Mustergutachten Sachwert nach ImmoWertV und SW-RL Mustergutachten.pdf · Sachverständigenbüro...

Bewertungsobjekt: Grundstück mit freistehendem Einfamilien-wohnhaus und Garage

Adresse: Weilerweg 12

53121 Bonn

Auftraggeberin: Astrid Schneider Ulmenweg 8 51789 Lindlar

Aktenzeichen: P 001/12

Wertermittlungsstichtag: 01. September 2012

Max Mustermann

von der Industrie- und Handelskammer Musterstadt öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

von der IfS-Zertifizierungsgesellschaft für Sachverständige mbH zertifizierter Sachverständiger

für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Hauptstraße 1 12345 Musterstadt

Tel: 0123/4567 Fax: 0123/4568

Email: [email protected]

Internet: http://www.youvalue.de

VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Dr. SOMMER + PARTNER Bonn, 29. September 2012

Sachverständigenbüro Mustermann Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 1

Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines .................................................................................................................................... 3

2 Wertrelevante Merkmale................................................................................................................. 5 2.1 Lage .......................................................................................................................................... 5 2.2 Rechtliche Gegebenheiten ........................................................................................................ 6 2.3 Bauliche Anlagen ...................................................................................................................... 7 2.4 Sonstiges ................................................................................................................................ 12

3 Wertermittlung .............................................................................................................................. 14 3.1 Verfahrenswahl ....................................................................................................................... 14 3.2 Herstellungskosten der baulichen Anlagen ............................................................................. 14 3.3 Alterswertminderung ............................................................................................................... 18 3.4 Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen .............................................. 22 3.5 Bodenwert ............................................................................................................................... 22 3.6 Marktanpassung und Sachwert ............................................................................................... 23

4 Verkehrswert ................................................................................................................................. 24


Zusammenstellung wesentlicher Daten Bewertungsobjekt Grundstück mit freistehendem Einfamilienwohnhaus und Garage

Datum des Auftrags 15. August 2012

Wertermittlungsstichtag 01. September 2012

Ortstermin 15. August 2012

Baujahr des Gebäudes ca. 1979/80

Wohnlich nutzbare Fläche rd. 145 m²

Brutto-Grundfläche rd. 295 m²

Restnutzungsdauer ca. 43 Jahre

Grundstücksgröße 334 m²

Herstellungskosten der baulichen Anlagen 274.335 EUR

Alterswertminderung – 105.893 EUR

Sachwert der baulichen Anlagen 168.442 EUR

Sachwert der baulichen Außenanlagen 6.738 EUR

Bodenwert 91.516 EUR

vorläufiger Sachwert 266.696 EUR

Sachwertfaktor 1,40

marktangepasster vorläufiger Sachwert 373.374 EUR

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 25.000 EUR

Sachwert 348.374 EUR

Verkehrswert, rd. 348.000 EUR


1 Allgemeines Mitarbeit an diesem Gutachten

Dieses Gutachten wurde unter der Mitarbeit von Hubert Hilfskraft erstellt. Dabei handelt es sich um eine Mitarbeit im Sinne der Sachverständigen-ordnung (Recherche und Gutachtenentwurf).

Zweck des Gutachtens Verkehrswertermittlung zur Bemessung eines marktgerechten Kaufpreises

im Rahmen eines geplanten Ankaufs Bewertungsobjekt Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein am Weilerweg gelege-

nes Grundstück, das mit einem freistehenden, eingeschossigen Einfamili-enhaus bebaut ist. Das Gebäude ist voll unterkellert, das Dachgeschoss wurde wohnlich ausgebaut. Der nicht ausgebaute Spitzboden ist als La-gerfläche über eine Deckenklappe mit Leiter zugänglich. Auf dem Grund-stück befindet sich zudem eine Garage.

Grundbuchrechtliche Angaben

Das Bewertungsobjekt ist wie folgt in das Grundbuch eingetragen: Amtsgericht ............ Bonn Grundbuch von ...... Endenich Blatt ....................... 1234 Gemarkung ............ Endenich Flur ........................ 17 Lfd. Nr. ................... 1 Flurstück-Nr. .......... 132 Größe .................... 334 m²

Eigentümer Eigentümer sind laut dem vorliegenden Grundbuchauszug vom 15. Au-

gust 2012 die Eheleute Michael und Marianne Schulze. Ortsbesichtigung Die Ortsbesichtigung fand am 15. August 2012 statt. Anwesen waren:

Marianne Schulz (Eigentümerin) Michael Schulz (Eigentümer) Astrid Schneider (Auftraggeberin) Max Mustermann (Sachverständiger) Hubert Hilfskraft (Mitarbeiter des Sachverständigen)

Qualitäts- und Werter-mittlungsstichtag

Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des Bewertungs-objekts wurde am 01. September 2012 abgeschlossen. Dieser Tag ist auch der Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag.

Dokumente und Infor-mationen, die bei der Wertermittlung zur Ver-fügung standen

Auszug aus dem Grundbuch vom 15. August 2012 Auszug aus der Flurkarte vom 16. August 2012 Auszug aus dem Liegenschaftsbuch vom 16. August 2012 Schriftliche Auskunft aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht vom

14. August 2012 Schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom 15. August

2012 Schriftliche Auskunft der Stadt Bonn über erschließungsrechtliche

Fragen vom 13. August 2012 Schriftliche Auskunft des Amtes für Umwelt, Verbraucherschutz und

Lokale Agenda der Stadt Bonn vom 16. August 2012 Grundrisspläne, Flächenberechnungen und Baubeschreibungen aus

den Bauakten der Stadt Bonn vom 15. August 2012 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstücks-

werte in der Bundesstadt Bonn, Stand 01. Januar 2012 Auskünfte und Informationen insbesondere der an der Ortsbesichti-

gung beteiligten Personen ergänzende mündliche Auskünfte


Wesentliche rechtliche Grundlagen

Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden Gutachtens finden sich in den folgenden Rechtsnormen: Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Sachwertrichtlinie (SW-RL) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) Landesbauordnung NRW (LBauO NRW) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Auszug aus der Flurkarte

Fotos werden in diesem Beispielgutachten nicht wiedergegeben. Ausschnitte aus Regional- und Stadtplänen werden hier ebenfalls nicht abgedruckt.


2 Wertrelevante Merkmale 2.1 Lage Lage im Stadtgebiet Stadtbezirk Bonn

Stadtteil Endenich Entfernung zum Zentrum von Endenich ca. 500 m Entfernung zum Zentrum von Bonn ca. 3 km

Entfernungen Köln ca. 30 km

Koblenz ca. 60 km Düsseldorf ca. 75 km

Nähere Umgebung In der näheren Umgebung des Bewertungsobjekts sind überwiegend ein-

bis zweigeschossige Einfamilienhäuser vorhanden. Grün- und Erholungs-flächen (z.B. Meßdorfer Feld) sind vom Bewertungsobjekt gut zu errei-chen.

Verkehrsanbindung nächste Bushaltestellen (z.B. Weilerweg) mit Verbindung nach Duis-

dorf sowie zum Zentrum von Bonn in fußläufiger Entfernung nächster DB-Bahnhof (Duisdorf) mit Verbindung nach Euskirchen und

zum Hauptbahnhof Bonn ca. 1,5 km entfernt Autobahnanschlussstelle Bonn-Endenich (A 565) ca. 1 km entfernt Hauptbahnhof Bonn ca. 3 km entfernt ICE-Bahnhof Siegburg ca. 29 km entfernt Flughafen Köln/Bonn ca. 28 km entfernt

Verkehrsimmissionen Bei dem Weilerweg handelt es sich um eine schmale innerörtliche Straße,

die überwiegend durch die direkten Anwohner genutzt wird. Diesbezüglich sind keine wesentlichen Immissionen zu erwarten. Auch von den umlie-genden, größer dimensionierten Erschließungsanlagen (z.B. Koblenzer Straße) gehen keine Lärmbeeinträchtigungen aus, die bis zum Bewer-tungsobjekt reichen. Die Lärmkarte der Stadt Bonn (http://www. bonn.de, Stand: 20. August 2012) bestätigt, dass die Verkehrsbelastungen im Be-reich des Bewertungsobjekts unterhalb der dargestellten Grenzwerte von rd. 55 dB(A) liegen.

Sonstige Immissionen Sonstige Immissionen konnten bei der Ortsbesichtigung nicht festgestellt

werden. Infrastruktur Ärzte, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten für den kurzfristi-

gen Bedarf sind in der näheren Umgebung vorhanden. Der mittel- und langfristige Bedarf kann im Zentrum und Umland von Bonn gedeckt wer-den.

Parkplätze Im öffentlichen Straßenraum sind einige Parkmöglichkeiten vorhanden.

Auf dem Grundstück befindet sich zudem eine Garage mit befestigter Zufahrt.

Lagebeurteilung im Mietpreisspiegel

Die Wohnlage "Weilerweg 12" wird im aktuellen Mietpreisspiegel der Stadt Bonn als "gut" eingestuft (mögliche Einstufungen: einfach, mittel, gut, sehr gut).

Lagebeurteilung insgesamt

Es handelt sich um eine Lage mit folgenden wesentlichen Eigenschaften: gute Wohnlage mit aufgelockerter Bebauung keine wesentlichen Belastungen durch Verkehrsimmissionen gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur Zugang zu Grün- und Erholungsflächen


Wo wird die Lage bei der Wertermittlung be-rücksichtigt?

Insbesondere im Bodenwert und bei der Marktanpassung durch den Sachwertfaktor.

2.2 Rechtliche Gegebenheiten Miete / Mietvertrag Das Wohnhaus wurde zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung von den Ei-

gentümern bewohnt. Es wird folglich für die Wertermittlung davon ausge-gangen, dass keine gültigen Mietverträge existieren und demnach auch keine Miete gezahlt wird.

Eintragungen in Abt. II Laut dem vorliegenden Grundbuchauszug vom 15. August 2012 ist in Abt.

II des Grundbuchs keine Eintragung vorhanden. Baulasten Laut schriftlicher Auskunft der Stadt Bonn vom 15. August 2012 ist für das

zu bewertende Grundstück Gemarkung Endenich, Flur 17, Flurstück 132 keine Baulast eingetragen.

Baurecht Laut schriftlicher Auskunft aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht der

Stadt Bonn vom 14. August 2012 besteht für das Bewertungsobjekt ein qualifizierter Bebauungsplan mit der Nr. 7418-26 vom 12. September 1990, zuletzt geändert am 30. September 1994. Dieser trifft für das zu bewertende Wohnhausgrundstück folgende wesentliche Festsetzungen: Reines Wohngebiet (WR) Zahl der Vollgeschosse 1 (I), Höchstgrenze offene Bauweise (o) Grundflächenzahl (GRZ): 0,4 Geschoßflächenzahl (GFZ): 0,8

Baugenehmigungen In den Bauakten der Stadt Bonn sind insbesondere folgende Dokumente

vorhanden: Baugenehmigung AZ 123566 VV (Errichtung eines Einfamilienhauses

mit Garage) vom 01. September 1979 Bescheinigung über das Ergebnis der Bauzustandsbesichtigung des

Rohbaues vom 10. April 1980; keine Mängel Bescheinigung über das Ergebnis der Bauzustandsbesichtigung an-

lässlich der abschließenden Fertigstellung vom 28. August 1980; keine Mängel

Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen wird für die Wertermitt-lung davon ausgegangen, dass die zu bewertenden baulichen Anlagen (Wohnhaus und Garage) den geltenden Vorschriften entsprechend errich-tet wurden und somit bau- und planungsrechtlich zulässig sind.

Abgabenrechtliche Situation

Laut schriftlicher Auskunft des Bauordnungsamtes der Stadt Bonn vom 27. April 2012 ist ein Erschließungsbeitrag nach §§ 127 ff. BauGB für das Grundstück nicht zu zahlen, weil die Straße eine vorhandene bzw. herge-stellte Erschließungsanlage nach § 242 BauGB ist. Ein Kanalbeitrag und ein Straßenbaubeitrag nach § 8 KAG NW sind nicht mehr zu zahlen. Straßenbaubeiträge können jedoch grundsätzlich für künftige Ausbau-maßnahmen noch erhoben werden. Bei der Recherche der wertrelevanten Zustandsmerkmale konnte nicht festgestellt werden, ob zum Wertermittlungsstichtag über die oben be-nannten Beiträge hinaus noch weitere öffentlich-rechtliche Beiträge und nicht-steuerliche Abgaben zu entrichten waren. Es wird daher vorausge-setzt, dass derartige Beiträge und Abgaben am Stichtag nicht mehr zu entrichten waren. Dabei handelt es sich vor allem um:


Umlegungsausgleichsleistungen nach § 64 BauGB Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge) Versiegelungsabgaben Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände Das Grundstück liegt nicht innerhalb eines Sanierungsgebietes oder Ent-wicklungsbereiches nach §§ 136, 165 BauGB.

Wo und wie werden die rechtlichen Gegeben-heiten bei der Werter-mittlung berücksichtigt?

Miete / Mietvertrag ................... Annahme: nicht vorhanden Eintragungen in Abt. II ............. nicht vorhanden Baulasten ................................. nicht vorhanden Baurecht .................................. Bodenwert Baugenehmigungen ................. Konformität mit dem Baurecht wird

unterstellt Abgabenrechtliche Situation .... es wird vorausgesetzt, dass keine Ab-

gaben mehr zu entrichten sind 2.3 Bauliche Anlagen Vorbemerkung Die nachfolgenden Angaben erfolgen in einem für die Wertermittlung aus-

reichenden Umfang. Es handelt sich dabei ausdrücklich nicht um eine detaillierte Baubeschreibung. Die Angaben beziehen sich nur auf dominie-rende Ausstattungsmerkmale. Teilbereiche können hiervon abweichend ausgeführt sein. Beschreibungen der nicht sichtbaren Bauteile beruhen auf den vorhandenen Unterlagen oder auf entsprechenden Annahmen.

Baujahr laut vorliegender Unterlagen ca. 1979/80 Bauweise der baulichen Anlagen

freistehendes Einfamilienhaus in Massivbauweise eingeschossig (EG) mit ausgebautem Dachgeschoss nicht ausgebauter Spitzboden voll unterkellert Fundamente: Stampf- bzw. Stahlbeton Decken: Stahlbeton (über KG und EG), Holzbalken (über DG) Geschosstreppen: Stahlbeton Dach: Satteldach aus Holz mit Betondachsteinen, Dachflächenfenster Fassade: Außenputz Heizung: Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung,

Fußbodenheizung Garage: Massivbauweise, Stahlschwingtor, Flachdach mit bituminöser

Eindeckung Sonstiges: offener Kamin, Balkon im DG, Kelleraufgang

Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen

Ver- und Entsorgungsleitungen befestigte Flächen vor dem Gebäude Eingangspodest Zufahrt zur Garage Gartenanlage mit Terrasse

Wesentliche Ausstat-tungsmerkmale

Fußböden: überwiegend Fliesen und Laminat Wände: überwiegend tapeziert (Raufaser) und gestrichen, Küche mit

Fliesenspiegel Decken: überwiegend tapeziert (Raufaser) und gestrichen oder ge-

strichener Innenglattputz, teilweise mit Holzverkleidung


Fenster: überwiegend Metallfenster mit Isolierverglasung und Kunst-stoffrollläden, Dachflächenfenster aus Holz

Innentüren: überwiegend Holzrahmen mit Holztürblättern, teilweise mit Glasausschnitten

im EG Gäste-WC mit Handwaschbecken und WC, ca. 2 m hoch ge-fliest

im DG Badezimmer mit Wanne, Dusche, Waschbecken und WC, ca. 2 m hoch gefliest

im KG Badezimmer Dusche, Waschbecken und WC, raumhoch ge-fliest

Zustand der baulichen Anlagen und Außenan-lagen

Das Wohnhaus wurde ursprünglich ca. 1979/80 errichtet und ist demnach bereits rd. 30 Jahre alt. Die baulichen Anlagen befanden sich zum Zeit-punkt der Ortsbesichtigung insgesamt in einem normalen Unterhaltungs-zustand. Laut Angabe der Eigentümer im Rahmen des Ortstermins sind in der Vergangenheit einige Modernisierungen durchgeführt worden (z.B. Innenausbau, Fenster, Heizung) durchgeführt worden. Dennoch konnten im Rahmen der Ortsbesichtigung einige Unterhaltungsrückstände und Schäden festgestellt werden. Es sind insbesondere folgende Arbeiten auszuführen: Erneuern des Gäste-WCs und der Badezimmer Sanierung des Balkons Überarbeiten der Innentüren Streichen der Fassade Neugestaltungsmaßnahmen im Garten (z.B. Terrasse) Die obige Aufzählung ist nicht als abschließend zu betrachten. Es wären insbesondere im Hinblick auf die energetische Qualität des Wohngebäu-des weitere Maßnahmen denkbar, z.B. zusätzliche Dämmung der Fas-sade. Auch die Erneuerung der Garageneindeckung wäre eine mögliche Überlegung. Darüber hinaus sind übliche Renovierungs- und Neugestal-tungsmaßnahmen, die im Rahmen eines Eigentümerwechsels anfallen (z.B. Tapezier- und Malerarbeiten, Arbeiten an Bodenbelägen, Kleinstre-paraturen, etc.), vorzunehmen. Hiervon geht jedoch nur geringe Wertrele-vanz aus. Es erfolgte im Übrigen keine Funktionsüberprüfung der haus-technischen Anlagen (z.B. Elektrik, Heizung, Wasser und Abwasser).

Wertminderung Ob ein neuer Eigentümer sämtliche aufgeführten Arbeiten erledigt, ist von

den jeweiligen individuellen Vorstellungen und Möglichkeiten abhängig. So sind die bestehenden Sanitärbereiche noch nutzbar, entsprechen aber nicht mehr den heutigen modernen Ansprüchen. Auch im Hinblick auf die Fassade sowie den Balkon wird jeder seine individuellen Vorstellungen haben. Da insgesamt kaum beurteilt werden kann, welche Arbeiten ein marktüb-lich handelnder Eigentümer vornimmt, kann die Wertminderung aufgrund des Zustands der baulichen Anlagen nur grob geschätzt werden. Für die Wertermittlung erachte ich daher eine Wertminderung von 25.000 EUR für angemessen. Die von mir gewählte Wertminderung beruht auf durchschnittlichen Er-fahrungswerten der einschlägigen Fachliteratur, die weder der einfachen noch der stark gehobenen Kategorie entstammen. Sie wird als besonde-res objektspezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berück-sichtigt. Kleinere Mängel und Schäden sind im Übrigen im Ansatz der Herstel-lungskosten und der Alterswertminderung mit enthalten. Es wird voraus-gesetzt, dass das Gebäude nach den üblichen Regeln des Bauhandwerks errichtet wurde.


Aufteilung Das Gebäude ist wie folgt aufgeteilt:

KG: Flur, Badezimmer, Kellerräume mit üblichen Nutzungen EG: Eingangsbereich, Diele, Gäste-WC, Küche, Esszimmer, Wohn-

zimmer, Gästezimmer, Terrasse DG: Diele, Badezimmer, drei Schlafzimmer, Balkon Spitzboden: Lagerfläche

Grundrisspläne Auf einer Wiedergabe der Grundrisspläne wird bei diesem Beispielgut-

achten verzichtet. Brutto-Grundfläche Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundriss-

ebenen eines Bauwerks. Dabei handelt es sich um die Summe der markt-üblich nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen eines Bauwerkes, berechnet nach dessen äußeren Maßen, jedoch ohne nicht nutzbare Dachflächen und konstruktiv bedingte Hohl-räume. Sie ist die Grundlage für die Ermittlung der Herstellungskosten, die an späterer Stelle durchgeführt wird. In Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02 sind bei den Grundflächen fol-gende Bereiche zu unterscheiden: Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe um-

schlossen Bereich c: nicht überdeckt Für die Anwendung der Normalherstellungskosten 2010 zur Ermittlung der absoluten Herstellungskosten der baulichen Anlagen sind laut Sachwert-Richtlinie (SW-RL) im Rahmen der Ableitung der Brutto-Grundfläche nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Balkone, auch wenn Sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen. Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen von Spitzböden, vgl. auch nachfol-gende Abbildung:


Entscheidend für die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Dachgeschos-sen ist ihre Nutzbarkeit. Dabei genügt es nach der Sachwert-Richtlinie auch, dass nur eine untergeordnete Nutzung, z.B. als Lager- oder Abstell-räume, möglich ist. Als nutzbar können Dachgeschosse ab einer lichten Höhe von ca. 1,25 m behandelt werden, sowie sie begehbar sind. Eine Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraus, vgl. auch nachfolgende Abbildung:

Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss – wie im vorliegenden Fall – bestimmt sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dach-geschosses insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche. Diese ist im Wesentlichen abhängig von Dachneigung, Giebelbreite und Drempel-höhe. Die Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes wurde anhand der vorliegen-den Grundrisspläne in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genau-igkeit wie folgt ermittelt:

Geschoss Brutto-Grundfläche

KG rd. 100 m²EG rd. 100 m²DG rd. 95 m²

Summe rd. 295 m² Die Brutto-Grundfläche der Garage wurde zu rd. 20 m² ermittelt. Anmerkungen zu der ermittelten Brutto-Grundfläche:

Der Balkon im DG gehört zu den c-Flächen und ist bei der Brutto-Grundfläche entsprechend nicht zu berücksichtigen.

Es ist ein Drempel von ca. 1 m Höhe vorhanden, so dass eine gute wirtschaftliche Nutzbarkeit des ausgebauten Dachgeschosses gege-ben ist.

Der nicht ausgebaute Spitzboden gehört nicht zur Brutto-Grundfläche. Wohnlich nutzbare Fläche des Gebäudes

Die wohnlich nutzbare Fläche wurde auf der Grundlage der vorhandenen Grundrisse in Anlehnung an die einschlägigen Vorschriften in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit ermittelt. Zu den vorliegenden Flächenberechnungen aus der Bauakte der Stadt Bonn ergeben sich teil-weise Abweichungen, da bei diesen auch reine Kellerräume in der Wohn-fläche berücksichtigt wurden. Die Wohnfläche ergibt sich nach meinen Berechnungen zu:


Geschoss Raum Wohnfläche

EG

Eingangsbereich rd. 4,24 m² Diele rd. 4,89 m²

Gäste-WC rd. 2,12 m² Küche rd. 10,24 m²

Esszimmer rd. 13,64 m² Wohnzimmer rd. 32,67 m² Gästezimmer rd. 8,99 m²

Terrasse (am Haus) rd. 2,70 m² Summe EG rd. 79,49 m²

DG

Diele rd. 6,93 m² Badezimmer rd. 9,97 m²

Schlafzimmer 1 rd. 13,83 m² Schlafzimmer 2 rd. 15,98 m² Schlafzimmer 3 rd. 16,95 m²

Balkon rd. 1,62 m² Summe DG rd. 65,28 m²

Summe gesamt rd. 145 m² Anmerkungen zu den ermittelten Wohnflächen: Die Flächen der Terrasse sowie des Balkons wurden nach den Vor-

schriften der Wohnflächenverordnung mit 25 Prozent angesetzt. Die Grundrisspläne aus der Bauakte zeigen in der Regel den Rohbau-

zustand. Daher wurde – wie auch in den vorliegenden Flächenberech-nungen aus der Bauakte – ein Putzabschlag in der üblichen Höhe von 3 Prozent innerhalb der Einzelberechnungen berücksichtigt.

Die Kellerräume (inklusive Badezimmer) gelten nicht als Wohnraum und werden daher in der Wohnfläche nicht berücksichtigt.

In Anbetracht der Verfahrenswahl ist die exakte Wohnfläche jedoch nicht ausschlaggebend; sie geht nicht unmittelbar in die Wertermitt-lung ein.

Wo werden die Gebäu-demerkmale bei der Wertermittlung berück-sichtigt?

Im Wesentlichen bei den Normalherstellungskosten und der Alterswert-minderung. Die Wertminderung aufgrund des Zustands der baulichen An-lagen wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal be-rücksichtigt.


2.4 Sonstiges Bodenbeschaffenheit Die Bodenbeschaffenheit (z.B. Bodengüte, Eignung als Baugrund) wurde

im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Diesbezüg-liche Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden Fachgut-achter durchgeführt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens wurde lediglich bei der Sich-tung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf mögliche Indi-katoren für Besonderheiten des Bodens geachtet. Auffälligkeiten waren nicht erkennbar. Dementsprechend wird eine standortübliche Bodenbe-schaffenheit ohne bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt.

Altlasten Laut schriftlicher Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Bonn vom

16. August 2012 ist das Bewertungsobjekt weder von Altlasten (Altablage-rungen, Altablagerungs-Verdachtsflächen, Altstandorte, Altstandort-Ver-dachtsflächen) noch von schädlichen Bodenveränderungen betroffen.

Erschließung Das Grundstück wird vom Weilerweg aus verkehrsmäßig erschlossen. Es

wird davon ausgegangen, dass die übrige Erschließung (z.B. Kanal, Was-ser, Gas und Strom) ebenfalls über diese Straße verläuft.

Energetische Qualität Die Energieeinsparverordnung (EnEV), die am dem 1. Oktober 2009 in

Kraft getreten ist, stellt für Neubauten und Bestandsgebäude hohe An-sprüche an die energetische Qualität. Im vorliegenden Bewertungsfall handelt es sich um ein älteres Bestandsgebäude. Diesbezüglich sind bei-spielsweise folgende Vorschriften zu berücksichtigen: bei größeren Änderungen an Außenbauteilen müssen bestimmte

Grenzwerte der EnEV eingehalten werden (z.B. für die Wärmedurch-gangskoeffizienten)

die meisten elektrischen Speicherheizsysteme dürfen ab dem 31. De-zember 2019 nicht mehr betrieben werden

Heizkessel, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, dürfen größtenteils nicht mehr betrieben werden.

ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserlei-tungen sowie Armaturen von Heizungsanlagen, die sich nicht in be-heizten Räumen befinden, müssen gedämmt werden

ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume oder die darüber liegenden Dächer müssen so gedämmt werden dass ein be-stimmter Wärmedurchgangskoeffizient nicht überschritten wird

Außenbauteile dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird

Eine genaue Analyse der energetischen Anforderungen und der daraus resultierenden Kosten kann nur durch einen entsprechenden Spezialisten angefertigt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens ist eine derartige Analyse nicht möglich.

Energieausweis Die EnEV schreibt vor, dass Verkäufer oder Vermieter im Falle eines ge-

planten Verkaufs oder einer Vermietung den potenziellen Käufern oder Mietern einen Energieausweis vorlegen müssen. Der Energieausweis für Gebäude ist eine Art Ausweis, der dokumentiert wie das Gebäude ener-getisch einzuschätzen ist. Im vorliegenden Fall ist vermutlich kein Energieausweis vorhanden. Da es sich um ein älteres Gebäude handelt, kann davon ausgegangen werden, dass die baulichen Anlagen im jetzigen Zustand den Anforderungen der EnEV zumindest teilweise nicht gerecht werden und ein Energieausweis dies auch dokumentieren würde (vgl. Bemerkungen zum Zustand).


Anmerkung Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um

ein Bausubstanzgutachten! Es wurden im vorliegenden Fall lediglich augenscheinliche, stichproben-artige Feststellungen getroffen. Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbe-schreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Bau-grund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheits-schädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezialunternehmens unvollständig und unverbindlich. Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vor-schriften und Normen (z.B. Statik, Schall und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind.


3 Wertermittlung 3.1 Verfahrenswahl Begründung der Verfahrenswahl

Das zu bewertende Grundstück ist mit einem freistehenden Einfamilien-wohnhaus mit Garage bebaut. Derartige Objekte werden in der Regel nicht ertragsorientiert genutzt. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr schätzt solche Objekte im Allgemeinen nach Baukosten oder nach Vergleichs-preisen ein. Demzufolge müssen auch bei der Verkehrswertermittlung die Baukosten oder Preise von vergleichbaren Objekten im Vordergrund ste-hen. Dies ist im Rahmen der von der ImmoWertV vorgegebenen Verfah-ren nur über das Sachwert- bzw. das Vergleichswertverfahren möglich. Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist im vorliegenden Fall unpro-blematisch. Für die Anwendung des in der ImmoWertV normierten Ver-gleichswertverfahrens stehen jedoch nicht genügend Kaufpreise von Ob-jekten zur Verfügung, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend genau vergleichbar sind. Die vorhandenen und uns zugänglich gemachten Ver-gleichspreise des Gutachterausschusses werden daher lediglich für eine Plausibilitätskontrolle des Sachwerts herangezogen. Der Verkehrswert wird im vorliegenden Fall somit im Sachwertverfahren ermittelt und mittels Vergleichspreisen auf Plausibilität überprüft. Als Plau-sibilitätskontrolle wird zudem der Ertragswert ermittelt.

Sachwertverfahren Sach- und Verkehrswert ergeben sich im vorliegenden Fall aus folgenden

Komponenten: Herstellungskosten der baulichen Anlagen – Alterswertminderung = Sachwert der baulichen Anlagen + Sachwert der baulichen Außenanlagen + Bodenwert = vorläufiger Sachwert (Gebäude und Grundstück) x Marktanpassung durch Sachwertfaktor = marktangepasster vorläufiger Sachwert besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale = Sachwert

Vorgehensweise Nachfolgend werden die Eingangsdaten des Sachwertverfahrens ermittelt.

Daran anschließend wird der Sachwert nach dem obigen Modell berech-net. Letztendlich werden auch noch Plausibilitätskontrollen über den Er-tragswert durchgeführt.

3.2 Herstellungskosten der baulichen Anlagen Normalherstellungs-kosten für das Wohn-haus

Die Herstellungskosten des Wohnhauses werden auf der Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelt. Diese werden im vorliegenden Bewer-tungsfall in Anlehnung an die in der Sachwert-Richtlinie des Bundesmi-nisteriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) angegebenen Normal-herstellungskosten gewählt. Dabei handelt es sich um die derzeit aktu-ellsten Werte (NHK 2010). Dort werden für die vorliegende Gebäudeart folgende Normalherstellungs-kosten (Kostenkennwerte) für das Jahr 2010 inklusive ca. 17 Prozent Baunebenkosten angegeben:


Die Einordnung des zu bewertenden Gebäudes in die jeweilige Standard-

stufe erfolgt auf der Basis der Beschreibung der Gebäudestandards aus Anlage 2 der Sachwert-Richtlinie. Diese beziehen sich ebenfalls auf das Jahr 2010 sind abhängig von folgenden Merkmalen: Außenwände Dach Fenster und Außentüren Innenwände und –türen Deckenkonstruktion und Treppen Fußböden Sanitäreinrichtungen Heizung Sonstige technische Ausstattung Im vorliegenden Fall ergibt sich nachfolgende Wertung im Sinne der Sachwert-Richtlinie:


Standardmerkmal Standardstufe 1 2 3 4 5

Außenwände 1 Dach 1 Fenster und Außentüren 1 Innenwände und -türen 0,5 0,5 Deckenkonstruktion und Treppen 0,3 0,7 Fußböden 0,5 0,5 Sanitäreinrichtungen 0,6 0,4 Heizung 0,2 0,8 Sonstige technische Ausstattung 1 Kostenkennwerte für Gebäudeart:

655 EUR/m²

725 EUR/m²

835 EUR/m²

1.005 EUR/m²

1.260 EUR/m²

Über die Wägungsanteil der einzelnen Standardmerkmale ergibt sich fol-

gender gewogener Kostenkennwert:

Standardmerkmal Wägungs- anteil

Anteil am Kostenkennwert

Anteil an der Standardstufe

Außenwände 23 % 167 EUR/m² 0,46 Dach 15 % 109 EUR/m² 0,30 Fenster und Außentüren 11 % 80 EUR/m² 0,22 Innenwände und -türen 11 % 86 EUR/m² 0,28 Deckenkonstruktion und Treppen 11 % 105 EUR/m² 0,41 Fußböden 5 % 46 EUR/m² 0,18 Sanitäreinrichtungen 9 % 81 EUR/m² 0,31 Heizung 9 % 87 EUR/m² 0,34 Sonstige technische Ausstattung 6 % 50 EUR/m² 0,18

Ergebnisse (gewogene Summen) 100 % 811 EUR/m² 2,67 Korrekturen und Anpassungen

Die Sachwert-Richtlinie sieht Korrekturen und Anpassungsmöglichkeiten der Kostenkennwerte vor: Der nicht ausgebaute Spitzboden bedarf keiner Korrektur, da er im

resultierenden Kostenkennwert bereits enthalten ist. Die Gebäudeart (freistehendes Einfamilienhaus) bedarf keiner

Kostenkorrektur. Es muss berücksichtigt werden, dass die die Kostenkennwerte der

Normalherstellungskosten auf das Jahr 2010 beziehen, der Werter-mittlungsstichtag jedoch im Jahr 2012 liegt.

Korrektur wegen der Baupreisentwicklung

Aufgrund der Baupreisentwicklung der letzten Jahre (seit dem Bezugs-zeitpunkt der Normalherstellungskosten im Jahre 2010) bis zum Werter-mittlungsstichtag wird - laut dem letzten verfügbaren statistischen Bericht des Statistischen Bundesamtes - von einem prozentualen Anstieg von rd. 5,2 Prozent ausgegangen, was zu einem Faktor von 1,052 führt.

Kostenkennwert im vorliegenden Fall

Der endgültige Kostenkennwert berechnet sich somit wie folgt: Kostenkennwert 811 EUR/m² x Baupreisentwicklung 1,052 = korrigierter Kostenkennwert 853 EUR/m²

Brutto-Grundfläche Die Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes wurde in einer für die Werter-

mittlung ausreichenden Genauigkeit zu rd. 295 m² ermittelt.


Herstellungskosten des Wohngebäudes

Mit dem zuvor ermittelten und korrigierten Kostenkennwert sowie der Brutto-Grundfläche ergeben sich die Herstellungskosten des Wohnge-bäudes wie folgt: korrigierter Kostenkennwert 853 EUR/m² x Brutto-Grundfläche 295 m² = Herstellungskosten Wohngebäude 251.635 EUR

Normalherstellungs-kosten für die Garage

Für die Garage werden in den Normalherstellungskosten 2010 folgende Kostenkennwerte angegeben:

Hierin bedeuten die Standardstufen:

3: Fertiggaragen 4: Garagen in Massivbauweise 5: individuelle Garagen in Massivbauweise

Im vorliegenden Fall trifft die Standardstufe 4 auf die Garage zu. Der Kostenkennwert von 485 EUR/m² Brutto-Grundfläche wird demnach für angemessen erachtet. Dieser beinhaltet übliche Baunebenkosten von ca. 15 Prozent.

Korrektur wegen der Baupreisentwicklung

Aufgrund der Baupreisentwicklung der letzten Jahre (seit dem Bezugs-zeitpunkt der Normalherstellungskosten im Jahre 2010) bis zum Werter-mittlungsstichtag wird - laut dem letzten verfügbaren statistischen Bericht des Statistischen Bundesamtes - von einem prozentualen Anstieg von rd. 5,2 Prozent ausgegangen, was zu einem Faktor von 1,052 führt.

Kostenkennwert im vorliegenden Fall

Der endgültige Kostenkennwert berechnet sich somit wie folgt: Kostenkennwert 485 EUR/m² x Baupreisentwicklung 1,052 = korrigierter Kostenkennwert 510 EUR/m²

Herstellungskosten der Garage

Mit dem zuvor ermittelten und korrigierten Kostenkennwert sowie der Brutto-Grundfläche ergeben sich die Herstellungskosten der Garage wie folgt: korrigierter Kostenkennwert 510 EUR/m² x Brutto-Grundfläche 20 m² = Herstellungskosten Garage 10.200 EUR

In den NHK nicht er-fasste Bauteile

Im vorliegenden Fall gilt es zusätzlich folgende Bauteile zu berücksichti-gen: Kelleraufgang: 6.000 EUR Balkon: 6.500 EUR


Es handelt sich um übliche Kostenkennwerte, die weder der einfachen noch der stark gehobenen Kategorie entstammen. Die in den NHK nicht erfassten Bauteile ergeben sich insgesamt zu rd. 13.000 EUR.

Herstellungskosten der baulichen Anlagen

Damit ergeben sich die Herstellungskosten der baulichen Anlagen (inklu-sive Baunebenkosten) wie folgt: Herstellungskosten Wohngebäude 251.635 EUR + Herstellungskosten Garage 10.200 EUR + In den NHK nicht erfasste Bauteile 12.500 EUR = Herstellungskosten der baulichen Anlagen 274.335 EUR

3.3 Alterswertminderung Vorbemerkung Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wert-

verlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Nutzung eines "gebrauch-ten" Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zu-nehmendem Alter immer unwirtschaftlicher wird. Der Wertverlust muss als Wertminderung im Sachwertverfahren berücksichtigt werden. Zur Bemessung der Wertminderung müssen zunächst die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bewertungsobjekts ermittelt werden.

Wirtschaftliche Ge-samtnutzungsdauer

Nach der aktuellen Sachwert-Richtlinie des Bundesministeriums für Ver-kehr, Bau und Stadtentwicklung (Anlage 3) ergeben sich für Einfamilien-häuser folgende Gesamtnutzungsdauern bei ordnungsgemäßer Instand-haltung:


Im vorliegenden Fall ergibt sich eine gewogene Standardstufe von rd.

2,67. Da keine weiteren baulichen Besonderheiten vorliegen, ergibt sich die Gesamtnutzungsdauer für das Wwohnhaus zu rd. 70 Jahren. Diese wird auf der Grundlage der Sachwert-Richtlinie auch für die Garage für angemessen erachtet.

Wirtschaftliche Rest-nutzungsdauer

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die bauli-chen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnut-zungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt.

Besonderheit im vor-liegenden Fall

Diese schematische Vorgehensweise ist jedoch in der Regel nur bei sehr neuen Gebäuden anwendbar. Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein ca. 1979/80 errichtetes Gebäude. In der Vergangenheit wurden bereits einige Modernisierungen durchgeführt. Zudem werden für die Wertermitt-lung weitere Modernisierungen unterstellt (vgl. Bemerkungen auf S. 8 des Gutachtens). Da insbesondere Modernisierungen zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer führen, würde eine rein mathematische Ermittlung der Restnutzungsdauer somit zu einem verfälschten Ergebnis führen. Daher erscheint es sinnvoller, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer für das Gebäude sachgerecht zu schätzen. Die Schätzung der wirtschaftli-chen Restnutzungsdauer wird auch in der einschlägigen Literatur als un-problematisch empfunden. So schreibt zum Beispiel Kleiber (Kleiber, Ver-kehrswertermittlung, § 6 ImmoWertV, S. 902 ff.): "Die übliche Restnutzungsdauer - RND – von ordnungsgemäß instand gehaltenen Gebäuden wird i.d.R. so ermittelt, indem von einer für die Ob-jektart üblichen Gesamtnutzungsdauer - GND - das Alter in Abzug ge-bracht wird: RND = GND - Alter. Dies darf nicht schematisch vorgenom-men werden. Es müssen vor allem die örtlichen und allgemeinen Wirt-schaftsverhältnisse im Hinblick auf die Verwendbarkeit der baulichen An-lagen in die Betrachtung mit einbezogen werden. Die Ermittlung der Restnutzungsdauer durch Abzug des Alters von der üblichen Gesamtnutzungsdauer wird den im Einzelfall gegebenen Verhält-nisse oftmals nicht gerecht. Sachgerechter ist es daher, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung des Bau- und Unterhaltungszustands sowie der wirtschaftlichen Verwen-dungsfähigkeit der baulichen Anlagen zu schätzen."

Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Rest-nutzungsdauer bei Mo-dernisierungen

Die aktuelle Sachwert-Richtlinie enthält in Anlage 4 ein Modell, welches der Orientierung zur Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen bei der Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer dient. Zunächst ist mittels nachfolgender Punktetabelle der Modernisierungsgrad zu er-mittelt:


Im Rahmen der Dokumentation des Zustands der baulichen Anlagen

wurde bereits darauf verwiesen, dass jeder Marktteilnehmer seine indivi-duellen Vorstellungen im Hinblick auf Modernisierungen haben wird. Be-zogen auf das Bewertungsobjekt ist am wahrscheinlichsten davon auszu-gehen, dass ein mittlerer Modernisierungsgrad erreicht wird. Die entspre-chend zu modifizierende Restnutzungsdauer ergibt sich gemäß Anlage 4 der Sachwert-Richtlinie wie folgt:


Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein ca. 30 Jahre altes Gebäude.

Die modifizierte wirtschaftliche Restnutzungsdauer ergibt sich demnach zu rd. 43 Jahren.

Alterswertminderung Die auf der Grundlage der NHK 2010 unter Berücksichtigung der entspre-

chenden Korrekturfaktoren und mit Hilfe des Baupreisindexes auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Herstellungskosten entsprechen de-nen eines neu errichteten Gebäudes gleicher Gebäudeart. Die somit erforderliche Alterswertminderung wird in einem Prozentsatz der Gebäudeherstellungskosten ausgedrückt und auf der Grundlage der wirt-schaftlichen Gesamtnutzungsdauer (GND) und der wirtschaftlichen Rest-nutzungsdauer (RND) nach folgender Formel berechnet (linear):

GND RNDGND x100

Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren und einer Restnutzungs-dauer von 43 Jahren erhält man eine Korrekturgröße von rd. 38,6 Prozent der Herstellungskosten der baulichen Anlagen, demnach 105.893 EUR.


3.4 Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen Bauliche Außenanlagen Es sind folgende bauliche Außenanlagen sowie sonstige Anlagen vorhan-

den: Ver- und Entsorgungsleitungen befestigte Flächen vor dem Gebäude Eingangspodest Zufahrt zur Garage Gartenanlage mit Terrasse

Erfahrungssätze Es wird von Erfahrungssätzen ausgegangen, nach denen die vorhande-

nen Außenanlagen mit rd. 4 Prozent des Sachwerts der baulichen Anla-gen hinreichend erfasst sind.

Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen

Somit ergibt sich der Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonsti-gen Anlagen wie folgt: Herstellungskosten der baulichen Anlagen 274.335 EUR – Alterswertminderung 105.893 EUR = Sachwert der baulichen Anlagen 168.442 EUR x Erfahrungssatz 0,04 = Sachwert baulichen Außenanlagen / sonstige Anlagen 6.738 EUR

3.5 Bodenwert Bodenrichtwert Der Bodenwert wird im vorliegenden Fall aus Bodenrichtwerten abgeleitet.

Nach § 196 BauGB sind Bodenrichtwerte durchschnittliche Lagewerte, die im Wesentlichen gleiche Nutzbarkeitsmerkmale in Art und Maß aufweisen. Sie werden von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen ermittelt. Laut der Bodenrichtwertübersicht des Gutachterausschusses der Stadt Bonn liegt für die Zone mit dem zu bewertenden Objekt ein Bodenricht-wert vor. Dieser wurde zum 01. Januar 2012 wie folgt ermittelt: Lage Endenich, Nr. 12345 Bodenrichtwert 245 EUR/m² Erschließungszustand erschließungsbeitragsfrei Art der baulichen Nutzung W (Wohngebiet) Geschosse I Fläche 500 m²

Korrektur wegen der Grundstücksgröße

Das zu bewertende Grundstück fällt mit einer Größe von 334 m² kleiner aus als das Richtwertgrundstück (500 m²). Der Bodenrichtwert muss dies-bezüglich eine Anpassung erfahren. Der Gutachterausschuss der Stadt Bonn hat entsprechende Umrechnungsfaktoren ermittelt. Im vorliegenden Fall ergibt sich ein Umrechnungsfaktor von rd. 1,12 (Faktor für 334 m² = 1,12 / Faktor für 500 m² = 1,00) und somit ein angepasster Bodenrichtwert von rd. 274 EUR/m².

Bodenwert Die übrigen wertbestimmenden Merkmale des Bodenrichtwerts stimmen

im Wesentlichen mit denen des Bewertungsobjektes überein. Weitere Anpassungen sind daher nicht vorzunehmen. Auf der Grundlage des Bo-denrichtwerts halten wir demnach für das Grundstück einen erschlie-ßungsbeitragsfreien Bodenwert von 274 EUR/m² für angemessen. Somit ergibt sich der absolute Bodenwert wie folgt: Bodenwert (relativ) 274 EUR/m² x Grundstücksgröße 334 m² = Bodenwert (absolut) 91.516 EUR


3.6 Marktanpassung und Sachwert Ermittlung des vor-läufigen Sachwerts

Der vorläufige Sachwert der Gebäude und des Grundstücks ergibt sich wie folgt: Sachwert der baulichen Anlagen 168.442 EUR + Sachwert der baulichen Außenanlagen 6.738 EUR + Bodenwert 91.516 EUR ––––––––––– = vorläufiger Sachwert 266.696 EUR

Marktanpassung über Sachwertfaktor

Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus Kostenüberlegungen heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Ableitung des endgültigen Sachwerts immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn reine Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zu einem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrs-wert zu Sachwert lässt sich über so genannte Sachwertfaktoren bestim-men. Solche Faktoren wurden vom Gutachterausschuss der Stadt Bonn ermittelt und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Demnach muss bei Sachwerten vergleichbarer Objekte von ca. 270.000 EUR ein Markt-anpassungszuschlag von rd. 40 Prozent vorgenommen werden (Sach-wertfaktor = 1,40). Die vom Gutachterausschuss angegebene Marktan-passung wird im vorliegenden Fall für angemessen erachtet.

Marktangepasster vor-läufiger Sachwert

Der marktangepasste vorläufige Sachwert ergibt sich somit wie folgt: vorläufiger Sachwert 266.696 EUR x Sachwertfaktor 1,4 = marktangepasster vorläufiger Sachwert 373.374 EUR Bei dem marktangepassten vorläufigen Sachwert handelt es sich um eine Größe, die sich ergeben würde, wenn keine besonderen objektspezifi-schen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen wären.

Besondere objekt-spezifische Grund-stücksmerkmale

Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne der §§ 6 und 8 ImmoWertV ist die Wertminderung aufgrund des Zustands der bau-lichen Anlagen von 25.000 EUR zu berücksichtigen.

Ermittlung des Sachwerts

Auf der Grundlage der obigen Kalkulationen ergibt sich der Sachwert letztendlich wie folgt: marktangepasster vorläufiger Sachwert 373.374 EUR – Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 25.000 EUR ––––––––––– = Sachwert 348.374 EUR rd. 348.000 EUR


4 Verkehrswert Plausibilitätskontrolle Allgemeines Ertrags-wertverfahren

Einfamilienwohnhäuser werden, wie weiter oben bereits beschrieben, in der Regel nicht nach Renditegesichtspunkten, sondern nach Substanz-wertgesichtspunkten bewertet. Aus diesem Grund kommt bei derartigen Objekten im Allgemeinen das Sachwertverfahren zur Anwendung. Es kommt jedoch vereinzelt vor, dass derartige Wohnobjekte vermietet wer-den. Das heißt, dass dann für den Eigentümer auch Renditeaspekte eine Rolle spielen können. Insofern bietet es sich an, den ermittelten Sachwert mittels eines renditeorientierten Ertragswerts auf Plausibilität hin zu über-prüfen. Der Ertragswert ergibt sich im vorliegenden Fall wie folgt: Rohertrag (rd. 1.350 EUR/Monat) 16.200 EUR/Jahr – Bewirtschaftungskosten (15 % des Rohertrags) 2.430 EUR/Jahr = Reinertrag 13.770 EUR/Jahr – Bodenwertverzinsung 2.517 EUR/Jahr = Gebäudereinertrag 11.253 EUR/Jahr x Barwertfaktor zur Kapitalisierung 25,038 = Gebäudeertragswert 281.753 EUR + Bodenwert 91.516 EUR – Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 25.000 EUR = Ertragswert 348.269 EUR Der Ertragswert liegt in der Größenordnung des nach dem Sachwertver-fahren ermittelten Wertes und bestätigt somit das Ergebnis. Dabei wurde gemäß Veröffentlichung des Gutachterausschusses der Stadt Bonn ein Liegenschaftszinssatz von 2,75 Prozent angesetzt.

Definition Der Verkehrswert, wie er in § 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird

im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäfts-verkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises.

Lage auf dem Grundstücksmarkt

Der Verkehrswert, wie er in § 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäfts-verkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Die Wertermittlungsverfahren nach § 8 ImmoWertV sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berück-sichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflo-genheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen. Der Verkehrswert als der wahrscheinlichste Preis ist aus dem Ergebnis der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aus-sagefähigkeit zu ermitteln. Im vorliegenden Fall wurde für das Wohnhaus-grundstück das Sachwertverfahren angewendet. Dieses Verfahren hat für das Bewertungsobjekt die höchste Relevanz. Dabei wurden für das Sachwertverfahren marktübliche Eingangsgrößen, wie zum Beispiel Nor-malherstellungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Sachwert-faktor angesetzt. Das Ergebnis wurde über das Allgemeine Ertragswert-verfahren plausibilisiert. Weitere Korrekturen sind daher nicht erforderlich.

Ergebnis Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale

wird der Verkehrswert des Bewertungsobjektes Weilerweg 12 in 53121 Bonn zum Wertermittlungsstichtag 01. September 2012 geschätzt auf

348.000 EUR

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