Sonnenstraße 11 | 80331 München | Telefon 089 / 5404133-0 | Fax 089 / 5404133-55

info@haus-und-grund-bayern.de | www.haus-und-grund-bayern.de

Rundschreiben 9/2017

-

Rundschreiben September 2017

Inhaltsverzeichnis

I. Neues für Ihre Vereinsarbeit _________________________ 1

Energieberatung Service der Verbraucherzentrale für Haus & Grund-Vereine .................................................... 1

Werbemittel Neuer Werbemittelkatalog von Haus & Grund Deutschland .................................................... 2

II. Gesetzgebung ______________________________________ 2

Ökodesign-Richtlinie Belastung für Vermieter, Mieter und Wohnungseigentümer ................................................... 2

Immobilienmakler und Verwalter Bundesrat billigt Berufszulassungsregelung ............................................................................... 3

III. Verschiedenes _______________________________________ 4

Vermieterbefragung 2017 Ergebnisse liegen vor .................................................................................................................... 4

IV. Rechtsprechung _____________________________________ 4

1. Mietrecht

BGH: Anbietpflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung zeitlich beschränkt ............. 4

BGH: Kinderlärm nicht grenzenlos zulässig ........................................................................... 5

LG Amberg: Kündigung wegen Untervermietung erfordert Abmahnung .............................. 6

LG Berlin: Mietpreisbremse verfassungswidrig ..................................................................... 6

2. Wohnungseigentumsrecht

BGH: Ausschluss vom Stimmrecht wegen Majorisierung ...................................................... 7

AG München: Eigentümergemeinschaft kann einheitliche Rauchmelder beschließen ........ 8

3. Vermischtes

BGH: Keine automatische Haftung bei Überschwemmung wegen Wurzeln im Kanal .......... 8

VGH München: Ersatzzwangshaft wegen Verstoß gegen Zweckentfremdungsverbot ........ 9

AG München: Etwas Schnee vom Nachbarn ist zumutbar ................................................... 9

Rundschreiben September 2017

1

I. Neues für Ihre Vereinsarbeit

Energieberatung

Service der Verbraucherzentrale für Haus & Grund-Vereine

aus & Grund Deutschland hat mit dem

Verbraucherzentrale Bundesverband

e.V. (vzbv) eine Vereinbarung zur Zu-

sammenarbeit im Bereich der Energiebera-

tung geschlossen. Interessierte Haus &

Grund-Vereine können ihren Mitgliedern ab

sofort das durch die Verbraucherzentrale

bundesweit betreute Energieberatungsange-

bot in den Räumlichkeiten ihrer Geschäfts-

stelle anbieten.

Die Zusammenarbeit empfiehlt sich für alle Haus

& Grund-Vereine, die keine eigene Energiebera-

tung anbieten und die in keiner Konkurrenzsitua-

tion mit der Verbraucherzentrale vor Ort bei an-

deren Beratungsthemen stehen. Im Rahmen der

Kooperation wurde mit dem vzbv auch eine Da-

tenschutzklausel vereinbart. Eine Nutzung der

durch die Kooperation erlangten Daten zu Zwe-

cken, die gegen die Interessen von Haus &

Grund und seinen Mitgliedern gerichtet sind, ist

ausgeschlossen.

Im Rahmen der Energieberatung können sich

Haus & Grund-Mitglieder zu allen Energiefragen

und -problemen ausführlich von einem Energie-

experten der Verbraucherzentrale beraten las-

sen. Die Beratung kann auch in den Räumen des

Haus & Grund-Vereins durchgeführt werden,

wenn dies der Haus & Grund-Verein möchte. Die

Beratung kann exklusiv für die Mitglieder ange-

boten werden ist aber offen gestaltbar, um neue

Mitglieder anzuwerben.

Für die Beratung fallen Beratungskosten von

5 Euro je 30 Gesprächsminuten an. Den verblei-

benden Anteil des Originalpreises von 59 Euro

pro Beratungsstunde übernimmt das Bundesmi-

nisterium für Wirtschaft und Energie.

Sind die örtlichen Gegebenheiten für die Lö-

sung eines Energieproblems ausschlaggebend,

kommen die Energieberater der Verbraucher-

zentrale zu einem standardisierten Energie-

Check nach Hause.

Ein weiteres attraktives Angebot im Rahmen

der Kooperation sind Fachvorträge der Energie-

berater in den Haus & Grund-Vereinen zu allen

Themen privaten Energieverbrauchs.

Eine Kostenübernahme von Beratungen

durch Energieberater, die bereits für den Haus &

Grund-Verein tätig sind, ist grundsätzlich möglich

und erwünscht. Die Berater müssen hierfür die

vom vzbv geforderten fachlichen Qualifikationen

erfüllen.

Der angehängte Flyer enthält alle relevanten

Informationen zu den vielfältigen Beratungsan-

geboten. Er kann kostenlos über den Werbemit-

telkatalog von Haus & Grund Deutschland bezo-

gen werden.

Bitte wenden Sie sich bei Interesse an diesem

Service an den Landesverband, da bei der Ent-

scheidung eine solche Kooperation einzugehen

einiges beachtet werden muss.

ZV

Flyer

Hier klicken

H

Rundschreiben September 2017

2

Werbemittel

Neuer Werbemittelkatalog von Haus & Grund Deutschland

ie Werbemittel von Haus & Grund

Deutschland können ab sofort über

den neuen Werbemittelkatalog bezo-

gen werden.

Den neuen Werbemittelkatalog finden Sie hier:

Werbemittelkatalog

Haus & Grund Deutschland

Hier klicken

II. Gesetzgebung

Ökodesign-Richtlinie

Belastung für Vermieter, Mieter und Wohnungseigentümer

eit September 2015 müssen Hersteller

verschärfte Anforderungen an die um-

weltgerechte Gestaltung (Ökodesign)

und Kennzeichnung (Energielabel) von

Raumheizgeräten und Warmwasserberei-

tungsanlagen einhalten. Diese Anforderungen

belasten Vermieter, Mieter und Wohnungsei-

gentümergemeinschaften.

Bis auf wenige Ausnahmen dürfen keine Nieder-

temperaturkessel bzw. Heizwertgeräte mehr

produziert werden. Vorhandene Heizgeräte kön-

nen jedoch weiterhin betrieben, gewartet und

instand gehalten werden. Muss jedoch ein defek-

tes Heizgerät ersetzt werden, bleibt zukünftig die

Auswahl auf effiziente Brennwertgeräte be-

schränkt. Diese können aber in der Regel nicht

an den vorhandenen Schornstein angeschlossen

werden, ohne dass dessen Querschnitt verändert

wird. Die Änderung des Schornsteins bewirkt

jedoch, dass die noch vorhandenen Heizwertge-

räte nicht mehr an diesem betrieben werden

können. Sind an dem zu ändernden Schornstein

mehrere Heizwertgeräte angeschlossen, müssen

diese in der Regel alle durch Brennwertgeräte

ersetzt werden.

Besonders Wohnungseigentümergemein-

schaften kann dies vor Probleme stellen, die rein

rechtlich nicht zu lösen sind. Zumindest die Er-

neuerung des Schornsteins bedarf eines Be-

schlusses der Eigentümerversammlung. Unab-

hängig davon, ob es sich um eine bauliche Maß-

nahme, eine Modernisierung oder eine moderni-

sierende Instandsetzung handelt, sind bestimmte

Quoren zu erfüllen. Diese werden jedenfalls dann

kaum zu erreichen sein, wenn Eigentümer mit

funktionierenden und zum Teil noch nicht abge-

schriebenen Heizgeräten durch die Erneuerung

des Schornsteins gezwungen werden, auch ihr

eigenes, im Sondereigentum stehendes Heiz-

wertgerät auszutauschen.

Selbst wenn der einzelne Eigentümer einen

Anspruch auf Beschlussfassung haben sollte,

stellt ihn eine eventuell praktische Umsetzung im

Wege eines Gerichtsverfahrens vor zeitliche

Probleme. Ein altes Heizwertgerät kann er in der

Regel nicht einbauen, da es am Markt nicht mehr

erhältlich ist. Der Einbau eines neuen Brenn-

wertgeräts ist ebenfalls nicht möglich, weil es mit

den bestehenden Heizanlagen nicht kompatibel

ist und die Erneuerung des Schornsteins durch

die Eigentümerversammlung nicht beschlossen

wird.

Auch in vermieteten Mehrfamilienhäusern mit

Gasetagenheizungen tritt dieses Problem auf.

Hier kann der Eigentümer zwar den Umstieg auf

z.B. eine zentrale Heizungsanlage rechtlich er-

D

S

Rundschreiben September 2017

3

zwingen, hierdurch werden Vermieter und Mieter

aber finanziell erheblich belastet.

Nach Schätzungen gibt es rund 300.000

Haushalte, welche nicht mehr auf dem Markt

erhältliche Heizwertgeräte eingebaut haben.

Davon, so schätzt das Umweltbundesamt, befin-

den sich rund 100.000 Geräte in privaten Eigen-

tumswohnungen.

Haus & Grund Deutschland, weitere Immobi-

lienverbände sowie das Bundesministerium für

Umwelt und Energie und das Bundesministerium

der Justiz und für Verbraucherschutz arbeiten an

einer Lösung, um die betroffenen Eigentümer vor

übermäßig anfallenden Kosten zu schützen und

so einen kompletten Austausch der Heizungsan-

lage möglich zu machen. Gleichzeitig soll ein

Anreiz geschaffen werden, Heizwertgeräte be-

reits vor dem ersten Ausfall auszutauschen.

ZV

Immobilienmakler und Verwalter

Bundesrat billigt Berufszulassungsregelung

er Bundesrat hat den Gesetzesbe-

schluss des Bundestages (siehe

Rundschreiben 7/2017) zur Einführung

einer Berufszulassungsregelung für gewerb-

liche Immobilienmakler und -verwalter gebil-

ligt. Durch das Gesetz werden für Immobi-

lienverwalter erstmals eine Zulassungspflicht

und weitere Voraussetzungen eingeführt. Auf

Immobilienmakler kommt zusätzlich zur be-

reits bestehenden Zulassungspflicht eine

Fortbildungspflicht zu. Das Gesetz tritt vo-

raussichtlich am 1. August 2018 in Kraft.

Bislang müssen Immobilienverwalter die Auf-

nahme ihrer Tätigkeit lediglich anzeigen. Nach

Inkrafttreten der neuen Vorgaben haben sie

sechs Monate Zeit, um die dann erforderliche

Erlaubnis zu beantragen. Voraussetzung für die

Erteilung einer Erlaubnis ist, dass der Verwalter

seine Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensver-

hältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaft-

pflichtversicherung nachweisen kann. Für den

Makler war diese Versicherung ursprünglich

ebenso vorgesehen, im Gesetzentwurf wurde

davon jedoch aufgrund des zu geringen Haf-

tungsrisikos Abstand genommen.

Wie von Haus & Grund gefordert, erstreckt

sich die Erlaubnispflicht nunmehr nicht nur auf

WEG-Verwalter, sondern auch auf Mietverwalter.

Dafür wird anstelle der Formulierung „Woh-

nungseigentumsverwalter“ der Begriff des

„Wohnimmobilienverwalters“ eingeführt, der glei-

chermaßen WEG- und Mietverwalter erfasst.

Wohnimmobilienverwalter und Immobilien-

makler müssen künftig regelmäßig Weiterbildun-

gen nachweisen, und zwar 20 Stunden innerhalb

von drei Jahren. Diese Fortbildungspflicht wird

anstelle des im ursprünglichen Gesetzentwurf

vorgesehenen Sachkundenachweises eingeführt.

Verstöße gegen diese Fortbildungspflicht können

mit einem Bußgeld geahndet werden. Die Ein-

zelheiten zur Weiterbildungspflicht werden in

einer Rechtsverordnung geregelt.

Die Fortbildungspflicht gilt auch für unmittel-

bar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwir-

kende beschäftigte Personen. Für Makler und

Verwalter, die nach gewerberechtlichen Grund-

sätzen eine juristische oder natürliche Person

sein können, reicht es dabei aus, wenn eine an-

gemessene Zahl von vertretungsberechtigten

Aufsichtspersonen die Weiterbildung absolviert.

Außerdem werden Verwalter und Makler ver-

pflichtet, über absolvierte Fortbildungen zu infor-

mieren. Verbrauchern soll es so ermöglicht wer-

den, sich ein eigenes Bild über die fachliche

Qualifikation zu machen.

Gewerbetreibende mit staatlich anerkanntem

Aus- oder Fortbildungsabschluss (z.B. Immobi-

lienkaufmann oder Immobilienfachwirt) sind in

den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer

erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbil-

dungspflicht befreit.

D

Rundschreiben September 2017

4

III. Verschiedenes

Vermieterbefragung 2017

Ergebnisse liegen vor

ie Mieten bei privaten Vermietern sind

im vergangenen Jahr um 0,6 Prozent

gestiegen. Sie lagen im Durchschnitt

2,67 Prozent unter der ortsüblichen Ver-

gleichsmiete. Das geht aus der Vermieterbef-

ragung 2017 von Haus & Grund Deutschland

hervor.

63,1 Prozent der privaten Vermieter haben in den

aktuell laufenden Mietverhältnissen die Miete

bislang nicht erhöht. 23,3 Prozent gaben zudem

an, ausschließlich bei einem Mieterwechsel die

Miete zu erhöhen. Außerdem werden in

10,6 Prozent der Wohnungen privater Vermieter

regenerative Energien genutzt. Bundesweit sind

es nur gut 5 Prozent.

In die Auswertung sind Angaben zu 5.788

Wohnungen von 2.802 privaten Vermietern ein-

gegangen. Die Befragung wurde schriftlich in

neun Regionen durchgeführt, die den bundeswei-

ten Wohnungsmarkt bezüglich Einwohnerdichte,

Einwohnerentwicklung und Wirtschaftskraft re-

präsentieren: München, Düsseldorf, Tübingen,

Osnabrück, Kassel, Lübeck, Gelsenkirchen,

Magdeburg, Pirmasens.

Vermieterbefragung 2017

Hier klicken

IV. Rechtsprechung

1. Mietrecht

BGH:

Anbietpflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung zeitlich beschränkt

ie Anbietpflicht des Vermieters endet

bei einer Kündigung wegen Eigenbe-

darfs jedenfalls mit Ablauf der Kündi-

gungsfrist und der damit eintretenden Been-

digung des Mietverhältnisses.

In dem zu entscheidenden Fall wurde eine etwa

170 m² große Sechszimmerwohnung im Erdge-

schoss eines Mehrfamilienhauses vermietet. In

der Wohnung lebte neben den beiden Mietern

zugleich deren erwachsene Tochter. Eine Toch-

ter der Vermieterin bewohnt zusammen mit ihrem

Ehemann eine knapp 100 m² große Vierzimmer-

wohnung im vierten Obergeschoss des Hauses.

Im November 2014 kündigte die Vermieterin das

Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Diesen

stützte sie darauf, dass ihre im vierten Oberge-

schoss des Hauses lebende Tochter die Woh-

nung der Mieter aus (näher bezeichneten) ge-

sundheitlichen Gründen benötige.

Die Räumungsklage hatte in den Vorinstan-

zen keinen Erfolg. Das Berufungsgericht ist der

Ansicht, dass der Vermieter aufgrund des Gebo-

tes der Rücksichtnahme gehalten sei, die eigene,

bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung anzu-

D

D

Rundschreiben September 2017

5

bieten. Der Vermieter müsse sich auf einen „flie-

genden Wohnungswechsel“ mit dem Mieter ein-

lassen.

Der Bundesgerichtshof ist dagegen der An-

sicht, dass die Anbietpflicht mit Ablauf der Kündi-

gungsfrist und der damit eintretenden Beendi-

gung des Mietverhältnisses endet. Der Vermieter

sei deshalb auch nicht gehalten, die eigene, bis-

her von ihm selbst bewohnte Wohnung anzubie-

ten.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der

Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt

hatten, war nur noch über die Kosten des

Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisheri-

gen Sach- und Streitstands zu entscheiden. Bei

der insoweit nur gebotenen summarischen Prü-

fung ist der Bundesgerichtshof davon ausgegan-

gen, dass die Nichtzulassungsbeschwerde der

Klägerin voraussichtlich zu einer Zulassung der

Revision und zu einer Aufhebung des Beru-

fungsurteils unter Zurückverweisung der Sache

an das Berufungsgericht geführt hätte. Da der

weitere Prozess eine Beweisaufnahme über das

Bestehen des Eigenbedarfs erfordert hätte,

schätzte der Bundesgerichtshof das Prozessrisi-

ko als für beide Parteien etwa gleich hoch ein,

weshalb er die Kosten gegeneinander aufgeho-

ben hat.

Beschluss

Sie möchten die 19. Juli 2017 Entscheidung lesen? VIII ZR 284/16 Hier klicken

BGH:

Kinderlärm nicht grenzenlos zulässig

n einem Mehrfamilienhaus sind gelegent-

lich auftretende Beeinträchtigungen durch

Kinderlärm grundsätzlich hinzunehmen.

Allerdings gibt es Grenzen, die von den Um-

ständen des Einzelfalls abhängen.

In dem zu entscheidenden Fall wird eine Woh-

nung im Erdgeschoss eines Achtfamilienhauses

vermietet. Das Haus wurde um 1900 erbaut.

2012 zog in die darüberliegende Wohnung im

ersten Obergeschoss eine Familie mit zwei klei-

nen Kindern ein. Die Mieterin bemängelt, dass es

seit dem Einzug der Familie aus der Wohnung

fast täglich zu massiven Lärmstörungen durch

Stampfen, Springen und Poltern sowie Schreie

und sonstige lautstarke Auseinandersetzungen

komme. Die Störungen hat sie teilweise in detail-

lierten Lärmprotokollen festgehalten. Die Mieterin

verlangt die Beseitigung der Lärmstörungen, die

Feststellung eines Minderungsrechts in Höhe von

50 Prozent sowie die Rückzahlung von unter

Vorbehalt gezahlter Miete.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass in

einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende

Beeinträchtigungen durch Lärm grundsätzlich als

sozialadäquat hinzunehmen sind. Sie begründen

nicht ohne Weiteres einen Mangel. Dazu zähle

auch üblicher Kinderlärm, den das Immissions-

schutzrecht grundsätzlich als zumutbar behan-

delt. Andererseits habe die insoweit zu fordernde

erhöhte Toleranz auch Grenzen. Diese seien im

Einzelfall zu bestimmen. Dabei komme es auf

Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräusche so-

wie das Alter und den Gesundheitszustand des

Kindes an. Ferner sei zu berücksichtigen, inwie-

weit sich die Geräuschimmissionen vermeiden

lassen, etwa durch erzieherische Einwirkung auf

das Kind oder durch bauliche Maßnahmen.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des

Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit

dorthin zurückverwiesen. Das Landgericht hat

nach Ansicht des Bundesgerichtshofs wesentli-

ches Vorbringen der Mieterin übergangen, nach

dem das zulässige Maß an Lärm in dem zu ent-

scheidenden Fall überschritten sein könnte. Das

Landgericht muss nun vor einer erneuten Ent-

scheidung über den Fall Beweis erheben.

Beschluss

Sie möchten die 22. August 2017 Entscheidung lesen? VIII ZR 226/16 Hier klicken

I

Rundschreiben September 2017

6

LG Amberg:

Kündigung wegen Untervermietung erfordert Abmahnung

ietet ein Mieter seine Wohnung unbe-

rechtigt über ein Internetportal zur

Vermietung an Touristen an, ist eine

Kündigung wegen unbefugter Gebrauchs-

überlassung grundsätzlich nur nach einer

erfolglosen Abmahnung wirksam.

In dem zu entscheidenden Fall hat ein Mieter

seine Wohnung über das Internetportal Airbnb

Touristen zur tageweisen Anmietung angeboten.

Es kam zu mindestens drei Vermietungen. Die

Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis

fristlos wegen unerlaubter Untervermietung. Der

Mieter ist der Ansicht, dass die Vermieterin zuvor

eine Abmahnung hätte aussprechen müssen und

hält die Kündigung deshalb für unwirksam.

Das Landgericht Amberg ist der Ansicht, dass

die Kündigung unwirksam ist. Es liege zwar ein

wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor.

Schließlich habe der Mieter die Mietsache unbe-

fugt einem Dritten überlassen (§ 543 Abs. 2

Satz 1 Nr. 2 BGB). Wenn der wichtige Grund in

der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag

besteht, ist die Kündigung allerdings erst nach

erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3

Satz 1 BGB). Die Abmahnung sei in dem zu ent-

scheidenden Fall auch nicht ausnahmsweise

entbehrlich gewesen. Schließlich könne durch

den Ausspruch einer Abmahnung dem Mieter der

entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich

vor Augen geführt werden, woraufhin dieser von

der weiteren Untervermietung Abstand nehmen

kann. Auch liege keine solche schwere Pflichtver-

letzung des Mieters vor, dass der Vermieterin die

Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar

wäre.

Urteil

Sie möchten die 9. August 2017 Entscheidung lesen? 24 S 299/17 Hier klicken

LG Berlin:

Mietpreisbremse verfassungswidrig

ie Vorschrift zur Mietpreisbremse in

§ 556d BGB ist verfassungswidrig.

Dies geht aus einem Hinweisbe-

schluss des Landgerichts Berlin hervor. Trotz

seiner Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit

der Mietpreisbremse hat das Landgericht

Berlin den Rechtsstreit aber nicht ausgesetzt,

um eine Entscheidung des Bundesverfas-

sungsgerichts einzuholen, da es in dem Ver-

fahren auf die Frage der Verfassungswidrig-

keit nicht mehr ankommt, sodass das Gericht

selbst entscheiden konnte.

In dem zu entscheidenden Fall begehrt die Mie-

terin die Rückzahlung überhöhter Miete in Höhe

von 1.241,11 Euro. Die Parteien hatten

im August 2015 einen Mietvertrag über eine in

Berlin-Wedding gelegene Ein-Zimmer-Wohnung

geschlossen. Die Mieterin rügte im Februar 2016,

dass die Miethöhe überhöht sei. Zum

30. September 2016 wurde das Mietverhältnis

beendet. Mit ihrer Klage beansprucht die Mieterin

die Rückzahlung überhöhten Mietzinses für die

Zeit von September 2015 bis September 2016.

Nachdem die Vermieterin für die Zeit ab März

2016 anerkannt hatte, dass die zulässige Miete

monatlich nur 275,73 Euro betragen solle, sprach

das Amtsgericht Wedding der Klägerin einen

Rückzahlungsbetrag von 42,51 Euro monatlich

für die Zeit von März bis September 2016 zu

(insgesamt 297,57 Euro), da die ortsüblich zuläs-

sige Miete monatlich 233,22 Euro betragen habe.

Das Amtsgericht Wedding wies die Klage wegen

des restlichen Betrages von 943,54 Euro ab.

Dagegen legte die Mieterin Berufung ein.

Das Landgericht Berlin wies die Parteien in

einem Hinweisbeschluss darauf hin, dass es die

Vorschrift zur Mietpreisbremse in § 556d BGB für

verfassungswidrig halte. Es liege eine ungleiche

Behandlung von Vermietern vor. Trotz seiner

Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Miet-

preisbremse hat das Landgericht Berlin den

Rechtsstreit aber nicht ausgesetzt, um eine Ent-

B

D

Rundschreiben September 2017

7

scheidung des Bundesverfassungsgerichts ein-

zuholen. Aufgrund des weiteren Vortrags der

Parteien in der mündlichen Verhandlung habe

sich herausgestellt, dass der von dem Amtsge-

richt Wedding für noch zulässig erkannte Miet-

wert von 233,22 Euro monatlich netto kalt richtig

berechnet sei. Damit stehe der Mieterin kein

weiterer Rückzahlungsanspruch zu. Auch nicht

für die Monate vor März 2016. Denn für die davor

liegende Zeit fehle es an einer nach dem Gesetz

erforderlichen ausreichenden schriftlichen Rüge

gegenüber der Vermieterin, aus welchen Grün-

den die vereinbarte Miete überhöht sei. So konn-

te das Gericht selbst entscheiden und hat (nach

seinem Hinweisbeschluss vom 14. September

2017) mit Urteil vom 19. September 2017 (Akten-

zeichen: 67 O 149/17) die Berufung der Mieterin

zurückgewiesen.

Beschluss

Sie möchten die 14. September 2017 Entscheidung lesen? 67 S 149/17 Hier klicken

2. Wohnungseigentumsrecht

BGH:

Ausschluss vom Stimmrecht wegen Majorisierung

er Ausschluss eines Wohnungseigen-

tümers vom Stimmrecht, weil er von

vornherein über ein Übergewicht an

Stimmen verfügt (Majorisierung) kommt nur

in Ausnahmefällen in Betracht. Abgesehen

von solchen Ausnahmefällen muss die Stim-

me eines Wohnungseigentümers regelmäßig

gewertet werden.

In dem zu entscheidenden Fall besteht eine

Wohnanlage aus vier Einheiten. Ursprünglich

gehörten zwei Wohnungen dem Anfechtungsklä-

ger, bis er das Eigentum an einer Wohnung an

eine Gesellschaft übertrug. Alleiniger Gesell-

schafter und Geschäftsführer dieser Gesellschaft

ist der Anfechtungskläger. In einer Eigentümer-

versammlung wurde mit den Stimmen der ande-

ren Eigentümer beschlossen, dass die Gesell-

schaft vom Stimmrecht ausgeschlossen ist. Ge-

gen die Stimme des Anfechtungsklägers geneh-

migten sie sodann die Jahresabrechnung und

bestellten einen Verwalter. Der Anfechtungsklä-

ger wendet sich mit seiner Anfechtungsklage

gegen diese Beschlüsse.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass

die Gesellschaft zu Unrecht vom Stimmrecht

ausgeschlossen wurde. Die Anfechtungsklage

hatte somit Erfolg. Da in der Gemeinschaftsord-

nung nichts anderes geregelt ist, gilt das gesetz-

lich vorgesehene Kopfstimmrecht. Jeder Woh-

nungseigentümer hat also eine Stimme (§ 25

Abs. 2 Satz 1 WEG). Es entsteht nach Ansicht

des Bundesgerichtshofs auch dann ein neues

Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das

Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten

auf eine von ihm beherrschte juristische Person

überträgt. Deshalb ist in dem zu entscheidenden

Fall durch die Eigentumsübertragung der Woh-

nung auf die Gesellschaft ein viertes Stimmrecht

entstanden.

Für einen Stimmrechtsausschluss reiche es

nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehr-

heitseigentümers gefasste Beschluss ordnungs-

mäßiger Verwaltung widerspricht oder dass ein

Wohnungseigentümer mit seinem Stimmgewicht

Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein

Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen

positiven Beschluss zu fassen. Vielmehr müsse

die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die

übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig

und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise

benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtli-

chen Verfahrens nicht abgewartet werden kann.

Die Minderheit könne in allen anderen Fällen

gerichtlich klären lassen, ob die gefassten Be-

schlüsse insbesondere unter dem Gesichtspunkt

der Majorisierung ordnungsmäßiger Verwaltung

entsprechen. Die treuwidrige Abgabe von Nein-

Stimmen könne zu einer gerichtlichen Be-

D

Rundschreiben September 2017

8

schlussersetzung führen und Schadensersatzan-

sprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer

begründen.

Urteil

Sie möchten die 14. Juli 2017 Entscheidung lesen? V ZR 290/16 Hier klicken

AG München:

Eigentümergemeinschaft kann einheitliche Rauchmelder beschließen

er Beschluss einer Eigentümerge-

meinschaft über die einheitliche An-

schaffung und Wartung von Rauch-

warnmeldern ist in der Regel nicht ermes-

sensfehlerhaft.

In dem zu entscheidenden Fall fasste die Eigen-

tümerversammlung einen Beschluss über die

einheitliche Anschaffung und Wartung von

Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen

der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der

Beschluss wurde von einem Eigentümer ange-

fochten, dessen Wohnung bereits mit Rauch-

warnmeldern ausgestattet ist. Er ist der Ansicht,

dass die Eigentümer ihr Ermessen falsch ausge-

übt hätten. Schließlich hätte das Interesse der

Wohnungseigentümergemeinschaft mit seinem

Interesse abgewogen werden müssen. Die Ei-

gentümergemeinschaft handle nicht vernünftig,

wenn sie ohne Not bereits gekaufte und ange-

brachte Rauchwarnmelder durch gleichartige

Geräte ersetze.

Die zuständige Richterin am Amtsgericht

München ist der Ansicht, dass der Beschluss

nicht zu beanstanden ist. Er beinhalte keinen

Eingriff in das Sondereigentum des Anfechtungs-

klägers, da die Rauchwarnmelder nicht im Son-

der- sondern im Gemeinschaftseigentum stün-

den. Der Beschluss, durch den die Wohnungsei-

gentümergemeinschaft den Einbau und die War-

tung der Rauchwarnmelder an sich zieht, sei

zulässig, da die einheitliche Ausstattung mit

Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche

Wartung zu einem hohen Maß an Sicherheit füh-

re.

Urteil

Sie möchten die 8. Februar 2017 Pressemitteilung lesen? 482 C 13922/16 WEG Hier klicken

3. Vermischtes

BGH:

Keine automatische Haftung bei Überschwemmung wegen Wurzeln im Kanal

igentümer von Grundstücken auf de-

nen Bäume stehen, haften nur unter

besonderen Umständen für Rückstau-

schäden, die durch Wurzeleinwuchs in den

Abwasserkanal entstehen. Wie weit die Kont-

rollpflicht der Eigentümer reicht, hängt von

dem jeweiligen Einzelfall ab.

In dem zu entscheidenden Fall ist ein Grundstück

an das städtische Kanalnetz angeschlossen. Es

grenzt an einen Platz, der der Stadt gehört. Auf

dem Platz steht eine Kastanie. Bei einem starken

Regen konnte die Kanalisation die Wassermas-

sen nicht mehr ableiten, da Wurzeln der Kastanie

in den Kanal eingewachsen waren, sodass des-

sen Aufnahmefähigkeit eingeschränkt war. Hier-

durch gab es einen Rückstau auf das Grund-

stück, sodass dessen Keller überschwemmt wur-

de. Das Grundstück verfügt über keine Rück-

stausicherung. Die geschädigte Eigentümerin

beziffert ihren Schaden mit 30.000 Euro. Von der

Stadt verlangt sie Schadensersatz in Höhe von

20.000 Euro. Wegen der fehlenden Rückstausi-

cherung lässt sie sich ein Mitverschulden von

einem Drittel anrechnen.

D

E

Rundschreiben September 2017

9

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass

es nicht ausgeschlossen werden kann, dass die

Stadt ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt hat.

Es hänge allerdings von den konkreten Umstän-

den des Einzelfalls ab, ob und inwieweit ein

Grundstückseigentümer prüfen muss, ob die

Wurzeln seiner Bäume in die Kanalisation einge-

wachsen sind. Den Kanal selbst muss der

Grundstücks- und somit Baumeigentümer norma-

lerweise nicht prüfen, weil er zu diesem zumeist

keinen Zugang hat. Im vorliegenden Fall besteht

die Besonderheit, dass die Stadt nicht nur Eigen-

tümerin des Kastanien-Grundstücks, sondern

auch Betreiberin des Kanalnetzes war. Wenn die

eingewachsenen Wurzeln bei der ohnehin gebo-

tenen Kanalinspektion erkennbar gewesen wä-

ren, hätte die Stadt diese beseitigen müssen. Ob

dies der Fall war, muss nun das Oberlandesge-

richt klären. Der Bundesgerichtshof hat den

Rechtsstreit an das Oberlandesgericht zurück-

verwiesen.

Urteil

Sie möchten die 24. August 2017 Pressemitteilung lesen? III ZR 574/16 Hier klicken

VGH München:

Ersatzzwangshaft wegen Verstoß gegen Zweckentfremdungsverbot

egen illegaler Untervermietung von

Wohnraum muss ein Vermieter mög-

licherweise in Haft.

In dem zu entscheidenden Fall hat die Landes-

hauptstadt München einem Vermieter unter An-

drohung von Zwangsgeldern verpflichtet, die

zweckfremde Nutzung einer Wohnung in Mün-

chen unverzüglich zu beenden und den Wohn-

raum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Der

Vermieter beendete die zweckfremde Nutzung

der Wohnung nicht. Alle Vollstreckungsversuche

zur Einbringung der Zwangsgelder blieben erfolg-

los. Schließlich erging zur Durchsetzung des

Zweckentfremdungsverbots ein Beschluss des

Verwaltungsgerichts München. Dieser ordnete

gegenüber dem Vermieter Ersatzzwangshaft von

längstens einer Woche an.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat

die Beschwerde des Vermieters gegen diesen

Beschluss des Verwaltungsgerichts München

zurückgewiesen. Dem Bescheid der Landes-

hauptstadt München sei das vom Vermieter ge-

schuldete Verhalten in unmissverständlicher

Weise zu entnehmen. Auch seien keine Gründe

ersichtlich, die der geforderten Unterlassung

entgegenstehen könnten. Letztlich wurden sämt-

liche mildere Zwangsmittel bereits ausgeschöpft.

Sollte der Vermieter die zweckfremde Nut-

zung der Wohnung nun beenden, muss die An-

wendung der Zwangsmittel allerdings eingestellt

werden. Auch kann der Vermieter die Ersatz-

zwangshaft durch Entrichtung der fälligen

Zwangsgelder abwenden, da die Ersatzzwangs-

haft nur ein subsidiäres Vollstreckungsmittel ist.

Die Ersatzzwangshaft kann also lediglich an die

Stelle des uneinbringlichen Zwangsgeldes treten.

Beschluss

Sie möchten die 29. August 2017 Entscheidung lesen? 12 C 17.1544 Hier klicken

AG München:

Etwas Schnee vom Nachbarn ist zumutbar

as gelegentliche Ablagern von ein bis

zwei Schaufeln Schnee auf das

Grundstück des Nachbarn ist keine

Beeinträchtigung dessen Grundstücks, da es

keinerlei spürbare Auswirkungen auf die

rechtliche oder tatsächliche Herrschafts-

macht des Eigentümers hat.

In dem zu entscheidenden Fall sind zwei Nach-

bargrundstücke im Bereich der Garagen durch

einen Maschendrahtzaun voneinander getrennt.

W

D

Rundschreiben September 2017

10

Auf der Seite des klagenden Nachbarn befindet

sich Rasen. Der klagende Nachbar behauptet,

dass sein Nachbar regelmäßig seinen Schnee

auf sein Grundstück schaufelt. Er verlangt von

seinem Nachbarn, dies zu unterlassen, da da-

durch an seinem Rasen Schäden entstehen und

er nach Abschmelzen des Schnees verbleiben-

den Streusplitt von seinem Grundstück entfernen

muss.

Die zuständige Richterin am Amtsgericht

München ist der Ansicht dass dem klagenden

Nachbarn kein Anspruch auf Unterlassung zu-

steht. Dem beklagten Nachbarn habe lediglich

nachgewiesen werden können, dass er dreimal in

den Jahren 2013 bis 2017 eine oder zwei Schau-

feln Schnee auf das Nachbargrundstück ge-

schippt hat. Dies stelle keine hinreichende Beein-

trächtigung des Grundstückseigentums dar, da

hierdurch keinerlei spürbare Auswirkungen auf

die rechtliche oder tatsächliche Herrschaftsmacht

des klagenden Nachbarn entstehen.

Urteil

Sie möchten die 20. Juli 2017 Pressemitteilung lesen? 213 C 7060/17 Hier klicken