Rechtliche Anforderungen an

Einzelhandelsgutachten

Präsentation 6. CoRe Handelsimmobilientag, 22. Oktober 2015

Dr. Mark Butt

Rechtsanwalt – Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Arten von Einzelhandelsgutachten

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raumbezogenes Einzelhandelskonzept

Ziel: Steuerung Handelsentwicklung

projektbezogene Auswirkungsanalyse

Ziel: Bewertung der Folgen eines Projekts

„Einzelhandelsgutachten“

Einzelhandelskonzepte

Bedeutung von Einzelhandelskonzepten

Grundlage eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB

Berücksichtigung in der Abwägung von Bauleitplänen, insbesondere zur Steuerung des Einzelhandels

Grundlage für sonstige Maßnahmen Ortsentwicklung (Stadtmarketing, Quartiersmanagement etc.)

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Bedeutung von Einzelhandelskonzepten

keine unmittelbare rechtliche Relevanz für Genehmigung für Einzelhandelsvorhaben

Umsetzung durch rechtsverbindliche Bebauungspläne, z. B.

• Festsetzung von Baugebieten gem. BauNVO

• Ausschluss bestimmter Arten von Nutzungen in Baugebieten (§ 1 Abs. 5 BauNVO), z. B. Einzelhandel allgemein

• Ausschluss bestimmte Arten von Anlagen (§ 1 Abs. 9 BauGB), z.B. bestimmte Betriebstypen wie Lebensmittelmärkte

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Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte

„nachvollziehbar und widerspruchsfrei“ (BVerwG v. 26.02.2009, 4 C 21.07), z.B. Begründung für Einzelhandelsausschlüsse und Differenzierungen

Maßnahmen müssen geeignet sein, Planungsziele zu erreichen (BVerwG v. 27.03.2013, 4 CN 6/11), z.B. kein Ausschluss von Einzelhandel außerhalb der Innenstadt zum Schutz der Innenstadt, wenn Ansiedlung in der Innenstadt realistischerweise nicht in Betracht kommt

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Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte

Anwendung eines „realitätsnahen Maßstabes“, nicht theoretische Möglichkeiten, sondern konkrete Gegebenheiten (BVerwG v. 27.03.2013, 4 CN 6/11)

wettbewerbsneutral (BVerwG v. 17.12.2009, 4 C 1.08; v. 10.10.2013, 4 BN 36.13; EuGH v. 24.03.2011 - C-400/08), Beschränkungen sind nur aus städtebaulichen Gründen gerechtfertigt, nicht zum Konkurrenzschutz

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Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte

Mindestinhalte regelmäßig:

Rahmenbedingungen Untersuchungsraum: geographisch, wirtschaftlich, rechtlich

Ist-Situation: Darstellung und Bewertung

Konzept für Untersuchungsraum: räumliche Gliederung mit Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche, Empfehlungen für zentrale Versorgungsbereiche, wohnortnahe Versorgung, großflächigen Einzelhandel mit ortsspezifischer Sortimentsliste

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Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte

Konkrete Handlungsempfehlungen:

• planungsrechtliche Steuerung durch Bebauungspläne (Berücksichtigung bestehendes Baurecht, Entschädigungsfragen)

• Maßnahmen zur Aufwertung Innenstadt / Teilzentrum etc.

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Auswirkungsanalysen

Bedeutung von Auswirkungsanalysen

Grundlage für Entscheidung zur Aufstellung / Änderung eines Bebauungsplans für ein Vorhaben, Fragestellung z.B. • Werden Ziele der Raumordnung eingehalten?

• Ergeben sich städtebaulich negative Auswirkungen?

• Unzumutbare Auswirkungen auf Nachbargemeinde?

Grundlage für behördliche Entscheidung über Zulässigkeit eines Vorhabens, z.B. • § 34 Abs. 3 BauGB: Schädliche Auswirkungen auf

zentrale Versorgungsbereiche?

• § 11 Abs. 3 BauNVO: Kann die Vermutungsregel widerlegt werden?

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Anforderungen an Auswirkungsanalysen

Prüfung Widerlegung der Vermutungsregel

(§ 11 Abs. 3 BauNVO)

1. Stufe: Liegt ein atypischer Fall vor? • Betriebliche Gründe (z.B. schmales Sortiment: Autohaus,

Baustoffhandel etc.)

• Städtebauliche Gründe (z.B. integrierte Lage in einer Großstadt, besondere Siedlungsstrukturen etc.)

2. Stufe: Können sich „nicht nur unwesentliche Auswirkungen“ ergeben? • Gliederung und Größe der Gemeinde und Ortsteile

• Sicherung der verbrauchernahen Versorgung

• Warenangebot des Betriebs

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Anforderungen an Auswirkungsanalysen

Prüfungsmaßstab für „schädliche Auswirkungen“ auf zentrale Versorgungsbereiche (§ 34 Abs. 3 BauGB): Beeinträchtigung

der Funktion des zentralen Versorgungsbereichs

BVerwG v. 12.01.2012 (4 B 39/11): Gesamtbetrachtung aller städtebaulich relevanten Umstände, insbesondere:

Verkaufsfläche im Vergleich zu vorhandenen Verkaufsflächen derselben Branche

voraussichtliche Umsatzumverteilung

Entfernung Vorhaben zentraler Versorgungsbereich

Vorschädigung des Versorgungsbereichs

Gefährdung eines Magnetbetriebs

Summationseffekte am Vorhabenstandort

weitere Umstände des Einzelfalls

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Anforderungen an Auswirkungsanalysen

Berechnung Umsatzpotenzial des Vorhabens: betreiberspezifisch?

Berechnung der Umsatzumverteilung: Methode?

Bewertung der Umsatzumverteilung: individuelle Verhältnisse?

Demnächst mehr dazu vom AK Einzelhandel der gif e.V. !

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Ihr Ansprechpartner

Dr. Mark Butt

Karl-Scharnagl-Ring 8

80539 München

Tel +49 89 288174-0

Fax +49 89 288174-44

Mail butt@gsk.de

Lebenslauf Dr. Mark Butt

Beruf und Position • Rechtsanwalt, zugelassen seit 2001 • Partner im Sinne des Partnerschaftsgesellschaftsgesetzes

Zusatzqualifikation • Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Ausbildung und beruflicher Werdegang

• Studium der Rechts- und Politikwissenschaften in Regensburg und Aberdeen

• frühere Tätigkeit als Referent im Bayerischen Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen

Tätigkeitsschwerpunkte • Planungsrecht, insbesondere öffentliches Baurecht • Umweltrecht • Vergaberecht

Mitgliedschaften • Arbeitskreis Einzelhandel der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche

Forschung e.V. (gif)

Fremdsprachen • Englisch, Französisch

Publikationen • Diverse Publikationen im öffentlichen Baurecht, internationalen und

europäischen Umweltrecht, Vergaberecht

GSK im Überblick

43 Sozien sowie Of Counsels, wie z.B. Dr. Theo Waigel (Bundesfinanzminister a.D.) und Peter Schmidhuber (EU-Kommissar unter Jacques Delors).

Wachstum Seit 1997 von 10 auf über 130 Rechtsanwälte ohne Fusionen. Gegründet als Zusammenschluss befreundeter Rechtsanwälte aus renommierten Wirtschaftskanzleien.

globales Netzwerk aus über 40 angesehenen Wirtschaftskanzleien in allen wirtschaftlich wichtigen Ländern der Erde. Mitglied der Broadlaw Group mit den internationalen Partnerkanzleien Nabarro (UK), Nunziante Magrone (I), Roca Junyent (E) und Lefèvre Pelletier (F).

Weiterentwicklung des Leistungsprofils gewährleisten zahlreiche GSK Anwälte sowie Quereinsteiger aus anderen Kanzleien. Sie bezeugen die Attraktivität von GSK als Arbeitsumfeld.

deutschlandweit zählt GSK zu den 25 größten deutschen Kanzleien.

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4 Tätigkeitsfelder

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Mit hervorragenden Anwälten aus unseren vier Tätigkeitsfeldern

bilden wir je nach Fall individuelle, kanzleiweite und schlagkräftige

Projektteams, die fachübergreifend komplexe Fragestellungen lösen.

Standorte

5 Standorte in den Wirtschaftszentren Deutschlands

Beratungsteams werden nach Ihren Bedürfnissen lokal und überregional gebildet

Große Projekte und Transaktionen können wir überall in Deutschland und in den wesentlichen Märkten Europas realisieren

Büro Singapur Unser Büro GSK Stockmann (Singapore) Pte. Ltd. dient als Tor nach Asien

Lokales Know-how aufgrund der Verankerung vor Ort und der kurzen Wege zu allen Projektbeteiligten

Gemeinsames Büro in der EU-Hauptstadt Brüssel mit Nabarro

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GSK International: Member of Broadlaw Group

Bei grenzüberschreitenden Projekten und Transaktionen arbeitet GSK

mit einem internationalen Netzwerk renommierter Anwaltskanzleien

zusammen – der Broadlaw Group.

Gemeinsam mit unseren exklusiven Broadlaw Group-Partnern Lefèvre

Pelletier & associés (Frankreich), Nabarro (UK), Nunziante Magrone

(Italien) und Roca Junyent (Spanien) verfügen wir über mehr als 1000

Anwälte in 27 Städten der wichtigsten Finanz- und Wirtschaftszentren

Europas, Asiens, des Nahen Ostens und Nordafrikas.

Das GSK Italian Team in München und Berlin berät im deutsch-

italienischen Rechtsverkehr.

Unser Büro in Singapur, GSK Stockmann (Singapore) Pte. Ltd., dient als

Tor nach Asien für asiatische Investoren, die in Deutschland investieren

wollen, aber auch für unsere deutschen Mandanten, um sie bei ihren

Asien-Engagements rechtlich und strategisch zu begleiten.

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Roca Junyent Spanien

Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca,

Lleida, Girona, Shanghai

Nabarro LLP Vereinigtes Königreich

London, Manchester, Sheffield, Brüssel, Dubai,

Singapur

Nunziante Magrone Italien

Rom, Mailand, Bologna, Istanbul, Tirana

GSK Stockmann + Kollegen Deutschland

Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Heidelberg,

München, Brüssel, Singapur

Lefèvre Pelletier & associés Frankreich

Paris, Frankfurt am Main, München, Algier,

Casablanca, Guangzhou, Hongkong, Shanghai

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Real Estate Law Firm of the Year Germany 2011

Auszeichnungen

Investment Funds Law Firm of the Year Germany 2011

Best German Law Firm 2012

Top Wirtschaftskanzlei 2013 im Bereich Gesellschaftsrecht, M&A und Compliance sowie Immobilien und Baurecht

Nominiert als Kanzlei des Jahres 2012 für M&A

Construction Law Firm of the Year Germany 2011

GSK unter den Top-20-Kanzleien im Ranking der

Unternehmensjuristen

Top-Kanzlei 2014 für Immobilienwirtschaftsrecht

Top Steuerkanzlei 2014 & 2015 im Bereich Umwandlung,

Umstrukturierung und M&A