DR. KLAUS F. HILDEBRANDT- RECHTSANWALT NOTAR

BIRGIT MÄDER-HILDEBRANDT- RECHTSANWÄLTIN -

BURKHARDT METTE- RECHTSANWALT -

CLAYALLEE 84

14195 BERLIN-DAHLEM

Tel.: (030) 895 718 - 0

Fax: (030) 895 718 - 18

E-MAIL:

ANWÄLTE: Hildebrandt-Rechtsanwaelte@t-online.de

NOTAR: Notariat@hildebrandt-maeder.de

HILDEBRANDT & MÄDER- RECHTSANWÄLTE UND NOTAR -

IVD

17. Berlin-Brandenburger

Immobilientage

8-9. Mai 2018

Referent:

Rechtsanwalt und Notar

Dr. Klaus F. Hildebrandt- Spezialist für Maklerrecht und Grundstücksrecht -Clayallee 84

14195 Berlin

Tel.-Nr.: 030 / 89 57 18 – 0

Fax-Nr.: 030 / 89 57 18 18

e-mail: hildebrandt-rechtsanwaelte@t-online.de

www.hildebrandt-maeder.de

Objekteinwertung: Neue

Haftungsrisiken für die Branche

Haftung des Maklers

- Service

- Vermittlung

- Nachweis

Normalfall

+ rechtsgeschäft-

liche Verbindung

Gut beherrsch-

bares Haftungs-

risiko

1. Vorwurf: Makler hat nicht aufgeklärt

Keine eigenen Nachforschungen ge-

schuldet

Makler muss nur über ihm bekannte

Umstände aufklären

Hinweise: - Der (nachforschende) sorgfältige Mak-

ler haftet eher als der reine Nach-

weismakler

- „Was ich nicht weiß, macht mich

nicht heiß“ ist eine Enthaftungsstra-

tegie

2. Vorwurf: Makler macht falsche Angaben

Keine Haftung bei nur vom Eigentümer

übernommenen Angaben

Haftung bei eigenen Angaben

Hinweis: „Exposé-Check“ als Enthaftungs-

instrument nutzen

Haftung des Maklers

Normalfall, gut beherrschbares

Haftungsrisiko

Haftung des Maklers

- Service

- Vermittlung

- Nachweis

Normalfall

+ rechtsgeschäft-

liche Verbindung

- Berater-

makler

-Vertrauensmakler

Kaum beherrsch-

bares Haftungs-

risiko

Gut beherrsch-

bares Haftungs-

risiko

1. Vorwurf: Makler hat nicht aufgeklärt

Keine eigenen Nachforschungen ge-

schuldet

Makler muss nur über ihm bekannte

Umstände aufklären

Hinweise: - Der (nachforschende) sorgfältige Mak-

ler haftet eher als der reine Nach-

weismakler

- „Was ich nicht weiß, macht mich

nicht heiß“ ist eine Enthaftungsstra-

tegie

2. Vorwurf: Makler macht falsche Angaben

Keine Haftung bei nur vom Eigentümer

übernommenen Angaben

Haftung bei eigenen Angaben

Hinweis: „Exposé-Check“ als Enthaftungs-

instrument nutzen

Haftung des Maklers

Kaum beherrschbares

Haftungsrisiko

Normalfall, gut beherrschbares

Haftungsrisiko

1. Variante: Berater – Makler

Eigene Nachforschungspflicht

Keine - einfache - Enthaftung für

fremde Angaben

2. Variante: Vertrauensmakler

Hauptfall: Alleinauftrag!

Gesteigerte Beratungs- Erkun-

digungs- und Nachprüfungspflicht

Erzielung eines möglichst hohen

Kaufpreises geschuldet

Pflicht zum Tätigwerden („rege und

intensiv“ oder sogar „alles in seiner

Macht stehende“)

„Aufstieg“ zum Berater-Makler denkbar beispielsweise durch:

1) Werbung

„Wir prüfen jede Immobilie auf Herz und Nieren.“

„Hier finden Sie ihren Top-Immobilienberater.“

„Auf unser Immobilien-Urteil ist Verlass.“

„Ihr Experte im Grundstücksrecht.“

Besonders problematisch: Oft leicht nachweisbar, da es sich um

veröffentlichte Werbeaussagen handelt (Website, etc.)

2) Tatsächliche Tätigkeit

z. B.:Zusammenstellen von Vorteilen bei Immobilien als Kapitalanlagen

(z.B. Steuervorteile, Wertermittlung etc.)

Tipp:

Kritische Bereiche auf andere Bereiche auslagern

z. B.: Steuerfragen Steuerberater

Rechtsfragen Rechtsanwalt oder Notar

Objektzustand Sachverständigen

oder

jedenfalls auf zusätzliche Beratungsmöglichkeit hinweisen.

Berater-Makler

Nachweis-Vermittlungs-

Makler mit Service

Haftung des Maklers

- Service

- Vermittlung

- Nachweis

Normalfall

+ rechtsgeschäft-

liche Verbindung

- Berater-Makler

-Vertrauens-Makler

- Service

- Vermittlung

- Nachweis

Ohne

rechtsgeschäftliche Verbindung

Kaum beherrsch-

bares Haftungs-

risiko

Keine Haftung

Gut beherrsch-

bares Haftungs-

risiko

Wenn keine vertragliche Verbin-

dung zum Kunden besteht

Gegenüber Käufer: Nicht

denkbar, da immer vertragliche

Verbindung über den provisions-

pflichtigen Maklervertrag besteht.

Gegenüber Eigentümer:

Denkbar, bei „Handeln ohne

Auftrag“, wenn das Objekt nur

„an die Hand“ gegeben wird, d.h.

hier keine vertragliche Haftung

gegenüber dem Eigentümer bei

Pflichtenverstoß!

Keine Enthaftung bei Doppel-

provision von Verkäufer und

Käufer (d.h. haftungsmäßig die

ungünstigste Variante)

1. Vorwurf: Makler hat nicht aufgeklärt

Keine eigenen Nachforschungen ge-

schuldet

Makler muss nur über ihm bekannte

Umstände aufklären

Hinweise: - Der (nachforschende) sorgfältige Mak-

ler haftet eher als der reine Nach-

weismakler

- „Was ich nicht weiß, macht mich

nicht heiß“ ist eine Enthaftungsstra-

tegie

2. Vorwurf: Makler macht falsche Angaben

Keine Haftung bei nur vom Eigentümer

übernommenen Angaben

Haftung bei eigenen Angaben

Hinweis: „Exposé-Check“ als Enthaftungs-

instrument nutzen

Haftung des Maklers

Kaum beherrschbares

Haftungsrisiko

Normalfall, gut beherrschbares

HaftungsrisikoKeine Haftung

1. Variante: Berater – Makler

Eigene Nachforschungspflicht

Keine - einfache - Enthaftung für

fremde Angaben

2. Variante: Vertrauensmakler

Hauptfall: Alleinauftrag!

Gesteigerte Beratungs- Erkun-

digungs- und Nachprüfungspflicht

Erzielung eines möglichst hohen

Kaufpreises geschuldet

Pflicht zum Tätigwerden („rege und

intensiv“ oder sogar „alles in seiner

Macht stehende“)

Rechtliche VerbindungMaklerVerkäufer

Keine Verpflichtungen des

Verkäufers

Einschaltung anderer

Makler ist zulässig

Einschaltung anderer

Makler ist untersagt

Wie „Alleinauftrag“

Verbot Eigengeschäft

Hinzuziehungs-

Verweisungspflicht

Keine Verpflichtungen des Maklers,

deshalb keine Haftung auf vertraglicher

Grundlage!!!

Keine Tätigkeitspflicht

Haftung auf Schadenersatz auf vertraglicher

Grundlage

Abstrakte Tätigkeitspflicht

Erhöhtes Haftungsrisiko

(Vertrauensmakler)

z.B. Falsche Markteinschätzung (zu hoch

oder zu niedrig)

Haftung auf Schadenersatz auf vertraglicher

Grundlage

Wie „Alleinauftrag“

I.

Befugnis zum Anbieten

II.

Auftrag

III.

Alleinauftrag

IV.

Qualifizierter Alleinauftrag

Der Vollmachtgeber erteilt dem Makler

Vollmacht

Zur Einsicht in das Grundbuch, die Grundakte, das Liegenschafts- und Altlastenkataster, die Bauakte, das Baulastenverzeichnis sowie in alle übrigen

behördlichen Akten und in die Akten der Realgläubiger, soweit sich die jeweiligen Unterlagen auf das Objekt beziehen. Der Makler ist berechtigt, auch

schriftliche Auszüge aus den Unterlagen und Akten anzufordern. Der Makler hat das Recht, Untervollmacht zu erteilen.

Bei der Wohnungseigentumsverwaltung sämtliche Unterlagen und Kopien anzufordern, die der Vollmachtgeber als Eigentümer selbst anfordern könnte.

Die Vollmacht umfasst auch das Recht zur Einsichtnahme in entsprechende Unterlagen, wie beispielsweise in die Beschlusssammlung. Der Makler hat

das Recht, Untervollmacht zu erteilen.

Einen Notar mit der Fertigung eines Vertragsentwurfs zu beauftragen.

Für den Vollmachtgeber zu Gunsten von Kaufinteressenten Reservierungsvereinbarungen abzuschließen, deren Dauer allerdings vier Wochen nicht

überschreiten darf.

Gegenüber Mietern des Objekts Verhandlungen zu führen und Vereinbarungen zu treffen über die Aufhebung des Mietverhältnisses und (nach vorheriger

Rücksprache mit dem Vollmachtgeber) Kündigungen auszusprechen.

Vollmacht ohne AuftragVollmachtgeber:

Bevollmächtigter (Makler):

Objekt:

Kosten aus der Geltendmachung dieser Vollmacht dürfen dem Vollmachtgeber nicht entstehen, diese Kosten trägt ausschließlich der Bevollmächtigte

(Makler). Etwas anderes gilt nur hinsichtlich der Beauftragung des Notars für den Kaufvertragsentwurf: Entstehen dort Entwurfskosten, weil der Vertrag später

nicht beurkundet wird, trägt diese der Vollmachtgeber.

Mit der Erteilung dieser Vollmacht ist kein Auftragsverhältnis verbunden.

Ort, Datum .................................................................. Vollmachtgeber .................................................................

Bundesgerichtshof (2.12.2015, AZ: I ZR 47/15): Haftung des Maklers

bei fehlerhafter Verkehrswerteinschätzung

Der Fall: - Eigentümerprovision

- Eigentümervorstellung: 249.000,00 €

- Einwertung Mitarbeiter des Maklers: 210.000,00 €

- Eigentümer ist mit Angebot zu 210.000,00 € einverstanden

- Immobilie wird für 210.000,00 € angeboten

- Immobilie wird für 207.500,00 € verkauft

- Eigentümer behauptet: Immobilie hatte einen Verkehrswert von 260.000,00

bis 270.000,00 €, verlangt Schadenersatz in Höhe der Differenz

- Aussage im Sachverständigengutachten im Prozess: Verkehrswert war

270.000,00 €

1. Schritt: Übliche Toleranz-

schwelle hier eingehalten?

2. Schritt:

Schadenshöhe?

Nein, da um über 20 %

überschritten.

Also: Haftung dem Grunde nach

Entscheidender Vergleich: Maklerschätzung / Verkehrswert.

Also hier:270.000,00 € - 210.00,00 €

= 60.000,00 € Schaden

Abschlag zugunsten des Maklers: 1% vom Verkehrswert, da

Differenz zwischen 210.000,00 € und 207.500,00 € ebenfalls

1% war.

Abschlag zugunsten Makler: 3,57 % übliche Innenprovision

(= 9.542,61€), da bei ordnungsgemäßem Verkauf Provision

angefallen wäre.

Kein Abschlag zugunsten des Maklers auf den Toleranzwert

(unter Umständen 20%). Wenn Toleranzwert überschritten

ist, wird im vollem Umfang gehaftet.

Bundesgerichtshof

Schadenshöhe im Ergebnis: 50.257,39 €

Kaufpreis

150.000 €

Einwertung

Makler

155.000 €

Unterer

Toleranzwert

160.000 €

Oberer

Toleranzwert

240.000 €

Kaufpreis

250.000 €

Einwertung

Makler

270.000 €20 %

?

Falsche Einwertung, Beispiel

Verkehrswert

200.000 €

Haftung des Maklers auf Schadenersatz

Schaden hier: Differenz zwischen Ver-

kehrswert und Einwertung, also 45.000 €

Toleranzwert 160.000 € kommt Makler

nicht zugute (sonst lägen nur 5.000 €

Schaden vor)

Geringerer Kaufpreis geht nicht zu Lasten

des Maklers (sonst sogar 50.000 € Scha-

den)

Kaufpreisvorstellung des Verkäufers un-

terhalb des Verkehrswertes enthaftet Ma-

kler nicht.

Detail: Abweichung 155.000,00 € zu

150.000,00 € (3,33%) kommt Makler als

Abschlag auf Verkehrswert zugute.

Also: 200.000,00 € minus 3,33%

= 6.660,00 € Schadensreduzierung

Keine Haftung des Maklers,

wenn Einwertung innerhalb dieser

Grenze liegt (Problem aber: Wie

groß ist Toleranz? Hängt das

vom Objekt ab, Standard-Immo-

bilie oder besondere Immobilie?)

Haftung des Maklers auf

Schadenersatz

Schaden hier: Zinsschaden

Altdarlehen durch zu „lang-

samen“ Verkauf (OLG Düs-

seldorf)

Kaufpreisvorstellung des Ver-

käufers oberhalb des Verkehrs-

wertes enthaftet Makler nicht

20 %

?I I I I I I I

Welche Vereinbarung für welchen Maklertypus?

Vorüberlegung: .- Rechtliche Bindung des Eigentümers über Alleinauftrag ist nicht zu erreichen.

- Faktische Bindung durch Alleinauftrag aber häufig vorhanden.

- Rechtsgeschäftliche Bindung führt zur Haftung.

Also: Faktische Bindung contra Haftung des Maklers

Forscher Maklertyp Differenzierter MaklertypVorsichtiger Maklertyp

Haftungsrisiko ist ihm egal oder zu

beherrschen (GmbH)

Faktische Bindung steht im

Vordergrund, also das konkrete

Geschäft

Alleinauftrag

oder

Qualifizierter Alleinauftrag

Jede Haftungssituation ist zu

vermeiden

(Nur) Befugnis zum Anbieten

Faktische Bindung ist wichtig.

Haftungsrisiko muss überschaubar

bleiben

1. Variante: Immer mit „Auftrag“ arbeiten.

2. Variante: Je nach Einschätzung des

Eigentümers:

- (Nur) Befugnis

- Auftrag

- Alleinauftrag

- Qualifizierter Alleinauftrag

Enthaftung in 10 Punkten

Allgemein Speziell zur Einwertung

1. Tipp: Vermögenschaden-Haftpflichtversicherung

- Hohe Deckungssumme mit Selbstbeteiligung

- Mitarbeiter-Versicherung

2 Tipp: Scharfe „Beraterhaftung“ vermeiden

Problem insbesondere: Doppelqualifikation als

Makler und Sachverständiger

3. Tipp: Scharfe „Vertrauensmaklerhaftung“ vermeiden

- Kein Alleinauftrag, wenn Objekt haftungsträchtig

ist !!!

4. Tipp: Haftungsprivileg herbeiführen

- Handeln nur mit „Befugnis“ und Vollmacht.

5. Tipp: GmbH als Rechtsform

1. Tipp: Einwertung eher zu hoch als zu niedrig vornehmen

(Schaden ist geringer bei zu hoher Einwertung)

2 Tipp: Ausführliche Darstellung der Einwertung mit

Benennung von Unsicherheitsfaktoren

- Entscheidung praktisch dem Eigentümer

überlassen („Pro-und-Contra“-Liste).

3. Tipp: Enthaftung für Einwertung versuchen

In der Praxis: Immer Allgemeine Geschäfts-

bedingungen, daher unzulässig

4. Tipp: Verhalten der Mitarbeiter im Griff behalten

5. Tipp: Auf Beweisfragen achten.

- Kann Makler erfolge Aufklärung beweisen?

- Kann Kunde die Einwertung des Maklers be-

weisen?

Bei Verhandlungen über die Höhe der Provision: An Haftungsrisiken denken (und dann nicht verhandeln)