News 01/2013Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland Zürich München Wien Madrid New York Sydney

Juni 2013

Frankfurt, Blick von „Romeo & Julia“ Bild: Eliane Rutishauser

Wir, die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der AFIAA, arbeiten mit Respekt vor unseren In-vesto ren. Sie haben konkrete Erwartungen an unse re Leistungen und sie vertrauen uns. Ver trauen ist ein kostbares Gut, welches man nicht kaufen kann. Es baut sich nur langsam auf und es braucht regelmässige Bestätigung. Ge rade in unserer Zeit, in der in wenigen Jah-ren viel Vertrauen ramponiert wurde.

Die beste Voraussetzung Vertrauen zu schaf-fen, sind transparente Verhältnisse. Dafür reicht es nicht, die minimalen gesetzlichen An-forde rungen zu erfüllen und einmal im Jahr einen Ge schäfts bericht aufzulegen. Mit Vor-WHLO�JH�ZlKUW�PDQ�KlX¿JHU�XQG�LQWHQVLYHU�HLQHQ�Ein blick in die laufende Arbeit.

Aus diesem Grund haben wir uns entschlos-sen, diesen News letter zu lancieren. Er ist ein

ein facher periodischer Rapport über die Arbeit der AFIAA im Dienste ihrer Investoren. Sie sollen sich eine konkrete Vorstellung machen können von den Gedanken, Erwägungen und Ent schei dun gen an der Garten hofstrasse in Zü rich. So kön nen sie unmittelbar die At mo-sphä re spüren und die Qualität der Er geb nis se besser erfassen.

Der Newsletter soll insbesondere aber auch folgende Aspekte beleuchten:�� die Bedeutung grosser Auslands im mobi-

lien für das Investitions-Portfolio einer Pen-sions kasse

�� GHU�(HNW�GHU�5LVLNRGLYHUVL¿]LHUXQJ�EHL�gleich zeitiger Ertragsstabilisierung

�� die lang fristigen Aussichten und die kurz-fristigen Renditen

�� XQG�QLFKW�]XOHW]W�GLH�VSH]L¿VFKHQ�9RUWHLOH�der AFIAA als Anlagevehikel.

Gebot der Transparenz

In den letzten Monaten haben das Team ver stärkt (v.l.n.r.): Imelda Risi, Marko Bräutigam, Sonja Degli Esposti, Bernhard Nagl, Elena Gienger.

Der News let ter ist – wie alles bei der AFIAA – eine ge mein sam er brachte Leistung. Womit schon eine erste Vor stellung vom Geist der AFIAA ver mittelt sei. Wir wün schen Ih nen ei-ne interessante Lek türe.

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Anleger bei AFIAA

Immobilien sind ein wichtiger Be stand-teil in jedem Pensions kassen port folio. (LQH�'LYHUVL�¿�NDWLRQ�LQ�$XV�ODQGV�LP�PR�bi lien reduziert bei ver gleich baren Er-trä gen das Klum pen risi ko markant.

Auf die Frage nach dem Investitionsmotiv für Aus lands immobilien hält Martin Ham-mele eine knappe Antwort parat: Ä'LYHU�VL�¿�ND�WLRQ��:LU�HUZDUWHQ�XQG�HU]LHOHQ�NHLQH�K|KH�ren Rendi ten als im Inland. Aber von den

2EMHN�WHQ��LQ�GLH�ZLU�LQYHVWLHUHQ�±�YRU�QHKP�lich grosse und rentable Wohn- und Ge werbe-

OLHJHQ�VFKDIWHQ�±�JLEW�HV�HLQIDFK�]X�ZHQLJH�LQ�der Schweiz. Des halb der Schritt ins Ausland“, re sü miert der Ge schäfts füh rer die Im mobi-lien in vestitions poli tik der KPMG Personal vor-sorge stiftung.

Dass die zulässige Investitionsquote von zehn Pro zent gesamt schweizerisch nur höchst mar-gi nal aus genutzt wird – derzeit düm pelt sie bei gut einem Prozent dahin – , hat für ihn über-wie gend emotio nale Gründe: Ä,FK�NDQQ�PLU�GLHV�QXU�VR�HUNOlUHQ��GDVV�GLH�,P�PR�EL�OLHQ�YHU�ant wort lichen ungern über die Lan des gren-

zen gehen, aber auch un gern Ver ant wor tung

de le gie ren, weil Investi tio nen in Aus land im-

PR�EL�OLHQ�NRPSOH[�VLQG�³

Aber Martin Hammele richtet sich darauf ein, dass die Vorbehalte schwinden werden: Ä'HU�HLQ�KHLPLVFKH�0DUNW�ZLUG�XQZHLJHUOLFK�HLQH�$E�N�KOXQJVSKDVH�HUOHEHQ��GDQQ�ULFKWHQ�VLFK�GLH�%OLFNH�DXIV�$XVODQG��,QVRIHUQ�VSULFKW�HLQLJHV�GDI�U��EHL]HLWHQ�]X�GLYHUVL¿]LHUHQ�³

Vor dem Hintergrund einer weltweit ultra-locke ren Geldpolitik setzen institutionelle wie pri vate Investoren wie nie zuvor auf Sach-werte. Seit dem letzten Herbst darf selbst der nor we gische Staatsfonds (Ä1RUJHV�%DQN�,Q�vest ment Manage ment“) in Aus lands im mobi-lien in ve stie ren. Bislang hatte der 600 Mil-liar den Dollar schwere Fonds aus schliess lich Ak tien (maxi mal 60 Prozent) und Ob li ga tio-nen er werben können.

'LH�)XUFKW�YRU�HLQHU�P|JOLFKHQ�,QÀDWLRQ�WUHLEW�die An leger ebenso wie die An nah me einer de-mo gra phisch bedingten Aktien baisse. Eliza-beth Cor ley, CEO bei Allianz Global In ve stors – mit einem An lage volu men von über 300 Mil liar den Euro einer der grossen insti tu tio-nel len In vestoren –, geht von der strate gi-

Diversifikation bei stabilen Erträgen

Immobilien im Ausland

schen An nahme aus, dass die in die Pen sion ab rücken den geburten starken Jahr gänge ihre Aktien depots suk zessi ve liquidieren werden. Damit ver schwin det ein wichtiger Treiber der Aktien hausse der letzten 30 Jahre vom Markt. Und dies, nachdem die Ver sicherer die Aktie als Asset kategorie schon weit gehend aus ih-rem An lage universum verbannt haben.

Richtig ausgespäht sind Auslandsimmobilien eine Anlagekategorie mit mässiger Korrelation zu ande ren Anlageklassen und ein sicherer Wert, der gleichzeitig interessante laufende Er träge abwirft. Die Globalisierung hat das Be-wusst sein dafür geschärft, dass die erstklas-sigen Lagen in den bedeutenden Weltstädten nicht ver mehr bar sind. Gleichzeitig treibt die mit der Globali sierung einhergehende Mobili-tät die Nach frage nach den guten Adressen.

Kurzfristige Einbrüche sind nie auszuschlies-sen. Aber es gab bei Liegenschaften mit der rich ti gen Adresse noch nie eine Trendwende. Wie nur schon das Beispiel Londons zeigt, steigt die Nachfrage nach Qualitäts objekten be reits in frühen Erholungsphasen zügig wie-der an, um an schliessend neue Höchststände an zu pei len. Wer also in Baissephasen liquide ist (und die nötigen Nerven hat), konnte noch immer an sehn liche Wertzuwachsraten einfah-ren.

Martin Hammele sieht es mehr strategisch als taktisch. Die KPMG-Personalvorsorgestiftung will „die Quoten leicht anheben. Bisher haben

wir insgesamt 20 Prozent in Im mobilien in-

ve stiert, davon 5 Prozent in Auslands im mo bi-

lien. Künftig sollen es 22 Prozent sein, da von

6 Prozent im Ausland. Dies nicht aus Ver-

OHJHQ�KHLW�DQJHVLFKWV�GHU�NQDSSHQ�=LQVHQ�XQG�GHU�VFKZDFKHQ�%|UVHQYHUIDVVXQJ��VRQGHUQ�als Teil einer langfristigen Strategie.“

Martin Hammele, Ge-schäfts füh rer der KPMG Per-so nal vor sorge stiftung.

KPMG Personal-vorsorgestiftung

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AFIAA wurde 2004 von Pensions kas-sen als un abhängige, professionelle Selbst hilfe orga ni sation für die direk-te In vesti tion in inter natio nale Im mo-bi lien ge grün det. Die Anlagestiftung GH¿�QLHUW�VLFK�DOV�JOREDO�GLYHUVL�¿]LHUWHV�Im mo bi lien-Sonder vermögen. Es steht aus schliess lich den Schwei zer Vor-VRUJH�HLQ�ULFK�WXQJHQ�RHQ��YHUZDOWHW�HLQ�An lage ver mögen von deut lich über ei-ner Mil liar de Fran ken und will zügig wach sen.

Genau vier Pensionskassen hatten sich 2003 verbündet, um gemeinsam einen Zugang zum Seg ment der Auslandsimmobilien zu er-schlies sen. Ihr Motiv: „der latente Nach frage-

�EHU�KDQJ�LP�6FKZHL]HU�,PPRELOLHQPDUNW³ und der Wunsch nach ÄHUK|KWHU�'LYHUVL�¿ND�tion, die das neue Anlage segment versprach“, so AFIAA-Stif tungs präsident Andreas Mark-walder in seinem Vorwort zum ersten Jahres-

be richt der Anlage stiftung für Im mobilien an-lagen im Ausland (AFIAA).

Nach der Überwindung der formalen Zu las-sungs hürden, wie der Genehmigung des Bun-des amts für Sozialversicherungen, starte te das neu bestellte AFIAA-Manage ment mit Kapi tal-zu sagen in Höhe von 166 Millio nen Fran ken. Im Juli 2005 konnte die Stif tung dann – nach inten siver Due Dili gence Prü fung – erst mals direkt eine Liegen schaft er werben, noch dazu in New York. In den Folge mona ten ka men drei Ge schäfts immobi lien in Deutsch land hinzu, davon zwei in Düssel dorf und eine in Mün-chen. Die Objekt grösse lag im Be reich von 10 bis 50 Millio nen Franken. In Jahres frist stei-ger te sich die Zahl der investie ren den Pen-sions kassen auf sieben und die Kapital zu sagen auf 346 Millionen Franken.

Schon damals beobachtete der Stiftungsrat die Preisentwicklung bei Qualitätsobjekten mit Argus augen. „Er steht weiter zu seinen Grund-

Die Pensionskasse Thurgau sucht alter-native Performance, prüfte in einer Stu-die der langfristigen Verbind lich kei ten die Möglich keiten und entschied sich für eine Investition in Aus lands im mo-bi lien. Vier Fragen an Rolf Hubli, Ge-schäfts führer der Pen sions kasse Thur-gau.

Was motiviert die Pensionskasse Thurgau (pk.tg) zu einer Anlage in Ausland liegen-schaften?Die pk.tg hat bereits historisch sehr lange in Im mobi lien (direkt und indirekt) investiert. Aller dings aus schliesslich in der Schweiz. Im 5DK�PHQ�GHU�'LVNXVVLRQ�XP�'LYHUVL¿NDWLRQ�und auf der Suche nach „alternativer“ Per for-mance wurden im Rahmen einer Asset-Lia bi-lity-Management-Studie Anlagen in Im mobi-lien im Ausland näher beleuchtet.

sätzen, dass die Qualität beim angestrebten

Wachstum im Vordergrund stehen soll und

I�U�,PPRELOLHQ�REMHNWH�QLFKW�MHGHU�JHIRUGHUWH�Preis gezahlt werden darf. Das Gremium setzt

sich laufend mit dem Argument auseinander,

dass Immobi lien in gewissen Regionen der

Welt teuer geworden sind und beobachtet die

Wie hoch ist der Anteil verglichen zur gesam-ten Liegenschaftenquote?Per Ende des ersten Quartals 2013 beläuft sich das Investment in Immobilien auf rund CHF 458 Millionen; das entspricht einer Allokation von etwa 17% des Gesamtvermögens. Davon entfallen CHF 58 Millionen auf Anlagegefässe, die in Auslandliegenschaften investieren. Dies entspricht circa 13% des Immobilienanteils oder knapp über 2% des Gesamtvermögens.

Welchen Anteil peilt die pk.tg langfristig an?Gemäss den Anlagerichtlinien der pk.tg darf der Auslandanteil maximal ein Drittel des ge-samten Immobilienengagementes erreichen. Aktuell bedeutet dies ein maximales Volumen von rund CHF 150 Millionen. Das heisst je-doch nicht, dass wir in den nächsten Tagen auf die Suche nach Anlage möglichkeiten gehen; ein Aus bau um jeden Preis wird nicht erfolgen.

Wurde alternativ zur indirekten Investition auch eine Direktanlage in Erwägung ge-zogen?Ja, das wurde geprüft. In einem ersten Schritt im grenznahen Ausland am Bodensee. Die zu-ständigen Gremien kamen jedoch rasch zum Schluss, dass die regulatorischen und steuerli-chen Vor schriften ein zu grosses Hindernis für ein Direkt investment sind. Gleichzeitig müsste auch das entsprechende Know-how aufgebaut werden. Weiter kommt die Problematik der 'LYHUVL�¿NDWLRQ�GD]X��'HU�(QWVFKOXVV�$XVODQG�liegenschaften indirekt zu halten, bleibt somit bestehen.

Investieren lieber indirekt in Aus lands-immobilien

Pensionskasse Thurgau

Rolf Hubli, Geschäftsführer der Pensionskasse Thurgau.

AFIAA – Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland

Diversifikation, Ertrag und Kosten-effizienz

Das erste AFIAA-Objekt: 156 William Street, New York

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(QW�ZLFNOXQJ�GHV�KLVWRULVFK�WLHIHQ�=LQVQLYHDXV�NUL�WLVFK³, so Stiftungsratspräsident Andreas Mark walder.

Drei Jahre später verzeichnete die AFIAA Ka-pi tal zusagen in Höhe von 563 Millionen Fran-ken und 26 Direktanlagen im Portfolio. Hans-Jürg Stucki, der von Anfang an die Ge schicke der Anlagestiftung mitbestimmte und schliess-lich deren Geschäftsführer wurde, über gab die Geschäfte im August 2008 seinem Nachfolger Hans Brauwers.

Nach der im August 2011 erfolgten Er nen-nung von Norbert Grimm zum CEO über prüf-te AFIAA gründlich ihre Strukturen, ihre Pro-zesse und ihre Ziel vor gaben. Ent spre chend nutz ten die Fach gremien der An lage stif tung die näch sten Monate, um die Investi tions-stra te gie zu ver feinern. Unter inten siver Aus-wer tung detaillierter Portfolio-, Markt- und .RU�UHOD�WLRQV�DQDO\�VHQ�GH¿QLHUWHQ�VLH�GLH�YRU�rangi gen Investitions kriterien und die vor-rangi gen Investitions zonen (Nord- und Nord-West europa, Nordamerika und Ozea nien). Die An lage richt linien wurden über arbeitet und in HLQHP�NODUHQ�,QYHVWL�WLRQV�SUR¿O�NRQ�GHQ�VLHUW��Es er laubt den In vestoren und allen, die sich für die Ent wick lung der AFIAA interessie ren, auf einen Blick eine klare Vorstellung. Sie ver-mit telt gleich zeitig auch den verkaufs willigen Im mobi lien eigen tümern eine genaue Vor stel-lung von der AFIAA-Investitions strategie.

Dank ihrer attraktiven – laufend optimier-ten – Kosten struktur ermöglicht AFIAA den Zu gang zum Segment Immobilien Ausland zu kon kur renzlos günstigen Konditionen. Die re-vi dier te TERISA sank zuletzt auf 0.55%.

Damit bringt AFIAA die besten Voraus set-zun gen mit, ihren Marktanteil im Seg ment der inter natio na len Immobilien in Schweizer +DQG�VLJQL�¿�NDQW�]X�VWHLJHUQ��1DFK�OHW]WHQ�Zah len weist dieses Anlage segment ein Volu-men von 7,8 Mil liarden Franken auf. AFIAA hält davon einen Anteil von gut zehn Pro zent. Die se Quo te bei einem wachsenden Ge samt-markt zu steigern, ist das erklärte Ziel. Das Po-ten zial des Ge samt markts liegt bei 65 Mil liar-den Fran ken und wächst mit dem na tio nalen Pen sions kas sen ver mögen.

AFIAA will das Wachstum kostenneutral und auf stabilem, hohem Qualitätsniveau errei-chen. Die Planung wurde daher auf jährliche Wachs tums- und Investitionsschritte von 250 bis 400 Millionen Franken ausgelegt.

Neuanlegern bietet AFIAA einen schnellen XQG�MHGHU�]HLW�RHQHQ�=XJDQJ�]X�HLQHP�DWWUDN-tiven, geo graphisch und strukturell diversi-¿]LHU�WHQ�3RUWIROLR�PLW�GHU]HLW����2EMHNWHQ��

Den Mit stiftern bringen die Neustifter auf mitt le re Sicht Skalenerträge und eine weitere 9HU�EHVVH�UXQJ�GHU�'LYHUVL¿NDWLRQ�GXUFK�HLQH�Aus wei tung des Objektbestands.

Strukturell kommt AFIAA zugute, dass

�� die Pensionskassen bisher nur marginal in Aus lands immobilien investiert sind

�� der nationale Immobilienmarkt weitgehend ausgereizt ist

�� auch in der Assetkategorie der Immobilien GLH�5LVLNRGLYHUVL¿NDWLRQ�LPPHU�ZLFKWLJHU�wird

�� gleichzeitig Immobilien für die Pensions-kassen eine fundamental wichtige Anlage-kategorie bleiben.

AFIAA setzt sich periodisch Zielvorgaben für GLH�,PPRELOLHQDNTXLVLWLRQ��JHPlVV�GHU�GH¿-nierten Länderallokation. Die konsequente Planung ermöglicht,

�� die internen Kräfte gezielt vor Ort ein zu-setzen

�� die Marktzyklen bei Immobilien auszu-nutzen

�� und den Investoren eine perspektivische Ein schätzung der Länderallokation be-kannt zugeben.

AFIAA konzentriert sich bei ihren Investi tio-nen auf Länder mit hoher Markt trans pa renz und Rechts sicher heit, soliden Aus sichten für die Wirt schaft und einem insge samt stabilen und sicheren Umfeld. Sie kon zen triert sich weiter auf quali tativ hoch wertige Core-Im-mobi lien (neu oder neuwertig) in Zen trums la-gen mit boni täts starken Mie tern, die eine Net-to-Anfangs rendite von der zeit min de stens 4,5 3UR]HQW��QDFK�¿NWLYHU�:lKUXQJVDEVLFKHUXQJ��ermög lichen.

Zur Beurteilung der Investi tions möglich kei ten hat AFIAA ein ausführliches Be wertungs sy-stem für die Objekte entwickelt. Objekt qua li-tät, Nach haltig keit und Ver mieter markt wer-den indi viduell gewichtet und nach genauen Kri te rien benotet. Dabei sind Lage und Ob-jekt qua li tät von vor rangiger Bedeutung.

Das AFIAA-Bewertungssystem dient der Vor-aus wahl und gibt eine klare Grundlage für eine aus führliche Analyse und deren intensive Dis-kus sion in den Anlagegremien der AFIAA.

Die AFIAA-Struktur ist heute darauf ausgelegt, durch schnittlich pro Quartal eine Liegen schaft zu er werben. Im letzten Geschäftsjahr wurden welt weit insgesamt 1300 Objekte im Ge samt-wert von 110 Milliarden Franken geprüft. Dies sind rund 100 Liegenschaften im kumu lier ten

Wert von acht bis neun Milliar den Fran ken pro Monat.

Nach einer rigiden Vorauswahl bleiben lau-fend sechs bis acht In vestitions objekte, die ein gehend analysiert werden. Die aus ge späh-ten Im mobilien liegen in der Grössen ord nung von rund 40 bis 140 Millionen Franken. Etwa ����0LO�OLR�QHQ�)UDQ�NHQ�VLQG��DXV�(]LHQ]�grün den, ideal.

Die AFIAA-Experten prüfen derzeit Im mobi-lien in Calgary, Washington, Seattle, Sydney, Rotterdam, Helsinki, Luxemburg und Wien.

Aktuell umfasst das Portfolio 29 Liegen schaf-ten im Gesamtwert von 1,2 Milliar den Fran-ken. Mit der angepeilten Wachs tums rate von etwa 30% pro Jahr wird sich der Gesamt wert in ca. drei bis vier Jahren verdoppeln.

Die AFIAA-Qualitäten

Starke Werte (USPs)��Risikoadäquate Performance��Kostengünstiges Management (TERISA

0,55%)��Optimale, nicht gebührengetriebene Struk-WXU��YHUKLQGHUW�,QWHUHVVHQVNRQÀLNW�

��Hohe Stabilität��Hohe Transparenz��Bankenunabhängigkeit�� 4XDOL¿]LHUWH�3DUWQHU��8QDEKlQJLJH�6FKlW�

zungs experten, Revision, Depot bank)��Aktive Mitbestimmung der Investoren�� Steuerung durch namhafte Pensions kassen

und angesehene Immobilien-Experten�� „Swissness“: Eigene CH-Mitarbeiter in den

Zielmärkten��Neun Jahre erfolgreiche Investi tions arbeit��Professionalität

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Christoph Zaborowski von Wüest & Partner über den Markt für Gross-liegen schaften im Ausland, die Ent wick-lung, die Nachfrage und die Risi ken.

Gibt es Zahlen über das Marktvolumen für das Segment, in das die AFIAA investiert?Da sind wir auf Schätzungen angewie sen. Wir reden in etwa von 600 Millionen Men schen in den USA, Europa und den weiteren Schlüssel-märkten der AFIAA sowie 70% des weltweiten Immobilien bestandes. Wenn wir einmal den 6FKZHL�]HU�*HVFKlIWV�ÀlFKHQ�PDUNW�PLW�VHLQHP�Investment volumen von rund 140 Milliarden Franken und 8 Mil lionen Ein wohnern als Aus-gangs grund lage nehmen, und legen das ent-spre chend um, unter der Annahme, dass die Prei se bei 60% der Schweizer Tarife liegen, dann spre chen wir von einem Markt vo lu-men in der Grös sen ord nung von 6 Bil lio nen Franken.

Wie gliedert es sich geographisch?Die wichtigsten Märkte aufgrund der Grös se, Erschliessung und Liquidität sind klar Nord-amerika, England und Deutsch land.

Wer sind die wichtigsten Mitspieler auf dem Markt?Wenn man sich die Datenbank der Real Capi-tal Analytics anschaut, dann waren die wich-tigsten Käufer in den letzten zwölf Mo na ten die insti tutio nellen amerikanischen In ve sto-ren. Allen voran Lehman Bro thers Hol ding mit 18 Milliar den US-Dollar (die aller dings gleich zeitig im Aus mass von 34 Mil liarden USD auf der Ver käufer seite war), ge folgt von Black stone und anderen Private Equity An le-gern. Grös sere Investoren aus Eu ropa ist die Axa mit 3 Milliar den und In vesco-Real mit 4,5 Mil liar den Dollar. Die Allianz ist ebenfalls ein Käu fer.

Die Verkäufer sind vor allem Banken und Ver-siche rungen, darunter die Bank of Ame rica, die britische Prudential, die Royal Bank of Scot land oder etwa GE Capital, aber auch Ent-wick ler wie Hines.

Börsenkotierte Gesellschaften sind bei den grossen Transaktionen aktuell weniger prä-sent. Wohl aber grosse Fondsgesellschaften wie etwa Union Invest.

Wieviele Investitionsobjekte kommen jähr-lich auf den Markt?Die Top-300-Liste von RCA registriert im Jahr 14 000 Liegenschaften, ein schliess lich grosser Wohn portefeuilles. Dies ist aber nur der er fass te Teil. Länder wie die Schweiz oder Deutsch land geben höchst selten Trans aktio-nen bekannt. Realistisch muss man da von aus-gehen, dass im Jahr gut 28 000 Ob jek te in der für die AFIAA interessanten Grös sen ordnung auf den Markt gelangen.

Und wo vor allem?New York ist sicher der aktivste Markt über-haupt, gefolgt von London, Los Angeles, To-kio, Hongkong, Shanghai und Peking. Ne ben den USA, England und Deutschland ist noch Paris wichtig.

Wie sieht es mit Australien aus?Das Interessante am Markt Australien ist, dass die Im mobilienrenditen in Relation zur Markt-stabilität, zur Wirtschaft und zum Land ver-gleichs weise hoch sind.

Dies erklärt sich zum einen durch die im Ver-JOHLFK�]XU�6FKZHL]�KRKH�,QÀDWLRQVUDWH�YRQ�über zwei Prozent. Dieser Wert liegt aber nicht über dem anderer grosser Immobilienmärkte mit tieferen Renditen. Hinzu kommt, dass die ,Q�ÀD�WLRQ�I�U�GLH�$),$$�YRQ�VHNXQGlUHU�%H�deu tung ist. Die Vertrags mieten ziehen dank ver trag lich vereinbarter Steige rungs raten jähr lich mit drei bis vier Prozent an, und der Wechsel kurs zum Franken ist recht stabil.

Die Renditen sind auch deshalb so hoch, weil Austra lien historisch bedingt lange Zeit hohe Zinsen aufwies. Sie bewegen sich jetzt zwar auf einem viel tieferen Niveau. Aber die Im mobi-lien haben die Entwicklung nicht im gleichen Aus mass nachvollzogen. Von daher ist Austra-lien eher ein Nischenmarkt, aber ein lukra-tiver.

Wie hat sich der Markt in den letzten 15 Jahren entwickelt? Wie sind die Per spek-tiven?Der IPD-Index (Investment Property Data-bank) ist von 100 im Jahre 1987 auf 156 im Jahre 2011 gestiegen. Seither hat er sicher noch einmal einen kleinen Sprung von 7 Punk-ten gemacht. Fairerweise sollte man darauf hin weisen, dass sich der Index in seiner Zu-sam men setzung einige Male geändert hat.

Grossliegenschaften im AuslandAFIAA-Organisation

GremienStiftungsratMarkwalder Andreas | Präsident | Leiter Vermögensanlage / CIO, Gastro SocialGarlant Carlo | Vizepräsident | Leiter Ver-mögensverwaltung ASGA PensionskasseBommer Beat | Mitglied | Leiter Im mobi-lien anlagen & Hypotheken, PKBSForstmoser Peter, Prof. Dr. | Mitglied | Partner Niederer Kraft & Frey Rechts-anwälte; VR-Mitglied PSP Swiss Pro pertyWipf Adrian | Mitglied | Leiter Anlagen, BVK, Personalvorsorge des Kantons Zürich

Investment CommitteeWetzel Thomas, Dr. | Präsident | Partner Wenger Plattner Rechtsanwälte; Vize präsi-dent Swiss Prime SiteCaviezel Christoph, Dr. | Vizepräsident | CEO Mobimo-GruppeFrutiger Thomas | Mitglied | Inhaber Fru-ti ger Bauunternehmung Markwalder Andreas | Mitglied | Leiter Ver mögens anlage / CIO, GastroSocial0HW]QHU�6WHHQ��'U� | Fach-Mitglied | Lehr beauftragter Uni Leipzig; CEO RES Con-sultSchädle Stefan | Mitglied | Abteilungschef Real Estate Management BVK

GeschäftsleitungGrimm Norbert | CEOBrendel Martin | Global Head of Acqui si-tionsSchnabel Reto | CFOSchuhmacher Axel | Vice CEO, Head of Asset ManagementWolfram Gabriele | Head of Portfolio Ma-nage ment

Unabhängige Schweizer SchätzungsexpertenWüest & Partner AG, Zürich Zaborowski Christoph, Dr.

DepotbankZürcher Kantonalbank

Ein Marktvolumen von über sechs Billionen

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Der nordamerikanische Liegen schaf-ten markt hat sich deutlich erholt und glänzt (wieder) mit attrakti ven Zah len. Die zu erzielenden Renditen liegen für Core-Objekte in Spitzenlagen der zeit im Durch schnitt bei 4,5 bis 5%.

Mit der anziehenden Konjunktur nehmen die Leerbestände kontinuierlich ab. Gleichzeitig klettern die Mietzinsen in den Ballungs-zen tren. In Los Angeles zuletzt um 2,8%, in San Francisco um 2,5%, in New York im-mer noch um 1,8% und im landesweiten Durch schnitt um 1%. Die Experten erwarten ÄODQJIULVWLJ�HLQH�ZHUWEHVWlQGLJH�3HUVSHNWLYH³, so Christopher Duisberg (Architekt ETH), der Lei ter des AFIAA-Büros in den USA.

Bedingt durch die jüngsten Akquisitionen in Europa sank der Anteil der nordamerika-nischen Liegenschaften im AFIAA-Portfolio von 18 auf 16%. Dies soll sich jedoch ändern. Mittelfristig ist geplant, den Anteil an nord-amerikanischen Core-Liegenschaften deut-lich zu steigern. Wie Christopher Duisberg

Die AFIAA-Investment philosophie

��Risikoarmer Core-/CorePlus-Ansatz mit dem Ziel angemessener Ertrags aus schüt-tung und kontinuierlichem Kapital wachs-tum

��Langfristig wachstumsstarke Regionen als Portfolio beimischung

�� .RQMXQNWXUHOOH�'LYHUVL¿NDWLRQ�JHJHQ�EHU�dem Heimatmarkt Schweiz

�� Stabile Länder mit transparenten Märk ten, Integrität, Rechtssicherheit und makro-öko nomischer Attraktivität

�� Führende Wirtschafts- und Ent schei-dungs zen tren mit attraktiven und liqui den Im mobilien märkten

��Zentrumslagen��Neue oder kernsanierte und wenn mög-OLFK�HQHUJLH��XQG�XPZHOW]HUWL¿]LHUWH�2E�jekte in der Grösse von 40 bis 140 Millio-nen Franken

�� Institutionelle und bonitätsstarke Mieter (Büros, Einzelhandel) mit langlaufenden Verträgen

��Nettoanfangsrendite in CHF von aktuell mindestens 4,5%

Investitions chance USAausführt, sind „die Metropolen an der Ost-

XQG�:HVWN�VWH��DOVR�*URVVVWlGWH�ZLH�%RVWRQ��&KLFDJR��1HZ�<RUN��6DQ�)UDQFLVFR��6HDWWOH�oder etwa Washington“ die bevorzugten Anlageadressen.

Laut Matthew Scholl, Head of Acquisitions Nordamerika, waren diese Fokus-Märkte im Q1 2013 von zum Teil intensivem Wettbewerb geprägt. Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres lag das Transaktionsvolumen in den US-Gateway Märkten höher. In den vergange-nen Monaten war vermehrte Aktivität von US-amerikanischer REITs und Pensionskassen zu beobachten, die im Zusammenspiel mit stär-kerem Engagement ausländischer Investoren zur heute deutlich gestiegenen Liquidität und Wettbewerbsintensität im Markt beigetragen haben. Die Renditenanforderungen bei den Class A Büroimmobilien bleiben weiterhin konkurrenzstark.

Märkte: Nordamerika

Welche Megatrends treiben die Entwicklung?Ein wichtiger Treiber sind die weltweit wach-senden Sparkapitalien - zunehmend auch in Asien -, die eine solide Anlage suchen. Dies führt zum Phänomen der Yield Compression. Die Miet zinsen steigen nur in einem geringe-ren Aus mass als die Anlagewerte. Typisches Bei spiel für diese Entwicklung ist der Uetlihof in Zürich, den der norwegische Staatsfonds für 1 Milliarde erworben hat.

Wo liegt der Charme? Was motiviert die Anleger, in dieses Segment zu investieren?Der Charme ergibt sich zum Teil aus einem Mangel an Alternativen. Das Kapital sucht Anlage möglich keiten mit stabilen Er trägen. Das grosse Anlagesegment der Staats anlei-hen schrumpfte stark. Es kann nach den Bewer tungs ab stufun gen in den letzten bei-den Jah ren für eine Reihe von Ländern längst nicht mehr so viel Kapital absorbieren wie auch schon. Das Kapital sucht weiter Objek-te in Spit zen lagen. Nur schon, weil jeder, der wagt in der Peri pherie zu investieren, im Zwei fels fall mit un gnä digen Fragen rechnen muss. Dies be günstigt die Konzentra tion auf die Spitzen lagen in den USA, England und Deutsch land.

Immobilien sind nicht absolut krisenfest und auch keineswegs frei von Hausse- und Baisse-phasen. Aber die Spitzenlagen sind nicht oh-ne weite res vermehrbar und langfristig sind die Im mobilien preise in der Mensch heits ge-schichte noch immer gestiegen.

Aus Schweizer Sicht ergibt sich der Charme DXV�GHU�'LYHUVL¿NDWLRQ�VRZLH�GHP�XQHQGOLFK�grösseren Anlagepotential. Es gibt inter natio-nal einfach sehr viel mehr Anlage möglich kei-ten als national.

Wo liegen die Risiken im Allgemeinen und für Schweizer Anleger im Besonderen?Die Finanzkrise ging auch an den Liegen schaf-ten märkten nicht spurlos vorbei, sieht man ein mal von der Schweiz und Deutsch land ab. Aller dings erholten sich diejenigen Märkte zu-erst, die auch zuerst bachab gingen, also die USA und England. Insofern spielte die Diversi-¿�ND�WLRQ�HLQH�5ROOH��DEHU�QLFKW�VR��ZLH�PDQ�HV�sich wünscht.

Die Volatilität der angelsächsischen Im mobi-lien märkte ist sicher höher als man es aus der Schweiz gewohnt ist, sofern man die Krise der neunziger Jahre ausklammert. Märkte wie

Singa pur können sich sogar von einem Quar-tal zum nächsten zweistellig verändern. Die Markt-, Rechts- und Steuer verhältnisse sind anders. Sie sind nicht automatisch schlech-ter als in der Schweiz, sie sind anders. Man muss sie kennen als Investor. Dazu kommen die Wechsel kurs schwankungen. Sie können in Phasen einer klaren Über bewer tung aber auch Chancen bieten. Wie auch die höhere Marktvolatilität. Alles in allem ist ein hohes Mass an Professionalität un erlässlich.

Christoph Zabo rowski, 45, ist seit 2003 Part ner und Ver waltungsrat bei Wüest & Partner.

Der Ökonom studierte in Konstanz und King ston (UK). Promoviert wurde er 1998 von der Uni versität Zürich. Er ist Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS).

Wüest & Partner, gegründet 1985, ist heute ein international tätiges Beratungsunter neh-men mit über 100 Mitarbeitern für den Im-mobi lien- und Baumarkt sowie Raum- und Stand ort entwicklung.

AFIAA News 01/2013 7

Adrian Wipf, Leiter An la-gen, BVK Personal vor sorge des Kantons Zürich.

aus Port folio manage ment, Anlage control ling, Ad mini stration, An lage produkt ver kauf und Pen sions kassen be ratung.

Für Adrian Wipf ist die AFIAA als Einkaufs ge-mein schaft von Pensionskassen ein spezielles Ge bil de. „Es zwingt zur unmittel baren Wahr-

neh mung der Verantwortung.“ Anders als bei Ban ken- oder Inter mediärs-Vehikeln kön nen die In vesto ren die Ver ant wor tung nicht dele-gie ren son dern be stim men selber als Mit stif-ter. Oder po si tiv aus ge drückt: Ä0DQ�NDQQ�(LQ�ÀXVV�QHKPHQ�XQG�PLW�EH�VWLP�PHQ�³

Als jüngste Liegenschaft erwarb AFIAA einen kern sanierten Hoch haus kom plex im stark gefragten Frank furter West-end. Für die Sanie rung und Neu ge stal-tung hatten die Planer den renommier-ten Schwei zer Archi tekten Max Dud ler ge winnen können.

Das Frankfurter Westend grenzt an die Innen-stadt und das Bahnhofsquartier. Seit über 40 Jah ren bildet es deren natürli chen Er weite-rungs raum. Die Ent wick lung lief in ihren $Q�IlQ�JHQ�QLFKW�LPPHU�NRQ�ÀLNW�IUHL�DE��'LH�West end-Kra walle sind ebenso ein Teil der mo der nen Frank furter Stadt ge schich te wie das Thea ter stück „Die Stadt, der Müll und der Tod“. Ge schrie ben hatte das um stritte ne Stück der 1982 ver storbe ne Film regisseur Rai ner Wer ner Fass binder.

In der Zwischenzeit sind die Büro-Hoch häu-ser im Westend längst akzeptiert. Die Stadt Frank furt achtet sehr auf ihre Re puta tion als

Romeo & Julia in Frankfurt

Akquisition

Seit 1. Januar gehört Adrian Wipf dem AFIAA-Stiftungsrat an. Der studier-te Öko nom und ge lern te Asset ma na-ger lei tet die An lage ver wal tung der BVK Per so nal vor sor ge des Kantons Zürich. Seine Be rufs ein sicht: Beim Asset Ma na-ge ment ge winnt nur der, der nicht ent-schä digte Ri si ken ver meidet.

Adrian Wipf hat nach seinem Studium an der Höheren Wirtschafts- und Verwaltungsschule in Zürich (mit Schwerpunkt Finanz- und Rech nungs wesen) sein ganzes Berufsleben dem Asset Management gewidmet.

In der Freizeit spielt er gerne eine Partie Ten-nis. Dabei spielt er am liebsten so, wie er es im Be ruf konsequent vermeidet: mit Ri si ko und der Freude am gelungenen Ein zel schlag. Dabei weiss er sehr genau, dass beim Ama-teur-Ten nis nicht derjenige gewinnt, der (pha-

Strategie

Vermeidbare Fehler ver meiden als oberste Priorität

Glatzel hatte in einem ersten Anlauf die Sanie-rung des Hochhauses Westend First in die Hand ge nom men. Sein Ziel war: „ein Büro-

KDXV�I�U�K|FKVWH�$QVSU�FKH³. Es zahlte sich aus. Wie der Investor zufrieden fest stellen konn te, war „und ist die Nach frage auf dem

0DUNW�JURVV��:HVWHQG�)LUVW�ZDU�LQQHUKDOE�NXU�]HU�=HLW�]X�KXQGHUW�3UR]HQW�YHUPLHWHW³.

Glatzel führte den Erfolg nicht nur auf „die

|NR�QR�PLVFKHQ�XQG�WHFKQLVFKHQ�)DNWHQ��GLH�LP�Übri gen her vorragend sind)“ zurück, sondern „minde stens ebenso auf ein überzeugendes

Er schei nungs bild“: Ä,Q�GHU�=XVDPPHQDUEHLW�PLW�0D[�'XGOHU�NRQQWHQ�ZLU�XQVHUHP�*UXQG�

sen wei se) besser spielt, sondern der jenige, dem weni ger Fehler unterlaufen. Der sich also hü tet ans Netz zu gehen und konse quent auf der siche ren Grund linie bleibt. So basie ren ge mäss Adrian Wipf – frei zitiert aus dem be-rühm ten Fach artikel von Charles D. Ellis „The

losers game“ – Erfolge in der Ver mögens ver-wal tung nicht auf mutigen, spektaku lären oder gar visio nä ren Anlage entscheidungen. Erfolg ba siert darauf, vermeid bare Fehler zu ver mei-den, eben auf der Grund linie zu bleiben. Häu-¿JH�)HKOHU�VLQG�]XP�%HLVSLHO�ULVLNR�UHLFKHV�Stock Picking, Market Timing, die Über schät-zung der eigenen Fähigkeiten oder auf „Ge-winner aktien“ (und Manager) zu setzen.

Dass der Kanton Zürich dem Zürcher in der neu auf ge stellten Equipe für die Personal vor-sorge die Anlage ver waltung an ver traute, ba-siert neben dem gut bestückten Schul ranzen auch auf der breit gefächerten Berufs erfah rung

deut sche Finanz metro pole. Dank der Euro-pä ischen Zentral bank kann Frank furt heute auch für sich in An spruch nehmen, eine euro-pä ische Finanz metropole zu sein. Mit den ent-spre chen den Wachs tums aus sichten.

Im Westend haben sich die Deutsche Bank, die Crédit Agricole, die schwedische SEB, die UBS (im Opern turm) oder auch etwa die Bank of Chi na niedergelassen: „Das West end gehört zu den be sten Büro adressen in Fran kfurt. Grün-der zeit villen und Grün anlagen be rei chern das Bild des moder nen und gleich zeitig ge schichts-trächti gen Stadt viertels. Es bietet ei ne aus ge-wo gene Mi schung urbaner Nut zun gen: Einzel-handel, Büros und Woh nun gen liegen hier direkt neben einan der. Ins be son dere die Nä-he zum Ban ken viertel, zur Al ten Oper und zur Messe macht den Standort at trak tiv.“ So be-schreibt der Frank furter Lie gen schaf ten ex per-te, In ve stor, ehe mali ger CEO und Vor sitzen der des Vor stan des von der bör sen ko tier ten IFM Im mobi lien AG, Georg Glat zel die La ge.

AFIAA News 01/2013 8

Max Dudler über seinen Sinn fürs Kon-krete, seine Vorstellung von Architektur und leitenden Ideen bei der Grund sa-nie rung der Romeo & Julia Hoch häu ser in Frank furt am Main.

Sie gelten als Mann für das Konkrete. Wie drückt sich das aus?Das Konkrete ist für mich das Notwendige, mit dem man der Aufgabe gerecht wird. Wenn ich etwas baue, will ich keine Gegenwelt aufstel-len, sondern einen Beitrag leisten zur Weiter-entwicklung der europäischen Stadt. Meine Archi tektur integriert sich in die gewachsene Um gebung. Broschenarchitektur, mit der man sich schmücken kann, kommt für mich nicht in Frage.

Sie stehen im Ruf der Detailgenauigkeit, offen bar keine Selbstverständlichkeit bei Architekten?Ich habe allein fünf Bibliotheken gebaut, die grösste ist die Bibliothek der Humboldt-Uni-versi tät in Berlin. Da muss man nun wirk-lich an alles denken. Mir geht es aber bei allen Bau ten um eine Gesamtheit. Ein Haus soll ein Ganzes sein. Die Tragödie ist heute vielfach, dass Architektur nur noch die zehn Zentimeter Aussen fassade sein darf. Den Rest überlässt man anderen.

Wie sind Sie beim Romeo & Julia-Projekt in Frankfurt vorgegangen?In gewisser Weise wie immer: indem ich mir die Um gebung genau angeschaut habe. Die Bau ten waren in den siebziger Jahren im West end-Quar tier errichtet worden, was sei-ner zeit hefti ge Krawalle provo zierte. Das West end war im aus gehenden 19. Jahr hun dert als Vil len vier tel entstanden. Wir wollten bei der Grund er neue rung dieser Hoch häu ser, von de nen nur noch der Roh bau übrig blieb, mit 6WDKO�XQG�*ODV�HWZDV�7UDQV�SD�UHQWHV�VFKD �HQ��das sich mit dem grünen Quartier verträgt. Wir wollten weiter die beiden Türme zu einer Ein heit zusam men fügen – daher der Arbeits-titel „Romeo & Julia“, der sich dann durch-setz te. Dafür schufen wir den drei stöcki gen Soc kel, der die Türme integriert. Die Höhe des Soc kels ist abgestimmt auf die Um gebung. Die Fas sa de selber steht in der Tradition der zwei-ten Chi cagoer Schule um Mies van der Rohe: mo der ne Hoch haus archi tektur. Die Eck-Kon-struk tion mit den nach innen ge zoge nen Dop-pel win keln nimmt eine Lösung auf, die Mies

HerausgeberAFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland Gartenhofstrasse 17, 8004 Zürich – Schweiz Tel.: +41 44 245 49 44 Fax: +41 44 245 49 49 RFH#D¿DD�FRP

Redaktionelle Verantwortung: Claudia Caprez, Kommunikation/PR

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„Etwas Transparentes schaffen, das sich mit dem Quartier verträgt“

Romeo & Julia

1958 in New York beim Seagram-Buil ding ver wirk licht hatte. Besonders stolz bin ich auf die Prall schutz scheiben. Sie ver bessern die Be lüf tung deutlich, und die Fenster da hinter NDQQ�PDQ�|QHQ�±�ZDV�EHUHLWV�NHLQH�6HOEVW�ver ständ lich keit ist –, ohne dass es zieht. Die bei den Türme verfügen jetzt über eine ge mein-same Er schlies sung mit Treppen haus, Liften und der ganzen Ver sorgung. Auf den Stock-wer ken haben wir die Service statio nen wie Toi letten und Cafe terias zentral in der Mitte zu sam men gefasst. Statt der Klima an lagen ha-EHQ�ZLU�XQV�I�U�HQHUJLH�H]LHQWH�.�KO�GHFNHQ�HQW�VFKLH�GHQ��EHL�GH�QHQ�PDQ�GDV�)HQ�VWHU�|-nen kann. Ener getisch ist das Haus jetzt für die näch sten 40 Jahre gerüstet.

Und das Geld war nie ein Thema?Mit Georg Glatzel, dem Chef der IFM Im mobi-lien AG, zu arbeiten, war denkbar angenehm, zumal er selber sehr architekturinteressiert ist und Anteil nahm an durchdachten Lösungen. Er war nicht am Sparen interessiert, sondern an der Qualität. Er hatte auch seine Freude an den in die Wände integrierten Lichtsäulen in den Rezeptionsräumen und beim Lift.

Max Dudler, Architekt.

satz, mit Qualität zu überzeugen, ohne Kom-

pro misse gerecht werden“.

Um diese angenehmen Erfahrungen bereich-ert, machte sich Georg Glatzel an das „Romeo & Julia Projekt“. Der ursprünglich als rei-ner Arbeitstitel gedachte Name stand für die Idee, die beiden 1971 errichteten Hoch häu-ser über einen gemein samen Sockel zu inte-grie ren, was nebenbei noch zusätzliche Flä-FKH�HUJDE��$XV�HLQHU�*UXQGVW�FNVÀlFKH�YRQ�3 179 Qua drat metern holten der Architekt und VHLQH�(TXLSH�HLQH�%UXWWRQXW]XQJV�ÀlFKH�YRQ�18 789 Quadrat metern heraus, respektive ein Volumen von 60 199 Kubik metern. Es ver teilt sich auf 18 und 20 Etagen. Die Bau zeit betrug 24 Monate. Im September 2009 war die Kern-sanierung abgeschlossen.

Hohen Wert legten Bauherr und Archi tekt auch auf die energetische Opti mie rung des Ob jekts. Diese Leistung überprüfte das briti-sche BRE (Building Research Establish ment) – eine bis ins Jahr 1921 zurück reichen de Ge-sell schaft für Bauforschung, die ein Be wer-tungs ver fah ren für nachhaltiges Bauen ent-wickel te – mit dem sogenannten BREEAM (BRE En viron mental Assessment Method). Den Romeo & Julia Bau würdigte sie mit fünf Ster nen und dem BREEAM-Prädikat „Ex cel-lent“.

Der BREEAM ist im Bauwesen heute aner-kannt als Standard bewertungsverfahren „for

best practice in building design, construc tion

and opera tion“. Weltweit wurden bislang über ��������*HElXGH�]HUWL¿]LHUW��'LH�3U��IXQJ�XQG�Be wertung der Gebäudestruktur und der tech-nischen Anlagen hatte das Deutsche Private Insti tut für Nachhaltige Immobilien wirt schaft vor genom men.

AFIAA erwarb die Romeo & Julia Türme im Dezember 2012.