SANIERUNGSDURCHFÜHRUNG ICHTAL RTSKERN EUENHAUS · nachgewiesen sind (handschriftliche Auflistung,...

Stadt Aichtal

SANIERUNGSDURCHFÜHRUNG AICHTAL „ORTSKERN NEUENHAUS“

INFORMATIONSVERANSTALTUNG ZUM SANIERUNGSAUFTAKT

16. FEBRUAR 2016

Stadt Aichtal

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Agenda

� Sanierungsgebiet

� Sanierungsverfahren

� Förderung privater Eigentümer

� Private Erneuerungsmaßnahmen

� Private Ordnungsmaßnahmen

� Vorgehensweise für private Eigentümer

Stadt Aichtal

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die STEG54 Jahre Stadtentwicklung

� 430 Sanierungsmaßnahmen bundesweit

� 4.700 ha erschlossenes Bauland

� 450 Kunden, Städte und Gemeinden

� 300 rechtskräftig abgerechnete Verfahren

� 110 Mitarbeiter

� 6 Standorte, Hauptsitz in Stuttgart

� ca. 1 Mrd. € Treuhandvermögen

� Qualitätsmanagement DIN EN ISO 9001:2008

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Zukunftsfähige StadtentwicklungUnsere Leistungen

� Städtebauliche Erneuerung

� Baulandentwicklung

� Städtebauliche Planung

� Projektentwicklung

� Projektsteuerung

� Standortmarketing

� Finanzmanagement

� Fördermittelakquisition

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Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“Abgrenzungsplan

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Stadt Aichtal

Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“Bewilligter Förderrahmen

� Insgesamt 1.166.667,- €

� Land BW anteilig 60% 700.000,- €

� Stadt anteilig 40% 466.667,- €

Bewilligungszeitraum:

� 01.01.2015 bis 30.04.2024

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Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“Ziele für die integrierte Entwicklung

� Stärkung und Belebung des bestehenden Ortszentrums unter Wahrung des

gewachsenen Ortsbildes

� Sicherung des Wohnungsbestandes durch Verbesserung der Wohnqualität

sowie durch ortsbildgerechte Nachverdichtung

� Neugestaltung des Kirchplatzes

� Durchgrünung des Ortskerns

� Entsiegelungen im öffentlichen und privaten Raum

� Gestaltung der Erschließungsbereiche, Ausbau der öffentlichen Stellplätze und

der Fuß- und Radwegeverbindungen

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Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“Neuordnungskonzept

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Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“ Mängel

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Mängel Beschreibung

Strukturelle MängelLeerstehende bzw. vom Leerstand bedrohte Gebäude sowie mindergenutzte und ungeordnete Flächen in der Ortsmitte

Funktionale Mängel

Leerstände zeigen funktionale Defizite, Engstellen im Straßenbereich, unausgeprägte und/oder fehlende Gehwege, teilweise Erschließung über Fremdgrundstücke

Räumliche Mängel/Ortsbild

Leerstehende Wohn- und Nebengebäude teilweise Mängel im Fassadenbereich, teilweise fehlende Raumkanten, Gestaltungsmängel

Bauliche Mängel

Erhebliche bis substanzielle Mängel bei rund 80 % der Hauptgebäuden, energetische Sanierung bei einer Vielzahl der Gebäuden sinnvoll

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Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“Missständeplan

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Sanierungsverfahren Rechtsgrundlagen

� Die Sanierung wird im umfassenden Verfahren nach dem

Baugesetzbuch durchgeführt.

� Es gilt das Besondere Städtebaurecht.

(§§ 136 bis 164 BauGB, Anwendung der §§ 152 bis 156 a

BauGB wird nicht ausgeschlossen.)

� Hierbei sind einige Regeln zu beachten, die den Erfolg der

Sanierung unterstützen sollen.

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Genehmigungspflicht nach §§ 144, 145 BauGB BauB

� Sanierungsvermerk im Grundbuch

� Im Sanierungsgebiet bedürfen der

schriftlichen Genehmigung der Gemeinde:

� Baumaßnahmen jeglicher Art und Veränderungen an

Gebäuden oder Grundstücken

� Grundstücksverkäufe oder -teilungen

� Belastungen von Grundstücken (z. B. Erbbaurecht,

Baulast, Fahrrecht), etc.

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Sanierungsvermerk nach § 143 Abs. 2 BauGB

„Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und hat hierbei die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk).“

In der Regel lautet die Eintragung: „Eine Sanierung wird durchgeführt“.

Nach Beendigung der Sanierung (Abrechnung und Aufhebung der Sanierungssatzung) wird der Sanierungsvermerk gelöscht.

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Genehmigungspflichtige Vorhaben nach § 144 Abs. 1 und 2 BauGB

insbesondere:

� Vorhaben nach § 29 BauGB, d. h. Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen,

� Beseitigung baulicher Anlagen (Abbruchmaßnahmen),

� Abschluss oder Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen (Grundstück, Gebäude),

� Rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks,

� Bestellung eines Erbbaurechts,

� Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,

� Teilung eines Grundstücks.

usw.

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Förderung privater EigentümerPrivate Erneuerungsmaßnahmen – Voraussetzungen für eine Förderung

� Das betroffene Grundstück liegt im Sanierungsgebiet.

� Die Maßnahme entspricht dem Sanierungsziel.

� Die Maßnahme ist wirtschaftlich.

� Die wesentlichen Mängel und Missstände werden beseitigt.

� Die Form und das Material der sichtbaren Bauteile

entsprechen dem Ortsbild.

� Vor Beginn einer Maßnahme (Auftragsvergabe) ist eine Vereinbarung zwischen

dem Eigentümer und der Gemeinde abzuschließen!

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Förderung privater EigentümerPrivate Erneuerungsmaßnahmen – Förderfähige Maßnahmen

Haustechnische Verbesserungen

�Sanitäre, Heizungs-, lüftungs- und elektrotechnische Verbesserungen in Wohnungen und Gebäuden

Wohnungstechnische Verbesserungen

�Veränderungen der Raumnutzung, der Größe und der Orientierung von Räumen

�Verbesserung der Belichtung und Belüftung,Schaffung von Wohnungsabschlüssen

�Verbesserung im Sanitärbereich (WC, Bäder), alten- bzw. behindertengerechter Ausbau

Bautechnische Verbesserungen

�Erhöhung der Wärmedämmung und des Schallschutzes an Wänden, Decken und Fußböden, Fenstern und Türen

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Förderung privater EigentümerPrivate Erneuerungsmaßnahmen – Mindestausbaustandards bzw. Mindestanforderung

� Beseitigung baulicher Mängel (Dach, Fassade, tragende Bauteile).

� Herstellung einer ausreichenden Isolierung/Wärmedämmung an der Fassade,

im Bereich der Fenster, im Dachbereich und an der Kellerdecke.

� Einbau eines umweltfreundlichen, energiesparenden, zentralen Heizsystems.

� Jede Wohnung muss einen eigenen Wohnungsabschluss erhalten.

� Einbau einer modernen Sanitäranlage mit zentraler Warmwasserbereitung.

� Sämtliche Installationen sind an heutige Anforderungen anzupassen (insb.

Elektro).

� Erneuerungsmaßnahmen und Neubauten haben der Ortsbildpflege zu dienen.

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Förderung privater EigentümerPrivate Erneuerungsmaßnahmen – Rechenbeispiel

Kosten

ggf. Obergrenze

40 %

60 %

ERNEUERUNG200.000 €

Stadt 40 %20.000 €

Land/Bund 60 %30.000 €

Eigenanteil 150.000 €(Abschreibung EStG)

Private Erneuerungsmaßnahmen 25 %max. 50.000 €

Denkmalgeschützte Gebäude 40 %max. 50.000 €

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Förderung privater EigentümerPrivate Erneuerungsmaßnahmen – Steuerliche Begünstigungen für Gebäude

� Vermietete Wohngebäude und Gewerbeeinheiten (§ 7h EStG): steuerliche Abschreibung zu 100 % in den nächsten 12 Jahren (d. h. im Jahr der Herstellung, also Abschluss und Abrechnung der Baumaßnahme, und in den 11 Folgejahren). 9 % im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren sowie bis zu 7 % in den folgenden 4 Jahren = insges. 100 % in 12 Jahren

� Vermietete Baudenkmale (§ 7 i EStG): erhöhte Abschreibung der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die insb. zur sinnvollen Nutzung des Gebäudes erforderlich sind. Dauer und Höhe vgl. § 7 h EStG.

� Aufwendungen für selbstgenutzte Wohngebäude oder Baudenkmale können gem. § 10 f EStG wie Sonderausgaben zu 9 % pro Jahr für maximal 10 Jahre geltend gemacht werden = 90 % in 10 Jahren

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Förderung privater EigentümerPrivate Erneuerungsmaßnahmen – Eigenleistungen durch den Eigentümer

� Eigenleistungen können angerechnet werden, wenn sie schriftlich

nachgewiesen sind (handschriftliche Auflistung, Excel-Tabelle

usw.).

� Der Wert der Eigenleistung wird mit 8,- € pro Stunde berechnet

und kann bis maximal zu 15 % der sonstigen

berücksichtigungsfähigen Kosten anerkannt werden.

� Zu den Eigenleistungen gehören die Arbeitsleistungen, die zur

Durchführung der Erneuerungsarbeiten vom Eigentümer selbst

oder von seinen Angehörigen erbracht werden.

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Förderung privater EigentümerPrivate Erneuerungsmaßnahmen – gelungene Beispiele

Vorher Nachher

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Vorher

Nachher

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Vorher

Nachher

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NachherVorher

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Förderung privater EigentümerPrivate Ordnungsmaßnahmen

... für anschließende Neubebauung

(der Neubau selbst ist nicht förderbar!)

� Freilegung von Grundstücken

(Gebäudeabbrüche/Rückbau)

... zur Entkernung

Förderfähig in Zusammenhang mit Neugestaltungen

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Förderung privater Eigentümer Private Ordnungsmaßnahmen – Fördersätze

�Private Ordnungsmaßnahmen: Abbrüche max. 100 %

max. 50.000 €

100 % Förderung

40 %

ABBRUCH30.000 €

Eigenanteil 0 €

Land/Bund 60 % 18.000 €

Stadt 40 % 12.000 €

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Förderung privater EigentümerPrivate Ordnungsmaßnahmen – gelungene Beispiele

Vorher

Nachher

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Vorgehensweise für private EigentümerAblauf

�Kontaktaufnahme durch den Eigentümer bei der Stadt Aichtal oder bei der STEG direkt (kein formeller Antrag erforderlich)

�Feststellung der baulichen Mängel („Modernisierungserhebung“ durch die STEG)

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�evtl. Hinzuziehen eines Architekten

�evtl. Energieberatung/Konzept zur Energieeinsparung

�evtl. Hinzuziehen eines Büros für Bauphysik (insb. bei Isolierung vonSichtfachwerkfassaden – Innendämmung/Berechnung des Taupunkts usw.)

�Ermittlung der Kosten (Kostenschätzung nach DIN 276 oder Angebote vonHandwerksbetrieben)

�Vorlage einer konkreten Planung durch den Eigentümer, Einigung über die Gestaltung des Gebäudes im Konsens mit der Stadt Aichtal und der STEG

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�Abstimmung der Einzelmaßnahmen zwischen Stadt Aichtal/STEG und Eigentümer (insb. Umfang der Maßnahmen, Gestaltung usw.)

�Berechnung des Kostenerstattungsbetrags (Zuschuss) und Zustimmung durch die Stadt Aichtal

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�Abschluss einer Vereinbarung über Erneuerungsmaßnahmen

(Grundvoraussetzung).

�Baubeginn und Durchführung der Erneuerungsmaßnahme (nach Abschluss der

Vereinbarung über Erneuerungsmaßnahmen, nach baurechtlicher und sanierungs-

rechtlicher Genehmigung sowie nach Baufreigabe („roter Punkt“)).

�Auszahlung des Zuschusses nach Baufortschritt (1. Rate: 30 %, 2. Rate: 40 %).

�Abschluss der Erneuerungsmaßnahme, Abnahme und Abrechnung

(Auszahlung der 3. Rate = Schlusszahlung: 30 %).

�ggf. Ausstellung einer Bescheinigung nach §§ 7 h, 10 f und 11 a EStG durch die

Stadt Aichtal auf Antrag des Eigentümers.

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Vorgehensweise für private EigentümerInformationsflyer

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und auch damit geht es los: Sanierungsmanager (KfW 432)

Nur noch ein wenig Geduld …

�die STEG in Zusammenarbeit mit der isuf GmbH

�Quartierskonzept – ein kurzer Rückblick

�Sanierungsmanagement – Aufgaben und Ziele

�Mehrwert für Neuenhaus

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Sanierungsmanager (KfW 432)

Januar 2016 bis Januar 2019

�2. Stufe der KfW-Förderung: Umsetzungsbegleitung Quartierskonzept Neuenhaus

�Sanierungsmanager: die STEG und die isuf GmbH

�Laufzeit 3 Jahre

Stadt Aichtal

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Quartierskonzept – ein kurzer Rückblick

Das Quartier

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Sanierungspotenziale

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MaßnahmenempfehlungenBereich Konkrete Einzelmaßnahmen

Wissensmanagement Internetinformation, Informationen im Mitteilungsblatt, Tag der Energie, Runder Tisch Energiepartner, Vorträge vor Ort …

Sanierung von Gebäuden Musterlösungen zugänglich machen, Unterstützung bei der Fördermittelakquise, Unterstützung bei der Entwicklung von Sanierungsfahrplänen …

Energieerzeugung und - versorgung Unterstützung bei Gemeinschaftsprojekten, weitergehende Untersuchung Nahwärmelösungen, Konzepte zur stärkeren Nutzung lokaler Ressourcen …

Effiziente Energieverwendung Modernisierung der Straßenbeleuchtung, Messgeräteverleih, Informationsmaterial …

Monitoring Datenfortschreibung, Maßnahmenevaluierung …

Beratung Regelmäßiges und längerfristiges Angebot vor Ort, Förder-und Beratungskompass, aufsuchende und konkret unterstützende Beratung und Umsetzungsbegleitung …

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Sanierungsmanagement – KfW-Förderprogramm 432

Aufgaben des Sanierungsmanagements

�Energetische Sanierungs- und Fördermittelberatung und Berichterstellung

�Fachliche Unterstützung und Koordination der Umsetzung

�Controlling und Monitoring

�Beteiligung und Vernetzung der Akteure, Bürgerbeteiligung

�Öffentlichkeitsarbeit

�Planung und Umsetzungsbegleitung zentraler Einzelmaßnahmen

�Projektmanagement, Evaluierung und Fortschreibung des Quartierskonzeptes

Stadt Aichtal

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Sanierungsmanagement – KfW-Förderprogramm 432

mehr wert für Neuenhaus

�Aktiver Klimaschutz

�Optimierung der Energieversorgung und -nutzung

�Effizienzsteigerung und Kostensenkung

�Zwei Projekte – gemeinsame Ziele – zentrale Koordination

�Angebote über das Sanierungsgebiet hinaus

�Vorhandene Kompetenzen und Ressourcen nutzen

�Mitmachen ausdrücklich erwünscht!

www.steg.de

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

die STEG Stadtentwicklung GmbHOlgastraße 5470182 Stuttgart

Laura [email protected]. 0711 / 21068 – 251Fax 0711 / 21068 – 112

Gaby [email protected]. 0711 / 21068 – 186Fax 0711 / 21068 – 112

isuf GmbHDr. Martin GeigerForsthausstraße 1666709 [email protected]. 06876 / 99005 – 0Fax 06876 / 99005 – 25

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