PARTIELLE FORTSCHREIBUNG DES … · Stephanstraße 15, 18055 Rostock Projekt-Nr.: P1811-5045...

PARTIELLE FORTSCHREIBUNG DES EINZELHANDELSKONZEPTES 2013 DER STADT RIBNITZ-DAMGARTEN FÜR DEN STADTTEIL DAMGARTEN

bulwiengesa

bulwiengesa AGMoorfuhrtweg 1322301 HamburgTel. +49 40 42 32 22-0Fax +49 40 42 32 22-12

Vorstand:Ralf-Peter KoschnyThomas Voß[email protected]

Hauptsitz: BerlinRechtsform: AGUSt-ID: DE 164508347Charlottenburg HRB 95407 B

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Member of GCSC e.V.

Aufsichtsrat:Bernhard H. Hansen(Vorsitzender)Hartmut Bulwien(Ehrenvorsitzender)

erstellt für: CKS Bau u. Projektentwicklung GmbHStephanstraße 15, 18055 Rostock

Projekt-Nr.: P1811-5045

Bearbeiter: Michael SchmidtProjektleiter: Dipl. Kaufmann A. Gustafsson, Bereichsleiter Einzelhandel

Hamburg, 21. Dezember 2018

Ribnitz-Damgarten – Partielle Konzeptfortschreibung für den Stadtteil Damgarten bulwiengesa

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Seite

1 VORBEMERKUNG 11.2 Untersuchungsinhalt und Methodik 3

2 EVALUIERUNG DES ZVB ORTSZENTRUM DAMGARTEN 42.1 Merkmale und Abgrenzungskriterien zentraler

Versorgungsbereiche 42.2 Standortrahmendaten Stadtteil Damgarten 82.3 Aktualisierung des Standortprofils des zentralen

Versorgungsbereich Ortszentrum Damgarten 102.1 Nahversorgungssituation im Stadtteil Damgarten 132.3 Standort des Ersatzbauvorhaben Saaler Chaussee/

Ecke Glashütte 13

3 ANPASSUNG DER LEITLINIEN ZUR KÜNFTIGEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG IM STADTTEIL DAMGARTEN 16

3.1 Empfehlungen zur grundsätzlichen sortimentsbezogenen Ansiedlungssteuerung im Stadtteil Damgarten 16

3.2 Empfehlungen zur Nahversorgung im Stadtteil Damgarten 16

INHALTSVERZEICHNIS


© bulwiengesa AG 2018 – P1811-5045

AV AusgabenvolumenALQ ArbeitslosenquoteASB Allgemeiner SiedlungsbereichBA BauabschnittBAB BundesautobahnBfLR Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (jetzt: BBR)BBR Bundesamt für Bauwesen und RaumordnungBGF BruttogeschossflächeBIP BruttoinlandsproduktBHM Bau- und HeimwerkermarktDIY Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment)EFH EinfamilienhausEG Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. GebietsgliederungEH EinzelhandelEKZ EinkaufszentrumEW EinwohnerEZG EinzugsgebietFGZ FußgängerzoneFM FachmarktGE GewerbeGfK Gesellschaft für Konsumforschung, NürnbergGG GebrauchsgüterGPK Glas, Porzellan, KeramikGVZ GüterverkehrszentrumGZ GrundzentrumHAKA HerrenoberbekleidungHWS HauptwohnsitzKES Komplexer EinzelhandelsstandortKIKA KinderbekleidungKfz KraftfahrzeugKKZ KaufkraftkennzifferKonz. KonzessionärLEP Landesentwicklungsplan,

Landesentwicklungsprogramm (Bayern, Baden-Württemberg)LK/Lkr. LandkreisLM/VG Lebensmittel/Verbrauchsgüter

VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGENLROP Landes-RaumordnungsprogrammMA MarktanteilMF MietflächeMI MischgebietMIV Motorisierter IndividualverkehrMZ MittelzentrumNLS Niedersächsisches Landesamt für StatistikOG ObergeschossÖPNV Öffentlicher PersonennahverkehrOTZ OrtsteilzentrumPH ParkhausPkw PersonenkraftwagenPP Parkplätze/Stellplätzeqm QuadratmeterROG RaumordnungsgesetzSBWH SelbstbedienungswarenhausSG SamtgemeindeSM SupermarktSO SondergebietSVP Sozialversicherungspflichtige BeschäftigteUE UnterhaltungselektronikUKZ UmsatzkennzifferVA VerbrauchsausgabenVG Verkehrsgemeinschaft (süddeutsch: Verwaltungsgemeinschaft)VKF VerkaufsflächeVM VerbrauchermarktVZ VersorgungszentrumWA Allgemeines WohngebietWPR Wasch-, Putz- und ReinigungsmittelWZ Wohnnahes ZentrumZVB Zentraler VersorgungsbereichZUP Zentraler Umsteigepunkt



URHEBERRECHTLICHER HINWEIS

Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungensowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissenund mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder inder Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr fürdie sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellteInformationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflichtübernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten undSachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen.

Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigenBezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutach-ten ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG regis-triert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Aus-züge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß An-gebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben.

Hamburg, der 21. Dezember 2018



1 VORBEMERKUNG

Auftraggeber, Aufgabenstellung und Untersuchungsinhalt

Die Nahversorgung im Stadtteil Damgarten wird gegenwärtig vorwie-gend von einem Netto-Lebensmitteldiscounter, gelegen im gewachse-nen Ortszentrum an der Stralsunder Straße, sowie einem kleinenEdeka-Supermarkt in Wohngebietslage in der Herderstraße geleistet.Ergänzt werden diese Lebensmittelmärkte durch einzelne kleinereFachhandelsbetriebe, einen Getränkemarkt sowie durch Teilsortimen-te des Sonderpostenmarktes Wiglo Wunderland im GewerbegebietPlummendorf (bereits außerhalb des Stadtgebietes in der Nachbar-kommune Ahrenshagen-Daskow gelegen). Ein im Gewerbegebiet Rib-nitz-Damgarten Ost (An der Mühle) angesiedelter Aldi-Lebensmittel-discounter wurde 2017 ersatzlos geschlossen.

Die Kombination aus Vollsortimenter und Discounter stellt prinzipielleine angemessene Stadtteil-Vollversorgung dar, jedoch kann derlediglich etwa 400 qm VKF messende veraltete Supermarkt in derHerderstraße einen Vollsortimentsanspruch nicht einlösen und verliertzusehends seine Markt- und Wettbewerbsfähigkeit. Er ist am gegebe-nen Standort in solitärer Wohngebietslage auf Sicht weder ausrei-chend tragfähig, noch sind dort Erweiterungsoptionen absehbar. Be-reits das für Ribnitz-Damgarten 2013 erstellte Einzelhandelskonzeptwies auf den Restrukturierungsbedarf hin und empfahl zum langfristi-gen Standorterhalt einer qualifizierten Nahversorgung in Damgartendie Verlagerung des Marktes in den erosionsgefährdeten Ortskern imBereich Schillstraße/Stralsunder Straße, um dort in einem erweitertenNeubau das Versorgungsangebot für den Stadtteil zu bündeln und dieAbstrahleffekte und das Kundenaufkommen einer Angebotskonzentra-tion für die Stabilisierung des noch vorhandenen Einzelhandelsange-botes im gewachsenen Ortskern zu nutzen.

Ferner hätte die Nähe zum regionalen Verkehrsträger B 105 die ab-satzwirtschaftliche Tragfähigkeit eines Vollsortimenters unterstützt.

Empfehlungen aus dem Einzelhandelskonzept 2013 zur Entwicklungdes Ortszentrum Damgarten lauteten (s. ebendort Seite 212f):

� Versorgungsfunktion: StadtteilzentrumErweiterte Nahversorgung auch ortsübergreifend ins nähere Um-land.3.300 eigene Einwohner – zumal mit abnehmender Tendenz –reichen für die Tragfähigkeit einer nennenswerten Nahversorgungallein nicht aus.

� Städtebauliche Entwicklungsziele:• Bestandssicherung, Erhalt und Stärkung der Versorgungs-

funktion primär für:- Nahversorgung (auch ortsübergreifend, s. oben)- ergänzt um Dienstleister, ärztliche Grundversorgung,

begrenztes und dem Versorgungsauftrag angepassteskleinflächiges Gebrauchsgüter-Angebot auch in zentren-relevanten Warengruppen.

• Problemlage:Das tradierte Ortszentrum ist weitgehend erodiert, insbeson-dere die Stralsunder Straße ist als Geschäftsstraße in derfrüheren verdichteten Form nicht wiederherstellbar (dort liegtauch der Netto-Discounter als einziger Lebensmittelmarkt imOZ). Außer diesem sind praktisch keine marktgängigen Ver-kaufsflächen und Standorte im Zentrumsbereich verfügbar.

• Auf Sicht ist Restrukturierungsbedarf für den unterdimensio-nierten Supermarkt in der Herderstraße (nicht Bestandteildes Ortszentrums) erkennbar und ggf. seine Verlagerungzum Markterhalt notwendig. Langfristige Empfehlung für

Seite 1© bulwiengesa AG 2018 – P1811-5045


diesen Fall: Soweit möglich, Neuentwicklung eines sied-lungszugewandten Standortes im Bereich Schillstraße/Stral-sunder Chaussee, dort Neupositionierung des Versorgungs-zentrums für Damgarten.

Zum Zeitpunkt der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes bestandenalso bereits keine konkreten Perspektiven für eine Verlagerung desSupermarktes in das Ortszentrum. Das Einzelhandelskonzept gabdiese Option jedoch nicht unmittelbar auf, sondern empfahl sie alslangfristige Zielsetzung, implizit verbunden mit einem Prüfauftrag.

Nachdem ein zwischenzeitlich für die Entwicklung als Nahversor-gungsstandort in Betracht kommendes Grundstück auf der Südseiteder Stralsunder Straße vom Eigentümer für verdichtende Wohnbebau-ung genutzt worden ist und das touristisch, städtebaulich und auchnaturräumlich sensible Umfeld des alten Hafens nicht für die Bebau-ung mit einem dominanten Lebensmittelmarkt genutzt werden soll, ha-ben sich potenzielle Entwicklungspotenziale im Ortszentrum oder zu-mindest in Fühlung dazu nach derzeitigem Ermessen erschöpft.

Der städtebauliche Preis einer Konzentration faktisch der gesamtenNahversorgung im Ortszentrum wäre allerdings eine Reduktion derfußläufigen Nahversorgungsabdeckung im Stadtteil Damgarten gewe-sen, denn der gewachsene Ortskern liegt asymmetrisch am südlichenSiedlungsrand. Die Wohnbebauung erstreckt sich davon ausgehendentlang der K 2 Barther Straße/Saaler Chaussee jedoch noch etwa2 km nach Norden. Für den überwiegenden Teil der Einwohner Dam-gartens ist das Ortszentrum nicht fußläufig innerhalb einer 10-Minu-ten-Gehisochrone zu erreichen. Ein städtebaulicher Idealfall wäre eineAngebotskonzentration im Ortszentrum Damgarten also ohnehin nichtgewesen.

Etwa 800 Meter nördlich des Altstandortes Herderstraße und rund1.000 Meter nördlich des Ortszentrums eröffnet sich nunmehr an derSaaler Chaussee inmitten der Siedlungslage Damgarten die Möglich-keit, das brach liegende Grundstück der vormaligen Glashütte für ei-nen Nahversorger mit etwa 1.250 qm Gesamt-Verkaufsfläche zu ent-wickeln und den abgängigen Edeka-Markt aus der Herderstraße dort-hin zu verlagern. Die K 21 ist zwar weniger stark befahren als dieB 105, als zweiter Hauptverkehrsträger in der Ortslage Damgarten je-doch durchaus für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes geeig-net.

Grundsätzlich gilt, dass Lebensmittelmärkte in Damgarten nicht alleinaus der lokalen Bevölkerung heraus ausreichend wirtschaftlich agie-ren können, sondern zusätzlich auch eine angemessene ortsübergrei-fende Ausstrahlung benötigen. Die Voraussetzungen hierfür sind auchan der K 21 durchaus gegeben, welche nach Norden ein struktur-schwaches Hinterland ohne nennenswerte Eigenversorgung er-schließt. Die nächstgelegene Versorgungsalternative ist in rund 25 kmFahrdistanz der Zentralort Barth.

Der aktuell avisierte Standort an der Saaler Chaussee hat zudem denstädtebaulichen Vorteil einer umfassenden fußläufigen Nahversor-gungsabdeckung der Ortslage Damgarten. Mit dem Ortszentrum unddem dortigen Netto-Discountmarkt gibt es nur geringfügige fußläufigeÜberschneidungspotenziale, so dass beide Nahbereiche weitgehendvoneinander entflochten sind. Der Abstand mindert auch die Wettbe-werbsintensität zwischen den beiden Standorten und reduziert die aufdas Ortszentrum einwirkenden Verdrängungswirkungen.

Auch im Hinblick auf die absehbare touristische Entwicklung des vor-maligen Militär und Flugfeldareals Pütnitz liegt der Standort SaalerChaussee durchaus vorteilhafter als das gewachsene Ortszentrum.

© bulwiengesa AG 2018 – P1811-5045 Seite 2

bulwiengesaRibnitz-Damgarten – Partielle Konzeptfortschreibung für den Stadtteil Damgarten

Insoweit sprechen durchaus gewichtige städtebauliche Argumente fürdie Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes auf dem Grund-stück der vormaligen Glashütte. Eine entsprechende Bauleitplanung(B-Plan Nr. 93, Sondergebiet für großflächigen Lebensmittelmarkt) isteingeleitet.

Die Befunde und konzeptionellen Aussagen des Einzelhandelskon-zeptes zum Stadtteil Damgarten müssen jedoch überprüft und ange-passt werden, denn mit der Standortentwicklung an der Saaler Chaus-see nähme die Stadt gleichzeitig Abstand von der bisher geltendenMaxime einer Verlagerung des Edeka-Marktes in den südlichen Sied-lungsteil im Bereich des gewachsenen Ortszentrums.

In einer partiellen Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts 2013der Stadt Ribnitz-Damgarten für den Stadtteil Damgarten soll die aktu-elle Einzelhandelssituation im Stadtteil untersucht werden und dieEmpfehlungen und Leitlinien aus dem Einzelhandelskonzept 2013 aufihre Aktualität überprüft werden. Am 29. November 2018 beauftragte die CKS Bau u. Projektentwick-lung GmbH in Rostock die bulwiengesa AG mit einer entsprechendenKonzeptüberprüfung und -anpassung des Konzeptes für den StadtteilDamgarten.

Die Konzeptanpassung wurde zuvor mit der Stadtverwaltung verein-bart und kann die bisherige Ressource nur dann ersetzen, wenn sievom Rat der Stadt Ribnitz-Damgarten als partielle Aktualisierungdes Einzelhandelskonzeptes für die Nahversorgungsentwicklung imStadtteil Damgarten beschlossen wird.

1.2 Untersuchungsinhalt und Methodik

Die durchgeführte Analyse folgt einschlägigen Standards und beinhal-tet folgende wesentliche Untersuchungsinhalte:

– Fortschreibung wesentlicher Standortrahmendaten

– Fortschreibung und Evaluierung des ZVB (zentraler Versorungs-bereich) Damgarten anhand einer Erhebung der aktuellen Erdge-schossnutzungen, Aktualisierung des Zentrenprofils

– Darstellung der lokalen Nahversorgungsabdeckung

– Darstellung und Begründung des Restrukturierungsbedarfs fürEdeka Herderstraße

– Prüfung des Standorts Saaler Chaussee/Glashütte

– Abwägung der Ziele Konzentration der Nahversorgung im Orts-zentrum vs. dezentrales Versorgungsnetz unter Erhalt des Orts-zentrums

– Exzerpt aktualisierte Entwicklungsleitlinien für den Ortsteil (OT)Damgarten als Ergänzung zum Einzelhandelskonzept und unterBerücksichtigung der Vorgaben des zwischenzeitlich in Kraft ge-tretenen Landesraumentwicklungsprogramms MVP 2016

Die Untersuchung wurde im vierten Quartal 2018 durchgeführt.



2 EVALUIERUNG DES ZVB ORTSZENTRUMDAMGARTEN

2.1 Merkmale und Abgrenzungskriterien zentraler Versor-gungsbereiche

Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) bezeichnen in der Regel die ge-wachsenen innerörtlichen Hauptgeschäftslagen sowie in größeren Or-ten auch nachgeordnete Stadtteil- und Nahversorgungszentren– hierarchisch gesehen – unterhalb des dortigen Hauptzentrums. Imländlichen Raum bilden im Regelfall gewachsene Ortszentren die dor-tigen zentralen Versorgungsbereiche ab, jedoch können auch geplan-te Nahversorgungsstandorte diese Funktion übernehmen.

Das Schutzbedürfnis derartiger zentraler Lagebereiche gegenübergroßflächigen Einzelhandelsentwicklungen außerhalb davon ist u. a.im § 11.3 BauNVO sowie in den Landesraumordnungsprogrammender Bundesländer thematisiert. Zwischenzeitlich fand dieser BegriffEingang in weitere gesetzliche Regelungen, wie z. B. seit 2004 den§ 34 (3) BauGB, welcher die Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplan-ten Innenbereich nunmehr auch davon abhängig macht, dass davonkeine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereicheausgehen dürften, was im Regelfall durch den Vorhabenträger inForm eines Fachgutachtens nachzuweisen ist.

Auch das Interkommunale Abstimmungsgebot nach § 2 (2) BauGBoperiert mit diesem Begriff, ebenso der § 9 (2a) BauGB, welcher dieMöglichkeit von vereinfachten Bebauungsplänen im nicht beplantenInnenbereich regelt und schließlich seit 2007 auch der überarbeitete§ 1 (6) Nr. 4 BauGB, wonach bei der Aufstellung von Bebauungs-plänen die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereichezu berücksichtigen ist.

Die Landesentwicklungspläne bzw. Raumordnungsprogramme derBundesländer verweisen mehr oder weniger verbindlich großflächigeEinzelhandels-Neuansiedlungen mit zentrenrelevanten Sortimenten indie zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinden.

Erschwerend für die Identifikation und räumliche Abgrenzung zentralerVersorgungsbereiche ist, dass bisher keine verbindliche Legaldefi-nition über die Beschaffenheit eines zentralen Versorgungsbereichesexistiert. Die Rechtsprechung gibt hierfür jedoch Hinweise. Eine Funk-tionsbeschreibung des BVerwG (Az 4C 7.07/11, Oktober 2007) lautetwie folgt:

"Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereicheeiner Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzun-gen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereichhinaus zukommt. Sie können sich sowohl aus planerischen Festle-gungen als auch aus den tatsächlichen Verhältnissen ergeben.“

Darüber hinaus muss es sich um städtebaulich und siedlungs-strukturell integrierte Standorte – idealerweise gewachsene Ge-schäftszentren – mit einem gewissen, stets auch über den Einzelhan-del hinausgehenden Versorgungsangebot handeln. Des Weiteren sindDichte und Breite der Nutzungsmischung von Bedeutung.

Das BVerwG führte in seiner Entscheidung vom 17.12.20091 weiteraus, dass es für den zentralen Versorgungsbereich entscheidend sei,dass er nach „Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versor-gung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentraleFunktion“ habe. Der Begriff zentraler Versorgungsbereich ist also nichtprimär räumlich im Sinne einer geografischen Mittelpunktslage son-dern vielmehr funktional zu verstehen.1 Vgl. Az 4C 2.08



Der zu versorgende Einzugsbereich kann dabei eine überörtliche, ört-liche wie auch teilörtliche Ausdehnung haben, solange er sich nicht le-diglich auf den oben genannten „unmittelbaren Nahbereich“ be-schränkt, worunter meist ein fußläufig erreichbarer Bereich verstan-den wird.

Entsprechend kann es sich bei einem zentralen Versorgungsbereichsowohl um das (alleinige) Hauptzentrum einer Gemeinde, bei ausrei-chender Gemeindegröße aber auch um ein nachgeordnetes Subzen-trum der Bezirks- oder Stadtteilversorgung handeln.

Desgleichen ist es möglich, dass sich zwei im Wettbewerb zueinanderstehende oder sich funktional ergänzende Versorgungsbereiche dieVersorgung eines Gebietes teilen.

Neben Leitsätzen der Rechtsprechung haben sich übereinstimmendflankierende fachliche Kriterien zur Bestimmung zentraler Versor-gungsbereiche durchgesetzt.

Maßgeblich für eine Einstufung einer Geschäftslage als zentraler Ver-sorgungsbereich ist zunächst die Masse und der Umfang der Einzel-handelsnutzungen, welche als Orientierungswert mindestens1.000 qm Verkaufsfläche aufweisen sollten, doch macht erst die wei-tere Arrondierung mit ladennahen Dienstleistern, Gastronomie undggfs. sonstigen Einrichtungen der Daseinsfürsorge den Zentrencha-rakter aus2. Unterhalb eines Hauptzentrums ist ferner der Nahversor-gungscharakter, d. h. das Vorhandensein eines oder mehrerer Le-bensmittelmärkte, ein entscheidendes Kriterium für die Qualifikation2 Ein Orientierungswert von 1.000 qm VKF wurde bisher in der einschlägigen Literatur verbrei-

tet. Im Jahre 2012 untersuchte auch das OVG NRW (Az 10 A 1770/09 und 10 D 2/11.NEvom 15.2.2012) diesen Sachverhalt und stellte fest, dass ein Nahversorgungszentrum beste-hend aus einem kleinen Discounter, arrondiert mit Kleinhandel und weiteren Dienstleistun-gen mit einer Gesamt-VKF von knapp 600 qm im Regelfall keine für eine Klassifikationals ZVB ausreichende Versorgungsfunktion ausüben würde. Implizit ist der Orientierungs-wert insoweit durch einschlägige Rechtsprechung gestützt.

eines Lagebereiches als zentralen Versorgungsbereich. Hierbeikommt lt. OVG Münster (s. Fußnote) auch der „Zukunftsfähigkeit“ desstandortprägenden Lebensmittelmarktes eine bedeutende Rolle zu.Im beispielgebenden Falle wurde der Charakter eines ZVB vom Ge-richt u. a. deshalb bestritten, weil neben der insgesamt geringen An-gebotssubstanz der standortprägende Lebensmittelmarkt auf einer– gemessen an den Flächenansprüchen des Betriebstyps – stark un-terdimensionierten Verkaufsfläche agierte, am vorhandenen Standortnicht zu ertüchtigen und insoweit auf Sicht abgängig war. Damit stün-de auch der gesamte Versorgungsbereich latent vor der Auflösung.

Dem gebotenen Nahversorgungscharakter kleinerer Zentren mit redu-zierter Angebotsmasse entsprechend, können einzelne Fachmärkteoder Fachmarktagglomerationen mit spezialisiertem Angebot (z. B.Baumarkt, Möbelhaus, Elektro-Fachmarkt) demzufolge keine zentra-len Versorgungsbereiche sein, auch wenn sie eine weitreichende Aus-strahlung aufweisen können. Ebenso reicht ein einzelner Lebensmit-telmarkt mit einem oder wenigen Konzessionären mangels zureichen-der Angebotsbreite nicht aus. Selbiges gilt für die aktuell bei Kundenund Betreibern beliebten Verbundstandorte Lebensmittelmarkt/Discounter, zumal deren Ankerbetriebe zwar vertrieblich synergetischsein mögen, hinsichtlich ihres Lebensmittelkernsortimentes jedochredundant sind.

Bei zentralen Versorgungsbereichen muss es sich ferner um städte-baulich und siedlungsstrukturell integrierte Standorte – idealerweisegewachsene Geschäftszentren – mit einem gewissen, stets auch überden Einzelhandel hinausgehenden Versorgungsangebot handeln.Insoweit sind auch Dichte und Breite der Nutzungsmischung sowiederen baulicher Zusammenhang von Bedeutung. In städtischen Um-feldern ist hierbei in der Regel ein strengerer Maßstab als in aufgelo-ckerter bebauten und weniger dicht besiedelten ländlichen Räumen



anzulegen. Einzelne oder wenige Grundstücke mit Lücken im Ge-schäftsbestand können hierbei toleriert werden. Markante Zäsurenwie Bahntrassen, vielstreifige Hauptverkehrsstraßen, Gewerbegürtel,Wasserläufe oder Grünzüge dagegen limitieren im Regelfall die Aus-dehnung einen zentralen Versorgungsbereiches.

Sodann muss die verkehrliche Erschließung ausreichend gewährleis-tet sein, ebenso die Regelung des ruhenden Verkehrs innerhalb desZentrums. Dies bedeutet, dass die Verkehrsinfrastruktur am Standortden zugeordneten Versorgungsbereich ausreichend erschließt undden zu- und abfließenden Pkw-Kunden- und Wirtschaftsverkehr aus-reichend bewältigen kann. Ferner müssen hinreichende standort-integrierte oder zumindest standortnahe Stellplatzkapazitäten zur Ver-fügung stehen.

Grundsätzlich soll das Zentrum auch über den öffentlichen Verkehr mitseinem zugeordneten Versorgungsraum angemessen vernetzt sein.Dabei sind zwischen städtisch verdichteten und ländlichen Räumenunterschiedliche Maßstäbe an die Qualität der ÖV-Erschließung – vorallem an eine angemessene Taktdichte – anzulegen.

Während ein kleineres Orts- oder ein städtisches Stadtteilzentrumüber öffentlichen Nahverkehr mit seinem zugeordneten Versorgungs-raum z. B. in Form einzelner Bus- oder Straßenbahnlinien verknüpftist, werden bei Hauptzentren gewöhnlich höhere Maßstäbe angesetzt.Sie sollen an einen ÖV-Knoten (Hauptbahnhof/ZOB) angeschlossensein, welcher den Versorgungsraum radial und möglichst auch umstei-gefrei erschließt.

Hervorzuheben ist, dass es sich bei der Ausweisung und Abgrenzungeines bereits vorhandenen zentralen Versorgungsbereiches um eineobjektive Tatsachenfeststellung handelt, welche damit auch gerichtlich

überprüfbar ist. Der gestalterische Wille der Gemeinde spielt insoweiteine Rolle, als künftige Erweiterungsflächen, welche in der Gegenwartnoch keine zentrenadäquaten Nutzungen aufweisen, bei Einleitungentsprechender Planungsabsichten bereits im Vorgriff in einen zentra-len Versorgungsbereich einbezogen werden können3 oder ggf. dieEntwicklung eines ZVB auch zur Gänze neu geplant werden kann.

Grundstücke oder Teilbereiche, die einem zentralen Versorgungsbe-reich ausreichend räumlich-funktional zugeordnet sind, dürfen umge-kehrt nicht willkürlich oder aus politischen Motiven aus diesem ausge-nommen werden.

Vgl. hierzu den Leitsatz des BVerwG vom 12.2.20094:

„Die Gemeinde kann einen tatsächlich vorhandenen zentralen Versor-gungsbereich durch ein städtebauliches Entwicklungskonzept nichtmit Wirkung für § 34 Abs. 3 BauGB räumlich eingrenzen, wenn dievon ihr gezogene Grenze in der Örtlichkeit keine Bestätigung findetund dadurch Grundstücke von dem zentralen Versorgungsbereichabgetrennt werden, die mit diesem durch die vorhandenen Nutzungenunmittelbar verknüpft sind.“

Die Ausweisung unqualifizierter Lagebereiche als zentrale Versor-gungsbereiche oder vice versa das Ignorieren von faktisch bestehen-den zentralen Versorgungsbereichen in derartigen Planungsgrund-lagen kann sich somit als unwirksam erweisen.

Abgesehen von der Vorwegnahme von in die Zukunft gerichtetenplanerischen Absichten (vor allem die Entwicklung neuer oder die3 Vgl. zur Begrifflichkeit sowie zur Funktionalität und Abgrenzung eines zentralen Versor-

gungsbereiches weiterführend auch: Kuschnerus, Ulrich: Der standortgerechte Einzelhandel;vhw-Verlag 2007; Seite 77f.

4 AZ BVerwG 4 B 5/090



Erweiterung bestehender ZVBs) zählt bei der Identifikation und Ab-grenzung stets das, was faktisch auch vorhanden ist.

Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ist somit nachstädtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten vorzunehmen.

Zusammengefasst sind regelmäßig folgende Kriterien für die Bestim-mung und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche relevant:

– Umfang, Breite und Ausrichtung des Angebotes– Bebauungsstruktur (baulicher Zusammenhang)– Ausreichende siedlungsstrukturelle Integration– Gesicherte verkehrliche Erschließung des Zentrums MIV/ÖV– Gestaltung von Raum und Infrastruktur– Potenzielle Barrieren und Zäsuren wie Bahntrassen, Gewässer,

etc.

Grundsätzlich sollte die Kompatibilität zur Bauleitplanung gewahrtsein. Reine Wohngebiete, Gewerbe- oder Industriegebiete kommenals zentrale Versorgungsbereiche üblicherweise nicht in Betracht; ge-eignet sind dagegen Kern-, Misch- oder Sondergebiete und in Nahver-sorgungszentren ggf. auch besondere Wohngebiete. In faktisch be-reits vorhandenen zentralen Versorgungsbereichen können im Aus-nahmefall andere Gebietsausweisungen vorliegen, sollten jedochnach Erkennen und Feststellung des Versorgungsbereiches ange-passt werden.

Nahversorgung soll aus dem zurechenbaren Kernversorgungsgebietfußläufig oder per Rad möglich sein. Hinsichtlich des fußläufig er-schlossenen Einwohnerpotenzials sind keine Mindestvorgaben oderRichtwerte bekannt; zudem sollten auch diesbezüglich zwischen länd-lichen und städtisch verdichteten Räumen unterschiedliche Maßstäbeangelegt werden.



2.2 Standortrahmendaten Stadtteil Damgarten

Zum Stichtag 31.12.2017 lebten lt. Fortschreibung auf Basis des Zen-sus 2011 in Ribnitz-Damgarten 15.197 Personen mit Hauptwohnsitz.Seit den 1990er Jahren verlief die Einwohnerentwicklung bis 2011 na-hezu stetig rückläufig. Dieser Trend konnte zwischenzeitlich gestopptwerden, der Einwohnerbestand zeigt sich seit der Zensusumstellungim Jahr 2011 auf einem wieder leicht ansteigendem Niveau.

Das Melderegister der Stadt Ribnitz-Damgarten weist zum 31.12.2017insgesamt 15.736 Einwohner mit Hauptwohnsitz aus, damit liegt einepositive Abweichung um 539 Einwohner gegenüber den Daten desstatistischen Landesamtes vor.

Einwohnerentwicklung in Ribnitz-Damgarten im VergleichDarstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 2011 = 100;

Stand zum 31.12. des Jahres, wenn nicht anders ausgewiesen.

Quelle: Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern

11 12 13 14 15 16 173.100

3.150

3.200

Stadtteil Damgarten

11 12 13 14 15 16

95

100

105

Stadtteil DamgartenRibnitz-DamgartenLK Vorpommern-Rügen

Die entsprechende Einwohnerzahl für den Stadtteil Damgarten beträgt3.287 (mit anteiliger Anpassung auf offiziellen Einwohnerzahlen desstatistischen Landesamts 3.174). Für den Stadtteil ist seit 2015 einleichter Bevölkerungszuwachs konstatierbar.

Bevölkerungsprognose

Die neue Bevölkerungsprognose bis 2030 nach den regional-realis-tischem Szenario weist für Ribnitz-Damgarten im Vergleich zur vorhe-rigen Prognose aus dem Jahr 2006 eine deutlich positivere Entwick-lung auf. Danach ist bis 2022 mit einer weiter leicht positiven, ab 2023mit einer leicht rückläufigen Einwohnerentwicklung zu rechnen. Fürden Zeitraum 2017 bis 2030 geht sie insgesamt von einem leichtenRückgang um rd. -2,3 % bzw. rd. -0,18 %-Punkte p. a. aus.5

Quelle: Ribnitz-Damgarten, Monitoring Stadtentwicklung Berichtsjahr 2017, WIMES 2018

5 Vgl. Ribnitz-Damgarten, Monitoring Stadtentwicklung Berichtsjahr 2017, WIMES 2018.



Kaufkraftniveau

Ribnitz-Damgarten und damit der Stadtteil Damgarten weist mit einemKaufkraftindex von 86,4 ein im Vergleich zum Landkreis Vorpommern-Rügen (84,4) und zum Bundesland Mecklenburg-Vorpommern (85,2)ein leicht überdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf.

Im Vergleich zum Einzelhandelskonzept 2013 ist in der gesamtenRegion eine leichte Steigerung der konsumrelevanten Pro-Kopf-Kauf-kraft feststellbar.

Kaufkraftkennziffer 2018 in Ribnitz-Damgarten und Umgebung im Vergleich

Quelle: MB-Research 2018, Nürnberg, Durchschnitt BRD = 100; MVP = 85,2 (orangefarbene Linie)

Ribnitz-Damgarten

Marlow Graal-Müritz

Rostock LK Vorpomm.-

Rügen

75

80

85

90

95

100

Kauf

kraf

tken

nziff

er

86,4 87,5

97,3

87,5 84,4



2.3 Aktualisierung des Standortprofils des zentralenVersorgungsbereich Ortszentrum Damgarten

Die nach den eingangs erläuterten Maßstäben vorgenommene Ab-grenzung des Ortszentrums Damgarten im Sinne eines zentralen Ver-sorgungsbereiches zeigt nachstehende Abbildung. Sie bestätigt dieBefunde aus dem Einzelhandelskonzept 2013. Der ZVB erstreckt sichentlang der Ortsnebenstraße Stralsunder Straße und umfasst zusätz-lich den südlichen Bereich der Barther Straße sowie den nördlichenTeil der Schillstraße.

Als einziger Magnetbetrieb ist ein Netto-Lebensmitteldiscounter imöstlichen Bereich der Stralsunder Straße verortet. Ein wesentlichesStandorthandicap ist dabei, dass die Stralsunder Straße zwar direktauf die B 105 Stralsunder Chaussee geführt ist, am dortigen Knotenjedoch keine Linksabbiegebeziehungen möglich sind.

Der Straßenzug Schillstraße/Barther Straße hingegen hat trotz einesin der Ortslage eingeschränkten Querschnitts weiterhin Durchgangs-straßencharakter. Zentrumscharakter kommt dort lediglich im Umfelddes platzartig geweiteten Mündungsbereiches zur Stralsunder Straßeauf – hier verdichten sich gewerbliche und geschäftliche Erdge-schossnutzungen. Insgesamt ist jedoch der gesamte Ortskernbereichmit wenigen Ausnahmen sowohl grundstücksseitig als auch hinsicht-lich der Bebauung klein- bis kleinstteilig geprägt.

Mit einer aktiven Verkaufsfläche von gut 1.100 qm liegt der ZVB nurnoch knapp oberhalb der 1.000-qm-VKF-Grenze, die als Mindestwertfür die Einstufung als zentraler Versorgungsbereich in Ansatz ge-bracht wird und spielt innerhalb des Zentrengefüges von Ribnitz-Dam-garten nur noch eine untergeordnete Bedeutung. Im Zentrum dürfte ein Umsatz von rd. 4,5 Mio. Euro generiert werden.Das Gros der Verkaufsfläche und des Umsatzes (71 bzw. 75 %) ent-

fallen dabei auf Netto als einzigen Lebensmittelmarkt. Darüber hinausist das niedrigpreisige Bekleidungsgeschäft Duy-Hung ansässig. Dieübrigen wenigen Geschäfte sind stark kleinflächig strukturiert. Ergänztwird das Angebot um einige wenige Dienstleistungs- und Gastrono-miebetriebe.

Mit derzeit 10 Leerstandsflächen, die überwiegend entlang der Südsei-te der Stralsunder Straße lokalisiert sind, hat sich die Anzahl im Ver-gleich zu 2013 um 2 erhöht. Ihre potenzielle Verkaufsfläche beträgt gut400 qm, was einer Leerstandsquote von rd. 27 % der möglichen VKFentspricht. Die meisten der sehr kleinteiligen (ø Fläche ca. 40 qm)Leerstände dürfte jedoch für Handelsnutzungen nicht mehr marktgän-gig bzw. nicht mehr wirtschaftlich zu betreiben sein. Ihre Reaktivierungfür Handelszwecke ist, wie bereits in 2013 festgestellt, kein städtebauli-ches Ziel. Vorangegangene Sanierungsmaßnahmen sicherten zwarweitgehend die bauliche Substanz; in den meisten Fällen stellt sich je-doch das Erfordernis einer Flächenumnutzung. Für die Ansiedlung ei-nes modernen und zukunftsfähigen Lebensmittel-Vollversorgers als Er-gänzung zum vorhandenen Betriebstyp Lebensmitteldiscounter sindkeine markgängigen Flächenreserven aktivierbar.

Flächengrößte Betriebe im Ortszentrum Damgarten ab ca. 200 qm VKFNameNetto Markendiscount

BrancheLM-Discounter

VKF (ca.)800 qm

Bemerkungen

DUY-HUNG

Aktive Gesamt-VKF:Anzahl aktiver Ladeneinheiten

Textil-Kaufhaus 200 qm

1.120 qm6

nur Einzelhandelnur Einzelhandel

ø VKF je EinheitAnzahl LeerständeVKF LeerständeLeerstandsquote (VKF)

187 qm10

410 qm26,8 %

VKF geschätzt, auf 50 qm gerundet angegeben





Farbcodes ErdgeschossnutzungenEinzelhandelLadennahe DienstleistungenGastronomie / HotelÄrzte / Therapeutische EinrichtungenÖffentliche EinrichtungenFreizeit / Kultur / SportstättenGewerbe / BüroKFZ-Handel / Tankstellen Leerstand

N

ZVB Ortszentrum Damgarten

Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Damgarten Kartengrundlage: Stadt Ribnitz-Damgarten/Bearbeitung bulwiengesa AG Maßstab ca. 1 : 4.300



Ortszentrum – Stralsunder Straße: Blick von Osten inRichtung Schillstraße – Zentrumscharakter ist nur nochschwach erkennbar, viele Leerstände

Ortszentrum – Stralsunder Straße: zunehmende Leerstandsentwiclung auf der südlichen Straßenseite

Ortszentrum – östliche Stralsunder Straße: Einzigerrelevanter Nahversorgungsanbieter Netto im östlichenZentrumsbereich

Damgarten: Einmündung Stralsunder Straße in Stral-sunder Chaussee (B 105): Kein Linksabbiegen möglich

Ortszentrum – westliche Stralsunder Str,/Schillstraße:Rechts ehemaliges Kaufhaus, heute Duy Hung Mode-Geschenkartikel, im Hintergrund Linden-Apotheke

Damgarten – zu verlagernder Edeka Brüning in derHerderstraße

Fotodokumentation Nahversorung im Stadtteil Damgarten

2.1 Nahversorgungssituation im Stadtteil Damgarten

Die Nahversorgung im Stadtteil Damgarten besteht gegenwärtig auseinem Lebensmitteldiscounter und einem kleinen Supermarkt. Inner-halb des ZVB Ortszentrum Damgarten befinden sich ein Netto-Le-bensmitteldiscounter mit ca. 800 qm VKF und in Großwohnsiedlungs-lage in der Herderstraße Edeka Brüning.

Der Edeka-Supermarkt am aktuellen Standort Herderstraße in integ-rierter Streulage kann mit einer Größe von lediglich rd. 400 qm ledig-lich als Versorger für die unmittelbare Nachbarschaft wirken. Bis Mitte2017 war zusätzlich in Gewerbegebiet "An der Mühle" im östlichenStadtteilbereich ein Aldi-Lebensmitteldiscounter ansässig. Aufgrunddes Neubaus am Famila-EKZ am Rostocker Landweg und der nichtmehr marktfähigen Dimensionierung des Marktes von lediglich650 qm VKF sowie einer problematischen Anfahrsituation wurde derStandort aufgeben. Die Ladenfläche steht weiterhin leer, das Einzel-handelskonzept sieht an diesem nicht integrierten Standort auch keineErtüchtigung mehr vor. Das nahversorgungsrelevante Angebot imStadtteil wird durch wenige, kleinflächige Nahversorgungsbetriebe in-nerhalb des ZVBs sowie im direktem Umfeld ergänzt.

Insgesamt wird im Stadtteil Damgarten auf rd. 1.310 qm VKF ein Um-satz im Periodischen Bedarf von rd. 6,4 Mio. Euro generiert.

Der fußläufige Zugang zu Nahversorgung ist gegenwärtig aus demsüdlichen und mittleren Siedlungsbereich gewährleistet. Der nichtmehr marktfähige Standort Herderstraße ist allerdings abgängig.Ohne geeignete Ausweichfläche besteht das Risiko, dass Damgartennicht nur qualitative Einbußen (Verlust des Vollsortiments) sondernauch eine Verschlechterung der räumlichen Nahversorgungsab-deckung hinnehmen muss. Zudem steigt die Auswärtsorientierung der

Haushalte, was mittelbar auch das ergänzende Handels- und Dienst-leistungsnetz belasten kann.

Im mittleren Siedlungsgebiet des Stadtteils Damgarten besteht gegen-wärtig die Möglichkeit, das brach liegende Grundstück der vormaligenGlashütte für einen Ersatzneubau des Supermarktes mit etwa1.250 qm Gesamt-Verkaufsfläche zu entwickeln und diesen nicht nurfür Damgarten zu sichern, sondern in diesem Kontext auch die Ver-sorgungsqualität zu verbessern.

2.3 Standort des Ersatzbauvorhaben Saaler Chaussee/Ecke Glashütte

Das Projektareal befindet sich direkt an der in Nordsüd-Richtungdurch den Stadtteil Damgarten verlaufenden Saaler Chaussee/EckeGlashütte im nördlichen Siedlungsbereich des Stadtteils Es handeltsich um ein städtisches Areal mit einer Fläche von ca. 5.500 qm, diefür den geplanten Markt ausreichend bemessen ist.

Der Altstandort Herderstraße innerhalb einer Großwohnsiedlung befin-det sich südöstlich in rd. 800 m Entfernung, der zentrale Versorgungs-bereich Ortszentrum Damgarten mit den Straßenzügen StralsunderStraße und Schillstraße ist südlich in rd. 1 km Entfernung verortet.

Das direkte Umfeld des Vorhabenstandortes ist durch Wohnnutzungmit kleinteilige Bebauungsstruktur geprägt an. Südlich in rd. 200 Ent-fernung befindet sich der Damgartener Friedhof.

Westlich und östlich des Siedlungsbereiches schließen sich landwirt-schaftlich genutzte Flächen an. Weitere Einzelhandelsbetriebe sind imnördlichen Bereich des Stadtteils Damgarten nicht vertreten.





Nahversorgungsabdeckung im Ribnitz-Damgartener Stadtteil Damgarten im Vergleich

Edeka-Altstandort Verlagerungs- und Erweiterungsstandort Edeka Glashütte/Saaler Chaussee

N N

ZVB OrtszentrumDamgarten

Damgarten

Plummendorf

Pütnitz

Ribnitz Ost

Damgarten

Plummendorf

Pütnitz

Ribnitz Ost

Radius 700 mRadius 700 m

Edeka PlanstandortGlashütte/Saaler Chaussee

Netto Netto

Edeka AltstandortHerderstraße

ZVB OrtszentrumDamgarten

Die Verkehrsanbindung inkl. Zu- und Abfahrt des Verlagerungsvorha-bens erfolgt prospektiv über die in Nordsüd-Richtung verlaufendeSaaler Chaussee. Aufgrund der direkten Lage an der Durchfahrts-straße ist prospektiv eine gute Sichtwirkung gegeben.

Die ÖPNV-Anbindung des Projektstandortes wird aktuell über die Bus-linien 201 und 214 gewährleistet, über die das Zentrum im StadtteilRibnitz sowie der Bahnhof von Ribnitz-Damgarten erreicht wird. Dienächste Bushaltestelle "Damgarten, Bildungszentrum" befindet sichbeidseitig 150 m nördlich des Vorhabengrundstücks an der SaalerChaussee, eine weitere, "Damgarten, Kino", 400 m südlich.

Der Standort hat den städtebaulichen Vorteil einer künftig höherenfußläufigen Nahversorgungsabdeckung der Ortslage Damgarten. Erbefindet sich in siedlungsintegrierter Lage – innerhalb des Nahberei-ches (Radius 700 m) leben rd. 2.200 Einwohner – und ist für Nahver-sorgungszwecke gut geeignet.

Der vorstehende kartografische Vergleich der Standorte zeigt die ak-tuelle sowie die prospektive Nahversorgungsabdeckung bei Verlage-rung des Edeka-Marktes. Mit der geplanten Verlagerung und Erweite-rung von Edeka an den Standort Glashütte/Saaler Chaussee gehtauch eine deutlich Verbesserung der fußläufige Nahversorgung imnördlichen Bereich von Damgarten einher. Damit würde eine nahezuflächendeckende Nahversorgung innerhalb des Stadtteils gewährleis-tet.

Insoweit sprechen durchaus gewichtige städtebauliche Argumente fürdie Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes auf dem Grund-stück der vormaligen Glashütte. Das Primat des Ortszentrums hierfürwird aufgegeben. Allerdings darf die Tragfähigkeit der dortigen Nah-versorgung nicht gefährdet werden, was durch eine vorhabenbezoge-ne Verträglichkeitsuntersuchung abzusichern ist.



3 ANPASSUNG DER LEITLINIEN ZUR KÜNF-TIGEN EINZELHANDELSENTWICKLUNGIM STADTTEIL DAMGARTEN

Im Einzelhandelskonzept für Stadt Ribnitz-Damgarten 2013 wurdenin den Kapiteln 4.2.3 (Empfehlungen zur grundsätzlichen sortiments-bezogenen Ansiedlungssteuerung) und 4.2.4 (Zentrale Versorgungs-bereiche und Zentrenkonzept in Ribnitz-Damgarten) den StadtteilDamgarten betreffende Leitlinien niedergelegt. Sie sollen wie folgt ak-tualisiert werden:

3.1 Empfehlungen zur grundsätzlichen sortimentsbezo-genen Ansiedlungssteuerung im Stadtteil Damgarten

Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (unverän-dert):

– Grundsätzlich sind derartige Betriebe in den zentralen Versor-gungsbereichen sowie in siedlungsintegrierten Lagen zulässig.Einschränkung: Eine Drogeriemarkt-Ansiedlung soll derzeit nur inder Innenstadt erfolgen.

– Standorte in integrierten Lagen außerhalb der ZVBs dürfen beiBedarf marktgerecht weiterentwickelt sowie verlagert werden, so-weit integrierte Lage in den ZVBs aus städtebaulichen Gründennicht umsetzbar sind, das Vorhaben zur Sicherung der verbrau-chernahen Versorgung beiträgt und die Versorgungsbereichenicht wesentlich beeinträchtigt werden. Bei Erweiterungen ab ca.+30 % der VKF sowie einer Kombination aus Verlagerung undErweiterung sollte eine gutachterliche Wirkungsanalyse eingeholtwerden.

– Aufgrund der engen Marktspielräume ist beim Markteintritt zu-sätzlicher Lebensmittelmärkte mit Verdrängungen zu rechnen. Erwird daher grundsätzlich nicht empfohlen.

– Gewerbegebietslagen und nicht integrierte Standorte sollen nichtmehr weiterentwickelt werden.

3.2 Empfehlungen zur Nahversorgung im Stadtteil Damgarten(angepasst):

Versorgungsfunktion und geeignete Standorte:

– Erweiterte Nahversorgung auch ortsübergreifend für das nähereUmland. Die eigene Einwohnerbasis des Stadtteils reicht für dieTragfähigkeit einer angemessenen Nahversorgung allein nichtaus und erfordert marktgerecht entwickelte Märkte an Standortenmit Anbindung an Verkehrsträger mit Hinterlanderschließungs-funktion. Geeignete Standorte sind das Ortszentrum sowie aus-reichend siedlungsintegrierte Standorte an Hauptverkehrsträgernoder mit Sichtanbindung dorthin.

– Städtebauliche Entwicklungsziele des Ortszentrums:Bestandssicherung, Erhalt und Stärkung der Versorgungsfunk-tion primär für:Nahversorgung (auch ortsübergreifend, s. oben) ergänzt umDienstleister, ärztliche Grundversorgung, begrenztes und demVersorgungsauftrag angepasstes kleinflächiges Gebrauchsgüter-Angebot auch in zentrenrelevanten Warengruppen.



– Im ZVB Ortszentrum Damgarten sind keine Flächenpotenzialefür marktfähige Lebensmittel-Vollversorger verfügbar. Daher istdie Entwicklung eines Vollsortimenters in siedlungsintegrierterLage außerhalb des Ortszentrums auch im Sinne des Integrati-onsgebotes im LEP MVP 2016 konzeptkonform. Die Tragfähig-keit des Ortszentrums für einen eigenen Lebensmittelmarkt nebstergänzender kleinteiliger Nahversorgung darf dadurch nicht ge-fährdet werden.Ein derartiger Standort soll daher einen Abstand von mindestens800 Meter zum Ortszentrum wahren, damit sich die beiderseiti-gen fußläufigen Nahbereiche nach Möglichkeit nur geringfügigüberschneiden.

– Da Restrukturierungsbedarf für den unterdimensionierten Edeka-Supermarkt in der Herderstraße (nicht Bestandteil des zentralenVersorgungsbereiches) besteht und keine Potenzialflächen inner-halb des ZVBs verfügbar sind, wird zur Verbesserung der fußläu-fige Nahversorgung im nördlichen Teil Damgartens eine Verlage-rung und Erweiterung an den Potenzialstandort Glashütte emp-fohlen. Damit wird erstmalig eine nahezu flächendeckende Nah-versorgung innerhalb des Stadtteils Damgarten gewährleistet.

– Mit je einem marktgerecht aufgestellten Discounter und Lebens-mittel-Vollsortimenter sind die Tragfähigkeitsspielräume fürLebensmittelmärkte im Stadtteil Damgarten unter Berücksichti-gung des Wettbewerbs in Ribnitz und im vorgelagerten Gewerbe-gebiet Plummendorf bis auf Weiteres ausgeschöpft. Bei weiterenAnsiedlungen muss mit Verdrängungen gerechnet werden.



PARTIELLE FORTSCHREIBUNG DES … · Stephanstraße 15, 18055 Rostock Projekt-Nr.: P1811-5045...

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