Main-Taunus-Kreis-gmb-2002 - Gutachterausschüsse …€¦ · Impressum: Herausgeber:...

Grundstücksmarktbericht

2002

der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte

und sonstige Wertermittlungen für den Bereich des

Main - Taunus - Kreises und der Stadt Hofheim am Taunus

Impressum: Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Main-Taunus-Kreis Geschäftsstelle des Gutachterausschusses:

Am Kreishaus 1-5 (Katasteramt), 65719 Hofheim a. Ts.

Vorsitzender: Herr Rolf Lehr Auskünfte: Geschäftsstellenleiter: Herr Christoph Etschmaier Tel. 06192-2011703

Mitarbeiterin: Frau Jost Tel. 06192 – 2011704 Besuche und Anrufe: Mo. u. Fr. zwischen 8.30 und 12.00 Uhr, Mi. von 14.00 - 18.00 Uhr oder nach Vereinbarung E-Mail: [email protected]

Druck: Eigendruck Gutachterausschuss für Hofheim :

Chinonplatz 2, 65719 Hofheim a.Ts.

Vorsitzender: Herr Hermann Hanel Schutzgebühr: 30.-€ Nachdruck und Vervielfältigung sind nur mit Quellenangabe gestattet. Hofheim am Taunus, im März 2003

Hofheim a. Ts. Kreishaus

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Inhaltsverzeichnis 1. Vorwort ............................................................................................................................4 2. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes ..............................................5 3. Der Gutachterausschuß und seine Geschäftsstelle ........................................................6

3.1. Der Gutachterausschuß.....................................................................................6

3.2. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses....................................................6

3.3. Die Kaufpreissammlung ....................................................................................7

3.4. Gutachten.........................................................................................................7

4. Verkehrswert, Einflüsse auf den Grundstücksmarkt.....................................................8

4.1. Verkehrswert ...................................................................................................8

4.2. Allgemeine Einflüsse auf den Verkehrswert von Grundstücken............................8

4.3. Individuelle Einflüsse auf den Verkehrswert von Grundstücken............................8

4.4. Zusammenfassung ............................................................................................9

5. Statistische Grunddaten zum Main-Taunus-Kreis..........................................................10

5.1. Allgemeines......................................................................................................10

5.2. Kurzportrait des Main - Taunus - Kreises...........................................................11

5.3. Übersicht: Einwohner, Bevölkerungsdichte, Gebäude...........................................12

5.3.1. Einwohner........................................................................................................12

5.3.2. Bevölkerungsdichte ...........................................................................................13

5.3.3. Gebäude...........................................................................................................14

5.4. Flächenbedarf n. Raumordnungsplan..................................................................14

5.5. Übersicht über Nutzungen.................................................................................16

6. Bodenmarktgeschehen...................................................................................................18

6.1. Vertragsabschlüsse...........................................................................................18

6.1.1. Grafische Darstellung der Kaufverträge .............................................................19

6.1.2. Aufgliederung nach Städten und Gemeinden.......................................................20

6.2. Flächen- und Geldumsatz...................................................................................21

6.2.1. Flächenumsatz..................................................................................................22

6.2.2. Geldumsatz.......................................................................................................23

7. Unbebaute Grundstücke .................................................................................................24

7.1. Entwicklungsstufen ..........................................................................................24

7.2. Mittelpreise unbebauter Grundstücke..................................................................26

7.2.1. Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Wohnbauflächen......................................26

7.2.2. Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Gewerbeflächen......................................28

7.2.3. Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Landwirtschaftsflächen............................28

7.3. Preisentwicklungen...........................................................................................29

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7.3.1. Vergleich Baupreise - Lebenshaltungskosten......................................................30 8. Bebaute Grundstücke .....................................................................................................31

8.1. Allgemeines......................................................................................................31

8.2. Freistehende Einfamilienhäuser..........................................................................32

8.2.1. Häufigkeit der Grundstücksgrößen ....................................................................33

8.2.2. Häufigkeit der Kaufpreishöhen .........................................................................34

8.2.3. Kaufpreise in Abhängigkeit vom Baujahr ...........................................................35

8.3. Reihen- und Doppelhäuser ................................................................................36

8.3.1. Häufigkeit der Grundstücksgrößen ....................................................................37

8.3.2. Häufigkeit der Kaufpreishöhen .........................................................................38

8.3.3. Kaufpreise in Abhängigkeit vom Baujahr ...........................................................39

8.4. Zusammenfassung ...........................................................................................40

9. Wohnungs- und Teileigentum .........................................................................................44

9.1. Anzahl der Verträge, Häufigkeit der Wohnungsgrößen, Kaufpreishöhen...............44

9.2. Wohnungsgrößen..............................................................................................46

9.2.1. Vergleich Kaufpreis / Wohnungsgrößen Neubau.................................................47

9.3. Mittelpreise für Neubau und Wiederverkäufe......................................................48

9.4. Einzelaufstellung nach Baujahren.......................................................................50

9.5. Vergleich Vermietet / Nicht Vermietet...............................................................51

9.6. Vergleich von Mietpreisen.................................................................................52 10. Bodenrichtwerte ..............................................................................................................53

10.1. Transparenz des Grundstücksmarktes durch Bodenrichtwerte..............................53

10.2. Ausgesuchte Bodenrichtwerte von Wohnbaugebieten..........................................54

10.3. Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2001 ..........................................................55

10.3.1. Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2001: Landw. Grundstücke ..........................56

10.3.2. Grafische Darstellung der Bodenrichtwerte: Wohnbauflächen..............................58

10.3.3. Grafische Darstellung der Bodenrichtwerte: Gewerbeflächen ..............................59

10.3.4. Grafische Darstellung der Bodenrichtwerte: Landwirtschaftsflächen....................60

10.4. Bodenrichtwertkarten........................................................................................61

10.4.1. Bodenrichtwertkarte von Ehlhalten (Ausschnitt)..................................................61

11. Erforderliche Daten für die Wertermittlung ...................................................................62

11.1. Bodenpreisindexreihen .....................................................................................62

11.2. Umrechnungskoeffizienten ...............................................................................64

11.3. Liegenschaftszinssätze .....................................................................................64

11.4. Gebäudefaktoren .............................................................................................64

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11.5. Marktanpassungsfaktoren.................................................................................67 12. Gesetzliche Grundlagen..................................................................................................69

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1. Vorwort

Der Bodenmarkt nimmt aufgrund seiner speziellen Merkmale in zunehmenden Maße eine exponierte Stellung in der sozialen Marktwirtschaft ein. Informationen über das Zusammenspiel der Kräfte auf dem Grundstücksmarkt sind unabdingbare Voraussetzungen für viele Stellen, um sach- und fachgerechte Investitionsentscheidungen zu treffen. Aufgrund dieser Tatsache wurde der vorliegende Bericht von der örtlichen Geschäftstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen beim Landrat des Main-Taunus-Kreises, Hauptabteilung Katasteramt, für das Jahr 2002 erstellt. Der Bericht enthält die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen zum 31.12.2001 ermittelt wurden. Der Bericht soll Grundlagen und Detailinformationen für die am Grundstücksmarkt beteiligten Personen und Institutionen (Grundstückseigentümer, Immobilienfirmen, kommunale Gebietskörperschaften, Behörden, Banken, Sachverständige u.a.) bereitstellen, damit diese den Grundstücksmarkt im Main-Taunus-Kreis besser einschätzen können. Grundlage des Berichtes sind die Übereignungsurkunden über Liegenschaften innerhalb des Main-Taunus-Kreises, die den Geschäftsstellen von den beurkundenden Stellen gemäß § 195 des Baugesetzbuches zugesandt wurden, sowie die Auswertung von Fragebögen zu bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen. Die Auswertung der Verträge erfolgte mit Hilfe der Datenverarbeitung mittels Personal - Computer in anonymisierter Form. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Bereich des Main – Taunus – Kreises ist seit 1.7.2002 auch für den Bereich der Stadt Hofheim zuständig. Dies hat den Vorteil, daß nun erstmals auch die Daten für Hofheim in automatisierter Form bearbeitet werden. Die digitalisierte Richtwertkarte für den Main – Taunus – Kreis kann seit Ende 2002 bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Katasteramt als CD zum Preis von 99 EURO erworben werden. Wir sehen dies als weitere Verbesserung der Service – Leistungen an. Für den eiligen Leser wurden auf Seite 5 die Hauptergebnisse zusammengefaßt. Der Leser sollte nun nicht davon ausgehen, daß er jetzt selbst mit den nachfolgenden Daten den Verkehrswert eines Grundstück genau bestimmen kann. Dazu ist der Markt zu feingliedrig, langjährige Erfahrungen und detailliertere Übersichten sind dafür notwendig. Beides ist beim Gutachterausschuß vorhanden. Dieser Grundstücksmarktbericht soll einen Überblick über das Marktgeschehen vermitteln. Er soll Entwicklungen erkennen lassen, Vergleiche aufzeigen, sowie eine Orientierung ermöglichen. Die vielfältigen wertbestimmenden Eigenschaften eines Grundstücks können nur in einem Verkehrswertgutachten fachgerecht berücksichtigt werden. Die Geschäftsstelle (s. Impressum) nimmt kritische Beiträge, Verbesserungsvorschläge, Wünsche und alle anderen Anmerkungen zur Verbesserung des nächsten Marktberichtes gerne entgegen.

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2. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes

Hauptdaten zum Grundstücksmarktbericht 2002 des MTK ( Incl. Hofheim )

2000 2001 2002 Veränderu

ngen 2002 /2001 in %

Grundstücksverträge 2898 2720 2701 - 0,7

davon Kaufverträge 2623 2420 2299 - 5

Wohnungseigentum 1347 1234 1139 - 7,7

Bebaute Grundst. 856 860 860 0

Unbebaute Grundst. 420 326 300 - 8

Gesamtkaufpreis ( Mrd. EUR ) 0,703 0,587 0,762 + 29,8

Wohnungseigentum ( Mrd.EUR) 0,220 0,183 0,196 + 7,1

Bebaute Grundst. ( Mrd. EUR ) 0,384 0,344 0,476 + 38,4

Unbebaute Grundst.( Mrd.EUR) 0,099 0,060 0,090 + 50

Flächenumsatz ( ha ) 137,4 473,3 153,9 - 67,5

Wohnungseigentum keine Angabe keine Angabe

Bebaute Grundst. ( ha ) 49,4 50,8** 53,1 + 4,5

Unbebaute Grundst. ( ha ) 88,0 422,5 100,9 - 76

Mittelpreis Ldw. ( EUR ) 6,14 6,38 6,64 + 4,1

Preise Bpl. Wohnen Stagnation auf hohem Niveau

Bebaut (ohne Stadt Hofheim 2000 u. 2001)

Freist. Einfamilienh. Mittelpreis (EUR)

420 TSD 354 TSD 371 TSD + 4,8

Doppelhaushälfte Mittelpreis (EUR)

323 TSD 326 TSD 319 TSD - 2,1

Reihenhaus Mittelpreis (EUR)

300 TSD 279 TSD 285 TSD + 2,2

Flächen* bis 500 m²

70% 69% 70%

Flächen* 500 -900 m²

21% 23% 23%

Eigentumswohnungen (ab 05.2002 mit Stadt Hofheim, 2000 u. 2001 ohne)

Neubauten Mittelpreis ( EUR/m² )

2.575 2.513 2.479 - 1,4

Wiederverkäufe Mittelpreis ( EUR/m² )

1.772 1.754 1.781 + 1,5

* = alle Kaufverträge „Wohnen“ (ohne Wohnungseigentum)

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3. Der Gutachterausschuß und seine Geschäftsstelle

3.1. Der Gutachterausschuß

In Hessen sind in jedem Landkreis, in den Großstädten und in verschiedenen kreisangehörigen Städten Gutachterausschüsse gebildet worden. Im Main-Taunus-Kreis bestehen zwei Gutachterausschüsse, da die Stadt Hofheim für ihr Stadtgebiet einen eigenen gebildet hat. Der Gutachterausschuß ist ein selbständiges und unabhängiges Gremium, das sich aus einem Vorsitzenden und mehreren ehrenamtlichen Gutachtern zusammensetzt, die zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen fachlich qualifiziert sind. Diese Gutachter werden seit 1.1.1999 vom Landrat bzw. Oberbürgermeister/ Bürgermeister für jeweils einen bestimmten Zeitraum bestellt. Die Gutachter gehören verschiedenen Berufsgruppen, z.B.: Vermessungsingenieure, Bauingenieure, Architekten, Landwirte, Verwaltungswirte, Makler, an. Der Gutachterausschuß trifft seine Entscheidungen in nicht öffentlichen Sitzungen. Die Gutachter unterliegen der Schweigepflicht, auch nach Beendigung ihrer Tätigkeit. Die Aufgaben des Gutachterausschusses bestehen im wesentlichen darin, auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert von Ø bebauten und unbebauten Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten (Wohnungseigentum) Ø Rechten an Grundstücken (z.B. Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Leitungsrecht), Ø Erbbaurechten sowie Gutachten über Ø den Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, Ø die Höhe der Entschädigung bei Enteignungen und Ø sonstige Miet- und Pachtwerte zu erstatten. Des weiteren führt der Gutachterausschuß eine Kaufpreissammlung, ermittelt Bodenrichtwerte und leitet die erforderlichen Daten zur Wertermittlung ab. Um diese Aufgaben zu erfüllen, bedient sich der Gutachterausschuß einer Geschäftsstelle.

3.2. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse sind bei den kreisfreien Städten, den kreisangehörigen Städten oder den Landkreisen eingerichtet. In den Landkreisen sind die Geschäftsstellen bei den Hauptabteilungen Katasteramt als Behörde der Landesverwaltung angesiedelt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Main-Taunus-Kreis ist seit dem 1.Januar 1990, für die Stadt Hofheim seit 1.Juli 2002 beim Katasteramt in Hofheim eingerichtet. Die Geschäftsstelle handelt auf Weisung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses; sie hat im wesentlichen folgende Aufgaben: Ø Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung, Ø Erteilung von Auskünften (Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, wertrelevante Daten), Ø Vorbereitung der Gutachten über Verkehrswerte, Miet- und Pachtwerte, Ø Aufbereitungen zur Festsetzung der Bodenrichtwerte, Ø Erstellung von Grundstücksmarktberichten und sonstigen wertbezogenen Übersichten Ø Verwaltungsarbeiten, Festsetzung von Verwaltungsgebühren und Entschädigungen.

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3.3. Die Kaufpreissammlung

Die Kaufpreissammlung wird für den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses von der Geschäftsstelle geführt. In dieser Kaufpreissammlung werden alle Kaufpreise erfaßt. Zur Führung der Kaufpreissammlung hat jeder Notar eine Kopie des Grundstückskaufvertrages, des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung oder des Vertrages zur Bestellung eines Erbbaurechtes dem Gutachterausschuß (Geschäftsstelle) zu übersenden. Die Geschäftsstelle wertet diese Urkunden aus und übernimmt die Daten so in die Kaufpreissammlung, daß die Vertragspartner nicht erkennbar sind (Datenschutz). Die Kaufpreissammlung besteht aus den Kaufpreiskarten als kartenmäßiger Nachweis und der Kaufpreiskartei. Erstmals wurde im Jahr 2000 eine digitale Kaufpreiskarte auf der Basis der ALK erstellt. Die Kaufpreiskartei -manuelle Karteikartenführung- wurde für den Bereich des Main-Taunus-Kreises 1992 durch die Anwendung eines Kaufpreisprogrammes auf einem Personal-Computer ersetzt. Der vorliegende Marktbericht wurde 1997 erstmals mit einem eigenentwickelten Programm erstellt. Dieses Programm ermöglicht es in kürzester Zeit Daten, wie z.B. Vergleichsfälle, Statistiken usw. zur Verfügung zu stellen. Auch konnte aufgrund der automatisierten Auswertung die Führung der Kaufpreiskarte entfallen. Jeder, der ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen kann, erhält Auskünfte aus der Kaufpreissammlung. Die Auskünfte erfolgen aber anonymisiert, das heißt, die Auskünfte beinhalten nicht den Eigentümer, Käufer, Verkäufer und die genaue Lage des Grundstücks.

3.4. Gutachten

Jeder Eigentümer kann für sein eigenes Grundstück, Haus oder ein Grundstücksrecht ein Gutachten über dessen Verkehrswert bei der zuständigen Geschäftsstelle beantragen. Aber auch Behörden, Gemeinden, Gerichte, Inhaber von Rechten sowie Mieter und Pächter können Gutachten erstellen lassen. Der betroffene Eigentümer erhält stets eine Abschrift des Gutachtens. Auch Kaufinteressenten können Gutachten für das beabsichtigte Kaufobjekt beantragen. Dazu benötigen sie jedoch die Zustimmung des Eigentümers. Aufgrund der Kaufpreissammlung, der Bodenrichtwerte, einer Ortsbesichtigung und sonstiger objektrelevanter Daten wird in einer nichtöffentlichen Sitzung von mindestens drei Gutachtern der Verkehrswert des Objekts ermittelt. Die Gebühren für das Gutachten richten sich im wesentlichen nach der Höhe des ermittelten Verkehrswertes und sind vom Antragsteller zu zahlen.

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4. Verkehrswert, Einflüsse auf den Grundstücksmarkt

4.1. Verkehrswert

Der Gutachterausschuß bestimmt den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Der Verkehrswert ist im § 194 des Baugesetzbuches definiert: " Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

4.2. Allgemeine Einflüsse auf den Verkehrswert von Grundstücken

Hierunter sind Faktoren zu verstehen, die in der gesamten Bundesrepublik Deutschland das Wertniveau von Grundstücken beeinflussen, dies sind z.B.

Ø die augenblickliche und künftige Sicherheit des Grundeigentums, Ø mögliche Entwicklung in der steuerlichen Belastung von Grundstücken, Ø Entwicklung der Baukosten und Mieten, Ø Entwicklung der Zinsen und Geldentwertung, Ø Lage am Arbeitsmarkt, Ø staatliche und kommunale Wohnungspolitik.

4.3. Individuelle Einflüsse auf den Verkehrswert von Grundstücken

Zu den allgemeinen Faktoren treten weitere wesentliche Faktoren, die den Verkehrswert des einzelnen Grundstücks beeinflussen. Eine Untersuchung hatte erbracht, daß über neunzig Parameter auf den Wert eines Grundstücks einwirken können; die wichtigsten wertbeeinflussenden Faktoren sind z.B.:

Ø Entwicklungszustand des Grundstücks (nur landwirtschaftlich nutzbar, bebaubar usw.),

Ø besondere Lage des Grundstücks (Güte der Wohnlage, innere und äußere Verkehrslage usw.),

Ø Art und Maß der baulichen Nutzung (Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, Einfamilienhäuser, Wohnhäuser, Geschoßfläche usw.),

Ø Rechte und Belastungen (Erbbaurecht, Wohnrecht, Leitungsrecht, Wegerecht usw.), Ø beitragsrechtlicher Zustand (Erschließungskosten, Ausgleichsbeträge usw.), Ø Wartezeit bis zur baulichen Nutzung (je schneller Bebauung möglich, desto höher die

Werte), Ø Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften des Grundstücks (Größe, Zuschnitt,

Bodenbeschaffenheit, Hanglage usw.), Ø Bodenschätze (Kies, Sand, Ton usw.), Ø Beeinträchtigung durch Immissionen (Lärm, Gerüche, Staub usw.), Ø Alter und Bauweise der baulichen Anlagen, Ø Verwendungsmöglichkeit der Gebäude (Einzweck- oder Vielzweckbauten), Ø Ertragsverhältnisse (Mieteinnahmen, Verpachtungen usw.), Ø sonstige Beeinflussungen und Beschränkungen wie: denkmalgeschütztes Gebäude,

Altablagerungen, Natur- und Landschaftsschutz, Zeitpunkt der Veräußerung u.ä.

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4.4. Zusammenfassung

Kurz gefaßt, zu den wertbestimmenden Merkmalen eines Grundstück gehören: Ø die rechtlichen Gegebenheiten, Ø die tatsächlichen Eigenschaften, Ø die sonstige Beschaffenheit und Ø die Lage des Grundstücks.

In den vorangegangenen Abschnitten wurden diese Merkmale bereits genauer differenziert. Der Einfluß dieser zahlreichen Faktoren ist unterschiedlich groß, die Faktoren überlagern sich auch häufig, manche Faktoren treten nur lokal oder temporär auf. Es ist die Aufgabe des Gutachterausschusses, aufgrund der tatsächlich gezahlten Preise, der Auswertung der Kaufverträge und der langjährigen Erfahrung den Verkehrswert unter Berücksichtigung der allgemeinen und lokalen Faktoren zu bestimmen. Die Lage und die verkehrsmäßige Erschließung, die örtlichen Wirtschafts- und Bevölkerungsdaten, sowie Nutzungsverteilungen haben oft einen starken Einfluß auf den Verkehrswert bzw. geben Hinweise auf gebietsspezifische Werte. Deshalb enthält der Abschnitt 5. hierzu "Statistische Grunddaten zum Main-Taunus-Kreis“.

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5. Statistische Grunddaten zum Main-Taunus-Kreis

5.1. Allgemeines

Der Main-Taunus-Kreis ( gegründet am 1.4.1928 ) gehört zur Rhein-Main-Region und liegt zwischen den Großstädten Frankfurt, Wiesbaden und Mainz. Er ist mit 222,4 km² der flächenmäßig kleinste, aber am zweitdichtesten besiedelte Landkreis der BRD und umfaßt 12 Städte und Gemeinden. Die Landschaft vermittelt vielfältige Eindrücke. Schon der Name verweist auf den Kontrast der Landschaften: den Taunus im nördlichen Bereich und den Main, der im Süden die natürliche Grenze bildet. Die verkehrsgünstige Lage des Kreises trägt dazu bei, daß das Gebiet schnell und bequem erreicht werden kann. Zwei Autobahnen (Köln-Frankfurt und Frankfurt-Wiesbaden) und viele andere gute Verkehrswege führen in den Kreis, ebenso verschiedene Eisenbahnlinien aus Frankfurt, Wiesbaden und Mainz. Der internationale Rhein - Main - Flughafen ist in ca. 30 Minuten zu erreichen. In früherer Zeit war das Gebiet zwischen Main und Taunus von der Land- und Forstwirtschaft geprägt. Im Laufe der Jahre wurde es ein stark durch Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen bestimmter Kreis. Verwaltungszentren weltweiter Konzerne, Herstellungsstätten international bekannter Erzeugnisse, große Handelsunternehmen und Stammhäuser der verschiedensten Branchen haben sich im Kreis niedergelassen. Darüber hinaus ist der Kreis auch zu einem beliebten Wohngebiet geworden.

Main-Taunus-Kreis

BadSoden

Hofheim

Kriftel

Hochheim

Flörsheim

Hattersheim

Sulzbach

Schwal-bach Eschborn

Liederbach

EppsteinKelkheim

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5.2. Kurzportrait des Main - Taunus – Kreises

Anzahl der Gemeinden 12 Wohnbevölkerung 222.533 Stand: 30.6.2002 *1) davon weiblich 113.831 männlich 108.702 Gesamtfläche 222,4 km² Höchste Erhebung 561,9 m über NN( Eichkopf ) Tiefster Punkt 84,0 m über NN ( Grenze Hochheim - Kostheim ) Größte Nord - Süd - Ausdehnung 22,9 km Größte Ost - West - Ausdehnung 20,5 km Flächennutzung Stand: 31.12.2002 *2) Landwirtschaftsfläche 9593 ha 43,1 % Wald 5401 ha 24,3 % Gebäude- und Freiflächen 3983 ha 17,9 % Verkehrsflächen 2077 ha 9,3 % Erholungsflächen 531 ha 2,4 % sonstige Flächen 365 ha 1,6 % Wasserflächen 290 ha 1,3 % Straßennetz *3) Bundesautobahnen 23,8 km Bundesstraßen 56,5 km Landesstraßen 140,7 km Kreisstraßen 28,9 km Gemeindestraßen über 500,0 km Quelle: *1) Amtsblatt des MTK Nr.1, 2003, *2) Katasteramt 2002 *3) MTK Information , Daten und Fakten, Der Kreisausschuß, Büro der Kreisorgane, Ausgabe: Juli 2002 Entwicklung der Einwohner 30.6.2002 30.06.1999 30.06.1994 30.06.1983 Einwohner 222.533 217 112 211 736 201 531

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5.3. Übersicht: Einwohner, Bevölkerungsdichte, Gebäude

5.3.1. Einwohner

Gemeinde Einwohner Änderung Anteil Einwohner zu Vorjahr pro km²

Bad Soden a.Ts. 20.877 + 0,5 % 9 % 1.664 Eppstein 13.571 ± 0,0% 6 % 561 Eschborn 20.124 + 2,0 % 9 % 1.658 Flörsheim a.M. 19.553 + 1,0 % 9 % 852 Hattersheim a.M. 25.067 + 0,9% 11 % 1.585 Hochheim a.M. 17.221 + 1,2 % 8 % 886 Hofheim a.Ts. 37.752 + 0,6 % 17 % 658 Kelkheim (Ts.) 26.907 + 0,5 % 12 % 878 Kriftel 10.665 ± 0,0% 5 % 1.578 Liederbach a.Ts. 8.409 + 2,7 % 4 % 1.356 Schwalbach a.Ts. 14.152 - 0,4 % 6 % 2.187 Sulzbach (Ts.) 8.235 ± 0,0 % 4 % 1.049

Insgesamt 222.533 + 0,7 % 100 % 1.001 Quelle: Amtsblatt des Main-Taunus-Kreises, Stand 30.6.2002

Einwohnerstatistik 2002Main-Taunus-Kreis (222.533 Einwohner)Bevölkerungsdichte = 1.001 Einwohner je km²

Bad Soden 9%

Eppstein 6%Eschborn

9%

Flörsheim 9%

Hattersheim 11%

Hochheim 8%

Hofheim 17%

Kelkheim 12% Kriftel

5%

Sulzbach 4%

Schwalbach 6%

Liederbach 4%

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5.3.2. Bevölkerungsdichte

Main-Taunus-Kreis

Bad Soden

Hofheim

Kriftel

Hochheim

Flörsheim

Hattersheim

Sulzbach

Schwalbach Eschborn

Liederbach

Bevölkerungsdichte in Einwohner je km²

500-750 751-1000 1001-1250 1251-1500 1501-1750 über 1750

Eppstein

Kelkheim

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5.3.3. Gebäude

31.12.2000 31.12.1999 31.12.1995 31.12.1993 31.12.1983 Gebäudebestand 45 387 44 801 43 202 42 430 37 302 Wohnungen 101 241 99 822 93 905 90 216 83 396 Wohnräume 452 925 446 149 421 022 406 084 354 925

Quelle: MTK Information

5.4. Flächenbedarf und Ausweisung nach dem regionalen Raumordnungsplan Gemeinde Max.

Flächenbedarf für Wohnsiedlungen

Flächenbedarf für Gewerbe Ausweisung

Bad Soden 17 ha < 5 ha Mittelzentrum Eppstein 18 ha < 5 ha Kleinzentrum Eschborn 28 ha 8 ha Mittelzentrum Flörsheim 35 ha 18 ha Mittelzentrum Hattersheim 32 ha 22 ha Mittelzentrum Hochheim 30 ha 20 ha Mittelzentrum Hofheim 39 ha 23 ha Mittelzentrum Kelkheim 48 ha 15 ha Mittelzentrum Kriftel 23 ha < 5 ha Unterzentrum Liederbach 15 ha 6 ha Kleinzentrum Schwalbach 27 ha 10 ha Mittelzentrum Sulzbach 15 ha < 5 ha Kleinzentrum Quelle: Regionaler Raumordnungsplan Südhessen, bekanntgemacht am 22.12.2000

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Mittelzentren In den Mittelzentren soll der gehobene Bedarf der Bevölkerung der Stadt und ihres Mittelbereiches gedeckt werden. Höherwertige Einrichtungen der sozialen und kulturellen Infrastruktur sollen bei entsprechendem Bedarf grundsätzlich in zentralen Orten ab der Stufe Mittelzentrum geschaffen bzw. ausgebaut werden. Hierzu zählen insbesondere Krankenhäuser der Zentral-, Regel-, und Grundversorgung, Hallenbäder, Großsporthallen, Schulen mit gymnasialer Oberstufe und berufliche Schulen. Mittelzentren sollen grundsätzlich die Funktion von Wohnsiedlungsschwerpunkten erfüllen. Ihre Funktion als Wohn- und Arbeitsplatzschwerpunkt für den Mittelbereich ist zu sichern und, soweit erforderlich, auszubauen. Mittelzentren im Verdichtungsraum Mittelzentren im Verdichtungsraum sollen den gehobenen Bedarf der Bevölkerung der Stadt/Gemeinde und des mittelzentralen Teilraums an Dienstleistungen in Kooperation mit benachbarten gleichwertigen Zentren decken. In vollausgestatteten Mittelzentren im Verdichtungsraum mit eigenem Verflechtungsbereich soll der volle mittelzentrale Funktionsumfang erhalten und weiterentwickelt werden. In den anderen Mittelzentren im Verdichtungsraum ist eine vollständige mittelzentrale Ausstattung nicht in jedem Fall anzustreben. Mittelzentren im Verdichtungsraum sollen in der Regel die Funktion von Schwerpunkten/Standorten der Wohnungssiedlungsentwicklung erfüllen. Unterzentren Die Unterzentren sollen als Standorte für Einrichtungen der überörtlichen Grundversorgung dienen. In ihnen soll das volle Spektrum der Einrichtungen des täglichen Bedarfs der Bevölkerung gedeckt werden. Der Grundversorgung zuzurechnende Einrichtungen der kulturellen und sozialen Infrastruktur sollen bei entsprechendem Bedarf grundsätzlich in zentralen Orten ab der Stufe Unterzentrum geschaffen bzw. ausgebaut werden. Hierzu zählen insbesondere Schulen der Mittelstufe, ambulante Pflegeeinrichtungen, Facharztpraxen und Sporteinrichtungen der Grundversorgung. Die Funktion der Unterzentren als Wohn- und Arbeitsplatzschwerpunkte für ihren Nahbereich ist zu sichern und auszubauen. In Unterzentren im Verlauf von Nahverkehrs- und Siedlungsachsen kann eine über die Eigenentwicklung hinausgehende Siedlungstätigkeit stattfinden. Kleinzentren Die Kleinzentren sollen zur Deckung des haushaltsnahen, täglichen Grundbedarfs und der familienbezogenen Infrastruktur beitragen. Die Funktion als ergänzende Standorte für Einrichtungen der überörtlichen Grundversorgung soll gesichert werden. Kleinzentren sollen sich grundsätzlich auf die Eigenentwicklung konzentrieren.

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5.5. Übersicht über die Flächennutzung (km²) im Main-Taunus-Kreis (Stand 31.12.2002)

Gemarkung/ Gemeinde

Gesamt Fläche

Bebaut Verkehrs- fläche

Land- wirtschaft

Wald

Altenhain 3,11 0,38 0,22 1,86 0,58 Bad Soden 4,89 1,93 0,59 1,44 0,71 Neuenhain 4,55 1,13 0,35 1,53 1,39 Bad Soden a.Ts. 12,55 3,44 1,16 4,83 2,68

Bremthal 6,55 0,76 0,73 1,50 3,42 Ehlhalten 7,26 0,26 0,21 1,96 4,76 Eppstein 4,39 0,52 0,29 0,70 2,78 Niederjosbach 2,88 0,37 0,22 1,74 0,49 Vockenhausen 3,13 0,71 0,22 1,05 1,04 Eppstein 24,21 2,62 1,66 6,95 12,49 Eschborn 8,30 2,55 1,20 4,07 0,07 Niederhöchstadt 3,83 1,11 0,43 2,00 0,05 Eschborn 12,14 3,66 1,63 6,07 0,12 Flörsheim 9,58 2,11 0,83 5,32 0,02 Weilbach 7,45 0,83 0,79 4,20 0,31 Wicker 5,91 0,67 0,51 4,13 0,05 Flörsheim a.M. 22,95 3,60 2,12 13,65 0,38 Eddersheim 4,51 0,80 0,50 2,58 0,23 Hattersheim 7,26 2,22 0,86 3,49 0,28 Okriftel 4,05 1,08 0,31 2,19 0,00 Hattersheim a.M. 15,82 4,10 1,67 8,26 0,37

Hochheim 12,64 2,41 1,30 7,81 0,00 Massenheim 6,79 0,34 0,75 4,46 0,03 Hochheim a.M. 19,43 2,76 2,06 12,28 0,03

Diedenbergen 7,17 0,70 0,62 3,66 2,01 Hofheim 12,02 2,33 1,03 3,36 5,04 Langenhain 11,12 0,96 0,75 3,47 5,79 Lorsbach 7,50 0,61 0,35 1,12 5,25 Marxheim 7,77 1,32 0,58 2,94 2,66 Wallau 6,57 1,25 1,06 3,29 0,78 Wildsachsen 5,23 0,45 0,34 2,16 2,20 Hofheim a.Ts. 57,38 7,63 4,75 20,00 23,73 Eppenhain 3,71 0,35 0,07 0,65 2,59 Fischbach 6,83 1,18 0,36 2,28 2,76 Hornau 5,79 0,73 0,35 1,74 2,86 Kelkheim 4,26 1,17 0,54 1,42 1,04 Münster 5,57 1,28 0,65 2,45 0,95 Ruppertshain 4,49 0,44 0,14 1,23 2,63 Kelkheim (T.s.) 30,65 5,16 2,12 9,77 12,84 Kriftel 6,76 1,82 0,93 3,74 0,00 Niederhofheim 1,88 0,57 0,37 0,84 0,00 Oberliederbach 4,33 0,60 0,48 3,06 0,04 Liederbach a.Ts. 6,20 1,17 0,85 3,90 0,04 Schwalbach a.Ts. 6,47 2,38 0,89 2,13 0,55

Sulzbach (T.s. ) 7,85 1,50 0,93 4,24 0,70

Insgesamt 222,40 39,85 20,77 95,81 54,07 Die Nutzungsflächen, noch detaillierter als hier dargestellt, sind beim Katasteramt erhältlich.

- 17 -

Flächenstatistik 2002Main-Taunus-Kreis (22240 ha)

Bebaut 3985 ha17,92%

Verkehr 2078 ha9,34%

Wasser 291 ha1,31% Sonst. 366 ha

1,65%

Landwirtschaft 9581 ha43,08%

Wald 5407 ha24,31%

Erholung 532 ha2,39%

Quelle: Katasteramt Hofheim

- 18 -

6. Bodenmarktgeschehen 6.1. Vertragsabschlüsse Im Jahre 2002 sind bei der Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse 2701Urkunden zur Auswertung und Übernahme in die Kaufpreissammlung eingegangen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Anzahl um 0,7% verringert. Die wichtigste Veräußerungsart, die Kaufverträge (85% aller Urkunden) verzeichnen einen Rückgang von 5%. Während die Zahl der Kaufverträge bei bebauten Grundstücken gleich blieb, ist bei unbebauten Grundstücken ( -8%) und bei Eigentumswohnungen ein Rückgang von ( -8%) zu registrieren. Der Anteil der Eigentumswohnungsverkäufe lag in den letzten 5 Jahren gleichbleibend bei ca. 50%. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Beurkundungen nach Objektgruppen und Veräußerungsarten ist in der nachfolgenden Abbildung dargestellt.

Vertragsart Jahr bebaute Grundstücke

unbebaute Grundstücke

Wohnungs-/Teil- eigentum

Summe

Anzahl der Objekte Kauf 1997 710 499 1248 2457 1998 960 423 1273 2656 1999 1044 488 1660 3192 2000 856 420 1347 2623 2001 860 326 1234 2420 2002 860 300 1139 2299 Zwangsverst 1997 19 3 10 32 1998 12 0 13 25 1999 20 5 18 43 2000 11 0 20 31 2001 12 4 22 38 2002 17 9 24 50 * Sonstige Ver- 1997 125 116 83 324 äußerungsarten 1998 256 91 73 420 1999 149 58 113 320 2000 107 48 89 244 2001 121 46 95 262 2002 178 52 122 352 Gesamt 1997 854 618 1341 2813 1998 1228 514 1361 3101 1999 1213 551 1791 3555 2000 974 468 1456 2898 2001 993 376 1351 2720 2002 1055 361 1285 2701 * Tausch, Schenkung, Erbbaurecht, Auseinandersetzungsvertrag

- 19 -

6.1.1. Grafische Darstellung der Kauffälle im Main-Taunus-Kreis

Kaufverträge 2002Main-Taunus-Kreis

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Bebaut Unbebaut Wohnungseigentum

Entwicklung der Kauffälle

1841

2241

2651 2656

3192

2299

26232420

24572129

214421891677

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

- 20 -

6.1.2. Aufgliederung der Kauffälle nach Städten und Gemeinden

Gemeinde Anzahl Bebaut Unbebaut Wohnungseigentum Bad Soden 298 73 19 206 Eppstein 135 54 40 41 Eschborn 347 88 23 236 Flörsheim 167 60 36 71 Hattersheim 246 88 24 134 Hochheim 143 41 25 77 Hofheim 308 182 59 67 Kelkheim 238 92 34 112 Kriftel 74 32 15 27 Liederbach 106 70 2 34 Schwalbach 167 55 8 104 Sulzbach 70 25 15 30

Anzahl der Kaufverträge

50

100

150

200

250

300

350

400

Bad

Sod

en

Epp

stei

n

Esc

hbor

n

Flör

shei

m

Hat

ters

heim

Hoc

hhei

m

Hof

heim

Kel

khei

m

Krif

tel

Lied

erba

ch

Sch

wal

bach

Sul

zbac

h

20012002

- 21 -

6.2. Flächen- und Geldumsatz

Übersicht für die Jahre 1997 - 2002 Hierin sind die anteiligen Bodenflächen aus den Verträgen für Wohnungs- und Teileigentum nicht enthalten.

Objektgruppe Jahr Umsätze Vertragspreise

in EUR Grundstücksflächen

in ha Wohn-

/Nutzflächen Bebaute 1997 462.261.503.- 44,9**

Grundstücke 1998 347.825.083.- 48,9**

1999 585.855.227.- 98,2**

2000 384.053.312.- 49,4**

2001 344.163.937.- 50,8**

2002 476.407.115.- 53,1

Unbebaute 1997 81.200.900.- 183,8

Grundstücke 1998 92.911.677.- 94,2

(inkl. Landwirt- 1999 83.787.900.- 71,4

schaft) 2000 99.233.768.- 88,0

2001 59.837.352.- 422,5

2002 89.860.096.- 100,9

Wohnungseigentum 1997 226.162.406.- - ca. 65.000 m²

1998 234.060.897.- - ca. 68.000 m²

1999 276.749.283.- - ca. 84.000 m²

2000 219.642.219.- - ca. 72.000 m²

2001 183.118.065.- ca. 56.000 m²

2002 195.798.049.- ca. 60.000 m²

Gesamt 1997 769.625.809.- 228,7**

1998 674.797.657.- 143,1**

1999 946.392.410.- 169,6***

2000 702.929.299.- 137,4***

2001 587.119.354.- 473,3***

2002 762.185.259.- 153,9

* nicht angegeben, da nur teilweise aus den Verträgen ersichtlich ** ohne Stadt Hofheim *** Stadt Hofheim teilweise

- 22 -

6.2.1. Flächenumsatz

Im Berichtsjahr 2002 verringerte sich der gesamte Flächenumsatz für den Main-Taunus-Kreis gegenüber dem Vorjahr um ca. 67 %. Er entspricht nun den Werten der vorangegangenen Jahren. Die anteiligen Bodenflächen aus den Verträgen über Wohnungs- und Teileigentum sind nicht enthalten.

Flächenumsatz1995 - 2002 (2002 incl. Stadt Hofheim)

68,8

159,5

66

34,8

65,7

39,7

58,1

46,9

107,6

48,3

375,6

20,3 16,9 24,3 28,413,3

49,450,8

48,9

98,2

44,941,340,6 53,1

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Landwirtschaft Unbebaut BebautAngabe in ha

Veränderungen zum Vorjahr: (ohne Stadt Hofheim)

Bauplätze u.a: - 77 % Landwirtschaft: + 24 % Bebaut: - 17 %

- 23 -

6.2.2. Geldumsatz Im Berichtsjahr 2002 hat sich der Geldumsatz für den Main-Taunus-Kreis gegenüber dem Vorjahr um 30 % gesteigert. Hierbei ist eine Steigerung bei dem Geldumsatz bei allen drei Teilmärkten festzustellen.

Geldumsatz1995 - 2002

4,7

56,785,1

261,5300,7

347,8

585,8

384,0344,2

476,4

219,7195,8

3,22,53,813,79,011,5 5,1

91,280,087,8

67,547,840,7

462,3

183,1

227,8

276,8234,1226,1207,1

0,0

100,0

200,0

300,0

400,0

500,0

600,0

700,0

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Landwirtschaft Unbebaut Bebaut WohnungAngabe in Mill - EUR

- 24 -

7. Unbebaute Grundstücke

7.1. Entwicklungsstufen Der Entwicklungszustand bezeichnet den planungsrechtlichen Zustand eines Grundstücks. Den Normalfall der Entwicklung stellt die nachfolgende von Bonczek entwickelte Grafik dar.

Stufe Merkmal v.H. des Wertes von baureifem Land

Bauerwartungs- land

1 Bebauung nach der Verkehrsauffassung in 15 - 40

absehbarer Zeit zu erwarten.

2 Im Flächennutzungsplan als Baufläche 25 - 50

dargestellt.

3 Aufstellung eines Bebauungsplanes 35 - 60

beschlossen.

4 Bebauungsplan aufgestellt. Je nach 50 - 70

geschätzter Dauer bis zur Rechtskraft und

Grad der Erschließungsgewißheit.

Rohbauland

5 Innerhalb der im Zusammenhang bebauten 50-70

Ortsteile gelegen. Erschließung erforderlich.

6 Bebauungsplan rechtskräftig. Bodenordnung 60 - 80

erforderlich.

7 Bebauungsplan rechtskräftig. Bodenordnung 70 - 85

nicht erforderlich.

8 Bebauungsplan rechtskräftig. Erschließung 85-95

gesichert.

Baureifes Land

9 Bebauungsplan rechtskräftig oder innerhalb 100

der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

gelegen. Erschließung erfolgt oder bereits

vorhanden.

Erschließungsbeitragspflichtig *)

*) In hochwertigen Lagen bleibt die Frage der Erschließungsbeitragspflicht im Grundstücksverkehr vielfach unberücksichtigt. Entnommen aus: Praxis der Grundstücksbewertung/ Gerardy/ Möckel/ Troff/9/1996

- 25 -

Die Entwicklung (Zustands) stufen sind nach § 4 WertV wie folgt definiert: Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind zu unterscheiden in die in der Praxis als "reines Agrarland" bezeichneten Flächen und in die besonderen Flächen der Landwirtschaft ( "begünstigtes Agrarland" ). Reines Agrarland sind Flächen, die nach allen objektiven Gegebenheiten in absehbarer Zeit einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten bleiben. Begünstigtes Agrarland sind Flächen, die dadurch geprägt sind, daß sie über ihre land- und forstwirtschaftliche Nutzbarkeit hinaus mit ihren den Wert im Einzelfall beeinflussenden Vor- und Nachteilen nach objektiven Gegebenheiten auch für anderweitige Nutzungen in Betracht kommen, aber eine Entwicklung zu Bauerwartungsland oder Rohbauland in absehbarer Zeit nicht bevorsteht. Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes stützen. Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.

- 26 -

7.2. Mittelpreise unbebauter Grundstücke Die Umsatzzahlen sowie die Mittelpreise unbebauter Grundstücke aus auswertbaren Kaufverträgen sind aus den nachfolgenden Abbildungen zu ersehen. Diese Mittelpreise haben jedoch keine Auswirkungen auf die Bodenrichtwerte, da die absoluten Höhen der Werte stark abweichend sind. In den folgenden Tabellen werden Werte aus allen Gemeinden zur Mittelbildung herangezogen. Die Verteilung innerhalb der Gemeinden ist jedoch jährlich sehr unterschiedlich. Die Kaufpreise enthalten teilweise auch Aufbauten oder sonstige Besonderheiten, die Mittelpreise enthalten nur den reinen Bodenwert. 7.2.1. Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Wohnbauflächen Nutzung Anzahl Kaufpreise in EUR Gesamtflächen in m² Mittelpreise in EUR/m² Wohnen 97 31.294.192.- 67.283 412.- Häufigkeit der Kaufpreishöhen in EUR/m² Kaufpreise: 51-100 101-250 251-350 351-450 451-550 ü. 551 Anzahl: - 7 32 22 15 18 Häufigkeit der Grundstücksgrößen in m² Grundstücks-größe:

0-200 201-300 301-400 401-500 501-600 601-700

Anzahl: 16 15 7 12 14 9 Grundstücks-größe:

701-900

901-1100

1101-1200

1201-1600

1601-2000

ü. 2000

Anzahl: 12 2 3 4 - 3

- 27 -

In den einzelnen Gemeinden wurden für Wohnbauflächen 2002 folgende Kaufpreise erzielt:

Gemeinde Anzahl Mittelwert

Bodenwert EUR/m²

Gesamtumsatz EUR

Flächenumsatz m²

Bad Soden 2 418.- 746.486 1.798 Eppstein 16 327.- 3.274.437 10.082 Eschborn 6 632.- 10.986.772 18.389 Flörsheim 11 346.- 1.845.557 4.949 Hattersheim 8 435.- 2.706.948 5.641 Hochheim 7 393.- 1.274.450 3.292 Hofheim 19 453.- 4.334.161 9.210 Kelkheim 12 368.- 2.959.134 7.672 Kriftel 2 321.- 398.023 1.164 Liederbach - - - - Schwalbach 3 554.- 1.538.272 2.600 Sulzbach 11 431.- 1.075.326 2.486

- 28 -

7.2.2. Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Gewerbeflächen Nutzung Anzahl Kaufpreise in EUR Gesamtflächen in m² Mittelpreise in EUR/m² Gewerbe 23 41.145.756 121.141 263.- Häufigkeit der Kaufpreishöhen in EUR/m² Kaufpreise: 51-100 101-250 251-350 351-450 451-550 ü. 551 Anzahl: 2 13 3 1 2 1 Häufigkeit der Grundstücksgrößen in m² Grundstücks-größe:

0-200 201-300 301-400 401-500 501-600 601-700

Anzahl: 2 1 - - 1 1 Grundstücks-größe:

700-900 901-1100 1101-1200 1201-1600 1601-2000 ü. 2000

Anzahl: 2 2 - 4 2 8 Preisvergleiche sind nicht möglich, da der Teilmarkt Gewerbeflächen sowohl Flächen für Handwerk, Handel als auch hochwertige Büronutzung enthält. 7.2.3. Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Landwirtschaftliche Nutzung Anzahl Kaufpreise in EUR Gesamtflächen in m² Mittelpreise in EUR/m²

115 3.773.597 655.610 6,64 Häufigkeit der Kaufpreishöhen in EUR/m² Kaufpreise: 0-2 3-5 6-8 9-11 12-15 16-50 Anzahl: 21 36 33 13 4 5 Häufigkeit der Grundstücksgrößen in m² Grundstücks-größe:

0-200 201-300 301-400 401-500 501-600 601-700

Anzahl: 7 2 - 1 2 1 Grundstücks-größe:

701-900 901-1100 1101-1200 1201-1600 1601-2000 ü. 2000

Anzahl: 6 7 2 12 12 63 Die Preise für landwirtschaftliche genutzte Grundstücke sind gegenüber 2001 um 4,1 % gestiegen.

- 29 -

7.3. Preisentwicklungen

Als Beispiele für die Entwicklung der Bodenpreise dienen die Darstellungen der jeweils höchsten Bodenrichtwerte in den Gemarkungen Bad Soden und Hofheim. Aus den Grafiken läßt sich erkennen, daß in den Jahren 1993 bis 2001 in Bad Soden keine, in Hofheim eine leichte Preissteigerung zu verzeichnen war.

Bodenwerte für WohngebieteEntwicklung 1963-2001 Bad Soden

0

100

200

300

400

500

600

700

800

63 64 65 66 67 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 O1

EUR

Bodenwerte für WohngebieteEntwicklung 1963-2001 Hofheim

0

100

200

300

400

500

600

700

63 64 65 66 67 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 O1

EUR

- 30 -

7.3.1. Vergleich Baupreise - Lebenshaltungskosten

Vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden werden regelmäßig Meßzahlen für Baupreise veröffentlicht. Mit Hilfe von Preismeßzahlen für Regelbauleistungen sowie von Preisindizes für Bauarbeiten, Bauabschnitte und Bauwerke lassen sich die Preisentwicklungen ableiten. In der nachstehenden Grafik werden die Baupreise den Lebenshaltungskosten gegenüber gestellt. Augenfällig ist, daß die Baupreise ab dem Jahre 1988 stärker als die Lebenshaltungskosten stiegen, seit 1995 ist ein leichter Rückgang der Baupreise zu beobachten. Der starke Anstieg 1988-1994 mag sowohl auf einen Anstieg der Ansprüche der Bauherrn, als auch auf die gestiegenen Anforderungen der für das Baurecht geltenden Vorschriften - z.B. Wärme und Schallschutz- zurückzuführen sein. Im Main-Taunus-Kreis liegen die Baukosten für ein Wohnhaus bei normaler bis mittlerer Ausstattung zwischen 280.-EUR und 307.-EUR je m³ umbautem Raum.

Preisentwicklung

100

110

120

130

140

150

160

170

180

1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2001 2002

Jahr

Ind

ex

BaupreiseLebenshaltung

- 31 -

8. Bebaute Grundstücke

8.1. Allgemeines Eine Übersicht über das Preisniveau und die Preisentwicklung bei bebauten Grundstücken kann wegen der verschiedenartigen Ausprägungen der gehandelten Objekte bezüglich Lage, Art, Ausstattung, Zustand und Beschaffenheit nur für Gebäudearten gegeben werden, bei denen ähnliche Objekte in größerer Anzahl auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden. Es werden folgende Teilmärkte untersucht: Einfamilien-, Zweifamilien-, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Geschäftsgebäude. Die Kaufpreisentwicklung bebauter Grundstücke wird getrennt nach o.g. Teilmärkten geführt. Der Kaufpreis wird durch die Geschäftsstelle um sämtliche wertrelevanten Informationen eines Objektes aus der Auswertung von Fragebogen ergänzt. Der Erwerber gibt in dem Fragebogen der Geschäftsstelle das Baujahr, die Wohnfläche, die Miete sowie die Ausstattung u.ä. des Gebäudes bekannt. Diese Fragebogen wurden erstmals im Laufe des Jahres 1998 verschickt. Die Rücklaufquote mit ca. 75% ist erfreulich hoch. Aufgrund der bisher vorliegenden Auswertungen beschränken sich diese auf die Gebäudetypen Freistehende Einfamilienhäuser, Doppel- sowie Reihenhäuser. Auswertungen für Geschäftsgebäude liegen zur Zeit noch nicht in ausreichender Zahl vor. Die Anzahl der Kaufverträge für Bebaute Objekte (ohne Wohnungseigentum) ist in den Jahren von 1992 bis 1997 annähernd gleich geblieben , im Jahre 1998 ist jedoch eine Steigerung von über 60% gegenüber dem Jahr 1996 zu verzeichnen. 1999 ist dieser Prozentsatz sogar auf 74% gestiegen. Im Berichtsjahr 2002 ist die gleiche Anzahl wie im Jahre 2001 an Verträgen registriert worden. Bei der Preisentwicklung haben verschiedene Faktoren Einfluß auf den Kaufpreis. Kaufte man früher Eigenheime, so waren die Objekte mindestens schon begonnen oder fertiggestellt. Heute wird oftmals mit dem Bau einer Wohneigentumsanlage oder einer Reihenhaussiedlung erst begonnen, wenn bereits ein Teil der Objekte veräußert ist. Wertverbesserungen, die erst während der Bauzeit auftreten, sind daher nicht im Kaufvertrag enthalten. Somit kann sich ein Objekt während der Bauphase erheblich verteuern. Dies findet keinen Eingang mehr in die Kaufpreissammlung. Andererseits werden zum Teil die letzten Objekte einer Wohnanlage - um den Zinsverlust für den Bauherrn niedrig zu halten - relativ günstig abgegeben.

- 32 -

8.2. Freistehende Einfamilienhäuser Nachweisbar nehmen fünf Merkmale Einfluß auf den Wert von freistehenden Einfamilienhäusern: Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung des Gebäudes, Lage und Grundstücksgröße. Die Ausstattung erfolgt in den Fragebögen in folgender Aufteilung:

einfach - mittel - gehoben - stark gehoben Bei der Auswertung wurde auch diese Einteilung berücksichtigt. Für ein freistehendes Einfamilienhaus-Objekt ergeben sich folgende Mittelwerte (Neubau und Wiederverkauf): Angaben für das Jahr 2001

163 m² Wohnfläche 144 m² Wohnfläche 577 m² Grundstücksgröße 601 m² Grundstücksgröße 371.000.- € Kaufpreis 354.000.- EUR Kaufpreis

( Angaben aus 137 ausgewerteten Kaufverträgen ) (153 ausgewertete Kaufverträge) (Werte mit Hofheim) (Werte ohne Hofheim) Die Lagewertigkeit wird in Form des jeweiligen Bodenrichtwertes mit Erschließungskosten berücksichtigt, in welchem das zu bewertende Grundstück liegt.

Ausstattung Anzahl mittel Umsatz Bodenrichtwert € € €/m² Einfach

23

228.000

5.253.000

382.-

Mittel

74

343.000

25.411.000

413.-

Gehoben

33

472.000

15.583.000

457.-

Stark Gehoben

7

658.000

4.607.000

507.-

Abweichungen in Ausstattung und Unterhaltung führen zu Mehr- oder Minderwerten.

- 33 -

8.2.1. Häufigkeit der Grundstücksgrößen ( in m² ) Die Häufigkeit der Grundstücksgrößen ist in nachstehender Abbildung dargestellt. Grundstücks-größe (m²):

0-200 201-300 301-400 401-500 501-600 601-700

Anzahl: 7 14 20 22 16 21 Grundstücks-größe (m²):

701-900

901-1100

1101-1200

1201-1600

1601-2000

ü. 2000

Anzahl: 20 13 3 1 2 - Mittel: 577 m²

Grundstücksgrößen

0

5

10

15

20

25

30

0-20

0

201-

300

301-

400

401-

500

501-

600

601-

700

701-

900

901-

1100

1101

-120

0

1201

-160

0

1601

-200

ü. 2

000

1999 2000 2001 2002

Anzahl

- 34 -

8.2.2. Häufigkeit der Kaufpreishöhen

Die Häufigkeit der Kaufpreishöhen ist in nachstehender Abbildung dargestellt. Häufigkeit der Kaufpreishöhen in Tausend EUR Kaufpreise: 0-100 101-200 201-300 301-400 401-500 501-600 Anzahl:

1

25

30

30

26

11

Kaufpreise: 601-700 701-800 801-900 901-1000 1001-1100 ü.1101 Anzahl:

9

3

1

2

-

1

Mittelwert: 371.000.-EUR Fertighäuser liegen ca. 10 % unterhalb des dargestellten Wertniveaus.

Kaufpreishöhen

0

10

20

30

40

50

60

0-100 101-200

201-300

301-400

401-500

501-600

601-700

701-800

801-900

901-1000

1001-1100

ü.110 1

2002 2001 2000 1999

Anzahl

- 35 -

8.2.3. Kaufpreise in Abhängigkeit von dem Baujahr

Die Auswertung für das Jahr 2002 ergab eine ähnliche Tendenz wie im Vorjahr 2001: - Fallende Preise mit zunehmendem Gebäudealter - Baujahr: vor 1949 1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 nach 2001 Anzahl: 45 60 17 9 2 6 Mittel € 244.000 420.000 417.000 500.000 713.000 506.000 Mittel m²-Grundstück 416 683 683 517 758 454

Angaben für das Jahr 2001 Baujahr: vor 1949 1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 nach 2001 Anzahl: 37 63 29 12 2 3 Mittel € 238.000 355.000 449.000 434.000 479.000 665.000 Mittel m²-Grundstück 448 661 731 502 522 667

Verhältnis Baujahr-Kaufpreis

200000250000300000350000400000450000500000550000600000650000700000

vor 1949 1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 n. 2001

1999200020012002

Baujahr

EUR

- 36 -

8.3. Reihenhäuser- und Doppelhaushälften Bei den Gebäudetypen Reihenhäuser- und Doppelhaushälften nehmen, wie bei Einfamilienhäusern, die gleichen fünf Merkmale Einfluß auf den Wert: Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung des Gebäudes, Lage und Grundstücksgröße. Ausstattungsmerkmale: einfach - mittel - gehoben - stark gehoben Angaben beziehen sich auf Alt- und Neubauten Für eine Doppelhaushälfte ergeben sich folgende Mittelwerte * : Angaben für das Jahr 2001

135 m² Wohnfläche 143 m² Wohnfläche 319 m² Grundstücksgröße 341 m² Grundstücksgröße 319.000.- EUR Kaufpreis 326.000.- EUR Kaufpreis

(* aus 105 ausgewerteten Kaufverträgen ) (85 ausgewertete Kaufverträge ) (Werte mit Hofheim) (Werte ohne Hofheim) Für ein Reihenhaus ergeben sich folgende Mittelwerte * : Angaben für das Jahr 2001

133 m² Wohnfläche 135 m² Wohnfläche 211 m² Grundstücksgröße 222 m² Grundstücksgröße 285.000.- EUR Kaufpreis 279.000.- EUR Kaufpreis

(* aus 108 ausgewerteten Kaufverträgen ) (93 ausgewertete Kaufverträge ) (Werte mit Hofheim) (Werte ohne Hofheim) Die Lagewertigkeit wird in Form des jeweiligen Bodenrichtwertes mit Erschließungskosten berücksichtigt, in welchem das zu bewertende Grundstück liegt. Aus nachstehender Tabelle läßt sich erkennen, daß die Höhe des Bodenrichtwertes kaum Einfluß auf die Ausstattung hat.

Ausstattung Anzahl mittel Umsatz Bodenrichtwert Einfach Doppelhaushälfte Reihenhaus

5

2

247.000

218.000

1.234.000

437.000

419.-

423.-

Mittel Doppelhaushälfte Reihenhaus

41

53

277.000

268.000

11.376.000

14.227000

399.-

394.-

Gehoben Doppelhaushälfte Reihenhaus

45

41

346.000

304.000

15.584.000

12.452.000

407.-

421.-

Stark Gehoben Doppelhaushälfte Reihenhaus

10

5

421.000

334.000

4.219.000

1.671.000

495.-

392.-

Abweichungen in Ausstattung und Unterhaltung führen zu Mehr- oder Minderwerten. Bei Doppelhaushälften betragen die Unterschiede mehr als 70 Prozent, bei Reihenhäuser ist jedoch eine etwas geringere Abweichung von ca. 53% festzustellen. Abweichende Grundstücksgrößen führen weiterhin zu Mehr- oder Minderwerten. Bei kleineren Grundstücken ist nur ein geringfügiger Minderwert zu verzeichnen, bei größeren jedoch ein prozentual größerer Mehrwert.

- 37 -

8.3.1. Häufigkeit der Grundstücksgrößen in m² Angaben beziehen sich auf Alt- und Neubauten Die Häufigkeit der Grundstücksgrößen ist in nachstehender Abbildung dargestellt. Häufigkeit der Grundstücksgrößen in m² Tabelle D = Doppelhaushälfte, R = Reihenhaus Grundstücks-größe:

0-200 D / R

201-300 D / R

301-400 D / R

401-500 D / R

501-600 D / R

601-700 D / R

Anzahl: 7 / 67 56 / 32 23 / 5 9 / 3 2 / - 5 / - Grundstücks-größe:

701-900

901-1100

1101-1200

1201-1600

1601-2000

ü. 2000

Anzahl: 3 / - - / 1 - / - - / - - / - - / - Grundstücksgrößen: Doppelhaushälfte Mittelwert 319 m² Reihenhaus Mittelwert 211 m²

Grundstücksgrößen

0

10

20

30

40

50

60

0-20

0

201-

300

301-

400

401-

500

501-

600

601-

700

701-

900

Doppelhaushälfte Reihenhaus

Anzahl

m²

- 38 -

8.3.2. Häufigkeit der Kaufpreishöhen

Angaben beziehen sich auf Alt- und Neubauten Die Häufigkeit der Kaufpreishöhen ist in nachstehender Abbildung dargestellt. Kaufpreise in Tausend EUR:

0-100 D / R

101-200 D / R

201-300 D / R

301-400 D / R

401-500 D / R

501-600 D / R

Anzahl: 2 / 0

12 / 5

37 / 61

33 / 41

15 / 1

4 / -

Kaufpreise: 601-700 D / R

701-1600 D / R

801-900 D / R

901-1000 D / R

1001-1100 D / R

ü.1101 D / R

Anzahl: 1 / - 1 / - - / - - / - - / - - / - Kaufpreise: Doppelhaus Mittelwert 319.000.-EUR Reihenhaus Mittelwert 285.000.-EUR

Kaufpreishöhen Reihenhaus

01020304050607080

0-100 101-200 201-300 301-400 401-500 501-600 601-700 ü. 701

2002 2001

Anzahl

in TSD EUR

Kaufpreishöhen Doppelhaus

0

5

10

15

20

25

30

35

40

0-100 101-200 201-300 301-400 401-500 501-600 601-700 ü. 701

2002 2001

Anzahl

in TSD EUR

- 39 -

8.3.3. Kaufpreise in Abhängigkeit vom Baujahr Eine Auswertung der Kaufpreise nach Baujahren hat ergeben, daß die Preise für Neubauten von Doppelhaushälften gegenüber 2001 um 6% gestiegen sind, Reihenhäuser dagegen um 6% nachgaben. Ältere Reihenhäuser tendieren uneinheitlich. Auffallend ist hierbei, daß Neubauten geringere Preisunterschiede aufweisen gegenüber älteren Gebäuden. Hieraus läßt sich eine starke Nachfrage nach solchen Objekten ableiten. Ältere Doppelhäuser (Baujahr vor 1990): - 3 bis - 17%. Die Fläche der Doppelhäuser und Reihenhäuser bei Neubauten nimmt immer mehr ab. Tabelle D = Doppelhaushälfte, R = Reihenhaus

Baujahr: vor 1949 D / R

1949-1970 D / R

1971-1980 D / R

1981-1990 D / R

1991 – 2000 D / R

nach 2001 D / R

Anzahl: 17 /- 13 / 16 14 / 19 12 / 11 9 / 5 35 / 47 Mittel in TSD EUR 232 / - 272 / 238 280 / 270 327 / 305 384 / 325 367 / 296 Mittel m²-Grundstück 448 / - 423 / 247 314 / 274 248 / 211 300 / 190 259 / 174

Angaben für das Jahr 2001

Baujahr: vor 1949 D / R

1949-1970 D / R

1971-1980 D / R

1981-1990 D / R

1991 – 2000 D / R

nach 2001 D / R

Anzahl: 9 / - 10 / 15 13 / 18 10 / 14 6 / 8 34 / 37 Mittel in TSD EUR 279 / - 304 / 219 288 / 280 340 / 279 342 / 228 345 / 315 Mittel m²-Grundstück 383 / - 495 / 245 318 / 246 294 / 202 293 / 202 289 / 213


100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

vor 1949 1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991 - 2000 n. 2001

Doppelhaus 2002Doppelhaus 2001Reihenhaus 2002Reihenhaus 2001

EUR

Baujahr

- 40 -

8.4. Zusammenfassung Bebaute Grundstücke

Sämtliche Auswertungen beziehen sich auf Kaufverträge aus dem Jahre 2002 – mit Angaben der Stadt Hofheim-. Bei der Auswertung der o. g. Objektgruppen haben sich folgende Eckdaten ergeben: Neubau ( Baujahr 2001 – 2002 ) Freistehendes Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenhaus

164 m² Wohnfläche 353 m² Grundstücksgröße 507.000.- EUR Kaufpreis

( 4 Verträge )


( 33 Verträge )


( 41 Verträge ) Wiederverkauf Freistehendes Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenhaus

160 m² Wohnfläche 582 m² Grundstücksgröße

365.000.- EUR Kaufpreis ( 130 Verträge )


( 65 Verträge )


( 51 Verträge )

Vergleich Neubau - Wiederverkauf

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

Frei

steh

ende

sE

inze

lhau

s

Dop

pelh

aus

Rei

henh

aus

NeubauWiederverkauf

EUR

Unterschiedliche Ausstattungsmerkmale wirken sich nur auf den Kaufpreis, jedoch nicht auf den Bodenpreis aus. Der Marktanteil der Objektgruppen „Einfamilienhäuser“ hat gegenüber dem Berichtsjahr 2001 zugunsten der Doppelhaushälften und Reihenhäuser um 7 Prozentpunkte nachgegeben.

- 41 -

Objektgruppen

Einfamilienhäuser 39% ( 46% )

Reihenhäuser 31% ( 28% )

Doppelhaushälften30% ( 26% )

( ) = Angaben für das Jahr 2001

Bei der Betrachtung des Verhältnisses Baujahr-Kaufpreis läßt sich ein leichter Preisanstieg nach dem Baujahr 1991 bei Reihenhäuser sowie ein leichter Preisanstieg bei Doppelhaushälften und ein stärkerer Anstieg bei Einfamilienhäuser erkennen.


150000

250000

350000

450000

550000

650000

750000

vor 1949 1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 n.2001

EinfamilienhausDoppelhaushälfteReihenhaus

EUR

Baujahr

- 42 -

Darstellung von Neubauten (Baujahr 2001 – 2002)

Typ Jahr Anzahl Wohn-fläche

Grundstücks-größe

Kaufpreis in EUR

Wohnfläche/Kaufpreis in EUR

Freistehendes Einfamilienhaus

2002

2001

2000

1999

1998

4 3

4

12 9

164

188

187

141

141

353

667

781

330

323

507.000

665.000

411.000

353.000

380.000

3.091

3.537

2.198

2.504

2.695

Doppelhaus 2002

2001

2000

1999

1998

33

32

16

18 5

154

150

135

135

166

260

294

331

246

276

369.000

349.000

331.000

313.000

405.000

2.396

2.327

2.452

2.319

2.440

Reihenhaus 2002

2001

2000

1999

1998

41

31

38

76

54

133

145

122

125

122

178

205

331

200

209

307.000

315.000

272.000

282.000

271.000

2.308

2.172

2.230

2.256

2.221

Hierbei handelt es sich um die Anzahl von Neubauten im jeweiligen Berichtsjahr.

- 43 -

Detaillierte Zusammenstellung der Kaufverträge für bebaute Objekte (incl. Gewerbe) nach Gemeinden:


020406080

100120140160180200

Kel

khei

m

Hat

ters

heim

Flör

shei

m

Bad

Sod

en

Hoc

hhei

m

Esc

hbor

n

Sch

wal

bach

Epp

stei

n

Sul

zbac

h

Krif

tel

Lied

erba

ch

Hof

heim

20012002

Geldumsatz der Kaufverträge

0

20

40

60

80

100

120

140

Kel

khei

m

Hat

ters

heim

Flö

rshe

im

Bad

Sod

en

Hoc

hhei

m

Esc

hbor

n

Sch

wal

bach

Epp

stei

n

Sul

zbac

h

Krif

tel

Lied

erba

ch

Hof

heim

20012002

Angaben in Mill EUR

- 44 -

9. Wohnungs- und Teileigentum

9.1. Anzahl der Verträge, Häufigkeit der Wohnungsgrößen, Kaufpreishöhen Der Wohnungs- und Teileigentumsmarkt hat sich seit Jahren im Main-Taunus-Kreis zu einem immer größer werdenden Markt entwickelt. Wie bereits in Abschnitt 6 dargestellt, sind ca. 50% der eingereichten Urkunden für Wohnungseigentum begründet.

Gegenüber dem Berichtsjahr 2001 sind die Kauffälle wiederum 8 % zurückgegangen. Die nachfolgenden Tabellen beinhalten die Kaufverträge der Stadt Hofheim ab Mai 2002. Insgesamt wurden 2002 1285 Verträge mit einem Geldumsatz von 195.798.049.-EUR und einer Wohnfläche von 60.439 m² ausgewertet. 1139 der Verträge waren „Kaufverträge“. Davon entfielen auf Neubauwohnungen 350, auf Wiederverkäufe 552 und auf Umwandlungen 244 Kauffälle (sonstige 139).

Anzahl der ausgewerteten VerträgeWiederverkauf 552

48%

Umwandlung 24421%

Neubau 35031%

Geldumsatz in EUR 2002Wiederverkauf 79 Mill

40%

Umwandlung 23 Mill23%

Neubau 72 Mill37%

Angaben mit 2001 nicht vergleichbar, da 2002 erstmals Werte incl. Hofheim.

- 45 -

Detaillierte Zusammenstellung nach Gemeinden:

N = Neubau W = Wiederverkauf U = Umwandlung

Gemeinde Anzahl N W U EUR-Umsatz Bad Soden 205 87 107 11 44.481.527 Eppstein 40 - 39 1 5.284.549 Eschborn 236 56 58 122 30.592.164 Flörsheim 70 39 26 5 29.312.480 Hattersheim 134 49 82 3 18.899.498 Hochheim 77 32 42 3 10.721.525 Hofheim 67 18 45 4 11.423.047 Kelkheim 112 21 56 35 17.568.248 Kriftel 27 3 18 6 4.114.837 Liederbach 34 12 22 - 5.729.346 Schwalbach 104 29 35 40 12.349.620 Sulzbach 30 1 17 12 4.654.223


0

50

100

150

200

250

Bad

Sod

en

Kel

khei

m

Esc

hbor

n

Flö

rshe

im

Hat

ters

heim

Hoc

hhei

m

Epp

stei

n

Sch

wal

bach

Krif

tel

Lied

erba

ch

Sul

zbac

h

Hof

heim

2001

2002

- 46 -

9.2. Wohnungsgrößen Die Wohnungsgrößen wurden nach Neubauten und Wiederverkäufen untersucht. Dabei wurde festgestellt, daß bei Neubauten sowie bei Wiederverkäufen die größte Anzahl zwischen 71 und 90 m² Wohnungsgröße liegt (wie auch 2001). Neubau Wohnungsgröße: 0-30 31-50 51-70 71-90 91-110 111-130 ü.131 Anzahl: - 4 45 102 50 26 12 Mittel EUR/m² WF

- 1.820.- 2.372.- 2.549.- 2.578.- 2.419.- 2.222.-

Mittelpreis Insgesamt = 2.479 EUR/m² Wohnfläche - Vorjahr = 2.513 EUR/m² Diff. = - 1,4% Wiederverkauf Wohnungs-größe: 0-30 31-50 51-70 71-90 91-110 111-130 ü.131 Anzahl: 9 26 61 117 60 28 19 Mittel EUR/m² WF

1.629.- 1.651.- 1.760.- 1.808.- 1.840.- 1.799.- 1.722.-

Mittelpreis Insgesamt = 1.781 EUR/m² Wohnfläche - Vorjahr = 1.754 EUR/m² Diff. = + 1,5% Umwandlung Wohnungs-größe: 0-30 31-50 51-70 71-90 91-110 111-130 ü.131 Anzahl: 2 9 54 86 8 2 3 Mittel EUR/m² WF

2.063 1.667 1.516 1.368 2.085 2.022 1.486

Mittelpreis Insgesamt = 1.486 EUR/m² Wohnfläche

Wohnungsgrößen

0

20

40

60

80

100

120

140

0-30 31-50 51-70 71-90 91-110 111-130 ü. 131 m²

Neubau Wiederverkauf Umwandlung

Anzahl

- 47 -

9.2.1. Vergleich von Preisen je EUR/m² Wohnfläche bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen bei Neubauten Entgegen der beiden Vorjahre ist 2002 die Tendenz, daß der Preis /m² WF im unteren und oberen Wohnflächenbereich niedriger liegt, als im Bereich 71-110 m² WF. Wohnungs-größe: 0-30 31-50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-110 111-130 ü.131 Anzahl: - 4 14 31 32 70 50 26 12 Mittel EUR/m² WF

-

1.820

2.468

2.318

2.576

2.528

2.546

2.424

2.222

Index - 0,72 0,98 0,92 1,02 1,00 1,01 0,96 0,88

Verhältnis Kaufpreis-Wohnungsgröße

0,75

0,8

0,85

0,9

0,95

1

1,05

1,1

1,15

1,2

31-5

0

51-6

0

61-7

0

71-8

0

81-9

0

91-1

10

111-

130

ü. 1

31 m

²Index 2002Index 2001Index 2000

- 48 -

9.3. Mittelpreise für Neubau und Wiederverkauf Im Mittel liegen die Preise für Wiederverkäufe um 25% niedriger als bei Neubauten. (2001: –28%, 2000: – 30%)

Gemeinde

Neubau EUR/m²

Wohnfläche

Wiederverkauf

EUR/m² Wohnfläche

Anzahl

mittel

Anzahl

mittel

Diff. N-W

Bad Soden 87 3.000 107 2.100 - 30% Eppstein - - 39 1.400 - Eschborn 56 2.300 58 1.600 -30% Flörsheim 39 2.000 26 1.900 -5% Hattersheim 49 2.500 82 1.600 -36% Hochheim 32 2.200 42 1.500 -32% Hofheim 18 2.500 45 2.000 -20% Kelkheim 21 2.300 56 1.800 -22% Kriftel 3 1.900 18 1.700 -11% Liederbach 12 2.400 22 1.700 -29% Schwalbach 29 2.600 35 1.700 -35% Sulzbach - - 17 2.100 - Mittel -25%

Mittelpreise

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Bad

Sod

en

Epp

stei

n

Esc

hbor

n

Flö

rshe

im

Hat

ters

heim

Hoc

hhei

m

Hof

heim

Kel

khei

m

Krif

tel

Lied

erba

ch

Sch

wal

bach

Sul

zbac

h

NeubauWiederverkauf

EUR/m² WF

- 49 -

Mittelpreise Neubauten

1000

1500

2000

2500

3000B

ad S

oden

Esc

hbor

n

Flö

rshe

im

Hat

ters

heim

Hoc

hhei

m

Kel

khei

m

Krif

tel

Lied

erba

ch

Sch

wal

bach

Hof

heim

20012002

EUR/m² WF

Mittelpreise Wiederverkauf

1000

1200

1400

1600

1800

2000

2200

Bad

Sod

en

Epp

stei

n

Esc

hbor

n

Flö

rshe

im

Hat

ters

heim

Hoc

hhei

m

Kel

khei

m

Krif

tel

Lied

erba

ch

Sch

wal

bach

Sul

zbac

h

Hof

heim

20012002

EUR/m² WF

- 50 -

9.4. Einzelaufstellungen nach Baujahren Neubau Baujahr: 2002 Angaben für das Jahr

2001 Anzahl: 108 88 Mittel EUR/m² WF

2.499.-

2.596.-

Mittel m² Wohnfläche 92 91 m² von - bis 49 -160 38 – 250 Wiederverkauf Baujahr: vor 1949 1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 nach 2001 Anzahl: 6 70 97 53 68 -o Mittel EUR/m² WF 1.902 1.610 1.470 2.028 2.199 - Mittel m²Wohnfläche 101 81 83 85 90 - m² von - bis 35-173 26-210 30-205 33-166 26-267 -


1400

1500

1600

1700

1800

1900

2000

2100

2200

2300

1949-1970 1971-1980 1981-1990 n. 1991

200220012000

EUR/m² WF

- 51 -

9.5. Unterscheidungen nach vermieteten und nicht vermieteten Wohnungen Die Auswertungen haben ergeben, daß nicht vermietetes Wohnungseigentum im Mittel geringfügig teurer als vermietetes Wohnungseigentum ist. Wohnungsgröße m²: 0-30 31-50 51-70 71-90 91-110 111-130 ü.131 Nicht Vermietet Anzahl: 9 23 123 266 109 53 32 Mittel EUR/m² WF 1.849 1.674 1.877 2.001 2.144 2.148 1.890 Vermietet Anzahl: 2 16 37 39 9 3 2 Mittel EUR/m² WF 1.372 1.626 1.822 1.868 2.655 1.600 1.887 Index 0,74 0,97 0,97 0,93 1,24 0,74 1,00

Verg le ich Vermiete t / N icht Vermiete t 2002

1400

1600

1800

2000

2200

2400

2600

31-50 51-70 71-90 91-110 111-130 ü . 1 3 1 m ²

Nicht Vermiete t Ve rm ie te t

E U R / m ² W F

V e r g l e i c h V e r m i e t e t / N i c h t V e r m i e t e t 2 0 0 1

1 4 0 0

1 6 0 0

1 8 0 0

2 0 0 0

2 2 0 0

2 4 0 0

3 1 - 5 0 5 1 - 7 0 7 1 - 9 0 9 1 - 1 1 0 1 1 1 - 1 3 0 ü . 1 3 1 m ²

N i c h t V e r m i e t e t V e r m i e t e t

E U R / m ² W F

- 52 -

9.6. Vergleich von Mietpreisen bei Neubau- und Wiederverkäufen Aus nachstehender Tabelle läßt sich folgendes ableiten: ⇒ bei Wiederverkäufen sind die m² Mieten praktisch unabhängig von der Wohnfläche ⇒ Der Mittelwert für Neubauten liegt bei 9,80 EUR/m²(2001: 8,66 EUR/m²), für Wiederverkäufe bei

8,46 EUR/m²( 2001: 8,09 EUR/m²) Je höher die Bodenwerte, desto höher die Mieten.

Wohnungsgröße (m² ): 0-30 31-50 51-70 71-90 91-110 111-130 ü.131 Neubau Anzahl: - 1 6 12 5 - 1 Mittel Miete ( EUR/m² ) - 7 8 10 9 - 17 Wiederverkauf * Anzahl: 2 10 12 11 4 3 1 Mittel Miete ( EUR/m² ) 9 8 8 10 8 9 Index 1,25 0,96 0,81 1,06 - 0,53 * ohne Umandlung

Vergleich Miete Neubau / Wiederverkauf

0

2

4

6

8

10

12

31-50 51-70 71-90 91-110 111-130

Neubau Wiederverkauf

EUR/m² Miete

Hinweis: Mieten nur von Wohnungseigentum, kein Mietpreisspiegel !

- 53 -

10. Bodenrichtwerte

10.1. Transparenz des Grundstücksmarktes durch Bodenrichtwerte

Neben Kaufpreissammlung und Gutachten gibt es eine weitere sehr gute Möglichkeit, sich über den Grundstücksmarkt zu informieren. Vom Gutachterausschuß werden mindestens zum Ende jedes ungeraden Kalenderjahres (d.h. alle zwei Jahre) Bodenrichtwerte bestimmt. Dies schreibt das Baugesetzbuch in § 196 vor. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden (unbebaut) unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes, die für jedes Gemeindegebiet aufgrund der Kaufpreissammlung ermittelt werden. Das Ergebnis wird ortsüblich bekanntgegeben und ist in Karten und/oder Listen bei der Geschäftsstelle erhältlich. Die Bodenrichtwerte werden auch den Regierungspräsidien mitgeteilt. Die Regierungspräsidien stellen für ihren Bereich Übersichten zusammen und veröffentlichen diese im Staatsanzeiger. Käufer oder Verkäufer können sich an diesen Bodenrichtwerten orientieren, da Angebote von Maklern und Zeitungsinseraten nicht immer die gewünschte Information geben oder es werden gerade keine Grundstücke im gewünschten Wohngebiet angeboten. Bodenrichtwerte machen somit den Grundstücksmarkt transparent. Manch einer vermutet hinter dem Wort „Richtwert“, daß die Marktbeteiligten sich an diesen Grundstückswert zu halten haben. Dies ist aber nicht der Fall, den Grundstückspreis gestalten letztendlich der Käufer und Verkäufer ganz allein. Auch der Grundstücksmarkt unterliegt voll und ganz dem „freien Spiel der Marktbeteiligten“. Da der Gutachterausschuß alle Kaufverträge erhält, ist er als unabhängiges Gremium am besten dazu geeignet, die Richtwerte aus den gezahlten Kaufpreisen abzuleiten. Diese Bodenrichtwerte spiegeln also das echte Marktgeschehen wieder. Fast immer werden Richtwerte für verschiedene Grundstückstypen bestimmt: Wohnbauflächen, gemischte, gewerbliche und landwirtschaftliche Flächen. Die Bodenrichtwertkarte und Listen sind bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse in Hofheim erhältlich. Jeder kann kostenlos in die Karten oder Listen einsehen und mündliche Auskünfte und Erläuterungen bekommen. Gebühren werden nur für schriftliche Auskünfte erhoben. In Zukunft wird es auch möglich sein, entsprechende Angaben aus dem Internet zu beziehen. Seit Ende 2002 stehen die Richtwerte (Karte und Listen) als CD-ROM zum Preis von 99 € zur Verfügung.

- 54 -

10.2. Zeitliche Übersicht von ausgesuchten Bodenrichtwerten von Wohnbaugebieten

Im Jahre 2001 haben sich die Bodenrichtwerte, wie auch 1999, gegenüber der letzten Feststellung nur geringfügig geändert. In den angegebenen Bodenrichtwerten sind die Erschließungskosten enthalten. Die nächsten Richtwerte werden zum 31.12.2003 ermittelt. ( Angaben in EUR/m² ) Gemarkung 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 Bad Soden 205-409 383-614 435-690 435-690 435-690 435-690 440-690 Altenhain 179-256 409 435 435 435 435 430 Neuenhain 256-358 358-562 486-614 486-614 486-614 486-614 460-610 Eppstein 169-256 230-332 256-460 256-460 256-460 256-435 260-430 Bremthal 153-230 281-332 332-358 332-358 332-358 332-349 330 Ehlhalten 128-230 179-256 281 281 281 281 200-280 Niederjosbach 128-205 230-281 307-358 307-358 307-358 307-358 310-360 Vockenhausen 194-307 256-409 307-460 307-460 307-460 307-460 310-460 Eschborn 230-256 383-409 435-562 435-562 435-562 435-562 430-510 Niederhöchstadt 205-307 358-383 435-486 435-486 435-486 435-460 460 Flörsheim 153-205 205-332 230-383 230-383 230-383 230-409 230-380 Weilbach 179-215 281-307 332-358 332-358 332-358 332-358 330-360 Wicker 153-194 307 358 358 358 358 360 Hattersheim 205-256 358-435 383-486 383-486 383-486 383-486 380-490 Eddersheim 179-256 256-358 281-383 281-383 281-383 281-383 250-340 Okriftel 205-256 307-358 332-383 332-383 332-383 332-383 300-340 Hochheim 205-297 332-383 281-435 281-435 281-435 281-435 330-460 Massenheim 153-192 230-256 307-358 307-358 307-358 307-358 310-360 Hofheim 215-368 332-614 383-639 383-639 409-639 409-665 410-660 Diedenbergen 215-235 348-383 435-486 435 409-435 435 440 Langenhain 215-235 348-383 409-460 399 383-435 383-460 200-430 Lorsbach 230-256 368-409 409-460 409 394 419 430 Marxheim 230-297 358-460 409-486 409-511 409-511 435-511 410-550 Wallau 215-235 348-383 409-460 409 383 383 390 Wildsachsen 164-184 281-317 317-358 332 332 332 330 Kelkheim 179-332 358-511 409-486 409-486 409-486 409-486 410-490 Hornau 460 - 510 Münster 410 - 490 Eppenhain 205-256 383 409 409 409 409 410 Fischbach 153-307 307-435 358-460 358-460 358-460 358-460 360-460 Ruppertshain 256 409 435-460 435-460 435-460 409-435 410-430 Kriftel 205-358 383-435 409-562 409-562 409-562 409-562 410-560 Oberliederbach 205-245 332-383 358-435 358-435 358-435 358-435 360-430 Niederhofheim 205-245 371 371-435 371-435 371-435 371-435 330-430 Schwalbach 179-256 332-460 383-537 383-537 383-537 383-537 380-540 Sulzbach 153-256 332-383 358-460 358-460 358-460 358-460 360-460

- 55 -

10.3. Bodenrichtwerte zum Stand 31.12.2001

Gemarkung Wohnbauflä. Gemischte Bauflächen Gewerbliche Bauflächen Sonderbauflä.

von - bis MK MI SAN GE GI Wochenend

Bad-Soden 440-690 440-720 510

Altenhain 430 360-380

Neuenhain 460-610 360-490

Eppstein 260-430 260-310 145

Bremthal 330 280 145

Ehlhalten 200-280

Niederjosbach 310-360 280

Vockenhausen 310-460 310

Eschborn 430-510 510-560 300-820

Niederhöchstadt 460 460-490 560

Flörsheim 230-380 230-410 170-195

Weilbach 330-360 280 195

Wicker 360 280 195

Hattersheim 380-490 360-460 360

Eddersheim 250-340 300-320 265

Okriftel 300-340 280 220

Hochheim 330-460 280-360 145-220

Massenheim 310-360

Hofheim 410-660 820-1280 410-950 390-1280 200-350 390-1280

Diedenbergen 440 330 320

Langenhain 200-430 320 200

Lorsbach 430 320 250

Marxheim 410-550 360-470 320

Wallau 390 360 360

Wildsachsen 330 300 140

Kelkheim 410-490 410-1120 390

Eppenhain 410 310

Fischbach 360-460 380-410 290 100

Hornau 460-510 280-430

Münster 410-490 380-430 340

Ruppertshain 410-430 360

Kriftel 410-560 430-510 365-390

Niederhofheim 330-430 330 340

Oberliederbach 360-430 360 390-560

Schwalbach 380-540 380-460 360-770

Sulzbach 360-460 360-460 340-560

Die Bodenrichtwerte für Gewerbliche Flächen wurden um 5% gemindert ( mit Ausnahme von Büronutzung).

- 56 -

10.3.1. Bodenrichtwerte für den Außenbereich Stand 31.12.2001 (landwirtschaftliche Flä-chen)

von bis Bad Soden Bad Soden 6,00 8,00 Altenhain 4,00 6,00 Neuenhain 5,00 7,00 Eppstein Eppstein 2,50 3,00 Bremthal 2,00 4,00 Ehlhalten 1,50 2,50 Niederjosbach 2,00 4,00 Vockenhausen 2,50 3,00 Eschborn Eschborn 7,50 10,00 Niederhöchstadt 7,00 9,00 Flörsheim Flörsheim 3,50 6,50 Weilbach 4,00 6,00 Wicker 3,00 5,00 Flörsheim - Weinbau 5,00 7,50 Wicker - Weinbau 5,00 7,50 Hattersheim Hattersheim 5,00 7,00 Eddersheim 5,00 7,00 Okriftel 5,00 6,50 Hochheim Hochheim 4,00 6,00 Massenheim 4,00 6,00 Hochheim - Weinbau 5,00 10,00

- 57 -

von bis Hofheim Hofheim 4,00 6,50 Diedenbergen 4,00 6,50 Langenhain 2,00 4,00 Lorsbach 2,00 4,00 Marxheim 5,00 6,00 Wallau 4,50 7,50 Wildsachsen 3,00 5,00

Kelkheim Kelkheim 3,00 5,00 Eppenhain 1,50 2,50 Fischbach 3,00 5,00 Hornau 3,00 5,00 Münster 4,00 6,00 Ruppertshain 1,50 2,50 Kriftel Kriftel 5,00 7,50 Liederbach Niederhofheim 5,00 7,00 Oberliederbach 5,00 7,00 Schwalbach Schwalbach 5,00 7,50 Sulzbach Sulzbach 5,00 7,50

- 58 -

10.3.2. Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen zum 31.12.2001

Angaben in EUR/m²

Main-Taunus-Kreis

Sitz der Verwaltung

Ehlhalten

200-280

Eppenhain410

Bad Soden440-690

Neuenhain460-610

Altenhain430

Ruppertshain410-430

Hornau460-510

Eppstein260-430

Vocken-hausen

310-460

Niederjosbach310-360

Bremthal330

Wildsachsen330

Lorsbach430

Münster410-490

Kelkheim410-490

Hofheim410-660Langenhain

200-430

Marxheim410-550

Diedenbergen440

Wallau390

Kriftel410-560

Fischbach360-460

Weilbach330-360

Wicker360

Massenheim310-360

Hochheim330-460

Flörsheim230-380

Hattersheim380-490

Okriftel300-340

Edders-heim

250-340

Sulzbach360-460

Nieder-höchstadt460

Schwalbach380-540

Eschborn430-510

Nieder-hofheim330-430

Ober-liederbach360-430

- 59 -

10.3.3. Bodenrichtwerte für Gewerbeflächen zum 31.12.2001

Angaben in EUR/m²

Main-Taunus-Kreis

Sitz der Verwaltung

Ehlhalten

Eppenhain

Bad Soden510

NeuenhainAltenhain

Ruppertshain

Hornau

Eppstein145

Vocken-hausenNiederjosbach

Bremthal145

Wildsachsen Lorsbach250

Münster340

Kelkheim390

Hofheim200-350Langenhain

200

Marxheim320

Diedenbergen320

Wallau360

Kriftel365-390

Fischbach290

Weilbach195

Wicker195

Massenheim

Hochheim145-220

Flörsheim170-195

Hattersheim360

Okriftel220

Edders-heim265

Sulzbach340-560

Nieder-höchstadt

560Schwalbach360-770

Eschborn300-820

Nieder-hofheim

340

Ober-liederbach390-560

140

- 60 -

10.3.4. Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Grundstücke zum 31.12.2001

Angaben in EUR/m²

Main-Taunus-Kreis

Sitz der Verwaltung

Ehlhalten

1,50-2,50

Eppenhain1,50-2,50

Bad Soden6-8

Neuenhain5-7

Altenhain4-6

Ruppertshain1,50-2,50

Hornau3-5

Eppstein2,50-3

Vocken-hausen

2,50-3

Niederjosbach2-4

Bremthal2-4

Wildsachsen3-5

Lorsbach2-4

Münster4-6

Kelkheim3-5

Hofheim4-6,5Langenhain

2-4

Marxheim5-6

Diedenbergen4-6,5

Wallau

4,5-7,5

Kriftel5-7,50

Fischbach3-5

Weilbach4-6

Wicker3-5

Massenheim4-6

Hochheim4-6

Flörsheim

3,50-6,50

Hattersheim5-7

Okriftel5-6,50

Edders-heim5-7

Sulzbach5-7,50

Nieder-höchstadt

7-9Schwalbach

5-7,50

Eschborn7,50-10

Nieder-hofheim5-7

Ober-liederbach

5-7

- 61 -

10.4. Bodenrichtwertkarten

Die Bodenrichtwertkarte für den Kreis wird auf Grundlage der ALK erstellt. Diese Karten sind einzeln oder als ganzer Bodenrichtwertatlas bei der Geschäftsstelle käuflich zu erwerben. 10.4.1. Bodenrichtwertkarte von Ehlhalten (Ausschnitt aus der Karte ALK) Erläuterung: 11.1.

B= Baureifes Land W= Wohngebiet 280= Bodenricht- wert in € je m² 0,5= Geschoß-flächenzahl

GESCHÄFTSSTELLE - KATASTERAMT

AM KREISHAUS 1-5, 65719 HOFHEIM

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE UND SONSTIGE WERTERMITTLUNGEN

MAIN-TAUNUS-KREIS

Auszug aus der Bodenrichtwertkarte

Stichtag 31.12.2001

Gemeinde Eppstein Gemarkung Ehlhalten Maßstab 1:500 Hofheim, den April 2002

- 62 -

11. Erforderliche Daten für die Wertermittlung 11.2. Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. ( § 9 WertV 88 ). Durch Bodenpreisindexreihen werden zeitliche Preisunterschiede bzw. zeitliche Preisentwicklungen erfaßt. Der Gutachterausschuß ermittelt die Bodenpreisindices für Wohnbauflächen aus den entsprechenden Bodenrichtwerten aller Städte und Gemeinden des Main - Taunus - Kreises. Damit wird das Prinzip der gleichbleibenden Warenkörbe gewahrt. Als Bezugsjahr wurde das Jahr 1985 gewählt, da zum Stichtag 31.12.1985 erstmals eine Einteilung der jeweiligen Gemarkungen in abgegrenzte Richtwertzonen vorgenommen wurde.

Bodenindexreihe für Wohngebiete

100 101126

192220 221 219 219 219

0

100

200

300

1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001

Index

Jahr

Bodenindexreihe für Mischgebiete

100 102129

204

237 231 225 228 227

0

100

200

300

1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001

Index

Jahr

- 63 -

Bodenindexreihe für Gewerbegebiete

100 110150

301339

315 321 322 311

0

100

200

300

400

1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001

Index

Jahr

1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001

Wohngebiet

Mischgebiet

Gewerbe

0

100

200

300

400

Bodenindexreihe Gesamt

Index

Jahr

- 64 -

11.2. Umrechnungskoeffizienten Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung, sollen mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfaßt werden (§ 10 Wert V 88 ). Umrechnungskoeffizienten werden auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise für das Maß der baulichen Nutzung, d.h. die Geschoßflächenzahl ( GFZ ), abgeleitet. Im Main - Taunus - Kreis weisen die Wohnbaugebiete im wesentlichen die gleiche GFZ auf, i. d. R. 0,8. Die Auswertung der entsprechenden Kaufverträge ergab keine signifikante Abweichung bis GFZ 1,0. Da für die wenigen Fälle einer höheren GFZ keine ausreichende Anzahl von geeigneten Kaufpreisen zur Verfügung steht, können auch keine Umrechnungskoeffizienten mitgeteilt werden. Im Bedarfsfall können die entsprechenden Umrechnungskoeffizienten, die vom Gutachterausschuß für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main herausgegebenen werden, benutzt werden. 11.3. Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln ( § 11 Wert V 88 ). Die Auswertung der Kaufverträge durch den Gutachterausschuß ergab, daß die Zahl der geeigneten Kaufpreise für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke zu gering ist, um daraus verlässliche Liegenschaftszinssätze zu ermitteln. Im Bedarfsfall können die entsprechenden Umrechnungskoeffizienten, die vom Gutachterausschuß für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main herausgegebenen werden, benutzt werden. 11.4. Gebäudefaktoren Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke werden die Kaufpreise von gleichartigen Grundstücken herangezogen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. Die Kaufpreise werden auf die Bezugseinheit (Gebäudefaktoren) Fläche bezogen. Diese Gebäudefaktoren werden ermittelt, indem die Kaufpreise durch die Wohnfläche dividiert wurden. In diesen Kaufpreisen sind die Grundstückswerte sowie die Gebäudewerte enthalten.

- 65 -

Gebäudefaktoren einschließlich Bodenwert Gebäudetyp: Einfamilienhaus Baujahr: vor 1949 1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 nach 2000 Anzahl: 28 49 13 7 2 5 Mittel EURO/m² WF 2.043 2.970 2.448 2.629 3.510 2.545 Gebäudetyp: Doppelhaushälfte Baujahr: vor 1949 1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 nach 2000 Anzahl: 15 9 14 11 8 21 Mittel EURO/m² WF 2.187.- 2.761 2.185 2.439 2.278 2.228 Gebäudetyp: Reihenhaus Baujahr: vor 1949 1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 nach 2000 Anzahl: - 14 16 10 3 28 Mittel EURO/m² WF - 2.244 1.938 2.040 2.341 2.161

Verhältnis Baujahr-Kaufpreis/Wohnfläche 2002

1800200022002400260028003000320034003600

1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 n. 2000

EinfamilienhausDoppelhaushälftenReihenhaus

€/m² WF

499

14

10

13

2

8 314

16

711

Anzahl

5

2128

Verhältnis Baujahr-Kaufpreis/Wohnfläche 2000

1800200022002400260028003000320034003600

1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000

EinfamilienhausDoppelhaushälftenReihenhaus

€/m² WF

12

5

113

14

305

72

3

15

3

Anzahl

- 66 -

Verhältnis Baujahr-Kaufpreis/Wohnfläche

Einfamilienhaus

2000

2200

2400

26002800

3000

3200

34003600

1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000

20022000

€/m² WF

Doppelhaus

2000

2200

2400

2600

2800

3000

1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000

2002

2000

€/m² WF

Reihenhaus

1800

2000

2200

2400

2600

2800

3000

3200

1949-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000

2002

2000

€/m² WF

Aufgrund der geringen Anzahl von Kauffällen Kaufpreis / Kubatur wurde auf eine grafische Darstellung verzichtet.

- 67 -

11.5. Marktanpassungsfaktoren Der Wert von eigengenutzten Gebäuden wird in der Regel nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Dieses stützt sich allein auf Kosten und berücksichtigt nicht die Lage auf dem Grundstücksmarkt. Um marktgerechte Verkehrswerte zu ermitteln, ist die Anwendung des Faktors Kaufpreis / Sachwert erforderlich ( Marktanpassungsfaktor ). Aufgrund von Kaufverträgen von selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Reihenhäusern wurde ein Marktanpassungsfaktor ermittelt. Diese Untersuchungen beziehen sich auf Kauffälle aus dem Jahre 2002. Dabei wurde folgende Formel benutzt: Schätzwert = Brutto-Grundfläche x Grundflächenpreis ( 1995 ) x Preisindice x 1,15 ( Baunebenkosten + Außenanlagen ) x Alterswertminderung nach Ross + Bodenwert ( Richtwert x Fläche ) + Wert sonstiger baulicher Anlagen

Reihenhäuser

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

150000 175000 200000 225000 250000 275000 300000 325000 350000

Marktanpassung

Schätzwert in EURO

Bodenpreisniveau = 400.-EURO/m²

Schätzwert in Tsd EUR 150 175 200 225 250 275 300 325 350 Marktanpassungsfaktor 1,42 1,38 1,32 1,27 1,22 1,17 1,12 1,07 1,02

- 68 -

Einfamilienhäuser

0,8

0,85

0,9

0,95

1

1,05

1,1

1,15

1,2

1,25

1,3

100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000Schätzwert in EUR

Bodenpreisniveau = 440.-EURO/m²Marktanpassung

Schätzwert in Tsd EUR 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Marktanpassungsfaktor 1,14 1,10 1,06 1,03 0.99 0,96 0,92 0,89 0,85

- 69 -

12. Gesetzliche Grundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) vom 8. Dezember 1986, BGBl. I. Seite 2253 in der derzeitig gültigen Fassung Drittes Kapitel, Erster Teil, §§ 192 bis 199 § 192 Gutachterausschuß § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses § 194 Verkehrswert § 195 Kaufpreissammlung § 196 Bodenrichtwerte § 197 Befugnisse des Gutachterausschusses § 199 Ermächtigungen der Bundesregierung und der Landesregierung, Rechtsverordnungen zu erlassen Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV), vom 6. Dezember 1988, BGBl. I. Seite 2209 - WertV' 88 in der derzeitig gültigen Fassung Hessische Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches vom 21. Februar 1990, GVBl. I. Seite 49 in der derzeitig gültigen Fassung

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