FACHZEITUNG FÜR DIE IMMOBILIENWIRTSCHAF T

Ein Beitrag aus der Immobilien Zeitung Nr. 8/10 vom 25.2.2010www.immobilien-zeitung.de

INGOLSTADT

Vier Heime auf einen Streich,das fünfte folgt sogleichKlein, aber fein ist die Nische, in der sich UniApart seit nunmehr neun Jahren bewegt. DasUnternehmen entwickelt, baut und betreibt Wohn-heime für Studenten. Vier hat es schon realisiert.Demnächst kommt ein fünftes in München dazu.

Orthmann Hausbau ist den Bürgern von Ingolstadt und derUmgebung seit rund 40 Jahren ein Begriff. Seit dieser Zeit ent-wickelt und errichtet die Gesellschaft in Nürnberg, Regens-burg und Augsburg, vor allem aber in der Region IngolstadtWohnimmobilien. Über 100 Projekte hat das Unternehmenmittlerweile abgeschlossen. Es ist ein klassischer Familienbe-trieb, der auf organisches Wachstum setzt und „mit den Pro-jekten immer erst dann beginnt, wenn die Geschäftsführungabsolut überzeugt ist, dass das jeweilige Bauvorhaben auchtatsächlich erfolgreich abgewickelt werden kann“, erklärtAlexander Orthmann, geschäftsführender Gesellschafter vonUni Apart und Sohn von Peter Orthmann, dem geschäftsfüh-renden Gesellschafter von Orthmann Hausbau.

Nutzerwechsel: Squash-Center wird Studentenwohnheim

Während Vater und Sohn im Baugeschäft tätig waren, lei -tete die Mutter jahrelang ein Squash-Center in Ingolstadt. DasGeschäft ging lange gut, so lange, bis die Squash-Welle zurJahrtausendwende abebbte. So besaß die Familie auf einmaleine Squash-Halle inklusive eines netten Grundstücks inIngolstadt und brauchte eine neue Nutzung für das Gebäude.Die Anbindung an die Universität in Ingolstadt war gut, unddamit bot es sich an, die leer stehende Immobilie in ein Stu-dentenwohnheim umzubauen. „Das war das dritte Objekt derSparte Uni Apart, die zunächst als Abteilung innerhalb vonOrthmann Hausbau geführt wurde“, erinnert sich AlexanderOrthmann. Das erste war entstanden, weil die Gesellschaftein Grundstück besaß, das ganz nahe an der Universität lag.„Wir haben damals mit einer Gruppe von Studenten derIngolstädter Universität eine Forschungsarbeit gestartet, diedas Ziel hatte, gute Konzepte für frei finanzierte moderne Stu-dentenapartments zu erarbeiten.“ In deren Rahmen fand einestatistische Erhebung statt, die aufzeigte, wie die ideale Wohn-form für Studenten aussieht. Auf Basis dieser Arbeit entstanddas Studentenapartmenthaus Am Münster in der Gerbergassein Ingolstadt. Die Erfahrungen aus jenem ersten Projekt flos-

sen in das nächste ein, „und seither haben wir unsere Bautenständig weiterentwickelt“, betont Orthmann. Dies war vorallem deshalb möglich, weil Uni Apart die Immobilien nichtnur realisiert und an Studenten respektive ihre Eltern undKapitalanleger weiterveräußert, sondern darüber hinaus aucheine Betreibergesellschaft namens Uni Apart Asset Manage-ment ins Leben gerufen hat. Diese übernimmt die Bewirt-schaftung, Instandhaltung, Vermietung und nachhaltige Wert-entwicklung der Wohnheime und gibt ihre Erfahrungenjeweils wieder an die Entwicklungsgesellschaft weiter.

Seit 2007 ist Uni Apart eine selbstständige Gesellschaft, „dieaber natürlich von der langjährigen Erfahrung der ursprüng-lichen Muttergesellschaft profitiert“, weiß der geschäftsfüh-rende Gesellschafter. Neben dem Projekt Gerbergasse hat derNischenanbieter mittlerweile drei weitere Objekte entwickelt,ein Wohnheim in der Schleißheimer Straße in München,eines in der Neuburger Straße in Ingolstadt und ein kürzlicheröffnetes in der Permoser Straße in Ingolstadt. In diesemNeubau befinden sich 149 voll möblierte Studentenapart-ments. Daneben steht den Studenten ein 2.500 m2 großerGarten zur Verfügung, in dem sie im Sommer in von Obst-bäumen verschatteten Sitzbereichen lernen und gleichzeitigdie Sonne genießen können. Innen bietet das Haus zudemeine Lobby als Warte- und Empfangsbereich. Es gibt mehrereSeminarräume, und eine Lounge mit angrenzender Bar dientals Gemeinschafts- und Aufenthaltsraum. Hier darf gefeiertwerden, auch in größeren Gruppen, „was ja in den Apart-ments schon aufgrund des Platzes nicht möglich ist“, räumtOrthmann ein. Die Fahrräder der Bewohner parken im eige-nen Fahrradraum. Von hier aus sind es ein paar Schritte zumFitnessraum, der von den Studenten kostenlos benutzt wer-den darf – „und rege angenommen wird“, fährt der Ingol-städter fort.

Die eigentlichen Apartments sind zwischen 25 m2 und 31m2 groß. Die meisten sind mit Balkon oder Terrasse ausge-stattet. Inklusive aller Nebenkosten zahlen ihre Bewohner fürdiesen Luxus im Schnitt 419 Euro. Inklusive heißt in diesemFall, dass die komplette Möblierung im Mietpreis enthaltenist, ebenso die Kosten für den Internetzugang, Strom, Hei-zung und Wasser und natürlich für die Nutzung der Gemein-schaftseinrichtungen. Käufer zahlen für solch ein möbliertesApartment im Mittel 72.500 Euro. „Wir sind seit August mitder Anlage im Verkauf, und inzwischen sind nur noch we nigeEinheiten vorhanden“, freut sich der Spezialist in Sachen Stu-dentenwohnheim. Dazu beigetragen hat sicher auch die gute

Verkehrsanbindung des Objekts, das dank zweier Buslinienquasi vor der Haustür nicht einmal zehn Minuten von derUniversität Ingolstadt entfernt ist. Supermärkte und Bäckersind ebenfalls vor Ort vorhanden, „ein wie die Anbindung andie jeweilige Universität ebenso wichtiger Gesichtspunkt fürden nachhaltigen Erfolg von Studentenwohnheimen“.

Neuestes Vorhaben: Umbau eines Senioren-heims in Milbertshofen

Das war auch eines der Kriterien, die für den Diplom-Kauf-mann bei der Suche nach dem neuesten Projekt wichtigwaren. Als ideales Objekt fand Uni Apart ein ehemaligesSeniorenheim in München-Milbertshofen auf einem rund3.500 m2 großen Grundstück. Dieses Gebäude soll nun eben-falls zu einem Studentenwohnheim mit letztlich 7.000 m2

Nutzfläche umgebaut werden. Die Baugenehmigung läuftbereits, und sobald der Bescheid da ist, werden die Arbeitermit den Umbaumaßnahmen beginnen. Vertriebsbeginn wirdvoraussichtlich im Mai sein, nicht wie in Ingolstadt erst kurzvor Fertigstellung des Gebäudes. „In Ingolstadt würde nie-mand vom Plan weg kaufen, in München hingegen schon“,erläutert Orthmann die Unterschiede der beiden Märkte. ImHerbst 2010 soll das Bauvorhaben an seine künftigen Nutzerübergeben werden, rechtzeitig zu Beginn des Wintersemesters,so haben es die Ingolstädter bei allen ihren Projekten gehal-ten.

116 Zimmer wird die neue Anlage haben und ca. 120 Bet-ten. Bevor die Räume bezogen werden können, wird das Hausenergetisch modernisiert, die Fassade mit einem Vollwärme-schutz neu gestaltet, werden die Fenster ausgetauscht und dieHeizungsanlage erneuert. Mit Hilfe von Durchbrüchen wer-den die bestehenden Zimmer zudem zu kompletten Wohn -einheiten vergrößert. Denn die von den Senioren bewohntenRäume besaßen in der Regel keine eigenen Badezimmer. Mitdem Einbau dieser Nassräume wird somit auch eine Verän-derung der Raumstruktur erforderlich. In die dann größergewordenen Einheiten lässt Uni Apart auch eigene Kücheneinbauen, wie in allen bisherigen Objekten auch. „Im Schnitterreichen die Apartments in München-Milbertshofen 29 m2“,verrät der Ingolstädter Investor. Die Spanne reicht von 21 m2

bis 44 m2. Dazu kommen auch in München eigene Seminar-räume, ein Fitnessraum und eine Lounge, in der gefeiert wer-den darf. Die Verkaufspreise liegen im Schnitt bei 99.000

Euro pro Apartment. Die Mietkosten kalkuliert Orthmannnach derzeitigem Wissensstand mit zwischen 450 und 780Euro, je nach Größe der Einheit. Vermietet wird ebenfallswieder voll möbliert inklusive aller Nebenkosten und Inter-netzugang.

„Das kommt den Studenten heutzutage sehr entgegen, dasich der Charakter des Studiums im Zuge des Bologna-Pro-zesses stark verändert hat“, weiß er. Die Trennung derAbschlüsse Bachelor und Master habe dazu beigetragen, dassden Studenten kürzere Zeiten an einem Studienort abverlangtwerden und innerhalb des Studiums häufig Ortswechsel statt-finden. Waren Studierende früher vier bis sechs Jahre aneinem Standort, wechseln sie heute bereits nach dem drittenStudienjahr respektive dem Bachelor gern an eine andere Uni-versität, um dort ihren Master zu machen. Zunehmende Aus-landsaufenthalte und Praxissemester an anderen Orten tragenebenfalls dazu bei, dass die Studenten nur kurze Zeit in ihrerWohnung leben bleiben. Wer dann nach einem Jahr zurück -kommt, freut sich, wenn er nur mit einem Koffer bepackt indie voll möblierte Wohnung einziehen, den Computer an denInternetzugang einloggen und mit dem Studium sofort wie-der loslegen kann.

„Studentenwohnungen sind ein Nischenmarkt“, bedeutetder geschäftsführende Gesellschafter noch einmal, einer, aufdem Uni Apart sich nach eigenen Angaben als Marktführervon frei finanzierten Studentenapartments in Bayern etablierthat. Immerhin ist die Gesellschaft mit 500 fertigen bzw.geplanten Einheiten hier gut im Geschäft. Dass sich dieserMarkt durch den doppelten Abiturjahrgang 2010/2011 maß-geblich verändern wird, glaubt Orthmann zwar nicht, doch ergeht davon aus, „dass die Studentenzahlen sich kurzfristigerhöhen werden“.

Mehr nachhaltige Bewegung in den Markt bringen könntehingegen der politische Wille, die Hochschulausbildung inDeutschland zu verstärken und die Studiengänge zu verbes-sern. „Denn im europäischen Vergleich sind wir hierzulandein Bezug auf die Anzahl der Bevölkerung mit Universitätsaus-bildung weit von der Spitze entfernt“, kommentiert Orth-mann. Allein das ist ein Grund für Uni Apart, das eigeneGeschäft weiter auszubauen. Jedes Jahr möchte die Gesell-schaft ein bis zwei Objekte entwickeln, in Bayern, aber vorallem in München: „Darum sind wir schon jetzt auf der Suchenach dem nächsten Objekt.“ (cry)

Gerade in Betrieb genommen hat Uni Apart das Studentenwohnheim in Ingolstadt. Die Studenten erwarten hier voll möblierte Zimmer, eineLounge, Internet zugang, eine Bar und ein Fitnessraum. Bilder: Franz Richarz/Gladdys