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MarktberichtWohnungsmarkt Deutschland März 2018

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Wachstum im Schatten der Metropolen

März 2018

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Marktbericht | Wohnungsmarkt Deutschland

Die Hälfte aller Kreise werden weiter wachsenVon steigende Bevölkerungszahlen profitierten nicht nur die großen Städte. Zwischen 2012 und 2016 stieg die Bevölkerungszahl in gut zwei Drittel der 401 Landkreise und kreisfreien Städten an. In weiteren 81 Landkreisen und kreisfreien Städten blieb die Bevölkerungszahl relativ stabil (+/- 1 %). Einen Bevölkerungsrückgang um 1 % oder mehr gab es nur in 45 Kreisen, wovon sich 32 in den neuen Bundesländern befinden. Allerdings werden die Bevölkerungszahlen zukünftig in immer mehr Kreisen sinken. Laut Bulwiengesa-Prognose auf Basis der 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes werden zwischen 2017 und 2030 nur noch 95 Landkreise und kreisfreie Städte wachsen. In 237 Landkreisen und kreisfreien Städten dürfte die Bevölkerungszahl zurückgehen (Abb. 1). Deutlich positiver sind die Prognosen zur Entwicklung der Zahl der Haushalte. Bis 2030 dürfte sie in 198 Kreisen und kreisfreien Städten ansteigen, also in rund der Hälfte aller Kreise. Auf diese Regionen entfallen 62 % aller Haushalte.

Keine Entspannung an den Mietwohnungs-märkten Aufgrund der hohen Nachfrage stiegen die Mieten für Bestands- und Neubauwohnungen im vergangenen Jahr erneut an – in den

127 bedeutendsten Immobilienmärkten im Durchschnitt um jeweils 6 % gegenüber dem Vorjahr. In keiner Stadt sank die Miete. Seit dreizehn Jahren sind die Mieten somit nun gestiegen. Ab dem Jahr 2010 nahm auch die Neubautätigkeit stetig zu. Im Jahr 2016 wurden insgesamt etwa 278.000 Wohnungen in Deutschland fertiggestellt, davon etwa 115.000 in Mehrfamilienhäusern. Damit war die Zahl fertiggestellter Wohnungen um fast 39 % höher als fünf Jahre zuvor. Die Zahl neugebauter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern lag sogar um 62 % höher (Abb. 2). Nichtsdestotrotz wurde der aktuell als notwendig erachtete Neubaubedarf von jährlich 400.000 Wohnungen deutlich verfehlt. Hinzu kommt: Bei den Wohnungsbaugenehmigungen zeichnet sich eine Trendwende ab. Laut Statistischem Bundesamt wurden von Januar bis November 2017 etwa 313.700 Wohnungen genehmigt und damit 8 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum. Zwar dürfte es einen großen Genehmigungsüberhang geben, aber die Anzeichen für ein Ende des Booms beim Wohnungsneubau nehmen zu. Darauf weist auch eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung hin und führt als Begründung den Mangel an Baugrundstücken, fehlende Handwerker und steigende Baupreise an. Abzuwarten bleiben die Effekte der in den Koalitionsverhandlungen zwischen SPD und CDU/CSU ausgehandelten Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus. Vieles spricht aber dafür, dass eine

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Es wird mehr, aber immer noch zu wenig gebaut

Quelle: Statistisches Bundesamt

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Bevölkerung wird sinken, Zahl der Haushalte mehrheitlich steigen

Quelle: Bulwiengesa, BBSR / * Prognose

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Wachstum im Schatten der Metropolen

Die Rahmenbedingungen am deutschen Wohnungsmarkt sind für Eigentümer und Investoren weiterhin exzellent. Die Bevölkerungszahl ist erneut gestiegen, die durchschnittlichen Haushaltseinkommen wuchsen zuletzt so stark wie seit zehn Jahren nicht mehr und die Arbeitslosenquote ist auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Dass sich dieses Umfeld spürbar verschlechtern könnte, ist nicht absehbar. Wohnungsinvestoren dürften sich daher auch in den kommenden Jahren in einem hervorragenden Umfeld bewegen. Genau das bringt aber auch Herausforderungen mit sich: Schon heute gibt es für Investoren unter den Großstädten keine echten Geheimtipps mehr und fast überall ist der Bieterwettstreit entsprechend stark. Doch abseits der klassischen Städtekategorien ABCD gibt es noch interessante Standorte, in denen bislang nur wenige Investoren aktiv sind.

Text: Matti Schenk

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Marktbericht | Wohnungsmarkt Deutschland

spürbare Entspannung an den Wohnungsmärkten nicht in Sicht ist. Vermieter werden daher auch zukünftig an vielen Standorten in einer starken Verhandlungsposition sein.

Investoren bewegen sich weiter in einem hochkompetitiven MarktAngesichts der Gemengelage aus günstigen Rahmenbedingungen und nur langsam steigendem Angebot ist die Wohnungsnachfrage auch am Investmentmarkt hoch. Eine Vielzahl neu aufgelegter Wohnfonds wird zudem erst jetzt mit dem Portfolioaufbau beginnen, was den Bieterwettstreit weiter verstärken wird. Bereits in den vergangenen drei Jahren stiegen die Durchschnittspreise der gehandelten Wohnungen deutlich. Allein im Jahr 2017 stiegen die mittleren Preise um 28 % an. In den sieben A-Städten lag das Plus sogar bei 33 %. Dies lässt sich zwar auch durch andere Faktoren wie eines höheren Anteils von Projektentwicklungskäufen erklären, dürfte aber zumindest zum Teil auch eine Folge des intensiveren Bieterwettstreits sein.

Mehrzahl der Investoren bleibt in den etablierten MärktenTInsbesondere in den A-Städten ist der Bieterwettstreit hoch, was neben den positiven Wachstumsperspektiven auch an der hohen Marktliquidität liegen dürfte. Im vergangenen Jahr flossen rund 50 % des Transaktionsvolumens in die sieben A-Städte (5-Jahres-Durchschnitt: 46 %). Weitere 19 % des Volumens flossen in die 14 B-Städte (5-Jahres-Durchschnitt: 16 %). Zum Vergleich: In diesen 21 Städten leben etwa 20 % der Bevölkerung. Die Investoren verengen also ihren Blick auf wenige große Städte und treiben dort die Preise umso mehr.

Einige Investoren werden risikobereiter Im letzten Jahr verzeichneten aber auch andere Städte ein deutlich höheres Investoreninteresse. Beispielsweise lag das letztjährige Transaktionsvolumen in Städten wie Oberhausen und Mülheim an der

Ruhr mehr als zehnmal so hoch wie im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Deutliche Zuwächse verzeichneten weitere Ruhrgebietsstädte wie Duisburg und Bochum (siehe Abb. 3). Viele dieser Standorte locken mit vergleichsweise attraktiven Anfangsrenditen von brutto deutlich über 6 %. Allerdings fielen sie auch in diesen Städten seit 2015 spürbar. So betrug die Renditekompression zwischen 2015 und 2017 in Oberhausen 167 Basispunkte und in Mülheim 144 Basispunkte. Damit sanken die Renditen dort deutlich schneller als in den A-Städten, wo sie im Mittel nur um 90 Basispunkte zurückgingen. Ähnliches gilt für weitere Städte. Unter den 22 Städten, in denen es Renditerückgänge von über 150 Basispunkten gab, waren 18 Städte mit negativen Bevölkerungsprognosen. Beispiele hierfür sind die Städte Salzgitter, Brandenburg (Havel), Recklinghausen und Siegen (siehe Abb. 4). Auch in Oberhausen und Mülheim wird ein Bevölkerungsrückgang von über 5 % bis zum Jahr 2030 prognostiziert. Zwar ist die Bevölkerungsprognose nur ein Indikator unter vielen zur Abwägung von Chancen und Risiken, jedoch kann diese Beobachtung als Indiz für eine stärkere Risikoneigung der Investoren gewertet werden. Zweifellos lassen sich mit Wohnobjekten in guten Lagen auch in Oberhausen, Chemnitz oder Mülheim stabile Mieteinnahmen erzielen, deutlich größere Risiken des Makrostandortes sind dennoch nicht von der Hand zu weisen.

Unterbewertete Städte gibt es kaum nochDass sich einige Investoren in Städte mit ungünstigen Bevölkerungsprognosen vorwagen, könnte auch daran liegen, dass es kaum noch Städte mit günstigen Rahmendaten gibt, die nur wenig Investorennachfrage auf sich ziehen. Werden die durchschnittlichen Bruttoanfangsrenditen und die Bevölkerungsprognosen in den 127 größten Immobilienmärkten gegenübergestellt (Abb. 5), so gibt es mit Bergisch Gladbach, Braunschweig, Bremerhaven, Flensburg, Greifswald und Halberstadt nur sechs wachsende Städte, deren Renditen vergleichsweise hoch erscheinen. Vor zwei Jahren gab es noch elf solcher Städte. Auch das zeigt: Die Investoren haben ihren Suchradius erweitert.

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Rendite-Risiko-Matrix: Kaum noch unterbewertete Wachstumsstandorte

Quelle: Bulwiengesa

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Größte Investmentdynamik in einigen Ruhrgebietsstädten

Quelle: Savills / * nur Transaktionen ab 50 Wohnungen; Standorte ab 50 Mio. Euro

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Starke Renditerückgänge auch in schrumpfenden Städten

Quelle: Bulwiengesa

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Transaktionsvolumen 2017*Transaktionsvolumen im Vergleich zum 5-Jahres-Mittel

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Bevölkerungsprognose 2017-2030

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Marktbericht | Wohnungsmarkt Deutschland

Blick über die Stadtgrenze – Das Umland als Hidden Champion?Während Investoren zum Teil in den demografisch eher ungünstigen C- oder D-Städten nach Anlagemöglichkeiten suchen, wandert die Bevölkerung verstärkt in andere Regionen. Vor allem die Umlandregionen der A-Städte erfahren einen immer stärkeren Bevölkerungszuwachs. Trotzdem stehen diese Regionen bislang kaum im Fokus von Investoren. Vieles spricht dafür, dass sie diese geringe Aufmerksamkeit zu Unrecht erfahren.

Metropolregionen dürften in Zukunft noch attraktiver werdenGrundsätzlich ist davon auszugehen, dass die großen Metropolregionen weiter wachsen. Denn als Zentren von Wissenschaft und Wirtschaft werden sie weiterhin junge und gut ausgebildete Menschen aus dem In- und Ausland anziehen. Davon dürften nicht nur die Kernstädte, sondern auch deren Umland profitieren, wie sich auch in der kleinräumigen Bevölkerungsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt. Demgegenüber sind die Perspektiven insbesondere in den Mittel- und Kleinstädten der strukturschwachen Räume überwiegend ungünstig. So beschrieb etwa der Nobelpreisträger Paul Krugman in seiner Kolumne in der New York Times jüngst den Niedergang der amerikanischen Klein- und Mittelstädte. Zwar lassen sich die Verhältnisse in den USA nicht eins zu eins auf Deutschland übertragen, doch auch hier dürften Städte im ländlichen Raum und industriell geprägte Städte auf lange Sicht überwiegend Bevölkerung verlieren. Demgegenüber werden Wissenschaft, Forschung und hochwertige Dienstleistungen in einer zunehmend digitalisierten Wissensgesellschaft weiter an Bedeutung gewinnen. Dies spricht

dafür, dass die Metropolregionen zukünftig sogar noch attraktiver werden könnten. Daraus folgt auch: Die Nachfrage nach Wohnraum wird in diesen Regionen in Zukunft weiter steigen.

Stehen wir am Beginn einer neuen Suburbanisierungs-welle?Doch schon heute scheinen die Kernstädte der Metropolregionen an ihre Wachstumsgrenzen zu stoßen. Das könnte perspektivisch zu verstärkten Wanderungen ins Umland führen. Wie aus einer Analyse des BBSR hervorgeht, verlieren beispielsweise Berlin und München bereits seit dem Jahr 2005 kontinuierlich Einwohner an ihr Umland. Selbst während des Booms der Großstädte der letzten Jahre fand stets auch Suburbanisierung statt. Und es gibt Anzeichen dafür, dass sich die Wanderungen ins Umland zuletzt verstärkten. Beispielsweise war der Wanderungsverlust von Berlin nach Brandenburg im Jahr 2015 so hoch wie seit 15 Jahren nicht mehr. Auch in München stieg der Wanderungsverlust an Bayern deutlich an. Beide Städte wachsen seit mehreren Jahren vor allem aufgrund eines positiven Außenwanderungssaldos. Wie aus den Untersuchungen des BBSR hervorgeht, dürften von steigenden Stadt-Umland-Wanderungen vor allem die engeren Pendlerverflechtungsbereiche profitieren.

Manche Umland-regionen wachsen bereits schneller als ihre KernstadtZur Abgrenzung des Umlandes eignen sich die vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ermittelten Stadt-Land-Regionen 1. Legt man diese Regionen zu Grunde, so leben im Umland der sieben A-Städte über 9,9 Millionen Menschen.

„Im Umland der A-Städte treffen gute Fundamentaldaten auf eine relativ geringe Investorennachfrage. Das Prüfen dieser Standorte könnte sich daher lohnen.” Matti Schenk, Savills Research

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Bevölkerungswachstum im Umland gewinnt an Fahrt

Quelle: BBSR, Statistisches Bundesamt

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Angebotsmieten steigen teilweise schneller als in den Kernstädten

Quelle: empirica Systeme Marktdatenbank

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Miete Kernstadt Miete UmlandKernstadt: Mietanstieg 2014-2017 Umland: Mietanstieg 2014-2017

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Transaktionsvolumen bleibt weiter hinter den Kernstädten zurück

Quelle: Savills / * nur Transaktionen mit mind. 50 Wohnungen

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Transaktionsvolumen Umland A-Städte*

Transaktionsvolumen im Vergleich zu A-Städten

1Die Abgrenzung dieser Regionen erfolgt auf Ebene der Gemeinden und orientiert sich vor allem an Pendlerverflechtungen und Erreichbarkeiten

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Marktbericht | Wohnungsmarkt Deutschland

Die Einwohnerzahl ist somit höher als in den Städten selbst, in denen circa 9,8 Millionen Menschen leben. Wuchs die Bevölkerungszahl zwischen 2011 und 2015 in den A-Städten noch schneller als in ihrem Umland, kehrt sich diese Entwicklung langsam um. Denn im Jahr 2015 wuchsen im Vergleich zum Vorjahr bereits vier von sieben Umlandregionen schneller als ihre Kernstadt, wie in Abbildung 6 zu sehen ist. Dies war vor allem in Berlin und München der Fall. Es fehlt zwar an aktuelleren Daten zur Bevölkerungsentwicklung der einzelnen Gemeinden, jedoch ist anzunehmen, dass sich dieser Trend fortgesetzt hat. Vieles spricht dafür, dass das Wachstum langfristig anhält.

Bei der Mietsteigerung überholt das Umland zum Teil die Kernstadt Nicht nur die demografischen Entwicklungen der Umlandregionen sind vergleichsweise gut, auch am Mietwohnungsmarkt herrschen für Investoren attraktive Bedingungen. Dies zeigt sich beim Blick auf die durchschnittlichen Angebotsmieten (siehe Abb. 7). Diese stiegen zwischen den Jahren 2014 und 2017 in den Umlandregionen von Frankfurt, Hamburg und Stuttgart stärker als in den Kernstädten. In Köln und München entwickelten sie sich in etwa im Gleichklang mit der Kernstadt. Nur in Berlin (- 5 Prozentpunkte) und Düsseldorf (- 1 Prozentpunkt) stiegen die Mieten im Umland langsamer (siehe auch Abb. 9).

Der Aufbau eines Umlandportfolios könnte lohnenswert sein Aus Investorensicht kommt hinzu, dass die Investmentmärkte des Umlandes deutlich weniger kompetitiv sind als die der Kernstädte. Obwohl das Umland der A-Städte mehr Einwohner hat als die A-Städte selbst, wurden im vergangenen Jahr im Umland Wohnimmobilien für lediglich etwa 812 Mio. Euro gehandelt (siehe Abb. 8). Zum Vergleich: In den A-Städten betrug das Transaktionsvolumen über 6,7 Mrd. Euro. Insgesamt wurden im Umland circa 5.400 Wohnungen verkauft, deren durchschnittlicher Preis um 20 % niedriger war als in den Kernstädten. Der Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern ist im Umland zwar geringer als in den A-Städten,

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Die sieben Stadt-Land-Regionen der A-Städte mit Entwicklung der Angebotsmieten seit 2014

Quelle: Savills / Kartengrundlage: BKG

stärkerer Mietanstieg

schwächerer Mietanstieg

gleicher Mietanstieg

Legende: Mietanstieg Umland/Kernstadt im Vergleich

jedoch befinden sich in den Umlandkreisen immerhin rund 44 % aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Anlagemöglichkeiten für institutionelle Investoren sind folglich vorhanden. Die Erweiterung des Anlagespektrums über die Grenzen der A-Städte könnte sich somit als eine vielversprechende Strategie erweisen.

Marktbericht | Wohnungsmarkt Deutschland März 2018

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