PPPErfolgreiche kommunalePPP-Projekte in Bayern

Impressum

Herausgeber:Bayerischer Bauindustrieverband e.V.München

Redaktion: Jeanette Hübner, M. A.

Konzept & Gestaltung:Franz Leander Neubauer82547 Beuerberg

Satz & Litho:LaySa Mediendienstleister, Augsburg

Druck: Vogl Druck, Meitingen

Titelbild: Jevgenijs Dasko, Fotolia.com

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Public Private Partnership in bayerischen Kommunen

PPP ist auch in Bayern angekommen – das können wir inzwischen uneingeschränkt festhalten.

Dabei ist der PPP-Gedanke als alternative Beschaffungsvariante vorallem auch in bayerischen Kommunen auf fruchtbaren Boden gefallen. Die öffentlichen Auftraggeber können hier auf ein breit gefächertesAngebot zurückgreifen. Sie profitieren von einer hohen Qualität der Bauausführung, verstärkten Innovationstätigkeiten, meist deutlichverkürzten Bau- und Bereitstellungszeiten, einer höheren Kosten-sicherheit sowie einer nachweislich höheren Wirtschaftlichkeit: Bei deutschlandweit 134 bislang umgesetzten/in Umsetzung befind-lichen PPP-Projekten im Hochbau konnte ein durchschnittlicherEffizienzvorteil von rund 14,5 Prozent erzielt werden – eine Zahl, die für sich spricht. Zudem haben sich auch gerade mittelständischeUnternehmen voll und ganz auf dem Markt etabliert. Vielfach wurde bereits unter Beweis gestellt, in welchem Ausmaß einepartnerschaftliche Zusammenarbeit zur Zufriedenheit aller Beteiligtenbeitragen kann.

Dieser klare Mehrwert muss jedoch noch deutlich besser herausge-stellt werden, um auch den letzten Zweiflern die Vorteile von PPPaufzuzeigen.

Die beste Werbung ist und bleibt dabei das erfolgreiche Referenz-projekt. Berichte und Meinungen der öffentlichen Auftraggeber und der privaten Auftragnehmer belegen die Vorteile für beide Partneram authentischsten, zeigen direkt am Objekt die Wirkungsweise von PPP. Eindrucksvollere Belege für die Win-Win-Position beiderVertragspartner lassen sich hier nicht finden.

Für unsere Broschüre haben wir eine Auswahl bayerischer PPP-Kommunalprojekte als erfolgreiche Referenzprojekte heraus-gegriffen. Lesen Sie hier über die Erfahrungen mit PPP-Modellen undsammeln Sie hilfreiche Eindrücke und Anregungen für Ihr eigenesProjekt.

Dipl.-Ing. Josef GeigerVizepräsident des Bayerischen Bauindustrieverbandes e.V.und Vorsitzender des Arbeitskreises Privatfinanzierung des Bayerischen Bauindustrieverbandes e.V.

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Das Gymnasium Kirchseeon Bayerns erstes echtes PPP-Schulprojekt

Aufgrund der Bevölkerungsentwicklung der letz-ten Jahre und des gestiegenen Andrangs aufweiterführende Schulen hatte der Raumbedarfan den Gymnasien im Landkreis Ebersbergnahe München erheblich zugenommen. DerAusbau der bestehenden Gymnasialstandorteschien nicht sinnvoll. Daher fiel die Ent-scheidung, in Kirchseeon ein komplett neuesGymnasium mit 2-Feld-Turnhalle zu errichten.

Das PPP-Projekt Gymnasium Kirchseeonumfasst sowohl Planung, Bau, Finanzierung als auch die bauliche Instandhaltung und dieBewirtschaftung des Gymnasiums.

70 Prozent der Arbeiten

wurden von lokalen Firmen durchgeführt

Entgegen der Vorbehalte in einigen politischenGremien setzte sich dieses Konzept letztlichdurch – vor allem wegen der erheblichen Effizi-enzvorteile. Ein Wirtschaftlichkeitsvergleich auf Basis der „Nettobarwertmethode“ zeigte,dass die Vergabe der Leistung als PPP für denLandkreis Ebersberg eine Ersparnis von rund20 Prozent gegenüber der herkömmlichenRealisierung bringen würde, unter Nichtberück-sichtigung von Risikozuschlägen immerhin nochrund 11 Prozent. Ein wichtiges Kriterium bei der Vergabeentscheidung war zudem, dassmöglichst viele Unternehmen und Handwerkeraus der Region zu beauftragen seien; rund 70 Prozent der Arbeiten wurden letztlich vonlokalen Firmen durchgeführt.

Ein Erfolgskriterium war, dass alle Vertrags-parteien und Interessensgruppen von Anfang anin den Planungsprozess eingebunden wurden.Hierdurch wurde ermöglicht, dass sowohl in der Architektur als auch in der Funktionalität die Anforderungen des Endnutzers berücksich-tigt wurden. Zudem arbeitete der Auftrag-nehmer von Beginn an mit qualitativ hochwer-tigen Materialien, um den Unterhalt währendder Betriebszeit so effizient wie möglich zugestalten.

Sehr kurze Realisierungszeit

Zwischen dem Spatenstich und der Aufnahmedes Schulbetriebes am 16. September 2008verging letztlich gerade mal ein gutes Jahr. Diesehr kurze Realisierungszeit bedingte natürlich,dass auch nach der termingerechten Inbetrieb-nahme noch kleinere Arbeiten im laufendenSchulbetrieb zu erledigen waren. Aufgrund derpartnerschaftlichen Vorgehensweise und demgegenseitigen Verständnis der Beteiligten wur-den auch diese Hürden gemeistert.

„Wir sehen uns in einer Vorreiterrolle und

der Förderpreis gibt uns Mut für weitere

innovative Projekte.“

Gottlieb Fauth, Landrat Landkreis Ebersberg

„Der Neubau des Gymnasiums sowie

einer 2-Feld-Sporthalle in Kirchseeon ist

nachweislich die wirtschaftlichste

Variante. […] Vorteilhaft ist vor allem auch

die schnelle Realisierbarkeit der

Vorhaben.“

Georg Preuß, Landratsamt Ebersberg

„Sicherlich gab es während der Planung

und dem Bau schon viel zu klären. Nicht

immer waren wir gleicher Meinung, aber

wir haben es immer wieder geschafft, eine

gemeinsame Meinung zu finden.“

Johannes Huismann, Geschäftsführer der SKEFacility Management GmbH

„Das Gymnasium Kirchseeon ist als erstes

echtes PPP-Schulprojekt in Bayern das

beste Beispiel dafür, wie innovativ, effi-

zient und vor allem partnerschaftlich

öffentliche und private Partner im PPP-

Modell zusammenarbeiten können.“

Josef Geiger, Vizepräsident des BayerischenBauindustrieverbandes e.V., anlässlich derPreisverleihung

Projektstart: 2007

Fertigstellung und Übergabe Ausbau-stufe 1 (für 500 Schüler): September 2008

Fertigstellung und Übergabe Ausbau-stufe 2 (für weitere 350 Schüler): geplant für September 2010

Betriebszeit: 20 Jahre

Bruttogeschossfläche (Schule und Turnhalle): 11.802 m2

Außenanlagen: 25.600 m2

Auftragsvolumen gesamt: 38,6 Mio. Euro

Davon Bauleistung: 24,6 Mio. Euro

Betriebsleistungen (bis Vertragsende 2028): 14 Mio. Euro

Effizienzvorteil: 11 Prozent

Vertragspartner:

Auftraggeber:

Landkreis EbersbergAnsprechpartner: Herbert JungwirthTelefon: 08092 823-247herbert.jungwirth@lra-ebe.de

Auftragnehmer:

SKE Facility Management GmbH (mit Partnern)Ansprechpartner: Michael KneppelTelefon: 06103 83320-100mkneppel@ske.eu

Ein bewährtes Mittel:

Die richtige Kommunikation

Mit Beginn der Betriebszeit fanden regelmäßigeJour-Fixe-Gespräche statt, um gemeinsameLösungen zu diskutieren. Hier standen mitunterdie Zusammenarbeit des Hausmeisterdienstesmit der Schulleitung und die Reinigungsleistungim Mittelpunkt. Ebenso wurde die Vorgehens-weise bei Vandalismusschäden vereinbart, die inallen Schulen eine Rolle spielen. Alle Beteiligtensetzten von Anfang an auf ein bewährtes Mittel:Die richtige Kommunikation.

Als Anerkennung fürdiese vorbildliche partner-schaftliche Leistung wur-den der LandkreisEbersberg und die SKEFacility ManagementGmbH mit dem PPP-Förderpreis 2008 derBayerischen Bauindustrieausgezeichnet.

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Aufgrund steigender Schülerzahlen und sanie-rungsbedürftiger Schulgebäude aus den 60erund 70er Jahren musste die Stadt Nürnbergkurzfristig ein Mehr an Unterrichtsräumenschaffen bzw. gleichzeitig Gebäude entspre-chend den heute gültigen Standards sanieren.Darüber hinaus waren keine ausreichendenSportmöglichkeiten vorhanden.

Optimierung der Gesamtsituation

Bei einer Gegenüberstellung Sanierung vs.Neubau stellte sich heraus, dass in zwei derbestehenden Schulen ein Abriss und anschlie-ßender Neubau der Schulen plus der darinbefindlichen Horte wirtschaftlicher war. Außer-dem umfasste diese Variante die Chance, diefehlenden Sportmöglichkeiten ebenfalls auf denteilweise beengten Grundstücken sowohl ausbaulicher, betrieblicher und städteplanerischerSicht sinnvoll zu platzieren. Nachdem einekurzfristige konventionelle Realisierung nur miteiner zeitlichen Streckung über einen erheblichlängeren Zeitraum möglich gewesen wäre,wurde vom Stadtrat beschlossen, die Maß-nahme als PPP-Projekt mit einem privaten Part-ner zu realisieren. Inhalt des Gesamtpaketeswaren sowohl die Planung, der Bau, dieFinanzierung sowie das technische und infra-strukturelle Gebäudemanagement.

Nach der Durchführung des Vergabeverfahrensund dem erforderlichen Nachweis der Wirt-schaftlichkeit, die einen finanziellen Vorteil vonmehr als 14 Prozent gegenüber der konven-tionellen Realisierung ergeben hat, wurde derZuschlag im Dezember 2008 erteilt.

Schulen und Sporthalle in Nürnberg

„Neben der belegten Wirtschaftlichkeit

bedeutet der Abschluss im Vergleich zur

herkömmlichen Realisierung eine

Kostensicherheit bezüglich der Baupreise

bei garantierter Qualität. Hervorzuheben

ist noch der straffe Zeitrahmen, der bei

einer Eigenrealisierung nicht möglich

gewesen wäre. Die ersten Baumaßnah-

men sind bereits abgenommen, erste

Gebäudemanagementleistungen werden

erbracht. Zahlreiche Schüler profitieren

von dem Nürnberger PPP-Projekt.

Aufgrund des hohen Vorbereitungs- und

Steuerungsaufwandes kommt zwar nicht

jedes Bauprojekt in Frage, aber neue

PPP-Projekte sind in Zukunft durchaus

denkbar.“

Harald Riedel, Stadtkämmerer der Stadt Nürnberg

„Der partnerschaftliche Geist war bereits

während der Verhandlungsphase deutlich

spürbar.“

Johannes Huismann, Geschäftsführer der Fa. SKE Facility Management GmbH

Projektstart: 2009

Fertigstellung eines Anbaus und einerTurnhalle: April 2010

Fertigstellung der Dreifachturnhalle: April 2010

Fertigstellung und Übergabe von zweiSchulen mit Turnhallen (Neubau): geplant September 2010

Fertigstellung Generalsanierung: geplant 2011

Auftragsvolumen Bauleistung: 63 Mio. Euro

Bruttogeschossfläche insgesamt: 33.530 m2

Gesamtfläche Außenanlagen: 28.370 m2

Effizienzvorteil: 14,2 Prozent

Vertragspartner:

Auftraggeber:

Stadt NürnbergAnsprechpartner: Harald Riedel,StadtkämmererTelefon: 0911 231-2320ref.II@stadt.nuernberg.de

Auftragnehmer:

SKE Facility Management GmbHAnsprechpartner: Johannes Huismann,GeschäftsführerTelefon: 0621 8509-7351jhuismann@ske.euPlanung: kplanAG/keiner_balda_architektenBau: Bauunternehmung Ehrenfels GmbHFinanzierung: Bayern LB & SparkasseNürnberg

So werden von dem privaten Partner zwei Schu-len mit Hort und Zweifachturnhalle neu gebaut,eine unter Denkmalschutz stehende Schulegeneralsaniert inkl. Neubau eines Anbaus undeiner Zweifachturnhalle. Darüber hinaus wirdeine Dreifachturnhalle an einem vierten Stand-ort erstellt. Der private Partner hat sich vertrag-lich verpflichtet, die technische Qualität übereinen Zeitraum von 25 Jahren zu gewährleisten.In die zu erbringenden Gebäudemanagement-leistungen fallen unter anderem der Betrieb, dieInstandhaltung, Reinigungsleistungen, Schön-heitsreparaturen, die Stellung der Hausmeister,die Pflege der Außenanlagen, das Energiemana-gement und die Entsorgung.

Gelungener Start in eine erfolgreiche

Partnerschaft

Die Neubaumaßnahmen wurden im Frühjahr2009 begonnen und werden im Laufe desJahres 2010, spätestens zum Schuljahresbeginn2010/2011 fertiggestellt sein. Die General-sanierung wird aus betrieblichen Gründen in Bauabschnitten realisiert und konnte dahererst Anfang 2010 begonnen werden. GeplanterFertigstellungstermin ist 2011.

Mit Hilfe einer partnerschaftlichen Zusammen-arbeit konnten bereits bis dato viele Hürdengemeinsam überwunden werden, so dass einertermingerechten Fertigstellung der jeweiligenMaßnahmen und der anschließenden Übergabean die Schulverwaltung nichts mehr im Wegesteht.

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Mit dem symbolischen ersten Spatenstich amSchulzentrum Naila im Landkreis Hof am 19. Au-gust 2009 gilt wieder einmal „PPP machtSchule!“. Nach Durchführung einer Wirtschaft-lichkeitsprognose beschloss der Kreistag im Juli2007 die Generalsanierung von vier Schulen;beauftragt wurde eine Bietergemeinschaft ausBilfinger Berger AG, Franz Kassecker GmbHund HSG Zander GmbH. Das Projekt umfasstdie Generalsanierung der Gymnasien in Münch-berg und Naila und der Realschule in Helm-brechts. Die Realschule in Naila wird abgerissenund an das Gymnasium in Naila neu angebaut(Schulzentrum Naila); dazu wird für beide Schu-len noch eine 2-fach-Turnhalle neu errichtet. Bei allen vier weiterführenden Schulen bestandbereits seit vielen Jahren erheblicher Sanie-rungsbedarf. Neben den ständig auftretendenSchäden entsprachen sie längst nicht mehr denheutigen Sicherheitsanforderungen und ener-getischen Maßstäben.

Das „Hofer Modell“

Im Gegensatz zur „klassischen PPP-Variante“(Planung, Bau, Betrieb und Finanzierung) hat derLandkreis Hof die Endfinanzierung aus demGesamtauftragspaket ausgegliedert („HoferModell“). Die Finanzierung läuft demnach wiebei einer konventionellen Errichtung in eigenerRegie über Kommunalkredite bzw. KfW-Dar-lehen. Obwohl das „Hofer Modell“ nicht durchdie Finanzkrise motiviert war, bietet diese neuePPP-Realisierungsform eine Reihe von Vorteilengerade auch in Krisenzeiten. Auch die oftmalsvorgebrachte Behauptung, PPP werde als Finan-zierungsinstrument missbraucht, wird durch das„Hofer Modell“ widerlegt. Motivation für denLandkreis war und ist der Lebenszyklusgedankevon PPP. Bei dieser Variante verbleiben diewesentlichen Risiko-Bestandteile im Rahmender Finanzierung (die Übertragung des komplet-ten Fertigstellungsrisikos auf den privatenPartner) vollständig erhalten, da dieZwischenfinanzierung weiterhin über den Auf-tragnehmer sichergestellt wird.

Vorhandene Mitarbeiter bleiben Dienstkräfte

des Landkreises Hof

Neben den Planungs- und Bauleistungen wurdeauch der Betrieb für ca. 22 Jahre mit vergeben.Dazu zählen u.a. Wartungen, Instandhaltungen,Reinvestitionen, sämtliche Hausmeisterdienste,Reinigungsarbeiten und vieles mehr. Der Land-kreis Hof stellt dabei dem privaten Betreiber dasin den Schulen vorhandene Personal (Hausmeis-ter und Reinigungskräfte) bei, d.h. dieBeschäftigten bleiben Dienstkräfte des Land-kreises Hof, die fachlichen Weisungen erfolgenjedoch durch den privaten Betreiber.

Neues „Hofer Modell“ bei Schul-PPP in Bayern

„Einheimische Firmen profitieren vom

Landkreis-PPP-Projekt.“

Bernd Hering, Landrat des Landkreises Hof

„Wir bauen in der Region ein zukunfts-

weisendes Projekt für die Region. –

Eine tolle Herausforderung für uns!“

Dipl.-Ing. Dirk Bochmann, Prokurist, Technischer Leiter Hoch- und Industriebau der Franz KASSECKER GmbH

„Die Umsetzung als PPP-Projekt ermög-

licht ganzheitlich optimierte Schulen – in

wirtschaftlicher, ökologischer und funktio-

naler Hinsicht. Die Öffentlichkeit und die

Schulen profitieren gleichermaßen."

Lorenz Kohlbecker, Bilfinger Berger Hochbau GmbH,Geschäftsleitung Project Development

„Die PPP-Schulen des Landkreises Hof

freuen sich auf eine Vorreiterrolle

bei der technischen Ausstattung der

Klassenräume.“

Studiendirektor Gerd Koppitz, Schulleiter desGymnasiums Münchberg

Kreistagsbeschluss zur Durchführung desPPP-Projekts: 26. Juli 2007

Unterzeichnung PPP-Vertrag: 14. April 2009

Baubeginn: 3. August 2009

Ende der Bauarbeiten: September 2011

Betriebszeit: ca. 22 Jahre

Investitionsvolumen: ca. 55 Mio. Euro

Betriebskosten jährlich: ca. 1,3 Mio. Euro

Bruttogeschossfläche: ca. 34.000 m2

Gesamtflächen Außenanlagen: ca. 60.000 m2

Effizienzvorteil: ca. 10 Prozent (ca. 12 Mio. Euro)

Vertragspartner:

Auftraggeber:

Landkreis HofAnsprechpartner: Dietmar Scholz,Kreiskämmerer Telefon: 09281 57-334dietmar.scholz@landkreis-hof.de

Auftragnehmer:

Arbeitsgemeinschaft Bilfinger Berger AG /Franz Kassecker GmbH / HSG Zander GmbHAnsprechpartner: Joris Vankeirsbilck,GroßprojektleiterTelefon: 069 6688-282joris.vankeirsbilck@hochbau.bilfinger.de

Enge Abstimmung mit allen Beteiligten

Von Anfang an erfolgte eine enge Abstimmungmit allen Beteiligten. Eine im Landratsamt Hofgebildete Projektgruppe, in der auch die Kreis-tagsfraktionen mit je einem Kreisrat vertretenwaren, übernahm auch die Koordination allerbetroffenen Stellen, wie z.B. Oberste Baubehör-de, Regierung von Oberfranken, politische Gre-mien, Schulleitungen, Elternbeiräte und Schüler.

Schnelle Bauzeit mit einheimischen Firmen

Nach Vertragsunterzeichnung am 14. April 2009hat die Bietergemeinschaft – größtenteils miteinheimischen Firmen – bereits im August 2009an allen Standorten mit den Bauarbeiten begon-nen. Die Bezugsfertigkeit des letzten Schulbau-abschnittes ist für September 2011 vorgesehen.Für alle vier Schulen und die 2-fach-Turnhallebeträgt die Sanierungszeit bei laufendem Schul-betrieb insgesamt also ca. zwei Jahre – beiherkömmlicher Umsetzung ohne PPP wäre dasundenkbar.

Quelle: Architektur Darstellung Michael Behrendt

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Viele Gymnasien des Landkreises München sto-ßen derzeit an ihre Kapazitätsgrenzen. Um hierfür eine dringend benötigte Verbesserung zusorgen, hat sich der Zweckverband Staatlicheweiterführende Schulen im Südosten des Land-kreises München dazu entschieden, in der Ge-meinde Höhenkirchen-Siegertsbrunn ein neuesGymnasium zu errichten. Geschehen wird diesnicht auf dem konventionellen Beschaffungs-weg, sondern auf Basis einer öffentlich-privatenPartnerschaft zwischen dem Zweckverband undder HOCHTIEF PPP Solutions GmbH, einerTochtergesellschaft der HOCHTIEF ConcessionsAG. Das Unternehmen wurde im Januar 2010damit beauftragt, das neue Gymnasium inHöhenkirchen-Siegertsbrunn mit Turnhalle sowieAußen- und Sportanlagen zu planen, zu bauen und anschließend zu betreiben. Zudem übernimmt HOCHTIEF die Zwischen-finanzierung des Projekts bis zum Abschluss derBauarbeiten. Danach zahlt der Zweckverbanddie Kosten für den Bau der Schule anHOCHTIEF. Das Vertragsvolumen über diegesamte Laufzeit von 25 Jahren liegt bei etwa50 Millionen Euro. Das Investitionsvolumenbeträgt circa 33 Millionen Euro.

Zeitgemäß Lernen und Arbeiten

Die Bauarbeiten haben im Mai 2010 begonnenund werden etwa 20 Monate andauern. Danndürfen sich Schülerinnen und Schüler sowie dieLehrerschaft auf einen attraktiven und zeitgemä-ßen Lern- und Arbeitsplatz freuen. NachAbschluss der Arbeiten wird HOCHTIEF dieBildungseinrichtung ab dem Schuljahr 2011/2012betreiben und dabei eine Fläche von etwa 15.500 Quadratmetern unterhalten. Zu denLeistungen gehören dabei unter anderem dasEnergiemanagement, Instandhaltungsarbeiten,Hausmeisterdienste sowie die Pflege derAußenanlagen. In der Schule sollen dann knapp1.000 Schülerinnen und Schüler unterrichtetwerden.

Das Projekt bietet Potenzial für

„Nachahmungstäter“

Das Vorhaben wird nach dem PPP-Inhaber-modell umgesetzt, das auch die Regierung vonOberbayern als wirtschaftlich eingeschätzt hat.Dabei befinden sich sowohl das Grundstück alsauch die Immobilie im Eigentum des öffentli-chen Auftraggebers. Nach Ende der 25-jährigenVertragslaufzeit übergibt HOCHTIEF die Schulein einem vertraglich definierten Zustand an denZweckverband.

Gymnasium Höhenkirchen-Siegertsbrunn – eine gelungene Partnerschaft

„Für unsere Entscheidung zugunsten von

PPP gab der Gedanke des Lebenszyklus-

ansatzes den Ausschlag. Unsere Über-

legung war, einfach ausgedrückt, die:

Wenn der Betreiber der Schule schon bei

der Planung mit am Tisch sitzt, wird die

Schule intelligenter und wirtschaftlicher

gebaut.“

Thomas Loderer, Vorsitzender des ZweckverbandsStaatliche weiterführende Schulen im Südosten desLandkreises München

„Während der kommenden Monate und

Jahre haben die Nutzer und der Zweck-

verband die Gelegenheit, sich von den

Vorteilen von ‚PPP mit HOCHTIEF‘ zu

überzeugen. Gerne lassen wir uns an

unseren Ankündigungen messen – dies

gilt natürlich auch für unsere Kollegen von

HOCHTIEF Construction und HOCHTIEF

Facility Management, die hier vor Ort

beim Bau und später beim Betrieb im

Einsatz sind.“

Bernward Kulle, Mitglied des Vorstands, HOCHTIEFConcessions AG

„Ich wünsche mir für das Projekt, dass der

Zweckverband und HOCHTIEF das dritte P

– die Partnerschaft – weiter so mit Leben

füllen, wie wir es in der bisherigen guten

Kooperation bereits getan haben. Ich bin

sehr zuversichtlich, dass uns dies sehr

gut gelingen wird und freue mich auf die

weitere Zusammenarbeit.“

Sandra Arendt, Vorsitzende der Geschäftsleitung derNiederlassung Social Infrastructure Germany,HOCHTIEF PPP Solutions GmbH

Projektbeginn: 29. Januar 2010

Fertigstellungstermin: Ende Bauphase Komplex 1: 19. Aug.2011Ende Bauphase Komplex 2: 13. Dez. 2011

Betriebszeit: 25 Jahre

Vertragsvolumen: ca. 50 Mio. Euro

Investitionsvolumen: ca. 33 Mio. Euro

Bruttogeschossfläche: ca. 15.500 m2

Effizienzvorteil: 10,5 Prozent (absoluterBarwertvorteil: ca. 5,8 Mio. Euro)

Vertragspartner:

Auftraggeber:

Zweckverband Staatliche weiter-führende Schulen im Südosten desLandkreises MünchenAnsprechpartner: Barbara HornTelefon: 089 60808-137schulzweckverband@ottobrunn.de

Auftragnehmer:

HOCHTIEF PPP Solutions GmbHAnsprechpartner: Sandra ArendtTelefon: 0201 824-2962sandra.arendt@hochtief-concessions.com

So kann das PPP-Projekt in Höhenkirchen-Siegertsbrunn beispielhaft für künftige Vorhabendes Landkreises im Bereich der Sanierung unddes Neubaus von Schulen stehen.

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Behebung städtebaulicher Missstände, Verhin-derung von Kaufkraftabfluss aus der Innenstadt,Sicherstellung der Versorgung mit Waren destäglichen Bedarfs – gute Gründe für die öffentli-che Ausschreibung der Baukonzession der StadtMarktheidenfeld. Neben den städtischenInnenstadtgrundstücken wurden zudem zumVerkauf stehende Grundstücke aus Privateigen-tum mit einbezogen, um einer wesentlichenForderung der Ausschreibung, nämlich derPlatzierung eines Verbrauchermarktes und einerTiefgarage, nachzukommen. Zur Realisierungdes Projektes war es erforderlich, das Rathausabzureißen und einen zeitgemäßen und vorallem behindertengerechten Neubau des Rat-hauses in das Gesamtkonzept zu integrieren.

Revitalisierung der Innenstadt von Marktheidenfeld mit Neubau des Rathauses

„Für die Stadt selbst wäre dieses für

unsere Altstadt lebensnotwendige

Projekt ohne das Zusammenführen von

privaten und öffentlichen Flächen und

Investitionen nicht möglich gewesen.“

Helga Schmidt-Neder, Erste Bürgermeisterin Stadt Marktheidenfeld

„Für die Auftragnehmer stellte diesesinnerstädtische Bauvorhaben mit einer

Vielzahl unterschiedlichster Anforderun-

gen von Nutzern und Anliegern eine große

Herausforderung dar."

Werner Schreiber,Geschäftsführer BGH Baubetreuung GmbH & Co. KG

Projektbeginn: April 2008

Fertigstellung: März 2010

Betriebszeit: 30/35 Jahre

Auftragsvolumen/Projektvolumen: ca. 20 Mio. Euro (inkl. MWSt)davon Volumen Bauleistung: ca. 17 Mio. Euro (inkl. MWSt.)

Bruttogeschossfläche: ca. 17.000 m2

Gesamtfläche/Außenanlagen: ca. 4.000 m2

Effizienzvorteil: ca. 15 – 20 Prozent

Vertragspartner:

Auftraggeber:

Stadt MarktheidenfeldAnsprechpartner: Helga Schmidt-Neder, 1. BürgermeisterinLuitpoldstraße 1797828 Marktheidenfeld

Auftragnehmer (Arbeitsgemeinschaft):

BGH Baubetreuung GmbH & Co. KG(Organisation, Betrieb, Finanzierung,Vermietung)Ansprechpartner: Werner Schreiber Zum Eckhardsgraben 3, 63584 GründauTelefon: 06051-9296-0sekretariat@schreiber-immobilien.de

Siegbert Wagner, Architekt(Projektentwicklung-/Betreuung,Konzeption, Planung) Hauptstraße 2997753 Karlstadt Telefon: 09353 9795-0 info@archwagner-karlstadt.de

Fa. Josef Riepl (Generalunternehmer Bau) Unternehmen für Ingenieur- und Hochbau GmbH Bereich Würzburg-Estenfeld Einsteinstr. 6 97230 EstenfeldAnsprechpartner: Hr. Walz / Hr. FischerTelefon: 09305 889-0 riepl-estenfeld@zueblin.de

Sparkasse Mainfranken Würzburg (Finanzierung) Hofstraße 7 97070 Würzburg

dem alten Rathausstandort wurde ein Verbrau-chermarkt als Vollsortimenter errichtet.

Ein Rathaus integriert ins alltägliche Leben

Auf der Ebene 3 und 4, d.h. das 1. und 2. Ober-geschoss über dem Verbrauchermarkt, werdendie neuen Verwaltungsflächen des Rathauses ineiner modernen Architektur platziert. Bereitsdurch die transparente Gestaltung des Eingangs-bereiches und des Rathausfoyers wird die ge-wünschte Bürgernähe und Offenheit verdeut-licht. In den beiden sich an die transparenteEckbebauung des Rathausfoyers mit Treppen-aufgang und Aufzug anschließenden Gebäude-flügeln sind die Verwaltungs- und Nebenflächendes Rathauses über zwei Geschosse unterge-bracht. Diese beiden Gebäudeflügel schließendie Straßenzüge zu den angrenzenden Straßenarchitektonisch ab – eine städtebaulich erforder-liche Begrenzung, die bislang nicht vorhandenwar. Die Ebene 5 in Form eines Staffelgeschos-ses schließt das Gebäude nach oben hin ab. ImStaffelgeschoss sind unter anderem Fraktions-räume, Reserveflächen für die Verwaltung sowieTeile der Haustechnik und verschiedeneNebenräume untergebracht.

Der derzeit auf Niveau der geplanten Ebene 2 imQuartierzentrum vorhandene ebenerdigeParkplatz wird mit Errichtung der Tiefgarageumgestaltet und in das Parkkonzept desGesamtprojektes integriert (ca. 60 Stellplätze).

Optimierte Verkehrsanbindung

Für Fußgänger bieten sich auf den verschiede-nen Ebenen zahlreiche Zugangsmöglichkeiten,die sowohl den Parteiverkehr im Verwaltungs-bereich als auch den Betrieb der Gewerbe-flächen erleichtern.

Für den Autoverkehr wird an der bewährtenEinbahnregelung festgehalten und der ge-wohnte Verkehrsfluss beibehalten. Die Zufahrtzur vorhandenen privaten Tiefgarage konntedabei durch eine Wegeverflechtung mit derneuen öffentlichen Tiefgarage sogar deutlich ver-bessert werden.

Ein durchdachtes Bebauungskonzept

Auf der ersten Ebene entstanden mehrereLadengeschäfte und ein Cafe, welche die vor-malige Lücke in der Bebauungsstruktur schlie-ßen. Bedingt durch eine Höhendifferenz war esmöglich, an diese Geschäfte anschließend eineneue, eingeschossige Tiefgarage zu errichten.Mit insgesamt ca. 200 Stellplätzen konntensogar mehr als die erforderlichen Stellplätze fürdie geplante oberirdische Bebauung mitEinzelhandels-, Verwaltungs- und Wohnflächengeschaffen werden. Über eine Passage ist dieseTiefgarage auch an eine weitere Zufahrt ange-bunden. Auf der Ebene 2 wurden großflächigeEinzelhandelsflächen, sowie ein Restaurant undWohnungen in den Obergeschossen, die dasvorhandene Angebot ergänzen, angesiedelt. Aufder Restfläche der ehemaligen Mälzerei und

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Vor dem Bau des Wonnemar Sonthofen unddem Entschluss zu einem PPP-Projekt unterhieltder Tourismus- und Luftkurort Sonthofen dreiBäder, die jährlich ein hohes Defizit verursach-ten. Diese mussten mit Mitteln aus demHaushalt gedeckt werden. Aus diesem Grundsuchten die Stadtväter nach effizienterenModellen für Planung, Bau, Finanzierung undBetrieb der Sonthofer Bäder. Schnell fiel dasAugenmerk auf die Vorteile von Private PublicPartnership-Projekten, die in vielen Schwimm-bädern in Deutschland ihre Anwendung finden.

Das Wonnemar Sonthofen – Erlebnis- und Sportbad mit Mehrwert

„Für die Stadt Sonthofen hat sich das

PPP-Modell bewährt, lassen sich doch die

Kosten, die über den städtischen Haushalt

abgewickelt werden, im Voraus kalkulie-

ren und einplanen. Sie sind geringer als

die bisher aufgewendeten Mittel für den

Erhalt und Betrieb des alten Freibades und

der Allgäu-Schwimmhalle. Die fachliche

und serviceorientierte Betreuung durch

die InterSPA-Gruppe gewährleistet ein

gutes Miteinander auf der Basis der

vertraglichen Grundlagen."

Harald Voigt, 2. Bürgermeister Stadt Sonthofen und Wolfgang Deppe, 3. Bürgermeister der StadtSonthofen

„Dieses intelligente Bäderkonzept bedient

die kommunale Daseinsvorsorge, trägt zur

quantitativen und qualitativen Verbesse-

rung der touristischen Infrastruktur

im Oberallgäu bei und erwirtschaftet die

Betriebskosten! Es freut mich insbesonde-

re, dass die Partnerschaft mit der Stadt

Sonthofen über das eigentliche

Vertragsverhältnis weit hinaus geht.“

Volker Kurz, Geschäftsführer InterSPA Gruppe,Geschäftsführer Oberallgäuer Bäder- u. Freizeit-anlagen GmbH & Co. KG

„Die Badleitung arbeitet von Beginn an

sehr eng mit dem Gästeamt der Stadt

Sonthofen sowohl auf der Angebotsebene

als auch im Marketing zusammen. So war

das partnerschaftliche Miteinander in den

zurückliegenden Jahren der Garant für

eine erfolgreiche wirtschaftliche

Entwicklung auf beiden Seiten.“

Klaus Huber, Fachbereich Tourismus der StadtSonthofen

Projektbeginn: 1999

Fertigstellungstermin: Juli 2001

Betriebszeit: 30 Jahre

Investitionsvolumen: 20,5 Mio. Euro

Nutzfläche: 5.600 m2, Kubatur: 50.200 m3

Grundstücksfläche: 45.000 m2

Vollbeschäftige Mitarbeiter: 42

Vertragspartner:

Auftraggeber:

Stadt Sonthofen – Fachbereich Sport/VeranstaltungenAnsprechpartner: Helmut MaierTelefon: 08321 615-227 helmut.maier@sonthofen.de

Auftragnehmer:

InterSPA Gesellschaft für Kur- undFreizeitanlagen GmbHAnsprechpartner: Maximilian Haag08321 780970mhaag@interspa-gruppe.de

PPP in der Betreiberphase

Die Betreiberfirma erhält für die Dauer von30 Jahren das Erbbaurecht auf dem Grundstückund bezahlt hierfür jährlich einen Erbbauzins in 6-stelliger Höhe, der jährlich um 3% ansteigt undsomit den Zuschuss der Stadt senkt. Ein Beirat,bestehend aus Bürgermeister und Mitgliedernaller Fraktionen, trifft sich zweimal im Jahr zurBeratung über Preispolitik, zu tätigendeMaßnahmen und der allgemeinenGeschäftsentwicklung. Zur Sicherung einesoptimalen Badzustands bildet der Betreiber abeinem gewissen Zeitpunkt Rückstellungen fürAttraktivierung und Instandhaltung.

Grundlage dieser Zusammenarbeit einer priva-ten Firma und der öffentlichen Hand ist dasSchul- und Vereinsschwimmen, das einePflichtaufgabe der Kommune darstellt. Eineenge Verzahnung findet auch mit den kommuna-len Fachbereichen Tourismus (Vermietertage,Pauschalarrangements mit den Vermietern),Sport (Allgäu Panorama Marathon, Deutschland-tour oder Bayernrundfahrt) und Veranstaltungensowie mit der Wirtschaftsförderung statt.

Ein positives Fazit

Das Projekt Wonnemar Sonthofen mit demAuftraggeber Stadt Sonthofen, dem Planer undder Betreiberfirma InterSPA Stuttgart, demGeneralunternehmer Wilhelm Geiger sowie derfinanzierenden Bank Südleasing kann als wirkli-ches Best Practice Beispiel angeführt werden.Die Stadt Sonthofen hat dadurch ihre Kosten fürden Unterhalt der Bäder erheblich reduziert, beieiner enormen Erweiterung des Angebotes.

PPP in der Planungs- und

Finanzierungsphase

Die Vorteile eines derartigen Modells liegendarin, dass das gesamte Konzept aus einerHand kommt und hier die private Firma diebetriebswirtschaftliche Haftung übernimmt.Beim Wonnemar Sonthofen sah die Ausgestal-tung derart aus, dass die Gemeinde Sonthofenein Erbbaugrundstück für den Bau des Badeszur Verfügung stellte. Über 30 Jahre hinwegbezahlt die Kommune einen Zuschuss, der ca.1/3 des vorherigen Defizits der Bäder ent-spricht. Vorteile hierbei sind, dass die Kommunefür die Haushaltsplanungen bereits im Vorausweiß, wie viel Geld für die Bäder in denHaushalt eingestellt werden muss. Der jährlicheZuschuss wird von der Betreiberfirma an dieBank verkauft; es wird der Barwert(Forfaitierungsmodell) ausbezahlt, mit dem dieInvestition getätigt wird. Kosten-, Termin- undQualitätssicherheit werden über einen General-unternehmer gewährleistet.

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Eine veraltete, seit 1967 laufende Kläranlagestand am Anfang der Geschichte aus BadWörishofen. Fortgeschrieben wurde dieseGeschichte mit einer neuen, bis dato kontinuier-lich und ruhig laufenden neuen Kläranlage imPPP-Modell.

Um die gesetzlichen Anforderungen an gereinig-tes Abwasser zu erfüllen, musste die StadtWörishofen bis Ende 1996 ihre Anlagen zurAbwasserbehandlung erheblich verbessern.Statt einer Sanierung der alten, völlig über-lasteten und nur 400 Meter vom Ortsrand desKurorts entfernten Kläranlage wurde ein Neubaufür 43.000 Einwohnerwerte vorgesehen – nichtzuletzt aus Wirtschaftlichkeitsgründen.

PPP-Betreibermodell als optimale Lösung

Der im Auftrag der Stadt von einem Ingenieur-büro gefertigte erste Bauentwurf vom Novem-ber 1992 veranschlagte Baukosten von 49,8Mio. DM. Nach einer Überarbeitung bliebenimmer noch 43,2 Mio. DM an Kosten stehen.Die Angebotspreise für eine schlüsselfertigeAusführung der Kläranlage bewegten sich dannzwischen 33,4 Mio. DM und 40,7 Mio. DM. Dienoch zu berücksichtigenden Nebenangeboteergaben Kosten zwischen 27,0 Mio. DM und36,1 Mio. DM. Das günstigste Angebot erwiessich auch als die konzeptionell beste Lösung. Der Anbieter legte noch einmal nach und bot dieKläranlage für 25,3 Mio. DM als Betreibermodellan. Dies war dann die Geburtsstunde der bisheute andauernden Partnerschaft zwischen derStadt Wörishofen und dem aus der Regionstammenden Bauunternehmen Glass.

Durch diverse Verbesserungsmaßnahmen i.H.v. 3 Mio. DM, die nicht zu Lasten der Kom-mune gingen, aber eine günstigere Betriebs-weise der Anlage ermöglichten, kam die StadtWörishofen zu weiteren Vorteilen. Dies zog sichdann auch durch die ganze Bauphase. DerBetreiber wählte von Beginn an eine hochwerti-ge Anlagetechnik, was bei einer längerfristigenNutzung die laufenden Kosten minimierte.

Nach nur 15 Monaten Bauzeit begann bereits imNovember 1995 der Probebetrieb der neuerrichteten Anlage.

Die Kläranlage Bad Wörishofen – langfristige Kooperation mit Erfolg

„Beim Bau der Kläranlage in Bad Wöris-

hofen haben marktwirtschaftliche Steue-

rungsmechanismen optimal gewirkt.

Wir als Auftraggeber haben nach einer

Möglichkeit gesucht, Mehrinvestitionen

vornehmen zu können, da wir uns bei

einem zehnjährigen Betrieb wirtschaft-

liche Vorteile ausgerechnet haben, ohne

Nachforderungen stellen zu müssen.

Für die Stadt hat das eine höherwertigere

Ausführung ohne Mehrkosten bedeutet.“

Klaus Bienstock, damaliger Stadtbaumeister

„Bei den ursprünglich genannten Bau-

kosten von 43,2 Mio. DM hätten sich allein

durch den Kläranlagenneubau

die Abwassergebühren für die Bürger um

ca. 3,90 DM/m3 verteuert. Durch das

gewählte PPP-Modell sind es nur 2,08

DM/m3.“

Ulrich Möckel, damaliger Bürgermeister der Stadt

Bad Wörishofen

Baubeginn: August 1994

Geplanter Fertigstellungstermin: Januar 1996

Fertigstellungstermin: November 1995

Betriebszeit: bis 2005 bzw. verlängert bis 2025

Auftragsvolumen/Projektvolumen: 25,3 Mio. DM

Reinigungsleistung: 43.000 Einwohner-werte, derzeit gereinigtes Abwasser 2,0 Mio. m3/Jahr

Vertragspartner:

Auftraggeber:

Stadt Bad WörishofenAnsprechpartner: Klaus Holetschek,BürgermeisterTelefon: 08247 9690-0buergermeister@badwoerishofen.de

Auftragnehmer:

Glass GmbH & Co. Umwelttechnik KGAnsprechpartner: Dipl.-Ing. Armin EggerTelefon: 08247 992-170armin@arminegger.de

Erfolgreiche Partnerschaft verlängert

Die Zusammenarbeit zwischen der Stadt Wöris-hofen und dem privaten Betreiber GlassUmwelttechnik war so positiv, dass nach einervertraglich vereinbarten Laufzeit von 10 Jahren,das Modell im Jahr 2005 um weitere 20 Jahreverlängert wurde. Im gleichen Zuge wurden fürdie Gemeinde weitere Maßnahmen im Abwas-serbereich verwirklicht. Im Jahr 2001 wurde derAbwasser-Anlagenbereich durch ein Regenüber-laufbecken und im Jahr 2009 um eine Klär-schlammvererdungsanlage ergänzt. Auch hierübernahm der Bertreiber der Kläranlage dieErstellung, Finanzierung und den Betrieb.

Nach nun fast 15 Jahren Dauerbetrieb der Klär-anlage Wörishofen stehen die ersten großenNeuausrüstungen bzgl. Anlagentechnik an. Auchhier steht die Qualität und Wirtschaftlichkeit imVordergrund, denn die noch bevorstehenden 15Jahre in privater Hand lassen keinen Platz fürMinimal- oder Sparlösungen.

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Kläranlage Bad Wörishofen

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