Kordt Rechtsanwälte Garten, Stellplatz, Dachboden usw. Sondernutzung von Gemeinschaftseigentum.

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Garten, Stellplatz, Dachboden usw.

Sondernutzung von Gemeinschaftseigentum

RA/FA MuW Klaus Eichhorn

Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am

Gemeinschaftseigentum16.11.2010 Kurzseminar VNWI

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Klaus Eichhorn

Fachanwalt für Miet- und WEG-RechtDozent - EBZ Bochum- RDM Essen- VNWIVeröffentlichungen-WE verwalten-NaWEGator- Ratgeber




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Ablauf des Vortrages

GrundlagenHintergrund und EntwicklungBegründung des Sondernutzungsrechtes Bereiche, Form/Vereinbarung, Eintragung im Grundbuch, Geltung früherer Sondernutzungsrechte, Zustimmung dinglich Berechtigter, Bestimmbarkeit der Fläche, konkrete Abgrenzung Sondernutzung/Gebrauchsregelung Rechte und Pflichten Recht zur bestimmungsgemäßen Nutzung, Grenzen der Nutzung, SonderfällePflichten zur Gewährung von Durchgang, Zugang, Verkehrssicherungspflicht, Beseitigungsanspruch Kostentragung Kostenpflicht, Vereinbarung, Sonderfälle Übertragung des SondernutzungsrechtesBerechtigte, Verkauf, VermietungEntziehung des SondernutzungsrechtesVereinbarung, Ausgleichsanspruch Checkliste für den Verwalter




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Allgemeine Entwicklung

Gesetzlich vor der WEG-Reform nicht geregelt Regelung durch Vereinbarung immer möglich §§ 15 I, 10 II 2 Wirkung für Rechtsnachfolger bei Eintragung im Grundbuch §

10 III Ohne Eintragung nur Wirkung für die aktuellen Eigentümer Begründung durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich, da der

Eigentümerversammlung die absolute Beschlusskompetenz fehlt. Ein solcher Beschluss ist nichtig.

BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 Jetzt ausdrücklich anerkannt in § 5 IV 2 WEG Regelmäßig in TE begründet aber auch nachträglich möglich




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Allgemeine Definition

Normalfall: Recht auf Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums § 13 II WEG z.B. Treppenhaus, Waschküche,

Sondernutzung Ausnahme Einräumung eines Gebrauchsrechtes zu Gunsten Einzelner an

Gemeinschaftsflächen z.B. Garten, Stellflächen, Dachboden Konsequenz Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch

(negativ) Und Befugnis zum alleinigen Gebrauchs eines bestimmten Teils

des Gemeinschaftseigentums (positiv)




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Begründung des Sondernutzungsrechtes

1. Bestellung von Sondernutzungsrechten in der TE o. Vereinbarung im Grundbuch (dinglich)

2. Vorbehalt in der TE möglich (dinglich), Sondernutzungsrechte – z.B. an Stellflächen beim Verkauf weiterer Wohneinheiten - nachträglich zuzuweisen, zulässig

OLG Frankfurt. Beschluss vom 02.03.1998 – 20 W 54/98 –

3. Vereinbarung ohne Grundbuch (schuldrechtlich)




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Keine Begründung des Sondernutzungsrechtes

1. durch Mehrheitsbeschluss kein Sondernutzungsrecht Beschluss nichtig, da keine Beschlusskompetenz BGH, Beschluss v. 20.09.2000 – V ZB 58/99 -

2. Durch Beschluss ohne ausreichende Öffnungsklausel in der TE

3. Durch alleinigen Verweis im Kaufvertrag Dem Käufer ist bekannt, dass aufgrund einzelner vertraglicher

Vereinbarung dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung schuldrechtlich das alleinige Sondernutzungsrecht am Garten eingeräumt ist.




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Fall 1 Außenwasserhahn

Im gemeinschaftlichen Garten einer WEG-Anlage befinden sich 3 Außenwasserhähne. Die Versammlung beschließt mit Mehrheit, die Hähne bestimmten WE zur alleinigen Nutzung zuzuweisen, die auch die erfassten Kosten ihres Wasserhahnes tragen sollen. A hält den Beschluss für ungültig und ficht ihn an.




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Lösung zu Fall 1

Gegenstände des Gemeinschaftseigentums (hier Außenwasserhähne im gemeinschaftlichen Garten) können nicht durch Mehrheitsbeschluss einzelnen WE zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden.

OLG München, B.v. 21.02.2007 – 34 Wx 2007, 807




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Gesetzliche Regelung des § 15 WEG

1. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sonder- eigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.

2. Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen.

3. Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und … dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer … entspricht.




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Ordnungsgemäßer Gebrauch

Nutzung, die sich im Rahmen der - durch die Regelungen der §§ 13 und 14 WEG - und der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnungbestimmten Rechte und Pflichten hält und nicht gegen - gegen öffentlich-rechtliche Bestimmungen - oder sonstiges höherrangiges Recht verstößt und - unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme und billigem Ermessen entspricht




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Abgrenzung §§ 15 I und 15 II

Gebrauchsregelung § 15 II WEG

Ordnungsgemäßer Gebrauch

Beschluss, soweit eine Vereinbarung nach § 15 I nicht entgegensteht

Sondernutzungsrecht § 15 I WEG

Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums

Vereinbarung




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Beschlusskompetenz

Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden,

solange nicht vereinbart ist, dass auch dies beschlossen werden kann.

BGH Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09




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Gebrauchsregelung § 15 II

Beschränkung - (zeitlich) der Ein- und Ausfahrt- (zeitlich) des Biergartenbetriebs- (zeitlich) der Kfz-Stellplätze Verbot i. S. der §§ 13,14 = Konkretisierung der Grenze- der Anbringung von Blumenkästen - Verbot von Außenantennen jeder Art- Vermietung/Verpachtung von GE Ver-/Entsorgungsregelungen- Heiztemperatur- Nachtstrombenutzung- Belüftung Benutzung Gemeinschaftseigentum - Zuweisung einer SN-fläche als Fluchtweg für den Notfall- Öffnungszeit und Sicherung der Haustür




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Sondernutzungsrecht § 15

Verbot eines zulässigen Gebrauchs - Haustierhaltung- Vermietung allgemein- Ausübung eines Berufs oder Gewerbes- Führung eines Konkurrenzbetriebes- Wäschewaschen, -trocknen verbotsähnliche Beschränkung- Reparatur nur durch Handwerker- Nutzung nur i.S betreuten Wohnens- Vermietung nur an bestimmte Personen- Musizieren nur in Zimmerlautstärke Gestattung unzulässigen Gebrauchs - Überschreitung der zulässigen Immission durch Balkongrill ohne Beschränkung




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Fall 2 Nachtregelung

Anlage hat 81 Wohneinheiten aber nur 55 gemeinschaftliche Stellplätze. Einigen gehört auf dem Nachbargrundstück eine Garage als Teileigentum. Die Versammlung beschließt, dass die gemeinschaftlichen Stellplätze von 18.00 Uhr bis 08.00 Uhr nur von WE oder Mietern von den mit Nummern gekennzeichneten Wohnungen genutzt werden dürfen, zu denen keine Garage auf dem Nachbargrundstück gehört. Anspruch auf die Stellplätze haben die WE aber nicht. Der Beschluss wird bestandskräftig. A verkauft seine Garage auf dem Nachbargrundstück und fühlt sich nun durch die Regelung der Stellplatznutzung enteignet. Er beantragt, die Nichtigkeit des Beschlusses festzustellen, weil die WE SN-Rechte ohne Beschlusskompetenz festgestellt hätten.




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Lösung zu Fall 2

Beschließt eine Eigentümergemeinschaft, dass die gemeinschaftlichen Stellplätze zu bestimmten Zeiten (hier von: 18.00 Uhr bis 08.00 Uhr) nur von bestimmten Personen genutzt werden dürfen, (hier: Bewohner solcher Wohnungen, zu denen keine Garage gehört.) handelt es sich nicht um einen nichtigen Beschluss zur Begründung eines Sondernutzungsrechtes. Ein Sondernutzungsrecht liegt nur dann vor, wenn sich gegenüberstehen:

• Negative Komponente: Ausschluss vom Mitgebrauch• Positive Komponente: Befugnis der Sondernutzungs-

berechtigten zum ausschließlichen Gebrauch OLG Frankfurt B.v.19.06.2007 – 20 W 403/2005




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KordtRechtsanwälteGebrauchsregelung Sondernutzungsrecht

Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs § 15 I

= das WIE der Nutzung

•Negative Komponente: Ausschluss vom Mitgebrauch•Positive Komponente: Befugnis der Sondernutzungsberechtigten zum ausschließlichen Gebrauch § 15 II

= das OB der NutzungBeschränkung - (zeitlich) der Ein- und Ausfahrt- (zeitlich) des Biergartenbetriebs- (zeitlich) der Kfz-Stellplätze Verbot i. S. der §§ 13,14 = Konkretisierung der Grenze-der Anbringung von Blumenkästen -Verbot von Außenantennen jeder Art-Vermietung/Verpachtung von GE Ver-/Entsorgungsregelungen-Heiztemperatur-Nachtstrombenutzung-BelüftungBenutzung Gemeinschaftseigentum -Zuweisung einer SN-fläche als Fluchtweg für den Notfall-Öffnungszeit und Sicherung der Haustür

Verbot eines zulässigen Gebrauchs -Haustierhaltung-Vermietung allgemein-Ausübung eines Berufs oder Gewerbes-Führung eines Konkurrenzbetriebes-Wäschewaschen, -trocknenverbotsähnliche Beschränkung-Reparatur nur durch Handwerker-Nutzung nur i.S betreuten Wohnens-Vermietung nur an bestimmte Personen-Musizieren nur in ZimmerlautstärkeGestattung unzulässigen Gebrauchs -Überschreitung der zulässigen Immission durch Balkongrill ohne Beschränkung




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Fall 3 Dachgarten

Bei Terrassenhaus von 7 Etagen sind die Balkone der darüber liegenden Wohnungen die Dachflächen der darunter liegenden Wohnungen. Vom Balkon der oberen Wohnung gelangt man ohne Absperrung auf eine Dachfläche von ca. 300m². Weitere Zugangsmöglichkeiten hierzu bestehen nicht. Weder in TE von 1971 noch im AP ist die Fläche gekennzeichnet. 1981 gestaltet A die Fläche zum Dachgarten. 2005 beschließen die WE die Sanierung der Dachflächen. Sie fordern A auf, zu räumen und Zugang zu gewähren. Für neue Gestaltung solle er eine Genehmigung einholen. A ist nicht einverstanden.




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Lösung zu Fall 3

Auch wenn die WE die Nutzung eines im GE stehenden Gebäudeteils durch A jahrelang dulden, (hier ca. 24 Jahre) wird noch kein Sondernutzungsrecht begründet. Die Umgestaltung des Gebäudeteils (hier: durch Bepflanzung) ist eine unzulässige bauliche Bepflanzung.

OLG München, B.v. 28.03.2007 – 34 Wx 119/04




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Zustimmung der dinglich Beteiligten

Dingliche Berechtigung § 5 Abs.4 S.2 WEG- Hypothek, Grund oder Rentenschuld - Reallast (Geldrente, Altenteil, Naturalien etc.) Zustimmung nicht erforderlich § 5 Abs.4 S.3- wenn alle WE gleichartiges Sondernutzungsrecht

erhalten- auch das belastete Wohnungseigentum mit einem

Sondernutzungsrecht verbunden wird in öffentlich beglaubigter Form

= (notarielle Beurkundung)




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Bestimmbarkeit der ausgewiesenen Fläche

- Ausdrückliche Kennzeichnung auf Lageplan farbige Markierung, Umrandung - wörtliche Beschreibung in der TE - Kombination von beidem durch Bezugnahme- Nicht Allgemeine Beschreibung Konkretisierung vorbehalten Einigung der Parteien vorbehalten




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Fall 4 Geländestreifen

Reihenhausanlage in Parkanlage, von der einzelnen Teile als Sondernutzungsfläche ausgewiesen sind, insbesondere auch der Hintergarten eines Reihen-Endhauses. Hierzu gehört auch ein Geländestreifen entlang der Giebelwand. Grundlage des Sondernutzungsrechtes ist die Beschreibung in der TE und ein Lageplan ohne Maßstab oder Maßangaben. A nutzt den Steifen zunächst in einem Abstand von 1,80m, erweitert ihn dann auf 2,80m und begrenzt ihn mit einem Holzzaun. Nachbar B verlangt Rückbau und Begrenzung auf 1,50m.




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Lösung zu Fall 4

Soweit der Lageplan, auf den die Eintragungs- bewilligung gemäß § 10 Abs.2 WEG verweist, keinen zuverlässigen Schluss darauf zulässt, dass eine bestimmte Grundstücksfläche zu einem bestimmten Sondernutzungsrecht gehört, entsteht mangels ausreichender Bestimmtheit kein Sondernutzungs- recht.

OLG Hamm Beschluss vom 23.03.2004 – 15 W 72/03 -




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Formulierungsbeispiel 3

"Danach haben als Sondernutzungsfläche zu erhalten: Der jeweilige Eigentümer des Hauses Nr. 13 die Grundstücks

fläche - begrenzt von den Zahlen 28-27-20-49-48-29-28 -. Die Erschienene verpflichtet sich, die erforderliche

Teilungserklärung abzugeben und die Gemeinschaftsordnung aufzustellen, sobald die vom Bezirksamt geprüften Aufteilungspläne und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Im übrigen soll die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sich in dem allgemein üblichen Rahmen halten und vom Verkäufer nach billigem Ermessen ausgestaltet werden, worüber zwischen den Parteien Einigkeit besteht.„

BGH, Urteil vom 19. 4. 2002 - V ZR 90/ 01




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Im Aufteilungsplan sind Teile des Grundstück rot und grün eingefärbt.

Dem Eigentümer des Wohnungseigentums Nr.1 steht das alleinige Recht zu – unter Ausschluss der übrigen Wohnungs- eigentümer - die im vorgenannten Lageplan rot eingefärbte Fläche als Garten zu nutzen.

Dem Eigentümer des Wohnungseigentums Nr.2 steht das alleinige Recht zu – unter Ausschluss der übrigen Wohnungs- eigentümer - die im vorgenannten Lageplan grün eingefärbte Fläche als Garten zu nutzen.




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Sonderfall: nachträgliche Zuordnung

Einräumung eines Sondernutzungsrechtes in der TE mit dem Vorbehalt der nachträglichen Zuordnung durch den Aufteiler zulässig

Voraussetzung: - eindeutige Bestimmung/Bestimmbarkeit

- Ausschluss der anderen Sondereigentümer vom Mitgebrauch

- konkrete Bestimmung der Zuweisung durch Aufteiler KG Berlin, Beschluss vom 09.07.2009 -24 W 28/07




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Es werden nach §§ 15 I,10 II WEG Sondernutzungsrechte bestellt:

- an dem oberirdischen Kfz-Abstellplatz mit S-1 bezeichnet - an dem oberirdischen Kfz-Abstellplatz mit S-2 bezeichnet - an dem oberirdischen Kfz-Abstellplatz mit S-3 bezeichnet

Die Lage der Stellplätze ist in dem beigefügten

Aufteilungsplan mit den vorbezeichneten Kennzeichnungen dargestellt.




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Der Aufteiler schließt die Sondereigentümer von der Mitbenutzung der Stellplätze aus und behält sich vor, die Flächen einem bestimmten Sondereigentum zuzuweisen.

Er ist berechtigt, bei Beurkundung der Kaufverträge über die erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung einer Einheit die Zuordnung durch einen Eintragungsantrag festzulegen.




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Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur Sondernutzung des Stellplatzes allein berechtigte Sondereigentümer in der benannten Form bestimmt wird, sind die anderen Sondereigentümer von der Nutzung des Stellplatzes ausgeschlossen und haben die Sondernutzung zu dulden.




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Rechte

Nutzung im Rahmen der Zweckbestimmung durch - gärtnerische Gestaltung nach dem eigenen Geschmack Nicht Zweckwidrige Nutzung durch - Wohnen im Dach- oder Spitzboden ohne Genehmigung- Bewirtung von Gästen an Tischen des Restaurants auf dem Gehweg,

wenn die Sondernutzung berechtigt, dort Verkaufseinrichtungen aufzustellen

Nicht Bauliche Veränderung durch - Errichtung v. Gartenhäuschen, Begrenzung von Stellplätzen,

Absperrvorrichtungen) auf der betroffenen Fläche- Errichtung eines Maschendrahtzauns und Pflanzung einer Hecke- Errichtung von Jägerzaun- Errichtung eines Geräteschuppens oder Gartenhauses - Errichtung von Mobilfunkantennen




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Fall 5 Kaninchen

Die TE bestimmt ein Sondernutzungsrecht für 600 m² großen Garten mit dem Recht zur Nutzung der Rasenfläche als Spielmöglichkeit. In dem Bereich befindet sich bereits ein Sandkasten, eine Schaukel, und ein Gartenhäuschen. E hält in einem Anbau des Gartenhäuschens 4 Kaninchen. Die anderen Wohnungseigentümer B und C verlangen Unterlassung bezüglich der Kaninchenhaltung.




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Lösung zu Fall 5

Hält ein WE in dem Teil des Gartens, der ihm zur SN zugewiesen ist, 4 Kaninchen, bedeutet das für die anderen WE keinen über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil. Das gilt insbesondere, wenn das Gehege nur einen kleinen Teil der Gartenfläche in Anspruch nimmt (hier 6m² von 600 m²) Auch der im Gehege entstehende Kahlfraß ist hinzunehmen.

OLG Köln, B. v. 27.6.2005 – 16 Wx 58/05 -




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Fall 6 Thujenhecke

Zu der im Wohnungseigentum stehenden Doppelhaushälfte gehört eine Sondernutzungsfläche am anschließenden Garten. Seit 1987/88 wird die Gartenfläche auf einer Länge von etwa 15 m von einer aus 19 Bäumen bestehenden Thujenhecke begrenzt, die unterdessen eine Höhe von ca. 7,6 m erreicht hat. Nach langjährigen und erfolglosen Verhandlungen über den Rückschnitt erhält die Hausverwaltung die Genehmigung zur gerichtlichen Verfolgung, die im Frühjahr 2004 eingeleitet wird. Das Amtsgericht hat Anfang 2007 den Rückschnitt auf 4 m verfügt. Das Landgericht hat den Störungsbeseitigungsantrag dagegen insgesamt zurückgewiesen. Das OLG hat im hier noch anwendbaren alten FGG-Verfahren die Sache dem BGH vorgelegt.




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Lösung zu Fall 6

Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein.

BGH, Beschluss vom 04.03.2010 – V ZB 130/09 -




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Pflichten

Durchgang bzw. Mitgebrauch - zu anderer Sondernutzungsfläche, wenn nicht anders

erreichbar Zugang - zu anderer Sondernutzungsfläche, wenn nicht anders

erreichbar- zum Spielplatz, wenn nicht anders erreichbar Verkehrssicherung- durch Räumung von Schnee und Eis bei Sondernutzung an

ZuwegenInstandhaltung und Instandsetzung - bei entsprechender Übertragung durch VereinbarungKostentragung- bei entsprechender Übertragung durch Vereinbarung




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Fall 7 Balkonausbau

Aufteilerin A will die Loggia einer Einheit deutlich erweitern. Mit Genehmigung der Bauaufsichts- behörde vom 05.07.2004 wird ein Balkon angebaut, der deutlich vom Aufteilungsplan abweicht, nicht nur 60 cm, sondern 150 cm auskragt, erheblich breiter ist und auf einer Ständerkonstruktion steht. A verkauft die Wohnung an G, der am 28.05.2005 ins Grund- buch eingetragen wird. Die Eigentümerversammlung vom 21.02.2006 beschließt mehrheitlich den Rück -bau und setzt eine Frist bis zum 21.03.2006. Dies lehnt G ab. Die Gemeinschaft erhebt Klage auf Verpflichtung der Bauträgerin zum Rückbau und auf Duldung des Rückbaus durch G.




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Lösung zu Fall 7

1. Der Antrag auf Duldung eines Rückbaus kann nicht in einen Antrag auf Verpflichtung zum Rückbau umgedeutet werden. 2. Wird die Verpflichtung des Handlungsstörers zum Rückbau rechtskräftig abgewiesen, so kommt eine Inanspruchnahme des Zustandsstörers nicht mehr in Betracht.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23.11.2009 – 3 WX 128/09 -




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Fall 8 Stellplatztrennung

E trennt seine Stellplätze durch Gitterelemente und ein Rolltor vom Rest der gemeinschaftlichen Garage ab. Sein Antrag auf Genehmigung dieser Maßnahmen wurde auf der Eigentümerversammlung vom 19.06.2007 abgelehnt. Vielmehr beschlossen die WE, ihn "zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten". Der Aufforderung, die Abgrenzung zu beseitigen, kam SE auch nach Bestandskraft der Beschlüsse nicht nach.




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Lösung zu Fall 8

Eine Beschlusskompetenz besteht nur, wenn sie durch Teilungs- erklärung, Vereinbarung oder Gesetz vorgesehen ist. Sonst ist die Auferlegung von Pflichten durch Mehrheitsbeschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies betrifft auch den (bestandskräftigen) Beschluss, mit dem ein Wohnungseigentümer zum Rückbau einer baulichen Veränderung verpflichtet wird. Zwar kann die Eigentümerversammlung über Angelegenheiten des Gebrauchs (WEG § 15), der Verwaltung (WEG § 21) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (WEG § 22) mit Mehrheit befinden. Hieraus ergibt sich jedoch nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Pflichten aufzuerlegen. Die Mehrheit kann nur beschließen, ob diese Ansprüche geltend gemacht werden.

BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 -




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KordtRechtsanwälteRechte Pflichten

Nutzung im Rahmen d. Zwecks durch -gärtnerische Gestaltung nach dem eigenen Geschmack Nicht Zweckwidrige Nutzung durch -Wohnen im Dach- oder Spitzboden ohne Genehmigung-Bewirtung von Gästen an Tischen des Restaurants auf dem Gehweg, wenn die Sondernutzung berechtigt, dort Verkaufseinrichtungen aufzustellen,Nicht Bauliche Veränderung durch -Errichtung v. Gartenhäuschen, Begrenzung von Stellplätzen, Absperrvorrichtungen) auf der betroffenen Fläche-Errichtung eines Maschendrahtzauns und Pflanzung einer Hecke-Errichtung von Jägerzaun-Errichtung eines Geräteschuppens oder Gartenhauses -Errichtung von Mobilfunkantennen

Durchgang bzw. Mitgebrauch -zu anderer Sondernutzungsfläche, wenn nicht anders erreichbar Zugang -zu anderer Sondernutzungsfläche, wenn nicht anders erreichbar-zum Spielplatz, wenn nicht anders erreichbar Verkehrssicherung-durch Räumung von Schnee und Eis bei Sondernutzung an ZuwegenInstandhaltung und Instandsetzung -bei entsprechender Übertragung durch VereinbarungKostentragung-bei entsprechender Übertragung durch Vereinbarung




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Kostentragung

Regelfall Sondernutzungsfläche ist Gemeinschaftseigentum, sodass die

bei Instandhaltung/Instandsetzung entstehenden Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind

außer sie wurden dem Sondereigentümer im Zusammenhang mit der

Begründung des Sondernutzungsrechtes in der TE übertragen.




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Fall 9 Kostenverteilung

SE baut den ihm zugewiesenen Spitzboden zu Wohnraum aus. Die Kosten in der Anlage werden bislang nach MEA verteilt. Der Antrag des K, die Kosten wegen des Ausbaus künftig nach Wohnfläche zu verteilen, findet keine Mehrheit. Dagegen klagt K. Er beantragt, den ablehnenden Beschluss für ungültig zu erklären und die anderen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG zu verurteilen, ihre Zustimmung zu erklären, dass für die Verteilung der Kosten nunmehr das Verhältnis der Wohnflächen gelte. Das Amtsgericht gibt der Klage statt, das Landgericht weist sie ab. Mit der zugelassenen Revision erstrebt K die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.




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Lösung zu Fall 9

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungs- schlüssels. Bei einer Kostenmehrbelastung besteht ein Änderungsan- spruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (KG – Urteil NZM 2004, 549), wenn die Wohn- oder Nutzfläche vom für die Kostenverteilung maß- geblichen Miteigentumsanteil um mehr als 25 % bei den verbrauchs- unabhängigen Kosten abweicht. Dieser Wert ist keine feste Grenze, aber Orientierungsgröße und hier nicht überschritten. Maßgeblich ist nur die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. Seine Belastung muss nicht in Relation zum Vorteil des Wohnungseigentümers stehen, den der nachteilig Betroffene gleichsam mitbezahlt. Das Maß der Kostenmehrbelastung ist nicht das alleinige Kriterium. Abzuwägen sind die gesamten Umstände des Einzelfalls.

BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09 -




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Sonderfall: OLG Hamm

Räumliche Aufteilung einer gemeinschaftlichen Gartenfläche

und deren Zuweisung an jeweils eine Gruppe von Sondereigentümern

durch Beschluss möglich, wenn die Regelung - von einer gleichrangigen Nutzungsberechtigung

aller WE an der Gesamtfläche ausgeht - sich auf eine räumliche Abgrenzung beschränkt - die den räumlich ausgeschlossenen WE in gleichem

Maße ein Teilstück zuweist. OLG Hamm b.v.11.11.2004 – 15 W 351/04




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Nutzungsregelung des Gartens laut OLG Hamm

Die Nutzung des in zwei Hälften geteilten Gartens erfolgt so, dass - - die Bewohner der rechten Haushälfte (rot gekennzeichnet) weiterhin die rechte Gartenhälfte benutzen, - die Bewohner der linken Haushälfte (grün gekennzeichnet) den linken Gartenanteil nutzen. Jede Haushälfte ist für die Pflege ihres Gartens zuständig.




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Übertragung des Sondernutzungsrechtes

Verkauf oder Übertragung- Ohne WE nicht übertragbar - Nur mit WE auch an außenstehende DritteVermietung - an anderen Sondereigentümer möglich- Gegebenenfalls nur mit Zustimmung der WE




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Fall 10 Nutzungsänderung

E steht nach der TE für seine Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht an Garten und Terrasse zu. 1990 werden zu Beginn der WE auf dieser Fläche PKW-Stellplätze errichtet. Diesen veränderten Zustand genehmigen die Eigentümer durch einstim- migen Beschluss von 1997, ohne dies im Grundbuch einzutragen. 1999 verkauft E an Mieterin M. Sie erfährt erst 2004 von der Regelung in der TE. Sie verlangt eine Umgestaltung Stellplätze in Garten und Terrasse.




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Lösung zu Fall 10

Hat ein WE seinen Anspruch auf Sondernutzung einer Gemeinschaftsfläche verwirkt, muss sich auch sein Sonderrechtsnachfolger die entstandene Rechtslage zurechnen lassen. Dies gilt auch dann , wenn die Verwirkung aus dem Grundbuch nicht hervorgeht.

OLG Celle, B.v. 22.08.2006 – 4 W 101/06




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Entziehung des Sondernutzungsrechtes

Vereinbarungwie die Begründung nur durch Vereinbarung möglich Zustimmung der dinglich Berechtigten erforderlichAusgleichsanspruchalt: Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung§ 812 BGB gegen andere Eigentümer neu: Seit der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft Höhe Abhängig von der Art der Nutzung (z.B. Baulandpreise)nicht bei Schaffung eines Kinderspielplatzes




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Checkliste für den Verwalter I

1. "schuldrechtliches" Sondernutzungsrecht (SNR) ohne Bindung für Rechtsnachfolger und ohne Grundbuch- eintragung?

2. „Öffnungsklausel„ in TE, die Beschluss über SNR ermöglicht?

3. Genügt "Öffnungsklausel" zur Begründung von SNR per Beschluss?

4. Vereinbarung aller Eigentümer zur Begründung des SNR möglich?

5. Eigentumsverhältnisse durch Grundbuchauszug klären, da für Vereinbarung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.




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Checkliste für den Verwalter II

6. Belastung von Einheiten mit Rechten Dritter, deren Zustimmung bei Begründung eines SNR erforderlich ist, unabhängig davon, ob es mehrheitlich beschlossen oder durch Vereinbarung eingeräumt wird.

7. Genaue Bezeichnung des TOP in Einladung zur Versammlung und Hinweis auf erforderliche Vereinbarung. Bei Mehrheitsbeschluss nach "Öffnungsklausel" reicht klare Bezeichnung des Gegenstands.

8. Für die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch ist die Bewilligung der Wohnungseigentümer erforderlich.




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Checkliste für den Verwalter III

9. Zustimmungserklärungen der nachteilig betroffenen dinglich Berechtigten an allen Wohnungseigentumseinheiten einholen.

10. Notarielle Beglaubigung der Unterschriften/Bewilligungen der Wohnungseigentümer und Drittberechtigten.

11. Eintragung in das Grundbuch durch den Notar. Einen entsprechenden Antrag kann auch der Verwalter selbst beim zuständigen Grundbuchamt unter Einreichung der öffentlich beglaubigten Bewilligung der Wohnungseigentümer sowie der ebenfalls öffentlich beglaubigten Zustimmungen der Drittberechtigten stellen.

12. Abstimmung der erforderlichen Schritte mit Fachanwalt und/oder Notar. Nach Absprache Teilnahme des Notars an Eigentümerversammlung, um die Vereinbarung im Idealfall direkt zu beurkunden.




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Fragen kostet nichts…..

…. allenfalls die Antwort

Klaus EichhornKordtRechtsanwälteGirardetstraße 2-3845131 EssenTel. 0201-872 620Fax [email protected]




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Vielen Dank für die Aufmerksamkeit

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