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Gemeinde Lausen
Quartierplanung "Bahnweg“
Planungsbericht Berichterstattung zur Quartierplanung
Stand Dokument: 05.04.2018
Stand Verfahren: kantonale Vorprüfung + öffentliche Mitwirkung
Impressum
Quartierplanung
www.stierli-ruggli.ch
Bearbeitung Claudius Neukomm, Brigitte Bauer
Datei-Name 37458_Ber01_20180405_Planungsbericht.docx
Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"
Planungsbericht Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Ausgangslage ............................................................................................................................ 1
1.1. Planungsareal .............................................................................................................................................. 1
1.2. Quartierstruktur ............................................................................................................................................ 2
1.3. Nutzungsvorschriften ................................................................................................................................... 2
1.4. Absichten ..................................................................................................................................................... 3
2. Eckwerte und Bestandteile der Quartierplanung ....................................................................... 4
2.1. Eckwerte ...................................................................................................................................................... 4
2.2. Bestandteile ................................................................................................................................................. 4
3. Bebauungs- und Freiraumkonzept............................................................................................. 5
3.1. Bebauung .................................................................................................................................................... 5
3.2. Freiraum ...................................................................................................................................................... 6
4. Organisation und Ablauf der Quartierplanung .......................................................................... 7
4.1. Beteiligte ...................................................................................................................................................... 7
4.2. Planungsablauf Quartierplan-Verfahren ....................................................................................................... 7
5. Inhalte der Quartierplanung ...................................................................................................... 8
5.1. Art und Mass der baulichen Nutzung ........................................................................................................... 8
5.2. Bebauung .................................................................................................................................................... 9
5.3. Gestaltung der Bauten ............................................................................................................................... 12
5.4. Aussenraum ............................................................................................................................................... 12
5.5. Gefahrenzonen .......................................................................................................................................... 13
5.6. Erschliessung und Parkierung ................................................................................................................... 14
5.7. Nachweis zur Umgebungsgestaltung ......................................................................................................... 15
5.8. Energetischer Gebäudestandard und Energiekonzept .............................................................................. 15
6. Berücksichtigung der planerischen Randbedingungen ........................................................... 16
6.1. Generelle raumplanerische Vorgaben ....................................................................................................... 16
6.2. Erschliessung ............................................................................................................................................ 18
6.3. Kulturgüter und Naturwerte ........................................................................................................................ 19
6.4. Umweltschutz ............................................................................................................................................ 20
6.5. Sicherheit ................................................................................................................................................... 24
6.6. Abstandsvorschriften ................................................................................................................................. 25
7. Auswirkungen, Folgekosten und Massnahmen zur Umsetzung der Planung ........................ 25
7.1. Auswirkungen auf rechtskräftige Planungen .............................................................................................. 25
7.2. Auswirkungen auf das Strassenverkehrsaufkommen ................................................................................ 26
7.3. Strassen- und Infrastrukturerschliessung ................................................................................................... 26
7.4. Schulraumplanung ..................................................................................................................................... 26
7.5. Infrastrukturbeitrag ..................................................................................................................................... 26
7.6. Privat-rechtlicher Regelungsbedarf ............................................................................................................ 27
8. Planungsverfahren .................................................................................................................. 28
8.1. Freigabe des Bebauungskonzepts durch den Gemeinderat ...................................................................... 28
8.2. Arealbaukommission (ABK) ....................................................................................................................... 28
8.3. Kantonale Vorprüfung ................................................................................................................................ 29
8.4. Mitwirkungsverfahren ................................................................................................................................. 29
8.5. Beschlussfassung ...................................................................................................................................... 29
8.6. Auflageverfahren........................................................................................................................................ 29
9. Genehmigungsantrag .............................................................................................................. 29
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Planungsbericht Inhaltsverzeichnis
Anhang
Anhang 1 Variantenstudium Bebauungskonzept für ABK vom 19.10.2017
Anhang 2 Protokollauszüge Gemeinderat zum Bebauungskonzept
Anhang 3 Protokollauszüge Arealbaukommission zum Bebauungskonzept
Beilage
Beilage 1 Störfallgutachten – Basler & Hofmann vom 06.02.2018
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1. Ausgangslage
1.1. Planungsareal
Das Planungsareal umfasst die Parzellen Nrn. 203, 204 und 1137 ganz und Nrn. 194, 195 und 205 teilweise
mit einer Fläche von insgesamt 4'228 m2. Es ist unbebaut und liegt östlich vom Bahnhof Lausen, zwischen
der Hauptstrasse und dem Gleisfeld. Der Bahnweg führt durch das Gebiet und ist Teil des Planungsareals.
Der ursprüngliche Perimeter entsprach dem Areal mit Quartierplan-Pflicht mit den Parzellen Nrn. 203 und 204
(Teilbereich A). Auf Wunsch der Gemeinde wurde der Perimeter über den Bahnweg hinweg um die Grund-
stücke Nrn. 194 und 1137 (Teilbereich B) sowie Nrn. 195 und 205 (Bahnweg) erweitert. Ziel der Gemeinde
war es, eine optimale Erschliessung der Parzellen zu gewährleisten und den Ortsauftakt sowie den Übergang
zwischen Gewerbegebiet und Ortskern aktiv zu gestalten.
Abb 1. Übersicht über das Planungsareal, Quelle: Google Maps, abgerufen am 02.01.2018
Abb 2. QP-Perimeter mit den Teilbereichen A und B
Tonwerk Ost
QP-Areal
Bahnhof
Ortskern
Gewerbegebiet
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1.2. Quartierstruktur
Das Quartier liegt im Schnittpunkt dreier unterschiedlicher Baustrukturen. Das Tonwerk Ost ist ein neuer, aus
mehreren grossen Einzelbauten bestehender, Gesamtkomplex. Der Ortskern weist eine kleinteilige, historisch
gewachsene Struktur auf. Entlang der Hauptstrasse ist die Bebauung traufständig geschlossen und weist
rückwärtig grosszügige Freiflächen auf. Das östlich anschliessende Gewerbegebiet weist wiederum grössere
Bauvolumen auf. Die richtige Vermittlung zwischen den unterschiedlichen Strukturen ist ein wichtiges Anlie-
gen dieser Quartierplanung.
1.3. Nutzungsvorschriften
Es gelten die Zonenvorschriften, welche am 18. August 2005 vom Regierungsrat genehmigt wurden.
Abb 3. Ausschnitt Zonenplan Siedlung, Quelle: GeoView BL, abgerufen am 22.01.2018
Teilbereich A (Parzellen Nr. 203 und 204)
Der südlich des Bahnwegs liegende Arealteil befindet sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde
Lausen in der Zentrumszone, überlagert von einer Quartierplanpflicht. Zur Bahn hin ist eine Schutzbepflan-
zung vorgeschrieben. Diese dient als optischer Immissionsschutz und ist nach Regelbauweise mindestens
zwei Meter breit zu gestalten.
Teilbereich B (Parzellen Nr. 194 und 1137)
Der nördliche Teil liegt sowohl in der Kernzone, als auch in der Gewerbezone. Um die geschlossene Häuser-
zeile entlang der Hauptstrasse weiter zu entwickeln, wurden eine Gestaltungsbaulinie und ein Bereich für
Hauptbauten ausgeschieden. Der Bereich zwischen Gestaltungsbaulinie und Strassenraum ist als Vorplatz-
bereich definiert.
Zwischen Kern- und Gewerbezone sowie zwischen Zone mit Quartierplan-Pflicht und Cargo-Anlage der SBB,
ist eine Grünzone ausgeschieden. Sie dient als eine Art Pufferzone zur Gewerbezone hin.
Raumkonzept BL
Lausen ist gemäss dem Raumkonzept Basel-Landschaft1 und dem Entwurf des Richtplanes2 einer ländlichen
Entwicklungsachse zugeordnet. Ziel ist es, das Ausgreifen der Siedlungen auf die Talflanken zu begrenzen
und auf gut erschlossene Lagen entlang der Verkehrsachsen zu lenken.
1 Seite 75, Grundlagenbericht Raumkonzept Basel-Landschaft, 31.08.2015 2 Seite 19, Entwurf Anpassung Richtplan Basel-Landschaft 2016
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1.4. Absichten
Im Spannungsfeld zwischen Eisenbahn, der neuen Bahnhofsüberbauung „Tonwerk Ost“, der historischen
Ortskernbebauung und dem Gewerbegebiet soll mit einem präzisen städtebaulichen Eingriff die Bahnhofs-
überbauung komplettiert und der Auftakt in den Ortskern neu gestaltet werden. Ziel ist es, an zentraler Lage,
attraktiven Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Geplant ist ein Mix von 1.5 – 4.5-Zimmerwohnungen für Jung
und Alt.
Abb 4. Visualisierung geplante Quartierplanüberbauung, Quelle: SLIK Architekten GmbH, 19.10.2017
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2. Eckwerte und Bestandteile der Quartierplanung
2.1. Eckwerte
Grösse Quartierplan-Areal 4'228 m2
- abzgl. Strassenparz. Nrn. 195 + 205 3'769 m2
max. Bruttogeschossfläche 5‘700 m2
Ausnützungsziffer 151 %
Anzahl Wohnungen ca. 62 Miet- und / oder Eigentumswohnungen
Anzahl Pflicht-Parkplätze mit einer leich-ten Reduktion auf die Stammparkplätze (0.9 Stammparkplätze)
ca. 56 Stamm-Parkplätze
ca. 19 Besucherparkplätze
2.2. Bestandteile
Die Quartierplanung umfasst folgende Dokumente:
öffentlich-rechtlich Quartierplan-Reglement
Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500)
privat-rechtlich Quartierplan-Vertrag
orientierend Planungsbericht
Störfallgutachten
Mitwirkungsbericht
Reglement und Plan bilden zusammen den öffentlich-rechtlichen Planungserlass der Quartierplan-Vorschrif-
ten und sind inhaltlicher Gegenstand im Rahmen der Beschlussfassung, des Auflageverfahrens sowie des
Genehmigungsentscheides des Regierungsrates.
Der Quartierplan-Vertrag umfasst die Regelung der privatrechtlichen Belange, welche zur Sicherstellung der
Realisierung und Funktionalität der Quartierplanung erforderlich sind (siehe dazu Kapitel 7.6).
Planungs- und Mitwirkungsbericht sowie das Störfallgutachten dokumentieren den Planungsprozess und ha-
ben orientierenden Charakter.
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3. Bebauungs- und Freiraumkonzept
3.1. Bebauung
Für das Planungs-Areal untersuchten SLIK Architekten, Zürich, verschiedene Bebauungsvarianten (siehe An-
hang 1). Wichtige Themen waren dabei das Schaffen eines Auftakts zum Ortskern von Lausen und die Ein-
passung der Bebauung ins gebaute Umfeld unter Berücksichtigung der vorhandenen Lärmbelastung durch
die südlich angrenzende Bahnlinie.
Teilbereich A
Das gewählte Bebauungskonzept für den Baubereich A zeichnet sich durch verschiedene Punkte aus: Die
bestehende Bahnhofsüberbauung wird mit einer eigenen Typologie fortgesetzt. Der Baukörper entlang der
Bahn wirkt sich lärmberuhigend auf die nördlichen Bauten aus. Davon profitieren auch die bestehenden Kern-
bauten. Der Hochpunkt bringt dem Areal eine Identität und bildet sowohl den bahnseitigen Auftakt zum Dorf,
als auch ein Gegenüber zum Hochpunkt des Tonwerks. Der grosszügige Aussenraum schafft Abstand zu den
kleineren Bauten und führt den historisch gewachsenen rückwärtigen Freiraum der Ortskernbebauung fort.
Abb 5. Bebauung Teilbereich A (Modell gemäss ABK, Quelle: SLIK Architekten GmbH, 19.10.2017)
Teilbereich B
Für den Baubereich B wurde untersucht, wie sich der Neubau am besten in die Reihe der Kernbauten integriert
und den Übergang zum Gewerbegebiet gelingen kann. Es wurden unterschiedliche Geschossigkeiten und
Dachformen untersucht. Herauskristallisiert hat sich, dass ein Satteldach, welches sich an der Neigung der
Kernbauten orientiert, den Ortsbildcharakter am besten aufgreift, eine Verbindung zu den gewerblich genutz-
ten Bauten schafft und durch die Gegenüberstellung mit der Baute auf der anderen Strassenseite einen Auf-
takt ins Dorf bietet.
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Abb 6. Bebauung Teilbereich B (Modell Variante 3, Quelle: SLIK Architekten GmbH, 19.10.2017)
3.2. Freiraum
Die Aussenraumkonzeption basiert auf dem Landschaftskonzept von Hansjoerg Jauch Landschaftsarchitekt
BSLA aus Zürich.
Die Überbauung bildet den östlichen Abschluss des Bahnweges. Der Bahnweg wird von einer Baumreihe
begleitet. Zwischen den Bäumen sind die Besucherparkplätze angeordnet. Der Platz zwischen der Bebauung
des Teilbereichs A und der Baumreihe wird ruderal gestaltet und dient als Eingangs-, Aufenthalt- und Spiel-
bereich. Die Hauptwege zum Gebäude sollen befestigt werden. Der Platz wird mit Grünelementen weiter ge-
staltet. Der Bereich zwischen der Bebauung und der künftig bewachsenen Lärmschutzwand ist als privater
Aussenraum für die EG-Wohnungen ausgestaltet.
Die Freifläche zwischen der Hauptstrasse und dem Gebäude des Teilbereichs B sowie der östliche Teil zum
Bahnweg hin sollen neben dem Zugang auch als Vorplatz mit Besucherparkplätzen dienen. Zwei Bäume de-
finieren den Bereich und bilden mit dem Baum auf der anderen Seite der Hauptstrasse ein Eingangstor in den
Ortskern. Die restliche unbebaute Fläche dient als Garten für die Bewohnerschaft.
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4. Organisation und Ablauf der Quartierplanung
4.1. Beteiligte
Eigentümerin Parzellen Nrn. 203 + 204 Previs Vorsorge, Wabern bei Bern
Eigentümer Parzellen Nrn. 194 + 1137 Cosimo Gigliotti, Lausen
Eigentümer Parzellen Nrn. 195 + 205 Einwohnergemeinde Lausen
Bauherrschaft Allreal Generalunternehmung AG, Bern
Städtebauliches Konzept SLIK Architekten GmbH, Zürich
Landschaftskonzept Hansjoerg Jauch Landschaftsarchitekt BSLA, Zürich
Quartierplanung Stierli + Ruggli Ingenieure + Raumplaner AG, Lausen
Fachkommission Gemeinde Lausen Bauplanungskommission
Behörden Gemeinde Lausen Gemeinderat Lausen
Fachstellen Kanton Amt für Raumplanung
Fachkommission Kanton Arealbaukommission
4.2. Planungsablauf Quartierplan-Verfahren
Voraussichtliche Termine nach optimalem Planungsablauf
Vorstellung städtebauliches Konzept bei der kommunalen Bauplanungskommission 12.12.2016, 20.03.2017,
21.08.2017
Freigabe städtebauliches Konzept durch den Gemeinderat 28.03.2017
Vorstellung städtebauliches Konzept bei der kantonalen Arealbaukommission 04.05.2017, 19.10.2017
Entwurf Quartierplanvorschriften Dezember 2017 / Januar 2018
Kommunale Prüfung der Quartierplanvorschriften Februar / März 2018
Freigabe Quartierplanvorschriften durch den Gemeinderat Frühjahr 2018
Kantonale Vorprüfung Frühjahr / Sommer 2018
Informationsveranstaltung Frühjahr 2018
öffentliches Mitwirkungsverfahren Frühjahr / Sommer 2018
Gemeinderatsbeschluss Herbst 2018
Gemeindeversammlungsbeschluss Winter 2018 / 2019
Referendumsfrist Winter 2018 / 2019
Auflageverfahren Winter 2018 / 2019
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5. Inhalte der Quartierplanung
Nachfolgend finden sich – wo nötig – Kommentare zu den Quartierplanvorschriften.
5.1. Art und Mass der baulichen Nutzung
5.1.1. Art der Nutzung und Lärmempfindlichkeitsstufe
Den umgebenden Quartieren entsprechend, wird die Lärmempfindlichkeitsstufe III festgelegt (siehe Kapitel
6.4.1).
Entsprechend der Lärmempfindlichkeitsstufe LES III sollen auf dem Areal auch mässig störende Betriebe
zulässig sein. Standardmässig ist dies in der Zentrumszone und in der Kernzone der Fall. Ein Grossteil des
Planungsareals ist bereits heute der Zentrumszone zugeordnet. Gemäss § 22 Abs. 2 RBG umfasst sie Ge-
biete, die zur Entwicklung von Orts- und Quartierzentren bestimmt sind. Mit der vorliegenden Quartierplanung
ist dies der Fall.
5.1.2. Definition der baulichen Nutzung
Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der Bruttogeschossfläche gemäss § 49 Abs. 2 RBV berechnet.
In den Quartierplan-Vorschriften wird gemäss § 49 Abs. 3 RBV zudem abschliessend definiert, welche Flä-
chen, Bauten und Bauteile nicht zur Bruttogeschossfläche gezählt werden. Die Berechnungsdefinition orien-
tiert sich an der Berechnungsdefinition des Zonenreglements Siedlung der Gemeinde Lausen mit Anpassun-
gen.
5.1.3. Nutzungsmass Hauptbauten
Den einzelnen Baubereichen wurden in den Quartierplan-Vorschriften maximale Bruttogeschossflächen
(BGF, § 49 RBV) zugewiesen. Folgende Bruttogeschossflächen ergeben sich auf der Basis des aktuellen
Bebauungskonzepts:
BGF Bebauungskonzept Rundung BGF QP
Gebäude A 4'601 m2 99 m2 4'700 m2
Gebäude B 940 m2 60 m2 1‘000 m2
Total 5'541 m2 159 m2 5‘700 m2
Mit einer Rundung von ca. 3 % ergibt sich für die Quartierplanung eine maximale Bruttogeschossfläche von
gesamthaft 5‘700 m2. Daraus resultiert eine Ausnützungsziffer von 151%. Nachfolgend ist zum Vergleich die
Ausnutzung mit einer Regelbauweise in der Zentrumszone aufgeführt:
Parzellenfläche Bruttogeschossfläche Ausnützungsziffer
QP Bahnweg 3'769 m2 5‘700 m2 151%
QP Tonwerk Ost 8‘940 m2 13‘000 m2 145%
Zentrumszone 3'769 m2 3'204 m2 85%
Die vorgesehene Ausnützung von 151% erscheint im Hinblick auf die zentrale Lage in der Nähe des Bahnhofs
angemessen und wurde in Anlehnung an die Überbauung Tonwerk Ost (145%) definiert. Bei der Beurteilung
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des Bebauungskonzeptes durch die Bauplanungskommission und die Arealbaukommission war die Dichte
unbestritten.
5.1.4. Nutzungsmass An- und Nebenbauten
Für An- und Nebenbauten wurde ein Bedarf von ca. 3% der Bruttogeschossfläche pro Baubereich angenom-
men. Bedarf wird insbesondere betreffend Veloabstellplätzen, Entsorgungsinfrastruktur etc. erwartet. Eine
allfällige Überdachung der Einstellhallenrampe wurde abgeschätzt und separat ausgewiesen.
5.2. Bebauung
Die Lage und die Höhe der Bebauung werden mittels Baulinien bzw. Gestaltungsbaulinien und Baubereiche
geregelt.
Die Baulinien legen den Mindestabstand einer Baute von Stassen, Schienenwegen etc. fest (§ 97 Abs. 1
RBG). Gestaltungsbaulinien legen die Flucht eines Gebäudes verbindlich fest (§ 97 Abs. 2 RBG). Baulinien
und Gestaltungsbaulinien gehen den Abstandsvorschriften zu Verkehrswegen etc. gemäss § 95 RBG vor
(§ 96 Abs. 2 RBG).
Hauptbauten dürfen nur in den im Quartierplan ausgeschiedenen Baubereichen erstellt werden (§ 3 Abs. 1
QP-Reglement).
5.2.1. Teilbereich A
Der Teilbereich A ist einer Zone mit Quartierplan-Pflicht zugewiesen. Er soll in Zusammenhang mit der reali-
sierten Überbauung „Tonwerk Ost“ die Überbauung am Bahnhof Lausen komplettieren. Lausen ist im Raum-
konzept BL einer ländlichen Entwicklungsachse zugeteilt, zentrale Lagen sollen einer Verdichtung zugeführt
werden. Eine Bebauung des Teilbereichs A sollte demnach sowohl hinsichtlich der kommunalen Absicht (Zone
mit QP-Pflicht) als auch der kantonalen Absicht (ländliche Entwicklungsachse) eine gewisse Dichte, aber auch
eine gute Wohnqualität aufweisen.
Auf den Teilbereich A wirkt eine Lärmbelastung seitens der Bahn. Um eine gute Wohnqualität zu erreichen,
ist ein langer, durchgehender Baukörper entlang der südlichen Parzellengrenze geplant. Dieser erlaubt es,
dass die Wohnungen über eine ruhige Gebäudeseite verfügen und auch der Aussenraum grösstenteils lärm-
beruhigt ist. Diese Bebauungsform wirkt auch lärmmindernd auf die Ortskernbebauung.
Aufgrund der langen Gebäudeform, der Parzellenform und der vorhandenen Verkehrswege wirken auf den
Teilbereich A grosse Abstandsvorschriften. Diese widersprechen der vorgenannten Absicht, das Areal dicht
und lärmschutzoptimiert zu bebauen. Im Sinne der haushälterischen Bodennutzung, einer massgeschneider-
ten Verdichtung nach innen und einer guten Wohnqualität, werden folgende Baulinien und Gestaltungsbauli-
nien festgelegt:
Die südliche Fassade wird mit einer Gestaltungsbaulinie verbindlich festgelegt. Aufgrund des Lärmschut-
zes soll hier eine durchgehende Fassade gesichert werden. Eine geringfügige seitliche Einkürzung des
effektiven Baus ist denkbar.
Entlang des Fussweges an der westlichen Parzellengrenze wird eine Baulinie im Abstand von 2.70 m
festgelegt. Mit diesem Abstand wird gegenüber der benachbarten Liegenschaft Bahnweg 16 ein Lichtein-
fallswinkel von 45° gewährleistet – dieser Winkel entspricht weitverbreiteten Normen zur Gewährleistung
der Wohnhygiene.
Entlang der Bahnanlagen an der Ostgrenze des QP-Areals wird ein Mindestabstand zu den Bahnanlagen
(Cargo Anlage ohne Gleise) von 3 m festgelegt.
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Entlang des Bahnwegs werden Baulinien entsprechend dem Baulinienkonzept der Gemeinde (§ 6 Abs. 1
Strassenreglement) in einem Abstand von 3 m zur Parzellengrenze festgelegt. Im Bereich der Einstellhal-
lenzufahrt wird dieser Abstand unterschritten.
Der Baubereich A ist gegenüber dem Richtprojekt sehr eng gefasst, damit die oben genannten Ziele erreicht
werden können. An der Nordfassade sowie betreffend Gebäudehöhe besteht ein Spielraum von 1 m.
5.2.2. Teilbereich B
Die Baute im Baubereich B bildet den neuen Auftakt zum Ortskern von Lausen. Die Lage direkt am Eingang
des historischen Ortskerns sowie im Übergang von Gewerbezone zu Kernzone bzw. Bahnhofsüberbauung
erfordert eine gute Einpassung in die Umgebung. Strukturell wichtig für den Ortskern ist die traufständige,
gestaffelte, oftmals geschlossene Bauweise der historischen Gebäude entlang der Hauptstrasse.
Abb 7. Ortskernbebauung entlang der Hauptstrasse (Quelle: googlemaps)
Zonenplanerisch umgesetzt ist dies im Zonenplan Siedlung, Teilbereich Ortskern (siehe Abb. 8). Die entlang
der Hauptstrasse auffällig häufig vorhandenen „erhaltenswerten Bauvolumen“ haben „bezüglich Lage und
Volumen als wichtiges Merkmal des gewachsenen Dorfbildes einen hohen Stellenwert. Im Falle eines Umbaus
oder Neubaus sind Situierung, Gebäudeabmessung, Geschosszahl, Firstrichtung und Dachgestaltung des
ursprünglichen Gebäudes richtungsweisend (§ 33 Abs. 1 ZRS).“ Mit den Gestaltungsbaulinien und den „Be-
reichen für neue Hauptbauten“ wurde die bauliche Weiterentwicklung des Ortskerns räumlich festgelegt.
Im Rahmen eines Variantenstudiums wurden diverse Gebäudeformen untersucht (siehe Anhang 1). Dabei
wurde klar, dass aus städtebaulicher und ortsbildpflegerischer Sicht das neue Gebäude in der Flucht der
bestehenden Bauten zu liegen kommen sollte. Nur so kann das neue Gebäude als Teil der Ortskernbebauung
und somit als Auftakt zum Ortskern gelesen werden.
Damit wird auch die planerische Absicht des Zonenplans Siedlung, Teilbereich Ortskern, weiterverfolgt. Auf-
grund der heutigen Zoneneinteilung besteht allerdings nur auf der Parzelle Nr. 194 eine entsprechende Ge-
staltungsbaulinie. Auf der Parzelle Nr. 1137 müssten die gesetzlichen Abstände gegenüber der Kantons-
strasse von 5 m zur Strassenlinie bzw. 10 m zur Strassenachse bzw. die Grenzabstände eingehalten werden
(§§ 90 bzw. 95 Abs. 1 RBG). Nach Rücksprache mit dem Tiefbauamt (Frau M. Reber, 23.01.2018) muss die
kantonale Baulinie gegenüber der Hauptstrasse einen Mindestabstand zur Hauptstrasse von 3.5 m einhalten.
Daraus resultiert der städtebaulich nicht ganz optimale Rücksprung zum Gebäude Hauptstrasse Nr. 134. Ein
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direkter Anschluss an das benachbarte Gebäude Hauptstrasse Nr. 134 wurde indes nicht als zwingend er-
achtet, der Baubereich weist daher einen Abstand zur benachbarten Liegenschaft auf.
Es wurde eine Baulinie und keine Gestaltungsbaulinie gewählt, da die Lage des Gebäudes nicht auf den
Zentimeter genau festgelegt werden muss und vom effektiven Projekt abhängig ist. Aufgrund des eng gefass-
ten Baubereichs wird eine genügend grosse Lagegenauigkeit erreicht.
Abb 8. Zonenplan Siedlung, Teilbereich Ortskern, Gemeinde Lausen (RRB Nr. 1253 vom 16.08.2005)
Das Festlegen der Baulinie entlang der Hauptstrasse bzw. Kantonsstrasse muss beim Tiefbauamt beantragt
werden und erfolgt in einem separaten Verfahren.
5.2.3. Standorte An- und Nebenbauten
Standorte von Nebenbauten sind im Quartierplan bewusst nicht festgelegt worden. Damit soll eine flexible und
zweckmässige Anordnung von Nebenbauten gewährleistet werden. Gesetzlich festgelegte Abstände und
Baulinien sind zu berücksichtigen.
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5.3. Gestaltung der Bauten
5.3.1. Städtebauliche Einpassung
Der allgemeine Einpassungsparagraph besagt, dass die Bebauung hinsichtlich Architektur, Material und
Farbe sorgfältig so zu gestalten ist, dass eine gute Einpassung in die bauliche und landschaftliche Umgebung
gewährleistet ist. Dies gilt auch für spätere Sanierungen und Änderungen von Bauten. Es wird empfohlen,
möglichst frühzeitig Materialisierung und Fassadengestaltung mit der Gemeinde zu koordinieren.
Entlang der Hauptstrasse (Baubereich B) ist analog zur Kernzone ein Satteldach mit mittig anzuordnendem
First und einer Mindestneigung vorgeschrieben. Dies bezweckt, dass sich die Bauten entlang der Strasse
ergänzen und als zusammengehörende Zeile wahrgenommen werden.
Für die Bauten im Baubereich A sind Flachdächer vorgeschrieben. Diese führen die Situation aus dem Ton-
werk Ost weiter. Der Hochpunkt bildet - wie früher beim alten Tonwerk - den östlichen Abschluss des Bahn-
hofsgebiets und stellt ein vis-à-vis zum noch bestehenden Turm direkt am Bahnhofsplatz her.
5.3.2. Sonnen-, Witterungs- und Sichtschutzelemente
Elemente des Sonnen-, Witterungs- und Sichtschutzes haben einen wesentlichen Einfluss auf die Gestal-
tungswirkung. Die Gestaltung muss daher innerhalb eines Baukörpers aufeinander abgestimmt erfolgen. Mit
diesen Bestimmungen soll sichergestellt werden, dass die einheitliche und ästhetische Gesamtwirkung der
Überbauung bei späteren Sanierungen oder Änderungen an den Hauptbauten sowie auch bzgl. der Elemente
des Sonnen-, Witterungs- und Sichtschutzes gewährleistet wird und keine spätere "Verwilderung" durch Indi-
vidualgestaltung entstehen kann.
5.3.3. Vogelsichere Glasflächen
Zur Gestaltung von grösseren Verglasungen bieten sich die in der Richtlinie "Vogelkollisionen an Glas ver-
meiden" der Vogelwarte Sempach (2016) enthaltene Vorgaben und Massnahmen zum Schutz der Vögel an.
5.4. Aussenraum
5.4.1. Vorzone Baubereich A
Die „Vorzone Baubereich A“ ist halböffentlich und dient den Bewohnern in erster Linie als Aufenthalts- und
Spielfläche. Sie umfasst den Platz südlich des Bahnwegs und ist ruderal gestaltet. Die Erdgeschoss Erschlies-
sung erfolgt über den Platz, eine private Nutzung zur Fassade hin ist gestattet.
5.4.2. Vorzone Baubereich B
Die „Vorzone Baubereich B“ hat privaten Charakter und dient als Zugang zum Gebäude, aber auch als Park-
platz und Vorgarten.
5.4.3. Aussenraum Baubereich A
Beim „Aussenraum Baubereich A“ handelt es sich um die privaten Freiflächen des Baubereichs A. Sie befin-
den sich zwischen der Südfassade des Gebäudes und der Lärmschutzwand und dienen den Bewohnern des
Erdgeschosses als den Wohnungen zugeteilter privater Aussenraum.
5.4.4. Aussenraum Baubereich B
Der „Aussenraum des Baubereichs B“ wird als Gartenanlage gestaltet. Dazu gehören die rückwärtigen Berei-
che mit Sitzplatz, Nutzgarten o.ä. Neben gemeinschaftlich genutzter Flächen sind auch Privatgärten denkbar.
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5.4.5. Ökologie
Um den ökologischen Ausgleich zu gewährleisten, sind auf mindestens 12% der anrechenbaren Grundstücks-
fläche ökologische Massnahmen zu realisieren.
Teilbereich A
Bei einer Arealfläche von 2‘950 m2 ergibt dies eine Fläche von 350 m2. Die Flächenbilanz könnte beispiels-
weise folgendermassen aussehen:
Fläche Anrechenbar-
keit
anrechenbare
Fläche
Ruderalfläche
170 m2
(1/3 des Platzes zwischen Baumreihe
Bahnweg und Gebäude A)
100% 170 m2
extensive Flachdachbegrünungen 200 m2
(1/5 der Dachfläche Baubereich A)
50 % 100 m2
kronenbildende Bäume 8 Stück 10 m2 / Baum 80 m2
Total 350 m2
Baubereich B
Der Baubereich B verfügt über eine anrechenbare Grundstückfläche von ca. 820 m2. Es sind daher ökologi-
sche Massnahme mit einer anrechenbaren Fläche von rund 100 m2 zu erstellen.
Fläche Anrechenbarkeit anrechenbare
Fläche
ökologisch gestaltete Elemente (Ru-
deralfläche, Blumenrasen, Hecken,
Teiche etc.)
60 m2
(Fläche westlich Baubereich B bis zum
Bahnweg)
100% 60 m2
kronenbildende Bäume 4 Stück 10 m2 / Baum 40 m2
Total 100 m2
5.5. Gefahrenzonen
siehe Kapitel 6.5.1
Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"
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5.6. Erschliessung und Parkierung
Abb 9. Erschliessungskonzept, Quelle: SLIK Architekten GmbH, 27.03.2018
5.6.1. Erschliessung
Die Erschliessung des Quartierplanareals findet über den Bahnweg statt. Hier befinden sich die Einstellhal-
lenzufahrt sowie der Grossteil der Besucher-Parkplätze. Durch die gewählte Position der Einstellhallenzufahrt
werden die Autos auf kürzestem Wege auf das übergeordnete Strassennetz geführt. Die Gemeinde plant, die
Begegnungszone, welche auf dem Bahnweg beim Tonwerk gilt, auf die gesamte Länge zu erweitern.
Das Gebäude A weist Haupteingänge im Osten und Westen auf, das Erdgeschoss wird direkt über den Platz
erschlossen. Das Gebäude B ist von der Hauptstrasse her erschlossen. Die Tiefgarage ist über die drei ge-
bäudeinternen Erschliessungskerne erreichbar.
5.6.2. Parkierung
Die Stamm-Parkplätze für beide Häuser werden in unterirdischen Einstellhallen mit einer gemeinsamen Ein-
fahrt untergebracht. Die Besucher-Parkplätze werden oberirdisch, falls dies nicht ausreichend ist, teilweise
auch unterirdisch angeboten. Im Teilbereich B werden zusätzlich fehlende Pflichtparkplätze der umliegenden
Parzellen angeordnet. Abstellplätze für Velos werden gut erreichbar, nahe der Haupteingänge platziert. Ein
Teil dieser kann auch in der Einstellhalle sein, sofern ein guter Zugang vorhanden ist.
Der Bedarf von Parkplätzen richtet sich nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen (§ 106 RBG und §
70 RBV bzw. Anhang 11/1 RBV), die bei Quartierplanungen eine fallweise Beurteilung ermöglichen.
ESH Zugang EG
Zugang
Zugang Zugang
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Abb 10. Anhang 11/1 RBV vom 27.10.1998 (Stand 01.01.2018)
Das Parkplatzangebot des Richtprojekts ist auf 0.9 Stammparkplätze und 0.3 Besucherparkplätze ausgelegt.
Eine solche "leichte" Reduktion der Anzahl Stammparkplätze wurde in verschiedenen Quartierplanungen in
Reinach bereits vom Regierungsrat genehmigt (QP Stockacker, QP Bruggstrasse). Aktuell ist zudem eine
Antwort auf die Aufforderung des Landrats an den Regierungsrat hängig, welche die Flexibilität der Gemein-
den bei der Festlegung der Parkplatzanzahl bei Quartierplanungen erhöhen möchte (Landratsvorlage
2016/094).
Im Quartierplan-Areal Bahnweg kann aus folgenden Gründen von einem gegenüber Anhang 11/1 RBV ver-
minderten Bedarf an Parkplätzen ausgegangen werden:
Das Quartierplan-Areal in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Lausen ist bestens mit dem öffentlichen Ver-
kehr erschlossen.
Aufgrund des geplanten Wohnungsmixes mit einer grossen Anzahl an kleinen Wohnungen, sind weniger
Zweitautos zu erwarten.
5.6.3. Ausnahmefahrten
Die Gebäudezufahrt für den Ausnahmefall (Sanität, Feuerwehr, Umzüge, Gebäudeunterhalt etc.) ist sicher-
zustellen. Die „Richtlinien für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen“ der Feuerwehrkoordination
Schweiz vom 02/2015 sind einzuhalten. Es ist vorgesehen, dass die Entfluchtung beim Baubereich A via
Bahnweg über den Platz (Vorzone Baubereich A) via Drehleiter erfolgt. Entsprechende Abklärungen mit der
Feuerwehr Lausen haben stattgefunden (siehe Beilage "Störfallgutachten" – Anhang 3). Details werden auf
Stufe Baugesuchverfahren geregelt. Eine allfällige Abluftöffnung der Tiefgarage soll auf Wunsch der Feuer-
wehr möglichst auf derselben Seite wie die des Tonwerks Ost befinden. (Telefonat mit Leutnant Nando Docci
vom 06.02.2018)
5.7. Nachweis zur Umgebungsgestaltung
In den Quartierplan-Vorschriften werden verschiedene Vorgaben zur Nutzung und Gestaltung des Aussen-
raumes gemacht. Um die Umsetzung zu sichern, wird im Rahmen des Baugesuchsverfahrens ein Nachweis
zur Umgebungsgestaltung verlangt. Mit diesem Nachweis kann die Umsetzung und Konkretisierung der ver-
schiedenen in den Quartierplan-Vorschriften definierten qualitätsbildenden Vorgaben zur Aussenraumgestal-
tung auf Stufe des Baugesuchverfahrens überprüft werden.
5.8. Energetischer Gebäudestandard und Energiekonzept
Die gesetzlich vorgegebenen Energiestandards sind im Kanton Basel-Landschaft so hoch, dass auf weitere
Massnahmen auf Quartierplanstufe verzichtet wird.
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6. Berücksichtigung der planerischen Randbedingungen
6.1. Generelle raumplanerische Vorgaben
6.1.1. Planungsgrundsätze gemäss eidgenössischem Raumplanungsgesetz (RPG)
Mit dieser Quartierplanung erfolgt eine Optimierung der baulichen Nutzung und der lagespezifischen Anordnung
der Bebauung für ein bestimmtes Areal innerhalb des überbauten Siedlungsgebietes. Die Quartierplanung un-
terstützt folgende Planungsgrundsätze Siedlung gemäss dem eidgenössischen Raumplanungsgesetz (RPG):
Haushälterische Nutzung des Bodens;
Zweckmässige Anordnung von Wohn- und Arbeitsgebieten;
Nutzung von brachliegenden Flächen;
Schonung der Landschaft bzw. Begrenzung des Siedlungsgebietes;
Schonung der Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen (Luftverschmutzung, Lärm und
Erschütterung);
Schaffung von Siedlungen mit vielen Grünflächen und Bäumen.
6.1.2. Bedarfsnachweis gemäss Art. 15 RPG
Nach Art. 15 RPG darf nur Land, welches sich für eine bauliche Nutzung eignet und voraussichtlich innert 15
Jahren benötigt und erschlossen wird, als Bauzone ausgeschieden werden. Der Quartierplan-Perimeter be-
findet sich innerhalb des Perimeters des Zonenplans Siedlung, eine Einzonung im engeren Sinne findet daher
nicht statt.
Grünzone
Am östlichen Rand des Quartierplan-Perimeters befindet sich im rechtskräftigen Zonenplan eine Grünzone.
Diese bildet gemäss Kommentar zur Grünzone § 46 ZRS „eine Art Puffer- bzw. Übergangs- oder Abstands-
zone zwischen Zonen mit unterschiedlichen Nutzungsarten bzw. Immissionseinwirkungen“. In der Rahmen-
nutzungsplanung und einer Bebauung nach Regelbauweise macht eine solche Festlegung durchaus Sinn,
wird so doch der einzelne Grundeigentümer vor negativen Auswirkungen der benachbarten Zone geschützt.
Im Rahmen einer Quartierplanung wird diese Abgrenzungs- und Schutzthematik im Rahmen massgeschnei-
derter Quartierplanvorschriften abgedeckt. Städtebau, Architektur und Aussenraumgestaltung haben diese
Aspekte berücksichtigt. Die Beibehaltung der Grünzone als Abstandsgrün ist daher nicht zielführend.
Der ökologische Aspekt wird durch die Vorgabe, auf 12% der massgebenden Parzellenfläche ökologische
Massnahmen zu realisieren, abgedeckt.
Gewerbezone
Im rechtskräftigen Zonenplan ist der östliche Teil der Parzelle Nr. 1137 der Gewerbezone zugeordnet. Mit
einer Fläche von rund 300 m2 ist dieser Teil für eine wirtschaftliche Nutzung des Areals nach Zonenzweck
nicht gross genug. Die weitere Verzahnung von Wohnzone und Gewerbezone wäre emissionstechnisch nicht
ideal und entspricht auch nicht dem Bestreben der Gemeinde, einen angemessenen Auftakt zum Ortskern
von Lausen zu erreichen. Im Hinblick auf die nördlich der Hauptstrasse vorhandene Wohn-Geschäftszone
macht eine Umzonung dieses Überbleibsels an Gewerbezone in die Zentrumszone Sinn.
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Kapazität Wohn-Misch- und Zentrumszone
Durch die Umwidmung der Grün- und Gewerbezone erhöht sich die Fläche an Wohn-Misch-und Zentrums-
zone (WMZ) in Lausen um ca. 800 m2. Aufgrund der Quartierplanung ist nach deren Inkrafttreten eine zügige
Überbauung gewährleistet. Es wird daher durch die Umnutzung keine zusätzlichen WMZ-Kapazitäten ge-
schaffen. Aus diesem Grund wird an dieser Stelle auf eine detaillierte Bauzonen-Kapazitäts-Analyse verzich-
tet.
Verdichtung nach innen
Durch die Umwidmung der erwähnten Anteile an Gewerbezone und Grünzone in die Zentrumszone werden
brachliegende Parzellenteile an zentraler Lage mobilisiert. Damit kommt die Gemeinde ihrer Verpflichtung
gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG nach, welche besagt, dass „Massnahmen getroffen werden sollen, zur
besseren Nutzung brachliegend oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur
Verdichtung der Siedlungsfläche“. Gemäss kantonalem Raumkonzept und Entwurf der Richtplananpassun-
gen von 2016 liegt Lausen auf einer ländlichen Entwicklungsachse. Hier soll an gut erschlossenen Lagen eine
Siedlungsentwicklung stattfinden. Das Quartierplan-Areal ist mit seiner Lage direkt am Bahnhof Lausen bes-
tens erschlossen und erfüllt daher diese Bedingungen.
6.1.3. Kantonaler Richtplan
Im kantonalen Richtplan (KRIP)3 liegt das Quartierplan-Areal im Wohngebiet bzw. Wohn-Mischgebiet. Eine
neue Quartierplanung mit definierter Wohnnutzung und mässig störenden Betrieben steht daher nicht im Wi-
derspruch zum kantonalen Richtplan.
Folgende Planungsvorgaben aus den raumplanungsthematischen Objektblättern des kantonalen Richtplans
sind für die Quartierplanung zu berücksichtigen:
Planungsvorgaben: Verweis: Umsetzung in der Quartierplanung:
Siedlungsentwicklung nach innen (Optimierung
der Nutzung).
S2.1-PG-b Wird mit der Quartierplanung vorgenommen.
Verdichtete Bauweise und Nachverdichtungen
sollen insbesondere an mit ÖV erschlossenen
Lagen quartier- und umweltverträglich (massge-
schneidert) erfolgen.
S2.1-PG-c Das Quartierplan-Areal liegt rund 200 m vom
Bahnhof Lausen (siehe Kap. 6.2.1).
Gemeinden berücksichtigen die Gefahrenhin-
weiskarten und Gefahrenkarten bei ihrer raum-
wirksamen Tätigkeit. Sie legen die notwendigen
planerischen und baurechtlichen Schutzbestim-
mungen in ihren Richt- und Nutzungsplänen
fest.
L1.3-PG-b Keine Gefährdung (siehe Kapitel 6.5.1).
Effizienter Einsatz von Energie. VE2.1-PG-a Wird durch die kantonale Energiegesetzgebung
sichergestellt.
Nutzung ortsgebundener Abwärme. VE2.1-PG-b/c Die Anschlussleitungen an die Fernwärme Lau-
sen befinden sich bereits im Bahnweg. Nutzung örtlich ungebundener Umweltwärme. VE2.1-PG-e
6.1.4. Zonenvorschriften der Gemeinde Lausen
Betreffend der Umwidmungen siehe auch Kapitel 6.1.2 „Bedarfsnachweis gemäss Art. 15 RPG“. An dieser
Stelle sei zusätzlich auf die Erhöhung der Nutzungsdichte durch die Quartierplanung eingegangen:
3 Vom Landrat am 26. März 2009 verabschiedet und vom Bundesrat am 08. September 2010 genehmigt.
Die Richtplan-Anpassung Entwurf 2016 bringt für das QP-Areal keine Änderungen mit sich.
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Teilbereich A
Für den Teilbereich A besteht eine Quartierplan-Pflicht, der Nutzungsbonus richtet gemäss § 25 ZRS nach
der Qualität des Überbauungskonzeptes.4
Das Überbauungskonzept ist stark auf die angrenzenden Bebauungsformen ausgerichtet. Die geplante Be-
bauung vervollständigt harmonisch die Quartierplan-Überbauung Tonwerk Ost mit einer ähnlichen Nutzungs-
dichte. Zudem bildet sie das Gegenüber zur Ortskernbebauung. Durch die Positionierung des Gebäudes wird
der zentrale Grünraum als wichtige aussenräumliche Qualität vergrössert und ein Lärmriegel zur Bahn gebil-
det. Damit findet eine Aufwertung der Situation für die Ortskernliegenschaften statt.
Teilbereich B
Für den Teilbereich B gilt grundsätzlich § 23 ZRS, welcher besagt, dass maximal ein Nutzungsbonus von 15%
(relativ) gewährt werden darf. Begründet wird dies damit, dass der Zonencharakter der angrenzenden
Bauzone nicht gestört werden darf.
Mit der Variantenstudie wurden verschiedene Gebäudeformen und –höhen in Bezug auf ihre Einpassung in
die Umgebung hin untersucht (siehe Anhang 1). Im Vordergrund stand dabei die Einpassung in die historische
Ortskernbebauung. Das dreigeschossige Gebäude mit steilem Satteldach ging als Best-Variante aus der Un-
tersuchung hervor.
In der Kernzone ist eine Bebauungsziffer von 35% festgelegt, die Ausnützungsziffer ist frei. Bei einer Ausnüt-
zung der Gebäudehöhe resultiert eine Ausnützung von ca. 105%. Die festgelegte Ausnützung von ca. 122%
für den Baubereich B entspricht demnach in etwa dem durch § 23 ZRS festgelegten Nutzungsbonus.
Das Überbauungskonzept beider Teilperimeter wurde von der kommunalen Bauplanungskommission sowie
von der kantonalen Arealbaukommission für gut befunden.
6.2. Erschliessung
6.2.1. Erschliessung mit öffentlichem Verkehr
Das Quartierplan-Areal befindet sich in Fusswegdistanz von rund 200 m zum Bahnhof Lausen mit einer Hal-
testelle der S-Bahnlinie S3 der SBB in Richtung Basel und Olten. Die Züge verkehren im ½-Stunden-Takt.
Zusätzlich befindet dort die Bushaltestelle der Buslinien 76, 78 und 93 mit einem ½-Stunden-Takt in Richtung
Liestal, Frenkendorf und Lampenberg-Ramlinsburg und den entsprechenden Anschlüssen in Liestal auf den
Schnellzug.
Bund und Kanton gehen für das Quartierplan-Areal von einer mittleren Erschliessung mit dem öffentlichen
Verkehr aus (ÖV-Güteklasse C). Diese Bewertung ergibt sich aufgrund des Kursintervalls und der Distanz zur
Haltestelle.
6.2.2. Anbindung an das öffentliche Strassennetz
Die verkehrsmässige Anbindung des Quartierplan-Areals an das öffentliche Strassennetz ist über den Er-
schliessungsweg Bahnweg an die Hauptstrasse gewährleistet.
6.2.3. Anbindung an das Rad- und Fusswegnetz
Entlang der Hauptstrasse verläuft in beide Richtungen bis auf Höhe des Bahnhofs eine kantonale Radweg-
route, welche danach in Richtung Norden zur Ergolz abbiegt.
4 Mutation Zonenreglement Siedlung – Gebiet Bahnhofareal; RRB 1118 vom 16.08.2011
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6.2.4. Notzufahrt (Feuerwehr, Sanität)
siehe Kapitel 5.6.3, Ausnahmefahrten
6.2.5. Erdwärmenutzung
Laut Geoportal des Kantons (www.geoview.bl.ch, abgerufen am 04.01.2018) ist auf dem Areal die Wärme-
nutzung durch Erdwärmesonden nur unter speziellen Auflagen möglich, da sich der Perimeter im Gewässer-
schutzbereich Au befindet (siehe auch Kapitel 6.4.3)
6.3. Kulturgüter und Naturwerte
6.3.1. Denkmal- und Ortsbildschutz
Folgende Denkmal- und Ortsbildschutz-Objekte befinden sich in der näheren und weiteren Umgebung des
Quartierplan-Areals:
Das Planungsareal grenzt an die Kernzone mit kommunalem Objektschutz (siehe Zonenplan Siedlung).
Erhaltenswert ist im Zusammenhang mit der Quartierplanung insbesondere die traufständige, vorwiegend
geschlossene, strassenbegleitende Bebauung mit 2-3 Geschossen. Die Überbauung wurde auf diese
Strukturen hin abgestimmt.
Die ISOS-Perimeter "Arbeitshäuser Tonwerk" und "Mühleensemble" stehen in keinem räumlich direkten
Zusammenhang zu dem Quartierplan-Areal.
6.3.2. Naturwerte
Nach § 11 des kantonalen Gesetzes über den Natur- und Landschaftsschutz (NLG) sind schützenswerte Na-
turobjekte raumplanerisch zu sichern.
Abgesehen von der unter Kapitel 1.3 und 6.1.2 abgehandelten Grünzone und Schutzbepflanzung sind keine
weiteren Naturobjekte betroffen.5
5 Am 04.01.2018 wurden auf dem kantonalen Geoportal (geoview.bl) folgende Inhalte geprüft: Bundesinventar der Landschaften von nationaler Bedeutung (BLN), Inventar der geschützten Naturobjekte, Zonenplanung, ornithologisches Inventar, Reptilieninven-tar, Trockenwiesen und –weiden (TWW-Objekte)
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6.4. Umweltschutz
6.4.1. Lärmschutz
Das Quartierplan-Areal ist von zwei Lärmquellen betroffen (Quelle geoview.bl, abgerufen am 04.01.2018):
Bahnlinie mit einer Lärmbelastung tags und nachts von rund 81 dB
Hauptstrasse mit einer Lärmbelastung von tags 72 dB und nachts 58 dB
Aufgrund dieser Lärmvorbelastung ist nördlich der Bahngleise durchgängig die Lärmempfindlichkeitsstufe
(LES) III festgelegt. In Absprache mit der kantonalen Lärmschutzfachstelle wurde die bestehende LES III für
das QP-Areal beibehalten. Dies wurde insbesondere beschlossen um keine Lärminsel mit LES II zu schaffen,
welche wiederum Konfliktpotenzial für die umliegenden Nutzungen mit LES III böte.
Abb 11. Lärmempfindlichkeitsstufen (geoview.bl, abgerufen am 05.02.2018)
Gemäss Anhang 36 und Anhang 47 der LSV ergeben sich somit für das Planungsgebiet folgende maximalen
Werte der Aussenlärmbelastung:
LES III; IGW, tags: 65 dB
LES III; IGW, nachts: 55 dB
6 LSV Anhang 3: Belastungsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm 7 LSV Anhang 4: Belastungsgrenzwerte für Eisenbahnlärm
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Teilbereich A
Eine durchgeführte Grobbeurteilung für die der Bahn zugewandte Seite des Baubereichs A ergaben tagsüber
eine Überschreitung von 1 dB im Erdgeschoss und in den Obergeschossen von 2 dB und nachts für das
gesamte Gebäude eine Überschreitung von 11 dB.
Abb 12. Beurteilungspegel Südfassade in Anlehnung an Lärmausbreitungsberechnung Tonwerk Ost (Gruner, Ar-beitspapier vom 29.01.2018)
Die Immissionsgrenzwerte lassen sich mit architektonischen Massnahmen am Gebäude einhalten. Für den
Architekten stehen folgende Massnahmen im Vordergrund:
Der Laubengang wird mit einer massiven Brüstung von 1 m Höhe ausgeführt und alle Deckenuntersichten
mit absorbierenden Oberflächen ausgebildet. Er bleibt somit ein Aussenraum, der auch als solcher erleb-
und nutzbar ist - insbesondere am Tag, wo die Grenzwerte nur minim überschritten sind.
Mit Ausnahme der Wohnungseingangstüre werden alle Fenster zum Laubengang fix verglast.
Die privaten Balkone, Schlafräume und Hauptwohnbereiche sind auf die lärmabgewandte Seite orientiert.
Die zweiseitige Orientierung aller Wohnungen bei gleichzeitig optimierter Gebäudetiefe und offener Grund-
risskonzeption erlaubt aber die einseitige, lärmabgewandte Lüftung des gesamten Wohnraumes inkl. Kü-
che.
Alle Wohnungen werden mit einer kontrollierten Wohnungslüftung ausgestattet.
Als städtebaulich, architektonisch und auch für die Wohnqualität weniger attraktive Variante, wäre als Rück-
fallebene ein vollständig verglaster Laubengang denkbar.
Aufgrund der Überschreitung der Immissionspegel sind auch an den Seitenfassaden Massnahmen nötig. Dies
soll mit Anprallscheiben analog zum Tonwerk Ost erfolgen.
Im Rahmen des Baugesuches muss nachgewiesen werden, dass die Immissionsgrenzwerte gemäss Lärm-
schutzverordung Kapitel 5 und 6 sowie Anhang 6 eingehalten sind.
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Abb 13. Lärmschutzmassnahmen am Gebäude Teilbereich A (Quelle: SLIK Architekten, 23.01.2018)
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Teilbereich B
Eine durchgeführte Grobbeurteilung für den Baubereich B ergab südseitig nachts eine Überschreitung der
Grenzwerte von maximal 9 dB. Die Immissionsgrenzwerte lassen sich mit der Anordnung der lärmempfindli-
chen Räume auf die lärmabgewandte Seite einhalten.
6.4.2. Gewässerschutz / Gewässerraumbedarf
Es sind keine Gewässer im Areal vorhanden und daher besteht für den Gewässerschutz kein Handlungsbe-
darf.
6.4.3. Grundwasserschutz
Das Planungsgebiet befindet sich im Gewässerschutzbereich Au. Es dürfen keine Anlagen erstellt werden, die
unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Der mittlere Grundwasserspiegel für das Quartierplan-Areal
liegt bei 336 – 338 m ü. M (Quelle: geoview.bl.ch, abgerufen am 05.02.2018) und steht daher nicht im Konflikt
mit dem Bauprojekt. Ausnahmen können unter gewissen Voraussetzungen bewilligt werden, der Durchfluss
darf dabei maximal 10 % vermindert werden.8
6.4.4. Genereller Entwässerungsplan
Die Entwässerung des Quartierplan-Areals erfolgt gemäss den Festlegungen des Generellen Entwässerungs-
planes (GEP) der Gemeinde Lausen. Im Quartierplan sind daher keine Festlegungen zur Entwässerung vor-
zunehmen.
6.4.5. Vernetzung und ökologischer Ausgleich
Gestützt auf § 9 des kantonalen Gesetzes über den Natur- und den Landschaftsschutz (NLG) sorgen die
Gemeinden für die Förderung der Vernetzung sowie den ökologischen Ausgleich innerhalb von Siedlungen.
Die Vernetzung und der ökologische Ausgleich wurden in der Quartierplanung wie folgt berücksichtigt:
Bepflanzung mit einheimischen Bäumen und Sträuchern
ökologische Massnahmen (siehe Kapitel 5.4.5)
Mit diesen Vorgaben zur Aussenraumgestaltung wird sichergestellt, dass der ökologischen Vernetzung auch
im Rahmen einer verdichteten Bauweise ausreichend Beachtung geschenkt wird.
6.4.6. Altlasten
Im Quartierplan-Areal ist im kantonalen Altlastenkataster kein belasteter Standort verzeichnet (www.geo-
view.bl.ch, abgerufen am 15.01.2018).
6.4.7. Klimafunktionskarten
Die kantonale Klimafunktionskarte sieht für das Gebiet vor, dass die Luftleitbahn hergestellt, die Luftbelastung
vermindert und die Wärmebelastung reduziert werden sollte (www.geoview.bl.ch, abgerufen am 15.01.2018).
Durch die Setzung der Bauten entlang dem Ergolztal und somit der Luftleitbahn wird der Luftstrom nicht ge-
stört. Mit Begrünung der Dachflächen, ruderalen Aussenflächen und Bäumen wird sowohl die Luft- als auch
die Wärmebelastung weiter reduziert.
8 Gewässerschutzverordnung des Bundes vom 28.10.1998, Stand am 01.01.2014, Anhang 4, Ziffer 211
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6.4.8. Umweltverträglichkeitsprüfung
Gestützt auf die eidgenössische Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung (V-UVP) vom 19. Okto-
ber 1988 unterliegen Anlagen, von welchen mit einer potentiell erheblichen Umweltbelastung auszugehen ist,
der Pflicht für eine Umweltverträglichkeitsprüfung. Mit einer Umweltverträglichkeitsprüfung soll die Einhaltung
der Umweltschutzgesetzgebung geprüft und beurteilt werden.
Der Schwellenwert für eine Umweltverträglichkeitsprüfung von 500 Abstellplätzen für Autos wird mit der ge-
planten Parkierung für das Quartierplan-Areal nicht erreicht. (vgl. Anhang V-UVP, Nr. 11.4). Weitere Anlagen,
welche im Anhang zur V-UVP aufgeführt sind, sind im neuen Quartierplan nicht vorhanden und nicht geplant.
Somit muss für die Quartierplanung keine Umweltverträglichkeitsprüfung im Sinne der eidgenössischen Um-
weltgesetzgebung durchgeführt werden.
6.4.9. Nichtionisierende Strahlung (NIS)
Die Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) vom 23. Dezember 1999 (Stand
1. Juli 2016) schützt die Bevölkerung vor Elektrosmog. Einzonungen dürfen nur dort erfolgen, wo die Anlage-
grenzwerte eingehalten werden (Art. 16 NISV). Das Planungsareal ist der Zentrumszone mit einer Quartier-
plan-Pflicht zugeordnet, eine Einzonung findet daher nicht statt. Der Anlagegrenzwert muss daher nicht ein-
gehalten werden. Mit der Quartierplan-Überbauung wird gleichwohl auf die bestehende NIS-Belastung bahn-
seitig reagiert und die Schlafzimmer auf der strahlungsabgewandten Nordseite angeordnet.
6.5. Sicherheit
6.5.1. Naturgefahren (Überschwemmung, Rutschung und Steinschlag)
Bei Baugebietserweiterungen sowie auch im Rahmen einer Quartierplanung sind, gestützt auf Art. 15 des
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG), hinsichtlich der baulichen Eignung mögliche Naturgefahren-
potenziale zu berücksichtigen. Die Naturgefahrenkarte weist für das Quartierplanareal keine Gefährdung auf
(Quelle: geoview.bl.ch, abgerufen am 15.01.2018).
6.5.2. Störfall
Das Quartierplan-Areal ist sowohl von der Hauptstrasse, als auch von der Bahn her im Einzugsbereich von
Störfällen. (Quelle: www.geoview.bl.ch, abgerufen am 15.01.2018). Auf Stufe Quartierplanung ist insbeson-
dere der Störfall der Bahn zu beachten. Hier tangiert die Summenkurve ganz knapp die untere Hälfte des
Übergangsbereichs der Summenkurve für Personenrisiken. Gemäss aktueller Praxis werden Risikosummen-
kurven in der unteren Hälfte des Übergangsbereichs als nicht kritisch beurteilt (siehe Beilage Störfallgutach-
ten).
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6.6. Abstandsvorschriften
6.6.1. Abstände bzw. Baulinien gegenüber Verkehrswegen, Wäldern, Gewässern und Friedhöfen
Unter § 95 RBG sind gegenüber Verkehrswegen (Strassen, Schienenwegen), Wäldern, Gewässern und Fried-
höfen die einzuhaltenden Gebäudeabstände festgelegt. Diese Abstände können mit Baulinien reduziert wer-
den.
Auf das Quartierplan-Areal wirken folgende Abstände und Baulinien:
Gesetzlicher Gleisabstand (10 m von der äussersten Gleisachse)
Der gesetzliche Gleisabstand wird durch die Quartierplanbebauung nicht unterschritten.
Gesetzlicher Strassenabstand (4 m von der Strassenlinie, min. 7 m von der Strassenachse)
Entlang der öffentlichen Strassen werden neue Baulinien ausgeschieden (siehe Kapitel 5.2.2). Die beste-
hende Gestaltungsbaulinie auf der Parzelle Nr. 194 ist im Bereich des QP-Perimeters aufzuheben.
6.6.2. Grenzabstände
Aufgrund der Verkehrsanlagen rund um das Planungs-Areal können überall Baulinien gezogen werden. „Bau-
linien gehen den Abstandsvorschriften gemäss § 95 RBG vor (§ 61 RBV).“ Einzig beim Teilbereich B ist dies
im Westen nicht möglich. Die Parzelle Nr. 194 ist im Eigentum der Bauherrschaft und ein allfälliges Näher-
baurecht problemlos zu erwirken.
7. Auswirkungen, Folgekosten und Massnahmen zur Umsetzung der Planung
7.1. Auswirkungen auf rechtskräftige Planungen
Grundsätzlich gilt § 40 Abs. 2 RBG, wonach Zonenvorschriften, Strassennetz- sowie Bau- und Strassenlini-
enpläne als aufgehoben gelten, soweit sie im Widerspruch zu den Festlegungen im Quartierplan stehen.
Nachfolgend werden die Auswirkungen auf rechtskräftige Planungen erläutert.
7.1.1. Zonenvorschriften
Mit den Vorschriften zur Quartierplanung "Bahnweg" werden für das Areal der Quartierplanung eigenständige
Nutzungs- und Bauvorschriften hergestellt. Diese Vorschriften sind formell und inhaltlich für die geplante Über-
bauung und Nutzung des Areals zonenrechtlich abschliessend und von den übrigen Vorschriften der kommu-
nalen Nutzungsplanung (Zonenplan und Zonenreglement Siedlung) vollständig abgekoppelt.
7.1.2. Baulinien
Mit der Quartierplanung werden neue kommunale Baulinien und Gestaltungsbaulinien erlassen. Zusätzlich
wird eine neue kantonale Baulinie entlang der Kantonsstrasse beantragt (siehe Kapitel 5.2.2).
7.1.3. Erschliessungsplanung
Die Erschliessung des Areals entspricht den Festlegungen des Strassennetzplans der Gemeinde Lausen.
7.1.4. Weitere Planungen
Dem Planer sind zum Zeitpunkt der Erstellung des Planungsberichts keine weiteren Auswirkungen auf Pla-
nungen bekannt.
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7.2. Auswirkungen auf das Strassenverkehrsaufkommen
Nachfolgend wird eine grobe Abschätzung des durch die Quartierplanung generierten Strassenverkehrsauf-
kommens vorgenommen. Als Basis für die Abschätzung des Verkehrsaufkommens wird der erforderliche
Parkplatzbedarf verwendet. Je nach Nutzungsart (Wohnnutzung) bzw. Verwendungszweck (Stamm- oder Be-
sucherplätze) wird aus dem Parkplatzbedarf ein entsprechendes Fahrtenpotential generiert.
QP Bahnweg
Nutzung Berechnungsgrundlagen Berechnung Fahrten (Fa)
Wohnnutzung
QP Bahnweg
56 Stamm-PP
19 Besucher-PP
VA Stamm-PP: 56 PP x 2.5 Fahrten/PP
VA Besucher-PP: 19 PP x 1.5 Fahrten/PP
140 Fa
29 Fa
Total 169 Fa
Regelbauweise
Wohnnutzung
Regelbauweise Z
(32 Whg à 100m2)
32 Stamm-PP
11 Besucher-PP
VA Stamm-PP: 32 PP x 2.5 Fahrten/PP
VA Besucher-PP: 11 PP x 1.5 Fahrten/PP
80 Fa
17 Fa
Total 97 Fa
Differenz Fahrten Regelbauweise – QP Bahnweg 72 Fa
Die Überbauung erzeugt gegenüber der Regelbauweise in einer Zentrumszone ungefähr 72 zusätzliche Fahr-
ten pro Werktag. Wird angenommen, dass 70% der Ein- und Ausfahrten jeweils während der Morgen- bzw.
Abendspitzenstunde erfolgen, ergibt dies ein zusätzliches Verkehrsvolumen von je ca. 25 Fahrten zwischen
7 – 8 und 17 – 18 Uhr. Diese Mehrbelastung gegenüber der Regelbauweise Zentrumszone ist für den direkten
Abfluss auf die Hauptstrasse unerheblich.
7.3. Strassen- und Infrastrukturerschliessung
Das Areal der Quartierplanung gilt gemäss der Erhebung "Stand Bebauung und Erschliessung 2014" als er-
schlossen.
7.4. Schulraumplanung
Beim aktuell vorgesehenen Wohnungsmix von 32% 1.5-Zimmerwohnungen, 42% 2.5-Zimmerwohnungen,
24% 3.5-Zimmerwohnungen und 2% 4.5-Zimmerwohnungen gehen wir von 0.1 Kindern pro Wohnung aus.
Das ergibt für Lausen ca. 6 zusätzliche Kinder.
7.5. Infrastrukturbeitrag
Die Gemeinde Lausen9 erhebt bei Quartierplanungen einen sogenannten Infrastrukturbeitrag. Die Erhebung
wird im Quartierplan-Vertrag geregelt (siehe Kapitel 7.6).
9 Gemeinderatsbeschluss vom 17. Juni 2014
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7.6. Privat-rechtlicher Regelungsbedarf
7.6.1. Notwendigkeit und Verfahren
Zur Sicherstellung der Realisierung sowie der Funktionalität der Quartierplanung können ergänzende privat-
rechtliche Regelungen erforderlich sein. Die Regelung dieser allfällig erforderlichen privat-rechtlichen Belange
erfolgt mittels Quartierplan-Vertrag gemäss § 46 Abs. 2 RBG, mit welchem die Grundlage für die entsprechen-
den Eintragungen im Grundbuch hergestellt wird. Die Genehmigung einer Quartierplanung erfolgt nur dann,
wenn die erforderlichen privat-rechtlichen Regelungen in einem Quartierplan-Vertrag sichergestellt sind.
Zum Zeitpunkt der Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften muss der Regelungsbedarf geklärt sein und
der Quartierplan-Vertrag muss von den Vertragspartnern unterschrieben und in notariell beglaubigter Form
vorliegen. Der Gemeinderat Lausen wird eine unterschriftsreife Vertragsfassung vor der Beschlussfassung
einfordern. Aus diesen Gründen wurde in den Reglementsbestimmungen auf einen Verweis auf den Bedarf
eines Quartierplan-Vertrages sowie auf die Aufführung der Regelungsinhalte verzichtet.
7.6.2. Quartierplanung Bahnweg
Für die Quartierplanung Bahnweg ist folgender privat-rechtlicher Regelungsbedarf vorhanden:
Strassen:
Verkehrsfläche beim Bahnweg (Erstellung, Unterhalt Strassenareal und Beleuchtung)
Werkleitungen Bahnweg
Anpassung an Basisinfrastruktur der Gemeinde
Einstellhalle
Unterbaurecht Bahnweg für Verbindung Einstellhalle
Näherbaurecht Einstellhalle an öffentliche Strassen / Baulinie
Einstellhalle (Etappierung, Verbindung unter Gemeindestrasse, Wegrecht)
Bauliche Massnahmen
Mauer gegenüber Tonwerk Ost
evtl. Näherbaurecht Einstellhalleneinhausung / Baulinie
Umlegung Lärmschutzwand im Bereich Einstellhalleneinfahrt
evtl. Näherpflanzrecht
evtl. weitere gemeinsame Infrastruktur Baubereich A + B
weiterer Regelungsbedarf:
Durchleitungsrechte;
Wärmeverbund (evtl. separater Vertrag)
Infrastrukturbeitrag (Höhe, Zweckverwendung, Fälligkeit)
etc.
Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"
Planungsbericht Seite 28
8. Planungsverfahren
8.1. Freigabe des Bebauungskonzepts durch den Gemeinderat
Das Bebauungskonzept wurde am 12. Dezember 2016, 20. März und 21. August 2017 der Bauplanungskom-
mission Lausen vorgestellt. In Folge der ersten Überarbeitung gab der Gemeinderat Lausen am 28. März
2017 das Bebauungskonzept für die Prüfung der kantonalen Arealbaukommission (ABK) frei. Der Gemeinde-
rat merkte an, dass ein Quartierplan nur mit Einbezug des Teilbereichs B und einer Erschliessung aus Rich-
tung Itingen erfolgen kann. Der geplante Hochpunkt soll um ein Geschoss reduziert werden und der kleinteilige
Wohnungsmix mit 1.5-, 2.5- und 3.5-Zimmerwohnungen soll überdenkt werden. Die Geschossreduktion ist
erfolgt. Der Wohnungsmix ist als Ergänzung zum Wohnungsangebot im Tonwerk Ost zu sehen. Zum jetzigen
Zeitpunkt erscheint er der Bauherrschaft marktgerecht, eine Festlegung des Wohnungsmixes findet im Rah-
men der Quartierplanung nicht statt. Eine Anpassung ist auf Stufe Baugesuchsverfahren oder später im Rah-
men von Umbaumassnahmen möglich.
8.2. Arealbaukommission (ABK)
Das Bebauungskonzept wurde am 04. Mai und 19. Oktober 2017 der kantonalen Arealbaukommission vorge-
stellt. In Folge der ersten Arealbaukommissionsbeurteilung wurde insbesondere die Positionierung und Form
des Hochpunktes und die Erschliessung optimiert. In Folge der zweiten Arealbaukommissionsbeurteilung wur-
den folgende Anpassungen vorgenommen:
Reduktionsmöglichkeiten für die Anzahl Parkplätze wurden überprüft, die oberirdischen Besucherpark-
plätze reduziert.
Der Aussenraum wurde nach den Anregungen der ABK angepasst, auf eine Wegführung entlang der Fas-
sade wurde verzichtet und dem Erdgeschoss wurde privater Aussenraum zugeteilt und ist via Platz im
Norden erschlossen.
Die Eingänge für die oberen Stockwerke wurden überprüft und an der geplanten Stelle belassen.
Die Nebenbauten werden im Quartierplan nicht definiert, um dem konkreten Bauprojekt eine gewisse Fle-
xibilität zu erhalten. Im Quartierplan-Reglement wird festgeschrieben, dass Velostellplätze an gut erreich-
barer Lage in der Nähe der Erschliessungskerne der Gebäude vorzusehen sind. Ein Konzept für die Ne-
benbauten wird – wie üblich – im Rahmen des Baugesuchsverfahrens beigebracht.
Die definitive Festlegung der Wohnungstypen erfolgt im Vorprojekt und ist nicht Inhalt der Quartierplanung.
Die für die Quartierplanung relevanten Anmerkungen der Arealbaukommission sind in die Planung eingeflos-
sen. In Absprache mit der Gemeinde wird auf eine erneute Vorstellung der Quartierplanung bei der Arealbau-
kommission verzichtet.
Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"
Planungsbericht Seite 29
8.3. Kantonale Vorprüfung
….. wird nach Verfahrensabschluss erläutert.
8.4. Mitwirkungsverfahren
….. wird nach Verfahrensabschluss erläutert.
8.5. Beschlussfassung
….. wird nach Verfahrensabschluss erläutert.
8.6. Auflageverfahren
….. wird nach Verfahrensabschluss erläutert.
9. Genehmigungsantrag
….. erfolgt mit der Endfassung des Planungsberichtes.
Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"
Planungsbericht Anhang
Anhang 1 Anhang 1 Variantenstudium Bebauungskonzept für ABK vom 19.10.2017
Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"
Planungsbericht Anhang
Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"
Planungsbericht Anhang
Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"
Planungsbericht Anhang
Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"
Planungsbericht Anhang
Anhang 1 Anhang 2 Gemeinderatsbeschluss vom 20.12.2016 zum Bebauungskonzept
Gemeinderatsbeschluss vom 28.03.2017 zum Bebauungskonzept
Gemeinderatsbeschluss vom 29.08.2017 zum Bebauungskonzept
Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"
Planungsbericht Anhang
Anhang 2 Anhang 3 Protokoll der Arealbaukommissionssitzung vom 04.05.2017
Protokoll der Arealbaukommissionssitzung vom 19.10.2017