Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? · 17.02.2017 4 „Ist das Sonder- oder...

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Verwaltertage 2017Wohnungseigentumsrecht

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Rechtsanwalt Rüdiger FritschFachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Ist das Sonder-oder Gemein-

schaftseigentum?

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Muss das meinNachbar nicht

selbst bezahlen?

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„Ist das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?“

Die Frage nach der dinglichen Zuordnung vonGegenständen zum Sonder- oder Gemein-schaftseigentum zu stellen, heißt in Wahrheit

die Frage nach der Kostentragungslastzu stellen, denn derjenige,

der die Instandsetzungslast trägt, hat die erfor-derlichen Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung auf eigene Kosten auszuführen.

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Instandhaltung und Instandsetzung

§ 14 Nr. 1 WEG

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

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§ 21 Abs. 3 WEGSoweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen-Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungs-eigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigen-tümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEGZu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamt-heit der Wohnungseigentümer entsprechenden Ver-waltung gehört insbesondere:

2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instand-setzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

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§ 16 Abs. 2 WEGJeder Wohnungseigentümer ist den anderen Woh-nungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Ver-waltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

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Man kann sich ja mal irren…

Jeder Wohnungseigentumseinheit ist eineGarage zugeordnet. Der spätere Beklagte B be-sprühte im Rahmen von Streitigkeiten zwischen den Parteien das Garagendachverblendungs-stück, das sich über der Garage des späteren Klägers K, wölbt, mit obszönen Schriftzeichen in schwarzer Farbe. K verklagt B auf Schadensersatz wegen derKosten für die Entfernung der „Verzierung“.

Das Amtsgericht Euskirchen verurteilt antrags-gemäß den K zur Leistung von Schadensersatz.

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BVerfG v. 28.7.2014 - 1 BvR 1925/13, ZMR 2014, 960BGH, Urt. v. 7.2.2014 - V ZR 25/13, ZMR 2014, 554

Die mit der angegriffene Entscheidung des Amtsge-richts verletzt das Willkürverbot, da die offensichtlich einschlägige Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG nicht be-rücksichtigt wurde.Bei dem Garagendachverblendungstück um zwin-gendes Gemeinschaftseigentum, weshalb der Kläger bereits nicht prozessführungsbefugt und die Klage ohne weiteres abzuweisen war.Denn Schadensersatzansprüche wegen einer Be-schädigung des Gemeinschaftseigentums stehennur der Eigentümergemeinschaft zu.

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Weil derGermane

in uns steckt!

Warum ist die Unterscheidung so schwer?

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Rechtseinheit am Grundstück

§ 93 BGBBestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werdenkönnen, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in sei-nem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

§ 94 BGBZu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehörendie mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbe-sondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, so-lange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesent-licher Bestandteil des Grundstücks. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

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Die „Drei-Finger-Prüfung“

Grundregel / Ausnahme / Rück-Ausnahme

► Grundregel - alles ist GemeinschaftseigentumGrundstück und Gebäude - § 1 Abs. 5 WEG

► Ausnahme - Begründung von Sondereigentuman abgeschlossenen Räumen - § 3 WEG

► Rückausnahme - Kein Sondereigentum an:- Wesentlichen Gebäudebestandteilen- Gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen - § 5 Abs. 1 u. 2 WEG

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Carport

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Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Der „objektive „Raumbegriff

Ein abgeschlossener Raum hat einen Boden,eine Decke und vier Wände.

BayObLG v. 6.2.1986 – 2Z BR 70/85, NJW-RR 1986, 761

Ein Carport, der nach allen Seiten, zumindestaber zur Einfahrt hin offen ist, stellt mangelsRaumeigenschaft zwingendes Gemeinschafts-eigentum dar (Sondernutzungsrecht möglich).

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Sonder- oder GemeinschaftseigentumDer Innenhof

Die Wohnungseigentümer streiten erbittert umdie Nutzung eines Innenhofs, welcher laut derTeilungserklärung als Bestandteil des Sonder-eigentums der Einheit Nr. 1 im Erdgeschoss zu-geordnet ist.

Darf der Eigentümer der Einheit Nr. 1 den Innen-hof alleine nutzen?

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§ 3 Abs. 2 S. 1 WEG

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden,wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.

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OLG Hamm v. 5.1.2016 – 15 W 398/15, NZM 2016, 590

Auch an einem nicht überdachten Innenhof kann Sondereigentum wirksam begründet werden.

Dass es an einer vollständigen „Raumeigenschaft“ fehlt, weil ein Innenhof nicht als „abgeschlossen“ i.S.d. gelten kann, ist dabei unerheblich.

Ein umschlossener Raum in sich abgeschlossen, wenn er nicht ohne weiteres betreten werden kann und seine Grenzen im Übrigen feststehen.

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BGH v. 20.11.2015 – V ZR 284/14, ZMR 2016, 215BGH v. 18.7.2008 – V ZR 97/07, ZMR 2008, 897

OLG Düsseldorf v. 27.2.02 - 3 Wx 348/01, ZMR 2002, 613

Der „subjektive“ Raumbegriff

Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach demAufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgren-zung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt.

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Sonder- oder Gemeinschaftseigentum

Tiefgaragenstellplatz

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Gesetzliche Fiktion - § 3 Abs. 2 S. 2 WEG

Garagenstellplätze gelten als abgeschlosseneRäume, wenn ihre Flächen durch dauerhafteMarkierungen ersichtlich sind.

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Der Balkon als Raum?

Der Balkon des Eigentümers E ist undicht undsoll auf Gemeinschaftskosten repariert werden. Beirat Q macht geltend, dass es in der Teilungs-erklärung heißt:

„Begründet wird das Sondereigentum an derWohnung Nr. 1 gemäß Aufteilungsplan, be-stehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Badund Balkon.“

Daher sei die Balkonsanierung Sache des Eund nicht die der Gemeinschaft.

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OLG D`dorf v. 27.2.2002 - 3 Wx 348/01, ZMR 2002, 613LG Itzehoe v. 19.7.2016 – 11 S 113/15, ZMR 2016, 904

Balkone, Loggien und sogar Dachterrassen sindsondereigentumsfähig. Es bedarf dabei einer text-lichen oder zeichnerischen Einbeziehung zum Son-dereigentum. Diese Zuordnung erstreckt sich aber nur so weit, wie es die praktische Zugehörigkeit zum jeweils angeschlossenen Sondereigentum an einer Wohnung gebietet. Sie bezieht sich nur auf den durch die konstruktiven Bauteile begrenzten Raum, also lediglich auf den Luftraum der durch diese gebildet wird.Folglich gehört der Fliesenbelag eines Balkonsnur dann zum Sondereigentum, wenn am Balkonauch tatsächlich Sondereigentum gebildet ist!

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Die Terrasse als Raum

Die Terrasse an der Wohnung des Eigentümers E ist defekt und soll auf Gemeinschaftskosten repariert werden. Beirat Q macht geltend, dass es in der Teilungs-erklärung heißt:

„Begründet wird das Sondereigentum an derWohnung Nr. 1 gemäß Aufteilungsplan, be-stehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad,Balkon und Terrasse Nr. 1.“

Daher sei die Terrassensanierung Sache des Eund nicht die der Gemeinschaft.

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KG v. 6.1.2015 – 1 W 369/14, IMR 2015, 165

Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse,die keinerleit vertikale Abgrenzung gegen ge-meinschaftliches Eigentum oder fremdes Son-dereigentum aufweist, kann nicht wirksam be-gründet werden.

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Stellplatz auf dem obersten Parkdeck

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KG v. 18.12.1995 – 24 W 7497/94, ZMR 1996, 216

An offenen Garagenstellplätzen, auch wenn aufdem Dach eines Gebäudes gelegen und dauer-haft markiert, kann mangels Raumeigenschaftkein Sondereigentum begründet werden (aberUmdeutung in Sondernutzungsrecht denkbar).

OLG Hamm v. 26.1.1998 – 15 W 502/97, NZM 1998, 267

Die Auslegung der Regelung des § 3 Abs. 2 S. 2WEG ergibt, dass dauerhaft markierte Stellplätzeauf dem Dach eines oberirdischen Gebäudes sondereigentumsfähig sind.

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Wir halten fest:

Für die Qualifizierung eines Bauteils, einer Anlageoder Einrichtung als Bestandteil des Sondereigen-tums kommt es nicht darauf an, ob sich der Gegen-stand im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindet, nur dem betreffenden Eigentümer einen Nutzungsvorteil bietet oder nur von ihm benutzt wird.Es kommt nur darauf an, ob der Gegenstand

a) sondereigentumsfähig ist,

b) auch zu Sondereigentum erklärt wurde,

c) und die Zuordnung nicht gegen die Rückaus-nahmen gem. § 5 WEG verstößt.

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Der Schlüssel zum Herz der Eigentümer

Infolge Materialermüdung ist das Schloss inder Wohnungsabschlusstür des Eigentümers E defekt.E möchte das Schloss auf Gemeinschaftskostenersetzt erhalten.

Eigentümer Q hält dagegen, dass Schlüssel undSchloss doch Sondereigentum des E seien.

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BGH v. 25.10.2013 – V ZR 212/12, ZMR 2014, 223

Steht die Wohnungsabschlusstür zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, dann unterliegtsie dem Gemeinschaftseigentums insgesamt, also sowohl innen, als auch außen.Ein einheitlicher Gegenstand kann nicht in An-sehung seiner einzelnen Bestandteile Gegen-stand verschiedener Rechte sein.

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Jetzt lösen Sie diesen Fall mit „Links“…

In der Wohnung des Eigentümers E befindet sich, wie in jeder anderen Wohnung der WEG-Anlageauch, eine mit der Haustüranlage verbundeneGegensprech- und Türöffnungseinrichtung.

Eines Tages ergibt sich dort ein Defekt.

Auf Veranlassung des E beauftragt Verwalter V ein Fachunternehmen mit der Reparatur.

Eigentümer Q ist außer sich. Zu Recht?

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OLG Köln v. 26.8.2002 – 16 Wx 126/02, ZMR 2003, 378AG Böblingen v. 4.7.1996 – 11 GR 35/96, NJW-RR 1996, 1297

Funktioniert die Gegensprechanlage des gesamten Hauses wegen des Defekts in einer Einheit nicht mehr, so handelt es sich bei der im Sondereigentum befind-lichen Sprechstelle um Gemeinschaftseigentum.Ist die Funktion der Gegensprechanlage des Objekts von der einzelnen Sprechstelle unabhängig, so handeltes sich bei der im Sondereigentums befindlichen Sprechstelle um Sondereigentum (Achtung – alte Rspr.)

Hier vertretene Meinung:Nach BGH v. 25.10.2013 – V ZR 212/12 handelt es sichbei Versorgungsanlagen insgesamt um Gemeinschafts-eigentum und eine „Absperrmöglichkeit“ dürfte fehlen.

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Rollläden mal zwei

Infolge Materialermüdung ist das Gurtband derAußenjalousie am Wohnzimmerfenster des Edefekt.E möchte den Gurt auf Gemeinschaftskostenersetzt erhalten.

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AG Würzburg v. 22.1.2015 - 30 C 1212/14 WEG, Deckert, WEG, 2/265

Rollläden stehen nur dann im Sondereigentum, wennsie nicht in die Außenwand integriert sind und ohneVeränderung des äußeren Erscheinungsbildes derWohnanlage entfernt werden können. Der Gurt stelltals wesentlicher Bestandteil des Rollladen dannebenfalls Gemeinschaftseigentum dar.

AG Würzburg v. 12.4.2016 – 30 C 820/15, ZMR 2016, 818

Auch wenn der Rollladen als solcher zum gemeinschaft-lichen Eigentum zu zählen ist, stehen Gurt und Gurt-scheibe im Sondereigentum, da es sich nicht um wesent-liche Bestandteile des Rollladens handelt.

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Mehrfachparker

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OLG Düsseldorf v. 22.3.99 – 3 Wx 14/99, NZM 1999, 571

An einzelnen Stellflächen von Mehrfachparkernkann Sondereigentum nicht wirksam begründetwerden, da es an der erforderlichen Raumeigen-schaft fehlt.

LG München I v. 5.11.2012 – 1 S 1504/12, IMR 2013, 1072

Jedenfalls die Fahrbleche einer Doppelparkerein-heit können zu Sondereigentum erklärt werden, soweit sie entfernt werden können, ohne die Funk-tionsfähigkeit der Anlage im Übrigen zu beein-trächtigen.

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Mehrfachparker

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OLG Celle v. 19.8.2005 – 4 W 162/05, NZM 2005, 871

Hinsichtlich der gesamten Mehrfachparkeran-lage kann wirksam Sondereigentum begründetwerden, da insoweit eine Raumeigenschaft an-genommen werden kann bzw. in Anwendungder Bestimmung des § 3 Abs. 2 S. 2 WEG fin-giert werden kann.Bei der Bildung von Teileigentum unter Zuwei-sung verschiedener Nutzungsrechte an denjeweiligen Stellflächen entsteht eine Bruch-teilsgemeinschaft i.S.d. §§ 1008, 1010 BGB.

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Und schon gibt es Streit…

Die Tiefgarage der WEG-Anlage ist mit Doppel-parkeranlagen ausgestattet, wobei jeder Doppel-parker eine eigene Teileigentumseinheit mit je 2 Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft bildet.Als die Hebevorrichtung einer Doppelparkerein-heit instandgesetzt werden muss, verlangen dieTeileigentümer A und B, dass die Eigentümerge-meinschaft die Kosten der Maßnahme trägt.

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BGH v. 21.10.2011 – V ZR 75/11, NZM 2012, 422

Das an einer Doppelparker-Teileigentumseinheitgebildete Sondereigentum erstreckt sich auchauf deren konstruktiven Teile und Einrichtungen,soweit diese nur dem Betrieb der betreffendenEinheit dienen, da es sich weder um konstruktivewesentliche Gebäudebestandteile handelt, nocheine Anlage oder Einrichtung vorliegt, die mehre-ren Wohnungseigentümern dient.

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Rohre, Rohre und kein Ende…Die Dachgeschosswohnung des E wird exklusiv voneiner Frischwasserleitung versorgt, die unmittelbar hinter dem Hauptwasserzähler des Versorgers ab-zweigt.Da diese Rohrleitung reparaturbedürftig ist, stellt E in der Versammlung den Antrag, die Reparatur auf Gemeinschaftskosten ausführen zu lassen.

Die Teilungserklärung regelt:„Zum Sondereigentum gehören, …

e) die Wasserleitungen vom Anschluss an diegemeinsame Steigleitung an…“.

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BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454

Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass„Wasserleitungen vom Anschluss an die ge-meinsame Steigleitung an“ zum Sondereigen-tum zu rechnen seien, ist diese Regelung mit Blick auf §§ 93, 94 BGB sowie mit Blick auf § 5 Abs. 3 WEG unwirksam.Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentumnicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigen-tums verschieben.

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BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454

Die der Bewirtschaftung und Versorgung desGebäudes dienenden Versorgungsleitungen bil-den nach der Verkehrsanschauung ein einheit-liches Leitungsnetz, an dem grundsätzlich Ge-meinschaftseigentum besteht. Auf die Frage, obein Bestandteil dieses Versorgungsnetzes nurnur einer einzelnen Einheit dient, kommt es so-mit nicht an; auch in diesem Fall besteht Ge-meinschaftseigentum. Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung und der Interessenlage der Eigentümer.

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BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454

Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehendenLeitungsnetz gehören die Leitungen allerdings nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern darüber hinaus bis zu einer ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Je nach Bauweise kann dasschon daraus folgen, dass eine nicht durchVentile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwi-schenstücke unterteilte Leitung eine einheitlicheSache ist, an der nur einheitliches Eigentum be-stehen kann.

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Und Abwasserleitungen?

Laut Gemeinschaftsordnung stehen sämtlicheRohrleitungen ab dem Abzweig vom Haupt-strang an im Sondereigentum.Die Abwasserleitung in der Wohnung des Q istundicht und muss repariert werden.

Und nun?

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LG Berlin v. 4.3.2016 – 55 S 21/15, IMRSS 2016, 1759

Abwasserleitungen, die sich im räumlichen Bereichdes Sondereigentums befinden, sind ab der Ab-zweigung von der Hauptleitung (besser: bis zumEintritt in die Hauptleitung) als Sondereigentum an-zusehen, soweit sie nicht innerhalb des gemein-schaftlichen Eigentums (Estrich / Wand, etc.) ver-legt sind; in diesen Fällen handelt es sich um zwin-gendes Gemeinschaftseigentum.

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Und die Fußbodenheizung?

Die einzelnen Wohnungen verfügen jeweils über eine Fußbodenheizung, die in der Wohnung desEigentümers E wegen Verschlammung ge-spült werden muss.

Und nun?

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BGH v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454

Ob Leitungen, die in tragenden und damit imzwingenden Gemeinschaftseigentum stehendenWänden verlaufen, zwingend dem Gemein-schaftseigentum zuzurechnen sind, weil jede Maßnahme hieran mit dem Aufschlagen derWände verbunden ist, muss hier nicht ent-schieden werden, weil die Rohrleitung im Be-reich der Abseite frei zugänglich ist.

(so: OLG München v. 4.9.2009 - 32 Wx 44/09, IMR 2010, 386)

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LG Bonn, Beschl. v. 29.7.1997 - 8 T 27/97, WE 2001, 47

Da die Heizschlangen wesentlicher Bestandteil desEstrichs sind, stehen diese grundsätzlich im gemein-schaftlichen Eigentum.

AG Mettmann v. 30.6.2005 - 7 IIa 20/05, ZMR 2006, 240

Da die Heizschlangen wesentlicher Bestandteil desEstrichs sind, stehen diese grundsätzlich im gemein-schaftlichen Eigentum, es sei denn, diese werden inder Teilungserklärung ausdrücklich dem Sondereigen-tum zugeordnet (Achtung – alte Rechtsprechung).

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Häublein, ZMR 2016, 935

Es gibt keinen triftigen Grund, warum die im Estricheingegossenen Heizschlangen einer Fußboden-heizung anders zu behandeln sein sollten, als sons-tige Heizungsrohre oder Heizkörper.Soweit eine Absperrvorrichtung (typischerweise)vorhanden ist, stehen die Heizschlangen im Sonder-eigentum; ansonsten handelt es sich um gemein-schaftliches Eigentum.

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Gibt es Mit-Sondereigentum?

Laut Teilungserklärung und Aufteilungsplansollte es im Kellergeschoss der WohnanlageNeidhammelweg 1-3 eigentlich den dem Sonder-eigentum des E zugeordneten Kellerraum Nr. 2und Kellerraum Nr. 3 (N) geben.Da bei der Errichtung des Baus aber die nicht-tragende Trennwand zwischen den Kellern ver-gessen wurde, verlangen nun E und N von derGemeinschaft die Herstellung der Trennwand.Die übrigen Eigentümer meinen, es handelesich gar nicht um Sondereigentum.

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BGH, Urt. v. 20.11.2015 – V ZR 284/14, ZMR 2016, 215

Nach BGH v. 21.12.2000 – V ZB 45/00 sollennicht-tragende und nur das jeweilige Sonder-eigentum trennende Zwischenwände sog. Mit-Sondereigentum und kein Gemeinschaftseigen-tum darstellen.Solches Mit-Sondereigentum kommt nicht in Be-tracht, da das WEG dieses nicht vorsieht.Nach anderer Auffassung soll allerdings an sol-chen Zwischenwänden sog. Nachbareigentumbestehen, was die Anwendung der Regelungender §§ 921, 922 BGB ermöglichen soll.

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§ 921 BGBWerden zwei Grundstücke durch einen Zwischen-raum, Rain, Winkel, einen Graben, eine Mauer, Hecke, Planke oder eine andere Einrichtung, die zum Vorteil beider Grundstücke dient, voneinander geschieden, so wird vermutet, dass die Eigentümer der Grundstücke zur Benutzung der Einrichtung gemeinschaftlich berechtigt seien, sofern nicht äußere Merkmale darauf hinweisen, dass die Ein-richtung einem der Nachbarn allein gehört.

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§ 922 BGBSind die Nachbarn zur Benutzung einer der in § 921 be-bezeichneten Einrichtungen gemeinschaftlich berech-tigt, so kann jeder sie zu dem Zwecke, der sich aus ihrer Beschaffenheit ergibt, insoweit benutzen, als nicht die Mitbenutzung des anderen beeinträchtigt wird. Die Unterhaltungskosten sind von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Solange einer der Nachbarn an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat, darf sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Im Übrigen bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn nach den Vorschriften über die Gemeinschaft.

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BGH, Urt. v. 20.11.2015 – V ZR 284/14, ZMR 2016, 215vgl. auch Heinemann, ZMR 2016, 680

Ob an der Anerkennung sog. Nachbareigentumsfestzuhalten ist, muss hier nicht entschiedenwerden, da auch die Herstellung einer nicht tragenden Trennwand wie die erstmalige Her-stellung gemeinschaftlichen Eigentums zu be-handeln und von der Wohnungseigentümerge-meinschaft vorzunehmen ist.

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Blind

Ein Fenster im Bereich der Wohnung des Woh-nungseigentümers W ist „blind“ geworden, dadie Abdichtung der Isolierglasscheiben defekt ist. W möchte, dass die Eigentümergemeinschaftdie Instandsetzung auf Gemeinschaftskosten be-schließt. Beirat B macht geltend, dass es in der Gemeinschaftsordnung heißt:„Der jeweilige Wohnungseigentümer ist ver-pflichtet, Glasschäden im Bereich seinesSondereigentums auf eigene Kosten zu be-heben.“

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OLG Düsseldorf v. 12.3.2003 - 3 Wx 377/02, ZMR 2003, 696

Der Begriff des „Glasschadens“ umfasst auchdas „Blindwerden“ von mehrfachverglasten Isolierfenstern, denn nach der h.M. ist dieser Be-griff dahingehend auszulegen, dass nicht nur Glasbruch oder sonstige Schadensereignisse hierunter fallen, sondern dass der Fall des so genannten Trüb-/Blindwerdens von Isolierglas-scheiben.

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Innen und Außen

Die Fenster der Wohnung des Wohnungseigen-tümers E sind defekt. E möchte, dass die Eigentümerversammlung über die Instandsetzung beschließt.

Beirat Q macht geltend, dass es in der Gemein-schaftsordnung heißt:

„Die Innenseiten der Fenster im Bereich des

Sondereigentums gehören zum Sondereigen-

tum.“

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BGH v. 26.10.2012 - V ZR 57/12, ZMR 2013, 454OLG München v. 23.8.2006 - 34 Wx 90/06, ZMR 2006, 952

Nach ständiger Rechtsprechung und herrschender Rechtsmeinung sind Fenster heutzutage zwingend und einheitlich dem gemeinschaftlichen Eigentum samt der Innenseiten zuzuordnen, da es sich um einen einheitlichen wesentlichen Gebäudebestandteil handelt, an dem nicht gleichzeitig unterschiedliche Rechtsverhältnisse herrschen können.

Abweichende Regelungen in der Teilungserklärungsind wegen Verstoßes gegen die zwingenden gesetz-lichen Regelungen nichtig, d.h. rechtsunwirksam.

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Klare Sache und damit hopp?

Die Fenster der Wohnung des Wohnungseigen-tümers E sind defekt und müssen komplett aus-getauscht werden. E möchte, dass die Eigen-tümerversammlung die Instandsetzung auf Ge-meinschaftskosten beschließt.

Beirat Q macht geltend, dass es in der Gemein-ordnung heißt:„Zum Sondereigentum gehören auch die Fenster

im Bereich des jeweiligen Sondereigentums.“

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BGH v. 26.10.2012 - V ZR 57/12, ZMR 2013, 454

Wird versucht, eine den §§ 1, 3, 5 WEG wider-sprechende Regelung dadurch Vereinbarung da-durch herbeizuführen, dass zwingendes Ge-meinschaftseigentum zu Sondereigentum erklärt wird, ist die betreffende Vereinbarung aufgrund des zwingenden Charakters der gesetzlichen Bestimmungen nichtig.

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OLG Karlsruhe, Beschl. v. 7.7.2010, 11 WX 115/08, ZMR 2010, 873OLG Köln, Beschl. v. 4.8.2008 – 16 Wx 289/07, ZMR 2008, 815LG Hamburg, Urt. v. 19.6.2013 – 318 S 101/12, IMR 2014, 117

Allerdings kann unter Würdigung weiterer Regelungen in der Gemeinschaftsordnung der Wille zu ermitteln sein,dass eine Kostentragungspflicht übertragen werdensollte. Der Versuch einer Umdeutung solcher Verein-barungen darf indes nicht überspannt werden. Ist z.B. durch Vereinbarung nur die Instandsetzungslast hinsichtlich der „Innenfenster“ auf den einzelnen Eigen-tümer übertragen, so kann daraus keine Kostentragungs-pflicht für Außenfenster, gedeutet werden. Ist die Regelung unklar, verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung.

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Der Querulant im WEG

Kein WitzEigentümer Q verlangt, dass die Versammlung be-schließen möge, ein Reinigungsfachunternehmenmit der Reinigung der Fenster der Wohnungen innen und außen auf Kosten der Gemeinschaft zubeauftragen, schließlich handele es sich bei Fens-tern um zwingendes Gemeinschaftseigentum, zudessen Instandhaltung, also auch Reinigung, dieGemeinschaft gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEGverpflichtet sei.

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LG Bamberg v. 17.3.2015 – 11 S 18/14 WEG, ZWE 2016, 31

Fenster, auch wenn im Bereich des Sondereigen-tums gelegen, stellen zwingendes Gemeinschafts-eigentum dar.Daher gehört die Reinigung der Fenster, auch von innen, grundsätzlich zur Instandhaltung des Gmein-schaftseigentums und ist als Maßnahme der ord-nungsmäßigen Verwaltung durch und auf Kostender Eigentümergemeinschaft durchzuführen.

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LG Bamberg v. 17.3.2015 – 11 S 18/14 WEG, ZWE 2016, 31

Handelt es sich bei der Fensterreinigung um eine Maßnahme der Instandhaltung, stellt sich aber dieFrage, ab wann ein Substanzschaden mangels einerReinigung eintreten kann.Mit Blick hierauf ist eine Reinigung der Fensterallenfalls alle 2 Jahre notwendig.


Alles klar!

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? · 17.02.2017 4 „Ist das Sonder- oder...

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