Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentum

- KfW-Förderung und Energieeinsparverordnung -

Seminar beim Kölner Anwaltsverein am 15.06.2010

Referenten: Dipl. Ingenieurin Architektin Eva Fahrig, Köln

Rechtsanwalt Thomas Brandt, Köln

Übersicht - Arten von baulichen Maßnahmen -

Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 5, Ziffer 2 WEG)

→ Reproduktion des bisherigen Zustandes

Modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG)

→ Reparatur mit zusätzlichem Modernisierungseffekt

Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG)

→ Modernisierungsmaßnahme ohne Reparaturanlass

Bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG)

→ Bauliche Maßnahme, die keine Instandhaltung/Instandsetzung und Modernisierung ist

Rechtsvorschriften zur Instandhaltung und Instandsetzung

§ 21 Abs. 5 Ziffer 2 WEG:

Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere:

Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

§ 21 Abs. 3 WEG:

… können die Wohnungseigentümer einer der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist eine Ver-

pflichtung aller Wohnungseigentümer. Sie betrifft die Erhaltung des vorhandenen Be-

standes an Gebäuden und Anlagen. Sie wird mit einfacher Mehrheit beschlossen, kann

aber auch von jedem einzelnen Eigentümer verlangt und gerichtlich durchgesetzt

werden (§ 21 Abs. 4 WEG).

Rechtsvorschriften zur modernisierenden Instandsetzung

§ 22 Abs. 3 WEG:

Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung können gem. § 21 Abs. 3 beschlossen werden.

Bei der modernisierenden Instandsetzung handelt es sich grundsätzlich um eineInstandsetzungsmaßnahme im Sinne von § 21 Abs. 5 Ziffer 2 WEG.

Die Besonderheit bei der „modernisierenden“ Instandsetzung ist, dass zusätzlich zur bloßen Reproduktion des bisherigen Zustandes ein Modernisierungseffekt hinzu-kommt, weil z. B die beschädigte Hausfassade nicht nur repariert, sondern zusätz-lich mit einer Wärmedämmung versehen wird.

Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung sind wie die Instandsetzung und Instandhaltung mit einfacher Mehrheit zu beschließen und können ebenfalls vomeinzelnen Eigentümer verlangt und gerichtlich durchgesetzt werden, wenn sich die Kosten (i. d. R.) in spätestens zehn Jahren amortisieren.

Besteht Streit zwischen den Eigentümern, ob nur eine bloße Instandhaltungsmaß-nahme oder eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt werden soll, ent-scheidet das Gericht, welche Maßnahme im konkreten Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Hierbei kommt es auf die Frage der Notwendigkeit, der Wirtschaftlichkeit, der Kosteneinsparung, der finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer an und ggf. auf öffentlich-rechtliche Vorschriften (EnEV) an.

Rechtsvorschriften zur Modernisierung

§ 22 Abs. 2 WEG:

Maßnahmen der Modernisierung oder zur Anpassung an den Stand der Technik können durch eine Mehrheit von ¾ aller Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden.

Diese Bestimmung ist neu im Gesetz. Eine Modernisierung ist grundsätzlich eine bauliche Veränderung, ohne dass ein Reparaturanlass besteht. Früher mussten deshalb alle Eigentümer einer derartigen Maßnahme zustimmen.

Seit dem 01.07.2007 hat der Gesetzgeber hier eine zusätzliche Beschluss-kompetenz geschaffen, allerdings nicht in Form einer einfachen Mehrheit, sondern in Form einer doppelt qualifizierten Mehrheit.

Modernisierung sind Maßnahmen mit Modernisierungseffekt, die ohne Reparatur-anlass vorgenommen werden, nur um in den Genuss der Modernisierung und dendamit verbundenen Vorteilen zu kommen, beispielsweise Gebrauchsvorteile (Fahrstuhl) oder Energieeinsparung (Wärmedämmfenster).

Maßnahmen, die in Erfüllung einer gesetzlichen Vorschrift (z. B. EnEV), sind keine Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG, sondern Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 21 Abs. 5 Ziffer 2 WEG (einfache Mehr-heit und Individualanspruch jeden Eigentümers).

Rechtsvorschriften zu baulichen Veränderungen

§ 22 Abs. 1 WEG:

Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zu-stimmt, dessen Rechte beeinträchtigt werden.

Bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG sind die Maßnahmen, die weder unter Instandhaltung/Instandsetzung noch modernisierende Instandsetzung noch Modernisierung fallen, also weder durch eine Reparatur veranlasst sind noch eine Modernisierung des (gesamten) gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 2 WEG bewirken. In der Regel sind dies Maßnahmen einzelner Eigentümer, die nur diesen zugute kommen, wie beispielsweise der Einbau einer Markise, die Ver-glasung des Balkons, der Anbau einer Satellitenantenne.

Grundsätzlich müssen einer baulichen Veränderung alle übrigen Eigentümer zu-stimmen, soweit sie davon betroffen bzw. beeinträchtigt sind. Es gibt aber bauliche Veränderungen, die so geringfügig sind (kleines Bohrloch für Entlüftungsanlage unterhalb der Balkonbrüstung) oder so ausgestaltet werden (Wanddurchbruch zur Verbindung zweier Wohnungen), dass keine Beeinträchtigung der übrigen Eigen-tümer vorliegt.

Für die Kostentragung gilt die Sondervorschrift des § 16 Abs. VI WEG: Nur wer zustimmt, muss auch bezahlen. Beim Mehrheitsbeschluss ist deshalb anzuraten, auch eine Kostenregelung zu treffen.

Übersicht

Maßnahme Gegenstand Mehrheit

Instandhaltung +

Instandsetzung

§ 21 Abs. 5 Ziffer 2

Reparatur des Bestandes

(Reproduktion)

+ öffentliche Vorschriften

+ planmäßiger Zustand

Einfache Mehrheit

(= mehr als 50 % der anwesenden und vertretenen Stimmrechte)

Modernisierende

Instandsetzung

§ 22 Abs. 3

Bestandsverbesserung bei Reparaturanlass + Amortisation

Einfache Mehrheit

Modernisierung

§ 22 Abs. 2

Bestandsverbesserung ohne Reparaturanlass

Doppelt qualifizierte Mehrheit

Bauliche Veränderungen

§ 22 Abs. 1

Alle sonstigen baulichen Veränderungen

Zustimmung aller, die betroffen sind.

Aber: Beschlusskompetenz !

Modernisierung und EnEV

Bei bestimmten Instandhaltungs-, Modernisierungsmaßnahmen und Maß-

nahmen der modernisierenden Instandsetzung sind die Eigentümer nicht frei in

der Gestaltung und technischen Umsetzung. Hier sind die jeweils aktuellen

Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu berücksichtigen.

Müssen beispielsweise Teile der Fassade repariert werden (Putzerneuerung)

und wird dabei in mehr als 20 % der Fassadenfläche eingegriffen, bleibt für die

Maßnahme der EnEV Standart für Neubauten gem. EnEV 2007, also aktuell

vorgeschriebenen Wärmedämmung. Dieser Schwellenwert hat sich durch die

EnEV 2009 ab 01.10.2009 auf 10 % verringert.

Die Einzelheiten ergeben sich aus § 9 EnEV. Betroffen sind im Wesentlichen

die Bestandteile der äußeren Gebäudehülle, nämlich Dach, Fassaden, Fenster

und Obergeschossdecken sowie Heizungsanlagen.

Modernisierungspflicht/Nachrüstungspflichtnach den Vorschriften der EnEV

1. Soweit die Vorschriften der EnEV in ihrer jeweils aktuellen Fassung eine Modernisierung oder Nachrüstung von baulichen und technischen Anlagen vorschreiben, handelt es sich bei der entsprechenden Maßnahme nicht um eine Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG (doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss) oder eine modernisierende Instandsetzung (Moderni-sierung mit Reparaturanlass und Amortisationserfordernis), sondern um eine Instandsetzungsverpflichtung im Sinne von § 21 Abs. 5 Ziffer 2 WEG.

2. Dies bedeutet, dass alle Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die Maßnahme durchzuführen. Hierzu reicht ein einfacher Mehrheitsbe-schluss. Darüber hinaus hat jeder Eigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG einen individuellen Anspruch auf Durchsetzung der Maßnahme gegenüber allen anderen Eigentümern.

3. Der Wechsel von Modernisierung auf Instandsetzung zwecks Einhaltung der Vorschriften der EnEV tritt nicht erst mit Wirksamkeit der gesetzlichen Regelung oder nach Ablauf der Übergangsfristen ein, sondern bereits zu einem Zeitpunkt, in dem es vernünftig, technisch vertretbar und wirt-schaftlich sinnvoll ist, die Maßnahme durchzuführen; bei Baumaßnahmen beispielsweise bereits ein Jahr vor Entstehung der gesetzlichen Bau- oder Nachrüstverpflichtung.

EnEV – Verpflichtungen bei Bestandsgebäuden 1

1. Grundsätzlich wird in der EnEV unterschieden zwischen Anforderungen an Neubauten und Maßnahmen bei Bestandsgebäuden.

2. Maßnahmen an Bestandsgebäuden

a) § 9: Änderung, Erweiterung und Ausbau von Gebäuden

Aktueller EnEV-Standart, wenn die Änderung von Außenbauteilen 10 %

übersteigt.

Außenbauteile sind gem. Anlage 3 zur EnEV:

Ziffer 1: AußenwändeZiffer 2: Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster und GlasdächerZiffer 3: AußentürenZiffer 4: Decken/Dächer und DachschrägenZiffer 5: Decken gegen unbeheizte Räume, Erdreich und

nach unten an AußenluftZiffer 6: Vorhangfassaden

EnEV – Verpflichtungen bei Bestandsgebäuden 2

b) § 10: Nachrüstpflicht

(1) Heizkessel vor 1978

(2) Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen

(3) Nicht begehbare, oberste Geschossdecken

(4) Begehbare oberste Geschossdecken

(5) Ausnahmeregelung für Zweifamilienhäuser

(6) Härteregelung (vergl. auch § 25 EnEV)

c) § 10 a: Außerbetriebnahme von Nachtspeicheröfen bis 31.12.2019

3. Stichtag für die Geltung der jeweiligen Vorschriften der EnEV ist

- gem. § 28 Abs. 1 der Zeitpunkt der Bauantragstellung,Bauanzeige

- gem. § 28 Abs. 2 der Zeitpunkt der Kenntnisgabe

- gem. § 28 Abs. 3 des Beginns der Bauausführung

Konsequenzen bei Nichtbeachtung der EnEV durch die WEG 1

1. Ordnungswidrigkeit gem. § 27 EnEV (z. B. bei Durchführungen von Änderungen am Bestand unter Verstoß gegen § 9 WEG).

2. WEG-rechtlich:

Beschlüsse, die ohne Beachtung der Vorschriften der EnEV gefasst werden, verstoßen gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und sind daher anfechtbar, wenn nicht bereits nichtig.

Die Fehlerhaftigkeit bei der Beschlussfassung kann darin bestehen, dass

a) bei der Vorbereitung der Beschlussfassung die Regelung der EnEV nicht hinreichend beachtet wurden, also beispielsweise keine entsprechende

Bedarfsermittlung oder Angebotseinholung erfolgte;

b) die Beschlussfassung selbst gegen Bestimmungen verstößt, also beispielsweise die Verpflichtung zur Gesamterneuerung der

Fassade außer Acht lässt, wenn mehr als 10 % der Fassadenfläche erneuert werden müssen.

Konsequenzen bei Nichtbeachtung der EnEV durch die WEG 2

3. Beschlussfehler führen zur Beschlussaufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses durch das Gericht und ggf. in Folge davon zur Rückbauverpflichtung.

Die Kosten des gerichtlichen Verfahrens tragen die im Anfechtungs-verfahren beklagten Eigentümer gem. § 91 Abs. 1 ZPO oder der WEG-Verwalter gem. § 49 Abs. 2 WEG, wenn er die Fehlerhaftigkeit des Beschlusses „grob schuldhaft“ veranlasst hat.

Öffentliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

Eine Reihe von Modernisierungsmaßnahmen mit Energie-Einsparcharakter

werden öffentlich gefördert. Im Wesentlichen gibt es drei Förderwege:

1. Förderung der Bundesländer, Kommunen und kommunaler Betriebe

Hier werden individuelle Förderziele der Länder und Kommunen verfolgt, z. B. die Förderung von Begrünung von Großwohnanlagen, die Förderung von modernen Eingangsbereichen und barrierefreien Zugängen. Es ist bei der Kommune und/oder beim Land anzufragen, welche aktuellen Förder-programme bestehen. In der Regel kann dies auch ein Energieberater beantworten. Eine Liste der von der BAFA und der KFW zugelassenen Energieberater ist zu finden: www.bafa.de →Energie →Energiespar-beratung →Download: energiesparberaterliste (derzeit 222 Seiten, geordnet nach Postleitzahlen).

Die Energieberater kennen die aktuellen Förderprogramme der Länder und Kommunen sowie der städtischen Betriebe.

Öffentliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

2. BAFA-Förderung

Die BAFA-Förderung besteht in einem Marktanreizprogramm und in einer Energiesparberatung.

a) Marktanreizprogramm:

Hier werden Solarkollektoranlagen, Biomasseanlagen und Wärme-

pumpen gefördert.

b) Energiesparberatung:

Hier wird eine Energiesparberatung in Form einer sogenannten Vor-

Ort-Beratung gefördert, und zwar zurzeit mit 300,00 € für Ein- und

Zwei- familienhäuser bzw. mit 360,00 € für Wohnhäuser mit mindes-

tens drei Wohneinheiten.

Öffentliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

3. KfW-Förderung

Die KfW-Förderung ist die umfangreichste und finanzstärkste Förderung für die Sanierung und Modernisierung von Bestandsimmobilien unter dem Gesichtspunkt der Energieeffizienz.

Die Förderrichtlinien der KfW sind seit dem 01.04.2009 vollständig erneuert und ab 01.10.2009 nochmals aktualisiert worden.

Derzeit gibt es im Wesentlichen folgende Förderprogramme:

a) KfW-Effizienzhaus

Bei der Förderung des KFW-Effizienzhauses gibt es die Varianten

„KfW-Effizienzhaus 85, 100, 115 und 130“ (statt vorher 70 und 100).

Die Beträge beziehen sich auf den primären Energiebedarf und den

spezifischen Transmissionswärmeverlust des geförderten Gebäudes

auf der Grundlage der in der EnEV 2009 festgelegten Höchstwerte für

vergleichbare Neubauten.

Öffentliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

Achtung: Ab 01.07.2010 gelten abgeänderte Förderkriterien, nämlich „KfW-

Effizienshaus 55, 85, 100 und 115“.

Gefördert wird entweder in Form eines zinsverbilligten Kredites (derzeit 1,10 bis 1,71 % Zinsen), mit einer Tilgungsaussetzung (2-5 Jahre) sowie mit einem Tilgungszuschuss.

Alternativ zur Kreditvariante wird durch einen Investitionszuschuss gefördert, wenn die Modernisierungskosten vom Bauherrn selbst auf- gebracht werden. Der Umfang des Investitionszuschusses richtet sich nach dem jeweils erreichten KfW-Effizienhaus-Standard, also : 85, 100, 115 oder 130 bzw. ab 01.07.2010: 55, 85, 100 oder 115.

Öffentliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

b) Neben dem Programm „KfW-Effizienzhaus“ werden seit dem

01.04.2009 auch Einzelmaßnahmen und Einzelmaßnahmenkombi-

nationen gefördert, ab 01.10.2009 in erweiterter Form.

Dies sind insbesondere die klassischen Modernisierungsmaßnahmen

wie:

- Wärmedämmung

- Wärmedämmung der Außenfassade

- Wärmedämmung des Daches

- Wärmedämmung der obersten Geschossdecken

- Wärmedämmung der Kellerdecke zum kalten Keller

- Austausch der Haustür

- Erneuerung der Fenster

- Austausch bzw. Erneuerung von bestehenden

Fenstern

- Austausch bzw. Erneuerung von Balkon- bzw.

Terrassentüren

Öffentliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

- Anlagentechnik- Einbau eines Brennwertkessels - Einbau eines Niedertemperaturkessels- Anlagen zur Versorgung mit Wärme aus

Kraft- Wärme-Kopplung- Nah- und Fernwärme, unabhängig vom

eingesetzten Brennstoff

Alle Maßnahmen sind von einem Sachverständigen zu begleiten und nach Durchführung der Maßnahme im Hinblick auf die Effizienzqoute zu begutachten.

Gefördert wird durch zinsvergünstigte Kreditaufnahme. Für Kredite bis zu 50.000,00 € pro Wohneinheit bei Einzelmaßnahmen bzw. Einzelmaßnahmenkombinationen.

Die vergünstigten Zinssätze liegen derzeit zwischen 2,27 % und 2,83 %.

Statt der Kreditvariante kann auch hier ein Investitionszuschuss in An- spruch genommen werden, und zwar in Höhe von 5 % der Kosten, maximal 2.500,00 € pro Wohneinheit.

Öffentliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

c) Sonstige KfW-Förderung

Unabhängig von den beiden Varianten Energieeffizienzhaus und

Einzelmaßnahmen gibt es noch Sonderförderungen für Bau-

begleitung, Austausch von Nachtstromspeicherheizungen und

Optimierung der Wärmeverteilung im Rahmen bestehender

Heizungsanlagen.

Die näheren Einzelheiten sind über einen auch hier pflichtgemäß einzu-

schaltenden Energieberater zu ermitteln.

Beschlüsse und Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bei Kreditförderung 1

Die Frage, ob und in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mehr-heitlich eine (geförderte) Kreditfinanzierung beschließen können, ist äußerst kontrovers.Es besteht in jedem Fall ein erhöhtes Anfechtungs-risiko. Es lassen sich derzeit nur folgende Aussagen treffen:

1. Die Wohnungseigentümerversammlung hat eine Beschlusskompetenz für die Entscheidung zur Inanspruchnahme eines Kredites (der Beschluss ist also nicht nichtig).

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband kann Kreditnehmer sein; alternativ dazu können auch die einzelnen Wohnungseigentümer Kredite in Anspruch nehmen. Insoweit werden beide Varianten von der KfW gefördert.

3. Bei Aufnahme eines Kredites durch die Gemeinschaft als Verband besteht für die einzelnen Mitglieder seit dem 01.07.2007 nur noch eine anteilige Haftung gem. § 10 Abs. 8 WEG.

Beschlüsse und Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bei Kreditförderung 2

4. Eine Beschlusskompetenz zur Bestellung von Grundschulden oder Hypotheken zugunsten der finanzierenden Bank in den einzelnen Wohnungsgrundbüchern besteht nicht. Dies ist Angelegenheit und Entscheidung des einzelnen Eigentümers. Letztlich scheitert die Verbands-Variante deshalb oft daran, dass dingliche Sicherheiten für die Bank nicht gestellt werden können, weil nicht alle Mitglieder des Ver-bandes (freiwillig) mitwirken.

5. Zwei Banken praktizieren derzeit ohne dingliche Einzelabsicherung in den Grundbüchern der einzelnen Eigentümer eine geförderte Vergabe von KfW-Krediten für die Gemeinschaft als Verband:

- Investitionsbank Schleswig-Holstein- Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt.

Es gibt derzeit Bemühungen seitens der Verwalterverbände, mit der KfW-Bank in Berlin eine praktikable Lösung für den Verband als Kreditnehmer zu vereinbaren, möglicherweise in der Form einer Bürgschaftsstellung durch die KfW für den WEG-Verband als Kreditnehmer.

Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit!