Real I.S. AG Research und Investitionsstrategie

Real I.S. ResearchRealometer

August 2019

01 I Ergebnisse Länder- und Marktanalysen

02 I Fokus ausgewählte Märkte

03 I Erläuterung Scoring-Verfahren

04 I Kontakt

Real I.S. Research Realometer August 2019

01 I Ergebnisse Länder- und Marktanalysen

Länderstrategie: West- und Nordeuropa sowie Australien sind attraktive Investitionsstandorte mit geringen Risiken

.

Von den europäischen Ländern sind besonders die Niederlande in günstiger Dynamik-Risiko-Positionierung. Sehr attraktiv sind auch alle Länder in West- und Nordeuropa, zudem Spanien, Australien und die USA. Insbesondere Großbritannien und Italien sind derzeit aufgrund politischer Risiken unattraktiv.

Deutschland

Frankreich

Italien

NiederlandeSpanien

Belgien

Luxemburg

ÖsterreichPortugal

Finnland

Irland

Großbritannien

Polen

Tschechien Ungarn

DänemarkSchweden

Norwegen

USA

Japan

Australien

Dynamik

Risiko

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Dynamik und Risiko auf Länderebene.

Dynamik-Risiko-Relation

Realometer Länderstrategieattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv

Größe = Liquidität

Länderstrategie: Geringere Dynamik in einigen Märkten aufgrund von schwächeren Konjunkturaussichten

*Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land.

Veränderung der Dynamik-Risiko-Relation (Score 1-3) im Vergleich zum letzten Realometer (Januar 2019)

Schwächere Wachstumsaussichten für 2019 und 2020 insbesondere in Japan, Österreich, Schweden, den Niederlanden und Finnland führen zu einer Verschlechterung in der Dynamik-Bewertung in diesen Ländern. Polen konnte sein Länderrating stabilisieren und ist somit im Gesamtscoring gestiegen.

VerbesserungGesamtscore*

VerschlechterungGesamtscore*

-0,4-0,3-0,2-0,100,10,20,30,4

Japan

Österreich

Schweden

Finnland

Niederlande

Polen

Büroimmobilien global: Die deutschen, niederländischen und australischen Märkte weisen die höchste Dynamik auf

Die meisten Büromärkte profitieren weiter von den sehr guten Marktkonditionen. Märkte wie beispielsweise Dublin, die in den letzten Jahren starke Mietpreis- und Kapitalwertzuwächse verzeichneten, verlieren im Scoring aufgrund möglicher künftiger Downside-Risiken.

Berlin

DüsseldorfFrankfurt

Hamburg

Köln

MünchenStuttgart

Paris Lyon

Marseille

Mailand

Rom

AmsterdamRotterdam

Den Haag

MadridBarcelona

Brüssel

LuxemburgWien Lissabon

HelsinkiDublinLondon

Warschau

PragBudapest

Kopenhagen

StockholmOslo

New YorkWashington DC

Tokyo

Canberra

MelbourneSydney

Adelaide

Dynamik/RenditeLand und Markt je 50%

Aggregiertes RisikoLand und Markt je 50%

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition.

Risiko-Rendite-Matrix

Realometer Marktstrategieattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv

A- und B-Standorte Deutschland: Attraktive Büromärkte mit weiter positiven Rahmenbedingungen

Hinsichtlich Rendite-Risikopositionierung liegen die A-Standorte mit Ausnahme von Düsseldorf vor den B-Standorten. Dennoch bieten alle betrachteten Büromärkte aktuell attraktive Bedingungen. Trotz geringer Renditeerwartungen ist München am besten positioniert, da weiter starkes Mietwachstum erwartet wird.

Berlin

Düsseldorf

Frankfurt

Hamburg

KölnMünchen

Stuttgart Bochum

Bonn

BremenDortmund

Dresden

Duisburg

EssenHannoverKarlsruhe

Leipzig

Mannheim

Münster

Nürnberg

Wiesbaden

Dynamik/RenditeLand und Markt je 50%

Aggregiertes RisikoLand und Markt je 50%

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition.

Risiko-Rendite-Matrix

Realometer Marktstrategieattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv

*Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land und Rendite Makrostandort + Risiko Makrostandort gleichgewichtet.

Büroimmobilien global: Insbesondere die australischen Märkte haben sich im Scoring verbessert

Veränderung der Dynamik-Risiko-Relation (Score 1-3) im Vergleich zum letzten Realometer (Januar 2019)

9 von 51 Standorten konnten sich gegenüber der Bewertung vom Jahresanfang verbessern. Aufgrund der Senkung der 10-jährigen australischen Staatsanleihen und des gewachsenen Renditeabstandes, hat sich die Dynamik für die Märkte in Australien gebessert. 11 Standorte haben sich dagegen verschlechtert.

VerbesserungGesamtscore*

VerschlechterungGesamtscore*

GewinnerVerlierer

0,00,10,20,30,4

Bochum

Amsterdam

Tokyo

Köln

Bonn

Nürnberg

Helsinki

Stockholm

Berlin

Rotterdam

Den Haag

-0,4-0,3-0,2-0,10,0

Sydney

Warschau

London

Melbourne

Adelaide

Paris

Budapest

New York

Canberra

Einzelhandelsimmobilien: Trotz Belastungen durch Strukturwandel gibt es chancenreiche Destinationen

Die Zuwächse im privaten Konsum haben sich verlangsamt. Australien, Deutschland, die Niederlande und Spanien sind jedoch weiterhin gut positioniert. Sinkende Mieten und steigende Renditen in den USA lassen diesen Markt derzeit zwar attraktiv erscheinen, jedoch ist der Strukturwandel noch nicht abgeschlossen.

Deutschland

Frankreich

Italien

Niederlande

Spanien

Belgien

Österreich

Portugal

Irland

Großbritannien

Polen

Tschechien

Ungarn

USA

Japan

Australien

Dänemark Finnland

Schweden

Dynamik/RenditeLand und Markt je 50%

Aggregiertes RisikoLand und Markt je 50%

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition.

Risiko-Rendite-Matrix

Realometer Marktstrategieattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv

Logistikimmobilien: Die Logstikbranche boomt – auf Nutzerseite und Investorenseite

Investoren bewerten die Risiken von Logistikimmobilien heute geringer und akzeptieren niedrigere Renditen. Die geringsten Risiken bestehen in den Niederlanden und Deutschland. Polen bietet zwar hohe Renditen, aber dafür sind die Risiken (z.B. Währung, Wettbewerbsfähigkeit) schwerer kalkulierbar.

Deutschland

Frankreich

Italien

Niederlande

Spanien

Belgien

Portugal

Irland

Großbritannien

Polen

Tschechien

Ungarn

USA

Australien

Dänemark

FinnlandSchweden

Dynamik/RenditeLand und Markt je 50%

Aggregiertes RisikoLand und Markt je 50%

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition.

Risiko-Rendite-Matrix

Realometer Marktstrategieattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv

Hotelimmobilien: Hotels bleiben an den meisten Standorten aussichtsreich

Übernachtungen, Auslastung und Zimmerumsätze nehmen in nahezu allen Standorten zu. Die Aussichten bleiben weiter positiv auch wenn das Timing aufgrund gestiegener Kaufpreise an einigen Standorten als nicht ideal bewertet wird.

BerlinFrankfurtHamburg

München

Paris Mailand

Amsterdam

MadridBarcelona

Brüssel

Wien

Dublin

London

Dynamik/RenditeLand und Markt je 50%

Aggregiertes RisikoLand und Markt je 50%

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition.

Risiko-Rendite-Matrix

Realometer Marktstrategieattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv

02 I Fokus ausgewählte Märkte

Realometer-Bewertung: Büromarkt Sydney

Bewertung: Score 1 = beste Bewertung, Score 3 = ungünstige Ausprägung des Kriteriums

Australien weist sehr gute wirtschaftliche Fundamentaldaten auf. Die Kapitalwerte und Mieten sind in den vergangenen Jahren in Sydney zwar schon stark gestiegen, dennoch wird bis 2023 von einem weiteren Mietpreiswachstum von 15% ausgegangen. Auch der geringe Leerstand macht den Markt attraktiv.

Politische und FinanzstabilitätWährungsrisiko

Transparenz Immobilienmarkt

Marktgröße

Leerstandsrate

Liquidität (Exit)

Downside MieteNettospitzenrendite

Timing bzgl. Kapitalwert

Mietpreisentwicklung

Renditeabstand

Wettbewerbsfähigkeit

Prognose BIP-Wachstum

Immob. Rahmenbedingungen

Makroebene Australien

Büroimmobilienmarkt Sydney

Dynamik: 1,1

Rendite: 1,8

Risiko: 1,6

Risiko: 1,7

1,0

2,0

3,0Gesamtscore

Land & Immobilienmarkt

1,6

Realometer-Bewertung: Einzelhandelsmarkt Spanien

Bewertung: Score 1 = beste Bewertung, Score 3 = ungünstige Ausprägung des Kriteriums

Nach Deutschland und den Niederlanden belegt Spanien Platz 3 im europaweiten Vergleich hinsichtlich der Einzelhandelsmärkte. Eine stabile Wirtschaft, ein geringer Anteil online getätigter Einkäufe sowie mögliche Kapitalwertzuwächse sprechen derzeit für Investitionen in spanische Einzelhandelsimmobilien.

Politische und Finanzstabilität

Währungsrisiko

Transparenz Immobilienmarkt

Privater Konsum

Liquidität (Exit)

Downside MieteNettospitzenrendite

Timing bzgl. Kapitalwert

Renditeabstand

Wettbewerbsfähigkeit

Prognose BIP-Wachstum

Makroebene Spanien

Einzelhandelsimmobilienmarkt Spanien

Dynamik: 1,5

Rendite: 2,0

Risiko: 1,7

Risiko: 1,8

1,0

2,0

3,0Gesamtscore

Land & Immobilienmarkt

1,8

Realometer-Bewertung: Logistikmarkt Niederlande

Bewertung: Score 1 = beste Bewertung, Score 3 = ungünstige Ausprägung des Kriteriums

Die niederländische Wirtschaft bietet momentan für Investitionen in alle Assetklassen eine sehr gute Ausgangslage. Im europaweiten Vergleich sticht insbesondere der Logistikimmobilienmarkt hervor aufgrund seiner geringen Risiken. Die Preise haben sich jedoch in den letzten Jahren bereits stark erhöht.

Politische und Finanzstabilität

Währungsrisiko

Transparenz Immobilienmarkt

Logistic Performance Index

Industrielles Produktionsvolumen

Liquidität (Exit)

Downside MieteNettospitzenrendite

Timing bzgl. Kapitalwert

Renditeabstand

Wettbewerbsfähigkeit

Prognose BIP-Wachstum

Immob. Rahmenbedingungen

Logistikimmobilienmarkt Niederlande

Makroebene NiederlandeDynamik: 1,6

Rendite: 2,8

Risiko: 1,0

Risiko: 1,6

1,0

2,0

3,0Gesamtscore

Land & Immobilienmarkt

1,8

Realometer-Bewertung: Hotelmarkt Berlin

Bewertung: Score 1 = beste Bewertung, Score 3 = ungünstige Ausprägung des Kriteriums

Im Gesamtscoring liegen die Hotelmärkte Berlin, Frankfurt, Hamburg und Amsterdam mit 1,6 gleich platziert. Der Hotelimmobilienmarkt Berlin hebt sich jedoch von den anderen Standorten vor allem durch sein weiteres RevPAR-Wachstum (Entwicklung Zimmerumsatz) und seiner etwas höheren Rendite ab.

Politische und Finanzstabilität

Währungsrisiko

Transparenz Immobilienmarkt

Nachfrage: Tendenz Übernachtungen

Angebotsauslastung: VeränderungBelegungsrate

Liquidität (Exit)

NettospitzenrenditeTiming bzgl. Kapitalwert

Entwicklung Zimmerumsatz

Renditeabstand

Wettbewerbsfähigkeit

Prognose BIP-Wachstum

Immob. Rahmenbedingungen

Hotelimmobilienmarkt Berlin

Dynamik: 1,6 Makroebene Deutschland

Rendite: 2,2

Risiko: 1,3

Risiko: 1,4

1,0

2,0

3,0Gesamtscore

Land & Immobilienmarkt

1,6

03 I Erläuterung Scoring-Verfahren

Realometer Scoring-Verfahren Länderstrategie: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen

Kriterien Gewichtung Gewicht KO-Kriterium Messgröße

Dynamik 1 Wettbewerbsfähigkeit gering 5% nein Global Competitiveness Index von World EconomicForum

2 Prognose BIP-Wachstum hoch 30% ja Mittelwert BIP-Prognose aktuelles Jahr u. Folgejahr, Consensus

3 Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen mittel 15% nein qualitative Bewertung z.B. Gesetzgebung bzgl.

Mietvertrag, Kauf-Nebenkosten

Ergebnis Dynamik 50%

Risiko 4 Politische und Finanzstabilität hoch 20% ja S&P Rating

5 Währungsrisiko mittel 15% nein

Maximale negative Devisenkursänderung im Zeitraum von 3 Jahren seit Anfang 1999 auf Basis von Tageskursen (Kursänderung über rollierende Zeitscheiben)

6 Transparenz Immobilienmarkt mittel 15% ja JLL Real Estate Transparency Index

Ergebnis Risiko Land 50%

Gesamt Land 100%

Makroebene (Land)

Realometer Scoring-Verfahren Büroimmobilien: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen

Kriterien Gewichtung Gewicht KO-Kriterium Messgröße

Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage

2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 15% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum Durchschnitt der letzten 5 Jahre in %

3 Mietpreisentwicklung hoch 20% nein Veränderung in % Mietpreis aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren

4 Renditeabstand gering 5% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes

Ergebnis Rendite 50%

Risiko 5 Marktgröße mittel 15% nein Büroflächenbestand (Mio. m²)

6 Leerstandsrate mittel 15% nein Leerstandsrate in %

7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

8 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten 5 Jahren relativ zur heutigen Spitzenmiete in %

Ergebnis Risiko Markt 50%

Gesamt Immobilienmarkt 100%

Immobilienmarkt (Makrostandort) Büro

Realometer Scoring-Verfahren Einzelhandelsimmobilien: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen

Kriterien Gewichtung Gewicht KO-Kriterium Messgröße

Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% Ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage

2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum Durchschnitt der letzten Jahre in %

3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes

Ergebnis Rendite 50%

Risiko 4 Privater Konsum hoch 20% Veränderung des durchschnittlichen privaten Konsums der letzten drei Quartale

5 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

6 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete in %

Ergebnis Risiko Markt 50%

Gesamt Immobilienmarkt 100%

Immobilienmarkt (Land) Einzelhandel

Realometer Scoring-Verfahren Logistikimmobilien: Kriterien, Gewichtungen und MessgrößenImmobilienmarkt (Land) Logistik

Kriterien Gewichtung Gewicht KO-Kriterium Messgröße

Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage

2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% neinKapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand Wert aktuelles Quartal zum Durchschnitt der letzten Jahre in %

3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes

Ergebnis Rendite 50%

Risiko 4 Logistic Performance Index mittel 10% nein Aktueller Logistic Performance Index der World Bank

5 Industrielles Produktionsvolumen mittel 10% nein Veränderung des durchschnittlichen industriellen

Produktionsvolumens laut OECD der letzten 3 Quartale

6 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

7 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete

Ergebnis Risiko Markt 50%

Gesamt Immobilienmarkt 100%

Realometer Scoring-Verfahren Hotelimmobilien: Kriterien, Gewichtungen und MessgrößenImmobilienmarkt (Standort) Hotel

Kriterien Gewichtung Gewicht KO-Kriterium Messgröße

Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 15% jaNettospitzenrendite nach aktueller Datenlage Hotel Betriebstyp Pacht-/ Mietvertrag (kein Managementvertrag oder Hotelgebäude ohne Vertragsbindung)

2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 10% nein

Aktueller Kapitalwert im Verhältnis zum durchschnittlichen Kapitalwert der letzten 5 Jahre. Die Kapitalwerte werden ermittelt pro Hotelzimmer gemäß HVS European Hotel Valuation Index.

3 Entwicklung Zimmerumsatz hoch 20%Durchschnittliche Veränderung des Umsatzes pro Zimmer (RevPAR) der letzten 3 Jahre

4 Renditeabstand niedrig 5% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes

Ergebnis Rendite 50%

Risiko 5 Nachfrage: Tendenz Übernachtungen hoch 20% nein Veränderung der Anzahl der Übernachtungen in Hotels im

Durchschnitt der letzten drei Jahre

6 Angebotsauslastung: Veränderung Belegungsrate hoch 20% nein Durchschnittliche Belegungsrate der letzten 12 Monate

relativ zum Durchschnitt des Vorjahreszeitraumes

7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

Ergebnis Risiko Markt 50%

Gesamt Immobilienmarkt 100%

04 I Kontakt

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Marco KramerLeiter Research und Investitionsstrategie Tel. +49 89 489 082 130marco.kramer@realisag.de

Sven ScherbetitschAnalyst ImmobilienresearchTel. +49 89 489 082 132sven.scherbetitsch@realisag.de

Olivia KrebsAnalyst ImmobilienresearchTel. +49 89 489 082 142olivia.krebs@realisag.de

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