen institutionellen Investorenbereich häufig geforderte Trennung zwischen

Immobilien- und Eigentümersphäre ist für die unternehmerische Wohnungswirtschaft nicht vor-dergründig. Insofern spricht nichts gegen eine Einbeziehung von Finanzierungsüberlegungen undSteuerfragen innerhalb der Deckungsbeitragsrechnung. Ein getrennter Ausweis ist dabei jeder-zeit möglich. Nebenrechnungen zu Steuern können separat erfolgen, wenn die Ergebnisse inentsprechender Form in die Ergebnisrechnung eingehen.

326Vgl. hierzu die Ausführungen in Abschn. 2.5.4.3 und Abschn. 3.3.4.

4 Konzeption einerimmobilienwirtschaftlichenDeckungsbeitragsrechnung

Ziel einer immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnung ist der Ausweis der objektkon-kreten Wirtschaftlichkeit von Immobilien. Damit werden die Grundlagen für die Mietkalkulationgelegt und Ansatzpunkte für die etwaige Verbesserung der Kostensituation aufgedeckt. In Ver-bindung mit einer klaren Bezugsgrößenhierarchie und der Kosten- und Leistungsrechnung isteine Spartenergebnisrechnung für die Wohnungswirtschaft herzuleiten. Dies erfordert die genaueDefinition der Bezugsgrößen.Die generellen Informationsanforderungen an Rechnungsinformationssysteme sind zu disku-

tieren. Wissenschaftstheoretisch ist zu hinterfragen, inwieweit der Begriff Deckungsbeitragsrech-nung im Rahmen der hier vorgestellten wohnimmobilienwirtschaftlichen Aspekte Anwendungfinden kann.

4.1 Informationsanforderungen

4.1.1 Formale Informationsanforderungen

Die Qualität von Entscheidungen variiert gleichsinnig mit der Qualität der Informationsbasis.Dies lässt sich u.a. auf die Annahme zurückführen, dass mit höherem Grad der Informiertheitdie Planungssicherheit zunimmt.1 Das Ziel bei der Gestaltung von Informationssystemen solltedaher die Erzeugung eines qualitativ hochwertigen Informationsoutputs sein. Im Umkehrschlussaus der Charakteristik der „unvollkommenen Information“ werden nachfolgend die wesentlichenKriterien zur Qualitätsbeurteilung gewonnen.2 Sind Informationen bezüglich Menge und Artunvollständig für die Lösung des (Entscheidungs-)Problems, so werden sie als unvollkommendeklariert.3

Das Relevanzkriterium soll die Vollständigkeit der Information gewährleisten. Es ist i. d. S. daserste Qualitätskriterium. Dies bezieht sich auf die Vollständigkeit der benötigten Informationen.4

Hierbei ist der zeitliche Bezugsrahmen, also der Planungshorizont5, sowie die Zielbezogenheit der1Vgl. Berthel u. Moews 1970, S. 4 ff.2Vgl. Erner 1997, S. 51. Qualität wird hierbei i. S. v. Eignung weit ausgelegt, sodass auch Art- und Mengenaspektehierunter subsumiert werden können.

3Vgl. Kosiol 1968, S. 286.4Vgl. Berthel 1966, S. 58 sowie Erner 1997, S. 51.5Vgl. Heinen 1976b, S. 85 ff.

KAPITEL 4. KONZEPTION EINER IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHENDECKUNGSBEITRAGSRECHNUNG 128

Relevanz zu beachten.6 Die Einordnung einer Information als relevant ist in hohem Maße von der„subjektiven, entscheidungsträgerbedingten, kognitiven Definition der Entscheidungssituation...“ abhängig.7

Als weiteres Merkmal unvollkommener Informationen kann die Unbestimmtheit, die sich ineinem Mangel an Informationsgehalt ausdrückt, genannt werden.8 Dies kann als Frage nachder numerischen Ausprägung der Rechnungsinformationen interpretiert werden. Damit verbun-den ist die Frage nach der rechnungsmethodischen Verfahrensweise des Systems.9 Anhand desAdäquanzkriteriums soll dasjenige System ausgewählt werden, das die numerische Bestimmungder Rechnungsinformation vom jeweiligen Entscheidungskalkül, d. h. seiner Struktur und sei-nen Elementen, abhängig macht.10 Durch kalkülisomorphe Informationsbereitstellung erfolgt dieGewährleistung der Informationsadäquanz.11

Letztes Merkmal von unvollkommenen Informationen ist die Unsicherheit. Hierbei steht derAspekt der empirischen Wahrheit, sprich der „Richtigkeit“ von Informationen im Vordergrund.„Informationen gewinnen in dem Maße an Sicherheit als es gelingt, die Realität isomorph abzu-bilden.“12 Mithilfe des Genauigkeitskriteriums13 wird der Erfüllungsgrad der Isomorphieanfor-derungen (dies betrifft sowohl Struktur- als auch Prozessisomorphie) beurteilt.14 Die Richtigkeitbestimmt bzw. setzt die Grenzen der Genauigkeit. Ist eine Aussage unrichtig, so ist sie auf jedenFall „nicht genau“. Hingegen kann eine Information ungenau sein, obwohl sie richtig ist.15

Neben den oben stehenden Kriterien Relevanz, Adäquanz und Genauigkeit für die Beurteilungvon Informationssystemen werden nachfolgend noch die Praktikabilität und die Wirtschaftlich-keit eingeführt. Praktikabilität bezeichnet hier die praktische Umsetzbarkeit von Rechnungs-systemen. Unter Wirtschaftlichkeit wird hier das Verhältnis von generiertem Nutzen zu denInformationskosten verstanden.16

4.1.2 Materielle Informationsanforderungen

Zur Erfüllung des Genauigkeitskriteriums ist bei der Konzeption der Ergebnisrechnung auf dieStruktur des Abbildungsbereiches abzustellen. Neben der mengenund wertmäßigen Abbildungder innerbetrieblichen Aspekte und Prozesse ist die Beziehung der Unternehmung zu ihrer Um-welt abzubilden.17 Die Berücksichtigung der Marktperspektive ist insbesondere bei absatzpoli-

6Vgl. Meffert 1968, S. 72 sowie die dortige Literatur. Das Relevanzkriterium gewährleistet somit die Berücksich-tigung des „Rechenzwecks“. Vgl. Erner 1997, S. 51.

7Vgl. Kappler 1985, S. 196.8Vgl. Kosiol 1968, S. 286.9Vgl. Gregory 1972, S. 264 f.

10Meffert spricht in diesem Kontext von Kalkülisomorphie. Er leitet diese Forderung aber als Implikation desRelevanzkriteriums ab. Vgl. Meffert 1968, S. 73.

11Vgl. Erner 1997, S. 52.12Erner 1997, S. 52. Siehe weiterführend Meffert 1968, S. 74 und die dortigen Ausführungen zur Modelltheorie.13In Abgrenzung zur Richtigkeit ist unter Genauigkeit die „... im Sinne eines intersubjektiv nachprüfbaren Grades

der Annäherung an einen „wahren“ Wert ...“ zu verstehen. Vgl. Riebel 1979b, S. 796 f.14Vgl. Gregory 1972, S. 265 und die dort angegebene Literatur.15Vgl. Erner 1997, S. 52. Die Schlüsselung unechter Gemeinkosten ist als ungenau, die Schlüsselung echter Ge-

meinkosten als unrichtig anzusehen. Vgl. Riebel 1979b, S. 797 sowie Riebel 1994, S. 41.16Vgl. Erner 1997, S. 53.17Vgl. Köhler 1976, S. 276 sowie Meffert 1968, S. 25 und die dortige Literatur.

129 4.1. INFORMATIONSANFORDERUNGEN

tischen und strategischen Entscheidungen bedeutsam. Zur Erfolgsplanung und -kontrolle hatdas Erfolgsrechnungssystem solche externen Tatbestände und Vorgänge abzubilden, die als Ein-flussgrößen die Erfolgsentwicklung beeinflussen, um damit die Erfolgsquellen aufzuzeigen.18 Fürdie Wohnungswirtschaft sind hier insbesondere demografische Entwicklungen, Änderungen vonNachfragepräferenzen sowie von Zahlungsfähigkeit bzw. -bereitschaft zu nennen, die sich in derAbsatzplanung sowie – als nicht direkt rechnungswesenbezogene Informationen – im Portfolio-Managementsystem widerspiegeln.

Die Erfolgsrechnung muss in der Lage sein, verschiedene Darstellungsweisen, mithin verschie-dene sachliche und zeitliche Differenzierungen des Abbildungsgegenstandes zu realisieren, umden unterschiedlichen Informationsbedürfnissen zu genügen. Dies manifestiert sich in der Gestal-tung der (Ergebnis-)Positionsstruktur, der Bezugsgrößenhierarchie, der Einordnung der immo-bilienwirtschaftlichen Bezugsgrößen in übergeordnete Absatzsegmente sowie der Zeithierarchie.Wird die Erfolgsrechnung auch als strategisches Informationsinstrument ausgestaltet, so gewinntdie Beachtung des unterschiedlichen zeitlichen Horizonts betrieblicher Entscheidungen an Bedeu-tung. Dies führt in der Folge zu einer potenziell langfristigen, zukunftsorientierten Ausgestaltungdes Erfolgsrechnungssystems mit einer überperiodischen Betrachtungsweise.19

Die Planungs- und Kontrollobjekte müssen Gegenstandsbereich erfolgsrechnerischer Darstel-lungen sein.20 Objekte, denen Kosten, Erlöse und Erfolge zugeordnet werden können, werden inder Terminologie der Erfolgsrechnung auch als Bezugsobjekte bezeichnet.21 Die Absatzsegmentebilden hierbei das Bindeglied zwischen Rechnungswesen und Strategie. Für den Marktstrategenbilden sie marktgerichtete Planungs- und Kontrollobjekte, für den Controller sind es jedoch Er-folgsträger. Je besser die Daten problemadäquat strukturiert und in ihrer Darstellungsform aufdie Wirkbereiche der Unternehmung zugeschnitten werden, desto leichter lassen sich Planungs-und Kontrollaufgaben lösen.22 Es ist wichtig, die Informationen in einer der jeweiligen Hierar-chie23 und Fristigkeit des Entscheidungsfeldes entsprechenden Verdichtungsform bereitzustellen.Hierbei müssen neben der Fähigkeit zur Aggregation und Disaggregation auch Aufspaltungennach verschiedenen planungs- und kontrollbezogenen Merkmalen vollzogen werden können, umAbweichungsanalysen in verschiedenen Analyserichtungen durchzuführen.24

Bezogen auf die Auf- und Abbaubarkeit betrieblicher Potenziale25 muss die ErfolgsrechnungInformationen über die damit einhergehenden Kosten- und ggf. Erlösänderungen der Potenzialeund des leistungsbedingten Kostenverhaltens liefern. Infolge der Langfristigkeit der Betrachtung

18Vgl. Erner 1997, S. 53 f.19Vgl. allgemein zur langfristigen Ausgestaltung der Kosten- und Erfolgsrechnung Weber 1991, S. 47 sowie Fröh-

ling 1991, S. 8. Da die Erfolgsentwicklung einzelner Produkte und Produktgruppen meist dynamisch und inzyklischen Schwankungen erfolgt, fordern viele Autoren die Abwendung vom (kurzfristigen) Periodenbegriff hinzu einer investitionsobjektorientierten Erfolgsbetrachtung sowie die Einbeziehung des Lebenszykluskonzeptes.Vgl. Hiromoto 1989, S. 31, Weber 1991, S. 51, Fröhling u. Weis 1992, S. 138 sowie Erner 1997, S. 54.

20Vgl. Gregory 1972, S. 163 ff. Simmonds fordert ebenfalls die Differenzierung der Erfolge der verschiedenenObjektbereiche. Vgl. Simmonds 1989, S. 266.

21Vgl. Riebel 1990, S. 603 f.22Vgl. Gälweiler 1974, S. 205.23Vgl. Kropfberger 1983, Bd. II, S. 89.24Vgl. i. d. S. Köhler 1982, S. 26 sowie Erner 1997, S. 56.25Vgl. dazu z. B. Reichmann 1990, S. 122 ff.


wird eine Ausrichtung auf ein mehrperiodisches Erfolgsziel gefordert sowie eine Integration mitder Investitionsrechnung angestrebt.26

Die Erfolgsrechnung kann einen Beitrag zurmotivationalen Führungsdimension erbringen. Zieldes Erfolgsmanagements muss sein, die Beschäftigten zu strategiekonformem Verhalten anzulei-ten. Hierzu bedarf es des Ausweises von Größen, die von der zu beurteilenden Person beeinflusstwerden können.27 Diese Anforderungen lassen sich durch personen-/bereichsbezogene Relevanz,Adäquanz und Genauigkeit der Rechnung erfüllen. So betrachtet, stellt die Motivationsfunktionan sich keine über die Planung und Kontrolle hinausgehenden Anforderungen an die Erfolgs-rechnung.28 Ggf. kann es aber vorkommen, dass sich die Forderung nach verursachungsgerechterVerrechnung bestimmter Kostengrößen und nach der Verhaltensbeeinflussung bzw. Motivationwidersprechen.29

Im Zusammenhang mit der Wohnungswirtschaft ist zu fordern, dass eine Verbindung vonRechengrößen mit den qualitativen Merkmalen der Immobilienbezugsgrößen des Portfolios her-stellbar ist. Der Erklärungsgehalt von Aussagen zu Erfolg und Kostenbeeinflussung korreliertstark mit der Ausprägung von Objektattraktivität sowie Standort- und Lagemerkmalen. DaEntscheidungen nur in der Zukunft zu Änderungen führen, kommt der Qualität der Planungeine besondere Bedeutung zu.

4.1.3 Kritische Beurteilung der Informationsanforderungen

In der Praxis finden sich teils widersprechende Informationsanforderungen. Nur eine Kombina-tion verschiedener Instrumente kann hierbei zu den gewünschten Ergebnissen führen. Der Verf.will, in Anlehnung an Erner, nicht den Eindruck eines „omnipotenten Rechnungssystems“nähren noch ausschließlich einer Kostenrechnungsideologie folgen. Die Ausgestaltung von Rech-nungssystemen kann nur unternehmensspezifisch erfolgen. Gleichwohl wird mit dieser Arbeit einverallgemeinerungsfähiger Rahmen zur Gestaltung und zum Einsatz von immobilienwirtschaft-lichen Deckungsbeitragsrechnungssystemen für die Wohnungswirtschaft geschaffen.30

Die Güte der Aufschreibung bzw. Abbildung in der EDV sowie die problemgerechte und adä-quate Zurechnung von Rechengrößen zu Bezugsobjekten bestimmen die praxistaugliche Anwend-barkeit entscheidend. Dabei stellt die Wirtschaftlichkeit einen sinnvollen limitierenden Faktordar. Die Vorteile einer Erfassung aller Geschäftsvorfälle möglichst auf unterster Bezugsgröße-nebene werden schnell von den Kosten der Informationsbereitstellung und -verarbeitung aufge-zehrt. Insofern gilt es, einen sinnvollen Kompromiss zwischen wünschenswertem Detaillierungs-grad und Erkenntnisgewinn zu finden.

26I. d. S. bemerkt Horváth, dass bei Entscheidungen über Kapazitätsveränderungen die Investitionsrechnungeinzubeziehen ist. Vgl. Horváth 1990, S. 473. Siehe zur Verknüpfung der Erfolgs- mit der Investitionsrechnungauch Fröhling 1991, S. 8 sowie Küpper 1990b, S. 89.

27Vgl. zur Forderung nach Beeinflussungsmöglichkeit der Rechengrößen durch den jeweilig zu Führenden Küpper1990b, S. 84.

28Vgl. Erner 1997, S. 58.29Vgl. Hiromoto 1989, S. 318.30Vgl. hierzu auch Erner 1997, S. 59.

131 4.2. MINDESTSTUFIGKEIT DER DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNG

4.2 Mindeststufigkeit der Deckungsbeitragsrechnung

Um noch differenziertere Einblicke in die Fixkostenstruktur zu gewinnen, lässt sich die Einteilungder Deckungsbeitragsrechnung in Stufen beliebig erweitern, wobei in der Praxis zur Wahrungder Übersichtlichkeit fünfstufige Einteilungen selten überschritten werden.31

Ziel ist, die Quellen für Erfolge, aber auch Abweichungen, eindeutig identifizieren zu können.Aus Kosten-Nutzen-Erwägungen heraus ist eine Analyse auf Einzelkontoebene ggf. nicht zweck-mäßig. Da auch Planpositionen analysiert werden müssen, ist ein Abstellen auf die Ebene vonPositionen innerhalb einer Ergebnisrechnung32 i. d. R. ausreichend und angemessen.Vier grundsätzliche Gliederungsbereiche der Deckungsbeitragsrechnung für Wohnimmobilien

lassen sich unterscheiden:

• Leistungspart,

• Produktkosten,

• Verwaltungskosten und

• Unternehmenskosten.

Diese Bereiche sollen nachfolgend näher untersucht werden.

4.3 Positionsgliederung der Deckungsbeitragsrechnung

Die Tiefe der Gliederung der Positionen kann von Wohnungsunternehmen zu Wohnungsunter-nehmen variieren. Sie hat so detailliert zu erfolgen, dass die wesentlichen Ergebnistreiber loka-lisiert werden können. Scheingenauigkeit durch extrem tiefe Gliederungen ist zu vermeiden.33

Die Gliederung kann nicht losgelöst vom Zweck der Ergebnisrechnung, der tatsächlichen Bu-chungspraxis und der Bezugsgrößenhierarchie betrachtet werden. Im Ist stehen Buchungen bisauf die konkrete Mieteinheit34 zur Verfügung, während Plandaten ggf. nur auf Ebene der Wirt-schaftseinheit im Durchschnitt prognostiziert werden können. Im Folgenden wird ein Gestal-tungsvorschlag hergeleitet, der für die meisten der in Abschn. 2.4.3 beschriebenen Wohnungs-unternehmen gelten kann.

4.3.1 Leistungspart

Im Leistungspart wird die Erlösseite abgebildet. Die unterschiedlichen Nutzungsarten und dieSpezifika der jeweiligen Mietobjekte bedingen, i. V. m. der Kontrollfunktion des internen Rech-31Vgl. Reichmann 2011, S. 41532Gemeint sind Positionen oder Aggregate eines Positionsplanes bzw. Zuordnungsschemas, bei denen einzelne

Konten Plan- bzw. Auswertungspositionen zugeordnet werden. Dies hat den Vorteil, dass Berichts- und Aus-wertungsstrukturen stabil bleiben, auch wenn einmal ein neues Konto im Kontenplan hinzukommt.

33Vgl. hierzu Reichmann 2011, S. 413 f.34Durch das Rechnungswesen werden die Gesamtzahlbeträge der Mieter aufgeteilt auf die je Nutzungseinheit

entfallenden Teilbeträge sowie etwaige Umsatzsteueranteile.


nungswesens, eine Untergliederung der Miete und der Erlösschmälerungen wegen Leerstand nachden einzelnen Nutzungsarten.35

In der Wohnungswirtschaft spielen insbesondere folgende Ertragsarten eine Rolle:

• Erträge aus der Hausbewirtschaftung,

• Erträge aus dem Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken,

• Erträge aus Betreuungstätigkeit,

• Erbbauzinserträge,

• Sonstige Erträge.

Auf diese Ertragsarten soll nachfolgend näher eingegangen werden.

4.3.1.1 Erträge aus der Hausbewirtschaftung

Sollmieten Wie in Abschn. 3.3.1 ausgeführt, werden ausgehend von der EDV-Sollstellung36 dieSollnettokaltmieten37 ohne Umsatzsteuer und ohne Betriebskostenvorauszahlungen dargestellt.Dabei werden die Sollnettokaltmieten je Nutzungsart und Mieteinheit abgebildet, unabhängigdavon, welche Mieteinheiten in einem konkreten Mietvertrag ggf. gemeinsam angemietet wordensind.Da der Ausweis auf unterster Ebene, demMietobjekt, erfolgt, können verschiedene Aggregate38

je nach Auswertungszweck gebildet werden. Dies ermöglicht die Analyse nach verschiedenenWerttreibern.

Erlösschmälerungen

Erlösschmälerungen wegen Leerstand Die maschinelle Sollstellung beinhaltet auch einefiktive Sollstellung für leer stehende Mietobjekte.39 Bei diesen Objekten wird i. d. R. die am35Eine Aufspaltung in die einzelnen Mieteinheiten ist EDV-technisch in jedem Fall möglich. Während die Kosten-

bzw. Erlösträgerhierarchie häufig eine eher architektonisch-vertrieblich geprägte Gliederung aufweist, sind inder Ergebnisrechnung die Nutzungsartenunterschiede deutlich herauszuarbeiten.

36Unter Sollstellung (der Miete) ist das Buchen der aktuellen Mietforderung zum Monatsanfang zu verstehen.Erfasst werden hierbei Beträge für die Gesamtheit von Mietern, nachdem sie in der Nebenbuchhaltung kumu-lativ ermittelt wurden. Vgl. Wenzel 2010, S. 75. Mit dem Buchungssatz ’Mietforderungen (200)’ an ’Sollmieten(600)’ wird die Sollstellung in der Finanzbuchhaltung der ERP-Systeme abgebildet.

37Hierunter sind die Nettokaltmieten (Grundmieten gem. § 535 Abs. II BGB) laut Mietvertrag (ohne Umsatzsteu-er sowie ohne Betriebskostenvorauszahlungen) und nach Modernisierungen (für die Dauer von 3 Jahren) auchModernisierungsumlagen als separat ausgewiesene Mietbestandteile zu subsumieren. Bei Wohnungsgenossen-schaften werden Dauernutzungsverträge mit den Mitgliedern/Mietern geschlossen. Daher wird die Miete beiGenossenschaften als Nutzungsentgelt bezeichnet. Nachfolgend soll der Begriff Sollmieten verwendet werden,der auch die Nutzungsentgelte repräsentiert.

38Z. B. Sollmieten für alle 1-Zimmer-Wohnungen, die über bestimmte Eigenschaften (Merkmalkombinationen)verfügen.

39Der Begriff Leerstand umfasst alle leer stehenden Flächen in einem abgegrenzten Objekt zu einem bestimmtenZeitpunkt, bezogen auf eine Maßeinheit wie Wohnfläche. Zu den leer stehenden Flächen zählen freie undnutzbare Flächen, effektiv leer stehende Flächen, noch nicht vermietete Flächen von fertig gestellten Neubautenund zur Untervermietung angebotene Flächen. Vgl. Falk u. a. 2004, S. 560 f. In die Ergebnisrechnung geht

133 4.3. POSITIONSGLIEDERUNG DER DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNG

Mietobjekt hinterlegte, mit der Periode korrespondierende Marktmiete ausgewiesen. Unmittel-bar nach der Sollstellung werden diese fiktiven Sollnettokaltmieten umgebucht als Erlösschmäle-rungen wegen Leerstand.40 Die Höhe des Leerstandes und damit die Höhe der Erlösschmälerungwegen Leerstand beeinflusst die Wirtschaftlichkeit von Wohnimmobilien direkt. Insofern sindAuswertungen und Benchmarkingvergleiche zu dieser Position bei Wohnungsunternehmen be-sonders stark ausgeprägt.Der in Einzelfällen in der Praxis zu beobachtenden Vorgehensweise, die Marktmieten der Leer-

standsobjekte künstlich niedrig zu halten bzw. gar auf Null zu setzen, muss klar entgegengetretenwerden. Ziel aus Unternehmenssicht ist, eine Vorstellung über die wegen Nichtvermietung derMieteinheiten tatsächlich entgangenen Mieten zu erhalten. Daher ist zu fordern, dass die Markt-mieten eine mit dem aktuellen Zustand der Mieteinheit korrespondierende Höhe aufweisen.

Mietreduzierungen/Gewährte Mietnachlässe Diese Reduzierungen bzw. Nachlässe enthal-ten im gegenseitigen Einvernehmen zwischen Vermieter und Mieter vertraglich vereinbarte Kür-zungen bzw. zeitweise Erlasse für Mietzahlungen. Häufig werden derartige Zugeständnisse an denMieter im Rahmen von besonderen, zeitlich befristeten Beeinträchtigungen wie größeren Bau-maßnahmen, Lärmbelästigungen o. ä. seitens des Vermieters freiwillig gewährt, um die Mieterzu halten.

Mietminderungen Im Gegensatz dazu sind Mietminderungen vom Mieter ohne Zustimmungdes Vermieters geltend gemachte Kürzungen an einer vertraglich festgelegten Miete. Mit Eintrittdes Mangels beginnt die Minderung und endet mit dessen Beseitigung. Die Höhe der Mietmin-derung ergibt sich aus der konkreten Beeinträchtigung des vertraglichen Gebrauchs.41

Die Gründe für Mietminderungen42 können verschieden sein. In der Praxis sind vor allemMietminderungen wegen

• Ausfall oder Minderfunktion von Heizungs-, Warmwasser- oder Stromversorgung sowieAufzug,

• Immissionen, vor allem Lärm durch Bauarbeiten, aber auch Nachbarschaft,

• Baumängeln, vor allem undichte Fenster/Türen, mangelnde Wärmedämmung sowie auf-tretende Schimmelbildung in der Wohnung

unter der Bezeichnung ’Erlösschmälerung wegen Leerstand’ das Produkt aus Marktmiete (je Flächeneinheitund Zeitstand) und aktueller Mieteinheitenfläche bei Wohn- und Gewerbemieteinheiten ein. Bei den anderen,i. d. R. nicht flächenabhängigen Nutzungsarten ist der monetär bewertete Mietausfall der am Mietobjekthinterlegt wurde, maßgeblich.

40Gemäß § 277 Abs. 1 HGB sind in der GuV-Rechnung stets Umsatzerlöse nach dem Abzug von Erlösschmälerun-gen auszuweisen. Für den Ausweis der Position ´Umsatzerlöse aus Vermietung´ in der GuV ist der Saldo vomKonto ´Erlösschmälerungen (609)´ mit dem Saldo von Konto ´Sollmieten (600)´ zu verrechnen. Vgl. Birkneru. Bornemann 2014, S. 74.

41Vgl. Wenzel 2010, S. 82 f. Die Geltendmachung von Mietminderungen ist gegenüber dem Vermieter vorabanzuzeigen.

42In der Praxis existieren viele Gründe für die Geltendmachung von Mietminderungen. Die Rechtsprechung hierzuist zahlreich und uneinheitlich. Eine Ausweitung im Rahmen der Arbeit unterbleibt. BetriebswirtschaftlichesZiel ist die Vermeidung oder Senkung von Mietminderungen. Die konkreten Fälle können jeweils nur einzel-fallbezogen analysiert werden.


zu beobachten.Die Basis zur Berechnung von quotalen Mietminderungen ist die Nettokaltmiete inklusive

der Betriebskostenvorauszahlung (brutto). Betriebswirtschaftlich erscheint die von der Recht-sprechung festgesetzte Kürzung auch bei verbrauchs- und nur vom Mieterverhalten abhängigenKosten indes fraglich.Sowohl die Mietreduzierungen als auch die Mietminderungen sind dem Grunde nach als be-

triebsbedingt, aber außerordentlich zu qualifizieren. Die Kosten fallen zeitlich unregelmäßig undin unterschiedlicher Höhe an. Sie sind nicht im Voraus bestimmbar. Dennoch müssen diese„Ausfälle“ über den Umsatzprozess bei den verbleibenden Mietobjekten mitverdient werden. In-sofern schlägt der Verf. vor, die tatsächlichen Buchungen in die Abstimmbrücke43 abzugrenzenund durch eine kalkulatorisch geglättete Position zu ersetzen, in der Erfahrungswerte verwendetwerden.

Vergütungen und Zuschläge Neben der Miete kann es weitere Einnahmen aus Vergütungenund Zuschlägen geben. Hierunter fallen spezifische Zuschläge für die Nutzung von speziellenTeilen des Grundstücks/Gebäudes sowie spezifischer Leistungen. Beispiele für Zuschläge sindBreitbandkabelzuschläge, Zuschläge für die Benutzung von Wohnraum zu gewerblichen undberuflichen Zwecken, Zuschläge für die Nutzungsmöglichkeit von Saunen und Schwimmbädern(soweit im Haus vorhanden und vom Mieter nutzbar) oder Untermietzuschläge. Bei der retrogra-den Mietkalkulation ist der Umstand der (zeitweisen) Untervermietung zu würdigen. Daher isteine spezifische Kennzeichnung der Mieteinheiten44 sowie der separate Ausweis des Untermiet-zuschlages zu fordern. Zu beachten ist, dass es im Fall nicht mieteinheitenbezogener Zuschlägekeine Zuordnung zur Bezugsgröße Mieteinheit gibt. Ein Ausweis auf dem Gebäude bzw. derWirtschaftseinheit erscheint dann sinnvoll.

Erlöse aus Sondereinrichtungen Erlöse aus Sondereinrichtungen resultieren aus der Benut-zung von Ausstattungen des Grundstücks oder Betriebs- und Geschäftsausstattungen. Beispiel-haft sei die Benutzung von maschinellen Wascheinrichtungen oder Trocknern genannt. DieseErlöse fallen zwar regelmäßig wiederkehrend an, sind aber nicht notwendigerweise mit einerbestimmten Wohnung verbunden.45 Eine Zuordnung auf die jeweilige Wirtschaftseinheit kannmeist erfolgen.

Pachterlöse Unter Pacht versteht man die entgeltliche Überlassung von Gegenständen oderGrundstücken zum Gebrauch oder zur Nutzung auf bestimmte Zeit. Im Gegensatz zur Mieteist der Pächter auch zur Fruchtziehung aus den Pachtobjekten berechtigt. Rechtlich orientiertsich das Pachtrecht am Mietrecht.46 Werden Grundstücke aus dem eigenen Bestand verpachtet,entstehen Einnahmen, die einem konkreten Erlösträger zugeordnet werden können.43Vgl. hierzu die Ausführungen in Abschn. 4.3.5.44Für spätere Detailanalysen im Rahmen der multidimensionalen OLAP-Auswertungen ist eine Kennzeichnung

über Attribute am jeweiligen Bezugsobjekt zu fordern.45Vgl. Birkner u. Bornemann 2014, S. 68 ff.46Vgl. Falk u. a. 2004, S. 650.


Auf dem Konto ´Pachterlöse (605)´ werden nur Pachterlöse aus bebauten Grundstücken, alsoz. B. aus der Bewirtschaftung von Gaststätten, Wäschereien oder gewerblichen Räumen erfasst.Hingegen werden Pachterlöse aus unbebauten Grundstücken auf dem Konto ´Erträge aus unbe-bauten Grundstücken (665)´ gebucht.47

Leasingerlöse Die Grundidee des Leasing besteht darin, Anlagegüter zu mieten statt zu kau-fen. Im Unterschied zum Mietvertrag wird der Leasingvertrag nicht mit dem Hersteller der An-lagegüter, sondern einer Leasinggesellschaft geschlossen. Diese erwirbt die Güter vom Herstellerund fungiert als Leasinggeber. In der Immobilienwirtschaft ist Leasing insbesondere im Bereichder gewerblichen Grundstücksnutzung bedeutsam. Es bietet investitionswilligen Unternehmeneine Kombination aus klassischer Fremdfinanzierung und gewerblicher Miete.48 Liegen Leasing-verträge in Wohnungsunternehmen vor, so können die Leasingerlöse eindeutig einem Grundstückund damit einem Erlösträger zugeordnet werden.

Miet- und Aufwendungszuschüsse Miet- und Aufwendungszuschüsse sowie entsprechendeBeihilfen sind zur Mietverbilligung seitens der Fördergeber vorgesehen. Sie werden von drit-ter Seite neben der vertraglichen Miete gewährt, um berechtigten Zielgruppen eine Anmietungbestimmter Wohnungen zu ermöglichen. Im Kontenbereich ´Miet-, Zins- und Aufwendungszu-schüsse (603)´ sind auch Zinszuschüsse und Aufwendungsbeihilfen zu buchen.49 Im Sinne derZielsetzung der Kosten- und Leistungsrechnung sind unter dieser Position nur laufend wieder-kehrend gewährte Miet- und Aufwendungszuschüsse zu erfassen. Etwaige einmalige Zuschüssesind unter den betriebsbedingten, aber außerordentlichen Erträgen in der Abstimmbrücke aus-zuweisen. Ggf. sind für diese einmaligen Zuschüsse kalkulatorisch geglättete Sollpositionen zuverwenden.50

4.3.1.2 Erträge aus dem Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken

Gemäß den Ausführungen unter Abschn. 3.4.2.3 werden alle Erträge, die nicht dem Betriebs-zweck dienen oder betriebsbezogen, aber der Art und/oder Höhe nach außerordentlich sind, ausder Ergebnisrechnung in die Abstimmbrücke abgegrenzt. Dies bezieht sich u.a. auf einmalige Ver-kaufsvorgänge aus dem Anlagevermögen. Diese Vorgänge sind für die retrograde Mietermittlungnicht relevant.Zu beachten sind in Verbindung mit der Betrachtung weiterer Geschäftsfelder/Sparten z. B.

die Erträge aus dem Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken des Umlaufvermö-gens. Existiert neben dem Grundgeschäft „Vermieten, Verwalten, Instandhalten“ ein Geschäfts-feld, welches sich mit Immobilien-Projektentwicklung bzw. der Aufteilung und dem Verkauf von

47Vgl. Wenzel 2010, S. 84.48Vgl. Falk u. a. 2004, S. 558 f. Auf die unterschiedliche Bilanzierung von Operate- und Finance-Leasing-Verträgen

soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden. Dies betrifft auch den Spezialfall des Sale-and-Lease-Back-Verfahrens. Vgl. hierzu weiterführend ebd.

49Vgl. Wenzel 2010, S. 84.50Vgl. hierzu auch die Ausführungen in Abschn. 4.3.2.6.


Eigentumswohnungen aus dem Umlaufvermögen beschäftigt, so sind die Erträge aus diesem Ge-schäftsfeld hier zu separieren. Bei diesen Immobilien steht, da sie veräußert werden (sollen),nicht die retrograde Mietkalkulation, sondern die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der gesam-ten Entwicklungs-, Bau- und Verkaufstätigkeit im Vordergrund.

4.3.1.3 Erträge aus Betreuungstätigkeit

In der Baubranche finden sich zahlreiche Vertragsgestaltungen, welche sich mit der Abwick-lung von Bauleistungen befassen. Hierunter fallen auch Bauträger- und Baubetreuerverträge.Während der Bauträger im eigenen Namen und auf eigene Rechnung agiert, handelt der Bau-betreuer im fremden Namen und auf fremde Rechnung, meist in Vertretung des Bauherrn.Die Betreuungsleistung für einen fremden Bauherrn sollen unter der Position ’Erträge aus Be-treuungstätigkeit’ subsumiert werden. Es kann hierbei eine Vollbetreuung mit der Erstellungdes gesamten Bauwerks geschuldet sein, als auch eine Teilbetreuung in technischer, planerischeroder wirtschaftlicher Sicht.51 Eine weitere Unterteilung der Erlösgruppenposition ist möglichund unternehmensbezogen vorzunehmen.

4.3.1.4 Erbbauzinserträge

Gem. § 1 Abs. 1 Erbbaurechtsverordnung stellt das Erbbaurecht das Recht dar, auf einem frem-den Grundstück ein Bauwerk zu haben. Die Bestellung eines Erbbaurechts kann entgeltlich undunentgeltlich erfolgen. Im Regelfall hat der Inhaber des Erbbaurechts dem Grundstückseigen-tümer und Erbbaurechtsgeber eine in wiederkehrenden Leistungen bestehende Vergütung, densog. Erbbauzins, zu zahlen.52

Wie schon unter den Positionen Pacht- und Leasingerlöse gilt auch hier, dass die von Woh-nungsunternehmen zu vereinnahmenden Erbbauzinsen genau einem Grundstück zugeordnet wer-den können. Der Ausweis zu diesem Erfolgsträger wird über die Zuweisung entsprechenderSchlüsselfelder bzw. (Erlös-)Kostenstellen organisiert.

4.3.1.5 Sonstige Erträge

Die Positionsgruppe Sonstige Erträge innerhalb des Umsatzparts wird verwendet, um laufendeErträge aus weiteren Geschäftsfeldern bzw. Sparten zu erfassen, die keinen Bezug zu eigenenImmobilien des Wohnungsunternehmens aufweisen, z. B. Umsatzerlöse aus Fremdverwaltung,Wohneigentumsverwaltung für Dritte oder sonstige Dienstleistungen.Im Ergebnis verbleiben die Nettoerlöse, denen nachfolgend Produkt-, Verwaltungs- und Un-

ternehmenskosten gegenübergestellt werden.Tab. 4.1 zeigt den prinzipiellen Aufbau der Deckungsbeitragsrechnung für den Leistungspart.

Neben dem Gliederungsschema sind die Bezugsgrößenebenen Mieteinheit und Wirtschaftsein-heit (WIE) aufgeführt, für die im Regelfall Werte vorliegen. Ergebnispositionen der Erträge

51Vgl. Falk u. a. 2004, S. 86.52Vgl. Falk u. a. 2004, S. 260 f.


aus Hausbewirtschaftung liegen im Ist feinteilig je Mieteinheit vor. Innerhalb der Planungsrech-nungen werden häufig Werte je Wirtschaftseinheit geplant, da nicht prognostizierbar ist, wannwelche Wohnungen gekündigt werden und wie lange diese ggf. leer stehen. Unter dem Begriff‘Sonst.‘ sind für diese Darstellung alle anderen Erlösträger subsumiert, die keinen Bezug zumeigenen Immobilienbestand des Wohnungsunternehmens haben.

Tabelle 4.1: Gliederungsvorschlag für den Umsatzpart

Hauptpositionen PositionenVor-

zeichenMiet-

einheitWIE Sonst.

Miet-einheit

WIE Sonst.

Sollmieten + x (x) xErlösschmälerungen - x (x) x

Erlösschmälerungen wg. Leerstand - x (x) xGewährte Mietnachlässe - x (x) xMietminderungen - x (x) x

Vergütungen und Zuschläge + (x) x (x) xErlöse aus Sondereinrichtungen + x xPachterlöse + x xLeasingerlöse + x xErbbauzinserträge + x xMiet- und Aufwendungszuschüsse + (x) x (x) x

+ x x+ x x+ x x

Nettoerlöse

Erträge aus d. Verkauf v. bebauten u. unbebauten GrundstückenErträge aus BetreuungstätigkeitSonstige Erträge

Planwerte

Erträge aus der Hausbewirtschaftung

Istwerte

4.3.2 Produktkosten

Die Bezeichnung Produktkosten wird hier – abweichend von der Definition von Deyhle in Abb.3.24 – verwendet.53 Unter Produktkosten werden in dieser Arbeit die Kosten zur Erzielung derUmsatzerlöse abgebildet, die einen direkten Bezug zu den Produkten (Immobilien bzw. Miet-einheiten sowie sonstige Bezugsgrößen wie Dienstleistungsverträge) haben. Im Gegensatz zurIndustrie besteht keine zwingende Abhängigkeit von der Produktions- bzw. Ausbringungsmen-ge. Die Immobilien sind bereits erstellt. Eine direkte Abhängigkeit von einer beliebig teilbarenFläche ist i. d. R. nicht vorzufinden. Meist handelt es sich um auftrags- oder periodenbezogeneKosten. Diese sollen nachfolgend erörtert werden.

4.3.2.1 Instandhaltung/Instandsetzung

Der Begriff Instandhaltung umfasst die Kombination aller technischen und administrativen Maß-nahmen während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigenZustandes oder der Rückführung in diesen, sodass sie die geforderte Funktion erfüllt. In der ak-tuellen Fassung der DIN 31051 ist neben den Bereichen Inspektion, Wartung und Instandsetzung53Deyhle unterteilt bei der Art der Tätigkeit in Produkt- und Strukturkosten. Während die Produktkosten

industrietypisch von der Ausbringungsmenge abhängig sind, weisen die Strukturkosten eher einen periodischenBezug und keine Abhängigkeit von der Beschäftigung auf. Vgl. hierzu die Ausführungen in Abschn. 3.5.1.


noch der Bereich Verbesserung enthalten.54 Hierunter werden alle Maßnahmen zur Erhaltungund Wiederherstellung des Gebrauchs-, Funktions- und Sollzustandes sowie zur Feststellung undBeurteilung des aktuellen Gebrauchs-, Funktions- oder Istzustandes einer (technischen) Anla-ge oder eines Gebäudes subsumiert.55 Die Inspektion hat vorbeugenden Charakter. So werdenalle Maßnahmen, die zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes von technischen Mit-teln, also auch eines Gebäudes, mit Ausnahme von Maßnahmen, die bei der Durchführung einerInstandsetzung der Befundaufnahme dienen, bezeichnet. Die Inspektion bildet die notwendigeinformatorische Grundlage für die Planung, Koordination und Kontrolle von Gebäudenutzungund -instandhaltung. Unter dem Wartungsbegriff werden diejenigen Maßnahmen subsumiert,die der Bewahrung des Sollzustandes von Gebäudeelementen dienen. Es handelt sich um vor-beugende Maßnahmen zur Verhinderung des Ausfalls von Gebäudeelementen. Dies führt zurSicherstellung der Nutzbarkeit von Flächen und Gebäuden.56 Unter Instandsetzung sind alleMaßnahmen zu verstehen, die der Wiederherstellung des Sollzustandes dienen. Instandsetzungs-aktivitäten folgen aus dem tatsächlichen Ausfall von Gebäudeelementen oder werden im Ergebnisvon Inspektionen oder Wartungen initiiert.57

Rein buchungstechnisch erfolgt zunächst keine Unterscheidung zwischen Instandhaltung undInstandsetzung. Alle Kosten unter obigem Begriff, die

• nicht umlagefähig (dann handelt es sich um Betriebskosten),

• vom Mieter verschuldet (Mieterbelastung) oder

• von einer Versicherung zu erstatten sind (Versicherungsbelastung),

sind vom Immobilienunternehmen zu tragen und werden als Instandhaltungsaufwand in derGuV erfasst.58 Diese Aufteilung ist i. d. R. zu grob. Die von den Unternehmen gewünschte,getrennte Erfassbarkeit von Instandhaltungen und Instandsetzungen wird über spezielle Kon-tengruppen im Kontenplan abgebildet. Instandhaltungsaufwendungen werden hierbei unter derKontengruppe (805) innerhalb des Kontenrahmens der Wohnungswirtschaft gebucht, währendfür nicht aktivierungsfähige (Groß)Instandsetzungen z. B. die Kontengruppe (807) Verwendungfindet.Der Instandhaltungsaufwand kann einerseits als Fremdleistung bezogen werden (eine Fremd-

firma wird mit der Durchführung der Maßnahmen beauftragt). Diese Fremdleistungen werden54Vgl. DIN 31051 (2012-09).55Vgl. DIN 31051. Laut § 19 ImmoWertV umfassen die Instandhaltungskosten all jene Kosten, die infolge von Ab-

nutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichenAnlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen.

56Vgl. Homann 1999, S. 316 f. Zielsetzung der Wartung ist die (bestmögliche) Ausnutzung der technischen Le-bensdauer von Gebäudeelementen. Siehe ebd.

57Vgl. Homann 1999, S. 317. Von der Instandhaltung, speziell der Instandsetzung, ist die Modernisierung zuunterscheiden. Diese führt zu einer nachhaltigen Verbesserung der Gebäude, mithin zu einer Veränderung desSollzustandes.In § 559 BGB ist geregelt, dass der Vermieter nach einer Modernisierung einen Zuschlag zur Nettomiete

verlangen kann bei baulichen Veränderungen, die den Wohnwert erhöhen, eine nachhaltige Energieeinsparungbewirken, oder bei baulichen Änderungen, die auf Umstände zurückzuführen sind, die der Vermieter nicht zuvertreten hat.

58Vgl. Birkner u. Bornemann 2014, S. 107.


auch unter dem Begriff Instandhaltungsaufwand gebucht, und nicht unter der Position sonstigeFremdkosten weiter unten. Andererseits können unternehmenseigene Mitarbeiter diese Arbeitenals Eigenleistung durchführen (Regiebetrieb). In diesem Fall besteht der Aufwand zum Teil immonatlich primär59 unter Personalkosten erfassten Lohn sowie im Verbrauch von Reparaturma-terial(vorräten).60 Der korrekte Ausweis innerhalb der Deckungsbeitragsrechnung bedingt danneine Kostenverrechnung im Rahmen der innerbetrieblichen Leistungsverrechnung.Bei den größeren Instandsetzungen handelt es sich um Aufwendungen mit investivem Charak-

ter. Sie führen in nicht unerheblichem Maße zu einer Kapitalbindung in den Immobilien. Dasgebundene Kapital ist über die in den Folgejahren prognostizierte Vermietung innerhalb dertechnisch-ökonomischen Nutzdauer wieder zu erwirtschaften. Der Verf. schlägt vor, die tatsäch-lichen Buchungen zu den Großinstandsetzungen (807) in die Abstimmbrücke abzugrenzen undzu ersetzen durch die Berücksichtigung im gebundenen Kapital/Vermögen und damit bei denkalkulatorischen Zinsen und kalkulatorischen Abschreibungen.61

Exkurs zur Ermittlung des Instandhaltungszustandes und des künftigen Instandsetzungs-bedarfes von Mehrparteien-Wohnimmobilien Insbesondere zur prospektiven Anwendungder immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnung spielen zukünftige Instandsetzungs-aufwendungen eine herausragende Rolle. Ihr investiver Charakter verlangt einen professionellenUmgang mit dem Thema, unabhängig von einer etwaigen (Teil-)Aktivierungsfähigkeit.Im Rahmen eines europäischen Forschungsvorhabens wurde unter dem Namen „epiqr©“62

ein Verfahren zur Bewertung des Instandhaltungsbedarfs und damit verbundener Kosten vonMehrfamilien-Häusern mit vergleichbarer Unterteilung des Gebäudes in Elemente entwickelt.epiqr© beschreibt ein Gebäude für die bauliche Zustandserfassung durch nur 50 Elemente. Damitist der überwiegende Teil der möglichen Instandsetzungskosten in "vernünftiger" Genauigkeitabgedeckt. Um Besonderheiten auch des Altbaubestandes abzudecken, werden die einzelnenElemente in Unterkategorien, sogenannte Typen eingeteilt (z. B. für Element 26 "Dachdeckung"zwei Typen: "Steildach" und "Flachdach"). Auf diese Art werden baukonstruktive Unterschiedeberücksichtigt.63

Bei der Begehung des Gebäudes wird der Zustand der einzelnen Elemente/Typen beurteilt.Hier sind lediglich 4 Zustände64 zu unterscheiden:„a“ - guter Zustand,„b“ - leichte Abnutzung,„c“ - größere Abnutzung,„d“ - Ende der Lebensdauer erreicht.

59Primärkosten sind Kosten, die unabhängig von ihrem Verursachungszusammenhang stets unter derselben GuV-Position ausgewiesen werden. Vgl. Birkner u. Bornemann 2014, S. 91.

60Vgl. Birkner u. Bornemann 2014, S. 107.61Siehe hierzu die Ausführungen unter Abschn. 4.3.2.4 und 4.3.2.5.62Siehe EU-Contract N JOR3-CT96 –0044 (DG12-WSME), 1996. Vgl. hierzu Wetzel 1999, S. 30 ff.63Vgl. Wetzel u. Gertis 2003, S. 3.64Vgl. Wetzel u. Gertis 2003, S. 4. Die Einordnung jedes Elementes in einen der 4 Zustände ist einerseits grob.

Andererseits erleichtert dies die sinnvolle Analyse von Kosten und die Handhabbarkeit von Kostenschätzungen.


Ziel von epiqr© ist, nicht möglichst genau, sondern möglichst schnell und benutzerfreundlichden Zustand des Gebäudes zu ermitteln. Auf dieser Grundlage können die zukünftigen Instand-setzungskosten65 unter Zuhilfenahme einer großen Datenbasis und statistischer Methoden nähe-rungsweise mit wenigen Eingangsgrößen und geringem Aufwand in ausreichender Genauigkeit66

bestimmt werden. Damit unterscheidet sich epiqr© grundlegend von den bisher weniger erfolg-reichen, umfangreichen und detaillierten Verfahren des sogenannten "Facility-Managements".Die gewonnenen Werte können mit epiqr© gezielt weiter detailliert werden, um entsprechendder baulichen Substanz, aber auch dem zur Verfügung stehenden Budget eine übersichtlicheKostenanalyse durchzuführen.67 Neuere Entwicklungen in epiqr© ermöglichen teilautomatisiertePlanungsvorschläge, die – ausgehend von „auslösenden“ Elementen und spezifischen Datenkon-stellationen – selbstständig die Schätzung der Verteilung von zukünftigen Instandsetzungskostenüber die Planperioden vornehmen. Die letztendliche Koordination mit Finanzierungs- und an-deren Aspekten sowie die Übernahme in die Unternehmensplanung obliegt dem kaufmännischenBereich.68

4.3.2.2 Sonstige Fremdkosten

Unter dem Begriff Fremdkosten bzw. Fremdleistungskosten werden alle zugekauften Leistungenverstanden, die durch die Inanspruchnahme von Dienstleistungen fremder Betriebe entstehenund sich auf die Ebene der Immobilien oder der sonstigen Bezugsobjekte der weiteren Ge-schäftsfelder/Sparten vor Betrachtung der Verwaltungskosten beziehen. In der Literatur, dieeinen starken Industriebezug aufweist, werden hierunter folgende Kostenarten subsumiert:69

• Transportkosten,

• Postkosten,

• Mieten und Pachten,

• Energiekosten,

• Reparaturen und Instandhaltungen,65Vgl. Forschungsvorhaben „INVESTIMMO“ (EU-Contract N GRD1-2000-25139, 2000). In diesem EU-Projekt

wird für jeden in epiqr© verwendeten Zustand eines jeden Elements eine wahrscheinliche Lebensdauer ermittelt.66Bei sachgerechter Gebäude-Aufnahme und Verwendung des Programms epiqr© liegen die Abweichungen gegen-

über Kostenschätzungen von Architekten im Mittel bei ± 10% (vgl. hierzu auch Mertens 2015, S. 44). Diesist für die kaufmännische Steuerung und das Portfoliomanagement in Wohnungsunternehmen angemessenund ausreichend. Für die im Rahmen der Portfolioanalyse bestimmten, konkreten Baumaßnahmen des nächs-ten Wirtschaftsplanjahres können dann zielgerichtet Einzelkostenschätzungen durch Architekten beauftragtwerden.

67Vgl. Wetzel u. Gertis 2003, S. 3. Bei den bisherigen Verfahren im Facility Management werden zu viele Attributesehr genau mit "horrenden" Einführungskosten aufgenommen, um dann im Laufe der Zeit die hohen Anschaf-fungsinvestitionen ad absurdum zu führen, da allzu oft aufgrund unzureichender Datenpflege die verwendetenParameter veralten und somit als unzuverlässig oder gar nicht mehr anwendbar erscheinen. Vgl. ebd.

68Die Methode „epiqr©“ ersetzt nicht den Fachverstand der Techniker, sondern ist als ein Instrument zuverstehen, welches ausreichend genaue Schätzungen mit vertretbarem Aufwand verobjektiviert. Die Ko-ordination zwischen technischem Bedarf und kaufmännischen Möglichkeiten erfolgt z. B. innerhalb desUnternehmenssteuerungs- und Portfolio-Management-Systems avestrategy®, welches über Standardschnitt-stellen zu epiqr© verfügt.

69Vgl. u.a. Ebert 2012, S. 33.


• Werbekosten,

• Reisekosten,

• Rechts- und Beratungskosten,

• Patent- und Lizenzgebühren,

• Versicherungskosten.

Die meisten der oben stehend aufgeführten Kosten werden gemäß Kontenrahmen der Woh-nungswirtschaft unter dem Kontenbereich ’Sächliche Verwaltungsaufwendungen (850)’ gebucht.Energiekosten und Versicherungen gehören zu den Betriebskosten. Betreffen sie allerdings daseigene, nicht fremdvermietete Verwaltungsgebäude oder eigengenutzte Mieteinheiten wie Haus-meisterstützpunkte, so fallen sie unter die sächlichen Verwaltungsaufwendungen. Reparaturenbzw. Instandhaltungen werden unter der Pos. ’Laufende Instandhaltung (805)’ abgebildet.

4.3.2.3 Nicht umlagefähige Betriebskosten

Unter Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV die Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer oderErbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder den bestim-mungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und desGrundstücks laufend entstehen. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Betriebskosten auf dieMieter umgelegt werden. Hierzu ist ein Verweis auf § 2 BetrKV schriftlich im Mietvertrag zuverankern. Gemäß den Ausführungen in Abschn. 3.4.2.3 werden die gezahlten Betriebskosten indie Abstimmbrücke abgegrenzt.Für die Zeit, in der Mieteinheiten nicht vermietet sind, mithin leer stehen, sind die Betriebs-

kosten vom Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten zu tragen. Für die Leerstandsdauer falleni. d. R. keine verbrauchsabhängigen Kosten an. Die verbrauchsunabhängigen Grundkosten fürdie leer stehenden Mieteinheiten, die mindestens 30 % und maximal 50 % der Gesamtkostenfür Heizung und Warmwasser betragen dürfen70, sind als nicht umlagefähige Betriebskosten ne-ben den kalten Betriebskosten(ausfällen)71 wegen Leerstand zu erfassen. Sie stellen Kosten dar,die in Summe über den Umsatzprozess der vermieteten Einheiten mitverdient werden müssen.Sie korrelieren mit der Leerstandsquote, sind aber von weiteren Objekt-Eigenschaften sowie derkonkreten Betriebskostensituation in der Immobilie abhängig.Die tatsächlichen Betriebskosten, und somit auch der Anteil der nicht umlagefähigen Be-

triebskosten, stehen im Ist mit großem Zeitverzug immer erst konkret mit der im Folgejahr zuerstellenden Betriebskostenabrechnung zur Verfügung. Der Verf. schlägt vor, eine kalkulatorischePosition mit durchschnittlichen Kostenschätzungen für die nicht umlagefähigen Betriebskosteneinzuführen. Diese ist periodisch geglättet und korrelierend zur Entwicklung der Leerstandsquoteauszugestalten.70Vgl. § 6 Abs. 2 HeizkostenV.71Zu den kalten Betriebskosten zählen alle Betriebskostenarten, die nicht Heizung oder Warmwasser betreffen,

z. B. Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Allgemeinbeleuchtung etc.


4.3.2.4 Kalkulatorische Zinsen

Kalkulatorische Zinsen sind das kostenmäßige Äquivalent für die Kapitalbindung im Unterneh-men.72

In der deutschen Kostenrechnung wurden kalkulatorische Zinsen als Kapitalkosten bereitssehr früh vertreten. Ursprünglich lag der Grund für den Ansatz kalkulatorischer Zinsen als ge-winnmindernde Kostenposition darin, die Kosten der Leistungserstellung unabhängig von derFinanzierung des Unternehmens zu betrachten. Die kalkulatorischen Zinsen setzen sich zusam-men aus den tatsächlichen Zinskosten auf das Fremdkapital und den Zinsen auf das Eigenkapital,wobei bei der Ermittlung des zinsberechtigten Kapitals vom sachzielnotwendigen Vermögen ab-züglich des Abzugskapitals73 ausgegangen wird. I. d. R. wird ein Durchschnittswert über diePeriode zugrunde gelegt.74

Von wesentlicher Bedeutung für Mehrsparten-Unternehmen ist, dass die Betriebsergebnisse deroperativen Einheiten sowohl untereinander als auch im Zeitablauf vergleichbar sind und trans-parent werden. Auf operativer Ebene wird keine Unterscheidung zwischen Eigen- und Fremd-kapital vorgenommen. Maßgeblich ist vielmehr das im betrieblichen Vermögen der operativenEinheiten insgesamt gebundene Kapital. Damit verknüpft ist die Vorstellung, die Leistung derErgebnisverantwortlichen nach der Nutzung des ihnen zur Verfügung stehenden und von ihnenbeeinflussbaren Vermögens zu beurteilen.75

Noch immer umstritten ist die Frage, ob und in welchem Umfang Zinsen als Kosten zu ver-rechnen sind. Folgende Ansichten lassen sich hierbei unterscheiden:76

• weder Fremd- noch Eigenkapitalzinsen werden als Kosten angesehen,

• nur die Fremdkapitalzinsen werden als Kosten angesehen,

• Zinsen für das gesamte betriebsnotwendige Kapital werden als Kosten angesehen.

Die erste Ansicht wird von Kostenfachleuten befürwortet, welche die Kostenrechnung klar vonder finanziellen Sphäre abgrenzen und die Finanzierungskosten dem Bereich der Investitions-rechnung zuordnen. Die zweite Ansicht ist kennzeichnend für die Vertreter des pagatorischenKostenbegriffs. Kosten werden nach dieser Sichtweise nur zugelassen, wenn sie mit Auszah-lungen verbunden sind. Dies ist nur bei den Fremdkapitalzinsen der Fall. Für Vertreter despagatorischen Kostenbegriffs können Zinsen auf das Eigenkapital demnach nur Gewinnanteiledarstellen.77 Die meisten Vertreter des wertmäßigen Kostenbegriffs neigen zur dritten Sichtweise.Für sie sind die kalkulatorischen Zinsen auf das Eigenkapital Opportunitätskosten.78

72Vgl. Kilger u. a. 2012, S. 325.73Als Abzugskapital wird das (formal) zinslos zur Verfügung gestellte Fremdkapital bezeichnet. Vgl. Ewert u.

Wagenhofer 2014, S. 469.74Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 469 sowie Schildbach u. Homburg 2009, S. 115 ff.75Vgl. Verband der Chemischen Industrie e.V. 1989, S. 13 ff.76Vgl. Mellerowicz 1973, S. 78 ff. Siehe zur Erfassung und Verrechnung kalkulatorischer Zinsen auch Coenenberg

u. a. 2009, S. 86 ff. sowie Schweitzer u. Küpper 2011, S. 111 ff.77Vgl. Koch 1966, S. 9 ff., Lücke 1965, S. 4, Seischab 1952, S. 27 sowieVerband der Chemischen Industrie e.V.

1989, S. 13.78Vgl. Mellerowicz 1973, S. 78.


Der Verf. plädiert für die pagatorische Sichtweise. Fremdkapitalzinsen sind demnach als Kos-ten, die Eigenkapitalverzinsung hingegen als (Soll-)Gewinnanteil zu betrachten.79 Für die Praxisund unter Würdigung der Zielstellung der retrograden Mietkalkulation erscheint die feinsinnigetheoretische Unterteilung nach Kosten und Gewinnanteil irrelevant. Der Verf. schlägt vor, diePosition ’Kalkulatorische Zinsen’80 zu nennen und auf einer nachfolgenden Ebene ggf. in Fremd-kapitalzinsen und Eigenkapitalverzinsungsansprüche (Soll-Gewinnanteile) zu untergliedern.Die Erfassung und Verrechnung kalkulatorischer Zinsen kann global oder positionsweise er-

folgen. Das Globalverfahren geht von der Bilanz aus und verteilt das betriebsnotwendige Ver-mögen mithilfe von „Kapitalverteilungsschlüsseln“ auf die Kostenstellen. Dieses Vorgehen wärefür die Immobilienwirtschaft zu grob und nicht adäquat. Bei der positionsweisen Erfassung undVerrechnung kalkulatorischer Zinsen wird von den einzelnen Vermögenspositionen der Immobi-lien/Kostenstellen ausgegangen. Dieses Verfahren ist für die Deckungsbeitragsrechnung vorzu-ziehen.81

Das unter Abschn. 3.3.4 genannte Prinzip der Barwertidentität erfordert, bei der Ermittlungder kalkulatorischen Zinsen alle Buchwerte konsequent einzubeziehen. In der Betriebserfolgsrech-nung werden i. d. R. nur kalkulatorische Zinsen auf das betriebsnotwendige Vermögen erfasst.82

Zum Abzugskapital zählen in der Wohnungswirtschaft Sachverhalte wie:83

• Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen,

• Erhaltene Anzahlungen (Betriebskostenvorauszahlungen, Anzahlungen auf Verkaufsgrund-stücke) sowie

• Rückstellungen.

Unter Würdigung der oben beschriebenen Vorstellung der Beurteilung der Ergebnisverantwort-lichen nach dem ihnen zur Verfügung stehenden Vermögen und der Kenntnis, dass für die re-trograde Mietkalkulation Themen wie Betriebskosten, aber auch Rückstellungen, in die Ab-stimmbrücke abgegrenzt werden, entfällt die Berücksichtigung von Abzugskapital für die Woh-nungswirtschaft. Zur Ermittlung des gebundenen Kapitals wird auf die Anlagenbuchhaltungzurückgegriffen. Zwei Methoden lassen sich hierbei differenzieren:Die Methode der Restwertverzinsung fußt auf den kalkulatorischen Restwerten der abnutz-

baren Anlagegüter. Die Berechnung erfolgt auf Basis von Anschaffungs-, Herstell- oder Wie-derbeschaffungspreisen abzüglich der kalkulatorischen Abschreibungen jeweils zum Ende derAbrechnungsperiode. Infolge der mit fortschreitender Nutzungsdauer immer kleiner werdendenRestwerte sinken die darauf beruhenden kalkulatorischen Zinsen gleichsinnig. Diese Methode79Vgl. Männel 1998, S. 86 sowie Reiners 2000, S. 246.80In bewusster Abgrenzung zur Positionsbezeichnung ’Zinsen und ähnliche Aufwendungen’, die ggf. nur mit den

Fremdkapitalzinsen in der GuV in Verbindung gebracht werden würde.81Vgl. Kilger u. a. 2012, S. 327. In der Wohnungswirtschaft erfolgen Ausweis und Buchung der Vermögensgegen-

stände mindestens auf der Ebene Grundstück und Gebäude. Es kann also für jede Liegenschaft eine Ermittlungkalkulatorischer Zinsen erfolgen.

82Vgl. Laux 2006, S. 500. Der Ansatz von Abzugskapital ist in der Literatur nicht unumstritten, da auch unent-geltlich zur Verfügung gestelltes Kapital durch seine Bereitstellung zu einem Werteverzehr führt. Vgl. hierzuEbert 2012, S. 44.

83Vgl. Wenzel 2010, S. 365.


berücksichtigt die zu einem Zeitpunkt investierten, also über die Abschreibungen noch nichtwieder zurückgeflossenen Beträge.84

Bei der Methode der Durchschnittsverzinsung wird auf das durchschnittlich investierte, ab-nutzbare Anlagevermögen abgestellt. Dies ist jeweils der halbe Ausgangswert der Anschaffungs-oder Herstellungskosten. Die Durchschnittsmethode ist für die Verwendung innerhalb der immo-bilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnung besser geeignet, da sie über lineare Abschrei-bung zu einer gleichmäßigeren Belastung der Abrechnungsperiode führt.85

Hinsichtlich der Kapitalbindung ist für die Immobilienwirtschaft zu differenzieren nach gebun-denem Kapital für

• Grundstücke,

• Gebäude,

• Außenanlagen,

• Parkhäuser/Stellplätze sowie

• größere Instandsetzungen.

Beim Grundstück handelt es sich um ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut.86 Das durch denErwerb anteilig gebundene Kapital bleibt über den Nutzungsprozess hinweg nominal gebunden.Mit der Erstellung des Gebäudes ist der Gesamtbetrag an Kapital gebunden. Über den Um-

satzprozess fließen sukzessive Gelder zu, die zur Kostendeckung und Amortisation des gebunde-nen Kapitals beitragen. Ziel ist, bis zum Ende der technisch-ökonomischen Nutzdauer das gebun-dene Kapital über die Mieteinnahmen amortisiert und eine Verzinsung auf das im Grundstückgebundene Kapital erzielt zu haben. Diese Prinzipien gelten gleichlautend für Außenanlagen undParkhäuser/Stellplätze. Diese unterscheiden sich ggf. in der Höhe des gebundenen Kapitals undeiner etwaig kürzeren technisch-ökonomischen Nutzdauer.Auch die größeren Instandsetzungsmaßnahmen binden Kapital, welches über die Vermietung

in den nachfolgenden Perioden innerhalb der technisch-ökonomischen Restnutzungsdauer wiederin Summe erwirtschaftet werden muss.Folgende Bestimmungsfaktoren sind für die Berechnung der kalkulatorischen Zinsen zu defi-

nieren:

• das kalkulatorisch gebundene Kapital, unterteilt nach den oben stehenden Kategorien,

• der kalkulatorisch anzusetzende Zinssatz auf das durchschnittlich gebunden Kapital jeKategorie.

Als Grundlage für die Berechnung der kalkulatorischen Verzinsung bieten sich die kumulier-ten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten87 an. Diese sind flächendeckend für alle Immobilien84Vgl. Ebert 2012, S. 44.85Vgl. Ebert 2012, S. 44 f.86Vgl. Wenzel 2010, S. 262.87Männel plädiert für eine Transparenzschaffung durch anschaffungswertorientierte Abschreibungen. Vgl. Män-

nel 1996. Wird das betriebsnotwendige Anlagevermögen ausgehend von der Anlagenbuchhaltung errechnet,


und sonstigen Vermögensgegenstände in den ERP-Systemen der Wohnungsunternehmen vorhan-den. Bei Modernisierungen erfolgt regelmäßig eine Aktivierung, sodass ab dem Zeitpunkt derBaufertigstellung eine Erhöhung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten resultiert. Der nichtaktivierungsfähige Anteil bei Modernisierungen wird unter der Position Instandsetzungsaufwandgebucht und damit über diese Position in die Berechnung der kalkulatorischen Verzinsung ein-bezogen.Bei der Berechnung des betriebsnotwendigen Vermögens und des betriebsnotwendigen Kapitals

wird i. d. R. von einem Durchschnittsbestand nach folgender Formel auszugehen sein:88

Durchschnittsbestand=Jahresanfangsbestand+Jahresendbestand2 (4.1)

Es ergibt sich folgende Formel zur Berechnung der kalkulatorischen Zinsen, wobei die AK/HKjeweils gemäß Formel 4.1 als Durchschnittsbestandswerte zu verwenden sind:

Kalk. Zinsen=AKGS*iGS+AHKGeb.

2 *iGeb.+AHKAA

2 *iAA+AHKP

2 *iP+IS

2 *iIS (4.2)

Symbole

AA Außenanlagen

AK Anschaffungskosten

AHK Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

Geb. Gebäude

GS Grundstück

i kalkulatorischer Zinssatz

IS größere Instandsetzungen

P Parken/Stellplätze

Zur Berechnung der kalkulatorischen Verzinsung ist die Frage entscheidend, welcher Zinssatzzur Berechnung herangezogen wird. Eine Differenzierung der Zinssätze ist z. B. nach den zuverzinsenden Vermögensgegenständen möglich.89 Für das nicht abnutzbare Grundstück, welchesdem Unternehmen langfristig (theoretisch unbegrenzt) zur Verfügung steht, kann ggf. ein gerin-gerer Zinssatz angewendet werden. Zur Ermittlung des kalkulatorischen Zinssatzes für das imGebäude, in den Außenanlagen, Stellplätzen und ggf. Parkhäusern sowie den größeren Instand-setzungen gebundene Kapital stehen prinzipiell mehrere Ansätze zur Verfügung:

• Orientierung am Kapitalmarktzinsfuß,

erleichtert dies die kostenstellenweise Zurechnung der Zinsberechnungsbasen. Vgl. hierzu Seicht 2008, S. 89.Grundsätzlich könnten auch aktuelle Verkehrswerte als Repräsentanten des Wertes des gebundenen Kapi-tals aus Marktsicht Anwendung finden. Wie in Abschn. 1.3.3 beschrieben, fehlen derartige flächendeckendeWertermittlungen in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft, sodass ein Abstellen auf die kumuliertenAnschaffungs- und Herstellungskosten eine geeignete Vorgehensweise bildet.

88Vgl. Seicht 2008, S. 88 f.89Vgl. Verband der Chemischen Industrie e.V. 1989, S. 33.


• Orientierung an Shareholdervorgaben,

• Bildung eines Mischzinssatzes unter Beachtung der Bilanzrelation von Eigen- und Fremd-kapital.

Vielfach wird als Kapitalkostensatz der WACC („Weighted Average Capital Costs“) empfohlen,nicht zuletzt, um das theoretische Konzept des CAPM („Capital Asset Pricing Model“)90 in dieKosten- und Leistungsrechnung einzubeziehen.Der WACC ist typischerweise91 wie folgt definiert:

WACC=rEK* EK

EK + FK+rF K*(1-s)* FK

EK + FK=rEK ∗ EK + rF K ∗ (1 − s) ∗ FK

EK + FK(4.3)

Symbole

rEK Eigenkapitalrentabilität

EK Eigenkapital

FK Fremdkapital

rFK Fremdkapitalzinsfuß

s ErtragsteuersatzBei der Berechnung der kalkulatorischen Zinsen schlägt Fuchs vor, den durchschnittlichen

Eigenkapitalanteil des Wohnungsbestandes für jedes Wohngebäude zugrunde zu legen. Dieswird damit begründet, dass die Finanzierungsstruktur von der Finanzierungssituation des Woh-nungsunternehmens zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Herstellung (der Verf.: bzw. der Re-Investition im Rahmen des Lebenszyklus) eines Wohngebäudes abhängt. Dies kann zu nicht un-erheblichen Ergebnis-Verzerrungen im Rahmen erfolgswirtschaftlicher Betrachtungen führen.92

Letztlich lassen sich Unternehmensfinanzierungen nicht ohne weiteres auf konkrete Immobilienübertragen.93

Die Aktualisierung bzw. Anpassung der kalkulatorischen Zinssätze kann unterschieden wer-den in automatische Anpassungen an eine entsprechende Orientierungsgröße (z. B. Diskontsatz)oder planvoll herbeigeführte Anpassungen. Dauer und Ausmaß der Schwankungen, die Höheder Abweichungen zwischen den vorgegebenen und den tatsächlichen Zinsen sowie die interneAkzeptanz von Veränderungen der kalkulatorischen Zinsen sind für die Frage, wie häufig An-passungen vorzunehmen sind, entscheidend. Generell kann festgehalten werden, dass kleinereSchwankungen im Interesse der internen Akzeptanz und aus Praktikabilitätsüberlegungen her-aus unberücksichtigt bleiben sollten.94

90Vgl. Grob u. Bensberg 2005, S. 172, Schneider 1992, S. 511 – 523, Schneider 1998, Sp. 1477 f., Adam 2000, S.358 ff., Kruschvitz 2003, S. 364 – 369, Kruschvitz 2004, S. 169 – 236 sowie Schmidt u. Terberger 1997, S. 343– 366.

91Der WACC kann prinzipiell auch ohne Berücksichtigung der Steuern auf die Fremdkapitalzinsen verwendetwerden. Vgl. hierzu ausführlich Grob u. Bensberg 2005, S. 172 f.

92Vgl. Fuchs 2005, S. 178.93Vgl. hierzu auch die Ausführungen in Abschn. 4.3.2.4.94Vgl. Verband der Chemischen Industrie e.V. 1989, S. 33.


Softwaretechnisch erfolgt die Hinterlegung des gebundenen Kapitals für jede Immobilie bzw.jeden Vermögensgegenstand separat. Über die Zuordnung der Kostenstellen der Immobilien zuKostenträgern auf der jeweils untersten, zuordenbaren Stufe wird der sachgerechte Ausweis derkalkulatorischen Zinsen organisiert.Ab dem Zugang bzw. dem Zeitpunkt der Aktivierung von Neuinvestitionen/Modernisierungen

bzw. Instandsetzungen werden die anteilig darauf entfallenden kalkulatorischen Zinsen berück-sichtigt. Nach Ablauf der geplanten technisch-ökonomischen Nutzungsdauer müssten die kal-kulatorischen Zinsen theoretisch auf Null gesenkt werden. Zu diesem Zeitpunkt müssten Er-satzinvestitionen in nicht unerheblicher Höhe erfolgen. Dies bedingt eine neue Kalkulation desgebundenen Kapitals und der resultierenden kalkulatorischen Verzinsung.

4.3.2.5 Kalkulatorische Abschreibungen

Als Abschreibungen werden Wertminderungen von Anlagegütern, die durch die Nutzung (physi-scher Verschleiß), technischen Fortschritt, wirtschaftliche Entwertung oder durch außergewöhn-liche Ereignisse verursacht werden, bezeichnet.95

Über die Reduzierung des Gesamtnutzungspotenzials durch die Abgabe einer Periodenkapa-zität vollzieht sich die Wertminderung an abnutzbaren Betriebsmitteln. Diese Wertminderungerfolgt in Form von Abschreibungen. Die kalkulatorischen Abschreibungen repräsentieren dieplanmäßigen und betriebsbedingten Wertminderungen des abnutzbaren Anlagevermögens.96 Sieunterscheiden sich zum Teil deutlich von den bilanziellen Abschreibungen.„Kalkulatorisch abgeschrieben werden . . . nur solche Anlagegüter, die betriebsnotwendig sind.

Sie [. . . ] werden berechnet von den gestiegenen Wiederbeschaffungskosten des Anlagegutes, umin der Zukunft so viele Abschreibungsbeträge über die zufließenden Umsatzerlöse ansammeln zukönnen, dass Ersatzinvestitionen möglich sind.“97

Folgende Bestimmungsfaktoren98 sind für die Berechnung der kalkulatorischen Abschreibungzu definieren:

• der kalkulatorische Ausgangs- und Restwert,

• die Abschreibungsdauer,

• das Abschreibungsverfahren.

Aus Wirtschaftlichkeitsgründen bestimmen viele Unternehmen die kalkulatorischen Abschrei-bungen häufig unter Verwendung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten als Ausgangswert.Ist davon auszugehen, dass noch ein Restwert nach Ablauf der Nutzungsdauer99 durch eineVermarktung erzielt werden kann, ist dieser entsprechend zu berücksichtigen. Die Abschrei-bungsdauer korreliert mit der zu prognostizierenden Nutzungsdauer. Hierbei ist die wirtschaft-lich sinnvolle, nicht die technisch mögliche Nutzungsdauer anzusetzen. Bei Immobilien besteht95Vgl. Wenzel 2010, S. 250.96Vgl. Drosse 2014, S. 66.97Deitermann u. a. 2007, S. 219.98Vgl. hier und im Folgenden Drosse 2014, S. 66 ff.99Unter Nutzungsdauer ist der Zeitraum zu verstehen, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestim-

mung entsprechend genutzt werden kann. Vgl. Wenzel 2010, S. 259.


keine Kausalität zwischen der Nutzungsüberlassung an Mieter und einer Wertminderung durchVerschleiß, technischen Fortschritt oder wirtschaftlicher Entwertung. Eine leistungsorientierteErmittlung der Abschreibungen entfällt. Eine zeitorientierte Bestimmung über die technisch-ökonomische Nutzungsdauer ist nicht unproblematisch, wird aber häufig in den Unternehmenvorgenommen.100 Über- oder Unterverrechnungen entstehen, wenn es zu Fehleinschätzungen be-züglich der Nutzungsdauer, des wahrscheinlichen Wiederbeschaffungspreises oder des Restwerteskommt.101

Ähnlich der Aufteilung der kalkulatorischen Zinsen ist auch bei der Position kalkulatorischeAbschreibungen eine Trennung in die tatsächlichen Abschreibungen, welche den bilanziellen undgesetzlichen Vorgaben folgen, und einen (Soll-)Gewinnanteil für die gegenüber den gesetzlichenAbschreibungen höheren kalkulatorischen Abschreibungen wegen der Beachtung einer meist kür-zeren technisch-ökonomischen Restnutzdauer möglich.Auch und gerade bei langlebigen Wirtschaftsgütern wie Immobilien sind steigende Wiederbe-

schaffungspreise in Zukunft zu berücksichtigen. In der Praxis erscheint ein theoretisch sauberer,getrennter Ausweis der Auswirkungen steigender Wiederbeschaffungspreise schwierig. Die Schät-zung müsste in jeder Periode für jeden betrieblichen Vermögensgegenstand separat vorgenommenwerden. Der Verf. schlägt vor, auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten abzustellen (dieseliegen in den ERP-Systemen der unternehmerischen Wohnungswirtschaft regelmäßig struktu-riert vor) und einen Faktor für in Zukunft steigende Wiederbeschaffungspreise anzuwenden. Dasweiter oben beschriebene Zu- und Abschlagssystem kann hier gleichfalls Anwendung finden.102

Die kalkulatorischen Abschreibungen werden wie folgt ermittelt:

Afakalk.=AHKGEB ∗ (1 + k)

RNDGEB+AHKAA ∗ (1 + k)

RNDAA+AHKP ∗ (1 + k)

RNDP+IS ∗ (1 + k)

RNDIS(4.4)

SymboleAfakalk. Kalkulatorische Abschreibungen

AHK Anschaffungs-/Herstellungskosten

AA Außenanlagen

GEB Gebäude

IS Instandsetzungen

k Preissteigerungskoeffizient

P Parkhäuser/Stellplätze

RND technisch-ökonomische RestnutzungsdauerDie Aufsatzpunkte für die Berechnung der kalkulatorischen Abschreibungen können hierbei

entweder die kumulierten Anschaffungs- und Herstellungskosten sein, wobei die ursprünglichgeschätzte technisch-ökonomische Restnutzungsdauer zur Bestimmung des kalkulatorischen Ab-

100Gerade bei heterogenen Immobilien erscheint die Bestimmung der technisch-ökonomischen Restnutzdauerschwierig. Der Verf. schlägt eine Kopplung mit bestimmenden Eigenschaften zu Objekt-, Standort- und Lage-attraktivität sowie der prospektiven Nachfrage vor, die über ein Zu- und Abschlagssystem auch zur Schätzungder technisch-ökonomischen Restnutzungsdauer geeignet ist.

101Vgl. Drosse 2014, S. 67 f.102Vgl. Fuchs 2005, S. 178 ff.


schreibungssatzes heranzuziehen ist, oder die aktuellen Restbuchwerte, wobei die Abschreibungs-gegenwerte dann in der aktuell noch verbleibenden technisch-ökonomischen Restnutzungsdauerzu erwirtschaften sind. Beide Verfahren führen bei sachgerechter Nutzung zu identischen kalku-latorischen Abschreibungen.

4.3.2.6 Kalkulatorische Wagnisse

Die wirtschaftliche Betätigung in der Wohnungswirtschaft ist mit einer Vielzahl von Risikenverbunden. Hierzu zählen etwa:

• mangelnde Kapazitätsauslastung (Leerstandsrisiko),

• sich wandelnde Kundenbedürfnisse / Erwartungen,

• Rückgang bzw. Schwankungen bei Angebot und Nachfrage,

• Forderungsverluste,

• Verlustrisiken (z. B. Brand, Naturkatastrophen, Elementarereignisse).

Die Berücksichtigung dieser Risiken im Rahmen der Kostenrechnung erfolgt unter der Position’Kalkulatorische Wagniskosten’.103

Das Allgemeine Unternehmenswagnis trifft das Unternehmen in Gänze. Der Gewinn bildet dieökonomische Größe, um negative Entwicklungen abzufedern. Der kalkulierte Gewinn entsprichtdem allgemeinen Unternehmenswagnis. Verluste, die sich aus den spezifischen Prozessen derLeistungserstellung und -verwertung ergeben, werden über Einzelwagnisse berücksichtigt.104

So führen Vermietungsleistungen, die nicht bezahlt werden, zu Abschreibungen auf Mietforde-rungen bzw. Wertberichtigungen (Vertriebswagnis in Form des Mietausfallwagnisses und Umla-geausfallwagnisses). Weist das Konto ’Mietforderungen (200)’ Zahlungsrückstände105 aus, dannist deren wirtschaftlicher Wert zu bestimmen. Dieser schwankt beträchtlich. In allen Fällen wirdunterstellt, dass die Forderungen zu Recht bestehen. Die Mietforderungen müssen kategorisiertwerden in sichere, möglicherweise unrealisierbare und uneinbringliche Mietforderungen. Bei si-cheren Forderungen geht das Unternehmen davon aus, dass der Rückstand ausgeglichen wird.In diesem Fall ist die Forderung identisch mit dem wirtschaftlichen Wert. In den anderen bei-den Fällen liegt der wirtschaftliche Wert unter dem Nominalwert oder fehlt gänzlich. Für dieBewertung des Umlaufvermögens nach HGB sind die Forderungen gemäß (strengem) Niederst-wertprinzip nur mit dem wirtschaftlichen Wert anzusetzen.106

Mietforderungen sind hierbei immer einzeln zu bewerten. Wird eine zu Recht bestehendeForderung als (voraussichtlich) unrealisierbar eingeschätzt, muss sie entwertet – d.h. abgeschrie-ben – werden. Bei der direkten Abschreibung verschwindet die Forderung aus dem Kontenwerk.

103Vgl. Wenzel 2010, S. 366 f.104Vgl. Wenzel 2010, S. 367.105Gründe für Zahlungsrückstände können vielfältig sein, z. B. falsch ausgefüllte Überweisungen, krankheits- u.

urlaubsbedingte Versäumnisse, (wiederholter) Zahlungsverzug mit Mahnbescheid, Streit um die rechtlich zu-lässige Höhe, wiederholter Zahlungsverzug mit Räumungsklage sowie fruchtlose Pfändung. Vgl. hierzu Birkneru. Bornemann 2014, S. 94.

106Vgl. Birkner u. Bornemann 2014, S. 94 sowie Wenzel 2010, S. 269 ff.


Dieser Weg wird z. B. bei der fruchtlosen Pfändung eingeschlagen, da es ohne Vorteil wäre,den ursprünglichen Nominalwert zu erhalten. Bei der Wertberichtigung bleibt die Forderungmit ihrem Nominalbetrag erhalten, während der abgeschriebene Betrag auf einem gesonderten(Unter)Konto erscheint.107

Der hohe Bestand an Gebäuden ist mit einer Reihe von Risiken verbunden. Brand und Na-turkatastrophen können zu Schäden führen, die ggf. nicht vollständig durch Versicherungenabgedeckt sind. Diese Sachverhalte werden unter dem Begriff Anlagewagnis subsumiert. Erwerbund Bebauung von Verkaufsgrundstücken sind risikobehaftet. Es kann vorkommen, dass damitverbundene Kosten durch adäquate Erlöse nicht vollständig gedeckt werden (Beständewagnis).Darüber hinaus können aus der Bautätigkeit Gewährleistungsansprüche resultieren, die zu ent-sprechenden Kosten führen (Gewährleistungswagnis). Die Beteiligung an Ausschreibungen imRahmen der Projektentwicklung führt zu Kosten, die nicht immer in einem Auftrag münden.Diese Verluste werden als Entwicklungswagnis bezeichnet.108

Die Buchungen bezogen auf Wagnisse sind dem Grunde nach als betriebsbedingt, aber außer-ordentlich zu qualifizieren. Die Kosten fallen zeitlich unregelmäßig und in unterschiedlicher Höhean. Sie sind nicht im Voraus bestimmbar.109 Dennoch müssen diese „Ausfälle“ über den Umsatz-prozess bei den verbleibenden Mietobjekten mit verdient werden. Insofern schlägt der Verf. vor,die tatsächlichen Buchungen in die Abstimmbrücke abzugrenzen und durch eine kalkulatorischgeglättete Position zu ersetzen, in der Erfahrungswerte verwendet werden. Eine Subjektivitätund gewisse Unschärfe in der Bestimmung der kalkulatorischen Ansätze lassen sich durch einefortlaufende Beobachtung und Auswertung der tatsächlich auftretenden Zahlungsausfälle undRisiken eindämmen. Ganz beheben lässt sich dies nicht. Eine Zuordnung auf Ebene der Wirt-schaftseinheiten (bzw. der untersten Bezugsgrößenebenen) ist praktikabel und leistbar.

4.3.2.7 Pachten, Leasinggebühren, Erbbauzinsen

Die Position Pachten, Leasinggebühren und Erbbauzinsen entsprechen inhaltlich den unter Ab-schn. 4.3.1.1 sowie Abschn. 4.3.1.4 erläuterten Sachverhalten. Der einzige Unterschied bestehtdarin, dass das Wohnungsunternehmen nunmehr nicht Empfänger der Kosten, sondern Leisten-der ist. Die Zuordnung zu einem konkreten Bezugsobjekt (Grundstück) und damit zu einemKostenträger kann problemlos hergestellt werden.

107Vgl. Birkner u. Bornemann 2014, S. 94 f.108Vgl. Wenzel 2010, S. 367.109Vgl. Wenzel 2010, S. 367.


4.3.3 Verwaltungskosten

Unter dieser Position sind die Kontenbereiche ’Personalaufwand (830)’110 sowie ’Sächliche Ver-waltungsaufwendungen (850)’111 im Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft zu subsumieren.Kennzeichnend für Verwaltungskosten ist, dass sie i. d. R. auf der Ebene von Teams, Geschäfts-stellen oder internen Verwaltungsbereichen anfallen und auf Kostenstellen gebucht werden.Der Personalaufwand ist um die Position ’Aktivierte Eigenleistungen’112 zu vermindern, da

diese zwar laut Primärkostenausweisprinzip unter den Positionen ’Personalaufwand’ sowie ’Säch-liche Verwaltungsaufwendungen’ gebucht, aber zu den durch die eigenen Mitarbeiter des Woh-nungsunternehmens betreuten Investitionsmaßnahmen aktiviert werden.

4.3.4 Unternehmenskosten

4.3.4.1 Kosten der Unternehmung

Die Kosten der Unternehmung umfassen alle öffentlichen Abgaben, die Kostencharakter besitzen.Sie sind nicht in jedem Fall mit einer Gegenleistung für das Unternehmen verbunden. Hierunterzählen:113

• Kostensteuern (Grund-, Gewerbe-, Grunderwerbs- oder KfZ-Steuern)114

• Zölle

• Gebühren (für Auskünfte und Beurkundungen durch öffentliche Stellen)

• Beiträge für Kammern und Verbände

Die Erfassung der Kosten der Unternehmung erfolgt auf der Grundlage von Bescheiden undAbrechnungen, jedoch undifferenziert. Empfänger und Subjekt ist jeweils das Unternehmen inGänze, und nicht einzelne Bezugsobjekte. Einzige Ausnahme bilden hierbei ggf. die KfZ-Steuern.

110Personalkosten sind alle Aufwendungen, die durch die Beschäftigung von Mitarbeitern verursacht werden. Hierzuzählen Löhne, Gehälter, Sozialabgaben, Aufwendungen für die Altersversorgung, Aufwendungen für Unterstüt-zung, Vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers, Freiwillige Soziale Aufwendungen, Aufwendungen fürGemeinschaftspflege sowie weitere Positionen, wie z. B. Vorstellungskosten. Vgl. Wenzel 2010, S. 126 ff. sowie371.

111Unter sächlichen Verwaltungsaufwendungen sind alle Aufwendungen zu subsumieren, die durch den bürotechni-schen Betrieb verursacht werden. Sie hängen u.a. auch von der Rechtsform des Unternehmens ab. Vgl. hierzuWenzel 2010, S. 103 f.

112Unter Aktivierten Eigenleistungen sind alle in einer Periode durch das Unternehmen selbst erstellten Gegen-stände des Anlagevermögens zu verstehen. Sie werden mit dem Wert der bei ihrer Erstellung notwendigenKosten aktiviert. Vgl. Szyszka 2011, S. 41. Als Eigenleistungen des Bauherrn können Verwaltungsgemeinkos-ten, Fremdkapitalzinsen und die Grundsteuer aktiviert werden. Eine besondere Stellung nehmen hierbei die’Aktivierten eigenen Architekten- und Verwaltungsleistungen (650)’ein. Hier werden alle direkt zurechenbarenbzw. über einen Betriebsabrechnungsbogen ermittelten eigenen Architekten- und Verwaltungsleistungen sowiedie Kosten des Regiebetriebes bei der Bauerstellung erfasst. Vgl. Wenzel 2010, S. 181 sowie 201 ff. Siehe auchBirkner u. Bornemann 2014, S. 151.

113Vgl. hier und im Folgenden Ebert 2012, S. 33.114Gewinnsteuern wie die Körperschaftssteuer sind keine Kosten, da sie auf den Gewinn berechnet werden. Die Be-

zahlung erfolgt dann aus dem Gewinn. Vgl. Ebert 2012, S. 33. Die Grunderwerbssteuer ist nur bei Erwerb vonGrundstücken zu zahlen. Ihrem einmaligen Charakter zufolge ist sie unter der Position außerordentliche, aberbetriebsbezogene Aufwendungen in die Abstimmbrücke abzugrenzen. Da die Grundsteuer Teil der Betriebs-kosten ist, die auf die Mieter umgelegt werden kann, entfällt der Ausweis unter den Kosten der Unternehmung.


Sind einzelne Fahrzeuge eindeutig Sparten bzw. Kostenträgern zurechenbar, so spricht aus Sichtdes Verf. nichts dagegen, diese Kosten auch direkt diesen Kostenträgern zuzuordnen.Darüber hinaus kann es sonstige Kosten auf Unternehmensebene geben, die keinem Team oder

keiner Abteilung zugeordnet werden können. Fallen sie regelmäßig an, sind sie unter der PositionUnternehmenskosten zu subsumieren. Sind sie nach Art und/oder Höhe einmalig, so sind dieseKosten in der Abstimmbrücke auszuweisen.

4.3.4.2 Unternehmensgewinnziel

Unternehmen haben langfristig nur eine Existenzberechtigung, wenn sie Gewinne erwirtschaften.Eine durchschnittliche Kostendeckung ist allein nicht ausreichend. Aus den Gewinnen kann einKapitalstock aufgebaut werden, der entweder den Eigentümern zusteht oder für Erweiterungs-und Ersatzinvestitionen im Unternehmen verwendet werden kann.Entsprechend seiner Eigenschaften ist das Unternehmensgewinnziel als eine Sollrate zu inter-

pretieren, die anteilig von jedem Geschäftsfeld und jeder Bezugsgröße zu decken ist. Die Auf-teilung auf die Geschäftsfelder/Sparten muss durch eine Schlüsselung erfolgen. Diese ist i. d. R.willkürlich und selten gerecht. Dennoch können über die Zuordnung von Anteilen Steuerungs-anreize seitens der Unternehmensleitung gesetzt werden.Generell kann das Unternehmensgewinnziel als eine Absolutgröße oder als eine relative Kenn-

zahl dargestellt werden. Während bei dem Ausweis einer Absolutgröße ein Vergleich mit ande-ren Unternehmen nicht sinnvoll leistbar ist, können durch die Angabe von Relationen – z. B.zum Nettoerlös oder dem gebundenen Kapital – Vergleiche angestellt werden. Die Festlegungzur Höhe des Gewinnzieles ist unternehmensindividuell zu treffen. Der Verf. plädiert für einendurchgängigen Ausweis der Position in der Deckungsbeitragsrechnung. Hierzu sind Planvorgabendurch die Geschäftsführung in Abstimmung mit den Eigentümern zu bestimmen.115

4.3.5 Abstimmbrücke

„Die Positionen der Abstimmbrücke stimmen Management-Erfolg und Bilanzerfolg aufeinanderab.“116 Die Abstimmbrücke ist das Bindeglied zwischen der auf interne Mietpreiskalkulationabstellenden Deckungsbeitragsrechnung und dem externen Rechnungswesen mit der GuV.

4.3.5.1 Unternehmensbezogene Abgrenzungen

Grundlage für die unternehmensbezogenen Abgrenzungen ist die Festlegung des Betriebszwecks.Diese erfolgt jeweils unternehmensindividuell, sodass es keine allgemeingültige Beschreibungenbetriebsfremder Erträge und Aufwendungen gibt.117

115Gerade in kommunalen Wohnungsunternehmen ist die Debatte über die Höhe des Gewinnanteils schwierig.Mit den Arbeiten zur Stadtrendite wurden erstmalig Grundlagen geschaffen, die eine vielschichtige Sichtauf die Wertbeiträge der Wohnungsunternehmen zulassen. Vgl. hierzu Deutsche Gesellschaft zur Förderungdes Wohnungsbaues 2011, Schwalbach u. a. 2006 sowie zur Aufteilung der Stadtrendite in die Stadtrendite 1(Kostenrechnung) und Stadtrendite 2 (Folge-Erträge als abgeleitete Schätzwerte) Heitel 2010, S. 38.

116Deyhle 2001, S. 159.117Vgl. Buchholz u. Gerhards 2013, S. 50.


Im ersten Schritt werden alle betriebsfremden118 d. h. nicht dem Betriebszweck dienendenAufwendungen und Erträge abgegrenzt. Beispielhaft werden nachfolgend für die Wohnungswirt-schaft relevante betriebsfremde Erträge benannt:119

• Erträge aus Anlageverkäufen (660),

• Erträge aus Zuschreibungen (661),

• Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (662),

• Bearbeitungsgebühren und Kostenerstattungen (663),

• Erträge aus Materialverkäufen (664),

• Erträge aus unbebauten Grundstücken (665),

• Erträge aus der Auflösung von Sonderposten mit Rücklagenanteil/Steuerrechtliche Wert-berichtigungen (667),

• Verschiedene Sonstige Erträge - soweit nicht außerordentlich (669),

• Erträge aus Beteiligungen, aus anderen Wertpapieren und aus Ausleihungen des Finanz-vermögens (67),

• Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge (68).

Zu den betriebsfremden Aufwendungen120 gehören unter anderem:

• Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens (854),

• Spenden.

Die Aufzählungen sind beispielhaft und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Zu-ordnung zu betriebsfremden bzw. außerordentlichen, aber betrieblichen Aufwendungen und Er-trägen orientiert sich am konkreten Betriebszweck laut Satzung. Insofern kann in dieser Arbeitnur eine allgemeine Empfehlung gegeben werden.Betriebszweck eines Wohnungsunternehmens ist nicht die „Beitreibung“ von Grundabgaben

und Gebühren für die Gemeinde, der Verkauf von Energieträgern oder der Umsatz mit sonstigenLeistungen, die des Weiteren unter den Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV aufgeführt sind. Dahersind die Betriebskosten aus der Ermittlung des Betriebsergebnisses auszusondern.121 Lediglichdie nicht umlegbaren Betriebskosten122 sind zu berücksichtigen.

118Betriebsfremde Erträge entsprechen Erträgen, die nicht dem eigentlichen betriebstypischen Leistungsprozessentstammen, sondern durch betriebsfremde, für das Unternehmen eher atypische Prozesse verursacht werden.Vgl. Wenzel 2010, S. 350.

119Vgl. Wenzel 2010, S. 350 f.120Vgl. Wenzel 2010, S. 353.121Insbesondere für die retrograde Mietkalkulation sind die Betriebskosten auszusondern, da diese auf den Mieter

umgelegt werden.122Hierunter fallen die nicht umlegbaren Betriebskosten wegen Leerstand sowie die Betriebskosten, die wegen

etwaiger mietvertraglicher Regelungen mit einzelnen Mietern ganz oder teilweise nicht umgelegt werden. Vgl.hierzu die Ausführungen unter dem Abschn. 4.3.2.3.


4.3.5.2 Kosten- und leistungsrechnerische Korrekturen

Unter diesem Punkt erfolgt die Abgrenzung von Positionen, die zwar grundsätzlich dem Betriebs-zweck zuzuordnen sind, jedoch aus anderen Gründen als neutrale Aufwendungen und Erträgeaufgefasst werden. Sie werden kostenund leistungsrechnerisch mit anderen als den Werten derGewinn- und Verlustrechnung angesetzt.123

Bei den außerordentlichen, aber betriebsbezogenen Aufwendungen und Erträgen erfolgt eineAbgrenzung von Geschäftsvorfällen, die betriebsbezogen sind, nach Art und/oder Höhe aberwesentlich vom normalen Geschäftsvorgang abweichen. Innerhalb des Kontenrahmens der Woh-nungswirtschaft fallen beispielhaft folgende Positionen unter ’Außerordentliche Erträge (690)’:124

• Erträge aus einem Steuererlass,

• Erträge aus einem Gläubigerverzicht,

• ...

Zu den ’Außerordentliche Aufwendungen (885)’125 zählen Sachverhalte wie:

• Instandhaltungskosten wegen unvorhersehbaren Schadensfällen (805),

• Abschreibungen auf Vorratsposten wegen außerordentlichen Qualitätsverlusten oder Preis-verfall,

• Rechtsanwalts- und Prozesskosten wegen unvorhersehbaren Konkursen oder Vergleichsver-fahren,

• Schäden wegen betriebsungewöhnlichen Ereignissen (Sanierungsverlust, Stilllegung vonObjekten und Betriebseinheiten),

• ...

Unter die Position Periodenfremde Erträge fallen z. B. ’Erträge aus früheren Jahren (666)’ oder’Steuererstattungen (8909) bzw. (8919)’. Unter Periodenfremden Aufwendungen werden Posi-tionen wie Steuernachzahlungen, nachträgliche Lohnzahlungen oder Rückzahlung von Erlösensubsumiert. Darüber hinaus kann es weitere Positionen geben, die periodenfremde Erträge bzw.Aufwendungen enthalten, wenn diese ursächlich früheren Rechnungsperioden zugeordnet werdenkönnen.126

Unter dem Bereich Verrechnungskorrekturen erfolgt die Separation von Positionen mit unter-schiedlichen Mengen- und Wertansätzen zwischen der Geschäftsbuchhaltung und der Kosten-und Leistungsrechnung.127 Hierzu zählen z. B. folgende Positionen:

123Vgl. Buchholz u. Gerhards 2013, S. 51.124Vgl. Wenzel 2010, S. 351 ff.125Vgl. Wenzel 2010, S. 353 f.126Vgl. Wenzel 2010, S. 351 ff.127Anderskosten bezeichnen Aufwendungen, die zwar betrieblich verursacht, aber mit anderen Werten als denen der

Finanzbuchhaltung in die Kostenrechnung einfließen. Vgl. Wenzel 2010, S. 361. Typische Beispiele für von denBewertungsgrundsätzen der Finanzbuchhaltung abweichenden Verrechnungskorrekturen sind Durchschnitts-


• Zinsaufwendungen, die als kalkulatorische Zinsen,

• Abschreibungen, die als kalkulatorische Abschreibungen sowie

• etwaige Forderungsausfälle, die als kalkulatorische Wagnisse

in die Kostenrechnung eingehen.128

Anstelle der tatsächlich in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Abschreibungen,die nach den handelsrechtlichen Vorschriften bemessen sind, müssen für die retrograde Miet-kalkulation dem tatsächlichen Werteverzehr i. V. m. der technisch-ökonomischen Restnutzdauerentsprechende kalkulatorische Werte aufgenommen werden.129 Diese werden in einer Nebenrech-nung ermittelt.130

Die GuV-Position ’Zinsaufwendungen’131 beinhaltet ausschließlich Fremdkapitalzinsen. Diesevariieren zudem je nach Abschlusszeitpunkt in den Zinskonditionen bei ansonsten vergleichbarenBezugsobjekten. Das neben dem Fremdkapital vorhandene Eigenkapital ist ebenfalls adäquat zuverzinsen. Der in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Zinsaufwand wird abgegrenztund durch eine Nebenrechnung ersetzt, bei der geglättete Zinskonditionen für das Fremdkapi-tal sowie eine angemessene Verzinsung auf das gebunden Eigenkapital angesetzt werden. DasErgebnis der Nebenrechnung wird in der Position ’Kalkulatorische Zinsen’ ausgewiesen.132

Zusatzkosten sind Kosten für einen leistungsbedingten Werteverzehr, denen keine Buchungenin der Finanzbuchhaltung gegenüberstehen, die jedoch in der Kostenrechnung Berücksichtigungfinden müssen. Hierzu zählen unter anderem133

• der kalkulatorische Unternehmerlohn,

• die kalkulatorische Miete.

Die Position ’kalkulatorischer Unternehmerlohn’ entfällt für die unternehmerische Wohnungs-wirtschaft. Kalkulatorische Mieten sind für eigengenutze Objekte in Höhe der marktüblichenEntgelte anzusetzen.Tab. 4.2 zeigt den prinzipiellen Aufbau der Abstimmbrücke für ein Wohnungsunternehmen.Sind alle Verrechnungen sachgerecht erfolgt, ergibt sich nach der Beachtung der Ergebnisse

der Abstimmbrücke das originäre GuV-Ergebnis auf Unternehmensebene. Dies bietet eine guteKontrollmöglichkeit, ob alle Zuordnungen richtig ausgeführt worden sind.

und Wiederbeschaffungspreise. Diese werden eingesetzt, um eine gleichmäßigere Kostenverursachung abzubil-den, die Preisbildung nicht durch stark schwankende Kosten zu beeinflussen oder für die zukünftige Kostende-ckung mit (gestiegenen) Wiederbeschaffungspreisen kalkulieren zu können. Vgl. hierzu Buchholz u. Gerhards2013, S. 51 f.

128Vgl. Wenzel 2010, S. 361.129Aktuell beträgt der Afa-Satz für Gebäude mit einem Baujahr nach 1924 2% p.a. bezogen auf die kum.

Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Altbauten vor 1925 beträgt der Afa-Satz 2,5% p.a. Diese Afa-Sätzesind i. d. R. zu gering, damit eine Ersatzinvestition nach dem Ende der technisch-ökonomischen Restnutzdauerkomplett über den Umsatzprozess erwirtschaftet werden kann.

130Vgl. hierzu die Ausführungen in Abschnitt 4.3.2.5.131Diese besteht in der Wohnungswirtschaft hauptsächlich aus der Position ’Zinsen aus Verbindlichkeiten ggü.

Kreditinstituten und anderen Kreditgebern’.132Vgl. hierzu die umfassenden Ausführungen in Abschnitt 4.3.2.4.133Vgl. Wenzel 2010, S. 361. Zu den Zusatzkosten vgl. auch die Ausführungen unter Abschn. 3.4.2.1.


Tabelle 4.2: Gliederung der Abstimmbrücke

Hauptpositionen PositionenVor-

zeichen

Betriebskosten +/-Betriebsfremde Erträge +Betriebsfremde Aufwendungen -A.o. u. betriebsbezogene KLR-Korrekturen +/-Verrechnungskorrekturen +/-Periodenabgrenzungen +/-

Sonstige Abgrenzungen Sonstige noch erforderliche Abgrenzungen +/-

Unternehmensbezogene Abgrenzungen

Kosten- und leistungs-rechnerische Korrekturen

4.4 Bezugsgrößenhierarchie

4.4.1 Bestimmung der führenden Bezugsgröße für wirtschaftliche Aussagen

Wohnimmobilien im Mehrfamilienhausbereich sind aufzufassen als ein Bündel von Nutzungs-einheiten, die jeweils separat angemietet werden können und eine Mitbenutzung des Gemein-schaftseigentums gestatten. Jede Wohnimmobilie ist hierbei durch eine spezifische Anzahl undAnordnung von Wohnungen134 gekennzeichnet. Diese Wohnungen und die je Wohnung zu erzie-lende Marktmiete stellt das Potenzial135 zur Erzielung von Einnahmen dar.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, was die Bezugsgröße für – insbesondere wirt-schaftliche – Betrachtungen sein kann.

Abbildung 4.1: Bezugsgrößenhierarchie bei ImmobilienWirtschaftseinheit

Mieteinheit

Kondition VertragMieteinheit

1 : n

1 : n n : 1

Gebäude

Grundstück

1

:

n

1

:

n

1

:

n

1

:

n

Quelle: Eigene Darstellung nach gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.2014, S. 18 f.

134Sog. Wohnungsspiegel, der die Anzahl und Größe der einzelnen Wohnungen sowie deren Lage im Gebäudebeschreibt.

135Darüber hinaus können durch spezielle Dienstleistungen des Wohnungsunternehmens weitere Einnahmen gene-riert werden. Vgl. hierzu auch die Ausführungen in Abschn. 4.4.4.

157 4.4. BEZUGSGRÖßENHIERARCHIE

Abb. 4.1 zeigt einen grundsätzlichen Aufbau einer Bezugsgrößenhierarchie136 für Immobilien.Innerhalb einer Wirtschaftseinheit können 1 - n Grundstücke vorhanden sein. Es können z. B. nurMieteinheiten ohne Bebauung vorhanden sein (z. B. ebenerdige Stellplätze, Werbetafeln, Funk-maste etc.). Auf bebauten Grundstücken befinden sich 1 - n Gebäude. Innerhalb der Gebäudebefinden sich 1 - n Mieteinheiten, die i. d. R. zur alleinigen Nutzung durch den/die Mietvertrags-partner vorgesehen sind. Innerhalb eines Mietvertrages kann aber auch mehr als ein Mietobjektenthalten sein (z. B. eine Wohnung sowie ein PKW-Stellplatz). Die EDV-technische Klammer-funktion zwischen Vertrag und Mietobjekt erfüllen sog. „Konditionen“, die je Mieteinheit undZeitstand eineindeutig sind und z. B. die je Periode zu zahlende Sollnettokaltmiete137 enthalten.Es kann mehrere Konditionen je Mieteinheit und Zeitstand geben. Unter einer Kondition isthierbei der in Vertragswährung ausgedrückte Betrag zu verstehen, der für die jeweilige Periodegültig ist. Als Konditionen je Vertrag und Mieteinheit können Sollnettokaltmieten, Betriebskos-tenvorauszahlungen, Heizkostenvorauszahlungen, Umsatzsteueranteile usw. hinterlegt werden.Die Herausforderungen bestehen in der richtigen Zuordnung von Konditionen zu Bezugsgrößen.In Ergänzung zu Abb. 4.1 können weitere Bezugsgrößen definiert werden. Hierbei handelt es

sich meist um eine – an den jeweiligen Erkenntnis- und Auswertungsbedürfnissen orientierte– anderweitige Zusammenfassung bzw. Aggregation von Basis-Elementen der Bezugsgrößen (z.B. der konkreten Mieteinheiten). Beispielhaft seien hier Auswertungen nach Wohnungsgrößen,Etagenzugehörigkeit, Finanzierungs- und Belegungsbesonderheiten, aber auch Gruppierungennach Gläubigern oder architektonisch geprägte Parallelhierarchien genannt. Unter Parallelhier-archien versteht man eine andere hierarchische Verdichtung über den gleichen Basiselementeneiner Dimension.138

Von einem Mietvertrag können 1 - n Mietobjekte betroffen sein, die ggf. unterschiedliche Nut-zungsarten repräsentieren. Bestimmende Größe von beispielsweise Wohn- oder Gewerbemietein-heiten ist die Mietfläche. Bei Parkplätzen und etwaigen sonstigen Nutzungsarten, wie Automa-tenstandplätzen oder Mobilfunkantennen, ist die tatsächlich beanspruchte Fläche nicht relevantund häufig in den ERP-Systemen der institutionalisierten Immobilienwirtschaft nicht gepflegt.Insofern erscheint ein Vergleichen bzw. Aggregieren über Mietverträge und ausschließlich überm2 Mietfläche nicht zielführend. Homann schlägt mit Blick auf den Informationsbedarf der Ei-gentümer bzw. Nutzer den Quadratmeter vermietbare Fläche nach MF-B139 als Kostenträgervor.140 In seinen Beispielen zum Aufbau des Gebäudeabrechnungsbogens sowie der Deckungs-beitragsrechnung141 erfolgt die Zurechnung jeweils auf die Summe der m2 laut MF-B, die mitNE (wie Nutzungseinheiten) bezeichnet werden. Dies entspricht aber genau den vermietbarenEinheiten, die konkret einzelnen Nutzern zugeordnet werden können. Daneben verbleiben die auf

136Es gibt in der Praxis vereinzelt auch andere Bezugsgrößenhierarchien. Schwierigkeiten entstehen dann, wennes unterschiedliche Bezugsgrößenhierarchien im gleichen Unternehmen gibt. Problematisch sind z. B. Mehr-fachzuordnungen von gleichen Wirtschaftseinheiten oder Gebäuden auf unterschiedlichen Flurstücken oderÜberbauungen. Hier ist EDV-technisch dafür Sorge zu tragen, dass es zu keinen Doppelerfassungen kommt.

137Zu den verschiedenen Mietzinsdefinitionen vgl. Abschnitt 3.3.1.138Vgl. zu Hierarchien, Heterarchien und Parallelhierachien Shelp 2001, S. 140-144 und S. 247 ff.139Vgl. gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (1996), in der Fassung vom April 1996.140Vgl. Homann 1999, S. 277.141Vgl. Homann 1999, S. 288 und S. 290.


einige oder alle Nutzer infolge nicht möglicher verursachungsgerechter Zuordnung zu verteilendenGemeinschaftsflächen. Der Verf. schlägt vor, die einzelnen Miet-/Nutzungseinheiten zur Bezugs-größe142 für wirtschaftliche Aussagen zu machen. Sie stellen die kleinste Betrachtungseinheitsowie das wesentliche Produkt dar, welches ein Wohnungsunternehmen am Markt anbietet.143

Eine Aggregation über Etagen oder andere Merkmale der Mieteinheiten (u.a. Raumanzahl, Aus-stattungsstand, Sanierungsgrad etc.) ist jederzeit möglich. Die Mietfläche stellt hierbei ein At-tribut der Mieteinheit dar, welches als Kennzahl über mehrere Mieteinheiten aggregiert werdenkann. Eine normierende Kennzahlbildung für die Betrachtung von Kostenverläufen/Benchmarksist durch Division durch die jeweilig betroffene Mieteinheitenfläche sinnvoll möglich. Erst durchdie Beachtung der Mietfläche der konkreten Mieteinheiten können Kostenverläufe, die u.a. mitdem Nutzerverhalten des Mieters korrelieren, aufgedeckt werden.144

Die Bezugsgrößen stehen in einer hierarchischen Zuordnung zueinander. In den Ausführungenin Abschn. 3.4.3.4 wurde die Vertriebsorientierung sowie die Beachtung von Managementobjek-ten wie Zeit, aber auch Entscheider (Geschäftsstellen- bzw. Teamleiter) gefordert. Um dies zugewährleisten, müssen Deskriptoren die direkte Zuordnung zu den Bezugsgrößen ermöglichenbzw. Beträge kennzeichnen, die ggf. auf mehrere Kostenträger verrechnet werden sollen. Wiediese Zuordnung erfolgt, wird nachfolgend untersucht.

4.4.2 Verfahren der Bezugsgrößenzuordnung

4.4.2.1 Direkte Zuordnung

Die einzelnen Nutzungseinheiten sind sachlich der jeweiligen Immobilie zugehörig, in der sie sichbefinden. Die Immobilien selbst können einer beliebig tief gegliederten Bezugsgrößenhierarchiezugeordnet werden. Dies erfolgt durch die Zuweisung der ID der Immobilie bzw. der Kosten-/Erlösstelle zur untersten Aggregationsebene der Bezugsgrößenhierarchie (vgl. Abb. 4.2).Gleichsinnig erfolgt die Zuordnung von Hauptkostenstellen der neben der reinen Immobilienbe-

wirtschaftung vorhandenen weiteren Geschäftsaktivitäten wie Fremdverwaltung, Baubetreuungusw. Durch die Zuordnung erfolgt der EDV-technische Ausweis von Kostenträger-Einzelkostendirekt bei den Kostenträgern. Alle Gemeinkosten, die auf Allgemeinen Kostenstellen oder Hilfs-kostenstellen gebucht werden, müssen hingegen mittels der innerbetrieblichen Leistungsverrech-nung auf die Kostenträger verrechnet werden. Dies wird nachfolgend dargestellt.

4.4.2.2 Innerbetriebliche Leistungsverrechnung

Die innerbetriebliche Leistungsverrechnung ist eine Systematik zur Verrechnung für Unterneh-mensleistungen, die nicht über den Absatzmarkt verkauft, sondern im Unternehmen verwendet

142Häufig erfolgen Vergleiche/Benchmarks anhand normierter wirtschaftlicher Größen, z. B. €/m2 p.m. oder€/Stück p.m.

143Ob und inwieweit einzelne Mieteinheiten innerhalb eines oder mehrerer Mietverträge vermietet werden, spieltfür die retrograde Suche nach kostendeckenden Mieten keine Rolle. Gesucht werden mieteinheiten- und nut-zungsartbezogene Zielmieten.

144Eine Division durch die Gesamtfläche einer Wohnimmobilie verliert an Aussagekraft, da sich verursachende undkompensierende Effekte der einzelnen Mieter im Durchschnitt saldieren.


Abbildung 4.2: Zuordnung von Hauptkostenstellen zu den untersten Spartenergebnisstruktur-ebenen

Quelle: avestrategy® der BBT GmbH, Berlin

werden.145 Alle Gemeinkosten, die über Allgemeine Kostenstellen oder Hilfskostenstellen gebuchtwerden, müssen unter Zuhilfenahme von Verteilungsstrukturen auf die Kostenträger verrechnetwerden. Hierbei spricht man von Sekundärumlage. Die Verrechnung kann vor allem über dasStufenleiterverfahren sowie das Gleichungsverfahren erfolgen.146

Das Stufenleiterverfahren ist dadurch gekennzeichnet, dass die primären Kosten der weiterlinks liegenden Kostenstellen auf die weiter rechts liegenden Kostenstellen vollständig überge-wälzt werden. Für jeden Verteilungsschritt können ggf. andere Verteilungsstrukturen verwendetwerden. Neben den Miet-/Nutzflächen können z. B. die Anzahl von Mietobjekten, Mitarbeiternoder Vollbeschäftigteneinheiten, aber auch frei wählbare Schlüsselungen (sog. Einzelverteilun-gen) oder Zeitaufschreibungen genutzt werden. Ein Beispiel für eine einstufige Einzelverteilungist die Aufteilung von Kosten nach dem Verhältnis der genutzten Bürofläche der Verwaltungs-einheiten. Da innerbetriebliche Verrechnungen auch für Planwerte erfolgen sollen, sind Vertei-lungsstrukturen mit den Wertarten (Ist, Plan, Forecast, Budget, ...) zu verschränken.Die Verteilungsstrukturen werden sachverhalts- und bezugsgrößenorientiert zeitabhängig ent-

wickelt. Abb. 4.3 zeigt ein Beispiel für eine mehrstufige Verteilung, die sich im Zeitablauf ändernkann.Das Gleichungsverfahren ist das exakteste der Verfahren der innerbetrieblichen Leistungs-

verrechnung. Dieses Verfahren ist immer dann vorteilhaft, wenn zwei oder mehr Kostenstellenwechselseitig Leistungen austauschen. Die Erfassung der Leistungsverflechtungen erfolgt mittelslinearer Gleichungen, wobei die Variablen der Gleichungssysteme die gesuchten Verrechnungs-sätze sind. Die Gleichungsanzahl entspricht der Anzahl der zu verrechnenden Kostenstellen.147

Voraussetzung für die Anwendung des Gleichungsverfahrens ist die genaue Kenntnis der Mengenund der einzelnen ausgetauschten Leistungsbestandteile. Dies bedingt im Ist eine feinteilige und

145Vgl. Buchholz u. Gerhards 2013, S. 84.146Vgl. hierzu die Ausführungen unter Abschn. 3.4.2.5.147Vgl. Buchholz u. Gerhards 2013, S. 85.


Abbildung 4.3: Stufenleiter-Verteilungsstruktur zeitabhängig modelliert

Quelle: avestrategy® der BBT GmbH, Berlin

damit aufwendige Aufschreibung.148 Für die Anwendung im Rahmen von Planungsrechnungenmüssten detaillierte Annahmen getroffen werden. Der Aufwand wäre entsprechend hoch. Ob derErkenntnisgewinn diesen Aufwand übersteigt, wird bezweifelt. Dies wird schnell deutlich, wennman sich den Anteil der zu verrechnenden und gegenseitig erbrachten innerbetrieblichen Leistun-gen vor Augen führt. Es handelt sich regelmäßig um Personal- oder Sachleistungen, da anderekalkulatorische Kosten wie kalkulatorische Abschreibungen und kalkulatorische Zinsen direktden Immobilien (Kostenträgern) zugeordnet werden können. Der Anteil der Verwaltungskostenan den Gesamtkosten ist regelmäßig deutlich geringer als die Fremd-, Kapital- undWagniskosten.

Tab. 4.3 zeigt einmal beispielhaft den Anteil der wesentlichen Deckungsbeitragspositionen anden gesamten Kosten.149

Tabelle 4.3: Kostenanteile eines BeispielobjektesTEUR Anteil

Fremdkosten Lfd. Instandhaltung 161 10,7%

Nicht umlagefähige Betriebskosten 59 3,9%

Pachten/Erbbauzinsen/Leasinggebühren 0 0,0%

Sonstige Fremdkosten 0 0,0%

Summe Fremdkosten 220 14,6%

Kapitalkosten Kalkulatorische Abschreibungen 430 28,5%

Kalkulatorische Zinsen/Mieten 675 44,8%

Summe Kapitalkosten 1.105 73,3%

kalkulatorische Wagnisse 43 2,9%

Verwaltungskosten Personalaufwand 100 6,6%

Sächlicher Verwaltungsaufwand 41 2,7%

Aktivierte Eigenleistungen 2 0,1%

Summe Verwaltungskosten 139 9,2%

Gesamtkosten 1.507 100,0%

148Für das Jahr des Beginns müssen lückenlos für alle einbezogenen Allgemeinen Kostenstellen und Hilfskosten-stellen umfangreiche Aufschreibungen vorliegen. Dies ist in der Praxis i. d. R. nicht vorzufinden. Problemeergeben sich bei der Definition und Abgrenzung der untereinander zu verrechnenden Leistungen. Zudem müss-ten Maßgrößen für jede Leistung/Teilleistung definiert und aufgeschrieben werden, die auch einen zeitlichenBezug, zumindest zur Monatsperiode, beinhalten.

149Da Unternehmenskosten i. d. R. nicht verrechnet werden, wurden nur die Kosten bis zur Ebene der Verwaltungs-kosten einbezogen. Zu beachten ist, dass die Aktivierten Eigenleistungen die Verwaltungskosten entlasten. Eshandelt sich um ein Beispielobjekt. Daher ist eine Verallgemeinerung nicht zulässig.


Aus Wirtschaftlichkeits- und Praktikabilitätsüberlegungen heraus ist die Anwendung des Stu-fenleiterverfahrens sinnvoll. Es bietet sich an, die internen Leistungsverflechtungen im Personal-und Sachkostenbereich ggf. in einem projektbezogenen Ansatz näher zu untersuchen. Hierzueignet sich eine Prozesskostenrechnung.150

Am Ende der innerbetrieblichen Leistungsverrechnung sind zwei rechentechnische Ziele erfüllt.Einerseits sind die Vorkostenstellen entlastet und weisen den Wert „Null“ aus. Andererseitsweisen die Hauptkostenstellen alle Kostensummen aus, die für die weitere Verrechnung undDarstellung in der Kostenträgerrechnung notwendig sind.151

4.4.2.3 Aufteilung von Soll-Deckungsraten

Soll-Deckungsraten (Soll-Gewinnanteile) sind Positionen auf aggregierten Ebenen der Bezugs-größenhierarchie, die in Summe durch die dieser Hierarchiestufe zugeordneten Bezugsobjektezu erwirtschaften sind. Je nach Art und betroffener Ebene innerhalb der Bezugsgrößenhierar-chie sind verschiedene Verteilungsstrukturen seitens der Geschäftsführung bzw. des Portfolio-Managements vorzugeben. Die Systematik der Verteilungsstrukturen entspricht der unter Ab-schn. 4.4.2.2 beschriebenen Vorgehensweise.Die EDV-technische Zuweisung erfolgt auf Ebene der jeweils untersten Bezugsgrößeneinheit.

Somit ist gewährleistet, dass Auswertungen nach beliebigen Aufrissen möglich sind.

4.4.3 Entwurf einer Bezugsgrößenhierarchie für ein reinesWohnungsunternehmen

Im ersten Fall soll ein fiktives Wohnungsunternehmen dargestellt werden, welches über keine zu-sätzlichen Geschäftsfelder verfügt. Hauptzweck des Wohnungsunternehmens ist die Verwaltung,Bewirtschaftung und Instandhaltung des eigenen Wohnungsbestandes.Die Spaltenaufrisse spiegeln den Bestand an Immobilien, ggf. in ihrer vertriebsorientierten

Sichtweise, wider. Oberste Aggregationsstufe ist mithin das Wohnungsunternehmen als Ganzes.Darunter können verschiedene hierarchische Gliederungen folgen. Tab. 4.4 stellt einmal typischeGliederungen für die unternehmerische Wohnungswirtschaft dar.Unterhalb der jeweils kleinsten Aggregationsstufen befinden sich alle Wirtschaftseinheiten, die

über die gleichen Merkmalkombinationen verfügen. Somit sind Aussagen maximal für die jeweilsaufgerissenen Hierarchiestufen(elemente) möglich. Diese Sichtweisen bilden die Ausgangspunktefür ein regelmäßig wiederkehrendes Reporting sowie strategische Fragestellungen. Sind die De-skriptoren in den Faktendatensätzen richtig enthalten, ist ein Ausweis nach mehreren verschie-denen Sichtweisen problemlos möglich. Voraussetzung dafür ist, dass etwaige Verrechnungenoder Solldeckungsraten so detailliert und feinteilig ermittelt worden sind, dass der jeweils kleins-

150Zur Anwendung der Prozesskostenrechnung siehe Walter 2013, S. 277 ff., Ebert 2012, S. 214 ff. sowie Glaser1998.

151Vgl. Walter 2013, S. 171 f.


Tabelle 4.4: Bezugsgrößenbeispiele in der Wohnungswirtschaft

saniert teilsaniert unsaniert Rückbau Verkauf Beobachtung

Team A Team B Team C Team D Team E Team F

Unternehmen

Geschäftsstelle 1 Geschäftsstelle 2

eher strategisch orientierte Sichtweise

eher aufbauorganisationsbezogen

Kernbestand Dispositionsbestand

Unternehmen

te Nenner aus den Wirtschaftseinheiten der zu betrachtenden untersten Bezugsgrößenebenensinnvoll aufgerissen werden kann.152

4.4.4 Einbeziehung weiterer Geschäftsfelder/Sparten

Neben dem Grundgeschäft „Vermieten, Verwalten, Instandhalten“ können weitere Betätigungs-felder existieren, die in der Systematik der Deckungsbeitragsrechnung abgebildet werden müssen.Hierunter zählen vor allem Unternehmensbereiche wie die Fremdverwaltung, die Baubetreuungsowie die Projektentwicklung. Fremdverwaltung und Baubetreuung gemein ist der fehlende Be-zug zu den eigenen Immobilien des Wohnungsunternehmens. Es handelt sich vielmehr um Leis-tungen für fremde Dritte, die einen Dienstleistungscharakter aufweisen. Die Abbildung innerhalbder Zeilenstruktur der Deckungsbeitragsrechnung erfolgt dabei wie in Tab. 4.5 beschrieben.Die Positionen „Sonstige Erträge“ und „Sonstige Fremdkosten“ sind bei Bedarf weiter zu

untergliedern. Die Bezeichnungen der Sparten 3 - 5 bilden für die jeweiligen Aktivitäten diehöchste Verdichtungsstufe. Sie können, entsprechende Deskriptoren und Datenaufbereitung vor-ausgesetzt, z. B. nach Auftraggebern, Regionen, Projekten o. ä. untergliedert werden.Die Sparte „Projektentwicklung“ stellt ein besonderes Geschäftsfeld dar. Grundlage bilden

eigene Grundstücke und Immobilien des Wohnungsunternehmens, welche umgenutzt oder ver-kauft werden sollen. Hierbei steht nicht die Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten imVordergrund, sondern die Steigerung des Grundstückswertes durch Projektentwicklung sowiedie Verkaufsleistung. Hierunter fallen Planungsleistungen, aber auch die Schaffung von Bau-recht, die Aufbereitung für Verkaufszwecke, der Verkauf selbst usw. Um einen eigenen Ausweisinnerhalb der Sparte „Projektentwicklung“ zu erreichen, ist bei allen Buchungen sowie den kal-kulatorischen Leistungen und Kosten ein Bezug zur Sparte und zu einem konkreten Projektherzustellen. Hierfür werden in der Praxis projektbezogene Kostenstellen verwendet, die separatauswertbar sind.

152Dies wird EDV-technisch durch eine Verrechnung unterschiedlicher Solldeckungsraten bis auf die jeweilige Im-mobilie erreicht. Eine anschließende Aggregation nach beliebigen Aufrissen zeigt dann die richtigen Werte.

1634.5. GESTALTUNGSVORSCHLAG FÜR EINE IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE

DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNG

Tabelle 4.5: Bezugsgrößenabbildung bei weiteren GeschäftsfeldernVor-

zeichenProjekt-

entw.Baube-treuung

Fremd-verw.

+ x+ (x) x+ (x) (x) x

Nettoerlöselfd. Instandhaltung - (x)nicht umlagefähige Betriebskosten (kalk.) - (x)Pachten/Erbbauzinsen/Leasinggebühren - (x)Sonstige Fremdkosten - x x x

DB Ikalkulatorische Abschreibungen - x (x) (x)kalkulatorische Zinsen - x (x) (x)kalkulatorische Wagnisse - (x)

DB IIPersonalaufwand - x x xSächlicher Verwaltungsaufwand - x x xAktivierte Eigenleistungen + (x) (x)

DB III

Verwal-tungs-kosten

Leistungs-part

Erträge aus d. Verkauf v. bebauten u. unbebauten GrundstückenErträge aus BetreuungstätigkeitSonstige Erträge

Produkt- kosten

Fremdleistungskosten

Kapitalkosten

Verwaltungskosten

4.5 Gestaltungsvorschlag für eine immobilienwirtschaftlicheDeckungsbeitragsrechnung

Um zielgerichtet Aussagen zum wirtschaftlichen Erfolg auf unterschiedlichen Ebenen machenzu können, ist es notwendig, eine Verknüpfung von Positionsschemata mit Bezugsgrößenhier-archien zu gestalten. In der Zeilenstruktur findet sich das Schema der mehrstufigen Deckungs-beitragsrechnung. In den Spaltenaufrissen werden die Bezugsobjekte in ihrer Bezugsgrößenhier-archie abgetragen. Grundaufbau und Darstellungsweise orientieren sich am Betriebszweck so-wie den tatsächlichen Geschäftsfeldern, die ggf. neben der reinen Wohnungsverwaltung und-bewirtschaftung im Unternehmen vorzufinden sind (vgl. Tab. 4.6).Das Vorzeichen „+“ bedeutet Leistungen, das Vorzeichen „-“ Kosten bzw. negative Kompo-

nenten. In den mit einem „x“ gekennzeichneten Feldern sind regelmäßig Leistungen bzw. Kostenzu erwarten. Die Kombinationen aus Zeile und Spalte, in der es – je nach Geschäftsmodell undkonkreter Ausprägung in der Praxis – ggf. zu Leistungen bzw. Kosten kommt, wurden mit „(x)“gekennzeichnet.In der softwaretechnischen Umsetzung kann es weiterführende hierarchische Untergliederungen

geben. Die Ist-Positionen sollen bei Bedarf bis auf ein einzelnes, im EDV-System zugeordnetesGuV-Konto aufgeklappt werden können.153

Der Ausweis der Deckungsbeiträge erfolgt anhand der konkreten Unternehmenssituation. Hier-bei können Deckungsbeiträge größer, gleich oder kleiner als Null resultieren. Für die Ermittlungvon Mindestmieten muss auf eine retrograde Sichtweise gewechselt werden, die – ausgehend voneinem Deckungsbeitrag von gerade Null – diejenigen Zielmieten bzw. Leistungspreise ermittelt,die zur Deckung genau aller Kosten und Sollgewinnanteile der Periode154 führen. Diese Ziel-

153Dies erhöht die Akzeptanz in der Praxis, ist aber nicht zwingend notwendig und bei den kalkulatorischenPositionen bzw. Anders- und Zusatzkosten/-leistungen nicht möglich.

154In der akkumulierten Zeitablaufrechnung können auch mehrere Perioden betrachtet werden.


Tabelle 4.6: Gestaltungsvorschlag für eine immobilienwirtschaftliche DeckungsbeitragsrechnungSparte 3 Sparte 4 Sparte 5 Sparte 6

Bereich Hauptpositionen PositionenVor-

zeichenSubsp.

1Subsp.

2Subsp.

3Subsp.

4Projekt-

entw.Baube-treuung

Fremd-verw.

Regie-betrieb

Sollnettokaltmieten (SNKM) + x x x xErlösschmälerungen (ES) - x x x x

Erlösschmälerungen wg. Leerstand - x x x xGewährte Mietnachlässe (kalk.) - x x x xMietminderungen (kalk.) - x x x x

Vergütungen, Gebühren und Zuschläge + x x x xErlöse aus Sondereinrichtungen + x x x xPachterlöse/Leasingerlöse + x x x xErbbauzinserträge + x x x xMiet- und Aufwendungszuschüsse + x x x x

+ (x) (x) (x) (x) x+ (x) x+ x (x)+ (x) (x) (x) (x) (x) (x) (x) x

NettoerlöseLfd. Instandhaltung - x x x x (x) (x)Nicht umlagefähige Betriebskosten (kalk.) - x x x x (x)Pachten/Erbbauzinsen/Leasinggebühren - x x x x (x)Sonstige Fremdkosten - x x x x

DB IKalkulatorische Abschreibungen - x x x x x (x) (x) xKalkulatorische Zinsen - x x x x x (x) (x) xKalkulatorische Wagnisse - x x x x (x) (x) (x) (x)

Kalkulatorische Abschreibungen auf Mietforde-rungen/Wertberichtigungen

- x x x x (x)

Kalkulatorische Abschreibungen auf and. Forderungen/Wertberichtigungen

- x x x x x x x x

Kalkulatorische Sonstige Wagnisse - x x x x x x x xDB II

Personalaufwand - x x x x x x x xSächlicher Verwaltungsaufwand - x x x x x x x xAktivierte Eigenleistungen + (x) (x) (x) (x) (x) (x)

DB IIIKostensteuern - xGebühren/Beiträge - xSonstige Unternehmenskosten - x

- xDB IV

Betriebskosten +/- xBetriebsfremde Erträge + xBetriebsfremde Aufwendungen - xA.o. u. betriebsbezogene KLR-Korrekturen +/- xVerrechnungskorrekturen +/- xPeriodenabgrenzungen +/- xSonstige noch erforderliche Abgrenzungen +/- x

GuV-Ergebnis

Unter- nehmens-kosten

Unternehmenskosten

Gewinnziel (x %)

Abstimm-brücke

Unternehmens-bezogene AbgrenzungenKosten- und leistungsrechnerische Korrekturen

Produkt- kosten

Fremdkosten

Verwal-tungs-kosten

Verwaltungskosten

Kapitalkosten

Wagnisse

Sparte 1 Sparte 2WU ges.

Leistungs-part


Erträge aus d. Verkauf v. bebauten u. unbebauten Grundstücken

Erträge aus BetreuungstätigkeitSonstige Erträge

Erträge aus Fremdverwaltung

mieten können dann mit den am Markt heute und vor allem zukünftig zu erzielenden Mietenverglichen werden. Diese Zusammenhänge werden in Abschn. 4.7 untersucht.

4.6 Normierung der Ergebnisse

4.6.1 Normierung auf die Mietflächen

Ein Vergleich anhand absoluter monetärer Beträge ermöglicht keine adäquate Beurteilung derWirtschaftlichkeit. Gleiche absolute Deckungsbeiträge bei deutlich unterschiedlichen Mietflä-chengerüsten sind naturgemäß unterschiedlich zu bewerten. Insofern erscheint es sinnvoll, diePositionen der Ergebnisrechnung auf die Mietfläche zu normieren.

165 4.7. RETROGRADE ZIELMIETENBESTIMMUNG

Hierbei sind drei Verfahren möglich:

• Division durch die vermietete Fläche des Mietobjektes/der Wirtschaftseinheit

• Division durch die leer stehende Fläche des Mietobjektes/der Wirtschaftseinheit

• Division durch die Gesamtsumme aller vermietbaren Flächen des Objektes/der Wirt-schaftseinheit

Die Division durch die vermietete Fläche kommt bei der Ermittlung der aktiven Mieten je m2Mietfläche zum Einsatz. Hier sollen spezifische Vergleiche unterschiedlicher Mietobjekte durchdie Normierung erleichtert werden.155 Für leer stehende Mieteinheiten kann eine Normierungdurch die Division der leer stehenden Mietfläche erfolgen. Werden die Sollmieten von vermiete-ten und leeren Mieteinheiten addiert und durch die Summe der vermieteten und leer stehendenMietflächen dividiert, resultiert die durchschnittliche Sollmiete je m2 vermietbarer Gesamtfläche.Deren Aussagegehalt ist eingeschränkt und für Vergleiche untereinander nur bedingt geeignet.Die Normierung auf die gesamte vermietbare Fläche ist vor allem bei Kostenpositionen anzu-treffen.

4.6.2 Normierung in Bezug auf die Nettoerlöse

Neben dem Ausweis von absoluten Beträgen ist eine Kennzahlbildung der Deckungsbeiträgeauf den einzelnen Stufen – jeweils relativ zu den Nettoerlösen – sinnvoll.156 Es wird sichtbar,welcher Anteil der Nettoerlöse zur Deckung der nachfolgenden Kosten noch verfügbar ist. Tab.4.7 verdeutlicht die Zusammenhänge mit Testdaten.Der Deckungsbeitrag stellt einen spezifischen Beurteilungsmaßstab dar. Er zeigt je Stufe der

Ergebnisrechnung, welcher Betrag zur Deckung der nachfolgenden Kosten übrig bleibt. Je nachAggregationsstufe des betrachteten Bezugsobjektes handelt es sich um Durchschnittsangabenaller zu diesem Aggregat gehörenden, darunter liegenden Einzelelemente. Insofern müssen hier-archische Beziehungen und der sogenannte hierarchische Struktureffekt beachtet werden. DieseBetrachtungen erfolgen in Kap. 5.

4.7 Retrograde Zielmietenbestimmung

Ausgehend von einem Deckungsbeitrag von Null werden retrograd diejenigen Erlöse gesucht,die zur Deckung der Kosten und Sollgewinnanteile auf den verschiedenen Deckungsbeitragsstu-fen notwendig sind. Voraussetzung dafür ist die sachgerechte Zuordnung der Solldeckungsratenauf die Immobilien/Bezugsobjekte (vgl. Tab. 4.8). Hierfür bedarf es immer einer Aufschlüsse-

155Infolge der Heterogenität von Immobilien und selbst einzelner Wohnungen ist ein Vergleich nur begrenzt möglich.In jedem Fall sollte ein Vergleich innerhalb der gleichen Nutzungsart und nach Möglichkeit bei weiterenübereinstimmenden Attributen wie Wohnungsgröße, Etage, Ausstattung sowie Lage erfolgen.

156Eine Normierung auf die Bruttoerlöse/Sollstellung ist prinzipiell möglich, aber nicht sinnvoll interpretierbar.Der Verf. schlägt vor, die Nettoerlöse als Bezugsbasis zu wählen.


Tabelle 4.7: Deckungsbeitrags-Anteile an den Nettoerlösen

Bereich Hauptpositionen PositionenVor-

zeichenSubsp.

1Subsp.

2Subsp.

3Subsp.

4

Sollnettokaltmieten + 1.000 500 200 150Erlösschmälerungen - 21 15 17 23

Erlösschmälerungen wg. Leerstand - 20 15 16 22Gewährte Mietnachlässe - 0 0 1 0Mietminderungen - 1 0 0 1

Vergütungen und Zuschläge + 2 1 0 0Erlöse aus Sondereinrichtungen + 0 0 0 0Pachterlöse/Leasingerlöse + 0 0 0 0Erbbauzinserträge + 0 0 0 0Miet- und Aufwendungszuschüsse + 1 0 1 5

Nettoerlöse 982 486 184 132 1.784Lfd. Instandhaltung - 50 68 18 25Nicht umlagefähige Betriebskosten - 13 12 12 22Pachten/Erbbauzinsen/Leasinggebühren - 0 0 0 0Sonstige Fremdkosten 0 0 0 0

DB I 919 406 154 85 1.564DB I in % d. Nettoerlöse 94% 84% 84% 64% 88%Kapitalkosten Kalkulatorische Abschreibungen - 250 100 50 30

Kalkulatorische Zinsen/Mieten - 350 200 80 45Wagnisse kalk. Wagnisse - 20 10 5 8

DB II 299 96 19 2 41630% 20% 10% 2% 23%

Personalaufwand - 40 30 15 15Sächlicher Verwaltungsaufwand - 15 10 8 8

Aktivierte Eigenleistungen Aktivierte Eigenleistungen + 2 0 0 0

DB III 246 56 -4 -21 27725% 12% -2% -16% 16%

Kostensteuern - 5Gebühren/Beiträge - 2Sonstige Unternehmenskosten - 30

- 100DB IV 140

8%


Leistungs- part


Produkt- kosten

Fremdkosten

DB II in % d. NettoerlöseVerwaltungs-kosten

Verwaltungskosten

DB III in % d. NettoerlöseUnter- nehmens-kosten

Unternehmenskosten

Gewinnziel (x %)

DB IV in % d. Nettoerlöse

lungsregel. Dies führt ggf. zu Ungenauigkeiten und Verzerrungen bei der Erfolgsermittlung bzw.Bestimmung kritischer (Absatz-)Mengen.157

Retrograd ermittelt müsste unter Beachtung der Unternehmenskosten zur Erzielung eines DBIV von gerade Null ein Gesamt-DB III von ca. 137 TEUR verbleiben.158 Dieser Deckungsbeitragist seitens der Geschäftsführung oder des Portfolio-Managements entsprechend auf die 4 Sub-sparten aufzuteilen (Vorgabe einer Verteilungsstruktur). Unter Berücksichtigung der subspar-tenscharf ermittelten Verwaltungskosten159 resultiert ein Ziel-DB II je Subsparte. Im nächstenSchritt werden die ebenfalls subspartengenau ermittelten Kapital- und Wagniskosten hinzuge-rechnet, sodass sich ein summarischer Ziel-DB I von ca. 1.424 TEUR ergibt. Die Beachtungder subspartenkonkreten Produktkosten führt dann zu Mindestnettoerlösen von 1.644 TEUR inSumme. Zuletzt sind noch Vergütungen und Zuschläge sowie laufende Miet- und Aufwendungs-

157Vgl. Link u. Weiser 2006, S. 267. Zur engen Prämisse eines konstant zu unterstellenden Absatzmixes vgl. Ewertu. Wagenhofer 2005, S. 214.

158Vgl. hierzu und im Folgenden das Beispiel in Tab. 4.8.159Als Ergebnis der internen Leistungsverrechnung.


Tabelle 4.8: Retrograde Mietenermittlung am Beispiel(Angaben in TEUR, soweit nicht anders angegeben)

Bereich Hauptpositionen PositionenSubsp.

1Subsp.

2Subsp.

3Subsp.

4Subsp.

1Subsp.

2Subsp.

3Subsp.

4

Sollnettokaltmieten 1.000 500 200 150 1.850 869 461 208 172 1.710Erlösschmälerungen wg. Leerstand 20 15 16 22 73 20 15 16 22 73

2,0% 3,0% 8,0% 14,7% 3,9% 2,3% 3,3% 7,7% 12,8% 4,3%Sollnettokaltmieten (vermietet) 980 485 184 128 1.777 849 446 192 150 1.637

Gewährte Mietnachlässe (kalk.) 0 0 1 0 1 0 0 1 0 1Mietminderungen (kalk.) 1 0 0 1 2 1 0 0 1 2

Istnettokaltmieten (vermietet) 979 485 183 127 1.774 848 446 191 149 1.634Vergütungen und Zuschläge 2 1 0 0 3 2 1 0 0 3Miet- und Aufwendungszuschüsse 1 0 1 5 7 1 0 1 5 7

Nettoerlöse 982 486 184 132 1.784 851 447 192 154 1.644

Anteil Subsparten an Nettoerlösen gesamt 55% 27% 10% 7% 100% 52% 27% 12% 9% 100%

Lfd. Instandhaltung 50 68 18 25 161 50 68 18 25 161Nicht umlagefähige Betriebskosten (kalk.) 13 12 12 22 59 13 12 12 22 59Pachten/Erbbauzinsen/Leasinggebühren 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Sonstige Fremdkosten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

DB I 919 406 154 85 1.564 788 367 162 107 1.42459% 26% 10% 5% 100% 55% 26% 11% 8% 100%

Kapitalkosten Kalkulatorische Abschreibungen 250 100 50 30 430 250 100 50 30 430Kalkulatorische Zinsen/Mieten 350 200 80 45 675 350 200 80 45 675

Wagnisse kalkulatorische Wagnisse 20 10 5 8 43 20 10 5 8 43

DB II 299 96 19 2 416 168 57 27 24 276

72% 23% 5% 0% 100% 61% 21% 10% 9% 100%

Personalaufwand 40 30 15 15 100 40 30 15 15 100Sächlicher Verwaltungsaufwand 15 10 8 8 41 15 10 8 8 41

Aktivierte Eigenleistungen Aktivierte Eigenleistungen 2 0 0 0 2 2 0 0 0 2

DB III 246 56 -4 -21 277 115 17 4 1 137

89% 20% -1% -8% 100% 84% 12% 3% 1% 100%

Kostensteuern 5 5Gebühren/Beiträge 2 2Sonstige Unternehmenskosten 30 30

100 100

DB IV 140 08%

pros

pekt

ive

Erm

ittlu

ngErträge aus der Hausbewirtschaftung

retr

ogra

de E

rmitt

lung


Ziel: DB =


DB I Anteil je Subsparte am Gesamtebenen-DB

Produkt- kosten

Fremdkosten

DB II Anteil je Subsparte am Gesamtebenen-DB

Leistungs-part

Verwaltungs-kosten

Verwaltungskosten

DB III Anteil je Subsparte am Gesamtebenen-DB

Unter- nehmens-kosten

Unternehmenskosten

Gewinnziel (x %)

DB IV in % d. Nettoerlöse

zuschüsse zu berücksichtigen. Im Ergebnis verbleibt auf der Ebene der Sollmieten (vermietet)je Subsparte bzw. Cluster ein Gesamtbetrag, der zur Kostendeckung für notwendig erachtetwird. Dieser Betrag ist durch alle dieser Sparte zugeordneten Bezugsobjekte (Immobilien bzw.die Summe der darin enthaltenen Nutzungseinheiten) mindestens zu erwirtschaften. Infolge desWechselspiels zwischen mehr oder weniger abgesetzter Menge (vermietete Fläche) und geringe-ren oder höheren Mietpreisen können verschiedene Kombinationen aus vermieteter Fläche undMietpreis zum gleichen Ergebnis führen.160

Da die Miete meist nur in engen Grenzen und zeitlich beschränkt anpassbar ist,161 ist häufigeine Ausweitung des Absatzes zu prüfen.162

Am Beispiel der Subsparte 1 aus Tab. 4.8 wird das weitere stufenweise Vorgehen verdeutlicht(vgl. Tab. 4.9). Die Zielgröße von 849 TEUR Jahres-Sollnettokaltmieten der vermieteten Nut-zungseinheiten kann auf unterschiedlichen Wegen auf die der Subsparte 1 beispielhaft zugeord-neten Immobilien aufgespalten werden. Je nach Vermietungsgrad und Sollnettokaltmietenhöhekönnen sich mehrere Kombinationen ergeben, die zum gleichen wirtschaftlichen Ergebnis füh-

160Vgl. zu ISO-DB-Kurven Preißler 2015, S. 150 f. Unter einer Deckungsbeitrags-Isoquante ist der geometrischeOrt aller Preis-Mengen-Kombinationen zu verstehen, die zum jeweils gleichen Deckungsbeitrag führen. Vgl.Link u. Weiser 2006, S. 280.

161Die Mietanpassung unterliegt engen Grenzen, vgl. hierzu §§ 558 und 559 BGB.162Neben der Konkurrenzsituation rund um jede Immobilie spielen hier vor allem konkrete Ausstattungs-,

Objektattraktivitäts-, Standort- und Lagemerkmale eine Rolle. Verstärkt haben auch weiche Faktoren wieMieter- und Sozialstruktur Auswirkungen auf Miethöhe und Absatzchancen.


Tabelle 4.9: Weitere Aufspaltung der Sollnettokaltmieten vermietetSubsp. 1 Subsp. 2 Subsp. 3 Subsp. 4 WU ges.

Sollnettokaltmieten (T€) 869,0 461,0 208,0 172,0 1.710,0

Erlösschmälerungen wg. Leerstand T€ 20,0 15,0 16,0 22,0 73,0

2,3% 3,3% 7,7% 12,8% 4,3%

Sollnettokaltmieten (vermietet) T€ 849,0 446,0 192,0 150,0 1.637,0

Aufspaltung

Objekt 1 Objekt 2 Objekt 3 Objekt 4 Subsp. 1 pro Jahr

Anz. NE (gesamt) 120 35 15 12 182m² Wfl. (vermietbar) 8.000 2.450 990 900 12.340Anz. NE (vermietet) 100 34 14 11 159m² Wfl. (vermietet) 7.900 2.375 910 850 12.035Sollnettokaltmieten €/m² mtl. 5,56 6,51 7,00 5,89 5,88Sollnettokaltmieten (vermietet) T€ 43,9 15,5 6,4 5,0 70,8 849,0Anz. NE (Leer) 1 1 1 1 4m² Leer 100,0 75,0 80,0 50,0 305,0% leer (Anz.) 0,8% 2,9% 6,7% 8,3% 2,2%% leer (m²) 1,3% 3,1% 8,1% 5,6% 2,5%Marktmiete (Leer) €/m² mtl. 5,25 6,00 6,15 4,00 5,46fiktive Sollmieten (Leer) T€ 0,5 0,5 0,5 0,2 1,7 20,0Erlösschmälerungen wg. Leerstand % 1,2% 2,8% 7,2% 3,8% 2,3%fiktive Sollnettokaltmieten (Gesamt) T€ 44,4 15,9 6,9 5,2 72,4 869,0Ø retrograde Zielmieten €/m² mtl. 5,55 6,50 6,93 5,78 5,87

ren. Bei dem dargestellten Leerstand in Objekt 2 ergibt sich eine durchschnittliche, retrogradermittelte Sollnettokaltmiete von 6,45 €/m2 mtl.Gelingt es, bei Objekt 2 den Leerstand abzubauen, so resultiert hieraus rechnerisch eine Sen-

kung der durchschnittlichen Sollnettokaltmiete auf 6,31 €/m2 mtl. (vgl. Tab. 4.10).

Tabelle 4.10: Alternative Aufspaltung der Sollnettokaltmieten für Subsp. 1 bei Objekt 2Objekt 1 Objekt 2 Objekt 3 Objekt 4 Subsp. 1 pro Jahr

Anz. NE (gesamt) 120 35 18 12 185m² Wfl. (vermietbar) 8.000 2.450 990 900 12.340Anz. NE (vermietet) 100 35 14 11 160m² Wfl. (vermietet) 7.900 2.450 910 850 12.110Sollnettokaltmieten €/m² mtl. 5,56 6,31 7,00 5,89 5,84Sollnettokaltmieten (vermietet) T€ 43,9 15,5 6,4 5,0 70,8 849,0Anz. NE (Leer) 1 0 1 1 3m² Leer 100,0 0,0 80,0 50,0 230,0% leer (Anz.) 0,8% 0,0% 5,6% 8,3% 1,6%% leer (m²) 1,3% 0,0% 8,1% 5,6% 1,9%Marktmiete (Leer) €/m² mtl. 5,25 6,00 6,15 4,00 5,29fiktive Sollmieten (Leer) T€ 0,5 0,0 0,5 0,2 1,2 14,6Erlösschmälerungen wg. Leerstand % 1,2% 0,0% 7,2% 3,8% 1,7%fiktive Sollnettokaltmiete (Gesamt) T€ 44,4 15,5 6,9 5,2 72,0 863,6Ø retrograde Zielmieten €/m² mtl. 5,55 6,31 6,93 5,78 5,83

Da sich die Nettoerlöse nach Abzug von Erlösschmälerungen ergeben, müssen bei einer re-trograden Zielwertsuche die Erlösschmälerungen berücksichtigt werden. Dies bedeutet eine „Im-Hundert-Rechnung“. Im Ergebnis verbleibt ein Betrag, der bei Unterstellung bestimmter Leer-stände, Mietminderungen und Mietverzichte als durchschnittlicher Sollmietenbetrag163 der ver-mieteten Einheiten mit den erzielbaren Marktmieten verglichen werden kann.Hierbei sind unterschiedliche Wohnungsgrößen sowie etwaige Nutzungsartenunterschiede zu

beachten. I. d. R. sind die Mietpreise je Quadratmeter bei kleineren Wohnungen relativ gesehenhöher. Um einen ggf. fehlenden Nettoerlös auszugleichen, spielt auch die Absolutmiete eine Rolle.Ein etwaiger Fehlbetrag könnte ggf. durch die Vermietung einer größeren Wohnung rechnerisch

163Für eine bessere Vergleichbarkeit oft als Wert in €/m2 mtl. ausgedrückt.


erzielt werden. Ob dies bei der konkreten Nachfragesituation vor Ort realistisch ist, oder ggf.die Vermietung von kleineren Wohnungen, kann nur unternehmens- und bestandsindividuellbeurteilt werden. Tab. 4.11 verdeutlicht die Zusammenhänge.

Tabelle 4.11: Aufspaltung der Sollnettokaltmieten von Objekt 2 auf Nutzungseinheitencluster(Raumgrößen)

Objekt 1 Objekt 2 Objekt 3 Objekt 4 Subsp. 1

Sollnettokaltmieten (T€) 44,4 15,9 6,9 5,2 72,4

Erlösschmälerungen wg. Leerstand T€ 0,5 0,5 0,5 0,2 1,7

1,2% 2,8% 7,2% 3,8% 2,3%

Sollnettokaltmieten (vermietet) T€ 43,9 15,5 6,4 5,0 70,8

Aufspaltung

1-Raum-WE

2-Raum-WE

3-Raum-WE

4-Raum-WE

Objekt 2 pro Jahr

Anz. NE (gesamt) 2 12 19 2 35Ø Wfl. 39 59 75 119,5m² Wfl. (vermietbar) 78 708 1.425 239 2.450Anz. NE (vermietet) 2 12 18 2 34m² Wfl. (vermietet) 78 708 1.350 239 2.375Sollnettokaltmieten €/m² mtl. 8,50 7,20 6,22 5,50 6,51Sollnettokaltmieten (vermietet) T€ 0,7 5,1 8,4 1,3 15,5 185,6Anz. NE (Leer) 0 0 1 0 1m² Leer 0,0 0,0 75,0 0,0 75,0Marktmiete (Leer) €/m² mtl. 8,50 7,00 6,00 5,50 6,00fiktive Sollmieten (Leer) T€ 0,0 0,0 0,5 0,0 0,5 5,4Erlösschmälerungen wg. Leerstand % 0,0% 0,0% 5,1% 0,0% 2,8%fiktive Sollnettokaltmieten (Gesamt) T€ 0,7 5,1 8,8 1,3 15,9 191,0Ø retrograde Zielmieten €/m² mtl. 8,50 7,20 6,21 5,50 6,50

Drei Fälle beim Vergleich von Marktmieten und retrograd ermittelten Mindestmieten sindmöglich:

1. Die Marktmieten liegen über den retrograd ermittelten Mindestmieten.

2. Die Marktmieten sind gleich den retrograd ermittelten Mindestmieten.

3. Die Marktmieten liegen unter den retrograd ermittelten Mindestmieten.

Im Fall 1 ist die Absatzsituation so komfortabel, dass ein positiver Managementerfolg (Wert-schaffung) resultiert. Im Rahmen von Risikobetrachtungen könnten weitergehende Überlegungenangestellt werden, so z. B. zu einer maximal tolerierbaren Leerstandsquote oder zu einem et-waigen Mietsenkungspotenzial.164 Im Fall 2 werden alle Kosten gedeckt. Es bleibt zu prüfen, obdies auch in der Zukunft noch so sein wird. Problematisch ist Fall 3. Wenn die Marktmietenunterhalb der rechnerischen Mindestmieten liegen, so ist zu prüfen, ob:

• die Mieten entsprechend angepasst und/oder

• die Kosten realistisch vermindert werden können.

164Ermittelt aus den aktuellen Istmieten abzüglich der retrograd ermittelten Mindestmiete.


Die Kostenbeeinflussung ist nur eingeschränkt und ggf. mit Wirkung für die weiter entfernteZukunft möglich.165 Insofern kommt dem Ausweis von geplanten Kostenentwicklungen innerhalbder Plan-Deckungsbeitragsrechnung eine besondere Bedeutung zu.166

Wichtig ist aufzuzeigen, wie hoch kostendeckende Mieten sein müssten, denn nur dann kannein Abgleich mit aktuellen und zukünftigen Marktmieten sowie der konkreten Kostensituationerfolgen.

4.8 Begriffswahl „Deckungsbeitragsrechnung“

Deyhle167 betont, dass sich hinter dem Begriff „Deckungsbeitragsrechnung“ ein komplexesManagement-Informations-System verbirgt, das nicht in einem Wort zu charakterisieren sei. AlsBezeichnung für das System der Teilkostenrechnung wird der Ausdruck „Deckungsbeitragsrech-nung“ verwendet. Im Kern geht es um die Darstellung der stufenweisen Deckung der jeweilsnachfolgenden Fix(besser Struktur- bzw. Bereitschafts-)kosten.Mit den unter Abschn. 4.3 vorgenommenen Anpassungen und Einschränkungen in Bezug auf

die Wohnimmobilienwirtschaft spricht nichts dagegen, den Begriff „ImmobilienwirtschaftlicheDeckungsbeitragsrechnung“ im besprochenen Kontext zu verwenden. Der Deckungsbeitrag istinnerhalb der Teilkostenrechnung jeweils als Bruttoerfolgsgröße zu verstehen.


Der Begriff Deckungsbeitragsrechnung kann mit den oben beschriebenen Anmerkungen für dieWohnungswirtschaft verwendet werden. Unter den Informationsanforderungen wurden nebenden Kriterien Relevanz, Adäquanz und Genauigkeit für die Beurteilung von Informationssyste-men noch die Praktikabilität und die Wirtschaftlichkeit diskutiert. Es wurde ein Vorschlag fürdie konkrete Ausgestaltung einer immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnung sowieder korrespondierenden Bezugsgrößenhierarchie entwickelt. Ergänzt wurden die Betrachtungendurch die Einbeziehung weiterer Geschäftsfelder. Zur besseren Beurteilung von Ergebnissen wur-de deren Normierung auf verschiedene Größen erörtert. Der Weg der retrograden Zielmietener-mittlung wurde beschrieben. Dieser liefert die Basis für Vergleiche mit erzielbaren Marktmieten.Die immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnung kann sowohl zur retrograden Min-

destmietenermittlung als auch zur Darstellung des Ergebnisbeitrages unterschiedlicher Immobi-lien, Cluster oder Sparten verwendet werden. Hierbei spielen vor allem Plan-Ist-Vergleiche eineRolle. Wie Plan-Ist-Abweichungen konkret zu ermitteln und zu beurteilen sind, wird in Kap. 5dargelegt.

165So z. B. durch die Senkung von Finanzierungskosten, Verwaltungs-, Bau- oder Instandsetzungskosten etc. DieAbsenkung von Instandhaltungen und Instandsetzungen führt kurzfristig zu sinkenden Kosten. Längerfristigist ein „Fahren auf Verschleiß“ jedoch kontraproduktiv. Für die bestandshaltende Wohnungswirtschaft stehtdie langfristige Erhaltung des Bestandes und der Mietpotenziale im Vordergrund.

166Zu den Risiken im Immobilienportfolio-Planungsprozess siehe Lüdeke 2009, S. 499 – 517.167Vgl. hier und im Folgenden Deyhle 1996a, S. 6.

5 Ausbau zur immobilienwirtschaftlichenDeckungsbeitragsflussrechnung

5.1 Grundlagen für Abweichungsanalysen

Die Darstellung in einer Deckungsbeitragsrechnung allein ist nicht ausreichend. Die Ergebnisseje Position und Sparte/Subsparte stellen Summen absoluter monetärer Beträge je Periode dar.Dahinter verbergen sich die teilweise gegenläufigen Ergebnisse aller dieser Sparte zugeordnetenImmobilien bzw. Bezugsobjekte. Abweichungen in den Ergebniszeilen können mehrere Ursachenhaben. Ein alleiniger Ausweis von absoluten Abweichungen bietet noch keinen Erklärungsgehalt.Zur zielgerichteten Ableitung von Maßnahmen ist eine Aufteilung der absoluten Abweichungennötig.Die konventionelle Deckungsbeitragsrechnung liefert keine zuverlässigen, präzisen Aussagen

über die quantitativen Ursachen für Deckungsbeitragsänderungen. Dies ist darin begründet,dass ein Ausweis der Erfolgswirksamkeit der einzelnen Umsatz- und Kostenfaktoren nicht vorge-sehen ist (Erfolgsexplikation). Eine Strukturexplikation, d. h. eine Bereinigung der Umsatz- undKostenfaktoren um Struktureinflüsse innerhalb des Sortiments und deren gesonderter Ausweisfehlen ebenso.1

Der Begriff „Deckungsbeitragsflussrechnung“ ist angelehnt an den Begriff der Kapitalfluss-rechnung. Während Bilanzen die Vermögens- und Kapitalwerte am Periodenende ausweisen,zeigen Kapitalflussrechnungen deren Veränderung von Periode zu Periode. Ähnlich weisen De-ckungsbeitragsrechnungen alle Werte bezüglich des Produkterfolges am Periodenende aus, De-ckungsbeitragsflussrechnungen die ergebniswirksamen Veränderungen dieser Werte von Periodezu Periode. Die Deckungsbeitragsflussrechnung wird als eigenständige, in sich geschlossene Formder Kontrollrechnung angesehen.2

Ziel ist, die Abweichungen zwischen Ist-Periodenergebnissen, aber auch zwischen Wertartenwie Ist und Plan oder Soll, transparent und nachvollziehbar aufzuzeigen. Bevor auf geeigneteAbweichungsanalyseverfahren eingegangen wird, müssen die Grundlagen für Abweichungen undderen Ermittlung gelegt werden.

5.1.1 Grundlagen für Abweichungen

Im Zentrum der Controller-Tätigkeit befindet sich der institutionalisierte permanente Soll-Ist-Vergleich, der mit den daraus resultierenden Abweichungsanalysen als ständiger Lernprozess

1Vgl. Link 1979, S. 280.2Vgl. Link 2011, S. 146.

KAPITEL 5. AUSBAU ZUR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHENDECKUNGSBEITRAGSFLUSSRECHNUNG 172

aller Unternehmensbereiche zu verstehen ist und zu entsprechenden Maßnahmen und Rück-kopplungen führen soll.3 Der Schwerpunkt liegt hierbei im „Vergleich zwischen Ist und Soll undim gezielten Reagieren als Folge von Abweichungen“.4

Als Abweichung wird die Differenz zwischen tatsächlich realisierten Istgrößen und Sollgrößenbezeichnet. Die laufende Überwachung kann grundsätzlich als Soll-Ist-Vergleich, Zeit(reihen-)vergleich oder Betriebsvergleich erfolgen. Beim Zeitvergleich werden Istkosten aus verschiedenenPerioden gegenübergestellt.5

Die Differenz zwischen Ist- und Sollgrößen ist die Gesamtabweichung, die sich auf zwei unter-schiedlichen Arten6 strukturieren lässt:

• Ist-Soll-Vergleich:∆K = KI − KS (5.1)

• Soll-Ist-Vergleich:∆K = KS − KI (5.2)

Symbole

ΔK Delta der Kosten

K Kosten

I Istwerte

S SollwerteDas Auswertungsziel und die Plausibilität der Interpretation der Abweichungsergebnisse kön-

nen z. B. nahelegen, dass eine positive Abweichung als „günstig“, eine negative Abweichung als„ungünstig“ anzusehen ist. Dies wäre beim Ist-Soll-Vergleich der Fall. Wenn z. B. ein höhererGewinn als geplant als „günstig“ eingestuft wird, ergibt sich:7

∆G = GI − GS = [LI − KI ] − [LS − KS ] = [LI − LS ] − [KI − KS ] (5.3)

Symbole

ΔG Delta beim Gewinn

G Gewinn

L Leistungen

K Kosten

I Istwerte

S Sollwerte

3Vgl. Scheffler 1980, S. 21.4Vgl. Deyhle 1990, S. 157 f.5Vgl. Heuer 2001, S. 163. Der Betriebsvergleich hat infolge der Heterogenität innerhalb der Immobilienwirtschaftnur begrenzte Aussagekraft und soll daher nicht näher betrachtet werden. Siehe auch Ewert u. Wagenhofer2014, S. 300.

6Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 312.7Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 312 f. Soweit nachfolgend nichts anderes angegeben ist, wird ein Ist-Soll-Vergleich mit Planbezugsgrößen zugrunde gelegt.

173 5.1. GRUNDLAGEN FÜR ABWEICHUNGSANALYSEN

Eine andere Möglichkeit wäre, bei jeder Abweichung darauf hinzuweisen, ob es sich um einegünstige oder ungünstige Abweichung handelt; so findet man in amerikanischen Lehrbüchernbei jeder Abweichung entweder ein „F“ (für „favorable“) oder ein „U“ (für „unfavorable“).8

Gleichgültig welche Art von Vergleich Anwendung findet, das Ergebnis ist eine Gesamtabwei-chung, welche für sich allein nur wenig aussagefähig ist. Die Aufgabe der Abweichungsanalysebesteht in der Zerlegung der Gesamtabweichung in Einzel- oder Teilabweichungen (siehe Abb.5.1). Der Nutzen der Kenntnis der wertmäßigen Abweichungen dient der Quantifizierung von Er-folgskonsequenzen bei Veränderung der entsprechenden Einflussgrößen im Rahmen des Kosten-und Erlösmanagements.9

Abbildung 5.1: Preis- und MengenabweichungenFaktorpreis x

xi

xp

xp * f

p

Faktormenge

f (für Flächen)

fp

fi

xp * Df

Dx * fp

Preisänderung * Planmenge

Preisänderung *

Mengenänderung

Dx * Df

Plankosten

Planpreis *

Mengen-

änderung

Quelle: Eigene Darstellung in Anl. an Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 317.

Folgende Voraussetzungen für die Zerlegung der Gesamtabweichung in Einzelabweichungenmüssen gegeben sein:10

• Es existiert ein funktionaler Zusammenhang zwischen Kosten bzw. Erlösen und bestimm-ten Einflussgrößen, oder ein solcher wird vermutet.11

• Es liegen Sollwerte für die Einflussgrößen vor.

• Die Istwerte der Einflussgrößen werden beobachtet oder gemessen.8Vgl. hierzu Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 313 sowie Link u. Weiser 2006, S. 230. Das betriebswirtschaftlicheFarbkonzept innerhalb der OLAP-Software DeltaMaster© von Bissantz & Company, Nürnberg, arbeitet hiermit Blau (für „betriebswirtschaftlich gut“) und Rot (für „betriebswirtschaftlich schlecht“). Vgl. hierzu auchAbschn. 5.4.

9Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 314 f.10Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 315.11Für Kostenfunktionen können häufig exaktere funktionale Zusammenhänge angegeben werden, bei den Erlös-

funktionen bleibt oft nur eine Schätzung des Zusammenhanges. Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 315.


Wünschenswert wäre, die Gesamtabweichungen in Einzelabweichungen aufzuspalten, die jeweilsgenau auf die Änderung einer Einflussgröße zurückzuführen sind. Dies ist unproblematisch, wenndie (Teil-)Kosten basierend auf den Einflussgrößen additiv (oder subtraktiv) verknüpft und von-einander unabhängig sind. Im Regelfall bestehen daneben auch nicht-additive Verknüpfungen,häufig in Form multiplikativer Verknüpfungen. Kosten sind hierbei die (Input-)Faktorpreise mul-tipliziert mit der eingesetzten Faktormenge.12 Die Kosten seien aus dem Faktorpreis x und derFaktormenge f (für Flächen in der Immobilienwirtschaft) zusammengesetzt (vgl. Abb. 5.1). DieAbweichung ergibt sich dann wie folgt:

∆K=KI -KP=xI*fI -xP *fP=∆x*fP+xP *∆f+∆x*∆f (5.4)

Symbole

x Faktorpreis

f Menge (Fläche)

I Istwerte

P Planwerte

Δx Preisänderung

Δf MengenänderungDie Gesamtabweichung setzt sich aus Abweichungen 1.Ordnung, einer Preisabweichung und

einerMengenabweichung, sowie einer gemischten Abweichung oder (hier) Abweichung 2.OrdnungΔx * Δf zusammen, die durch eine Änderung beider Einflussgrößen gemeinsam entstand. Sindmehr als zwei Einflussgrößen multiplikativ verknüpft, resultieren hieraus Abweichungen höhererOrdnung.13

Bevor auf die Methoden der Abweichungsanalyse eingegangen wird, sollen Abweichungsursa-chen sowie die Bestimmung von Soll- und Istgrößen diskutiert werden.

5.1.2 Abweichungsursachen

Abweichungen können danach unterteilt werden, inwieweit sie vermeidbar sind. Nicht kontrollier-bare Abweichungen resultieren aus unvorhersehbaren Zufallsereignissen. Typische Beispiele sindüberbetriebliche Ereignisse (z. B. höhere Gewalt, Wirtschaftskrisen oder Zinsniveauänderungen),zwischenbetriebliche Ereignisse (z. B. Auftreten neuer Konkurrenten oder ein Markteinbruch)sowie innerbetriebliche Ereignisse (z. B. Ausfall wichtiger Arbeitskräfte, Schäden an eigenerBetriebs- und Geschäftsausstattung sowie Irrtümer). Kontrollierbare Abweichungen sind ver-meidbare Abweichungen. Auf diese Abweichungen konzentriert sich die Unternehmensführungund damit die Kontrolle.14

Die Ursache für Abweichungen können vielfältige Gründe haben. Sie lassen sich in drei Grup-pen einteilen: Planungsfehler, Realisationsfehler und Auswertungsfehler (vgl. Abb. 5.2).

12Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 316.13Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 316 ff. Zur Beachtung von Abweichungen bei voneinander (teilweise) abhän-

gigen Einflussgrößen vgl. ebd.14Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 300.


Abbildung 5.2: Abweichungsursachen

Fehlerhafte Situations-beschreibung

Unbeabsichtigte Fehler

Fehler bei der Ist-größenermittlung

Prognosefehler Beabsichtigte FehlerAbweichungserrechnungs-fehler

Interpretationsfehler

Planungsfehler Realisationsfehler Auswertungsfehler

Abweichungsursachen

Quelle: Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 301.

Aufgrund einer fehlerhaften oder unvollständigen Situationsbeschreibung können Planungsfeh-ler entstehen. Wichtigste Vertreter sind hierbei falsche Annahmen über die Ausgangssituationoder die Verwendung falscher Entscheidungsmodelle. Prognosefehler entstehen als Folge falscherPrognosewerte zur Umweltentwicklung, die der jeweiligen Entscheidung zugrunde liegen.15 Rea-lisationsfehler sind die Folge fehlerhaften Verhaltens in der Ausführung. Sie können danachdifferenziert werden, ob das fehlerhafte Verhalten unbeabsichtigt oder beabsichtigt erfolgt. Zu-letzt gibt es noch Auswertungsfehler. Es handelt sich hierbei hauptsächlich um Messfehler beider Istgrößenermittlung (z. B. falsche Aufzeichnungen oder Fehlbuchungen), weiterhin um Re-chenfehler bei der Abweichungserrechnung sowie die fehlerhafte Interpretation der Auswertungs-ergebnisse.16

Generell lassen sich drei verschiedene Ebenen bei der Abweichungsanalyse beschreiben (vgl.Abb. 5.3).Innerhalb der formallogischen Ebene wird untersucht, auf welche Variable welche Teilabwei-

chungen zurückgeführt werden können. Der kombinierte Abweichungseffekt ist durch das Pro-dukt ∆x*∆f gegeben. Er tritt nur dann auf, wenn bei beiden17 Einflussgrößen eine Abweichungeingetreten ist. Der sich ergebende Betrag verhält sich direkt proportional zu jeder der beidenTeilabweichungen.18

Auf der inhaltlich-kausalen Ebene werden Wirkungsbeziehungen zwischen Variablen selbstoder zu anderen, nicht im Gleichungssystem enthaltenen Einflussgrößen untersucht.19 Auf der

15Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 301. Planung wie Entscheidung erfolgen regelmäßig unter Unsicherheit. Trotzbestehender, oft hinreichender Erfahrungswerte wird die Unsicherheit allenfalls verringert, nicht behoben. Dietatsächlich eintretende Umweltsituation bedingt, dass es im Allgemeinen zu anderen als den der Planungzugrundeliegenden Ereignissen und Entwicklungen kommt. Siehe ebd.

16Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 301. Die Vermeidung von Auswertungsfehlern hat durch organisatorischeMaßnahmen zu erfolgen.

17Kommt es nur bei einer Einflussgröße zu einer Abweichung, so tritt kein kombinierter Effekt auf. Vgl. Link2011, S. 155.

18Vgl. Link 2011, S. 155. Halbiert oder verdoppelt sich eine der beiden Teilabweichungen (bei Konstanz der jeweilsanderen), so halbiert oder verdoppelt sich auch die kombinierte Abweichung. Siehe ebd.

19So kann z. B. ein positiver Mengeneffekt ausgewiesen sein, der durch einen negativen Margeneffekt „erkauft“wurde. Vgl. Link 2011, S. 156.


Abbildung 5.3: Die drei Ebenen der Abweichungsanalyse

Ausgewiesener

Handlungserfolg

Analyse- Lern-

kriterien effekte

Die drei Ebenen einer Abweichungsanalyse; Link, Führungssysteme 2011, S. 155

Zukünftiges Handeln

Formallogische Analyse

Inhaltlich-kausale Analyse

Sanktionsorientierte Analyse

Quelle: Link 2011, S. 155.

sanktionsorientierten Ebene stehen personelle Verantwortlichkeiten und daraus resultierendeBelohnungen bzw. Bestrafungen im Vordergrund. Für jeden Aufgabenträger ist zu überlegen,welche Abweichungseffekte auf von ihm zu verantwortende Planungs- oder Ausführungsfehlerzurückzuführen sind.20

Der Kontrollprozess kann in folgende Aktivitäten untergliedert werden:

• Aufstellung des Kontrollfeldes,

• Bestimmung der Sollgrößen und der Istgrößen,

• Vergleich der Soll- und Istgrößen und Aufspaltung der Gesamtabweichung in Einzelabwei-chungen,

• Auswertung der Ergebnisse der Abweichungsanalyse.

Das Kontrollfeld beinhaltet die Definition des Kontrollobjektes, des Kontrollausmaßes und derKontrollhäufigkeit. Unter Kontrollobjekten sind hierbei die zu kontrollierenden Sachverhalte bzw.Aktivitäten (z. B. die Erlöse gegliedert nach Erlösarten für jede Produktgruppe und jedes Gebiet)zu verstehen. Der Umfang der Kontrollhandlungen je Kontrollzeitpunkt wird als Kontrollausmaßbezeichnet. Die Kontrollhäufigkeit gibt an, in welcher zeitlichen Taktung Kontrollen durchgeführtwerden.21

5.1.3 Bestimmung von Sollgrößen

In Abhängigkeit von der Kontroll-Aufgabe können unterschiedliche Sollgrößen22 zugrunde gelegtwerden:20Unter den realen Bedingungen freier Märkte und multipersonaler, pluralistischer Entscheidungsstrukturen kann

niemand für sich den Anspruch ableiten, unter ceteris paribus-Bedingungen zu arbeiten und beurteilt zuwerden. Vgl. hierzu und zur Mitverantwortung für Fehler im Rahmen der kombinierten Abweichung Link2011, S. 156.

21Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 306 f.22Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 307 f. Infolge der Heterogenität der Immobilien ist ein Vergleich mit anderen

Unternehmen und Märkten i. d. R. nicht zielführend. Durch die Besonderheiten der Dauerhaftigkeit und


• Istgrößen aus einer früheren Periode,

• Normalisierte Größen (als Durchschnitt von Istgrößen aus mehreren früheren Perioden),

• Istgrößen „vergleichbarer“ Unternehmen,

• Plangrößen als Prognosegrößen,

• Plangrößen als Standardgrößen: Normalgrößen, Optimalgrößen, verhaltensorientierte Grö-ßen.

Im Rahmen eines Zeitvergleiches werden Istgrößen aus einer früheren Periode verwendet. Für dieEntscheidungsunterstützung und Verhaltenssteuerung23 sind vergangene Istgrößen als Sollgrö-ßen kaum geeignet. Dies gilt gleichlautend für normalisierte Größen. Infolge der Durchschnitts-bildung werden starke Schwankungen gemildert, die Aussagekraft steigt aber nicht. Es werdenlediglich Ausreißer beseitigt.24 Prognosegrößen sind die erwarteten tatsächlichen Istgrößen einerzukünftigen Abrechnungsperiode. Sie bilden gleichsam die Basis der Unternehmensplanung undsind auf die Unternehmensstrategie ausgerichtet.25

Sollgrößen, die zur Verhaltenssteuerung dienen, sind häufig für Entscheidungszwecke nichtverwendbar. Damit werden je nach Zweck ggf. zwei Plangrößen benötigt. Insgesamt gesehenhaben alle oben aufgeführten Sollgrößen ihre spezifischen Vor- und Nachteile.26

5.1.4 Bestimmung der Istgrößen

Istgrößen können als die bis zum Kontrollzeitpunkt eingetretenen Größen der realisierten Kon-trollobjekte verstanden werden. Sie müssen identisch zu den gewählten Sollgrößen definiert undabgegrenzt werden.27 Die Erfassbarkeit der Istgrößen bzw. etwaige Einschränkungen hierbei sindbei der Festlegung von Sollgrößen zu beachten.Ein weiteres Problem im Zusammenhang mit der Erfassung von Istgrößen sind die Fixkosten.

Istverbräuche werden in den Kostenstellen nicht immer in fixe und variable Bestandteile getrennt.Dies führt dazu, dass sich die Abweichungen ggf. nicht sinnvoll aufteilen lassen.28

des wiederholten Absatzes kommen Industrie-Standardgrößen, die einen starken Produktionsbezug aufweisen,ebenfalls nicht infrage.

23Es besteht ein nichtmonotoner Zusammenhang zwischen Sollgrößen, Anspruchsniveau und Leistung. Vgl. hierzuausführlich Drury 2004, S. 662 – 664, Küpper 2013, S. 290 – 292 sowie Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 309.

24Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 308.25Prognosegrößen beinhalten auch erwartete Unwirtschaftlichkeit. Ein Anreiz zur Vermeidung „durchschnitt-

licher“ Unwirtschaftlichkeit, mit denen die Planung ohnehin rechnet, geht von der Verwendung derartigerSollgrößen nicht aus. Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 310.

26Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 310 f. Für die Immobilienwirtschaft erscheinen in der Nutzungsphase dieIstgrößen aus einer früheren Periode und Plangrößen als Prognosewerte am ehesten geeignet, Sollgrößen fürAbweichungsanalysen zu bilden. Steht die Entscheidungsfunktion im Vordergrund, so könnte man für dieVerwendung von Istgrößen plädieren, da diese die aktuellste Manifestation der tatsächlichen Verhältnissesind. Für die Verhaltenssteuerungsfunktion werden hingegen Planbezugsgrößen eher geeignet sein, da sie diegewünschte Entwicklung darstellen. Vgl. hierzu ebd., S. 313. Dies gilt umso mehr, wenn Portfolioveränderungendurch Zukauf, Verkauf, Abriss oder Modernisierungen erfolgen (sollen).

27Andernfalls würden allein aus der Nichtbeachtung Abweichungen resultieren.28Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 312. Der Arbeitshypothese in der Praxis, das „Istkosten im selben Verhältnis

wie die zugehörigen Sollkosten nach einzelnen Bezugsgrößen und proportionalen bzw. fixen Kostenelementen


5.1.5 Methoden der Abweichungsanalyse

Abweichungsanalysen sollen Aufschluss darüber geben, welche genauen Erfolgswirkungen denVeränderungen einzelner Einflussgrößen (Menge, Preis usw.) bzw. den hierfür verantwortlichenEntscheidungsträgern zuzurechnen sind.29

Entsprechend den einleitenden Ausführungen unter Abschnitt 5.1.1 werden nachfolgend unter-schiedliche Methoden der Abweichungsanalyse diskutiert. Dabei handelt es sich um mehr oderweniger zweckmäßige Lösungen des Problems bei multiplikativ verknüpften Einflussgrößen.30

Die wesentlichsten Methoden der Abweichungsanalyse sind die31

• Alternative Methode,

• Kumulative Methode,

• Differenzierte Methode,

• Symmetrische Methode,

• Min-Methode.

Die alternative Methode berechnet Einzelabweichungen unter der stark einschränkenden Annah-me, dass immer nur genau eine Einflussgröße vom Istwert auf den Planwert gesetzt wird, dieübrigen Einflussgrößen jedoch unverändert bleiben (ceteris paribus). Da die Summe der Einzel-abweichungen nicht mit der Gesamtabweichung übereinstimmt, ist diese Methode abzulehnen.Die kumulative Methode arbeitet mit einem geringen Rechenaufwand. Sie ordnet die kombinier-te Abweichung einer der beiden Teilabweichungen erster Ordnung zu. Problematisch erscheint,dass die Höhe der den Einflussgrößen zugerechneten Einzelabweichungen von der Reihenfolgeder Berechnung abhängt.32 Link betont die mangelnde Eindeutigkeit des Berechnungsverfahrenssowie die mangelnde Plausibilität der Berechnungsergebnisse. Die Folge sei eine unzureichendeoder vollkommen fehlende Akzeptanz bei den Entscheidungsträgern. Die Glaubwürdigkeit derMethode werde zudem beeinträchtigt, wenn ein Wechsel der Berechnungsrichtung bei sonst glei-chen Zahlen nicht zu einem Vorzeichenwechsel, sondern zu vollkommen anderen Absolutwertenfür die Teilabweichung führt. Des Weiteren ergeben sich Probleme bei der Kumulation der aus-gewiesenen Einzelabweichungen über mehrere Perioden.33

Bei der differenzierten (oder differenziert-kumulierten) Abweichungsanalyse werden die Ab-weichungen höherer Ordnung keiner Abweichung 1.Ordnung zugerechnet. Der Ausweis erfolgtgesondert, entweder en bloc in einer Summe (differenziert-kumulierte Methode) oder jeweilseinzeln (differenzierte Methode).34 Die Willkürproblematik, d. h. die Freiheit zur Verwendung

systemintern aufgeteilt werden können“, muss eine Absage erteilt werden. Vgl. hierzu auch Kilger, Pampel u.Vikas 2012, S. 357.

29Vgl. Link 1988b, S. 1204.30Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 319. Das Unterscheidungskriterium liegt darin, wie und in welchem Umfang

die Abweichungen höherer Ordnung den Abweichungen 1.Ordnung zugerechnet werden. Siehe ebd.31Vgl. Klock u. Bommes 1982, S. 225 ff. Siehe auch Glaser 1999.32Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 320 f., Link u. Weiser 2006, S. 234 f. sowie Link 2011, S. 147 ff.33Vgl. Link 2011, S. 148 ff.34Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 320 sowie Link u. Weiser 2006, S. 236. Siehe in diesem Zusammenhang auch

den Vorschlag für eine Residualabweichung bei Streitferdt 1983, S. 49.


unterschiedlicher Rechenverfahren, entfällt bei dieser Methode. Positiv auf den ersten Blick er-scheint auch, dass, indem eine Zurechnung auf Mengen und/oder Margeneffekte unterbleibt,jeder Kontroverse über die Verantwortlichkeit für den kombinierten Einfluss der Boden entzo-gen wird. Jedoch gilt die schon bei der kumulierten Methode genannte Plausibilitäts-, Stringenz-und Kumulationsproblematik, da der kombinierte Einfluss ja ausdrücklich nicht zugerechnet oderaufgeteilt werden soll. Nach Link fällt der kombinierte Einfluss zahlenmäßig häufig viel zu starkins Gewicht, als dass er mehr oder weniger komplett aus vertieften Analysen und Diskussionenausgeklammert werden könnte.35

Die symmetrische Methode versucht, eine gleichmäßige Aufteilung der Abweichungen höhererOrdnung zu erreichen, indem diese zu gleichen Teilen auf die Abweichungen 1.Ordnung aufge-schlagen werden. Die Kritik an dieser Vorgehensweise beschränkt sich auf die Nichtbegründbar-keit der Zuweisung der Abweichungen höherer Ordnung gerade zu gleich hohen (Teil-)Beträgen(Willkürlichkeit).36

Link interpretiert die Durchschnittsgrößen Øx und Ø f betriebswirtschaftlich als durchschnitt-liche Margensituation und durchschnittliche Absatzsituation der Gesamtperiode.37

ΔDB x=Δ x*Ø f=Δ x f1 + f22 (5.5)

und

∆DB f=∆ f ∗Øx=∆f x1 + x22 (5.6)

SymboleΔDB Deckungsbeitrags-Änderung

x Preis

f Menge (Flächen)

Δx Preisänderung

Δf Mengenänderung

Øf durchschnittliche Absatzsituation

Øx durchschnittliche MargensituationDies bedeutet, dass Mengenveränderungen von t1 auf t2 mit der durchschnittlichen Mar-

gensituation, Margenveränderungen hingegen mit der durchschnittlichen Absatzsituation derGesamtperiode zu gewichten sind (vgl. Abb. 5.4).Der Vorteil der symmetrischen Abweichungsanalyse liegt in der Einfachheit der Berechnung.

Die Summe der Teilabweichungen ist gleich der Gesamtabweichung. Die Höhe der Abweichung

35Vgl. Link 2011, S. 152 f. Siehe hierzu auch den Disput zur Erfolgskontrolle unter ceteris paribus-Bedingungenin der ZfB 1988 zwischen J. Kloock und J. Link mit Artikel, Erwiderung und Entgegnung, vgl. Link 1988b,Kloock 1988b und Link 1988a.

36Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 321 f. In der Entscheidungstheorie gibt es mit der LAPLACE-Regel einevergleichbare Annahme. Siehe ebd.; Kilger et al. erwähnen auch noch die Aufteilung proportional zurHöhe der jeweiligen Abweichung. Dies könnte als Anwendung des Tragfähigkeitsprinzips interpretiert werden.Willkürlich bleibt jede Aufteilung. Vgl. Kilger u. a. 2012, S. 151 f.

37Für die aufeinander folgenden Perioden t1 und t2. Bei einem Ist-Soll-Vergleich könnten hier auch Ist-, Soll- oderPlanwerte referenziert sein.


Abbildung 5.4: Symmetrische Aufteilung des kombinierten Effektesf

f2

f1

x1 x2 xØx

Øx

Dx

DfØf


ist unabhängig von der Reihenfolge der Berechnung. Zudem sind die Ergebnisse für die Teilab-weichungen auf Istbezugs- und Sollbezugsbasis identisch.38

Bei der Min-Methode erfolgt grundsätzlich ein separater Ausweis von Abweichungen höhererOrdnung. Im Unterschied zur differenzierten Methode gelten spezifische Regeln zur Wahl derBezugsgrößen, mit denen die Veränderungen von Kosteneinflussgrößen gewichtet werden. DieGewichtung von Delta-Größen richtet sich nach dem Minimum der jeweils noch verbleibendenKosteneinflussgrößen. Je nach konkreter Ausprägung der Datenlage entsprechen die Abweichun-gen den Abweichungen 1.Ordnung nach der differenzierten Methode auf Basis von Planbezugs-größen (alle Istgrößen übersteigen die Plangrößen), auf Basis von Istbezugsgrößen (alle Istgrößenunterschreiten die Planansätze) oder einer Mischung von beiden (unterschiedliche Veränderungender Eingangsgrößen). Hier müssen keine Abweichungen höherer Ordnung ausgewiesen werden,da die Summe bereits der Gesamtabweichung entspricht.39

Abweichungsanalysen können weitergehend nach Betrachtungsebene und -tiefe differenziertwerden. In Tab. 5.1 wird verdeutlicht, dass unter diesem Aspekt drei Entwicklungsstufen un-terschieden werden können, von denen in der Praxis nur die ersten beiden Bedeutung erlangthaben. In Stufe I werden im einfachsten Fall nur absolute Differenzbeträge ausgewiesen. EineErklärungswirkung kann hierbei nicht unterstellt werden. Stufe II ist durch deutlich höhere Infor-mationswerte gekennzeichnet. Für jede Abweichung wird die Auswirkung auf den Deckungsbei-trag bzw. Gewinn berechnet. Erst dadurch wird eine Beurteilung unter ökonomischen Aspektenmöglich. Des Weiteren wird die Sortimentsstruktur als wichtige Abweichungsursache eingeführt.Durch die präzise Ermittlung der Abweichungsursachen und -folgen wird eine Beurteilung ver-antwortlicher Führungskräfte unterstützt. Zur Stufe III liegen bislang nur konzeptionelle Über-legungen vor. Die Grundidee besteht darin, auch inhaltlich-kausale Abweichungsursachen wie

38Vgl. Link u. Weiser 2006, S. 235.39Vgl. Wilms 1988, S. 96 - 125. Siehe zu den Berechnungen auch Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 323 f.


Tabelle 5.1: Entwicklungsstufen deckungsbeitragsorientierter Abweichungsanalysen

Differenz Differenz %, Menge

Differenz je Preis

Mengeneinh. % Kosten

wie oben, Deckungs- Personal-

zusätzlich beitrag, beur-

Struktur Gewinn teilung,

Umsysteme, werbs-

Märkte, analyse

Funktional- Strategie-

systeme bewertung

Stufe formal-

logisch

inhaltlich-

kausal

Abweichungsursachen Abweichungsfolgen

direkt indirekt

I

II

III

Wettbe-

Abweichungshöhe

absolut relativ


Marktwachstum, Veränderungen der Wettbewerbs- und Umfeldbedingungen sowie der eigenenMarketing-Effizienz in die Rechenkalküle einzubauen. Dies eröffnet bessere Möglichkeiten derPersonalbeurteilung, der Wettbewerbsanalyse, aber auch bei der Strategiebewertung.40

Die Auswahl einer geeigneten Abweichungsanalysemethode wird durch den Erfüllungsgradder aus den Aufgaben der Kontrolle erwachsenden Anforderungen bedingt. Für die Entschei-dungsfunktion ist wichtig, dass sämtliche Informationen im Rahmen der Abweichungsanalyseverwendet werden, also keine Einzelabweichungen „unter den Tisch fallen“. Des Weiteren sollenungleichmäßige Berechnungen von Einzelabweichungen vermieden werden, weil sonst die Ver-gleichbarkeit nicht mehr gegeben wäre. Im Sinne der Verhaltenssteuerungsfunktion kann eineBerechnungsmethode für Abweichungen nur erfolgreich sein, deren Ergebnisse von den Entschei-dungsträgern sowohl nachvollziehbar als auch (a priori) akzeptabel sind.Da jede der oben genannten Methoden gegenüber Einwänden offen ist, sind verschiedene

Anforderungskriterien an die Methoden zur Abweichungsanalyse zu definieren, die sich an derLösung der an die Kontrollrechnung gestellten Aufgaben orientieren:41

• Vollständigkeit,

• Invarianz,

• Willkürfreiheit,

• Koordinationsfähigkeit,

• Wirtschaftlichkeit und Praktikabilität.

Link ergänzt hierzu:42

• Stringenz bei identischen Veränderungen,40Vgl. hierzu Link u. Weiser 2006, S. 142 ff. Siehe auch Hulbert u. Toy 1977, S. 12 – 19 sowie Albers 1989, S. 637

– 654.41Vgl. Klock u. Bommes 1982, S. 230 – 232, Kloock 1988a, S. 426 – 428 sowie Wilms 1988, S. 81 – 96.42Vgl. Link 2011, S. 151 ff. Link betont auch die Notwendigkeit des Ausweises der Strukturabweichung. Siehe

ebd.


• Richtigkeit der Kumulation der Einzelabweichungen über die Perioden,

• Ausweis der Strukturabweichung.

Nachfolgend werden die unterschiedlichen Methoden nach diesen Anforderungskriterien beurteilt(vgl. Tab. 5.2). Die alternative Methode wurde nicht betrachtet, da sie, wie oben beschrieben,gegen das Prinzip der Vollständigkeit verstößt.

Tabelle 5.2: Vergleich der Abweichungsanalysemethoden

Anforderungskriterien Bedeutung kumulative Methode differenzierte Methode symmetrische Methode Min-Methode

Vollständigkeit Σ der Einzelabweichungen = Gesamtabweichung

erfüllt erfüllt, separater Ausweis der Abweichungen höherer Ordnung ggf. erklärungs-bedürftig

erfüllt erfüllt, separater Ausweis der Abweichungen höherer Ordnung ggf. erklärungsbedürftig

Invarianz Reihenfolge der Ermittlung der Einzelabweichungen hat keinen Einfluss auf deren Höhe

nicht erfüllt erfüllt erfüllt erfüllt

Stringenz bei identischen Veränderungen

Betragsmäßig identische Veränderungen, die sich durch ein entgegengesetztes Vorzeichen ausdrücken, müssen zu gleichen Abweichungen mit jeweils anderem Vorzeichen führen

nicht erfüllt nicht erfüllt erfüllt nicht erfüllt, "Springen" von Plan- auf Istbezugsgrößen je nach Datenlage

Richtigkeit der Kumulation der Einzelabweichungen

Einzelabweichungen müssen auch in der Kumulation über die Perioden richtig sein

nicht erfüllt nicht erfüllt erfüllt nicht erfüllt

Klarheit in der Kommunikation mit Entscheidungsträgern

Abweichungen können leicht verständlich und nachvollziehbar kommuniziert werden

erfüllt erfüllt, aber gesonderter Ausweis von Abweichungen höherer Ordnung führt ggf. doch zu größeren Verständ-nisproblemen des Managements

erfüllt, da nur Preis- und Mengenabweichungen kommuniziert werden müssen

erfüllt, aber wegen situationsspezifischer Bezugsgrößenwahl keine Akzeptanz und Verhaltenssteuerung

Willkürfreiheit Einzelabweichungen, die einem Verantwortlichen zugerechnet werden, sollen nicht willkürlich durch andere Einflussgrößen beeinflusst werden

erfüllt erfüllt nicht erfüllt, aber Hinweis von LINK, 2011, dass ceteris paribus Bedingungen wirklichkeitsfremd sind, Hinweis von EWERT & WAGENHÖFER, 2014, dass Controllability kritisch zu sehen ist, weil oft dagegen verstoßen werden muss, um überhaupt ein Motivationsinstrument zu haben.

erfüllt, aber wegen situationsspezifischer Bezugsgrößenwahl keine Akzeptanz und Verhaltenssteuerung

Koordinationsfähigkeit Abweichungen sollen möglichst keine gegenseitig kompensierenden Effekte beinhalten

erfüllt erfüllt nicht bzw. teilweise erfüllt, aber Hinweis LINK, dass es nur dann eine kombinierte Abweichung gibt, wenn der Entscheidungsträger in seinem Verantwortungsbereich auch eine Abweichung zu verzeichnen hat

eher nicht erfüllt, je nach Datenlage unterschiedliche Informationen

Erfüllungsgrad der Anforderungskriterien und Bemerkungen zu den Methoden

Quelle: Eigene Darstellung, vgl. hierzu auch Link 2011, S. 151 ff. und Ewert u. Wagenhofer2014, S. 324 ff.

Die Beachtung der wichtigsten Anforderungskriterien (Vollständigkeit, Invarianz, die Stringenzbei identischen Veränderungen sowie die Klarheit in der Kommunikation mit den Entscheidern)43

spricht für die symmetrische Methode nach Link.44 Die Entscheider in der Wohnungswirtschaftsind nicht getrennt für die Planung von Mengen und Preisen verantwortlich. Dies liegt vielmehrin einer Hand, sodass willkürliche Zurechnungen auf unterschiedliche Entscheider nicht auftre-ten. Der Verf. kann aus der eigenen Praxis beim Aufbau eines Immobiliencontrollingsystems in43In Tab. 5.2 sind diese wichtigen Kriterien fett gedruckt dargestellt.44Ewert/Wagenhofer plädieren eher für die differenzierte Methode. Sie geben aber zu bedenken, dass der

gesonderte Ausweis der Abweichungen höherer Ordnung doch größere Verständnisprobleme beim Managementhervorbringt. Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 329 f.

183 5.2. IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE DECKUNGSBEITRAGSFLUSSRECHNUNG

Sachsens größtem kommunalen Wohnungsunternehmen schildern, dass das einzeln ausgewiesenemathematische Kreuzprodukt stark erklärungsbedürftig ist und von den Entscheidern i. d. R.nicht sinnvoll interpretiert werden kann. Insofern schlägt der Verf. die Anwendung der symme-trischen Abweichungsanalyse-Methode nach Link vor.Die Bewirtschaftungskosten in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft sind nicht streng

mit der Nutzfläche verbunden. Eine Grenzkostenbetrachtung wie in der Industrie, wo es um in-finitesimal kleine dazukommende Einheiten geht, ist für die Immobilienwirtschaft nicht sinnvoll.Produkt- bzw. Immobilienkosten fallen für Mieteinheiten oder - nicht schlüsselungsfrei aufteilbar- für die gesamte Immobilie an. Sie bestehen nicht zwingend aus dem Produkt von Einzelpreisund Menge, sondern sind i. d. R. additiv verknüpft. Insofern beschränkt sich die Interpretationvon multiplikativen Abweichungen auf den Leistungspart.Die Frage, welche Abweichungen ausgewertet werden sollen, ist nicht nur inhaltlich von In-

teresse. Vielmehr ist es unter Beachtung der Kosten für Auswertungen sinnvoll, sich auf diewesentlichen Abweichungen zu beschränken.45 Diese sollen nachfolgend diskutiert werden.

5.2 Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsflussrechnung

5.2.1 Anwendungsgebiete

Der Begriff Deckungsbeitragsflussrechnung steht für eine 1979 von Link vorgestellte spezifischeForm der Abweichungsanalyse. Im Unterschied zu anderen Vorschlägen zur deckungsbeitragsori-entierten Abweichungsanalyse wird eine spezielle Rechentechnik, die symmetrische Abweichungs-verrechnung, verwendet. Zudem wird ein gleichgewichtiger Einsatz im Verhältnis zur „normalen“Deckungsbeitragsrechnung gefordert. Dies bedeutet, dass allen Positionen der Deckungsbeitrags-rechnung entsprechende Positionen der Deckungsbeitragsflussrechnung gegenüberstehen. Es istkein fallweiser, sondern ein regelmäßiger Einsatz vorzusehen.46

Jeder Absolutwert der Deckungsbeitragsrechnung ist grundsätzlich als Resultierende aus dreigleichzeitig wirkenden Einflussgrößen bzw. Komponenten zu begreifen:1. Mengenkomponente2. Wertkomponente (beim Leistungspart der Preis, bei allen Kostenpositionen der Kostensatz

je Einheit47)3. Strukturkomponente (Zusammensetzung der Mengenkomponente aus Teilmengen unter-

schiedlicher Wertkomponenten).48

45Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 305 f. In der Praxis werden häufig Faustregeln verwendet, ab wann Abwei-chungen ausgewertet werden sollen. Hier lassen sich Kriterien nach absoluter Höhe (z. B. ab 100 TEUR) oderrelative Höhen (z. B. ab ± 5% des Sollwertes) oder eine Kombination beider Kriterien finden. Siehe ebd.

46Vgl. Link 2007, S. 145. Link plädiert für den gleichgewichtigen Einsatz der Deckungsbeitragsflussrechnung,da die genaue Kenntnis der Abweichungsursachen eine unbedingte Voraussetzung einer erfolgreichen Unter-nehmensführung darstellt. Ohne DB-Flussrechnung sind eine fundierte ökonomische Beurteilung und einelernmäßige Auswertung des Zahlenwerkes immer nur begrenzt möglich. Vgl. ebd.

47In der Immobilienwirtschaft handelt es sich bei den Kosten nicht zwingend um ein Produkt aus Preis undMenge, sondern es überwiegen Absolutbeträge, die einen Objekt- und Periodenbezug aufweisen. Dies bedingtAnpassungen bei der Berechnung der Mengen- und Strukturkomponenten.

48Vgl. Link 1979, S. 268. Die Strukturkomponente ist auf der untersten Sortimentsebene nicht relevant. Sieheebd.


Im Rahmen des institutionalisierten Plan-Ist-Vergleiches ist die Aufspaltung der Absolutab-weichung in Erlös- und Kostenabweichungen und weiterführend in Preis-, Mengen- und Struktur-effekte vorzunehmen. Gleichberechtigt können Vergleiche z. B. auch zwischen unterschiedlichenPerioden, Szenarios oder Versionen etc. erfolgen. Ziel ist, die Gesamtabweichung zu zerlegen,um Ansatzpunkte für Verbesserungen zu finden. Zur Verdeutlichung der Zusammenhänge wirdein Beispielfall konstruiert (vgl. Tab. 5.3).

Tabelle 5.3: Fallbeispiel zum Plan-Ist-Vergleich

Plan Ist ΔPlan ΔPlan%

Sollnettokaltmieten € 72.416,7 72.766,7 350,0 0,5%

Erlösschmälerungen wg. Leerstand € 1.666,7 1.751,2 84,5 5,1%

2,3% 2,4% 0,1% 4,6%

Sollnettokaltmieten (vermietet) € 70.750,0 71.015,5 265,5 0,4%

Subsp. 1 (Periode X)

Alle Immobilien der Subsparte 1 haben in der aktuellen Periode in Summe rund 71 TEUR anSollnettokaltmieten der vermieteten Einheiten erwirtschaftet. Dies waren rund 266 EUR mehrals geplant (siehe ΔPlan49 in Tab. 5.3). Bricht man den Plan-Ist-Vergleich auf die der Subsparte1 zugeordneten Immobilien herunter, so werden teils gegenläufige Entwicklungen und damitAbweichungen mit entgegengesetzten Vorzeichen ersichtlich (vgl. Tab. 5.4).Die Felder mit Abweichungen zum Plan wurden farbig hinterlegt (beige). Die Abweichungen

sind das Ergebnis verschiedener Einzelabweichungen, positiver wie negativer Art. Diese müssenweiter in die zugrunde liegenden Effekte aufgespalten werden. Die Zahlen des Beispielfalls bildendie Grundlage für die in den nachfolgenden Punkten diskutierten unterschiedlichen Abweichun-gen.

5.2.2 Erlösabweichungen

Unter Erlösabweichungen sind alle Abweichungen zu verstehen, die sich auf den Leistungspartund somit auf die Nettoerlöse auswirken. Sie entstehen im Wechselspiel von unterschiedlich vielvermieteter Fläche und unterschiedlich hohen einzelnen Nettomietzahlungen aus den vermietetenEinheiten im Vergleich zur Planung und der dort unterstellten Plansortimentszusammensetzung.Durch die Aufspaltung in Preis-, Mengen- und Struktureffekte wird die Grundlage geschaffen,die Abweichungen sinnvoll zu interpretieren und Ansatzpunkte für etwaige Verbesserungen zulokalisieren.Da Abweichungen bei den Erlösen voll auf den Deckungsbeitrag durchschlagen, sind die Er-

lösabweichungen zugleich eine Deckungsbeitragsabweichung.

49ΔPlan bezeichnet die Abweichung zwischen Plan und Ist, hier und nachfolgend immer berechnet aus Istwertminus Planwert. Die Bezeichnung orientiert sich an den Notationsvorschlägen der Fa. Bissantz & Company,Nürnberg. Ziel ist, Spaltenbeschriftungen so kurz und treffend als möglich zu bezeichnen. Die Darstellung vonbetriebswirtschaftlich positiv zu beurteilenden Sachverhalten in „Blau“, von negativen in „Rot“, ist ebenfallsden Notationsvorschlägen von Bissantz & Company entnommen. Dieses Vorgehen erleichtert die Interpretationvon Zahlenwerten.


Tabelle 5.4: Ist-Plan-Vergleich Sollnettokaltmieten vermietet, Subsparte 1 detailliert

PLAN IST ΔPLAN ΔPLAN %

Anz. NE (gesamt) 182 182 0 0,0%

Anz. NE (vermietet) 159 158 -1 -0,6%

m² Wfl. (vermietbar) 12.340 12.340 0 0,0%

m² Wfl. (vermietet) 12.035 12.030 -5 0,0%

Sollnettokaltmieten €/m² mtl. 5,88 5,90 0,02 0,4%

Sollnettokaltmieten (vermietet) € 70.750 71.016 266 0,4%

Anz. NE (gesamt) 120 120 0 0,0%

Anz. NE (vermietet) 100 100 0 0,0%

m² Wfl. (vermietbar) 8.000 8.000 0 0,0%

m² Wfl. (vermietet) 7.900 7.950 50 0,6%



Anz. NE (gesamt) 35 35 0 0,0%


m² Wfl. (vermietbar) 2.450 2.450 0 0,0%

m² Wfl. (vermietet) 2.375 2.375 0 0,0%



Anz. NE (gesamt) 15 15 0 0,0%

Anz. NE (vermietet) 14 13 -1 -7,1%

m² Wfl. (vermietbar) 990 990 0 0,0%

m² Wfl. (vermietet) 910 855 -55 -6,0%


Sollnettokaltmieten (vermietet) € 6.370 5.985 -385 -6,0%

Anz. NE (gesamt) 12 12 0 0,0%


m² Wfl. (vermietbar) 900 900 0 0,0%

m² Wfl. (vermietet) 850 850 0 0,0%



Subs

p. 1

Obj

ekt 1

Obj

ekt 2

Obj

ekt 3

Obj

ekt 4

5.2.2.1 Preisabweichungen

Die Preisabweichung betrifft in der Wohnungswirtschaft die Höhe der gezahlten Sollnettokalt-mieten. Ziel der Darstellung ist der Ausweis der monetären Effekte, die auf eine geänderte Preis-politik bzw. geänderte Umsatzerlöse zurückzuführen sind. Der Preiseffekt wird gemäß Formel5.5 berechnet. Sind weitere Geschäftsfelder vorhanden, die keinen Bezug zu eigenen Immobi-lien des Wohnungsunternehmens haben, so bezieht sich die Preisabweichung auf die Höhe dergezahlten Entgelte.

5.2.2.2 Mengenabweichungen

Die Mengenabweichungen betreffen die je Periode differierenden abgesetzten Mietflächen allertatsächlich vermieteten Einheiten. Ziel ist die Darstellung der monetären Effekte, die aus dermehr oder weniger vermieteten Fläche - also als Folge divergierender Absatzmengen - resultieren.


Der Mengeneffekt nach der symmetrischen Methode wird gemäß Formel 5.6 ermittelt. Auch beiden Mengenabweichungen gilt, dass sich die Mengenabweichung bei weiteren Geschäftsfeldernauf die diesen zugeordnete Bezugsgrößen bezieht.Tab. 5.5 zeigt die Preisabweichung und die Mengenabweichung.

Tabelle 5.5: Preis- und Mengenabweichungen (symmetrische Methode nach Link)Preis- und Mengeneffekt nach LINK

Bezeichnung Objekt 1 Objekt 2 Objekt 3 Objekt 4 Subsp. 1

Preiseffekt € 336,1 0,0 0,0 35,5 371,6

Mengeneffekt € 278,9 0,0 -385,0 0,0 -106,1Δ Sollnettokaltmieten (vermietet) € 615,0 0,0 -385,0 35,5 265,5

5.2.2.3 Strukturabweichungen

Ein Teil der Mengenabweichungen resultiert daraus, dass ggf. nicht genau die Mieteinheiten ver-mietet wurden, die geplant worden sind. Es können größere oder kleinere Wohnungen vermietetworden sein als geplant. Diese Effekte sind aus dem summarischen Mengeneffekt herauszulö-sen, da ihnen ein hoher Erklärungsgehalt zugesprochen werden kann. Erst die Beachtung derStrukturverschiebungen ermöglicht die adäquate Beurteilung der Ergebnisse.Versteht man die Gesamtabweichung als Summe (Aggregation) von Einzelabweichungen ent-

lang einer Organisations- oder Produktstruktur, so kann sie zerlegt werden in eine Strukturkom-ponente und eine Reine Mengenkomponente. Die Strukturkomponente zieht für die Bewertungdie Abweichung des einzelnen Planstückwerts von dem durchschnittlichen Planstückwert aufaggregierter Ebene heran. Die Strukturkomponente beschreibt, welchen Einfluss die Änderungder Gesamtmengenzusammensetzung auf die Abweichung hat. Dieser Einfluss wird nur wirksam,wenn sich die Stückwerte der Produkte voneinander unterscheiden. Die Strukturkomponente be-wertet die Verschiebung des Produktmix. Die Reine Mengenkomponente bewertet hingegen dieMengenabweichung mit dem gewichteten - um strukturelle Einflüsse bereinigten - durchschnitt-lichen Planstückwert auf aggregierter Ebene.50

Die Ermittlung der Strukturabweichung erfolgt stufenweise (vgl. Tab. 5.6). Die Grundidee be-steht darin, im ersten Schritt Abweichungen infolge von Mengenverschiebungen zwischen Planund Ist (oder Perioden etc.) zu eliminieren, um die Struktureffekte aufzeigen zu können. Hierzuwird ermittelt, welche Nettoerlöse bei identischen Mengen (Flächen) wie im Ist bereits im Planentstanden wären. Die Differenz zu den tatsächlichen Mengen in Prozent wird mit dem durch-schnittlichen Nettoerlös des Plans multipliziert. Dieses fiktive Delta der Nettoerlöse ist noch umeinen Korrekturfaktor zu bereinigen.51 Der Korrekturfaktor KF ermittelt sich gemäß Formel 5.7.

KF = (∆DB%−∆Plan%Wfl. vermietet)∗Preisabweichung * (Preis-Mengen-Abweichung/2) (5.7)

50Vgl. Rössel u. Westphal 2007, S. 8 f.51Zur Ermittlung der Strukturkomponente und des Korrekturfaktors siehe Link 1979, S. 272 ff.


Der Korrekturfaktor ist zur fiktiven Nettoerlös-Änderung zu addieren. Im Ergebnis wird sicht-bar, welche Änderung sich durch die Strukturverschiebung der abgesetzten Mengen ergeben hat.Dieses Ergebnis wird als Struktureffekt bezeichnet. Die verbleibende Differenz zum undifferen-zierten Mengeneffekt gem. Formel 5.6 ist der reine Mengeneffekt.

Tabelle 5.6: Veränderungsmatrix und Endmatrix mit Preis-, Mengen- und StruktureffektenVeränderungsmatrix

Bezeichnung Menge Istfikt. Menge

Plan m²

ΔMengen fiktiv Plan

m²

DB-Veränd. %

DB-Veränd. €

Korrektur-faktor €

Struktur-effekt €

reiner Mengen-effekt €

Objekt 1 66,1% 7.953 53,3 0,67% 296,2 1,2 297,4 -18,5

Objekt 2 19,7% 2.376 1,0 0,04% 6,4 0,0 6,4 -6,4

Objekt 3 7,1% 855 -54,6 -6,00% -382,5 0,0 -382,5 -2,5

Objekt 4 7,1% 850 0,4 0,04% 2,1 0,0 2,1 -2,1

Subsparte 1 gesamt 100,0% 12.035 0,0 -5,25% -77,8 1,2 -76,6 -29,5

Endmatrix


Preiseffekt € 336,1 0,0 0,0 35,5 371,6

Mengeneffekt (incl. Struktureffekt) € 278,9 0,0 -385,0 0,0 -106,1

dav. Mengeneffekt separat € -18,5 -6,4 -2,5 -2,1 -29,5

dav. Struktureffekt separat € 297,4 6,4 -382,5 2,1 -76,6

Sollnettokaltmieten (vermietet) € 615,0 0,0 -385,0 35,5 265,5

In der Endmatrix sind die monetären Wirkungen der Abweichungen zusammengefasst. Diepositiv zu bewertende Steigerung der Sollnettokaltmieten um ca. 266 EUR wird hauptsächlichdurch die gestiegenen Preise beeinflusst. Der Mengeneffekt war negativ. Er wurde aufgespaltenin einen Struktur- und einen reinen Mengeneffekt. Diese detaillierten Angaben erlauben es, dieentsprechenden Wechselwirkungen aus Preisen und abgesetzten Mengen transparent zu machen.Dies bildet die Basis für konstruktive Auswertungen mit den Fachverantwortlichen. Nachfolgendsollen auch Abweichungen bei den Kosten untersucht werden.

5.2.3 Kostenpart

Neben Abweichungen bei den Erlösen wirken sich auch Abweichungen bei den Kosten direkt aufden Deckungsbeitrag aus. Eine Aufspaltung der Gesamtabweichung ist unproblematisch, wenndie Kosten basierend auf den Einflussgrößen additiv bzw. subtraktiv verknüpft und voneinanderunabhängig sind.52 In der Wohnungswirtschaft treten reine Fix- bzw. Bereitschaftskosten ohneFlächenabhängigkeit auf.53 Eine Zuordnung auf einzelne Nutzungseinheiten oder Immobilien isti. d. R. möglich.Nachfolgend soll das Fallbeispiel mit dem Kostenpart fortgeführt werden (vgl. Tab. 5.7). Zur

Vereinfachung sind im Beispielfall nur Abweichungen bei der Position ’Laufende Instandhaltung’enthalten. Es handelt sich sowohl um Kostenunter- als auch Kostenüberschreitungen, bezogen52Vgl. Ewert u. Wagenhofer 2014, S. 316.53Eine Abhängigkeit von abgesetzten Mengen könnten z. B. bei Geschäftsfeldern wie Projektentwicklung/Neubau

bestehen. Je mehr Wohnungen respektive Gebäude errichtet werden, umso höher sind die Kosten.


Tabelle 5.7: Ist-Plan-Vergleich Kosten, Subsparte 1PLAN IST ΔPLAN ΔPLAN %

Anz. NE (gesamt) Stck. 182 182 0 0,0%

m² Wfl. (vermietbar) 12.340 12.440 100 0,8%

Lfd. Instandhaltung 4.166 4.360 194 4,6%

Nicht uml.-fähige Betriebskosten (kalk.) 400 400 0 0,0%

Kalkulatorische Abschreibungen 20.833 20.833 0 0,0%

Kalkulatorische Zinsen 29.167 29.167 0 0,0%

Kalkulatorische Wagnisse 1.667 1.667 0 0,0%

Personalaufwand 3.333 3.333 0 0,0%

Sächlicher Verwaltungsaufwand 1.250 1.250 0 0,0%Aktivierte Eigenleistungen 167 167 0 0,0%Summe Kosten gesamt 60.983 61.177 194 0,3%

Subs

p. 1

auf die jeweiligen Bezugsobjekte und den Plan. Felder mit Änderungen zum Plan wurden farbig(beige) hinterlegt. Aufgespalten auf die 4 Objekte wird ersichtlich, dass einzelne Monatsabwei-chungen zum Teil mehr als 2.000,– EUR betragen (vgl. Tab. 5.8).

Tabelle 5.8: Ist-Plan-Vergleich Kosten der Einzelobjekte Subsp. 1PLAN IST ΔPLAN ΔPLAN % PLAN IST ΔPLAN ΔPLAN %

Anz. NE (gesamt) Stck. 120 120 0 0,0% Anz. NE (gesamt) Stck. 15 15 0 0,0%

m² Wfl. (vermietbar) 8.000 8.000 0 0,0% m² Wfl. (vermietbar) 990 990 0 0,0%

Lfd. Instandhaltung 2.608 500 -2.108 -80,8% Lfd. Instandhaltung 458 760 302 65,8%

Nicht uml.-fähige Betriebskosten (kalk.) 132 132 0 0,0% Nicht uml.-fähige Betriebskosten (kalk.) 105 105 0 0,0%

Kalkulatorische Abschreibungen 14.167 14.167 0 0,0% Kalkulatorische Abschreibungen 1.250 1.250 0 0,0%

Kalkulatorische Zinsen 20.833 20.833 0 0,0% Kalkulatorische Zinsen 1.250 1.250 0 0,0%

Kalkulatorische Wagnisse 708 708 0 0,0% Kalkulatorische Wagnisse 558 558 0 0,0%

Personalaufwand 2.161 2.161 0 0,0% Personalaufwand 267 267 0 0,0%

Sächlicher Verwaltungsaufwand 810 810 0 0,0% Sächlicher Verwaltungsaufwand 100 100 0 0,0%Aktivierte Eigenleistungen 167 167 0 0,0% Aktivierte Eigenleistungen 0 0 0 0,0%Summe Kosten gesamt 41.587 39.479 -2.108 -5,1% Summe Kosten gesamt 3.989 4.291 302 7,6%

Anz. NE (gesamt) Stck. 35 35 0 0,0% Anz. NE (gesamt) Stck. 12 12 0 0,0%

m² Wfl. (vermietbar) 2.450 2.450 0 0,0% m² Wfl. (vermietbar) 900 1.000 100 11,1%

Lfd. Instandhaltung 917 1.100 183 20,0% Lfd. Instandhaltung 183 2.000 1.817 990,9%

Nicht uml.-fähige Betriebskosten (kalk.) 98 98 0 0,0% Nicht uml.-fähige Betriebskosten (kalk.) 65 65 0 0,0%

Kalkulatorische Abschreibungen 4.583 4.583 0 0,0% Kalkulatorische Abschreibungen 833 833 0 0,0%

Kalkulatorische Zinsen 6.667 6.667 0 0,0% Kalkulatorische Zinsen 417 417 0 0,0%

Kalkulatorische Wagnisse 167 167 0 0,0% Kalkulatorische Wagnisse 233 233 0 0,0%

Personalaufwand 662 662 0 0,0% Personalaufwand 243 243 0 0,0%

Sächlicher Verwaltungsaufwand 248 248 0 0,0% Sächlicher Verwaltungsaufwand 91 91 0 0,0%Aktivierte Eigenleistungen 0 0 0 0,0% Aktivierte Eigenleistungen 0 0 0 0,0%Summe Kosten gesamt 13.341 13.525 183 1,4% Summe Kosten gesamt 2.066 3.883 1.817 87,9%

Obj

ekt 1

Obj

ekt 3

Obj

ekt 2

Obj

ekt 4

5.2.3.1 Kostenabweichungen

Die Kostenabweichungen umfassen alle Kosten- bzw. Sollgewinnanteil-Positionen des Deckungs-beitragsschemas. Je Position wird gerechnet: Istwerte minus Planwerte. Die Abweichung wirdabsolut (∆Plan) und in % vom Planwert (∆Plan%) ausgewiesen. Gemäß Tab. 5.8 können sowohldie Einzelabweichungen je Position als auch die Gesamtabweichung je Objekt analysiert werden.Die Analyse bezieht sich nur auf die aufgerissenen Bezugsobjekte (Objekt 1 - 4) im Vergleichzum Plan. Sollen weitere Bezugsobjekte bzw. -ebenen oder andere Versionen, Perioden o. ä.analysiert werden, so ist der Aufriss zu ändern.54

54Zur multidimensionalen Ausgestaltung der Abweichungsanalyse siehe Abschn. 5.4.


5.2.3.2 Mengenabweichungen

Ändert sich die Portfoliozusammensetzung durch Erweiterungen, Zukäufe, (Teil-)Abrisse oderVerkäufe, so hätten die Produktverantwortlichen entsprechend mehr oder weniger Kosten aus-geben „dürfen“. Diese Effekte sind aus der summarischen Kostenabweichung herauszulösen. Diesist vor allem für die faire Beurteilung der Leistung des Managements wichtig. Im Beispielfall(vgl. Tab. 5.8) sind durch Erweiterung in Objekt 4 in der aktuellen Periode 100 m2 vermietbareFläche hinzugekommen. Es wird unterstellt, dass die hinzukommenden Flächen mit der durch-schnittlichen Kostensituation hätten bewirtschaftet werden können.55 Alle Kosteneffekte, die aufdie Mengenänderung monetär zurückzuführen sind, werden daher separiert (vgl. Tab. 5.9).

Tabelle 5.9: Veränderungs- und Endmatrix Kostenabweichungen Subsparte 1Veränderungsmatrix

Bezeichnungm² ver-mietbar

IST

m² ver-mietbar PLAN

Δ m² ver-mietbar

Plankosten €/m²

fikt. Plan-kosten €

Ist- kosten €

Kosten-effekt €

Mengen-effekt €

Objekt 1 8.000 8.000 0 5,20 41.587 39.479 -2.108 0

Objekt 2 2.450 2.450 0 5,45 13.341 13.525 183 0

Objekt 3 990 990 0 4,03 3.989 4.291 302 0

Objekt 4 1.000 900 100 2,30 2.295 3.883 1.587 230

Objekte gesamt 12.440 12.340 100 4,94 61.213 61.177 -36 230

Endmatrix


Kostenabweichung gesamt € -2.108 183 302 1.817 193

dav. Kosteneffekt € -2.108 183 302 1.587 -36

dav. Mengeneffekt € 0 0 0 230 230

Zur Ermittlung des reinen Mengeneffektes werden die Planwerte mit dem Mengengerüst derIstperiode verschränkt. Hierzu sind die durchschnittlichen Plankosten je Position und in Summeje m2 vermietbarer Fläche mit den Mehr-/Minderflächen zu multiplizieren. Der resultierende Be-trag, im Beispiel ca. 230 EUR, hätte durch das Management infolge des Flächenzugangs von 100m2 mehr ausgegeben werden dürfen. Der restliche Differenzbetrag zur weiter oben ermitteltenGesamt-Kostenabweichung entspricht der tatsächlichen reinen Kostenabweichung. Die Endma-trix in Tab. 5.9 macht deutlich, dass es auch bei den Kostenabweichungen kompensierende undverursachende Effekte gibt. Bei der Kostenabweichung gesamt gibt es geringe Rundungsdifferen-zen, da die fiktiven Planwerte unter Beachtung der Mehr-/Minderflächen über Kostensätze jem2 berechnet werden. Diese Rundungsdifferenzen sind vernachlässigbar.Bringt man Erlös- und Kostenabweichungen in einer Darstellung zusammen, können die Ef-

fekte auf den Deckungsbeitrag der Subsparte detailliert in die zugrunde liegenden Phänomenezerlegt werden (siehe Tab. 5.10).

55Im Umkehrschluss hätten auch Mieteinnahmen für die 100 m2 im Struktureffekt des Leistungsparts sowieErhöhungen bei den Positionen ’Kalkulatorische Zinsen’ und ’Kalkulatorische Abschreibungen’ Beachtungfinden müssen. Auf diese Darstellung wurde aus Übersichtsgründen verzichtet.


Tabelle 5.10: Deckungsbeitragsabweichung gesamtBezeichnung Objekt 1 Objekt 2 Objekt 3 Objekt 4 Subsp. 1

Preiseffekt € 336,1 0,0 0,0 35,5 371,6

Mengeneffekt (incl. Struktureffekt) € 278,9 0,0 -385,0 0,0 -106,1

dav. Mengeneffekt separat € -18,5 -6,4 -2,5 -2,1 -29,5

dav. Struktureffekt separat € 297,4 6,4 -382,5 2,1 -76,6

Δ DB (Leistungspart) € 615,0 0,0 -385,0 35,5 265,5

Kostenabweichung gesamt € -2.108 183 302 1.817 193

dav. Kosteneffekt separat € -2.108 183 302 1.587 -36

dav. Mengeneffekt separat € 0 0 0 230 230

Δ DB gesamt € 2.723,3 -183,3 -686,7 -1.781,2 72,2

Kost

enLe

istu

ngen

5.3 Immobilienwirtschaftliche Management-Erfolgsrechnung

Die mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung ist ein wesentlicher Bestandteil der sogenannten„Management-Erfolgsrechnung“ (MER). Mit ihrer Hilfe werden die vom Management auf derjeweiligen Unternehmenshierarchiestufe beeinflussbaren (operativen) Betriebserfolge bzw. De-ckungsbeiträge mit Zielerfolgsgrößen verglichen. Wurde unter Berücksichtigung der tatsächlichenLeistungen und Kosten ein besseres Resultat als der Zielerfolg erreicht, ist der Managementerfolgpositiv.56

„Die Management-Erfolgsrechnung gliedert sich in drei Abschnitte:

1. die Verkaufserfolgsrechnung, die von der Fakturierung her zusammengestellt wird;

2. die Abweichungsanalyse, die aus den in der Verkaufserfolgsrechnung teilweise standardi-siert oder budgetiert auftretenden Informationen ein Ist-Resultat formt;

3. die Abstimmbrücke, die den Management-Erfolg als die Gewinn-Erzielungs-Informationdes Controllers mit dem Bilanzerfolg als der Gewinn-Ausweis-Größe des Treasurers ab-stimmt.“57

Über eine Disaggregation des Erfolgsbeitrages einzelner Bezugsobjekte sollen die Entstehungs-und Abweichungsquellen des Erfolges aufgedeckt werden. Es können mehrere Dimensionen ge-mäß der entscheidungslogischen Klassifikation kombiniert werden, wobei hier von einer mehr-dimensionalen Erfolgsanalyse gesprochen wird.58 Dabei können beliebige Kombinationen von(Teil-)Absatzsegmenten erzeugt werden, die auf den mehrdimensionalen Bezugsobjekten basie-ren. Eine Einschränkung auf bestimmte Elemente der mehrdimensionalen Bezugsobjekte er-möglicht eine detaillierte Analyse der Entstehung des Erfolgsbeitrages, aber auch die Ortungvon etwaigen Störgrößen.59 Nachfolgend wird der Grundaufbau der ImmobilienwirtschaftlichenManagement-Erfolgsrechnung (IMER) aufgezeigt.56Vgl. Preißler 2015, S. 135.57Deyhle 2001, S. 159.58Die Definition der mehrdimensionalen Erfolgsanalyse orientiert sich an der von Köhler gegebenen sachlogischen

Differenzierung der Entscheidung. Vgl. dazu Köhler 1975, S. 610. Siehe auch Erner 1997, S. 207 ff.59Vgl. Erner 1997, S. 208. Problematisch bleibt, dass viele Einflussgrößen gar nicht bekannt sind, nur zufällig

auftreten, sich schnell verändern oder gar nicht quantifizierbar sind. Siehe ebd.

191 5.3. IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE MANAGEMENT-ERFOLGSRECHNUNG

5.3.1 Vermietungserfolgsrechnung

Innerhalb der Vermietungserfolgsrechnung60 sollen die Ergebnisse des Leistungsparts dargestelltwerden. Hierzu werden die Kostenpositionen zunächst im Ist auf die Planwerte gesetzt, um dieAbweichungen im Kostenbereich zu eliminieren. Diese werden später in der Abweichungsana-lyse - wie oben stehend beschrieben - ausführlich beachtet. Zunächst soll der Verkaufs- oderVermietungserfolg dargestellt werden. Hierzu wird wieder ein Beispielfall konstruiert (vgl. Tab.5.11).

Tabelle 5.11: Vermietungserfolgsrechnung, Beispielfall1. Teil: Vermietungs-Erfolgsrechnung

Sollnetto- Mietmind. Sonst. Er- Sonst.kaltmieten Mietverz. träge HBW Erlöse

Plan Ist Δ Plan Plan Ist Δ Plan Plan Ist Ist Ist Ist Ist Ist Plan Δ PlanObjekt 1 8.000 8.000 0 7.900 7.950 50 5,56 5,60 44.520 0 0 0 44.520 43.905 615Objekt 2 2.450 2.450 0 2.375 2.375 0 6,51 6,51 15.470 0 0 0 15.470 15.470 0Objekt 3 990 990 0 910 855 -55 7,00 7,00 5.985 0 0 0 5.985 6.370 -385Objekt 4 900 900 0 850 850 0 5,89 5,93 5.041 0 0 0 5.041 5.005 36…Total 12.340 12.340 0 12.035 12.030 -5 5,88 5,90 71.016 0 0 0 71.016 70.750 266

./. Laufende Instandhaltungen 4.167 4.167 0

./. Nicht umlagefähige Betriebskosten (kalk.) 400 400 0

./. Pachten/Erbbauzinsen/Leasinggebühren 0 0 0

./. Sonst. Fremdkosten 0 0 0= Deckungsbeitrag 1 66.449 66.183 266./. Kalkulatorische Abschreibungen 20.833 20.833 0./. Kalkulatorische Zinsen 29.167 29.167 0./. Kalkulatorische Wagnisse 1.667 1.667 0= Deckungsbeitrag 2 14.782 14.517 266./. Personalaufwand 3.333 3.333 0./. Sächlicher Verwaltungsaufwand 1.250 1.250 0+ Aktivierte Eigenleistungen 167 167 0= Deckungsbeitrag 3 = Standardergebnis 10.366 10.100 266

m² Bestand m² Vermietung Sollmieten verm. €/m² mtl.

Nettoerlöse

Ziel ist, die MER möglichst auf einer Seite abzubilden. Daher wurden die Bestandsinforma-tionen und der Leistungspart in den Spalten abgetragen, die Kosten sodann nach unten wei-tergeführt. In den Nettoerlösen im Ist sind die etwaigen Abweichungen gegenüber dem Planbereits verwirklicht. Diese Abweichungen auf den Deckungsbeitrag sollen in der Vermietungser-folgsrechnung dargestellt werden. Deshalb werden die Kostenabweichungen in diesem Teil „aufNull gestellt“, indem Plan- gleich Istwerte gesetzt werden. Im Ergebnis wird deutlich, dass dieIst-Ergebnisse im Leistungspart um ca. 266 EUR über Plan liegen. Die Aufspaltung in die zu-grunde liegenden Preis-, Mengen- und Strukturabweichung erfolgt im 2. Teil, dem Abweichungs-Resümee.Der Aufriss nach den 4 Beispielobjekten der Subsparte 1 kann durch andere Bezugsgrößenhier-

archieebenen oder andere Dimensionen wie Perioden, Wertarten, Versionen etc. ersetzt werden.Der Ansatz ist somit flexibel, was die Ausübung von Planung und Kontrolle unterstützt.

5.3.2 Abweichungsanalyse

Im 2. Teil, dem Abweichungs-Resümee, folgt die Disaggregation der Einzelabweichungen, ge-trennt nach Leistungs- und Kostenbereich. Hierbei werden Preis-, Mengen- und Struktureffektebeachtet (vgl. Tab. 5.12).60Oder allgemeiner Verkaufserfolgsrechnung.


Tabelle 5.12: Abweichungs-Analyse, Beispielfall2. Teil: Abweichungs-Resümee

Positionen

Mengenabw. Vermietung ges. 279 0 -385 0 -106dav. Struktureffekt -19 -6 -2 -2 -30dav. reiner Mengeneffekt 297 6 -383 2 -77

Preisabweichung Vermietung 336 0 0 36 372Mietminderungen/-verzichte 0 0 0 0 0Sonst. Erträge HBW 0 0 0 0 0Sonst. Umsatzerlöse 0 0 0 0 0Δ Nettoerlöse 615 0 -385 36 266Lfd. Instandhaltungen -2.108 183 302 1.817 193

dav. Kosteneffekt -2.108 183 302 1.587 -36dav. Mengeneffekt 0 0 0 230 230

Nicht uml.-fähige Betriebskosten (kalk.) 0Pachten/Erbbauzinsen/Leasinggebühren 0Sonst. Fremdkosten 0Kalkulatorische Abschreibungen 0Kalkulatorische Zinsen 0Kalkulatorische Wagnisse 0Personalaufwand 0Sächlicher Verwaltungsaufwand 0Aktivierte Eigenleistungen 0Δ Kosten -2.108 183 302 1.817 0 193

MANAGEMENT-ERFOLG 2.723 -183 -687 -1.781 0 72

Obj

ekt 1

Obj

ekt 2

Obj

ekt 3

Obj

ekt 4

… Gesamt

Wie im Beispielfall weiter oben sind aus Übersichtlichkeitsgründen nur Abweichungen beider Position ’Laufende Instandhaltung’ in Kosten- und Mengeneffekte aufgespalten.61 DieseAufspaltung muss ggf. für jede einzelne Kostenposition erfolgen. Die Kostenabweichung beträgtin Summe ca. 193 EUR, die sich aus ca. 230 EUR Mehrkosten infolge Flächenzunahme undca. -36 EUR wegen geringerer reiner Kostenverursachung zusammensetzt. Im Ergebnis wirddeutlich, dass sich die Gesamtabweichung von 72 EUR aus 266 EUR positiver Abweichung beiden Nettoerlösen und 193 EUR Mehrkosten ergibt.Die Aufspaltung in Preis-, Mengen-, Kosten- und Struktureffekte erlaubt eine viel differenzier-

tere Auseinandersetzung mit den Abweichungstreibern als die Betrachtung nur einer Gesamtab-weichung.62 Diese Gesamtabweichung von summarisch 72 EUR läge vermutlich nicht im Fokusdes Managements. Betrachtet man hingegen die Einzelabweichungen (in der Spitze über 2.000EUR je Einzelobjekt in einem Monat), so können Ansatzpunkte für Ergebnisverbesserungenlokalisiert werden.

5.3.3 Abstimmbrücke

Der Grundaufbau und die Intention der Darstellung in der Abstimmbrücke wurden bereits weiteroben beschrieben (siehe Tab. 4.2 sowie die Ausführung in Abschn. 4.3.5). In der Abstimmbrücke

61Durch die Investition in den Flächenzugang hätten sich ggf. noch weitere Positionen wie Kalkulatorische Ab-schreibungen oder Kalkulatorische Zinsen ändern müssen. Diese Änderungen wurden aus Übersichtlichkeits-gründen weggelassen.

62Als ein weiterer wichtiger Ergebnistreiber gilt die Fluktuation. Jeder Mieterwechsel kostet Geld. Je höher dieFluktuation, desto höher die Mieterwechsel- und Instandsetzungskosten.

193 5.3. IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE MANAGEMENT-ERFOLGSRECHNUNG

werden die neutralen Positionen aufgeführt. Zudem werden diejenigen Kostenpositionen, diekosten- und leistungsrechnerisch mit anderen als den Werten der GuV angesetzt wurden, wiedereliminiert. Im Ergebnis wird der Managementerfolg zum GuV-Ergebnis übergeleitet (vgl. Abb.5.5).

Abbildung 5.5: Vorschlag für eine Gliederung der Abstimmbrücke0 Managementerfolg1 Unternehmensbezogene Abrenzungen1.1 Betriebskosten1.1.1 Betriebskostenzahlungen1.1.2 Bestandserhöhungen/Bestandsminderungen BK1.1.3 Umsatzerlöse aus BK-Abrechnung1.1.4 nicht umlagefähige BK (kalk.) * (-1)1.2 Betriebsfremde Erträge1.3 Betriebsfremde Aufwendungen2 KLR-Korrekturen2.1 A.o. u. betriebsbezogene KLR-Korrekturen2.1.1 A.o. u. betriebsbezogene Erträge2.1.2 A.o. u. betriebsbezogene Aufwendungen2.2. Verrechnungskorrekturen2.2.1 Großinstandsetzungen - Beacht. im geb. Kap./Vermögen2.2.2 Verr.-Korrekturen aus Vertriebskosten HBW2.2.2.1 Vertriebskosten HBW (kalk.) * (-1)2.2.2.2 Vertriebskosten GuV2.2.3 Verrechnungskorrekturen aus Abschreibungen2.2.3.1 Kalk. Abschreibungen * (-1)2.2.3.2 Abschreibungen GuV2.2.4 Verrechnungskorrekturen aus Zinsen2.2.4.1 Kalk. Zinsen * (-1)2.2.4.2 Zinsaufwand GuV2.2.5 Verrechnungskorrekturen aus Kalk. Wagnissen2.2.5.1 Kalk. Wagnisse * (-1)2.2.5.2 Abschreibungen auf Forderungen / WB GuV2.2.6 Verrechnungskorrekturen aus Kalk. Gewinnziel * (-1)2.3 Periodenabgrenzungen2.3.1 Erträge aus früheren Jahren2.3.2 Aufwand frühere Jahre2.4 Sonstige Abgrenzungen2.4.1 Sonstige Erträge2.4.2 Sonstige Aufwendungen

Jahresüberschuss/-fehlbetrag GuV

5.3.4 Bedeutung der Management-Erfolgsrechnung

„Der Management-Erfolg bildet die zentrale Berichtsgröße des Controller-Bereichs. . . . Hier strö-men alle Einflussgrößen zusammen, die ein Aktionsprogramm zur Gewinnverbesserung anzeigen.Deshalb wurde diese Information auch <�<Management>�>-Erfolg genannt. Nicht nur, weil esalle Bereiche des Managements sind, die ihn zustande gebracht haben; auch weil hier das Ma-nagement unmittelbar den Einstieg in Verbesserungen finden kann. Der Bilanzerfolg hingegenkommt auch durch steuer- und handelsrechtliche Vorschriften zustande, die nichts darüber aussa-gen, was der Verkaufs-, Produktions- oder Einkaufsmanager tun kann, um die Gewinnsituation


zu verbessern. Im Stadium der Planung ist die Abweichungsanalyse mit ihrem Signalsystem al-lerdings auf Null gestellt. Hier ist das Standard-Ergebnis identisch mit dem Management-Erfolg,der ebenfalls „Null“ beträgt. Null heißt: die Planung hat die Zielsetzung gerade erfüllt.“63

5.4 Multidimensionale Ausgestaltung mittels OLAP-System

5.4.1 IT-technische Grundlagen

Moderne integrierte Anwendungssysteme basieren auf Datenbanksystemen als zentrale Kom-ponenten. Die Modellierung der Datenstrukturen besitzt einen hohen Stellenwert bei der Ent-wicklung des gesamten Informationssystems.64 Eine Unterteilung nach Aufgaben betrieblicherInformationssysteme führt zu einer Differenzierung der Planungs- und Kontrollsysteme in:65

• Systeme der Unternehmensplanung und -führung,

• Analyse-Informationssysteme,

• Berichts- und Kontrollsysteme.

In den Rahmen zwischen den operativen Systemen und den Management-Unterstützungssyste-men lassen sich neuere Ansätze zur Management-Unterstützung wie OLAP einbetten. Währendbeim Data Mining die halbautomatische Analyse und die Suche nach noch nicht entdeckten Zu-sammenhängen im Vordergrund steht, dominiert bei OLAP-Anwendungen die aktive und ziel-gerichtete Nutzung der Analysewerkzeuge durch den Anwender. Neben (tages-)aktuellen Datenbilden in analyseorientierten Systemen auch Vergangenheitsdaten oder – in Form von Sollwer-ten – auf die Zukunft gerichtete Daten die Untersuchungsgegenstände. Neben den Detaildatenkommt insbesondere den aggregierten, verdichteten Daten eine herausragende Rolle zu, wobeiad-hoc-Abfragen dominieren. Die Datensätze werden hierbei auf die mehrdimensionale Sichtwei-se des Anwenders bezogen und oft in Matrizenform mit komplexen Operationen bearbeitet.66

Das OLAP-Konzept basiert einerseits auf speziellen Datenbanken (OLAP-Server). Andererseitshandelt es sich um Front-End-Werkzeuge, über die die Anwender auf die mehrdimensional struk-turierten Daten zugreifen können.67

Mehrdimensionale Auswertungen zur Erfolgsanalyse bedingen rechentechnisch mehrdimensio-nale Bezugsobjekte. Zur Auswertung der bedeutsamen Erfolgsdimensionen werden alle nichtbe-deutsamen Kriterien im Sinne einer heterogenen Verdichtung ausgeschlossen. Dies führt dazu,dass nur die Daten einbezogen werden, die die zuvor festgelegten Kriterien erfüllen.68

63Deyhle 2001, S. 159.64Vgl. Shelp 2001, S. 45.65Vgl. Shelp 2001, S. 104.66Vgl. hierzu Shelp 2001, S. 104 sowie 129 f. Codd prägte den Begriff OLAP (On-Line Analytical Processing) 1993

und formulierte 12 Anforderungen, denen analyseorientierte Systeme für einen erfolgreichen Einsatz genügensollten. Vgl. ebd., S. 131 f. sowie Codd u. a. 1993.

67Vgl. Shelp 2001, S. 133.68Vgl. Erner 1997, S. 208.

195 5.4. MULTIDIMENSIONALE AUSGESTALTUNG MITTELS OLAP-SYSTEM

5.4.1.1 Dimensionen

Dimensionen sind Klassen von Umweltobjekten, die aufgrund des im jeweiligen Zusammenhangrelevanten Charakteristikums miteinander vergleichbar sind. Sie werden über die Kanten einesWürfels definiert. Entlang der Achsen des Würfels sind z. B. alle einzelnen Immobilien, Ab-rechnungsperioden sowie Absatzgebiete in Form von Geschäftsstellen oder Teams aufgelistet.An einer Achse entlang lassen sich die einzelnen Dimensionselemente (auch Dimensionsattribu-te genannt, z. B. einzelne Immobilien) in Objektklassen zusammenfassen (z. B. Regionen). Eskann hilfreich sein, sich bei der Identifizierung der einzelnen Dimensionen an den Kriterien zuorientieren, nach denen die betrachteten Werte bei Analysen aufgegliedert werden.69

Charakteristische Dimensionen im immobilienwirtschaftlichen Kontext sind u.a. die Zeit, Wert-arten, Versionen, Regionen, Orte, Sanierungszustände, Baujahre, Sparten, Teams etc. Die Di-mensionselemente sind nicht nur einzeln, sondern häufig in verdichteter Form von Interesse. Diesführt zu Hierarchien, die nachfolgend betrachtet werden.

5.4.1.2 Einfache Hierarchien in Dimensionen

Eine Dimensionshierarchie kann formal als ein gerichteter, endlicher, zyklenfreier Graph ver-standen werden. Die einzelnen Dimensionselemente bilden die Knoten des Graphen. Über dieKanten können die Beziehungen zwischen einem Knoten und seinen Nachfolgern (Bündelungsbe-ziehung) wiedergegeben werden. Die Aggregation stellt sich dann als Aufsummierung der Werteder Nachfolger eines Knotens dar, der kein Endknoten ist.70

Verdichtete Daten sind nicht nur bei Kennzahlen wie z. B. bei einem Deckungsbeitragsschemavon Interesse, sondern auch bei den Betrachtungsdimensionen selbst. Bezogen auf die Zeithierar-chie werden Analysen im Zeitablauf selten auf Tagesbasis erfolgen, sondern vielmehr auf Jahres-,Quartals- oder Monatsebene. Erst wenn es Perioden mit auffälligen Werten gibt, ist es sinnvoll,die betroffene Periode per drill down näher zu untersuchen.71

Abb. 5.6 zeigt einmal eine einfache Dimensionshierarchie am Beispiel der Zeitdimension.

Abbildung 5.6: Ausprägung einer DimensionshierarchieZeit

… …

Jan. Feb. Mär. Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. Mär. Okt. Nov. Dez.

Quartal I Quartal IV Quartal I Quartal IV

20162015

Quelle: Eigene Darstellung in Anl. an Shelp 2001, S. 141.69Vgl. Shelp 2001, S. 140 sowie Gluchowski u. a. 1997, S. 276 f.70Vgl. Gluchowski 1993, S. 100 ff.71Vgl. Shelp 2001, S. 140 f.


Auf der höchsten Verdichtungsstufe wird die Dimension Zeit als Aggregat aller Perioden wie-dergegeben. Auf der nächsten Stufe finden sich die Jahreszahlen, die sich wiederum in Quartalezerlegen lassen und diese wiederum in Monate usw. Im mehrdimensionalen Datenwürfel gibt esnun Kennzahlenwerte für jede der einzelnen Perioden sowie die Verdichtungsstufen. Die Art derVerdichtung ist zu spezifizieren. Je nach Gegenstand der Betrachtungsdimension existiert ggf.keine sinnvolle Verdichtung im Sinne arithmetischer Operationen. Es kann sich auch um einereine Gliederungsform handeln. In diesem Fall sei eine einfache Addition der Werte unterstellt,die auf der nächsthöheren Hierarchieebene zusammengeführt werden, d. h. die Werte von Januarbis März werden zum Quartalswert aufsummiert.72

5.4.1.3 Heterarchien

Abb. 5.7 zeigt einen Ausschnitt aus der Zeitdimension unter Berücksichtigung der anteiligenZuordnung der Kalenderwochen zu Monaten. Eine eineindeutige Zuordnung ist nicht möglich,da die Kalenderwochen ggf. anteilig zwei Monaten zuordenbar sind. Für anteilige Verrechnungensoll in Anlehnung an Puppe der Begriff Heterarchie verwendet werden.73 Die Zuordnung kannals Attribut der Kanten des Würfels, aber auch als Attribut des Nachfolge- oder des Vorgän-gerknotens erfolgen. Eine roll up - Navigation ist nicht möglich, da ein Knoten des Graphenmehrere Vorgänger hat. Die verschiedenen Vorgänger können semantisch unterschiedlichen Kon-text beinhalten. Insofern sind Metainformationen über die Verzweigungsrichtungen vorzuhalten.

Abbildung 5.7: Ausprägung einer Heterarchie

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Kalenderwochen

Januar Februar März

Q1 20XX

Quelle: Shelp 2001, S. 142.

5.4.1.4 Parallele Hierarchien

Können Elemente einer Dimension nach unterschiedlichen, disjunkten Kriterien gruppiert wer-den, sodass keine anteiligen Verrechnungen vorliegen, ergibt sich die Dimensionsstruktur derParallelhierarchie. Im Unterschied zu Heterarchien müssen – außer den „normalen“ Verdich-tungen – keine weiteren arithmetischen Operationen berücksichtigt werden. Beim drill downwie beim roll up ist zu beachten, dass eine Verzweigung auch nach alternativen Gruppierungenerfolgen kann. Dies ist gegenüber dem Benutzer entsprechend hervorzuheben.74

72Vgl. Shelp 2001, S. 141.73Vgl. Puppe 1990, S. 59.74Vgl. hierzu Shelp 2001, S. 144 f.


Abb. 5.8 zeigt einmal eine alternative (parallele) Hierarchie. Die Wirtschaftseinheiten einesBeispielunternehmens lassen sich regional nach zwei Geschäftsstellen unterscheiden. Gleichzei-tig können die Wirtschaftseinheiten aber auch anderen Gliederungsstrukturen wie Baujahres-gruppen, Sanierungsständen, Standort- und Lagekriterien etc. zugeordnet sein. Insbesondere dieparallele Datenhaltung von miet- und wertbeeinflussenden Attributen ist zur sinnvollen Beur-teilung von Management-Leistungen und Abweichungen zu fordern.

Abbildung 5.8: Ausprägung einer Parallelhierachie

A B C D E F G H I J K L M

Wirtschaftseinheiten

GS Nord GS Süd

Vertrieb

Spezial 2Spezial 1

Quelle: Eigene Darstellung in Anl. an Shelp 2001, S. 144.

5.4.1.5 Kennzahlensysteme bzw. Allgemeine Graphen

In der Wohnungswirtschaft ist die Analyse mehrerer Kennzahlen notwendig. Dies erfordert ent-weder mehrere multidimensionale Datenwürfel (multicubes) oder einen Hypercube, der über meh-rere Kennzahlen verfügen kann.75 In modernen Datenbanklösungen wie MS SQL-Server AnalysisServices werden sog. measure groups verwendet. Diese beinhalten verschiedene Kennzahlen, diejeweils mit den gleichen Kombinationen von Dimensionen des Datenmodells belegt sind. In derAuswertungsoberfläche können die Kennzahlen jeweils im Kontext der verknüpften Dimensio-nen sinnvoll analysiert werden. Werden Aufrisse gewählt, zu denen keine Modellbeziehungenbestehen, werden keine Werte angezeigt.

Groffmann hat unabhängig von den DataWarehouse-Diskussionen die Kennzahl-Dimensio-nen im Kennzahlendatenmodell beschrieben (vgl. Abb. 5.9). Hierbei handelt es sich um keinegrafische oder formale Spezifikation seines Modells, sondern um einen Prototyp eines Führungsin-formationssystems, welcher in der Praxis entwickelt wurde. Je Kombination aus Untersuchungs-gegenstand sowie zeitlichem und betrieblichem Aggregationsniveau werden einzelne Kennzahlenfestgelegt. Die übrigen Dimensionen sind dann zu spezifizieren.76

Für die konkrete Anwendung innerhalb der institutionalisierten Wohnungswirtschaft sindKennzahlen wie z. B. ein Deckungsbeitrag somit immer auch in Bezug auf Wertarten, Perioden,75Das Konzept der Multicubes setzt voraus, dass eine Dimension von mehreren Würfeln geteilt werden kann.

Andernfalls wäre eine Operation über verschiedene Kennzahlen hinweg kaum sinnvoll durchführbar. BeimHypercube werden die Kennzahlen in der eigenen Kennzahlendimension geführt. Dies können Auflistungen


Abbildung 5.9: Kennzahl-“Dimensionen“ im Kennzahlendatenmodell

Kennzahl

Unter- suchungs-

gegenstand

Einheit / Währung

betriebl. Aggreg.- niveau

zeitl. Aggreg.- niveau

Zeitpunkt

Zahlenart

Infor- mations-

zweck

Infor- mations-

quelle

Ist

Bewegungs-zahl

Int. DV-System

12/2015

Monat

Team A

EUR

Sollnetto- kaltmiete

Quelle: Eigene Darstellung in Anl. an Groffmann 1992, S. 85.

organisatorische Einordnung bzw. Bezugsgrößen zu bewerten. Dies erfordert eine multidimen-sionale Datenspeicherung und -auswertung.

5.4.2 Hierarchische Struktureffekte

Betrachtet man die Abweichungen nicht isoliert für eine Immobilie, einen Mieter oder ein an-deres beliebiges Element der Organisations- oder Produktstruktur, sondern für alle Elementedieser Struktur, so ergibt sich die aggregierte Gesamtabweichung als Summe (Aggregation) derAbweichung über den Strukturelementen. Gleichsinnig lassen sich die Abweichungskomponentenaufsummieren. Durch diese Aggregation entsteht als Teil der Mengenkomponente eine zusätzli-che Komponente der Abweichung: die Strukturkomponente. Die Mengenkomponente kann zerlegtwerden in eine Strukturkomponente77 und eine reine Mengenkomponente.

einfacher, nicht miteinander verbundener Kennzahlen sein, als auch Kennzahlen, die in einem Kennzahlensys-tem geordnet sind (z. B. Deckungsbeitragsschema). Vgl. Shelp 2001, S. 145.

76Vgl. Groffmann 1992, S. 184 ff. Obwohl Groffmann keinen Hinweis gibt, wie sein Modell als Entity-Relationship-Modell zu modellieren ist, liefert er einen wichtigen Beitrag für die Berücksichtigung betriebs-wirtschaftlicher Sachverhalte bei analyseorientierten Informationssystemen. Vgl. Shelp 2001, S. 181.

77Die Strukturkomponente beschreibt, welchen Einfluss die Änderung der Gesamtmengenzusammensetzung aufdie Abweichung hat. Diese Strukturveränderung hat allerdings nur dann Einfluss auf die Gesamtabweichung,wenn der Stückwert der beiden Artikel unterschiedlich ist. Die Strukturkomponente bewertet somit die Ver-schiebung des Artikelmix zu höheren oder niedrigeren Stückwerten.Vgl. hierzu ausführlich Rössel u. Westphal2007, S. 8.


Die Abweichungen auf den jeweils obersten Knotenpunkten der einzelnen Hierarchien könnenauf die darunter liegenden Strukturen bzw. Elemente aufgespalten werden. Hierzu soll einePrinzipdarstellung dienen. Gegeben sei eine geschachtelte Hierarchie mit zwei Strukturen:78

• Struktur I hat die Elemente 1 und 2, die beide selbst wiederum eine Struktur darstellen,nämlich:

• Struktur II mit den Elementen A und B.

Die Schachtelung lässt sich gemäß Abb. 5.10 visualisieren.

Abbildung 5.10: Hierarchische BeispielstrukturΣ Struktur I

Element 1 Σ Struktur II

Element A

Element B

Element 2 Σ Struktur II

Element A

Element B

Quelle: Rössel u. Westphal 2007, S. 14.

Die Strukturkomponente kann für jede Struktur ausgewiesen werden. Die Berechnung derStrukturkomponente für die äußere Struktur erfolgt wie in Abschn. 5.2.2.3 angegeben. Die Be-rechnung für die innere Struktur erfolgt ebenfalls nach der allgemeinen Definition, wird jedoch jeElement der äußeren Struktur wiederholt. Dabei wird der aggregierte Durchschnittsplanstück-wert für das jeweilige Element der äußeren Struktur berechnet. Zur Ermittlung der Gesamtab-weichung wird die Strukturkomponente über die Elemente der äußeren Struktur summiert.79

5.4.3 Varianten der Deckungsbeitragsflussrechnung

Prinzipiell lassen sich drei Varianten80 der Deckungsbeitragsflussrechnung unterscheiden:

• die differenzierte Flussrechnung,

• die symmetrische DB-Flussrechnung nach Link und

• die kumulativ-hierarchische Flussrechnung.

Die drei Varianten beinhalten teils abweichende Aufteilungen bei der gemischten Komponente,der Berechnung der reinen Mengenkomponente und der Verwendung der Stückwerte. Zusätzlichhaben einzelne Varianten Besonderheiten, wie zum Beispiel die Ausweisung einer Rabattkom-ponente oder die Zerlegung entlang mehrerer geschachtelter Strukturen. Tab. 5.13 zeigt dieUnterschiede bei der Aufteilung der gemischten Komponente.78Vgl. hier und im Folgenden Rössel u. Westphal 2007, S. 13 ff.79Vgl. Rössel u. Westphal 2007, S. 14.80Vgl. hier und im Folgenden Rössel u. Westphal 2007, S. 9 ff.


Tabelle 5.13: Aufteilung der gemischte Komponentedifferenzierte Flussrechnung

kumulativ-hierarchische Flussrechnung

symmetrische Flussrechnung (Link)

Wert- komponente

PM * ∆SWPlanmenge *

Wertabweichung

IM * ∆SWPlanmenge *

Wertabweichung+

gemischte Komponente

(PM + ∆M / 2) * ∆SWPlanmenge *

Wertabweichung+

½ gemischte Komponente

Gemischte Komponente

∆M * ∆SWMengenabweichung *

WertabweichungMengen- komponente

∆M * (PSW + ∆SW / 2)Mengenabweichung *

Planstückwert+

½ gemischte Komponente

Nicht ausgewiesen

∆M * PSWMengenabweichung * Planstückwert


Symbole

M Menge

SW Stückwert

PM Planmenge

PSW Planstückwert

IM Istmenge

ISW Iststückwert

ΔM Mengenabweichung

ΔSW Wertabweichung

Die gemischte Komponente wird bei der kumulativ-hierarchischen Flussrechnung nicht aus-gewiesen, sondern der Wertkomponente zugeschlagen.81Die Mengenkomponenten ermitteln sichwie in Tab. 5.14 angegeben. Die drei Varianten verwenden unterschiedliche Stückwerte bei derKomponentenberechnung. Bei der symmetrischen Flussrechnung nach Link und der kumulativ-hierarchischen Flussrechnung wird für die Berechnung der Mengenkomponenten (und damitauch für die reine Mengenkomponente und die Strukturkomponente) der Stückdeckungsbei-trag herangezogen. Bei der differenzierten Flussrechnung erfolgt die Berechnung getrennt nachStückerlösen und Stückkosten. Als Summe (Mengenkomponente Erlöse + MengenkomponenteKosten) resultiert derselbe Wert. Die Mengenkomponente wird getrennt nach Erlösen und Kos-ten ausgewiesen wird. Demzufolge addieren sich bei Link in der Mengenkomponente auch ½gemischte Komponente Erlöse und ½ gemischte Komponente Kosten. Anders als bei der Men-genkomponente weisen das Verfahren nach Link und die kumulativ-hierarchische Flussrechnungdie Wertkomponenten ebenfalls einzeln für Erlöse und Kosten aus.82 Zu beachten ist, dass in der

81Prinzipiell kann die gemischte Komponente auch der Mengenkomponente zugeschlagen werden. U.a. diese Will-kürlichkeit kritisiert Link. Vgl. Link 1979, S. 270 ff.

82Vgl. Rössel u. Westphal 2007, S. 12.


Wohnungswirtschaft der Stückdeckungsbeitrag im Sinne von Deckungsbeitrag je m2 Mietflächezu verstehen ist.

Tabelle 5.14: Ermittlung der Mengenkomponentendifferenzierte Flussrechnung

kumulativ-hierarchische Flussrechnung

symmetrische Flussrechnung (Link)

Mengen- komponente

∆M * (PSW + ∆SW / 2 )Mengenabweichung * Planstückwert

+½ gemischte Komponente

reine Mengen- komponente

PM * PSW * Agg ∆M / AggPMdifferenzierte Mengenkomponente

/rel. Mengenveränderung

*rel. Gesamtmengenveränderung

Struktur- komponente

Mengenkomponente–

reine Mengenkomponente

∆M * PSWMengenabweichung * Planstückwert

∆M * AggPSW Mengenabweichung * Ø Planstückwert

∆M * (PSW – AggPSW)Mengenabweichung * (Planstückwert – Ø

Planstückwert)


SymboleAgg PSW gewichteter durchschnittlicher Planstückwert auf aggregierter Ebene

Agg PM aggregierte Planmenge

Agg ΔM aggregierte MengenabweichungDie kumulativ-hierarchische Deckungsbeitragsflussrechnung wird zur Erklärung von Deckungs-

beitragsabweichungen im Vergleich mit höheren Hierarchieebenen entlang mehrerer geschachtel-ter Hierarchien verwendet. Sie ergänzt die Deckungsbeitragsflussrechnung nach der symmetri-schen Methode nach Link.83

Es kann vorkommen, dass sich manche Beträge keiner Flussgröße zuordnen lassen, zum Bei-spiel Gutschriften. Diese werden in Summe als nicht aufteilbare Abweichung ausgegeben.84

Die Anwendung der oben beschriebenen Verfahren setzt den Einsatz moderner Softwaresys-teme voraus. In dem Maße, wie es gelingt, die zu automatisierenden Massenphänomene durchSoftwareeinsatz zu lösen, wird die Anwendung in der Praxis zunehmen. Die erstmalige An-wendung für konkrete wohnimmobilienwirtschaftliche Phänomene stellt einen Erkenntnisgewinndieser Arbeit dar.

83Zu beachten sind die Unterschiede beider Verfahren, vor allem in der Berechnung der Wert- und Mengenkom-ponenten. Vgl. hierzu die obigen Ausführungen.

84Vgl. Rössel u. Westphal 2007, S. 18.



In Kap. 5 wurden die theoretischen Grundlagen für Abweichungsanalysen gelegt. Erstmalig wur-den die verschiedenen Verfahren der Abweichungsanalyse systematisch auf ihre Anwendbarkeitim Rahmen der immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnung hin untersucht. Im Ergeb-nis wurde die Methode der symmetrischen Verrechnung des mathematischen Kreuzproduktes,welches in der Immobilienwirtschaft i. d. R. nur im Leistungspart auftritt, nach Link favorisiert.Des Weiteren wurden die Anwendungsgebiete der immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitrags-flussrechnung untersucht. Die Erlös- und Kostenabweichungen wurden ausführlich beschrieben.Hierbei wurden die Preis-, Mengen- und Struktureffekte anhand eines durchgängigen Beispielfallsverdeutlicht.Die Konzeption einer immobilienwirtschaftlichen Management-Erfolgsrechnung verdichtet die

gewonnenen Erkenntnisse und liefert ein theoretisch fundiertes, praxistaugliches Instrument zurinstitutionalisierten Abweichungsanalyse bei Ist-Plan-Vergleichen. Letztlich wurde die multi-dimensionale Ausgestaltung der Deckungsbeitragsflussrechnung beleuchtet. Einen Schwerpunktbilden die hierarchischen Struktureffekte, die bei ganzheitlicher Betrachtung von Datenmodellensichtbar werden. Hierbei wurden Spezialfragen der Ausgestaltung der kumulativ-hierarchischenAbweichungsanalyse diskutiert.

6 Zusammenfassung und Ausblick

Um die Anforderungen nach in sich konsistenter Planung, Steuerung und Kontrolle in der langenImmobilien-Nutzungsphase bei Wohnimmobilien zu erfüllen, wurde ein System der Deckungs-beitragsrechnung hergeleitet und zur Deckungsbeitragsflussrechnung ausgebaut. Die Darstellungin Form eines durchgängigen Praxisbeispiels verdeutlicht die Erkenntnisse in nachvollziehbarerForm. Es konnte gezeigt werden, dass die immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsrechnungsowohl prospektiv als auch zur retrograden Mietkalkulation eingesetzt werden kann. Die Pra-xisanwendung setzt eine in sich geschlossene theoretische Konzeption voraus.Richtig angewendet, bildet das System der immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrech-

nung die Grundlage für valide Spartenrechnungen und auch für eine anreizkompatible Vergütungdes Managements. Wenn es gelingt, das Zusammenspiel von Kostenartengliederung, Kosten-stellenplan, Buchungssystematik, innerbetrieblicher Leistungsverrechnung und Ermittlung derkalkulatorischen Positionen sinnvoll aufeinander abzustimmen, ist die Basis für einen flächende-ckenden Einsatz für Planungs- und Analysezwecke in der Wohnungswirtschaft gelegt. Insbeson-dere die Verhinderung eines Methodenbruchs im Immobiliencontrolling kann durch den Einsatzsowohl in der Planung als auch bei Plan-Ist-Vergleichen erreicht werden.Mit der systematischen Untersuchung der Eignung verschiedener Abweichungsanalyse-Methoden

wurde ein Beitrag zum besseren Verständnis der Auswirkungen von Preis-, Kosten- und Men-genänderungen geleistet. Die Anwendung der Erkenntnisse erfordert moderne Softwaresysteme.Die Gesamtkonzeption der immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitragsrechnung ist grund-

sätzlich geeignet, im Rahmen eines aktiven Yield-Managements 1 weitere Unterstützung imMarketing bzw. bei der Preisfindung zu leisten. Hier sieht der Verf. ggf. weiteren Forschungsbe-darf.

1Vgl. hierzu Link u. Weiser 2006, S. 274 ff.

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Stichwortverzeichnis

Abgrenzungsrechnung, 98Betriebsergebnis, 98Ergebnisspaltung, 98Neutrale Aufwendungen, 93neutrales Ergebnis, 98Schema, 99

Abstimmbrücke, 152Kosten- und leistungsrechnerische Kor-

rekturen, 153Unternehmensbezogene Abgrenzungen, 152

Abweichungen, 172Abweichungsanalyse, 173Abweichungsursachen, 174Gesamtabweichung, 172Kontrollprozess, 176Methoden der Abweichungsanalyse, 178multiplikative Verknüpfungen, 174Preis- und Mengenabweichungen, 173Symmetrische Aufteilung des kombinier-

ten Effektes, 180Vergleich der Abweichungsanalysemetho-

den, 182Abzugskapital, 142Adaption, 45Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 4

Bereitschaftskosten, 122Betriebskosten, 86, 141betriebsnotwendiges Kapital, 145betriebsnotwendiges Vermögen, 145Bewirtschaftungskosten, 88Bezugsgrößen, 156

Bezugsgrößen f. wirtschaftliche Aussa-gen, 157

Bezugsgrößenabbildung weitere Geschäfts-felder, 162

Bezugsgrößenbeispiele, 161Bezugsgrößenhierarchie, 112, 156, 161Bezugsgrößenzuordnung, 158

Cashflow, 82Eigenschaften von Cashflow-Rechnungen,

88Immobilien-Cashflow detailliert, 87Immobilienwirtschaftlicher Cashflow, 84Periodisierung, 89

Controlling, 63Controller, 64Controlling-Konzeption, 63Funktionale Ebene, 66Institutionale Ebene, 72Instrumentelle Ebene, 71Intentionale Ebene, 66

Controllingansätze, 67Controllingaufgaben, 71Controllingmethode, 71Controllingmodell, 71Controllingobjekte, 65Controllingorganisation, 72Controllingwerkzeug, 71Ordnungsrahmen, 64

Deckungsbeitragsflussrechnung, 171Deckungsbeitragsrechnung, 115, 118

Break-even-Punkt, 120

233

Stichwortverzeichnis Stichwortverzeichnis

Deckungsbeitrag, 118Deckungsbeitragsschema, 121Deckungsbudgets, 122Direct Costing, 118Einstufige Deckungsbeitragsrechnung, 118Gliederungsbereiche, 131Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung,

119Mindeststufigkeit, 131Positionsgliederung, 131Soll-Deckungsbeitrag, 120, 123Soll-Deckungsraten, 122, 123Spartenergebnisrechnung, 127

Durchschnittsverzinsung, 144

Economic Value Added, 121Entscheidung, 51, 110

Entscheidungsfunktion, 52Entscheidungsgegenstand, 110Entscheidungsqualität, 51Entscheidungsträger, 110Entscheidungsvariable, 110Entscheidungsverbesserung, 52

epiqr, 139Erlösschmälerungen, 132ERP-Systeme, 2

Fixe Kosten, 117Fremdleistungskosten, 140Funktional-Approach, 46

Immobilienökonomie, 6Immobilienbetriebslehre, 8Immobiliencontrolling, 72

Anforderungen, 74Anforderungen an Instrumente, 80Aufgaben, 77Systemgestaltende Aufgaben, 77Systemnutzende Aufgaben, 79

Gestaltung von Informationssystemen, 81Immobiliencontrolling-Konzeption, 72Ordnungsrahmen, 74

Ziele, 76Immobilieneigenschaften, 23Immobilienmarkteigenschaften, 34Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags-

flussrechnung, 183Anwendungsgebiete, 183Deckungsbeitragsabweichung gesamt, 190Erlösabweichungen, 184Kostenabweichungen, 188Kostenpart, 187Mengenabweichungen, 185, 189Mengenkomponente, 183Preisabweichungen, 185Strukturabweichungen, 186Strukturkomponente, 183Wertkomponente, 183

Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags-rechnung

Aktivierte Eigenleistungen, 151Gestaltungsvorschlag, 163Leistungspart, 131Normierung der Ergebnisse, 164Produktkosten, 137Retrograde Zielmietenbestimmung, 165Unternehmensgewinnziel, 151Unternehmenskosten, 151Verwaltungskosten, 150

Immobilienwirtschaftslehre, 8Informationen, 49

Informationsanforderungen, 127Formale Informationsanforderungen, 127Kritische Beurteilung, 130Materielle Informationsanforderungen,128

Informationskongruenz, 79Informationssystem, 49Informationstransparenz, 80Informationsverarbeitungskapazität, 52Informationsverdichtung, 79Kosten der Informationsbeschaffung, 52

235 Stichwortverzeichnis

Innerbetriebliche Leistungsverrechnung, 101,159

Gleichungsverfahren, 103, 159Grundtypen, 101Hauptkostenstellenverfahren, 101Kostenstellenumlageverfahren, 101Rechentechnische Ziele, 160Sekundärumlage, 159Sprungverfahren, 103Stufenleiterverfahren, 102, 159Verfahrensgruppen, 101Verrechnungspreise, 103Verrechnungssatz, 102, 159Verteilungsstrukturen, 159

Instandhaltung, 137Instandhaltungsaufwand, 138Instandhaltungsbedarf, 139

Instandsetzung, 138Investoren, 35

Immobilieninvestoren, 36Institutionelle Investoren, 35Wohnungswirtschaft, 37

Ist-Soll-Vergleich, 172Istgrößen, 177

Kalkulatorische PositionenKalkulatorische Abschreibungen, 94, 147Kalkulatorische Mieten, 155Kalkulatorische Wagnisse, 94, 149Kalkulatorische Zinsen, 94, 142Kalkulatorischer Zinssatz, 145

Kalkulatorischer Erfolg, 122Kennzahlen, 43Kennzahlensysteme, 43KLR-bezogene Immobilien-Besonderheiten, 117Kontrolle, 48Koordination, 45Kosten, 93

Anderskosten, 98Einzelkosten, 95Gemeinkosten, 95, 159

Grundkosten, 94Kalkulatorische Kosten, 94Pagatorische Kosten, 95unechte Gemeinkosten, 95wertmäßige Kosten, 95Zusatzkosten, 94, 98, 155

Kosten- und Leistungsrechnung, 91Ergebnisrechnung, 112Auswertungsrechnung, 116Grundrechnung, 116

Kostenarten, 96Kostenartenrechnung, 96Kostenrechnung, 93Wertmäßiger Kostenbegriff, 93Zweckaufwendungen, 94

Kostenstellenrechnung, 99Allgemeine Kostenstellen, 100, 159Hauptkostenstellen, 100Hilfskostenstellen, 100, 159Kostenstellen, 100Kostenträger, 99Kostenträgergemeinkosten, 99

Kostenträgerrechnung, 116Betriebsergebnisrechnung, 116Kalkulation, 116

Leistungsrechnung, 106Absatzsegmente, 109Bestandsrechnung, 107Einzelerlöse, 109Erlösarten, 108Erlösrechnung, 107Erlösstellen, 109Erlösstellenrechnung, 109Erlösträgerbildung, 110Erlösverrechnung, 109

Teilkostenrechnung, 114einstufiges Grenzkostenverfahren, 115Einzelkostenrechnung, 114Grenzkostenrechnung, 114mehrstufiges Grenzkostenverfahren, 115Schichtkostenrechnung, 115

Stichwortverzeichnis Stichwortverzeichnis

Stufenweise Fixkostendeckungsrechnung,115

Vollkostenrechnung, 113Kostenwürfel, 118

Produktkosten, 118Strukturkosten, 118

Kostenzurechnungsprinzipien, 103Akzeptanzprinzip, 106Durchschnittsprinzip, 105FinalesVerursachungsprinzip, 104Identitätsprinzip, 105Kausales Verursachungsprinzip, 104Kosteneinwirkungsprinzip, 105Kostentragfähigkeitsprinzip, 105Leistungsentsprechungsprinzip, 105Proportionalitätsprinzip, 105Verursachungsprinzip, 104

Lücke-Theorem, 91Lebenszyklus, 29

Gebäudelebenszyklus, 30Hauptphasen, 29Immobilien-Lebenszykluskosten, 97Immobilienlebenszyklus, 30Lebenszyklusansatz, 29, 30Lebenszyklusmodelle, 29Lebenszyklusphasen, 29Lebenszyklusphasen nach GEFMA, 33life-cycle costing, 31

Leistungen, 106Andersleistungen, 98kostenorientierte Leistungen, 106Pagatorische Leistungen, 106Zusatzleistungen, 98

LKR-System, 108LKR-VOFI, 108

management approach, 16, 50Management-Accounting, 51Management-Erfolgsrechnung, 190

Abstimmbrücke, 192Abweichungsanalyse, 191

Bedeutung, 193IMER, 190Vermietungserfolgsrechnung, 191

Mietzinsdefinitionen, 88Modelle, 42Multidimensionale Ausgestaltung, 194

Dimensionen, 195Heterarchien, 196Hierarchien, 195Hierarchische Struktureffekte, 198Kennzahlensysteme, 197OLAP-System, 194Parallele Hierarchien, 196

Nettogewinnermittlung, 122Nicht umlagefähige Betriebskosten, 141Nutzenpotenziale, 117Nutzungsorientierte Klassifikation von Im-

mobilien, 28

Planung, 46Strategische Planung, 47

Preiskalkulation, 55Preis- und konditionenpolitische Maßnah-

men, 56Preisfindung, 55

Preismanagement, 57operative Preisbildung, 57Preisdeterminanten, 57Preisdurchsetzung, 57Preisentscheidungen, 59Preisgrenzen, 59Preiskontrolle, 57Preisobergrenze, 60Preisuntergrenze, 60Preisziel- und Preisstrategiebildung, 57Rationalitätsdefizite, 58

Preispolitik, 60Marktorientierte Preispolitik, 56Preisfestsetzung, 56

Rechnungswesen, 50

237 Stichwortverzeichnis

Residualgewinn, 91Restwertverzinsung, 143

Sollgrößen, 176Sollmieten, 132Spezielle Betriebswirtschaftslehre, 5System-Approach, 49Systemtheorie, 42

technisch-ökonomische Nutzdauer, 120Totalerfolg, 82

Unteilbarkeit der Potenzialfaktoren, 117Unternehmensrechnung, 50

externe Unternehmensrechnung, 50interne Unternehmensrechnung, 50, 51

Unternehmung, 45

Verbundwirkungen, 111Carry-over-Effekt, 111Spill-over-Effekt, 111

Verhaltenssteuerung, 51Anreizkompatibilität, 54Anreizsysteme, 54Controllability, 54Entscheidungsträger, 53Entscheidungsverbundenheit, 54Informationsasymmetrie, 53Manipulationsfreiheit, 54Mehrpersonenkontext, 53Verhaltenssteuerungsbedarf, 54Verhaltenssteuerungsfunktion, 52, 53Zielkonflikte, 53Zielkongruenz, 54

Verkaufspreisbestimmung, 123Vieldimensionalität, 7

WACC, 146Wissenschaftsbegriffe, 4Wissenschaftstheorie, 17Wohnimmobilien, 28Wohnungsunternehmen, 37

Ehemals gemeinnützige Wohnungsunter-nehmen, 37

Freie Wohnungsunternehmen, 37Kommunale Wohnungsgesellschaften, 37Wohnungsbaugenossenschaften, 38

Zahlungen, 51Ausgaben, 51Auszahlungen, 51Einnahmen, 51Einzahlungen, 51

ZielZielvorgaben, 53

ZielgewinnanteileMindestgewinne, 94Substanzerhaltungsrücklagen, 95

Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags- und … · 2020. 2. 7. · Vorwort Zur retrograden...

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