B etrachtet man die Verkäufe von Gewerbeimmobilien in

den ersten drei Quartalen 2011, entfi el nur noch ein Viertel des Transaktionsvolumens auf Büro-objekte. Knapp die Hälfte ging an Handelsimmobilien. Einer der größten Deals des Jahres war im Juni 2011 der Portfolio-Verkauf von 42 Metro-Cash-&-Carry-Groß-handelsmärkten und drei weiteren

Handelsimmobilien für rund 700 Millionen Dollar an den Finanzin-vestor Cerberus. Auch Discounter sind bei institutionellen Investoren angesagt: Im Herbst 2010 über-nahm Allianz Real Estate 80 Märk-te von Aldi-Süd.

Das Interesse der Emissionshäu-ser für das Immobiliensegment ist ebenfalls geweckt. Nicht nur Spe-zialanbieter, sondern auch breiter aufgestellte Häuser gehen in den Supermarkt. Denn die Immobi-lienberatung Jones Lang Lasalle sieht die Spitzenrendite in 1a-Lage für Shoppingcenter bei 5 Prozent, für Fachmarktzentren bei 5,9 Pro-

Architektonische Wunderwerke sind sie nicht. Discounter sollen nicht dem Auge schmeicheln, sondern dem Portemonnaie – auch dem von Anlegern

Günstig einkaufen

12 Februar 2012 I DAS INVESTMENT THEMA

DEUTSCHLAND: EINZELHANDEL

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zent und für einzelne Fachmärkte bei 6,5 Prozent. Verlässt man die Top-Standorte, sind durchaus noch höhere Renditen drin.

Roland Reimuth, Geschäfts-führer von Habona Invest, nennt für Lebensmittel-Discounter und Nahversorgungszentren übliche Kaufpreise vom 12 bis 14-Fachen der Jahresmiete, also Anfangsren-diten von 7 bis 8 Prozent. Reimuth hat zusammen mit Johannes Palla 2009 das Emissionshaus Habona Invest gegründet, das auf Einzel-handelsfonds spezialisiert ist.

Habona kauft schwerpunktmä-ßig sowohl einzelne Märkte, die an einen Lebensmitteldiscounter

(Aldi, Lidl, Netto, Penny) oder ei-nen Vollsortimenter (Edeka, Rewe) vermietet sind, als auch Nahver-sorgungszentren mit einem der Supermärkte als Ankermieter.

Der erste Fonds ist bereits voll investiert und hat elf über die Re-publik verstreute Objekte im Port-folio. Jetzt ist der zweite Fonds im Angebot (siehe Seite 15). „Als wir Ende 2009 starteten, hatten die institutionellen Investoren den Geldhahn zugedreht. Der Einzel-handel expandierte aber weiter“, so Reimuth. Folglich gab es einen Stau auf der Angebotsseite, und die Preise fielen. Zwischenzeitlich registrierte Reimuth Einkaufsfak-

13 Februar 2012 I DAS INVESTMENT THEMA

Lebensmittel-Discounter haben ihren Marktanteil sukzessive ausge-weitet – vor allem zulasten klassischer Supermärkte*Prognose

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Discounter legen zu

Lebensmittel-DiscounterSupermärkte

Angaben in Prozent

14 Februar 2012 I DAS INVESTMENT THEMA

DEUTSCHLAND: EINzELHANDEL

toren unter dem 12-Fachen. Dieser Stau hat sich allerdings mittlerwei-le aufgelöst. Und das hohe Inte-resse institutioneller Investoren schreckt den Habona-Geschäfts-führer nicht, da er mit ihnen beim Ankauf nicht konkurriert. Reimuth: „Wir können sogar günstiger ein-kaufen als die Großen.“ Das liegt an der Marktstruktur. Nur wenige große Projektentwickler sind dort aktiv. Die Mehrheit sind kleine Un-ternehmen, die schnell Investoren für einzelne Objekte brauchen, da sie diese nicht auf der eigenen Bi-lanz halten können. Für Institutio-nelle sind das zu kleine Volumina.

Für Reimuth hingegen sind Portfoliokäufe uninteressant. Er pickt sich lieber die Rosinen her-aus und stellt für seine Fonds ein

eigenes diversifiziertes Portfolio zusammen. Reimuth: „Diese sind in fünf Jahren mit noch lang lau-fenden Mietverträgen gut an ins-titutionelle Investoren zu verkau-fen.“ Das funktioniere jedoch nur, wenn die Objekte ausreichend geprüft sind. Dabei vertraut Rei-muth nicht nur auf seine eigene langjährige Erfahrung und die des Habona-Teams, sondern hat sich die Gesellschaft für Konsum-forschung (GfK) ins Boot geholt. Diese prüft jede Immobilie dar-auf, ob mit ihr die veranschlagte Miete zu erwirtschaften ist.

Erst wenn die GfK grünes Licht gibt, wird investiert. Denn bei diesen Immobilien zählen ausschließlich die harten zahlen – nicht das Aussehen.

Edeka*

Rewe*

Aldi

Lidl

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Media Markt/Saturn

Penny

Größte Lebensmittel- und Fachmarkt-Ketten in Deutschland nach Umsatz (Auswahl) *gesamte Lebensmitteleinzelhandelssparte

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Kaufland

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Angaben in Mrd. Euro

15 Februar 2012 I DAS INVESTMENT THEMA

D as Frankfurter Emissionshaus Habona platziert aktuell sei-

nen zweiten geschlossenen Ein-zelhandelsimmobilienfonds. Mit seiner kurzen Laufzeit und Miet-verträgen von bis zu 15 Jahren hat das Fondskonzept eine Allein-stellung im Markt. Im Fokus des Habona Deutsche Einzelhandels-immobilien Fonds 02 stehen wie beim Vorgängerfonds ausschließ-lich neue Einzelhandelsmärkte, die langfristig an deutsche Lebens-mitteleinzelhändler wie Aldi, Lidl, Rewe und Edeka vermietet sind.

Im Dezember 2011 waren be-reits drei Objekte im Portfolio: ein noch im Bau befindliches Nah-versorgungszentrum in Nortorf (Schleswig-Holstein), ein Penny-Markt in Bad Bevensen (Nieder-sachsen) und ein Netto-Markt in Hettenleidelheim (Rheinland-Pfalz). Alle drei Märkte waren be-reits lange an den Standorten ver-treten. Der Fonds will insgesamt 15 solcher Immobilien erwerben.

„Der Einkaufsfaktor soll etwa beim 12-Fachen der Jahresmiete liegen“, sagt Habona-Geschäfts-

führer Roland Reimuth. Spätestens Ende 2017 soll der Fonds wieder aufgelöst werden. Aufgrund der dann noch lange laufenden Miet-verträge strebt das Management einen Portfolioverkauf an einen institutionellen Investor an.

Inklusive des Verkaufserlöses soll nach fünf Jahren die durch-schnittliche Gesamtrendite 7,3 Prozent jährlich betragen.

DAS INVESTMENT THEMA I Februar 2012

Roland Reimuth, Habona: „Sicherheit durch kurze Fondslaufzeit und lang laufende Mietverträge“

FonDspoRtRÄt Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 02

15

Eckdaten des FondsAnfangsausschüttung: 7%Geplante Laufzeit: bis Ende 2017Gesamtkapitalrückfluss: 141%Emissionskapital: 15 Mio. EuroMindestbeteiligung: 5.000 Euro + 5% Agio