Schweizer Hotel Investitionen – Gewusst wie?
-
Upload
marmite-verlags-ag -
Category
Documents
-
view
230 -
download
5
description
Transcript of Schweizer Hotel Investitionen – Gewusst wie?
!"#$%&'()*&%%+,--".)$/-)012)3'(*"&$"#)4--,5&%&".6"78#9'()
!"/:6"7);("-<=)
3'(*"&$"#)!,>"%)4.?"7::,.".)@)
A"*/77>)*&"B)
C,D"#<:,.=)
E#2)3<-/"%)A"#5"#F)CG4H3)
7<-/"%I6"#5"#2'()JAF)KL#&'()
M<%>"#)K/N'+)E&#"'>,#)3<%"7)O)C<#+":.6)
J'',#)!,78&><%&>PF)KL#&'()
7 juin 2010 1
Wissenswertes aus Betreibersicht
« Schweizer Hotelinvestitionen –Gewusst wie »
7 juin 20102
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
WalterWalter ZuZuëëckckDirektor Entwicklung & Franchise Schweiz
Hotelfachschule in Meran
Zürich, Mailand, Cannes, Brent, London, Houston
1995 – 1999 Direktor Novotel Zürich Airport Messe
2000 – 2004 Direktor Novotel-Ibis-Etap Zürich West
2005 Cornell University
ZHV Vorstandsmitglied seit 2002
7 juin 20103
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Agenda
AccorAccor 20102010
KundenwKundenwüünschensche -- BetreiberantwortenBetreiberantworten
BetreibersichtBetreibersicht
BetreibermodelleBetreibermodelle
PortfolioPortfolio
AdagioAdagio
Fragen & AntwortenFragen & Antworten
7 juin 20104
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Accor in der Schweiz (seit 1975)
41 Hotels (24 Filialen, 11 Management, 6 Franchise) 4‘600 Zimmer 1‘000 Mitarbeitende 2 exklusive Hotels mit dem Label MGallery in Genf und
Zürich 5 Novotel in Bern, Genf, Lausanne, Zürich (zwei); 6 Mercure in Basel, Biel, Leukerbad, Leysin, Martigny,
Zürich; 1 Suitehotel in Genf; 1 Adagio City Aparthotel in Basel 19 Ibis in Baar, Basel, Bern, Chur, Crissier, Freiburg,
Genf (drei), Kriens, Lausanne, Locarno, Neuenburg, Rothrist, Sion, Winterthur, Zürich (drei);
7 Etap Hotel in Bern, Genf (zwei), Luzern, Pratteln, Winterthur, Zürich, Lausanne.
173 Mio. CHF Geschäftsvolumen 26 Mio. CHF PBT
7 juin 20105
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Portfolio 2010 41 Hotels per 31.05.2010
Zurich
Genève
Bâle
Bern
Lausanne
*Neubau als Etap
SionLocarno
7 juin 20106
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
NZZ Januar 2010
Nachrichten › WissenschaftDas Jahr 2009 macht es deutlich. Das A und O des finanziellen Erfolgs ist eine hoheAuslastung. Aufgrund ihrer konjunkturanfälligen Gästesegmente ist die Stadthotelleriebesonders unter Druck gekommen. Als stabile Gäste erwiesen sich Wintersportler undKonsumenten von Medical-Wellness-Angeboten.Philipp LütolfDie Schweizer Hotellerie bietet dem Kleinanleger wenig Investmentgelegenheiten. EineMöglichkeit besteht im Kauf von Aktien internationaler Hotelketten. Für deren Umsatz und Gewinnspielen die Niederlassungen in der Schweiz allerdings nur eine marginale Rolle. DieWirtschaftskrise hat den Hotelketten in den ersten neun Monaten 2009 deutlicheUmsatzeinbussen beschert. Marriott International und die Rezidor Hotel Group, zu welcher unteranderem der Brand Radisson Blu gehört, mussten auf Stufe REVPAR (REVenue Per AvailableRoom) einen Rückgang von 21% bzw. 18% hinnehmen. Die rückläufigen Erträge haben beibeiden Gruppen zu einem Cashdrain geführt. Für den Aktionär hätte sich ein Investment auf jedenFall nicht gelohnt. Seit Anfang 2007 stehen die Titel von Marriott und Rezidor mit einem Minusvon 44% bzw. 64% zu Buche. Zum Vergleich: Der SPI verlor in dieser Zeit 20%, die UBS rund75%.Tiefpreissegment stabilDeutlich besser ist es der ACCOR Group gegangen. Der REVPAR ist in den ersten drei Quartalen«nur» um ca. 12% zurückgegangen. Insbesondere die Brands im Tiefpreissegment wie etwa IBISoder Etap Hotel zeigten sich krisenresistent und verloren auf Stufe REVPAR weniger als 10%.
7 juin 20107
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Die Entwicklungsstrategie
Die Franchiseentwicklung ankurbelnum ab 2011 pro Jahr drei neueBetriebe aufzunehmen.
Prioritäre Marken: all seasons, Mercure, MGallery.
Das Ibis und Etap Portfolio mit Hotelsin den 12 Agglomerationen ergänzen.
Jede andere Gelegenheit in den 5 grössten Schweizer Städten genauprüfen.
7 juin 20108
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Accor weltweit
7 juin 20109
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Kennzahlen 2009
7 juin 201010
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Hoteleröffnungen im 2009
7 juin 201011
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Kundenwünsche
« Grüner »– ISO 14001 (alle Schweizer Ibis -19-)– Green Globe Zertifizierung (alle Schweizer Novotels -5-) – Accor Umweltcharta umgesetzt (alle Schweizer Betriebe -41-)– 2000 Watt Gesellschaft-staugliche Gebäude
« Mobiler»- Sichere Internetverbindungen in allen Räumen- Gemütliche temporäre Arbeitsplätze verteilt über das
ganze Hotel- Optimal (OeV) gut erreichbare Standorte
« Anspruchsvoller»- An die Umgebung angepasst- Tradition und Moderne gekonnt verbunden- Perfekter Service – Gastlichkeit auf jeder Preisstufe
7 juin 201012
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
ErfahrungenErfahrungen imim Bau Bau vonvon HotelsHotelsFlexibilitFlexibilitäätt
TermineinhaltungTermineinhaltung
Anforderungen
UmgebungUmgebung
Sofitel = prime locationSofitel = prime locationEtapEtap = = AutobahnausfahrtAutobahnausfahrt
GebGebääudeudeLocation, Location, LocationLocation, Location, Location
MarkenkriterienMarkenkriterien erferfüülltlltFixkostenFixkosten imim GriffGriff
EinfachEinfach bewirtschaftbarbewirtschaftbarNichtNicht rundrundKeinKein SpitzSpitz
Min. 18 Min. 18 ZimmerZimmer/Etage/Etage
7 juin 201013
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
À la carte
Zusammenschlüsse
Nach Segment: Golf / Wellness-Hotels
National: Swiss Budget Hotels
Regional: Logis de France Romantik Hotels Minotel Relais & Chateau
International: Best Western Worldhotels
Ketten
Franchise Vertrag Management Vertrag Vertrag mit fixer Miete Vertrag mit variabler Miete
7 juin 201014
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Déploiements
7 juin 201015
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Pro Einheit
% Total
Total
127100%12,700Total
10,8100Diverse
107,91,000Einrichtung, Ausstattung
10,8100Technische Assistenz Adagio
75,5700Architektenhonorar
70557,000Baukosten(für ein Standardprodukt, 42m2 GFZ)
38303,800Grundstück(maximum 30% derGesamtinvestition)
Beispiel für ein typisches Projekt( 100 Apartments, in Frankreich )
( In 1000 €)
7 juin 201016
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Betriebswirtschaftliche Schlüsseldaten
Ein hochrentables Business Modell Das Geschäftsmodell zielt klar auf Langzeitvermietung ab; die durch-
schnittliche Aufenthaltsdauer liegt aktuell bei 8 Tagen, im Vergleichzu weniger als 2 Tagen in der traditionellen Hotellerie
Weniger Schwankungen zwischen Belegung Woche/Wochenende Eine gleichmässigere Belegung als in der klassischen Hotellerie in
der gleichen Kategorie, ermöglicht ein effizienteres Kostenmanagement 95% des Geamtumsatzes kommt aus dem Logisbereich, was gleich-
bedeutend ist für hohe Margen Das Dienstleistungsangebot ist auf ein Minimum beschränkt: Frühstück,
Verkaufsautomaten, wöchentliche Reinigung,… keine Restauration. Der Mitarbeiter- Ratio liegt bei weniger als 0,1 pro Appartment Das GOP liegt in der Regel bei 70% oder gar darüber, weit mehr als bei
einem klassischen Hotelbetrieb ( Das Ergebnis vor Steuern liegt bei 15% ) Die Ergebnislage eine Apparthotels ist nicht so bedeutend der allgemeinen
wirtschaftlichen Entwicklung ausgesetzt, reagiert weit weniger empfindlich aufSchwankungen als ein traditioneller Hotelbetrieb
7 juin 201017
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Ein attraktiver Betreiber mit höchstem Revpar Index
Starke Marken
Dynamische Distribution
Die besten Talente
Exzellenz in Gastfreundschaft
7 juin 201018
Agenda
Accor 2010
Kundenwünsche -Betreiberantworten
Betreibersicht
Betreibermodelle
Portfolio
Adagio
Fragen & Antworten
Merci / Fragen?
Welches Hotelkonzept?
7 juin 2010
Herzlich willkommen
Schiffbaustrasse 11, im Herzen von Züri West
Q<#%)A&6"#)G"D)QAF)M9.6&)
Mixed-Use and Hospitality Development
1
Mixed-Use and Hospitality Development
2
Inhalt
1.! Interessenlage bei Betreiberimmobilien
2.!Grundlegende Erfolgsfaktoren
3.!Prozess Development
4.!Kernkompetenzen
Mixed-Use and Hospitality Development
3
1. Interessenlage bei Betreiberimmoblien
Prozessteuerung
Development
Investor •! Nachhaltige, rentable Investition
•! Geringe Kosten für den Bau, Betrieb
und die Erneuerung
•! Prestige – Flag Ship
Planer und
Unternehmer •! Optimale Konditionen
für eigene Leistungen
•! Schneller Abschluss
ohne Verpflichtungen
•! Gute Referenz
Mixed-Use and Hospitality Development
4
2. Grundlegende Erfolgsfaktoren
•! Beherrschen und diszipliniertes Einhalten des Development - Prozesses, um unnötige Risiken zu vermeiden und Kosten zu minimieren.
•! Die Projektpartner müssen nach deren Fachkompetenz sorgfältig bestimmt werden:
o! Die Projektentwicklung muss sowohl betrieblich, wie auch investitionsmässig professionell sein, um ein erfolgreiches, marktfähiges Hotelprodukt zu kreieren.
o! Das Planungsteam muss Erfahrung mitbringen in der Hotelplanung
•! Marktgerechte Hotelentwicklung mittels :
o! Verkaufswirksamen und belastbaren Analysen und Konzepten
o! Transparenten, schlüssigen Simulationen, die das Produkt in punkto Investition und Betrieb möglichst realitätsnahe abbilden
o! Zusammenführen der Interessen des Betreibers und Investors in einen belastbaren Mietvertrag
o! Klare Definition von Schnittstellen für die Investition, den Unterhalt und die Erneuerung
Mixed-Use and Hospitality Development
5
2. Grundlegende Erfolgsfaktoren
•! Nachhaltige, partnerschaftliche Dealstrukturen möglichst ohne Interessenkonflikte und die Integration der Bedürfnisse von Betreibern, Investoren und der Umwelt unterstützen reibungslose Abläufe.
•! Prozessteuerung für die konzepttreue Planung und Realisation des Projektes im Rahmen der budgetierten Erträge, Kosten und Termine
„Für eine erfolgreiche Projektentwicklung müssen die richtigen Leute am Tisch sitzen, sie müssen
die Prozesse beherrschen und etwas vom Geschäft verstehen„
Mixed-Use and Hospitality Development
6
3. Prozess Development
Analyse, Konzept
Simulation Betreiberakq.
Schematic Design
Mixed-Use and Hospitality Development
7
3.1 Prozess Development – Analyse, Konzept, Simulation
Marktgerechtes, belastbares Konzept
als Schlüssel zur erfolgreichen Projektentwicklung
•! Analyse – fundierte Analysen geben Auskunft über den Standort, die Marktpotenziale, die
Konkurrenz und die Produktpreise
•! Konzept – das Konzept definiert die Verkaufsargumente und die Eckdaten des späteren
Produkts in punkto Qualität, Standard, Kategorie, Marketing, Betriebsform, Preis, Grösse
•! Simulation – Wirtschaftliche Optimierung des Produkts mit vernetzter Simulation -
Raumprogramm, Anlagekosten, Betriebs-, Mietertrags- und Investitionsrechnung
Analyse, Konzept
und Simulation
Betreiberakq. Schematic Design
Mixed-Use and Hospitality Development
8
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160% E
nts
ch
eid
Verk
au
f
An
aly
se, K
on
zep
t
Pro
jekt
Bew
illig
un
g
Pro
jekto
pti
mie
run
g
Mark
eti
ng
Bau
beg
inn
Bau
en
de
Mark
tpre
is G
run
dstü
ck
Potentialerkennung Hotel Development Architektenentwicklung
3.1 Prozess Development – Analyse, Konzept, Simulation
Mixed-Use and Hospitality Development
9
3.2 Prozess Development - Schematic Design, Betriebsvertrag
Abschluss von Miet-, und / oder Management-, bzw. Franchiseverträgen
•! Schematic Design - Das Konzept, das Raumprogramm und die Budgetvorgaben aus der
Simulation sind die Grundalge für den ersten Planungsschritt – das Schematic Design
•! Betriebsvertrag - In der Folge werden spezielle Vertragskonzeptionen ( Dealstrukturen) mit
zum Teil mehreren Vertragsparteien geschaffen, um die gewünschte Werthaltigkeit und
Risikodeckung gegenüber Investoren darstellen zu können.
Betreiberakq.
Schematic Design
Mixed-Use and Hospitality Development
10
3.3 Prozess Development – Platzierung, Baurecht
Abschluss Kaufvertrag und aller erforderlichen Verträge zur Realisation
•! Baurecht - Die erfolgreiche Platzierung des Projektes erfordert auch baurechtliche Sicherheit
für den Investor
•! Platzierung - Auf der Grundlage eines werthaltigen Mietvertrages wird der Kaufvertrag mit
dem Investor verhandelt und geschlossen
•! Realisation - Der Investor schliesst in der Folgen alle erforderlichen Verträge mit den am Bau
Beteiligten zur Realisation
Platzierung
Baurecht
Betreiberaqk.
Schematic Design
Mixed-Use and Hospitality Development
11
3.4 Prozess Development - Steuerung
Konzepttreue Planung und Realisation des Projektes im Rahmen des budgetierten Ertrags, Qualität, Kosten und Termine
–! Prozessteuerung Development - Sicherstellen der konzepttreuen und wirtschaftlichen Planung und Ausführung des Projekts mit betriebswirtschaftlichem und hoteltechnischem Know-how, sodass die budgetierten Erträge erreicht werden können.
Wahrnehmen der Schnittstellenfunktion zwischen Bauherrschaft und Hotelbetreiber in der Projektierungs- und Bauphase. Interpretation der verhandelten Verträge im Interesse der Auftraggeberin.
Prozess-
begleitung
Mixed-Use and Hospitality Development
12
4. Kernkompetenzen
•! Unseres Analysen, Konzepte und Simulationen sind der Grundstein für nachhaltige,
marktfähige Immobilienprodukte. Das integrierte und vernetzte Simulationsmodell NG erlaubt es :
o! die Vertragskonditionen von Investoren und Mietern zusammenzuführen
o! schlüssig und transparent darzustellen
o! zu optimieren
o! den Nachweis der wirtschaftlichen Investition und auch des Betriebs zu erbringen.
•! Der erprobte und bewährte Development - Prozesse minimiert Risiken und Kosten.
•! Die werthaltigen Mietverträge sind der Grundstein für erfolgreiche Hotelprodukte.
•! Das umfassende Netzwerk an Betreibern, Investoren und Kompetenzpartnern ist
entscheidend für die erfolgreiche Umsetzung der Projekte.
Mixed-Use and Hospitality Development
13
DANKE FÜR IHRE
AUFMERKSAMKEIT !
Q%</7)M2)R".D"#)J'#,.)JAF)KL#&'()
ZÜRICH DÜSSELDORF DALLAS TULSA
Hotelinvestitionen aus Anlegersicht10. Juni 2010
ACRON Gruppe
Insgesamt 30 Jahre Expertise in Konzeption & Realisierung von indirekten Immobilieninvestments:
Schweiz Texas und OklahomaEU-Raum (Trophy)Lateinamerika
Realisierung eines jeden Investments in einem spv (special purpose vehicle):USA: Ein-Objekt-Gesellschaft auf Basis einer Personengesellschaft (L.P.) Schweiz: Ein-Objekt-Gesellschaft auf Basis einer Schweizer Aktiengesellschaft (AG)
Besonderheiten:
100 Prozent Transparenz für den AnlegerImmobilie als einziges Asset der Objekt-GesellschaftRisikodiversifikation: Investoren können in verschiedene Vehikel streuenKeine diskretionäre Änderung des Investmentobjektes durch ACRON möglich
Tätigkeit
2
ACRON Gruppe
1981 Gründung der heutigen ACRON Gruppe
1985 Beginn Tätigkeit USA – Immobilieninvestments
1988 Auflage des ersten Private Placements in den USA
1988 Eröffnung Zweigniederlassung Zürich der ACRON GmbH Düsseldorf
1999 Gründung ACRON (Schweiz) AG, Zürich (Rechtsnachfolge Zweigniederlassung)
2000 Erstes realisiertes CH-Investment (ACRON HELVETIA I) – mit Merck Finck & Co
2003 Zweites realisiertes CH-Investment (VALIDIA SCHWEIZ I) – mit Ideenkapital
2004 Drittes realisiertes CH-Investment (ACRON HELVETIA II) – ohne Partner
2009 Börsenkotierung der HELVETIA I, II & III an der BX Berne eXchange
2010 41 Immobilieninvestments; ca. 40 Mitarbeiter; Transaktionsvolumen: CHF 743 Millionendavon 9 HELVETIA-Investments unter Management Volumen CH:CHF 467 Millionen
Historie - Auszug
3
Geschäftsfelder ACRON (Existent und künftig)Geschlossene Immobilieninvestments
SchweizGewerbeimmobilien
Lateinamerika Gewerbeimmobilien
Texas / OklahomaGewerbeimmobilien
Trophy PropertiesEUROPA
4
ACRON GruppeStruktur heute
ACRON Holding AG (Schweiz)
ACRON (USA) L.P.(USA)
ACRON AG(Schweiz)
ACRON GmbH(Deutschland)
Objektakquise
Asset-Management
Facility-Management
20 Mitarbeiter
Objektakquise
Asset-Management
Facility-Management
7 Mitarbeiter
Konzeption
Marketing & Vertriebskoordination
Anlegerbetreuung
16 Mitarbeiter
32 US L.P.sInvestitionsvolumen
US-$ 211 Mio.
9 Immobilien AGsInvestitionsvolumen
CHF 467 Mio.
5
ACRON Gruppe
v.l.n.r.: Klaus W. Bender (Delegierter des Verwaltungsrats ACRON AG, Zürich), Oliver Weinrich (GF ACRON GmbH, Düsseldorf), Greg W. Wilson (Präsident ACRON USA) , Kai Bender (GF ACRON AG, Zürich & ACRON GmbH, Düsseldorf), Peer Bender
(GF ACRON GmbH, Düsseldorf), Jürg Greter (Präsident des Verwaltungsrats der ACRON Holding AG & ACRON AG)
Management
6
Fiege Logistik, Basel-Land
Portikon, Zürich Fachmarktzentrum Näfels
T-Sytems, Bern Radisson Blu Hotel, Zurich Airport
Messerli, Zürich
Bisherige ACRON CH InvestmentsDie ACRON HELVETIA Reihe
Waser, Buchs Steigenberger, GstaadSüdpark, Solothurn
7
Veräussert -- IRR 18,72 % p.a.
Investitionsgründe
Objekt mit hoher Standortattraktivität.
Einnahmesicherheit durch renommierte und bonitätsstarke Mieter.
Affinität des Mieters zum gemieteten Objekt.
Commitment des Mieters zum wirtschaftlichen Ergebnis.
Rendite, konservative Prognose:
Investoren müssen anfänglich 6,5 Prozent p.a. erwirtschaften.
Feste Mietverträge über mindestens 15 Jahre.
Anforderungen an ACRON Investments
8
Beispiele für Hotelinvestments
9
10
Beispiele WettbewerberHotelinvestments, wie sie sich kein Investor wünscht
Fundus Fonds 34, Initiator Fundus (Anno August Jagdfeld)
Volumen ca. EUR 200 Millionen, 2 000 Anleger
Sondernutzungsrecht: Bei Zeichnung von Mindestsumme EUR 25 000 Mitgliedschaft im Owners Club Heiligendamm + weitere Privilegien
2009: Betreiberin Kempinski zieht sich aus dem Betrieb zurück:
- Vertragsbrüche seitens Fundus gepl. Investitionen nicht getätigt- Managementgebühr an Hotelgruppe EUR 1.1 Mio. nicht geleistet- Ständige Einmischung in täglichen Hotelbetrieb durch Initiator Jagdfeld
Grand Hotel Heiligendamm, Ostsee
2009: EUR 4 Mio. Bürgschaft in Anspruch genommen
Anleger haben auch 10 Jahre nach Auflage des Fonds keinen Cent Ausschüttung gesehen, geplante Auslastung wurde nie erzielt
Problematik: Managementvertrag, Risiko bei Anlegern
11
Hotelinvestments, wie sie sich kein Investor wünscht
Fundus Fonds 31, Initiator Fundus (Anno August Jagdfeld)
Volumen ca. EUR 220 Millionen, 5 000 Anleger, Ø-Investition = EUR 50 000
Versprechen der 90er Jahre = 4 Prozent Ausschüttung p.a.
1997: Ausschüttung nur noch bei 2 Prozent p.a.
Hotel Adlon Kempinski, Berlin
Beispiele Wettbewerber
2008 / 2009: Anleger sollen auf EUR 3.1 Mio. Pacht verzichten (Pachtstundung), keine Ausschüttung
2010: Erneuter Pachtverzicht bis 2011, Mietstundung verlängert
Problematik: Mehrheit der Investoren werden von einem Treuhänder vertreten, der selbst in einer von Jagdfelds Gesellschaften angestellt ist
12
Am Bedarf vorbei…
Seit 2001 hält Urs Schwarzenbach 90 Prozent der Aktien des Luxushotels, Zimmer ab CHF 540 pro Nacht
Komplettrenovation + Erweiterungsbau von 2004 bis 2008
Bauzeit und Baukosten hatten sich verdoppelt, aus 2 Jahren wurden 4 und aus CHF 150 – 180 Mio. wurden CHF 440 Mio.
Beispiele Wettbewerber
5-Sterne Hotel Dolder Grand, Zürich
Schwarzenbach steht nach wie vor hinter dem Luxushotel und schiebt rote Zahlen 2008 + schlechte Belegung von 43 % 1. HJ 2009 einzig auf Krise
Negativpresse wegen gleichgeschlechtlicher Veranstaltungsreihe
Bau + Interior am Bedürfnis der Zielgruppe vorbei, zuviel Hightech ist eben doch nichtJedermanns Sache
Investitionsgründe
Objekt mit hoher Standortattraktivität und hohem, aber nicht hypermodernem Design.
Einnahmesicherheit durch renommierte und bonitätsstarke Mieter / Betreiber.
Affinität des Mieters zum gemieteten Objekt.
Commitment des Mieters zum wirtschaftlichen Ergebnis.
Rendite, konservative Prognose:
Investoren müssen anfänglich 6 Prozent p.a. erwirtschaften.
Feste Miet- / Pachtverträge über mindestens 20 Jahre.
Anforderungen an ACRON Hotelinvestments
13
Bonität des Mieters / Betreibers
Einnahmesicherheit durch renommiere und bonitätsstarke Mieter / Betreiber
Hotelketten vs. Private Hotelgesellschaften (! KEINE Familienhotels !)
Grösse: betriebswirtschaftlich **** Vier Sterne = mindestens 150 Zimmer***** Fünf Sterne = mindestens 80 Zimmer
Mithaftung Holding / Dachgesellschaft
Patronatserklärung / Garantie
Bankgarantie für mindestens eine Jahresmiete ausreichende Kapitalisierung der lokalen Betreibergesellschaft
Anforderungen an ACRON Hotelinvestments
14
Affinität des Mieters zur Liegenschaft, Rendite, Mietverträge
Affinität
Abstimmung mit Mieter / Betreiber vor und in Bauphase.
Spezielle „Wunsch“-Liegenschaft des Mieters / Betreibers.
Rendite
Kein Hobby
Feste Mietverträge
Laufzeiten: mindestens 20 Jahre (25 Jahre bevorzugt)unter 20 Jahre keine Akzeptanz, kein Commitment
Anforderungen an ACRON Hotelinvestments
15
Hotelpachtvertrag
Gebrauchsüberlassung eines Pachtgegenstandes und Gewährung eines Fruchtgenusses (Nutzung der Sache und Erzielung Erträge aus selbiger).
Fester Pachtbetrag.
Unternehmerisches Risiko liegt bei Pächter.
Fremdbewirtschaftung durch Pächter.
Stabile Einnahmen, keine Profitmöglichkeit bei guter Konjunkturlage.
Vertrags-gegenstand
Gegenleistung
Risikoverteilung
Kennzeichen
Managementvertrag
Betriebsführung (Management) im Auftrag und auf Rechnung
des Eigentümers aber in eigenem Namen.
Dienstleistungsentgelt bestehend aus Basisgebühr + Incentive-Fee.
Unternehmerisches Risiko liegt bei Eigentümerin.
Eigenbewirtschaftung durch Betriebsinhaber mit
Managementhilfe.
Rendite des Investors besteht aus dem von der Betreiberin
erwirtschafteten Cash Flow.
Einnahme/Rendite
I Hybride Vertragsformen I
Anforderungen an ACRON Hotelinvestments
Mix
Mix
ACRON HELVETIA II – börsenkotierte Publikumsbeteiligung
Bisherige ACRON CH Hotels
17
ACRON HELVETIA II - Börsensymbol AHBN
Relevante KennzahlenVolumen CHF 28 200 000Ursprüngl. Aktienkapital CHF 10 350 000Aktieneinstiegskurs CHF 100,--Summe Handel CHF 64 980Mittelwert aller Kaufpreise CHF 101,--Aktueller Aktienkurs CHF 102,--Aktueller Geldkurs CHF 91,--
18
4-Sterne-Hotel:Baujahr 1979/1980 (1990 Erweiterungsbau)
Einnahmesicherheit:25-jähriger Pachtvertrag bis 31. Dezember 2030 (KEIN Managementvertrag); Double Net
Renommierter Betreiber: Steigenberger Hotels AG, Thalwil (100 % der vermiet-baren Fläche); Patronatserklärung der Muttergesellschaft
Inflationsschutz:jährliche Pachtanpassung auf Basis des Landesindex für Konsumentenpreise
Mittelverwendungskontrolle:renommiertes Kreditinstitut
Sondernutzungsrecht für Aktionäre: Ab einem Zeichnungsbetrag von CHF 80 000/150 000 jährlich 4 respektive 6 kostenfreie Nächte sowie Preis-nachlässe auf die offizielle Preisliste bis zu 15 Prozent.
Bisherige ACRON CH Hotels
Steigenberger Hotel, Gstaad-Saanen
ACRON HELVETIA IV – Privatplatzierung
Veräussert
IRR 18,72 % p.a.
Bisherige ACRON CH Hotels
19
ACRON HELVETIA IV - Privatplatzierung
Relevante KennzahlenVolumen CHF 154 350 000Aktienkapital CHF 35 350 000Fremdkapital CHF 119 000 000Anfangsausschüttung 7,5 Prozent p.a.Rendite nach IRR 18,72 Prozent p.a.
20
Radisson Blu Hotel:Gebäudekomplex bestehend aus Hotelräumlichkeiten, Büros und Entertainmentflächen
Einnahmesicherheit:25-jähriger Pachtvertrag fest für beide Mietparteien
Renommierter Betreiber: SAS Hotels Switzerland AG (75 % der Fläche); Garantie und Bonitätserklärung der Rezidor SAS Hopitality A/S Unique (Flughafen Zürich) AG (25 % der Fläche); Grundstückseigentümerin
Bisherige ACRON CH Hotels
Radisson Blu Hotel, Flughafen Zürich
Inflationsschutz:jährliche Pachtanpassung auf Basis des Landesindex für Konsumentenpreise zu 70 Prozent, SAS Hotels Switzerland AG ab dem 4. Jahr, Unique nach 1. Jahr
Grand Spa Resort A-ROSA Sylt
Geplantes ACRON Hotel, Deutschland
21
22
Geplantes ACRON Hotel, DeutschlandACRON Grand Spa Resort Sylt AG
Grand Spa Resort A-ROSA, Sylt:Neues 5-Sterne-Luxushotel; eröffnet 30. April 2010; keine nennenswerten Instandsetzungskosten in den nächsten 10 Jahren.
Renommierter Betreiber: A-ROSA Resort GmbH; Mithaftungserklärung A-ROSA Management GmbH.
Festpachtvertrag (Double Net): Bis 31. Dezember 2035; EUR 4.1 Mio. garantierte Mindestpacht; Indexierung auf Basis des deutschen Verbraucherindex ab 2014, Teuerungen bis zu 2 Prozent zu 75 Prozent, darüber gestaffelt.
Sondernutzungsrecht für Aktionäre:
Relevante KennzahlenVolumen CHF 70 000 000Aktienkapital CHF 35 000 000Fremdkapital CHF 35 000 000Anfangsausschüttung 6 Prozent p.a.
Grand Spa Resort A-ROSA, Sylt
Ab einem Zeichnungsbetrag von CHF 250 000 erhalten Aktionäre einen 20-prozentigen Nachlass auf alle Logisleistungen, ab CHF 500 000 eine zusätzliche VIP-Behandlung.
23
Geplantes ACRON Hotel, DeutschlandACRON Grand Spa Resort Sylt AG
SicherheitenBzgl. Pachtvertrag:
1. Selbstschuldnerische, Bürgschaft der Mutter-gesellschaft Deutsche Seerederei GmbH.
2. Abstrakte Bankgarantie i.H.v. anf. €1.5 Mio. bei Closing durch die Deutsche Seerederei Gruppe. Spätere Minderung der Anforderungen bei Erreichen fest definierter Zielwerte vorgesehen.
Grand Spa Resort A-ROSA, Sylt
Bzgl. Gebäude:
1. Vereinbarung einer Gewährleistungsfrist von 10 Jahren für weisse Wanne, Dächer + abgedichtete Flächen mit dem Generalunternehmer, unter der Voraussetzung notwendig abgeschlossener Wartungsverträge.
2. Mängelhaftungsbürgschaft seitens des Generalunternehmers über 10 Jahre.
Zu schlechtem Zeitpunkt beste Preise
Schweiz als Tourismusdestination ungebrochen
Hoher Eigenkapitalanteil Voraussetzung um Investmentvorteile
zu erfüllen
Wo liegen die Chancen?
24
Ihre Ansprechpartner bei der ACRON AG
Klaus W. Bender, Delegierter des Verwaltungsrates+41 (0) 44 20 43 [email protected]
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.
ZÜRICH DÜSSELDORF DALLAS TULSA
Kai Bender, Geschäftsführer+41 (0) 44 20 43 [email protected]
E&")S#97".><:,.)T.D".)3&")/.>"#)
(U8=VV***2&--,5&%&".5/7&."772'(V"?".>7V)
!"#$"%&'(%)&*+,&-.,"&/0*1",)#(1)"2$3&
Die!nächsten!Immobiliengespräche"!Donnerstag,!26.!August!2010
"!Donnerstag,!23.!September!2010
"!Donnerstag,!28.!Oktober!2010
"!Mittwoch,!24,!November!2010
Immer!um!17.30!Uhr!im!Kongresshaus!Zürich
Themen!und!Referenten!werden!frühzeitig!bekannt!gegeben