Teil 2 REIM Planung Immoportfolio - iui.uni-stuttgart.de · Ziel: Ausgleich zwischen Rendite und...
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VorlesungImmobilienportfoliomanagementDr. Daniel Piazolo, MRICS
GeschäftsführerIPD Investment Property Databank GmbHKirchgasse 265185 Wiesbadenwww.ipd.come-mail: [email protected]
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ImmobilienportfoliomanagementAufbau REIM / Planung Immobilienportfolios
Dr. Daniel Piazolo, MRICS
Dr. Daniel Piazolo MRICSIPD Investment Property Databank
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Gliederung
1. Definitionen und GrundlagenREIM Real Estate Investment Management
2. Planung des Immobilienportfolios
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1. Definitionen und GrundlagenREIM Real Estate Investment Management
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Definition Real Estate Investment Management
Aufbau des Real Estate Investment Managements (REIM) Funktionen des REIM Nachfrager von REIM Anbieter von REIM Notwendigkeit eines REIM Prozess des Kapitalanlagemanagements Immobilienanlageentscheidung als Teil des Kapitalanlagemanagements Prozess der Immobilienanlageentscheidung
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Aufbau des Real Estate Investment Managements
Quelle:gif e.V., Arbeitskreis Real Estate Asset Management
Investoren-Ebene
Portfolio-Ebene
Objekt-Ebene
Rea
l Est
ate
Inve
stm
ent M
anag
emen
t
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Funktionen des REIM
Investoren-Ebene
Reporting
Research
Investment-strategie
Financial Engineering (Finanzen/
Recht/ Steuern)
Auswahl/ Steuerung/ Kon-trolle Portfolio-management
Risikomanage-ment Investoren-
Ebene
Portfolio-Ebene
Portfoliostrategie
Auswahl/ Steuerung/ Kontrolle von
Dienstleistern der Objekt-Ebene
Risikomanagement Portfolio-Ebene
Objekt-Ebene
Projektentwicklung Transaktionen (An- und Verkauf)
Objektbewirtschaftung(kaufmännisch/
technisch/ infrastrukturell)
Quelle:gif e.V., Arbeitskreis Real Estate Asset Management
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Investment-Ebene
Explizite Berücksichtigung der Ziele und Möglichkeiten eines InvestorsOptimierungen über die reine Immobilieninvestition hinaus (Financial Engineering)Blickwinkel ist die Nachsteuerperformance
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Portfolio-Ebene
Management des aggregierten ImmobilienbestandesBlickwinkel ist die Vorsteuerperformance ausInvestmentsBewirtschaftungOptimierung des Portfolios
Umsetzung der auf der Investment-Ebene getroffenen Investmentstrategie
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Objekt-Ebene
Optimierung des Ergebnisses eines einzelnen Investments im Rahmen der vom Portfolio-Management vorgegebenen Objektstrategie
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Nachfrager von REIM (I)
Institutionelle Anleger
Private Anleger
(a) Charakteristika Nicht-natürliche Person Bestehen einer Organisation Anlagemittel in erheblicher
Größenordnung Professionelle Kapitalanlage
für Dritte
(b) Hauptgruppen Versicherungsunternehmen und
Pensionskassen Kapitalanlagegesellschaften
(i.S. des InvG) Unternehmen Stiftungen Öffentliche Haushalte Banken
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Nachfrager von REIM (II)
Offene Immobilien-Publikumsfonds/ Immobilien-Spezialfonds Geschlossene Immobilienfonds Immobilien-Aktiengesellschaften Ausländische institutionelle Investoren
Versicherungsunternehmen/ Pensionskassen AS-Fonds (Altersvorsorge-Sondervermögen) Gemischte Wertpapier- und
Immobilienfonds Ausländische institutionelle Investoren
Immobiliendominiertes Kapitalanlagenportfolio
Gemischtes Kapitalanlagenportfolio
Gruppen institutioneller Immobilieninvestoren in Deutschland
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Anbieter von REIM
Immobilienfonds Immobilienmanagementgesellschaften
(z.B. von Versicherungsunternehmen) Banken Beratungsunternehmen Property Management Unternehmen
Probleme bei der Auswahl und Beurteilung von REIM-Anbietern: Leistungstiefe und –breite der Anbieter variieren Vergleichbarkeit der Leistungen aufgrund fehlender
Leistungsdefinitionen und –standards eingeschränkt
Leistungskatalog des gif-Arbeitskreises soll Transparenz schaffen und den Vergleich von Anbietern erleichtern
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Notwendigkeit eines REIM
Zunehmender Wettbewerb institutioneller Investoren um Anlagegelder führt zu erhöhtem Performancedruck auch auf Immobilienanlagen Erkenntnis über die Portfoliobesonderheiten (Rendite-Risiko-
Zusammenhang / Einfluss der Portfoliostruktur auf die Performance) fördert das Bewusstsein für das Management der Portfolioebene
Realisierung von Performancepotenzialen im Immobilienbereich erfordert systematischen Prozess der Planung, Umsetzung und Kontrolle auf allen Ebenen des REIM (Investor, Portfolio, Objekt) REIM ist Teil des übergreifenden Kapitalanlagemanagements
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Prozess des Kapitalanlagemanagements
P la n u n g• F e s tle g u n g d e s
M a n a g e m e n ts tils
• A u s w a h l d e s re le va n te n K a p ita l-a n la g e n s p e k tru m s
• B e s tim m u n g d e r o p tim a le n K a p ita l-a n la g e n s tru k tu r a u f d e r E b e n e d e s G e s a m ta n la g e n -p o rtfo lio s u n d d e r e in ze ln e n A n la g e -k la s s e n p o rtfo lio s
U n te rn e h m e n s e x te rn e R a h m e n b e d in g u n g e n
Z ie ls y s te mF e s tle g u n g d e r K a p ita la n la g e z ie le , d e r Z ie lk r ite r ie n u n d d e r Z ie lfu n k tio n d e r K a p ita la n la g e
In fo rm a tio n s -s y s te m
In fo rm a tio n e n zu d e n K a p ita l-a n la g e m ä rk te n u n d d e m K a p ita l-a n la g e n b e s ta n dd e s U n te rn e h m e n s
U n te rn e h m e n s in te rn e R a h m e n b e d in g u n g e n
U m s e tz u n g• A n a lys e u n d
O p tim ie ru n g d e s K a p ita la n la g e n -b e s ta n d e s
• U m s tru k tu rie ru n g d e s P o rtfo lio s d u rc h N e u a k q u i-s it io n e n u n d V e rk ä u fe
K o n tro lle• Ü b e rp rü fu n g d e s
Z ie ls ys te m s
• K o n tro lle d e r E ffe k tiv itä t d e r P o rtfo lio p la n u n g
• K o n tro lle d e r U m s e tzu n g s -e ff iz ie n z
Die Effektivität vergleicht den erreichten mit dem angestrebten Nutzen (Ziel).Die Effizienz setzt den Aufwand, der zur Erreichung eines Zieles eingesetzt wird (= die eingesetzten Mittel) in Relation zu der quantifizierten Leistung, die in einer definierten Qualität erbracht wurde.
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Immobilienanlageentscheidung als Teil des Kapitalanlagemanagements
Ja Nein
2. Immobilienanteil am gesamten Kapitalanlagenportfolio?
Immobiliendominiertes Kapitalanlagenportfolio
Gemischtes Kapitalanlagenportfolio
1. Sollen Immobilienanlagen Teil des Kapitalanlagenportfolios sein?
• Geographische Streuung• Sektorale Streuung• Anlageformen• etc.
3. Struktur des Immobilienportfolios?
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Prozess der Immobilienanlageentscheidung
Anregungs-phase
Suchphase Auswahlphase Durchführungs-phase
Kontrollphase
Problem-identifikation,-formulierung
Definition des Zielsystems, der Hand-lungsalter-
nativen und -restriktionen
Auswahl der optimalen
Handlungs-alternative
Kontrolle der Umsetzung sowie des
Entscheidungs-prozesses
Umsetzung der optimalen
Handlungs-alternative
Strategische ImmobilienportfolioplanungImmobilienanlageentscheidung i. e. S.
Taktische Immobilienportfolioplanung/ Operatives Immobilienportfolio-
management
Immobilienanlageentscheidung i. w. S.
Anregungs-phase
Problem-identifikation,-formulierung
Analyse des vorhandenen Immobilien-bestandes
Bestimmung des Zielsystems der Immobilien-anlage, Abgrenzung des Immobilien-anlageuniver-sums
Auswahl des angestrebten Immobilien-zielportfolios
Planung und Umsetzung von Maßnahmen zur Realisierung des Immobilien-zielportfolios
Kontrolle der Planung und der Umsetzung des Immobilien-zielportfolios
Quelle: Walbröhl
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Planung von Immobilienportfolios
Zielsystem Immobilienanlageziele Operationalisierung des Rentabilitätsziels Operationalisierung des Sicherheitsziels
Immobilienanlageformen Restriktionen für die Immobilienanlage Normstrategien für die Immobilienanlage Methoden der Portfolioplanung Traditionelle Methoden Moderne Methoden
Zielportfoliobestimmung
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Anlageziele
Immobilien stehen mit anderen Anlagealternativen in Konkurrenz bezüglich der Höhe und Sicherheit zukünftiger Cashflows sowie der zeitlichen Verteilung dieser Ziel: Ausgleich zwischen Rendite und Risiko über das gesamte Portfolio Nur Betrachtung von Rendite- und Risiko-Relationen im IPM Liquiditäts- und Timing-Entscheidungen müssen gesondert ermittelt
werden
LiquiditätLiquidität
ZeitZeit
RentabilitätRentabilität SicherheitSicherheit
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
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21
Immobilienanlageziele
Immobilienanlageziele
Sicherheit Rentabilität
Kapitalerhaltung
Liquidität
Mischung und Streuung
Bildung stiller Reserven
Ausnutzung von Steuervorteilen
Eigennutzung Prestigegewinn Förderung des Gemeinwohls
Hauptziele
Nebenziele
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Quelle: Walbröhl
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Beziehung zwischen Rendite und Risiko
Eine höhere Rendite kann nur durch Einbeziehung eines höheren Risikos erkauft werden Risikovermeidung ist immer mit einem (unterproportionalem)
Renditeverlust verbunden
Rendite
Risiko
234
1
Iso-Nutzenfunktionen1 = streng risikoavers2 = risikoneutral3 = stark risikoavers4 = schwach risikoavers
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
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Operationalisierung des Rentabilitätsziels (I)
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Abbildung aller Erfolgskomponenten der Immobilienanlage (laufende Erfolgsgrößen, Wertänderungen/ Realisationserfolg)
Methodische Anlehnung an die Renditeermittlung anderer Anlageklassen zur Sicherstellung der Vergleichbarkeit
Periodenbezogene Darstellung des Anlageerfolgs Regelmäßige Renditeermittlung nach einheitlichem Schema Prognosewerte und Marktdaten als Input für die Portfolioplanung
erforderlich
Anforderungen an Renditekennzahlen zur Planung und Messung des Anlageerfolgs:
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Operationalisierung des Rentabilitätsziels (II)
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Formen der Renditeberechnung:
Total Return als sinnvolle Größe für die Portfolioplanung
KapitalgebundenesWertänderungFlow)Cash(NettoReturnTotal
AnschaffungskostenReinertragNettoanfangsrendite
BuchwertErgebnisBuchwertrendite
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Operationalisierung des Sicherheitsziels
1. Objektebene: Volatilität der ImmobilienrenditenMessung der objekt- und marktbedingten Risiken anhand qualitativer Methoden (z. B. Scoring-Modelle) und quantitativer Methoden (Statistische Kennzahlen, z. B. Varianz/ Standardab-weichung der Renditen)
Ausgewählte Immobilienrisiken auf der Objektebene: Ertragsrisiken: Mieterbonität/-zusammensetzung, Mietvertragslaufzeiten,
Mietanpassungen, Leerstand Aufwandsrisiken: Bewirtschaftungskosten (besonders ungeplante),
Modernisierungsaufwand Wertrisiken: Marktmieten, Renditen, Bodenwert
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Operationalisierung des Sicherheitsziels auf Basis der Risikodimensionen von Immobilienanlagen:
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Prozess des Risikomanagements
Risikoerkennung
Identifikation
Analyse
Risikomessung
Qualitative Bewertung bei nicht quantifizierbaren RisikenQuantitative Messung
Risikosteuerung
Diversifikation und AllokationVermeidung, Absicherung und
Neutralisierung
Kontrolle
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
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Risikoerkennung - Klassifizierung von Risiken bei Immobilien
Veräußerungs-Wertänderungs-
Ertragsausfall-Bewertungs-
Entwicklungs--RISIKEN
Objektrisiken
Standortspezifische Risiken
Umweltrisiken
Volkswirtschaft-liche Risiken
Branchenspezi-fische Risiken
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
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Risikomessung - Risikobewertung
R I S I K E N
quantifizierbare /messbare
nicht quantifizierbare /nicht messbare
mathematisch-statistische Methoden / Kennzahlen indirekte Bewertung (qualitativ)
Gesamtrisiko
• Standardabwei-chung
• Volatilität• Beta-Faktor • Duration• Tracking Error• ...
• Scoring• Rating • Nutzwertanalyse• Fragenkataloge / Checklisten• ...
Downside Risk
• Semivarianz• Lower Partial
Moments• Ausfallwahrschein-
lichkeit• Value at Risk• ...
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
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Risikosteuerungsmethoden
Risikolevel
Gesamt-risiko
verbleibendesRisiko
Risikoselbsttragung(Akzeptieren und Übernehmen)
Risikovermeidung
Risikominderung
Risikoüberwälzung(Absicherung und Verlagerung)
Risiko-steuerungs-prozess
Risikolevel
Gesamt-risiko
verbleibendesRisiko
Risikoselbsttragung(Akzeptieren und Übernehmen)
Risikovermeidung
Risikominderung
Risikoüberwälzung(Absicherung und Verlagerung)
Risiko-steuerungs-prozess
Quelle: Wiedenmann, Risk, 2002, S. 6.
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
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Exkurs: Immobilien als KapitalanlageTotal Returns in verschiedenen Ländern
(Quelle: IPD)
Operationalisierung des Sicherheitsziels
Portfolioebene: DiversifikationseffekteVisualisierung z. B. anhand des Vergleichs der Efficient Frontiers von Portfoliosmit und ohne Immobilienanteil
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
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Handel Büro Logistik Wohnen
Australia 9,9 10,4 10,0 -
Canada 16,8 16,3 12,8 11,9
Denmark 6,2 4,6 4,1 1,7
Finland 7,1 3,5 5,8 9,2
Germany 6,1 4,3 7,0 7,8
Ireland -4,1 -1,3 -1,0 -
Netherlands 7,8 2,2 -3,1 1,9
Sweden 10,7 10,5 9,7 7,8
UK 7,1 8,8 7,4 -
USA 13,5 14,2 16,3 16,7
2011 Total Return nach Sektor, % pa
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Immobilienanlageformen
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
DirektanlageAnteile an
Grundstücks-gesellschaften
Anteile an Grundstücks-
Sondervermögen
Anlegerstruktur
Einzelanleger Anlegerkollektiv
Anteile an Immobilien-
Aktiengesell-schaften
Ausgestaltung des Immobilienanlagemanagements
Eigenes Immobilienanlagemanagement
Fremdes Immobilienanlagemanagement
Quelle: Walbröhl
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Restriktionen für die Immobilienanlage
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Im m obilienan lage
U nternehm ensexterne R estrik tionen
R echtliche R estrik tionenAufsichtsrecht
S teuerrecht
U nternehm ensstrukturA lter
Kapita lanlagevo lum en
U nternehm ensin terne R estrik tionen
R estriktionen der Im m obilienan lagem ärkte
Angebot/ N achfragePreisn iveau/ R enditen
P olitische R estriktionenStaatliche Investitionslenkung
Politische Instabilitä ten
M itarbeiterstruktur VerfügbarkeitQ ualifikation
K apita lan lagepolitikAblauf und Q ualitä t des Anlageentscheidungs-
prozesses
Quelle: Walbröhl
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Normstrategien für die Immobilienanlage
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Immobilien-spezifische
Management-kompetenzim Unter-nehmen
Gering (<50 Mio. DM)
Exit-Strategie oder Akquisition von Know-how
Exit-Strategie oder Akquisition von Know-how
Immobilienaktien/ Anteile an offenen Immobilienfonds
Direktanlage
Beteiligung an Grundstücks-gesellschaften/Spezialfonds
Beteiligung an Immobilien-Spezialfonds
Direktanlage
Beteiligung an Grundstücks-gesellschaften/ Direktanlage
Beteiligung an Immobilien-Spezialfonds
Exit-Strategie oder Akquisition von Know-how
Exit-Strategie oder Akquisition von Know-how
Immobilienaktien/ Anteile an offenen Immobilienfonds
Direktanlage
Beteiligung an Grundstücks-gesellschaften/Spezialfonds
Beteiligung an Immobilien-Spezialfonds
Direktanlage
Beteiligung an Grundstücks-gesellschaften/ Direktanlage
Beteiligung an Immobilien-Spezialfonds
Immobilienanlagenbestand
Mittel (50-200 Mio. DM)
Hoch (>200 Mio. DM)
Gering
Mittel
Hoch
Immobilienanlagevolumen p.a.
Gering (<10 Mio. DM)
Mittel (10-20 Mio. DM)
Hoch (>20 Mio. DM)
Quelle: Walbröhl
€) €)
€) €) €)
€)
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Methoden der Portfolioplanung
Methoden
Anlagepolitik
Traditionell Modern
Aktiv Best-DealPortfolio-
Selektions-Theorie
Passiv Naive Diversifikation Indexing
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Quelle: Walbröhl
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Best-Deal Methode Auswahl der Anlagen im Portfolio erfolgt allein nach Renditegesichtspunkten Vorteil: Einfachheit der Vorgehensweise Nachteil: Vernachlässigung der Risikokomponente
Naive Diversifikation Strukturierung des Portfolios erfolgt nach Renditegesichtspunkten und nach der
Verschiedenartigkeit der Anlagen Ziel: Möglichst große Vielfalt von Anlagetiteln im Portfolio, da sich auf diese Weise das
unsystematische Risiko des Portfolios reduzieren lässt Formaler Zusammenhang zwischen Größe und Risiko eines Portfolios:
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Traditionelle Methoden (I)
P i i jnn
n2 21 1
,
P2
i2
= Varianz des Portefeuilles
= Durchschnittliche Varianz aller Anlagetitel= Durchschnittliche Kovarianz aller Anlagetitel
n = Anzahl der Anlagetiteli j,
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Vorteile: Einfachheit der Vorgehensweise, Risikoberücksichtigung
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Traditionelle Methoden (II)
Systematisches Risiko,Marktrisiko
Anzahl der Anlagetitel
VarianzderPorte-feuille-renditen
VAR
COV
1 2 3 ...
Diversifi-zierbares,unsystema-tischesRisiko
Nachteile: hoher Kapitaleinsatzerfolgreiche Anwendung der Methode setzt gleichgroßeInvestments voraus, beschränkte Teilbarkeit von Immobilienanlagen (insb. bei Direktanlagen) resultiert häufig in ungleichgewich-tiger Verteilungsstruktur der Anlagen (Klumpenrisiken), so dass sich die zur weit-gehenden Risikoreduktion erforderliche Anzahl der Anlagetitel drastisch erhöht. Das Risiko eines wohldiversifizierten Portfolios ist von dem Marktrisiko der darin enthaltenen Anlagetitel abhängig.
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Systematisches- und unsystematisches Risiko (I)
Nicht diversifizierbar (systematisch)• Inflation• Entwicklung der Industrieproduktion• Risikoprämien (Liegenschaftszinssätze)• Zinsstrukturkurven• Marktzyklen• Bundessteuern und Richtlinien
Diversifizierbar (unsystematisch)• Beschäftigung• Demographische Trends• Einkommensniveau und –wachstum• Leerstandsquote
• Beschäftigung• Demographische Trends• Einkommensniveau und –wachstum• Leerstandsquote• Baukosten• Landessteuern
•Physische Eigenschaften (Qualität, Größe, Alter)•Lagecharakteristika (Mieterbonität, Vertragsmiete vs. Marktmiete…)•Immobilienverwaltungsexpertise•Finanzierung (Loan to Value Ratio)
Nationale Märkte
Regionale Märkte
Lokale Märkte
Objekt
Quelle: Lieblich
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Systematisches vs. unsystematisches Risiko (II)
Diversifikation hat einen positiven Effekt auf die Variabilität der Portfoliorenditen, da die Renditen der verschiedenen Immobilien eines Portfolios sich nicht in gleichem Ausmaß und in der gleichen Richtung ändern.
Das Risiko, welches durch Diversifikation eliminiert werden kann, wird als unsystematisches Risiko bezeichnet. Unsystematisches Risiko basiert auf der Tatsache, dass eine Vielzahl von Gefahren für das einzelne individuelle Objekt und dessen unmittelbaren Wettbewerbsobjekten existieren.
Trotz aller Diversifikationsbemühungen, wird es stets Risiko bestehen, welches sich nicht fortdiversifizieren lässt. Dies wird als systematisches Risiko oder Marktrisiko bezeichnet.
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Statistische Grundlagen
RisikoAls Risiko wird bezeichnet, dass eine Rendite in der Zukunft nicht realisiert wird.Zur Messung des Risikos werden Streuungsmaße verwendetVarianz um den ErwartungswertKovarianz/Korrelation
Betrachtet man eine historische Zeitreihe, so können daraus Parameter wie der Erwartungswert (Durchschnittsrendite) und Streuungsmaß ermittelt werden.
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Ermittlung der historischen Varianz
Alle historischen Werte sind bekannt. Man schätzt eine Varianz aus der Grundgesamtheit:
Nur ein Teil der Werte ist bekannt. Man schätzt eine Varianz aus einer Stichprobe:
Die Ermittlung der Durchschnittsrendite erfolgt über:
2n
1ii )R - (R
n1 )R~(Var
2n
1ii )R - (R
1 - n1 )R~(Var
n
1iiR
n1 R
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Volatilität
Als Volatilität einer Anlage wird die Standardabweichung ihrer Rendite bezeichnet. Sie ist die Quadratwurzel der Varianz der Anlagenrendite
)R~( Var )R~(
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Übung zur Standardabweichung und Varianz
Ermitteln Sie die durchschnittliche Rendite sowie Standardabweichung und Varianz für folgende Renditezeitreihen (Stichprobe) 10%; 5%; -5%; 8%; 2%; 7%; 6%; 8%; 9%; 15% 5,5%; 7,5%; 6,5%; 6,5%; 6,5%; 5,5%; 4,5%, 7,5%, 7,5%, 7,5%
Obgleich die durchschnittliche Rendite beider Zeitreihen mit 6,5% identisch ist, unterscheiden sich die Zeitreihen hinsichtlich der Streuung um den Mittelwert. So beträgt die Standardabweichung der ersten Zeitreihe 5,27 und der zweiten Zeitreihe 1,05.
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Ermittlung der Kovarianz
Die historische Kovarianz zweier Grössen berechnet sich –basierend auf einer Grundgesamtheit – wie folgt:
Entsprechend ermittelt sich die Kovarianz einer Stichprobe
)R - R( )R -R( n1 )R~ ,R~(Cov BBiA
n
1iAiBA
)R - R( )R -R( 1-n
1 )R~ ,R~(Cov BBiA
n
1iAiBA
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Beispiel zur Kovarianz
Ermitteln Sie die Kovarianz für folgende Renditezeitreihen (Stichprobe) 10%; 5%; -5%; 8%; 2%; 7%; 6%; 8%; 9%; 15% 5,5%; 7,5%; 6,5%; 6,5%; 6,5%; 5,5%; 4,5%, 7,5%, 7,5%, 7,5%
Die Kovarianz beträgt 0,888 Mit Hilfe der Kovarianz können Sie bestimmen, ob zwei Messreihen
miteinander verbunden sind, d. h., ob hohe Werte des einen Datensatzes den hohen Werten des anderen zugeordnet sind (positive Kovarianz), ob niedrige Werte des einen Datensatzes den hohen Werten des anderen zugeordnet sind (negative Kovarianz) oder ob die Werte der beiden Datensätze nicht einander zugeordnet sind (Kovarianz nahe Null).
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Korrelationskoeffizient
Der Korrelationskoeffizient ist die standardisierte Kovarianz zweier Grössen:
Daraus leitet sich auch folgende Darstellung der Kovarianz ab:
1 1
)R~ ,R~( Cov
AB
BA
BAAB
BAABBA )R~ ,R~( Cov
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Beispiel zum Korrelationskoeffizienten
Ermitteln Sie den Korrelationskoeffizienten für folgende Renditezeitreihen (Stichprobe) 10%; 5%; -5%; 8%; 2%; 7%; 6%; 8%; 9%; 15% 5,5%; 7,5%; 6,5%; 6,5%; 6,5%; 5,5%; 4,5%, 7,5%, 7,5%, 7,5%
Der Korrelationskoeffizient beträgt 0,15984.
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Korrelationskoeffizient (I)
Der Korrelationskoeffizient kann Werte zwischen „–1“ und „+1“annehmen. Bei einer permanent entgegengesetzten Entwicklung nimmt er den
Wert von „–1“ an, was einer perfekt negativen Korrelation der Renditen entspricht. Mögliche weitere Werte liegen zwischen den beiden Extrema. Bei
Vorliegen keiner nachweisbaren Korrelation, also bei weder Gleich- noch Gegenlauf der Renditen, ergibt sich für den Korrelationskoeffizienten ein Wert um „0“. Bei einer perfekt positiven Korrelation beträgt der
Korrelationskoeffizient „+1“, im Sinne eines positiven Eins-zu-eins-Verhältnisses der Renditeverläufe.
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Korrelationskoeffizient (II)
Rendite i Rendite i
Rendite k Rendite k
Rendite i
Rendite k
Perfekt positiveKorrelation
Cik= 1
Perfekt negativeKorrelation
Cik= -1
Unkorrelierte Renditen
Cik= 0
Rendite i Rendite i
Rendite k Rendite k
Rendite i
Rendite k
Perfekt positiveKorrelation
Cik= 1
Perfekt negativeKorrelation
Cik= -1
Unkorrelierte Renditen
Cik= 0
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Kombination von risikoreichen und risikoarmen Immobilien
werden risikoarme (A) und risikoreiche (B) Immobilien kombiniert, so kann eine Dämpfung der Schwankung der Risiko-Rendite-Kurve erreicht werden aber: Effekt zu gering
t
Rendite
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1 2 3 4 5 6 7
Objekt A Objekt B Durchschnitt
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Kombination von risikoreichen Immobilien
es können aber auch risikoreiche (also höher rentierliche) Immobilien so miteinander kombiniert werden, dass sich die Ausschläge gegenseitig kompensieren die Risiken beider Objekte sind also negativ korreliert (0 > c > -1)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1 2 3 4 5 6 7
Objekt A Objekt B Durchschnitt
Rendite
t
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Komponenten der Renditeverlaufsanalyse
Risiko ist Abhängig von der Korrelation (Phasengleichläufigkeit) und der Amplitude (Schwankungsbreite) der Renditeverläufe im Verhältnis zu deren Renditeniveau (Mittelwert) Notewendigkeit der Clusterbildung: Cluster gleicher Rendite-
Risiko-Höhe sowie der Gleichläufigkeit ihrer Renditeverläufe
Rendite
Zeit t
Renditeniveau
(=Erwartungswert)
Mittelwert
Risiko
(=Standardabweichung)
Amplitude
Korrelation der Renditeverläufe (=Phasendifferenz)
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Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Moderne Methoden
Portfolio-Selektions-Theorie– Annahme: Erfolg und Risiko eines Investitionsobjektes bzw. eines Portfolios
lassen sich durch die Rendite und deren Standardabweichung bzw. Varianz charakterisieren
– Rendite eines Portfolios:
– Varianz eines Portfolios:
R R XP ii
Ni
1
ji
N
1i
N
ji1i
N
1jijji
2i
2i
N
1i
N
ji1i
N
1jj,iji
2i
2i
2P
XXX
XXX
P
i
i,j
j
Varianz der nditen des Portefeuilles
Varianz der nditen des Anlagetitels iKo ianz der Anlagetitel i und j
X Anteil des Anlagetitels j am Portefeuille
2
2
Re
Revar
R ndite des PortefeuillesR ndite des Anlagetitels iX Anteil des Anlagetitels i am Portefeuille
P
i
i
ReRe
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55
Das 2 Immobilienportfolio (Beispiel 1)
Unterstellt wird, dass Sie die Möglichkeit haben, in zwei verschiedene Immobilien A und B zu investieren. Immobilie A bietet eine Rendite von 21% und Immobilie B von 15%. Die Volatilität der Rendite von Objekt A beträgt 40%, von Objekt B 20%.
Objekt A bietet somit eine deutlich höhere Rendite als Objekt B, aber es ist wesentlich risikobehafteter.
Objekt A könnte zu 33 Mio. EUR erworben werden, Objekt B zu 67 Mio. EUR. Somit hätte A einen Portfolioanteil von 33% und B von 67%.
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56
Ermittlung der Portfoliorendite
Die Rendite des Portfolios ist die gewogene Rendite der Einzelinvestments
Es könnte nahe liegen, dass das Risiko des Portfolios sich aus der gewogenen Standardabweichung der Renditen, ergibt.
Doch dies ist nur der Fall, wenn die Korrelation der Renditen 1 beträgt. Ansonsten liegt das Risiko des Portfolios niedriger.
17%150,672133,0
26,7%200,674033,0
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57
Ermittlung des Portfoliorisikos im 2 Objektfall (I)
Die Varianz des 2 Objektportfolios lässt sich über folgende Beziehung ermitteln:
2A
2Ax
Immobilie A Immobilie B
Immobilie A
Immobilie B 2B
2Bx BAB,ABAB,ABA xx xx
BAB,ABAB,ABA xx xx
Aus der Summe dieser vier Felder wird die Portfoliovarianz ermittelt:
)xx2( x x BAB,ABA2B
2B
2A
2A
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58
Ermittlung des Portfoliorisikos im 2 Objektfall (II)
Die Varianz des 2 Objektportfolios bei einem Korrelationskoeffizienten von +1 beträgt:
1.600 33,0 2
Immobilie A Immobilie B
Immobilie A
Immobilie B 400 67,0 2
20 40 1 0,67 ,330 xx B,ABA
20 40 1 0,67 ,330 xx B,ABA
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59
Ermittlung des Portfoliorisikos im 2 Objektfall (III)
26,7% 707,6
707,6 20) 40 1 0,67 2(0,33 400 0,67 1.600 33,0 Var 22
Aus der Summe dieser vier Felder wird die Portfoliovarianz ermittelt:
Die Standardabweichung des Portfolios würde 26,7% betragen, ein Drittel der Differenz zwischen den Standardabweichungen 20 bzw. 40.
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60
Ermittlung des Portfoliorisikos im 2 Objektfall (IV)
Die Varianz des 2 Objektportfolios bei einem Korrelationskoeffizienten von -1 beträgt:
1.600 33,0 2
Immobilie A Immobilie B
Immobilie A
Immobilie B 400 67,0 2
20 40 (-1) 0,67 ,330 xx B,ABA
20 40 (-1) 0,67 ,330 xx B,ABA
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61
Ermittlung des Portfoliorisikos im 2 Objektfall (V)
Wird ein Korrelationskoeffizient von -1 unterstellt, so ergibt sich folgendes Bild:
Bei einer perfekten negativen Korrelation gibt es eine Portfoliozusammensetzung, die das Risiko vollständig eliminieren wird.
0 20) 40 (-1) 0,67 2(0,33 400 0,67 1.600 33,0 Var 22
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Ermittlung des Portfoliorisikos im 2 Objektfall (VI)
Wird ein Korrelationskoeffizient von 0,4 unterstellt, so ergibtsich folgendes Bild:
Das Risiko des Portfolios ist nun deutlich unterhalb als ein Drittel der Differenz zwischen den Standardabweichungen 20% und 40%. Das Risiko des Portfolios ist in dieser Zusammensetzung nur geringfügig höher als bei der ausschließlichen Investition in Immobilie B.
22,2% 495
20) 40 0,4 0,67 2(0,33 400 0,67 1.600 33,0 Var 22
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63
Alternative Kombinationen der Immobilien A und B (Korrelationskoeffizient von 0,4)
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
10 15 20 25 30 35 40 45
Standardabweichung
Ren
dite
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64
Das 2 Objektportfolio (Beispiel 2)
Für den Fall des Objektportfolios wird unterstellt, dass es zwei Immobilien A und B mit folgenden Renditeerwartungen und prognostizierten Standardabweichungen gibt:
Asset Erwartete Rendite Standardabweichung
Immobilie A 3,5% 1,0%
Immobilie B 5,0% 2,0%
In Immobilie A kann zwischen 0 und 100% investiert werden, wobei der Korrelationskoeffizient der erwarteten Rendite zwischen Immobilie A und Immobilie B zwischen -1, 0 und +1 variiert.
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65
Wie dargestellt, ermittelt sich die Rendite eines Portfolios aus der Summe der gewogenen Einzelrenditen:
ti,
n
1iti,t,P X r r
Im Falle des Zwei-Asset Portfolios beträgt n=2. Der Anteil des Vermögens der in Asset A investiert wird, wird mit X1 bezeichnet, der Anteil der in Asset 2 investiert wird, wird mit X2 bezeichnet, wobei gilt:
12 X - 1 X
Somit lautet die Formel zur Renditeermittlung im Zwei-Asset Portfolio:
)X1(r Xr r 1211P
Ermittlung der Portfoliorendite
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66
Die Bestimmung des Portfoliorisikos erfolgt über die allgemeine Beziehung:
ikk
1-n
1i
n
1iki
2i
n
1i
2i
2P COVXX2 X
Die im 2 Objektportfolio umformuliert wird zu:
212,11122
21
21
21
2P )X1(2X )X-(1 X
Ermittlung des Portfoliorisikos
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67
Portfoliosimulation
Durch Simulation verschiedener Vermögensanteile die in Asset A investiert werden, lässt sich für eine beliebige Anzahl von Portfolios deren erwartete Rendite und erwartete Standardabweichung ermitteln. Die Ergebnisse dieser Simulation lassen sich nachstehender Tabelle und Abbildung entnehmen:
Anteil A in % Anteil B in % Portfolio-rendite in %
Portfoliorisiko bei Corr=-1
Portfoliorisiko bei Corr=0
Portfoliorisiko bei Corr=+1
100,00 0,00 3,50 1,00 1,00 1,00
90,00 10,00 3,65 0,70 0,92 1,10
80,00 20,00 3,80 0,40 0,89 1,20
70,00 30,00 3,95 0,10 0,92 1,30
60,00 40,00 4,10 0,20 1,00 1,40
50,00 50,00 4,25 0,50 1,11 1,50
40,00 60,00 4,40 0,80 1,26 1,60
30,00 70,00 4,55 1,10 1,43 1,70
20,00 80,00 4,70 1,40 1,61 1,80
10,00 90,00 4,85 1,70 1,80 1,90
0,00 100,00 5,00 2,00 2,00 2,00
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68
Alternative Kombinationen der Immobilien A und B (Korrelationskoeffizient -1, 0 und +1)
3
3,5
4
4,5
5
5,5
0 0,5 1 1,5 2 2,5Risiko (Standardabweichung in %)
Ren
dite
in %
Corr=-1 Corr=0 Corr=+1
A
B
M
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69
Interpretation (I)
Im Falle der vollständig negativen Korrelation lässt sich beobachten, dass sowohl das Risiko (Standardabweichung) und die Rendite gleichzeitig zurückgehen und dann deutlich ansteigen.
Es gibt keine Portfoliokombination bei der das Risiko vollständig eliminiert wurde.
Für den Fall, dass der Korrelationskoeffizient 0 beträgt, vermindert sich das Risiko zunächst und steigt sodann an. Das Risiko kann nicht vollständig vermieden werden.
Bei dem Beispiel der vollständig positiven Korrelation vermindert sich das Risiko in keinem Fall.
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70
Interpretation (II)
Der Punkt M auf dem Schaubild verdeutlicht, dass es eine Portfolio-kombination gibt, bei der das Risiko vollständig eliminiert wurde. Ein Portfolio wird dann als effizient bezeichnet, wenn bei einem gegebenen Risiko die höchstmögliche Rendite erzielt wird bzw. wenn ein gegebenes Renditeniveau mit einem niedrigstmöglichem Risiko erreicht werden kann.
Im Falle der der vollständig negativen Korrelation (Korrelationskoeffizient = -1) werden Investoren eine Kombination der beiden Assets entlang der Linie MB wählen, da durch eine derartige Wahl das Rendite-/Risikoverhältnis maximiert wird.
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Berechnung einer Efficient Frontier (I)
Sie haben die Möglichkeit in 4 verschiedene Immobilienarten zu investieren. Dazu erhalten Sie die folgenden Risiko-/Rendite Kennzahlen:
Investment Risiko Rendite
Immobilie 1 25% 14%
Immobilie 2 15% 9%
Immobilie 3 20% 11%
Immobilie 4 12% 8%
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Berechnung einer Efficient Frontier (II)
Die Korrelationsmatrix liefert folgende Informationen
Immobilie 1 Immobilie 2 Immobilie 3 Immobilie 4Immobilie 1 1Immobilie 2 0,5 1Immobilie 3 0,4 0,6 1Immobilie 4 0,3 0,45 0,6 1
Wie hoch ist die Rendite und Standardabweichung des Portfolios bei einer Gewichtung von 50% in Immobilie 1, 25% in Immobilie 2, 20% in Immobilie 3 und 5% in Immobilie 4. Wie hoch ist die höchste Rendite, die sich bei einer Kombination der verschiedenen Anlagemöglichkeiten erzielen lässt, wenn das eingegangene Risiko eine Standardabweichung von 14% nicht überschreiten soll?Welche Rendite lässt sich bei Standardabweichungen von 8%, 11% bzw. 12% erzielen?
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73
Ermittlung der Portfoliorendite und des -risikos
Return Risiko Im m o 1 Im m o 2 Im m o 3 Im m o 4Im m o 1 14 25 1Im m o 2 9 15 0,5 1Im m o 3 11 20 0,4 0,6 1Im m o 4 8 12 0,3 0,45 0,6 1
G ewichtung 0,333369084 0,11223269 0,161267603 0,393130623 1
Zielris iko 14
Portfolioris iko 14,00000038
Portfolioreturn 10,59625
dieser Wert wird maximiert und stellt
den höchsten Return bei
vorgegebenem Risiko dar
dieser Wert wird fest
vorgegebendiese Werte
werden mittels Solver gesucht.
Bedingung: jeder Wert ≥ 0
Summe = 1
KorrelationsmatrixRendite/Risikomatrix
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74
Efficient Frontier 4 Objekte
0
2
4
6
8
10
12
14
16
0 5 10 15 20 25 30
Risiko
Ren
dite
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75
Effiziente Portfolios
Die optimale Portfoliozusammensetzung hängt von Risikopräferenzen ab.
Optimum bei starker
Risikoneigung
Rendite in %(erwarteter
Ertrag)
Risiko in %(Standardabweichung)
Effiziente Portfolios
Bereich möglicher Portfolios
Optimum bei Risiko-
aversion
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76
Bestimmung des optimalen Portfolios
mit der Bestimmung der Efficient Frontier ist nur eine Eingrenzung der realisierbaren Portfolios auf die unter Rendite-Risiko-Aspekten effizienten Portfolios erfolgt es muss daher aus der Gesamtheit der effizienten Portfolios eine
Auswahl des optimalen, d.h. des Nutzen maximierenden Portfolios stattfinden durch die Definition von Nebenbedingungen (Vorgabe von Ziel- oder
Einhaltung von Mindestrenditen) kann die Gesamtheit der effizienten Portfolios eingeschränkt werden
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77
Graphische Bestimmung des optimalen Portfolios
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78
Bestimmung des optimalen Portfolios mit Hilfe des Sharpe Ratios (I)
Sharpe Ratio die Sharpe Ratio bildet eine Verhältniszahl zwischen der erzielten Überrendite und dem eingegangenem Risiko die risikofreie Rendite (Rf) wird dabei von der erzielten Rendite abgezogen und durch das Portfoliorisiko dividiert somit lässt sich die Sharpe Ratio folgendermaßen mathematisch definieren:
p
fpP σ
RRSR
die Sharpe Ratio ist somit für den risikoadjustierten Erfolgsvergleich verschiedener Portfolios untereinander geeignet und steht für das bestmögliche Risiko-Rendite-Verhältnis im Portfolio
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79
Bestimmung des optimalen Portfolios mit Hilfe des Sharpe Ratios (II)
Die „beste“ Position auf der Efficient Frontier eines individuellen Portfolios ist subjektiv es werden dafür zwei Möglichkeiten angeboten: mittels der Steigung der Verbindungslinie zur risikofreien Anlage entspricht dem maximalen Sharpe Ratio mittels Nutzenfunktion des Anlegers
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80
Graphische Bestimmung des optimalen Portfolios mit Sharpe-Ratio-Maximum
0
2
4
6
8
10
12
14
16
0 5 10 15 20 25 30
Risiko
Ren
dite
Kapitalmarktlinie
Sharpe-Ratio
Maximum
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Mathematische Bestimmung des optimalen Portfolios mit Sharpe-Ratio-Maximum (I)
mit Hilfe des Solver wurden alle effizienten Rendite-Risiko-Kombinationen (Efficent Frontier) in Excel bestimmt
für diese Kombinationen wird anschließend die jeweilige Sharpe Ratio nach bekannter Formel berechnet
durch die Funktion „=MAX(Zellbereich)“ wird die maximale Sharpe Ratio angezeigt
um das jeweilige Portfoliorisiko und die –rendite anzuzeigen wird die Funktion „SVERWEIS“ verwendet
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82
Mathematische Bestimmung des optimalen Portfolios mit Sharpe-Ratio-Maximum (II)
dieser Wert wird vorgegeben
diese Werte errechnen sich nach bekannter
Formel
Werte der Efficient Frontier
durch die Funktion SVERWEIS wird die jeweilige Rendite-Risiko-
Kombination gewählt
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83
Asset-Allokation für das optimale Portfolio
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% 21% 22% 23% 24% 25%
Immobilie 1 Immobilie 2 Immobilie 3 Immobilie 4
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84
Capital Asset Pricing Model (CAPM) (I)
Annahmen Investoren handeln nach der Portfoliotheorie von Markowitz und die dortigen Annahmen gelten homogene Erwartungen über Erwartungswert, Varianzen und Kovarianzen der Renditen
Informationen für alle Investoren gleichermaßen und kostenfrei zugänglich
Leerverkäufe sind unbegrenzt möglich Aufnahme sowie Anlage zum Zins für risikofreie Anlagen für jeden Marktteilnehmer unbegrenzt und zum gleichen Satz möglich Umlauf an Anlagemöglichkeiten konstant alle in der Volkswirtschaft auftretenden Anlagemöglichkeiten werden am Markt gehandelt Kapitalmarkt befindet sich im Gleichgewicht
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85
Capital Asset Pricing Model (CAPM) (II)
daraus folgt:alle Marktteilnehmer ermitteln die selbe Effizienzliniealle Marktteilnehmer ermitteln das selbe effiziente Portfolio risikobehafteter Anlagendieses Portfolio bildet gleichfalls das Marktportfolio, da am Kapitalmarkt Gleichgewicht herrschtdie Risikoneigung der Investoren ist ohne Einfluss auf die Struktur dieses Portfoliosdie Risikoneigung wird durch Aufteilung auf Marktportfolio und Anlage bzw. Aufnahme zum Zins für risikofreie Anlagen berücksichtigt
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86
Capital Asset Pricing Model (CAPM) (III)
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Bestimmung optimaler Portfolios über die Shortfall-Gerade
Shortfall-Wahrscheinlichkeit Gibt die Wahrscheinlichkeit an, mit der ein Portfolio eine vorgegebene
Rendite verfehlt
Alle Portfolios, die bezüglich einer definierten Mindestrendite dieselbeAusfallwahrscheinlichkeit besitzen, liegen im rP-σ-Raum auf einer sog. Shortfall-Geraden
Diese Gerade ist die mathematische Beschreibung der Trennlinie der beiden Teilmengen des „Value at Risk“-Ansatzes
Über der Geraden liegende Portfolios erfüllen die Restriktionen, darunter liegende nicht
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88
Herleitung der Shortfall-Geraden (I)
Durch die Definition einer Shortfall-Geraden kann die Einhaltung einer Mindestrendite realisiert werden
Die Shortfall-Gerade grenzt dabei alle Portfolioalternativen aus, deren unterer Renditeschwankungsbereich (rP-σP) die geforderte Mindestrendite (rM) unterschreitet
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89
Herleitung der Shortfall-Geraden (II)
dadurch wird der für den Anleger relevante Bereich der Efficient Frontier auf diejenigen Portfoliolösungen reduziert, welche die Mindestanforderungen unter Vorgabe einer tolerierten Ausfallwahrscheinlichkeit erfüllen
σr r
σ r r bzw. rσr
PMP
PMPMPP
:GeradeShortfall
:ngungensnebenbediSicherheit Mit: rP = erwartete Rendite des Portfolios PσP = Standardabweichung des Portfolios PrM = geforderte Mindestrendite
die verbleibenden effizienten Portfolios sind unter dem Aspekt der Streuung, der Umsetzbarkeit und der zeitlichen Gültigkeit zu prüfen, um schließlich das für den Anleger optimale Portfolio zu bestimmen
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90
Darstellung der Shortfall-Geraden (II)
Shortfall-WahrscheinlichkeitDer Anstieg der Geraden ist durch die Ausfallwahrscheinlichkeit gekennzeichnetJe geringer die Ausfallwahrscheinlichkeit, desto steiler ist die GeradeDer rP-Achsenabschnitt ist folgendermaßen mathematisch definiert:
PP σ N r r 1min Mit: rP = Rendite des jeweiligen Geradenpunktesrmin = MindestrenditeσP = Standardabweichung des PortfoliosN1-α = (1-α) – Quartil der Standardnormalverteilung
Bei Vorliegen einer Normalverteilung liegen rund 68% der Renditen innerhalb des Intervalls zwischen +1 und -1, wenn N1-α=1Somit beträgt die Wahrscheinlichkeit für die Unterschreitung der Nebenbedingungen 16%
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Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Moderne Methoden (I)
Ziel der Portfolio-Selektion: Kombination nicht vollkommen positiv korrelierter Anlagetitel, da auf diese Weise eine Risikoreduktion ohne gleichzeitig sinkende Portfolio-Renditen erzielt werden kann
Graphische Darstellung des Portfolio-Selektionsprozesses
Quelle: Walbröhl
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Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Moderne Methoden (II)
Probleme bei der Übertragung der Portfolio-Selektions-Theorie(a) Annahmen Einperiodige Betrachtungsweise des Modells, Immobilieninvestitionen sind
jedoch durch Langfristigkeit charakterisiert Annahme vollständiger Teilbarkeit trifft auf Immobilien nicht zu Annahme der Nichtexistenz von Transaktionskosten und einer Welt ohne
Steuern entspricht nicht der Realität Annahme normalverteilter Renditen lässt sich für Immobilienrenditen nicht
empirisch bestätigen(b) Daten Die Portfolio-Selektions-Theorie ist erwartungswertorientiert. Praktische
Ermittlung von erwarteten Renditen, Varianzen und Kovarianzen ist problematisch und erfolgt oft durch Extrapolation historischer Werte.
Daten über Immobilientransaktionen sind schwer verfügbar, so dass für die Konstruktion von Immobilienindizes in der Regel auf Immobilienwerte aus Bewertungsgutachten zurückgegriffen werden muss.
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93
Anregungs-phase
Such-phase
Auswahl-phase
Durch-führungs-
phase
Kontroll-phase
Moderne Methoden (III)
(c) Probleme bei der praktischen Umsetzung Problem der Auswahl des optimalen Portfolios anhand von Nutzenindifferenzkurven,
daher i.d.R. Eingrenzung der für den Investor relevanten effizienten Portfolios über Nebenbedingungen
Aufbau von Immobilienportfolios benötigt Zeit, daher sollte das Zielportfolio eine langfristig optimale Lösung darstellen
Anpassungen der bestehenden Portfoliostrukturen an Veränderungen des Zielportfolios im Zeitablauf sind mit Kosten verbunden
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94
Indexing
Prinzip: Nachbildung eines Immobilienmarkt-Indexes im eigenen Portfolio
Annahme: Effiziente Immobilienmärkte, die keine Überrenditen durch aktives Portfoliomanagement erlauben
Vorteil: klare Strategievorgabe
Nachteil: Umsetzbarkeit derzeit sehr eingeschränkt wegen fehlendem Marktindex und Schwierigkeit – besonders bei Direktanlagen - den Index nachzubilden (hoher Kapitaleinsatz durch mangelnde Teilbarkeit, Transaktionskosten, Individualität von Immobilien erschwert exakte Indexnachbildung)
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Dr. Daniel Piazolo MRICSGeschäftsführer
IPD Investment Property Databank GmbHKirchgasse 2D - 65189 WiesbadenTel. +49 (0)611 – 33 44 9 – 90Fax. +49 (0)611 – 33 44 9 – 99 Email [email protected]/germany
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