Mietvertrag 14.5.2012 Prof. Dr. iur Ulrike Babusiaux1 1.

Mietvertrag

14.5.2012

Prof. Dr. iur Ulrike Babusiaux 1Prof. Dr. iur Ulrike Babusiaux 1

Übersicht(1)Rechtsgrundlagen

(2)Typenbeschreibung und Abgrenzung von verwandten Verträgen

(3)Pflichten des Vermieters

(4)Insbes. Vermieterhaftung

(5)Pflichten des Mieters

(6)Insbesondere: Zahlungsrückstand

(7)Beendigung des Mietverhältnisses

(8)Schutzvorschriften des Mietrechts

(9)UntermieteProf. Dr. iur Ulrike Babusiaux 2

• Art. 253-273c OR Erster Abschnitt:

Allgemeine Bestimmungen, Art. 253-268b OR Zweiter Abschnitt:

Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 269-270e OR)

Dritter Abschnitt: Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 271-273c OR)

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(1) Rechtsgrundlagen

• Typenbeschreibung, Art. 253 OR Gebrauchsüberlassung (an Fahrnis oder

unbeweglichen Sachen) Mietzins

Dauerschuldverhältnis (befristet oder unbefristet, Art. 255 Abs. 1 OR)

ohne Fruchtziehung (sonst: Pacht, vgl. Art. 275 OR) zwingend entgeltlich (sonst: Leihe, vgl. Art. 305 OR)


(2) Typenbeschreibung und Abgrenzung

• Leasing Miete Leasing: Überlassung des Leasinggutes für eine

bestimmte Zeit gegen Entgelt zum Gebrauch und zur Nutzung unter Übertragung des vollen Erhaltungsrisikos

Unterschiede zur MieteLeasingnehmer hat volles Gebrauchs- und Nutzungsrecht Leasingnehmer trägt volles ErhaltungsrisikoGegenleistung („Leasingraten“) entspricht auf die

Vertragszeit gesehen dem Verkehrswert der Leasingsache



• Vertragsschluss allgemeine Regeln, grundsätzlich formfrei

(beachte Art. 270 Abs. 2 OR)

essentialia negotii: GebrauchsüberlassungGegenstand der GebrauchsüberlassungEntgeltlichkeit des Vertrages



• Hauptpflicht Überlassung der Sache

zum vereinbarten Zeitpunktin einem tauglichen Zustand

Erhalt der Sache in dem zum Gebrauch tauglichen Zustand


(3) Pflichten des Vermieters

Beachte:Hauptverpflichtung ist nicht vollständig dispositivArt. 256 Abs. 2 lit. b OR: zwingendes Recht bei Mieter

von Wohn- und Geschäftsräumen Art. 256 Abs. 2 lit. a OR: bei anderen Gegenständen

einzelvertraglich abdingbar (jedoch: nicht in AGB)



• Nebenpflichten Auskunft „auf Verlangen des Mieters“,

Art. 256a OR öffentliche Lasten und Abgaben, Art. 256b OR ordentliche Behandlung der vom Mieter

geleisteten Sicherheiten, Art. 257e OR Zustimmung zur Untermiete, Art. 262 Abs. 2 OR



• Zu unterscheiden Mangelhafte Erfüllung bei Übergabe der Sache, Art.

258 ORVermieter ist im Verzug, Art. 102 Abs. 2 ORSache hat bei Übergabe schwerwiegende Mängel,

Art. 258 Abs. 1 ORSache hat bei Übergabe geringfügige Mängel,

Art. 258 Abs. 3 OR

Mängel nach Übergabe der Sache, Art. 259 ff. ORMängel im vertragsgemässen GebrauchStörung im vertragsgemässen Gebrauch


(4) Insbesondere: Vermieterhaftung

• Übergabe einer Sache mit schwerwiegenden Mängeln, Art. 258 Abs. 1 OR

Mangel = Abweichung von vertraglicher/üblicher Tauglichkeit

Schwerwiegend sind Mängel, welche die vitalen Interessen des Mieters oder seiner

Mitbewohner gefährden

oderden Gebrauch der Mietsache oder wesentlicher Teile für

gewisse Dauer vollständig ausschliessen

Bspl.: Feuchte Mietwohnung, mangelhafte Sicherheit des gemieteten Safes, falsche Skibindung bei gemieteten Skiern



Rechtsfolgen: Wahlrecht des MietersMieter kann Übernahme der Sache verweigern Art. 258 Abs. 1 i. V. m. Art. 107 ff. OR, insbesondere Schadenersatz und Rücktritt

oderMieter übernimmt die Sache, verliert seine

Mängelrechte aber nichtArt. 258 Abs. 2 OR i. V. m. Art. 259a-259i OR, Mängelrechte wie nach Übergabe der Sache



• Übergabe einer Sache mit geringeren Mängeln, Art. 258 Abs. 3 OR kein Rücktrittsrecht Mängelrechte wie nach Übergabe der Sache,

Art. 259a-259i OR



• Mängel nach Übergabe der Sache, Art. 259a-i OR Während der Mietdauer (Übergabe hat stattgefunden) Mängel oder Störungen im vertragsgemässen Gebrauch

Mangel = Eigenschaft der MietsacheStörung im vertragsgemässen Gebrauch = Beeinträchtigungen,

die nicht aus der Sache selbst stammen (z.B. Lärm von Dritten)

Keine Verantwortung des Mieters selbstKein Verschulden des MietersKein kleiner Unterhalt, Art. 259 ORKein Verzicht auf Mängelrechte



Livia

nach UB Vermieter?

Rechtsfolgen des Mangels während der Mietzeit Recht auf Mängelbeseitigung, Art. 259a Abs. 1 lit. a /

Art. 259b OR (beachte Art. 259c OR) Recht zur fristlosen Kündigung, Art. 259b lit. a OR Recht zur Ersatzvornahme, Art. 259b lit. b OR

Recht auf Herabsetzung des Mietzinses, Art. 259a Abs. 1 lit. b, 259d OR

Recht auf Schadenersatz, Art. 259a Abs. 1 lit. c, Art. 259e OR

Recht auf Übernahme des Rechtsstreits mit einem Dritten, Art. 259a Abs. 1 lit. d / Art. 259f OR

Recht auf Hinterlegung, Art. 259a Abs. 2 / Art. 259g ff. ORProf. Dr. iur. Ulrike Babusiaux 15


• Einschlägige Bestimmungen des OR-AT Verjährung, Art. 127 ff. OR Anwendbarkeit von Art. 23 ff., 28 ff. und 82 OR



• Hauptpflichten Zahlung des Mietzinses, Art. 253, Art. 257 OR

Beachte: für Nebenkosten gilt Art. 257a Abs. 2 ORFristgerechte Zahlung, Art. 257c OR (in der Praxis zum

Monatsbeginn)Sicherheitsleistung nach Vereinbarung, Art. 257e OR

Sorgfältiger Gebrauch der Sache, Art. 257f Abs. 1 OR; Rücksichtnahme auf Nachbarn, Art. 257f Abs. 2 OR


(5) Pflichten des Mieters

• Nebenpflichten Meldung von Mängeln, Art. 257g Abs. 1 OR Duldung von Arbeiten an der Sache, Art. 257h OR Rückgabe im vertragsgemässen Zustand,

Art. 267 OR


(5) Pflichten des Mieters

• Zahlungsrückstand = Verletzung der Pflicht zur fristgerechten Zahlung, Art. 257d OR

ausserordentliches Kündigungsrecht des Vermieters


(6) Insbesondere: Zahlungsrückstand

• Voraussetzungen Nach Übergabe der Mietsache Rückstand mit Zahlung (beachte Art. 74 Abs. 2

Ziff. 1 OR) schriftliche Fristsetzung mit Kündigungsdrohung

(in Art. 257d OR genauer fixiert als in Art. 107 OR; beachte: Art. 266n OR)

Kündigung schriftlich; seitens des Vermieters Verwendung des amtlichen Formulars, Art. 266l Abs. 1 und 2 OR



• Rechtsfolgen Mieter muss Mietobjekt zurückgeben, Art. 267

Abs. 1 OR gerichtliche Ausweisung (Exmissionsverfahren)



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Schadenersatz? BGE 127 III 548Sachverhalt:

Die Eheleute F hatten mit der X-AG einen Mietvertrag über ein Appartement in Neuenburg abgeschlossen: Mietzins: 1.400 CHF / Nebenkosten: 140 CHFLaufzeit: 1. April 1996 – 1. April 1997

F übernehmen niemals die Wohnung (Nichterscheinen zum Übergabetermin) und zahlen auch nicht.Nachfristsetzung und Kündigungsandrohung am 26.4.1996.

30.5.1996 formgerechte Kündigung zum 31.7.1996.

Neuvermietung ab 1.4.1997.

Klage der X auf Mieten von April – Juli 1996 und August 1996 – März 1997.



BGE 127 III 548, 552

„Il est unanimement admis que le locataire qui, comme c‘est le cas en l‘espèce, a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l‘obligation d‘indemniser le bailleur pour le dommage qu‘il lui a causé (…). Du moment que le contrat de bail a été résilié avec effet ex nunc, à savoir sans effet rétroactif, on ne saurait suivre la cour cantonale lorsqu‘elle affirme que la demanderesse ne pouvait que requérir l‘indemnisation de son intérêt négatif, lequel correspond au dommage qu‘elle n‘aurait pas éprouvé si le contrat n‘avait pas été passé (…). De fait, ce calcul ne tiendrait pas compte de la circonstance que la demanderesse, avant de résilier de manière prématurée le bail en vertu de l‘art. 257d CO, a gardé la chose louée à disposition des défendeurs pendant un temps donné, sans chercher d‘autres locataires pour le logement remis à bail.“



BGE 127 III 548, 552

„L‘indemnité à laquelle la recourante peut prétendre dans un tel cas équivaut aux loyers fixés pendant la période qui s‘est écoulée entre, d‘une part, la fin prématurée du bail, et, d‘autre part, le terme pour lequel la chose pouvait être objectivement relouée, la date de l‘échéance contractuelle ordinaire du bail primitivement conclu en constituant la limite maximale.“

BG: Wenn Vermieterin nachweist, dass vor dem 1. April 1997 keine Neuvermietung (mit vernünftigem Aufwand) möglich war, haben die Mieter den Mietzins für den gesamten Zeitraum zu entrichten.


• Dauerschuldverhältnis befristet, Art. 255 Abs. 2 OR unbefristet, Art. 255 Abs. 3 OR


(7) Beendigung des Mietverhältnisses


• Ersatzmiete, Art. 264 OR zumutbarer Ersatzmieter vgl. BGE 119 II 36

Sachverhalt:

Mieterin, die vorzeitig auszieht, stellt dem Vermieter 3 Ersatzmieter vor (Mietzins: 1.200 CHF, 150 Nebenkosten):

L, der 2.500 CHF verdientT, der nachträglich erklärt, nicht interessiert zu seinM und C, die zusammen 3.900 CHF verdienen und gemeinsam

die Wohnung bewohnen möchten

Vermieter lehnt alle drei KandidatInnen ab und verklagt Mieterin auf Mietzins.

Rechtslage?



BGE 119 II 36, 39

„Selon la jurisprudence, le devoir de réduire le dommage implique aussi que le bailleur prête son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ce qui suppose qu'il examine sérieusement et, le cas échéant, accepte les candidatures valables qui lui sont soumises (…). En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature.“



BGE 119 II 36, 39

„De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne suffisent pas à cet égard; constituent de tels motifs, en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés sur la solvabilité de l'intéressé (…). En outre, le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel (…). Le nouvel art. 264 al. 1 CO précise d'ailleurs, à ce sujet, que le locataire de remplacement doit „être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.“



BGE 119 II 36, 39„En l'occurrence, la cour cantonale a écarté la candidature de T. parce que cette personne ne s'intéressait pas aux locaux loués. Son jugement n'est pas attaqué sur ce point et ne prête, au demeurant, pas le flanc à la critique. La candidature de L. ne pouvait pas non plus être retenue, dans la mesure où l'intéressé, qui n'avait qu'un revenu mensuel brut de quelque 2'500 francs, entendait reprendre seul le bail même si son intention était de cohabiter avec son amie. Là encore, la solution à laquelle a abouti le Tribunal cantonal, par un autre raisonnement il est vrai, ne viole pas le droit fédéral. En revanche, il était contraire à ce droit d'exclure la candidature de M. et C., son amie de l'époque et actuelle épouse, comme l'ont fait les juges précédents. Ces deux personnes souhaitaient reprendre conjointement le bail. Leurs revenus nets cumulés se montaient à 3'915 francs. Ils auraient donc dû en consacrer un peu plus du tiers au paiement du loyer et des charges (…)“


• Ordentliche Beendigungsgründe Ablauf der Frist, Art. 266 Abs. 1, Art. 255 Abs. 2 OR

(beachte: stillschweigende Fortsetzung, Art. 266 Abs. 2 OR )

Kündigung nach gesetzlicher Frist, wenn keine besondere Frist vereinbart, Art. 266a Abs. 1 OR, Art. 255 Abs. 1 OR (beachte: Fristen, Art. 266a Abs. 2 OR, Art. 266b - f OR und Form, Art. 266l - n OR)

es bedarf grds. keines Grundes für die BeendigungProf. Dr. iur. Ulrike Babusiaux 30


• Ausserordentliche Beendigungsgründe Kündigung aus wichtigem Grunde, Art. 266g Abs. 1 OR Kündigung bei Konkurs des Mieters, Art. 266h OR Kündigung bei Tod des Mieters, Art. 266i OR Kündigung des Mieters einer beweglichen Sache,

Art. 266k OR Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR (s.o.) Kündigung nach Art. 257f OR Kündigung nach Art. 259b lit. a OR (s.o.) Kündigung durch Erwerber der Mietsache, Art. 261,

261a OR (beachte: Art. 261b OR)

nur bei Vorliegen der besonderen VoraussetzungenProf. Dr. iur. Ulrike Babusiaux 31


• Mietverhältnis nach Beendigung Pflichten des Mieters

Rückgabe, Art. 267 Abs. 1 OR sowie Art. 641 Abs. 2 ZGB

Pflichten des VermietersFreigabe der Sicherheitsleistung, Art. 257e Abs. 3 OR



• Allgemeine Schutzvorschriften

= für jeden Mieter

• Schutzvorschriften zugunsten der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen

= besondere Schutzvorschriften wegen der besonderen Bedeutung von Wohn- und Geschäftsräumen für den Mieter („soziales Mietrecht“)


(8) Schutzvorschriften des Mietrechts

• Überblick über allgemeine Schutzvorschriften Auskunftspflicht des Vermieters, Art. 256a OR, Art. 257b

Abs. 2 OR Schriftform der Nachfristansetzung, Art. 257d OR Nichtigkeit von Freizeichnungsklauseln AGB, Art. 256 Abs. 2

lit. a OR Nichtigkeit des Verrechnungsverbotes, Art. 265 OR Nichtigkeit von Vereinbarungen über Leistungen bei

Rückgabe der Mietsache, Art. 267 Abs. 2 OR Entschädigungsanspruch wegen Investitionen, Art. 260a

Abs. 3 OR „Kauf bricht nicht Miete“, Art. 261 OR Recht zur vorzeitigen Rückgabe, Art. 264 OR



• Besondere Schutzvorschriften bei Wohn- und Geschäftsmiete Bundesverfassung Art. 109 Mietwesen

1 Der Bund erlässt Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen, namentlich gegen missbräuchliche

Mietzinse, sowie über die Anfechtbarkeit missbräuchlicher Kündigungen und die befristete Erstreckung von

Mietverhältnissen.

Insbesondere Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse, Art. 269 ff. OR Anfechtung der Kündigung, Art. 271 f. OR Erstreckung des Mietverhältnisses, Art. 272 ff. OR



Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse Missbräuchlicher Mietzins, Art. 269 OR (beachte Art.

269a OR) Absolute Berechnungsmethode: Ermittlung des für

das Objekt allgemein zulässigen Mietzinses (ohne Berücksichtigung der früheren vertraglichen Gegebenheiten, BGE 120 II 240)

Anfechtung des bestehenden Mietzinses, Art. 270a OR, auch des Anfangsmietzinses, Art. 270 OR Anfechtung der Mietzinserhöhung, Art. 270b OR (beachte aber: Art. 269d Abs. 2 lit. a OR, Art. 269d Abs. 2 lit. b OR, Art. 269d Abs. 2 lit. c OR)

Verfahren, Art. 270b Abs. 1 ORProf. Dr. iur. Ulrike Babusiaux 36


Anfechtung der Kündigung Kündigung, die gegen den Grundsatz von Treu und

Glauben verstösst, kann von Mieter und Vermieter angefochten werden, Art. 271 OR lex specialis zu Art. 2 Abs. 2 ZGB Beispiele in Art. 271a OR (nicht abschliessend)

kein besonderer Fall, Art. 271a Abs. 3 OR Frist: 30 Tage, Art. 273 Abs. 1 OR

Unterscheide Nichtige Kündigung (Art. 266o i. V. m. Art. 266l OR) anfechtbare Kündigung (Art. 271 OR i. V. m. Art. 271a

OR)




(8) Schutzvorschriften des Mietrechts Erstreckung des Mietverhältnisses, Art. 272 ff. OR

Mieter kann Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen, wenn Beendigung eine Härte bedeutet Härte = alle Umstände des Einzelfalls, die sich für Mieter

insoweit nachteilig auswirken, als sie ihn bei der Suchenach Ersatzwohnung behindern

Bspl.: Alter, Invalidität des Mieters

Ausschluss der Erstreckung, Art. 272a Abs. 1 OR Dauer der Erstreckung, Art. 272b Abs. 1 OR

Zweiterstreckung, Art. 272 Abs. 3 OR (beachte: Art. 272b Abs. 2 OR)


(8) Schutzvorschriften des Mietrechts Weitere Schutzvorschriften

Nichtigkeit von Koppelungsgeschäften, Art. 254 OR Nichtigkeit von Freizeichnungsklauseln, Art. 256 Abs.

2 lit. b OR (auch bei individuell vereinbarten Klauseln)

besondere Voraussetzungen für Kündigung bei Zahlungsverzug, Art. 257d Abs. 1 und 2 OR, Art. 266n OR

Schutzvorschriften für Sicherheit, Art. 257e OR besondere Formen für die Kündigung, Art. 266l OR,

Art. 266n OR Vormerkung des Mietverhältnisses im Grundbuch,

Art. 261b Abs. 1 OR i. V. m. Art. 959 ZGB

• nur mit Zustimmung des Vermieters, Art. 262 Abs. 1 OR

• zulässige Gründe, die Zustimmung zu verweigern: Art. 262 Abs. 2 OR

Beachte: Untermieter hat Mietvertrag mit Mieter (=

Untervermieter) Mieter, der untervermietet, haftet dem Vermieter für

vertragsgemässen Gebrauch der Sache durch den Untermieter


(9) Untermiete

• Was gilt für einen Mieter, der nach dem Ende der Mietzeit an einen Dritten untervermietet?

BGE 125 III 69 ff.


(9) Untermiete


• BGE 112 II 347 Anwendbarkeit von Art. 423 Abs. 1 OR?„Il est généralement admis que l'art. 423 al. 1 CO s'applique à la gestion d'affaires imparfaite de mauvaise foi. La gestion d'affaires est qualifiée d'imparfaite lorsqu'elle est entreprise non dans l'intérêt du maître, mais dans celui du gérant ou d'un tiers. Elle est dite "de mauvaise foi" lorsque son auteur sait ou devrait savoir qu'il s'immisce dans la sphère d'autrui sans avoir de motif pour le faire. Le gérant agit de manière illicite; il commet un acte d'usurpation (Geschäftsanmassung; …).

Ce genre d'usurpation est reconnu, notamment, en cas d'atteinte (Eingriff) aux droits réels d'autrui (utilisation sans droit de la chose d'autrui); il l'est aussi en cas d'atteinte aux droits patrimoniaux d'autrui, lorsque l'auteur retire un profit de la violation d'une obligation ou d'une interdiction (…).“

(9) Untermiete


• BGE 112 II 347

„Sur le vu de ces principes, il convient d'admettre, en l'espèce, qu'en sous-louant les locaux abritant l'établissement public postérieurement au 31 mars 1993 - date pour laquelle il a été reconnu judiciairement que le bail principal avait été valablement résilié -, le défendeur a accompli un acte de gestion d'affaires imparfaite. Il s'est immiscé dans le droit du bailleur de jouir des locaux et de les remettre à bail. Il a agi de mauvaise foi, car il devait à tout le moins savoir, dès la résiliation du bail, qu'il commettait un acte d'immixtion, comme l'a confirmé le jugement qui a admis la validité formelle et matérielle du congé avec effet au 31 mars 1993.

L'article 423 al. 1 CO est donc applicable et le demandeur a le droit de s'approprier les profits qui résultent de cette immixtion.“

(9) Untermiete

• Besonderheiten des Mieterschutzes bei Mängeln der Mietsache

• Besonderheiten des Mieterschutzes bei Zahlungsrückstand

• Kündigungsschutz und Erstreckung des Mietverhältnisses

• Untermiete


Zusammenfassung

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