Raumbeobachtung Kanton Zürich - are.zh.ch · Reihe «Raumbeobachtung Kanton Zürich», Heft 23...

Raumbeobachtung Kanton Zürich

Siedlungsentwicklung

Heft

24

Dez

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Genügend und qualitativ hochwertiger Wohnraum fürdie Bevölkerung und geeignete, gut erreichbare Nutzflä-chen für die Wirtschaft machen zu einem grossen Teil dieStandortattraktivität des Lebens- und WirtschaftsraumesZürich aus. Für die Zukunft ist es entscheidend, dass wirdieses Angebot weiterhin zur Verfügung stellen können.

Das kontinuierliche Bevölkerungswachstum und die stei-genden Flächenansprüche lassen den Verbrauch vonNutzflächen laufend zunehmen. Dem steht die einge-schränkte Verfügbarkeit der knappen Ressource Bodengegenüber. Welche vielfältigen Zusammenhänge zwi-schen Bauzonen- und Geschossflächenentwicklung undwelche Handlungsspielräume für die Siedlungsentwick-lung bestehen, beleuchtet die vorliegende Publikationdes Amtes für Raumordnung und Vermessung. Dabeiwird ersichtlich, dass der künftige Bedarf an Nutzflächenin allen Teilen des Kantons Zürich innerhalb der vorhan-denen Bauzonen gedeckt werden kann.

Für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung im KantonZürich sind die Leitlinien des kantonalen Richtplans weg-weisend. Der Erhalt der vorhandenen Qualitäten, die ge-zielte Aufwertung belasteter Gebiete und die optimaleNutzung der baulichen Reserven ist von zentraler Bedeu-tung. Einerseits sind die Erneuerung, Sanierung undmassvolle Verdichtung von Quartieren weiterhin zu un-terstützen und bereits getätigte Investitionen in Infra-strukturbauten zu sichern. Anderseits sollen freieLandschaften, die vielfältige Funktionen übernehmen, er-halten werden. Zudem ist die Lärm- und Luftbelastungder Einwohnerinnen und Einwohner möglichst zu be-grenzen oder gar zu reduzieren. Dafür will ich in Zusam-menarbeit von Bevölkerung, Politik und Wirtschaft inno-vative, zukunftsgerichtete Wege aufzeigen und begehen.Ganz im Sinne eines für Bevölkerung und Wirtschaftnachhaltig attraktiven Kantons Zürich.

Dorothée FierzBaudirektorin Kanton Zürich

Vorhandene Potenziale ausschöpfen

ARV, Amt für Raumordnung und VermessungStampfenbachstr. 12, Postfach, 8090 Zürichwww.arv.zh.ch

ARV, Abteilung Kantonalplanungwww.raumbeobachtung.zh.ch

KDMZ, Kantonale Drucksachen- und MaterialzentraleRäffelstrasse 32, 8090 ZürichTel. 043 259 99 99, Fax. 043 259 99 98www.kdmz.zh.ch

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Inhaltsverzeichnis

1. Bauzonen 4

1.1 Ein Sechstel der Kantonsfläche ist Bauzone 4

1.2 Bauzonenverbrauch bei 160 ha pro Jahr 5

1.3 Geringe Bauzonenbeanspruchung in den Stadtlandschaften 6

2. Geschossflächen 8

2.1 Bestand und Reserven 8

2.2 Vorhandene Kapazitäten reichen auch für kommende Generationen 10

2.3 Entwicklung in den 1990er-Jahren 10

3. Wohnflächenentwicklung 13

3.1 Überdurchschnittliche Zunahme des Wohnungsbestands 13

3.2 Ursachen für die erhöhte Wohnflächenbeanspruchung 13

4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung 16

4.1 Steigende Wohnattraktivität in den grossen Städten 16

4.2 Landwert als Mass für die Standortqualität 17

4.3 Lärm- und Luftbelastung beeinträchtigen Wohngebiete 19

5. Wie weiter mit der Siedlungsentwicklung? 20

5.1 Erkenntnisse 20

5.2 Stossrichtungen einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung 20

Anhang 22

Kennziffern der Gemeinden 22

Nachhaltige Siedlungsentwicklung Kanton Zürich 27

schossfläche erstellt werden.3 Davon sind bisher 109 Mil-lionen m2 (62%) gebaut. Das Potenzial für die innere Ver-dichtung kann somit auf 67 Millionen m2 Geschossflächebeziffert werden (innere Reserven). Weitere bauliche Re-serven im Umfang von 29 Millionen m2 Geschossflächebestehen in der nicht überbauten Bauzone.

Im regionalen Vergleich der Bauzonenausnützung weistdie Stadt Zürich mit einem Überbauungsgrad von 93%und einem Ausbaugrad von 72% die höchsten Werteauf. Zusammen mit den vergleichsweise hohen Aus-nützungsziffern ergibt sich eine überdurchschnittlichebauliche Dichte von 9200 m2 Geschossfläche pro haüberbaute Bauzone4. In den Regionen Unterland undOberland Ost sind demgegenüber 20% der Bauzonennicht überbaut und in den überbauten Bauzonen könntedie bestehende Geschossfläche verdoppelt werden (Abb.2 und 3). Die geringste bauliche Dichte weist die ländlichgeprägte Region Weinland mit 2900 m2 Geschossflächepro ha überbaute Bauzone auf (vgl. Anhang).

Siedlungsentwicklung – 1. Bauzonen4

1.1 Ein Sechstel der Kantonsfläche ist Bauzone

Das Siedlungsgebiet im Kanton Zürich umfasst gemässkartographischer Darstellung in der Richtplankarte rund30'030 ha oder 17% der Kantonsfläche.1 Als zusätzlichelangfristige Reserve sind 310 ha als Bauentwicklungsge-biet festgelegt, die durch den Kantonsrat dem Siedlungs-gebiet zugewiesen werden können. Bauzonen dürfengrundsätzlich nur innerhalb des Siedlungsgebiets be-zeichnet werden. Ende 2003 waren 89% des Siedlungs-gebiets bzw. 26'590 ha einer Bauzone zugeteilt, 8% ent-fielen auf Erholungs-, Freihalte- und Landwirtschaftszonen(2440 ha) und 3% waren der Reservezone (1010 ha) zu-gewiesen (Abb. 1).

Die insgesamt 28'440 ha umfassende Bauzonenfläche2

war Ende 2003 zu 86% überbaut. Innerhalb der überbau-ten Wohn-, Misch- und Arbeitszonen können gemässden geltenden Nutzungsbestimmungen der kommu-nalen Bau- und Zonenordnungen 176 Millionen m2 Ge-

1. Bauzonen

© Amt für Raumordnung und Vermessung, Kt. ZürichQuellen: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich

Bauentwicklungs-gebiet

Siedlungs- und Bauent-wicklungsgebiet

Nutzungszonen im Siedlungsgebiet

Bauzonen innerhalb undausserhalb Siedlungsgebiet

Siedlungsgebiet

Reservezone nicht überbaut

überbaut

Bauzone

Geschossflächenreservenund -bestand(Wohn-, Misch- und Arbeitszonen)

Reserven in der nicht überbauten BauzoneReserven in derüberbauten BauzoneBestand

Geb

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15’000

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Kant. Richtplan 2004

Erholungs-, Freihalte-,Landwirtschaftszone

30’030

310

26’590

2‘440

1‘010

4‘040

24’400

2‘890 (29 Mio. m2)

6‘720(67 Mio. m2)

10’860(109 Mio. m2)

Ausbaugrad 62%

Überbauungs-grad 86%

Abb. 1: Siedlungsflächen und bauliche Reserven 2003 im Kanton Zürich

1 Gemäss kantonalem Richtplan Pt. 2.2.2a gelten Kleinsiedlungen als Siedlungs-gebiet, auch wenn sie nicht kartographisch als solches dargestellt sind. Seit derFestsetzung des kantonalen Richtplans im Jahr 1995 wurden folgende An-passungen des Siedlungsgebiets vorgenommen: Stegweid Fischenthal (akzes-sorische Überprüfung durch das Verwaltungsgericht, 1996), Probstei Zürich(2002), Wangen-Brüttisellen (2004).

2 Ausserhalb des kartographisch dargestellten Siedlungsgebiets befinden sich zu-sätzliche Bauzonen im Umfang von 1850 ha, welche Kleinsiedlungen wie Wei-ler, abgelegene Ortsteile und andere Gebäudegruppen sowie Bauzonen im Flug-hafenperimeter und im Anordnungsspielraum des Siedlungsgebiets umfassen.

3 Auf Wohn-, Misch- und Arbeitszonen entfallen 90% aller Bauzonen.

4 Dies entspricht der Verhältniszahl von 0.92, welche einen Vergleich mit derAusnützungsziffer ermöglicht.

Siedlungsentwicklung – 1. Bauzonen 5

bis 74%

74 – 78%

78 – 82%

82 – 86%

86 – 90%

über 90%

Quelle:Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich

© Amt für Raumordnung undVermessung, Kt. Zürich

1:600'000

bis 40%

40 – 48%

48 – 56%

56 – 64%

64 – 72%

über 72%



1:600'000

Abb. 2: Überbauungsgrad 2003 im Kanton Zürich (überbauteBauzone in % der Bauzone)

Abb. 3: Ausbaugrad in der überbauten Bauzone 2003 im KantonZürich (gebaute Geschossfläche in % der zulässigen Ge-schossfläche)

1.2 Bauzonenverbrauch bei 160 ha pro Jahr

Zwischen 1988 und 2003 hat sich der Umfang der Bau-zonen im Kanton Zürich um rund 2% erhöht. Gleichzeitigwurden 2330 ha Bauzone überbaut und der Überbau-ungsgrad ist von 78% auf 86% gestiegen. Damit warenEnde 2003 4040 ha Bauzone nicht überbaut. Der jährli-che Bauzonenverbrauch hat sich seit 1980 auf durch-schnittlich 160 ha pro Jahr halbiert. Bei gleich bleiben-dem Bauzonenverbrauch würden die Baulandreservennoch für weitere 25 Jahre ausreichen (Abb. 4).

Mit Leitlinie 1 des kantonalen Richtplans 1995 wird dasZiel verfolgt, die Siedlungsentwicklung nach innen durcheine bessere Nutzung der bereits vorhandenen Potenzialeim weitgehend überbauten Gebiet zu fördern. Ausser-dem wird eine ausgeglichene Bilanz von Ein- und Aus-zonungen angestrebt.5 Im Zeitraum von 1992 bis 2003wurden allerdings per Saldo unüberbaute Flächen im Um-fang von 288 ha neu der Bauzone zugewiesen (Abb. 5). Quelle: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich © ARV, Kt. Zürich

Bauz

one

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1980

1981

1982

1983

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1985

1986

1987

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1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

0

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100

150

200

350

300

250

nicht überbaute Bauzone Bauzonenverbrauch

überbaute Bauzone

5 50

Abb. 4: Bauzonenentwicklung und -verbrauch 1980–2003 im Kan-ton Zürich

5 Vgl. Baudirektion des Kantons Zürich (2001): Umweltbericht 2000, S. 11.

Siedlungsentwicklung – 1. Bauzonen6Sa

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Quelle: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich © ARV, Kt. Zürich

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1992

1993

1994

1999

1998

1997

1996

1995

2003

2002

2001

2000

Abb. 5: Bauzonenveränderungen 1992–2003 im Kanton Zürich

1.3 Geringe Bauzonenbeanspruchung in denStadtlandschaften

Zwischen 1981 und 2001 ist die Bauzonenbeanspru-chung pro Einwohner bzw. Beschäftigten im KantonZürich um 11% auf 122 m2 angestiegen, was zu einemgrossen Teil auf höhere Komfort- und Raumansprüche so-wie auf demographische Veränderungen zurückgeführtwerden kann.6 Der höchste Durchschnittswert im Kan-ton wurde mit 124 m2 im Jahr 1998 erreicht. Während inder Stadt Zürich rund 60 m2 überbaute Bauzone proEinwohner bzw. Beschäftigten beansprucht werden, fälltdieser Wert in ländlich geprägten Regionen wie demWeinland deutlich höher aus. Dies kann unter anderemauf den vergleichsweise hohen Einfamilienhaus-Anteilzurückgeführt werden (Abb. 6).

Aus regionaler Sicht sind zudem unterschiedliche Tenden-zen erkennbar: Während zwischen 1995 und 2001 imGlatt- und Limmattal der relative Zuwachs an Einwoh-nern und Beschäftigten die Zunahme der überbautenBauzone deutlich übertraf, hat die Bauzonenbeanspru-chung insbesondere in der Stadt Winterthur und in derRegion Oberland Ost weiter zugenommen (Abb. 7). DieStabilisierung und Reduktion der gesamtkantonalen Bau-zonenbeanspruchung ist zur Schonung der freien Land-schaft jedoch unabdingbar. Dazu sind insbesondere inGebieten mit grosser Veränderungsdynamik die Chancenfür die Aufwertung der Siedlungsqualität bei gleichzeiti-ger Verdichtung nach innen konsequent zu nutzen.7

Durch eine haushälterische Nutzung des Bodens wird dieattraktive und wirtschaftlich tragbare Erschliessung alsVoraussetzung zur umweltfreundlichen und Ressourcen

10

0

20

30

100 200

40

50

0 300

Quellen: Flächennutzung 2001 / ARV, Kt. ZürichBundesamt für Statistik / Neuchâtel


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Überbaute Bauzone pro Einwohner bzw. Beschäftigten (in m2)

Stadt Zürich

Knonaueramt

Zimmerberg

Pfannenstil

Furttal

Oberland Ost

Stadt Winterthur

Winterthur Land

Weinland

Unterland

Glattal

Kanton Zürich

Limmattal

Oberland West

Abb. 6: Bauzonenbeanspruchung und Einfamilienhaus-Anteil 2000nach Regionen

Einwohner- und Beschäftigten-entwicklung 1995 – 2001

Weinland

Winterthur Land

Oberland Ost

Stadt Winterthur

Oberland West

Furttal

Glattal

Pfannenstil

Zimmerberg

Knonaueramt

Limmattal

Stadt Zürich

1995Bauzonenverbrauch 1995 – 2001

Bauzonenverbrauch sowieEinwohner- und Beschäftigten-

entwicklung (in %)

Überbaute Bauzone proEinwohner bzw. Beschäftigten

(in m2)

Quellen: ARV, Kt. Zürich; STA!, Kt. Zürich; BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich

2001

Kanton Zürich

Unterland

01015 5 0 200100 300

Abb. 7: Bauzonenbeanspruchung und -verbrauch sowie Einwohner-und Beschäftigtenentwicklung 1995–2001 nach Regionen

6 Vgl. Reihe «Raumbeobachtung Kanton Zürich», Heft 21 «Landschaftsentwick-

lung», Abb. 5 und 11.

7 Vgl. Regierungsrat des Kantons Zürich (2001): Raumplanungsbericht 2001.

schonenden Verkehrsbewältigung ermöglicht.8 Währendim Kernbereich des Lebens- und Wirtschaftsraums Zürichweniger als 150 m2 Gebäude- und Industrieareal pro Ein-wohner bzw. Beschäftigten9 beansprucht werden, fälltdie Flächenbeanspruchung in Teilen des Zürcher Weinlan-des und des Kantons Thurgau rund zwei- bis dreimal sohoch aus (Abb. 8).

Siedlungsentwicklung – 1. Bauzonen 7

150 – 200 m2

200 – 250 m2

bis 150 m2

250 – 300 m2

300 – 350 m2

über 350 m2

Massstab 1:600'000

Quelle:Arealstatistik / BFS, Neuchâtel


Grenze Kanton Zürich

Grenze Nachbarkantone

Abb. 8: Gebäude- und Industrieareal pro Einwohner bzw. Beschäftigten 1995 im Wirtschaftsraum Zürich

8 Vgl. Reihe «Raumbeobachtung Kanton Zürich», Heft 23 «Verkehrsentwick-

lung», Abb. 25 und 26.

9 Gebäude- und Industrieareal gemäss Arealstatistik 1992/97 (BFS, Neuchâtel).Arealtypen ohne Bezug zur Bauzone bleiben ausgeklammert.

2. Geschossflächen

Siedlungsentwicklung – 2. Geschossflächen8

2.1 Bestand und Reserven

Hälfte der Geschossflächen für das Wohnen genutztIm Jahr 2003 umfasste der Geschossflächenbestand imKanton Zürich 131 Millionen m2, wobei 109 Millionen m2

auf Wohn-, Misch- und Arbeitszonen sowie 22 Millio-nen m2 auf Zonen für öffentliche Bauten und Anlagenbzw. Nichtbauzonen entfielen. Knapp ein Drittel desGeschossflächenbestands kann in der Stadt Zürich lokali-siert werden. Rund 48% der Geschossflächen werden fürdas Wohnen, 16% für Dienstleistungen und 15% für In-dustrie und Gewerbe genutzt. Weitere 15% entfallen aufübrige Nutzungen (z.B. Schulen, Spitäler, Verkehrsinfra-strukturen) und 5% auf die Landwirtschaft. Während dieRegionen Limmat-, Glatt- und Furttal sowie die StädteZürich und Winterthur besonders hohe Anteile anGeschossflächen für Arbeitsnutzungen aufweisen, kön-nen die Zürichseeregionen Pfannenstil und Zimmerbergsowie das Knonaueramt als eigentliche Wohnregionenbezeichnet werden (Abb. 9).

Verdoppelung des Bestands in der Bauzone möglichAufgrund der kommunalen Bau- und Zonenordnungenkönnte der gesamtkantonale Geschossflächenbestand inWohn-, Misch- und Arbeitszonen beinahe verdoppeltwerden, wobei zwei Drittel der 96 Millionen m2 Ge-schossflächenreserven auf überbaute, jedoch nicht voll-ständig ausgenutzte Areale entfallen (Stand Ende 2003;vgl. Abb. 1). In der Stadt Zürich erlauben die baulichenReserven in der überbauten und nicht überbauten Bau-zone eine Vergrösserung des Geschossflächenbestandsum 50%, während der Bestand in den Regionen Unter-land und Oberland Ost um rund 150% erhöht werdenkönnte. In den Regionen Furttal, Unterland und Glattal ist

Geschossflächenbestand(ganzes Kantonsgebiet)

Geschossflächenreserven(Wohn-, Misch- und Arbeitszonen)



1:600'000

übrige Nutzungen nicht überbaute Bauzonen

Landwirtschaft

Industrie und Gewerbe überbaute Arbeitszonen

20.010.0

5.02.8

Dienstleistungen überbaute Mischzonen

Wohnen überbaute Wohnzonen

in Mio. m2

Zürich: 38.3

Abb. 9: Geschossflächenbestand und -reserven 2003 nach Regionen

noch eine beträchtliche Siedlungsentwicklung in dernicht überbauten Bauzone möglich.

Grosse regionale Unterschiede bestehen auch hinsichtlichder vorgesehenen Nutzung der Geschossflächenreserven.Während in der Stadt Zürich und in den Zürichseeregio-nen Zimmerberg und Pfannenstil ein hoher Anteil der Ge-schossflächenreserven auf Wohnzonen entfällt, liegendie baulichen Potenziale in den beiden bereits hohe Be-schäftigtenanteile aufweisenden Regionen Glatt- und Furt-tal zu mehr als 60% in Arbeitszonen (Abb. 9).

Seit 1996 haben sich die inneren Reserven grösstenteilsinfolge Auf- oder Abzonungen verändert. Die Abnahmeder Geschossflächenreserven in der nicht überbautenBauzone kann hingegen auf die bauliche Entwicklungzurückgeführt werden (Abb. 11).

Siedlungsentwicklung – 2. Geschossflächen 9

Abb. 10: Geschossflächenreserven nach Nutzung 2002 im Kanton Zürich


durch S-Bahn erschlossen*

durch S-Bahn nicht erschlossen

Total

102’000

87’000

189’000

12’300

16’600

28’900

65’000

78’000

143’000

möglicheEinwohner-zunahme

möglicheBeschäftigten-

zunahme

30’400

36’800

67’200

Geschossflächen-reserven

(in 1000 m2)

möglicheEinwohner-zunahme

möglicheBeschäftigten-

zunahme

Geschossflächen-reserven

(in 1000 m2)

© Amt für Raumordnung und Vermessung, Kt. ZürichQuelle:Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich

überbaute Bauzone

84’000

119’000

203’000

119’000

144’000

263’000

nicht überbaute Bauzone

* Einzugsbereich: 750 m um S-Bahn-Station

Abb.12: S-Bahn-Erschliessung der Geschossflächenreserven 2003 im Kanton Zürich

Quelle: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich © ARV, Kt. Zürich

Ges

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(in M

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2 )

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

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40

60

80

120

100

140

Reserven in der nicht überbauten Bauzone Bestand

Reserven in der überbauten Bauzone

20

Abb. 11: Geschossflächenbestand und -reserven 1996–2003 imKanton Zürich

2.2 Vorhandene Kapazitäten reichen auch fürkommende Generationen

Im Kanton Zürich liegt der grösste Teil der Geschossflä-chenreserven in Arbeitszonen. Räumliche Schwerpunktevon Geschossflächenreserven in Arbeitszonen finden sichinsbesondere in Flughafennähe, im Limmattal, im Ober-land sowie in der Stadt Winterthur (Abb. 10).

Aufgrund der Verfügbarkeit der baulichen Reserven wirdangenommen, dass die in den überbauten Bauzonen aus-gewiesenen Geschossflächenreserven in absehbarer Zeitzu rund 20% und jene in den nicht überbauten Bauzonenzu rund 80% ausgeschöpft werden könnten. Diese Kapa-zitätsreserven würden damit eine Einwohner- und Be-

10 Vgl. kantonaler Richtplan 1995, Leitlinien 1 und 2.

11 Vgl. Reihe «Raumbeobachtung Kanton Zürich», Heft 23 «Verkehrsentwick-lung», Abb. 1.

schäftigtenzunahme in der Grössenordnung von 346'000Einwohnern und 452'000 Beschäftigten ermöglichen.

Potenziale im Umkreis der S-Bahn-StationenDie verstärkte bauliche Entwicklung im Umkreis von S-Bahn-Stationen entspricht in hohem Masse den An-forderungen einer nachhaltigen räumlichen Entwicklung.Die Nutzung entsprechender Geschossflächenreserventrägt zum haushälterischen Umgang mit der knappenRessource Boden, zur umweltfreundlichen Bewältigungdes Verkehrsaufkommens sowie zum wirtschaftlichenBetrieb des öffentlichen Verkehrs bei.10 Die Geschossflä-chenreserven im Einzugsbereich der S-Bahn-Stationen imUmfang von 42.7 Millionen m2 befinden sich zu rund70% in der bereits überbauten Bauzone und bieten Platzfür rund 150'000 Einwohner sowie 220'000 Beschäftigte(Abb. 12).

2.3 Entwicklung in den 1990er-Jahren

Flughafenregion als Arbeitsplatzgebiet etabliertDie Zürcher Bevölkerung ist zwischen 1993 und 2003 um7% auf 1.25 Millionen Einwohner angewachsen. Mit Aus-nahme der Stadt Zürich hatten alle Regionen eine Bevöl-kerungszunahme zu verzeichnen, wobei insbesondere inkleineren Gemeinden die Einwohnerzahl überdurchschnitt-lich gewachsen ist. Durch die zunehmende bauliche undfunktionale Verflechtung der Siedlungen können inzwi-schen 127 der 171 Zürcher Gemeinden mit über 95% derEinwohner des Kantons zu einer Agglomeration im Wirt-schaftsraum Zürich gezählt werden.11

Im Jahr 2001 wurden im Kanton Zürich 747'000 Beschäf-tigte gezählt. Nach einem deutlichen Rückgang Mitte der1990er-Jahre konnte damit der Stand von 1991 wiedererreicht werden. Die Region Glattal hat sich mit einemZuwachs von 18'000 auf über 110'000 Beschäftigte alszweites Arbeitsplatzzentrum nach der Stadt Zürich eta-bliert (Abb. 13).

Siedlungsentwicklung – 2. Geschossflächen 11

200 150 100 50 0

Unterland

Weinland

Winterthur Land

Oberland Ost

Stadt Winterthur

Oberland West

Furttal

Glattal

Pfannenstil

Zimmerberg

Knonaueramt

Limmattal

Stadt Zürich

0 50 150100 200

2003

19911993

Einwohner (in 1000) Beschäftigte (in 1000)

Quellen: STA!, Kt. Zürich; BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich

2001

Stadt Zürich 1993: 343’000 2003: 340’000

Stadt Zürich 1991: 357’000 2001: 340’000

Abb. 13: Einwohner- und Beschäftigtenentwicklung in den 1990er-Jahren im Kanton Zürich

Geschossflächenzuwachs in allen RegionenIm Zeitraum zwischen 1992 und 2002 hat der Geschoss-flächenbestand um rund 10% zugenommen. Hinsichtlichder räumlichen Verteilung sind kaum Schwerpunkte aus-zumachen (Abb. 14). Hervorzuheben sind allerdings zahl-reiche, teils grossflächige Umstrukturierungen von ehe-maligen Industriegebieten namentlich in Zürich-Nordoder Zürich-West, die qualitativ hochwertige und denheutigen Bedürfnisse angepasste Siedlungsstrukturenentstehen liessen.

Zunahme der Detailhandelsflächen um einen DrittelDer wirtschaftliche Strukturwandel zwischen 1992 und2002 spiegelt sich auch in den veränderten Anteilen derGeschossflächennutzungen wider. Die Geschossflächenfür Dienstleistungen und Wohnen haben innerhalb von10 Jahren um 12% bzw. 13% zugenommen, währendder Umfang der industriell-gewerblich sowie der land-wirtschaftlich genutzten Geschossflächen weitgehendunverändert blieb. Der Bedarf an zusätzlichen Dienst-leistungsflächen konnte zu rund 20% durch Umnutzungbestehender Flächen gedeckt werden. Die Detailhandels-flächen – die zu 80% auf Einkaufszentren und Waren-häuser entfallen – haben ein besonders starkes Wachs-tum von rund einem Drittel auf 1.8 Millionen m2 erlebt.


Abb. 14: Geschossflächenbestand und -entwicklung 1992–2002 im Kanton Zürich

3.1 Überdurchschnittliche Zunahme desWohnungsbestands

Sowohl der Wohnungsbestand als auch die Zahl der Haus-halte verzeichneten im Kanton Zürich zwischen 1970 und2000 ein überdurchschnittliches Wachstum (Abb. 15).Während die Wohnbevölkerung auf 1.25 Millionen(+13%) anwuchs, erhöhte sich die Zahl der Haushalte auf568'000 (+47%) und jene der Wohnungen auf 599'000(+63%).

Mehr Zweitwohnungen, mehr grosse WohnungenDie überproportionale Zunahme des Wohnungsbestandsging mit einer Abnahme des Belegungsgrads einher:Wurden 1980 im Mittel noch 2.1 Personen pro Wohnunggezählt, waren es im Jahr 2000 noch 1.8 Personen. Seit1990 hat auch der stark steigende Anteil von Zweitwoh-nungen zum Wachstum des Wohnungsbestands12 beige-tragen (Abb. 16).

Ein Grossteil der neuen Wohnungen entfällt auf grossflä-chige Einheiten. So hat sich die Zahl der Wohnungen mitmehr als 120 m2 Nutzfläche zwischen 1980 und 2000beinahe verdoppelt; ihr Anteil am Wohnungsbestand er-höhte sich damit von 15% auf 22%. Demgegenüber ver-

ringerte sich die Zahl der kleinen Wohnungen bis 60 m2

durch Abbruch oder im Zuge von Sanierungen um rund6%.

Der Anteil der Einfamilienhäuser13 am Wohnungsbestandhat in den 1990er-Jahren nur noch leicht zugenommenund lag mit rund 18% im Jahr 2000 deutlich unter demgesamtschweizerischen Mittel (24%). Somit ist der An-stieg der Eigentumsquote14 von 21% (1990) auf 25%(2000) vor allem auf eine Zunahme des Stockwerkeigen-tums zurückzuführen.

3.2 Ursachen für die erhöhte Wohnflächen-beanspruchung

Die im Kanton Zürich pro Person beanspruchte Wohn-fläche hat sich zwischen 1980 und 2000 von 34.1 m2 auf43.6 m2 erhöht (+28%), was einem jährlichen Zuwachsvon 1.2% entspricht. Rund zwei Drittel dieser Zunahmekönnen mit der Abnahme des mittleren Belegungsgrads,ein Drittel mit der Zunahme der durchschnittlichen Woh-nungsgrösse erklärt werden.

Die Abnahme des Belegungsgrads steht im Zusammen-hang mit gesellschaftlichen Entwicklungen wie dem

Siedlungsentwicklung – 3. Wohnflächenentwicklung 13

3. Wohnflächenentwicklung

12 Die Gesamtzahl der Wohnungen umfasst neben den ständig bewohnten Woh-nungen (Erstwohnungen) auch temporär bewohnte Wohnungen (Zweitwoh-nungen) und leerstehende Wohnungen. Nicht berücksichtigt sind hingegenzweckentfremdete Wohnungen (Büros, Arzt- und Rechtsanwaltpraxen usw.).

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Quelle: BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich

140

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160

120

20001970 1980 1990

170

Haushalte (2000: 568’000)

Einwohner (2000: 1’248’000)

Wohnungen (2000: 599’000)

Abb. 15: Einwohner, Haushalte und Wohnungen 1970–2000 imKanton Zürich

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100

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20001970 1980 1990

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400

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600

700

Ständig bewohnte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Zweitwohnungen und leerstehende Wohnungen

Ständig bewohnte Wohnungen in Einfamilienhäusern

Ständig bewohnte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Ständig bewohnte Wohnungen in Einfamilienhäusern

Wohneigentum

13 Die Gesamtzahl der Einfamilienhäuser (EFH) umfasst neben freistehenden EFH(rund ein Drittel) auch angebaute EFH, d.h. Doppel- und Reiheneinfamilien-häuser (rund zwei Drittel).

14 Eigentumsquote: Anteil des selbst bewohnten Eigentums (Allein-, Miteigen-tümer, Stockwerkeigentümer) an den Erstwohnungen.

Abb. 16: Zusammensetzung des Wohnungsbestands 1970–2000im Kanton Zürich

Siedlungsentwicklung – 3. Wohnflächenentwicklung14

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130

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140

150

120

20001980 1990

Reallohnentwicklung (Schweiz)

Wohnflächenbeanspruchung (2000: 44 m2 / Person)

Anteil der Einpersonenhaushalte (2000: 39%)

Anteil der Wohnungen über 120 m2 (2000: 22%)

Abb. 17: Wohnflächenbeanspruchung und Einflussfaktoren 1980–2000 im Kanton Zürich

Steigende Komfortansprüche und mehr FlexibilitätTreibende Kräfte hinter den vorangehend genannten Ent-wicklungen sind das steigende verfügbare Einkommender Haushalte, die demographischen Veränderungen, diewachsenden Komfortansprüche sowie das Bedürfnisnach mehr Flexibilität bezüglich der Wahl des Wohnsitzes(Zweitwohnungen am Arbeitsort) und der Nutzungsmög-lichkeiten (Einrichtung eines Heimbüros innerhalb derWohnung). Zudem begünstigt die anhaltende Nachfragenach Wohneigentum die Erneuerung des Gebäudeparksund den Bau grösserer Wohnungen.15 Die im Vergleichmit der Bauzonenbeanspruchung stärkere Zunahme derWohnflächenbeanspruchung in den letzten 20 Jahrenkann auf verdichtetes Bauen in Neubausiedlungen undkleinere Grundstücksgrössen im Einfamilienhausbau zu-rückgeführt werden.

Überdurchschnittliche Wohnflächenbeanspruchung anHoch- und TiefpreislagenIn ländlichen Gebieten beansprucht die Bevölkerung vorallem dank der vergleichsweise günstigen Baulandpreise(vgl. auch Kapitel 4.2) in der Regel mehr Wohnfläche alsin den Städten und Agglomerationsgemeinden. Allerdingsverfügen diese Gebiete über ein deutlich umfangreiche-res Angebot an zentralörtlichen Leistungen und dieArbeitsplätze, Schulen und Freizeitangebote sind bessererreichbar. In einzelnen stadtnahen Gemeinden – bei-spielsweise am rechten Zürichseeufer – wird jedoch trotzdes hohen Preisniveaus überdurchschnittlich viel Wohn-fläche beansprucht (Abb. 18).

15 Gemäss gesamtschweizerischer Statistik betrug die im Jahr 2000 beanspruch-te Wohnfläche in Mietwohnungen durchschnittlich 39 m2 pro Person (1990:36 m2), in selbst bewohntem Eigentum jedoch 50 m2 (1990: 45 m2).

früheren Wegzug aus dem Elternhaus, dem geringerenAnteil von Haushalten mit Kindern und dem längerenVerbleib in der eigenen Wohnung im Alter. Der Anstiegder Wohnungsgrösse ist massgeblich auf die Zunahmevon Einfamilienhäusern in den 1980er- und die starkeZunahme des Bestands an grossen Wohnungen in den1990er-Jahren zurückzuführen (Abb. 17).

Siedlungsentwicklung – 3. Wohnflächenentwicklung 15

bis 45 m2

45 – 48 m2

48 – 51 m2

51 – 54 m2

über 54 m2

Massstab 1:600'000

Quelle:BFS, Neuchâtel


Grenze Kanton Zürich

Grenze Nachbarkantone

Abb. 18: Wohnflächenbeanspruchung 2000 im Wirtschaftsraum Zürich

Zürich sind – im Unterschied zum übrigen Kantonsgebiet –seit 1980 (über 64-Jährige) bzw. 1990 (bis 14-Jährige)entgegengesetzte Entwicklungen feststellbar (Abb. 19).Auch die Zunahme der Einpersonenhaushalte und dieAbnahme der Haushalte mit Kindern haben sich in den1990er-Jahren in der Stadt Zürich deutlich verlangsamt(Abb. 20).

Ein weiteres Indiz dafür, dass die Städte Zürich undWinterthur seit den 1980er-Jahren ihre Attraktivität als

Siedlungsentwicklung – 4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung16

4.1 Steigende Wohnattraktivität in dengrossen Städten

Der anhaltende Verstädterungsprozess im Kanton Zürichschlägt sich nicht nur in der baulichen Entwicklung nie-der, sondern auch in einer allmählichen Angleichung derBevölkerungsstruktur zwischen Stadt und Land. Zwi-schen 1970 und 1990 war der Anteil der Jugendlichen bis14 Jahre in allen Regionen stark rückläufig, während derAnteil der über 64-Jährigen deutlich anstieg. In der Stadt

4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung


20001970 1980 1990

im übrigen Kt. Zürich

in der Stadt Zürich

im gesamten Kt. Zürich

Jugendliche bis 14-jährig




Ältere über 64-jährig

5

10

20

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15

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Abb. 19: Jugendliche bis 14-jährig und Ältere über 64-jährig 1970–2000

10

20

40

Ant

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50

30

20001970 1980 1990

60




Einpersonenhaushalte




Haushalte mit Kindern

Abb. 20: Einpersonenhaushalte und Haushalte mit Kindern 1970–2000

Wohnstandorte deutlich steigern konnten, liefert derüberdurchschnittliche Anstieg des Anteils der Erwerbs-tätigen mit statushohen Berufen16. Die Stadt Zürich liegtheute – anders, also noch 1980 oder 1990 – deutlichüber dem kantonalen Mittel (Abb. 21). Inzwischen sehensich nicht mehr nur Zürich und Winterthur, sondern auchweite Teile des Kantonsgebiets mit den ursprünglich aufdie Kernstädte konzentrierten sozioökonomischen Heraus-forderungen konfrontiert.

16 Als statushohe Berufe gelten oberes Management, freie Berufe, oberes Kaderund Akademiker.

4.2 Landwert als Mass für die Standortqualität

Der steuerlich massgebende Landwert17 weist einen en-gen Zusammenhang zur Lagequalität eines Grundstücksauf. Massgebliche Einflussfaktoren zur Bewertung vonWohngebieten sind die Erschliessungsqualität, vorhande-ne Lärmimmissionen, Aussicht und Besonnung sowie dieErreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen undFreizeitangeboten.

Knapp 40% der Zürcher Bevölkerung bewohnten im Jahr2002 Flächen mit steuerlich massgebenden Landwertenim Bereich zwischen 500 bis 700 Franken pro m2. Weitere16% lebten in Gebieten mit einem Landwert von über900 Franken pro m2 und einer Ausnützungsziffer von über70%18. Diese teuren und relativ dicht genutzten Lagenbefinden sich grösstenteils in der Stadt Zürich. Jederzwanzigste Kantonsbewohner wurde in wenig dicht ge-nutzten Gebieten mit sehr hohen Landwerten gezählt,während an Lagen mit Landwerten unter 500 Frankenpro m2 14% der Bevölkerung lebten (Abb. 22).

Ein Sechstel der Kapazitäten an besonders attraktivenWohnlagenAn Lagen mit Landwerten über 700 Franken pro m2 kannWohnraum für weitere rund 120'000 Einwohner reali-

siert werden, in Gebieten mit Landwerten zwischen 500und 700 Franken pro m2 ist ein Zuwachs von knapp160'000 Einwohnern möglich und an Lagen mit Land-werten unter 500 Franken pro m2 finden sich Kapazitäts-reserven für rund 70'000 Einwohner. An Lagen über 900Franken pro m2 werden 85%, in Gebieten mit Landwer-ten unter 500 Franken pro m2 rund 70% der vorhande-nen Potenziale bereits genutzt (Abb. 22).

Bedeutende Kapazitätsreserven für Einwohner bestehenin den Städten Zürich, Winterthur, Uster und Bülach so-wie in verschiedenen Glattalgemeinden und in Wetzikon.Während in der Stadt Zürich in Gebieten mit überdurch-schnittlichen Landwerten noch eine relativ grosse Ein-wohnerzunahme möglich ist, sind an den stadtnahenWohnlagen entlang des rechten Zürichseeufers kaumnoch Kapazitätsreserven vorhanden (Abb. 23).

Siedlungsentwicklung – 4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung 17

Weinland

Winterthur Land

Oberland Ost

Stadt Winterthur

Oberland West

Furttal

Glattal

Pfannenstil

Zimmerberg

Knonaueramt

Limmattal

Stadt Zürich

20001980 1990

Erwerbstätige mit statushohen Berufen(in % der Erwerbstätigen)


Kanton Zürich

Unterland

0 252010 15 30

Abb. 21: Erwerbstätige mit statushohen Berufen 1980–2000 nachRegionen

17 Die Landwerte sind der «Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehördenüber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmiet-werte ab Steuerperiode 2003 (Weisung 2003)» entnommen und entsprechennicht den tatsächlichen Marktpreisen.

18 Die angegebenen Ausnützungsziffern (AZ) entsprechen in etwa folgenden Zo-nentypen: 1- bis 2-geschossige Wohnbauten (AZ <50%); 3-geschossige Wohn-bauten (AZ 50-70%); Wohnbauten mit 4 und mehr Geschossen (AZ >70%).

über 70

mögliche Einwohnerzunahme

Einwohner 2002

Dur

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2 )

Quellen: ARV, Kt. Zürich© ARV, Kt. Zürich

50 – 70bis 50

bis 500

500 – 700

700 – 900

über 900

Ausnützungsziffer (in %)

Einwohner 2002 und mögliche Einwohnerzunahme

100'000150'000220'000

10'00025'00050'000

Steueramt, Kt. Zürich

Abb. 22: Einwohnerbestand und mögliche Zunahme nach Landwertund Ausnützungsziffer 2002 im Kanton Zürich

Siedlungsentwicklung – 4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung18

Abb. 23: Mögliche Einwohnerzunahme und Landwerte 2002 im Kanton Zürich

4.3 Lärm- und Luftbelastung beeinträchtigenWohngebiete

Zehntausende von Einwohnern leben in lärmbelastetemGebietNach Massgabe der gesetzlich festgelegten Grenzwerte19

sind im Kanton Zürich rund 268'000 Einwohner (22%)durch Luftschadstoffe, 43'000 Einwohner (3%) durchFluglärm und 9000 Einwohner (1%) durch Bahnlärm vonlästigen oder schädlichen Einwirkungen betroffen (Stand2003). Bahn- und Fluglärm konzentrieren sich auf Gebie-te entlang einzelner Bahnlinien bzw. auf Gebiete in derengeren Flughafenregion.20 Übermässige Luftbelastun-gen treten – neben einem engen Bereich um den Flug-hafen Zürich – im ganzen Kantonsgebiet entlang starkbefahrener Strassen auf. Diese Gebiete sind grösstenteilsauch starkem Strassenverkehrslärm ausgesetzt (Abb. 24).

Trotz Belastung genügend bauliche ReservenMehr als ein Fünftel der Kapazitätsreserven für Wohn-raum im Kanton Zürich befindet sich in Gebieten mitschädlichen oder lästigen Einwirkungen. Im Unterschiedzu den übrigen Verkehrsimmissionen belastet der Flug-lärm überwiegend die Reserven in der nicht überbautenBauzone (Abb. 24).

Allerdings bestehen selbst unter Ausschluss der durchschädliche oder lästige Verkehrsimmissionen belastetenGebiete Kapazitätsreserven für rund 268'000 Einwohner.Davon können mehr als 110'000 Einwohner im Einzugsbe-reich einer S-Bahn-Station angesiedelt werden (Abb. 25).

Siedlungsentwicklung – 4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung 19

Einwohner

Mögliche Einwohnerzunahme

in der überbauten Bauzone

268’000 22%

56’000 16%

27’000 19%

1‘245’000

346’000

143’000

NO21

(meist auch Strassenlärm)Fluglärm2 Bahnlärm3

© Amt für Raumordnung und Vermessung, Kt. Zürich

Quellen: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich

Grenzwerte überschrittenTotal

in der nicht überbauten Bauzone 29’000 14%

43’000 3%

21’000 6%

7’000 5%

14’000 7%

9’000 1%

10’000 3%

5’000 3%

5’000 2%203’000

AWEL, Kt. ZürichUmweltbericht 2000Flughafen Zürich AG

1 Zustand 2000 (Jahresmittelwert für Stickstoffdioxid NO2) 2 Zustand 2003 (Immissionsgrenzwert ES II / Umhüllende Kurve Tag und Nacht) 3 Zustand 2000 (Immissionsgrenzwert ES II / Betroffene Flächen im Umkreis von 30 m ab Gleismitte)

Abb. 24: Von Grenzwertüberschreitungen betroffene Einwohner 2003 im Kanton Zürich

19 Immissionsgrenzwert nach Luftreinhalteverordnung: Jahresmittelwert fürStickstoffdioxid (NO2); Immissionsgrenzwert nach Lärmschutzverordnung fürEmpfindlichkeitsstufe II (massgeblich für Zonen, in denen keine störendenBetriebe zugelassen sind, namentlich Wohnzonen sowie Zonen für öffentlicheBauten und Anlagen).

20 Vgl. Reihe «Raumbeobachtung Kanton Zürich», Heft 23 «Verkehrsentwick-lung», Abb. 29.

Siedlungsentwicklung – 5. Wie weiter mit der Siedlungsentwicklung?20

5. Wie weiter mit der Siedlungsentwicklung?

5.1 Erkenntnisse

Genügend Reserven in den bestehenden BauzonenDie Ende 2003 in den Wohn-, Misch- und Arbeitszonendes Kantons Zürich vorhandenen Geschossflächenreservenbieten Raum für 1.6 Millionen Einwohner (+28%) und 1.2Millionen Beschäftigte (+60%), womit die Bedürfnisse vonWirtschaft und Gesellschaft für mehrere Jahrzehnte abge-deckt werden können (vgl. Kap. 2). Sollen die baulichenReserven bezüglich der Arbeitsnutzungen ausgeschöpftwerden, sind umfangreiche Massnahmen am Verkehrssys-tem im Wirtschaftsraum Zürich erforderlich.

Stabilisierung der BauzonenbeanspruchungObwohl die Wohnfläche pro Einwohner um 1.2% proJahr zugenommen hat und jährlich rund 160 ha Bauzoneneu überbaut wurden, konnte die Bauzonenbeanspru-chung pro Einwohner bzw. Beschäftigten seit Ende der1990er-Jahre stabilisiert werden (vgl. Kap. 1). Damit be-stehen Anzeichen dafür, dass der in der Bundesverfassungverankerte Grundsatz einer zweckmässigen und haushäl-terischen Bodennutzung langfristig erfüllt werden kann.

Grosse Anstrengungen wurden insbesondere in den dreigrössten Städten des Kantons Zürich unternommen. Teilevon Zürich, Winterthur und Uster wurden erfolgreich um-strukturiert und verdichtet, sodass das urbane Wohnenfür breite Bevölkerungskreise – auch für höhere Einkom-mensschichten – wieder attraktiv wurde.

Zusammenarbeit und Einbezug der wichtigsten AkteureerforderlichDie Siedlungsentwicklung ist das Resultat eines komple-xen Zusammenwirkens unterschiedlichster Akteure.Durch gesetzliche Vorgaben, Richt-, Sach- und Nutzungs-pläne sowie Beschlüsse zu Neu- und Ausbau beziehungs-weise Betrieb der Infrastruktur setzt die Raumordnungs-politik die Rahmenbedingungen für die bauliche Ent-wicklung im Lebens- und Wirtschaftsraum Zürich. ObBauten und Anlagen realisiert werden, hängt jedoch vonder Nachfrage der Haushalte und Unternehmen, vomVerhalten der Grundeigentümer und Investoren sowieder Bauwirtschaft und der Finanzinstitute ab. Die erfolg-reiche Umsetzung der Ziele der räumlichen Entwicklungerfordert daher den Einbezug der wichtigsten Akteureaus Gemeinden, Privatwirtschaft und Kanton.

5.2 Stossrichtungen einer nachhaltigen Sied-lungsentwicklung

Belastete Gebiete aufwerten und sanierenUm die Zahl der von schädlichen oder lästigen Verkehrsein-wirkungen betroffenen Einwohner (Stand 2003: 308'000)zu begrenzen und kontinuierlich zu reduzieren, fallen inerster Linie Massnahmen an der Quelle sowie die Bünde-lung des Verkehrs in Betracht. Weitere Verbesserungen sindmit gezielten baulichen Lärmschutzmassnahmen, einer an-

gepassten Anordnung der Bauten und der Verwendung ex-ponierter Räume für lärmunempfindliche Nutzungen mög-lich.

Vorhandene Potenziale in der bestehenden BauzonenutzenDie optimale Nutzung der umfangreichen baulichen Re-serven und der bereits getätigten Investitionen erfordertgrosse Anstrengungen in verschiedenen Politikbereichen.Dazu ist die bauliche Entwicklung in erster Linie auf gutmit dem öffentlichen Verkehr erreichbare Lagen auszu-richten. Besonders wichtig sind auch Vorkehrungen zurqualitativen Aufwertung, zur bedarfsgerechten Anpas-sung der Quartierstrukturen sowie zur Erneuerung vonunternutzten Arealen und Umstrukturierungsgebieten.21

Geeignete Lagen für das Wohnen vorsehenDamit die im Kanton Zürich Beschäftigten die Möglichkeiterhalten, in der Nähe ihres Arbeitsplatzes an möglichst at-traktiven Lagen zu wohnen, sollten in Arbeitsplatzregio-nen wie dem Furt-, Glatt- und Limmattal sowie der StadtZürich die entsprechenden Voraussetzungen geschaffenwerden. In solchen Regionen mit einem Überangebot anbaulichen Reserven für das Arbeiten sollten ruhige Lageninnerhalb des Siedlungsgebiets wenn immer möglich imRahmen der kommunalen Nutzungsplanung einer Wohn-oder allenfalls einer Mischzone zugeführt werden. Speziellgeeignet sind Flächen, die an bestehende Wohngebieteangrenzen, nicht von Lärm- oder Luftbelastungen betrof-fen sind und mit dem öffentlichen Verkehr gut erreichbarsind. Innerhalb der bestehenden unüberbauten Arbeits-zone liesse sich damit Wohnraum für zusätzliche 40'000bis 80'000 Einwohner schaffen (Abb. 25). Neue Arbeits-nutzungen sind demgegenüber an lärmbelasteten, abergut erreichbaren Lagen vorzusehen.

Zur Schaffung von weiteren für das Wohnen geeignetenFlächen könnte längerfristig auch eine saldoneutrale Ver-lagerung von Siedlungsgebiet im kantonalen Richtplan inBetracht gezogen werden. Im Vordergrund steht dabeidie Verlagerung von schlecht erreichbaren, lärmbelaste-ten oder für die Landschaftsentwicklung wichtigen un-überbauten Flächen in Gebiete, welche unmittelbar andas Siedlungsgebiet angrenzen und gut mit dem öffent-lichen Verkehr erreichbar sind. Um das für den Abtauschvon Flächen unerlässliche Zusammenwirken der mass-geblichen Akteure zu unterstützen, werden zurzeit vonverschiedenen Stellen neue, auf marktwirtschaftlichenPrinzipien basierende Lenkungsinstrumente geprüft.22

21 Im Rahmen des Flächenrecyclings wurden im Zeitraum von 1995 bis 2002rund 200 Hektaren, welche als belastete Standorte im Altlastenverdachts-flächen-Kataster des Kantons Zürich verzeichnet sind, um- bzw. neu genutzt.

22 Vgl. z.B.: Bundesamt für Raumentwicklung: Marktwirtschaftliche Instrumentein der Raumplanung (MIR), www.are.admin.ch; WirtschaftswissenschaftlichesZentrum Basel: Privatisierung der Raumplanung – Eine ökonomische Analysealternativer Lösungsansätze, www.wwz.unibas.ch; Eidg. Forschungsanstaltfür Wald, Schnee und Landschaft: Ökonomische Instrumente für eine haus-hälterische Flächennutzung, www.wsl.ch.

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Wohn- und Mischzone

Wohn- und Mischzone

Arbeitszone

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Bau

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mögliche Einwohnerzunahme

Einwohner

Einwohner: 1’245’000

Besonders geeignete Wohn-lagen

Einwohner: 417’000

Mögliche Einwohnerzunahmein der überbauten Wohn- und Mischzone: 48’000

Mögliche Einwohnerzunahmein der nicht überbauten Wohn- und Mischzone: 62’000




Zusätzlicher Handlungsspiel-raum in der nicht überbautenArbeitszone 287 ha;

mögliche Einwohnerzunahmebei Umzonung in Wohn- undMischzone: 20 – 40’000

Für Wohnen geeignet, aberohne S-Bahn-Erschliessung




Zusätzlicher Handlungsspiel-raum in der nicht überbautenArbeitszone 346 ha;

mögliche Einwohnerzunahmebei Umzonung in Wohn- undMischzone: 20 – 40’000

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© Amt für Raumordnung und Vermessung, Kt. Zürich*Einzugsbereich: 750 m um S-Bahn-Station

Mögliche Einwohnerzunahmein der nicht überbautenArbeitszone: 40 – 80’000

Mögliche Einwohnerzunahmein der Wohn- und Mischzone: 346’000

Total Sanierungsbedarf

Quelle: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich

Abb. 25: Sanierungsbedarf und H

andlungsspielraum aufgrund der U

mw

eltbelastungen und der S-Bahn-Erschliessung 2003 im K

anton Zürich

Siedlungsentwicklung – Anhang: Kennziffern der Gemeinden22

Wohn-, Misch-, Arbeitszonen und Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen

Spalte 1: Überbaute Bauzone 2003 (in ha)Spalte 2: Nicht überbaute Bauzone 2003 (in ha)Spalte 3: Bauzonenverbrauch 1988–2003 (15-Jahres-Verbrauch, in ha)Spalte 4: Überbauungsgrad 2003 (überbaute Bauzone in % der Bau-

zone)Spalte 5: Bauzonenbeanspruchung 2001 (überbaute Bauzone in m2

pro Einwohner bzw. Beschäftigten)

Wohn-, Misch- und Arbeitszonen

Spalte 6: Gebaute Geschossfläche 2003 (in 1000 m2)Spalte 7: Geschossflächenreserven in der überbauten Bauzone 2003

(in 1000 m2)Spalte 8: Geschossflächenreserven in der nicht überbauten Bauzone

2003 (in 1000 m2)Spalte 9: Ausbaugrad in der überbauten Bauzone 2003 (gebaute

Geschossfläche in % der zulässigen Geschossfläche)Spalte 10: Bauliche Dichte 2003 (gebaute Geschossfläche in m2 pro ha

überbaute Bauzone)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Kanton Zürich 24'394 4'044 2'330 86 122 108'595 67'194 28'933 62 4'900

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Stadt Zürich 4'109 326 116 93 61 34'375 13'198 3'827 72 9'200

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Limmattal

Aesch

Birmensdorf

Dietikon

Geroldswil

Oberengstringen

Oetwil an der Limmat

Schlieren

Uitikon

Unterengstringen

Urdorf

Weiningen

31 14 2 69 251 74 57 59 57 2'600

125 17 11 88 174 381 334 83 53 3'500

349 28 16 93 103 1'921 1'254 145 61 6'000

78 6 9 93 122 332 88 33 79 4'300

86 12 5 88 118 356 75 57 83 4'500

49 4 3 92 204 147 57 12 72 3'100

233 56 -2 81 89 1'515 758 701 67 7'300

101 23 9 82 235 265 136 75 66 3'000

82 16 6 84 227 240 414 113 37 3'100

186 14 17 93 121 688 549 149 56 4'200

75 16 6 82 143 264 156 86 63 3'800

1'394 205 84 87 123 6'182 3'879 1'513 61 4'900

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Knonaueramt

Aeugst am Albis

Affoltern am Albis

BonstettenHausen am Albis

Hedingen

Kappel am Albis

Knonau

Maschwanden

Mettmenstetten

Obfelden

Ottenbach

Rifferswil

Stallikon

Wettswil am Albis

48 12 8 80 259 127 71 49 64 2'900

243 35 31 87 163 781 695 175 53 3'800

74 14 15 84 158 247 97 66 72 3'500

92 20 13 83 240 220 133 66 62 2'800

82 11 14 88 185 240 176 38 58 3'000

27 7 3 79 260 81 90 36 47 3'100

37 14 5 72 205 104 121 77 46 3'200

16 2 2 87 250 59 57 18 51 3'800

94 31 14 75 195 300 312 188 49 3'500

108 24 11 82 209 293 372 134 44 2'900

61 11 6 85 220 166 170 47 50 2'900

24 9 2 74 266 65 90 57 42 2'900

64 13 13 83 181 200 66 51 75 3'300

93 29 11 77 192 267 255 154 51 3'000

1'064 231 148 82 192 3'150 2'705 1'156 54 3'300

Siedlungsentwicklung – Anhang: Kennziffern der Gemeinden 23

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Winterthur und Umgebung

Stadt Winterthur

Winterthur Land

Bertschikon

Brütten

Dägerlen

Dättlikon

Dinhard

Elgg

Ellikon an der Thur

Elsau

Hagenbuch

Hettlingen

Hofstetten

Illnau-Effretikon

Kyburg

Lindau

Neftenbach

Pfungen

Rickenbach

Schlatt

Seuzach

Turbenthal

Weisslingen

Wiesendangen

Zell

3'435 520 358 87 148 13'181 8'815 3'345 60 4'300

1'667 199 151 89 116 8'087 4'642 1'556 64 5'500

1'768 320 208 85 201 5'094 4'173 1'788 55 3'100

25 9 1 74 226 92 57 49 62 3'800

45 3 5 94 212 129 81 12 61 3'100

28 4 2 89 268 83 66 17 56 3'200

17 10 2 62 294 42 33 34 56 2'600

41 4 3 91 253 104 136 23 43 2'700

97 19 8 83 200 263 268 141 49 3'100

26 6 3 82 254 56 95 32 37 2'300

96 22 10 81 265 227 186 134 55 2'600

21 2 3 91 171 63 60 14 51 3'100

72 9 14 89 234 164 180 46 48 2'400

12 3 1 79 251 35 47 21 43 3'000

283 32 27 90 142 1'037 646 211 62 4'100

13 5 0 73 178 81 28 46 74 6'100

131 33 21 80 211 405 301 160 57 3'500

120 23 16 84 207 320 332 109 49 2'800

78 33 8 70 244 202 273 215 43 2'800

68 6 9 92 263 172 250 30 41 2'800

21 6 2 77 305 59 70 30 46 2'900

156 13 24 92 180 452 229 81 66 3'100

99 22 9 82 185 280 271 123 51 3'100

86 9 8 91 246 216 135 38 61 2'800

108 19 16 85 226 278 173 69 62 2'700

125 28 14 82 218 333 257 154 56 2'900

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Zimmerberg

Adliswil

Hirzel

Horgen

Hütten

Kilchberg

Langnau am Albis

Oberrieden

Richterswil

Rüschlikon

Schönenberg

Thalwil

Wädenswil

271 17 19 94 132 1'173 439 107 73 4'700

30 9 5 76 121 101 56 47 64 3'600

302 35 33 90 117 1'371 482 215 74 5'100

12 1 3 90 114 35 35 7 50 3'200

171 22 10 88 161 546 347 86 61 3'500

126 22 8 85 159 419 206 90 67 3'500

103 13 8 89 193 315 198 52 61 3'400

207 55 25 79 149 781 324 309 71 4'100

116 14 13 89 158 448 227 58 66 4'000

33 3 6 92 145 83 35 7 70 2'900

269 17 13 94 128 1'020 592 103 63 4'200

357 64 24 85 133 1'475 737 381 67 4'700

1'997 274 167 88 138 7'767 3'679 1'462 68 4'300


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Pfannenstil

Egg

Erlenbach

Herrliberg

Hombrechtikon

Küsnacht

Männedorf

Meilen

Oetwil am See

Stäfa

Uetikon am See

Zollikon

Zumikon

159 25 30 86 170 473 471 209 50 3'300

120 18 19 87 191 390 64 65 86 3'400

138 25 23 85 209 429 126 90 77 3'300

151 41 17 79 154 487 255 204 66 3'500

366 42 24 90 215 1'069 458 158 70 3'200

192 32 26 86 152 615 229 136 73 3'700

277 42 22 87 169 875 572 183 60 3'500

83 19 11 82 140 278 147 90 65 3'600

254 52 30 83 155 872 437 267 67 3'700

125 19 27 87 194 429 173 64 71 3'600

273 14 14 95 169 876 278 55 76 3'700

150 26 10 85 244 395 264 109 60 2'800

2'288 356 254 87 177 7'186 3'474 1'630 67 3'400

Oberland

Oberland West

Bubikon

Dürnten

Fehraltorf

Gossau

Greifensee

Grüningen

Hinwil

Mönchaltorf

Pfäffikon

Rüti

Seegräben

Uster

Wetzikon

Oberland Ost

Bäretswil

Bauma

Fischenthal

Hittnau

Russikon

Sternenberg

Wald

Wila

Wildberg

2'528 449 270 85 153 9'026 6'978 3'144 56 4'000

697 173 85 80 187 1'955 1'917 887 51 3'100

3'224 622 355 84 159 10'982 8'895 4'031 55 3'800

149 49 25 75 190 450 626 444 42 3'300

128 17 10 88 176 371 366 86 50 3'100

103 26 19 80 148 416 231 182 64 4'400

184 21 20 90 167 551 372 83 60 3'200

79 7 6 92 110 357 85 33 81 4'700

69 12 7 85 172 205 256 84 44 3'100

249 62 31 80 173 983 839 530 54 4'400

79 18 8 81 185 234 167 108 58 3'300

224 41 19 84 151 824 595 329 58 4'000

241 30 24 89 159 819 533 142 61 4'000

40 7 4 85 251 127 112 50 53 3'400

546 81 52 87 133 2'177 1'281 524 63 4'500

436 76 45 85 146 1'513 1'516 548 50 4'000

85 16 9 84 165 237 304 92 44 3'000

107 37 11 74 195 305 332 247 48 3'100

57 31 11 65 226 134 158 136 46 2'500

70 10 12 88 187 230 168 56 58 3'600

110 22 9 83 225 300 211 96 59 3'000

6 2 0 78 146 17 20 10 46 3'400

179 41 19 82 152 527 471 181 53 3'200

58 11 9 85 246 136 173 48 44 2'500

26 5 4 83 250 70 79 21 47 3'000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10










überbaute Bauzone)

Siedlungsentwicklung – Anhang: Kennziffern der Gemeinden 25

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Unterland

Bachenbülach

Bachs

Bülach

Dielsdorf

Eglisau

Embrach

Freienstein-Teufen

Glattfelden

Hochfelden

Höri

Hüntwangen

Lufingen

Neerach

Niederglatt

Niederhasli

Niederweningen

Oberembrach

Oberglatt

Oberweningen

Rafz

Regensberg

Rorbas

Schleinikon

Schöfflisdorf

Stadel

Steinmaur

Wasterkingen

Weiach

Wil

Winkel

2'249 586 297 79 191 7'090 6'946 3'938 51 3'500

78 21 11 79 157 318 178 135 64 4'200

16 3 1 85 215 44 63 15 41 2'700

319 67 29 83 145 1'232 937 487 57 4'800

136 35 17 79 165 401 565 366 42 3'600

98 32 13 75 228 298 325 199 48 3'300

194 33 32 85 178 802 379 215 68 4'900

46 10 5 82 179 136 108 49 56 3'100

99 29 9 77 234 242 320 217 43 2'700

32 6 8 84 157 112 42 33 73 3'700

54 18 9 74 152 189 212 139 47 3'700

26 10 4 72 269 70 45 49 61 2'900

39 15 6 72 264 111 115 80 49 3'000

71 11 10 86 238 173 207 57 46 2'500

98 30 13 77 203 266 442 258 38 2'900

172 52 28 77 181 550 655 370 46 3'300

69 26 11 73 224 203 160 121 56 3'100

22 1 1 94 198 72 25 8 74 3'500

120 31 18 79 195 353 427 234 45 3'300

31 9 5 77 195 82 46 34 64 2'700

101 33 14 75 240 274 392 284 41 2'900

9 3 0 77 148 37 27 11 58 4'300

49 12 4 80 177 152 108 57 59 3'400

19 4 2 82 263 48 60 20 44 2'600

34 7 4 83 246 70 56 25 56 2'300

53 13 5 80 258 136 139 60 49 2'800

68 16 7 81 195 206 214 101 49 3'200

13 3 1 82 211 38 37 19 50 3'000

45 15 6 74 352 120 226 93 35 2'800

55 13 7 81 330 145 263 101 35 2'800

84 25 15 77 217 210 171 102 55 2'700

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Glattal

Bassersdorf

Dietlikon

Dübendorf

Fällanden

Kloten

Maur

Nürensdorf

Opfikon

Rümlang

Schwerzenbach

Volketswil

Wallisellen

Wangen-Brüttisellen

181 40 24 82 163 610 411 283 60 3'600

165 21 15 89 138 752 644 113 54 5'000

466 80 35 85 129 1'890 1'149 523 62 4'800

147 22 13 87 159 532 274 142 66 3'900

439 59 32 88 78 2'363 3'717 1'000 39 6'200

220 33 34 87 206 559 567 170 50 2'700

124 16 20 89 228 315 380 68 45 2'700

251 61 17 81 83 1'518 639 930 70 6'900

185 75 26 71 170 818 897 1'005 48 4'900

86 19 8 82 110 365 316 130 54 4'400

336 84 56 80 140 1'521 1'241 784 55 4'900

281 24 15 92 118 1'539 304 187 84 6'100

139 33 31 81 128 451 414 217 52 3'400

3'019 567 328 84 122 13'232 10'956 5'552 55 4'900


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Weinland

Adlikon

Altikon

Andelfingen

Benken

Berg am Irchel

Buch am Irchel

Dachsen

Dorf

Feuerthalen

Flaach

Flurlingen

Henggart

Humlikon

Kleinandelfingen

Laufen-Uhwiesen

Marthalen

Oberstammheim

Ossingen

Rheinau

Thalheim an der Thur

Trüllikon

Truttikon

Unterstammheim

Volken

Waltalingen

19 3 1 87 255 56 32 13 64 2'900

18 2 2 90 254 52 58 11 47 3'100

71 18 7 80 256 175 165 106 51 2'900

26 5 2 83 305 66 66 25 50 2'800

19 3 2 87 296 57 72 19 44 3'100

25 7 2 78 300 62 59 28 51 2'500

49 9 11 85 243 121 118 53 51 2'600

18 3 4 87 270 45 58 14 44 2'800

84 18 9 82 201 228 174 61 57 3'100

41 10 6 80 255 105 160 59 40 2'700

38 5 6 89 229 135 71 22 65 3'600

43 11 8 80 209 113 61 40 65 2'900

16 2 2 90 295 37 42 12 47 2'600

67 13 10 83 264 165 259 83 39 2'500

50 15 5 77 289 95 152 71 38 2'100

59 12 9 83 230 183 188 89 49 3'200

34 6 3 85 259 101 93 31 52 3'000

39 6 4 87 245 105 84 24 55 2'900

56 9 6 86 254 125 103 22 55 3'100

27 7 3 79 373 69 107 48 39 2'600

32 7 1 82 259 96 102 39 49 3'200

13 2 2 86 244 38 45 11 46 3'000

31 13 3 71 287 83 71 69 54 2'900

9 3 1 77 302 33 7 13 83 4'100

22 8 3 74 289 63 40 37 61 3'100

909 198 112 82 253 2'411 2'387 1'000 50 2'900

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Furttal

Boppelsen

Buchs

Dällikon

Dänikon

Hüttikon

Otelfingen

Regensdorf

29 6 5 83 243 74 78 30 49 2'600

107 32 18 77 176 409 326 347 56 4'200

87 9 12 90 152 362 377 85 49 4'300

32 5 7 87 145 110 13 20 89 3'700

18 6 2 74 240 38 35 22 52 2'100

84 22 15 79 194 386 416 251 48 4'800

352 79 51 82 144 1'658 1'017 726 62 5'100

708 160 110 82 158 3'037 2'262 1'481 57 4'600










überbaute Bauzone)

Siedlu

ng

sentw

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g – A

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haltig

e Siedlu

ng

sentw

icklun

g K

anto

n Zü

rich27

Schonung und aktive Förde-rung der Lebensräumesowie der freien Landschaft

Immissionen durch Lärm und Luftschadstoffein Wohngebieten reduzieren(2003: betroffene Einwohner 308‘000)

Bauzonenverbrauch minimieren(1988 – 2003: durchschnittlich 160 ha pro Jahr)

Gebäudezuwachs ausserhalb der Bauzone verringern(vgl. Heft 22 «Gebäudeentwicklung in der Landschaft»)

Wertvolle Landschaften erhalten und gezielt aufwerten(vgl. Heft 21 «Landschaftsentwicklung»)

Ziel

e

Umgebungs-qualität

Bed

ürfn

isse

Kurze Wege und emissions-armer, ressourceneffizienterVerkehrsmitteleinsatz

Erreichbarkeit

Potenziale an gut mit dem öffentlichen Verkehrerschlossenen Lagen nutzen(2003: 43 Mio. m2 Geschossflächenreserven im S-Bahn-Einzugsbereich)

Leistungsfähigkeit und Angebot des öffentlichenVerkehrs optimieren(vgl. Heft 23 «Verkehrsentwicklung»)

Haushälterische Nutzungdes Bodens durch Siedlungs-entwicklung nach innen

Bauzonenbeanspruchung stabilisieren(2003: 122 m2 pro Einwohner bzw. Beschäftigten)

Potenziale in der überbauten Bauzone nutzen(2003: 67 Mio. m2 Geschossflächenreserven, entspricht 2/3der gesamten Reserven)

Dichtes Bauen fördern(2003: 0.49 m2 Geschossfläche pro m2 überbaute Bauzone,zulässig wären 0.79 m2)

Nutzfläche

Nachhaltige Siedlungsentwicklung Kanton Zürich

ARVAmt für Raumordnung und VermessungAbteilung Kantonalplanungwww.raumbeobachtung.zh.ch

Raumbeobachtung Kanton Zürich - are.zh.ch · Reihe «Raumbeobachtung Kanton Zürich», Heft 23...

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