RICHTIG MIXEN…...2019/05/15 · 2019-05-15 RICHTIG MIXEN… Zauberformel Branchenmix – wie Orte...

2019-05-15

RICHTIG MIXEN… Zauberformel Branchenmix – wie Orte zu natürlichen Einkaufszentren werden! HDS – externe Hauptversammlung (2019-05-15) Mag. Hannes Lindner, STANDORT + MARKT, Österreich

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WIR SAMMELN SHOPS!

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Richtiger Research !

97.210 m 12.789

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5

16 KLEINE CITIES KLEINSTÄDTE-SAMPLE

M

M

M

M

M

M

M

M

M

M

M

M

M

M

23 CITYBEREICHE 18 STÄDTE

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6

• Einzelhandel • Einzelhandelsnahe Nutzungen

– Gastronomie – Dienstleistungen – Freizeiteinrichtungen

• Leerstehungen • Geschäftsstraße + integrierte Shopping

Malls/Department Stores • Datenerfassung je Shop:

– Straße und Hausnummer – Name des Betriebes – Branche (mit Branchenschlüssel) – Filialist/Solist – Verkaufsfläche – Lagequalitätszuordnung – Veränderung gegenüber den Vorjahren

DATENERFASSUNG

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7

Musterdatenblatt

DATEN-DESIGN

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8

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9

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10

ERGEBNISSE & TRENDS (22 Citybereiche)

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11

SHOPFLÄCHEN BESTAND

2019-05-15

13.300

11.300

7.500

8.800

13.400

21.500

19.800

25.500

25.600

14.600

10.700

11.000

13.200

53.300

25.900

53.900

43.700

64.800

81.600

64.500

78.800

129.900

6.400

11.500

16.600

16.400

13.000

6.400

10.100

10.500

13.200

27.200

33.100

38.900

43.500

18.200

47.100

27.700

51.100

51.100

62.500

115.700

125.700

92.400

0 50.000 100.000 150.000 200.000

Eisenstadt

Baden

Steyr

Feldkirch

Bregenz

Krems

Wr. Neustadt

Leoben

Wien - Meidlinger Hauptstraße

Dornbirn

Villach

Wels

St. Pölten

Wien - Favoritenstraße

Salzburg

Wien - Landstraßer Hauptstraße

Klagenfurt

Innsbruck

Linz

Graz

Wien - City

Wien - Mariahilfer Straße

A-Lage

B-/C-Lagen

12

• Ʃ 1.630.900 m²; davon „A-Lage“ (49,0%) • 1,17 Mio. m² EH-Fläche (8,5% in AT)

• 10.060 Shops 60% Einzelhandel

• 38% der Geschäftsflächen sind in Wien

• 24 Shopping Center inkludiert (312.000 m²/19%)

City-Geschäftsflächen im Überblick

222.300 m²

19.700 m²

115.900 m²

144.100 m²

180.200 m²

204.500 m²

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13

SHOPFLÄCHEN ENTWICKLUNG (2014-2018)

2019-05-15 14

6,7%

4,3%

3,7%

3,5%

3,5%

2,6%

1,5%

1,3%

1,1%

0,8%

0,8%

0,5%

0,4%

0,0%

0,0%

-0,4%

-0,5%

-0,9%

-2,0%

-2,8%

-4,8%

[WERT]

-10,0% -8,0% -6,0% -4,0% -2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0%


Leoben


St. Pölten

Dornbirn

Wien - City

Eisenstadt

Linz

Salzburg


Graz


Bregenz

Baden

Feldkirch

Wels

Innsbruck

Klagenfurt

Steyr

Krems

Wr. Neustadt

Villach

Post am Rochus

LCS Erweiterung

u.a. Slama Haus

C&A

C&A

Umbau Steiner Tor

2019-05-15

0,54% 0,51% 0,50%

-0,34% -0,60%

-0,40%

-0,20%

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%

2015 2016 2017 2018

Jährliche Shopflächenentwicklung der größten österreichischen Cities

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16

CITY-FINGERPRINTS

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17

FILIALISIERUNG HUI oder PFUI?

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0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Ø 39,8 %

Ø 58,3 %

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19

SHOPGRÖSSEN „Das soll eine moderne Handelsfläche sein?!“

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0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

0

100

200

300

400

500

Ø 162 m²

Ø 226 m²

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BRANCHEN-MIX „Vervielfältigbare Geheimrezeptur?“

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Ableitung eines idealen

Branchen-Mix aus Cities

möglich?

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0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Wien - City





Baden

Bregenz

Dornbirn

Eisenstadt

Feldkirch

Graz

Innsbruck

Klagenfurt

Krems

Leoben

Linz

Salzburg

St. Pölten

Steyr

Villach

Wels

Wr. Neustadt

Kurzfristbedarf Bekleidung Wohnungseinrichtung Hausrat & Elektronik

Sonstiges EH-nahes Angebot Leerstand Leerstand (im Umbau)

BRANCHEN-MIX

40 26

19 41

26 25 23 39 37

26 29

33 30 28 31

28 29

24 32

23 29

27 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Wien - City





Baden

Bregenz

Dornbirn

Eisenstadt

Feldkirch

Graz

Innsbruck

Klagenfurt

Krems

Leoben

Linz

Salzburg

St. Pölten

Steyr

Villach

Wels

Wr. Neustadt

2019-05-15

10,1%

10,6%

22,4%

31,5%

5,8%

8,2%

5,3%

3,8%

16,7%

17,9%

21,9%

22,1%

16,8%

5,1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Amstetten

Braunau am Inn

Bruck an der Leitha

Bruck an der Mur

Feldbach

Gmunden

Horn

Knittelfeld

Kufstein

Liezen

Oberwart

St. Veit an der Glan

Spittal an der Drau

Völkermarkt

Weiz

Wörgl

KLEINSTÄDTE

DOKU-STÄDTE

GESAMT

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Ableitung eines idealen Branchen-Mix …

Shopping Malls?

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19%

31%

1% 4%

29%

2% 3%

6% 5% 16%

28%

3% 10%

31%

1% 2%

6% 3% 38%

23%

3% 1%

16%

5%

7% 3% 5%

16%

34%

7%

6%

19%

2%

6%

6% 3%

BRANCHENVERTEILUNG NACH SHOPPING CENTER TYP < > 10.000 m² GLA IN %

KF

BK

HR

WE

SO

DL

GA

SF

LE

Retail Parks

Shopping Malls

> 10.000 m² GLA < 10.000 m² GLA

> < > <

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FOOD IS THE

NEW RETAIL?

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0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Bra

nche

nm

ixin

% d

er G

esam

tflä

che

Branchenmix - vor 10 Jahren und heute

2007/2008 - 110 SM und 57 RP

2017/2018 - 131 SM und 103 RP

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11,0%

9,9%

8,6% 8,5%8,2%

7,7%7,3% 7,3% 7,3% 7,0% 7,0% 6,9% 6,7% 6,6% 6,4% 6,3%

5,7% 5,6% 5,4% 5,4%

Top 20 der Shopping Center (GLA > 20.000 m²) mit den höchsten Gastro-Anteilen

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Branchen-Mix Gestaltungsspielraum

1. Analyse (Bestand)

2. Zielvorstellung entwickeln 1. Theorie (Kaufkraftpotenzial + Abgleich mit Handelsstruktur) 2. Strukturen vergleichbarer/“erfolgreicher“ Städte 3. Vorbild Shopping Malls?

3. Möglichkeiten der aktiven Mix-Gestaltung 1. Zugriff und Entscheidungshoheit auf Immobilien? 2. Citymanagement als Makler (Wels) 3. Strategischer Kauf von Cityimmobilien 4. Ansiedlung City-EKZ; Mix-Defizite erkennen und beheben

4. Monitoring und Feed-Back Schleifen zur Vermietung

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FLUKTUATION Frischer Wind oder Totenfeier?

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36,1% der Villacher City-Flächen

haben sich in 5 Jahren

verändert

FLUKTUATION

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33

-25,0 -20,0 -15,0 -10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0

Wien - City





Baden

Bregenz

Dornbirn

Eisenstadt

Feldkirch

Graz

Innsbruck

Klagenfurt

Krems

Leoben

Linz

Salzburg

St. Pölten

Steyr

Villach

Wels

Wr. Neustadt

10,9% 8,5%

2019-05-15

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

2014 2015 2016 2017 2018

Fluktuationsrate

Leerstandsrate

Leerstandsrate A-Lage

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SHOPFLÄCHEN LEERSTAND

2019-05-15 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20


Wr. Neustadt

Klagenfurt

Leoben

Eisenstadt

Krems

Villach

Steyr

Feldkirch

Baden

Linz


Bregenz

St. Pölten

Graz

Innsbruck

Wels


Wien - City

Salzburg

Dornbirn


LE-Rate 2018/19

LE-Rate 2017/18

LE-Rate 2016/17

LE-Rate 2015/16

36

Großstädte erfolgreicher als

Bezirkshauptstädte

City-Sample AT Ø: 5,1%

City-Sample A-Lage Ø: 3,2%

City-Leerstandsrate (Flächenanteil)

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2,0

4,0

6,0

2014 2015 2016 2017 2018

Leertstandsrate

Leerstandsrate

Leerstandsrate A-Lage

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klein vs. GROSS Vergleich Haupterhebungsgebiete vs. Kleinstädte-Sample

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Kleinstädte-

Sample

0 10 20 30 40 50

Amstetten

Braunau am Inn

Bruck an der Leitha

Bruck an der Mur

Feldbach

Gmunden

Horn

Knittelfeld

Kufstein

Liezen

Oberwart

St. Veit an der Glan

Spittal an der Drau

Völkermarkt

Weiz

Wörgl

KLEINSTÄDTE

DOKU-STÄDTE

GESAMT

16,8% 5,1%

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41

URSACHEN-FORSCHUNG TEIL 1

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Veränderung des Branchenmix 2014 bis 2018

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Wien - City





Baden

Bregenz

Dornbirn

Eisenstadt

Feldkirch

Graz

Innsbruck

Klagenfurt

Krems

Leoben

Linz

Salzburg

St. Pölten

Steyr

Villach

Wels

Wr. Neustadt

Kurzfristbedarf Bekleidung Wohnungseinrichtung Hausrat & Elektronik

Sonstiges EH-nahes Angebot Leerstand Leerstand (im Umbau)

43

75,3 %

71,8 %

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URSACHEN-FORSCHUNG City vs. Peripherie

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13 16 18 18 19

21 25 27 28 29 29 29

35 39

44 10

60 68

87 84 82 82 81

79 75 73 72 71 71 71

65 61

56 41 40

32

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Wr. Neustadt

Steyr

Eisenstadt

Villach

Krems

Wels

St. Pölten

Linz

Salzburg

Innsbruck

Klagenfurt

Graz

Dornbirn

Feldkirch

Leoben

Wien

Bregenz

Baden

City Sonstige Geschäftsstraßen/Stadtteilzentren Peripherie

Shopflächenverteilung (%) City vs. Peripherie (2018-Q4)

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46

80%

20%

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4.464

3.249

CITY2.355

1.304

ATRIO 2.602

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URSACHEN-FORSCHUNG TEIL 3

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WEKx = MAIEKx +EEKx

EKx

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CITY 2.355

ATRIO 2.602

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CITYVERSTÄNDNIS – NEU rethink, adapt or die

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