Perspektiven für den Wohnungsbau Wird der Wohnungsbau ausgebremst?

Rotonda: KÖLNIMMOBILIEN # 11

• Immobilien-Dienstleister seit 1913

• reines Familienunternehmen

• Bauträger im Wohnungsbau in NRW

• Bau von ca. 400 Wohneinheiten im Jahr

• vertritt rund 170 Mitgliedsunternehmen in NRW

• Interessenvertretung der Immobilienunternehmen bei der Politik

• Lobbyarbeit in Brüssel

• Arbeitskreise, Workshops, Rechtsberatung

Wohnungsbestand in Deutschland

Wohnungsfertigstellungen nach Prognose Ifo Institut

• Das Ifo- Institut prognostiziert für die Jahre 2013/2014 wieder deutlich höhere Wachstumsraten für Baufertigstellungen

• + 14% für 2013 • + 7,0% für 2014 • Hier vor allem im

Bereich des Mehrfamilienhaus-baus

Wohnungsfertigstellungen in Europa

• Wohnungsneubau in EU auf Schrumpfungskurs

• Deutschland legt bei Baufertigstellungen entgegen dem europäischen Trend wieder deutlich zu

• produziert aber mit 2,5 WE/1.000 EW immer noch weniger Wohnungen als der europäische Durchschnitt mit 2,8 WE/1.000 EW und weitaus weniger Wohnungen als die Nachbarländer

• Deutschland kommt von einem niedrigen Niveau

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Grunderwerbsteuer in den jeweiligen Bundesländern im Zeitraum 1997 – 2006 im Vergleich zu den aktuellen bzw. geplanten Steuersätzen

Quelle: BFW-Studie 2013 „Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau“, ARGE eV

Erhöhung der Notargebühren zum 01.08.2013

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Entwicklung der Bau- und Modernisierungskosten im Wohnungsbau mit Berücksichtigung der Umsatzsteuer im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten

Quelle: BFW-Studie 2013 „Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau“, ARGE eV

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Entwicklung der Baukosten im Wohnungsbau ohne/mit Berücksichtigung der Umsatzsteuer und der EnEV-Verschärfungen im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten

Quelle: BFW-Studie 2013 „Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau“, ARGE eV

Durch die Verschärfung der EnEV zum 01.01.2016 folgt eine weitere Kostensteigerung von 5%!

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Entwicklung der Energiepreise für leichtes Heizöl, Erdgas und Fernwärme (Verbraucherpreise) im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten

Quelle: BFW-Studie 2013 „Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau“, ARGE eV

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Entwicklung der Wohnungsmieten im Vergleich zu den Baukosten im Wohnungsbau (mit Umsatzsteuer + EnEV-Verschärfung) und den allgemeinen Lebenshaltungskosten

Quelle: BFW-Studie 2013 „Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau“, ARGE eV

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Quelle: BFW-Studie 2013 „Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau“, ARGE eV

Material-, Arbeits- und Planungskosten

Durch die Novellierung der HOAI zum 17.07.2013 stiegen die Planungskosten um ca. 25 %. Zum Jahr 2014 wird der Anstieg der Planungskosten dann 25% über dem der Lebenshaltungskosten liegen!

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Verschärfung der Barrierefreiheit (DIN 18040-2) Darstellung von situationsbedingten Bewegungsflächen

Quelle: BFW-Studie 2013 „Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau“, ARGE eV

Vergrößerte Bewegungsflächen in den Wohnungen, Treppenhäusern, Aufzügen etc. führen zu Mehrkosten von ca. 2,5%.

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Zusammenfassung der gesetzlich verursachten Mehrkosten von 2006 bis 2014

EnEV Anpassung: 6% aus EnEV 2009 5% aus EnEV 2013 Planungskosten (HOAI) 3,5 % aus der Anpassung 2013 Barrierefreiheit 2,5 % (Anpassung der DIN 1804-2) Anhebung Mehrwertsteuer 3% Eurocodes, Erdbebenzonen 1% Erhöhung der Herstellkosten: 21% Mehrkosten für den Erwerber: 11,9% (Annahme: Grundstückskosten, Vertriebs-, Finanzierungskosten, Marge Bauträger etc. bleiben gleich) Anhebung Grunderwerbssteuer 1,5 % auf den Verkaufspreis Steigerung der Gesamtbelastung: 12% Beispiel Verkaufspreis vorher: 2.850 Euro/m² nachher: 3.192 Euro/m² Preis einer Eigentumswohnung mit 80 qm Wohnfläche: vorher: 228.000 Euro nachher: 255.360 Euro

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Auswirkung der Kostensteigerung auf Mietpreise

Beispiel Verkaufspreis vorher: 2.850 Euro/m² Verzinsung 5%: 11,80 Euro/m² Miete Nachher: 3.192 Euro/m² Verzinsung 5%: 13,30 Euro/m² Miete Allein die politisch bewirkten Preissteigerungen heben die erforderliche Miete des Neubaus um 1,50 Euro/m² oder um 12,7% an.

Einkommenspyramide für Köln

Annahme: Verkaufspreis einer Wohnung 3.000 Euro/m²

Quelle: IIB Institut Innovatives Bauen Service GmbH

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Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Köln

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Entwicklung der Angebotsmieten

17 % der Gesamtkosten einer Wohnung sind Steuern

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Wohnkosten in Europa

• Wohnkosten in Deutschland steigen überdurchschnittlich im Europavergleich

• Verantwortlich sind Haushaltsenergie insgesamt und speziell Stromkosten

• Die Stromkosten in Deutschland steigen überdurchschnittlich im EU-28 Vergleich = + 11,9% ggü. 4,9% in der EU-28

• Die Nettokaltmiete ist der Preisdämpfer der Wohnkosten

• bezogen auf die Wohnkosten steigt die Nettokaltmiete in Deutschland geringer als in der gesamten EU

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Entwicklung der Bauzinsen (Effektivzinsen)

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Datenquelle: Bundesbank Makroökonomische Zeitreihen

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