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MÜNCHEN

Jahresmarktbericht Büro- & Investmentimmobilien 2018/2019

© Deka Immobilien GmbH

I NVESTMENT 2018/2019 BÜROVERMI ETUNG 2018/2019

E & G REAL ESTATE UN D GPP

13

09

Investitionsobjekte,

Käufer & Verkäufer,

Ausblick

11

Transaktionsvolumen,

Spitzenrenditen &

Nutzungsarten

03

Büromarkt München

ungebrochen hohe Nachfrage

05

Top-3 Teilmärkte, Verträge &

Co-Working/Business Center,

Teilmarktzahlen

06

Flächenumsatz

07

Spitzen- &

Durchschnittsmieten,

Branchenumsatz

INHALT

ANSPRECH PARTN ER BÜROVERMI ETUNG

08

ANSPRECH PARTN ER I NVESTMENT

12

Mit einem Flächenumsatz von 955.000 m², dem zweithöchsten seit

Beginn der 2000er-Jahre, befindet sich der Münchner Büromarkt wei-

terhin in Sphären wie zu Zeiten der New Economy. Dazu beigetragen

haben maßgeblich einige Großanmietungen sowie die nach wie vor

ungebrochen hohe Nachfrage der öffentlichen Hand.

Bürovermietung2018/2019

MÜNCH EN | BÜRO- & I NVESTMENTIMMOBI L I EN 2018/2019

04 05

MÜNCH EN | BÜRO- & I NVESTMENTIMMOBI L I EN 2018/2019 MÜNCH EN | BÜRO- & I NVESTMENTIMMOBI L I EN 2018/2019

FLÄCHENUMSATZ

Die größte Anmietung im Jahr 2018 erfolgte durch die

Wirecard AG (40.500 m², Einsteinring 30, Umland Ost), die

sich für die Projektentwicklung „Campus One“ in Aschheim

entschieden hat. Dicht gefolgt von der Serviceplan-Gruppe

im Projekt iCampus im Werksviertel am Münchner Ostbahn-

hof (40.000 m², Friedenstraße/Grafinger Straße, Zentrum

Ost). Auf Platz drei folgte das Personalreferat der Landes-

hauptstadt München (25.000 m², Balanstraße 55–59, Zent-

rum Ost). Insgesamt konnten 15 Anmietungen jenseits der

10.000 m² verzeichnet werden.

Die umsatzstärksten Teilmärkte lagen im vergangenen Jahr

sehr dicht beieinander. So konnte sich der Teilmarkt Stadt

Ost mit einem Vermietungsvolumen von ca. 122.000 m²

(12,30 %) knapp an die Spitze setzen. Dies ist wenig überra-

schend, da in diesem Teilmarkt derzeit die meisten Projekte

entwickelt werden. Zweitstärkster Teilmarkt war Stadt Nord

mit einem Umsatz von 111.000 m² (11,25 %). Komplettiert

wurde das Siegertreppchen vom Teilmarkt Zentrum Ost

(108.000 m², 11,03 %).

In Summe wurden die meisten Flächen einmal mehr durch

die öffentliche Hand absorbiert, aber auch Unternehmen aus

der IT-Branche waren 2018 äußerst expansiv unterwegs.

MIETEN

Sowohl die Durchschnittsmiete als auch die Spitzenmiete

hat aufgrund der guten Marktentwicklung erneut deutlich

angezogen. So lag die Durchschnittsmiete letztes Jahr bei

18,65 €/m², was einer Steigerung von 10,00 % entspricht. Die

Spitzenmiete hat sich um 6,00 % erhöht und liegt nun bei

36,80 €/m².

FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND

Auch 2018 ist der Büroflächenleerstand rapide gesunken.

Somit stehen derzeit ca. 420.000 m² für die Anmietung zur

Verfügung. Dies entspricht einem Leerstand von 1,80 % und

einen Rückgang zum Vorjahr von 0,70 %. Im Berichtsjahr

wurden ca. 200.000 m² bestandserhöhende Büroflächen fer-

tiggestellt, die bereits nahezu vollvermietet sind. In 2019 be-

trägt das Fertigstellungsvolumen ca. 300.000 m². Auch hier

konnte schon ein Großteil vermietet werden.

AUSBLICK

Für das Jahr 2019 gehen wir von einer ungebremst hohen

Nachfrage nach Büroflächen aus. Der Trend, in Projektent-

wicklungen anzumieten, die erst in einigen Jahren fertig-

gestellt werden, wird sich weiter fortsetzen. Aufgrund des

mangelnden Angebots prognostizieren wir einen Vermie-

tungsumsatz zwischen 800.000 und 850.000 m².

Büromarkt Münchenungebrochen hohe Nachfrage

530.

000

853.

000

584.

000

755.

000

877.

600

780.

000

590.

000

716.

700

608.

200

764.

200

955.

000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20182017

VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN MÜNCHEN 2008 – 2018 IN M2

BÜROVERMI ETUNG 2018/2019

TOP-3-TEILMÄRKTE

Teilmarkt Flächenumsatz in m2 Durchschnittsmiete in €/m2

Stadt Ost

Stadt Nord

Zentrum Ost

ca. 121.394

ca. 111.029

ca. 108.563

18,53

18,72

22,93

Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2018

TOP-3-VERTRÄGE

Mieter Straße Fläche in m2

Wirecard AG

Serviceplan-Gruppe

Personalreferat der LHM

Einsteinring 30

Friedenstraße/Grafinger Straße

Balanstraße 55–59

ca. 40.500

ca. 40.000

ca. 25.000

TOP-3-VERTRÄGE CO-WORKING/BUSINESS CENTER

Mieter Straße Fläche in m2

WeWork

Spaces

Regus

Arnulfstraße 60

Mühlendorfstraße

Dingolfinger Straße 15

ca. 12.300

ca. 5.000

ca. 3.600

TEILMARKTZAHLEN MÜNCHEN 2018

Flächenumsatz in m2 Mietpreisspanne in € /m2 Durchschnittsmiete in € / m2 Leerstandsquote in %

Zentrum

Zentrum Nord

Zentrum Ost

Zentrum Süd

Zentrum West

Stadt Nord

Stadt Ost

Stadt Süd

Stadt West

Umland

78.867

11.987

108.563

92.521

70.169

111.029

121.394

77.083

65.158

218.229

15,00 – 43,00

21,00 – 25,00

14,00 – 34,50

8,96 – 29,50

11,87 – 35,00

6,00 – 34,50

8,50 – 30,00

7,90 – 25,00

7,50 – 27,50

5,90 – 16,00

29,23

25,60

22,93

18,51

21,32

18,72

18,53

13,56

18,67

12,37

0,80

0,20

1,00

4,30

0,50

1,40

3,00

3,90

1,20

5,10

06 07


FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENSEGMENT IN M2

≤ 500 m2

2017: 877.600

2018: 955.000

501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 5.001 m2 – 10.000 m2 > 10.001 m2

146.

054

115.

120

151.

278

126.

071

147.

480

147.

083

220.

402

151.

510

113.

986

119.

586

231.

941

162.

089

FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAU IN M2

≤ 10,00 €/m2

2017: 877.600

2018: 955.000

> 25,01 €/m2

90.1

95

55.4

79

10,01 – 15,00 €/m2

312.

971

267.

957

15,01 – 20,00 €/m2

328.

393

275.

562

20,01 – 25,00 €/m2

211.

734

93.5

40

91.4

37

105.

332

BÜROVERMI ETUNG 2018/2019


18,7 % Öffentliche Verwaltung

17,5 % Sonstige Dienstleister

14,8 % Computer/IT/Kommunikation

8,8 % Banken/Versicherungen

7,7 % Medien/Verlage

5,0 % Handel/Vertrieb

4,9 % Pharma/Gesundheitswesen

4,8 % Berater/RAe/WP/StB

4,6 % Automotive

4,6 % Co-Working

3,8 % Industrieunternehmen

2,8 % Bau/Immobilien

2,0 % Forschung/Entwicklung

BRANCHENUMSATZ

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN MÜNCHEN 2008 BIS 2018 IN € / M²

DURCHSCHNITTSMIETEN

SPITZENMIETEN

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

32,0

014

,80

29,0

013

,90

28,0

014

,20

30,0

014

,20

32,0

014

,90

32,5

015

,10

34,4

414

,58

32,5

215

,03

35,2

515

,29

35,0

016

,90

36,8

018

,65

08 09


I NVESTMENT 2018/2019

E & G Real Estate ist Ihr kompetenter Ansprechpartner für die Vermarktung von Büroim-

mobilien. Jede Immobilie hat ihre ganz eigenen Anforderungen und Ihre Vermarktung

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www.eug-realestate.de

I H RE ANSPRECH PARTN ER

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LISA STANGL

Objektakquise


Der Münchner Gewerbeimmobilienmarkt wies im Jahr 2018 ein

Transaktionsvolumen von ca. 6,25 Milliarden Euro auf. Dies bedeutet

ein Umsatzplus von ca. 6,0 % gegenüber dem Vorjahr und ist ein

außerordentlich gutes Ergebnis. 16 Transaktionen mit Kaufpreisvo-

lumina von je über 100 Millionen Euro und deutlich darüber hatten

knapp 50,00 % Anteil am Gesamtumsatz.

Investment 2018/2019

10 11


INVESTITIONSOBJEKTE

Investoren setzten abermals, mit einem Marktanteil von

ca. 68,00 %, auf Büroobjekte als mit Abstand gefragteste

Assetklasse.

Das erste und das vierte Quartal hoben sich als stärkste

mit je ca. 2 Milliarden Euro Umsatzvolumina deutlich her-

vor. Zu den größten Transaktionen des Jahres zählten der

Verkauf von „OSKAR“ am Altstadtring für ca. 390 Millionen

Euro an ein Konsortium der BVK und SwissLife im vier-

ten Quartal sowie der Verkauf des „Correo-Quartiers“ am

Hauptbahnhof für ca. 275 Millionen Euro von der Postbank

an die Credit Suisse.

Die Nettospitzenrendite für Büroimmobilien war im Jahres-

verlauf erwartungsgemäß weiterhin unter Druck und be-

trug zum Jahresende 3,00 %. Mit einem weiteren Absinken

ist nun nicht mehr zu rechnen. Das dürfte, zumindest für

die Core-Lagen, das untere Ende bedeuten.

Die Assetklassen der gewerblich nutzbaren Grundstücke

schafften es, aber bereits mit sehr deutlichem Abstand, auf

Platz zwei, die Assetklasse der Hotels auf Platz drei im Ran-

king der Transaktionsvolumina.

KÄUFER UND VERKÄUFER

Der Markt in der Landeshauptstadt München wurde in

2018 im Verhältnis 40 : 60 von ausländischem und in-

ländischem Kapital geprägt. Im Wesentlichen wurde mit

Geldern aus den USA und Großbritannien sowie aus dem

asiatischen Raum investiert. Samsung Asset Management

aus Südkorea hat zum Beispiel das „Atrium“ im Münchner

Norden für ca. 180 Millionen Euro erworben.

Auf Käuferseite waren erneut nationale und internatio-

nale Fonds, verstärkt durch ihre Assetmanager, vertreten.

Sie bewegten Volumina in einer Größenordnung von etwa

3,5 Milliarden Euro.

AUSBLICK

Das nachhaltige Interesse an Büroflächen in der Landes-

hauptstadt wird auch im Jahr 2019 die Investoren dazu

bewegen, in München weiterhin einzukaufen. Es ist nicht

von einer dramatischen Verschlechterung der herrschen-

den Situation auf dem Markt für gewerbliche Immobilien

auszugehen. Ob und wie sich die herabgesetzten Wachs-

tumsprognosen für den Euroraum als Konsequenz der ab-

flauenden Weltkonjunktur und des anstehenden Brexits

tatsächlich auswirkenwerden, wird sich im Lauf des Jahres

zeigen. Das erste Quartale des neuen Jahres lässt aber be-

reits ein ordentliches Transaktionsvolumen erwarten. Für

das Gesamtjahr erwarten wir einen gewerblichen Immo-

bilienumsatz in Höhe von ca. 5,75 bis 6,25 Milliarden Euro.

Büroobjekteerneut gefragteste Assetklasse

I NVESTMENT 2018/2019

TOP-3-DEALS

Objekt Verkäufer

OSKAR

Correo-Quartier

Atrium

Hines & Staatl. Pensionskasse

Postbank

Samsung Asset Management

Käufer

BVK & SwissLife

Credit Suisse

LaSalle Investment Management &

Quantum Global Real Estate

Volumen in Mio. €

ca. 390

ca. 275

ca. 180

68,0 % Büro

11,0 % Grundstücke

8,0 % Hotel

5,0 % Sonstige

4,0 % Handel

4,0 % Logistik

NUTZUNGSARTEN

SPITZENRENDITEN FÜR BÜROIMMOBILIEN IN %

4,40

3,00

2013

4,00

2014

3,50

2015

3,00

2017 20182016

3,25

TRANSAKTIONSVOLUMEN MÜNCHEN IN MILLIARDEN €

4,15

6,25

2013

4,97

2014

5,45

2015

5,87

2017 20182016

6,40


12 13


Im Investmentgeschäft zählen Erfahrung, eine strategisch ausgerichtete Arbeitsweise

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MAXIMILIAN LEEB

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13

14 15


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Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durchgeführten Einschätzungen kann keine Haftung übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis.Der Bericht und alle Teile daraus sind urheberrechtlich geschützt, eine Vervielfältigung oder Publikation bedarfder schriftlichen Zustimmung der E & G Real Estate GmbH.

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16

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