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Investmentmarktüberblick

Deutschland | 1. Quartal 2019 Erschienen im April 2019

Investmentmarktüberblick | 1. Quartal 2019 2

Auch weiter steigende Preise auf dem Immobilien-Investmentmarkt können den Produktmangel nicht ausgleichen

Erstmals seit 2016 fielen die Renditen der 10-jährigen Bundes anleihen wieder in den roten Bereich und zerstör-ten damit die Hoffnungen von Banken, Sparern und Anlei-heinvestoren auf eine Rückkehr zur Normalität. Die Europä-ische Zentralbank (EZB) machte zumindest jüngst immer deutlicher klar, dass eine Zinswende weiter nach hinten verschoben werden wird, sollte sich die Konjunktur weiter eintrüben. Faktisch hat es die EZB während der Boomjahre – zumindest aus deutscher Sicht – verpasst, die Zinsen früh-zeitig anzuheben und sich damit eines wesentlichen Instrumentariums beraubt, um bei nachlassender wirt-schaftlicher Dynamik oder gar einer Rezession gegensteu-ern zu können. Angesichts der reduzierten Wachstumsaus-sichten in den meisten europäischen Staaten ist eine Zinserhöhung zumindest für 2019 vom Tisch. Mit diesen Entwicklungen haben sich auch für den deutschen Immo-bilien-Investmentmarkt die Rahmenbedingungen wieder geändert. Wurde noch vor rund neun Monaten über ein

Ende der Renditekompression und im Ausblick über ten-denziell steigende Renditen diskutiert, ist dieses Szenario nun nicht mehr aktuell.Für ein „Zwei ist die neue Drei“-Postulat in Bezug auf die Spitzenrenditen erscheine es zwar noch zu früh, mit dem erneuten Absinken der Renditen für Bundesanleihen gäbe es aber neuen Spielraum für einen weiteren Renditerück-gang bei Immobilien. Unterstützt wird diese These durch drei fundamentale Entwicklungen:

Transaktionsvolumen Deutschland

JLL Research hat mit Jahresbeginn 2019 seine Investmentstatistik modifiziert: das Transaktionsvolumen beinhaltet nun neben dem gewerblichen Transaktionsvolumen auch die neue Kategorie Living, die Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten, Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken umfasst.


• Die anhaltend starke Flächennachfrage, die sich bislang relativ unbeeindruckt von der konjunkturellen Schwäche zeigt und Basis für weitere Mietpreissteigerungen ist.

• Die globale Investmentnachfrage nach Immobilien bleibt hoch und könnte im Trend in den nächsten Jahren sogar noch zunehmen. Bis 2021 laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von rund 150 Mrd. Euro aus, die mit Renditen von über 3 % verzinst sind. Bei der Wiederanlage des Kapitals werden sich die Investoren die Frage stellen müs-sen, ob sie bei anhaltenden Minizinsen erneut in Anleihen investieren, oder ob sie in alternative Investments – zu denen auch Immobilien gehören – umschichten.

• Das Angebot an adäquaten Investmentprodukten bleibt kurz- und mittelfristig knapp. Das gilt grundsätzlich für alle Assetklassen, insbesondere aber für Büroimmobilien. In diesem Sektor reduzierte sich die Anzahl der Transakti-onen von 2015-2018 um 23 % bei gleichzeitig steigendem Transaktionsvolumen. Eine signifikante Ausweitung von fungiblen Verkaufsobjekten ist aktuell nicht abzusehen. Dieses Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage soll-te deshalb weiterhin preistreibend wirken.

Mangels großer Portfolios sinkt Transaktionsvolumen im Jahresvergleich um fast ein Viertel Es kann nicht immer nur nach oben gehen. Mit dieser Erkenntnis ist der deutsche Investmentmarkt in das Jahr 2019 gestartet. Und auch weiter steigende Preise können den Produktmangel nicht in jedem Quartal ausgleichen. Inklusive der Assetklasse Living wurden in den Monaten Januar bis März Immobilien im Wert von knapp 15,3 Mrd. Euro verkauft und damit rund 22 % weniger als im gleichen Zeitraum 2018. Auf ausschließlich gewerblich genutzte Immobilien entfielen 11,3 Mrd. Euro. Hauptverantwortlich für das insgesamt rückläufige Transaktions volumen ist das Ausbleiben von großen Portfolioverkäufen im ersten Quartal. In der Summe konnten lediglich rund 4,2 Mrd. Euro registriert werden, 43 % weniger als in Q1 2018. Die beiden größten Portfoliotransaktionen des gerade abgelaufenen Quartals waren der Erwerb von über 2.800 Wohneinheiten durch die Deutsche Wohnen von Akelius sowie der Verkauf von 34 Industrieimmobilien im Volumen von 260 Mio. Euro durch einen britischen Fonds-Manager. Das Investitionsinteresse bleibt aber nach wie vor intakt, zudem befinden sich zahlreiche, teilweise auch größere Immobilien oder Portfolios in Verkaufsprozessen, so dass wir uns damit weiterhin auf ein Gesamtjahresvolumen von rund 70 Mrd. Euro zubewegen. Die Anzahl der Transaktio-nen ist im Vergleich zum Vorjahresquartal zwar auch ge-sunken, der Rückgang fällt mit 12 % aber deutlich weniger stark aus als in Bezug auf das absolute Volumen. Als Kon-sequenz ergibt sich eine kleinere durchschnittliche Trans-aktionsgröße von rund 38 Mio. Euro pro Transaktion.

Transaktionsvolumen nach Risikoprofil der Investments


Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien 2018 Q2 – 2019 Q1

SCHLESWIG-HOLSTEIN

NIEDERSACHSEN

NORDRHEIN-WESTFALEN

HESSEN

RHEINLAND-PFALZ

BADEN-WÜRTTEMBERG

BAYERN

SAARLAND

BRANDENBURG

MECKLENBURG-VORPOMMERN

SACHSEN

SACHSEN-ANHALT

THÜRINGEN

Hamburg

Hannover

Bremen

Düsseldorf

Essen

Köln

Dortmund

Frankfurt amMain

Wiesbaden

Stuttgart

Karlsruhe

Mannheim

München

Nürnberg

Augsburg

Berlin

Dresden

Leipzig

Verkaufsvolumenin Mio. € *

0

über 0 bis 20

über 20 bis 100

über 100 bis 300

über 300

Transaktionsvolumen Deutschland 2018 Q2 - 2019 Q1

JLL Research

* 2018 Q2 - 2019 Q1, aggregiert in 40 x 40 km Makrozellen


Dominanz von Berlin verstärkt sich deutlich – Büroimmobilien nach wie stark gefragtAuffällig im ersten Quartal war das gegenüber dem Ge-samtmarkt schwächere Investitionsvolumen in den Big 7. Hier stach eigentlich nur Berlin heraus. In der Hauptstadt legte das gesamte Transaktionsvolumen (inklusive Living) um mehr als ein Drittel auf fast 4 Mrd. Euro zu und vereint damit allein 46 % des Transaktionsvolumens aller Big 7 auf sich. Insbesondere elf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich hatten für dieses herausragende Ergebnis gesorgt. Ansonsten mussten in allen Hochburgen teilweise deutliche Rückgänge gegenüber dem Vorjahresquartal konstatiert werden. Die reichten von minus 8 % in Stuttgart bis zu minus 76 % in München. Aggregiert über alle Big 7 ergab sich ein Transaktionsvolu-men (inklusive Living) von 8,6 Mrd. Euro, gleichbedeutend einem Minus von 23 %. Auf ausschließlich gewerblich ge-nutzte Immobilien entfielen in den sieben Immobilien-hochburgen 6,0 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 29 %. Außerhalb der Big 7 wurden 44 % des gesamtdeutschen Volumens von 15,3 Mrd. Euro investiert, hier ergab sich im 12-Monatsvergleich ebenfalls ein deutliches Minus von 20 %. Trotz dieser Rückgänge im Transaktionsvolumen bleiben wir dabei: die Einbußen in den großen Metropolen

Käufe ausländischer Investoren

sind in keiner Weise einer rückläufigen Nachfrage geschul-det. Wir gehen davon aus, dass die Aktivi täten im weiteren Jahresverlauf insgesamt wieder zunehmen wird.In Bezug auf die Assetklassen hat sich hinsichtlich der rela-tiven Anteile kaum eine Veränderung gegenüber 2018 erge-ben. Der Fokus der Investoren liegt weiterhin eindeutig auf Büroimmobilien, die auf einen Anteil von 38 % kommen. Dass Investoren daneben aber immer öfter auch alternative Produkte in ihr Portfolio einmischen, zeigt die Entwicklung der Assetklasse Living. Deren Anteil ist im ersten Quartal mit 29 % höher als im Gesamtjahr 2018 (27 %). Neben tra-ditionellen Wohn-Portfolios sind es nach wie vor Studen-tenwohnungen oder Pflege- und Seniorenheime, die In-vestoren verstärkt auf ihrem Schirm haben. Trotz der weiterhin zahlreichen negativen Schlagzeilen rund um Einzelhandelsimmobilien hat sich deren Anteil bei 13 % stabilisiert. Und: im aktuellen Quartal fanden sich auch für Shoppingcenter wieder einige Käufer; acht Trans-aktionen konnten hier registriert werden, immerhin nur drei weniger als in den letzten beiden Quartalen 2018 zu-sammen. Der Re-Positionierungsprozess dieser Nutzungs-art ist im vollem Gange und Bestandshalter und Betreiber prüfen, wie sich digitale Erlebnis- und Einkaufswelten in ihre Center integrieren lassen. Angesichts rückläufiger Fre-quenzen und steigender E-Commerce-Umsatzanteile be-darf es allerdings teilweise langwieriger und vor allem kos-tenintensiver Umstrukturierungen. Ganz anders ist das Bild bei Fachmarktprodukten. Deren Anteil am gesamten Ein-zelhandelsvolumen beträgt fast 44 % und bestätigt das nach wie vor große Interesse an Fachmärkten, Fachmarkt-zentren und Supermärkten. Investoren sehen hier vor allem bei Immobilien mit Lebensmittelhändlern ein nach wie vor interessantes und gegenüber dem Online-Handel weitge-hend resistentes Anlageprodukt.


Transaktionsvolumen Big 7 (Mio. Euro)

Q1 2018 Q1 2019 %

Berlin 2.680 3.970 48

Düsseldorf 990 840 -15

Frankfurt/M 1.880 1.140 -39

Hamburg 1.780 900 -49

Köln 700 550 -21

München 2.390 570 -76

Stuttgart 710 650 -8

Gesamt 11.130 8.620 -23

Transaktionsvolumen bundesweit (Mio. Euro)

Q1 2018 Q1 2019 %

Einzelobjekte 12.070 11.040 -9

Portfolios 7.410 4.220 -43

Gesamt 19.480 15.260 -22

Auch der Wohninvestmentmarkt leidet unter dem Mangel an Produkten, nicht am Interesse seitens der Investoren. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,0 Mrd. Euro (24.000 Wohneinheiten) im ersten Quartal 2019 wurden nur etwa 45 % des Vorjahresvolumens erreicht, 14 % fehlten zum Erreichen des 5-Jahresschnitts. Hätten sich die Preise, verglichen mit dem Vorjahr, nicht um etwa 4 % erhöht, wäre der Rückgang im Transaktionsvolumen noch deutli-cher ausgefallen. Im Bestand müssen nun erstmals mehr als 2.100 Euro/m² bezahlt werden, bei den Projektentwick-lungen sind es derzeit 4.400 Euro/m². Transaktionen wie Agora oder auch Carus zeigen, dass die Portfolios hinsichtlich ihrer Struktur immer detaillierter auf Käufergruppen mit ihren spezifischen Risikoprofilen angepasst werden müssen. Breit gestreute Portfolios gibt es nur noch wenige auf dem Markt. Das Dilemma vieler Wohninvestoren: Die Wohnungsmärkte in vielen deutschen Regionen benötigen neuen Wohnraum, und die großen

Einfluss von Mietpreis- und Renditeänderung auf das Wachstum der Kapitalwerte von Büroimmobilien

Aggregierte Zahlen für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ohne Kombieffekte

* Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien

Transaktionsvolumen nach Hauptnutzungsart

Spitzenrendite in 1A-Lagen (Aggregierte Nettoanfangsrendite in den Big 7 in %)

Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019

Büro 3,26 3,24 3,20 3,11 3,06

Einzelhandel: Shopping Center 3,90 3,90 3,90 4,10 4,10

Einzelhandel: Fachmarktzentren 4,50 4,50 4,50 4,50 4,40

Einzelhandel: einzelne Fachmärkte 5,20 5,20 5,20 5,20 5,10

Einzelhandel: Geschäftshäuser 2,93 2,91 2,90 2,87 2,87

Lager/Logistik 4,40 4,25 4,10 4,10 4,00

Transaktionsvolumen nach Käufer- und Verkäufertyp (Mio. Euro)

Büro-Spitzenrendite in %

Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019

Berlin 2,90 2,90 2,90 2,90 2,90

Düsseldorf 3,45 3,35 3,25 3,20 3,20

Frankfurt/M 3,25 3,25 3,25 3,15 2,95

Hamburg 3,05 3,05 3,05 3,05 3,05

Köln 3,45 3,45 3,45 3,20 3,20

München Region 3,20 3,20 3,20 3,20 3,10

Stuttgart 3,50 3,50 3,30 3,05 3,05


tätigten Versicherungen. Versicherungsunternehmen sind damit der Treiber des deutschen Wohnungsbaus entweder direkt oder indirekt als großer Teil der Kapitalzuflüsse in die die bereits genannten Spezialfonds. Trotz des Gegenwindes seitens der politischen und gesellschaftlichen Akteure bleibt hinsichtlich der Standortwahl Berlin der mit Abstand wichtigste deutsche Wohninvestmentmarkt. Etwa 1,1 Mrd. Euro flossen in die Hauptstadt, gefolgt von Hamburg (390 Mio. Euro) und Düsseldorf (320 Mio. Euro). Perspekti-visch werden auch für das Gesamtjahr 2019 immense Her-ausforderungen das Transaktionsvolumen auf dem Woh-nungsmarkt bestimmen. Und auch wenn im Laufe des Jahres noch einige größere Portfolios die Besitzer wechseln werden, so ist nicht davon auszugehen, dass mehr als 17 Mrd. Euro am Ende des Jahres erreicht werden. Damit läge das Ergebnis auf dem Niveau des Fünfjahresschnitts.Im Verhältnis von deutschen und ausländischen Investoren hat sich im aktuellen Quartal eine Verschiebung hin zu ein-heimischen Käufern ergeben. In den ersten drei Monaten entfiel nur insgesamt ein Drittel auf ausländische Käufer, entsprechend 67 % auf deutsche Investoren. An großvolumigen Immobilieninvestments sind vor allem ausländische Investoren interessiert. Da hier die Verkaufs-prozesse und Due Diligence-Prüfungen aber grundsätzlich deutlich länger dauern, kann das erste Quartal nur als Mo-mentaufnahme dienen. Im weiteren Jahresverlauf sollte der Anteil ausländischer Investoren wieder zunehmen. In-diz hierfür ist auch, dass Investoren aus den beiden traditi-onell größten Herkunftsländern, Großbritannien und USA, im Saldo aus Käufen und Verkäufen ihre Immobilienbe-stände im ersten Quartal in Deutschland erweitert haben.

Potenzial bei Renditekompression noch nicht ausgeschöpft?Wann immer die Immobilienakteure denken, der Boden für die Rendite sei gefunden, lehrt der Markt etwas anderes. Und in der Tat haben sich die Rahmendaten mit der nun klaren Absage der EZB an eine Zinserhöhung in diesem Jahr wieder fundamental geändert. Als Folge einer schwä-chelnden Wirtschaft und der Flucht der Investoren in sichere

Wohnkonzerne wollen dieses Momentum nutzen und wei-terwachsen. Das Angebot an Portfolios und Einzelobjekten ist aber sehr beschränkt und wird durch den politischen Eingriff der Kommunen in den Wohnungsmarkt noch wei-ter reduziert. Auch setze die latente Unterstützung der Ber-liner Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ durch einige politische Akteure den großen Standortvorteil Deutschlands, nämlich die Rechtssicherheit der Investoren für ihr Eigentum, aufs Spiel. Denn nur die Rechtssicherheit für Investoren liefere eine solide Grundlage zur Beseitigung des Wohnraummangels. Die anhaltende Praxis der willkürlichen Ziehung kommuna-ler Vorkaufsrechte, nicht nur in Berlin, sondern auch zuneh-mend in Hamburg oder München, lässt die Neigung, Wohn-raum zu schaffen, sinken. Dies hat auch Auswirkungen auf den Wohnungsneubau, denn der steht darüber hinaus in den Metropolen in starker Konkurrenz zu anderen Nutzun-gen. Durch die kommunalen Baulandmodelle müssen bis zu 30 % mietpreisgedämpfte Wohnungen errichtet werden, sobald das Bauvorhaben einem Bebauungsplanverfahren unterliegt. In zentrumsnahen Arealen wird durch diese Res-triktion die gewerbliche Nutzung von freien Arealen immer attraktiver, zumal gewerbliche Vermieter auch keinen Kap-pungsgrenzen unterliegen. Auch wenn das Wachstum der börsennotierten Wohnungskonzerne sich verlangsamt hat, verzeichnen sie immer noch den stärksten Vermögensauf-bau. Fast 900 Mio. Euro investierten sie netto in deutsche Wohnimmobilien. Deutsche Spezialfonds als Sammelstel-len institutionellen Kapitals kommen als zweitstärkste An-leger auf fast 700 Mio. Euro Kapitalzuwachs. Bei aller Kritik an der Wohnungsmarktpolitik der öffentli-chen Hand ist ihre Rolle auf dem Wohntransaktionsmarkt nicht zu unterschätzen. Kommunale Wohnungsunterneh-men gehören nicht nur zu den drei größten Nettoinvesto-rengruppen mit einer Nettoinvestition in Bestandswohnun-gen im ersten Quartal von fast 640 Mio. Euro sondern haben auch erhebliche Summen in Neubauprojekte inves-tiert (140 Mio. Euro). Der größte Kapitalzufluss in Forward Deals kam von den deutschen Spezialfonds. Fast 380 Mio. Euro flossen in Neubauprojekte, weitere 230 Mio. Euro



mehrt Einzeltransaktionen im oberen zweistelligen Mio.- Euro-Bereich mit deutlich länger laufenden Mietvertrags-laufzeiten bis zu 20 Jahren, die bereits jetzt für Renditen von deutlich unter 4 % gehandelt werden. Bei Einzelhan-delsimmobilien folgen die Renditen der aktuellen Nach-fragepräferenz für Fachmarktprodukte. Sowohl für Fach-marktzentren als auch für einzelne Fachmärkte gaben die Renditen um jeweils 10 Basispunkte auf 4,40 % bzw. 5,10 % gegenüber dem Vorquartal nach. Unverändert geblieben sind die Spitzenrenditen für Shoppingcenter mit 4,10 % und für innerstädtische Geschäftshäuser mit 2,87 %. Bei beiden Nutzungsarten werden auch bis Ende des Jahres keine Veränderungen erwartet.

Häfen wie z.B. deutsche Staatsanleihen sanken deren Ren-diten auf Niveaus, die überwunden schienen. Dieses anhal-tend niedrige Leitzinsniveau lässt Investoren, die auf bere-chenbare und stabile Renditen setzen wollen oder müssen, gegenüber der Anlage „in Beton“ so gut wie keine Alternati-ven. Und diese Alternativlosigkeit zeigt sich vor allem bei der Renditeentwicklung innerhalb der Assetklasse Büro. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,06 % zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang von 5 Basis-punkten, im 12-Monatsvergleich sind es damit 20 Basis-punkte weniger. Eine genaue Prognose für den Rest des Jahres fällt angesichts der bereits erreichten Niveaus schwerer denn je. Aus derzeitiger Sicht sehen wir aber Spielraum für weitere 10 Basispunkte in jeder der Big 7, so dass die über alle Städte gemittelte Spitzenrendite Ende 2019 dann bei 2,96 % liegen würde. Eine ähnliche Entwick-lung gilt auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits der Spitzenlagen. Diese profitieren vom Angebotsmangel in den Top-Lagen und den Ausgleichbewegungen der Investo-ren. Hier hat sich die Kompression ebenfalls fortgesetzt und erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,41 % den niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Der Abstand zur Spit-zenrendite beträgt gerade noch 35 Basispunkte. Mit der Fortsetzung der Renditekompression im ersten Quartal hat sich in Kombination mit der weiterhin positiven Mietent-wicklung von 12,9 % im 12-Monatsvergleich eine erneut sig-nifikante Wertsteigerung der Büro-Spitzenwerte ergeben. Nach zwei Quartalen mit einer Verschnaufpause haben im ersten Quartal auch die Spitzenrenditen für Logistikimmo-bilien in bester Lage mit Zehnjahresmietverträgen wieder reagiert. Aggregiert über die Logistikregionen der Big 7 haben sie und um weitere 10 Basispunkte auf nun 4,00 % nachgegeben. Tendenz bis Ende des Jahres: weiterer Rück-gang auf 3,75 %. Im Logistik-Segment beobachten wir ver-

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Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.

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