Part 03Part 03 - TU Wien · 2009-11-26 · Sektorenanalyse – Sozialimmobilie >> ausreichendes...

PROJEKTENTWICKLUNGPart 03Part_03

Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Arch. Christoph M. Achammer WS2009

SS 2003

Vo Projektentwicklung – Univ.-Prof. DI Christoph Achammmer

LEISTUNGSBILDERNutzungskonzepte

siehe Projektidee - Masterplanung

Standort- und Marktanalysen

FinanzierungskonzeptePE Rechnung siehe MasterplanungWertermittlungFinanzierungsformen

ZielsetzungStandortanalyseMarktanalyseSektorenanalysen

Finanzierungsformen

ProjektmanagementGrundlagenPM des BauherrenSektorenanalysen

Handel - Büro – Gewerbe -Wohnen - Hotel – Freizeit

Due Dilligence Prozesse

PM des BauherrenPM der PlanerPM der ausführenden Firmen

Facilities ManagementTransaktionsartenAblaufBeispiele

Facilities Management

Portfoliomanagement

Rentabilitätsanalysensiehe Projektidee – Masterplanung

SS 2003


RECHTLICHE UND ORGANISATORISCHEORGANISATORISCHE GRUNDLAGENPlanungs- und Baurecht

Vertragsrecht- und OrganisationsmodelleGrundstückssicherungPlanunggBaudurchführungMieter und BetreiberverträgeFinanzierungs- und BeteiligungsverträgeV k f I bili j ktVerkauf von ImmobilienprojektenPPP Modelle

SS 2003


Nutzungskonzepte

siehe Projektidee - Masterplanung

SS 2003


Standort- und Marktanalysen

> Makro + Mikro Standort> Makro + Mikro Standort

> Nutzermarkt

> ImmobilienmarktImmobilienmarkt

SS 2003


Typisierung externer Gutachter

SS 2003


Zielsetzung

SS 2003


Standortanalyse

SS 2003


Marktanalyse

SS 2003


Sektorenanalyse – Einzelhandel

SS 2003


Sektorenanalyse – Büro

SS 2003


Sektorenanalyse – Gewerbe

> Grundstücksbeschaffenheit

>> Größe ca. 100 ha, zusammenhängend, annähernd quadratisch

>> möglichst eben, altlastenfrei, tragfähiger Grund

>> industriegerechte Infrastruktur: Strom, Gas, Wasser, Abwasser – alles erweiterbar

> Verkehrsanbindung

>> Bahnanschluss

>> Autobahnanschluss

>> Flughafen im Umkreis von ca. 1 Stunde Autofahrt

> Daten zu Demographie und Bildung

>> Verfügbarkeit qualifizierten Personals

>> Ausbildungsstätten>> Ausbildungsstätten

>> günstige Altersstruktur

SS 2003


Sektorenanalyse – Gewerbe

> Wirtschaftspolitische Eckdaten

>> Investitionsförderung

>> geringe Steuerlast

>> hohe Arbeitsmoral

>> Produktivität

>> gewerkschaftlicher Organisationsgrad

>> geringe Betriebskosten

> Weiche Faktoren

>> hohe Lebensqualität für Führungskräfte

>> gutes Verhältnis Wirtschaft zu Regierung / Verwaltung(Investitionsklima, gemessen anhand Genehmigungsdauer,Regelungsdichte)Regelungsdichte)

SS 2003


Sektorenanalyse – Wohnen

> Bedarfsbestimmende Faktoren

>> demographische Entwicklungen

>> soziale Strukturänderungen

>> Wohnwünsche, -bedarf

> Nachfragebestimmende Faktoren

>> Einkommen

>> Transferzahlungen>> Transferzahlungen

>> Ersparnisbildung und Vermögen

> Angebotsfaktoren> Angebotsfaktoren>> Wohnungsversorgung nach Art und Verteilung

>> Baulandentwicklung

SS 2003


Sektorenanalyse – Wohnen

> Wirtschaftliche Faktoren

>> Kosten der Bau-Produktion

>> Renditeerwartungen

>> Zins- und Preisrelationen

> Interventionistische Faktoren

> staatliche Gesetze und Verordnungen z.B.

>> zur Wohneigentumsförderung>> zur Wohneigentumsförderung

>> für den Mietwohnungsbau

>> für den Mieterschutz

>> zur kommunalen Baulandbereitstellung

SS 2003


Sektorenanalyse – Sozialimmobilie

>> ausreichendes Bevölkerungspotenzial mit überdurchschnittlichemAnteil älterer Bewohner

>> voraussichtliche Entwicklung von Bevölkerungs- und Sozialstruktur,>> voraussichtliche Entwicklung von Bevölkerungs und Sozialstruktur,Haushaltsgrößen und -typen

>> Einkommensstruktur inklusive Renten- bzw. Pensionshöhesowie Kaufkraft

>> Mieter- und Eigentümerstruktur

>> überregionale Verkehrsstruktur

>> Image, Bedeutung des StandortesImage, Bedeutung des Standortes

>> Landesaltenpläne

>> Wettbewerbssituation (ist / geplant)

SS 2003


Sektorenanalyse – Hotel / Freizeit

> Angebotsparameter>> Welche Hoteltypen sind am Markt vertreten und welche Zielgruppen

sprechen sie an?sprechen sie an?

>> Welche Einrichtungen und welches Leistungsniveau bieten die bestehenden Hotels, und wo sind sie räumlich konzentriert?

>> Gibt es bereits konkrete Hotelplanungen und wenn ja wo und in>> Gibt es bereits konkrete Hotelplanungen und, wenn ja, wo und in welchen Kategorien?

>> Wird sich ein neues Projekt am Markt etablieren können?

> N hf t> Nachfrageparameter>> Art und Anzahl jährlich stattfindender Messen, Kongresse o. Ä.

und Entwicklung der Besucherzahlen

>> Umfang, Entwicklung und Prognose des Passagieraufkommens an einem Flughafenstandort

>> Anteil und Entwicklung des Dienstleistungssektors

>> Anzahl und Größe innovativer Unternehmen (Hightech / New Media)

>> Touristische Sehenswürdigkeiten und Anziehungspunkte,kulturelle Bedeutung sowie aktives Stadtmarketing

SS 2003


Methodische Darstellungen 1

Stärken-Schwäche Profil

SS 2003


Methodische Darstellungen 2

Abb 13

Portfolio Matrix

SS 2003


Due Dilligence Prozesse

> Transaktionsarten> Transaktionsarten

> Ablauf

> BeispieleBeispiele

SS 2003


Transaktionsarten 1

> Inhalt

>> An- und Verkauf unbebauter Grundstücke

>> An- und Verkauf bebauter Grundstücke

>> Verkauf oder Übernahme von Immobiliengesellschaften

bzw. von Anteilen daran

>> An- und Verkauf von Immobilienportfolios

> Form

>> Asset-Deal

>> Share-Deal

> Träger

>> Buy Side ohne dilligence

>> Sell ohne dilligence

SS 2003


Transaktionsarten 2

> Zeitpunkt

>> präakquisitorisch

>> postakquisitorisch

> Funktion

>> wirtschaftlich

>> technisch

htli h>> rechtlich

>> finanziell

>> umweltbezogen

SS 2003


Ablauf Angebotsphase

Vertraulichkeitserklärung

Information Memo

Term Sheet

Due Dilligence

Contract Deal breakers

AnpassungContract

No dealCompensation

SS 2003


SS 2003


Rentabilitätsanalysen

siehe PE Rechnungen

SS 2003


Finanzierungskonzepte

> PE Rechnung – siehe Masterplanung> PE Rechnung siehe Masterplanung

> Wertermittlung

> FinanzierungsformenFinanzierungsformen

SS 2003


Wertermittlung

>> Substanzwert>> Substanzwert

>> Ertragswert

>> VerkehrswertVerkehrswert

SS 2003


Kapitalisierungszinssatz

SS 2003


Finanzierungsformen

>> Konsortialfinanzierung>> Konsortialfinanzierung

>> Mezzanin-Finanzierung

>> Joint-Venture-FinanzierungJoint Venture Finanzierung

>> Leasing

>> Private Equity Financingq y g

>> Strukturierte Finanzierung

SS 2003


Bsp: Mezzanin-Finanzierung

SS 2003


Projektmanagement

> Grundlagen

>> Qualitäten - Quantitäten

>> Kosten und Finanzierung

>> Termine - Kapazitäten

>> Organisation – Informationg

Koordination – Dokumentation

>> Zielabweichungen und Gegensteuerungsmaßnahmen

> PM des Bauherren

>> Projektleitung

>> Project Controlling

>> Projektsteuerung

SS 2003


Projektmanagement

> PM der Planer

>> Einzelleistungen

>> Generalplaner

>> Gesamtplaner

> PM der ausführenden Firmen

>> Einzelvergabe

>> Generalunternehmer>> Generalunternehmer

>> Totalunternehmer

SS 2003


Übernehmermodell - Einzelvergabe

Der Bauherr beauftragt für die Planung des Bau- Bauherrg gprojektes einzelne Planer (z.B. Architekt, Statiker,Lüftungs- u. Klimaingenieur usw.) und für dieAusführung einzelne ausführende Firmen(z.B. Baufirma, Installationsfirma, Tischler, Maler)

Bauherr

LeitendesBü

BeraterTreuhand-f ktimit der Erbringung der jeweiligen Leistungen.

Die Einzelvergabe ermöglicht den Bauherrn unddem Nutzer eine große Einflußnahme in

Büro Beraterfunktion

sämtlichen Planungs- und Ausführungsphasen.Sie erfordert jedoch eine umfangreicheKoordination.Bei größeren Projekten wie beim Industriebau

Unter-nehmer

Unter-nehmer

Unter-nehmer

Unter-nehmer

wird für diese Aufgabe ein gesonderterProjektmanager eingesetzt.

WerkvertragA ftAuftragTechnische Unterstellung

SS 2003


Übernehmermodell - Generalunternehmer

Bei dieser Vergabeform beauftragt der Bauherr B hBei dieser Vergabeform beauftragt der Bauherr keine einzelne Planer, sondern einen General-planer mit der Erbringung und Koordinierungder gesamten Planungsleistung. Die Ausführungwird jedoch vom Bauherrn an Einzelunternehmen G l l

Bauherr

Treuhand-wird jedoch vom Bauherrn an Einzelunternehmenoder an einen Generalunternehmer vergeben.

Bei dieser Vergabeform haben der Bauherr undder Nutzervertreter nur eine Planungsfirma als

GeneralplanerTreuhandfunktion

der Nutzervertreter nur eine Planungsfirma alsGesprächspartner, wodurch sich die Gespräche vereinfachen. In der praktischen Abwicklung werden hierbei für die einzelnen Fachdisziplinenverantwortliche Fachleute vom Generalplaner

Unter-nehmer

Unter-nehmer

Unter-nehmer

Unter-nehmer

verantwortliche Fachleute vom Generalplaner als Gesprächspartner genannt.

WerkvertragA ftAuftragTechnische Unterstellung

SS 2003


Übernehmermodell - Totalunternehmer

Der Bauherr vergibt aufgrund eines Vorentwurfesg gdie gesamte weitere Planung und die Ausführungdes Bauwerkes zu festgelegtem Standard, schlüssel-fertigem Preis und festem Termin an einen Total-unternehmer.

Bauherr

Diese Vergabeform bedingt, daß die Einfluss-nahme auf die Planung und Ausführung im Allgemeinen nur bis zur Phase des Vorentwurfs

Kontroll-instanz

Treuhand-funktion

gund der darauf folgenden Vergabeverhandlungenerfolgen kann. Jeder später vorgebrachte Wunschkann zu Kostenerhöhungen und Termin-verzögerungen führen. Die Kontrolle hinsichtlich Totalunternehmerder Erfüllung der Zielvorgaben ist auch in diesemFall erst bei Abnahme des Objektes möglich.

WerkvertragAuftragTechnische Unterstellung

SS 2003


GMP Schema

Marktwert im Wesentlichen bestimmt durch Income -Szenario gekoppelt mit Ertragsbewertung des Kapitalsg g g

minus - working - fees- risk - fees- profit - fees

= Garantierter Maximalpreis

SS 2003


GMP Schema

GMP wird im gesamten Projektverlaufreduziert durch:

- value engineering- zero - budgeting- Marktmechanismen

und führt zu optimaler Qualitätb i i t K t i ht P ibei geringsten Kosten nicht Preis

SS 2003


GMP Schema

SS 2003


Facilities Management

> Definitionen

F ilit M t i t d h itli h t t i hFacility Management ist der ganzheitliche strategische Rahmen für koordinierte Programme, um Gebäude, ihre

Systeme und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen.(International Facility Management Association)

Facility Management ist ganzheitliches Management dery g g gImmobilie und der materiellen / immateriellen Infrastruktur

einer Organisation mit dem Ziel der Verbesserung der Produktivität des Kerngeschäftes.g

(ÖNORM A 7000)

SS 2003


Wertschöpfungskette

SS 2003


Immobilien- und Facilities Management

SS 2003


RECHTLICHE UND ORGANISATORISCHE GRUNDLAGEN

> Planungs- und Baurecht> Planungs und Baurecht

> Vertragsrecht- und Organisationsmodelle

SS 2003


Planungs- und Baurecht

Planungsrecht

ist

Landesrecht

SS 2003


Beschnitten von oben - >Bund<

>> Bundesautobahnen>> Bundesautobahnen

>> Bundesbahn

>> FlughäfenFlughäfen

>> Wasser

>> Denkmalschutz

>> Arbeitnehmerschutz

SS 2003


Beschnitten von unten - >Gemeinde<

>> Flächenwidmungsplan>> Flächenwidmungsplan

>> Bebauungsplan

SS 2003


Genereller Ablauf

> Überörtliches Raumordnungskonzept> Überörtliches Raumordnungskonzept

> Flächenwidmungsplan

> BebauungsplanBebauungsplan

> Baugenehmigung

SS 2003


Flächenwidmungsplan - generell

>> legt Art und Weise der flächenbezogenen Nutzung fest

>> wird von der Gemeinde aufgelegt

d h di A fl f i t k t>> durch die Auflagefrist kommt es zu Einwendungen

>> wird durch die Gemeinde abgeändert odergwie aufgelegt beschlossen

>> wird durch das Land geprüft und zurück-gewiesen oder genehmigtgewiesen oder genehmigt

>> wird durch Veröffentlichung rechtskräftig

SS 2003


Bebauungsplan

>> legt die Art und Weise der Bebauung auf einzelnen Grundstücken in einem Quartierfest

>> wird von der Gemeinde aufgelegt wird von der Gemeinde aufgelegt

>> durch die Auflagefrist kommt es zu Einwendungen

>> wird durch die Gemeinde abgeändert oderwie aufgelegt beschlossen

>> wird durch das Land geprüft und zurück>> wird durch das Land geprüft und zurück-gewiesen oder genehmigt

>> wird durch Veröffentlichung rechtskräftig

SS 2003


Beispiel - FlächenwidmungsplanInterspar KapfenbergInterspar Kapfenberg

IST

SS 2003


Beispiel - FlächenwidmungsplanInterspar Kapfenberg

SOLLInterspar Kapfenberg

SS 2003


Beispiel - BebauungsplanInterspar KapfenbergInterspar Kapfenberg

SS 2003


Umweltverträglichkeitsprüfung - UVP

> länderspezifisch verschieden

> allgemein ab einer bestimmten Projektsgröße

> gutachterliche Erarbeitung aller relevanten Ei fl ößEinflussgrößen

z.B.: >> Verkehr>> Wasser>> Naturschutz>> Energie>> Wind>> Emissionen

SS 2003


„Vorhabenbezogener Erschließungsplan“nach deutschem Baurecht

> Schaffung von Planungsrecht für ein

nach deutschem Baurecht

g gspezifisches Projekt

> Flächenwidmung und Bebauungsplan aufbauend auf konkreten Projektsunterlagenauf konkreten Projektsunterlagen – sonst wie oben

> Kosten meist durch Vorhabensträger zu erbringen

SS 2003


Städtebauliche Verträge

> Städtebauliche Maßnahmen <Maßnahmenverträge>

>> Bodensanierung

>> Neuordnung von Grundstücken

>> städtebauliche Planungen

> Verfolgte Ziele <Zielbindungsverträge>

>> Naturschutz-Ausgleich

>> soziale Infrastruktur>> soziale Infrastruktur

>> Schaffung von Wohnraum

> Kosten <Kostenübernahmeverträge>> Kosten <Kostenübernahmeverträge>>> Kostenübernahme

>> Bereitstellung von Grundstücken

SS 2003


Bauleitplanergänzende Instrumente

Erhaltungssatzungen

I b i h tädt b li h

Bauleitplanung

Innenbereichs-Erweiterungssatzungen

städtebaulicheSanierungsmaßnahmen

Außenbereichs-Bausatzungen

städtebaulicheEntwicklungsmaßnahmen

SS 2003


Anforderungen an bauliche Anlagen

Trinkwasser-versorgung

Abwasser-beseitigungZuwegung versorgung beseitigung

behindertengerechtesBauenUmweltschutz

Anforderungen anKleinkinder-spielplätze

Kfz- /Fahradstellplätze

DenkmalschutzBautechnik

BaugestaltungnachbarschützendeAbstandsflächen

SS 2003


Vertragsbeziehungen der Projektbeteiligten

Projektsteuerer

Projekt-ManagerProjekt-ControllerProjekt-BetreuerProjekt-Monitor

Architekten BauunternehmenFachplaner/Sonderfachleute

Projekt-entwickler Bank

ProjektgesellschaftNachbarn Makler

Gemeinde/Behörden MieterBehörden

Grundstücks-ä f Gesellschafter A Gesellschafter B

Mieter

E di tverkäufer Gesellschafter A Gesellschafter B Endinvestor

SS 2003


Vertragstypen

Dienstvertrag§ 611 BGB

Werkvertrag§ 631 BGB

Geschäftsbesor-ungsvertrag§ 675 BGB

Auftrag§ 662 BGB§ 675 BGB

Dienst-verpflichteter

Werkverpflichteter(Unternehmer)

Dienst- oderWerkverpflichteter

Beauftragter

schuldet

versprocheneDienste

versprochenenErfolg

versprocheneDienste oder

versprochenen Erfolg in fremdem

Interesse

die unentgeltliche Ausführung des

ihm übertragenenGeschäfts

SS 2003


Projektverträge

> Projektentwicklungsvertragj g g

> Projektsteuerungsvertrag

> Sonstige> Sonstige>> Projekt-Management

>> Projekt-Controlling

>> Baubetreuung

SS 2003


Projektentwicklungsvertrag

>> Projektinitiierung

>> Projektkonzeption

>> P j ktk k ti i>> Projektkonkretisierung

>> Projekt-Management

>> Projektvermarktungj g

Im Rahmen der Projektkonzeption kann es insbesondere um die folgenden Aufgaben gehen:

>> Standort- und Marktanalysen

>> Analyse des Nutzungskonzeptes

>> Wettbewerbsanalysen

>> Risikoanalysen

SS 2003


Projektsteuerungsvertrag

Die 4 Handlungsbereiche sind:

>> Organisation, Information,K di ti d D k t tiKoordination und Dokumentation

>> Qualitäten und Quantitäten

>> Kosten und Finanzierungg

>> Termine und Kapazitäten

Die 5 Projektstufen sind:Die 5 Projektstufen sind:

>> Projektvorbereitung

>> Projektplanung>> Projektplanung

>> Ausführungsvorbereitung

>> Ausführung

>> Projektabschluss

SS 2003


Planerverträge

> Architektenvertrag

> Ingenieurvertrag

> Sonderfachleute

> Generalplanervertrag

SS 2003


Bauverträge

> Einzelvergabe

> Generalunternehmer

> Gewerbeübernehmer

> Design-Built-Verträge

SS 2003


Finanzierungs- und Beteiligungsverträge

> Finanzierung

> Projektbeteiligung

> Immobilienleasing

> BOT-Modelle

SS 2003


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