Kosten und Wirtschaftlichkeit im Sozialen Wohnungsbau in ...€¦ · Studie überhaupt von einem...

Kosten und Wirtschaftlichkeit im Sozialen

Wohnungsbau in Deutschland und Frankreich

Vergleichende Untersuchung anhand von zwei Projekten

im Elsaß und der Südpfalz

Im Auftrag des Ministeriums der Finanzen

des Landes Rheinland-Pfalz

Dr. Heinrich Pohl

Dipl.-Ing. Marco Bernhard

p o h l - p l a n GmbH Hauptstraße 5, 69190 Walldorf

Tel.: 06227/62011-2, Fax: 06227/1547

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Vorwort Nirgendwo in Europa sind die Kosten im Wohnungsbau so hoch wie in Deutschland. In Frankreich, in den Niederlanden oder in Großbritannien beispielsweise werden mit 1 Prozent des Bruttoinlandsprodukts 2,5 bis sogar 3,5 Wohnungen auf 1.000 Einwohner errichtet. In Deutschland sind dies gerade mal 1,5 Wohnungen. Die Deutschen müssen - gemessen an ihren Einkommen - für ihre Wohnungen fast doppelt soviel sparen und investieren. Es kann nicht sein, dass in Deutschland eine Familie 6 bis 9 Jahreseinkommen für die Bildung von Wohneigentum aufwenden muss, während dies in Frankreich beispielsweise mit 4 Jahreseinkommen möglich ist. Dies ist das Ergebnis einer Studie, die im Auftrag des Bundesbauministeriums 1994 durchgeführt wurde. Auf den sozialen Wohnungsbau übertragen bedeutet dies, dass wir in Deutschland auch erheblich mehr öffentliche Mittel einsetzen müssen, um die Versorgung der sogenannten „breiten Schichten der Bevölkerung“ mit bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen. Seit Anfang der 90er-Jahre setzen sich Wohnungspolitik, Bauwirtschaft und Planer in Deutschland mit diesem Phänomen intensiv auseinander. Ziel der Wohnungspolitik ist es, die Kosten im Wohnungsbau zu reduzieren, dies jedoch unter Berücksichtigung qualitativer Anforderungen. Als 1992 unter der Schirmherrschaft des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz und des französischen Bauministeriums das deutsch-französische Wohnungsprojekt Südpfalz-Elsass begann, lag es nahe, anhand dieses konkreten Beispiels die Kosten und Wirtschaftlichkeit im Sozialen Wohnungsbau in Deutschland und Frankreich untersuchen zu lassen. Im Rahmen dieses Projektes wurden 80 Sozialmietwohnungen in der Südpfalz (in Kandel und Bad Bergzabern) sowie 77 Wohnungen in Weißenburg im Elsass im gleichen Zeitraum gebaut. Die Bauprojekte haben sich aus unterschiedlichen Gründen auf beiden Seiten verzögert, hinzu kam, dass die Besonderheiten des grenzüberschreitenden Projektes dazu führten, dass sich die Projekte in die Länge zogen. Dennoch: Der Aufwand hat sich gelohnt. In dem vorliegenden Untersuchungsbericht wird die gesamte Bandbreite der einzelnen kostenrelevanten Schritte eines solchen Wohnungs-bauprojektes von der städtebaulichen Planung über das Baurecht bis hin zu den unter-schiedlichen Normen und Bauabläufen aufgezeigt. Es wird auch dargelegt, wie schwierig es teilweise ist, die Dinge direkt vergleichbar zu machen, allein schon wegen unterschiedlicher Berechnungsgrundlagen und -methoden. Mit der Durchführung dieser Untersuchungen und Auswertungen sowie mit der Erstellung dieses Berichtes war das Büro Pohl-Plan vom Ministerium der Finanzen beauftragt worden. Die Untersuchung enthält wertvolle Hinweise für die Wohnungspolitik, für die Wohnungs- und Bauwirtschaft, aber auch für Architekten und Ingenieure. Daher hat sich das Ministerium der Finanzen entschlossen, die Ergebnisse zu veröffentlichen. Der Inhalt dieses Berichtes wurde mit den Beteiligten auf deutscher und französischer Seite abgestimmt und ist sowohl in einer deutschen als auch in einer französischen Fassung publiziert. Gernot Mittler Minister der Finanzen des Landes Rheinland-Pfalz

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Inhaltsverzeichnis A. Ziel, Auftrag und Vorgehensweise

1. Das deutsch-französische Partnerschaftsabkommen

2. Der Untersuchungsauftrag

3. Projektorganisation und Vorgehensweise

B. Vergleich ausgewählter Rahmenbedingungen

1. Städtebauliche Planungsinstrumente

2. Grundstücksausnutzung

3. Erschließung

4. Die technische Prüfung

5. Vorkalkulation

6. Haftung und Versicherung

C. Analyse der Kostenunterschiede zwischen dem deutschen

und dem französischen Sozialen Wohnungsbau

0. Kurzbeschreibung der beiden Projekte

1. Bauliche Vorschriften und Kenngrößen

1.1 Wohnungsgrößen und Räume

1.2 Geschoßhöhen

1.3 Wohnungszuschnitt; Verhältniszahlen

1.4 Baubeschreibung

1.5 Berechnung von Mietwohnflächen

2. Technische Normen

2.1 Schallschutz

2.2 Wärmeschutz

2.3 Zusammenfassende Würdigung

3. Ausschreibungsverfahren und -bedingungen

3.1 Besondere Vertragsbedingungen

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3.2 Besondere technische Vorschriften

4. Submissionsbeteiligung an der franz. Ausschreibung

5. Submissionsbeteiligung an der deutschen Ausschreibung

6. Vergleich der Baukosten

6.1 Gewerkepreise

6.2 Einzelpreise und Preisgruppen zur Erklärung von Kosten-

unterschieden in den Gewerken

6.3 Preiskalkulationen/Kostenfaktoren der Bauproduktion

6.3.1 Materialkosten

6.3.2 Lohn- und Lohnnebenkosten

6.3.3 Mehrwertsteuer und Gesamtkosten

7. Baunebenkosten

7.1 Übersicht

7.2 Planungskosten

7.3 Weitere Nebenkosten

8. Gesamtkosten pro qm Wohnfläche im Vergleich

D. Zusammenfassung und Konsequenzen

1. Zusammenfassender Vergleich

2. Mögliche Kosteneinsparungen

3. Wirtschaftlichkeit der Projekte

E. Verzeichnis der Tabellen

Tabelle 01 Kosten des Grundstücks und der inneren und

äußeren Erschließung

Tabelle 02 Kostenschätzung und Kostenabrechnung

Bad Bergzabern

Tabelle 03 Kostenschätzung und Kostenabrechnung

Weißenburg

Tabelle 04 Übersicht über zentrale bauliche Dimensionen

Tabelle 05 Geschoßdecken und Geschosshöhen

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Tabelle 06 Nutzflächen im Vergleich

Tabelle 07 Herkunft der Angebote des französischen

Projekts in Weißenburg

Tabelle 08 Herkunft der Angebote des deutschen Projekts in

Bad Bergzabern

Tabelle 09 Gesamtpreise der Einzelgewerke bezogen auf die

Wohnfläche

Tabelle 10 Maurerarbeiten

Tabelle 11 Zimmermannsarbeiten

Tabelle 12 Dachdeckerarbeiten

Tabelle 13 Klempnerarbeiten

Tabelle 14 Fenster- und Türarbeiten

Tabelle 15 Stahltüren und Zargen

Tabelle 16 Innenputzarbeiten und Ständerwände

Tabelle 17 Außenputzarbeiten

Tabelle 18 Estricharbeiten

Tabelle 19 Elektroinstallation

Tabelle 20 Heizungsinstallation

Tabelle 21 Sanitärinstallation

Tabelle 22 Plattenarbeiten

Tabelle 23 Bodenbelagsarbeiten

Tabelle 24 Schlosserarbeiten

Tabelle 25 Malerarbeiten

Tabelle 26 Schreinerarbeiten

Tabelle 27 Garagentore und Kellertrennwände

Tabelle 28 Anteil des Materialeinsatzes am Umsatz in

Deutschland und Frankreich

Tabelle 29 Anteil der Personal- Personalnebenkosten am

Umsatz in Deutschland und Frankreich

Tabelle 30 Lohn- und Lohnnebenkosten anhand eigener

Erhebung

Tabelle 31 Mehrwertsteuer und Gesamtkosten

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Tabelle 32 Nebenkosten im Vergleich

Tabelle 33 Planungsphasen und Honoraranteil in Frankreich

Tabelle 34 Gesamtkosten bezogen auf die Wohnfläche

F. Verzeichnis der Anlagen

Anlage 1 Beispiel zur Berechnung der „Mietwohnfläche“ Anlage 7 in Weißenburg

Anlage 2 Beispiele Mietpreise in Weißenburg

Anlage 3 Globalauswertung der französischen Regelung zur Ermittlung der Miethöhe im Sozialen Wohnungsbau

Anlage 4 Französischer Erhebungsbogen zur betrieblichen Kostenkalkulation

Anlage 5 Deutscher Erhebungsbogen zur betrieblichen Kostenkalkulation

G. Verzeichnis der Grafiken

Grafik 1 Vergleich zentraler Dimensionen

Grafik 2 Geschoßhöhen und Deckenaufbau

Grafik 3 Nutzflächen bezogen auf die Wohnflächen

Grafik 4 Preisgruppen im Maurergewerk in DM je qm

Wohnfläche

Grafik 5 Preisgruppen im Fenster- und Türbaugewerk in DM je

qm Wohnfläche

Grafik 6 Preisgruppen im Innenputzgewerk in DM je qm

Wohnfläche

Grafik 7 Preisgruppen im Elektrogewerk in DM je qm

Wohnfläche

Grafik 8 Preisgruppen im Heizungsbaugewerk in DM je qm

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Grafik 9 Preisgruppen im Sanitärgewerk in DM je qm

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Grafik 10 Preisgruppen im Fliesenlegergewerk in DM je qm

Wohnfläche

Grafik 11 Preisgruppen im Schlossergewerk in DM je qm

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Grafik 12 Preisgruppen im Malergewerk in DM je qm

Wohnfläche

Grafik 13 Preisgruppen im Schreinergewerk in DM je qm

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Grafik 14 Nebenkosten in DM o. MwSt.

Grafik 15 Baukostenumsatz pro DM Honorar und Nebenkosten

pro qm Wohnfläche

Grafik 16 Vergleich der Gesamtkosten o. MwSt. nach Gewerken

pro qm Wohnfläche

Grafik 17 Mehr- bzw. Minderkosten o. MwSt. von Bad

Bergzabern gegenüber Weißenburg pro qm

Wohnfläche

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A. Ziel, Auftrag und Vorgehensweise

1. Das deutsch-französische Partnerschaftsabkommen

Im Rahmen der EUROREX-Vereinbarung zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der

Französischen Republik und unter der Schirmherrschaft des Ministers der Finanzen des Landes

Rheinland-Pfalz und des Ministers für das Wohnungswesen der Französischen Republik wurde

am 2. Juni 1992 zwischen der Heimstätte Rheinland-Pfalz und dem Office Public d`Habitations

a loyer modere du Departement du Bas-Rhin u. a. vereinbart:

� Beide Träger Sozialen Wohnungsbaus werden je ca. 70 Sozialmietwohnungen in

Weißenburg bzw. in der Südpfalz errichten.

� Zur Bauausführung werden Anbieter aus jeweils beiden Regionen zugelassen, sofern sie

die nach jeweils nationalem Recht gültigen Voraussetzungen erfüllen.

� Die Projekte sollen die jeweils nationalen baurechtlichen Bestimmungen erfüllen.

� Bauweisen, Dimensionen und die Wirtschaftlichkeit werden zum Gegenstand besonderer

Untersuchungen gemacht.

2. Der Untersuchungsauftrag

Auf der Basis des o. g. Partnerschaftsabkommens wurde die pohl-plan GmbH am 4.12.1992

vom Minister der Finanzen des Landes Rheinland-Pfalz beauftragt, Kosten und Wirtschaft-

lichkeit beider Projekte zu untersuchen. Die Untersuchung sollte im einzelnen die Kosten-

wirksamkeit folgender Komponenten analysieren:

� Städtebauliche Vorschriften bzw. Rahmenbedingungen

� Wohnungsbauförderungsvorschriften

� Wohnungsbaunormen

� Technische Normen

� Ausschreibungsbedingungen

� Kostenfaktoren der Bauproduktion

� Baunebenkosten.

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Dazu war, soweit wie möglich und relevant, Vergleichbarkeit zwischen den beiden Systemen

und Bauprojekten herzustellen. Die Ergebnisse des Vergleichs sollen Hinweise auf Ver-

besserungsmöglichkeiten der Wohnungsbauförderung und des Wohnungsbaus selbst liefern.

3. Projektorganisation und Vorgehensweise

Projektorganisation und -verlauf

Die Heimstätte Rheinland-Pfalz und das Office Public d`Habitations a loyer modere du

Departement du Bas-Rhin (HLM bzw. O.P.U.S. 67) waren von Anfang an die operativen Träger

der beiden Maßnahmen im Rahmen ihrer jeweiligen Politik des Sozialen Wohnungsbaus.

Die Heimstätte Rheinland-Pfalz übernahm die baurechtliche Projektvorbereitung und

architektonische Planung mit eigenen Mitarbeitern, während O.P.U.S 67 ein größeres

Architekturbüro aus Straßburg mit den Architektenaufgaben betraute.

Mit der inhaltlich-organisatorischen Koordination wurde ein zweisprachiger Consultant aus

Weissenburg betraut.

Die französische Seite beauftragte ein staatliches Studienbüro mit der Untersuchung der Kosten

und der Kostenkontrolle, während die deutsche Seite das o. g. private Büro mit der Untersuchung

der Kosten und Wirtschaftlichkeit beauftragte.

Darüber hinaus wurden auf beiden Seiten wissenschaftliche Sprachinstitute und Übersetzer

eingeschaltet, um die Leistungsverzeichnisse zu übersetzen und ein Fachglossar zu erstellen.

Schließlich wurden studentischen Praktikanten Möglichkeiten zum Praktikum auf der jeweils

anderen Seite angeboten.

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Die berufsständischen Verbände beider Seiten wurden bezüglich der sie interessierenden

Vorgänge, insbesondere Ausschreibungen, in den Projektfortgang einbezogen.

Nach anfänglichen Besprechungen über die allgemeinen Ziele und Gegenstände des binationalen

Projektes wurden in weiteren Sitzungen die jeweiligen Planungsabsichten und Architektur-

entwürfe vorgestellt. Es folgte die Vorstellung der Arbeitsziele der beiden mit der Kostenfrage

betrauten Studienbüros.

Im Dezember 1993 wurde in Straßburg ein zweitägiges EUROREX-Symposium veranstaltet, bei

dem an anderer Stelle bereits gemachte Erfahrungen vorgestellt und diskutiert wurden. Die

Frage der Kosten spielte dabei allenfalls eine marginale Rolle. 1)

Bei der Schaffung des Baurechts erlebten beide Träger Hindernisse, die sich aus der Nutzung von

städtebaulichen Interpretationsspielräumen durch Anwohner ergaben. Dies führte im Falle von

Weissenburg zu einer identifizierbaren Verteuerung der Maßnahme, während es auf deutscher

Seite zu einer Verzögerung führte, deren Kostenrelevanz nicht feststellbar war, da die erste

Baukostenschätzung erst nach weiterer Klärung der baurechtlichen Bedingungen vorgenommen

wurde.

Die französische Seite begann mit dem Bauvorhaben im Oktober 1995 (Grundsteinlegung am

28.11.1995). In Bad Bergzabern wurde der erste Spatenstich am 13.03.1996 vorgenommen.

Bis zur Fertigstellung der Projekte in Weißenburg (Juli 1997) und in Bad Bergzabern

(Oktober 1997) fanden 24 bilaterale Treffen der beteiligten Träger und Büros statt.

1) Eine kleine Ausnahme stellt eine DIFU-Studie dar, die zwei Projekte in Berlin-Spandau und Fontenay-sous-Bois verglich: DIFU (Hrsg.), Becker, Bollmann: Standards im öffentlich geförderten Wohnungsbau, Ein deutsch-französischer Vergleich im EUROREX-Programm, Berlin, Dezember 1996. Soweit man in der Studie überhaupt von einem Kostenvergleich sprechen kann, erstreckt sich dieser auf ganze zwei Seiten (S. 106 f.) Die Gesamtkostenergebnisse sind mit dem vorliegenden Fall in gar keiner Weise vergleichbar. Dies ist wohl insbesondere darauf zurückzuführen, daß in Berlin auch nach der Wende noch völlig andere Spielregeln auf dem Baumarkt gelten als in weiten Teilen des übrigen Bundesgebietes.

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Vorgehensweise

Die entscheidende Aufgabe einer binational vergleichenden Studie besteht darin, die

Vergleichbarkeit der jeweils zu vergleichenden Gegenstände herzustellen.

Dazu war es erforderlich, die wesentlichen rechtlichen, technischen und finanziellen

Rahmenbedingungen aufzuarbeiten und die relevanten Unterschiede zu erfassen. Aus der

Perspektive des jeweiligen nationalen Vorwissens stellen sich dabei Fragen unterschiedlich dar:

während für den Kenner der eigenen Realität in gestellten Fragen häufig nur wenige Unbekannte

enthalten sind, hat der Fragende auf der anderen Seite in der Regel deutlich mehr

Klärungsbedarf. Der Kenner der eigenen Realität operiert mit einem bestimmten Vorwissen, das

der Fragende erst gewinnen muß mit der Folge, daß z. B. ein Erlaß nur verständlich wird, wenn

weitere, dahinterstehende Erlasse ebenfalls zur Verfügung stehen. Dieses Grundsatzproblem für

die Schaffung von Vergleichbarkeit stellte sich in all seinen Facetten: Rechtsinstitute (z. B.

Fragen der Zulässigkeit, Verfahrensfragen, Nutzung oder Nichtnutzung von Ermessens-

spielräumen, „Ernsthaftigkeit“ von Vertragsstrafen usw.) Berechnungsweisen (z. B. Ermittlung

von Wohnflächen, Kubatur, Bauleistungen (z. B. Betonwände mit/ohne Schalung, Zuordnung

von Leistungen zu verschiedenen Gewerken usw.), Nachweisen (z. B. Einhaltung von Vorgaben

des Bebauungsplans, Schallschutz, Wärmeschutz usw.), Standards (hier insbesondere auch

unterschiedliche ingenieurwissenschaftliche Ansätze), Kostenkalkulationsweisen (z. B. betrieb-

liche Kalkulation von Einheitspreisen), Abgrenzung von Leistungen (z. B. Abgrenzung von

Architekten- und Ingenieurleistungen, Definition von Nebenkosten) usw.

Aus der Rückschau läßt sich feststellen, daß der Prozeß des Vergleichbarmachens nur zum Teil

von vorneherein planbar ist. Zum einen würde ein reibungsloser Ablauf voraussetzen, daß der

Informationsgeber auch über sein selbstverständliches Vorwissen nachdenkt und dies dem

Informationsnachfrager bereits vorab komplett zur Verfügung stellt, zum zweiten stellen sich

selbst für den Informationsnachfrager manche Fragen erst im Verlauf der Bearbeitung überhaupt

als klärungsbedürftig dar. Insgesamt läßt sich die Vorgehensweise insoweit als „organisiertes

muddling through“ bezeichnen.

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Ergänzend zur Beschaffung der Informationen durch die beteiligten Träger und Planungsbüros

wurde eine gesonderte Erhebung bei den beteiligten französischen Bauunternehmen durch-

geführt. Bereits in der Ausschreibung wurde in den Besonderen Vertragsbedingungen

ausbedungen, daß den Studienbüros weitere Einzelheiten der Preiskalkulation zugänglich

gemacht werden müßten. Der Wert dieser Verpflichtung stellte sich allerdings als denkbar gering

heraus.

Angesichts der enormen Menge an zu verarbeitenden Daten, insbesondere rund 40 verschiedene

Leistungsverzeichnisse, wäre es wünschenswert gewesen, diese EDV-technisch problemlos

zusammenzuspielen. Tatsächlich traf dieser Wunsch auf die unterschiedlichsten Probleme, wie

die Trennung der Leistungsverzeichnisse in einen rein textmäßig verarbeiteten Teil mit

handschriftlicher Auswertung im Falle von Weissenburg und einen tabellenmäßig verarbeiteten

Teil im Falle von Bad Bergzabern. Hier war die Wunderwaffe EDV als Mittel der Ver-

gleichbarmachung ziemlich stumpf, so daß ein gewaltiger Aufwand entstand, die Daten in dem

Maße vergleichbar zu machen, wie es die Ziele der Studie verlangten.

Wechselkurs

Als einheitlicher Wechselkurs wurde der amtliche Mittelkurs vom Mai 1994 gewählt. Er lautet

für sämtliche Umrechnungen auf 1 FF : 0,29206 DM. Der Zeitpunkt wurde gewählt, weil in

diesem Monat sämtliche Angebote auf französischer Seite vorgelegt wurden.

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B. Vergleich ausgewählter Rahmenbedingungen

In der Publikation „Bauen in der Praxis, Das Beispiel Frankreichs und Deutschlands“ 2) hat das

französische Bauministerium eine Darstellung der wesentlichen Rahmenbedingungen des

Planens und Bauens in beiden Ländern erarbeiten lassen. Die Publikation gibt einen recht

umfassenden Überblick. 3) In der vorliegenden Studie werden deshalb nur ausgewählte

Besonderheiten des französischen Systems eigens behandelt.

Bei der Erläuterung der Rahmenbedingungen wird in erster Linie auf die französischen

Verhältnisse eingegangen. In einzelnen Fällen wird bewußt auf eine scheinbar „glatte“ analoge

Übersetzung verzichtet (z.B. „Plan für Bodenbelegung“ statt wie in der oben zitierten Publikation

„Bebauungsplan“) und statt dessen eine „holprige“ wörtliche Übersetzung gewählt, um darauf

hinzuweisen, daß hier zwischen beiden Systemen erhebliche Unterschiede vorliegen, die durch

eine Scheinanalogie schnell zugedeckt würden.

1. Städtebauliche Planungsinstrumente

Das französische Planungsrecht kennt, wie das deutsche Planungsrecht, zwei Verbind-

lichkeitsebenen der Bauleitplanung:

� der Leitplan für Raumordnung und Städtebau (Schéma Directeur dÀménagement et

dÙrbanisme - SDAU)

� der Plan für Bodenbelegung (Plan dÒccupation des Sols - POS)

2) Plan Construction et Architecture (Hrsg.) Bauen in der Praxis (zweisprachig), o. O., o. D. (1994)

3) Dennoch bleiben, je nach Interessenlage des Lesers, Fragen offen, was angesichts der immensen Fülle an Gesetzen, Vorschriften, Normen etc. und vor allem angesichts der dahinterstehenden rechtlichen, technischen und kulturellen Traditionen unvermeidlich ist. Gelegentlich zeigt sich an der Übersetzung aus dem Französischen, daß eine Fachübersetzung eine vollständige Kenntnis der beiden Realitäten und Traditionen erfordert.

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Prinzipiell gilt, wie im deutschen Bau- und Raumordnungsrecht, daß sich Pläne „unterer“

Ordnung an die Regelungen „oberer“ Ordnung anpassen müssen. Das Gesetz spricht in diesem

Zusammenhang von Kompatibilität. 4) Oberhalb der räumlich eingegrenzten sektoralen und

allgemeinen Leitpläne existieren „territoriale Direktiven“, die für das ganze Land Gültigkeit

haben. Außerdem gilt im Zweifel immer das Städtebaugesetz.

Für die hier interessierenden Fragen der Kostenwirksamkeit planungsrechtlicher Vorgaben spielt

der Leitplan für Raumordnung und Städtebau insoweit keine Rolle, als die kostenverur-

sachenden Vorschriften im POS entweder aus dem SDAU übernommen werden oder nur im

POS konkretisiert sind. Es würde dem Ziel der Untersuchung nicht weiterhelfen, würde man

noch die deutsche Ebene der Raumordnung betrachten wollen. Der POS enthält, wie gesagt,

sämtliche kosten- bzw. auch nutzenwirksamen Aussagen zur Bebaubarkeit von Wohnbau-

grundstücken.

Der Plan für Bodenbelegung (POS) erstreckt sich auf das gesamte Gemeindegebiet. Er muß sich

- wie im zwei-Stufen-Verfahren der deutschen Bauleitplanung - an den Leitplan für Raum-

ordnung und Städtebau halten und dessen Aussagen konkretisieren. Der POS enthält Elemente

des deutschen Flächennutzungsplans, nämlich die räumliche Gliederung des Gemeindegebietes

in Flächen unterschiedlicher Nutzung und die Sicherung von Flächen für die Bandinfrastruktur

sowie Elemente des Bebauungsplans.

Zur Konkretisierung der Regelungen eines POS wird nachfolgend unmittelbar auf den POS

von Weißenburg eingegangen. 5)

Der POS von Weißenburg enthält fünf allgemeine Artikel gemäß dem Städtebaugesetz und

Regelungen für die 9 Nutzungszonen (drei Bauzonen und sechs Naturzonen), in die das gesamte

Gemeindegebiet untergliedert ist. Von den fünf allgemeinen Artikeln ist nur einer

gemeindespezifisch in dem Sinne, daß hier das Gemeindegebiet in besagte Zonen untergliedert

wird. Im übrigen werden für jede Zone sämtliche Festlegungen jeweils einzeln beschrieben.

4)Code de l `Urbanisme, Art. 111-1-1

5) P.O.S. révisé, Commune de Wissembourg, Valerie Samyn, architecte, Alteckendorf, Janvier 1992

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Das Gelände der Baumaßnahme der HLM „Clos des Marronniers“ liegt in der Bauzone UB.

Diese Bauzone ist untergliedert in UBa (Einfamilienhausgebiet), UBb (überwiegend Geschoß-

wohnungsbau oder verdichteter Einfamilienhausbau und UBn (Camping).

� Artikel 1 UB regelt die erlaubten Nutzungen,

� 2 UB regelt die verbotenen Nutzungen.

� Artikel 3 UB führt allgemein aus, daß Bauen ohne gesicherte und sichere Erschließung

verboten werden kann.

� Artikel 4 UB befaßt sich mit der Ver- und Entsorgung: jedes, dem ständigen Aufenthalt

von Personen dienende Gebäude muß mit Trinkwasser versorgt werden, es muß, sofern

vorhanden, an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen werden, Regenwasser muß,

sofern vorhanden, in eine Trennkanalisation geleitet werden, Hausanschlüsse für Strom-

und Telefon sind im Boden zu verlegen, sofern dies auch für die öffentlichen Zuleitungen

der Fall ist.

� Artikel 5 UB - Charakteristika des Geländes: für Weißenburg nicht geregelt.

� Artikel 6 UB beschäftigt sich mit Baufluchten - Regel: Anpassung an vorhandene

Bebauung - und Abständen in Bezug auf Straßen und öffentliche Flächen (z. B.

Gewässer).

� Artikel 7 UB regelt die Grenzabstände der Nachbarbebauung. Der Nachweis für die

Einhaltung der Grenzabstände wird in den Genehmigungsplänen nicht geführt. Die

Einhaltung wird bei der nachträglichen Einmessung des Gebäudes überprüft!

� Artikel 8 UB führt allgemein aus, daß offene und geschlossene Bebauung zulässig sind.

� Artikel 9 UB - Überbaubarkeit des Grundstücks: für Weißenburg in Zone UB nicht

geregelt. In Zone UA ist eine Überbauung von max. 70 % zulässig; bei Grund-

stücken < 150 qm bis zu 90%!

� Artikel 10 UB regelt die zulässige Gebäudehöhe und zwar alternativ durch die Zahl der

Geschosse oder die Traufhöhe. Baut man neben einem bereits bebauten Grundstück, muß

man sich an die dortige Höhe halten. Das Wohnungsbauprojekt befindet sich in der

Nutzungszone Ubb. Die maximal zulässige Höhe beträgt hier: EG plus 3 Geschosse

plus Dach oder maximal 12 Meter Traufhöhe.

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� Artikel 11 beschäftigt sich mit dem äußeren Eindruck des geplanten Gebäudes. Eine

Genehmigung kann versagt werden, wenn der Eindruck den Charakter oder das Interesse

der Nachbarräume, des Geländes, des Landschafts- oder Stadtraums sowie den Schutz

von Denkmalgesichtspunkten beeinträchtigt. Der Artikel regelt des weiteren die

Fassadenfarbe sowie den zulässigen äußeren Eindruck von Garagenzufahrten.

� Artikel 12 UB regelt für alle in der Zone zulässigen Nutzungen die notwendige Anzahl,

Größe und (über- und unterirdische) Lage der Stellplätze. Verlangt werden hier 1

Stellplatz pro Wohnung „4 pièces“, 2 Stellplätze pro Wohnung „5 pièces“, jeweils

mindestens 50 % im UG.

� Artikel 13 UB schreibt vor, daß sämtliche Freiflächen und Stellplätze zu ordnen und zu

begrünen sind. Veränderungen des Geländes bedürfen der Vorlage eines eigenen Plans.

� Artikel 14 UB begrenzt für die Teilzonen die maximale Geschoßflächenzahl (Coefficient

d´occupation du sol -COS) und zwar in der Zone Uba auf 0,6 in der Zone Ubb auf 1,0

und in der Zone Ubn auf 0,4.

� Artikel 15 UB schließlich läßt Ausnahmen der Geschoßflächenzahl zu, wenn dies

architektonisch oder städtebaulich geboten erscheint. (Hierzu gibt es im übrigen eine

ausführliche Verordnung, die die Höhe der Ausgleichzahlung im Falle der

Überschreitung regelt. 6) Im Falle einer unerlaubten Überschreitung sieht die Verordnung

den Abriß des Gebäudes oder des überbauten Gebäudeteiles vor.)

Die kurz beschriebenen Regelungen des POS enthalten Vorschriften, die im deutschen Baurecht

durch expliziten oder impliziten („automatisch zwingenden“) Bezug zum BauGB (z. B. die

Fragen der Erschließung betreffend), zur Baunutzungsverordnung (z.B. die zulässigen

Nutzungen betreffend) oder die Landesbauordnung (z.B. die Grenzabstände betreffend) an

anderer Stelle als dem Bebauungsplan geregelt sind. Didaktisch gesehen, erlaubt die französische

Ausformulierung des POS dem Nichtfachmann einen schnelleren Zugang zu den Möglichkeiten

und Beschränkungen der Bebauung eines Grundstücks. Andererseits regelt der POS eine Reihe

von Fragen nicht. So wird beispielsweise kein „Baufenster“ vorgegeben. Dies bedeutet eine

größere Flexibilität bei der Auslegung bzw. Anwendung des POS. Auf der anderen Seite läßt

insbesondere Artikel 11 der Genehmigungsbehörde einen erheblichen Interpretationsspielraum,

der fast schon der Unsicherheit einer Bebauung nach § 34 BauGB entspricht.

6)Circulaire N° 79-31 du 19 mars 1979, Code Permanent Construction et Urbanisme

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Dazu kommt eine weitere Unsicherheit für den Bauherrn, die darin besteht, daß die

Baugenehmigung unter Vorbehalt der Rechte Dritter oder der Behörden erteilt wird. Sie können

innerhalb von zwei Monaten nach Aushändigung der Baugenehmigung ihre Rechte geltend

machen. 7) Wie es heißt, wartet der Bauherr deshalb üblicherweise diese Frist ab, ehe er zu bauen

beginnt.

Das französische Baurecht kennt außer dem allgemeinen POS-Verfahren drei Sonder-

verfahren 8):

1. 2.1 ZAC (Zone d` Aménagement Concerté) sind Gebiete für konzertierte Raumplanung für

die eine behördliche Entscheidung getroffen wurde, Grundstücke als Bauland zu

erschließen oder erschließen zu lassen. Hier gibt es eine gewisse Analogie zum

Vorhaben- und Erschließungsplan. Das französische Projekt in Weißenburg wurde nach

diesem Verfahren bearbeitet.9) Jeder Grundstückseigentümer innerhalb einer ZAC kann

die öffentliche Hand oder gegebenenfalls eine Institution öffentlichen Rechts bezüglich

des Kaufs in Verzug setzen. Innerhalb eines Jahres muß der Kauf erfolgen. Können sich

die Parteien nicht auf einen Preis einigen, haben sie drei Monate Zeit, um vor ein

Enteignungsgericht zu gehen. Verstreicht diese Zeit, ist die gesamte Aktion erloschen.10)

7) Bauen in der Praxis, S. 123

8) Bauen in der Praxis, S. 123

9) Für das ZAC ALe Clos des Marroniers@ wurde eine städtebauliche Studie über die Sanierungswürdigkeit der vorhandenen wilhelminischen Kasernen durchgeführt. Ziel der Studie war es zu entscheiden, ob ein Umbau zu rechtfertigen wäre. Als Ergebnis wurde festgestellt, daß die Wohneinheiten gegenüber dem HLM-Standard zu groß und die Quadratmeterpreise gegenüber dem Standardpreis in Weißenburg zu hoch ausfallen würden. Die Kosten einer ca. 100 qm großen Wohnung hätten rund eine Million FF betragen: Wissembourg, ZAC ALe Clos des Marroniers@, Conseil dÀrchitecture, dÙrbanisme et de lÈnvirement, Strasbourg, mars 1992

10) Code de lÚrbanisme, Artikel 311-1 ff

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1.2.2 ZAD (Zone d` Aménagement Differé) sind Gebiete, in denen die Gemeinde, autorisiert

durch Rechtsakt der Präfektur oder des Staatsrats, ein Vorkaufsrecht über 14 Jahre hat,

um so die Grundstückspreise lenken zu können. Es handelt sich um Gebiete, für die kein

P.O.S. vorliegt. Das Vorkaufsrecht kann nur aus bestimmten Gründen ausgeübt werden,

so u.a. zugunsten einer lokalen Wohnungsbaupolitik, im weitesten Sinne zur

Wirtschaftsförderung, zugunsten von Freizeit und Tourismus, zur Bekämpfung

ungesunder Zustände oder zur Sicherung von Denkmälern. Der Grundstückseigentümer

muß eine Absichtserklärung zum Verkauf abgeben. Der Preis wird vom Gericht

vorgeschlagen oder festgesetzt. 11)

1.2.3 ZIF (Zone d` Intervention Foncière) sind Gebiete, in denen ebenfalls ein Vorkaufsrecht

besteht, aber nur für Gebiete mit Stadtcharakter. Die ZIF sind, als baurechtlich bereits

überplante Gebiete, das Gegenstück zu den ZAD (s.o.), in denen zum Zeitpunkt der

Schaffung des Vorkaufsrechts noch kein Baurecht gegeben war. Das Verfahren der

Kaufpreisfindung ist dem Verfahren der ZAD entsprechend. 12)

11) Code de l´Urbanisme, Artikel 212-1 ff

12)Code de l´Urbanisme, Artikel 211-1 ff

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2. Grundstücksausnutzung

Die Grundstücksausnutzung ist für die Gesamtkosten insoweit von Bedeutung als die

Grundstückskosten schlußendlich den Wohnflächen zugerechnet werden und damit die

Gestehungs- und die Mietkosten pro Quadratmeter beeinflussen.

Das französische Planungsrecht unterscheidet verschiedene „Verwaltungsflächen“13):

� SHOB (Surface hors oevre brute) Bruttorohbaufläche, sie umfaßt die Flächen innerhalb

der Außenmauern sämtlicher Ebenen.

� Combles et Sous sol (Dachgeschoß und Untergeschoß) sind Teilflächen der SHOB.

� Toiture et Terrasses (nicht ausgebautes Dach und Terrassen) sind Teilflächen der SHOB.

� Garages sind Teilflächen der SHOB.

� SHON (Surface hors oevre nette) ist die Nettorohbaufläche. Sie umfaßt die Flächen

innerhalb der Außenmauern sämtlicher Ebenen abzüglich der Flächen Combles et Sous

sol, Toiture e Terrasses und Garages.

� SHON habitable ist die Nettorohbaufläche abzüglich 5% für die Isolation

(Innenisolierung).

Unmittelbar dem deutschen Begriff der Grundfläche bzw. Geschoßfläche vergleichbare Flächen

gibt es nicht. Am ehesten ist die Nettorohbaufläche auf der EG-Ebene der Grundfläche im

deutschen Baurecht vergleichbar. Sie beträgt im konkreten Fall für das Gebäude „eins“

362,62 qm und für alle Gebäude zusammen 1.783,06 qm. Bei der Geschoßfläche kommt es

bekanntlich immer auf die Anrechenbarkeit des Dachgeschosses an. In der französischen

Berechnung der Nettorohbaufläche sind ausschließlich Wohngeschosse (ohne DG) enthalten, so

daß die Summe SHON dem deutschen Begriff der Geschoßfläche am nächsten kommt.

Allerdings könnte sich die Geschoßfläche im deutschen Baurecht, je nach Anrechenbarkeit des

DG, erhöhen. Die SHON des Gebäudes „eins“ beträgt über alle Wohngeschosse 1.507,52 und

für alle sechs Gebäude 7.294,99.

13) Circulaire N° 90-80 du novembre 1990 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher hors oevre des constructions

20

Die Wohnbaumaßnahme mit 77 Wohnungen in Weißenburg erstreckt sich auf das

Gesamtgrundstück von 10.770 qm. Das Grundstück wurde für die sechs Einzelgebäude nicht

geteilt, so daß nur eine Zurechnung für das Gesamtprojekt vorgenommen werden kann.

Unter Anrechnung der „SHON“ ergibt sich, ohne Berücksichtigung weiterer versiegelter Flächen

- wie Stellplätze, Zuwegung etc.- eine Grundflächenzahl von 0,165 und eine Geschossflächen-

zahl von 0,68. Damit liegt die Geschoßflächenzahl um mehr als 30% unter der Vorgabe des

P.O.S, Artikel 14, Zone Ubb.

In Bad Bergzabern wurden aus dem bereits zu einem Drittel bebauten Gelände 2.613 qm

herausgemessen. Die zulässige Grundflächenzahl von 0,3 wurde mit 768,02 qm nahezu

vollständig ausgeschöpft (0,29). Die zulässige Geschoßflächenzahl von 0,9 wurde mit 2.187,60

ebenfalls fast völlig ausgeschöpft (0,84). Die zulässige GFZ wäre überschritten worden, wenn

der Dachgeschoßausbau von Anfang an zum Antrag gehört hätte.

Setzt man die Grundstücksausnutzung ins Verhältnis zueinander, so ergibt sich für Bad

Bergzabern bei der Grundflächenzahl eine Mehrausnutzung von 75% und bei der Geschoß-

flächenzahl von 24% gegenüber den Werten von Weißenburg. Da für die geschaffene

Wohnfläche die Geschoßflächenzahl entscheidend ist, bleibt festzuhalten, daß in Bad Bergzabern

das Grundstück zu einem Viertel „besser“ ausgenutzt wurde als in Weißenburg.

3. Erschließung

Die Ausgangsbedingungen zu Projektbeginn waren in den beiden Fällen unterschiedlich: die

Heimstätte Rheinland-Pfalz teilte ein ihr bereits gehörendes Grundstück, das zu einem Drittel

bebaut und insgesamt bereits erschlossen war. HLM/OPUS 67 erwarb ein unerschlossenes

Gelände von 10.770 qm Größe. Auf dem Gelände befanden sich ältere Gebäude, die abgerissen

wurden. Abriß und innere Erschließung wurden von HLM/OPUS 67 durchgeführt. Die äußere

Erschließung (die Durchgangsstraße durch das Gelände) wurde von der Gemeinde Weißenburg

durchgeführt. Sie übernahm (mit Fördergeldern der Region) sowohl die Kosten des Grund-

stücks der Straße als auch die Kosten der Erschließung selbst. (Innere und äußere Erschließung

vgl. Übersichtsplan in der Anlage 1.)

21

Die Gesamtkosten der äußeren Erschließung (inkl. MwSt.) belaufen sich auf DM 666.939,08,

das sind DM 61,93 pro qm Grundstück.

In Bad Bergzabern wurde seitens des Trägers der Zeitwert der Erschließungskosten mit DM 70,-

pro qm Grundstück bzw. insgesamt DM 182.910,- (inkl. MwSt.) angegeben.

Bezogen auf die Wohnflächen beider Projekte ergibt sich in Weißenburg ein Erschließungs-

kostenanteil (äußere Erschließung) von DM 108,56 pro qm WFL und in Bad Bergzabern von

DM 82,85 pro qm WFL.

Die städtebauliche Überplanung des Grundstücks in Weißenburg brachte es mit sich, daß

zusätzlich zur äußeren Erschließung eine weitere innere Erschließung erforderlich wurde. Für

die Anfahrt der Garagen waren gesonderte Zuwegungen erforderlich, die beiden kleineren

Gebäude, eines davon mit dem „Gemeinschaftszentrum“, erhielten eine gepflasterte Zuwegung,

vor den Gebäuden wurden Fußwege angelegt, nicht überdachte Stellplätze wurden angelegt u.ä.

Unter Berücksichtigung der genannten städtebaulichen Besonderheiten stellen sich die anteiligen

die Kosten der inneren Erschließung (inkl. MwSt.) (in Deutschland nach BauGB nicht beitrags-

fähig) wie folgt dar:

� Wasserversorgung und Abwasserentsorgung* DM 134.160,-

� Straßenbau DM 134.185,-

� Kosten innere Erschließung gesamt DM 268.345,-

(* Darin enthalten DM 12.092 für Leerohre für Stromkabel)

Daraus ergibt sich für die innere Erschließung ein Betrag von DM 60,34 pro qm bebaubares

Gelände und von DM 105,78 pro qm-Wohnfläche.

Die Erwerbskosten des gesamten Grundstücks in Weißenburg betrugen FF 1.136.235,- bzw.

DM 331.849,-, für das anteilige Gelände für die Häuser 1 und 6 DM 137.024.

22

In der Übersicht stellen sich die Grundstücks- und Erschließungskosten der beiden Projekte wie

folgt dar:

Tabelle 1: Kosten des Grundstücks und der inneren und äußeren Erschließung

Weißenburg

Bad Bergzabern

anteilige Grundstückskosten

DM 137.024

DM 496.470

anteilige Kosten der äußeren

Erschließung

DM 275.393

DM 182.910

anteilige Kosten der inneren

Erschließung

DM 268.345

keine

anteilige Gesamtkosten

DM 680.076

DM 679.380

Kosten pro qm Grundstück

DM 153

DM 260

Kosten pro qm Wohnfläche

DM 268

DM 308

Das wesentlich billigere Gundstück in Weißenburg erfährt durch die notwendige äußere und

innere Erschließung eine erhebliche Verteuerung. Beim entscheidenden Wert der Kosten pro qm

Wohnfläche liegt der Preis in Weißenburg nur noch wenig unter dem von Bad Bergzabern. Darin

drückt sich die geringe Grundstücksausnutzung und die städtebaulich andersartige Anlage aus.

Andererseits muß bereits hier darauf hingewiesen werden, daß die höhere Grundstücks-

ausnuztung in Bad Bergzabern durch eine vergleichsweise teure Tiefgarage erkauft wurde.

4. Die technische Prüfung

Die technische Kontrolle der Behörden über das Bauprojekt verpflichtet in Frankreich weder zur

Einhaltung der diversen technischen Vorschriften noch wird sie systematisch vorgenommen. Sie

erstreckt sich im wesentlichen nur auf Sicherheits- und Brandschutzbestimmungen. Die

Einhaltung der technischen Vorschriften und die Verhinderung von Risiken ist Sache der

Bauunternehmen. Mit Ausnahme von Gebäuden mit Publikumsverkehr, besonderer Höhe und

besonderen technischen Ausstattungen, bleibt es dem Bauherrn überlassen, einen technischen

23

Prüfer (contrôleur technique) zu verpflichten. Im Unterschied zum deutschen Prüfingenieur wird

der französische nicht für die Behörde, sondern für den Bauherrn tätig. Der französische Prüfer

unterstützt den Bauherrn bei Sicherheits- und Stabilitätsfragen und mehr und mehr bei der

Sicherung der gesamten Bauwerksqualität. Die Versicherungsprämie der Bauversicherung

fällt günstiger aus, wenn ein Prüfingenieur bestellt wird. Die Kosten für seine Tätigkeit liegen

zwischen 0,5 und 1% der Baukosten. Die technischen Prüfer werden vom Bauministerium für

jeweils maximal 5 Jahre zugelassen. Sie unterliegen ihrerseits der Haftpflichtversicher-

ungspflicht.

Interessant erscheint an der Figur des privaten Prüfers seine Rolle als Berater, statt die eines

Kontrolleurs, wie im deutschen Baurecht. Da in beiden Ländern das Bauwerk mängelfrei zu

übergeben ist, und in beiden Ländern eine (ausreichende) Fülle technischer Vorschriften und

Baunormen besteht, erscheint die Rolle des Prüfers als Berater für Bauwerksqualität geeignet,

Optimierungsprozesse zu erlauben, die im deutschen Verfahren schon in der Planungsphase

abgeschlossen sein müssen. Denkt man an die holländischen „Bauteams“, die in jüngster Zeit

verstärkt als Lösung zur Baukostensenkung empfohlen werden, so wäre der contrôleur technique

als ein Teil dieses Teams gut vorstellbar.

Soweit dies anhand der erhaltenen Unterlagen beurteilbar war, ist der französische Prüfingenieur

zu qualifizieren als „Obergutachter“ für die Einhaltung aller einschlägigen Normen und

Vorschriften und als Ratgeber zur Verbesserung der Bauwerksqualität. Optimierungsprozesse

im umfassenden Sinne einer stärkeren Industrialisierung des Bauens gehören bisher nicht zu

seinen Aufgaben.

(Der Unterschied zwischen der vollständigen a-priori-Prüfung im deutschen Verfahren und dem

französischen Berater für Bauwerksqualität war möglicherweise mit ein wichtiger Grund für

die auf dem EUROREX-Symposium in Straßburg (s. A.3) geäußerte Hypothese: In Deutschland

gibt es eine Mittelverpflichtung gegenüber einer Ergebnisverpflichtung in Frankreich. Mit

anderen Worten, in Deutschland wird der Weg zum Ergebnis in allen Einzelheiten geplant und

vorgeschrieben, während in Frankreich nur das Ergebnis zähle. Die Hypothese und die damit

verbundenen Konsequenzen mögen dahinstehen. Mit einiger Wahrscheinlichkeit steht

dagegen, daß in Deutschland die auch im letzten Detail eingeforderte Qualität der Leistung

Grund für die Präzision von Vorgaben ist. Kommt es nämlich zu Mängelrügen und

24

Streitigkeiten, erlaubt nur eine präzise Vorgabe, Mängel zu rügen und deren Beseitigung

gegebenenfalls rechtlich einzufordern. Kulanz und Beschränkung auf das Wesentliche dürfte

in den beiden Kulturen unterschiedlich ausgeprägt sein. )

5. Vorkalkulation

Beide Träger müssen ihrem jeweiligen staatlichen Subventionsgeber vor der Förderungszusage

und vor Einleitung bzw. Abschluß der Ausschreibung Kostenkalkulationen vorlegen, die

Grundlage der Förderung sind. Während im Falle von Weißenburg ein größeres, erfahrenes

Architekturbüro mit Planung und Kostenkalkulation beauftragt war, wurden die entsprechenden

Leistungen im Falle von Bad Bergzabern vom Träger selbst durchgeführt. Bei der

Kostenschätzung griffen beide auf ihre hausinternen Erfahrungswerte zurück.

Nachfolgend werden beide Projekte für sich betrachtet, wobei Kostenschätzung und tatsäch-

liche Kosten miteinander verglichen werden. Abschließend wird die Schätzgenauigkeit beider

Fälle miteinander verglichen.

Tabelle 2: Kostenschätzung und Kostenabrechnung Bad Bergzabern incl. MwSt. Gewerk

Schätzung DM

Abrechnung DM

Abweichung

Erdarbeiten

210.000,00

178.104,96

-15,19%

Maurerarbeiten

1.920.000,00

1.897.385,00

-1,18%

Zimmerarbeiten

65.006,49

65.006,49

0,00%

Dachdeckerarbeiten

137.107,86

137.107,86

0,00%

Klempnerarbeiten

40.861,16

40.861,16

0,00%

Innenputz

200.000,00

174.211,71

-12,89%

Außenputz

120.000,00

104.231,70

-13,14%

Estricharbeiten

100.000,00

84.389,75

-15,61%

Plattenarbeiten

110.000,00

118.203,74

7,46%

Schreinerarbeiten, Türen

50.000,00

49.123,40

-1,75%

Fensterarbeiten, Haustüren

210.000,00

161.391,55

-23,15%

Rolladenarbeiten

20.000,00

12.069,85

-39,65%

25

Metallbauarbeiten, Briefkästen

160.000,00

207.287,95

29,56%

Türen und Zargen

35.000,00

24.474,30

-30,07%

Garagentore

in TG kalkuliert

16.801,00

Kellertrennwände

15.000,00

11.845,00

-21,03%

Anstricharbeiten

130.000,00

78.737,63

-39,43%

Bodenbelagsarbeiten

110.000,00

100.326,99

-8,79%

Heizungsarbeiten, F.löscher

182.000,00

229.834,33

26,28%

Sanitärinstallation

200.000,00

221.309,23

10,65%

Elektroarbeiten, Antenne

165.000,00

116.245,98

-29,55%

Bauheizung (n.nicht abger.)

3.000,00

3.000,00

0,00%

Entwässerungsanschluß (s.o.)

60.000,00

17.198,37

-71,34%

Kanalreinigung (s.o.)

1.000,00

1.000,00

0,00%

Stromanschluß (s.o.)

5.000,00

10.328,81

106,58%

Wasseranschluß (s.o.)

5.000,00

6.045,30

20,91%

Gasanschluß (s.o.)

5.000,00

4.324,00

-13,52%

Außenanlagen (s.o.) 14)

310.000,00

400.000,00

29,03%

Insgesamt

4.568.975,51

4.470.846,06

-2,15%

Die nachkalkulierten Gesamtkosten des Projektes in Bad Bergzabern liegen ca. 2,15% unter den

geschätzten Kosten. Einige Gewerke landeten „punktgenau“, weil die Ausschreibungsergebnisse

zum Zeitpunkt der Schätzung bereits vorlagen. Insgesamt weisen die einzelnen Gewerke

erhebliche Abweichungen zwischen Vor- und Nachkalkulation auf. Eine Schätzgenauigkeit von

+ - 5% ist eher die Ausnahme.

In Weißenburg waren im OPUS-Budget zunächst 27.680.273 FF (o.MwSt.) veranschlagt. Die

erste Schätzung in der Phase APD (detailliertes Vorprojekt) lautete auf 31.402.000 FF. Die

Abweichung von 12% wurde zu 2,7%-Punkten auf die Preisentwicklung zurückgeführt. Bei den

einzelnen Gewerken kam es darüber hinaus zu Plan- und Massenänderungen.

14 ) Die Kosten der Außenanlagen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie noch nicht abschließend bekannt. Der eingesetzte Betrag entpricht dem letzten Stand der Schätzungen.

26

Tabelle 3: Kostenschätzung und Kostenabrechnung Weißenburg Gewerk

Schätzung FF o. MwSt.

Abrechnung FF o. MwSt.

Abweichung

Erd- u. Straßenbauarbeiten

1.498.529,00

1.827.848,50

21,98%

Leitungsnetze

1.209.401,00

940.493,00

-22,23%

Außenanlagen

158.668,00

109.434,00

-31,03%

Rohbauarbeiten

11.080.303,00

11.873.876,49

7,16%

Zimmerarbeiten

348.319,00

332.614,80

-4,51%

Dachdeckerarbeiten

558.675,00

559.455,00

0,14%

Dämmung

313.945,00

253.679,80

-19,20%

Außenisolierung u. Außenputz

1.946.886,00

1.634.962,00

-16,02%

PVC-Fenster- u. Türverglasungs-arbeiten

1.179.828,00

1.291.411,00

9,46%

Alufenster- u. Türverglasungs-arbeiten

134.339,00

164.407,00

22,38%

Schreinerarbeiten

1.264.061,00

1.239.479,30

-1,94%

Innenputzarbeiten u. Innenwände

676.630,00

914.839,80

35,21%

Fliesen

409.933,00

386.390,50

-5,74%

Bodenbeläge PVC

844.257,00

838.055,17

-0,73%

Metallarbeiten

502.078,00

435.234,40

-13,31%

Malerarbeiten

990.429,00

900.019,00

-9,13%

Garagentore

190.049,00

113.575,00

-40,24%

Elektroinstallation

1.128.305,00

1.325.368,32

17,47%

Heizungsinstallation

1.674.827,00

1.550.000,00

-7,45%

Sanitäranlagen

1.351.321,00

1.359.481,00

0,60%

Lüftung

219.490,00

200.589,00

-8,61%

Insgesamt

27.680.273,00

28.251.213,08

2,06%

27

Die Gesamtabweichung über alle Gewerke beträgt in Weißenburg ca. 2% Mehrkosten gegenüber

der Schätzung. Auf der anderen Seite liegen nur 6 Gewerke innerhalb einer Schätzgenauigkeit

von +- 5%. Nach der Submission lagen die Abweichungen zunächst bei 4,81%. Durch

Verhandlung und Optimierung wurde dieser Prozentsatz auf rund 2%, wie dargestellt, gesenkt.

Vergleicht man die Schätzgenauigkeit der beiden Projekte, kommt man zu dem schlichten

Erfahrungsgrundsatz, daß sich Einzelschätzfehler per Saldo weitgehend gegeneinander

aufrechnen. Dies gilt für beide Projekte gleichermaßen. Häufig liegen zum Zeitpunkt der

Schätzung noch nicht alle Details fest. Da von seiten der Finanziers zugesagte Finanzrahmen nur

schwer überschritten werden dürfen, andererseits auch nur ungern Gelder zurückgegeben

werden, behält die Vorauskalkulation eine äußerst wichtige Funktion. Die aus der Abweichung

zwischen Schätzung und Nachkalkulation resultierenden Schwankungen zeigen allerdings auch

ein Stück weit die Möglichkeit von Kosteneinsparungen.

6. Haftung und Versicherung 15) 16)

Die Haftung der im Bausektor tätigen „Konstrukteure“ wurde in Frankreich durch das Gesetz

vom 4.1.78 „Loi Spinetta“) neu geregelt. Gleichzeitig wurde ein Pflichtversicherungssystem für

Bauherren und Konstrukteure eingeführt.

Als Konstrukteure gelten nach dem Code Civil Architekten, Bauunternehmer, Fachingenieure

und andere Personen, die mit dem Bauherrn eine vertragliche Beziehung haben. Gegenüber dem

Bauherrn haften die Konstrukteure auch für eingeschaltete Subunternehmer. Zum Kreis der

Konstrukteure gehören ferner alle Personen, die nach der Fertigstellung ein Haus verkaufen, das

sie gebaut haben oder bauen ließen, sowie alle Personen, die vom Bauherrn bevollmächtigt

wurden, wie z. B. Makler.

Bezüglich des Umfangs der Haftung der Konstrukteure sind verschiedene Konstellationen zu

unterscheiden:

15) Sprung, Norbert: Die Versicherung von Baurisiken in Frankreich, in „Versicherungswirtschaft“ Nr. 20 vom 15. 10. 1988

16) Mutuelle du Batiment, Vortrag über Versicherungen im Bauwesen, anläßlich des „Tag des Baugewerbes 1992“, 14. 02. 1992

28

a) Die Bauphase

Während der Bauphase festgestellte Mängel werden in der Regel vor der Fertigstellung

behoben. Sie sind nicht von der Versicherung umfaßt. (Identisch zu Deutschland)

b) Die Abnahme

Bei der Abnahme erkennbare Mängel müssen hier gerügt und vorbehalten werden, da

eine Nachbesserung ansonsten ausgeschlossen ist. Bei der Abnahme kann sich der

Bauherr eines von ihm beauftragten Kontrolleurs bedienen. Tut er dies, reduziert sich die

Versicherungsprämie. Wie es heißt, sind die Vorteile, einen Kontrolleur einzuschalten

größer, als die Summe der Honorarkosten und der Reduktion der Prämie.

c) Die Garantie der ordnungsgemäßen Erfüllung

Diese Garantie besagt, daß innerhalb eines Jahres nach der Abnahme die vorbehaltenen

sowie die bei der Abnahme verdeckten Mängel von den jeweiligen Unternehmen zu

beseitigen sind. Die Garantie betrifft das Bauwerk und fest damit verbundene Teile.

d) Die Garantie des guten Funktionierens

Es handelt sich um eine mindestens zweijährige Garantie für Zubehörteile, die nicht

fest mit dem Gebäude verbunden sind.

e) Die 10jährige Haftung (R.C. décennale)

Die 10jährige Haftung der Konstrukteure stellt den wesentlichen Inhalt der Loi Spinetta

dar.

ea) Mängel

Sämtliche Konstrukteure eines Bauwerks sind dem Bauherrn oder Käufer für alle

Mängel verantwortlich. Der Verstoß gegen Bauvorschriften hingegen löst nur dann die

10jährige Haftung aus, wenn die Mängel das Bauwerk für seine Bestimmung untauglich

machen bzw. die Solidität des Bauwerks oder einzelner Teile beeinträchtigen. Es wird

die Verantwortlichkeit des jeweiligen Unternehmers vermutet mit der Folge einer

Beweislastumkehr.

29

eb) Haftung

Die 10jährige Haftung beginnt mit der Abnahme des Bauwerks. Sie erfaßt alle

verdeckten Mängel, die innerhalb von 9 Jahren nach Ablauf der Garantie der

ordnungsgemäßen Erfüllung (s. Pkt. c) geltend gemacht werden. Nach herrschender

Meinung erfaßt sie aber ebenfalls die unter die Garantie der ordnungsgemäßen

Erfüllung (1 Jahr) fallenden, verdeckten Mängel. Der Bauherr hat für das 1. Jahr

Wahlrecht und zwar dann, wenn ein vorbehaltener Mangel trotz Aufforderung vom

betroffenen Konstrukteur nicht behoben wurde.

ec) Verjährung

Die Verjährung beginnt 10 Jahre nach der Abnahme. Unterbrechung der Verjährung ist

durch Urteil möglich.

Es sind zwei Pflichtversicherungen zu unterscheiden:

a) Sachversicherung des Bauherrn (Assurance Dommages-Ouvrage (ADO))

b) Haftpflicht-Versicherung der Konstrukteure (Assurance R.C. décennale)

zu a) Die ADO wird vom Bauherrn für ein bestimmtes Bauvorhaben vor Beginn der

Bauarbeiten abgeschlossen. Die ADO dient der Vorfinanzierung von Mangel-

beseitigungskosten für Mängel mit R.C. décennale-Qualität (s. oben Pkt. e). Der

Deckungsumfang ist unbegrenzt, gleichwohl richtet sich die Prämie nach dem

Objektwert. Die ADO tritt bereits vor der Abnahme in Leistung, wenn der betroffene

Konstrukteur nicht mehr in Regreß genommen werden kann (i.d.Regel Konkurs).

Die Abwicklung beginnt durch Anmeldung eines Schadens durch den Bauherrn. Der

Schaden muß lediglich glaubhaft sein, der Nachweis, wer für die Mangelbeseitigung

verantwortlich ist, ist nicht erforderlich. Der Versicherer beauftragt einen Sach-

verständigen. Nach Anmeldung des Schadens muß der Versicherer binnen 60 Tagen eine

Deckungszusage machen und nach weiteren 45 Tagen ein Regulierungsangebot vor-

legen. Der VN muß sich binnen 15 Tagen dazu verbindlich äußern. Bei Einver

ständnis erfolgt die Zahlung innerhalb von weiteren 15 Tagen. Alternativ erfolgt im

gleichen Zeitraum ein nicht rückforderbarer Vorschuß in Höhe von 3/4 des angebo-

tenen Betrages, wenn der VN mit dem Regulierungsangebot nicht einverstanden ist.

30

Ein Verstoß gegen die Versicherungspflicht wird nicht geahndet, da der Bauherr sich

selbst schadet.

Zu b) Die Haftpflicht-Versicherung der Konstrukteure (Assurance R.C. décennale) wird als

Abonnementversicherung für 1 Jahr abgeschlossen und zwar unabhängig vom einzelnen

Objekt. Sie umfaßt die 10jährige Haftung auf allen Baustellen, die während der

Vertragsdauer eröffnet werden. Ein Verstoß gegen die Versicherungspflicht wird

zwischen 10 Tagen und 6 Monaten oder 2.000 bis 5.000 FF geahndet, da der Bauherr

oder der ADO -Versicherer im Falle des Fehlens einer Versicherung geschädigt würde.

Die Haftpflicht-Versicherung tritt für Planungsfehler und Mängel nach den Bedingungen

des Punktes e (s.o.) ein. Der Versicherer tritt zunächst für den vollen Schaden ein und

kann erst danach die Selbstbeteiligung zurückfordern.

Da die ADO der Vorfinanzierung dient, kann der ADO -Versicherer grundsätzlich seine

Aufwendungen beim zuständigen Haftpflicht-Versicherer regressieren, mit Ausnahme

der Leistungen, die im Konkursfalle eines Konstrukteurs vor der Abnahme eintreten.

Beim Regreß durch den ADO-Versicherer muß dieser lediglich seine Ausgaben nach-

weisen, im übrigen trifft den Haftpflicht-Versicherer die Beweislast.

31

C. Analyse der Kostenunterschiede zwischen dem deutschen und dem französischen

Sozialen Wohnungsbau

0. Kurzbeschreibung der beiden Projekte

Die im Partnerschaftsabkommen vereinbarte Zahl an Wohneinheiten wurde auf unterschiedliche

Weise realisiert: von HLM/OPUS 67 wurden alle 77 Wohnungen an einem Standort (Clos des

Marronniers in Weißenburg) in 6 Häusern gebaut, von der Heimstätte Rheinland-Pfalz wurden

zwei Standorte ausgewählt, davon wurden in Bad Bergzabern in zwei Häusern 28 Wohnungen

errichtet. Die übrigen Wohnungen wurden in Kandel geschaffen.

Beide Projekte realisieren die Wohnfläche auf vier Ebenen, wobei in Bad Bergzabern das

Dachgeschoß ausgebaut wurde und in Weißenburg das Dach nur architektonisch ästhetische

Funktion besitzt. Beide Projekte bieten den Bewohnern Tiefgaragenplätze und Kellerräume:

Während in Weißenburg Tiefgaragenplätze und Kellerräume im jeweiligen Haus untergebracht

sind, hat man sich in Bad Bergzabern dafür entschieden, die Kellerräume für alle Wohnungen in

einem und die Tiefgaragenplätze für alle Wohnungen im zweiten Haus (zzgl. eines Vorbaus)

unterzubringen.

Tabelle 4: Übersicht über zentrale bauliche Dimensionen Bad Bergzabern

Weißenburg

Anzahl der Hauseinheiten zum Vergleich (2 von 2)

2

Anzahl der Hauseinheiten zum Vergleich (2 von6)

2

Grundfläche eines Hauses

384,01

Grundfläche eines Hauses

403,00

umbauter Raum eines Hauses incl. TG

5.447,64

umbauter Raum eines Hauses incl. TG

5.630,88

Wohnfläche eines Hauses

1.063,41

Wohnfläche eines Hauses

1.268,38

Wohnfläche eines Hauses ohne Balkone/Terrassen

1.019,20

Wohnfläche eines Hauses ohne Balkone/Terrassen

1.185,88

Grundfläche beider Häuser

768,02

Grundfläche beider Häuser

806,00

umbauter Raum beider Häuser

10.895,28

umbauter Raum beider Häuser

11.261,76

32

Wohnfläche beider Häuser incl. Balkone/Terrassen

2.126,82

Wohnfläche beider Häuser incl. Balkone/Terrassen

2.536,76

anrechnungstechnisch vergleichbar gemachte Wohnfläche beider Häuser 17 )

2.207,64

anrechnungstechnisch vergleichbar gemachte Wohnfläche beider Häuser

2.536,76

Der Vergleich macht deutlich, daß die Grundflächen der beiden Projekte nahezu identisch

sind, während die Wohnfläche in Weißenburg ca. 16% (ohne Balkone/Terrassen) bzw. 19%

(mit Balkonen/Terrassen) mehr beträgt als in Bad Bergzabern. Die Kubatur beider Gebäude

unterscheidet sich absolut nur unwesentlich. Der relative Aufwand an Kubatur zur Gewinnung

von Wohnfläche liegt in Weißenburg allerdings niedriger als in Bad Bergzabern.

17 ) Vergleiche die Anmerkungen zur Wohnflächenberechnung in Kap. C. 1. 1

33

1. Bauliche Vorschriften und Kenngrößen

1.1 Wohnungsgrößen und Räume

Deutsche Richtlinien18)

Französische Richtlinien 19)

Wohnfläche Flächen aus den lichten Maßen zwischen den Wänden (bei Planmaßen abzgl. 3% für Putz). Abzuziehen sind: Schornsteine, Pfeiler u.ä. > 0,1 qm, Treppen mit mehr als 3 Steigungen und deren Absätze. Hinzuzu-rechnen sind: Fenster- u. Wandnischen bis Fußboden mit mehr als 13 cm Tiefe, Erker und Wandschränke > 0,5 qm, Raumteile unter Treppen höher 2 m. Anrechenbar sind Grundflächen höher 2 m voll, Grundflächen 1-2 m h halb, Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten, gedeckte Freisitze bis zur Hälfte. Nicht zur Wohnfläche gerechnet werden: Keller, Waschküchen, Abstellräume außer-halb der Wohnung, Dachböden, Trocken-räume, Schuppen, Garagen, Wirtschafts-räume, Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, Geschäftsräume, Grundflächen von Räu-men/Raumteilen mit weniger als 1 m Höhe.

Wohnfläche Wohnfläche ist die überbaute Fläche abzgl. Mauern, Zwischenwände, Treppenhaus, Podeste, Tür- und Fensterlaibungen. Nicht zur Wohnfläche gerechnet werden: nicht ausgebautes Dach, Keller, Garagen, Terrassen, Loggias, Balkone, Wäscheplätze, Veranden sowie Flächen mit einer Raum-höhe < 1,8 m.

Mindestwohnfläche Schlafräume (1. Förderungsweg) 21) Schlafräume müssen folgende Mindest-größen aufweisen: - 1 Bettzimmer 10 m5 - 2 Bettzimmer 14 m5 Ist nur ein Kinderzimmer vorgesehen, muß es ein 2 Bettzimmer sein. Die Mindestraumhöhe wird durch die Landesbauordnung festgesetzt.

Mindestwohnfläche Die Mindestwohnfläche beträgt 14 qm für die ersten vier Personen eines Haus-halts und 10 qm pro weitere Person. Die Mindestraumhöhe beträgt 2,3 m.

18) Zweite Berechnungsverordnung vom 12.Oktober 1990, Teil IV Wohnflächenberechnung, Bundes-gesetzblatt Jahrgang 1990, Bonn, 18.10.1990

19) Code de la Construction et de l´habitation; Artikel 111-1 ff

21) Mietwohnungsbauförderung 1995, Bauen und Wohnen, Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz, Mainz, März 1995

34

Förderbare Wohnfläche 23) für 1 Person 30 m5 bis 45 m5 für 2 Personen 45 m5 bis 60 m5 für 3 Personen 60 m5 bis 80 m5 für 4 Personen 75 m5 bis 90 m5 für 5 Personen 85 m5 bis 105 m5 für jede weitere Person bis zu 10 m5

Mindestwohnfläche im geförderten Wohnungsbau 24) W-Typ I: 1 Zimmer mit Kochnische,

WC, Wandschrank, Dusche, Netzanschlüsse WFL min.: 18 m5

W-Typ Ib: 1 Zimmer mit Küche, Bad, WC, Flur, Abstellraum, WFL min.: 30 m5

W-Typ II: 2 Zimmer mit s. Ib WFL min.: 46 m5

W-Typ III: 3 Zimmer mit s. Ib WFL min.: 60 m5

W-Typ IV: 4 Zimmer mit s. Ib WFL min.: 73 m5

W-Typ V: 5 Zimmer mit s. Ib WFL min.: 88 m5

W-Typ VI: 6 Zimmer mit s. Ib WFL min.: 99 m5; zusätzlich weitere Wasserzapfstelle

W-Typ VII: 7 Zimmer mit s. VI WFL min.: 114 m5

Die Vorschriften zur Berechnung und Anrechenbarkeit von Wohnfläche sind in den deutschen

Richtlinien detaillierter gefaßt mit der Folge, daß hier auch kleinere Raumteile noch zur

Wohnfläche gerechnet werden können, die in Frankreich entfallen würden. Im konkreten Fall

der beiden Projekte hat dies aber keinerlei Rolle gespielt.

23) Mietwohnungsbauförderung 1995, Bauen und Wohnen, Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz, Mainz, März 1995

24) 1 er Arrêté du mars 1985; Stand Januar 1993

35

Die halbe Anrechenbarkeit von Flächen mit einer lichten Raumhöhe von weniger als 2 und mehr

als 1 m in Bad Bergzabern hat gegenüber der französischen Regelung der vollen Anrechenbarkeit

bis 1,8 m Höhe (darunter nicht anrechenbar) folgenden Vorteil: auf den beiden Traufseiten in

Bad Bergzabern stehen lichte Raumbreiten von 26,81 m bzw. 19,3 m zur Berechnung an.

Multipliziert mit einer Raumtiefe von 1,75 m/2 (=0,875) ergeben sich anrechenbare

Wohnflächen von 40,4 qm. Nimmt man die volle Anrechenbarkeit bis 1,8 m Raumhöhe, so steht

nur ein Multiplikator von 0,4 m Raumtiefe (gegenüber 0,875) zur Verfügung. Daraus ergibt sich

eine Minderung der anrechenbaren Wohnfläche von 22 qm.

Andererseits enthält die französische Berechnung keinen Abzug von 3% für den Wandputz

(was allerdings bei den für Innenwände verwendeten Ständerwänden mit Gipskartonplatten auch

nicht erforderlich wäre). Im Falle von Bad Bergzabern beträgt die entsprechende Abzugsfläche

62,56 qm. Sie ist damit dreimal so groß wie der Verlust durch Anwendung der französischen

1,8 m-Regel. Da die Anrechenbarkeit der Grundflächen von Terrassen und Balkonen in beiden

Projekten gleichgesetzt wurde, ergibt sich für Bad Bergzabern ein „Anrechnungsnachteil“ von

ca. 40 qm oder 3,8%.

Förderbare Wohnfläche in Rheinland-Pfalz und Mindestwohnfläche in Frankreich unterscheiden

sich kaum. Während in Rheinland-Pfalz Mindest- und Höchstflächen explizit aufgeführt werden,

ist dies in Frankreich implizit in der Förderstaffel enthalten: die Höchstgrenze eines Wohn-

ungstyps ist die Mindestgrenze des nächst höheren.

Da vor der Vermietungsphase ein konkreter Versorgungsgrad nicht nachweisbar ist, kann auch

keine effektiv-Fläche pro Kopf errechnet werden. Die durchschnittliche Wohnfläche pro

Wohnung (nach einheitlichem Berechnungsmodus) beträgt 78,85 qm in Bad Bergzabern und

79,27 qm in Weißenburg, ist also nahezu identisch.

36

1.2 Geschoßhöhen und Kubatur

Geschoßhöhen und Deckenaufbau sind in beiden Projekten wie folgt konzipiert:

Tabelle 5: Geschoßdecken und Geschoßhöhen

Bad Bergzabern

Weißenburg

KG-Boden Glattstrich Lichte Höhe KG-Boden bis Decke EG Decke Dämmung insgesamt

0,15 0,03 2,25

0,18 0,15 2,76

KG-Boden Lichte Höhe KG-Boden bis Isolierung unter Decke EG Dämmung Decke insgesamt

0,20 2,20

0,10 0,20

2,70

Lichte Höhe Dämmung EG-Boden bis Decke 1. OG Decke Dämmung insgesamt

2,47 0,18 0,10 2,75

Lichte Höhe EG-Boden bis Decke 1. OG Decke insgesamt

2,50 0,20

2,70

1. OG, 2. OG Aufbau wie EG

1. OG, 2. OG, 3. OG Aufbau wie EG

ausgebautes Satteldach

DG kein Wohngeschoß

Von der Bodenplatte bis incl. 2. OG benötigt das Projekt in Bad Bergzabern eine Höhe von 11,01

m, während man in Weißenburg dafür nur 10,8 m braucht. Dies entspricht immerhin ca. 2 % der

Kubatur in den vergleichbaren Wohngeschossen und zwischen 1% und 2% der Baukosten. Dabei

ist der Umstand, daß man in Weißenburg ohne Dämmung und Estrich in den Wohngeschossen

auskommt, nur durch höhenabhängige Kosten berücksichtigt, nicht jedoch durch die Kosten für

Estrich und Dämmung selbst.

Die Berechnung des umbauten Raumes, sei es als umbauter Raum (mit Abzug für nicht

ausgebaute Teile des Dachgeschosses) oder als Bruttorauminhalt, ist in Frankreich nicht

gebräuchlich. Weder in den internen Berechnungen, noch in den Antragsunterlagen, noch in

Wirtschaftlichkeitsüberlegungen tauchen Kubikmeter der gesamten Gebäude auf. Zu Ver-

gleichszwecken haben wir daher anhand der vorliegenden Pläne für Gebäude 1 und 6 den

Bruttorauminhalt ermittelt.

37

Durch den zuvor erwähnten kostengünstigeren Aufbau der Geschoßhöhen, genauer des

Deckenaufbaus, liegt die Kubatur in Weißenburg mit 11.261,76 cbm nur unwesentlich über der

von Bad Bergzabern mit 10.895,28 cbm, obwohl die Dächer (Flachdach mit Satteldachelement)

in Weißenburg nicht ausgebaut wurden.

1.3 Wohnungszuschnitt; Verhältniszahlen

Die wichtigste Kenngröße für die Wirtschaftlichkeit der Architektur eines Gebäudes liegt im

Verhältnis von Rauminhalt zu Wohnfläche. In Bad Bergzabern wurde ein Verhältnis von 5,12 : 1

erreicht; nimmt man die berechnungstechnisch standardisierte Wohnfläche, verbessert sich das

Verhältnis auf 4,93 : 1. In Weißenburg liegt der Raumaufwand mit 4,44 : 1 gut 10 % niedriger.

Die anfallenden Nutzflächen sind teilweise eine Resultante des Grundrisses, teilweise ent-

sprechender Anforderungen, z. B. an überdachten Stellplätzen. In der Regel werden sie im

Mietzins nicht so berücksichtigt wie die Wohnfläche. Daher werden nachfolgend die

entsprechenden Flächen aufgeführt und ins Verhältnis zur Wohnfläche gesetzt.

Tabelle 6: Nutzflächen im Vergleich

Bad Bergzabern

Weißenburg

Art der Nutzfläche

Fläche qm

% zur WFL

Fläche qm

% zur WFL

Abstellräume im Keller

350

15,9%

116

4,6%

Hausflure/Treppen

213

9,6%

340

13,4%

überdachte Stellplätze überdachte Fahrgasse

443 233

20,1% 10,1%

461

0

18,2% 0,0%

sonstige Nutzflächen

94

4,3%

35

1,4%

Nutzflächen insgesamt

1.333

60,4%

952

37,6%

Wohnungsflure

176

8,0%

308

12,1%

38

Die Aufstellung zeigt einige bemerkenswerte Unterschiede der beiden Objekte:

1. Die Versorgung mit Abstellräumen im Keller liegt in Bad Bergzabern etwa 3 1/2 mal so

hoch wie in Weißenburg.

2. Die Erschließung der Wohnungen durch Treppen ist in Weißenburg etwa 40%

aufwendiger als in Bad Bergzabern.

3. Die Organisation der Tiefgarage führt netto zu fast identischen Flächenbedarfen.

Dadurch, daß die Tiefgaragen in Weißenburg direkt angefahren werden, spart man sich

hier einen Aufwand von über 400 qm überdachten Raumes, der einer Kubatur von rund

1.200 cbm entspricht.

4. Bei den sonstigen Nutzflächen, wie Fahrradkeller u.ä. kommt Weißenburg mit ca. 1/3

der Fläche von Bad Bergzabern aus.

5. Aus den diversen Unterschieden ergibt sich insgesamt ein Aufwand von etwa 0,6 qm

Nutzfläche pro qm Wohnfläche in Bad Bergzabern, gegenüber einem Aufwand von unter

0,4 qm in Weißenburg.

6. Was die innere Erschließung der Wohnungen anbelangt, steht Bad Bergzabern mit nur

8% Fluren/Dielen an der gesamten Wohnfläche um ein Drittel mieterfreundlicher da

als Weißenburg.

1.4 Baubeschreibung

Aufbauend auf dem amtlichen rheinland-pfälzischen Schema der (Kurz-) Baubeschreibung

werden in der folgenden Übersicht die wichtigsten Merkmale der Gebäude in Bad Bergzabern

und Weißenburg dargestellt. In einzelnen Fällen werden die Angaben um weitere Merkmale aus

anderen Quellen ergänzt, um eine insgesamt „plastische“ Baubeschreibung zu erzeugen.

Wichtige Unterschiede zwischen den beiden Projekten werden durch Unterstreichen kenntlich

gemacht.

Bereich

Bad Bergzabern

Weißenburg

Art des Baus

Neubau

Neubau

Gründung

Streifen- und Einzel-fundamente nach Statik

Streifen- und Einzelfun-damente nach Statik; teilweise Pfahlgründung

39

Verbleib des ausgehobenen Mutterbodens

Zwischenlagerung auf dem Grundstück

Zwischenlagerung auf dem Grundstück

Gebäudeaußenflächen

mineralischer Außenputz

Dämmkomplex mit Dünnputz und Acrylfarbe

Dacheindeckung

Betondachsteine

Strangfalzziegel aus Ton oder Beton; in nicht ge-neigten Bereichen Flach-dachabdichtung

Tragende und aussteifende Wände

B 25, 36,5 cm bzw. 30 cm nach Statik

Stahlbeton nach Statik; tragende Säulen

. Im KG

Sperrbeton und Poroton mit Isolieranstrich

wasserdichter Beton mit bituminösem Anstrich

. sonstige Geschosse

36,5 cm bzw 24 cm nach Statik und Wärmeschutzv.

Stahlbeton nach Statik

Nicht tragende Außenwände

Abdichtung gegen drücken-des Wasser nicht erforder-lich


. sonstige Geschosse

36,5 cm KlB 2/0,8 nach Statik und Wärmeschutzv.


. Dachraum

wie vor


Trennwände zwischen Wohnungen

24 cm KSV 2,0

Vollgipsplatten, zweischalig mit Mineralfaser 16 cm

sonstige Trennwände

Treppenhauswände 24 cm KSV 2,0

Stahlbeton

innere Brandwände

24 cm KSV 2,0 F90-A

Stahlbeton bzw. Vollgips-platten

Decke über dem Keller-geschoß

Stahlbeton B 25

Stahlbeton nach Statik zzgl. Wärmedämmung

Decken über sonstigen Geschossen

wie vor


Dachtragwerk

Holzkonstruktion nach Statik

Holzkonstruktion nach Statik; teilweise Beton-Flachdach

Treppen

Ort-Beton B 25 nach Statik

Ort-Beton nach Statik; Wohnungsinnentreppen Holz

40

Treppengeländer

Stahlgeländer 90 cm h.

Ort-Beton nach Statik

Treppenräume

24 cm KSV 2,0 nach Statik


oberer Abschluß des Treppenraumes

Holz mit Rigipsverkleidung

Stahlbetondecke

Rauchabzugsöffnungen in Treppenräumen

1 m5 groß

Polyesterrauchabzugskuppel 1 m5 groß

Türen zum KG und nicht ausgebautem DG

feuerhemmend mit Stahlzargen, T 30

feuerhemmend mit Stahlzargen, T 30

Wandbekleidungen Treppenraum und Flure

Gipsputz

Spritzanstrich auf grundier-tem u. gespachteltem Beton

Ausbildung der Fußböden ob OK Rohdecke

Linoleum auf schwimmen-dem Estrich MS 3/50 2x17/15

Vinylbodenbeläge auf geglättetem Betonuntergrund

. In allgemein zugänglichen Fluren

keramische Fliesen bzw. PVC-Belag auf schwimmendem Estrich

Sandsteinplatten bzw. PVC-Beläge auf geglättetem Betonuntergrund

. In Bädern und Toiletten

keramische Fliesen auf schwimmendem Estrich

zzgl.Küche: Sandstein-platten auf Betonuntergrund

Fenster, Fenstertüren, Außentüren

Kunststoffenster

Fenster-, Fenstertüren PVC; Hauseingangstüren Alu, Wohnungstüren Holz

Lüftungsanlage

Lüftung mit Ventilatoren

Zwangszuluft mit Abluftgenerator

Lüftungsleitungen

Wickelfalzrohre nach DIN

Wickelfalzrohre

Installationsschächte und -kanäle

Lüftungsgeräte mit Brand-schutzplatten; Prüfzeichen., Wände 1,5 cm

Vollgipsplatten 7 cm

Art der Beheizung

Gas-Zentralheizung

Gas-Zentralheizung

Art der Wasserversorgung

Einzelversorgung an den Verbrauchsstellen

Einzelversorgung an den Verbrauchsstellen

Wände und Decken des Heizraums

B 15, B 25 24 cm nach Statik, F 90

Stahlbeton

Tür des Heizraums

T 30 Stahltür mit Stahlzargen

T 60 Stahltür mit Stahlzargen

41

Beseitigung des Abwassers

öffentliche Abwasseranlage


Beseitigung des Niederschlagswassers



Maßnahmen gegen Schallübertragung

Bandagen in Mauerwerk und Decken

sorgfältige Betonkeilver-bindungen plus Zementputz

Einfriedung

teilweise Mauer in Sichtbeton

teilweise Mauer in Sichtbeton L-Format

Spielplätze für Kleinkinder

ca. 150 m5

vorhanden

Freiflächen

Grünanlage

Grünanlage

Ergänzend zur Kurzbaubeschreibung weitere Angaben zur Ausstattung: Heizungsanlage

1 Gas-Warmwasser-Hei-zungsanlage mit externem Wärmetauscher für 2 Ge-bäude, 1 Kessel „Buderus“ 140 KW; Brauchwasser-speicher 750 L, 105 KW, Stahl-Plattenheizkörper; thermostatisches Heizkör-perventil; Flüssigkeits-fühler je H-Körper; Steig-stränge und alle HK-An-schlußleitungen unter Putz

1 Gas-Warmwasser-Heizungszentrale je Gebäude Kessel „Buderus“ 157 KW; Brauchwasserspei-cher 550 L Stahlblech-Heizkörper; thermostati-sches Heizkörperventil;HK-Anschlußleitungen auf Putz; zentrale, digitalisierte Verbrauchsmessung im Treppenhaus

Sanitär

Wasserversorgung zur Wohnung Metallverbund-rohr mit PE-Innenrohr, Einzelverteilung dto. als Rollenmaterial; in allen Wohnungen (in großen W.(): 1 Badewanne (1 Duschwanne) 1 Wasch-tisch, (1 Handwasch-tisch),1(2) Tiefspül-klosett(s)., 1 Wasch-maschinenanschluß

Wasserversorgung zur Wohnung Polyethylen in Rohrhülsen, Einzelvertei-lung Kupfer; in allen Wohnungen (in großen W.(): 1 Wasch-tischeinrichtung, (1 Hand-waschtischeinr.),1(2) Klo-setteinr., 1 Spültischanlage, 1 Unterschrank, 1 kompl. Badeeinrichtung

Elektro

Beispiel 3 Zi-Wo: Verteilerkasten in Wo., Gegensprechanlage, Tele-fonanschl., TV-Anschluß, Herdanschluß, 10 Licht-auslässe, 25 Steckdosen davon 11 Doppelsteckdosen

Beispiel 3 Zi-Wo: Verteilerkasten in Wo., Gegensprechanlage, Tele-fonanschl., TV-Anschluß, Herdanschluß, 9 Licht-auslässe, 20 Steckdosen davon 1 Doppelsteckdose

42

1.5 Berechnung von Mietwohnflächen 25)

Das französische Verfahren der Ermittlung von Wohnflächen ist recht vielschichtig. Die rein

physische Wohnflächenermittlung ist unproblematisch und ähnelt der deutschen Heran-

gehensweise. Die Wohnfläche nach deutscher Berechnungsmethode ist nahezu identisch mit

der „surface habitable“ zuzüglich 50% der „terasses e loggias“.

Ausgesprochen aufwendig ist die Ermittlung der Wohnfläche, die zur Fixierung der Miete

gebildet wird. Dies soll am Beispiel einer Wohnung im Falle des Projekts Weißenburg erläutert

werden26):

a) Ausgangspunkt ist die physische Wohnfläche (an anderer Stelle auch „surface habitable“

= Wohnfläche genannt): 67,28 qm. Darin enthalten sind sämtliche Räume, einschl.

Wandschränke, innerhalb der abgeschlossenen Wohnung. Nicht enthalten ist die Terrasse

bzw. Loggia. Die Wohnfläche wird aus dem Planaufmaß des Architekten ermittelt. Eine

gesonderte Berücksichtigung des Wandputzes gibt es nicht.

b) „Reelle Wohnfläche“ : Die physische Wohnfläche jedes Einzelraumes wird auf halbe qm

auf- bzw. abgerundet; außerdem wird die Terrasse/Loggia in vollem Umfange ein-

bezogen. Die physische Wohnfläche erhöht sich dadurch auf 77 qm.

c) „Koeffizient der Natur des Raumes“: „normale Wohnräume“ erhalten den Koeffizien-

ten 1, untergeordente Räume und Nutzflächen wie Flur, Loggia und Wandschränke /

Abstellräume erhalten den Koeffizienten 0,6.

d) Aus dem Produkt von b und c wird die Nutzfläche errechnet (in unserem Beispiel

identisch mit der reellen Fläche, da die Nebenräume nicht dazugerechnet werden); im

übrigen aber nicht mit dem deutschen Begriff der Nutzfläche übereinstimmend.

25) Basis der Wohnflächenberechnung und -bewertung ist ein Erlaß von 1948: „Decret No 48-1766 du novembre 1948 fixant les condition de détermination de la surface corrigée des loceaux d´habitation ou à usage professionel“. Wir verweisen des weiteren auf ein Papier, das wir auf Wunsch des Finanzministeriums verfaßt haben; vgl. Anlage Nr. 9

26) vgl. Planauszug der Wohnung 1 im Gebäude 1 sowie die Aufstellung „Decompte surface corrigée“ in der Anlage 4.

43

ea) Es folgen drei weitere Koeffizienten (vgl. Einzelheiten in der oben zitierten Anlage 9),

wovon der erste die Belichtung darstellt. Sie wird raumweise für die „normalen Räume“

ermittelt und schwankt in unserem Beispiel zwischen 0,8 und 1.

eb) Besonnung; der Koeffizient wird ebenfalls nur für die „normalen Räume“ vergeben und

schwankt ebenfalls zwischen 0,8 und 1.

ec) Aussicht; der Koeffizient wird ebenfalls nur für die „normalen Räume“ vergeben und

beträgt in unserem Beispiel jeweils 1.

f) Aus den drei Koeffizienten ea bis ec wird das einfache Mittel gebildet.

g) „Korrigierte Fläche“; in diesem Bewertungsschritt wird für die „normalen Räume“ das

Produkt aus Punkt d (Nutzfläche) und Punkt f, sowie für die Nebenräume und -flächen

das Produkt aus Punkt b und Punkt c gebildet. Die Summe der Produkte ergibt als

korrigierte Fläche 65,76 qm.

h) Sämtliche Ausstattungsgegenstände (Wasserzapfstellen nach warm und kalt, Dusche,

Badewanne, WC, Lavabo, Heizkörper, Stromhauptanschlüsse, Gasanschluß, Aufzug,

Sprechanlage, Kellerräume) werden, unter Berücksichtigung der Anzahl, mit einem

Wertungsfaktor multipliziert. In der Summe ergibt sich ein Flächenäquivalent von

46,20 qm. Unter Umständen wird die Fläche um einen Betrag gekürzt, wenn ein oberes

(über 4) Stockwerk nicht über einen Aufzug verfügt.

i) Zu den Werten aus g und h wird schließlich noch ein Flächenäquivalent für

Wärmeverlust hinzuaddiert und zwar nach der Formel: SR x 0,2 (1,7 - G), wobei SR

(somme des surfaces réelles des pièces annexes) in unserem Beispiel 77 qm entspricht,

G (Coefficient volumique de déperditions thermiques) in unserem Beispiel 0,6. Daraus

folgt die Rechnung 77 x 0,2 (1,7 / 0,6) = 16,94.

j) Insgesamt ergibt sich daraus eine „korrigierte Gesamtfläche“ von 65,76 + 46,20 + 16,94

= 128,90.

k) Als Erfolgs- (oder Mißerfolgsindikator) ergibt sich schließlich aus dem Verhältnis von

korrigierter Gesamtfläche und Wohnfläche aus Punkt a (128,90/67,28) ein Wert von

1,92. Die Werte für die 77 Wohnungen in Weißenburg schwanken zwischen 1,72

(Wohnung Nr. 36) und 2,1 (Wohnung Nr. 76). Dies entspricht einem maximalen

Mietpreisunterschied von 22% pro qm Wohnfläche. Tendenziell liegt der

Erfolgsindikator bzw., ihm zugrundeliegend der Mietpreisfaktor, bei kleineren

Wohnungen höher als bei größeren.

44

Dies ist in erster Linie auf die flächen-unabhängigen Bewertungen der Ausstattung

zurückzuführen. Das Verhältnis zwischen Wohnungsgröße und Mietpreisfaktor ist

allerdings nicht linear.

Vergleicht man das französische System der Mietpreisfindung im sozialen Wohnungsbau mit

den deutschen Bedingungen, so kann man feststellen, daß die Mieten im freifinanzierten

Wohnungsbau in Deutschland ebenfalls bei kleineren Wohnungen zu höheren Mietpreisen

neigen, ohne auf ein vergleichbares Bewertungssystem zurückzugreifen. In Deutschland liegen

der Mietpreisbildung in diesem Marktsegment Kostengesichtspunkte einerseits und

„Erträglichkeit“ bzw. Akzeptanz der absoluten Miethöhe andererseits zugrunde.

Das französische Bewertungssystem müßte bei einer Übertragung auf deutsche Verhältnisse

angepaßt werden, wenn man allein bedenkt, daß die Heizkörper, deren Bedarf sich ausschließlich

nach der zu beheizenden Fläche richtet, rund 40% der Ausstattungspunkte ausmachen. Dagegen

müßten Kostenfaktoren wie Wohnungstrennwände im Verhältnis zur Wohnfläche oder z.B.

Verfliesungsflächen relativ stärker zu Buche schlagen.

Ein Blick in eine kleine Auswahl von Dekreten zeigt, daß die diversen Bewertungssysteme

zahlreichen Wechseln unterlagen. So hat es z. B. auch Bewertungen des Rohbauzustandes, der

Gebäudeabstände, des Fassadenzustandes, der Treppenhäuser

oder der Fenster gegeben. All dies zeigt, daß man bemüht ist, die Werthaltigkeit der Mietobjekte

in die Kalkulation der Miete einzubeziehen.

Insgesamt stellt das französische System den Versuch dar, im Segment administrierter

Preise ein Stück Marktgerechtigkeit herzustellen, wobei insbesondere die Berücksichtigung

der Standortkriterien hervorzuheben ist.

45

2. Technische Normen

Aus den umfänglichen für den Wohnungsbau anzuwendenden Normen werden nachfolgend

zwei Komplexe von besonderer Wirksamkeit auf Kosten und Wirtschaftlichkeit eingehender

behandelt. So weit wie aus den Angaben der Leistungsverzeichnisse ablesbar, wird zu den

französischen Angaben aus Sicht der Heimstätte Rheinland-Pfalz GmbH Stellung genommen.

2.1 Schallschutz

„In Deutschland sind im Wohnungsbau die Mindestschalldämmaße von Wohnungstrenn-

wänden (R´w 52 dB) in DIN 4109 festgelegt. In Frankreich sind im Arreté du 14.06.1969

(modifiziert 22. 12. 1975) maximal zulässige Schallpegel festgesetzt, so z. B. In Wohn- und

Schlafräumen 35 dB (A) und bei externen Geräuschquellen von max. 80 dB, was einem

Schalldämmaß von R´w 45 dB entspricht. “27 )

Diese globale Aussage soll für den technisch Interessierten anhand einschlägiger Zitate aus den

französischen Ausschreibungstexten so weit wie möglich differenziert werden. Dazu werden

die (übersetzten) französischen Textstellen zitiert (kursiv) und anschließend kommentiert.

Die Kommentare stützen sich auf eine Zuarbeit der Heimstätte Rheinland-Pfalz. 28)

Maurer: Durch die Qualität der Zuschlagstoffe muß der Beton eine Mindestrohdichte von 2.300 kg/m3 erhalten, Tragkonstruktionen nicht mitgerechnet.

Die Ausführung schalldämmender Bauteile in der angesprochenen Qualität ist für den

Luftschallschutz grundsätzlich positiv zu bewerten, da hierdurch schwere und biegesteife

Trennelemente geschaffen werden, die keine für den bauakustischen Bereich relevanten

Koinzidenzeinbrüche aufweisen.

27 ) Der Baumarkt in Frankreich; Branchen- und Marktstrukturanalyse; hrsg. vom Zentralverband des deutschen Baugewerbes, Bonn 1992, S. 52

28) Dipl-Ing. Schornsheim, Heimstätte Rheinland-Pfalz, Schreiben vom 26.05. 1997 und 18.06.1997

46

Die Montage von Fertigteilen- und Platten anstelle von Wänden und Decken, die am Montageort

direkt vergossen werden, ist nur dann zulässig, wenn der Auftragnehmer nachweisen kann, daß

der Schallschwächungsindex R für ein rosa Geräuschspektrum der einzubauenden Elemente auf

allen Frequenzen von 100 bis 5.000 Hz mindestens dem der ursprünglich vorgesehenen Wand

entspricht; dazu Prüfberichte vorlegen.

Ist die Montage von Fertigbauteilen vorgesehen, sind vom Auftragnehmer äußerst sorgfältige

Betonkeilverbindungen auszuführen. Ein Zementputz entlang dieser Keilverbindungen ist

vorzusehen, um die geforderte Schallundurchlässigkeit zu gewährleisten.

Dies sichert die Einhaltung der Anforderungen bei der Verwendung von Fertigteilen. Da der

geforderte Nachweis für die jeweilige Konstruktion im Labor zu erbringen ist, werden die

notwendigen Anschlußdetails gesondert erwähnt.

Der Auftragnehmer wird darauf hingewiesen, sämtliche in der Beschreibung - Abschnitt Beton - des Planungsbüros aufgeführten Schall- und Körperschallbeanspruchungen zu berücksichtigen. Dies betrifft alle Bohrungs- und Verschlußarbeiten, das Einbringen von Schalldämmstoffen zwischen verschiedenen Bauteilen, etc. und allgemein sämtliche hierzu verfaßten Anmerkungen. Der Auftragnehmer hat bei der Wahl der auszuführenden Mauerwerksbauteile die Schall-beanspruchung zu berücksichtigen; dies gilt für solche Teile, die in erster Linie eine Isolierung gegen Luftschall aber auch gegen Grundgeräusche darstellen, die für den Schutz der Räume vor Schallemissionen (Schächte, etc.) vorgeschrieben sind.

Die hier vorgenommene Verlagerung der Verantwortlichkeit für die Einhaltung des Schall-

schutzes auf den ausführenden Unternehmer ist für Deutschland untypisch. Dadurch erreicht

man, daß dem Unternehmer mehr „Spielraum“ bei der Wahl der Konstruktion eingeräumt wird.

Er haftet dann für das gesamte Werk, während sich ein deutsches Unternehmen auf die Vorgabe

durch den Fachplaner zurückziehen kann.

Gipser: Zwischenwände, Typ 7B, 72 mm dick, Schalldämmung 33 dbA, Brandschutz 30 mm für Trennwände in den Wohnungen

Die aus Vollgipsplatten gefertigten Zwischenwände in den Wohnungen sollen laut LV eine

Schalldämmung von 33 dB(A) erreichen. In der VDI 4100 werden für solche Trennwände in

Schallschutzklasse (SSK) I - das entspricht dem Mindeststandard - 40 dB(A), in SSK II und SSK

III sogar 48 dB(A) empfohlen.

47

Auch das Beiblatt 2 zur DIN 4109 geht in seinen Empfehlungen von 40 dB(A) bzw. ≥ 47 dB(A)

aus. Die Heimstätte führt in den eigenen Bauten Trennwände in der Steinrohdichteklasse 1,0 in

115 mm Stärke beidseitig verputzt aus und erreicht damit mindestens 40 dB(A). Auf diesen

Komfort möchte die Heimstätte Rheinland-Pfalz GmbH auch in Zukunft nicht verzichten!

In plausible Worte gefaßt, läßt sich der Unterschied zwischen beiden Ausführungsarten wie folgt

verdeutlichen: Eine laute Unterhaltung im Nachbarraum kommt bei einer 33 dB(A) Trennwand

im zu schützenden Rum noch ‚gut verständlich’ an, während diese bei 40 dB(A) nur noch

‚verständlich’ ist.

Zwischenwand, Typ PPAN - SA - 160 - insgesamt 160 mm dick Zusammensetzung: - 2 Zwischenwände, Typ 5A, 50 mm dick - Ausfüllung aus 40 mm dicker Mineralfaser - 1 Wandgipsplatte, Typ BA 10, auf jeder Seite der Zwischenwand - Schalldämmung 58 dbA für Trennwände zwischen den einzelnen Wohnungen.

Der Schallschutz der Wohnungstrennwände erfüllt mit 58 dB(A) sowohl die in Deutschland

üblichen Standardanforderungen (53 dB(A)) als auch den Vorschlag für einen erhöhten

Schallschutz lt. DIN 4109, Beiblatt 2 mit ≥ 55 dB(A).

In der Heimstätte Rheinland-Pfalz GmbH wird dieses Trennelement durch eine KSV-Wand

hergestellt. In Rohdichteklasse 2,0 und 24 cm Stärke beidseitig verputzt erreichen wir ein R’W,R

von 55 dB(A).

Heizung: Der Geräuschpegel des Kessels darf beim Zünden 80 dB(A) und bei funktionierendem Brenner 62 dB(A) nicht übersteigen.

Zur Geräuschdämmung aus Heizungsanlagen sind gemäß DIN 4109 Beiblatt 2 möglichst

schwere Decken auszubilden und im darüberliegenden Erdgeschoß ein schwimmender Estrich zu

verlegen. (Anmerkung d.V.: Die Heizungen wurden im obersten Wohngeschoß installiert.)

Im zu beurteilenden Objekt werden lediglich die Geräuschpegel des Kessels begrenzt. Die

Begrenzung auf 80 dB(A) beim Start sowie 62 dB(A) beim Betrieb erscheint allerdings als zu

hoch angesetzt. Der weiter unten zu behandelnde Bodenbelag kann lediglich den Körperschall

(Trittschall) dämpfen. Es handelt sich hierbei jedoch um ein Luftschallproblem!

48

Lüftung: Die Vorschriften setzen die Anforderungen hinsichtlich des Geräuschpegels von technischen Anlagen und insbesondere von raumlufttechnischen Anlagen wie folgt fest: - in Wohnräumen maximal 30 dB(A) - in Küchen maximal 35 dB(A) wenn alle Luftdurchlaßöffnungen des Gebäudes mit maximaler Luftmenge arbeiten. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, muß der Schallschutz zwischen überein-anderliegenden Wohnungen vorschriftsmäßig ausgeführt sein und es müssen vor allem die notwendigen Vorsichtmaßnahmen getroffen werden, um Übertragungen zwischen den Luftdurchlaßöffnungen und den Lüftungskanälen zu vermeiden.

Die in diesem Absatz enthaltenen Begrenzungen des Geräuschpegels entsprechen denen der

DIN 4109, Tabelle 4. Die DIN läßt jedoch um 5 dB (A) höhere Werte zu, wenn es sich um einen

Dauergeräuschpegel handelt (ohne auffällige Einzeltöne). Zur Ausführung der Dämmung gibt

VDI 2081 Auskunft. Lüftungsanlagen wurden in eigenen Bauten (Wohnungsbau) bisher nicht

realisiert.

Erfahrungen aus Probebauten haben gezeigt, daß maschinelle Lüftungsanlagen bedingt durch

das unveränderte Mieterverhalten - nicht das erhoffte Energieeinsparungspotential freisetzen

können, wodurch die Wirtschaftlichkeit solcher Maßnahmen in Frage zu stellen ist (zumindest

im Mietwohnungsbau).

Bodenbelag: BELAG, TYP TAPIFLEX 152 S VON CHEZ SOMMER oder von gleichwertiger Art - Unterseite aus PVC-Schaumstoff mit chemischer Ausdehnung - Gesamtdicke 2,3 mm - Klassifizierung UPEC U2 S P2 E2 C2 - Schalldämmung 17 dbA BELAG, TYP TAPIFLEX 153 VON CHEZ SOMMER oder von gleichwertiger Art - Unterseite aus PVC-Schaumstoff mit chemischer Ausdehnung - Gesamtdicke 3,55 mm - Klassifizierung UPEC U3 P3 E2 C2 - Schalldämmung 17 dbA

49

Weichfedernde Bodenbeläge dürfen nach DIN 4109 im Geschoßwohnungsbau nur in Gebäuden

mit nicht mehr als 2 Wohnungen angerechnet werden. Dies liegt einerseits im Verschleiß, als

auch in der Austauschbarkeit des Bauteils begründet. Sie sind jedoch in Verbindung mit

schwimmenden Estrichen anrechenbar, bringen dann aber kaum noch eine nennenswerte

Verbesserung.

Für den hier angegebenen Bodenbelag lägen die Verbesserungen in Verbindung mit

schwimmendem Estrich in Abhängigkeit von der dynamischen Steifigkeit des Bodenbelags

bei ca. 1 - 4 dB (A).

Die Kosten für die Ausführung eines schwimmenden Zementestrichs liegen für die Heimstätte

Rheinland-Pfalz GmbH bei ca.:

10 cm (5 cm Dämmung, 5 cm Estrich) - 28,00 DM/m2

13 cm (7 cm Dämmung, 6 cm Estrich) - 32,50 DM/m2. PVC-Fenster: Rolläden aus stoßfesten, steifen PVC-Lamellen, durchgefärbt, durchbrochene Lamellen mit Verstärkung der letzten Lamelle, seitliche Blockierung der Lamellen, Metallspindel mit Dämpfungsfeder, Führungsschienen der Rolläden aus lackierten Alu- oder PVC-Profilen mit schalldämpfender Dichtung, Bedienung per Gurt oder Kurbel.

Die hier angesprochene schalldämpfende Dichtung ist laut unseren Vorschriften nicht

erforderlich, aber durchaus sinnvoll. Es wird dadurch auch das Klappern der Rolläden bei

starken Windstärken vermieden. Für den Schallschutz ist dieses Bauteil nicht zu berücksichtigen,

da die Rolläden tagsüber nutzungsbedingt geöffnet sind.

Türen: Einbaufertige Tür in Wand oder Zwischenwand: - Einbaufertige Tür mit wabenförmigem Innenblatt und mit einer Holzfaser- oder Spanplatte bekleidet. Riegelschloß mit 1/2 Umdrehung. Die Kanten sind mit einem Kunststoffanleimer oder passender Furnierung versehen. - Weißlackierte Tür mit Bekleidung und 3 Beschlägen, das Schloß ist in die Tür einzubauen. 1 doppelter Türgriff aus eloxiertem Aluminium und Türschoner. - Schalldämpfung 27 dbA

Türen werden in der DIN 4109 behandelt. Für Türen, die Flure oder Dielen von Treppenhäusern

bzw. Hausfluren trennen, ist ein Wert von 27 dB(A) einzuhalten. Die Heimstätte Rheinland-Pfalz

GmbH läßt Türen mit einem Schalldämmaß von 33 dB(A) zu einem Preis von ca. DM 250,- +

MwSt. (Abmessung 0,88 x 2,01 m) einbauen.

50

Das Wichtigste - in Bezug auf den Schallschutz - ist der untere Türabschluß, weil die dort

befindliche Schallbrücke auch bei bestgedämmten Türen zu nur mäßigen Schalldämmwerten

führt. Diesem Detailpunkt wurde im LV keine Beachtung geschenkt.

Einbaufertige Vollholztür, Maße 0,80 x 2,04 m, für 70 bis 75 mm dicke Zwischenwand, weiß vorlackiert. Das gesamte Bauteil ist in der dafür vorgesehenen Öffnung zu befestigen einschließlich zusätzlicher Abdichtung der Hohlräume mit Polyurethan-Schaum oder Glaswolle, um eine kontinuierliche Schalldämmung zu gewährleisten.

Die Anmerkung, daß die Hohlräume der Zargen sowohl mit Ortschaum (dynamisch sehr steif)

als auch mit Glaswolle verfüllt werden dürfen, läßt erkennen, daß dem Schallschutz an diesem

Bauteil nur geringe Aufmerksamkeit geschenkt wurde.

Treppe: Typ LAPEYRE oder von gleichwertiger Art, aus eingeführtem, hellem Holz: - 14 gerade Stufen und Paßstufen nach Plan - Geschoßhöhe: 2,70 von Betonplatte zu Betonplatte - Treppenöffnung 3,00/0,90 m

- schalldämpfende Isolierschicht, Typ PHALTEX, direkt unter den Treppenwangen zwischen den Treppenauflagen und der Betonplatte

Die Anforderungen an den Trittschallschutz von Treppen erfüllt die Heimstätte Rheinland-Pfalz

GmbH, indem die gesamte Treppenanlage - sowohl Lauf-, Haupt- und Zwischenpodeste -

schalltechnisch durch geeignete Bauteile (z. B. Schöck-Tronsolen) vom Baukörper getrennt

wird. Damit ist die Schallausbreitung im wesentlichen nur in der Treppenanlage möglich.

Im ungünstigsten Fall (mit Zwischenpodest) werden 8 dieser Tronsolauflager pro Geschoß

benötigt. Die Kosten wären mit ca. 1.000,00 DM pro Geschoß zu beziffern, wobei die Trennung

des Putzes an Lauf und Podesten von den Umfassungswänden nicht mit enthalten ist.

Der damit erreichte Schallschutz übertrifft die Mindestanforderungen der DIN 4109 um

Größenordnungen.

Die vorgesehene Ausführung im Objekt Weißenburg beinhaltet lediglich die Trennung zwischen

Treppenlauf und Podest durch Elastomerauflager. Damit wird der Trittschallschutz der Podeste

vemachlässigt, was der Heimstätte Rheinland-Pfalz GmbH in der Vergangenheit schlechte

Erfahrungen (Mieterbeschwerden) einbrachte.

51

2.2 Wärmeschutz

Allgemein:

Die Einhaltung der Wärmeschutzverordnung (WSchV) kann hier nicht geprüft werden, da die

Zuordnung der Flächenanteile auf die jeweiligen Bauteile fehlt. Es soll lediglich der Versuch

unternommen werden, die betreffenden Bauteile mit der Tabelle 2 der Anlage 1 zur Wärme-

schutzverordnung vom 24.08.1994 zu vergleichen. Da diese Werte dem vereinfachten Nachweis

(Bauteilverfahren) Rechnung tragen, somit der A/V-Wert keinen Einfluß erlangt, sind diese

wesentlich schärfer formuliert. Schlechter gedämmte Bauteile können auf diese Weise nicht

durch besser gedämmte innerhalb der Bilanz „schön gerechnet“ werden. D. h. die o. g. Tabelle 2

ist für den objektiven Vergleich von bestimmten Bauteilen besser geeignet.

DACHABDICHTUNG AUF WÄRMEDÄMMUNG mit Lieferung und Ausführung, zu verlegen auf nicht begehbarer Betonplatte bei Dachneigung gleich Null: - imprägnierender Kaltauftrag, eine Dampfsperre bildend - Wärmedämmung aus mit Kraftpapier beschichteten Polyurethanplatten mittels impräg-nierendem Warmauftrag auf die Unterlage geklebt - Dachabdichtung, Typ zweischichtiges Elastomer mit Vlieseinlage, der gesamte Komplex einschließlich Warmauftrag bei jeder Schicht 80 mm dicke Wärmedämmung

Der K-Wert für das Dach ist mit KD≤ 0,22 W/m2 K angegeben. Polyurethanschaum wird in

Tabelle 1 der DIN 4108 Teil 4 in den Wärmeleitfähigkeiten 0,20; 0,25; 0,30 und 0,35 W/m' K

angegeben. Da diese nicht näher spezifiziert wurde, kann hier nur eingrenzend der Bereich für

die besten und schlechtesten K-Werte angegeben werden.

Für 1/αi; > 0.13 m2K/W und 1/αa, = 0,04 m2K/W ergeben sich:

λ=0,20 � KD=0,24W/m2K K=(αi -1+d/λ+αa -1)-1

λ=0,35 � KD= 0,41W/m2K

Aus der Grenzwertbetrachtung ist ersichtlich, daß nur bei Verwendung von Polyurethan der

WLG (Wärmeleiffähigkeitsgruppe) 020 die geforderten Werte beinahe erreicht werden. Auf die

übliche Problematik eines „0%-Gefälledaches“ sei nur am Rande hingewiesen.

52

Die Heimstätte Rheinland-Pfalz vermeidet zumindest im Wohnungsbau das 0%-Gefälledach

und führt schwach geneigte Pultdächer aus. Diese werden in Holzbauweise erstellt und

herkömmlich zwischen den Sparren gedämmt. Kosten für die Massivdecke und die aufwendige

Dachabdichtung werden so eingespart.

Fenster und Türen: Sämtliche Alu-Fenster und -Türen haben eine Unterbrechung der Wärmebrücke. - alle Profile sowie alle Zubehörteile wie Tür- und Fensterbänder, Griffe, Türschließer usw. werden weiß lackiert. Die Wärmedämmung und Abdichtung der Türen und Fenster an den Außenwänden mit Anschluß an den Beton oder das Mauerwerk erfolgt durch Anbringung und Einfügung einer elastischen Dichtung, COMPRIBANDE oder gleichwertiger Art, mit entsprechendem Querschnitt, und eines Polsters von Fensterdichtungsschnüren aus Gesteinsfaser oder Glaswolle in dem Hohlraum der Profile des Blendrahmens, und andere Anschlüsse. Zusätzliche Abdichtung durch TIOCOL-Dichtungsschnur.

In der DIN 4108 werden Fensterbauteile nach der Art der Rahmen in Rahmengruppen eingeteilt.

Es sind dies:

Rahmengruppe 1 14 < 2,0 Prüfzeugnis erforderlich Holz, Kunststoff

Rahmengruppe 2.1 2,0 < I4 < 2,8 Prüfzeugnis erforderlich Beton, Metall

Rahmengruppe 2.2 2,8 < KR < 3,5 Prüfzeugnis erforderlich Beton, Metall

Rahmengruppe 2.3 3,5 < K~ < 4,5 Prüfzeugnis erforderlich Beton, Metall

Rahmengruppe 3 Beton, Stahl, Aluminium; jedoch nicht in 2.1-2.3 einstufbar.

Lediglich die Bemerkung, daß hier thermisch getrennte Profile eingesetzt werden

(Aluminium), reicht für eine qualitative Bewertung nicht aus.

Sämtliche Alu-Fenster und -Türen haben eine Unterbrechung der Wärmebrücke: - die ca. 10 bis 20 mm dicke Wärmedämmung wird VOR den Rolladenkästen aus PVC angebracht - Verfugen der Konturen der PVC-Zargen mit Acrylkitt und generell alle Endbearbeitungen, die

vom Hersteller des Verfahrens empfohlen werden.

Vor den Rolladenkästen wird eine Dämmung von 10-20 mm angebracht. Dabei ist nicht klar,

ob von außen oder innen.

53

In der WSchV wird für dieses Bauteil ein K-Wert von ≤ 0,6 W/m2 K gefordert. Mit einer

Dämmstoffdicke von 20 mm und einer (unterstellten) WLG von 020 (z. Zt. beste Dämmstoffe)

wird jedoch nur ein Wert von KR - 0,85 W/m2 K erreicht. Damit wird die deutsche Vorschrift

nicht eingehalten!

Die Heimstätte Rheinland-Pfalz verwendet Fertigteile mit Prüfzeugnis und erspart sich damit

den Mehraufwand der nachträglichen Kaschierung.

Die geplanten Ausführungen COMPRIBANDE, TIOCOL und ACRYLkitt sichern die

geforderten Fugendurchlaßkoeffizienten.

Wärmedämmverbundsystem: Das System der Wärmedämmung von außen muß ein technisches Gutachten der Fachgruppe des C.S.T.B. vorweisen. Für den Gesamtkomplex mit Putz ist eine Zehnjahresgarantie vorzulegen. Das gesamte System muß eine Reaktion auf Feuer des Typs M2 und für den Isolierstoff allein des Typs M1 haben. Der Halt und die funktionellen Eigenschaften von Wärmedämmung und Abdichtung sind angemessen sicherzustellen. Die Gerüste sind standfest aufzustellen und nicht an dem Gebäude zu befestigen. Risiken der Kondensation in der Dicke sind angemessen zu begrenzen. Das Anbringen eines einfachen Bewehrungsnetzes ist auf die Wände von nicht erreichbaren Fassadenflächen begrenzt.

WDVS sind in Deutschland nicht genormt, allerdings werden sie seit mehreren Jahrzehnten

erfolgreich verwendet. Man kann also in diesem Bereich von allgemein anerkannten Regeln der

Bautechnik sprechen. Allerdings muß hier ein feuchtetechnischer Nachweis der Konstruktion

gemäß DIN 4108 Teil 3 erfolgen. In der vorliegenden Beschreibung wird lediglich auf folgendes

verwiesen: „Risiken der Kondensation in der Dicke sind angemessen zu begrenzen.“ Was wird

hier unter „Risiko“ verstanden und was wird als „angemessen“ bezeichnet?

Für die erreichbaren Fassadenflächen ist doppelte Bewehrung und doppelter Verputz

vorgeschrieben. Bei dem zu verwendenden Kleber handelt es sich um einen Kleber auf

Zementbasis mit mineralischen Füllstoffen und Zusatzstoffen vermischt mit einem Vinylacetat-

Copolymer in wässeriger Dispersion.

Hier wird zwischen erreichbaren und nicht erreichbaren Flächen unterschieden. Hier ist

wahrscheinlich die "Erreichbarkeit" durch Sonneneinstrahlung gemeint. Eine Unterscheidung

macht indessen wenig Sinn, da sich die Thermospannungen aus besonnten Flächen der gesamten

Fassade (Ausdehnung) mitteilen.

54

Die Herstellung der verwendeten Isolierstoffe aus expandiertem Polystyrol des Typs M1 hat

mindestens 1 1/2 Monaten vor deren Einsatz zu erfolgen. Die volumetrische Masse dieser

Isolierstoffe beträgt 14-17 kg/m3. Folgende Typen sind zu verwenden: UNIMAT FACADE -

ALSATHERM - CELLODUR IBID - POROTEX-STO oder von gleichwertiger Art.

Die Anmerkung soll sicherstellen, daß der Schwindvorgang nach der Herstellung des

Dämmstoffes vor dessen Verarbeitung an der Fassade abgeklungen ist. Das ist durchaus

sinnvoll, aber im Falle des Nichtbeachtens haftet das ausführende Unternehmen für eventuelle

Schrumpfungsrisse.

DÄMMPLATTEN für die Wärmedämmung an Fassadenwänden: - Die Platte besteht aus einer Wärmedämmung aus komprimierter Gesteinsfaser oder Polystyrol, Dicke gemäß Leistungsbeschreibung, und der Außenverkleidung, Typ PREGYDUR, 10 mm dick, mit eingearbeiteter Dampfsperre aus Metall. - Die Platten werden passend zurechtgeschnitten, besondere Sorgfalt wird gelegt auf die Einpassung in den vorhandenen Rahmen. Der gesamte Zwischenraum wird mit einer Wärmedämmung vom gleichen Typ aufgefüllt wie die Dämmplatte, besonders sorgfältige Auffüllung an den Außenkanten des Rahmens sowie auf dem Boden und unter der Decke.

Weiter unten wird die Außenverkleidung vom Typ PREGYDUR mit einer eingearbeiteten

Dampfsperre aus Metall beschrieben. Leider befände diese sich in der angegebenen Einbauweise

auf der falschen Seite der Dämmung, denn sie soll ja verhindern, daß Feuchtigkeit aus dem

Innenraum in die Dämmung gelangen kann.

- Die Platten werden mit dem für den Untergrund geeigneten Kleber in ausreichender Menge

laut den Vorschriften des Herstellers aufgeklebt. Gegebenenfalls werden sie mechanisch

befestigt.

Die Dämmplatten müssen in Deutschland so an der Fassade befestigt werden, daß die

Schubspannungen aus dem Lastfall Temperatur von der Klebefuge voll aufgenommen werden

können. Vielleicht soll die Angabe: „Die Platten werden... laut den Vorschriften des Herstellers

aufgeklebt ...“ das Verfahren dazu sicherstellen.

WDVS werden von der Heimstätte Rheinland-Pfalz seit Jahren im Sanierungsbereich erfolg-

reich verwendet und bereiten bei ordnungsgemäßer Ausführung keine Probleme.

55

Die Erdleitungen (Heizungsgewerk) zwischen den Gebäuden bestehen aus vorisolierten Stahlrohren mit: - Heizungsrohr aus Stahl; - Polyurethan-Hartschaum-Wärmedämmung - wasserdichtem Außenmantel aus Polyethylen oder PVC

Die Angaben zur erdverlegten Heizleitung haben nur qualitative Aussagekraft. Ob die gefor-

derten Dämmstoffdicken eingehalten werden, ist nicht ersichtlich.

In der BRD werden diese in der Heizanlagenverordnung (HeizAnlV) vom 01.06.1994 geregelt.

Grundlagen zur Berechnung des Wärmebedarfs Wärmebilanz - senkrechte Außenwände

* Betonwände 16 cm * Wärmedämmung außen

Polystyrol 10cm K= 0,37 W/m2°C

Die Bilanzierung kann hier nicht erfolgen, da die Flächenanteile und das beheizte Volumen nicht

bekannt sind. Die Außenwand ist mit dem ausgewiesenen K = 0,37 W/m2 K gut bemessen.

Allerdings ergibt sich aus der Rückrechnung, daß hier nur ein Polystyrol (Styropor) der WLG

040 verwendet wurde. Die WLG 035 oder 030 ist unwesentlich teurer, bringt aber für den

Wärmeschutz bedeutend mehr, so daß der Niedrigenergiehausstandard erreicht würde.

- Trennwände gegen unbeheizte Räume * Betonwände 18 cm K= 2,90 W/m2°C

Die Trennwand zu ungeheizten Räumen erfüllt nicht den geforderten Mindestwärmeschutz

gemäß DIN 4108, Teil 2, Tabelle 1, Zeile 3. Dort wird ein Wämedurchgangskoeffizient von

höchstens 1,96 W/m2 K gefordert. Tauwasserschäden können bei einer derartigen Abweichung

nicht nur nicht ausgeschlossen werden, sie würden sich zwangsläufig ergeben.

- untere Geschoßdecke * über Keller * Betonrohfußboden 20cm Stärke * Wärmedämmung

Fibrastyrol 150mm K= 0,27 W/m2°C

56

Die Kellerdecke übertrifft das deutsche Anforderungsniveau, das laut WSchV nur einen Wert

von < 0,35 W/m2 K vorschreibt. Dafür dürfte aber das 15 cm dicke Dämmpaket kostenseitig

nicht das Optimum darstellen. Für die Nutzer ist damit natürlich die Behaglichkeit (Fußkälte)

sichergestellt.

- Geschoßdecke unter unbewohntem Dachboden * Betonrohfußboden 18cm Stärke * Wärmedämmung Glaswolle 20cm K= 0,19 W/m2°C

Wohnräume, die gegen einen unbewohnten Dachboden begrenzt werden, erhalten hier eine

Deckendämmung von 20 cm Glaswolle. Auch dort wird der geforderte Wert unterboten.

- Fensterdoppelverglasung * PVC-Monoblockrahmen K= 2,30 W/m2°C

Die wärmeschutztechnische Bemessung der Fenster liegt mit K = 2,3 W/m2 K deutlich unter

deutschem Niveau.

Die Heimstätte verwendet nur noch Fenster der Rahmengruppe 1 mit einer Verglasung von

KV ≤ 1,7 W/m5K. Nach Einführung der WschV 94 und den damit verbundenen fallenden

Thermopenglaspreisen hat sich dies als besonders kostengünstig erwiesen. Der hier vorliegende

Wert von 2,3 kann nur auf dem Wege der Bilanz durch andere, überdimensionierte und damit

teurere Bauteile (z.B. Kellerdecke) wettgemacht werden.

Als Wärmeerzeuger werden Gußkessel für Gasfeuerung mit atmosphärischem Brenner der Marke Buderus Typ GE 404 oder entsprechende andere Marke installiert. Amtlich zugelassenes Modell,...

Die Bemessung der Wärmeisolierung der Heizungsanlage, Abluftanlage und der Trink-

wasserleitungen entsprechen dem Standard der Ausführungen der Heimstätte Rheinland-Pfalz

GmbH. Auch die Abflußleitungen (Lüftungen der Abflußleitungen) werden laut Vorschrift im

kaltgehenden Bereich gedämmt.

57

2.3 Zusammenfassende Würdigung

Die Schallschutzanforderungen schalldämmender Bauteile in Weißenburg werden grundsätzlich

positiv beurteilt. Die teilweise Verlagerung der Verantwortlichkeit auf den ausführenden

Unternehmer wäre in Deutschland nicht vorstellbar und wird daher mit Skepsis betrachtet.

Die Schalldämmungsunterschiede zwischen Gipskartonständerwänden (33 dB(A)) und beidseitig

verputzten Mauerwerkswänden (≥ 40 dB(A)) als Raumtrennwände werden auf deutscher Seite

als beträchtlich eingestuft. Die Kosten der deutschen Lösung belaufen sich ausweislich der

vorliegenden Daten auf ca. DM 72+ 2*16,50 = DM 105 + MwSt. pro qm, die Kosten der

französischen auf DM 34,- + MwSt. Pro qm. Die Gesamtfläche dieser Wandart beläuft sich in

Weißenburg auf 2234 qm entsprechend DM 75.700 und in Bad Bergzabern auf 3000 qm

entsprechend DM 315.000,-

Die Wohnungstrennwände in Weißenburg erfüllen mit 58 dB(A) nicht nur die in Deutschland

üblichen Standardanforderungen, sondern übersteigen sogar den Vorschlag für einen erhöhten

Schallschutz. Die Kosten der beidseitig verputzten, 24 cm starken Mauerwerkswände belaufen

sich ausweislich der vorliegenden Daten auf ca. DM 95 + 2 * 16,50 = DM 128,- + MwSt. pro

qm, die Kosten der französischen auf DM 82,-. Die Gesamtfläche dieser Wandart beläuft sich in

Weißenburg auf 267 qm entsprechend DM 21.900 und in Bad Bergzabern auf 1042 qm

entsprechend DM 133.000,-. Die Flächenunterschiede deuten allerdings bereits darauf hin, daß

ein Teil der Wohnungstrennwände in Weißenburg in Beton ausgeführt wurde.

Die Geräuschpegel des Kessels in Weißenburg mit 80 dB(A) bei Zünden und 62 dB(A) beim

Betrieb werden als deutlich zu hoch eingestuft. Die Kosten, um den deutschen Standard zu

erreichen, dürften allerdings kaum nennenswert zu Buche schlagen.

Bezüglich der Wirkung der Zwangslüftung werden seitens der Heimstätte Zweifel geäußert.

Da diese aber nicht ausreichend begründet sind, wäre es sinnvoll, die Erfahrungen in

Weißenburg über einige Jahre zu begleiten.

58

Die dämmende Wirkung von Bodenbelägen zum Nachweis der Trittschalldämmung zu nutzen

ist in Deutschland in Mehrfamilienhäusern weder zulässig noch vorstellbar. Es wird darauf

hingewiesen, daß Bodenbeläge austauschbar sind (mögliche Wirkungsminderung durch

schlechtere Dämmqualität) und durch Nutzung verschleißen bzw. ermüden. Der entsprechende

Aufwand in Deutschland durch Einbringen eines schwimmenden Estrich ist mit erheblichen

Kosten verbunden. (s. C. 6.1 Estrich)

Die Dämmung der Rolläden durch eine Dämmpfungsfeder wird ausdrücklich gelobt, weil sie

das Klappern der Rolläden bei Sturm erheblich reduziert. Diese Lösung gehört nicht zum

Standard der Heimstätte.

Die erforderliche Dämmung der Türen mit 27 dB(A) wird eingehalten. Die Heimstätte wählt

freiwillig Türen mit einem höheren Dämmwert (33 dB(A)). Das wichtigste Detail wird in

Weißenburg nicht beachtet, nämlich der untere Türabschluß.

Bei der Verfüllung der Hohlräume der Türzargen wird in Weißenburg Schaum oder Glaswolle

verlangt. Der Dämmunterschied ist gravierend, so daß gefolgert werden kann, daß man in

Weißenburg auch in diesem Punkt der Schalldämmung nicht die gleich hohe Bedeutung beimißt

wie in Bad Bergzabern.

Treppen werden seitens der Heimstätte in allen Details gedämmt, während man in Weißenburg

beispielsweise auf eine aufwendige Dämmung der Zwischenpodeste verzichtet.

Zur Wärmedämmung weist die Heimstätte allgemein darauf hin, daß die Prüfung nach Bauteilen

dazu führt, daß schlechter gedämmte Bauteile innerhalb der Bilanz nicht durch besser gedämmte

„schön gerechnet“ werden können.

Bezüglich der Dachabdichtung übersteigt die Dämmung ≤ 0,35 W/m2K das deutsche

Anforderungsniveau. Ein 0% Gefälle-Dach lehnt die Heimstätte ab.

Die wärmeschutztechnische Bemessung der Fenster liegt mit K = 2,3 W/m2 K deutlich unter

deutschem Niveau. Die Abdichtungen der Fenster und Außentüren erfüllen die deutschen

Normen. Bei den Rolladenkästen werden die deutschen Werte nicht erreicht.

59

Die Dämmung der Kellergeschoßdecke übertrifft mit K = 0,27 W/m2 K das deutsche Niveau

von K ≤ 0,35 W/m5 K.

Insgesamt machen die unterschiedlichen Standards bzw. Lösungen bzw. Komfortansprüche

einen kulturellen Unterschied besonders deutlich:

der deutsche Wohnungsnutzer stellt erheblich höhere Ansprüche an den Schallschutz als der

französische. Dafür werden innerhalb der Wohnung (von wem auch immer) vierfach höhere

Aufwendungen für Raumtrennwände in Kauf genommen, um Unterhaltungen nicht „gut

wahrzunehmen“, sondern nur „wahrzunehmen“.

Es sollte zumindest fragwürdig sein, ob dies in Wohnungen für ein- bis zwei-Personen-

Haushalte so sein muß. Kinder scheinen nur durch entsprechend ausgebildeten Schallschutz

erträglich zu sein.

3. Ausschreibungsverfahren und -bedingungen

Die französische Ausschreibung besteht aus:

� den Allgemeinen Vertragsbedingungen

� den besonderen Verwaltungsvorschriften

� den besonderen technischen Vorschriften

� dem Leistungsverzeichnis

In den Ausschreibungsunterlagen wird u. a. Bezug genommen auf:

� die Allgemeinen Technischen Vorschriften für die Auftragsvergabe von staatlichen

Bauleistungen (VO Nr. 77.648 vom 22.06.77)

� die Vorschriften der Documents Techniques Unifiés (DTU) (vergleichbar den anerkannten

Regeln der Technik in Deutschland, d. h. In der Theorie abgesichert und in der Praxis

bewährt)

� Die frz. Avis Techniques, betreffend neue Bauverfahren, Bauanlagen und Baustoffe

(vergleichbar der bauaufsichtlichen Zulassung in Deutschland bzw. neuerdings dem

europäischen „Agrement“).

� die allgemeinen Verwaltungsvorschriften für die Auftragsvergabe von staatlichen

60

Bauleistungen (VO Nr. 76-87 vom 21.01.76 geändert durch VO Nr. 76-625 vom 05.07.76)

� die Clauses Spéciales des Documents Techniques Unifiés.

Rechtlich gelten die Vertragsunterlagen im Falle von Widersprüchlichkeiten in der angegebenen

Reihenfolge.

Der Bauvertrag (Verpflichtungserklärung) nimmt Bezug auf die Gesamtheit der zur

Ausschreibung gehörenden Texte bzw. Vertragsbedingungen (wie in Deutschland), hält den

Gesamtpreis der Leistung fest und verpflichtet den AN zur Ausführung gemäß Bauzeitenplan.

3.1 Besondere Vertragsbedingungen

Die besonderen Vertragsbedingungen enthalten Elemente sowohl vergleichbar Teil A als auch

Teil B der VOB. Die Vergleichbarkeit ist aber nur in eingeschränktem Maße gegeben. Hier soll

insbesondere auf die kostenrelevanten Unterschiede eingegangen werden. Bei den nachfolgenden

Angaben aus dem frz. Text handelt es sich nicht um vollständige Zitate. Es werden lediglich

hervorhebenswerte Abweichungen gegenüber deutschen Bedingungen erwähnt.

§ 2 „Die nicht den Auftragsunterlagen beigefügten grundlegenden Vertragstexte werden dem

Auftragnehmer als bekannt vorausgesetzt.“

„Mengenirrtümer, Abweichungen oder Unklarheiten jeder Art in der Gliederung in

Einzelpositionen können in keinem Falle zu einer Preisberichtigung des in der

Verpflichtungserklärung angegebenen Angebotspreises führen.“

Eine Regelung analog VOB, B § 2 (Abweichungen in den Massen von + oder - 10%) findet sich

in den bes. VB nicht, ebensowenig eine Regelung für den Fall, daß es zu einer Änderung des

Bauentwurfs kommt (VOB, B § 2 (5-7).

§ 3 Für die Preisfindung und -selbstbindung des AN wird vollständige Kenntnis des

Baugeländes und der Erschließung, Zugänglichkeit etc. vorausgesetzt. Die Preise müssen

die Kosten für die anteiligen Betriebskosten an der Baustelle (Energie, Wasser,

provisorische Anschlüsse, Beschilderung, Beleuchtung, Telefon, Aufzug, provisorische

Zufahrten ) beinhalten. Anlage 1 der Besonderen Vertragsbedingungen regelt die

Zuordnung der Kosten zu einzelnen Gewerken.

Breiten Raum nehmen die Regelungen der Preisanpassung infolge von Inflation ein. Eine

61

Anpassung nach amtlichem Index erfolgt, wenn „das Datum des amtlich zugestellten

Bauausführungsbeginns weiter als 90 Tage nach Abgabefrist für die Verpflichtungser-

klärung (Bauvertrag) oder nach schon erfolgter Auftragserteilung zurückliegen. Die

Anpassung kann sogar nach unten vorgenommen werden, wenn sich der entsprechende

Index (realistischerweise z. B. bei Stahl) rückläufig entwickelt.

Ebenso breiten Raum nehmen zivilrechtliche Regelungen der Zahlungsaufteilung bei

Unterauftragnehmerverhältnissen und Arbeitsgemeinschaften ein. Der AG zahlt jedem Teil-

oder Subunternehmer den ihm zustehenden Rechnungsbetrag getrennt.

§ 4 Die besonderen Vertragsbedingungen kennen sowohl Verspätungszuschläge (vgl. VOB B

§ 11) als auch Leistungszulagen im Falle von beschleunigtem Bauablauf. Die Verspätungs-

zuschläge betragen für Großunternehmen oder Unternehmensgemeinschaften mit präziser

Einzelfrist 100 FF pro Wochentag und nicht gelieferter Wohnung, für kleinere Gewerke

0,05% des „Betrages oder des verspäteten Bauabschnitts“. Für Großunternehmen würde die

Verspätung bei allen 77 Wohnungen um einen Tag 7.700 FF ausmachen.

§ 5 „Als Sicherheitsleistung für eventuelle Kosten, die im Zusammenhang mit der Beauftragung

entstehen können, behält der Bauherr 5% von den zu leistenden Anzahlungen ein. Alternativ

dazu kann der AN eine „Garantie mit Gewährleistung der unverzüglichen Einlösung“

abgeben. Die Dauer des Einbehalts bzw. der Garantie beträgt 1 Jahr. (Im Text der

besonderen Verwaltungsvorschriften nicht explizit erwähnt.)

Bei einem Auftragswert von mehr als 300.000 FF inkl. MwSt. wird jedem Auftragnehmer

eine pauschale Vorschußleistung von 5% des Auftragswertes gewährt.

Für die Beschaffung der Baumaterialien wird gemäß „Code des Marchés Publics“ ein Teil

der Anschaffungskosten als Vorschuß geleistet, wenn diese nachgewiesenermaßen für das

Bauobjekt vorgesehen sind und eine Feuerversicherung darüber abgeschlossen ist. Der

Vorschuß kann maximal 60% des Angebotsendpreises betragen.

62

§ 6 Regelt die Herkunft, Qualität, Kontrolle und Übernahme der Stoffe und Bauteile.

Zunächst werden die entsprechenden Anforderungen im LV geregelt. Weicht der AN von

den Anforderungen ab, so hat er die „Avis technique du C.S.B.T“ nachzuweisen. In

besonderen Fällen ist die Zustimmung der Decennale-Haftpflicht vorzulegen.

(Zu deren Rolle s. B 4)

§ 7 Regelt die Absteckungsarbeiten. Sie sind vom AN auf seine Kosten durchzuführen, wobei

im Leistungsverzeichnis des Rohbauunternehmers dafür eine gesonderte Position

vorgesehen ist.

§ 8 Regelt die Vorbereitung, Koordinierung und Ausführung der Bauarbeiten. Gemeint sind

insbesondere die Baustelleneinrichtung und -organisation, die Gliederung des Leistungs-

verzeichnisses in Abschnitte und darauf abgestimmte Abschlagszahlungen, die Vorlage von

Ausführungsplänen, von Mustern und Proben sowie die Klärung arbeitsrechtlicher und

arbeitsschutzbezogener Fragen.

§ 9 Regelt die Prüfung der Bauleistungen während der Bauphase sowie die Abnahme und

Gewährleistung. Laut den für Weißenburg vereinbarten besonderen Vertragsbedingungen

beträgt die Gewährleistung für alle Leistungen 2 Jahre. Kommt der AN seiner

Versicherungspflicht (Unfall- und Schadenshaftpflicht sowie allgemeine Bauhaftpflicht)

nicht nach, so kann der AG die Beiträge selbst einzahlen und dem AN einbehalten. (Im Falle

von OPUS67/HLM zahlt der AG die Versicherung und behält sie bei den einzelnen AN ein.)

Erfüllt der AN seine Versicherungspflicht nicht, und tritt der AG nicht an seine Stelle,

werden Kautionen und Bürgschaften u.ä. nicht freigegeben. Laut Anlage 4 zu den

besonderen Vertragsbedingungen betragen die Kosten für die Gesamtversicherung („Police

Unique de Chantier“) 2,078% der Angebotssumme, inkl. Mehrwertsteuer. Eine Betriebs-

und Berufshaftpflicht ist gesondert abzuschließen. Der Selbstbehalt im Gewährleistungsfall

beträgt insgesamt 50.000 FF, wovon zu tragen hätten: der Architekt 5.000,- der

Rohbauunternehmer 30.000 und die Ausbaugewerke 15.000,-, aufgeteilt nach ihrem

jeweiligen Anteil an den Baukosten.

§ 10 Regelt einzelne Abweichungen von den Allgemeinen Vertragsbedingungen.

63

3.2 Besondere technische Vorschriften

Die besonderen technischen Vorschriften sind naturgemäß von Gewerk zu Gewerk verschieden,

dennoch sind eine Reihe wichtiger Regelungen identisch. Um eine Vorstellung vom

Regelungsstandard in allen wenig komplexen Gewerken zu geben, wird nachfolgend das

Gewerk Dachdeckung zitiert (vergleichbare Gewerke: Zimmermann, Dachabdichtung, Schlosser,

Dämmputz, Fliesen, Fenster, Gipser, Bodenbeläge, Schreiner, Maler, Garagentore):

„ALLGEMEINES Der Auftragnehmer für dieses Los begibt sich vor Ort, um sich von dem Umfang und dem Schwierigkeitsgrad der auszuführenden Arbeiten, den Zufahrtswegen, sämtlichen Neben-leistungen der Baustelle, der Versorgung und des Materialtransports ein Bild zu machen und schließt in sein Angebot alle Arbeiten, die für die Ausführung zur Übereinstimmung mit den Normen und technischen Spezifikationen seines Loses zusätzlich anfallen, mit ein. Er nimmt außerdem Einsicht in alle Pläne und Zeichnungen und informiert sich vor der Abgabe seines Angebots beim Auftraggeber, um vollständige Unterlagen zu erstellen, die alle Nebenleistungen seines Loses berücksichtigen und auf die anderen Gewerke abgestimmt sind. Die Besonderen Vorschriften sind Teil der Vertragsunterlagen des Auftrags. Wenn sie der vorliegenden Leistungsbeschreibung nicht beiliegen, können sie bei der Bauleitung eingesehen werden. Die Lagerung von Geräten bzw. Baustoffen bedarf der Zustimmung der Bauleitung. Die Ausgaben, die allen Gewerken dienen, werden von den Auftragnehmern anteilig zum Auftragsumfang (Wasser, Strom, Generalreinigung und Anmieten von Müllcontainern und Abtransport) bezahlt. POSITION BESONDERE TECHNISCHE VORSCHRIFTEN FÜR ZIEGELDECKUNG 1.1. TECHNISCHE REFERENZUNTERLAGEN: Die Arbeiten für die Ziegeldeckung werden gemäß den D.T.U. Nr. 40-24 und 40-41, die die Normen und technischen Vorschriften für die Durchführung definieren, ausgeführt. Jeder Auftragnehmer muß diese bei der Auswahl und dem Einsatz der Baustoffe beachten, damit das Bauvorhaben bzw. die einzelnen Teile des Bauvorhabens zufrieden- stellend ausgeführt werden kann bzw. können. 1.2 BAUSTOFFNORMEN: Die Betondachsteindeckungen müssen den Normen NF P 31-311 und NF P 31-312 entsprechen. Die Tonziegeldeckungen müssen den Normen NF P 31-301, NF P 31-305 und NF P 31-306 entsprechen.

64

1.3. ABNAHME DER VORLEISTUNGEN Die Abnahme der Vorleistungen muß in Gegenwart aller Parteien, d.h. der betreffenden Auftragnehmer und der Bauleitung, erfolgen und wird protokolliert. 1.4. ERMITTLUNG DER LEISTUNG: Das Leistungsverzeichnis gibt nur Richtmaße an. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, auf den Plänen die genauen Mengen zu überprüfen und das Leistungsverzeichnis, falls notwendig, den geänderten Angaben anzupassen. 1.5. AUSFÜHRUNGSBESTIMMUNGEN: Die Ausführungsbestimmungen sind in den verschiedenen Positionen der nachstehenden Leistungsbeschreibung aufgeführt. Der Preis für die Arbeiten berücksichtigt alle Nebenleistungen der Baustelle und der Ausführung unter Beachtung der oben genannten D.T.U. sowie der Vorschriften der Hersteller und der geltenden Normen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, daß der Auftragnehmer Kenntnis von allen Plänen haben muß, selbst wenn diese nicht direkt sein Los betreffen, mit denen aber Interferenzen auftauchen können (Heizung, Sanitäreinrichtungen, Elektrizität, Belüftung usw.). Der Preis berücksichtigt weiterhin Schutzvorrichtungen für die eigenen Arbeiten, wenn nötig Gerüste, sowie den Schutz von bereits abgeschlossenen Arbeiten. (Es folgen die Durch-führungsvorschriften und Materialeigenschaften für jede Einzelposition des Leistungs-verzeichnisses).“ Eine Schätzung, ob die französischen Vertragsbedingungen gegenüber den deutschen zu höheren

oder geringeren, an der Bauleistung selbst nicht oder kaum ablesbaren, „Vertragskosten“ führen,

ist nur bedingt möglich. Kostenträchtige Neben- oder Vorleistungen sind im allgemeinen bei der

Kostenkalkulation im Leistungsverzeichnis vorgesehen, so daß hier kaum von versteckten oder

schwer kalkulierbaren Kosten die Rede sein kann. Allerdings ist ein durchaus nennenswerter

Unterschied darin zu sehen, daß die französischen LV zwischen der (ausführlichen)

Leistungsbeschreibung und den (kurzgefaßten) Leistungspositionen (vgl. unten Abschnitt C 4)

unterscheiden, während die deutschen LV dem Anbieter zu jeder Position jeweils die geforderte

Ausführung beschreiben. Der Unterschied liegt in der Lesbarkeit bzw. Übersichtlichkeit.

Während der Anbieter in der französischen Version ständig zwei getrennte Texte verfolgen

muß, kann er in der deutschen Version unmittelbar erkennen, für welche Leistung er einen Preis

anzugeben hat. Tendenziell steckt in der französischen Art der Ausschreibung für alle

Anbieter ein höherer Zeitaufwand für die Kalkulation und/oder die Gefahr eines

Kalkulationsirrtums nach unten und nach oben.

65

Außerdem werden in den französischen Versionen immer wieder auch Anforderungen in die

Leistungsbeschreibung übernommen, die in Anforderungen allgemeinerer Art bereits enthalten

sind und insofern als bekannt vorausgesetzt werden könnten. Andererseits enthalten auch die

ausführlichen Vorweg-Leistungsbeschreibungen Angaben, die durch den AN zu präzisieren sind.

Es handelt sich also nicht immer um fixe Vorbemerkungen.

Beide Seiten arbeiten üblicherweise mit einer Betriebs- und Berufshaftpflicht. Die AG beider

Seiten sind verpflichtet, nach Ablauf längerer Fristen, einen Inflationsausgleich zu leisten. Die

Kostenfaktoren Betriebs- und Berufshaftpflicht können als nahezu identisch betrachtet

werden. Beim Inflationsausgleich geht die französische Regelung von einem Anspruch aus,

wenn der Baubeginn um mehr als 3 Monate verzögert wird, während die VOB ausführt,

daß die Parteien eine Anpassungsformel finden müssen, wenn „wesentliche Änderungen

der Preisermittlung zu erwarten sind“. Dies ist immer dann der Fall, wenn in der Bauphase

eine oder mehrere Tarifänderungen zu erwarten sind.

Mengenirrtümer sollten nach den beiden Regelungen nach der Angebotsprüfung im Prinzip

überhaupt nicht auftreten. Vertragsstrafen gibt es selbstverständlich in beiden Systemen. Die

jeweilige Höhe fällt je nach Bauvorhaben und Dringlichkeit der Fertigstellung unterschiedlich

aus. Sicherheiten in Höhe von 5% auf die Dauer von 1 Jahr im Falle von Weißenburg stehen in

Deutschland üblicherweise Sicherheiten in Höhe von 3-5% gegenüber. Die neueste VOB

empfiehlt sogar, ganz auf Sicherheiten zu verzichten, wenn, allgemein gesagt, ein Schaden für

den AG nicht absehbar ist. Sowohl die Kosten im Fall von Mengenirrtümern als auch die

Kosten für Sicherheiten sind in den französischen Regelungen für den AG potentiell

günstiger.

Die Vorschußregelungen nach den französischen Vorschriften erscheinen insgesamt für den

AN vorteilhafter und mittelstandsfreundlicher als in Deutschland. Abschlagszahlungen auf

Material setzen in Deutschland deren Lieferung zur Baustelle, sowie die Eigentumsübertragung

an den AG oder Sicherheitsleistung voraus. Beide, für die betriebliche Liquidität wichtigen

Faktoren, bedeuten in Frankreich eine potentielle Verteuerung der Bau- und

Finanzierungskosten für den AG und in Deutschland für den AN.

66

Ein durchaus gravierender Unterschied ergibt sich aus der französischen Ver

sicherungspflicht der Konstrukteure in Höhe von 1,761% der Netto-Auftragssumme auf

der einen (effektive Mehrkosten) und der 10 jährigen Gewährleistung auf der anderen

Seite (potentielle Mehrkosten über den in Deutschland heute üblichen Zeitraum von

5 Jahren hinaus). Steht die Haftplicht eines Konstrukteurs fest, wird er in jedem Falle in Regreß

genommen und muß den Schaden beheben. Ist der Konstrukteur zahlungsunfähig, so tritt die

Versicherung für ihn ein. Die Kosten der Versicherung sind dem AN verbindlich angefallen.

Andererseits wird es natürlich auch Schadensfälle geben, in denen in Deutschland der AN

Beseitigungskosten hat, die in Frankreich die Versicherung übernimmt (vgl. B 4).

4. Submissionsbeteiligung an der französischen Ausschreibung

Zwischen den beiden Partnern wurde vereinbart, die interessierten Firmen der jeweils anderen

Seite an den Ausschreibungen zu beteiligen. Die Ausschreibungen wurden übersetzt und

ortsüblich bekanntgemacht.

Grundsätzlich läßt sich feststellen, daß die Aufteilung in Gewerke in beiden Ländern ähnlich

weit aufgefächert ist. Das französische Projekt ist in 21, das deutsche in 22 Gewerke aufgeteilt.

Unterschiede resultieren fast ausnahmslos aus den gewählten Konstruktionen bzw.

Vorbedingungen. Zu den besonderen Vorbedingungen in Weißenburg gehörte, daß das

Baugebiet noch nicht erschlossen war, so daß z. B. Wasserver- u. entsorgung sowie Straßen-

baumaßnahmen gesondert ausgeschrieben werden mußten. Des weiteren wurde in Weißenburg

eine Dachkonstruktion mit Flachdachelementen gewählt, so daß hier die Dachab-

dichtung/Dämmung ein besonderes Gewerk darstellte. Außenisolierung (Wärmedämm-

verbundsystem), Garagentore (Individualgaragen) und Lüftung (zentrale Unterdruckanlage)

stellten weitere Besonderheiten gegenüber Bad Bergzabern dar. Hier wiederum wurden

gesonderte LV erstellt für: Werksteinarbeiten, Stahltüren und Kellertrennwände. Rolladen-

arbeiten wurden in Bad Bergzabern einzeln ausgeschrieben, während in Weißenburg eine

Komplettlösung Rolladen/Fenster-System gewählt wurde.

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Beteiligung der französischen und

deutschen Firmen an der Ausschreibung für Weißenburg:

67

Tabelle 7: Herkunft der Angebote des französischen Projekts in Weißenburg

Los/Gewerk

Ange-bote gesamt

deutsche Ange-bote

dt./franzAnge-bote

Anteil deutsche Angebote an gesamt

Abwei-chung vom Durch-schnitt

Erd- u. Straßenbauarbeiten

22

4

2

18,2

-7,1

Leitungsnetze

17

2

2

11,8

-13,5

Außenanlagen

17

3

2

17,6

-7,7

Rohbauarbeiten

21

6

2

28,6

3,3

Zimmerarbeiten

13

2

1

15,4

-9,9

Dachdeckerarbeiten

12

1

1

8,3

-17,0

Dämmung

17

3

1

17,6

-7,7


21

6

1

28,6

3,3

PVC-Fenster- u. Türverglas-ungsarbeiten

18

6

1

33,3

8,0

Alufenster- u. Türverglas-ungsarbeiten

22

8

1

36,4

11,1

Schreinerarbeiten

9

1

1

11,1

-14,2

Innenputzarbeiten u. Innen-wände

13

5

1

38,5

13,2

Fliesen

8

2

1

25,0

-0,3

Bodenbeläge PVC

16

5

1

31,3

5,9

Metallarbeiten

15

5

1

33,3

8,0

Malerarbeiten

19

4

1

21,1

-4,3

Garagentore

12

2

1

16,7

-8,6

Elektroinstallation

8

2

1

25,0

-0,3


17

4

1

23,5

-1,8

Sanitäranlagen

15

6

1

40,0

14,7

Lüftung

16

6

1

37,5

12,2

Insgesamt

328

83

25

25,3

0,0

68

Die Auswertung zeigt, daß immerhin ein Viertel der Anbieter aus Deutschland kam. Relativ

gesehen, waren die deutschen Anbieter insbesondere bei PVC/Alu-Fenstern, Gipserarbeiten,

Sanitär- und Lüftungsanlagen vertreten. Nennenswert wenige deutsche Angebote wurden in den

Gewerken Tiefbau, Dachdeckungsarbeiten und Schreinerarbeiten abgegeben. Eine Tendenz

etwa der Art, daß die deutschen Firmen besonders stark bei den materialintensiven

Gewerken vertreten sein würden, läßt sich aus dem Ergebnis allenfalls schwach ablesen.

Kein deutscher Anbieter erfüllte die Bedingungen, als günstigster Bieter mit einem Gewerk

beauftragt zu werden.

5. Submissionsbeteiligung an der deutschen Ausschreibung

Tabelle 8: Herkunft der Angebote des deutschen Projekts in Bad Bergzabern

Los/Gewerk

Ange-bote gesamt

Französi-sche An-gebote

Anteil franz. Angebote an gesamt

Abweichung vom Durch-schnitt

Erdarbeiten

14

1

7,1

0,6

Maurer- u. Betonarbeiten

20

1

5,0

-1,5

Zimmerarbeiten

13

0

0,0

-6,5

Dachdecker- u. Klempnerar.

12

0

0,0

-6,5

Innenputzarbeiten

22

0

0,0

-6,5

Außenputzarbeiten

21

0

0,0

-6,5

Estricharbeiten

6

0

0,0

-6,5

Plattenarbeiten

8

3

37,5

31,0

Schreinerarbeiten

11

1

9,1

2,6

Kunststoffenster u. Vergla.

16

2

12,5

6,0

Rolladenarbeiten

6

0

0,0

-6,5

Schlosserarbeiten

9

0

0,0

-6,5

Stahltüren

11

0

0,0

-6,5

Maler- u. Lackierarbeiten

17

2

11,8

5,3

Bodenbelagsarbeiten

9

2

22,2

15,7

69


5

0

0,0

-6,5


10

2

20,0

13,5

Elektroinstallation

5

0

0,0

-6,5

Insgesamt

215

14

6,5

0,0

Im Gesamtvergleich der beiden Ausschreibungen fällt zunächst die insgesamt geringere Zahl

von Angeboten im deutschen Projekt auf. Da die baukonjunkturellen Bedingungen während der

späteren deutschen Ausschreibungen unverändert schwach waren, bietet sich der geringere

Gesamtumfang des Projektes Bad Bergzabern als eine mögliche Erklärung an. Die relativ

geringe französische Beteiligung dürfte u. a. auf die Tatsache zurückzuführen sein, daß der

Aufwand, sich an einer „systemfremden“ Ausschreibung zu beteiligen, in jedem Fall in einem

schlechteren Verhältnis zum Auftragswert stand als im französischen Projekt.

Ein Quervergleich zwischen beiden Projekten nach Gewerken verbietet sich aufgrund der

geringen Zahlen von selbst. Besondere Stärken oder Schwächen in einzelnen Gewerken lassen

sich aufgrund der aufgeführten Daten nicht begründen. Es bleibt festzustellen, daß unter

insgesamt 39 Aufträgen in beiden Projekten ein Auftrag (Plattenarbeiten) an einen

transnationalen Betrieb ging. In diesem Gewerk gab es mit 31% die höchste Abweichung vom

Durchschnitt in allen Gewerken der beiden Projekte. Man darf also annehmen, daß eine relativ

hohe oder auch niedrige Beteiligung von einer realistischen Einschätzung der Chancen für

einen Zuschlag beeinflußt wird.

70

6. Vergleich der Baukosten

6.1 Gewerkepreise

Tabelle 9: Gesamtpreise der Einzelgewerke o. MwSt., bezogen auf die Wohnfläche

Los/Gewerk

Bad Bergzabern

Weißenburg

%

Preise in DM

DM pro qm WFl

Preise in DM

DM pro qm WFl

BBZ = 100 %

Erdarbeiten

154.874

70

110.208

43

61,9

innere Verkehrswege

n. vgl.

113.141

45

??

Allgemeine Rohrarbeiten

n. vgl.

113.120

45

??

Rohbauarbeiten

1.649.900

747

1.434.897

566

75,7

Zimmerarbeiten

56.527

26

41.890

17

64,5

Dachdecker- und Klemp-nerarbeiten, Dämmung

154.756

70

88.315

35

49,7


90.636

41

182.081

72

174,8

Fenster-, -türen u. Haustüren

141.836

64

178.966

71

109,8

Schreinerarbeiten

42.716

19

146.843

58

299,2

Innenputzarbeiten Innenwände + Dach- dämmung

151.488

69

106.394

42

61,1

Estrich

73.382

33

0

0

0,0

Fliesen

102.786

47

26.126

10

22,1

Bodenbelagsarbeiten

87.241

40

105.611

42

105,4

Schlosserarbeiten

180.250

82

46.813

18

22,6

Stahltüren und Zargen

21.282

10

in Schlosser

Malerarbeiten

68.468

31

107.905

43

137,2

Garagentore

14.610

7

12.062

5

71,8

71

Elektroinstallation

101.083

46

163.218

64

140,5


199.856

91

181.326

71

79,0

Sanitäranlagen incl. Lüftung

192.443

87

180.047

71

81,4

Außenanlagen

wegen erheblicher Unterschiede nicht berücksichtigt

Kellertrennwände

10.300

5

0

0,0

Insgesamt

3.494.433

1583

3.338.963

1.316

83,2

6.2 Einzelpreise und Preisgruppen zur Erklärung von Kostenunterschieden in den

Gewerken

Unterschiede in den Kosten der einzelnen Gewerke können auf die verschiedensten Ursachen

zurückgeführt werden. Die klassische Vermutung beim Vergleich zwischen einem deutschen

und einem französischen Projekt liegt in Standards und Lohn-/Lohnnebenkosten (zu letzterem

vgl. den folgenden Abschnitt). Daneben müssen natürlich auch Produktivität und Wettbewerb als

preisbeeinflussende Faktoren bedacht werden. Während Standards (Qualität des Einzelpro-

dukts, Komplexität einer Anlage und Umfang der Leistung) als Ursache für Kostenunterscheide

gelegentlich recht deutlich isolierbar sind (z. B. Wärmedämmung), lassen sich die übrigen

Faktoren nicht eindeutig voneinander trennen. Dennoch geht die Untersuchung davon aus,

daß die nachfolgende gewerkeweise Darstellung von Leistungsgruppen und Einzelleistungen

mit zugehörigen Preisen bzw. Kosten Anhaltspunkte zur Erklärung und zum wechselseitigen

Lernen sein kann. Ein Vergleich ist allerdings nur dann sinnvoll, wenn die gewählten

Konstruktionen dies zulassen.

Unter Leistungsgruppen werden hier, in der Regel, „Titel“ der LV verstanden. Nur ganz selten

stimmen die Gruppenbildungen zwischen den französischen und deutschen LV überein.

Die Titel der deutschen LV wurden als Basis gewählt und die Leistungen der französischen LV

so gruppiert, daß sie den Titeln der deutschen LV weitgehend entsprechen.

72

Um die Vergleichbarkeit von fremden Kosteneinflüssen möglichst freizuhalten, werden die

Preise ohne Mehrwertsteuer dargestellt.

Tabelle 10: Preisgruppen o. MwSt., bezogen auf die Wohnfläche

Los/Gewerk Maurerarbeiten

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Mauerwerk

587.746

266

25.132

10

3,7

Betonwände

117.926

53

290.261

114

214,2

(Ständerwände Gipser) Innenputz

(133.386)

-60

(97.565)

(38)

Betondecken

295.590

134

369.178

146

108,7

Entwässerung innerhalb

30.039

14

(10.926)

(4)

-31,7

Entwässerung außerhalb

17.646

8

(93.623)

(37)

-461,7

Beton gesamt

519.185

235

876.134

345

146,9

Stahl gesamt

149.621

68

289.600

114

168,4

Anteil Mauer-werk/Beton/Stahl

1.256.552

76,2%

1.190.866

83,0%

Maurerarbeiten

1.649.900

747

1.434.897

566

75,7

Maurerarbeiten nach Ergänzung Entwässerung

1.649.900

747

1.539.446

607

81

Die Preisgruppen Mauerwerk und Betonwände verdeutlichen die völlig unterschiedlichen

Konstruktionen beider Projekte: in Bad Bergzabern nur Keller und Tiefgarage, in Weißenburg

das ganze Gebäude mit Betonwänden. Dieser Konstruktionsunterschied erklärt zu 3/4 den

Kostenunterschied pro qm WFL.

Bei den Betondecken ergeben sich kaum Unterschiede. Die Differerenz von DM 12 pro qm WFL

läßt sich, z.B., durch die Deckenstärken erklären, hier 18 cm dort 20 cm.

73

Erhebliche Kostenunterschiede sind bei der Entwässerung festzustellen: innerhalb des Gebäudes

fallen die Kosten in Frankreich (im Gewerk Sanitär enthalten) wesentlich günstiger aus, während

dies bei der Entwässerung außerhalb des Gebäudes völlig umgekehrt ist (im Gewerk

Leitungsnetze enthalten). Letzteres ist zurückzuführen: auf längere Leitungsnetze, ein

Trennsystem (Hausdrainage, Regenentwässerung, Brauchwasserentwässerung), zwei Hebe-

werke und zwei Kohlenwasserstoffabscheider für alle Gebäude zusammen.

Was die Massen anbelangt, so wurden in Bad Bergzabern 1.221 cbm (30) Mauerwerk vermauert,

1.274 cbm (2.256) Beton verarbeitet und 95 (103) Tonnen Stahl eingebracht (Zahlen für

Weißenburg in Klammern). Das Projekt in Bad Bergzabern benötigt 1,13 cbm Beton/Mauerwerk

pro qm WFL, daß Projekt in Weißenburg nur 0,89, also 21% weniger. Dies ist eine andersartige

und dennoch recht stichhaltige Erklärung für die Kostenunterschiede des Rohbaus.

Die Nettokosten des Maurergewerks fallen in Weißenburg um ca. 190 DM pro qm WFL

günstiger aus als in Bad Bergzabern. Ein Teil des geringeren Aufwandes in Weißenburg

resultiert daraus, daß das Gros der Innenwände vom Gipser als Ständerwände ausgeführt wurden.

Rechnet man diese hinzu, reduziert sich der Abstand auf ca. 150 DM. Allerdings müßte der

Aufwand für Putz auf den Innenwänden hinzugerechnet werden, weil die Wände erst dadurch -

im Unterschied zu den Ständerwänden - tapezierfähig sind. Da der beidseitige Putz in

Bad Bergzabern mit den Kosten für Ständerwände in Weißenburg nahezu identisch ist, ginge der

angeführte rechnerische Vorteil wieder vollständig verloren.

Insgesamt sind die höheren Kosten des Maurergewerks in Bad Bergzabern auf die Mauer-

werksbauweise, Besonderheiten des Schallschutzes, der Vermeidung von Kältebrücken und ein

anderes Konstruktionsprinzip für die Fenster (hier: Rolladenkasten mit Dämmung als Teil des

Maurergewerks; dort: ein komplett-Fenster incl. Rolladen und Rolladenkasten als Teil des

Fensterbaugewerks) zurückzuführen.

74

Tabelle 11: Preisgruppe o. MwSt., bezogen auf die Wohnfläche

Los/Gewerk Zimmermannsarbeiten

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Zimmermannsarbeiten

56.527

26

41.890

17

64,5

Die Zimmermannsarbeiten beider Projekte sind nach Dimension, Konstruktion und

Leistungsumfang nicht vergleichbar: die Satteldächer in Bad Bergzabern sind größer als die auf

einem Flachdach aufgebrachten reduzierten Satteldächer in Weißenburg. Andererseits enthält

die Zimmermannsleistung in Weißenburg außer der Erstellung des Dachstuhls und der

Brettschalungen noch die Wärmedämmung sowie Fußboden-Spanplatten zur Begehung des

Dachs. Folglich ist eine Interpretation der Kostenunterschiede hinsichtlich der Faktoren Preis

bzw. Standard nicht möglich.

Tabelle 12: Einzelpreise und Preisgruppen o. MwSt., bezogen auf die Wohnfläche

Los/Gewerk Dachdeckerarbeiten

Bad Bergzabern Dachfläche 915 qm

Weißenburg Dachfläche 866 qm

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Dachziegel

25.631

12

28.327

11

96,2

Unterspannbahn

9.154

4

3.031

1

28,8

Dachflächenfenster

30.080

14

keine

0

0,0

Dachbalkonabdichtung

17.197

8

keine

0

0,0

1 qm Dachziegel

28

0,013

33

0,013

101,7

Dacheindeckungen

119.224

54

39.516

16

28,8

Beim Dachdeckergewerk sind erhebliche Unterschiede in Konstruktion und Leistungsumfang

festzustellen. Während bei der reinen Dachdeckung keine großen Kostenunterschiede bestehen,

obwohl in Weißenburg Tonziegel verwendet wurden gegenüber Betondachsteinen in

Bad Bergzabern, macht sich der Dachgeschoßausbau in Bad Bergzabern gegenüber dem nicht

75

ausgebauten Dach in Weißenburg deutlich bemerkbar: Die Unterspannbahn ist dreimal so teuer,

weil sie dampfdiffusionsoffen sein mußte, die Dachflächenfenster kosten mehr als die einfache

Dachdeckung und der Einbau von Balkonen im Dachgeschoß verursacht Abdichtungs-

arbeiten von ca. 8 DM pro qm Wohnfläche.


Los/Gewerk Klempnerarbeiten

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Dachrinnen

5.153

2

3.811

2

64,4

Fallrohre

9.108

4

10.222

4

97,7

Verwahrungen Abdichtungen

21.270

10

34.766

14

142,2

Klempnerarbeiten

35.531

16

48.799

19

119,5

Die Klempnerarbeiten unterscheiden sich zwar wegen unterschiedlicher Konstruktionen, z. B.

der Dachbalkone, auch, allerdings nicht in besonders auffallender Weise. Im französischen

Projekt wurde für die Abdichtungsarbeiten, die in weiten Teilen mit den deutschen

Verwahrungen übereinstimmen, ein eigenes Gewerk ausgeschrieben. Darin ist als nennenswerte

Abweichung die Wärmedämmung auf den Flachdachteilen mit insgesamt 120 qm enthalten. Die

Kosten dafür belaufen sich allerdings auf nur etwas mehr als DM 7.000,-, so daß die reinen

Klempnerarbeiten im französischen Projekt etwas höher ausfallen als im deutschen, obwohl hier

in Einzelfällen statt Zink Aluminium ausgeschrieben war. Eine Klärung, ob im

Klempnergewerk Unterschiede in den Einzelpreisen einen nennenswerten Einfluß auf das

Gesamtwerk haben, ist nach den Leistungsverzeichnissen ausgeschlossen.

76


Los/Gewerk Fenster-, Rolladen u. Haustürarbeiten

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Fenster u. Fenstertüren

80.048

36

163.780

65

178,1

Fensterbänke

7.224

3

incl.

0

0,0

Rolladen

19.008

9

incl.

0

0,0

Hauseingangstüren

58.916

27

15.186

6

22,4

1 Fenster 1 x 1,3 mit Fensterbank, Rolladen u. Rolladenkasten

546

0,247

577

0,228

92,0

1 Haustür

2.067

0,936

2.470

0,974

104,0

Fenster-, Rolladen u. Haustürarbeiten

141.836

64

178.966

71

109,8

In beiden Fällen kamen PVC-Fenster zum Einsatz. In Bad Bergzabern wurden außerdem die

Haustüren in Kunststoff ausgeführt, während in Weißenburg die Alu-Variante gewählt wurde.

Fenster und Außentüren gehören zu den wenigen Fällen, wo die deutsche Lösung günstiger

ausfällt als die französische. Besonders überraschend ist die Tatsache, daß die französische

Komplettlösung der Fenster teurer ist als die deutsche Lösung der Einzelkomponenten, zumal

der Dämmwert der deutschen Fenster sogar höher ausfällt als der der französischen. Aus den

Werten wird unschwer erkennbar, daß die Gebäudearchitektur in Weißenburg deutlich

mehr Fensterfläche vorsieht als man dies in Bad Bergzabern, nicht zuletzt wegen der

Wärmeschutzverordnung, getan hat.

Andererseits läßt sich aus den fast viermal so hohen Gesamtkosten für die Haustüren ablesen,

daß beide Projekte eine stark divergierende Lösung für die Erschließung der Wohnungen

gewählt haben. Die Einzelkosten für eine Haustür liegen in Bad Bergzabern unter denen in

Weißenburg, die Gesamtkosten jedoch weit darüber.

77

Summierend läßt sich festhalten, daß im Gewerk Fenster/Außentüren die Einzelpreise in

Bad Bergzabern günstiger ausfallen als in Weißenburg und das trotz eines höheren

(Wärmedämm-)Standards.


Los/Gewerk Stahltüren u. Zargen

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Stahl-Feuerschutztüren

6.521

3

5.108

2

68,2

Stahlumfassungszargen

14.412

7

8.004

3

48,3

Türen pro Stück

652

0,295

1.277

0,503

170,4

Zargen pro Stück

124

0,056

174

0,069

121,9

Stahltüren u. Zargen

21.282

10

nicht vgl.bar

In Bad Bergzabern wurden 116 Stahlumfassungszargen eingebaut gegenüber 46 in Weißenburg.

Dies ist darauf zurückzuführen, daß die Zargen der Innentüren in Weißenburg in beschichtetem

Pressholz auf Gipskartonständerwänden ausgeführt wurden, während man in Bad Bergzabern

Stahlzargen auf Mauerwerkswände gesetzt hat.

Die Kostenunterschiede zwischen den aufgeführten Leistungen zeigen höhere Stückkosten

für Weißenburg. Qualitätsunterschiede konnten nicht geprüft werden.


Los/Gewerk Innenputzarbeiten Gipswände

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Innenputz

104.908

48

nicht vgl.bar

0

Trockenausbau (WD im Dach etc.)

48.888

22

nicht vgl.bar

0

78

Zwischenwände (GKP) u. Wohnungstrennwände

nicht vgl.bar

��

38

Innenputz-arbeiten/Gipswände

151.488

69

��

42

61,1

In Weißenburg fielen keine Innenputzarbeiten an. Im Kellergeschoß wird lediglich verlangt,

die Hohlblocksteine zu verfugen, Schächte werden mit Platten verschlossen, Betonwände werden

gestrichen und im übrigen sind die nicht betonierten Wände tapezier- bzw. anstrichfertige

Gipskartonständerwände.

Obwohl in Bad Bergzabern im Gipsergewerk keine Trennwände hergestellt werden mußten,

fielen die Kosten für den Innenputz höher aus als für die gesamten Trennwände in Weißenburg

einschließlich von Wohnungstrennwänden. Die Kostenunterschiede sind somit system- bzw.

standardbedingt. Da die Leistungen nicht vergleichbar sind, läßt sich der Einfluß von

Einzelpreisunterschieden auf den Gesamtpreis nicht ermitteln.


Los/Gewerk Außenputzarbeiten

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Außenputz-Vorarbeiten

27.648

12,5

nicht vgl.bar

Mineralischer Edelputz

60.492

27,4

nicht vgl.bar

Sockelputz

2.496

1,1

nicht vgl.bar

Dämmkomplex

nicht vgl.bar

��

58,1

Acrylfarbe

nicht vgl.bar

��

6,9

Außenputzarbeiten

90.636

41

��

72

174,8

In Weißenburg wurden die Betonaußenwände durch einen Dämmkomplex wärmegedämmt.

Auf die Dämmplatten wurde lediglich ein Acrylanstrich aufgebracht. Die Gesamtkosten liegen

naturgemäß über denen von Bad Bergzabern, wo die Wärmedämmung im wesentlichen

bereits durch das Mauerwerk erbracht wurde.

79

Angesichts der völlig unterschiedlichen Leistungen läßt sich ein Unterschied von Einzelpreisen

als Einfluß auf die Gesamtpreise nicht ermitteln. Eine Berechnung der kostenmäßigen Vor- oder

Nachteile des Wärmedämmverbundsystem gegenüber dem gwählten System in Bad Bergzabern

würde nicht nur eine eigene Wärmeschutzberechnung erfordern, sondern auch eine neue Statik.

Da dies die Aufgaben der vorliegenden Studie übersteigt, läßt sich eine derartige Ver-

gleichsrechnung hier nicht anstellen.


Los/Gewerk Estricharbeiten

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Schwimmender Estrich

66.806

30

ohne

Verbundestrich

6.576

3

ohne

Dünne Nachbearbeitung für Bodenbeläge

nicht vgl.bar

0

��

4,5

Estricharbeiten

73.382

33

nicht vgl.bar

In Weißenburg wurde vollständig auf Estrich verzichtet. Die in Frankreich geforderten Wärme-

und Trittschalldämmwerte werden durch die (stärkere) Stahlbetondecke und die Bodenbeläge

erreicht. Für einen näherungsweisen Vergleich müßten herangezogen werden: die Mehrkosten

der höheren Deckenstärke und die Nachbearbeitungskosten zum Auftrag der Bodenbeläge. Beide

Leistungen sind mit jeweils rund DM 4,5 pro qm zu veranschlagen, insgesamt also DM 9,-

gegenüber DM 33,- für den schwimmenden Estrich.


Los/Gewerk Elektroinstallation

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Verteilungen u. Zählerpl.

20.828

9

33.003

13

137,9

Wohnungsinstallation

37.972

17

62.384

25

143,0

80

Telefon- u. Haussprech-anlage

8.060

4

17.302

7

186,8

Steckdose

22

0,010

47

0,019

185,9

Stromauslaß

30

0,013

47

0,019

138,7

Elektroinstallation

101.083

46

163.218

64

140,5

Das Elektrogewerk liefert den seltenen Beweis, daß die Baukosten des deutschen Projektes die

des französischen deutlich unterschreiten. Dies ist in allen drei ausgewählten Leistungsgruppen

der Fall und wird am Einzelfall der Kosten für eine Steckdose bzw. eines Lichtauslasses (jeweils

incl. notwendiger Zuleitungen) nochmals unterstrichen. Bei der Würdigung der Gesamtkosten ist

ferner zu berücksichtigen, daß die Wohnungen in Bad Bergzabern mit einer größeren Zahl von

Steckdosen und Lichtauslässen ausgestattet sind als die in Weißenburg.

Die erheblich höheren Kosten der Elektroinstallation in Weißenburg sind zum geringeren Teil

system/standardbedingt und zum größten Teil preisbedingt.


Los/Gewerk Heizungsinstallation

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Heizkesselanlage, Armaturen u. Zubehör

44.700

20

51.761

20

100,8

Rohrleitungen u. Zubehör

43.135

20

61.414

24

123,9

Heizkörper u. Zubehör

79.116

36

47.522

19

52,3

Wärmedämmarbeiten

29.626

13

6.548

3

19,2

Heizkörper pro Stück

238

0,11

110

0,04

40,2

Lieferung, Montage, Demontage, Montage

19.992

9

1.630

1

7,1


199.856

91

181.326

71

79,0

81

Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß man in Bad Bergzabern für beide Häuser nur eine

gemeinsame Heizzentrale konzipiert hat. Dies drückt sich allerdings nur in minimal geringeren

absoluten Kosten für die Heizzentrale aus; der WFL-QM-Preis für die Heizzentrale liegt bei

beiden Projekten nahezu gleich hoch.

Betrachtet man die einzelnen Titel, so liegen insbesondere die Kosten für Heizkörper nebst

Zubehör sowie die Wärmedämmarbeiten deutlich über denen von Weißenburg. Pro qm WFL

liegen die beiden Titel in Bad Bergzabern um DM 27 höher. Sucht man nach einer Erklärung, so

ist die Wärmedämmung als standard/normbedingte Leistung zu sehen, die insoweit die höheren

Gesamtkosten erklärt. Dagegen sieht die Situation bei den Heizkörpern wie folgt aus: Die Anzahl

der benötigten Heizköper ist nahezu identisch: in Weißenburg 198 und in Bad Bergzabern 204

Stück. Die Kosten für Lieferung, 1. Montage, Demontage und 2. Montage fallen dagegen völlig

auseinander: in Bad Bergzabern belaufen sie sich auf DM 98/Stück, in Weißenburg wird diese

Leistung pauschal mit DM 1.630 abgegolten, also mit rund DM 8 pro Stück erbracht. Die Kosten

für einen durchschnittlichen Heizkörper liegen außerdem um mehr als 100% auseinander.

Die erheblich höheren Kosten der Heizungsinstallation in Bad Bergzabern sind zum geringeren

Teil system/standardbedingt (Wärmedämmung) und zum größten Teil preisbedingt (Kosten der

Heizkörper und der De-/Montage). Angesichts der unterschiedlichen Ausschreibungsweisen

könnte man auch davon sprechen, daß die Unterschiede z.T. ausschreibungsbedingt sind.


Los/Gewerk Sanitärinstallation

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Rohrleitungen u. Zubehör

53.455

24

32.875

13

53,5

Abwasserleitungen

30.860

14

32.977

13

93,0

Ventile u. Zubehör

25.152

11

8.927

4

30,9

Frostschutz

8.965

4

6.951

3

67,5

Einrichtungsgegenstände

40.629

18

59.428

23

127,3

Abluftanlage

13.822

6

24.233

10

152,6

82

Wärmedämmung

19.060

9

5.076

2

23,2


192.443

87

180.047

71

81,4

Bei den Rohrleitungen benötigt man in Weißenburg nur 2/3 des Aufwandes von Bad Bergzabern,

obwohl die insgesamt verlegten Rohre in Weißenburg mit 1.854 knapp 100 m mehr betragen als

in Bad Bergzabern. Bei den Abwasserleitungen benötigt Bad Bergzabern mit insgesamt 680 m

rund 200 m mehr als Weißenburg, kommt aber mit fast identischen Kosten aus. Die Unterschiede

liegen hier insbesondere bei den gewählten Materialien für die Wasserzuführung. Sie betragen

für ein typisches Rohr in Bad Bergzabern zwischen 20 und 28 DM gegenüber nur 13 DM in

Weißenburg. Während in beiden Projekten die Hauptzuleitungen in Kupfer erfolgen, sind die

Unterverteilungen in Bad Bergzabern in Metallverbundrohr ausgeführt, in Weißenburg in

Polyethylenleitung in Rohrhülsen mit abschließender Endverteilung erneut in Kupfer. Die

höheren Kosten in Bad Bergzabern werden durch das Metallverbundrohr verursacht.

Die mehrfach höheren Kosten für Ventile u. Zubehör in Bad Bergzabern lassen ein anderes

System erkennen: während hier eine Einzelverbrauchsabrechnung erfolgt, wird diese in

Weißenburg pauschaliert.

Die Kosten für Frostschutz differieren nicht besonders. Allerdings werden laut LV in Bad

Bergzabern Kaltwasser- und in Weißenburg Warmwasserleitungen gegen Frost geschützt.

Die Einrichtungsgegenstände sind in Weißenburg um einiges teurer. Der Preisunterschied erklärt

sich fast vollständig durch die Lieferung von Spültischen für die Küchen (knapp DM 15.000)

und durch Standwaschtische, die - angesichts der Leichtbauwände - aufwendige Tragkonstruk-

tionen überflüssig machen. Die WC-Spülkästen werden mit nur 6 L Fassungsvermögen

ausgestattet, was angesichts der Pauschalierung des Wasserverbrauchs für den Wasser

lieferanten wohl von Vorteil ist.

Bei den Abluftanlagen handelt es sich um zwei verschiedene Systeme: In Bad Bergzabern

werden die Naßräume, incl. Küche, individuell entlüftet, in Weißenburg arbeitet man mit einem

zentralen Unterdrucksystem, an das jede Wohnung insgesamt, individuell angeschlossen ist.

In den Rolladenkästen sind Zwangszuluftöffnungen angebracht; durch einen zentralen Abluft-

Ventilator wird regelmäßig ein (dosierter, begrenzter) Unterdruck erzeugt.

83

Die Maßnahmen für Wärmedämmung sind in Bad Bergzabern - wie in anderen Gewerken -

um ein Mehrfaches aufwendiger als in Weißenburg.

Die erheblich höheren Kosten der Sanitärinstallation in Bad Bergzabern sind zum größten Teil

system/standardbedingt (Material der Rohrleitungen, individuelle Messung des Verbrauchs,

Wärmedämmung). In Weißenburg „leistet“ man sich einen Einrichtungsgegenstand (Spüle)

mehr. Außerdem hat man eine aufwendigere Abluftanlage eingebaut, die Tauwasserbildung an

Außenmauern/Fensterlaibungen einschränken soll.


Los/Gewerk Plattenarbeiten

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Wandfliesen

57.741

26

16.472

6

24,8

Bodenfliesen Innenräume

14.668

7

PVC u. Vi-

nylboden

0,0

Balkone u. Loggien

24.478

11

ohne

0

0,0

Innenfensterbänke

4.964

2

komplett

0

0,0

Abdichtungen

5.899

3

n. vgl.bar

0

0,0

1 qm Wandfliesen

92

0,042

55

0,022

51,8

1 qm Bodenfliesen

87

0,040

ohne

0

0,0

Plattenarbeiten

102.786

47

26.126

10

22,1

Im Gewerk Plattenarbeiten kommen erhebliche Standardunterschiede zum Ausdruck.

In Bad Bergzbabern wurde mehr als die doppelte Fläche (678 gegenüber 300 qm) an

Wandfliesen verlegt zu einem Preis, der den französischen um 2/3 übersteigt, nicht zuletzt wegen

erhöhter Verlegeanforderungen und höherer Materialgüte. Auf Bodenfliesen hat man in

Weißenburg völlig verzichtet. Lediglich im Hauseingangsbereich wurden Platten verlegt. Die auf

den Balkonen vorgesehenen Platten im Kostenrahmen von DM 21.480 wurden in Weißenburg

während der Bauarbeiten gestrichen.

84

Insgesamt liegen die Kosten der Plattenlegearbeiten in Bad Bergzabern mit DM 47 pro qm

Wohnfläche fast fünfmal so hoch wie in Weißenburg.

Kostenunterschiede zwischen den beiden Projekten sind sowohl durch höhere Einzelpreise als

auch durch einen höheren Ausstattungsstandard, jeweils in Bad Bergzabern, bedingt.


Los/Gewerk Bodenbelagsarbeiten

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Linoleum-Beläge in BB Vinylboden in Weißenb.g

87.241

40

92.991

37

92,8

1 qm fertig verlegt

42

0,019

38

0,015

78,7

Bodenbelagsarbeiten

87.241

40

105.611

42

105,4

Beim Gewerk Bodenbelagsarbeiten wurden in Bad Bergzabern lediglich die nicht gefliesten

Böden belegt, während in Weißenburg sämtliche Innenräume, incl. Naßräume, und die Treppen

mit Vinylboden belegt wurde. Die Preisdifferenz pro verlegten Quadratmeter beträgt immerhin

über 20 % zugunsten von Weißenburg. Im übrigen resultieren die höheren Gesamtkosten in

Weißenburg aus den mehr verlegten Flächen.


Los/Gewerk Schlosserarbeiten

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Geschoßtreppengeländer

28.930

13

Stahlbeton

0

0,0

Balkongeländer

22.037

10

29.308

12

115,7

Einfriedungsgeländer

21.330

10

0

0,0

Handläufe

4.796

2

8.423

3

152,9

Vordächer

32.512

15

0

0,0

85

Briefkastenanlage

13.622

6

(5.111)

(2)

-32,7

Abdeckung Verbindungs-gang

5.940

3

0

0,0

Stahl-Holztreppe

51.084

23

Schlosserarbeiten

180.250

82

46.813

18

22,6

Die Einzelleistungen im Schlossergewerk sind kaum miteinander vergleichbar. Kleine

Unterschiede im Desingn können durchaus größere Preisunterschiede verursachen. Die

Unterschiede in den Gesamtkosten resultieren allerdings weniger aus Abweichungen beim

Design. Sie sind in erster Linie auf ein fast völlig verschiedenes Leistungsprofil zurückzuführen.

Während in Bad Bergzabern 8 Titel zu leisten waren, wurden in Weißenburg nur drei verlangt:

Handläufe, Balkongeländer und (in der Tabelle nicht angegeben) ein Handlauf auf der

Geschoßtreppenwange aus Stahlbeton. Die Briefkästen wurden in Weißenburg durch den

Schreiner geliefert.

Die Alternative Stahlbetontreppenwange gegen Treppengeländer (vergleichbar auch die

Balkongeländer) macht erhebliche Kostenunterschiede aus. Während die Stahlbeton

treppenwange gut DM 100 pro laufenden Meter kostet, zuzüglich DM 54 für einen Handlauf,

kostet sein Gegenstück als Metall-Treppengeländer über DM 250,-. Vordächer waren in

Weißenburg aus architektonischen Gründen (überkragende Obergeschosse) nicht erforderlich.

Alles in allem sind die Kostenunterschiede durch einen erhebliche höheren Standard in

Bad Bergzabern zu erklären.


Los/Gewerk Malerarbeiten

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Anstricharbeiten gesamt

55.943

25

89.271

35

138,9

Tapezierarbeiten incl. Anstrich

21.032

10

18.634

7

77,1

86

Anstrich in Feuchträumen

4.325

2

21.851

9

439,7

Metallanstricharbeiten

8.410

4

3.808

2

39,4

1 qm gestrichene Tapete

9

0,004

8

0,003

74,2

1 qm Anstrich Feuchtr.

5

0,002

10

0,004

182,3

Malerarbeiten

68.468

31

107.905

43

137,2

Die Malerarbeiten liegen in Weißenburg deutlich über denen von Bad Bergzabern. Dies ist in

erster Linie darauf zurückzuführen, daß Anstriche in Feuchträumen Fliesen ersetzen und daß in

Bad Bergzabern die Wohnungen von den Mietern selbst tapeziert werden. Der Gegenwert für

Letzteres beläuft sich netto auf über DM 33.000,-. Andererseits fallen in Bad Bergzabern höhere

Kosten für Metallanstriche an, nicht zuletzt, weil mehr Metall verbaut wurde. Die Kosten für

einen qm gestrichene Tapete sind in Weißenburg ca. 1/4 niedriger als in Bad Bergzabern,

demgegenüber liegt der Preis für den Anstrich von Feuchträumen in Weißenburg fast doppelt so

hoch wie in Bad Bergzabern.

Alles in allem sind die Preisunterschiede standardbedingt. In Weißenburg werden mehr Flächen

tapeziert und gestrichen als in Bad Bergzabern. Den höheren Malerkosten in Weißenburg stehen

erhebliche Kosteneinsparungen bei den Plattenarbeiten gegenüber. Bei vergleichbarem Umfang

der Tapezierarbeiten würden die Einzelpreise in Bad Bergzabern das Ergebniss zu Gunsten von

Weißenburg deutlich verbessern.


Los/Gewerk Schreinerarbeiten/Türen

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Innentüren

19.454

9

52.396

21

234,4

Sonderelementtüren

20.880

9

35.670

14

148,7

Vorderfront Leitungs-schächte

10.602

4

Vollholztreppen

24.844

10

87

Briefkästen

5.111

2

Schließanlage

2.382

1

0

0,0

1 Normaltür ohne Zarge

150

0,068

135

0,053

78,3

Schreinerarbeiten

42.716

19

146.843

58

299,2

In Bad Bergzabern waren im Schreinergewerk lediglich Türen mit Zubehör zu liefern. Die

Kosten für eine Normaltür ohne Zarge liegen in Weißenburg ca. 1/4 unter denen von

Bad Bergzabern. In Bad Bergzabern wurden 108, in Weißenburg 184 Innentüren geliefert.

In Weißenburg hatte der Schreiner erheblich mehr Leistungen zu erbringen als in

Bad Bergzabern, nämlich: Bau von Zählerschränken, Abschlüsse für Betriebskanäle, Ein-

bauschränke in den Wohnungen, Briefkästen und schließlich Vollholztreppen in den

Maisonettewohnungen.

Zur Interpretation der Kostenunterschiede bietet sich lediglich der Preisunterschied für die

Türblätter an (s.o.). Da hier die Mengen nicht vergleichbar sind, im übrigen nicht die

Leistungen, ist die gewünschte Interpretation nicht darstellbar.


Los/Gewerk Verschiedene

Bad Bergzabern

Weißenburg

Preis

pro qm

WFl

Preis

pro qm

WFl

BBZ = 100 %

Garagen-/Rollgittertore

16.801

8

14.306

6

74,1

Kellertrennwände

11.845

5

n.vgl.bar

0

0,0

88

6.3 Preiskalkulationen/Kostenfaktoren der Bauproduktion

6.3.1 Materialkosten

Das Statistische Bundesamt kommt in einem Ländervergleich über den Anteil des Material-

einsatzes am Umsatz zu folgenden Ergebnissen:

Tabelle 28: Anteil des Materialeinsatzes am Umsatz

in Deutschland und Frankreich 29 )

1988

1986

1984

Frankreich

24,2 %

24,1 %

25,1 %

Deutschland

27,8 %

29,3 %

29,9 %

Da es sich um globale Zahlen handelt, ist damit nicht besonders viel gesagt. Es bieten sich zwei

allgemeine Interpretationen an: 1. Die Materialkosten sind in Frankreich im Verhältnis zu den

Arbeitskosten relativ niedrig (über die Zusammensetzung der verbauten Materialien ist

schließlich nichts bekannt), bzw. die Lohnkosten, oder vollständiger, die Arbeitsvollkosten im

Verhältnis zu den Materialkosten relativ hoch. Dagegen sprechen die unten aufgeführten Zahlen

(s. 6.3.2) 2. Gesetzt den Fall, die Materialkosten sind in beiden Ländern vergleichbar hoch, ist

die Produktivität der deutschen Bautätigen höher als die der französischen Kollegen. Nimmt

man die unten aufgeführten Zahlen zur allgemeinen Interpretation dazu, spricht alles für eine

höhere Arbeitsproduktivität in Deutschland.

Zur Klärung dieser Frage, haben wir eine gesonderte Erhebung bei allen beteiligten Firmen

durchgeführt. (Vgl. Anlage 10) Trotz rechtlicher Deckung der Erhebung durch besondere

Vertragsbedingungen, war das Ergebnis kaum verwendbar. Die Aufgliederung bestimmter

Einzelpreise in Arbeits- und Materialkosten scheiterte an der Mitwirkungsbereitschaft der

Befragten.

29) zitiert nach: Der Baumarkt in Frankreich; Branchen- und Marktstrukturanalyse; hrsg. vom Zentralverband des deutschen Baugewerbes, Bonn 1992, s. 51

89

Die Tendenz der Zeitreihe zeigt eine abnehmende Bedeutung des Materialeinsatzes an den

Gesamtkosten. Dies könnte auf eine relative Verbilligung der Materialkosten oder auch

sparsameren Materialeinsatz zurückzuführen sein, aber natürlich auch auf steigende

Arbeitskosten. Für letzteres spricht der „Nachholbedarf“ nach der Baukrise Anfang der 80er

Jahre in Deutschland. Vergleichbare Daten über Frankreich konnten nicht herangezogen

werden. Außer steigenden Arbeitskosten könnten für die relative Abnahme der Materialkosten in

Deutschland steigende Gewinne verantwortlich sein. Für letzteres spricht die gleichzeitige

Abnahme der Personal- und Personalnebenkosten von 1987 auf 1988 (s.u. 6.3.2). Der Bau-

preiskostenindex, Basis 1980, entwickelte sich von 1984 bis 1988 wie folgt: 114 (1984), 114,5

(1985), 116 (1986), 118,2 (1987) und 120,7% (1988). Bezogen auf das Jahr 1988 ist festzuhalten,

daß Lohn- und Materialkosten in ihrer relativen Bedeutung abnahmen, während der

Baupreiskostenindex stieg.

6.3.2 Lohn- und Lohnnebenkosten

Der Anteil der Personal- incl. Personalnebenkosten betrug in Unternehmen des Hoch- und

Tiefbaus mit 50 und mehr Beschäftigten in

Tabelle 29: Anteil der Personal- und Personalnebenkosten am Umsatz in Deutschland und Frankreich 30 )

1987

1988

Frankreich

32,8 %

31,3 %

Deutschland

39,1 %

38,3 %

Wie bereits anhand der Tabelle in 6.3.1 gezeigt, ist auch die Aussage über den Anteil der Per-

sonal- und Personalnebenkosten für sich nicht aussagefähig. Anhand der oben angesprochenen

Erhebung sind wir zumindest in der Lage, eine beschränkte Aussage über deren absolute Höhe

zu machen.

30 ) Der Baumarkt in Frankreich; Branchen- und Marktstrukturanalyse; hrsg. vom Zentralverband des deutschen Baugewerbes, Bonn 1992, s. 55

90

Die Betriebe wurden gebeten, die Kalkulation der Arbeitskosten offenzulegen. Dabei stellte sich

allgemein heraus, daß nur die halbe Zahl deutscher Betriebe überhaupt antwortete (5) und diese

die unterschiedlichsten Kalkulationsarten darstellten. Die 10 teilnehmenden französischen

Betriebe legten standardisierte Lohnabrechnungen vor. Unter allem Vorbehalt von Unge-

nauigkeiten bzw. auch Zufälligkeiten der Auswahl in den nachfolgenden Kalkulationen stellen

sich die Lohn- und Lohnnebenkosten in den beiden Projekten wie folgt dar:

Tabelle 30: Lohn- und Lohnnebenkosten anhand eigener Erhebung

Weißenburg

Bad Bergzabern

Bruttolohn pro Stunde

15,80 DM

21,00 DM

Abzüge AN pro Stunde

3,30 DM

4,20 DM

Nebenkosten AG pro Stunde

6,20 DM

4,50 DM

Gesamtkosten pro Stunde

22,00 DM

25,50 DM

Netto-Lohn pro Stunde

12,50 DM

16,80 DM

Wie die Tabelle zeigt, liegen die Atypischen@ Bruttolohnkosten in Frankreich deutlich unter den

deutschen. Auf diese niedrigen Bruttolöhne hat der französische Arbeitnehmer prozentual

höhere Abgaben zu leisten als der deutsche. Bei den Nebenkosten liegen die französischen

Arbeitgeber mit rund 40% sowohl relativ als auch absolut höher als die deutschen Arbeitgeber.

In Frankreich werden außer den AG-Kosten zur Sozialversicherung und zu einer Reihe von

Sonderkassen, für die es in Deutschland keinen Vergleich gibt, weitere ca. 20% des Bruttolohns

an eine Urlaubskasse abgeführt. Diese 20% sind in den Gesamtkosten nicht berücksichtigt, wie

andererseits auch nicht die kalkulatorisch notwendigen Aufschläge für die Urlaubszeit eines

deutschen Arbeitnehmers.

Insgesamt liegen die Lohn- mit Lohnnebenkosten in Frankreich gut 10% unter den deutschen.

Bei den angesetzten Bruttolöhnen fallen in Frankreich keine, in Deutschland allenfalls nur sehr

geringen Lohnsteuern an.

91

6.3.3 Mehrwertsteuer und Gesamtkosten

Die Mehrwertsteuer in Bad Bergzabern betrug zum Zeitpunkt der Nachkalkulation 15%.

In Weißenburg waren 18,6% Mehrwertsteuer zu zahlen. Die unterschiedliche Höhe der

Mehrwertsteuer macht für Weißenburg 3,1% Mehrkosten gegenüber Bad Bergzabern aus.

Tabelle 31: Gesamtkosten ohne Außenanlagen incl. Mehrwertsteuer

Bad Bergzabern

Weißenburg

reine Baukosten

DM 3.494.433,00

DM 3.338.963,00

Nebenkosten

DM 564.977,66

DM 460.154,80

Zwischensumme

DM 4.059.410,66

DM 3.799.117,80

Mehrwertsteuer

DM 608.911,59

DM 706.635,76

Gesamtkosten

DM 4.668.322,10

DM 4.505.752,70

7. Baunebenkosten

7.1 Übersicht

Die von den Trägern der Wohnungsbaumaßnahme ermittelten Baunebenkosten werden

nachfolgend in der Art wiedergegeben, wie sie vergleichbar erscheinen. Die Analyse der

einzelnen Baunebenkosten wird zeigen, daß die Vergleichbarkeit immer wieder an Grenzen

stößt. Dies liegt z. T. an den Leistungsbildern, z. T. an unterschiedlichen Systematiken. So

gehören die Finanzierungskosten vor der Baufertigstellung in Frankreich nicht zu den

Baunebenkosten. Da es bei der Gesamtstudie in erster Linie um den Vergleich der Baukosten

und der bauleistungsabhängigen Nebenkosten geht, werden die Finanzierungskosten hier nicht

weiter berücksichtigt. Die Vergleichbarkeit würde dadurch nur zusätzlich erschwert, wenn man

z. B. daran denkt, daß Eigenkapitalzinsen (also auch die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals)

und der Auszahlungsverlust unabhängig von der Baumaßnahme recht unterschiedlich gestaltet

werden können.

92

Der Vergleich der Nebenkosten hat einen weiteren Sonderumstand zu berücksichtigen: beide

Seiten sollten laut Partnerschaftsabkommen rund 70 Wohnungen erstellen. In Weißenburg

wurden 77 Wohnungen erstellt, während die rheinland-pfälzische Seite zwei separate Projekte

durchführte. Da das zweite Projekt in Kandel deutlich später fertiggestellt sein wird als das

französische, werden hier die Kosten des Projektes in Weißenburg mit 77 Wohnungen und des

Projektes in Bad Bergzabern mit 28 Wohnungen miteinander verglichen. Hätte man auf

deutscher Seite ein gleich großes Projekt durchgeführt, wären die Baunebenkosten etwas

geringer ausgefallen. Die Kosten von Weißenburg werden nach dem Anteil der Wohnfläche der

Vergleichshäuser (Haus 1 und 6) an der gesamten Wohnfläche ausgewiesen. Darin liegt eine

kleine Unschärfe, die allerdings nicht vermeidbar war. Die aufgeführten Nebenkosten enthalten

keine Mehrwertsteuer.

Tabelle 32: Nebenkosten o. MwSt. Im Verleich Nebenkostenart

Bad Bergzabern

Weißenburg

Architektenleistungen

DM 212.660,00

DM 218.649,95

Ingenieurleistungen

DM 173.437,39

DM 139.537,71

davon ()Elektroinstallation

DM 10.005,22

nicht spezifiziert

A ()Sanitärinstallation

DM 16.913,04

nicht spezifiziert

A ()Heizungsinstallat.

DM 17.391,30

nicht spezifiziert

A ()Statik

DM 121.739,13

nicht spezifiziert

Bodenuntersuchungen

DM 12.244,00

DM 4.230,09

Technische Kontrolle /Prüfingenieur

DM 14.607,09

Qualitätsprüfung

nicht explizit

DM 9.492,24

Projektsteuerung Verwaltungsleistungen

DM 35.604,36 DM 65.512,17

DM 73.617,23

Behördenleistungen

DM 18.000,00

in Verwaltungsleistungen

Versicherungen

DM 9.749,74

von den AN direkt einbehalten

93

Sonstige 31)

DM 37.770,00

vgl. Fußnote

Nebenkosten gesamt

DM 564.977,66

DM 460.154,80

Daraus errechnen sich folgende Nebenkostenindikatoren 32 ):

Bad Bergzabern

Weißenburg

Nebenkosten pro qm WFL

DM 255,91

DM 181,40

Nebenkosten pro CBM

DM 51,85

DM 40,86

Die Nebenkosten, bezogen auf die Wohnfläche, liegen demnach in Bad Bergzabern rund 40 %

über denen von Weißenburg, bezogen auf die Kubatur ergeben sich Mehrkosten von knapp 27%.

Die höheren Kosten in Bad Bergzabern sind in erster Linie auf höhere Kosten für

Ingenieurleistungen sowie für Projektsteuerung, Verwaltung und sonstige zurückzuführen.

31 ) Von den sonstigen BNK in Bad Bergzabern in Höhe von knapp DM 40.000 entfallen DM 10.000 auf Baureinigung und Bauwache, die in Weißenburg von den Baubeteiligten einbehalten werden, sowie Steuern während der Bauzeit in Höhe von DM 7.000. Die übrigen DM 21.000 bzw. deren Äquivalent gehen in Weißenburg in die Verwaltungskosten ein. Das französische Projekt setzt unter sonstigen BNK noch die Kosten für Übersetzungsarbeiten, Praktikum für einen deutschen Studenten, Sitzungen sowie Untersuchungskosten in Höhe von insgesamt DM 120.657 an. Wegen ihres Sondercharakters, und, weil die vergleichbaren Sonderkosten in Bad Bergzabern anders finanziert wurden, wurden diese Kosten hier nicht berücksichtigt.

32 ) Da die Nebenkosten nur für das Gesamtprojekt Weißenburg vorliegen, wurde die gesamte Wohnfläche nach deutschem Berechnungsmodus ermittelt. Sie beträgt für alle 77 Wohnungen 5.692,94 qm zuzüglich 50% der Terrassen- und Balkonflächen von 900 qm, insgesamt also 6.143,45 qm. Der Kubikmeter umbauter Raum wird in Frankreich üblicherweise nicht ermittelt. Für die beiden Vergleichshäuser haben wir 11.261,76 cbm errechnet.

94

7.2 Planungskosten

Ein differenzierter Vergleich der Architekten-,33) Statiker- und Haustechnikerhonorare ist wegen

der unterschiedlichen Leistungsbilder nahezu ausgeschlossen, zumal in Weißenburg ein

spezielles Verfahren der Gewichtung gewählt wurde.(s.u.). Faßt man die 9 Leistungsphasen

beider Honorarordnungen jeweils in drei Gruppen zusammen (vgl. auch nachfolgende

Übersicht), so ergibt sich in Frankreich ein Übergewicht für die Honorierung der Phasen bis

einschließlich Genehmigung (35 % zu 27%), ein annäherndes Gleichgewicht zwischen beiden

Honorierungen bis zur Mitwirkung bei der Vergabe (37% zu 39%), und ein Übergewicht der

Objektüberwachung, einschl. Dokumentation, in Deutschland (34 % zu 28%). Dies unterstreicht

in gewisser Weise erneut den eingangs (vgl. Kap. B.4) skizzierten Unterschied von Mittel-

versus Ergebnisorientierung: Der Aufwand der Leistungs- und Qualitätsprüfung im Detail fällt

in Deutschland offensichtlich höher aus als in Frankreich.

Es dürfte einen produktiven Streit wert sein, ob eine stärkere Betonung und relativ bessere

Honorierung der Planungsleistungen im engeren Sinne (insbesondere Vor- und Entwurfs-

planung) in Deutschland einen wesentlichen Beitrag zur Kostenoptimierung von Bauwerken

haben würde. Da mit der Genehmigungsplanung die wesentlichen kostenrelevanten

Vorentscheidungen getroffen sind, spricht doch einiges dafür. Andererseits darf nicht vergessen

werden, daß auch kleinste Ausführungs-„Fehler“ in Deutschland durch eine verbraucher-

freundliche Rechtsprechung finanziell hart bestraft werden können. Eine Reform der

Honorierung würde insofern auch einen Wandel in der Praxis der Rechtsprechung voraussetzen.

Diese Überlegung spielt bei der Identität von Bauherrn und Eigentümer sowie Vermieter

(Heimstätte) nicht die Rolle, wie bei einer Trennung dieser Rechtsfiguren. Im Falle von Bad

Bergzabern könnten die Ergebnisse der Analysen im Kap. C. 1. 3 dafür sprechen, über eine

alternative Organisation der Gebäude (Nutzfläche im Verhältnis zu Wohnfläche; nicht

überdachte Stellplätze statt Tiefgarage oder direkt angefahrene individuelle Tiefgaragen wie in

Weißenburg) nachzudenken.

33 ) Bundesarchitektenkammer (Hrsg.): Europa-Informationen der Bundesarchitektenkammer - Frankreich, französischer Architektenvertrag u.ä., Bonn, Januar 1990. Der im genannten Manuskript zugrundegelegte Architektenvertrag wurde in der Zwischenzeit bereits revidiert.

95

Im konkreten Fall von Weißenburg wurde das Planungshonorar zwischen den Architekten und

den Ingenieuren wie folgt aufgeteilt:

Tabelle 33: Planungsphasen und Honoraranteil in Frankreich

Planungs phase

Phase im Detail

Prozent von BK gesamt

Anteil Architek-ten

Anteil Inge-nieure

APS . Vorplanung

mémoire et estimation documents graphiques procédures administratives

0,88

50 80 80

50 20 20

APD . Entwurfspla-nung

mémoire évaluation détaillée documents graphiques

1,46

50 50 80

50 50 20

STD . Genehmi-gungsplanung

spécifications/croqis devis quantitatif estimatif programme général

0,53

50 50 80

50 50 20

PEO . Ausführungs-planung

notes techniques calculs plans d´exécution

2,04

44 44

56 56

DCE . Vorbereitung der Vergabe

pièces administratives devis descriptif constitution des dossiers

0,67

80 50

100

20 50 0

AMT . Mitwirkung bei der Vergabe

response infos entreprises dépoulllements des offres établissement dés marché

0,49

50 50 50

50 50 50

CGT . Objektüber wachung

direction chantier

1,62

67

33

RDT . Abnahme und Abrechnung

gestion financière chantier réception des traveaux

0,64

100 60

0

40

DCE . Schlußbericht

0,31

30

70

alle Phasen

8,64

61,04

38,96

96

Bei den angesetzten Baukosten des Gesamtprojekts in Weißenburg ergeben sich Honorarkosten

in Höhe von 2.112.258,80 FF für die Architekten und 1.348.191,10 FF für die Ingenieure;

umgerechnet in DM 616.906,31 bzw. DM 393.752,70. Das Honorar wird als Festpreis

vereinbart. 34) Das Gesamthonorar für Architekten und Ingenieure entspricht einem Bau-

kostenumsatz von DM 8,76 pro DM Honorar.

Im Vergleich zur deutschen Situation ist auf einen gravierenden Unterschied hinzuweisen: in

Weißenburg wurde ein erheblicher Teil der Gewerkeplanung und die gesamte Rohbau-

ausschreibung vom Ingenieurbüro geleistet. Dies drückt sich in verschiedenen Honoraranteilen

(vgl. Tabelle oben) deutlich aus.

Das Architektenhonorar des Projektes Bad Bergzabern beläuft sich netto auf DM 212.660,00.

Hinzu kommen der Wärmeschutznachweis, der Schallschutznachweis, die Planung und

Betreuung der gesamten Haustechnik sowie die Statik mit insgesamt netto DM 173.437,35.

Die reinen Baukosten (ohne Außenanalgen, o. MwSt.) belaufen sich in Bad Bergzabern auf

rund DM 3,5 Mio. Das Gesamthonorar für Architekten und Ingenieure entspricht einem

Baukostenumsatz von DM 9,05 pro DM Honorar. Vereinfacht ausgedrückt, erhält der

französische Auftraggeber DM 0,27 Umsatz oder ca. 3% mehr pro eingesetzte DM Honorar als

der deutsche. Andererseits beträgt der Honoraranteil der Architekten in Bad Bergzabern

nur 55% der gesamten Planungshonorare, während es in Weißenburg 61% sind.

Berücksichtigt man nur das Architektenhonorar, unter Vernachlässigung der Vergleichs-

probleme, so macht der französische Architekt DM 15,27 Baukostenumsatz pro DM Honorar,

während es beim deutschen Architekten DM 16,43 sind, obwohl er einige Mehrleistungen

gegenüber seinem französischen Kollegen erbringt.

Bei den Ingenieurleistungen und den Projektverwaltungskosten sieht das Verhältnis anders aus.

Hier liegen die französischen Werte für den Auftraggeber deutlich günstiger (vgl. Anlage)

34 ) Aus dem Vergleich der verschiedenen Planungs- bzw. Kalkulationszustände läßt sich unschwer erkennen, daß die Qualifizierung des Honorars als Festpreis nichts anderes darstellt als eine bestimmte Relation zwischen Baukosten und Honorar. Insofern unterscheidet sich die Honorarermittlung nicht von der klassischen Honorarermittlung nach der HOAI. Im Verlaufe der Bearbeitung ergaben sich Änderungen und eine Erhöhung der Baukosten mit der Folge höherer Honorare, so daß von einem Festpreis kaum die Rede sein kann.

97

7.3 Weitere Nebenkosten

In Bad Bergzabern entstanden netto-Kosten für Bodenuntersuchungen in Höhe von gut

DM 12.000,-. In Weißenburg wurden wohlweißlich Bodenuntersuchungen durchgeführt.

Es stellte sich heraus, daß die geplanten Gebäude unterhalb des Grundwasserniveaus errichtet

werden mußten und zwar im Mittel ca. 1 m; Grundwasserspiegel ca. 1,60 m unter Gelände-

niveau. Dementsprechend waren Gründungsmaßnahmen, über den in der Rheinebene üblichen

Umfang hinaus, erforderlich.

Es mußten u. a. Gründungsbrunnen von 120 bis 220 cm Durchmesser niedergebracht werden.

Typ und Merkmale der Vorgehensweise sollten vom Auftragnehmer vorgeschlagen werden.

Die der besonderen Gründung zuzurechnenden Mehraufwendungen sind im Abschnitt C. 6. 1

herausgearbeitet. Die Kosten der Bodenuntersuchung beliefen sich auf nur ein Drittel der

Kosten von Bad Bergzabern.

In Weißenburg wurden keine gesonderten Kosten für Vermessung ausgewiesen. Immerhin

bemerkenswert erscheint, daß die Vermessungsleistungen, wie Einmessen des Baugerüstes,

in Weißenburg vom zuständigen Gewerk zu erbringen und in die Einheitspreise einzukalkulieren

sind. Die Kosten der Grundstücks- und Straßenvermessung waren von der Gemeinde als

früherer Eigentümer und Straßenbaulastträger übernommen worden. In Bad Bergzabern

beliefen sich die Vermessungskosten auf netto DM 11.805,43.

An Versicherungen wurden in Bad Bergzabern knapp DM 10.000,- für Bauleistungen und

Bauherrenhaftpflicht bezahlt. In Weißenburg war nach dem sog. „Loi Spinetta“ für die Haftung

der Baubeteiligten für Bauschäden eine Versicherungsprämie in Höhe von netto 1,75% der

Baukosten bzw. der Honorare zu zahlen. Dies entspricht rund DM 65.000,- netto.

Die Kosten der Projektsteuerung und -verwaltung belaufen sich für Bad Bergzabern auf

DM 116.284,- und für Weißenburg auf DM 73.617,-. Dies entspricht Kosten von DM 45,80

pro qm Wohnfläche in Bad Bergzabern und von DM 29,02 in Weißenburg. Damit liegt

Bad Bergzabern ein Drittel in den Projektsteuerungskosten höher als Weißenburg. Da die

Projektsteuerungskosten linear zu den Herstellungskosten kalkuliert werden, spielt die

unterschiedliche Größe der beiden Maßnahmen keine Rolle.

98

8. Gesamtkosten pro qm Wohnfläche im Vergleich

Ausschließlich der Vollständigkeit halber seien nachfolgend die Gesamtkosten pro qm

Wohnfläche im Vergleich dargestellt. Es entspricht sicherlich allgemeiner Erwartung, einen

Vergleich mit einem Endergebnis dieser Art abzuschließen. Andererseits sollte deutlich darauf

hingewiesen werden, daß die Aussage, das Projekt in Weißenburg wurde um ca. 16% günstiger

gebaut, für die gesamte Fragestellung der Studie keinerlei Aussagekraft hat. Die Fragestellung

lautete: „könnte man in Deutschland so günstig bauen wie in Frankreich“ und: „wo wird

wirtschaflicher gebaut“?

Tabelle 34: Gesamtkosten bezogen auf die Wohnfläche

Hauptkostengruppen

Bad Bergzabern

Weißenburg

DM pro qm WFL

DM pro qm WFl

BBZ = 100 %

reine Baukosten

DM 1.583

DM 1.316

83,2

Nebenkosten

DM 256

DM 181

70,9

Gesamtkosten o. MwSt.

DM 1.839

DM 1.498

81,4

Mehrwertsteuer aus Gesamtkosten

DM 276

DM 279

101,0

Gesamtkosten

DM 2.115

DM 1.776

84,0

Wer nur das Endergebnis zur „Beurteilung“ heranzieht, wird kaum Einfluß auf Änderungen

nehmen können.

99

D. Zusammenfassung und Konsequenzen 1. Zusammenfassender Vergleich

Die Studie versucht, die z. T. sehr unterschiedlichen Ausgangsbedingungen rechtlicher, technischer und organisatorischer Art, so weit wie möglich vergleichbar zu machen. Die Grenzen dieser Aufgabe werden leicht erkennbar, wenn man sich vor Augen führt, daß in Frankreich rund 80.000 Seiten (!) einschlägiger Normen beim Planen und Bauen zu berücksichtigen sind. Eine vergleichbare Zahl ist für Deutschland leider nicht bekannt.

Allgemein läßt sich sagen, daß für nahezu sämtliche Aufgaben des Planens und Bauens in beiden Ländern Regelungen vorhanden sind. Allerdings sind sie praktisch nie deckungsgleich.

Im Bereich des Städtebaurechts gibt es in beiden Ländern verschiedene, schlußendlich aber vergleichbare Regelungen. Die Studie konnte zeigen, daß aus den planungsrechtlichen Rahmenbedingungen an beiden Projektstandorten keine Unterschiede der Art entstanden, daß finanzielle Vor- oder Nachteile für eines der Projekte daraus entstanden wären.

Bezüglich der Bodenpolitik läßt sich festhalten, daß Frankreich mit verschiedenen Rechtsinstituten („ZAC“, „CAD“ und „ZIF“) Möglichkeiten der Beeinflussung der Bodenpreisfindung hat, die es in Deutschland nicht gibt.

In Weißenburg erwarb der Projektträger ein vergleichsweise großes Grundstück zu sehr günstigen Konditionen. Auf der anderen Seite war mit der Größe des Grundstücks die Notwendigkeit verbunden, zusätzliche Maßnahmen der inneren Erschließung durchzuführen. Zusammen mit den Kosten der äußeren Erschließung beliefen sich die Gesamtkosten des Grundstücks pro qm Wohnfläche auf einen fast vergleichbaren Wert. Die Gesamtkosten in Bad Bergzabern lagen schlußendlich gerade einmal noch DM 40,- höher als in Weißenburg.

Zu den Planungsbeteiligten gehört in Frankreich die Figur des contrôleur technique. Im Unterschied zum deutschen Prüfingenieur, der für die Behörde die Statik nachprüft, ist der contrôleur technique ein Berater für Bauwerksqualität im Auftrag des Auftraggebers. Sein Einsatz wird durch eine Reduzierung der Haftpflichtversicherung honoriert. Es wird für sinnvoll erachtet, in Deutschland über die Einführung dieser Rolle nachzudenken.

In diesem Zusammenhang dürfte alternativ zum contrôleur technique die Überlegung einen produktiven Streit wert sein, ob eine stärkere Betonung und relativ bessere Honorierung der Planungsleistungen der Vor- und Entwurfsplanung in Deutschland einen wesentlichen Beitrag zur Kostenoptimierung von Bauwerken haben könnte. Da mit der Genehmigungsplanung die wesentlichen kostenrelevanten Vorentscheidungen getroffen sind, spricht doch einiges dafür. Wie in der Analyse der Kostenunterschiede beider Projekte gezeigt, liegen in den unter-schiedlichen architektonischen Grundkonzepten erhebliche Kostenunterschiede begründet.

Die Vorkalkulation ist für beide Projektträger gegenüber ihren staatlichen Finanziers erforderlich. Die Überprüfung der Vorkalkulation durch die Nachkalkulation hat ergeben, daß beide Träger bei den Einzelgewerken mit ganz beträchtlichen Abweichungen arbeiten, beim Gesamtergebnis jedoch mit Abweichungen von plus/minus 3% gut liegen - ein bißchen Zufall, wie gerade einsetzende Preissteigerungen oder -einbrüche, spielen selbstver- ständlich auch eine Rolle. Im vorliegenden Fall hat die deutsche Seite davon profitiert. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, daß die französische Seite bei Standards bzw. Kosten bis an die Grenze des Erlaubten nach oben gegangen ist.

100

Seit 1978 regelt das sog. „Loi Spinetta“ die Haftung der Baubeteiligten für Bauschäden. Die entsprechende Versicherung für einen Zeitraum von 10 Jahren beläuft sich auf netto 1,75% der Baukosten bzw. der Honorare. Eine vergleichbare Regelung gibt es in Deutschland nicht. Die Betriebe in Frankreich haben darüber hinaus, wie in Deutschland, eine Betriebs- und Berufhaftpflichtversicherung abzuschließen.

Das französische System der Mietpreisfindung im Sozialen Wohnungsbau ist mit dem des deutschen Sozialen Wohnungsbaus nicht vergleichbar. Das französische System berücksichtigt die Ausstattung und diverse Standortfaktoren (z.B. Besonnung, Aussicht etc.) durch entsprechende Aufschläge und ähnelt damit mehr dem privaten System der Mietpreisfindung. Insgesamt wird damit den Gestehungskosten und den Nutzenvorteilen Gewicht beigemessen. Ein für Deutschland erwägenswertes Modell.

Bei den Normen sind insbesondere die Schall- und Wärmeschutzanforderungen von Bedeutung. Beim Außenschallschutz und den Wohnungstrennwänden konnten beim französischen Projekt keinerlei Nachteile gegenüber dem deutschen festgestellt werden. Beim Schallschutz innerhalb der Wohnung liegen die Werte deutlich unter den deutschen Vorstellungen. Aller- dings liegen darin auch erhebliche Kostenvorteile für das französische Projekt. Ein weiterer hervorhebenswerter Punkt ist im fehlenden Estrich in Weißenburg zu sehen. Er wird durch 2cm mehr an Betondeckenstärke und durch schaumgedämmte Bodenbeläge „ersetzt“. Die übrigen Unterschiede fallen gegenüber den genannten nicht sonderlich ins Gewicht.

Bei der Wärmedämmung ist davon auszugehen, daß das in Weißenburg gewählte Wärmedämmverbundsystem der in Bad Bergzabern gefundenen Lösung gleichwertig ist. Fenster sind in Weißenburg erheblich schlechter wärmegedämmt als in Bad Bergzabern. Die übrigen kostenträchtigen Wärmedämmaßnahmen innerhalb des Gebäudes, insbesondere Rohrleitungsdämmungen, sind in Bad Bergzabern mit einem deutlich höheren Aufwand verbunden als in Weißenburg. Die entsprechenden Vorschriften verlangen dies.

Alles in allem macht sich bei den Schallschutznormen ein kultureller Unterschied bemerkbar. Es wäre zumindest zu prüfen, ob in Ein- und Zweizimmerwohnungen ein geringerer Aufwand vertretbar wäre. Bei den Wärmedämmaßnahmen an einzelnen Leitungen könnte einmal untersucht werden, ob der Aufwand an Material und finanziellen Ressourcen in einem vertretbaren Verhältnis zu den Dämmgewinnen steht.

Die Studie hat auch zu klären versucht, ob die Vertragsbedingungen einen Einfluß auf die Kosten haben. Dies ließ sich nur tendenziell angeben. Eine eindeutige Aussage in Geldbeträgen war nicht möglich. Eine Besonderheit diesbezüglich wird in der Gestaltung der Ausschreibungen gesehen: hier scheint gelegentlich eine Einsparmöglichkeit durch „geschicktere“ Formulierungen zu liegen.

Die Submissionsbeteiligung über die Grenzen fiel unterschiedlich aus: Während 83 deutsche Firmen ein Angebot in Weißenburg abgaben, waren es umgekehrt in Bad Bergzabern nur 14 französische. Dies mag daran gelegen haben, daß das Bauvolumen in Weißenburg wesentlich höher lag als in Bad Bergzabern, und somit der Akquisitionsaufwand relativ niedrig. Ein weiterer Grund könnte im Selbstbewußtsein über die lieferbare und die geforderte Qualität der Leistung liegen. Wie auch immer, es kam nur in einem Fall zur Beauftragung eines französischen Betriebes in Bad Bergzabern. Alle insgesamt rund 100 Angebote waren teurer als die ausgewählten. Nach der vergleichenden Auswertung der Einzelgewerke hätte dies nicht so sein müssen. Eine mögliche Erklärung wird darin gesehen, daß bei grenzüberschreitenden Angeboten Zuschläge für unbekannte Risiken gemacht werden.

101

Die Dimensionen der ausgewählten Gebäude - in Bad Bergzabern die beiden Häuser, in Weißenburg zwei identische Häuser von insgesamt sechs - waren gut vergleichbar: In Bad Bergzabern wurden - nach Korrektur zu Vergleichszwecken - 2.207,64 qm Wohnfläche errichtet, in Weißenburg 2.536,76 qm. Das Verhältnis Kubatur zu Wohnfläche fiel in Bad Bergzabern mit 4,93 : 1 ca. 10% schlechter aus als in Weißenburg (4,44 : 1). Eine Teil-erklärung dafür ergibt sich aus dem Geschoßdeckenaufbau, wo man in Bad Bergzabern durch die Trittschalldämmung (10 cm) mehr an Höhe verliert als in Weißenburg, wo diese Funktion durch eine um 2 cm stärkere Betondecke erfüllt werden soll. Weitere Erklärungen für das schlechtere Verhältnis Kubus zu Fläche ergeben sich aus deutlich unterschiedlichen Nutz flächen in beiden Projekten: 1. Die Versorgung mit Abstellräumen im Keller liegt in Bad Bergzabern etwa 3 1/2 mal so hoch

wie in Weißenburg. 2. Die Erschließung der Wohnungen durch Treppen ist in Weißenburg etwa 40% aufwendiger

als in Bad Bergzabern. 3. Die Organisation der Tiefgarage führt netto zu fast identischen Flächenbedarfen. Dadurch,

daß die Tiefgaragen in Weißenburg direkt angefahren werden, spart man sich hier einen Aufwand von über 400 qm überdachten Raumes, der einer Kubatur von rund 1.200 cbm entspricht.

4. Bei den sonstigen Nutzflächen, wie Fahrradkeller u.ä. kommt Weißenburg mit ca. 1/3 der Fläche von Bad Bergzabern aus.

5. Aus den diversen Unterschieden ergibt sich insgesamt ein Aufwand von etwa 0,6 qm Nutzfläche pro qm Wohnfläche in Bad Bergzabern, gegenüber einem Aufwand von unter 0,4 qm in Weißenburg.

6. Was die innere Erschließung der Wohnungen anbelangt, steht Bad Bergzabern mit nur 8% Fluren/Dielen an der gesamten Wohnfläche um ein Drittel mieterfreundlicher da als Weißenburg.

Hinsichtlich der Baubeschreibung hat die Studie die wichtigsten Unterschiede qualitativ dargestellt und - so weit nach den Leistungsverzeichnissen möglich - kostenmäßig untersucht. Die wichstigsten Unterschiede liegen im Maurergewerk, bei den Innenwänden bzw. dem Gipsergewerk, dem Estrich, den Fliesen und schließlich beim Leistungsumfang für den Schlosser. Wie unten kostenmäßig dargelegt wird, liegen hier auch die theoretischen oder praktischen Einsparmöglichkeiten, von der Kubatur einmal abgesehen. 2. Mögliche Kosteneinsparungen Bevor über Kosteneinsparungen am abgerechneten Projekt zu reden ist, sollte bedacht werden, daß die reinen Baukosten in Bad Bergzabern nicht ohne Grund um rund 3% unter den vorauskalkulierten lagen. Von der Heimstätte wurde mehrfach betont, daß man ob der schlechten Baukonjunktur, wie in anderen Regionen, durch günstige Gestehungspreise profitiert habe. Der Gegenwert besagter 3% beläuft sich auf ca. DM 50,- netto pro qm Wohnfläche. Darüber hinaus sei an dieser Stelle über die Funktion der Ausschöpfung von Finan-zierungsrahmen erinnert, die sich aus Vorauskalkulationen ergeben (vgl. B.5, letzter Absatz). Soweit Bad Bergzabern betroffen ist, gehen wir davon aus, daß eine Einsparung in Höhe von 2% der reinen Baukosten, allein aus diesem Verhaltensmechanismus heraus, möglich gewesen wäre. Bei rund DM 1.600 reine Baukosten netto pro qm Wohnfläche wären somit „ohne weiteres“ DM 32,- pro qm Wohnfläche einsparbar gewesen.

102

Die Differenz der nachkalkulierten Baukosten pro qm Wohnfläche beträgt DM 267,- netto. (Ohne die aufwendige innere Erschließung - geringe Grundflächenzahl - müßte man die Differenz mit etwa DM 330,- pro qm beziffern.) Die Frage stellt sich: wäre es auf deutscher Seite möglich, um diesen Betrag billiger zu bauen, ohne deutsche Normen zu verletzen? Zu den theoretisch möglichen Kosteneinsparungen gehören auf der architektonischen Seite die Reduzierung von Flächen, hier insbesondere von Nutzflächen und, damit verbunden, eine Reduzierung der Kubatur. Im Zusammenhang mit der Wirtschaftlichkeit (s.u. 3.) stellt sich allerdings die Frage, inwieweit eine Reduzierung von Nutzflächen durch die Mieter in einem „Nachfragemarkt“ akzeptiert wird. Es sollte sich diesbezüglich einmal lohnen, das tatsächliche Mieterverhalten in verschiedenen Objekten zu überprüfen: wieviel der Nutzflächen (insbesondere Kellerräume) wird tatsächlich genutzt und kann z. B. ein von vorneherein mitgeliefertes System von Regalen, Wand- und Deckenhaken eine Optimierung von Kellerraum gestatten. Eine besondere Rolle spielt im Projekt Bad Bergzabern die Tiefgarage. Sie erlaubte einerseits eine maximale Ausnutzung des Grundstücks, bedeutete aber auf der anderen Seite höhere Baukosten als bei nicht überdachten Stellplätzen notwendig gewesen wären. Ob und wie das auf dem konkreten Grundstück realisierbar gewesen wäre, ist eine müßige Frage. Der nachfolgende Kostenvergleich soll zumindest auf die unterschiedlichen Größenordnungen hinweisen. 35) Der Kostenvergleich ergibt für nicht überdachte Stellplätze eine Ersparnis gegenüber der Tiefgarage von rund DM 30,- pro qm Wohnfläche. Aber, darauf sei hier besonders hingewiesen, viel entscheidender an der Berücksichtigung dieser Alternative kann sein, daß hier „Zwangspunkte“ für die gesamte Gebäudegestaltung nach Flächen und Kubatur entfallen. Ohne auf Details einzugehen, die sicherlich in der Summe auch geldwert sind, werden aufgrund der gewerkeweisen Auswertung folgende weitere Einsparpotentiale, gerechnet in DM pro qm Wohnfläche, gesehen: Maurer: durch Betonbauweise mit Wämedämmverbundsystem DM 100,- Heizung: durch geschicktere Ausschreibung DM 8,- Sanitär: durch günstigere Rohrleitungen DM 10,- Schlosser: durch bauliche Alternativen DM 20,- nicht überdachte Stellplätze DM 30,- Einhalten der Vorkalkulation DM 32,- Daraus ergäbe sich eine Gesamtersparnis von ca. DM 200,- pro qm Wohnfläche. Dabei wurde unterstellt, daß auf die Betoninnenwände ein normaler Gipsputz aufgebracht wird. Abschließend soll nicht auf den Hinweis verzichtet werden, daß das französische Projekt einzelne bauliche Lösungen verwendet (z. B. Wohnungstrennwände, Rohrleitungen), die einer näheren Betrachtung unterzogen werden sollten, weil sie die geforderten Eigenschaften bei günstigeren Kosten aufweisen.

35) Die Heimstätte kalkuliert ein Volumen von gut 1.800 cbm für die Tiefgarage. Die Kosten für Maurer, Maler, Elektriker und Garagentore gibt sie mit brutto DM 200,- pro cbm an. Daraus ergeben sich netto-Kosten von DM 145,- pro qm Wohnfläche. Bei Grundstückskosten von DM 260,- und Herstellkosten von netto DM 110,- pro qm nicht überdachten Stellplatz, sowie rund 30 qm Grundstücksfläche pro Stellplatz würde eine freier Stellplatz Kosten in Höhe von DM 115,- pro qm Wohnfläche verursachen.

103

Insgesamt läßt sich festhalten, daß bei Anwendung der französischen Standards (Normen, Komfort, Baubiologie) ein nennenswerter Kostenunterschied zwischen beiden Projekten nicht zustande gekommen wäre. In Deutschland wird teurer gebaut, weil davon ausgegangen wird, daß die Nutzer dies so verlangen, nicht unbedingt weil die vergleichbaren Kosten höher wären. (Das eingangs angesprochene Beispiel Berlin kann nicht als Gegenbeweis herangezogen werden.) 3. Wirtschaftlichkeit der Projekte Die Wirtschaftlichkeit der beiden Projekte muß sowohl die Baukosten als auch die Bau-nutzungskosten sowie die Mieterträge berücksichtigen. Wie gezeigt, liegen die Baukosten in Bad Bergzabern höher als die in Weißenburg. Zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit stellt sich deshalb grundsätzlich die Frage, ob, und in welchem Maße, die Baukosten reduziert werden können, ohne die Baunutzungskosten zu erhöhen und die Mieterträge negativ zu beeinflussen. Unter Baunutzungskosten werden hier die Kosten verstanden, die während der Lebenszeit eines Gebäudes zum Unterhalt, zum Betrieb und zur Erneuerung von Bauteilen anfallen. An der Außenhülle der beiden Projekte (Außenwände, Fenster, Dach) sind diesbezüglich, mit Aus-nahme der Dachziegel, keine nennenswerten Unterschiede zu sehen. Die Lebenszeit der Tondachziegel in Weißenburg kann mit rund 20 Jahren über der der Betondachziegel in Bad Bergzabern veranschlagt werden. Andererseits enthalten die Flachdachelemente das Risiko einer kürzeren Lebensdauer als das komplette Satteldach in Bad Bergzabern. Bei den Installationsgewerken sind gravierende Unterschiede für die Baunutzungskosten nicht zu erkennen. Die entscheidenden Kostenunterschiede bei den Wohnungsinnen- und Trennwänden, beim Schallschutz und beim Standard der Wand- und Bodenbeläge enthalten eher geringfügige Unterschiede in den Baunutzungskosten. Unter Berücksichtigung dieser Umstände verbleiben als entscheidende Größe für die Bewertung der Wirtschaftlichkeit die Mieterträge. Wie im voraufgegangenen Punkt gezeigt, sind durchaus Einsparungen bei den Baukosten möglich. Bis auf einige Ausnahmen würden sie aber den Wohnkomfort bzw. -standard in einer Weise tangieren, daß die Vermietbarkeit davon unmittelbar berührt werden würde. Nur in einem dauerhaften „Anbietermarkt“ ließen sich Standardreduzierungen in einem, Weißenburg vergleichbaren, Umfang ohne Mietverluste durchsetzen. Davon kann beispielsweise im Jahre 1997 nicht die Rede sein. Nur eine statistische Auswertung der langfristigen Wohnungsleerstände, unter Berücksichtigung der dafür relevanten Faktoren, könnte Aufschluß darüber geben, ob sich eine Standardreduzierung auf lange Sicht lohnt oder nicht. Am Ende dieser Untersuchung steht die Wirtschaftlichkeit für den Mieter. Die monatlichen Mieten in Weißenburg liegen im Normalfall für eine Wohnung F2 bei DM 8,95, für eine Wohnung F3 bei DM 7,95, für eine Wohnung F4 bei DM 8,22, für eine Wohnung F5 bei DM 7,57. Abweichungen dieser zufällig ausgewählten Wohnungen sind je nach Qualität der Wohnung (vgl. C.1.5) möglich. Zum Mietzins für die Wohnung kommt ein Betrag von DM 54,- für die Benutzung einer Garage hinzu. In Bad Bergzabern dürfen monatlich für einen Quadratmeter Wohnfläche zwischen DM 7,70 (1. Förderweg) und DM 7,70 bis DM 9,30 (3. Förderweg, Höhe je nach Einkommen) verlangt werden. Ohne aufwendige Vergleichs-rechnung, läßt sich folglich festhalten: das Mietzinsniveau bewegt sich in beiden Projekten auf

104

etwa gleicher Höhe. Der Mieter in Kandel erhält dafür allerdings eine Wohnung mit weniger Verlust an Verkehrsfläche, mit relativ mehr Nutzfläche und einem insgesamt höheren Ausstattungsstandard. Nimmt man dies alles zusammen mit den dafür aufgewendeten höheren Baukosten, ist das Projekt in Bad Bergzabern für den Mieter 36) wirtschaftlicher als das Projekt in Weißenburg. Die unter C.1.5 und in Anlage 9 skizzierte Art der Mietpreisfindung in Frankreich könnte ein völlig neues Element der Wirtschaftlichkeit für den Träger darstellen. Über das Normalmaß hinausreichende Ausstattungen und Lagebesonderheiten der Wohnung werden in einem Index definiert. Besonders gut ausgestatte Wohnungen und der Lage nach besonders attraktive Wohnungen werden zu einem höheren Quadratmeterzins vermietet als andere. Der Träger erhielte dadurch einen Teil seiner höheren Aufwendungen zurück. Auf eine Besonderheit des Projektes in Weißenburg soll noch abschließend eingegangen werden: Innerhalb eines der kleineren, zentral gelegenen, Gebäude wurde ein Gemeinschaftsraum mit Sanitäreinrichtungen eingerichtet. Mit rund 55 qm Größe entspricht dies knapp 0,9% der gesamten errichteten Wohnfläche des Projektes. Die Räumlichkeiten können von allen Mietern für gesellige Zwecke genutzt werden. Es dürfte einen Modellversuch in Rheinland-Pfalz wert sein, vergleichbare Räumlichkeiten in einem größeren Mietwohnungsbauvorhaben einzurichten, und die Akzeptanz im Vergleich zu anderen Fällen zu untersuchen. Wohnen ist schließlich nicht nur ein Vorgang von Schlafen, Waschen, Sitzen und Kochen. Möglicherweise ließen sich Standardreduzierungen im Bau durch eine soziale Komponente leichter durchsetzen. Der Begriff „Sozialer Wohnungsbau“ erhielte außer dem finanziellen Aspekt eine zusätzliche Dimension.

36) Die Kalkulation der Wirtschaftlichkeit für den Vermieter bzw. Träger bedürfte neben

den Kosten der Herstellung einer genauen Untersuchung innerbetrieblicher Daten. Dies war nicht Gegenstand des vorliegenden Untersuchungsauftrags.

105

F. Verzeichnis der Anlagen

Anlage 1 Beispiel zur Berechnung der „Mietwohnfläche“

Anlage 7 in Weißenburg

106

Anlage 2 Beispiele Mietpreise in Weißenburg

107

Globalauswertung der französischen Regelung zur Ermittlung der Miethöhe im Sozialen Wohnungsbau Anlage 3 DEUTSCH-FRANZÖESISCHES WOHNUNGSBAUPROJEKT ELSASS/SÜDPFALZ UNTERSCHIEDE VON KOSTEN UND

WIRTSCHAFTLICHKEIT Seite 1

Grobauswertung der französischen Regelungen zur Ermittlung der Miethöhe i, sozialen

Wohnungsbau: „korrigierte Wohnfläche“

Basis: Dekret Nr. 48.1766 vom 22. November 1948 nebst

Änderungsdekreten

Anlass: Gewinnung von Anregungen zur Flexibilisierung auf Wunsch von

Herrn Sommer

Gegenstand der Regelungen, die hier lediglich beispielhaft dargestellt werden, ist die

Ermittlung einer Miete, die die Wohnungsqualität unter verschiedensten Merkmalen

berücksichtigt.

Die Vorschriften gehen von realen Flächen und bestimmten Raumhöhen aus. Jede Wohnung

wird eingeteilt in:

* die Wohnräume (mindestens 9 qm; mindestens 2,20 m hoch)

* die Nebenräume (9 > = 7 qm; ‘‘ )

* Anhänge (WC, Bad, Balkon, Loggia, übrige Räume)

Auf diese Räume wird eine 1. Korrektur angewandt:

* Wohnräume Faktor1

* Nebenräume Faktor 0,9

* WC, Bad Faktor 1

* übrige Anhänge Faktor 0,6

Daraus ergibt sich die „nutzbare Fläche“.

108

Globalauswertung der französischen Regelung zur Ermittlung der Miethöhe im Sozialen Wohnungsbau Anlage 3 DEUTSCH-FRANZÖSISCHES WOHNUNGSBAUPROJEKT ELSASS/SÜDPFALZ UNTERSCHIEDE VON KOSTEN UND


Für Belichtung, Besonnung und Aussicht wird eine 2. Korrektur angewandt:

* Belichtung gut Faktor 1 * mittel Faktor 0,8 * Kunstlicht Faktor 0,6 * Besonnung sehr gut Faktor 1,1 * Süd-West/-Ost Faktor 1 * West/Ost Faktor 0,9 * Nord Faktor 0,6 * Aussicht: Park u.ä. gemeindeüberdurchschn. Faktor 1,1 * Blick auf breite Straße * großen Grünbereich Faktor 1 * schmale Straße Faktor 0,8

Die Summe der Faktoren, dividiert durch ihre Anzahl , multipliziert mit der „nutzbaren

Fläche“ (s.o.) ergibt die „korrigierte Wohnfläche“.

Für Standort- und Wohnumfeldqualitäten wird ein „Umgebungskorrektiv“ gebildet. Es

berücksichtigt die Lage zu Versorgungseinrichtungen und die Lärmexposition sowie das

Baualter im Wohnumfeld.

Die Wohnungsausstattung wird sehr detailliert bewertet. Die Bewertung wird in QM als

sogenannte „Flächenäquivalenzen“ ausgedrückt. Ein Gasanschluss in der Wohnung ist

beispielsweise 1,5 qm wert. In der Ausstattung werden selbst „antiquierte“ Einrichtungen,

wie WC auf dem Gang, mietsteigernd ausgedrückt. Dies ist zum einen dadurch zu erklären,

dass das Schema für alle Wohnungen im sozialen Wohnungsbau gilt, also auch sehr alte, und

zum anderen dadurch, dass für das Baualter Abschläge vorgenommen werden.

109

Globalauswertung der französischen Regelung zur Ermittlung der Miethöhe im Sozialen Wohnungsbau Anlage 3 DEUTSCH-FRANZÖSISCHES WOHNUNGSBAUPROJEKT ELSASS/SÜDPFALZ UNTERSCHIEDE VON KOSTEN UND


Aus der Summe

+ des Produkts korrigierte Wohnfläche x

Umgebungskorrektiv

+ zuzüglich Flächenäquivalenzen

./. abzüglich Minderungen (z.B. Wohnungen im 4. Geschoss

ohne Aufzug = 5%)

+ zuzüglich beruflicher Verwendung der Wohnung (30%)

= ergibt sich die gesamte korrigierte Wohnfläche

Abschließend wird noch geprüft, ob die aus der korrigierten Wohnfläche resultierende Miete

gesetzlich festgelegte Höchstwerte übersteigt. Dann wird die Miete für die Wohnung

festgelegt.

Kurzkommentar:

* Die dargestellte Art und Weise der Mietberechnung berücksichtigt nahezu alle vorstellbaren Qualitätsmerkmale einer Wohnung. Die Bewertung ist im einzelnen ohne Zweifel diskutabel.

* Die Mietberechnung orientiert sich entsprechend dem Qualitätsstandard der Wohnung an Bedingungen des Marktes im Sinne der „erzielbaren Miete“, weniger etwa im Sinne der „Kostenmiete“.

* Indirekt reflektiert das Modell auch den Bodenpreis. * Durch das Verhältnis von Qualitätsmerkmalen zum Mietpreis sind dem Anbieter von

Wohnraum größere Spielräume bei der Ausgestaltung von Wohnungen gegeben. Unter Kostengesichtspunkten sind dem Zuschussgeber vergleichbare Spielräume möglich: Die Vorgabe von Standards kann sich auf ein Minimum beschränken.

* Das Modell enthält bei der Berechnung der „nutzbaren Fläche“ Elemente der deutschen Version der Wohnflächenberechnung.

* Bei der Erörterung des französischen Modells ist eine Frage von grundsätzlicher Bedeutung: ist es denkbar, das gesamte System der Mietpreisfixierung auf für den Altbestand anzupassen oder kann es nur um Neubauten gehen?

* Eine modifizierte Übernahme des französischen Modells dürfte ohne Beispielssimulationen weder diskutabel noch durchsetzbar sein.

110

Französischer Erhebungsbogen zur betrieblichen Kostenkalkulation Anlage 4 Seite 1 Eurorex franco-allemande Construction de 77 logements

Clos des Marronniers à Wissembourg Questionnaire Votre méthode habituelle de calcul dóffres de prix

II existe des méthodes très différentes pour élaborer des prix; en gros, on peut distinguer: 1 on prend dánciens prix et on les actualise sans calculs détaillés, 2 pour chaque offre on reconstitue un prix calculé à partir:

- du prix dáchat des matériaux, - du temps passé + charges salariales, - bénéfices et pourcentage de risque,

3 on se base sur le prix indiqué par le fabriquant en y appliquant un rabais ou un supplément,

4 ou autre méthode que vous utilisez habituellement, précisez, ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ Cochez la méthode que vous utilisez en règle générale (en cocher quúne seule réponse): 1 2 3 4 Cochez la méthode que vous avez utilisée pour lÉurorex de Wissembourg: 1 2 3 4 Prix dáchat des matériaux

Nous vous annexons selon les cas une copie ou un extrait de votre offre. Veuillez avoir lóbligeance de noter à côté de chaque poste le prix unitaire des matériaux franco chantier. Taux horaire moyen

Indiquez le taux horaire moyen que vous avez utilisé pour cette offre: _________________ Salaire horaire du personnel intervenant sur chantier

Nous souhaitons comparer les coûts salariaux entre les deux pays. La solution qui vous prendrait le moins de temps serait que vous nous fassiez parvenir une photocopie dún bulletin de paie dún ouvrier type (celui qui a fait la plupart des travaux) ayant travaillé sur le chantier Eurorex. Ce bulletin de paie (que vous pouvez rendre anonyme) devrait comporter: - la date de la paye, - le taux horaire, - le détail des charges patronales et salariales.

111

Französischer Erhebungsbogen zur betrieblichen Kostenkalkulation Anlage 4 Seite 2 Autres charges

Quelle méthode (description très succincte) utilisez-vous pour prendre en compte les autres charges (amortissement des immeubles ou loyers, électricité, eau, assainissement, chauffage, stocks, véhicules, machines, assurances, impôts, personnel de bureau ....) (par exemple: prix des matériaux + coût de la main dóeuvre + ___ % du coût de la main dóeuvre ou des déboursés secs + ___ % de bénéfices et aléas = offre de prix) votre méthode: ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ Par rapport aux 10 dernières années, votre offre de prix pour Wissembourg est

plutôt dans la moyenne plutôt plus cher plutôt moins cher. Questionnaire à retourner à

CETE de lÉst

Laboratoire Régional de lÉquipement Patrick Clauss - Gérad Léonhardt

B.P. 9 67035 Strasbourg Cedex

112

Deutscher Erhebungsbogen zur betrieblichen Kostenkalkulation Anlage 5 Seite 1 Bau von 77 Wohnungen

Wissembourg Eurorex

„Clos des Marronier“

In den besonderen Verwaltungsvorschriften zu Ihrem Vertrag wurde unter Paragraph 2 darauf

hingewiesen, dass C.E.T.E. de I`Est, Strasbourg und Pohl-Plan GmbH, Walldorf mit der Pro-

jektauswertung beauftragt wurden. Beide unterliegen der Schweigepflicht. Die Angaben,

die Sie machen, werden für Fremde keine Rückschlüsse auf Ihre individuelle Kalkulation

erlauben.

Die Pohl-Plan GmbH soll insbesondere die Preisbildung der beteiligten Unternehmen unter-

suchen. Um Ihre Arbeitszeit nicht zu stark in Anspruch zu nehmen, kann eine solche Unter-

suchung kaum jedem Betrieb in allen Einzelheiten gerecht werden.

Da Sie sich dankenswerter Weise verpflichtet haben, die Begleitforschung zu unterstützen,

bitten wir Sie um die Beantwortung folgender Fragen:

1. Bei der Preisbildung gibt es sehr unterschiedliche Methoden; man kann, vereinfacht

ausgedrückt.

1.1 alte Preise nehmen und sie ohne detaillierte Kalkulation den aktuellen

Preisverhältnissen anpassen

1.2 Preise in jedem Angebot neu zusammensetzen aus:

Materialeinkaufspreis

Arbeitszeitaufwand x Arbeitskosten pro Stunde

Gewinn und Risikozuschlag

1.3 nach Preisempfehlungen der Produkthersteller abzüglich Abschlag oder

zuzüglich Zuschlag anbieten.

Bitte kreuzen Sie an, mit welcher Methode Sie überwiegend arbeiten:

� 1.1 � 1..2 � 1..3 (bitte nur 1 Methode ankreuzen)

2. Zu Vergleichszwecken zwischen den Projekten und den Gewerken fügen wir eine

Kopie aus Ihrem Angebot bei; bitte notieren Sie neben den Einzelpreisen den

jeweiligen Nettomaterialeinkaufspreis (ohne Mehrwertsteuer). (Annex)

113

Deutscher Erhebungsbogen zur betrieblichen Kostenkalkulation Anlage 5 Seite 1 3. Wie setzen Sie die Lohnkosten zusammen, die Sie für das Objekt „Clos des

Marronier“ angeboten haben? Da Sie Personen unterschiedlicher Qualifikation und

unterschiedlichen Einkommensniveaus beschäftigen, beschreiben Sie bitte nur den

„typischen“ Fall, das heißt den Fall, der den größten Teil der Arbeit erledigt. (C.E.T.E.)

* bitte fügen Sie an dieser Stelle die in Frankreich gültige Struktur ein, Zum Beispiel:

Nettolohn + Lohnsteuer + Arbeitnehmeranteil zur Rentenversicherung +

Arbeitnehmeranteil zur Krankenversicherung ... + Arbeitgeberkosten zur

Rentenversicherung + Arbeitgeberkosten zur Krankenversicherung ...........; +

kalkulatorischer Zuschlag für Urlaub- + Krankheitszeiten ......; C.E.T.E. * Die

Rechnung sollte ungefähr so aussehen:

Nettolohn pro Stunde = FF ____________________________

+ Lohnsteuer in % ___________________________________

+ Arbeitnehmeranteil zur Rentenversicherung in % _________

+ Arbeitnehmeranteil zur Krankenversicherung in % ________

+ Arbeitgeberkosten zur Rentenversicherung in % __________

+ Arbeitgeberkosten zur Krankenversicherung in % _________

= Bruttoarbeitskosten _________________________________

+ kalkulatorischer Zuschlag für Urlaub____________________

+ Zuschlag für Krankheitszeiten in % _____________________

= Gesamtarbeitskosten pro Stunde in FF ___________________ ohne MwSt.

4. Wenn Sie an die weiteren Kosten denken (Gebäudeabschreibung oder – Miete, Strom,

Wasser, Abwasser, Heizung, Lagerhaltung, Fahrzeuge, Maschinen Versicherungen,

Steuern (ohne Mehrwertsteuer); Büropersonal...) welchen Aufschlag auf die Gesamtar-

beitskosten müssen Sie machen, um diese Kosten zu decken?

= Gesamtarbeitskosten pro Stunde in FF (wie oben 3.) _______

+ Anteilige Kosten des Büropersonals ____________________

= Zwischensumme pro Stunde __________________________

+ Risiko und Gewinn in % _____________________________

= Angebotspreis Arbeitsstunde in FF _____________________ o. MwSt.

5. Wenn Sie an die vergangenen 10 Jahre denken, liegt der Angebotspreis

� eher im Durchschnitt � eher darüber � eher darunter? G. Verzeichnis der Grafiken

114

Grafik 1 Vergleich zentraler Dimensionen

Grafik 2 Geschosshöhen und Deckenaufbau

Grafik 3 Nutzflächen bezogen aus die Wohnflächen

403 384

5631 5448

1268 1063 1186 1019 1269 1104

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

Vergleich zentraler Dimensionen

Weißenburg

Bad Bergzabern

Grundfläche

umbauterRaum

WohnflächeWFL o. Balkoneund Terrassen

WFL vergleichbar

Geschoßhöhen und Deckenaufbau

0,15

0,03

2,25

0,18

0,15

2,76

2,47

0,18

0,10

2,75

0,20

2,20

0,10

0,20

2,70

2,50

0,20

0,00

2,70

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00

KG-Boden

Glattstrich

Lichte Höhe KG

Dämmung

Decke

Decke

Dämmung

insgesamt KG

Lichte Höhe EG

Decke

Dämmung

insgesamt EG

Weißenburg

Bad Bergzbabern

115

Grafik 4 Preisgruppen im Mauerwerk in DM je qm Wohnfläche

Grafik 5 Preisgruppen im Fenster- und Türbaugewerk in DM je qm Wohnfläche

Nutzflächen bezogen auf die Wohnflächen i. v. H.

15,9

9,6

20,1

10,1

4,3

60,4

8,0

4,6

13,4

18,2

0,0

1,4

37,6

12,1

0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0

Abstellräume KG

Hausflure/Treppen

überdachte Stellpätze

überdachte Fahrgasse

sonstige Nutzflächen

Nutzflächen gesamt

Wohnungsflure

Weißenburg

Bad Bergzabern

Preisgruppen im Maurergewerk in DM je qm Wohnfläche

266

53

0

134

235

68

747

10

38

114

566

146

345

114

0 100 200 300 400 500 600 700 800

Mauerwerk

Betonwände

Ständerwände

Betondecken

Beton gesamt

Stahl gesamt

Maurer gesamt

Weißenburg

Bad Bergzabern

116

Grafik 6 Preisgruppen im Innenputzgewerk in DM je qm Wohnfläche

Grafik 7 Preisgruppen im Elektrogewerk in DM je qm Wohnfläche

Preisgruppen im Fensterbaugewerk in DM je qm Wohnfläche

36

3

5

27

0,226

0,936

64

65

0

0

6

0,228

0,974

71

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Fenster u. Fenstertüren

Fensterbänke

Rolladen

Hauseingangstüren

1 Fenster 1x1,3 m. F.bank u.Rolladen

Haustür

Gesamt

Weißenburg

Bad Bergzabern

in Komplettfenster enthalten

in Komplettfenster enthalten

geringe Gesamtzahl

Preisgruppen im Innenputzgewerk in DM je qm Wohnfläche

48

22

0

69

0

0

38

42

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Innenputz

Trockenbau (WD Dach)

Zwischenwände

Gesamt

Weißenburg

Bad Bergzabern

nicht vergleichbar

nicht vergleichbar

nicht vergleichbar

117

Grafik 8 Preisgruppen im Heizungsbaugewerk in DM je qm Wohnfläche

Grafik 9 Preisgruppen im Sanitärgewerk in DM je qm Wohnfläche

Preisgruppen im Elektrogewerk in DM je qm Wohnfläche

9

17

4

0,01

0,013

46

13

25

7

0,019

0,019

64

0 10 20 30 40 50 60 70

Verteilungen u. Zähler

Wohnungsinstallation

Tel.- u. Haussprechanlage

Steckdose

Stromauslaß

Gesamt

Weißenburg

Bad Bergzabern

Preisgruppen im Heizungsbaugewerk in DM je qm Wohnfläche

20

20

36

13

0,11

9

91

20

20

19

3

0,04

1

71

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Kesselanlage

Rohrleitungen

Heizkörper

Wärmedämmung

Heizköper/Stück

Lieferung, Montage, Demontage,Montage

Gesamt

Weißenburg

Bad Bergzabern

118

Grafik 10 Preisgruppen im Fliesenlegergewerk in DM je qm Wohnfläche

Grafik 11 Preisgruppen im Schlossergewerk in DM je qm Wohnfläche

Preisgruppen im Sanitärgewerk in DM je qm Wohnfläche

24

14

11

4

18

6

9

87

13

13

4

3

23

10

2

71

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Rohrleitungen

Abwasserleitungen

Ventile

Frostschutz

Einrichtungen

Abluftanlage

Wärmedämmung

Gesamt

Weißenburg

Bad Bergzabern

Preisgruppen im Fliesenlegergewerk in DM je qm Wohnfläche

26

7

11

2

3

0,04

6

0

0

0

0

0,022

0 5 10 15 20 25 30

Wandfliesen

Bodenfliesen

Balkone u. Loggien

Fensterbänke

Abdichtungen

1 qm Wandfliesen

Weißenburg

Bad Bergzabern

nicht vergleichbar

nicht vergleichbar

nicht vergleichbar

nicht vergleichbar

119

Grafik 12 Preisgruppen im Malergewerk in DM je qm Wohnfläche

Grafik 13 Preisgruppen im Schreinergewerk in DM je qm Wohnfläche

Preisgruppen im Schlossergewerk in DM je qm Wohnfläche

13

10

10

15

23

12

0

0 5 10 15 20 25

Treppengeländer

Balkongeländer

Einfriedungsgeländer

Vordächer

Stahlholztreppe

Weißenburg

Bad Bergzabernnicht vergleichbar

nicht vergleichbar

nicht vergleichbar

Preisgruppen im Malergewerk in DM je qm Wohnfläche

25

10

2

4

0,004

0,002

35

7

9

2

0,003

0,004

0 5 10 15 20 25 30 35 40

Anstricharbeiten

Tapezierarbeiten

Feuchtraumanstrich

Metallanstrich

1 qm gestrichene Tapete

1 qm Antrich Feuchtraum

Weißenburg

Bad Bergzabern

120

Grafik 14 Nebenkosten in DM ohne MwSt.

Grafik 15 Baukostenumsatz pro DM und Nebenkosten pro qm Wohnfläche

Preisgruppen im Schreinergewerk in DM je qm Wohnfläche

9

9

0

0,068

21

14

4

10

0,053

0 5 10 15 20 25

Innentüren

Sonderelementtüren

Leitungsschächte

Vollholztreppen

1 Normaltür o. Zarge

Weißenburg

Bad Bergzabern

Nebenkosten in DM o. MwSt.

212660

173437

35604

65512

18000

10435

37770

553419

218650

139538

14607

9492

73617

460155

0 100000 200000 300000 400000 500000 600000

Architekten

Ingenieure

Technische Kontrolle

Qualitätsprüfung

Projektsteuerung

Verwaltung

Behördenkosten

Versicherungen

Sonstige

Gesamt

Weißenburg

Bad Bergzabern

121

Grafik 16 Vergleich der Gesamtkosten o. MwSt nach Gewerken pro DM und Wohnfläche

Baukostenumsatz pro DM Honorar und Nebenkosten pro qm Wohnfläche

96,33

78,56

45,80

255,92

16,43

20,15

34,56

86,19

55,01

29,02

181,39

15,27

23,93

45,36

0,00 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00

Architektenhonorar pro qm

Ingenieurhonorar pro qm

Projektsteuerung pro qm

Nebenkosten pro qm

Baukostenumsatz pro DMArchitektenhonorar

Baukostenumsatz pro DMIngenieurhonorar

Baukostenumsatz pro DMProjektsteuerrung

Weißenburg

Bad Bergzabern

Vergleich der Gesamtkosten o. MwSt. pro qm Wohnfläche nach Gewerken

0,0

100,0

200,0

300,0

400,0

500,0

600,0

700,0

800,0

Mau

rer-

u. B

eton

arbe

iten

Erd

arbe

iten

Sch

loss

erar

beite

n

Pla

ttena

rbei

ten

Dac

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u. K

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Inne

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z u.

WD

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u. L

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n

Zim

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iten

Bod

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iten

Mal

er-

u. L

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erar

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n

Ele

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- u.

Fen

ster

türe

n

Auß

enpu

tzar

beite

n

Sch

rein

erar

beite

n

Bad BergzabernWeißenburg

122

Grafik 17 Mehr- bzw. Minderkosten o. MwSt von Bad Bergzabern gegenüber Weißenburg

Mehr- bzw. Minderkosten o. MwSt. von Bad Bergzabern gegenüber Weißenburg pro qm Wohnfläche

-100,0

-50,0

0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

Mau

rer-

u. B

eton

arbe

iten

Erd

arbe

iten

Sch

loss

erar

beite

n

Pla

ttena

rbei

ten

Dac

hdec

ker-

u.

Kle

mpn

erar

.

Est

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ten

Inne

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z u.

WD

-Dac

h

Hau

stür

en

Hei

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San

itär u

. Lüf

tung

Sta

hltü

ren

u. Z

arge

n

Zim

mer

arbe

iten

Bod

enbe

lags

arbe

iten

Mal

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arbe

iten

Ele

ktro

Fens

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u. F

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ren

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enpu

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beite

n

Sch

rein

erar

beite

n

Sum

me

Kosten und Wirtschaftlichkeit im Sozialen Wohnungsbau in ...€¦ · Studie überhaupt von einem...

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