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PINNEBERG

Investoren für 250 Wohnungen gesuchtDie Stadt Pinneberg möchte die frühere

Eggerstedt-Kaserne, seit gut einem Jahrzehntvon der Bundeswehr verlassen, zu einemQuartier mit Wohnungen, Gewerbe, Bildungund Freizeiteinrichtungen entwickeln las-sen. Daher schreibt sie, die das 37 ha großeGrundstück Ende Februar von der Bima er-worben hat, nun 7 ha Wohnbaufläche für250 Wohneinheiten aus. Der Anbieter solldas Gelände freimachen und die innere Er-schließung übernehmen. Zwei Gebäude –für sich und den Zoll – hat die Bima behal-ten. Zudem wurde bereits eine Fläche mitzwei Immobilien vom Hamburger Bildungs-träger Wabe erworben, um hier eine privateGrundschule samt Sekundarstufe I einzu-richten. Auch für das Wachgebäude am Ein-gang ist die Stadt in Gesprächen mitBäckern oder Gastronomen. Die übrigenGebäude sollen abgerissen, der umfangrei-che Baumbestand hingegen erhalten blei-ben. Bis zum 22. Mai können die Teilnah-meverträge eingereicht werden.

HAMBURG

Bezirk Mitte zieht nach HammerbrookAnfang 2014 soll mit dem Bau des neuen

Bezirksamts Mitte am Schultzweg in Ham-burg-Hammerbrook begonnen werden. DerStandort zwischen Hühnerposten und Am-sinckstraße erfüllt unweit des Hauptbahn-hofs den Anspruch auf Zentralität. Der ge-plante Umzug aus den City-Hochhäusernam Klosterwall hatte in den vergangenenJahren immer wieder für politischen Zünd-stoff gesorgt. Wilhelmsburg und die Hafen-city waren im Gespräch. Noch in diesemJahr soll eine Ausschreibung für das Projektstarten. Der bisherige Standort am Kloster-hof gilt als begehrter Standort für eine Neu-bebauung und Aufwertung des Kontorhaus-viertels. Nun wurde bekannt, dass der mehr-fach umgebaute Komplex aus den 1950erJahren seit dem 1. Mai einen denkmalähn-lichen Status hat. Ein Abriss muss von derKulturbehörde genehmigt werden.

BRAUNSCHWEIG

Nano-Forschungszentrumfür 29 Mio. EuroIn Braunschweig soll ein Forschungszen-

trum für Nanotechnologie entstehen. Dasgab Ende April der niedersächsische Wissen-schaftsrat bekannt. In dem am LangenKamp geplanten Forschungszentrum wer-den Wissenschaftler und Studenten auszehn Instituten an Messmethoden für Bau-teile im Millionstelmillimeter-Bereich arbei-ten. 29 Mio. Euro sollen investiert werden.In den letzten Jahren waren 135 Mio. Euroin Neubauten der TU geflossen.

16.5.2013 Ausgabe 19/2013 Seite 19

Die Versicherungen – hier der VGH-Neubau – tragen in Hannover seit Jahren zum hohen Büroflächenumsatz bei. Bild: ff

Hamburg ist im norddeutschen Vergleich der Büroflächenmärkte unstrittig vorn. Doch auch weniger prominente Standorte unter den vonder DG Hyp verglichenen acht StädtenNorddeutschlands bieten Chancen fürInvestoren. Oldenburg etwa erweistsich als dynamischer Büromarkt.

Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) Nieder-sachsens, dem flächenmäßig zweitgrößtenBundesland, ist in den vergangenen achtJahren unter den vier westlichen Nordbun-desländern am stärksten gewachsen. DasStatistische Bundesamt weist ein Wachstumvon fast 13% aus – immerhin Platz vierbundesweit und deutlich vor Hamburg undSchleswig-Holstein mit fast 10% und Bre-men mit knapp 7%. Im vergangenen Jahr la-gen alle vier Nordländer über dem bundes-deutschen BIP-Wachstum von 0,7%.Bei der Zahl der Bürobeschäftigten im

Städtevergleich liegt Oldenburg mit einemWachstum von 18% seit 2005 vor Hamburg(15,7%) und Lübeck (12,2%). Die Büro-fläche ist in diesem Zeitraum mit 8,1% hin-gegen am stärksten in Bremen gewachsen,gefolgt von Oldenburg (6,8%) und Osna-brück (6,7%). In Bremen findet der Flächen-

BÜROFLÄCHENMARKT NORDDEUTSCHLAND

Unterdurchschnittlicher Leerstand

zuwachs in der Überseestadt statt, in Osna -brück in früheren Kasernen und in Olden-burg wartet das Areal Alter Stadthafen.Beim Büroflächenumsatz ist natürlich

Hamburg der Maßstab. Nach 440.000 m2

im vergangenen Jahr startete 2013 erfreulichmit 110.000 m2 Umsatz im ersten Quartal.Der seit Jahren zweitstärkste Markt ist Han-nover mit durchgehend über 100.000 m2

Umsatz jährlich (2012: 150.000 m2). Hierist die Versicherungswirtschaft stark. Etwaserholt hat sich der Umsatz in Bremen mit90.000 m2 im Jahr 2012. In Kiel lag der Um-satz im Jahr 2011 bei 17.000 m2 (neuere Da-ten existieren noch nicht). Beidseits der För-de sind in den letzten Jahren 50.000 m2

Bürofläche entstanden.

Mehr Bürobeschäftigte und stabileMieten

Mit 24,20 Euro/m2 mehr als doppelt sohoch wie in Braunschweig (10,70 Euro/m2)ist die Spitzenmiete in Hamburg, die imlaufenden Jahr „bestenfalls“ stabil bleibensoll. Mit weitem Abstand folgen Hannover(13,90 Euro/m2) und Kiel (13 Euro/m2). Diegünstigsten Büroflächen sind in Lübeck(8,50 Euro/m2) im Angebot. Nach Prognoseder DZ Bank verbucht Oldenburg 2012 den

stärksten Mietpreiszuwachs (5,7%) und führtauch in der Perspektive für 2013 mit Osnabrück (beide 1,1%) das Ranking an.Grundsätzlich verweist die DZ-Studie dar-

auf, dass das Mietniveau in Hamburg geradewieder das Niveau von 1993 erreicht hat,während die aktuellen Spitzenmieten in fastallen anderen Städten das damalige Niveaunicht erreichen. Mit im Mittel 12 Euro/m2

entspricht das Mietniveau der norddeut-schen Oberzentren jedoch annähernd demBundesdurchschnitt.Deutlich unterdurchschnittlich im ge-

samtdeutschen Vergleich ist der bei 4% lie-gende Leerstand. „Diese Werte sprechen füreine stark bedarfs- und eigennutzungsorien-tierte Ausrichtung der jeweiligen lokalenBüromärkte“, erläutert die Studie. Allerdingswerden spekulative Flächen fast nur ingroßen Märkten realisiert – und auf Ham-burg entfallen 50% der in den acht Städtenvorhandenen 27 Mio. m2. Gemessen an der Bürofläche je Bürobe-

schäftigten liegt Hannover mit 7,9 m2 je-doch knapp vor Hamburg (7,6 m2) und Ol-denburg (6,9 m2). Oldenburg hat mit 2,4%den niedrigsten Leerstand, während Ham-burg in diesem Segment mit 8,1% die roteLaterne hält. (ff)

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NORDDEUTSCHLANDDas Weser-Ems-Gebietunterscheidet sich vonanderen ländlichenRegionen durch Wirt-schafts- und Bevölke-rungswachstum. DasEmsland und Vechtaliegen vorn.

SEITE 20BILD

: FF

30 Mio. Euro privateInvestitionen werdendurch Business-Impro-vement-Districts (BID)in Hamburger Ein-kaufslagen investiert –so viel, wie sonst nirgendwo.

SEITE 21BILD

: FF

240.000 m2 Laden-fläche werden in derHamburger City ge-sucht. Vor allem dieCity West steht imFokus der Expansions-leiter und Projektent-wickler.

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: FF

Die Überseestadt inBremen muss architek-tonische Ausrufezei-chen setzen, fordertMakler Jens Lütjenund erwartet Projektemit „Strahlkraft“.

SEITE 24BILD

: FF

Seite 20 Nr. 19 16.5.2013 NORDDEUTSCHLAND Immobilien Zeitung

REGION WESER-EMS

„Die Musik spielt auf dem Land“Der Weser-Ems-Raum im westlichenNiedersachsen hat sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten zu einer der dynamischsten Wirtschafts-regionen Deutschlands entwickelt.Entgegen dem allgemeinen Trendzum Umzug in die Stadt verzeichnetder Weser-Ems-Raum eine positiveBevölkerungs- und Beschäftigungs-entwicklung im ländlichen Raum.Gerade entlang der A 1 und der Emsherrscht nahezu Vollbeschäftigung.

„Im Weser-Ems-Gebiet findet das Bevölke-rungswachstum in den Landkreisen stattund nur bedingt in den Städten.“ Mit dieserErkenntnis aus dem Ende April vorgelegtenImmobilienmarktbericht Weser-Ems der DGHyp (siehe Artikel unten: „Wirtschaftliche Dy-namik, niedrige Mieten“) eröffnete GeorgReutter, Vorstandsvorsitzender der DG Hyp,den Heuer-Regionen-Dialog ZukunftsregionWeser-Ems. So blieb die Einwohnerzahl inden fünf kreisfreien und größten Städtender Region – Osnabrück, Oldenburg, Wil-helmshaven, Delmenhorst und Emden –zwischen 2002 und 2012 konstant, währendsie in den zwölf Landkreisen zwischen denOstfriesischen Inseln und dem OsnabrückerLand um 2% zulegte.Und dieser Trend gilt im Mittel nicht nur

für die Einwohnerentwicklung, sondernauch für die der Beschäftigung, wie BerndMöller, Vertriebsdirektor des DG-Hyp- Immobilienzentrums Hamburg, betont.„Die Beschäftigtenzahl ist 2002 bis 2012 inden fünf kreisfreien Städten mit knapp 6%langsamer gewachsen als in den Landkreisenmit knapp 12%.“ Auch die Arbeitslosen- quote sei 2012 mit 5,4% in den Landkreisennur etwa halb so hoch gewesen wie in denkreisfreien Städten. „Die Musik spielt aufdem Land.“

Hohe Zukunftschancen

„Das ist eine Besonderheit, die man nir-gendwo anders findet“, bestätigt Olaf Arndtvom Wirtschaftsforschungs- und Beratungs-unternehmen Prognos. „In den Landkreisenentstehen Arbeitsplätze für breite Bevölke-

rungsschichten.“ Arndt verweist jedoch auchauf die starke Binnendifferenzierung desfrüheren Regierungsbezirks Weser-Ems, diesich in den Ergebnissen des Prognos Zu-kunftsatlas spiegelt. „Hohe Zukunftschancen“ werden den

Landkreisen Emsland und Vechta zuer-kannt, „Zukunftschancen“ den Kreisen Am-merland, Cloppenburg, Leer und der StadtOldenburg. Den dynamischen Kern des Weser-Ems-Raums bilden die katholischenLandkreise Cloppenburg, Vechta und Ems-land. Die Geburtenrate ist hoch. Währendeine Frau in Deutschland durchschnittlich1,35 Kinder bekommt, sind es im Weser-Ems-Raum 1,48 und im Landkreis Clop-

penburg 1,77. In diesem Kerngebiet erwar-tet Arndt zwischen 2012 und 2030 auchdas größte Bevölkerungswachstum: bis zu20% in Cloppenburg und Vechta, bis zu10% in der Grafschaft Bentheim, dem Ems-land und der Stadt Oldenburg. Da hier derFach- kräftenachwuchs gesichert ist, hat indiesen Kreisen auch die Zahl der Beschäf-tigten in den letzten zehn Jahren um 12%bis 20% zugelegt. Und die Arbeitslosen-quote von 3,5% im Emsland und nur wenig mehr in den Landkreisen Osnabrück,Vechta oder Oldenburg liegt nahe an derVollbeschäftigung. Der ländlichen Umgebung geschuldet ist

die geringe Quote Hochqualifizierter. Arndt:

stetig gegenüber dem niedersächsischen Ni-veau aufholt, liegt die Ladenmiete – andersals im niedersächsischen Durchschnitt –noch unter dem Niveau der 1990er Jahre.Die Handelsfläche expandiert im gleichenTempo wie in Niedersachsen.Jan Röttgers von der ECE (die in Leer

nicht zum Zuge kam) betont: „Entschei-dend für die Mittelstädte ist das Einzugsge-biet. Leer sitzt wie die Spinne im Netz.“ DasEinzugsgebiet umfasst bis zu 300.000 Men-schen – auch im nahen Holland. Die Zen-tralität liegt bei 190. Doch die ECE konntesich mit den Plänen für das 14.500 m2 gro-ße Mühlenquartier nicht durchsetzen. „Jekleiner die Städte, desto emotionaler wer-den die politischen Diskussionen geführt.“Jetzt hat die Immobilien Treuhandgesell-schaft (ITG), Düsseldorf, in Leer Pläne fürein 12.000 m2 großes Geschäftshaus in derCity vorgestellt.

„Mittelstadtversteher“ von der HBB

Auch die Hamburger HBB entwickelt –neben Shoppingcentern wie etwa in Neu-münster mit der ECE – Einkaufszentren undGeschäftshäuser. „Wir haben uns zu Mittel-stadtverstehern entwickelt“, so ReinhardMussehl, Projektentwickler Retail bei derHBB, die gerade in Wallenhorst bei Osna-brück für 20 Mio. Euro das 10.000 m2 großeEinkaufszentrum Grüne Wiese realisiert. „Mittelstädte sind attraktiv wegen der ho-

hen Kaufkraftabflüsse, die durch die Ansied-lung von Filialisten revidiert werden kön-nen. H&M, Saturn oder C&A gehen heute in

handelskaufkraft von 298 Mio. Euro und ei-nen Einzelhandelsumsatz von 427 Mio.Euro. „Die Zentralität liegt bei 143 – ein gu-ter Wert für eine Mittelstadt. Das Einzugsge-biet innerhalb einer Fahrzeit von 30 Minu-ten umfasst 384.000 Menschen.“

Büros und Wohnungen

Im Bürosegment verzeichnet die DG-Hyp-Studie trotz der wirtschaftlichen Dynamikeine unterdurchschnittliche Mietentwick-lung. Die Bürospitzenmiete liegt in denkreisfreien Städten zwischen 6,60 Euro/m2

(Emden) und 9,30 Euro/m2 (Osnabrück)sowie in den Landkreisen zwischen 4 und 7Euro/m2. Lediglich in Oldenburg klettertedie Spitzenmiete seit 2008 überdurch-schnittlich um 13% auf 9,30 Euro/m2. Seit2002 haben hier die Zahl der Bürobeschäf-tigten um 17% und die Bürofläche um 12%zugelegt. Trotzdem ist der Leerstand auf2,4% gesunken.Stärkere Neubauaktivitäten als im nieder-

sächsischen Mittel verzeichnet der Woh-nungssektor in den kreisfreien Städten erstseit 2011, in den Landkreisen seit Jahrzehn-ten. Mit 4,5 Fertigstellungen je 1.000 Ein-wohner wurde 2012 in den Landkreisendoppelt so viel gebaut wie in den kreisfrei-en Städten und Niedersachsen. DeutlicheMietsteigerungen und Bauaktivitäten gab esnur in Oldenburg. Die Miete für die seit2009 geschaffenen 2.200 Wohnungen stiegum 16% auf 8 Euro/m2. In den Landkreisenliegen die Neubaumieten zwischen 5,60Euro/m2 (Wittmund) und 7 Euro/m2 (Ol-denburg). Grundsätzlich ist der Anteil der inden letzten 30 Jahren entstandenen Woh-nungen im Weser-Ems-Raum höher als imniedersächsischen Durchschnitt. (ff)

Mittelstädte, um die Bewohner nicht ans In-ternet zu verlieren.“ Anders als Röttgers hatMussehl die Erfahrung gemacht, „dass wirin kleineren Städten leichter zu einer Ent-scheidung kommen“. Und darum plant dieHBB, unweit von Meppen und Lingen auchein Einkaufszentrum zu bauen – zusammenmit der SEPA, Stuttgart. „Die Flächenverfügbarkeit in Mittelstäd-

ten ist schwierig“, erklärt Hermann Klaas,Projektentwickler der Lookentor-Passage imemsländischen Lingen. „Man muss lange,lange einzelne Grundstücke kaufen. DerVorteil regionaler Entwickler ist, zu wissen,wer wie tickt und um welche Eigeninteres-sen es geht.“ Lingen hat 2012 eine Einzel-

WOLFSBURG

German Acorn verkauftBürogebäude an FondsDie German Acorn hat in Wolfsburg den

Sitz der Volkswagen Logistics an einen ge-schlossenen Fonds verkauft. Das Bürogebäu-de in der Heßlinger Straße 12 entstand mit8.800 m2 Gesamtmietfläche im Jahr 2000und ist vollständig an die VW-Tochter ver-mietet. Der Mietvertrag wurde unlängst vor-zeitig um zwölf Jahre verlängert.

HAMBURG-STELLINGEN

Medizintechnik Weinmannmietet 3.700 m2

Das Medizintechnikunternehmen Wein-mann hat in Hamburg-Stellingen 3.700 m2

Büro- und Laborflächen gemietet. Die ver-knüpfte Fläche verteilt sich auf die 2005 er-richtete Frohbösestraße 12 (1.941 m2), ver-mietet von CLS Germany, und die 1995 er-baute Frohbösestraße 14 (1.760 m2) im Be-sitz der Volkswohl Bund Lebensversiche-rung. Völckers & Cie vermittelte.

„Der Weser-Ems-Raum widerlegt die These,dass vor allem die Quote der Hochqualifi-zierten zum wirtschaftlichen Wachstumführt.“ Während der Anteil Hochqualifizier-ter deutschlandweit bei 10,8% liegt, sind esim Weser-Ems-Raum 6,5%. Trotzdem wird an diesem Punkt gearbei-

tet. Heike Hölzner, Geschäftsführerin desExpress Fonds Nordwest (EFNW), eines An-Institutes der Carl von Ossietzky UniversitätOldenburg, verwies auf die Platzierung derUniversität als eine der bundesweit drei bes-ten Gründerhochschulen. EFNW betreibt ei-nen Gründungsradar, der internationaleMärkte nach Geschäftsideen durchsucht undStart-Ups, Hochschulen sowie Unterneh-

men bei der Entwicklung und Umsetzungvon Geschäftsmodellen unterstützt.Sorgenkinder im Weser-Ems-Raum sind

die Küstenkreise Wesermarsch, Wittmundund Friesland sowie die Städte Wilhelmsha-ven und Delmenhorst mit negativen demo-grafischen Perspektiven sowie meist unter-durchschnittlicher Wirtschafts- und Beschäf-tigungsentwicklung.Der wirtschaftliche Erfolg der dynami-

schen Landkreise basiert auf einem über-durchschnittlichen industriellen Anteil derWertschöpfung. Aus der Landwirtschaft, vorallem der heute umstrittenen Tiermast, ent-wickelte sich zunächst entlang der – Endeder 1960er fertiggestellten – A 1 eine bisheute starke Ernährungswirtschaft (etwaWiesenhof). Und Unternehmen aus demBereich Agrartechnologie und Landmaschi-nen (Krone Landmaschinen, Grimme Kar-toffel- und Rübenernter) expandierten zuheutigen Weltmarktführern. Weitere Exportschlager aus Weser-Ems

sind die Kreuzfahrtschiffe der PapenburgerMeyer-Werft, die Volkswagen aus Emdenoder die Windkraftanlagen von Enercon ausAurich. Hohe Zuwachsraten bei der Beschäf-tigung seit 2008 verzeichnen nach Prognos-Zahlen etwa der Maschinen- und Anlagen-bau, Dienstleister, der Logistiksektor unddas Baugewerbe.

Arbeitskräfte aus Spanien

„Heute gibt es 810.000 Arbeitsplätze imWeser-Ems-Raum. Das sind 90.000 mehr als2002“, so Manfred Wendt, Vorsitzender derGeschäftsführung der Johann Bunte Bauun-ternehmung, Papenburg, und Vorsitzenderder Wachstumsregion Ems-Achse, eines2006 von Landkreisen, Kommunen, Verbän-den und Unternehmen gegründeten Wirt-schaftsverbundes entlang der Ems. „Unser Bottleneck ist heute der Fachkräf-

temangel, nicht die Finanzierung oder Ge-werbegebiete.“ Bis 2030 würden 20.000 zu-sätzliche Arbeitskräfte gebraucht. „Und daes schwieriger ist, Jugendliche aus Wil-helmshaven zur Ausbildung ins Emsland zuholen als aus Spanien, haben wir 2012 dieersten Ausbildungsverträge mit jungen Spa-niern gemacht.“ (ff)

Junge Familien, kaum Arbeitslosigkeit: Da wird auch in Kleinstädten investiert, wie dem emsländischen Haselünne. Bild: ff

Einzelhandelsentwickler suchen nach Gelegenheiten. Hier die Schlosshöfe in Oldenburg. Bild: ff

Die starke wirtschaftliche und demo-grafische Dynamik des eher ländlichgeprägten Weser-Ems-Raums hat in-zwischen auch die Aufmerksamkeitder überregionalen gewerblichen Immobilienwirtschaft geweckt. Ins- besondere Einzelhandelsimmobiliensind angesichts des hohen Anteilsjunger Familien und geringer Arbeits-losigkeit spannend. Die Mieten allerdings sind in allen Segmentenunterdurchschnittlich – und mit Büros lässt sich kaum Geld verdienen.

In Osnabrück, mit 165.000 Einwohnerndie größte Stadt in der Weser-Ems-Region,wird am Neumarkt von der mfi ein Shop-pingcenter für 150 Mio. Euro geplant, in Ol-denburg (163.000 Einwohner) wurden vonder ECE 2011 die Schlosshöfe für 115 Mio.Euro eröffnet. In Lingen (53.000) macht die2007 von Hermann Klaas für 60 Mio. Euroentstandene Lookentor-Passage jährlich 70Mio. Euro Umsatz, in Meppen (35.000)wurde gestern von Ralf Schulte das für 50Mio. Euro errichtete Einkaufszentrum MEPeröffnet, und in Leer (34.000) sowie Emden(51.000) sind größere Einkaufszentren inPlanung. Wachsende Wirtschaft, junge Fa-milien und wenig Arbeitslose (siehe Artikeloben: „Die Musik spielt auf dem Land“) ma-chen insbesondere den mittleren und südli-chen Teil der Weser-Ems-Region für Immo-bilienentwicklungen und -invests interes-sant. Die DG Hyp hat dem Weser-Ems-Raum nun einen Immobilienmarktreportgewidmet und Heuer Ende April einen Re-gionen-Dialog in Oldenburg. Der DG HypImmobilienmarktreport Weser-Ems bewer-tet die Entwicklung in den fünf kreisfreienStädten (Osnabrück, Oldenburg, Wilhelms-haven, Delmenhorst, Emden) sowie in denzwölf Landkreisen.

Ladenmiete in Emden verdoppelt

Vor dem Hintergrund des Runs geradevon Retailentwicklern auf Mittelstädtekommt Bernd Möller, DG Hyp Hamburg,beim Blick auf die fünf kreisfreien Städte zusehr verschiedenen Ergebnissen: „Im Durch-schnitt ist die Einzelhandelsmiete in denkreisfreien Städten langsamer gewachsen alsim niedersächsischen Mittel – aber in Em-den hat sich die Ladenmiete in den letzten20 Jahren mehr als verdoppelt, ist in Ol-denburg um ein Viertel und in Osnabrückum ein Fünftel gestiegen, während sie inDelmenhorst und Wilhelmshaven um 25%bzw. 50% eingebrochen ist.“ Obwohl dasEinkommen in den Weser-Ems-Landkreisen

IMMOBILIENMARKT WESER-EMS

Wirtschaftliche Dynamik, niedrige Mieten

Region Weser-Ems:

Höchste Büromiete in Osnabrück

© Immobilien Zeitung; Quelle: DG Hyp

Stand 2012 Stadt Emden Stadt Oldenburg Stadt Osnabrück LK Emsland LK Vechta

Einwohner 51.300 162.800 165.100 314.400 141.100

Einwohner 2002-2012 in % 0,2 2,6 0,7 2,8 9,5

Arbeitslosenquote in % 8,2 8,1 7,8 3,5 3,8

Bürobestand in m2 214.000 1.119.500 1.030.900 k.A. k.A.

Büro Leerstand in % 1,5 2,4 3,6 2,9 2,1

Büro Spitzenmiete in Euro/m2 6,6 9,3 9,5 7,1 4,4

Handelsfläche in m2 137.000 523.000 515.300 k.A. k.A.

Handel Spitzenmiete in Euro/m2 54,5 88,0 105,0 27,5 65,4

Wohnungen Fertigstellungen je1.000 Einwohner

2,0 5,5 1,7 k.A. k.A.

Wohnungen Miete in Euro/m2 5,8 8,0 7,5 6,3 5,7

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Immobilien Zeitung NORDDEUTSCHLAND 16.5.2013 Nr. 19 Seite 21

BUSINESS-IMPROVEMENT-DISTRICTS HAMBURG

„BIDs erzeugen in der Nachbarschaft neue BIDs“In keiner deutschen Metropole hatsich die Institution des Business- Improvement-District – kurz: BID –so durchschlagend etabliert wie inHamburg. Zehn BIDs laufen aktuell,weitere acht sind in Vorbereitung –teilweise für die erste oder sogarzweite Verlängerung. „Der Nutzen istaugenscheinlich“, sagt Heiner Schote,Handelskammer Hamburg, im Ge-spräch mit der Immobilien Zeitung.

„Die Miete ist nirgendwo zurückgegan-gen“, verweist Heiner Schote mit Hambur-ger Understatement auf den Erfolg des BID-Konzepts in Hamburg. „Es gibt hier einelange Tradition bürgerschaftlichen Engage-ments und Menschen, die sich zutrauen,solche Projekte voranzutreiben.“Solche Menschen sind als Treiber unab-

dingbar, hatte Sebastian Binger, der heutefür das Unternehmen Otto Wulff als Aufga-benträger BIDs realisiert, in seiner Ab-schlussarbeit an der HafenCity-Universitätfestgestellt. „BIDs sind positiv besetzt“, soSchote, „und ein Wettbewerbsvorteil – be-ziehungsweise Wettbewerbsnachteil, wennman keinen BID für seine Lage initiiert.“

BID-Fokus: City-West

Das gilt vor allem für die westliche In-nenstadt. Dem 2005 gestarteten BID NeuerWall folgten inzwischen der BID Hohe Blei-chen/Heuberg, der anschließende BID Pas-sagenviertel und der BID Opernboulevardentlang der Dammtorstraße. Die Eigendyna-mik dieser privat finanzierten Aufwertungöffentlicher Räume erfasst nun auch denGänsemarkt, der die Lücke zwischen den be-stehenden BIDs schließen wird – eine er-folgreiche Initiierung vorausgesetzt.Doch daran ist kaum zu zweifeln, wenn

die Gator Beteiligungsgesellschaft, ein Unternehmen des Family Office der Tchibo-Erbin Ingeburg Herz, auf dem FahrersitzPlatz nimmt. Gator hat durch den Besitzvon fünf Immobilien um die Neue Gänse-marktpassage (Giradet-Quartier) und weite-rer Gebäude in der Poststraße und ABC-

in die Hand genommen. Und für 2014 wirdder BID Sachsentor III vorbereitet. Ein The-ma könnte die Schaffung von Parkplätzenim östlichen Bereich sein, wo die Kundenaus Lüneburg und Schleswig-Holstein an-kommen.

Über 40 Mio. Euro Budget

Auf die Verabschiedung des novelliertenBID-Gesetzes wartet auch der bereits 2012ausgelaufene BID Lüneburger Straße in Har-burg. Private Eigentümer haben gar 50.000Euro bereitgestellt, um bis zur Verlängerungdes BIDs die bereits angelaufenen Maßnah-men nicht abbrechen zu müssen. In Nachbarschaft zur Lüneburger Straße

wird der BID Sand/Hölertwiete vorbereitet.Treiber für die Umgestaltung des Platzes inder Harburger Innenstadt ist etwa BerndMeyer, Sparkasse Harburg-Buxtehude. Undder BID Wandsbek hat in Holger Gnekow,Vorsitzender des City Wandsbek e.V. und In-haber der Adler Apotheke, seinen Treiber.Angestrebt ist, den im Juli auslaufenden BIDgleich in die Verlängerung zu bringen.Mehr als 30 Mio. überwiegend private

Euro umfasst das Budget der aktuellen undabgeschlossenen BIDs. Allein 10 Mio. Eurokommen mit dem BID Nikolai-Quartierhinzu. (ff)

Straße ein Interesse an der Wettbewerbsfä-higkeit der Lage Gänsemarkt. Gator ver-knüpft die BID-Aktivitäten mit einer Moder-nisierung und Umgestaltung der NeuenGänsemarktpassage.

Nikolai-Quartier

Im südlichen Anschluss an den NeuenWall wird seit einigen Jahren bereits der BIDNikolai-Quartier geplant – mit 70 Eigentü-mern und 10 Mio. Euro Investitionsvolu-men der bis dato größte BID in Hamburg.Die zahlreichen Eigentümer, die Planung

von Tiefgaragen und zuletzt die Aufforde-rung des Verwaltungsgerichts Hamburg, dieim Gesetz zur Stärkung der Einzelhandels-und Dienstleistungszentren (GSED) fest- gelegte Kappungsgrenze beim Einheitswertzur Berechnung der BID-Abgabe auf eine belegbare Grundlage zu stellen (s. Kasten„BID-Novellierung“), hatten die Antragstel-lung verzögert. Geplant sind hier vor allemdie Umgestaltung des Straßenraums und derPlätze. Die Handelskammer rechnet mit demStart der Arbeiten im ersten Halbjahr 2014. Noch ungewiss ist der Start des BID

Mönckebergstraße. Hier ist ein Beleuchtungs-

konzept mit Lichtsäulen geplant, die Fahr-bahn, Gehweg und Fassaden beleuchten sollen. Das entscheidende Votum kommthier von der Familie Bach, die hier sechsKontorhäuser besitzt, darunter das Levante-haus und der Barkhof.

BID Sachsentor III

Auch außerhalb der Innenstadt sind BIDserfolgreich. Noch vor dem BID Neuer Wallist 2005 der BID Sachsentor in Hamburg-Bergedorf mit einem übersichtlichen Budgetvon 150.000 Euro gestartet. In der zweitenRunde wurden dann bereits 600.000 Euro

Ausgewachsene Thuja Plicata und helles Granitpflaster hätte die öffentliche Hand an den Hohen Bleichen kaum finanziert. Bild: ff

BID-Novellierung

Voraussichtlich im Juni verabschiedet dieHamburger Bürgerschaft das novellierte Ge-setz zur Stärkung der Einzelhandels- undDienstleistungszentren (GSED), das die Ein-richtung von BIDs regelt. Nötig war die No-vellierung durch den 2011 formuliertenZweifel des Verwaltungsgerichts Hamburg ander Stichhaltigkeit der 2007 eingeführtenKappungsgrenze für den Einheitswert sehrwerthaltiger, meist großer Grundstücke. Ein von Comfort und Grimm Krumwiede Tön-jes Partnerschaft erstelltes Gutachten bestä-tigte den mit der Größe der Arealeabnehmenden BID-Nutzen für die Eigentümerund entwi ckelte den nun vor der Entschei-dung stehenden Vorschlag für eine gestaffelteKappungsgrenze. (ff)

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Seite 22 Nr. 19 16.5.2013 NORDDEUTSCHLAND Immobilien Zeitung

EINZELHANDELSFLÄCHENMARKT HAMBURG

Nachfragedynamik wie in keiner anderen StadtIn der Hamburger City West ist dieEinzelhandelsverkaufsfläche seit 2011deutlich stärker gewachsen als in derCity Ost. Der Zuwachs bei den Gastronomieflächen allerdings ist inallen Lagen höher als bei den Handelsflächen. Doch werden 2013so viel Ladenflächen in der City gesucht wie nie: Nach Zahlen vonComfort Hamburg gibt es in der CityNachfrage für rund 240.000 m2 –71% der bestehenden 338.842 m2

Verkaufsfläche.

Comfort Hamburg hat Anfang 2013 dieerstmals 2011 durchgeführte Erfassung allerEinzelhandelsflächen in der Hamburger City sowie im Überseequartier der Hafen- city aktualisiert und die Ergebnisse jetzt vor-gestellt. Auch die Statistik verdeutlicht: Inder City West passiert mehr, die Verkaufs- fläche wächst stärker, und es gibt eine Reihevon Projektentwicklungen, die diesen Pro-zess noch forcieren.In der City Ost mit der Hauptlage Spita-

ler- und Mönckebergstraße vergrößerte sichdie Verkaufsfläche um 3.376 m2 oder 1,5%auf 228.016 m2 – das sind gut 66% der in-nerstädtischen Verkaufsfläche. Die Umsätzesind nur um 0,3% auf 1,3 Mrd. Euro ge-wachsen – immerhin 69% der innerstädti-schen Bruttoumsätze. Der Flächenzuwachsgründet vor allem in der ProjektentwicklungSpitaler Straße 3, in die Esprit und Budni-kowsky eingezogen sind. Absehbar ist dieNeuentwicklung der Spitalerstraße 22, dervormaligen Vattenfall-Immobilie, durchCentrum, Düsseldorf.In den Nebenlagen der City Ost ist mehr

los. „Das Nikolaiquartier befindet sich in-folge laufender beziehungsweise anstehen-der Projektentwicklungen am Großen Burs -tah sowie am Alten Wall derzeit in völli-gem Umbruch“, so Olaf Petersen, Chefre-searcher bei Comfort. „Das schlägt sich etwa in einer recht deutlichen Verkaufs- flächenabnahme von 10% gegenüber 2011nieder.“Gebaut wird am Großen Burstah bereits

von Frankonia Eurobau, die hier für über100 Mio. Euro ein Wohn-, Büro- und Ge-schäftsensemble realisiert. Gegenüber wirddas frühere Allianz-Hochhaus Neubautenweichen. Entwickler: Quantum Immobilien.Umfassend umgebaut wird zudem das frü-here Gebäudeensemble der HypoVereins-

bank am Alten Wall, das 2012 von Art Investgekauft wurde.Die Zukunft des Kontorhausviertels wird

entscheidend mitgeprägt vom Schicksal derCity-Hochhäuser am Klosterwall, dem Sitzdes Bezirks Mitte. Petersen verweist auf eini-ge namhafte Neuansiedlungen, wie Hachez-Chocoversum (Meßberghof) und BechsteinKlaviere (Chile-Haus). „Die Neuetablierungvon Einzelhandelsnutzungen entlang derSteinstraße stellt sich hingegen als nicht un-problematisch dar.“

Höchste Produktivität im Bahnhof

Die höchste Flächenproduktivität, die inder City Ost im Mittel bei 5.700 Euro/m2

liegt, wird im Hauptbahnhof erzielt. In den44 Läden mit rund 4.500 m2 Verkaufsflächewird eine Flächenleistung von 10.500Euro/m2 erreicht. In der City West liegt die

Flächenproduktivität im Durchschnitt bei5.100 Euro/m2. Toplagen sind hier das Pas-sagenviertel, ABC-Viertel und Gänsemarkt(5.400 Euro/m2) sowie der Neue Wall mitdem Jungfernstieg (5.200 Euro/m2). Gegenüber 2011 sind die Umsätze um 9%

auf 562 Mio. Euro gestiegen – 30% des in-nerstädtischen Umsatzvolumens. Dazu hatauch die Erweiterung der Verkaufsflächen indiesem Zeitraum um 6,2% beigetragen.Wichtige Neuansiedlungen sind Apple amJungfernstieg sowie unter anderem Aber-crombie & Fitch, Adidas Neo und TommyHilfiger in der neupositionierten Alten Postan der Poststraße. Doch Petersen verweistauch auf Neuvermietungen wie Zara Homeund Uli Knecht in den Großen Bleichen, dieNeuaufstellung des Kaufmannshauses samtneuen Mietern wie Strenesse, Muji oder ac-ne oder die Investitionen in das Hansevier-tel und die Gänsemarktpassage.

Hier gehen Daten zum Einzugsgebiet, zurZentralität, zum Umsatz und der Flächen-produktivität ein. Und im dritten TeilindexDemografie- und Sozioökonomie geht esum Bevölkerungsentwicklung, Wirtschafts-kraft, Tourismus, Arbeitsmarkt und Kauf-kraft. Insgesamt 35 Parameter fließen in dasRanking ein. Danach ist Hamburg zwar klar vorn, aber

Hannover und Braunschweig verzeichnenhöhere Punktzahlen im Teilranking Einzel-handel. Der deutlich stärkste schleswig- holsteinische Standort ist Lübeck mit 81 imTeilindex Einzelhandel. Ein starkes Ergebnisliefern auch die beiden westniedersächsi-schen Städte Oldenburg und Osnabrück mitattraktiven innerstädtischen Fußgänger- zonen und einem großen Einzugsgebiet. Oldenburg landet so vor Bremen. (ff)

HAMBURG-WILHELMSBURG

Richtfest im Weltquartierfür 75 Wohnungen In Hamburg-Wilhelmsburg wurde am 7.

Mai das Richtfest für 75 öffentlich geförder-te Neubauwohnungen des IBA-ProjektsWeltquartier gefeiert. Die Zwei- bis Vierzim-merwohnungen entstehen an der Ecke Veringstraße/Neuhöfer Straße im Passiv-haus-Standard und werden für zunächst5,70 Euro/m2 vermietet. Bauherr ist die SagaGWG, die im Weltquartier insgesamt 265 öf-fentlich geförderte Wohnungen im Passiv-haus-Standard realisiert. Insgesamt inves -tiert die städtische Wohnungsgesellschaftüber 100 Mio. Euro in das von 1.700 Men-schen aus 30 Ländern bewohnte Weltquar-tier im Reiherstiegviertel. Diese Investitio-nen fließen auch in die Modernisierung desaus den 1930er Jahren stammenden Be-stands. Die ethnisch spezifischen Wohn-wünsche wurden im Vorfeld von mutter-sprachlichen „Heimatforschern“ erfasst.

„Nach Fertigstellung der BIDs Hohe Blei-chen, Passagenviertel und Neuer Wall sindeindeutig positive Synergieeffekte für denEinzelhandel zu verzeichnen.“ Im Septem-ber 2012 konstituierte sich zudem eine BID-Initiative für den Gänsemarkt samt Teilender Gerhof- und Poststraße. In diesem Kon-text ist auch ein Relaunch der Passage Neu-er Gänsemarkt geplant.

Kaisergalerie und Stadthöfe

Positive Impulse erwartet der Comfort- Researcher von den beiden GroßprojektenKaisergalerie im früheren Ohnsorg-Theaterin den Großen Bleichen und Stadthöfe inden bisherigen Räumlichkeiten der Behördefür Stadtentwicklung und Umwelt (BSU),die im Sommer den im Zuge der IBA ent-stehenden 200 Mio.-Euro-Neubau in Wil-helmsburg bezieht. Und in den Großen

Bleichen 19 plant die Aachener Grund eineEntwicklung nach Auszug von Thalia.Allein das Investitionsvolumen für die

von Quantum zu entwickelnden Stadthöfe,in denen mit 800 m2 allerdings vergleichs-weise wenig Einzelhandelsflächen entstehensollen, liegt bei 250 Mio. Euro. Ein 1,5 Mio.Euro teurer, 5 m breiter Steg über dem Blei-chenfleet soll Kaisergalerie und Stadthöfekünftig verbinden. Weniger Impulse für den Einzelhandel

lassen sich nach Petersens Ansicht durchden BID Opernboulevard (Dammtorstraße)erkennen. „Die Schwerpunkte der Projekt-entwicklungen im gesamten BID Opernbou-levard, der – bis auf das im Bau befindlicheOpernpalais/Opera Offices – mittlerweilefertiggestellt ist, liegen eindeutig außerhalbdes Einzelhandelssegments, eher im BereichGastronomie. Es ist in der Erstvermietungnicht gelungen, einzelhandelsrelevante Läu-fe zu etablieren.“ Die gastronomische Nut-zung sei allerdings mit Blick auf die zahlrei-chen Bürobeschäftigten und die Umgestal-tung nicht verwunderlich. „Da wird Aufent-haltsqualität produziert – auch um im Som-mer draußen zu sitzen.“

240.000 m2 gesucht

Auffällig am Vergleich mit 2011 sind dieZuwächse bei den Gastronomieflächen. Inder City Ost gab es ein Wachstum um13,2% auf 27.693 m2 und in der westlichenCity um 9,2% auf 24.203 m2. Deutlich istauch, dass die Gastronomieflächen zwi-schen City Ost (51%) und West (44%) deut-lich ausgeglichener verteilt sind als die Ver-kaufsflächen.In keiner anderen deutschen Stadt ist die

Nachfrageintensität so hoch wie in derNordmetropole. Anfang 2013 gab es Nach-frage für 306 Mieteinheiten mit insgesamt239.200 m2 – das sind 71% der Verkaufsflä-che von 338.842 m2. Die Dynamik der CityWest wird auch von der höheren Nachfragegetrieben. Obwohl es in der City Ost dop-pelt so viel Verkaufsfläche gibt, erfreuen sichdie Lagen zwischen Jungfernstieg, NeuerWall und Hohe Bleichen mit 162 Läden und125.450 m2 einer höheren Nachfrage als dieSpitaler- und Mönckebergstraße (144 Lä-den/113.750 m2). Rund 50% der nachge-fragten Läden liegen im Größensegment150 m2 bis 500 m2. (ff)

Die Poststraße hat durch die Alte Post mit Mietern wie Abercrombie & Fitch und Neo sowie mit dem BID Passagenviertel sehr gewonnen. Bild: ff

Dass Hamburg die Nummer 1 dernorddeutschen Einzelhandelsstand-orte ist, verblüfft wenig. Aber, dassOldenburg vor Bremen und Lüne-burg vor Kiel liegt, macht schonneugierig auf das von Comfort fürdie Immobilien Zeitung erstellte CityRanking Norddeutschland.

Hamburg lässt in puncto Mieten, Preise,Mieter- und Kundennachfrage, Branchen-mix, Lagen- und Flächenstruktur nach demResearch von Olaf Petersen, Comfort, nichtszu wünschen übrig und erhält im SegmentStandort- und Immobilienranking 100 von100 möglichen Punkten. Fast so gut sieht esim zweiten von drei Teilindizes des Scoring-Modells aus, dem Einzelhandelsranking.

EINZELHANDELSSTANDORTE NORDDEUTSCHLAND

Oldenburg vor Bremen, Lüneburg vor Kiel

0 20 40 60 80 100

HildesheimFlensburg

KielLüneburgOsnabrück

LübeckGöttingenBremen

OldenburgBraunschweig

HannoverHamburg

Demogra e/SozioökonmieEinzelhandelStandort/Immobilien

City Ranking für den Norden:

Bremen und Kiel sind ausbaufähig

© Immobilien Zeitung; Quelle: Comfort

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Die Stadt Pinneberg schreibt aus:

Veräußerung von ca. 7 ha Nettowohnbaufläche für ca. 250 WE zusammen mit der Freimachung und Erschließung der ehemaligen Eggerstedt- Kaserne in Pinneberg.

Das Gelände hat eine Gesamtgröße von ca. 37 ha. Das Gebiet zeichnet sich durch seine ruhige Lage am Stadtrand von Pinneberg aus. Aufgrund der guten Einbindung in das Verkehrsnetz durch die Autobahn und die Bahn ist Hamburg schnell erreichbar, auch der Flughafen und der Überseehafen sind in Reichweite. Der umfangreiche Baum-bestand wird das Gebiet auch zukünftig prägen. Sämtliche Schularten sind ebenso wie Kindergärten am Ort vorhanden. Freizeitgebiete sind in der Nähe gut erreichbar.

Planungsziel ist die Entwicklung des Geländes zu einem gemischten Quartier mit Wohnnutzung, gewerblicher Nutzung, Bildungs- und Freizeiteinrichtungen sowie großen Grünflächen. Das Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan soll Ende 2013 abgeschlossen sein.

Die Ausschreibung ist veröffentlicht unter http://ted.europa.eu/TED/search/searchResult.do?page=2 unter der Dokumenten-Nummer 127234-2013.

Nähere Auskünfte und Unterlagen für den Teilnahmewettbewerb erhalten Sie unter folgender Adresse:

HEUKING KÜHN LÜER WOJTEKPartnerschaft von Rechtsanwälten und Steuerberatern Anja Zipoll, ProjektkoordinationT +49 40 35 52 80-86, F +49 40 35 52 80-80, mail: a.zipoll@heuking.de

Teilnahmeanträge können bis zum 22.05.2013 eingereicht werden.

Parkstadt Eggerstedt – Konversion eines Kasernengeländesin Pinneberg/ Hamburg

Immobilien Zeitung NORDDEUTSCHLAND 16.5.2013 Nr. 19 Seite 23

HSH-WOHNUNGSMARKTSTUDIE

„Bremen ist der Geheimtipp im Norden“„Bremen ist für mich der Geheimtippim Norden“, resümiert Peter Axmannden Vergleich der NordhauptstädteKiel, Hamburg und Bremen. Bei klassisch hochpreisigen Zinshaus- lagen an der Alster in Hamburg siehtder Leiter Immobilienkunden bei derHSH Nordbank hingegen durchaus„Downsize-Potenzial“.

Im Juni veröffentlicht die HSH Nordbankdie „Studie Deutsche Wohnimmobilien –Marktkonferenz Frühsommer 2013“. Für dieImmobilien Zeitung nimmt Peter Axmann,der seit über 30 Jahren bei der HSH ist, vor-ab besonders die Nordstädte Kiel, Hamburgund Bremen unter die Lupe. Die Nordländer verzeichnen 2012 alle-

samt ein überdurchschnittliches Wachstumdes Bruttoinlandsprodukts – besonders Bre-men und Hamburg (je 1,2%). Und dieNordstädte wachsen – jedoch in unter-schiedlichem Tempo. Hamburg verzeichnet2012 einen Einwohnerzuwachs von 13.000Menschen, Bremen ist immerhin um 1.700Einwohner gewachsen und Kiel um 700. Dadie Zahl der Studienanfänger zurückgeht, er-wartet die HSH, dass sich das Bevölkerungs-wachstum in allen drei (Universitäts-)Städ-ten auf Sicht verlangsamen wird.

Genehmigungszahlen steigen

Bei der Wohnungsbautätigkeit hat beson-ders Hamburg zugelegt. Die Zahl der Bau-genehmigungen verzeichnet nach jüngstenZahlen von Statistik Nord mit 8.162 im ver-gangenen Jahr ein Plus von 60% gegenüber2011. Über drei Viertel der Wohnungen sol-len im Geschosswohnungsbau entstehen. „Mindestens 6.000 Wohnungen müssen

gebaut werden, um das Defizit nicht weiterzu vergrößern“, so Axmann. Das Defizit liege zwischen 25.000 und 75.000 Woh-nungen – je nach befragtem Experten. „Injedem Fall mehrere Jahresproduktionen.“Rund 5.200 Wohnungen wurden nachHSH-Recherchen 2012 in Hamburg fertig- gestellt. In den nächsten zwei Jahren rechnetdas Bankhaus mit Fertigstellungen deutlichüber 6.000 Wohneinheiten.In Bremen wurden 2012 etwa 1.200 Woh-

nungen genehmigt, davon zwei Drittel imGeschosswohnungsbau. Die HSH rechnetmit einem Zubau von 900 Wohnungen –

An Elbe und Weser allerdings werden dabeireale Mietpreiszuwächse erwartet, währendan der Förde die unterdurchschnittliche Ein-kommenshöhe und der unterdurchschnittli-che Zuzug nach Erwartung der HSH für rea-le Mietpreiseinbußen sorgen.Der relativ große Abstand risikofreier Zin-

sen (Bundesanleihe zehn Jahre) zur Miet-rendite sorgt allerorten für gesunkene In-vestmentmarktrisiken. Da die HSH jedoch –trotz der im Mai 2013 auf ein Rekordtiefvon 1,16% gesunkenen Rendite deutscherzehnjähriger Staatsanleihen und der Ent-scheidung der EZB zur Senkung des Leitzin-ses auf 0,5% – mit einem Zinsanstieg abspätestens 2014 rechnet, wird sich die aktu-ell überdurchschnittliche Risikoprämie fürInvestoren verringern. Da nur ein geringerAnstieg der Mietrendite erwartet wird,schmilzt der aktuell in Hamburg bei 260Basispunkten liegende Renditevorsprung derMietwohnungen nach HSH-Einschätzungrasch dahin. Während die Investmentrisiken in Ham-

burg aktuell auf einem sehr niedrigen Ni-veau liegen, werden sie nach der Studie ab2015 auf ein mittleres bis erhöhtes Niveaugeklettert sein. Das solide, leicht überdurch-schnittliche Mietwachstum werde jedochWertverluste verhindern.

Bremen und Kiel weniger volatil

Deutlich weniger volatil als in Hamburgist das Investmentrisiko in Bremen. Aktuellwird ein „beinahe geringes Niveau“ kons-tatiert, das ab 2015 wieder ein mittlereswerden soll. Auch in Bremen sollen stei-gende Mieten das Risiko eines Wertverlustskompensieren.Am wenigsten volatil aber auf dem aktu-

ell höchsten Niveau zeigt sich das Invest-mentrisiko in Kiel. Der Spread zwischenMietrendite und Staatsanleihe werde vor2015 seinen langfristigen Durchschnitt von300 Basispunkten nicht unterschreiten unddann ein mittleres Investmentrisiko errei-chen. Auch in Kiel erwartet die HSH eineStabilisierung der Marktwerte durch steigen-de Mieten. (ff)

50% mehr als in den vergangenen Jahren.„Doch mittelfristig reicht das gerade, um dieNachfrage zu decken.“ In Kiel wurden 2012etwa 350 Wohnungen fertiggestellt, davondie Hälfte im Geschosswohnungsbau. Noch2010 lag der Anteil der Wohnungen inMehrfamilienhäusern bei nur 25%. In allendrei Städten sieht die HSH Nordbank denLeerstand unter 2%, in Hamburg sogar unter 1%.

Mietpreisdynamik flacht ab

Die Mietentwicklung zeigt zwar in allendrei Städten nach oben, aber mit einer deut-lich differenzierten Dynamik. Während etwadie Hamburger Spitzenmiete bei Neuvermie-tung im Bestand in den letzten zehn Jahrenum fast 70% auf 15,50 Euro/m2 gestiegen istund in Bremen immerhin um über 50% auf10 Euro/m2, konnte in Kiel nur ein Zuwachsum knapp 19% auf 8,20 Euro/m2 notiertwerden. Seit 2008 liegt der Mietzuwachs hierunterhalb der Inflationsrate.„In Hamburg erwarten wir weiter steigen-

de Mieten, aber das Tempo wird sich deut-lich verlangsamen“, so Axmann. „Wie großist die Kaufkraft? Da können nicht jedesJahr 10% Mietsteigerung dazukommen.“Gebremst wird die Mietpreiserhöhung imWeiteren durch die aktuell unterdurch-schnittliche jährliche Fluktuationsrate von8% in Hamburg. Wer eine Mietsteigerung zuerwarten habe, überlege sich den Umzugzweimal.Auch bei den Neubaumieten scheint die

Zeit der großen Zuwächse vorbei. Während2011 die Erstbezugsmiete an Alster und Elbe

WOLFSBURG

KWG verkauft für 9,2 Mio.Euro 160 WohnungenKWG Kommunale Wohnen, Hamburg,

hat den Verkauf von 160 Wohnungen inWolfsburg an einen deutschen Käufer be-kannt gegeben. KWG, zu 76% im Besitz derösterreichischen conwert Immobilien Invest,hat die auf einem Erbpachtgrundstück gele-genen Wohnungen im November 2007 für4,7 Mio. Euro Gesamterwerbskosten von ei-nem regionalen Bauunternehmer gekauftund jetzt für 9,2 Mio. Euro verkauft. Ab2008 wurden 2,1 Mio. Euro in Modernisie-rung und Sanierung der knapp 9.400 m2

Wohnfläche investiert. Lag der Leerstand der1958 bis 1960 am Hochring 22-28 im Stadt-teil Eichelkamp errichteten Wohnungenbeim Ankauf bei 19%, ist die Anlage zumVerkaufszeitpunkt nahezu vollständig ver-mietet. Die Jahresnettomieteinnahmen wur-den um 85% erhöht. Die KWG verweist aufeinen Return of Equity von 143% und einenReturn of Invest von 34%.

WINSEN/LUHE

Henderson-Fonds kauftDedon-LogistikzentrumFür den Immobilienspezialfonds Hender-

son German Logistics Fund haben Hender-son Global Investors und Palmira CapitalPartners das Dedon-Logistikzentrum inWinsen/Luhe gekauft. Der 2010 von Ixoconrealisierte, 12.373 m2 große Neubau wurdeAnfang 2011 an einen von Captiva CapitalManagement verwalteten Fonds verkauft.Der Vertrag mit Dedon, einem in Lüneburgansässigen Hersteller luxuriöser Außenmö-bel, läuft noch acht Jahre. Der Käufer wurdevon der Kanzlei Graf von Westfalen beraten.

noch um 8,7% zulegte, waren es 2012 nurnoch 3,2%. An der Weser lagen die Zu-wächse in diesem Segment 2011 bei 5,9%und 2012 bei 5,6%. Für 2013 werden noch1,8% erwartet. Und an der Kieler Förde klet-tern die Erstbezugsmieten 2013 nach derHSH-Prognose langsamer als die Inflations-rate. 2012 war eine Steigerung von 2,5% verzeichnet worden. „In Kiel haben wir einen ausgeglicheneren

Markt, aber im unteren Segment stärkerePreissteigerungen“, verweist Axmann auf diegeringere Kaufkraft und höhere Arbeitslosig-keit in der schleswig-holsteinischen Landes-hauptstadt. „Hamburg wird stabiler eingeschätzt. Die

Mietrendite liegt in der Spitze, also an derAlster, bei 3,8%, also dem 25fachen der Jah-resmiete, und die Durchschnittsrenditebeim 17,5fachen Vervielfältiger. Die Frageist: Wo ist das Potenzial bei einer an der Alster durchaus üblichen Miete von 18Euro/m2 und einem 25fachen Vervielfälti-ger? Da sehe ich eher Downsize-Potenzial.“

Bremen wird unterschätzt

Axmann kann sich für Bremen begeistern.„Ich halte Bremen für einen unterschätztenMarkt.“ Die Spitzenrendite lag in der Weser-metropole 2012 bei 5,4%, dem 17,5fachenVerkaufsfaktor, und die Durchschnittsrendi-te beim 13,5fachen, gut 7%. „Bremen ist fürmich der Geheimtipp! Wo habe ich eine gu-te Prognose für Werterhalt und Entwicklungsowie eine gute Anfangsrendite? In Bremenkann man für den Preis eines HamburgerDurchschnittsobjekts ein Topobjekt kaufen.

Bremen ist eine gute Alternative, weil es sich strukturell erheblich verbessert hat.“Axmann verweist auf das überdurchschnitt-liche Wirtschaftswachstum, die höhereKaufkraft und den erwarteten Rückgang dernoch recht hohen Arbeitslosigkeit.

Investmentrisiko steigt

Die Vermietungsrisiken sind in den dreiStädten 2012 auf dem niedrigsten Stand seitJahren, bleiben in Hamburg sehr gering, inBremen gering und in Kiel gering bis mittel.

Zum deutlich gestiegenen Wohnungsbau in Bremen trägt das Baugebiet auf dem Stadtwerder – gegenüber der Innenstadt – bei. Bild: ff

Peter Axmann, HSH Nordbank. Bild: HSH

HSH-Wohnungsmarktstudie:

Mietrisiko bleibt niedrig, Investmentrisiko steigt

© Immobilien Zeitung; Quelle: HSH Nordbank

HSH Marktrisiko-Score Miete HSH Marktrisiko-Score InvestmentJahr Hamburg Bremen Kiel Hamburg Bremen Kiel2003 7,4 10,0 9,4 10,4 8,4 8,72004 8,0 10,7 9,7 9,1 7,8 9,02005 7,0 8,4 9,2 6,4 6,3 7,72006 7,7 8,2 8,3 9,6 7,3 9,12007 7,6 7,5 9,1 12,1 8,8 10,32008 4,3 5,3 8,2 11,7 9,3 10,12009 6,2 8,1 9,1 5,6 6,2 7,32010 4,6 7,2 8,3 5,8 8,0 9,32011 3,7 6,6 8,1 5,2 8,0 8,82012 3,6 6,1 7,8 2,2 6,5 7,02013 3,5 5,9 8,0 3,4 6,9 7,52014 3,6 6,0 8,1 7,6 8,5 8,92015 3,5 5,8 8,0 11,1 9,8 10,32016 3,3 5,8 8,7 12,8 10,9 11,0

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ÜBERSEESTADT BREMEN

„Projekte mit Strahlkraft schaffen“

Die Überseestadt ist das Aushängeschild des modernen Bremen. Bild: ff

Vor zehn Jahren wurde der Master-plan für die Überseestadt verabschie-det. Seitdem ist das Projekt zumAushängeschild für Bremen gewor-den. Damit es nachhaltig so bleibt,plädiert Makler Jens Lütjen im Ge-spräch mit der Immobilien Zeitungfür Projekte mit „Strahlkraft“, warntEntwickler Bernd Schmielau vor so-zialem Wohnungsbau im früherenHafenquartier und Clemens Paul,ebenfalls Entwickler, erwartet nunden „Feinschliff“.

„Ich brauche keinem mehr zu erklären,wo die Überseestadt ist“, beschreibt Cle-mens Paul den Prozess der Etablierung. Dergeschäftsführende Gesellschafter des Immo-bilienunternehmens Justus Grosse startetevor acht Jahren mit der Sanierung des Spei-cher 1 am Europahafen einen Versuchsbal-lon zur Marktakzeptanz der früheren Hafen-flächen – mit durchschlagendem Erfolg. In-zwischen beziffert Justus Grosse seine Inve-stitionen am Europahafen und rund umden Landmark Tower mit rund 300 Mio.Euro. Bis 2016 plant Paul weitere 80 Mio.bis 90 Mio. Euro zu investieren. Mit den Worten „Das Projekt hat sich bis

jetzt sehr dezentral entwickelt“ verweist derEntwickler auf die bisherigen vier Schwer-punkte: 1. Das frühere Eduscho-Areal und heutige

Weser Quartier sowie das Kaffee Quartierum den Weser Tower, vom UnternehmenSiedentopf mit einer Mischung aus Büro,Kultur, Hotel und Gastronomie entwickelt. 2. Die Flächen beidseits des Europaha-

fens, ausgehend vom Speicher 1 mit Büro-,Wohn-, Gastronomie- und Ladenflächen,weitgehend von Grosse realisiert.3. Das ebenfalls von Grosse entwickelte

WeserUfer um das WohnmietshochhausLandmark Tower, in dem auch Büroflächenund Gastronomie entstehen.4. Das Quartier um den Speicher XI mit

der Hochschule der Künste, entwickelt vonKlaus Hübotter.Ungern von den Entwicklern thematisiert

wird der Großmarkt im Zentrum der Über-seestadt. 2002 wurde er vom Flughafen aufein 21 ha großes Grundstück auf dem zuge-schütteten Überseehafen verlegt. Die ge-wachsene industrielle Nachbarschaft, etwavon Kellog’s oder der Betriebe rund um denIndustrie- und Fabrikenhafen, deutet Paulhingegen als Teil der „wunderbaren Mi-schung“ und des Flairs des Stadtteils.

In Sachen Kunst unterwegs

„Ich glaube, die Überseestadt wird unsnoch weitere fünf bis acht Jahre begleiten“,so Paul. „Jetzt kommt der Feinschliff.“ Hierlobt der Grosse-Gesellschafter seinen Wett-bewerber Siedentopf für dessen am Entreeumgesetzte Nutzungsmischung. Geradewurde das Richtfest für das Varieté GOP ge-feiert. „Wir hatten von vorneherein geplant, in

Citynähe kein Quartier mit reiner Büronut-zung zu entwickeln, sondern auch abendsattraktiv zu sein“, so Bernd Schmielau, Sie-dentopf-Geschäftsführer. „Aktuell sind wirin Sachen Kunst unterwegs.“ Schmielauspricht von der möglichen Umsiedlung des

bis dato auf dem Teerhof angesiedelten Mu-seums für moderne Kunst in einen kreisrun-den 14-Mio.-Euro-Neubau des Berliner Ar-chitekten Arno Brandlhuber in Nachbar-schaft zum Weser Tower. Siedentopf würdedas Grundstück kostenlos zur Verfügungstellen. „Hier etabliert sich ein großstädtisches

Flair in Bremen“, so Schmielau. „Wir wün-schen, dass die Entwicklung weiter schnellvorangeht.“ Das wünscht sich auch Jens Lüt-jen. Der geschäftsführende Gesellschafterdes Bremer Maklerhauses Robert C. Spieswarnt jedoch vor einem Weiter-so. „DieÜberseestadt darf nicht architektonischmonoton werden – nach dem Motto: Je-der stellt da seine Flachdachbox ab. Wirtun gut daran, mit den Projekten, diejetzt kommen, Strahlkraft für die weniger privilegierten Flächen zuschaffen.“Zu den weniger privilegierten Flä-

chen zählen etwa die Flächen ohnedirekte Wasserlage. Freie Flächen amWasser gibt es aktuell noch am Schup-pen 3 am Kai des Europahafens sowieim Bereich Hafenkante im oberen Teilder Überseestadt. Die zwischen Hafen-kante, Großmarkt und dem Industriehafenliegenden Flächen sind durch ihre Entfer-nung zur City ebenfalls weniger privilegiert,wenngleich Clemens Paul erklärt, dass „manschon richtig schlecht konzipieren müsste,um hier einen Wasserblick zu vermeiden“.

Emotionales Highlight

Für Jens Lütjen ist der Schuppen 3 einSchlüsselprojekt in puncto Strahlkraft. „Ichempfehle, dort etwas Einzigartiges zu reali-sieren.“ Der umtriebige Makler hat eine

Für den Abschluss des von der Entwick-lungsgesellschaft Hafenkante arrondiertenBereichs nordwestlich des Landmark Towersempfiehlt Lütjen „ein emotionales High-

BREMEN

Aus Hilton-Hotel wird Radisson Blu HotelAm 31. Mai schließt das Hilton in der

Böttcherstraße und öffnet am Tag darauf alsRadisson Blu Hotel. Der Hilton-Pachtvertragmit dem schwedischen Eigentümer Pandoxist ausgelaufen. Hilton sucht einen neuenStandort in Norddeutschland, zieht sichaber zunächst aus Bremen zurück. Das Ra-disson Blu übernimmt die Angestellten wieauch die 25 Ausbildungsplätze und schafftfünf neue Stellen in der Zimmerreservie-rung, die nun wieder im Haus erfolgt. Fürdas Haus mit 235 Zimmern sind Renovie-rungsarbeiten im Innern geplant.

BREMEN

Dorint als Betreiber desPark Hotels im GesprächDas Park Hotel wird künftig möglicher-

weise von der Dorint-Gruppe betrieben.Nach der Insolvenz des Fünf-Sterne-HausesEnde Januar hatten die Mehrheitseigner desgeschlossenen Fonds, die Unternehmens-gruppe Ebertz & Partner, Köln, einen Ver-kauf des Hauses abgelehnt – etwa an die At-lantic-Hotel-Gruppe der Immobilienunter-nehmer Kurt Zech (Zechbau) und JoachimLinnemann (Justus Grosse). Auch Dorintzählt zur Unternehmensgruppe von Ebertz& Partner und hat ein Angebot vorgelegt.Damit könnte der Empfehlung des Insol-venzverwalters Detlef Stürmann (KanzleiSchultze & Braun) entsprochen werden, dasHotel vom Eigentümer betreiben zu lassen.Bisher ist Dorint im Norden der Republikwenig vertreten.

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7Things – my basic hotelnahe der Uni eröffnetNicht gerade flüssig auszusprechen ist der

Name des Ende April in Bremen eröffnetenZwei-Sterne-Superior-Hotels – aber dafürenglisch: 7Things – my basic hotel. 4,1 Mio.Euro flossen in den Neubau an der Univer-sitätsallee 4, nahe dem Universitäts-Campusund dem Technologiepark. Von hier ansässi-gen Unternehmen wurden Detlef und JanPauls, die in Bremen bereits das Vier-Sterne-Hotel Munte am Stadtwald und das BremerHaus an der Löningstraße führen, motiviert,zu investieren. Die holzgeprägte Architekturmit 89 Zimmern, die ab 66 Euro zu habensind, wurde vom Bremer Architekturbüro S3entworfen.

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Stadt Bremen übernimmt UniversumDas Gebäude des von Besucherschwund

betroffenen Edutainment-Centers am Tech-nologiepark gehört der Stadt Bremen be-reits. Nun übernimmt sie für einen Euroauch die Universum-Gesellschafteranteiledes privaten Betreibers Carlo Petri. Dabeiwerden Schulden in Höhe von einer Mio.Euro übernommen. Weitere 5 Mio. Eurosollen in zwei Schritten in die baulich- technische Modernisierung sowie eine neuePräsentation mit dem ThemenschwerpunktTechnik, Leben, Natur rund ums menschli-che Leben fließen.

Idee der Architekten Hegger Hegger Schleiffaus einem Workshop im vergangenen Jahrvor Augen. „Der Entwurf ist skulptural, hateine gute Haptik und scheint wirtschaftlichplausibel.“

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light, zu dem es sich lohnt, durch die ganzeÜberseestadt zu pilgern“. Das städtebaulicheEntwicklungskonzept von 2011 sieht für denAbschluss der Bebauung am Wendebeckendes Industrie- und Fabrikenhafens einHochhaus vor. An der schmalen Landspitzemit dem historischen Molenturm zwischenWendebecken und Weser kann sich Lütjeneinen Strand vorstellen „oder etwas, das dieLanggezogenheit thematisiert“.

Mehr Mix statt Büros

„Grundsätzlich sollten wir über gemisch-te Nutzungen dort nachdenken, wo bisjetzt ausschließlich Büros vorgesehensind“, gibt Lütjen der neuen BremerSenatsbaudirektorin Iris Reuther mitauf den Weg. Bernd Schmielau ist aktuell nicht

ganz glücklich mit dem Tempo derBaugenehmigungen. Zudem warnter – stellvertretend für die Entwickler,die Wohnungen auch in diesem Vier-tel der Hansestadt planen – vor derUmsetzung der 25%-Quote sozialenWohnungsbaus in der Überseestadt. „Zuden Rahmenbedingungen ist das hier

nicht finanzierbar.“Lütjen wünscht sich zudem, die Anbin-

dung zu den Stadtteilen Walle und Utbre-men zu verbessern sowie vielleicht ein Was-sertaxi einzurichten, das über die Weser zwi-schen dem Einkaufs- und Freizeit-CenterWaterfront, der Überseestadt und der Cityverkehrt. An Sonn- und Feiertagen immer-hin ist schon seit dem 1. Mai halbstündigdie Touristikfähre Pusdorp zwischen Lanke-nauer Höft (links der Weser), Überseestadt(Molenturm) und Gröpelingen (Pier 2/Waterfront) unterwegs. (ff)

Am 1. Mai ist die Mietrechtsreformin Kraft getreten. Von der Möglich-keit, für nachgefragte Wohnlagen dieMieterhöhung bei bestehenden Ver-trägen auf 15% innerhalb von dreiJahren zu beschränken, denken imNorden die Stadtstaaten und Nieder-sachsen nach.

Die Hamburger Behörde für Stadtentwick-lung und Umwelt (BSU) prüft aktuell fürbesonders nachgefragte Stadtteile die Be-grenzung der Mieterhöhungen auf 15% in-nerhalb von drei Jahren. „Zeitnah“ werdeentschieden, so eine Sprecherin. Der Erste Bürgermeister Olaf Scholz hatte

die Hamburger Immobilienwirtschaft nachder Entscheidung des Bundesrats zur Miet-rechtsreform beruhigt: „Wir werden den Astnicht absägen, auf dem wir sitzen. Sie kön-nen weiter investieren und haben Planungs-sicherheit. Neubauerstvermietungen sindvon der Kappungsgrenze nicht betroffen.Auch wenn nach vier Monaten jemand aus-zieht, greift die Kappungsgrenze nicht.“Scholz setzt eher auf eine Beruhigung der

Mietpreisrallye durch verstärkten Woh-nungsbau in Kombination mit der Ver-pflichtung der Entwickler, 30% der Woh-nungen im geförderten Wohnungsbau be-reitzustellen. Zudem wird in Hamburg seitAmtsantritt der SPD-Regierung 2011 von derSozialen Erhaltungsverordnung Gebrauchgemacht, mit der Luxusmodernisierungenund die Umwandlung von Miet- in Eigen-tumswohnungen in besonders nachgefrag-ten Stadtteilen begrenzt werden.

erhöhungsdeckel nicht eingesetzt. Hier ste-hen 5.000 Wohnungen leer, und einenMangel an Wohnungen gibt es eher im hö-herwertigen Bereich.Die schleswig-holsteinische Landesregie-

rung hat sich „noch keine Meinung gebil-det“, so das Innenministerium. Und obüberhaupt, „lässt sich derzeit nicht sagen“.Die rot-grüne Regierung in Niedersachsenhat im Koalitionsvertrag festgelegt, über dieMieterhöhungskappung bei bestehendenVerträgen auch Mietobergrenzen bei Neuver-mietungen anzustreben. (ff)

Im rot-grün regierten Stadtstaat Bremenwird die Einführung des Mieterhöhungsde-ckels für das gesamte Gebiet der Stadt Bre-men geprüft. Der Bestand an Sozialwoh-nungen wird sich von 10.400 im Jahr 2012auf 5.500 im Jahr 2020 reduzieren. AuchBremen setzt auf verstärkten Wohnungsbaukombiniert mit einer 25%-Sozialwohnungs-quote bei Bebauung städtischer Grundstü-cke und Erteilung neuen Baurechts. Knapp40 Mio. Euro stehen 2012/2013 zur Förde-rung von 700 Wohnungen zur Verfügung. InBremerhaven wird der verschärfte Miet-

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MIETPREISDECKELUNG

Bremen und Hamburg prüfen

Für nachgefragte Hamburger Wohnquartiere wird die verschärfte Kappungsgrenze geprüft. Bild: ff

Seite 24 Nr. 19 16.5.2013 NORDDEUTSCHLAND Immobilien Zeitung