01|2017

IM FOKUS

INHALTIM FOKUS Paneuropäische Investments für grenzenlose Chancen 1

IM GESPRÄCH Paneuropäisch investieren: mehr Möglichkeiten, weniger Risiko 3

KOMMENTAR Wahljahr 2017: Auswirkungen von „vox populi“ 4

AM RANDE Off-Market-Deals: Option mit Für & Wider 5

PANORAMA Wo investieren? Der PATRIZIA Gerwerbe immobilienmarkt-Bericht. 6

ZU GUTER LETZT Jenseits aller Grenzen 8

Paneuropäische Investments für grenzenlose ChancenGibt man in einer Internetsuchmaschine die Wortfolge „Europa in der Krise“ ein, so findet man auf einen Schlag Dutzende von Treffern vor. Fast könnte man den Eindruck bekommen, der alte Kontinent sei angesichts einer Fülle wirtschaftlicher und politischer Probleme nicht mehr zu retten. Immobilienwirtschaftlich stellt sich das Bild aber gänzlich anders dar: Allen Herausforderungen zum Trotz bieten die europäischen Länder vielversprechen-de Investitionschancen.

Es sind unruhige Zeiten für Europa. Die Schuldenkrise in Griechenland, die Brexit-Entscheidung in Großbri-tannien und die Bankenprobleme in Italien haben ge-zeigt, wie eng vernetzt politische Turbulenzen und (immobilien)wirtschaftliche Entwicklungen sind. Auch die Wahl des neuen US-Präsidenten könnte – sollte Donald Trump tatsächlich sein wirtschaftsnationalis-tisches Programm umsetzen und den freien Handel einschränken – die ökonomische Entwicklung in Eu-ropa beeinträchtigen. Außerdem stellt sich die Frage,

wie sich die Ergebnisse der Wahlen in den Niederlan-den, Frankreich und Deutschland auf die EU und den Euroraum auswirken werden.

Investitionsfreude ungebrochen

Immobilieninvestoren können diese Themen nicht aus-blenden. 89 Prozent der 800 Investmentexperten, die das Urban Land Institute und die Wirtschaftsprüfungs-gesellschaft PwC für ihre Studie „Emerging Trends in Real Estate“ in ganz Europa befragten, nannten die „in-ternationale politische Instabilität“ als ihre größte Sor-ge. Vom Investieren abhalten lassen sich die Anleger dadurch jedoch nicht. Ganz im Gegenteil: Nach Anga-ben des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wur-den im vergangenen Jahr gut 250 Milliarden Euro in europäische Gewerbeimmobilien investiert. Im vierten Quartal wurde mit 86,7 Milliarden Euro sogar ein neuer Quartalsrekord erzielt.

Vieles deutet darauf hin, dass die Anziehungskraft des europäischen Immobilienmarktes ungebrochen ist. Der „Global Commercial Property“-Monitor der Royal

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PATRIZIA BULLETIN 01|20172 IM FOKUS

Institution of Chartered Surveyors (RICS) hat ergeben, dass die befragten Immobi-lienexperten die Aussichten auf dem EU-Immobilienmarkt trotz der politischen Un-sicherheiten für äußerst positiv halten. Damit, so Simon Rubinsohn, Chief Econo-mist der RICS, unterstreicht die Umfrage „die Leistungsfähigkeit der europäischen Märkte im globalen Vergleich“. Auch eine Studie der European Association for Inves-tors in Non-Listed Real Estate Vehicles (In-rev) lässt erwarten, dass Investoren im laufenden Jahr verstärkt in europäische Immobilien investieren werden.

Dafür sprechen gute Gründe. Denn Eu-ropa entwickelt sich wirtschaftlich besser, als manche Schlagzeilen erwarten lassen. Im vergangenen Jahr verzeichneten die Mitgliedsstaaten der Eurozone nach An-gaben der EU-Kommission ein Wirt-schaftswachstum von immerhin 1,7 Pro-zent. Für dieses und das kommende Jahr erwartet Brüssel eine weitere Zunahme um 1,6 beziehungsweise 1,8 Prozent. Auch die Arbeitslosigkeit ist rückläufig – Im Euroraum reduzierte sie sich zwischen 2013 und 2016 von gut zwölf auf knapp zehn Prozent. Das wirkt sich positiv auf den Immobilienmarkt aus. So erwarten die Experten von Savills, dass die Leer-standsquote bei Büros im Lauf dieses Jah-res europaweit auf sieben Prozent sinken wird. Die Folge nennt Chris Bell, Managing Director Europe bei der Immobilienbera-tungsgesellschaft Knight Frank: „Trotz ge-stiegener geopolitischer Unsicherheiten

haben Investoren weiterhin ein starkes In-teresse an europäischen Immobilien.“

Großbritannien bleibt attraktiv

Das gilt besonders für den deutschen Im-mobilienmarkt, der von der wirtschaftli-chen Stärke der Bundesrepublik profitiert. Aber auch der britische Markt hat sich wesentlich besser gehalten, als es viele Beobachter nach dem Brexit-Votum vom Juni 2016 erwartet hatten. Zwar ist das Transaktionsvolumen in Großbritannien im Jahr 2016 deutlich zurückgegangen; mit einem Umsatz von rund 56 Milliarden Euro führt der britische Investmentmarkt die europäische Rangliste aber noch immer vor Deutschland und Frankreich an. Deut-lich geworden ist zudem, dass London un-geachtet eines künftigen EU-Austritts eine wichtige Wirtschaftsmetropole bleiben wird. „Das Interesse am Londoner Markt steigt, und die Stimmung dort erholt sich“, beobachtet Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. Dazu trägt nach seinen Worten die Währungsentwicklung bei: „Die Ab-wertung des Sterlings hat erstklassige An-lagen in London insbesondere für auslän-dische Anleger attraktiv gemacht.“

Allerdings zeigen sich im Vereinigten Königreich deutliche Unterschiede bei den einzelnen Assetklassen, wie Sabine Barthauer feststellt, Vorstandsmitglied des Immobilienfinanzierers Deutsche Hypo. „Während der Büroimmobilien-markt aufgrund der Abhängigkeit vom Ausgang der Austrittsverhandlungen ei-nen deutlichen Rückgang der Invest-mentumsätze aufweist, steht der Woh-nungsmarkt aufgrund der zunehmenden Bedeutung der Wohnraumversorgung im Fokus vieler institutioneller Investoren.“

Niederlande und Spanien im Aufschwung

Auch in den Niederlanden steht der Woh-nungsmarkt im Fokus. „Insbesondere im Mietwohnungsbau finden dort derzeit vie-le beachtliche Transaktionen statt“, sagt Barthauer. Hintergrund ist das Bemühen der niederländischen Regierung, den star-ren Wohnungsmarkt zu liberalisieren und Investoren für dieses Segment zu begeis-tern. Aber auch insgesamt sei die Benelux-region im Aufwind, wie der Anstieg des Investmentumsatzes um ein Fünftel im Jahr 2016 unterstreicht. Ähnlich positiv verläuft die Entwicklung beispielsweise in Schweden und Irland.

Sogar verdoppelt hat sich das Trans-aktionsvolumen von Wohnimmobilien in Spanien. Auch auf dem spanischen Büro-markt weckt die allmähliche wirtschaftli-che Erholung des einstigen Krisenlandes die Hoffnung auf weitersteigende Preise und Mieten. Italien zieht ungeachtet der Schwierigkeiten des dortigen Bankensek-tors ebenfalls Investoren an. Und auch Frankreich bleibt interessant, die Investi-tionsnachfrage ist dort sowohl bei inländi-schen als auch bei ausländischen Investo-ren weiterhin hoch, wobei Büros hier die wichtigste Assetklasse stellen.

Bei alledem zeigt sich in den attrakti-ven europäischen Immobilienmärkten die gleiche Tendenz wie in Deutschland: We-gen der starken Nachfrage sind die Preise gestiegen und die Renditen gesunken. In Frankreich beispielsweise haben Core-Büroimmobilien mit 3,5 Prozent ein histo-risches Tief bei den Spitzenrenditen er-zielt. Als Folge davon schauen sich immer mehr Investoren außerhalb der Top-Desti-nationen wie Paris, London, Amsterdam und Madrid um: Anleger sind zunehmend in kleineren und mittelgroßen Städten un-terwegs – denn auch dort finden sich at-traktive Objekte, die dem Gerede von der europäischen Krise trotzen.� ❙

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PATRIZIA BULLETIN 01|2017 IM GESPRÄCH 3

Paneuropäisch investieren: mehr Möglichkeiten, weniger Risiko Immobilien sind einer der letzten Renditebringer in den Portfolios so mancher Pensionskasse und somit eine feste Grö-ße in jedem Portfolio. Investiert wird inzwischen vermehrt paneuropäisch: Das Niveau grenzüberschreitender Transak-tionen ist in den letzten drei Jahren stark gestiegen – am gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt liegt es aktuell bei fast 40 Prozent. Mit Brexit, neuer Nationalstaatlichkeit und Flüchtlingskrise muss sich der europäische Wirtschafts-raum jedoch einer ganzen Menge Herausforderungen stellen. Warum paneuropäische Investments gerade in unsicheren Zeiten lohnenswert sind, darüber spricht Jochen Reith, Group Head Institutional Clients DACH bei PATRIZIA im Interview.

Jochen Reith, Group Head Institutional Clients DACH bei PATRIZIA

Was macht paneuropäische Invest-ments so interessant? Jochen Reith: Viele Investoren hatten lan-ge das Gefühl, bei einem Investment in mehrere Länder auch ein höheres Risiko einzugehen. Dieses Bild dreht sich gerade ein bisschen, denn eigentlich bedeuten

paneuropäische Investments sogar eine Risikostreuung! Aus diesen ver-

änderten Vorzeichen entstehen dann eben auch neue Gedanken-muster. Das Thema Wohnen in Eu-

ropa ist hierfür ein gutes Beispiel, da es selbst von Investoren, die in der Vergangenheit sehr länderspezifisch gedacht haben, inzwischen durchaus paneuropäisch gelebt wird.

Welche Voraussetzungen ebnen den Weg für paneuropäische In-vestments? Die politische Landschaft verän-dert sich gerade merklich. Man-che Entwicklungen innerhalb Eu-ropas sind schwer prognosti- zierbar – Stichwort Brexit oder Wahlen. Wer dachte, dass der Brexit nicht stattfindet und sich nur auf England konzentriert hat, hat möglicherweise aufs falsche Pferd gesetzt. Ein paneuropäi-sches Produkt kann genau solche

Entwicklungen relativ gut nivellie-

ren. Ist ein Produkt groß genug, steht eine paneuropäische Streuung immer für we-niger Risiko. Das sehen wir und unsere Kunden so.

Gibt es seitens der Investoren dennoch auch Vorbehalte gegenüber paneuro-päischen Investments? Emotional spielt der „home bias“ eine nicht zu unterschätzende Rolle, denn: Menschen legen ihr Vermögen nach wie vor am liebsten dort an, wo sie sich aus-kennen, nämlich im eigenen Land. Aber Investitionsentscheidungen werden natür-lich selten ausschließlich aus dem Bauch heraus getroffen. Und rational gibt es kei-ne begründbaren Vorbehalte.

Wie schafft man es, paneuropäisch zu investieren und gleichzeitig die so wich-tige Nähe zur Immobilie zu behalten? Immobilienbusiness ist immer lokal: Wir betreuen die Immobilie immer mit eigenen Leuten vor Ort. Wir steuern nicht von Augs-burg aus Dienstleister, sondern machen das „business on the ground“ komplett selbst. Und das ist die starke Differenzie-rung zum Wettbewerb. Wir werden auch nur in Ländern agieren, in denen wir eigene Leute haben, weil das für uns der Erfolgs-garant Nummer 1 ist. Das beginnt natürlich bei der Akquisition: Niemand weiß so gut, was in Dänemark abläuft, wie der Däne, zum Beispiel. Darüber hinaus ist es in Län-dern wie Dänemark, in denen die Immobi-lien-Community eher klein ist, sehr wichtig, ein fester Bestandteil dieser zu sein. Nur mit der richtigen Verdrahtung kommt man frühzeitig, also off market, an die interes-santen Themen. Die Vor-Ort-Expertise ist aber ebenso wichtig, um die Assets dann zu managen, damit die Rendite erzielt wer-den kann, die wir dem Investor verspro-chen haben.

Gibt es schon Erfahrungen mit pan- europäischen Produkten?

Im Bereich Handel und Büro bieten wir von jeher paneuropäische Produkte. Das The-ma Wohnen sehen wir aus den vorgenann-ten Gründen als absoluten Trend. Auch unser Logistikfonds wurde – ganz bewusst – unter Rücksprache mit den Kunden eu-ropäisch aufgesetzt, schlicht, weil das The-ma Logistik per se über Landesgrenzen hinweg stattfindet und eine Nutzungsart darstellt, die typisch für eine paneuropäi-sche „Denke“ ist.

Welche Art von paneuropäischem Pro-dukt wäre noch vorstellbar?Das könnte z.B. ein Produkt mit Fokus auf Value Add sein. Die Länder und Nutzungs-arten könnten dabei offenbleiben, um möglichst flexibel im Markt agieren zu kön-nen. Das Risiko- und Investitionsprofil muss natürlich klar umrissen sein – so wie es das immer ist, wenn man ein Produkt an den Markt bringt.

Wäre es besonders herausfordernd, ei-nen solchen Fonds zu managen? Ich persönlich sehe keine neue Herausfor-derung. Wenn wir paneuropäisch investie-ren, kümmern sich unsere Experten in England weiterhin nur um die Investments in England, die französischen Kollegen tun Gleiches in Frankreich. Das fokussierte Arbeiten, das uns auszeichnet, findet also weiterhin statt. Man würde die Bausteine aus unterschiedlichen Ländern dann ledig-lich in einem Produkt zusammenführen, eine andere Klammer erzeugen. Im Value-Add-Bereich ist darüber hinaus die Schnel-ligkeit ein wichtiger Erfolgsfaktor – wichti-ger als bei anderen Anlageklassen. Das heißt, der Entscheidungsprozesse muss hier ganz scharf definiert, die Kommuni-kation zwischen Portfoliomanager und Kunde exakt abgestimmt sein. Um poten-zielle ‚Zeitfresser‘ auf ein Minimum zu re-duzieren würde man hier – wie internatio-nal üblich – wohl an ein diskretionäres Modell denken. � ❙

INVESTSMART

PATRIZIA BULLETIN 01|20174 KOMMENTAR

Wahljahr 2017: Auswirkungen von „vox populi“

werden von der Entwicklung getrieben, dass die Verbesserungen in Folge des glo-balen Wachstums in den letzten Jahren immer noch begrenzt sind und nicht allen Haushalten in gleichem Maße zugutekom-men. Gleichzeitig befinden wir uns in einer Situation, in der gefühlte und möglicher-weise auch reale Ungleichheit zunimmt. In Europa wird diese Entwicklung außerdem noch von einer wachsenden Skepsis ge-genüber der EU begleitet.

Unerwartetes erwarten

Einwanderung und Terrorismus sind im-mer noch die zentralen Themen, wenn Eu-ropäer bezüglich ihrer größten Bedenken hinsichtlich der Zukunft befragt werden. Das spielte Anti-Establishment-Parteien in allen drei Wahlländern in die Karten und sie gewannen in den letzten Jahren deut-lich an Zustimmung. Infolgedessen ließ sich die letzten Quartale ein allgemeiner Rechtsruck in der Politik beobachten, der die Positionen dieser rechten Parteien we-niger extrem erscheinen lässt. Gleichzeitig erhöht diese Entwicklung aber auch die

Wahrscheinlichkeit, dass 2017 keine die-ser Parteien Teil einer regierenden Koali-tion sein wird.

Was sind nun die Konsequenzen dieser Entwicklung für Investoren im Hinblick auf die europäischen Immobilienmärkte? Nachdem die Brexit-Entscheidung Groß-britanniens im Juni 2016 beinahe alle Marktteilnehmer überrascht hat, ist das zögerliche Verhalten in den darauf folgen-den Monaten kaum verwunderlich. Be-trachtet man die Wahlen dieses Jahres, so ist der Überraschungseffekt ein deutlich geringeres Thema, da Investoren nun bes-ser auf das Unerwartete vorbereitet sind und in vielen Fällen sogar das Unerwarte-te erwarten.

Als Konsequenz werden Investoren größeren Fokus auf die Fundamentaldaten der Märkte und die Standorte der Objekte legen müssen, um Abwärtsrisiken auf lan-ge Sicht zu minimieren. Das Nachlassen der Transaktionstätigkeit in Europa könnte ein erster Hinweis auf ein gestiegenes Be-wusstsein institutioneller Investoren für „vox populi“-Risiken sein. Gleichzeitig soll-ten alle Marktteilnehmer Marktturbulen-zen rund um die erwähnten Wahlen erwar-ten und diese im Auge behalten, da sich daraus Möglichkeiten für diejenigen Inves-toren bieten können, die schnell genug handeln können, wie die Transaktionen in den Wochen nach dem UK-Referendum gezeigt haben. Investoren sollten sich au-ßerdem bewusst sein, dass sich die poli-tische Landschaft in Europa, unabhängig vom Ausgang der Wahlen, weiter verän-dern wird, da „vox populi“ bereits seinen Weg in die Politik gefunden hat.� ❙

Dr. Marcus Cieleback, Group Head of Research bei PATRIZIA

Wahlen oder - ganz allgemein - Volksbe-fragungen haben 2016 wohl zu den größ-ten Überraschungen seit Langem geführt - und das nicht nur kurzzeitig: Ihre Auswir-kungen werden auch in den kommenden Jahren spürbar sein und bleiben. Die Wahl-urne wurde zur Stimme des Anti-Establish-ments und verlieh dem Anti-Globalisie-rungsgefühls in Europa und den USA deutlichen Ausdruck. Wie, so fragt man sich zurecht, wird vor diesem Hintergrund wohl das Jahr 2017 mit Wahlen in drei so bedeutenden europäischen Ländern wie den Niederlanden, Frankreich und Deutschland ablaufen?

Eine Lehre aus 2016 ist sicher, dass die öffentliche Meinung deutlich weniger prognostizierbar ist als in der Vergangen-heit und politische Risiken genauestens analysiert werden sollten. Die Einschät-zung des Internationalen Währungsfonds (IWF), dass politische Risiken die größte Gefahr des globalen Wachstums darstel-len, ist nur ein Beispiel des wachsenden Bewusstseins für die Bedeutung von Volksbefragungen. „vox populi“-Risiken

PATRIZIA BULLETIN 01|2017 AM RANDE 5

Das Einkaufszentrum Flora-Park in Magde-burg und das Bürogebäude in der Mainzer Landstraße 61 in Frankfurt am Main haben fast nichts gemeinsam. Eines aber doch: Beide haben vor Kurzem im Rahmen eines Off-Market-Deals den Eigentümer gewech-selt. Die Transaktionen wurden also nicht im Rahmen eines für alle relevanten Markt-teilnehmer offenen Bieterverfahrens abge-wickelt, sondern diskret von den Eigentü-mern oder spezialisierten Maklern einge- fädelt, die lediglich einen sehr engen Kreis von möglichen Käufern ansprachen.

Manche Marktbeobachter sehen in solchen Off-Market-Deals die perfekte Lö-sung, um in der gegenwärtigen, von einer starken Nachfrage nach Immobilien ge-prägten Phase an attraktive Objekte zu kommen, ohne sich aufwändigen Verfah-ren mit zahlreichen Beteiligten aussetzen zu müssen. „Frischer Wind für das Immo-biliengeschäft“ oder „Albtraum Bieterver-fahren“ lauten einige der Schlagzeilen, die die Vorzüge des Off-Market-Ansatzes he-rausstellen.

Schnell & erfolgversprechend

Tatsächlich sprechen einige Gründe für dieses Vorgehen. So sparen Off-Market-Transaktionen Zeit, da sie sich schneller abwickeln lassen, als wenn zahlreiche In-teressenten in mehreren Bieterrunden ei-nen heißen Wettkampf austragen. Und genau das ist heute in aller Regel der Fall,

Off-Market-Deals – Option mit Für & Wider In der gegenwärtigen Marktphase ist es für Investoren schwierig geworden, in Deutschland an gute Objekte zu kommen. Verführerisch erscheint da der Ausweg, sich nicht an Bieterverfahren zu beteili-gen und stattdessen auf Off-Market-Deals zu setzen. Doch ein Königsweg ist dieses Vorgehen nicht.

wenn ein Core-Bürogebäude in einer A-Stadt oder ein erstklassiges Wohn- und Geschäftshaus in einer attraktiven Mittel-stadt offiziell zum Verkauf steht. Die po-tenziellen Käufer wenden dann viel Zeit für die Prüfung des Objekts und die Erarbei-tung eines Angebots auf – und müssen sich am Ende mit hoher Wahrscheinlich-keit doch einem Konkurrenten geschlagen geben, der bereit ist, noch mehr Geld in die Hand zu nehmen. Beim Off-Market-Verfahren hingegen ist für diejenigen In-vestoren, die vom Verkäufer oder seinem Beauftragten direkt angesprochen wer-den, die Chance deutlich höher, zum Zuge zu kommen – ein Prinzip, das gerade in Ländern, die per se über eine eher kleine Immobilien-Community verfügen, beson-ders zum Tragen kommt.

Diskret & vertraulich

Ein weiterer Vorteil ist die Diskretion, die mit dieser Transaktionsart verbunden ist. Investoren müssen sich nicht kritisch nach ihrer Anlagestrategie befragen lassen, was insbesondere für wohlhabende Privatper-sonen, Family Offices und andere auf Dis-kretion bedachte Käufergruppen wertvoll ist. Und auch die Verkäufer bleiben von der Frage verschont, warum sie sich von ihrer Immobilie trennen wollen – ein Plus-punkt vor allem dann, wenn sie aus wirt-schaftlichen Gründen zum Verkauf ge-zwungen sind.

Doch es gibt auch ein gewichtiges Ar-gument gegen Off-Market-Deals. Wer näm-lich außerhalb des Markts kauft, kauft des-wegen nicht zum Schnäppchenpreis. Das Gegenteil ist der Fall: Tendenziell werden bei Off-Market-Transaktionen keine günsti-geren Preise erzielt als bei Bieterverfahren. Schließlich kennen professionelle Verkäu-fer den Markt genau und begehen nicht den Fehler, ihr Objekt unter Wert abzusto-ßen. Tendenziell preissteigernd wirkt sich zudem die höhere Transaktionssicherheit aus, die mit Off-Market-Deals verbunden ist: Da von vornherein nur Investoren mit hoher Reputation und ausgewiesenem Track-Record angesprochen werden, ver-ringert sich die Gefahr, dass der Interessent mit dem höchsten Gebot doch noch ab-springt oder an der Finanzierung scheitert.

Stets den ganzen Markt im Auge

Off-Market-Deals sind ein Element eines lebhaften Transaktionsmarkts. Der Fokus liegt dabei weniger auf der Möglichkeit, zu günstigen Preisen an attraktive Immobilien zu gelangen, sondern vielmehr darauf, Zu-gang zu guten Transaktionen zu bekom-men. Dennoch werden Off-Market-Deals hergebrachte Verkaufsverfahren nicht überflüssig machen. Wer als Investor er-folgreich sein will, muss auch künftig den Markt in seiner ganzen Breite beobachten und von Fall zu Fall das richtige Vorgehen wählen.� ❙

PATRIZIA BULLETIN 01|20176 PANORAMA

Wo investieren? Eine langfristige Gleichgewichtsanalyse ausgehend von einer Core-Perspektive.

Umfragen zeigen, die Zielallokationen für Immobilien institutioneller Investoren steigen stetig an. Seit 2010 führt dies zu kontinuierlich steigenden Investmentvolumina. 2016 zeigte sich jedoch eine Verände-rung: Politische Gegebenheiten sorgten in erheblichem Maß für Unsicherheit und die Investmentmärkte kämpften mit der Produktverfügbarkeit, was zu konstanten oder gar rückläufigen Investitionsvolumina führte. In einem Umfeld, in dem politische Unsicherheiten die gesamtwirtschaftlichen Perspektiven eintrüben, sich Zinserhöhungen abzeichnen und die Verfügbarkeit attraktiver Investments eine Heraus-forderung bleibt, fragen sich Investoren nun, wo sie ihr Geld investieren sollen. Der PATRIZIA Gewerbe-immobilienmarkt-Bericht geht dieser Frage nach.

lich wird jede Entscheidung, sich außer-halb des Heimatmarktes zu engagieren, sorgfältig geprüft. Faktoren wie Demogra-fie, Wachstumsperspektiven, Zinsen und Risikopräferenzen geben Hinweise auf die Attraktivität einer Region und erklären zum großen Teil die Attraktivität Europas.

Ausgehend von der „goldenen Regel der Kapitalakkumulation“ entspricht der

nominale Zins im Gleichgewicht dem no-minalen Wachstum. Somit sind die gegen-wärtig niedrigen Zinsen das Ergebnis nied-rigen Realwachstums und niedriger Inflation. Jedoch drückt die expansive Geldpolitik die Renditen noch unter das bereits sehr niedrige Gleichgewichts- niveau. Wenn sich die Zinsen zukünftig wieder an ihr Gleichgewichtsniveau an-

Asiatische und europäische Investoren sind im Vergleich zu ihren Zielallokationen am meisten unterallokiert. Das könnte ein Grund sein, weshalb in den letzten Jahren so viele asiatische Investoren in Europa investiert haben, allerdings ist dies keine Antwort darauf, warum sie Europa gewählt haben. Zuerst einmal hat jeder Investor eine Präferenz für sein Heimatland. Folg-

PATRIZIA BULLETIN 01|2017 PANORAMA 7

gen an die zukünftigen Erträge im Ver-gleich zu früheren Jahren anzupassen ha-ben.

USA nicht ganz unproblematisch

Ausgehend von einem zukünftig geringe-ren Wachstum, wird die Wertänderungs-rendite niedriger als in der Vergangenheit sein und die Bedeutung der Netto-Cash-flow-Rendite steigen. So gesehen wird Eu-ropa mit seiner geringen Volatilität und geringen Wertänderungsrendite die Regi-on sein, in der sich zukünftige Erträge am ehesten an die vergangene Performance annähern werden.

Die Fähigkeit der Renditen, steigende Zinsen zu kompensieren, zeigt auch die besseren Perspektiven Europas im Ver-gleich zu Nordamerika. Die Differenz zwi-schen Spitzenrenditen und nationalen

Staatsanleihen ist in Europa gegenwärtig auf einem Allzeithoch, während sie sich in Nordamerika einem historischen Tief an-nähert. Insbesondere nach der zweiten Zinserhöhung der FED im Dezember und den zu erwartenden Ausgaben der Trump-Regierung, zeigt sich in den USA eine nicht unproblematische Situation für Core-Investoren.

Investoren mit einer Buy-and-Hold-Strategie im Core- und Value-Add-Bereich sollten sich daher auf das (alte) europäi-sche Festland konzentrieren. Basierend auf solch strategischer Allokationsüberle-gung, sollte der Aufbau des Portfolios hin-sichtlich der Investitionsstandorte und Investmentsektoren taktisch opportunitä-tengetrieben erfolgen. � ❙

passen, wird dies die Wertentwicklung festverzinslicher Anlagen negativ beein-flussen. Die Folge der niedrigen Zinsen ist allerdings auch eine hohe Bewertung al-ternativer Assetklassen. Dies bedeutet, dass die Wertentwicklung der meisten die-ser Alternativanlagen zukünftig ebenfalls unterhalb historischer Durchschnittswerte liegen wird. Insgesamt führt dies zu einer herausfordernden Situation hinsichtlich der Kapitalanlage. Daher ist es nicht über-raschend, dass Investoren im Bereich Im-mobilien Core- und Value-Add-Strategien bevorzugen.

Vor dem Hintergrund der Risikopräfe-renzen lohnt ein Blick auf die Performance globaler Immobilieninvestments. Die Be-deutung der Wertänderungsrendite in der Total-Return-Performance gibt Aufschluss, um wie viel die Investoren ihre Erwartun-

Total Returns, Standardabweichung und Sharpe Ratio nach Regionen

QUELLE: PATRIZIA, REUTERS

Regionale Total Returns QUELLE: PATRIZIA, REUTERS

PATRIZIA BULLETIN 01|20178 ZU GUTER LETZT

besteht aus 196 Becken, auf die Wasser sanft von der Decke tropft und so einen Chor aus verschie-denen Tönen erzeugt. Auf diese Weise sollen die Stimmen aller Menschen weltweit sowie die grenzüberschreitende Koopera-tion bei diesem Projekt der Su-perlative imitiert werden.

Rekorde gezählt?

Bald schon könnte der Burj Khalifa übrigens zumindest ei-nen Teil seiner Rekorde abtre-ten müssen: Der 1.007 Meter hohe Kingdom Tower im saudi-arabischen Dschidda soll noch 2017 fertiggestellt wer-den und auch Dubai selbst plant bis zur Expo 2020 ein weiteres Rekordgebäude, den Dubai Tower. Und so geht das Verschieben der Gren-zen nach oben weiter – Ende (vorerst) nicht absehbar. � ❙

Bereits heute, im Alter von nur knapp sie-ben Jahren, ist der Burj Khalifa ein beein-druckendes kulturelles Erbe der Neuzeit. Als Beispiel meisterhafter Architektur und exzellenter Ingenieursleistung, beherbergt der Turm 900 Luxuswohnungen und ein 16-stöckiges Hotel, das der italienische Modedesigner Giorgio Armani konzipiert hat. 160 der 200 Etagen des Gebäudes, dessen Form einer Lilienart, die in der Wüstenregion Dubais zu finden ist, nach-empfunden wurde, sind bewohnbar, die restlichen Stockwerke beherbergen tech-nische Anlagen. Zu erreichen sind die 200 Etagen des Megahochhauses – wie sollte es auch anders sein? – über den Perso-nenaufzug mit der längsten Fahrstrecke der Welt. Dass dieser dann im Vergleich jedoch nur der drittschnellste Aufzug auf Erden ist, enttäuscht bzw. überrascht fast ein wenig. Vor allem, wenn man bedenkt, dass er seine Fahrgäste mit einer Ge-schwindigkeit von 10 Metern pro Sekunde vom Erdgeschoss ins oberste Stockwerk bringt. Zu Fuß müsste man dazu übrigens ganze 2.909 Stufen auf sich nehmen.

Kühles Köpfchen

Unter Höhenangst sollte man nicht leiden, wenn man eine der vielen Aussichtsplatt-formen des Burj Khalifa genießen möchte – beispielsweise die offene Dachterrasse „At the Top“ auf der 124. Etage oder die Aussichtsplattform „At the Top SKY“ – auf der 148. Etage. Letztere befindet sich in 555 Metern Höhe. Von hier aus wirken die

Jenseits aller GrenzenDubai ist eine Stadt der Superlative. Da erstaunt es nicht, dass genau hier ein Bauwerk steht, das in beinahe jeder Hinsicht alles bislang Dagewesene übertrifft: der Burj Khalifa. Mehr als 12.000 Bau-arbeiter sowie die größten Kräne der Welt waren insgesamt 22 Millionen Stunden fast rund um die Uhr mit seiner Errichtung beschäftigt. Sie verbauten unter anderem rund 330.000 Kubikmeter Beton und 31.400 Tonnen Stahl allein in seinem Fundament. Am 4. Januar 2010 wurde der Burj Khalifa nach sechsjähriger Bauzeit offiziell eröffnet. Er ist mit seinen stolzen 828 Metern Höhe das aktuell höchste Gebäude der Welt. Und das ist wiederum nur ein Rekord von vielen, die der „lange Lulatsch“ wie die Einheimischen den Hochhausriesen liebevoll nennen, für sich in Anspruch nehmen darf.

anderen Wolkenkratzer Dubais klein, ja fast schon niedrig und die Welt am Fuße des Riesen winzig und im wahrsten Sinne weit, weit weg. Wenn einen ob dieser Ein-drücke vielleicht ein wenig fröstelt, ist das nicht erstaunlich, liegt aber bestimmt auch am tatsächlichen Temperaturunterscheid zwischen Erdgeschoss und Spitze; dieser beträgt nämlich ganze sechs Grad Celsius. Aufwärmen kann man sich dann zwei Eta-gen tiefer, im – Überraschung! – höchst-gelegenen Restaurant der Welt, dem „At.Mosphere“. Wer nun aber denkt, die Aussicht vom Burj Khalifa wäre nur von oben nach unten beeindruckend, der irrt. Denn auch von unten nach oben offenbart sich dem Betrachter eine spektakuläre „Aussicht“: Wie eine endlos silberne Leiter scheint der Burj in den Himmel emporzu-steigen, setzt für einen Moment beinahe die Grenzen von Realität und Illusion außer Kraft.

Internationale Teamarbeit

Ebenfalls rekordverdächtig ist beim Burj Khalifa das Zusammenspiel der vielen ver-schiedenen Nationen, die ihn gemeinsam Hand in Hand realisiert haben. Unterneh-men aus insgesamt über 30 verschiede-nen Ländern waren an seinem Bau betei-ligt, darunter zwei Dutzend deutsche Firmen, die von Hochdruckpumpen über Dübel bis hin zu Küchengeräten und Ro-senthal-Porzellan lieferten. Thematisiert wurde diese Zusammenarbeit im Kunst-werk „World Voices“ von Jaume Plensa: Es