Mag. iur. Harald Ganster · Vermessungsamtes Deutschlandsberg auf einen Teilungsplan, mit welchem...
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BANKVERBINDUNGEN: RAIFFEISEN-LANDESBANK STEIERMARK AG, IBAN: AT36 3800 0000 0781 3728
UNICREDIT BANK AUSTRIA AG, IBAN: AT13 11000 14823003000, BIC: BKAUATWW UID: ATU 58455399
Mag. iur. Harald Ganster
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien
Brandhofgasse 22, 8010 Graz Tel.: 0316/32 81 81, Fax: 0316/32 81 81 33, email: [email protected]
Bezirksgericht Deutschlandsberg 105 E 8/18a Hauptplatz 18 8530 Deutschlandsberg Exekutionssache Betreibende Partei Marktgemeinde Lannach, Hauptplatz 1, 8502
Lannach,
vertreten durch HOHENBERG STRAUSS BUCHBAUER
Rechtsanwälte GmbH, Hartenaugasse 6, 8010
Graz,
Verpflichtete Partei Manfred Matula, geb. 27.04.1962, Untere
Teiplbergstraße 19, 8502 Lannach,
wegen Zwangsversteigerung von Liegenschaften
G U T A C H T E N zur Feststellung des Verkehrswertes des ideellen 1/4-Anteils B-LNR 3 und des ideellen 1/2-Anteils B-LNR 5 an der Liegenschaft EZ 68 Grundbuch 61202 Blumegg mit dem Wohnhaus/Hofstelle Untere Teiplbergstraße 19a, 8502 Lannach, samt landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und Waldgrundstück.
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 2 von 26
INHALTSVERZEICHNIS
1. Allgemeines
1.1. Auftrag und Zweck Seite 3
1.2. Bewertungsstichtag Seite 3
1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Seite 3
2. Befund
2.1. Gutsbestand Seite 5
2.2. Grundstücke Seite 7
2.3. Objektbestand, Nutzung Seite 11
3. Gutachten
3.1. Allgemeines Seite 16
3.2. Sachwert Seite 18
3.3. Verkehrswert Seite 25
Beilagen
Fotodokumentation
Grundbuchauszug
Katasterplan
Einreichplan und Aufmaßskizze
Aufstellungen (Gemeinde, Wasserverband)
Auszug aus dem örtlichen Entwicklungskonzept
Vergleichspreisübersichten
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 3 von 26
1. Allgemeines
1.1. Auftrag und Zweck Das Bezirksgericht Deutschlandsberg hat die Schätzung der umseitig
bezeichneten Liegenschaftsanteile angeordnet, und zwar zum Zwecke
der Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen des
Zwangsversteigerungsverfahrens.
1.2. Bewertungsstichtag Bewertungsstichtag ist der 19. Dezember 2018 als Tag der
Befundaufnahme.
1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung - Bei dem erstangeordneten Schätztermin am 30.10.2018 um
15:00 Uhr waren der gefertigte Sachverständige, Herr DI Steirer
und Herr Feiel als Hilfskräfte des SV sowie Frau Mag. Schlögl von
der Kanzlei des Betreibendenvertreters zugegen, wobei die
Schätzung nicht durchgeführt werden konnte, da das Wohnhaus
versperrt war; die neuerliche Schätzung fand dann am 19.12.2018
um 09:00 Uhr statt und wird hinsichtlich der anwesenden
Personen auf das Protokoll des Gerichtsvollziehers verwiesen,
- Grundbuchauszüge vom 19.10.2018 bzw. 21.03.2019,
- Katasterplan,
- Rücksprache mit der Marktgemeinde Lannach und Erhebung des
Bauaktes,
- anlässlich der Befundaufnahme erteilte Informationen,
- Vergleichspreissammlung des ZT-Datenforum,
- Liegenschaftsbewertungsgesetz einschließlich Kommentar von Dr.
Jürgen Schiller in Burgstaller/Deixler, Kommentar zur EO,
- ÖNORM B 1802 – Liegenschaftsbewertung,
- Heimo KRANEWITTER, Liegenschaftsbewertung, 7. Auflage,
Wien 2017,
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- weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und
Lehrunterlagen der „Liegenschaftsbewertungsakademie“ des
Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und
gerichtlich zertifizierten Sachverständigen,
- ein Energieausweis im Sinne des EAVG konnte nicht erhoben
werden,
- der gefertigte Sachverständige ist bei der Erstellung des
Gutachtens von den zur Verfügung gestellten Unterlagen und
Informationen ausgegangen; sollten sich einzelne dieser
Grundlagen als nicht vollständig bzw. unzutreffend herausstellen
oder weitere Umstände, wie z.B. durch Vorlage neuer
Informationen und Grundlagen, auftreten, die für die Erstellung
des Gutachtens relevant sind, so behält sich der Sachverständige
eine Ergänzung bzw. Änderung dieses Gutachtens und eine
Anpassung seiner Meinung vor,
- es wird angenommen, dass hinsichtlich dieser Liegenschaft keine
außerbücherlichen Rechte Dritter (z.B. Leitungsrechte,
Bestandsrechte, etc.) bestehen, sofern auf solche im Gutachten
nicht ausdrücklich Bezug genommen wird,
- es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der
Bewertungsobjekte und wurde eine weitergehende bauliche
Untersuchung der Gebäude oder ihrer Teile nicht durchgeführt,
sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht
erkennbaren Ausführungsmängeln oder Bauschäden nicht
ausgeschlossen werden kann,
- weiters ist darauf hinzuweisen, dass Boden- und
Gebäudeuntersuchungen über das Vorliegen von eventuellen
Kontaminationen nicht beauftragt waren und auch nicht
durchgeführt wurden und somit für die Bewertung von einer
Altlasten- und Kontaminationsfreiheit ausgegangen wird.
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2. Befund
2.1. Gutsbestand
Die Liegenschaft mit der Einlagezahl 68 Grundbuch 61202 Blumegg,
Bezirksgericht Deutschlandsberg, besteht aus den nachstehend
angeführten Grundstücken:
Katastralgemeinde: 61202 Blumegg
GST-NR .42/1 Bauf. 121 m2
GST-NR 244 GST-Fläche 1.951 m2
GST-NR 245/1 GST-Fläche 2.293 m2
Katastralgemeinde: 61241 Teipl
GST-NR .64 Bauf. 122 m2
GST-NR 807 Wald 1.697 m2
GST-NR 808 GST-Fläche 2.913 m2
Gesamtfläche 9.097 m2
Anzumerken ist, dass die Südostgrenze (Nutzungsgrenze) des
Grundstückes Nr. 808 möglicherweise weiter südöstlich verläuft, als im
Kataster dargestellt. Weiters differiert bei diesem Grundstück auch die
Fläche laut Grundstücksdatenbank mit 2.913 m2 deutlich vom
Flächenausmaß laut GIS mit 2.219 m2. Um den tatsächlichen
Grenzverlauf und das tatsächliche Flächenausmaß feststellen zu
können, müssten eine Grenzfeststellung und eine Vermessung erfolgen,
was gegenständlich mangels Auftrags nicht durchgeführt wurde und
erfolgt daher die Bewertung nach den Katasterausmaßen und -grenzen.
Weiters ist darauf hinzuweisen, dass hinsichtlich des Grundstückes
Nr. 244 eine Änderung der Fläche in Vorbereitung ersichtlich gemacht
ist. Diese bezieht sich gemäß telefonischer Auskunft des
Vermessungsamtes Deutschlandsberg auf einen Teilungsplan, mit
welchem eine Teilfläche des Grundstückes Nr. 244 im Ausmaß von
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30 m2 dem südöstlichen Nachbargrundstück zugeschrieben werden soll;
es handelt sich dabei um jene Teilfläche, auf welcher die Einfriedung des
Nachbarn teilweise errichtet wurde. Da diese Grundstücksabschreibung
zum Bewertungsstichtag noch nicht durchgeführt war, bleibt dieser
Umstand bei der Bewertung ohne Berücksichtigung.
Eigentumsverhältnisse, B-Blatt B-LNR 3 1/4-Anteil Manfred Matula, geb. 27.04.1962
B-LNR 5 1/2-Anteil Manfred Matula, geb. 27.04.1962
Lasten, C-Blatt Im C-Blatt sind ein Ausgedinge und ein Veräußerungsverbot, jeweils zu
Gunsten Frau Antonia Matula, geb. 10.10.1927, gemäß Auskunft bereits
verstorben, eingetragen, welche Eintragungen bei der gegenständlichen
Bewertung keine Berücksichtigung erfahren. Darüber hinaus sind
Geldlasten sowie eine Zwangsverwaltung eingetragen und erfolgt die
Bewertung ohne Berücksichtigung der Zwangsverwaltung und unter der
Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.
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2.2. Grundstücke 2.2.1. Lage
Die Bewertungsliegenschaft liegt im Gemeindegebiet von Lannach an
der Unteren Teiplbergstraße, die in der KG Blumegg gelegenen
Grundstücke liegen nordöstlich derselben, die in der KG Teipl gelegenen
Überlandgrundstücke liegen südwestlich derselben.
2.2.2. Beschaffenheit Die Lage und Form der Grundstücke können dem beiliegenden
Katasterplan entnommen werden.
Die Grundstücke in der KG Blumegg sind zusammenhängend annähernd
länglich und rechtecksförmig, sie werden im Südwesten von der Unteren
Teiplbergstraße (öffentliches Gut der Marktgemeinde) begrenzt. Von dort
erstrecken sich die Flächen über eine Länge von rund 104 m
hangaufwärts in Richtung Nordosten bei einer durchschnittlichen
Neigung von knapp 23%, wobei offensichtlich Geländeregulierungen
vorgenommen wurden. Hinzuweisen ist noch darauf, dass dieser Bereich
gemäß „HORA“ (= Umweltwarndienst des Österreichischen
Umweltministeriums) eine mittlere bis hohe Anfälligkeit in Hinblick auf
Rutschungen aufweist.
Das Grundstück Nr. 244 ist im straßennahen Bereich mit dem Wohnhaus
Untere Teiplbergstraße 19a, bestehend aus Untergeschoss,
Erdgeschoss und Obergeschoss, bebaut, Außenanlagen im
herkömmlichen Sinn sind mit Ausnahme einer Löffelsteinmauer nicht
ausgeführt. Anzumerken ist, dass diese Löffelsteinmauer gemäß den
Feststellungen im Bescheid der Marktgemeinde Lannach vom
04.07.2017 teilweise (ca. 12 m lang) auf dem Grundstück Nr. 837/5
(Untere Teiplbergstraße – öffentliches Gut) errichtet wurde und mit
diesem Bescheid eine Abbruchverpflichtung ausgesprochen wurde.
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Weiters findet sich in diesem Bescheid die Feststellung, dass ein Teil der
Einfriedung auf dem südöstlichen Nachbargrundstück Nr. 254 auf dem
bewertungsgegenständlichen Grundstück Nr. 244 errichtet ist.
Das Grundstück Nr. .42/1 ist mit dem Altwohngebäude bzw.
Wirtschaftsgebäude Untere Teiplbergstraße 19, bestehend aus
Kellergeschoss, Erdgeschoss und Dachraum, bebaut, welches Gebäude
als baufällig zu qualifizieren ist.
Die oberhalb der vorbeschriebenen Gebäude liegenden
Grundstücksflächen (Grundstück Nr. 245/1 und Teilfläche des
Grundstückes Nr. 244) werden als Wiese und Obstgarten genutzt und
befinden sich darauf in den vergangenen Jahren gesetzte Obstbäume
und Kastanienbäume, im nordöstlichen Teil sind einige Nordmanntannen
vorhanden. Der Flächenbereich unmittelbar oberhalb des Wohnhauses
wird als Freizeitfläche genutzt, wobei darauf hinzuweisen ist, dass sich
diese Grundstücksflächen generell in einem sehr ungepflegten Zustand
befinden und auch diverse Fahrnisse und Unrat dort abgelagert sind.
Der nordöstliche Teil des Grundstückes Nr. 808 und die Baufläche .64
sind mit einem langgestreckten, alten Stall- und Wirtschaftsgebäude mit
zwei Betonsilos an der Südseite bebaut, ansonsten fällt diese Fläche in
Richtung Südwesten ab und besteht dort eine anscheinend ehemals als
Reitplatz genutzte Fläche mit den Zirka-Maßen 40 m x 18 m, welche
grundsätzlich einen Wiesenbewuchs zeigt, eine Aufschüttung von
Reitsand und Drainageschotter ist nicht ersichtlich. Die Nutzung erfolgt
offensichtlich als Dauerweide, weiters sind einige Obstbäume vorhanden,
wobei auch diese Flächen ungepflegt sind.
Beim Grundstück Nr. 807 handelt es sich um eine Waldfläche im
katastralen Ausmaß von 1.697 m2, diese ist eingefriedet und weist eine
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mäßige Hangneigung auf. Die Bestockung umfasst einzelne Fichten, vor
allem aber Laubhölzer, und befindet sich in einem schlechten
Pflegezustand, es ist Bruch- und Totholz ersichtlich.
2.2.3. Aufschließung Gemäß anlässlich der Befundaufnahme erteilter Information ist das
Wohnhaus mit der ON 19a an den Kanal und an die örtliche
Wasserversorgung angeschlossen, weiters besteht ein Anschluss an das
Leitungsnetz des örtlichen EVU.
2.2.4. Flächenwidmung Aus dem im Geografischen Informationssystem des Landes Steiermark
veröffentlichten Flächenwidmungsplan ergibt sich, dass das Grundstück
Nr. .42/1 und eine Teilfläche des Grundstückes Nr. 244 im Ausmaß von
zusammen rund 1.378 m2 als Bauland der Kategorie „Dorfgebiet“ mit
einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,4 ausgewiesen sind, die Restfläche
des Grundstückes Nr. 244 im Ausmaß von rund 694 m2 und die übrigen
Grundstücke liegen im Freiland. Aus dem beiliegenden örtlichen
Entwicklungskonzept (ÖEK) der Marktgemeinde Lannach ergibt sich,
dass eine Baulandausweitung in diesem Bereich grundsätzlich nicht
vorgesehen ist.
2.2.5. Steuerlicher Einheitswert – Abgabenrückstände Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die
Verkehrswertermittlung nicht erhoben, gemäß Auskunft des
Wasserverbandes Lannach – St. Josef beträgt der offene Saldo per
31.03.2019 ohne Zinsen und Mahnkosten € 4.256,66, an
Gemeindeabgaben ist insgesamt ein Betrag von € 3.275,89 offen und
wird diesbezüglich auf die beiliegenden Aufstellungen (Gemeinde,
Wasserverband) verwiesen. Da nicht bekannt ist, inwieweit die offenen
Abgaben und Gebühren, welche teilweise auch pfandrechtlich
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sichergestellt sind, im Meistbot Deckung finden werden, werden die
vorgenannten offenen Salden beim ermittelten Verkehrswert nicht in Abzug gebracht!
2.2.6. Rechte und Lasten Siehe diesbezüglich die obigen Feststellungen (Punkt 2.1.).
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2.3. Objektbestand, Nutzung
2.3.1. Wohnhaus ON 19a Gemäß Bauakt wurde das Wohnhaus aufgrund einer Baubewilligung
vom 25.03.1971 errichtet und offensichtlich erst zu einem späteren
Zeitpunkt weitgehend fertiggestellt und bezogen. Das Gebäude besteht
aus Keller- bzw. Untergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss, es ist
massiv als Ziegelbau errichtet, als Geschossdecken sind demnach
Fertigteildecken ausgeführt, den oberen Abschluss bildet ein Satteldach,
welches durch einen Pfettendachstuhl getragen ist und eine von Nordost
nach Südwest verlaufende Firstrichtung aufweist, die Deckung ist mit
Welleternitplatten ausgeführt, die Fassaden sind grundsätzlich verputzt.
Der Zugang zum Wohnhaus erfolgt talseitig auf dem Niveau des
Untergeschosses bzw. an der Nordwestseite in das Erdgeschoss, die
vertikale Verbindung der Geschosse erfolgt über ein in das Gebäude
eingebautes Stiegenhaus durch zweiläufige Massivstiegenanlagen mit
Halbpodesten (Tritt- und Setzstufen sind verfliest).
Das Wohnhaus umfasst im Wesentlichen je eine Wohnung im
Erdgeschoss und im Obergeschoss, die Kellerräume sind dem
Verwendungszweck entsprechend einfach ausgestattet und sind auch
teilweise noch Fertigstellungsmaßnahmen erforderlich.
Die Beheizung des Gebäudes erfolgt über eine
Warmwasserzentralheizungsanlage, wobei die Raumheizung laut
Information über Fußbodenheizungen erfolgen soll, als Heizquelle
bestanden ein Ölkessel (schadhaft) sowie ein Festbrennstoffkessel,
welcher grundsätzlich funktionsfähig sein soll, weiters bestehen in beiden
Geschossen zusätzlich Öfen, welche mit festen Brennstoffen bzw.
Pellets betrieben werden.
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Die Belichtung erfolgt grundsätzlich über ältere
Holzverbundfensterkonstruktionen mit Distanzscheiben sowie über
bauartgleiche Fenstertüren (teilweise sind die Verglasungen
zersprungen), als Sonnenschutz sind alte Holzläden vorhanden, wobei
vereinzelt auch neuere Fenster bzw. Fenstertüren bestehen.
Der Hauseingang ist mit einer Kunststofftüre mit Glaslichten
abgeschlossen (eine Vorlegestufe bzw. ein Podest zum Eingang fehlen),
im Inneren bestehen in den Wohngeschossen grundsätzlich
Vollbautüren, welche an Fertigzargen angeschlagen sind, wobei die
Türen teilweise beschädigt sind.
Die Fußböden in den Wohngeschossen weisen Fliesenbeläge,
Parkettbeläge (mit stärkeren Abnützungserscheinungen) und
Kunststoffbeläge auf, die vom Erdgeschoss aus zugängliche Terrasse
weist keinen Bodenbelag auf.
Die Wandoberflächen und Deckenuntersichten in den Wohngeschossen
sind grundsätzlich verputzt und gemalt bzw. sind in den erforderlichen
Bereichen Wandverfliesungen ausgeführt, an mehreren Stellen zeigen
sich Ansätze von Schimmelbildung, im Badezimmer des Erdgeschosses
ist ein Schaden an der Decke (vermutlich Wasserschaden) ersichtlich.
Die Sanitärausstattung umfasst im Erdgeschoss ein Badezimmer
(Badewanne, Duschkabine, Handwaschbecken) sowie ein WC, das
Obergeschoss verfügt ebenfalls über ein Badezimmer (Badewanne,
Dusche, Handwaschbecken) und ein WC, wobei sich im Bad des
Obergeschosses Ansätze von Schimmelbildung zeigen.
Der Bau- und Erhaltungszustand des Gebäudes kann als im größeren
Maße instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig bezeichnet
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werden (es finden sich in fast allen Räumen des Erdgeschosses
unzählige Tierexkremente), insbesondere der Ausbau ist in vielen
Bereichen erneuerungsbedürftig, im derzeitigen Zustand ist eine
Brauchbarkeit des Wohnhauses in Hinblick auf die Anforderungen an ein
zeitgemäßes Wohnen zumindest im Erdgeschoss nicht gegeben.
Die Restnutzungsdauer des Gebäudes zum Bewertungsstichtag wird
(eine Sanierung und Modernisierung vorausgesetzt) mit 40 Jahren
eingeschätzt, die gewöhnliche Gesamtlebensdauer derartiger Gebäude
beträgt gemäß Bewertungsliteratur 70 Jahre.
Anhand der erhobenen Einreichpläne ergibt sich für das Keller- bzw.
Untergeschoss eine Bruttogrundfläche von gerundet 184,00 m2, für das
Erdgeschoss und das Obergeschoss eine solche von jeweils gerundet
134,00 m2, die Nutzfläche für die Räume im Erdgeschoss und im
Obergeschoss beträgt zusammen gerundet 212,00 m2.
Wohnhaus ON 19 Dabei handelt es sich um einen Altbestand, welcher auf dem Grundstück
Nr. .42/1 errichtet ist und aus Keller, Erdgeschoss und nicht
ausgebautem Dachraum besteht. Dieses Gebäude ist massiv als
Ziegelbau errichtet, den oberen Abschluss bildet ein Satteldach mit
Tonziegeldeckung. Gemäß Baubescheid aus dem Jahr 1971 hätte
dieses nach dem Bezug des Wohnhauses mit der ON 19a bereits
abgetragen werden sollen. Mit Bescheid vom 31.10.2003 wurden
hinsichtlich dieses Altbestandes der Um- und Zubau sowie der Einbau
von drei Kleinwohnungen bewilligt, dieses Bauvorhaben wurde jedoch
nicht umgesetzt. Dem Gebäude kommt aufgrund des Baualters und des
Bauzustandes kein Bauwert mehr zu.
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Stall- und Wirtschaftsgebäude Dieses ist straßenbegleitend auf dem Grundstück Nr. 808 und auch die
Baufläche .64 umfassend errichtet, es besteht aus Erdgeschoss und
Dachraum. Eine Erweiterung bzw. ein Umbau wurden offensichtlich
aufgrund des Baubescheides aus dem Jahr 1961 bewilligt. Das Gebäude
ist massiv als Ziegelbau errichtet und weist die Maße 30,42 m x 5,79 m
auf, an der straßenabgewandten Seite besteht ein Zubau
(Holzkonstruktion) mit den Maßen 15,11 m x 4,14 m. Der Haupttrakt ist
nach oben hin mit einem Satteldach abgeschlossen, welches mit
Eternitrhomben eingedeckt ist, an der Südseite befinden sich zwei
Betonsilos. Die Nutzung des Gebäudes erfolgt als Lager bzw. Werkstatt
sowie zur Pferdeeinstellung. Die Restnutzungsdauer zum
Bewertungsstichtag wird mit 15 Jahren eingeschätzt, die gewöhnliche
Gesamtlebensdauer beträgt rund 75 Jahre, sodass dem Bestand ein
Restwert von 20% des Neubauwertes zukommt.
2.3.2. Außenanlagen Bewertungsrelevante Außenanlagen sind nicht vorhanden, die entlang
der südwestlichen Grenze des Grundstückes Nr. 244 errichtete
Löffelsteinmauer steht teilweise auf fremden Grund (siehe obige
Feststellungen) und wurde diesbezüglich ein Abbruchbescheid erlassen.
2.3.3. Inventar, Zubehör Bewertungsrelevantes, fix eingebautes Inventar (Zubehör) wurde nicht
vorgefunden, vielmehr ist darauf hinzuweisen, dass in den Gebäuden
und auch im Freien diverse Fahrnisse lagern, welche einer Entrümpelung
bzw. Entsorgung bedürfen.
Die auf der Liegenschaft vorhandenen landwirtschaftlichen Geräte und
Maschinen konnten eigentumsmäßig nicht zugeordnet werden, sodass
diese nicht als Zubehör erfasst und bewertet werden!
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 15 von 26
2.3.4. Nutzung Das Wohnhaus ON 19a wird offensichtlich so genutzt, dass die Räume
im Erdgeschoss von der verpflichteten Partei und die Räume im
Obergeschoss von einem Verwandten samt dessen Familie genutzt
werden. Der Inhalt einer diesbezüglichen Benützungsvereinbarung
konnte vom Sachverständigen nicht erhoben werden. Ebenso wird das
Stallgebäude vom Verwandten der verpflichteten Partei genutzt
(Pferdehaltung, etc.). Ob sonst Bestandsverhältnisse bestehen, konnte
nicht eruiert werden!
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3. Gutachten
3.1. Allgemeines Auf Grundlage der allgemeinen Feststellungen (Punkt 1.) und des
erhobenen Befundes (Punkt 2.) wird das nachstehende Gutachten
erstattet:
Ziel dieses Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der
Bewertungsliegenschaft. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der im
redlichen Geschäftsverkehr für das Bewertungsobjekt erzielt werden
kann, seine Ermittlung setzt daher einen Grundstücksmarkt mit freier
Preisbildung voraus.
Alle den Preis und damit den Verkehrswert beeinflussenden Umstände
dieses Marktes sind daher vom Sachverständigen objektiv auszuwerten
und ist auf ungewöhnliche Verhältnisse auf Seiten des Veräußerers oder
Erwerbers nicht Bedacht zu nehmen.
Aus diesem Grund muss schließlich der bei einer Veräußerung
tatsächlich erzielte Preis nicht dem in diesem Gutachten ermittelten
Verkehrswert entsprechen, da dieser Preis nämlich nicht unwesentlich
von subjektiven Momenten bestimmt wird, die in den Einflussbereichen
der Vertragsteile liegen, wie etwa persönliche Vorstellungen, Wünsche,
Spekulationsabsichten, etc.
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des
Verkehrswertes grundsätzlich drei Bewertungsmethoden vor:
§ 4 Vergleichswertverfahren
§ 5 Ertragswertverfahren
§ 6 Sachwertverfahren
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 17 von 26
In jedem einzelnen Bewertungsfall ist nun zu überprüfen, welche
Bewertungsmethode zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls auch
mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind.
Liegenschaften, wie die bewertungsgegenständliche, werden – wenn sie
bestandsfrei sind – grundsätzlich zur Eigennutzung erworben, wobei sich
Kaufinteressenten für solche Objekte bei der Preisbildung an den
Anschaffungskosten für vergleichbare Objekte unter Berücksichtigung
von Lage, Ausstattung, Baualter und Bauzustand orientieren.
Daher erfolgt die Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft nach
dem Sachwertverfahren, bei welchem der Sachwert aus der Summe
von Bodenwert und baulicher Substanz ermittelt wird und welches davon
ausgeht, dass ein – in der Praxis vielfach erprobter – Zusammenhang
zwischen dem Sachwert und dem Verkehrswert besteht.
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 18 von 26
3.2. Sachwert 3.2.1. Verfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert aus dem Bodenwert, der
durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird, und dem Bauwert des Gebäudes sowie dem Wert der Außenanlagen bestimmt.
Der Bodenwert wird mittels Vergleichswertverfahrens von den
ortsüblichen Verkaufspreisen für Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich
der wertbeeinflussenden Merkmale (Lage, Erschließung,
Grundstücksform, Nutzungsmöglichkeit, etc.) mit dem zu bewertenden
Grundstück möglichst übereinstimmen.
Sind die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke
verschieden, so sind die Differenzen durch Zu- bzw. Abschläge
auszugleichen.
Kaufpreise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen,
sind bei diesem Preisvergleich ebenso wenig zu berücksichtigen, wie
Preisgestaltungen unter Verwandten oder Arrondierungskäufe.
Ausgangsbasis für den Bauwert des Gebäudes sind jene
Herstellungskosten, die aufzuwenden sind, um zum
Wertermittlungsstichtag ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt
an selber Stelle, mit selber Größe, Konstruktionsart, Bauweise und
Ausstattung zu errichten (= Neubauwert).
Der Neubauwert wird üblicherweise nach Kubikmeter umbauten
Raumes, multipliziert mit einem angemessenen Preis je Kubikmeter,
bzw. anhand von Flächenmetern, multipliziert mit einem angemessenen
Preis je Quadratmeter, berechnet.
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Dieser Neubauwert wird um die technische Wertminderung reduziert,
in welcher die Minderung des Neubauwertes infolge Alters und allfälliger
Baugebrechen sowie Bau- bzw. Instandhaltungsmängel zum Ausdruck
kommt. (Der Beurteilung des Bau- und Erhaltungszustandes liegt eine
eingehende Befundaufnahme zu Grunde, es kann aber dennoch das
Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren
Ausführungsmängeln und Bauschäden nicht ausgeschlossen werden).
Der Abschlag für diese technische Wertminderung erfolgt in Prozent vom
Neubauwert.
Neben der technischen ist auch die wirtschaftliche Wertminderung zu
berücksichtigen, die all jene Faktoren umfasst, die die wirtschaftliche
Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Wertermittlungsstichtag
und für die Restnutzungsdauer vermindern. Diese berücksichtigt daher
eine veraltete Bauweise, Anlage, Funktionsart ebenso, wie eine
unwirtschaftliche Bauausführung oder persönliche Baugestaltung. Auch
enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand,
der sich im Verkaufsfall aufgrund der Verhältnisse auf dem
Realitätenmarkt nicht realisieren lässt.
Der Abschlag für die wirtschaftliche Wertminderung erfolgt ebenfalls in
Prozent vom Neubauwert.
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 20 von 26
3.2.2. Berechnung des Sachwertes Bodenwerte Der Bodenwert wird mittels Vergleichswertverfahrens von den
ortsüblichen Preisen für Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich der
wertbeeinflussenden Merkmale (Lage, Erschließung, Grundstücksform,
Nutzungsmöglichkeiten, usw.) mit dem zu bewertenden Grundstück
möglichst übereinstimmen.
Differenzen in den Beurteilungskriterien der Vergleichsgrundstücke sind
durch Zu- und Abschläge auszugleichen.
Bodenwert der landwirtschaftlichen Flächen Wie der beiliegenden Kaufpreiserhebung entnommen werden kann,
wurden in mittelbarer Nähe zu den Bewertungsgrundstücken
landwirtschaftlich genutzte Flächen um Kaufpreise zwischen € 1,90 je
m2 und € 5,50 je m2 gehandelt, wobei für die Vergleichspreiserhebung
die Kaufvorgänge Nr. 3, 4, 6 und 11 auszuscheiden sind, da diese
Grundstücke betreffen, bei welchen außerlandwirtschaftliche Aspekte
preisbildend waren bzw. welche als Ausreißer zu bezeichnen sind.
Eine Gegenüberstellung der Vergleichspreise mit den jeweiligen
Bodenklimazahlen (BKZ) als Maß der natürlichen Ertragsfähigkeit ergibt,
dass der Grundstückswert je m2 und Punkt der BKZ bei rund € 0,08
liegt, der landwirtschaftlich genutzte Teil des Grundstückes Nr. 245/1
weist zum Beispiel eine Bodenklimazahl von 44 Punkten auf.
Rücksichtlich dessen werden das Grundstück Nr. 245/1 im katastralen
Ausmaß von 2.293 m2 und die als Freiland ausgewiesene Restfläche
des Grundstückes Nr. 244 im katastralen Ausmaß von rund 694 m2 mit
€ 3,87 je m2 bewertet, was dem erhobenen Vergleichswert mit einem
Zuschlag von 10% zur Berücksichtigung der Nähe zu ausgewiesenem
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 21 von 26
Bauland entspricht.
Das Grundstück Nr. 808 mit der Baufläche .64 wird unter
Berücksichtigung der wertbestimmenden Merkmale (teilweise bebautes
Freiland, überwiegend ungepflegte Mähwiese) mit € 2,90 je m2 bewertet.
Waldflächen Der Sachwert von Waldflächen (= Waldwert) errechnet sich aus der
Summe von Bodenwert und Bestandeswert.
Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt durch Ableitung von
Vergleichspreisen forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke in räumlicher
und zeitlicher Nähe. LINDEMANN, „Preisbildung und Marktverhalten auf
dem forstlichen Grundstücksmarkt“, hat in umfangreichen
Untersuchungen nachgewiesen, dass sich der Boden- und
Bestandeswert bei durchschnittlichen Bonitäts- und
Bestandesverhältnissen wie 1 : 1 darstellen.
Der durchschnittliche Preis der Waldkäufe in diesem Gebiet liegt bei rund
€ 1,30 je m2, sodass sich ein durchschnittlicher Waldbodenwert von
€ 0,65 je m2 ergibt.
Aufgrund der Bestockung, des Bestandesalters, der Umtriebszeit, des
Standortes, der Bonität, der Holzartenverteilung und der Ernte- und
Bringungskosten wird der Bestandeswert des Waldgrundstückes Nr. 807
mit € 0,30 je m2 ermittelt, sodass sich ein Sachwert für die Waldfläche
von € 0,95 je m2 ergibt.
Baulandflächen Unter Verweis auf die dem Gutachten beiliegende
Vergleichspreiserhebung im gesamten Gemeindegebiet von Lannach
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 22 von 26
ergibt sich für Baulandflächen ein durchschnittlicher Kaufpreis von
€ 83,00 je m2. Unter Berücksichtigung der unterdurchschnittlichen
Lageverhältnisse der gegenständlichen Baulandfläche und der
bestehenden Bebauung mit nicht mehr zeitgemäßen Wohngebäuden
erfolgt die Ableitung des gebundenen Bodenwertes mit € 58,00 je m2,
was einem Abschlag von 30% vom durchschnittlichen Baulandpreis
entspricht.
Bodenwertermittlung
Grundstück Nr. .42/1 und Teilfläche Grundstück Nr. 244
1.378 m2 x € 58,00 je m2 = € 79.924,00
Grundstück Nr. 245/1 und Teilfläche Grundstück Nr. 244
2.987 m2 x € 3,87 je m2 = € 11.560,00
Grundstück Nr. 808 und Grundstück Nr. .64
3.035 m2 x € 2,90 je m2 = € 8.802,00
Waldgrundstück Nr. 807
1.697 m2 x € 0,95 je m2 = € 1.612,00
Bodenwert gesamt € 101.898,00
Bodenwert gesamt gerundet € 102.000,00 Gebäudewerte Neubauwert – Bauwert (Wohnhaus ON 19a) Die Berechnung des Neubauwertes erfolgt unter Zugrundelegung der
gewöhnlichen Errichtungskosten inklusive Umsatzsteuer je m2
Bruttogrundfläche, wie sich diese aus den Richtwerten in der
einschlägigen Bewertungsliteratur (z.B. Kranewitter7, a.a.O. Seite 305ff)
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 23 von 26
ergeben, und zwar unter Berücksichtigung von Bauweise, Ausstattung,
Ausbaugrad, Zubehörflächen (Terrasse, Balkon) sowie regionalen
Preisfaktoren:
Wohnhaus ON 19a Unterkellerung
184,00 m2 x € 495,00 je m2 = € 91.080,00
Erdgeschoss
134,00 m2 x € 1.235,00 je m2 = € 165.490,00
Obergeschoss
134,00 m2 x € 1.235,00 je m2 = € 165.490,00
Neubauwert € 422.060,00
Vom Neubauwert wird die Alterswertminderung (lineare
Alterswertminderung und Zustandswertminderung nach E. Heideck)
abgezogen, welche sich bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren und
einer gewöhnlichen Lebensdauer von 70 Jahren sowie einer
Zustandsnote von 3,5 bis 4,0 mit 67,02% des Neubauwertes errechnet,
sodass ein Restwert von 32,98% des Neubauwertes verbleibt:
€ 422.060,00 x 0,3298 = € 139.195,00
Bauwert Wohnhaus ON 19a gerundet € 139.000,00 Bauwert Stall- und Wirtschaftsgebäude In Hinblick auf das Alter und den Bau- und Erhaltungszustand des
Gebäudes wird diesem ein Restwert von 20% des Herstellungswertes
beigemessen:
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(€ 740,00 je m2 x 176,00 m2 + € 450,00 je m2 x 63,00 m2) x 0,20 =
€ 31.718,00
Stall- und Wirtschaftsgebäude gerundet € 32.000,00
Für die notwendige Räumung, Entrümpelung und Entsorgung wird ein
Pauschalbetrag (ohne gesonderten Nachweis) von
€ 10.000,00
in Abzug gebracht.
Sachwert – Zusammenstellung Bodenwert € 102.000,00
Bauwert Wohnhaus ON 19a € 139.000,00
Bauwert Stall-/Wirtschaftsgebäude € 32.000,00
Zeitwert Außenanlagen € 0,00
Entrümpelung, Entsorgung - € 10.000,00
Sachwert € 263.000,00
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 25 von 26
3.3. Verkehrswert Gemäß § 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine Nachkontrolle
anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen.
Da davon ausgegangen werden kann, dass der ermittelte Sachwert für
die Gesamtliegenschaft am Markt realisiert werden kann, wird dieser als
Verkehrswert ausgewiesen. Bewertungsgegenständlich sind jedoch
lediglich ideelle 3/4-Anteile an der Gesamtliegenschaft.
Liegenschaftsanteile werden in der Regel nur mit Abstrichen von den
rechnerischen Anteilswerten am Markt gehandelt. Gemäß
Bewertungsliteratur (z.B. Seiser – Kainz, Der Wert von Immobilien,
Seite 693) beträgt der Anteilsabschlag bei einer Anteilsgröße von drei
Vierteln 10% des rechnerischen Anteilswertes, sodass sich für die
bewertungsgegenständlichen Miteigentumsanteile der nachstehende
Verkehrswert ergibt:
€ 263.000,00 x 3/4 x 0,90 = € 177.525,00
Der Verkehrswert des ideellen 1/4-Anteils B-LNR 3 und des ideellen 1/2-Anteils B-LNR 5 an der Liegenschaft EZ 68 Grundbuch 61202 Blumegg mit dem Wohnhaus/Hofstelle Untere Teiplbergstraße 19a, 8502 Lannach, samt landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und Waldgrundstück beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet € 178.000,00
SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 26 von 26
Schlusskommentar Das gegenständliche Gutachten basiert auf den im Befund angeführten
Informationen und Unterlagen. Sollten sich, aus welchen Gründen auch
immer, Änderungen hinsichtlich von Befundvoraussetzungen ergeben,
behalte ich mir vor, auch das Gutachten zu ändern. Des Weiteren wird
festgehalten, dass die Liegenschaft im Zuge der Befundaufnahme nicht
vermessen wurde. Grundlage der Bewertung bilden daher die im
Grundbuch bzw. in der Grundstücksdatenbank ausgewiesenen
Flächenmaße. Gemäß ÖNORM B 1802 wird darauf hingewiesen, dass
aufgrund der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender
Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte
zurückzugreifen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer
Exaktheit feststehende Größe sein kann. Der ermittelte Verkehrswert
bedeutet daher nicht notwendigerweise, dass ein entsprechender Preis
auch bei gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit,
insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Bei notwendigerweise
kurzfristig zu verkaufenden Liegenschaften kann dabei durchaus eine
erhebliche Differenz zum ermittelten Verkehrswert entstehen und ist als
marktüblich anzusehen.
Graz, am 28. März 2019
.............................................................
der allgemein beeidete und
gerichtlich zertifizierte Sachverständige
Fotodokumentation
Landwirtschaftlich genutzte Flächen der EZ 68 KG 61202 Blumegg
landwirtschaftlich genutzte Flächen im östlichen Bereich der Liegenschaft auf den Grundstücken 244 und 245/1
Obst- und Kastanienbäume
Nordmanntannen
nordöstliche Grundgrenze - verbuscht
landwirtschaftlich genutzte Flächen im westlichen Bereich der Liegenschaft auf Grundstück 808 KG 61241: südliche Grundgrenze Richtung Reitplatz verbuschte Fläche
Reitplatz
Böschung mit alten Obstbäumen verbuschte Fläche westl. von Stallgebäude
Waldflächen der EZ 68 KG 61202
GBREPUBLIK ÖSTERREICHGRUNDBUCH
Auszug aus dem Hauptbuch
KATASTRALGEMEINDE 61202 Blumegg EINLAGEZAHL 68BEZIRKSGERICHT Deutschlandsberg
********************************************************************************** Eingeschränkter Auszug ****** B-Blatt eingeschränkt auf Eigentümernamen ****** Name 1: Matula ****** Vorname 1: Manfred ****** C-Blatt eingeschränkt auf Belastungen für das angezeigte B-Blatt **********************************************************************************Letzte TZ 752/2019GALLERMÜLLEREinlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSEKATASTRALGEMEINDE: 61202 Blumegg .42/1 Bauf.(10) 121 Untere Teiplbergstraße 19 244 GST-Fläche (1951) Änderung in Vorbereitung Bauf.(10) 221 Gärten(10) 1730 Untere Teiplbergstraße 19a 245/1 GST-Fläche 2293 Landw(10) 1606 Gärten(10) 687KATASTRALGEMEINDE: 61241 Teipl .64 Bauf.(10) 122 807 Wald(10) 1697 808 GST-Fläche 2913 Bauf.(10) 147 Gärten(10) 2766 GESAMTFLÄCHE (9097) Änderung in VorbereitungLegende:Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude)Gärten(10): Gärten (Gärten)Landw(10): landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (Äcker, Wiesen oder Weiden)Wald(10): Wald (Wälder)************************************* A2 ************************************** 3 a gelöscht************************************* B *************************************** 3 ANTEIL: 1/4 Manfred Matula GEB: 1962-04-27 ADR: Untere Teiplbergstraße 19, Lannach 8502 g 669/2004 Übergabsvertrag 1995-07-03, Urkunde 2004-03-15 Eigentumsrecht k gelöscht 5 ANTEIL: 1/2 Manfred Matula GEB: 1962-04-27 ADR: Untere Teiplbergstr. 19, Lannach 8502 a 1531/1995 Übergabsvertrag 1995-07-03 Eigentumsrecht b 1531/1995 Veräußerungsverbot f gelöscht************************************* C ***************************************
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7 auf Anteil B-LNR 5 a 1531/1995 AUSGEDINGE gem Pkt Zweitens b) Übergabsvertrag 1995-07-03 für Matula Antonia, geb 1927-10-10 g 1554/2001 VORRANG von LNR 15 vor 7 8 auf Anteil B-LNR 5 a 1531/1995 VERÄUSSERUNGSVERBOT gem Pkt Zweitens c) Übergabsvertrag 1995-07-03 für Matula Antonia, geb 1927-10-10 g 1554/2001 VORRANG von LNR 15 vor 8 15 a 1554/2001 Pfandurkunde 2001-03-21 PFANDRECHT Höchstbetrag 3,500.000,-- für Steiermärkische Bank und Sparkassen Aktiengesellschaft (Kto 1874-849118) b 1554/2001 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 34 13 202 je KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg c 1554/2001 VORRANG von LNR 15 vor 7 8 9 d 647/2011 Kautionsband e 752/2019 Klage (LGZ Graz, 44 Cg 8/19s) 20 auf Anteil B-LNR 3 5 a 5125/2014 Urkunde 2014-03-17 PFANDRECHT vollstr EUR 5.247,20 s. A. für Dr. Peter Czapka geb 1944-07-06 (102 E 290/14v) b 5125/2014 Simultanhaftung mit EZ 34 13 202 je KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 21 auf Anteil B-LNR 3 5 a 4114/2015 Zahlungsbefehl 2015-07-16 PFANDRECHT vollstr EUR 2.408,88 s.A., Antragskosten EUR 332,31 für Wasserverband Lannach - St. Josef (102 E 1773/15h) b 4114/2015 Simultanhaftung mit EZ 34 KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 22 auf Anteil B-LNR 3 5 a 2152/2016 Zwangsverwaltung zur Hereinbringung von vollstr EUR 1.854,72 s.A. für Marktgemeinde Lannach (105 E 11/16 i) 23 auf Anteil B-LNR 3 5 a 1201/2017 Urkunde 2016-10-27 PFANDRECHT vollstr EUR 485,50 s.A. für Ing. Erich Albert Herbst, geb 1960-06-25 (102 E 474/17g) b 1201/2017 Simultanhaftung mit EZ 34 KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 24 auf Anteil B-LNR 3 5 a 2454/2017 Urkunde 2017-04-06 PFANDRECHT vollstr EUR 5.362,84 s. A. für Dr. Klaus Kollmann, geb 1955-07-06
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Mag. Dr. Christoph Zauhar, geb 1986-07-02 (102 E 909/17b) b 2454/2017 Simultanhaftung mit EZ 34 13 202 je KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 25 auf Anteil B-LNR 3 a 3374/2018 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 8.136,14 s. A. laut Beschluss vom 2018-07-31 für Marktgemeinde Lannach (105 E 8/18a) 28 auf Anteil B-LNR 5 a 3610/2018 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 8.136,14 s. A. laut Beschluss vom 2018-08-23 für Marktgemeinde Lannach (105 E 10/18w) 29 auf Anteil B-LNR 3 5 a 4779/2018 Zahlungsbefehl 2018-09-06 PFANDRECHT vollstr. EUR 1.535,16 s. A. lt. Beschluss 2018-11-09 für Wasserverband Lannach-St. Josef (102 E 1718/18 z) b 4779/2018 Simultan haftende Liegenschaften EZ 34 KG 61241 Teipl, C-LNR 21 EZ 68 KG 61202 Blumegg, C-LNR 29 EZ 83 KG 61202 Blumegg, C-LNR 24 30 auf Anteil B-LNR 3 5 a 5618/2018 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 557,50 und EUR 485,50, Zinsen und Kosten laut Beschluss vom 2019-01-23 für Ing. Erich Albert Herbst, geb 1960-06-25 (105 E 13/18m)
*********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS. Vor dem 01.07.2014 war diese Einlage im Bezirksgericht Stainz.
*******************************************************************************
Grundbuch 21.03.2019 14:07:19
Seite 3 von 3Erstellt durch SV Mag. Harald Ganster Abfragekosten: EUR 3,93
Map data - © basemap.at, https://www.basemap.at
mit jährlicher Entwicklung(ValFaktor) von 1,5 % und Stichtag: 22.03.2019
Zusammenfassende StatistikGesamtanzahl Vergleichswerte erhoben: 25Anzahl Vergleichswerte / Berechnung: 25arith. valorisiertes Mittel: 83,44 €Standardabweichung: 16,26 €Variationskoeffizient: % 19Streuintervall: 51,58 € - 115,30 €
Aufstellung der Vergleichswerte Nr Typ Beschreibung TZ/Jahr Datum KV NFL m² Fläche m² Preis/m²
bereinigt
1 Bauland 3073 / 2018 27.04.2018 1189,00 90,36 *
2 Bauland 2012 / 2018 09.01.2018 404,00 58,45 *
3 Bauland 2012 / 2018 09.01.2018 1143,00 61,08 *
4 Bauland 2012 / 2018 09.01.2018 641,00 58,45 *
5 Bauland 2012 / 2018 09.01.2018 626,00 60,65 *
6 Bauland 4820 / 2018 11.05.2018 1093,00 92,68 *
7 Bauland 5354 / 2018 16.11.2015 429,00 85,68 *
8 Bauland 257 / 2019 19.10.2018 657,00 91,90 *
9 Bauland 256 / 2019 19.10.2018 657,00 105,69 *
10 Bauland 3208 / 2018 11.07.2018 1055,00 110,14 *
11 Bauland 4588 / 2018 19.06.2018 757,00 96,08 *
12 Bauland 4723 / 2018 03.09.2018 1319,00 81,79 *
13 Bauland 3143 / 2016 06.11.2015 1439,00 78,62 *
14 Bauland 4149 / 2016 16.11.2015 429,00 85,68 *
15 Bauland 5638 / 2016 14.10.2016 1190,00 82,92 *
16 Bauland 5130 / 2015 11.08.2015 1500,00 56,22 *
17 Bauland 993 / 2016 01.07.2015 694,00 89,77 *
18 Bauland 2782 / 2016 07.04.2016 698,00 89,77 *
19 Bauland 994 / 2016 03.09.2015 904,00 80,39 *
20 Bauland 2012 / 2018 09.01.2018 697,00 61,08 *
21 Bauland 3624 / 2017 17.07.2017 910,00 91,82 *
22 Bauland 1052 / 2017 14.10.2016 1113,00 102,44 *
23 Bauland 5662 / 2016 01.07.2016 741,00 73,04 *
24 Bauland 1054 / 2017 14.10.2016 1113,00 102,44 *
25 Bauland 2721 / 2017 20.01.2017 596,00 98,75 *
* Transaktionen bei der Berechnung berücksichtigt
Nr. 1: BaulandVertragsdatum: 27.04.2018 Grundstücksgröße: 1.189,00 m2TZ: 3073 / 2018 Kaufpreis: 106.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 89,15 €EZ: 134 valorisierter Preis/m2: 90,36 €Adresse: 8502 LannachGrundstück (KG - GNr): 61220 - 497/5Widmung: N/AVerkäufer: KormannKäufer: Meitz | Heinischaus dem Kaufvertrag: Dienstbarkeiten: Gehen u Fahren; Haltung Wassergabens, Duldung Übertragung elektr. Energie; EZ
neu
Nr. 2: BaulandVertragsdatum: 09.01.2018 Grundstücksgröße: 404,00 m2TZ: 2012 / 2018 Kaufpreis: 23.196,06 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 57,42 €EZ: 17 valorisierter Preis/m2: 58,45 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 736Widmung: WA 1, 02 - 0,4Verkäufer: WeißKäufer: Neef | Hehenbergeraus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 1, 02 - 0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; Abschreibung Tst 8 aus Gst 736
Nr. 3: BaulandVertragsdatum: 09.01.2018 Grundstücksgröße: 1.143,00 m2TZ: 2012 / 2018 Kaufpreis: 68.580,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 60,00 €EZ: 212 valorisierter Preis/m2: 61,08 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 731/3Widmung: WA 1, 02 - 0,4Verkäufer: HöseleKäufer: Hartlaus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 1, 02 - 0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; Abschreibung Tst 2 und Tst 3 aus Gst
731/3
Nr. 4: BaulandVertragsdatum: 09.01.2018 Grundstücksgröße: 641,00 m2TZ: 2012 / 2018 Kaufpreis: 36.803,66 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 57,42 €EZ: 171 valorisierter Preis/m2: 58,45 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 735/1Widmung: WA 1, 02 - 0,4Verkäufer: Sauer | SauerKäufer: Neef | Hehenbergeraus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 1, 02 - 0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; Abschreibung Tst 7 aus Gst 735/1
Nr. 5: BaulandVertragsdatum: 09.01.2018 Grundstücksgröße: 626,00 m2TZ: 2012 / 2018 Kaufpreis: 37.298,91 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 59,58 €EZ: 171 valorisierter Preis/m2: 60,65 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 735/3Widmung: WA 1, 0,2 - 0,4Verkäufer: Sauer | SauerKäufer: DEDOMO GmbHaus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 1, 0,2 - 0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; Abschreibung Tst 10 aus Gst 735/1
unter Zuschreibung zu Gst 735/3
Nr. 6: BaulandVertragsdatum: 11.05.2018 Grundstücksgröße: 1.093,00 m2TZ: 4820 / 2018 Kaufpreis: 100.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 91,49 €EZ: 840 valorisierter Preis/m2: 92,68 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 497/7Widmung: WA, 0,2-0,4Verkäufer: KormannKäufer: Senekowitschaus dem Kaufvertrag: Widmung: WA, 0,2-0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; DB: Haltung Wassergraben, Gehen u
Fahren, 20.000 Volt Hochsoannungsleitung
Nr. 7: BaulandVertragsdatum: 16.11.2015 Grundstücksgröße: 429,00 m2TZ: 5354 / 2018 Kaufpreis: 35.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 81,59 €EZ: 309 valorisierter Preis/m2: 85,68 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 761/76Widmung: N/AVerkäufer: HalatschKäufer: Avdyli | Avdyliaus dem Kaufvertrag: neugebildet aus Gst 761/37
Nr. 8: BaulandVertragsdatum: 19.10.2018 Grundstücksgröße: 657,00 m2TZ: 257 / 2019 Kaufpreis: 60.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 91,32 €EZ: 508 valorisierter Preis/m2: 91,90 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 467/21Widmung: BaulandVerkäufer: G u. B Management GmbHKäufer: Armaniousaus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; neugebildet aus Gst 467/7; inkl. Verkauf von 1/8 Weganteil an EZ 744
Nr. 9: BaulandVertragsdatum: 19.10.2018 Grundstücksgröße: 657,00 m2TZ: 256 / 2019 Kaufpreis: 69.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 105,02 €EZ: 508 valorisierter Preis/m2: 105,69 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 467/7Widmung: BaulandVerkäufer: G u. B Management GmbHKäufer: Tawedrous | Kamelaus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; neuvermessen; inkl. Verkauf von 1/8 Weganteil an EZ 744
Nr. 10: BaulandVertragsdatum: 11.07.2018 Grundstücksgröße: 1.055,00 m2TZ: 3208 / 2018 Kaufpreis: 115.000,00 €Grundbuch: 61202 Blumegg Preis/m2: 109,00 €EZ: 306 valorisierter Preis/m2: 110,14 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61202 - 399/2Widmung: BaulandVerkäufer: MackKäufer: Werner | Werner-Köckaus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; Auslandstransaktion; Dienstbarkeit Geh- und Fahrrecht
Nr. 11: BaulandVertragsdatum: 19.06.2018 Grundstücksgröße: 757,00 m2TZ: 4588 / 2018 Kaufpreis: 71.915,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 95,00 €EZ: 215 valorisierter Preis/m2: 96,08 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 1085/25Widmung: BaulandVerkäufer: HaasKäufer: Fockeaus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; Neu vermessenes GST 1085/25; DB: 20KV Kabelleitung; WA 0,2-0,4; EZ neu
Nr. 12: BaulandVertragsdatum: 03.09.2018 Grundstücksgröße: 1.319,00 m2TZ: 4723 / 2018 Kaufpreis: 107.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 81,12 €EZ: 508 valorisierter Preis/m2: 81,79 €Adresse: Eisteichstraße 9Grundstück (KG - GNr): 61220 - 467/7Widmung: N/AVerkäufer: HalbedlKäufer: G u. B Management GmbHaus dem Kaufvertrag: BauFlGeb: 38 m2; inkl. 1/4 Anteil an GST 467/17, EZ 744, KG 61220 im Gesamtausmaß v. 292m²;
DB: Gehen und Fahren; Liegenschaften sind unbebaut
Nr. 13: BaulandVertragsdatum: 06.11.2015 Grundstücksgröße: 1.439,00 m2TZ: 3143 / 2016 Kaufpreis: 107.680,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 74,83 €EZ: 169 valorisierter Preis/m2: 78,62 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 722/1Widmung: Wohngebiet WA 0,2-0,4Verkäufer: Fliesser | FliesserKäufer: Kaudereraus dem Kaufvertrag: Widmung: Wohngebiet WA 0,2-0,4
Nr. 14: BaulandVertragsdatum: 16.11.2015 Grundstücksgröße: 429,00 m2TZ: 4149 / 2016 Kaufpreis: 35.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 81,59 €EZ: 309 valorisierter Preis/m2: 85,68 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 761/76Widmung: WA 0,2-0,4Verkäufer: HalatschKäufer: Avdyli | Avdyliaus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 0,2-0,4; Verpflichtung Erhaltung Servitutsweg.
Nr. 15: BaulandVertragsdatum: 14.10.2016 Grundstücksgröße: 1.190,00 m2TZ: 5638 / 2016 Kaufpreis: 95.200,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 80,00 €EZ: 645 valorisierter Preis/m2: 82,92 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 823/5Widmung: BaulandVerkäufer: HaasKäufer: 3-F Projektmnagement GmbHaus dem Kaufvertrag: BauFlGeb: 27 m2; Widmung: Bauland
Nr. 16: BaulandVertragsdatum: 11.08.2015 Grundstücksgröße: 1.500,00 m2TZ: 5130 / 2015 Kaufpreis: 80.000,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 53,33 €EZ: 260 valorisierter Preis/m2: 56,22 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 689/7 | 61203 - 690/3Widmung: Mischgebiet DO 0,2-0,6Verkäufer: Lienhart | LienhartKäufer: Reinisch | Reinischaus dem Kaufvertrag: Widmung: Mischgebiet DO 0,2-0,6
Nr. 17: BaulandVertragsdatum: 01.07.2015 Grundstücksgröße: 694,00 m2TZ: 993 / 2016 Kaufpreis: 59.000,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 85,01 €EZ: 215 valorisierter Preis/m2: 89,77 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 1085/23Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4Verkäufer: Malli BaugesmbHKäufer: Grubmüller | Teppanaus dem Kaufvertrag: Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4
Nr. 18: BaulandVertragsdatum: 07.04.2016 Grundstücksgröße: 698,00 m2TZ: 2782 / 2016 Kaufpreis: 60.000,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 85,96 €EZ: 560 valorisierter Preis/m2: 89,77 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 1085/22Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4Verkäufer: Malli BaugesmbH.Käufer: Ortner | Kügerlaus dem Kaufvertrag: Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4; Dienstbarkeit Stromleitungen.
Nr. 19: BaulandVertragsdatum: 03.09.2015 Grundstücksgröße: 904,00 m2TZ: 994 / 2016 Kaufpreis: 69.000,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 76,33 €EZ: 215 valorisierter Preis/m2: 80,39 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 1085/24Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4Verkäufer: Malli BaugesmbH.Käufer: Alteraus dem Kaufvertrag: Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4
Nr. 20: BaulandVertragsdatum: 09.01.2018 Grundstücksgröße: 697,00 m2TZ: 2012 / 2018 Kaufpreis: 41.820,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 60,00 €EZ: 304 valorisierter Preis/m2: 61,08 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 733/1Widmung: WA 1, 02 - 0,4Verkäufer: KonradKäufer: Hartlaus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 1, 02 - 0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; Abschreibung Tst 1 und Tst 4 aus Gst
733/1
Nr. 21: BaulandVertragsdatum: 17.07.2017 Grundstücksgröße: 910,00 m2TZ: 3624 / 2017 Kaufpreis: 81.500,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 89,56 €EZ: 2 valorisierter Preis/m2: 91,82 €Adresse:Grundstück (KG - GNr):Widmung: BaulandVerkäufer: WallnerKäufer: Sinanovicaus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; + Verkauf von 1/4 Weganteil an EZ 524, inkl. Baubewilligung
Nr. 22: BaulandVertragsdatum: 14.10.2016 Grundstücksgröße: 1.113,00 m2TZ: 1052 / 2017 Kaufpreis: 110.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 98,83 €EZ: 11 valorisierter Preis/m2: 102,44 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 700/14Widmung: N/AVerkäufer: Rumpf | RumpfKäufer: Statthaler | Statthaleraus dem Kaufvertrag: + 1/9 Anteil EZ 916 (zu 20.000,- bewertet)
Nr. 23: BaulandVertragsdatum: 01.07.2016 Grundstücksgröße: 741,00 m2TZ: 5662 / 2016 Kaufpreis: 52.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 70,18 €EZ: 11 valorisierter Preis/m2: 73,04 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 700/12Widmung: allgemeines Wohngebiet mit Bebauungsdichte 0,2 - ,4Verkäufer: Rumpf | RumpfKäufer: Schmitzberger | Hiebleraus dem Kaufvertrag: Widmung: allgemeines Wohngebiet mit Bebauungsdichte 0,2 - ,4; EZ neu folgt
Nr. 24: BaulandVertragsdatum: 14.10.2016 Grundstücksgröße: 1.113,00 m2TZ: 1054 / 2017 Kaufpreis: 110.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 98,83 €EZ: 916 valorisierter Preis/m2: 102,44 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 700/14Widmung: N/AVerkäufer: Rumpf | RumpfKäufer: Statthaler | Statthaleraus dem Kaufvertrag: + 1/9 Anteil EZ 916 (zu 20.000,- bewertet)
Nr. 25: BaulandVertragsdatum: 20.01.2017 Grundstücksgröße: 596,00 m2TZ: 2721 / 2017 Kaufpreis: 57.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 95,64 €EZ: 859 valorisierter Preis/m2: 98,75 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 825/13Widmung: BaulandVerkäufer: EhmigKäufer: Hutteraus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; zzgl. 83/1032 Anteile an EZ 859 (Straße)
Vergleichspreise landwirtschaftlich genutzte Flächen
In der elektronischen Urkundensammlung wurden Preise für landwirtschaftlich genutzte Flächen für die Vergleichspreisermittlung erhoben:
Vergleichspreise
NR KGNR KG-Name TZ Jahr V-Datum EZ GNR NA Verkäufer Käufer Fläche [m2] Kaufpreis [€] Preis/m2 [€]
1 61241 Teipl 4672 2015 04.05.2015 0 61241 - 73/2 L Schwarz Kohlmeier 6 332 12 000 1,90
2 61230 Oisnitz 2231 2017 27.01.2017 55 61230 - 129 etc. L Hösch Walch 15 882 45 000 2,83
3 63258 Muttendorf 12471 2018 09.01.2018 214 63258 - 907/2 etc. L Leber Schechtner 3 715 27 900 7,51
4 61220 Lannach 1018 2016 01.06.2015 4 61220 - 780/1 etc. L Puster MG Lannach 42 662 85 324 2,00
5 61241 Teipl 4006 2017 18.05.2017 28 61241 - 700 L Trifterer Niggas 40 150 220 825 5,50
6 61231 Pichling 4917 2017 08.05.2017 179 61231 - 264/1 L Leiner Oswald 4 616 37 000 8,02
7 63370 Gießenberg 1889 2018 23.02.2018 22 63370 - 869 L Pansy Zweiger 2 301 7 000 3,04
8 61237 St. Stefan 5777 2017 11.04.2017 88 61249 - 1169/3 etc. L Lochmann Stipper 7 668 16 000 2,09
9 61231 Pichling 5810 2017 30.05.2017 405 61231 - 165 etc. L Köck Hemmer 7 014 24 000 3,42
10 61222 Lemsitz 2458 2016 12.11.2015 21 61222 - 104 L Fuchs Nestl 10 356 20 000 1,93
11 61236 St. Josef Westst. 1556 2016 27.10.2015 321 61236 - 30/22 etc. L Pfeffer Gem. St. Josef 26 110 130 550 5,00
Vergleichspreise Waldflächen
Es wurden Vergleichspreise aus der Urkundensammlung des Bezirksgerichtes Deutschlandsberg sowie der Vergleichspreissammlung des zeichnenden Sachverständigen aus der Umgebung erhoben.
Vergleichspreise
NR KGNR KG-Name TZ Jahr V-Datum EZ GNR NA Verkäufer Käufer Fläche [m²] Kaufpreis [€] Preis/m2 [€]
1 61220 Lannach 2405 2015 29.01.2015 639 61220 - 761/98 etc. W - Wald Lesky Zöhrer 59 502 60 000,00 1,01 €
2 61203 Breitenbach 3660 2018 15.02.2018 106 61203 - 849/1 W - Wald Fischer Piter | Ointer 21 430 25 000,00 1,17 €
3 61203 Breitenbach 2448 2017 14.11.2016 253 61203 - 775/4 W - Wald Klement Schimmler 1 244 3 110,00 2,50 €
4 63370 Gießenberg 1889 2018 23.02.2018 22 63370 - 476/4 W - Wald Pansy Zweiger 2 342 3 000,00 1,28 €
5 61232 Pirkhof 6011 2016 07.03.2016 76 61232 - 154 W - Wald Pauritsch Jamnik 28 760 43 140,00 1,50 €
6 61234 Rossegg 5850 2015 12.11.2015 148 61234 - 781/2 W - Wald Hubmann Zöhrer 1 510 700,00 0,46 €
7 61231 Pichling 4605 2015 25.03.2015 107 61231 - 356/1 W - Wald Schriebl Fließer 17 334 15 000,00 0,87 €
8 61234 Rossegg 1510 2017 04.11.2016 5 61234 - 187 etc. W - Wald Freisinger Bohnstingl 43 933 40 300,00 0,92 €
9 61236 St. Josef Weststmk 3195 2017 08.11.2016 164 61236 - 812/12 W - Wald Pracher Weichart 4 720 7 000,00 1,48 €
10 63299 Wuschan 251 2018 22.08.2017 54 63299 - 513/6 etc. W - Wald Paier Rumpler 4 265 3 000,00 0,70 €
11 61062 Tobis 454 2018 21.12.2017 473 61062 - 1428 etc. W - Wald Gartler KHVB GmbH 59 842 123 000,00 2,06 €
12 63299 Wuschan 18575 2017 21.07.2017 34 63299 - 398 W - Wald Ninaus Mayrhofer 12 534 26 321,40 2,10 €
13 61247 Wetzelsdorf 5112 2017 04.09.2017 132 61247 - 305 etc. W - Wald Strahl Hengsberger-Suppan 11 574 9 259,00 0,80 €