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Hasli Treuhand AGHasli Audit AGMandachstrasse 52CH-8�55 NiederhasliTelefon 044 852 5� 5�Telefax 044 850 64 23www.haslitreuhand.chwww.hasliaudit.ch

Werner Flurydipl. Treuhandexperte

Roman Müllerdipl. Treuhandexperte

Gilbert Nolidipl. Steuerexperte

Inhalt� ausgabe�september�2009

Strategiemöglichkeiten einer Immobilien-AG �

Soll ich meine Liegenschaft direkt oder indirekt mittels Immobilien-AG halten? 3

Liegenschaftswerte 5

Liegenschafts- neubewertung 2009 6

Betreibungsschalter Online nutzen 6

Wert und Preis bei Liegenschaften 7

Vorsicht bei Vorauszahlungen! 7

Das Hasli-Dienstleistungspuzzle im Überblick 8

Indizes 8

strategiemöglichkeiten�einer�Immobilien-ag?

Die steuerlichen Vorteile sind in separatem Artikel beschrieben. Die Steuervorteile sind derart bedeutend, dass ich davon ausgehe, dass der Trend zur Immobilien-AG ein Boom wird. Viele werden auf diesen Zug aufspringen, alleine des Steuervorteils wegen. Immobilien sind aber langfristige Anlagen. Für das Halten einer Liegenschaft mittels Immo-bilien-AG sollte nebst den steuerlichen Vorteilen auch eine passende Strategie verfolgt werden. Nachfolgend gehe ich auf einen zentralen Grundgedanken sowie einige Strategieansätze näher ein.

newsHasli Audit AG l Mandachstrasse 52 l 8155 NiederhasliTelefon 044 852 51 51 l Registernummer: CH-020.3.031.251-4www.hasliaudit.ch Mitglied der Treuhand-Kammer

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StrategieausgangslageDer wesentliche Steuervorteil resul-tiert aus dem Aufschieben von Steuern. Das heisst, die Steuern sind nicht effektiv gespart, sondern ledig-lich aufgeschoben. Aus meiner Sicht ist es deshalb wichtig, dass die auf-geschobenen Steuern jederzeit be-kannt sind und jährlich neu berech-net werden. Das Fremdkapital sollte auch unter Berücksichtigung von latenten Steuern 80 bis 90% der Liegenschaft nicht übersteigen.

Privat bewohnte Liegenschaften sind in der Regel nicht geeignet für die Einbringung in eine Immobilien-AG. Die steuerliche Privilegierung dieser Liegenschaften im Bereich Eigen-mietwert aber auch Vermögens-steuerwert gehen dabei verloren.

Strategie «Pensionskasse»Als Ausgangslage haben wir einen Liegenschaftsbesitzer mit hoher Ein-kommenssteuerbelastung. Während der Erwerbstätigkeit werden die Er-

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strategIemöglIchkeIten�e Iner� ImmobIl Ien-ag?

träge aus der Liegenschaft in der Im-mobilien-AG mit Abschreibungen und Rückstellungen reduziert oder aber in der Gesellschaft zurückbehalten. Anstelle von Dividenden erfolgt eine steuerfreie Rückzahlung des Aktio-närsdarlehens. Nach der Erwerbsauf-gabe erfolgt dann die sukzessive Aus-schüttung der in der Immobilien-AG aufgelaufenen Substanz. Da kein Er-werbseinkommen mehr vorhanden ist, erfolgt die Besteuerung zu tiefen Steuersätzen.

Strategie «Zukäufe»Als Ausgangslage haben wir einen Immobilienbesitzer, der weitere Lie-genschaften erwerben möchte. Die eingesparten Steuern können für weitere Liegenschaftskäufe einge-setzt werden. Wenn gemäss Faust-regel nach 20 Jahren 25% des Wer-tes einer Liegenschaft als Steuer (und Zinsvorteile) eingespart werden kann, so kann alleine damit alle 20 Jahre eine zusätzliche Liegenschaft erwor-ben werden.

Strategie «Stärkung Eigenkapital»Als Ausgangslage kommen drei Varianten in Frage:

�. Es liegt eine bestehende Liegen-schaft mit hoher Verschuldung vor;

2. Auf einer Liegenschaft besteht das Risiko eines Wertverlustes oder von Wertschwankungen (schlechte Lage, Klumpenrisiko, bevorstehende Umnutzung);

3. Kauf einer Liegenschaft, welche im aktuellen Marktumfeld hoch bewertet wird.

In dieser Strategie werden Wertver-luste als wahrscheinlich eingestuft. Wertverluste auf privaten Liegen-schaften können steuerlich nicht ab-gezogen werden. Werden die Lie-genschaften mittels Immobilien-AG gehalten, so können diese Wertver-luste steuerlich geltend gemacht (Ab-schreibungen) und mit den Mieter-trägen verrechnet werden.Prädestiniert ist diese Strategie ins-besondere für Geschäftsliegen-schaften mit spezieller Nutzung.

Strategie «Kompensation»Als Ausgangslage haben wir einen Liegenschaftsbesitzer mit hoher Ein-kommenssteuerbelastung. Durch die Begründung einer Immobilien-AG können die Einkünfte zurückbehalten werden respektive zu tieferen Steu-ersätzen in der AG besteuert wer-den. Der Zeitpunkt der Ausschüttung der Gewinne und somit der Besteu-erung auf privater Ebene kann damit gezielt gesteuert werden. Im Zeit-punkt der Ausschüttung kann der Wohnsitz in eine steuergünstige Ge-meinde verlegt werden oder mit Ein-käufen in die Pensionskasse oder mit Liegenschaftsunterhaltskosten kom-pensiert werden.

Strategie «Verkauf»Als Ausgangslage haben wir einen Liegenschaftsbesitzer mit einem Im-mobilienportefeuille, welches für ei-nen grossen Investor attraktiv ist. Durch den Verkauf der Aktien anstelle der Liegenschaft kann zumindest ein Teil der latenten Steuern dem Inves-tor überbunden werden. Die Grund-stückgewinnsteuer wird aufgrund der Anrechnung von latenten Steu-ern auf dem Kaufpreis auf einem tieferen Niveau erhoben.

Strategie «Vererbung»Als Ausgangslage haben wir einen Besitzer einer grossen, gut rentie-renden Einzelliegenschaft als Haupt-vermögen, sowie mehr als zwei Kin-dern. Alle Kinder möchten die Lie-genschaft in der Familie behalten, keines ist alleine in der Lage, die an-deren Geschwister auszubezahlen. Mit der Einbringung in eine Immobi-lien-AG können nicht nur steuerliche Vorteile erzielt werden. Es ist später auch einfacher möglich, einzelne Ver-schiebungen in den Beteiligungsver-hältnissen flexibel vorzunehmen.

Strategie «Halten»Als Ausgangslage haben wir einen Immobilienbesitzer mit hoher Ein-kommenssteuerbelastung und einem langfristigen Anlagehorizont. Die Steuervorteile inklusive Zinsen machen nach 20 Jahren, je nach Liegenschaftstyp, 25% oder mehr des Gesamtwertes aus. Bei einer

Liegenschaft im Werte von 2.5 Mio. beträgt somit die Einsparung nach 20 Jahren Fr. 625 000. Dieser Betrag wurde für zusätzliche Amortisationen verwendet. Die Zinseinsparung darauf beträgt Fr.�8 750 oder 0.75% des Liegenschaftenwertes. Dies führt somit zu einer Verbesserung der Rendite um 0.75%, was bei Bruttorenditen von 5 bis 7% schon recht bedeutend ist.

SchlussfolgerungenWeitere Strategien sind denkbar. Ebenso macht es Sinn oder ist es gar notwendig, einzelne Strategien zu kombinieren. Dabei ist aber auch zu prüfen, ob die entsprechende Liegen-schaft oder das persönliche Umfeld des Eigentümers für die ausgewählte Strategie passen und entsprechend optimal umgesetzt, sprich implemen-tiert wird.

Daraus ergibt sich folgende Formel:

bedeutende Steuervorteile + passende Strategie + geschickte Umsetzung = Immobilien-AG

Die anspruchsvolle Planung und Um-setzung einer solchen Strategie be-darf einer kompetenten Beratung. Gerne stelle ich Ihnen meine umfang-reiche Erfahrung in diesem Bereiche zur Verfügung.

Roman Müller

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DIrekt�oDer� InDIrekt�mIttels� ImmobIl Ien-ag

Aufgrund der Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen in den letzten Jahren bekommt diese Frage eine neue Bedeutung. Bis an-hin haben Steuerexperten pauschal abgeraten Immobilien indirekt zu hal-ten. Heute wird dies vermehrt emp-fohlen. Die Abschaffung der Hand-änderungssteuer sowie die Teil-besteuerung von Dividenden haben massgeblich zu dieser Entwicklung beigetragen. Aber auch die steuer-lichen Entlastungen für juristische Personen durch Reduktion der Spitzensätze und Entlastungen im Bereich der Kapitalsteuer machen das indirekte Halten von Liegen-schaften immer attraktiver.

Direkt oder Indirekt – wo liegt der Unterschied?

rücksichtigung von 3% Zins rund Fr. 550 000. Diese Berechnung ba-siert auf der Annahme, dass die Ab-schreibungen linear vorgenommen werden. Bei degressiven Ab-schreibungen kann als Faustregel da-von ausgegangen werden, dass der Steueraufschub (inkl. Zinsvorteile) nach 20 Jahren rund ¼ des Liegen-schaftenwertes ausmacht.

In aller Regel lassen sich je nach Kon-stellation weitere Steuervorteile ge-stalten. Auf der anderen Seite gibt es aber auch steuerliche Nachteile aus der wirtschaftlichen Doppel-belastung bei der Vermögens- re-spektive Kapitalsteuer. Im Weiteren ist das Führen einer Immobilien-AG mit höheren Kosten verbunden als das direkte Halten. Als Faustregel können diese Nachteile aber mit den weiteren Steuervorteilen kompen-siert werden.

Welche Nachteile oder Risiken bringt die Immobilien-AG mit sich?Wertsteigerungen auf der Liegen-schaft werden beim Privatanleger im Falle eines Verkaufes nur mit der Grundstückgewinnsteuer belastet. Bei der Immobiliengesellschaft führt ein Verkaufsgewinn zu einer Besteu-erung bei Bund und Kanton auf Stufe der Gesellschaft. Wird dieser Gewinn

als Dividende ausgeschüttet, so er-folgt eine Teilbesteuerung dieser auf Stufe Aktionär. Anstelle eines Verkaufes einer Liegenschaft ist deshalb immer ein Verkauf der Aktiengesellschaft vor-zuziehen. Ein solcher Verkauf löst – ausser der Grundstückgewinnsteuer – in der Regel keine Steuern aus.

Konsequenzen der Einbrin-gung einer LiegenschaftDie Einbringung einer Liegenschaft in eine eigene Aktiengesellschaft er-folgt in der Regel über einen Verkauf oder über eine Sacheinlage. Dieser Verkauf löst die Grundstückgewinn-steuer aus und in einigen Kantonen auch die Handänderungssteuer. Im Übrigen fallen Notariats- und Grund-buchgebühren an. Die Grundstück-

soll�ich�meine�liegenschaft�direkt�oder�indirekt�mittels�Immobilien-ag�halten?

Eigentümer

Aktien-gesellschaft

Eigentümer

Liegenschaft Liegenschaft

Flüssige Mittel �00 000Liegenschaft 2 500 000

TOTAL Aktiven 2 600 000

Hypothek Liegenschaft � 250 000Darlehen Aktionär � 250 000

Aktienkapital �00 000

TOTAL Passiven 2 600 000

Bilanz nach Einbringung einer Liegenschaft

Direkter IndirekterLiegenschaftsbesitz

SteuervorteileDie steuerlichen Vorteile liegen ins-besondere im Bereiche der Abschrei-bungen und Rückstellungen. Nach-stehende stark vereinfachte Darstel-lung zeigt dies sehr deutlich auf. Zu beachten ist, dass die Vorteile insbe-sondere in einem Aufschub von Steu-ern liegen. In nachstehendem Bei-spiel liegt der Aufschub bei rund Fr. 20 000 pro Jahr. Über 20 Jahre beträgt der Aufschub unter Be-

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DIrekt�oDer� InDIrekt�mIttels� ImmobIl Ien-ag

gewinnsteuer im Kanton Zürich wird auf der Differenz zwischen Verkaufs-preis und Wert vor 20 Jahren (oder Kaufpreis) erhoben. Die Begründung einer indirekten An-lage einer bestehenden Liegenschaft führt zu Kosten und Steuern, welche als Vorinvestition zu betrachten sind.

Zeitpunkt für die Begrün-dung einer Immobilien-gesellschaft ist günstig!Der Zeitpunkt ist sowohl bezüglich der aktuellen Werte aber auch betref-fend der Werte vor 20 Jahren günstig. Da der Verkauf einer Liegen-schaft an die eigene Aktiengesell-schaft nur mit der Grundstückge-winnsteuer belegt wird und auf dem Preis der Liegenschaft später Ab-schreibungen vorgenommen werden können, ist der Eigentümer an einem hohen Wert interessiert. Die Preise

Vereinfachte Darstellung der Steuervorteile einer Immobilien-AG

Verkehrswert Gebäude 2 500 000davon Gebäudewert 2 000 000Hypothek � 250 000

Mieteinnahmen Brutto 5.5% �37 500Leerstände �.0% –� 375Bewirtschaftungskosten �5.0% –20 625Unterhaltspauschale 20.0% –27 500Zinskosten 3.0% –37 500

Steuerbarer Gewinn natürliche Person 71 125

Aufrechnung Unterhalt Pauschal 27 500Betriebskosten effektiv –20 625Abschreibung linear 2 500 000 0.75% –�8 750Rückstellung Grossrenovation 2 000 000 �.00% –20 000

Gewinn Aktiengesellschaft vor Steuern 39 250

Steuerbelastungsvergleich (vereinfacht)

Natürliche Person 7� �25 40% 28 450Aktiengesellschaft 39 250 2�% –8 243

Steueraufschub 20 208

Dividendenausschüttung 3� 008 25% –7 752

Steuereinsparung bei Ausschüttung der Gewinne 12 456

für Renditeliegenschaften sind in den letzten fünf Jahren um gut 20% ge-stiegen (siehe obenstehende Preis-index-Kurve). Aber auch in Bezug auf die Grund-stückgewinnsteuer ist die Ausgangs-lage aktuell sehr interessant. Auf-grund des Preisindexes muss bei Lie-genschaften welche seit mehr als 20 Jahren gehalten werden, davon ausgegangen werden, dass keine Grundstückgewinnsteuer anfällt.

Besteht bei mir Handlungs-bedarf?Wenn Sie einige der nachfolgenden Fragen mit Ja beantworten können, dürfte eine Immobilien-AG für Sie in-teressant sein:• Wollen Sie Ihre Liegenschaft

länger als �0 Jahre behalten?• Haben Sie eine hohe Einkom-

menssteuerbelastung?• Wollen Sie weitere Liegen-

schaften erwerben?• Ist Ihnen der pauschale Liegen-

schaftsunterhalt verwehrt?• Besteht die Gefahr, dass die

Liegenschaft an Wert verliert?• Ist die Steuerbelastung am Wohn-

sitz günstiger als am Ort der Liegenschaft?

• Ist die Liegenschaft im Baurecht erstellt?

• Ist die Liegenschaft mehrheitlich gewerblich genutzt?

• Ist die Liegenschaft stark be-lehnt?

• Möchten Sie die Liegenschaft in der Familie weitervererben?

SchlussfolgerungDie Steuervorteile einer indirekten Immobilienanlage sind offensichtlich und bedeutend. Der Zeitpunkt für einen Strategiewechsel ist aktuell ideal. Gerade im jetzigen schwierigen Anlageumfeld sind die Auslagen für einen Strategiewechsel gut in-vestiertes Geld. Wichtig erscheint mir aber, dass nebst den steuerlichen Vorteilen auch eine passende Eigner-strategie verfolgt werden kann. Mehr dazu verrät Ihnen der ent-sprechende Artikel in dieser Aus-gabe.

Roman Müller

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l Iegenschaftswerte

Im Bereich der Liegenschaften wer-den, je nach Rechtsgeschäft, ver-schiedene Werte erwähnt und regel-mässig unterschiedlich interpretiert. Vielfach führt dies dann wiederum zu Verwirrung und Verunsicherung und wird erst nach entsprechenden Rück-fragen erkannt. Nachstehend deshalb eine nicht abschliessende Aufzählung der häufig anzutreffenden Begriffe im Zusammenhang mit Liegen-schaften sowie ein entsprechender Erklärungsversuch.

VerkehrswertDer Verkehrswert orientiert sich an der Grössenordnung einer er-warteten, tatsächlich für eine Liegen-schaft zu realisierenden Grössen-ordnung. Dass die beiden an einem Geschäft beteiligten Parteien (Käufer und Verkäufer) je einen anderen Ver-kehrswert für die identische Liegen-schaft errechnet haben, ist geradezu normal. Kommt das Kaufgeschäft zu-stande, entspricht der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen Ver-kehrswert.

Verkehrswertschätzung (Schätzwert)Im Zusammenhang mit Erbteilungen, Enteignungen, Verkaufsverhand-lungen etc. ist der geschätzte Ver-kehrswert einer Liegenschaft an-

näherungsweise zu ermitteln, dies aber teilweise auch ohne dass ein tatsächlicher Verkauf an einen Drit-ten stattfindet. Der mit der Schätzung beauftragte Liegenschaftenexperte erstellt ein Verkehrswertgutachten im Rahmen des vorgegebenen Auf-trages. Je nach Formulierung wird das Gutachten eher im oberen oder unteren Bereich des Schätzbereiches zu liegen kommen.

AnrechnungswertWird im Rahmen einer Erbteilung oder einer Schenkung eine Liegen-schaft zugewiesen resp. abgetreten, so wird der dort oft vereinbarte Wert als Anrechnungswert bezeichnet. Der Erwerber hat sich in der Regel einen Grundstückwert anrechnen zu lassen, welcher auf einem vorsichtig bewerteten Schätzwert beruht. Zu-dem werden üblicherweise die latenten (in dieser Konstellation oft-mals nicht zahlbaren) Grundstück-gewinnsteuern zusätzlich in Abzug gebracht.

Erbschafts- und Schen-kungssteuerwertFür die Veranlagung der Erbschafts- und Schenkungssteuern sind, ge-mäss einer separaten, gesetzlichen Regelung, die Liegenschaften zum tatsächlichen Verkehrswert zu be-steuern. Dieser Wert wird durch das Kantonale Steueramt nach speziellen Richtlinien ermittelt. Der Vermögens-steuerwert der Einkommenssteuer ist nicht massgebend, sondern es gelten ähnliche Ansätze, wie sie für eine Verkehrswertschätzung mass-gebend sind.Im Kanton Zürich sind nach der Ab-schaffung der Erbschafts- und Schen-kungssteuern für die direkten Nach-kommen die Anzahl der strittigen Bewertungsfälle stark zurückge-gangen.

VermögenssteuerwertIn der Steuererklärung für die direkten Steuern (normale Steuererklärung) ist die private Liegenschaft im Ver-mögen zum Verkehrswert einzuset-

zen. Aus nahe liegenden Gründen kann nicht für jede Steuererklärung und jede Liegenschaft jedes Jahr eine explizite Verkehrswertschätzung in Auftrag gegeben werden. Deshalb hat der Gesetzgeber vereinfachte Be-wertungsrichtlinien geschaffen, die mit wenig Aufwand und Kosten eine Annäherung an den gesuchten Ver-kehrswert bringen. Bei vermieteten Liegenschaften wird dies mittels Ka-pitalisierung der Miete erreicht. Bei selbst bewohntem Wohneigentum wird eine Mischrechnung angewandt. In aller Regel liegt der Vermögens-steuerwert in einer Bandbreite von ca. 60 bis 90% des Verkehrs-wertes.

BuchwertUnternehmen und Personen, die der Buchführungspflicht nach Obliga-tionenrecht unterstehen, müssen eine Jahresrechnung führen und re-gelmässig abschliessen. In der dann zu erstellenden Bilanz sind alle Ver-mögenswerte des Geschäftes, unter Umständen auch Liegenschaften, aufzuführen. In der Regel bildet die Summe des tatsächlichen Kauf-preises, plus die wertvermehrenden Investitionen, abzüglich Abschrei-bungen, den Buchwert. Dieser buch-halterische Wert kann wesentlich unter dem tatsächlichen Verkehrs-wert liegen.

Werner Flury

liegenschaftswerte

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neubewertung� / �betreIbungsschalter�onlIne

Der Regierungsrat hat am 12. Au-gust 2009 die Weisung für die Neubewertung der Liegenschaften erlassen. Die Neubewertung gilt steuerrechtlich ab dem 1.1.2009 und wird sich somit in der Steuer-erklärung 2009 auswirken. Die neuen Liegenschaftswerte werden den Steuerpflichtigen im Januar 2010 durch die Gemeindesteu-erämter zugestellt werden.

Gemäss Mitteilung des Regierungs-rates erhöhen sich die Vermögens-steuerwerte von Einfamilienhäusern im Durchschnitt um rund �6% und die Eigenmietwerte um rund �0%. Mehrfamilienhäuser und Geschäfts-häuser werden wie bisher zum Er-tragswert besteuert. Der Kapitali-sierungssatz beträgt unverändert 7.05%.

liegenschaftenneubewertung�2009

Das Bewertungsschema für Einfami-lienhäuser bleibt grundsätzlich unver-ändert, geändert haben sich einzelne Komponenten.

Die wichtigsten Änderungen bei Einfamilienhäusern im Einzeln:

Landwerte: Die m2-Ansätze werden für jede Ge-meinde, unterteilt in Lageklassen, einzeln festgelegt.

Seit neuestem können Betreibungen oder Betreibungsauskünfte im Inter-net im Dialog ausgefüllt und aus-gedruckt werden. Unter www.betrei-bungsschalter.ch befindet sich eine Homepage des Bundesamtes für Justiz, welche Sie interaktiv durch die Formulare führt. Ebenfalls auf-geführt sind Fragen & Antworten zum Thema sowie die Tarifordnung.

Wann kann ich eine Betrei-bungsauskunft einholen?Über sich selber kann jederzeit ein Auszug aus dem Betreibungsregister bestellt werden (z.B. für Wohnungs-suche). Auszüge von Drittpersonen können einverlangt werden, wenn ein begründetes Interesse nachge-

Gebäudewerte:Der Neubauwert beträgt neu �00% des Basiswertes laut Gebäudever-sicherung, die Altersentwertung wird mit �% pro Jahr angerechnet bis zu max. 30%.

Eigenmietwerte (Einkommen, das bei Vermietung erzielt werden könnte):– Einfamilienhäuser: 3.5% des Vermögenssteuer-

wertes (bisher 3.75%)– Stockwerkeigentum: 4.25% des Vermögenssteuer-

wertes (bisher 4.75%)

Wir werden die neuen Vermögens-steuerwerte bei der Erstellung der nächsten Steuererklärung prüfen, auf Wunsch können wir die Prüfung auch vorziehen.

Gilbert Noli

wiesen werden kann. Als Interes-sensnachweis kann folgendes die-nen:• Bewerbungsformular für eine

Wohnung• Bewerbung als Kassierin• Offerte für eine grössere Lieferung

oder Arbeit• Nachweis einer bestehenden Kun-

denbeziehung (Rechnung, Konto-auszug, Mahnung)

Der Auszug kostet in der Regel Fr. �7.00 zuzüglich Porti.

Die Betreibungsauskunft ist beim zu-ständigen Betreibungsamt am Wohn-ort (respektive Geschäftssitz) des Schuldners einzuholen. Der Be-treibungsschalter weist nach Eingabe der Adressdaten automatisch das zuständige Amt zu.Das Begehren gibt Auskunft über die am jeweiligen Wohnort (respektive Firmensitz) hängigen Betreibungen. Die Auskünfte umfassen in der Re-gel einen Zeitraum von zwei Jahren. Wohnt jemand erst seit einigen Wochen an einem neuen Ort, so

müsste am «alten» Wohnort auch ein Auszug bestellt werden. Die Auskünfte sind jeweils nur auf den Wohnort bezogen.

Lohnt es sich eine Betrei-bung einzuleiten?Die Einleitung einer Betreibung ist unter www.betreibungsschalter.ch sehr einfach. Das Betreibungsbegeh-ren für eine Summe zwischen Fr. �0 000 bis �00 000 kostet Fr. 90.00 zuzüglich Zustellung Fr. 5.00. Schuldner rechnen häufig damit, dass der Gläubiger die Mühe und Kosten einer Betreibung nicht auf sich neh-men will. Deshalb dürfte sich eine konsequente Betreibung auch bei kleineren Beträgen lohnen.Bei Stammkunden und grösseren Be-trägen lohnt es sich, vorgängig die Betreibung telefonisch anzudrohen. Wir haben damit sehr gute Erfahrung gemacht. Denn häufig ist der Gläubi-ger bereit zu bezahlen, wenn das Betreibungsbegehren unterschrifts-bereit vorliegt.

Roman Müller

betreibungsschalter�online�nutzen

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wert�unD�preIs � / �VorsIcht�be I �Vorauszahlung

Wert und Preis stehen in Zusammen-hang, aber je nach Gesichtspunkt, sind die Differenzen zueinander gross oder klein. Insbesondere im Liegen-schaftenhandel werden Preise nicht nur durch mathematische Faktoren bestimmt, sondern auch durch Emotionen und zeitlich bedingte Faktoren.

Kriterien der Wertbildung können sein:

Harte Faktoren• Grundstücksgrösse• Zinssatz• Nettorendite

Weiche Faktoren• Lage• Architektur• Aussicht• Sozialprestige

Wie aus dieser Zusammenstellung ersichtlich wird, ist die finanzielle Be-wertung der weichen Faktoren von sehr persönlichen Motiven abhängig. Je nach Art der Nutzung sind weitere Faktoren massgeblich, wie z.B. die

wert�und�preis�bei�liegenschaften

persönliche Lebensqualität bei selbst bewohntem Eigentum oder die optimale Vermögensverwaltung bei Mehrfamilienhäusern. Deshalb ist eine breite Meinungsbildung vor jedem Kaufentscheid wichtig.Empfehlenswert ist eine Immobilien-schätzung durch einen aus-gewiesenen Fachmann der ent-sprechenden Region und allenfalls Spezialerfahrung (Gewerbe). Dieser Fachmann wird eine Verkehrswert-schätzung mit klar definierten und nachvollziehbaren Annahmen er-stellen. Dass Käufer und Verkäufer mit ungleichen Wertvorstellungen operieren, ist legitim. Dass zwei Schätzungsexperten beim gleichen Objekt zu unterschiedlichen Resul-taten kommen, ist ebenso verständ-lich, weil gewisse Faktoren höher

In vielen Branchen ist es üblich, Vor-auszahlungen zu leisten. Insbeson-dere bei Auto- und Maschinenkäufen und immer öfter auch bei Dienstleis-tungen. Immer wieder erstaunlich ist es, wie sorglos diese Voraus-zahlungen von den Kunden geleistet werden. Unbekümmert der Bonität des Lieferanten werden Voraus-zahlungen von mehreren Tausend Franken vorgeschossen. Fällt der Lieferant aber vor Lieferung oder Er-bringung der vereinbarten Dienst-leistung in Konkurs, figuriert die Vorauszahlung in der fünften Klasse.Es empfiehlt sich in jedem Fall, die Bonität des Lieferanten vorher zu prüfen. Am einfachsten geschieht dies mittels Betreibungsauskunft. Legen Sie der Anfrage beim zustän-digen Betreibungsamt eine Kopie der Akontorechnung oder Auftrags-

oder tiefer bewertet wurden. Die üblicherweise zu erwartende Abwei-chung sollte im Rahmen von ca. +/– �0% zu liegen kommen und aus den detaillierten Schätzungsunter-lagen nachvollziehbar sein.Aus diesen Gründen ist der tatsäch-lich richtige Wert einer Liegenschaft nicht mit mathematischen Mitteln alleine feststellbar. Der Käufer muss aus seiner Sicht, mit seinen Anforde-rungen, zur Überzeugung gelangen, dass sein Einsatz von Geld mit dem Gegenwert der Liegenschaft in Über-einstimmung steht. Der Verkäufer seinerseits hat die Möglichkeit, das Angebot des Käufers zu akzeptieren oder wenn er der Meinung ist, dass der gebotene Einsatz von Geld zu gering ist, auf den Verkauf zu ver-zichten.Bei übereinstimmender Beurteilung der Grössenordnung des Geldein-satzes, wohl in den meisten Fällen mit völlig unterschiedlichen Wert-ansätzen und Argumenten, wird der Liegenschaftenhandel abgeschlos-sen.

Werner Flury

Vorsicht�bei�Vorauszahlungen!

bestätigung mit Vorauszahlung bei und Sie erhalten umgehend den Aus-zug aus dem Betreibungsregister. Bei grösseren Beträgen und längerem Zeitraum zwischen Akontozahlung und Lieferung sind weitergehende Auskünfte (Kreditauskünfte, Um-frage in der Branche etc.) zu empfeh-len. Ist die Auskunft negativ oder zu-mindest fragwürdig, muss jedoch nicht unbedingt auf das Geschäft ver-zichtet werden. Durch Leistung der Vorauszahlung auf ein Sperrkonto er-hält der Lieferant wie auch der Kunde Sicherheit, dass beide Parteien zu ihrem Recht kommen.Die Vorauszahlungen sind von den Anzahlungen oder Akontozahlungen zu unterscheiden. Insbesondere im Baugewerbe, wo das Eigentum mit Baufortschritt auf den Bauherrn über-geht, sind Anzahlungen im Ausmass

des Baufortschritts bedenkenlos. An-zahlungen bei Lieferung, Inbetrieb-nahme oder Beginn der Montage sind ebenso unproblematisch, da doch ein grosser Teil der Leistung schon er-bracht wurde.Heikel sind auch Anzahlungen bei Generalunternehmern. Verwenden diese die Anzahlung nämlich nicht für die Handwerker der betreffenden Baute, so muss damit gerechnet werden, dass diese mittels Bauhand-werkerpfandrecht die Forderung beim Bauherrn eintreiben, womit dieser die gleiche Arbeit zweimal bezahlen muss.

Gerade im heutigen wirtschaftlichen Umfeld ist besondere Vorsicht ge-boten.

Roman Müller

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Indizes 1.1.09 1.1.08 1.1.07Lohnbeiträge AHV/IV/EO �0,�% �0,�% �0,�%Lohnbeiträge ALV 2,0% 2,0% 2,0%AHV-Freigrenze für Rentner �6 800 �6 800 �6 800BVG-Maximallohn im Obligatorium 82 080 79 560 79 560Koordinationsabzug �. Säule 23 940 23 205 23 205Eintrittsschwelle BVG 20 520 �9 890 �9 890UVG max. versicherter Monatslohn �0 500 �0 500 8 900Max. Beitrag Säule 3a (mit BVG) 6 556 6 365 6.365Max. Beitrag Säule 3a (ohne BVG) 32 832 3� 824 3� 824Landesindex Konsumentenpreise Juni 09 Juni 08 Juni 07(Basis: Dez. 2005 = �00) �03,6 �04,6 �0�,7Zürcher Index Wohnbaukosten 1.4.2009 1.4.2008 1.4.2007(Basis: April 2005 = �00) ��0,9 ��0,5 �06,2

UNSERE LEISTUNG – IHR NUTZEN

In �e Igener�sache

Zentrale Hasli Treuhand AGTelefon: 044 852 5� 5�Telefax: 044 850 64 23E-Mail: hasli@haslitreuhand.ch

Hasli Audit AGTelefon: 044 852 5� 4�

Cadonau RenéeTelefon: 044 852 5� 52E-Mail: cadonau@haslitreuhand.ch

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Buchhaltungen Abschlussberatung Steuerberatung Revisionen Personaladministration Unternehmensberatung Unternehmensbewertung Nachfolgeberatung

Die Vielfältigkeit unserer Dienstleistungen gründet zum einen in den unterschiedlichsten Bedürfnissen unserer Kunden und zum andern in der fundierten Aus- und Weiterbildung sowie der breiten Erfahrung unserer Mitarbeiter. Wir möchten Ihnen unsere Dienstleistungen im Überblick aufzeigen:

Das Hasli-Dienstleistungs-puzzle im Überblick

Wir führen Ihre Buchhaltung bei uns im Hause oder unterstützen Sie bei der Buchführung – währenddem Sie Ihre Kunden betreuen oder neue hinzugewinnen;

Wir beraten und installieren SESAM-Software – Sie ersparen sich unnötigen Zeitverlust und Ärger und können mit einem bedienerfreund-lichen Buchhaltungspaket effizient arbeiten;

Wir erstellen Ihren Abschluss – und helfen dabei nicht nur Steuern sparen;

Wir erstellen ein Budget – Sie erkennen die Auswirkungen zukünftiger Entwicklungen auf Ihre finanzielle Situation;

Wir erstellen Ihre Steuererklärungen – Sie erhalten mehr als nur ausgefüllte Formulare;

Wir beraten Sie in den verschiedensten Steuerfragen – Sie können die Auswirkungen bezüglich Einkommens-, Ertrags- und Grund steuern abschätzen;

Wir revidieren Ihre Unternehmung- und Personalvorsorgeeinrichtung – Sie erhalten mehr als nur eine aktienrechtskonforme Jahresrechnung;

Wir erstellen Ihre MwSt.-Abrechnung – Sie erhalten auch Be ratung und Unterstützung im MwSt.-Regelungsgestrüpp;

Wir beraten Sie von der Gründung über die Umstrukturierung oder den Verkauf Ihrer Unternehmung sowie bei Nachfolge rege lung, Sanierung – Sie können sich auf einen erfahrenen, versierten und kritischen Berater und Gesprächspartner abstützen, der auch Sie und Ihre Unternehmung kennt.