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Investmentmarktüberblick

Deutschland | 4. Quartal 2019 Erschienen im Januar 2020

Investmentmarktüberblick | 4. Quartal 2019 2

Immobilien nachgefragt wie noch nie

Das soeben abgelaufene Jahrzehnt wird mit Fug und Recht als „Jahrzehnt der Immobilie“ in die Geschichtsbücher ein-gehen. Denn die positive Entwicklung am Investmentmarkt hat sich auch im Jahr 2019 nicht nur fortgesetzt, sondern im Schlussspurt nochmals ein fulminantes Feuerwerk an Abschlüssen hingelegt, was in dieser Form und Dynamik kaum zu erwarten gewesen war. Der Markt blickt damit auf einen mittlerweile zehn Jahre andauernden Aufschwung zurück und selbst die allgegenwärtigen Risiken haben dem ‚Run‘ auf deutsche Immobilien keinen Abbruch getan. Trotz der bitteren Realität geopolitischer Konflikte, des globalen Handelsstreits und des Brexit, Terror, Krieg und Flucht. Die-ser Tatsachen ungeachtet haben selbst kleine positive Sig-nale im Streit zwischen China und den USA etwa oder die definitive Unumkehrbarkeit des Austritts der Briten aus der Union, einen solchen Motivationseffekt ausgelöst, dass zu-nächst ungewisse Transaktions- und Investitionsprozesse dann doch realisiert wurden.

Auf Basis des manifestierten Niedrigzinsniveaus erscheint die Immobilie als Anlageprodukt für institutionelle Investo-ren nahezu alternativlos. Und immer mehr Anleger aus dem In- und Ausland schichten sukzessive ihre Bestände um und erhöhen ihre Immobilienquoten. In den nächsten fünf Jahren laufen deutsche Staatsanlei-hen im Volumen von über 800 Mrd. Euro aus, die wieder neu angelegt werden müssen. Die bisherige Verzinsung dieser Staatsanleihen liegt bei rund drei Prozent im Schnitt und damit deutlich oberhalb dessen, was aktuell mit Staats-anleihen an Rendite zu verdienen ist. Ein Teil dieses Kapi-

Transaktionsvolumen Deutschland

JLL Research hat mit Jahresbeginn 2019 seine Investmentstatistik modifiziert: Das Transaktionsvolumen beinhaltet nun neben dem gewerblichen Transaktionsvolumen auch die neue Kategorie Living, die Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten, Appartmenthäuser, Studentenwohnen, Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken umfasst.


tals dürfte in Immobilien angelegt werden, d.h. die Nachfrage auf dem deutschen Investmentmarkt wird auch in den nächsten Jahren hoch bleiben. Und laut der aktuellen PwC/ULI Umfrage wollen mehr als die Hälfte der befragten europäischen Investoren ihre Immobilienbestände 2020 weiter ausbauen, deutsche Immobilien werden hierbei eine zentrale Rolle einnehmen. Deutschland hat aufgrund seiner föderalen Struktur und der nach wie vor vorhandenen wirt-schaftlichen und politischen Stabilität gute Voraussetzun-gen, um auch in diesem Jahr weit oben auf der Einkaufslis-te internationaler und einheimischer Investoren zu stehen.

Transaktionsvolumen mit bestem Jahr aller Zeiten Ein Jahresendfeuerwerk bescherte dem deutschen Invest-mentmarkt ein neues Rekordergebnis. Allein das vierte Quar-tal war mit 34,0 Mrd. Euro so stark wie noch nie ein Quartal zuvor (bisheriger Rekord 26,5 Mrd. Euro im Q4 2016). In den letzten drei Monaten des Jahres wurden allein 73 Transakti-onen im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich bzw. sogar im Milli-ardenbereich abgeschlossen. Damit bilanziert das Gesamt-jahr 2019 ein Transaktionsvolumen inklusive Living in Höhe von 91,3 Mrd. Euro mit insgesamt 187 Transaktionen jen-seits der 100 Mio. Euro-Grenze.

Nachdem zum Ende des dritten Quartals das Volumen noch in etwa auf Vorjahreskurs lag, kann nun ein deutliches Plus von 16 Prozent gegenüber 2018 verbucht werden. Dass so viele Transaktionen noch kurz vor Toresschluss über die Ziellinie getragen wurden, war in dieser Menge nicht zu er-warten und führte im Ergebnis dazu, dass unsere Prognose deutlich übertroffen wurde. Und die schiere Menge an Transaktionen scheint auf den ersten Blick auch die These zu widerlegen, dass es kein adäquates Angebot an Immobi-lien gibt und dass die sogenannte ‚Wall of Money‘ gar nicht befriedigt werden könne. Das Argument eines eklatanten Angebotsmangels gilt grundsätzlich noch immer, denn allein auf die 21 großvolumigen Transaktionen mit jeweils mehr als 500 Mio. Euro entfallen mit fast 23 Mrd. Euro rund ein Viertel des Gesamtvolumens. Diese extreme Ballung der Nachfrage ist außerordentlich und neben den direkten In-vestitionen gewinnt deswegen der Weg über den Kapital-markt eine immer größere Bedeutung für Investoren. Unter-nehmensbeteiligungen bzw. Übernahmen oder der Erwerb von Aktienpaketen bieten eine interessante und lohnens-werte Alternative, um sich in Zeiten eines knappen Ange-bots Immobilieneigentum zu sichern. Auf indirekte Invest-ments entfallen insgesamt ca. 12 Mrd. Euro. Ganz vorne auf der Transaktionsliste stand zum Jahresende der Verkauf der Immobilien von Dream Global an Black-stone. Der Anteil der deutschen Immobilien liegt bei rund 3,2 Mrd. Euro. Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen 62 Prozent des Gesamtvolumens (56,2 Mrd. Euro). Weiter an Boden gewon-nen haben Portfolioverkäufe, unter anderem auch gepusht durch die erwähnten Unternehmensübernahmen. Ihr Jah-resergebnis liegt bei rund 35 Mrd. Euro, im Jahresvergleich ein Plus von 24 Prozent.

Transaktionsvolumen nach Risikoprofil der Investments


Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien 2019 Q1 – 2019 Q4

SCHLESWIG-HOLSTEIN

NIEDERSACHSEN

NORDRHEIN-WESTFALEN

HESSEN

RHEINLAND-PFALZ

BADEN-WÜRTTEMBERG

BAYERN

SAARLAND

BRANDENBURG

MECKLENBURG-VORPOMMERN

SACHSEN

SACHSEN-ANHALT

THÜRINGEN

Hamburg

Hannover

Bremen

Düsseldorf

Essen

Köln

Dortmund

Frankfurtam Main

Wiesbaden

Stuttgart

Karlsruhe

Mannheim

MünchenAugsburg

Nürnberg

Berlin

Dresden

Leipzig

Verkaufsvolumenin Mio. € *

kein

über 0 bis 20

über 20 bis 100

über 100 bis 300

über 300

Transaktionsvolumen Deutschland 2019 Q1 - 2019 Q4

JLL Research

* 2019 Q1 - 2019 Q4, aggregiert in 40 x 40 km Makrozellen


Büroimmobilien bleiben nachfragestärkste Assetklasse, Alternativen sind aber begehrterBüroimmobilien und Immobilien zu Wohnzwecken domi-nieren auch 2019 den deutschen Investmentmarkt. Rund 40 Prozent des Transaktionsvolumens flossen in die Asset-klasse Büro und weitere 24 Prozent in die Assetklasse Li-ving. Angesichts der immer herausfordernderen Suche nach renditestarken Immobilien erhalten allerdings alter-native Assetklassen wie beispielsweise Gesundheits- oder Pflegeimmobilien ein immer stärkeres Gewicht. Einzelhandelsgenutzte Immobilien kommen nur noch auf einen historisch niedrigen Anteil von 12 Prozent. Es fehlen insbesondere großvolumige Shopping Center-Transaktio-nen. Fachmarktprodukte, vor allem mit Lebensmittelankern, sind dagegen nach wie vor bei Investoren begehrt. Grund-sätzlich werden Einzelhandelsimmobilien aber nach wie vor kritisch gesehen, der Strukturwandel ist in vollem Gange.Logistikhallen kommen auf einen Anteil von sieben Prozent. Angesichts der Dynamik im E-Commerce-Bereich sollte ein höherer Anteil zu erwarten sein, hier fehlt es aber schlicht-weg an Neubauten und damit an Investmentprodukten. Eine weiter zunehmende Beliebtheit mit einem Anteil von zehn Prozent am Transaktionsvolumen erfahren mischge-nutzte Immobilien (keine Assetklasse dominiert). Die Kom-bination aus mehreren Nutzungen in einem Gebäude oder Quartier entspricht dem Trend zu einer zunehmenden Ver-

Käufe ausländischer Investoren

zahnung von Leben, Freizeit und Arbeiten und hilft den In-vestoren bei der Diversifikation.

Transaktionsvolumen in den Big 7 mit gemischtem Bild – München mit einem Plus von 65 Prozent Angesichts des teilweise enormen Kapitaldrucks der Inves-toren überrascht es nicht, dass die Big 7 nach wie vor das Gros des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. So ent-fallen auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart in der Aggregation 52,6 Mrd. Euro und damit 14 Prozent mehr als noch im Jahr 2018. Das Vo-lumen repräsentiert damit 58 Prozent des in deutsche Im-mobilien investierten Kapitals. Dieser Wert liegt im Durch-schnitt der letzten fünf Jahre und zeigt einmal mehr die besondere Bedeutung der Metropolen als Ziel für nationa-les und internationales Kapital. Andererseits ist festzustel-len, dass die Performance der Big 7 sehr unterschiedlich ausfällt. Unangefochtener Spitzenreiter bleibt Berlin mit 15,8 Mrd. Euro und einem Plus von 46 Prozent gegenüber 2018. Damit vereint die Hauptstadt allein 30 Prozent des in die Big 7 investierten Kapitals. Auf Platz 2 und 3 folgen Mün-chen mit 10,9 Mrd. Euro und einem Anstieg von 65 Prozent und Frankfurt mit 10 Mrd. Euro und einem Minus von 14 Pro-zent gegenüber dem Vorjahr. Vier Hochburgen mussten ei-nen Rückgang des Transaktionsvolumens hinnehmen, der mit 24 Prozent in Hamburg besonders deutlich ausfiel. Die zunehmende Konzentration auf die drei Städte Berlin, Mün-chen und Frankfurt ist sicherlich keine Überraschung und verdeutlicht die enorme Nachfrage nach vor allem groß-volumigen Objekten. Solche Möglichkeiten bieten sich in Deutschland – von Ausnahmen abgesehen – vor allem in diesen drei Märkten.


Transaktionsvolumen Big 7 (Mio. Euro)

2018 2019 %

Berlin 10.800 15.800 46 %

Düsseldorf 4.800 4.600 -4 %

Frankfurt/M 11.600 10.000 -14 %

Hamburg 7.200 5.500 -24 %

Köln 2.500 3.400 36 %

München 6.600 10.900 65 %

Stuttgart 2.500 2.400 -4 %

Gesamt 46.000 52.600 14 %

Transaktionsvolumen bundesweit (Mio. Euro)

2018 2019 %

Einzelobjekte 50.700 56.200 11 %

Portfolios 28.300 35.100 24 %

Gesamt 79.000 91.300 16 %

Fakt ist aber auch, dass Städte außerhalb der Big 7 interes-sante Opportunitäten bieten können. Immerhin flossen 2019 rund 38,7 Mrd. Euro in diese Märkte und damit 17 Pro-zent mehr als noch 2018. Die Einzelvolumina sind hier deutlich kleiner, was sich vor allem im Bürosektor bemerk-bar macht. Dennoch können sich solche Investitionen ab-seits der Big 7 je nach Investmentstrategie rentieren. Hier kommt es aber entscheidend darauf an, wie zukunftsfähig und innovativ sich der jeweilige Markt präsentiert. Die größte Transaktion des Jahres außerhalb der Big 7 fand in Erlangen statt. Hier erwarb die Union Investment ein Büroobjekt von der Siemens Real Estate.

Einfluss von Mietpreis und Renditeänderung auf das Wachstum der Kapitalwerte von Büroimmobilien

Aggregierte Zahlen für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ohne Kombieffekte

Transaktionsvolumen nach Hauptnutzungsart

* Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien; Stand: Januar 2020; Quelle: JLL

Spitzenrendite in 1A-Lagen (Aggregierte Nettoanfangsrendite in den Big 7 in %)

Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019

Büro 3,11 3,06 3,06 2,97 2,93

Einzelhandel: Shopping Center 4,10 4,10 4,20 4,40 4,50

Einzelhandel: Fachmarktzentren 4,50 4,40 4,30 4,30 4,20

Einzelhandel: einzelne Fachmärkte 5,20 5,10 5,10 5,10 5,00

Einzelhandel: Geschäftshäuser 2,87 2,87 2,87 2,84 2,84

Lager/Logistik 4,10 4,00 3,90 3,80 3,75

Transaktionsvolumen* nach Käufer- und Verkäufertyp (Mio. Euro)

Büro-Spitzenrendite in %

Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019

Berlin 2,90 2,90 2,90 2,75 2,65

Düsseldorf 3,20 3,20 3,20 3,10 3,10

Frankfurt/M 3,15 2,95 2,95 2,85 2,85

Hamburg 3,05 3,05 3,05 2,95 2,95

Köln 3,20 3,20 3,20 3,20 3,20

München 3,20 3,10 3,10 3,00 2,80

Stuttgart 3,05 3,05 3,05 2,95 2,95

*Zeitraum: 2019 Q1 – 2019 Q4; **andere: Immobilienunternehmen, Pensionskassen, Banken, kommunale, gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, Öffentliche Verwaltung, Geschlossene Fonds, Gemeinnützige Organisationen, Genossenschaften; Stand: Januar 2020; Quelle: JLL


Die noch immer stärkste Dynamik bei den Renditen ist nach wie vor im Logistikimmobilien-Segment zu beobach-ten. Die Anfangsrenditen haben weiter nachgegeben und liegen 2019 bei 3,75 Prozent. Seit 2014 sanken die Renditen um mehr als 240 Basispunkte, der Spread gegenüber Büro-immobilien ist mit 82 Punkten so niedrig wie nie zuvor. Die gute Nachfrage nach Logistikimmobilien, verbunden mit den Vorteilen der lockeren Geldpolitik dürften auch 2020 zu einem anhaltenden Abwärtsdruck auf die Renditen führen. Für Logistikimmobilien liegen die Zuwachsraten beim Kapi-talwert 2019 bei ebenfalls zwölf Prozent, nach wie vor ge-trieben durch die starke Renditekompression. Hier können sich Investoren für 2020 auf weitere positive Zuwachsraten einstellen. Die begonnene Ausdifferenzierung der Renditen für Einzelhandelsimmobilien wird sich auch 2020 weiter fortsetzen.Die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser entwickeln sich in den Big 7 stabil und liegen Ende 2019 im Schnitt bei 2,84 Prozent. Mittlerweile werden für Top-Fachmarktzent-ren mit Nahversorgungscharakter (4,2 %) eine niedrigere Rendite als für Premium-Shopping Center (4,5 %) akzep-tiert. Für Letztere wird sich der Aufwärtstrend (Anstieg von 60 Basispunkten seit dem Tiefpunkt Mitte 2018) der Rendite-entwicklung der letzten Quartale verfestigen.


Da einerseits die Produktknappheit in den etablierten Immobilienhochburgen in den nächsten Jahren nicht sig-nifikant abnehmen wird und andererseits die Kaufpreise mittlerweile schon teilweise Höhen erreicht haben, die für manche Anleger eine Investition in den Big 7 unmöglich machen wird, dürfte es künftig zu einem moderaten Anstieg des Investitionsvolumens in B-Städten kommen. Deutsch-land bietet hier aufgrund der föderalen Struktur und zahl-reicher innovativer und „talentstarker“ Städte ein hohes Diversifikationspotenzial. Innerhalb der Big 7 wirkt mittler-weile auch ein Leerstand angesichts der immer noch sehr gut laufenden Vermietungsmärkte nicht abschreckend – im Gegenteil: hier bieten sich Mietsteigerungsoptionen. Fun-dierte Marktkenntnisse auch abseits der zentralen CBD- Lagen vorausgesetzt, können Investoren dort von teilweise deutlich stärkeren Mietanstiegen profitieren. Einheimische Investoren dürften hier gegenüber ihren ausländischen Wettbewerbern einen gewissen Vorteil besitzen.

Renditekompression bei Büro- und Logistikimmobilien geht weiter – Fachmarktzentren mittlerweile teurer als Shopping Center

Im vierten Quartal 2019 hat sich der Trend eines moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in besten Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart fortgesetzt: Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 2,93 Prozent zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang; im 12Mo-natsvergleich sind es damit 18 Basispunkte weniger. Für 2020 geht JLL aktuell davon aus, dass sich die Spitzenren-diten auf diesem Niveau einpendeln werden. Für Produkte oder Lagen abseits von Top und Core könnte sich die Ren-ditekompression auch im nächsten Jahr fortsetzen. Der Ab-stand zur Spitzenrendite, der je nach Lage und Objektaus-stattung 2019 zwischen 20 und 140 Basispunkten liegt, wird sich damit verringern. In Kombination mit den stärker ge-stiegenen Mieten hat sich 2019 der Zuwachs bei den Kapi-talwerten für Büroimmobilien in den Big 7 mit gemittelten zwölf Prozent weiter fortgesetzt. 2020 dürfte sich dieser Zu-wachs aufgrund der zu erwartenden Stabilisierung bei den Renditen auf vier Prozent abschwächen.

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Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.

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