J11

VerkaufswertberechnungMarktanalyse- und Bewertung

Für Tatjana Thomas und die Erbengemeinschaft

Objekt: Jollystraße 1181545 München

� Ausgangssituation

Einsicht von Grundbuch und Bauakte

� Lagebewertung

� Bebaubarkeitsprüfung

� Wertfindung

Agenda

� Wertfindung

� Bewertungsergebnis

� RE/MAX Services

� Verkaufsmandat

Die nachfolgenden Basisinformationen sind Grundlage der Einschätzungen:

� Baugrund mit EFH Altbestand, Jollystraße 9, 81545 München (Harlaching)

� Grundbuchauszug aus dem Jahre 2000, bereitgestellt von RA Helling� von München Giesing - Gemarkung/Flurstück:12871/127� zu 820 m2

Ausgangssituation

� Eigentümer (nach dem zu erwartenden Erbschein): Erbengemeinschaft Helling (zu ¼), Imrich (zu ½) und Thomas (zu ¼)

� Bestehende zwei Mietverträge wurden zum 30.09.2009 gekündigt

� Beauftragung für die Veräußerung des Grundstücks im Rahmen eines sechsmonatigen, qualifizierten Makleralleinaftrags durch die Fa. RE/MAX Finest Homes Immobilien München Harlaching vom 17.08.2009 (Frau und Herr Imrich) sowie vom 23.08.2009 (Frau Helling, Frau Thomas)


� Lagebewertung

Beurteilungen, Microlage


� Wertfindung

Agenda

� Wertfindung


� Alternative Vermarktungsmöglichkeiten

� RE/MAX Services

� Verkaufsmandat

Lagebewertung

Beurteilungen

Die Fachzeitschrift „CAPITAL“ verlegt alljährlich den Immobilien-Kompass, ein detailliertes Nachschlagewerk zu den begehrtesten Wohnvierteln in Deutschlands wichtigsten Städten.

München Harlaching ist eines dieser „begehrtesten Wohnviertel“ des Landes. Die Redaktion der Zeitschrift recherchiert vor Ort und wertet Befragungen von 45 Fachjournalisten und 350 Maklern aus.

Die Harthauserstraße im Herzen Harlachings und wurde im Jahr 2008 von „CAPITAL“ mit der zweitbesten Note („gute Lage“) ausgezeichnet.

Auch der Plötz-Immobilienführer vergibt der Harthauserstraße vier von fünf Sternen „gehobene Wohnlage“.

Lagebewertung

Umgebung (Microlage)

Die Jollystraße ist eine Tempo 30 verkehrsberuhigte, ruhige und trotzdem verkehrsgünstig gelegene, reine Anliegerstraße. Sie liegt in Nähe zum Perlacher Forst. Das Gebiet rund am Rande des Perlacher Forstes ist eine besonders beliebte, ruhige und grüne Wohnlage. Diverse Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich in der Nähe, sind zu Fuß jedoch nur ungünstig erreichbar.

Der Hubschrauberlandeplatz des Harlachinger Krankenhauses liegt in etwa 300m Entfernung. Im Süden des Grundstücks befindet sich ein verhältnismäßig großes MFH.

Immobilien in diesen exklusiven Lagen sind sehr wertbeständig. Nach dem Gebiet um die Menterschwaige liegt die Jollystraße in einer der besten Wohnlagen in Harlaching.


� Lagebewertung


Bebauung � Nutzungsmöglichkeiten � Zielgruppenanalyse

� Wertfindung

Agenda

� Wertfindung



� RE/MAX Services

� Verkaufsmandat

Bebaubarkeitsprüfung

Die maximale Bebauung ist ein maßgeblicher Faktor der Wertfindung des Grundstücks.

Max. Baukörper: 12mx14m, 3 Vollgeschosse, kein zusätzliches DG.Die GFZ beträgt, bereinigt

Im Gegensatz zum überwiegenden Teil der Grundstücke in Harlaching befindet sich das Grundstück innerhalb eines Bebauungsplans. Dieser regelt jedoch ausschließlich den Bauraum.

Die Bebaubarkeit wurde in Zusammenarbeit mit unserem internen Architekten geprüft.

Sie ist unverbindlich und kann abschließend nur im Rahmen eines Bauvorbescheid gesichert werden.

Die GFZ beträgt, bereinigt um das nicht mögliche DG, auf Basis 390m2: 0,475

� max. erzielbare Wfl. bei EFH oder DH: ca. 430m2� max. erzielbare Wfl. bei MFH: ca. 415 m2

Es ergeben sich die folgenden Zielgruppen: Selbstnutzer Privatinvestoren gewerbliche Investorenkleinere Bauträger größere Bauträger


� Lagebewertung


� Wertfindung

Drei unterschiedlich gewichtete Verfahren zur Preisfindung

Agenda

Drei unterschiedlich gewichtete Verfahren zur Preisfindung



� RE/MAX Services

� Verkaufsmandat

Bewertungsergebnis – Angebotspreis

ErgebnisWertverfahren Ergebnis Gewichtung

Vergleichswert 835.986,00 € 60%

Residualwert 787.466,00 € 30%

Ertragswert 867.654,00 € 10%

ERGEBNIS: 824.596,80 €

zzgl. Verhandlungsspielraum 5% 41.229,84 €

SUMME 865.826,64 €

�daraus ergibt sich ein empfohlener Gesamtangebotspreis von 869.000,00 €



� Lagebewertung

� Marktanalyse


Agenda



� RE/MAX Services

� Verkaufsmandat

alternative Vermarktungsmöglichkeiten

Kein schützenswerter Baumbestand im Bauraum

2. Gegenseitige Abstandsflächenübernahme mit Objekt Jollystraße Nr. 9

Auf Grund der umliegenden

Bebauung ist in diesem Fall

aller Voraussicht nach ein

wesentlich größer Baukörper

möglich.

Die Bebaubarkeit wurde in Zusammenarbeit mit unserem internen Architekten geprüft. Sie ist unverbindlich und kann abschließend nur im Rahmen eines Bauvorbescheid gesichert werden.

ca. 31m x 14m, 3 Vollgeschosse (BEZUGSFALL 1)

ca. 30m x 14m, 3 Vollgeschosse ?

ca. 34m x 13m, 3 Vollgeschosse (BEZUGSFALL 2)


Nachbar-Neubau

Zusätzlich gewonnener Bauraum (3m x14m)

Ursprünglicher Bauraum (12m x 14m)

2. Gegenseitige Abstandsflächenübernahme mit Objekt Jollystraße Nr. 9

Neuer MFH Baukörper 15m x 14merzielbare Wfl.: ca. 500m2


Voraussetzung: � Gegenseitige Übernahme der Abstandsflächen Jollystr. 9 / 11

Eine gemeinschaftliche TG-Einfahrtsnutzung könnte eineVoraussetzung für die Übernahme sein:�TG-Einfahrtsproblem gelöst �Baukostensparpotenzial für KäuferHierfür ist ein gemeinsamer Baubeginn erforderlich� Einheitliche Architektur möglich

Die Nachbarpartei ist auf Ihr Einverständnis angewiesen.


2. Zusammenlegung des Grundstücks mit Objekt Jollystraße Nr. 9

Die nachfolgende Residualwertberechnung würde aus dem großen Baukörper resultieren:

Berechnung Neubau eines MFH 14 x 15m, 3 Vollgeschosse � ca. 500m2 Wfl.

Daraus ergibt sich:

970.872,- Grundstückswert �� zzgl. 5% Verhandlungsspielraum �� 1,02 Mio €


Bei diesem Modell eröffnet sich eine neue, lukrative Zielgruppe: Selbstnutzer Privatinvestoren gewerbliche Investoren kleinere Bauträger größere Bauträger


3. Vermarktung zweier DHH als Neubauvorhaben in Zusammenarbeit mit einem Bauträger

Vereinfacht: Bauträger reserviert das Grundstück mit Aufschlag kostenfrei. Dies ist möglich, da er weniger Risiko trägt, wenn er das Grundstück nicht erwerben muss. Der Bauträger geht mit einer Planung auf den Markt und entscheidet je nach Resonanz nach einem festgesetzten Zeitraum, ob er das Grundstück ankauft. Räumt man dem Bauträger diese Möglichkeit ein, kann ein Aufschlagbeim Kaufpreis angesetzt werden.

Empfohlener Aufpreis: 30.000,00 €

Erforderlicher Zeitraum für die Reservierung: ca. 3 bis 4 Monate

Daraus ergibt sich ein empfohlener Angebotspreis von 869.000,00 € + 30.000,00 € = 899.000,00 €



ÜBERSICHT

Empfohlener Angebotspreis Grundstück Bestand 869.000,00 €

Empfohlener Angebotspreis nach Abstandsflächenübernahme 1.020.000,00 €

Empfohlener Angebotspreis mit Reservierungsoption 899.000,00 €

Weiteres Vorgehen:

- Klärung der Mietersituation (Termin für ein freies Objekt)

- Erneute Kontaktaufnahme mit den Nachbarn unsererseits - Erneute Kontaktaufnahme mit den Nachbarn unsererseits

- Herbeiführung einer Vereinbarung hinsichtlich der gegenseitigen Abstandsflächenübernahme

- Vermarktung des Grundstücks nach Klärung der o.g. Punkte

- Sollten o.g. Punkte nicht geregelt werden können, Festlegung der gewünschten, alternativen Vermarktungsart

- Bestand

- mit Reservierungsoption




� Lagebewertung

� Marktanalyse


Agenda



� RE/MAX Services

Das können Sie von uns erwarten

� Verkaufsmandat

Profitieren Sie vom gigantischen Netzwerk. International und regional.

Niemand weltweit vermittelt mehr Immobilien als RE/MAX.

Mit mehr als 7.000 Büros in über 65 Ländern der Welt ist RE/MAX heute die unangefochtene Nummer 1 in der Immobilienwirtschaft.

Unser internationales Netzwerk hebt uns maßgeblich ab von kleineren Maklergeschäften.

Unsere Immobilienmakler sind Ihre Multiplikatoren: Über 100.000 weltweit, über 250 in Bayern, über 50 im Großraum München, acht in München-Harlaching.Großraum München, acht in München-Harlaching.

Wir würdigen den erheblichen Geldwert Ihres Eigentums und sind jederzeit offen für gemeinschaftliche Geschäfte. Wir teilen unsere Provision mit Anderen, was – zum Nachteil Ihres Verkaufserfolgs - in der Branche leider noch zu selten praktiziert wird.

Nur so garantieren wir die größtmögliche Marktstreuung für Ihre Immobilie und finden zum bestmöglichen Preis den passenden Käufer.

Weltweit oder nebenan.

Wir bewerben Ihre Immobilie. Umfassend und professionell.

Wir stellen Ihre Immobilie von ihrer besten Seite dar. Ein ausführliches Exposé mit professionellen Fotos und aufgearbeiteten Grundrissen stellt hierbei die Basis.

Ihre Immobilie vermarkten wir in den gängigen regionalen und überregionalen Printmedien, in Hochglanzmagazinen (z.B. Bellevue, München Süd) und auf den einschlägigen Internetportalen (Immobilienscout.de, Immonet.de, sueddeutsche.de etc.). Ihr Angebot wird darüber hinaus in unserem weltweiten Intranet den 100.000 Immobilienmaklern unseres Netzwerks zugänglich gemacht.

Auf der Münchner Immobilienmesse „Eigentum & Wohnen“ ist RE/MAX neuerdings im Frühjahr und Herbst jeden Jahres für Sie präsent. Zudem wird Ihre Immobilie in den Galerien ausgewählter RE/MAX Büros im jeden Jahres für Sie präsent. Zudem wird Ihre Immobilie in den Galerien ausgewählter RE/MAX Büros im Münchner Umland genauso wie in unseren einzigartigen Schaukästen in beliebten Restaurants (z.B. in München Harlaching: Gutshof Menterschwaige oder Antica Trattoria) veröffentlicht. Individuelle Verkaufskarten runden unser Konzept ab.



� Lagebewertung

� Marktanalyse


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� RE/MAX Services

� Verkaufsmandat

Provisionsregelung

In Bayern ist es Usus, lediglich 3% plus MwSt. Provision vom Erwerber zu verlangen. Die „Innenprovision“ von 3% plus MwSt. wird marktüblich in den Kaufpreis eingerechnet. Daraus ergeben sich nachfolgende, finale Angebotspreise:

Empfohlener Angebotspreis Grundstück Bestand 899.000,00 € inkl. 3,57% „Innenprovision“

Empfohlener Angebotspreis nach Abstandsflächenübernahme 1.059.000,00 € inkl. 3,57% „Innenprovision“

Empfohlener Angebotspreis mit Reservierungsoption 931.000,00 € inkl. 3,57% „Innenprovision“

Der Markt in Harlaching ist dynamisch. Nicht vorhersehbare Liebhaberpreise sind möglich. Eine höherer Preis ist insbesondere Der Markt in Harlaching ist dynamisch. Nicht vorhersehbare Liebhaberpreise sind möglich. Eine höherer Preis ist insbesondere möglich für den Grundstücksbestand (für EFH Neubau) !


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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