Stadt Buchholz in der Nordheide · • die am Jungfernstieg gelegene Grundschule ("Mühlenschule")...

Stadt Buchholz in der Nordheide Landkreis Harburg

Bebauungsplan „Holm-Seppensen Ortsmitte“

Begründung

Stadt Buchholz in der Nordheide Fachbereich 4 Stadtentwicklung

Rathausplatz 1 21244 Buchholz i.d.N.

Stand: 12.01.2009

ergänzt gemäß Ratsbeschluss vom 24.03.2009

Stadt Buchholz in der Nordheide - Begründung zum Bebauungsplan "Holm-Seppensen Ortsmitte" 2

Inhaltsverzeichnis 1.0 Lage des Plangebietes............................................................................................................... 3 2.0 Planungsanlass, Stand der Planung ........................................................................................ 4 3.0 Planungsziele.............................................................................................................................. 5 4.0 Planerische Rahmenbedingungen............................................................................................ 6

4.1 Regionales Raumordnungsprogramm...................................................................................... 6 4.2 Darstellungen des Flächennutzungsplans ................................................................................ 6

5.0 Bestandsanalyse ........................................................................................................................ 7 5.1 Umgebung und räumliche Einbindung des Plangebietes ......................................................... 7 5.2 Bebauungs- und Nutzungsstruktur im Ortszentrum.................................................................. 7

6.0 Städtebauliches Konzept / Inhalt des Rahmenplans .............................................................. 9 7.0 Inhalt des Bebauungsplans..................................................................................................... 13

7.1 Art der baulichen Nutzung ...................................................................................................... 13 7.1.1 Mischgebiete (MI) ............................................................................................................ 13 7.1.2 Allgemeine Wohngebiete (WA)........................................................................................ 14

7.2 Maß der baulichen Nutzung.................................................................................................... 14 7.2.1 Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ)................................................... 14 7.2.2 Zahl der Vollgeschosse ................................................................................................... 15

7.3 Bauweise................................................................................................................................. 15 7.4 Überbaubare Grundstückstücksflächen.................................................................................. 16

8.0 Erschließung ............................................................................................................................. 16 8.1 Verkehrserschließung ............................................................................................................. 16

8.1.1 Kfz-Verkehr ...................................................................................................................... 16 8.1.2 ÖPNV............................................................................................................................... 17 8.1.3 Öffentliche Fuß- und Radwege........................................................................................ 18 8.1.4 Gestaltungskonzepte Niedersachsenweg ...................................................................... 18 8.1.5 Festsetzung von Verkehrsflächen im Bebauungsplan .................................................... 22 8.1.6 Auswirkungen des geplanten Einzelhandelsprojektes Niedersachsenweg 3-5 .............. 22

8.2 Technische Infrastruktur.......................................................................................................... 24 8.2.1 Trinkwasser...................................................................................................................... 24 8.2.2 Energieversorgung........................................................................................................... 24 8.2.3 Schmutzwasser................................................................................................................ 24 8.2.4 Regenwasser ................................................................................................................... 24

9.0 Kinderspielplatz ........................................................................................................................ 24 10.0 Schallschutz .......................................................................................................................... 24

10.1 Verkehrslärm ....................................................................................................................... 25 10.2 Gewerbelärm ....................................................................................................................... 26

11.0 Altstandorte/Altlasten........................................................................................................... 29 12.0 Grünordnung / Umweltbelange ........................................................................................... 29 13.0 Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung ......................................................................... 31 14.0 Flächenangaben.................................................................................................................... 32 15.0 Verfahrenshinweise .............................................................................................................. 33 Anhang ................................................................................................................................................. 34

1. Bestandsplan.............................................................................................................................. 34 2. Karte Biotop- und Nutzungstypen .............................................................................................. 34 3. Rahmenplan ............................................................................................................................... 34


1.0 Lage des Plangebietes

Der rund 4,9 Hektar große Geltungsbereich des Bebauungsplans „Holm-Seppensen Ortsmitte“ umfasst den überwiegenden Teil des Ortszentrums der Buchholzer Ortschaft Holm-Seppensen, welches sich im Bereich des Straßenknotens Niedersachsenweg/Buchholzer Landstraße/Lohbergenweg (K28/K72) herausgebildet hat.

Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt.

Im Norden: durch die nördliche und die östliche Grenze des Flurstückes 53/71 sowie die nördliche Grenze des Flurstückes 53/8 der Flur 3, Gemarkung Seppensen;

Im Osten: durch die östlichen Grenzen der Flurstücke 53/8 und 52/9 der Flur 3, Gemarkung Seppensen sowie durch die östlichen Grenzen der Flurstücke 4/90, 4/119, 4/118, 4/120, 4/25, 4/54, 4/52, 4/27 und 4/50 der Flur 21, Gemarkung Buchholz;

Im Süden: durch die südliche Grenze des auf den Flurstücken 7/78 und 7/64 gelegenen P+R-Parkplatzes sowie durch die südlichen Grenzen der Flurstücke 7/83, 3/34 (Bahnhofsweg), 4/51 und 4/50 der Flur 21, Gemarkung Buchholz;

Im Westen: durch die westliche Grenze des Flurstückes 57/268 (Buchholzer Landstraße) und die nördliche und die westliche Grenze des Flurstückes 221/3 (Lohbergenweg) der Flur 4, Gemarkung Seppensen sowie durch die westlichen Grenzen der Flurstücke 7/82 (Lohbergenweg), 7/71, 7/81, 7/74, 7/68, 7/53, 7/78 und 7/64 der Flur 21, Gemarkung Buchholz.

Nordwestlich des Straßenknotens K28/K72 beginnt der Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans am Schoolsolt“ an, der den übrigen Teil des Ortszentrums und weitere, nördlich angrenzende Wohngebiete umfasst.


2.0 Planungsanlass, Stand der Planung

Der Verwaltungsausschuss der Stadt Buchholz hat in seiner Sitzung am 13.07.2006 die Aufstellung des Bebauungsplanes „Holm-Seppensen Ortsmitte“ beschlossen.

Bisher hatte sich das Ortszentrum überwiegend auf Grundlage des § 34 Baugesetzbuch („Bauen im Innenbereich“) entwickelt. Eine Ausnahme bildete lediglich der Bereich nördlich des Lohbergenweges und westlich der Buchholzer Landestraße, der im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Am Schoolsolt“ liegt.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens „Holm-Seppensen Ortsmitte“ sollen nun auch für den übrigen Teil des Ortskernes regelnde Festsetzungen u.a. zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Stellung der Gebäude, zur Grünausstattung sowie – in Anlehnung an den Bebauungsplan „Am Schoolsolt“ – zur baulichen Gestaltung entwickelt werden.

Der wesentliche Auslöser für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens war die Absicht der Firma PENNY, den vorhandenen, von der Größe her nicht mehr zeitgemäßen Discountmarkt innerhalb des Ortszentrums zu verlagern und zu vergrößern. Eine entsprechende Bauvoranfrage zum Neubau eines PENNY-Marktes mit knapp 800qm Verkaufsfläche im Bereich Niedersachsenweg/Weg zur Mühle wurde am Anfang des Jahres 2006 gestellt. Nach einem längeren Planungsprozess ist jetzt vorgesehen, den PENNY-Markt in ein neues Einzelhandelsprojekt mit mehreren Nutzungseinheiten zu integrieren, welches auf Grundlage des Bebauungsplan „Holm-Seppensen Ortsmitte“ im Bereich Niedersachsenweg/Ecke Kleiberweg anstelle der dort vorhandenen Bebauung entstehen soll.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt vollständig innerhalb der zusammenhängenden Bebauung der Ortschaft Holm-Seppensen (Innenbereich) und soll der weiteren Ortskernentwicklung, d.h. der Innenentwicklung, dienen. Mit der zum 1.01.2007 in Kraft getretenen Novellierung des Baugesetzbuches war es möglich geworden, Bebauungspläne der Innenentwicklung nach den Verfahrensvorschriften des neu in das Gesetz eingefügten § 13a durchzuführen. Um den Bebauungsplan auf Grundlage des § 13a BauGB aufstellen zu können, hat der Verwaltungsausschuss der Stadt Buchholz i.d.N. am 18.10.2007 einen erneuten Aufstellungsbeschluss gefasst.

Gemäß § 13a BauGB wird bei der Aufstellung des Bebauungsplans „Holm-Seppensen Ortsmitte“ auf die Durchführung einer Umweltprüfung verzichtet. Die Eingriffsregelung findet keine Anwendung. Allerdings wurde abweichend von den möglichen Verfahrensbeschleunigungen des § 13a BauGB ein zweistufiges Beteiligungsverfahren einschließlich einer frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt.

Kurz nach der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens wurde von engagierten Holm-Seppensener Bürgern der Arbeitskreis „Bebauungsplan Holm-Seppensen Ortsmitte“ gegründet. Der Arbeitskreis hat zahlreiche interessante Ideen und Vorschläge zur Entwicklung des Ortskernes entwickelt und öffentlich vorgestellt. Neben Anregungen zum Bebauungsplan wurden ganz bewusst auch detailliertere Maßnahmevorschläge entwickelt oder aus früheren Planungen aufgegriffen, die über die Festsetzungsmöglichkeiten eines Bebauungsplans hinausgehen. Eine schriftliche Zusammenfassung der Arbeitsergebnisse wurde der Stadtverwaltung zur Verfügung gestellt.


Seitens der Stadtverwaltung wurde zunächst ein Rahmenplan für das Ortszentrum erarbeitet, und daraus in einem zweiten Schritt der Bebauungsplan entwickelt. Die Vorschläge des Arbeitskreises wurden geprüft und zu einem großen Teil übernommen. Den grundsätzlichen Bedenken gegenüber dem geplanten Einzelhandelsprojekt am Niedersachsenweg („PENNY“) wurde dagegen nicht gefolgt.

Der Rahmenplan soll als Grundlage für die weitere Ortskernentwicklung dienen. Ein Großteil der im Rahmenplan dargestellten Maßnahmen ist allerdings auf Grundlage des BauGB im Bebauungsplan nicht festsetzbar. Es ist deshalb vorgesehen, dass der Rat der Stadt Buchholz am Ende des Planverfahrens neben dem Bebauungsplan auch den Rahmenplan als Zielkonzept für die weitere Ortskernentwicklung von Holm-Seppensen beschließt (Selbstbindungsbeschluss).

3.0 Planungsziele Der Bebauungsplan soll in die planungsrechtliche Grundlage bieten, um die weitere bauliche Entwicklung des Ortszentrums zu steuern. In diesem Zusammenhang wird ein verträgliches Nebeneinander von zentrumstypischen Einzelhandels- und Gewerbenutzungen und dem Wohnen angestrebt.

Aktuell gilt es, das von einem privaten Investor geplante Einzelhandelsprojekt Niedersachsenweg 3-5 in das Ortszentrum zu integrieren. Weiterhin soll der Bebauungsplan die Voraussetzungen dafür schaffen, um die im Rahmenplan dargestellten Maßnahmen umsetzen zu können. Im Einzelnen wurden die folgenden Planungsziele formuliert:

• Der Bebauungsplan soll dazu beitragen, die Funktion des Ortszentrums als Nahversorgungszentrum für Holm-Seppensen zu stärken und für die Zukunft zu sichern.

• Zusätzlich soll die Bedeutung des B-Plan-Geltungsbereiches als attraktives, zentrumsnahes und verkehrsgünstiges Wohngebiet gestärkt werden.

• Die in den verkehrsgünstig gelegenen zentralen Bereichen des Ortszentrums bereits in Ansätzen vorhandene bauliche Verdichtung soll durch den B-Plan gesteuert bzw. verträglich gestaltet werden.

• Durch entsprechende Festsetzungen und gestalterische Vorgaben im B-Plan (z.B. durch die Festsetzung der Baugrenzen und der Zahl der Vollgeschosse, durch örtliche Bauvorschriften zu Fassadengestaltung, Dachformen, Dach- und Fassadenmaterialen, etc. in Anlehnung an die Festsetzungen des benachbarten B-Plans "Am Schoolsolt") soll schrittweise ein homogeneres Ortsbild entstehen.

• Um die Attraktivität des Ortskerns zu verbessern, sollen punktuell Treffpunkte/Plätze mit Aufenthaltsqualität geschaffen werden. Wenn notwendig, sind diese im Bebauungsplan planungsrechtlich zu sichern.

• Durch geeignete Festsetzungen im B-Plan soll eine ausreichende Begrünung von öffentlichen und privaten Freiflächen, insbesondere von Stellplatzflächen, gesichert werden.

• Das Fuß- und Radwegenetz soll qualitativ verbessert sowie punktuell ergänzt werden. In diesem Zusammenhang wird eine bessere Anbindung des Bereiches Bahnhofsweg/Kulturbahnhof an das Ortszentrum angestrebt. Außerdem soll die Barrierewirkung der beiden Kreisstraßen durch geeignete Maßnahmen abgemildert werden.


4.0 Planerische Rahmenbedingungen

4.1 Regionales Raumordnungsprogramm Durch die Darstellung als Standort mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Erholung wird im Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Harburg1 die Erholungsfunktion der im Stadtgebiet des Mittelzentrums Buchholz gelegenen Ortschaft Holm-Seppensen hervorgehoben. Die den Ort umgebende Landschaft ist als Vorsorgegebiet für Erholung dargestellt, zum Teil überlagert durch die Darstellung als Vorsorgegebiet für Natur und Landschaft. Dargestellt sind außerdem die übergeordneten Verkehrswege K28 (Hauptverkehrsstraße von regionaler Bedeutung) und Heidebahn sowie der Bahnhaltepunkt Holm-Seppensen mit dem P+R-Parkplatz. Im Rahmen der aktuellen Neuaufstellung des Regionalen Raumordnungsprogramms sind für den Bereich Holm-Seppensen keine Veränderungen vorgesehen.

4.2 Darstellungen des Flächennutzungsplans

Im Flächennutzungsplan ist nahezu der gesamte Ortsteil Holm-Seppensen als Wohnbaufläche dargestellt. Im Ortszentrum ist ein Bereich zwischen der Kreisstraße 28 und der Bahnstrecke als gemischte Baufläche dargestellt. Diese Fläche endet im Süden am Lohbergenweg und entspricht dem südlichen Teil des B-Plan-Geltungsbereiches "Am Schoolsolt".

Folgende weitere Flächennutzungsplandarstellungen sind für das B-Plan-Verfahren „Holm-Seppensen Ortsmitte“ relevant:

• die Kreisstraßen K28 und K72 • die Bahnstrecke Buchholz – Soltau („Heidebahn“) mit dem Haltepunkt Holm-Seppensen • der P+R-Parkplatz am Bahnhofsweg, • übergeordnete Fußwegeverbindungen parallel zur Heidebahn sowie im Verlauf des

Weges zur Mühle, • ein öffentlicher Grünzug parallel zur Heidebahn südlich des Lohbergenweges (K72), • die am Jungfernstieg gelegene Grundschule ("Mühlenschule") sowie der Campingplatz. Im Bebauungsplan "Holm-Seppensen Ortsmitte" werden auch Bereiche südlich des Lohbergenweges bzw. östlich des Niedersachsenweges, die heute schon durch eine gemischte, ortskerntypische Nutzung geprägt sind, als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festgesetzt.

Diese Festsetzung entspricht der Intention des Flächennutzungsplans, im Ortszentrum des sonst überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Ortsteils Holm-Seppensens eine gemischte Nutzung mit zentralen Versorgungseinrichtungen zu ermöglichen.

Damit stellen die Festsetzungen des Bebauungsplanes eine Fortentwicklung der im - nicht parzellenscharfen - Flächennutzungsplan dargestellten Grundkonzeption dar. Dies geschieht auch vor dem Hintergrund, dass der nördliche Teil der im Flächenutzungsplan dargestellten Mischbaufläche den Charakter eines Wohngebietes hat und sich dort keine zentrumstypischen Nutzungen etabliert haben.

Der Flächennutzungsplan wird gemäß § 13a Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB im Nachhinein angepasst.

1 Regionales Raumordnungsprogramm des Landkreises Harburg in der Fassung der Bekanntmachung vom 16.11.2000. Der Entwurf zur Änderung und Ergänzung des Regionalen Raumordnungsprogramms (Stand Februar 2008) enthält dieselben Darstellungen.


5.0 Bestandsanalyse

5.1 Umgebung und räumliche Einbindung des Plangebietes Das Ortszentrum von Holm-Seppensen liegt etwa 4,5km südlich der Buchholzer Innenstadt beiderseits der Kreisstraßen K28 (Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg) und K72 (Lohbergenweg), die direkt in der Ortsmitte aufeinandertreffen. Im Ortszentrum befindet sich auch der Bahnhof, der 1901 als „Keimzelle Holm-Seppensens“ an der damals neuen Bahnstrecke Buchholz-Soltau („Heidebahn“) auf halbem Wege zwischen den Dörfern Holm und Seppensen errichtet wurde.

Die Buchholzer Ortschaft Holm-Seppensen hat heute rund 6.550 Einwohner (Hauptwohnsitz zum 31.03.2008), von denen gut 4.220 EW in Holm-Seppensen, 2.130 EW in Seppensen und 200 EW in Holm leben.2

Holm-Seppensen hat traditionell eine Bedeutung als Ausflugs- und Ferienort, insbesondere für Erholungssuchende aus der nahen Großstadt Hamburg, die den Ort seit dem Bau der Heidebahn gut erreichen konnten. In diesem Zusammenhang sind insbesondere in den zwanziger und dreißiger Jahren des letzten Jahrhunderts zahlreiche Wochenendhäuser entstanden. Während sich die ehemaligen Wochenendhausgebiete zwischenzeitlich zu Wohngebieten entwickelt haben, hat der am östlichen Ortsrand gelegene Campingplatz mit Naturbadeteich nach wie vor eine erhebliche Bedeutung für den regionalen Tourismus. In Holm-Seppensen werden außerdem zahlreiche Ferienwohnungen vermietet.

Heute ist Holm-Seppensen in erster Linie ein attraktiver Wohnstandort, der sich durch seine landschaftlich reizvolle Umgebung, Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen sowie durch seine gute Verkehrsanbindung auszeichnet. Die rund um das Ortszentrum gelegenen Wohngebiete werden heute überwiegend durch eine aufgelockerte Einfamilienhausbebauung geprägt. Von den ursprünglichen Wochenendhausgrundsstücken sind nur noch wenige erhalten.

Das Buchholzer Stadtzentrum ist von Holm-Seppensen aus mit dem im Halbstundentakt verkehrenden Stadtbus, mit der „Heidebahn“ oder mit dem Auto über die Kreisstraße 28 jeweils in etwa 10 - 15 Minuten erreichbar.3 Aufgrund der guten Verkehrsanbindung und der Zugehörigkeit zum Hamburger Verkehrsverbund HVV ist Holm-Seppensen auch als Wohnort für Pendler interessant, die in Hamburg arbeiten.

5.2 Bebauungs- und Nutzungsstruktur im Ortszentrum Das Ortszentrum hat sich beiderseits des Straßenzuges Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg (K28) herausgebildet, der Schwerpunkt liegt im Bereich der Straßenkreuzung zum Lohbergenweg (K72). Der überwiegende Teil des Ortszentrums liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Holm-Seppensen Ortsmitte“, während der Bereich zwischen Buchholzer Landstraße, Lohbergenweg und Bahnstrecke zum Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans „Am Schoolsolt“ gehören.

Das Holm-Seppensener Ortszentrum zeichnet sich durch eine für Orte vergleichbarer Größenordnung nicht mehr selbstverständliche Konzentration von Einzelhandel und Dienstleistungen aus. Bedeutsam für die Attraktivität und Funktionsfähigkeit des Ortszentrums sind das Vorhandensein eines Lebensmittelvollsortimenters (EDEKA) und eines Discounters (PENNY) in Verbindung mit zahlreichen weiteren Geschäften (u.a. Drogeriemarkt, Bäckereigeschäft, Reformhaus, Schlachterei) und Dienstleistungen (u.a. Sparkasse, Postservicestelle, Frisör, Apotheke, Tankstelle mit Kfz-Werkstatt, zahlreiche Praxen).

2 Quelle: Stadtverwaltung Buchholz, Einwohnermeldeamt, Zahlen jeweils gerundet 3 Siehe auch Kapitel Verkehrserschließung


Zusätzlich sind am Bahnhofsweg das Bürgergemeinschaftshaus „Kulturbahnhof“ und eine öffentliche Grünfläche mit Spielplatz vorhanden. Südöstlich des Ortszentrums liegt am Jungfernstieg die Mühlenschule (Grundschule).

Es ist davon auszugehen, dass viele Menschen das Ortszentrum insbesondere aufgrund der Kombination von Lebensmittelvollsortimenter und Discountmarkt aufsuchen und dann auch in den übrigen Läden einkaufen bzw. die sonstigen Dienstleistungsangebote nutzen. Beide Märkte sind allerdings mit 700qm (EDEKA) bzw. rund 500qm (PENNY) Verkaufsfläche für heutige Verhältnisse relativ klein und verfügen über ein unzureichendes Parkplatzangebot. Die Firma PENNY plant deshalb, ihren Standort innerhalb des Ortszentrums zu verlagern und einen größeren Markt mit etwa 800qm Verkaufsfläche zu errichten. In diesem Zusammenhang soll auf den Grundstücken Niedersachsenweg 3 – 5b und Kleiberweg 1a ein neues Einzelhandelsprojekt errichtet werden, in dem neben dem PENNY-Markt noch weitere Einzelhandels- und Gewerbeflächen entstehen sollen.

Der Bestandsplan (siehe Anhang zum Begründungstext) verdeutlicht, dass sich die zentrumstypischen Nutzungen beiderseits der Kreisstraße 28 im Bereich nördlich und südlich der Straßenkreuzung Lohbergenweg konzentrieren. Im südlichen Teil des B-Plan-Geltungsbereiches „Am Schoolsolt“, der als Mischgebiet gemäß § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt ist, befinden sich in dem sich u.a. der EDEKA- und der jetzige PENNY-Markt. Südlich des Lohbergenweges bzw. des Weges zur Mühle setzt sich die zentrumstypische Mischnutzung beiderseits des Niedersachsenweges fort. Auch dieser Bereich, der mit dem Tankstellengrundstück Niedersachsenweg 8 (Flurstück 3/25) bzw. dem Grundstück Niedersachsenweg 7 (Flurstück 4/4, Blumenladen Ecke Kleiberweg) endet, hat den Charakter eines Mischgebietes gemäß § 6 BauNVO, wobei Einzelhandel, Dienstleistungen und gewerbliche Nutzungen gegenüber der Wohnnutzung überwiegen.

Südlich des Tankstellengrundstückes bzw. des Blumenladen-Grundstückes sind am Niedersachsenweg zwar noch einzelne zentrumstypische Nutzungen vorhanden, es dominiert aber eindeutig die Wohnnutzung. Dieser Bereich, der sich außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans „Holm-Seppensen Ortsmitte“ fortsetzt, hat den Charakter eines allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO.

Auch der nordöstliche Teil des B-Plan-Geltungsbereiches zwischen Buchholzer Landstraße und Weg zur Mühle hat den Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes. Neben den kleinen Ladengeschäften an der Buchholzer Landstraße 61 - 63 gibt es dort ausschließlich Wohnnutzung. Gebietsprägend sind insbesondere die zweigeschossigen Wohngebäude Buchholzer Landstraße 65a-c und Weg zur Mühle 1-3.

Die Bebauung im Ortszentrum ist deutlich dichter als in den umliegenden Wohngebieten. Allerdings gibt es hinsichtlich der Bebauungsdichte auch innerhalb des Ortzentrums erhebliche Unterschiede. Die dichter bebauten Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Holm-Seppensen Ortsmitte“ haben eine GRZ von 0,3 bis 0,4 (z.B. „Ärztehaus“ Niedersachsenweg 2 GRZ 0,39, Eckgebäude Niedersachsenweg/Weg zur Mühle GRZ 0,38), während die typischen Wohnhausgrundstücke meist eine GRZ von 0,2 – 0,3 aufweisen. Daneben gibt es einige sehr locker bebaute Grundstücke mit einer GRZ unterhalb von 0,1.

Für den südlichen Teil des B-Plan-Geltungsbereiches „Am Schoolsolt“ wurden eine GRZ von 0,45 und eine GFZ von 1,2 bzw. 0,9 sowie zwei bis drei Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt.

Die Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Holm-Seppensen Ortsmitte“ haben ausnahmslos ein oder zwei Vollgeschosse. Etwa die Hälfte der Gebäude ist zweigeschossig. Insbesondere im Bereich um die Straßenkreuzung Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg wird das Ortsbild durch zweigeschossige Gebäude dominiert.


6.0 Städtebauliches Konzept / Inhalt des Rahmenplans Auf Grundlage der in Kapitel 3 dargestellten Planungsziele wurde neben dem Bebauungsplan auch der bereits erwähnte Rahmenplan erarbeitet, in den auch ein Großteil der Anregungen des von Holm-Seppensener Bürgern initiierten Arbeitskreises „Bebauungsplan Holm-Seppensen Ortsmitte“ eingeflossen sind.

Die für das Ortszentrum angestrebte Funktionsstärkung soll insbesondere durch die im Bebauungsplan vorgenommene Festsetzung von Mischgebieten (vgl. Kapitel 7.1.1) sowie durch die im Rahmenplan vorgeschlagenen Maßnahmen zur Aufwertung des öffentlichen Raums (Gestaltung eines Dorfplatzes, Ergänzung und qualitative Aufwertung des Fuß- und Radwegesystems) erreicht werden. Im Sinne eines „Zentrums der kurzen Wege“ wird angestrebt, die zentrumstypischen Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungen im Bereich um die Straßenkreuzung Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg zu konzentrieren. In diesem Zusammenhang soll auch der der Bau des durch einen privaten Investor geplanten Einzelhandelsprojektes am Niedersachsenweg 3 – 5 ermöglicht werden.

Die vorwiegend in den Randbereichen des Ortszentrums vorhandene Wohnnutzung soll durch die Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten gesichert und gestärkt werden (vgl. Kapitel 7.1.2).

Der Prozess der baulichen Verdichtung, der bereits vor Aufstellung des Bebauungsplanes auf Grundlage des § 34 BauGB in erheblichem Ausmaß stattgefunden hat, wird durch die Festsetzung von abgestuften Dichtewerten (GRZ, GFZ) gesteuert. Nachverdichtungspotentiale werden insbesondere dort gesehen, wo im Bestand noch geringfügig genutzte Grundstücke vorhanden sind. Dies sind in erster Linie die Grundstücke Buchholzer Landstraße 59 – 63a, sowie Niedersachsenweg 4 (Sparkasse) und Niedersachsenweg 15 (Eckgrundstück Jungfernstieg). Im Rahmenplan sind beispielhaft Baukörper dargestellt.

Rahmenplan

Die im Rahmenplan (siehe Anhang zum Begründungstext) vorgeschlagenen Maßnahmen sollen insgesamt dazu beitragen, das Ortszentrum funktional und gestalterisch aufzuwerten und vorhandene Defizite zu reduzieren. Sie beziehen sich auf das gesamte Ortszentrum und gehen damit zum Teil über den Geltungsbereich des Bebauungsplans „Holm-Seppensen Ortsmitte“ hinaus.

Gestaltung eines „Dorfplatzes“ in der Ortsmitte

In Anlehnung an die Anregungen des Arbeitskreises wird vorgeschlagen, im Bereich des heutigen Parkplatzes nördlich des Ärztehauses einen neuen zentralen Platz zu gestalten. Die überwiegend städtische Fläche bietet beste Voraussetzungen, die Funktion eines „Dorfplatzes“ zu übernehmen. Hier könnte in zentraler Lage und in unmittelbarer Nähe zu den wichtigsten Einkaufsmöglichkeiten ein Platz zum Klönen und Verweilen entstehen und gleichzeitig ein neuer Ortsmittelpunkt gestaltet werden.

Eine Bedingung für die Umnutzung der Fläche ist die Verlagerung der Parkplatznutzung. Es wird vorgeschlagen, die 12 direkt nördlich des „Ärztehauses“ gelegenen privaten Stellplätze an den Bahnhofsweg auf die Fläche der dortigen öffentlichen Parkplätze zu verlagern. Als Ersatz für die öffentlichen Parkplätze am Bahnhofsweg und auf dem geplanten „Dorfplatz“ wird in ca. 80m Entfernung westlich des Bahnübergangs die bestehende provisorische Parkplatzfläche am Eidigweg ausgebaut und von der Kapazität her erweitert.


Neubau des Einzelhandelsprojektes Niedersachsenweg 3 - 5

Das östlich des Niedersachsenweges geplante Einzelhandelsprojekt wird dazu betragen, die Versorgungsfunktion des Ortszentrums von Holm-Seppensen zu stärken und langfristig zu sichern. Hier besteht die Chance, einen zukunftsfähigen Einzelhandelsstandort innerhalb des bestehenden Ortszentrums zu verwirklichen. Dies ist für das gesamte Ortszentrum von Vorteil, da der PENNY-Markt neben dem EDEKA-Markt einer der beiden Kunden-Magneten ist, von denen auch die anderen Läden, Praxen u.s.w. profitieren.

Im Einzelnen sind ein Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche von knapp 800qm (PENNY) sowie weitere Einzelhandelsflächen (ca. 400qm Verkaufsfläche) geplant. Zusätzlich wird eine Stellplatzanlage mit etwa 65 Kfz-Stellplätzen und zusätzlichen Fahrradstellplätzen entstehen. Die Gebäude sollen an der nördlichen und östlichen Seite des Grundstücks angeordnet werden, um die angrenzende Wohnbebauung gegenüber der lärmerzeugenden Stellplatzanlage abzuschirmen.

Parallel zum Niedersachsenweg und zum Kleiberweg werden 2,5m bzw. 2,0m breite Pflanzflächen angelegt, in denen Laubbäume anzupflanzen sind. Weitere Bäume bzw. Gehölze sollen im Bereich der Stellplatzanlage und in der Abstandsfläche an der nördlichen Grundstücksgrenze angepflanzt werden. Durch die Baumpflanzungen soll eine Begrünung des Grundstücks erreicht und Raumkanten entlang der öffentlichen Verkehrsflächen ausgebildet werden.

Um das Projekt verträglich in das bestehende Ortszentrum zu integrieren, werden im Bebauungsplan verbindliche Festsetzungen in Hinblick auf die Stellung und die Gestaltung der Gebäude sowie zur Begrünung der Freiflächen und der Stellplatzanlage getroffen. In Hinblick auf die benachbarte Wohnnutzung werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zusätzlich Immissionsschutzmaßnahmen festgelegt (vgl. Kapitel Schallschutz).

Fortsetzung der Mischverkehrsfläche Bahnhofsweg/Maßnahmen am Kulturbahnhof

Der Bahnhofsweg ist im Einmündungsbereich zum Lohbergenweg sowie im Umfeld des Kulturbahnhofes bereits vor einigen Jahren umgestaltet worden. Langfristig sollte im Zuge ohnehin anstehender Instandsetzungsmaßnahmen auch der „mittlere“ Abschnitt zwischen Bahnhofsvorplatz und dem geplanten „Dorfplatz“ als Mischverkehrsfläche gestaltet werden, um den Bahnhofbereich auch gestalterisch in das Ortszentrum einzubinden.

Auf Anregung des Arbeitskreises ist außerdem kürzlich die am Kulturbahnhof vorhandene Baumreihe nach Süden auf der Fläche des P+R-Parkplatzes fortgesetzt worden. Zusätzlich wurde vom Arbeitskreis angeregt, parallel zu der neuen Baumreihe einen Fußweg zur früheren Ablauframpe vorzusehen, um diese in die Nutzung des Kulturbahnhofes integrieren zu können. Außerdem wurde vorgeschlagen, den P+R-Parkplatz auch im Bereich der Zufahrten zu befestigen, damit eine Begehbarkeit im Rahmen einer anderweitigen Nutzung der Fläche zu bestimmten Anlässen ermöglicht wird.

Sicherung und Aufwertung der Fußwegeverbindung zwischen Niedersachsenweg und Bahnhofsweg.

Zurzeit besteht die Möglichkeit, sowohl über das Grundstück Niedersachsenweg 2 („Ärztehaus“) als auch über das südlich angrenzende Grundstück Niedersachsenweg 4 (Sparkasse) vom Niedersachsenweg zum Bahnhofsweg zu gelangen. Diese privaten Fußwege sind schmal und zum Teil stark zugewachsen. Trotzdem stellen sie eine wichtige Wegeverbindung zwischen dem Niedersachsenweg bzw. der dortigen Bushaltestelle und


dem Bereich Bahnhofsweg/Kulturbahnhof dar, deren Bedeutung nach Realisierung des geplanten Einzelhandelsprojektes am Niedersachsenweg noch erheblich zunehmen wird.

Der Rahmenplan sieht deshalb vor, die Fußwegverbindung in Abstimmung mit den Grundeigentümern gestalterisch aufzuwerten und als öffentlichen Fußweg zu sichern. Diese Maßnahme würde auch dazu beitragen, das Umfeld des „Ärztehauses“ und des Sparkassengebäudes deutlich aufzuwerten.

Im Bebauungsplan wird ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. Ergänzend dazu bedarf es einer entsprechenden Eintragung im Grundbuch oder einer Baulast.

Neue Wegeverbindung zwischen der Buchholzer Landstraße und Prachterdiek

Es wird vorgeschlagen zwischen der Straße Prachterdiek und der Buchholzer Landstraße im Bereich des „Pfeifenstiels“ des rückwärtigen Grundstückes Buchholzer Landstraße 59 einen öffentlichen Fußweg zu schaffen, um von dort aus den Weg ins Ortszentrum zu verkürzen. Zur planungsrechtlichen Sicherung wird im Bebauungsplan auch für diese Wegeverbindung ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt.

Gehwegverbreiterung an der K28 (Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg), am Jungfernstieg sowie am Weg zur Mühle

Die öffentlichen Gehwege beiderseits der K28 sind mit jeweils ca. 1,5m Breite in Hinblick auf die Lage im Ortszentrum sehr schmal, zumal insbesondere der auf der Ostseite verlaufende Gehweg eine erhebliche Bedeutung als Schulweg zur Grundschule am Jungfernstieg (Mühlenschule) hat. Das öffentliche Straßenflurstück lässt zurzeit keine Erweiterung der Gehwege zu. Abschnittweise haben private Grundstückseigentümer vor ihren Geschäftshäusern allerdings bereits zusätzliche Pflasterflächen zur Aufweitung der Gehwegflächen geschaffen.

Im Bebauungsplan wird deshalb eine Erweiterung der öffentlichen Verkehrsfläche auf der östlichen Seite um einen Meter festgesetzt werden, um dort die Verbreiterung des Gehweges von 1,5m auf 2,5m zu ermöglichen. Das Konzept für das im Bereich Niedersachsenweg/Kleiberweg geplante Einzelhandelsprojekt sieht eine entsprechende Gehwegverbreiterung bereits vor.

Auch im westlichen Teil des Jungfernstieges vor der Einmündung in den Niedersachsenweg, wo es nur auf der nördlichen Straßenseite einen ca. 1,5m breiten Gehweg gibt, reicht die derzeitige Gehwegbreite in Hinblick auf die Funktion als Schulweg nicht aus. Da auch hier auf dem Straßenflurstück nicht genug Fläche zur Verfügung steht, wird ein 1m breiter Streifen des angrenzenden Privatgrundstückes (Flurstück 4/50) als Verkehrsfläche festgesetzt.

Im westlichen Abschnitt des Weges zur Mühle verläuft der straßenbegleitende Gehweg auf dem privaten Flurstück 25/20. Auf dem öffentlichen Straßenflurstück wurden stattdessen vier Parkplätze in Schrägaufstellung angelegt. Sowohl der nur etwa 1m breite Gehweg als auch die Parkplätze sind zu eng dimensioniert. Es ist deshalb vorgesehen, auf dem öffentlichen Straßenflurstück einen straßenbegleitenden Gehweg sowie straßenparallele Parkplätze anzulegen.

Verkehrsberuhigende Maßnahmen an den Kreisstraßen

Auf den durch das Ortszentrum führenden Kreisstraßen K28 und K 72 herrscht reger Kfz-Verkehr, ohne dass die Straßen jedoch überlastet wären. (vgl. Kapitel Verkehrserschließung)


Für Fußgänger bzw. Kunden der beiderseits der Kreisstraßen gelegenen Läden ist es mühsam und zeitweise auch gefährlich, die Straßen zu überqueren.

Während der im Norden an das Ortszentrum angrenzende Abschnitt der K28 gerade erneuert wird, sind für die im Ortszentrum gelegenen Abschnitte von K28 und K72 vom Landkreis in nächster Zukunft keine Umbau bzw. Instandsetzungsmaßnamen geplant.

Um die Attraktivität des Ortszentrums zu stärken und die Verkehrssicherheit zu erhöhen, wird allerdings langfristig eine Umgestaltung der Straßenräume angestrebt. In diesem Zusammenhang soll, wie im Rahmenplan dargestellt, die Straßenkreuzung K28/K72 zu einem Mini-Kreisverkehrsplatz umgestaltet werden. Ein Mini-Kreisverkehr würde an dieser Stelle zur Verkehrsberuhigung beitragen und zusammen mit dem in der direkten Nachbarschaft geplanten Dorfplatz auch gestalterisch die Ortsmitte von Holm-Seppensen markieren. Rein aus verkehrlicher Sicht wäre die Umgestaltung allerdings nicht notwendig, da auch der heutige signalgesteuerte Knoten gute Verkehrsqualitäten erreicht (vgl. Kapitel 8.1 Verkehrserschließung). Außerdem sollte für die im Rahmenplan gekennzeichneten Stellen an der Einmündung Pappelweg, an der Bushaltestelle „Holm-Seppensen Zentrum“, im Bereich des geplanten Einzelhandelsprojektes Niedersachsenweg 3-5 sowie am Lohbergenweg der Bau weiterer Querungsmöglichkeiten für Fußgänger geprüft werden. Diese könnten als Zebrastreifen oder – soweit genügend Fläche zu Verfügung steht – als Querungshilfen mit Mittelinseln ausgebildet werden.

Neuer öffentlicher Parkplatz für das Ortszentrum am Eidigweg

Um die Umnutzung des Parkplatzes am „Ärztehaus“ zu ermöglichen und um zusätzliche Parkplätze für das Ortszentrums zu schaffen, soll der provisorische Parkplatz Ecke Lohbergenweg/Eidigweg ausgebaut und von der Kapazität her erweitert werden. Die Fläche liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Lohbergenweg/Tostedter Weg“ und ist dort als Baufläche für Gemeinbedarf festgesetzt. Unter weitgehender Berücksichtigung des Baumbestands könnten dort ca. 30 – 35 Parkplätze entstehen.

Altengerechtes Wohnen/Generationsübergreifendes Wohnen

Der Arbeitskreis „Bebauungsplan Holm-Seppensen Ortsmitte“ hat die Idee entwickelt, im Ortszentrum eine Fläche für Altengerechtes Wohnen/Generationsübergreifendes Wohnen vorzusehen. Als Standort wurden - neben der Fläche des geplanten PENNY-Marktes am Niedersachsenweg - die Flurstücke 215/2 und 215/10 nördlich des Lohbergenweges und westlich Eidigweges vorgeschlagen. Die Fläche liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Lohbergenweg/Tostedter Weg“ und ist dort als Baufläche für Gemeinbedarf „Bürgergemeinschaftseinrichtung“ festgesetzt.

Die Idee, dort ein Altenwohnprojekt zu entwickeln erscheint sinnvoll, weil der Bedarf für altengerechtes Wohnen insbesondere in zentraler Lage ständig zunimmt und es in Holm-Seppensen bisher kein derartiges Angebot gibt. Eine Änderung des Bebauungsplans „Lohbergenweg/Tostedter Weg“ ist nicht erforderlich. Zu prüfen wäre allerdings, inwieweit die Fläche verfügbar ist, da sich nur das östliche Flurstück 215/2 im Eigentum der Stadt Buchholz befindet.

Neben dem „klassischen“ Weg, bei dem ein Projektentwickler eine entsprechende Wohnanlage errichtet und vermarktet besteht auch die Möglichkeit, dass die zukünftigen Bewohner mit Hilfe eines in diesem Bereich erfahrenen Architekten in eigener Regie ein Projekt entwickeln. In anderen Städten gibt es hierfür eine Reihe von Beispielen. Die Stadtverwaltung würde eine entsprechende Initiative aus der Ortschaft unterstützen.


7.0 Inhalt des Bebauungsplans

7.1 Art der baulichen Nutzung Im B-Plan-Geltungsbereich werden Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO und Allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.

7.1.1 Mischgebiete (MI)

Die im Bebauungsplan „Holm-Seppensen Ortsmitte“ festgesetzten Mischgebiete MI 1 – 3 bilden zusammen mit den nördlich angrenzenden Mischgebieten im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Am Schoolsolt“ den Kern des Holm-Seppensener Ortszentrums. Dieser Bereich soll auch zukünftig den Schwerpunkt der Zentrumsentwicklung darstellen.

Die beiden Baugebiete westlich des Bahnhofsweges werden ebenfalls als Mischgebiete (MI 4 und 5) festgesetzt, um die dort bestehende Nutzung (Kulturbahnhof/Wohnen) planungsrechtlich zu sichern und weitere, den nahegelegenen Zentrumskern ergänzende Nutzungen (z.B. Gastronomie) zu ermöglichen.

Durch die Festsetzung der Mischgebiete MI 1 - 3 im Ortskern soll die planungsrechtliche Grundlage geschaffen werden, die bereits vorhandene zentrumstypische Mischnutzung weiterzuentwickeln und zu steuern. In diesem Zusammenhang wird der Katalog der gemäß § 6 BauNVO zulässigen Nutzungen auf Grundlage des § 1 Absatz 5 und 6 BauNVO eingeschränkt:

• Gartenbaubetriebe sind als flächenintensive, zentrumsuntypische Nutzungen in allen Mischgebieten unzulässig.

• Vergnügungsstätten sind ebenfalls in allen Mischgebieten unzulässig, da sie dem Charakter des Ortszentrums als Einzelhandels- und Versorgungszentrum widersprechen. Ziel des Bebauungsplans ist es, die Funktion der Ortsmitte als Nahversorgungszentrum für Holm-Seppensen zu stärken. In diesem Zusammenhang sollen die im Ortszentrum vorhandenen bzw. neu entstehenden Gewerbeflächen für zentrumstypische Einzelhandelsnutzungen bzw. Dienstleistungen zur Verfügung stehen und nicht durch Vergnügungsstätten „besetzt“ werden. Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten würde außerdem der auch im regionalen Raumordnungsprogramm formulierten Funktion Holm-Seppensens als Ausflugs- und Erholungsort widersprechen. Für Vergnügungsstätten stehen Flächen im Buchholzer Stadtzentrum zur Verfügung, die von Holm-Seppensen mit dem Stadtbus bzw. mit dem Auto gut erreichbar sind.

• Tankstellen sind nur im Mischgebiet Nr. 2 ausnahmsweise zulässig, um den Bestand des dort vorhandenen, alteingesessenen Tankstellenbetriebes Niedersachsenweg 6 - 8 im der derzeitigen Umfang zu sichern. Diese relativ kleine Tankstelle mit angeschlossener Kfz-Werkstatt nimmt eine wichtige Dienstleistungsfunktion für Holm-Seppensen wahr. Für eine wesentliche Ausweitung des Betriebes ist der Standort aufgrund der unmittelbar benachbarten Wohnnutzung jedoch nicht geeignet. Weitere Tankstellen sollen im Ortszentrum nicht zugelassen werden, weil insbesondere moderne und flächenintensive Tankstellen dem Gebietscharakter widersprechen und wertvolle Flächen im Ortszentrum besetzen und nicht zuletzt das Ortsbild beeinträchtigen würden. Aus diesem Grund sind Tankstellen in den anderen Baugebieten nicht zulässig.

Im Mischgebiet Nr. 3 wird aus Rücksicht auf die südlich angrenzende Wohnbebauung zusätzlich der Störgrad der zulässigen Gewerbebetriebe eingeschränkt. Dort sind nur solche Betriebe zulässig, die das Wohnen nicht stören, d.h. die für Wohngebiete geltenden Richtwerte der TA-Lärm sind einzuhalten.

Das Mischgebiet Nr. 3 eignet sich insbesondere für Einzelhandelsnutzungen, die das in direkter Nachbarschaft geplante Einzelhandelsprojekt Niedersachsenweg 3-5 sinnvoll


ergänzen. Um zu verhindern, dass dieses für die Zentrumsentwicklung wertvolle Baugebiet ausschließlich als Stellplatzfläche (z.B. für das geplante Einzelhandelsprojekt) genutzt wird, sind Kfz-Stellplätze dort nur in Verbindung mit einer im Baugebiet selbst vorhandenen Nutzung zulässig.

7.1.2 Allgemeine Wohngebiete (WA)

Die übrigen Baugebiete werden als allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO festgesetzt (WA 1 - 5). Sie sind im Bestand überwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Die auch in diesen Baugebieten vorhandenen kleinteiligen Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen sind wohnverträglich und gegenüber der Wohnnutzung deutlich untergeordnet (z.B. die Ladengeschäfte Buchholzer Landstraße 61 – 63 oder die Praxis Niedersachsenweg 12).

Es ist das Ziel des Bebauungsplans, dass sich diese Baugebiete weiterhin als attraktive, zentrumsnah und verkehrsgünstig gelegene Wohngebiete entwickeln. Analog zu den im Bebauungsplan festgesetzten Mischgebieten werden auch in den Allgemeinen Wohngebieten Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.

Während die äußeren Teile von Holm-Seppensen überwiegend durch eine reine Einfamilienhausbebauung geprägt sind, eignen sich diese zentral gelegenen Baugebiete insbesondere für Geschosswohnungsbau bzw. verdichteten Einfamilienhausbau. Sie sind außerdem ein geeigneter Standort für altengerechtes Wohnen, Mehrgenerationen-Wohnen oder andere, sogenannte „neue“ Wohnformen.

7.2 Maß der baulichen Nutzung

Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung von Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) sowie der maximal zulässigen Vollgeschosse definiert.

Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung entsprechen dem planerischen Ziel, eine der zentralen und verkehrsgünstigen Lage angemessene bauliche Dichte zu ermöglichen. Sie orientieren sich dabei auch an der bereits bestehenden Bebauung, die schon heute die für ein Ortszentrum typischen Verdichtungsansätze aufweist.

7.2.1 Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ)

Für die zentral im Ortszentrum rund um die Straßenkreuzung Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg gelegenen Baugebiete (MI 1 – 3, WA 1) werden eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 festgesetzt. Dies entspricht etwa der Grundstücksausnutzung der Grundstücke Niedersachsenweg 1 (Eckgrundstück Weg zur Mühle) und Niedersachsenweg 2 („Ärztehaus“). Die im südlichen Teil des vorhandenen Bebauungsplangebietes „Am Schoolsolt“ festgesetzten Grund- bzw. Geschossflächenzahlen liegen noch etwas höher (GRZ 0,45, GFZ 1,2 bzw. 0,9).

Das Flurstück 4/118 (Gewerbegebäude Kleiberweg 1a) ist derzeit noch dichter bebaut als es die Festsetzungen des Bebauungsplans zulassen würden (GRZ 0,43). Dies ist insofern nicht von Bedeutung, als dieses Flurstück ein Teil der Fläche ist, auf der das geplante Einzelhandelsprojekt Niedersachsenweg 3-5 entstehen soll. Es ist vorgesehen, die vorhandene Bebauung abzureißen und das Flurstück 4/118 mit den angrenzenden Flurstücken zu vereinigen. Das geplante Einzelhandelsprojekt hält die Festsetzungen des Bebauungsplans ein.


Für die beiden Mischgebiete am Bahnhofsweg (MI 4 und 5) wird ebenfalls eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Durch diese etwas über den Bestand hinausgehende GRZ-Festsetzung werden geringfügige bauliche Erweiterungen ermöglicht. Außerdem wird die Möglichkeit eröffnet, zum Beispiel in Verbindung mit einer in diesem Bereich durchaus erwünschten gastronomischen Nutzung zusätzliche Freiflächen zu befestigen. Aufgrund der Eingeschossigkeit wird in den Mischgebieten Nr. 4 und 5 auf die Festsetzung einer GFZ verzichtet.

Nach der textlichen Festsetzung Nr. 2.1 kann die festgesetzte GRZ in den Mischgebieten Nr. 1 und 2 durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO definierten Anlagen (Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche) bis zu einer Grundflächenzahl von 0,7 überschritten werden. Weitere Überschreitungen können in den Mischgebieten Nr. 1 und 2 für Stellplatzflächen, die mit versickerungsfähigen Materialien befestigt sind (Abflussbeiwert 0 bis 0,4), ausnahmsweise zugelassen werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,85. Diese Überschreitung ist für die Errichtung des im Mischgebiet Nr. 1 geplanten Einzelhandelsprojektes und der dazugehörenden Stellplatzanlage erforderlich. Im Mischgebiet Nr. 2 weisen einige Grundstücke bereits im Bestand einen hohen Versiegelungsgrad auf.

Für die am nordöstlichen und am südlichen Rand des B-Plan-Geltungsbereiches gelegenen allgemeinen Wohngebiete (WA 2 – 5) wird eine GFZ von 0,3 und eine GFZ von 0,6 festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht der Lage im Übergangsbereich zwischen dem Zentrumskern und den vergleichsweise locker bebauten äußeren Holm-Seppensener Wohngebieten.

7.2.2 Zahl der Vollgeschosse

Mit Ausnahme der Baugebiete westlich des Bahnhofsweges, wo bestandsorientiert eine eingeschossige Bauweise festgesetzt wird, sind in allen anderen Baugebieten die Errichtung von zwei Vollgeschossen als Höchstmaß zulässig. In Verbindung mit den Festsetzungen zu GRZ und GFZ wird so eine dem Holm-Seppensener Ortszentrum angemessene bauliche Dichte ermöglicht. Zweigeschossige Baukörper können außerdem dazu beitragen, dass Ortszentrum auch gestalterisch zu betonen.

Aufgrund der zahlreichen vorhanden zweigeschossigen Gebäude ist auch bisher auf Grundlage des § 34 BauGB nahezu im gesamten B-Plan-Geltungsbereich "Holm-Seppensen Ortsmitte" eine zweigeschossige Bebauung zulässig gewesen.

7.3 Bauweise Das Ortszentrum von Holm-Seppensen wird durch eine überwiegend offene Bauweise geprägt. Allerdings gibt es einen bedeutenden Anteil größerer Gebäude, von denen einige zwischen 40 und 50m lang sind und damit nahe an die gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO geltende 50m-Grenze heranreichen. Letzteres gilt für die Gebäude bzw. Gebäudegruppen Niedersachsenweg 9/11, 10/10a, 6-16, 18-28 sowie Buchholzer Landstraße 66 (EDEKA). Überschritten wird diese 50m-Grenze zurzeit nur durch das im WA-Gebiet Nr. 1 stehende Wohngebäude Buchholzer Landstraße 65a-c. Darüber hinaus wird auch das im Mischgebiet Nr. 1 geplante Einzelhandelsprojekt einen über 50m langen Baukörper ergeben.

Vor diesem Hintergrund wird für das WA-Gebiet Nr. 1 und für das Mischgebiet Nr. 1 jeweils eine von der offenen Bauweise abweichende Bauweise festgesetzt. Die Abweichung besteht darin, dass auch Gebäude bis zu einer Länge von 65m zulässig sind.

Für alle übrigen Baugebiete wird eine offene Bauweise festgesetzt.


7.4 Überbaubare Grundstückstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. Die im Bebauungsplan „Holm-Seppensen Ortsmitte“ festgesetzten Baugrenzen sollen in der Regel eine blockrandorientierte Bebauung ermöglichen.

Eine Ausnahme bildet das im Mischgebiet Nr. 1 für das dort geplante Einzelhandelsprojekt festgesetzte Baufenster, welches aus Immissionsschutzgründen im rückwärtigen Teil der Fläche festgesetzt wurde. Durch eine Anordnung der Gebäude im rückwärtigen Bereich werden die im Norden und Osten angrenzenden Wohnhausgrundstücke wirksam gegenüber der lärmerzeugenden Stellplatzanlage abgeschirmt. Die bestehenden Gebäude Niedersachsenweg 5 – 5b und Kleiberweg 1a wurden bei der Festsetzung der Baufenster nicht berücksichtigt, da sie zugunsten des dort geplanten Einzelhandelsprojektes abgerissen werden sollen.

In den übrigen Baugebieten wurde der vorhandene Gebäudebestand bei der Festsetzung der Baugrenzen weitestgehend berücksichtigt. Die wenigen Gebäude, die durch die im Bebauungsplan festgesetzten Baufenster nicht vollständig erfasst werden, genießen Bestandsschutz:

• Die Gebäude Buchholzer Landstraße 61 – 63a liegen teilweise außerhalb der Baugrenzen. Die Festsetzung der Baugrenzen erfolgte hier in Abstimmung mit dem Grundstückseigentümer in Hinblick auf eine sinnvolle Neubebauung. Der Bebauungsplan sieht in diesem Bereich vor, die Straßenverkehrsfläche der Buchholzer Landstraße um einen Meter zu verbreitern. Die Baugrenze wird in einem Abstand von 3m parallel zur Straßenbegrenzungslinie und damit etwa 2m hinter den Straßenfronten der bestehenden Gebäude Buchholzer Landstraße 61 und 63 festgesetzt. Hierdurch soll im Falle einer Neubebauung zusätzlicher Raum für eine Verbreiterung des öffentlichen Fußweges und für großzügigere Ladenvorflächen geschaffen werden.

• Auch das Gebäude Buchholzer Landstraße 7 (Blumenladen Ecke Kleiberweg) ragt etwa 2m über die parallel zum Kleiberweg festgesetzte Baugrenze hinaus. Das Gebäude steht fast unmittelbar an der Grundstücksgrenze zum ohnehin nur 8m breiten Straßenflurstück des Kleiberweges. Um einen ausreichenden Abstand zur Verkehrsfläche zu wahren, wird die Baugrenze in einem Abstand von 3m zur straßenseitigen Grundstücksgrenze festgesetzt.

8.0 Erschließung

8.1 Verkehrserschließung Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist durch das Verkehrsplanungsbüro Schnüll, Haller und Partner ein Verkehrsgutachten erarbeitet worden, in dem die Verkehrssituation im Ortszentrum vor dem Hintergrund der geplanten Ansiedlung des Einzelhandelsprojektes Niedersachsenweg 3-5 untersucht wurde. In diesem Zusammenhang wurde auch eine Verkehrszählung durchgeführt.4

8.1.1 Kfz-Verkehr

Das Ortszentrum von Holm-Seppensen liegt beiderseits der Kreisstraße 28 (Buchholzer Str./Niedersachsenweg), die aus Buchholz kommend in Richtung Holm und Hanstedt führt. Im Zentrum zweigt die Kreisstraße 72 (Lohbergenweg) ab, die Holm-Seppensen mit der Buchholzer Ortschaft Sprötze verbindet. Die übrigen Straßen im B-Plan-Geltungsbereich sind Gemeindestraßen (Weg zur Mühle, Jungfernstieg, Bahnhofsweg, Kleiberweg). Der Weg zur Mühle erschließt Wohngebiete

4 SHP Ingenieure Schnüll, Haller und Partner, Erschließung eines Nahversorgungszentrums in Holm-Seppensen, Hannover, Mai 2008.


östlich der Kreisstraße 28 und führt zum landschaftlich reizvollen Seppensener Mühlenteich, an dem u.a. die denkmalgeschützte Seppensener Wassermühle und das Hotel und Restaurant „Seppensener Mühle“ stehen. Am Jungfernstieg liegen neben Wohnhausgrundstücken auch die Grundschule (Mühlenschule) sowie der Holm-Seppensener Campingplatz und der Badeteich. Die Verkehrsbelastung im Ortszentrum wurde durch das Verkehrsplanungsbüro Schnüll, Haller und Partner im Rahmen des erwähnten Gutachtens ermittelt. Hierzu wurde im Bereich des Straßenknotens Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg am 6. März 2008 eine Verkehrserhebung durchgeführt. Danach ergeben für die wichtigsten Straßen im B-Pan-Geltungsbereich sich die folgenden Verkehrsbelastungen:

• Buchholzer Landstraße 8.300 Kfz/24h,

• Niedersachsenweg 7.000 Kfz/24h,

• Lohbergenweg 5.000 Kfz/24h,

• Weg zur Mühle 1.100 Kfz/24h.

Es ergibt sich eine Knotenbelastung von etwa 11.000 Kfz/24h. Der LKW-Anteil beträgt in der Buchholzer Landstraße 7,8% und im Niedersachsenweg 7,1%.

Im Vergleich zu den Verkehrsstärken aus dem Jahr 1997, die aus dem damaligen Verkehrsentwicklungsplan5 hervorgehen, ist eine allgemeine Verkehrszunahme von etwa 15% zu verzeichnen. Die Querschnittsverkehrsstärke der Buchholzer Landstraße weist im Bereich des untersuchten Knotenpunktes eine Steigerung des Pkw-Verkehrs von 695 Fahrzeugen auf, im Niedersachsenweg beträgt die Steigerung etwa 900 Fahrzeuge. Diese spürbare Zunahme kann auf die erhebliche Bautätigkeit zurückgeführt werden, die im Laufe der vergangenen 10 Jahren zu einer Verdichtung der Holm-Seppensener Wohngebiete geführt hat.

Ferner hat sich eine deutliche Zunahme des LKW-Anteils ergeben. Im Jahre 1997 wurde für die Buchholzer Landstraße ein LKW-Anteil von 2,8% und für den Niedersachsenweg von 3,4% ermittelt. Der Gutachter führt diese Steigerung auf unterschiedliche Untersuchungsmethoden bzw. Erfassungskriterien zurück. Zumindest ein Teil der Zunahme lässt sich aber auch durch die Steigerung des Busverkehrs erklären (Aufnahme des Stadtbusverkehrs nach Holm-Seppensen).

8.1.2 ÖPNV

Stadtbus Holm-Seppensen ist über die auf der K28 verkehrende Stadtbuslinie 4103 an das moderne Buchholzer Stadtbussystem angebunden. Die Busse fahren im ½-Stundentakt. Im B-Plan-Geltungsbereich liegen die Haltestellen Holm-Seppensen Zentrum und Holm-Seppensen Bahnhof. Der Buchholzer Bahnhof (Haltestelle Canteleubrücke) und die zentrale Umsteigehaltestelle „Treffpunkt“ im Buchholzer Stadtzentrum sind in 10 bzw. 13 Minuten zu erreichen. Regionalbahn ("Heidebahn") Holm-Seppensen liegt an der Regionalbahnstrecke 123, die von Buchholz über Soltau nach Hannover Hauptbahnhof führt. Die Fahrtzeit zum Buchholzer Bahnhof, wo Anschlüsse an Metronom-Züge von und nach Hamburg bestehen, beträgt etwa 7 Minuten. Sofern in Buchholz Anschlüsse bestehen, ist der Hamburger Hauptbahnhof von Holm-Seppensen aus in weniger als 40 Minuten zu erreichen, was die Verbindung für Pendler sowie für Heideausflügler aus Hamburg attraktiv macht.

5 Ingenieurgemeinschaft Schnüll-Haller; Verkehrsentwicklungsplan Buchholz i.d.N. 1. Fortschreibung, Hannover Februar 1999.


8.1.3 Öffentliche Fuß- und Radwege

Im B-Plan-Geltungsbereich gibt es ausschließlich straßenparallele Fuß- und Radwege. An den Kreisstraßen 28 und 72 sind beidseitige Gehwege vorhanden, am Weg zur Mühle, Jungfernstieg und am Bahnhofsweg gibt es jeweils einseitige Gehwege. An der K28 gibt es außerdem einen einseitigen Radweg, der auf der westlichen Straßenseite verläuft. Die öffentlichen Gehwege beiderseits der K28 (Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg) sind mit jeweils ca. 1,5m Breite in Hinblick auf die Lage im Ortszentrum sehr schmal, zumal der auf der Ostseite verlaufende Gehweg eine erhebliche Bedeutung als Schulweg hat. Im Bebauungsplan wird deshalb eine Erweiterung der öffentlichen Verkehrsfläche festgesetzt, um hier eine ausreichende Gehwegbreite von 2,5m zu ermöglichen.

Auch im westlichen Teil des Jungfernstieges vor der Einmündung in den Niedersachsenweg, wo es nur auf der nördlichen Straßenseite einen ca. 1,5m breiten Gehweg gibt, reicht die derzeitige Gehwegbreite in Hinblick auf die Funktion als Schulweg nicht aus. Da auch hier auf dem Straßenflurstück nicht genug Fläche zur Verfügung steht, wird ein 1m breiter Streifen des angrenzenden Privatgrundstückes (Flurstück 4/50) als Verkehrsfläche festgesetzt.

Zusätzlich zu den straßenparallelen Gehwegen gibt es zwischen den Gebäuden Niedersachsenweg 2 „Ärztehaus“) und Niedersachsenweg 4 (Sparkasse) eine private Fußwegverbindung, die den Niedersachsenweg mit dem Bahnhofsweg verbindet. Diese Wegeverbindung, für die Im Rahmenplan eine gestalterische Aufwertung dieser Wegeverbindung vorgeschlagen wird, soll durch das im B-Plan festgesetzte Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit gesichert werden.

Zur Ergänzung des bestehenden Wegenetzes wird im Rahmenplan außerdem die Einrichtung Fußweges zwischen der Straße Prachterdiek und der Buchholzer Landstraße vorgeschlagen. Im Bebauungsplan wird ein entsprechendes Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt.

8.1.4 Gestaltungskonzepte Niedersachsenweg 6

Der Rahmenplan sieht eine Neugestaltung des Zentrums von Holm-Seppensen vor. Dabei soll unmittelbar am Knotenpunkt Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg ein neuer Dorfplatz entstehen, der die Attraktivität des Ortszentrums steigern soll. Ferner sehen die Planungen im Bereich des Ortszentrums eine Umgestaltung des Niedersachsenweges vor. Der Rahmenplan sieht außerdem vor, anstelle des heutigen signalisierten Knotenpunktes einen Mini-Kreisverkehr einzurichten.

Davon ausgehend wurden vom Verkehrsplanungsbüro Schnüll, Haller und Partner zwei Gestaltungsvarianten für den Bereich des Niedersachsenweges zwischen dem Kleiberweg und dem Knotenpunkt Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg entwickelt, die sich hinsichtlich der Knotenpunktform unterscheiden.

Gestaltungsvariante signalisierter Knotenpunkt Der Knotenpunkt Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg bleibt in dieser Variante in seiner heutigen Form als signalisierter Knotenpunkt bestehen (vgl. Abb. 1). Die Fahrstreifen weisen eine Breite von 3,25 Meter auf. Der westliche Seitenraum wird wie im Bestand beibehalten. Die Breite des Gehweges im östlichen Seitenraum wird von 1,50 Meter auf 2,50 Meter verbreitert. So kann den Nutzungsansprüchen der Fußgänger und Schulkinder entgegengekommen werden. Mit

6 Die Gestaltungskonzepte wurden durch das Verkehrsplanungsbüro Schnüll, Haller und Partner im Rahmen des erwähnten Verkehrsgutachtens erarbeitet.


Beibehaltung des signalisierten Knotenpunktes bleibt künftig eine gesicherte Überquerungsmöglichkeit für den Fußgänger- und Radverkehr bestehen. Aus verkehrlicher Sicht ist eine Umgestaltung des Knotenpunktes nicht notwendig, da in allen Knotenpunktzufahrten gute Verkehrsqualitäten erreicht werden. Der Knotenpunkt in seiner heutigen Form stellt zudem keine Unfallhäufungsstelle dar, so dass auch unter den Aspekten der Verkehrssicherheit keine Maßnahmen ergriffen werden müssten. Darüber hinaus können im Vergleich zu einem Minikreisverkehr die Stellplätze für den ruhenden Verkehr entlang der Buchholzer Landstraße erhalten bleiben. Abb. 1 Gestaltungsvariante für den Niedersachsenweg mit signalisiertem Knotenpunkt


Gestaltungsvariante Minikreisverkehr Diese Gestaltungsvariante sieht einen Minikreisverkehr mit einem Durchmesser von 19 Metern vor (vgl. Abb. 2). Der Durchmesser ist notwendig, wenn in den stärker belasteten Knotenpunktarmen Fahrbahnteiler eingerichtet werden sollen, was zur verkehrssicheren Gestaltung der Überquerungsmöglichkeiten und zur Verbesserung der Erkennbarkeit des Knotenpunktes anzuraten ist. Für Fußgänger und Radfahrer werden deshalb bis auf den Weg zur Mühle (Tempo 30-Zone) in allen Knotenpunktarmen Mittelinseln in Kombination mit Fußgängerüberwegen angelegt. Im Lohbergenweg ist zusätzlich eine Radfahrerfurt vorgesehen, die von Radfahrern in beiden Fahrtrichtungen befahren wird. Ferner kann in Höhe des fußläufigen Zugangs zum geplanten Einzelhandelsprojektes auf dem Niedersachsenweg ein Fußgängerüberweg angeordnet werden. Im Knotenpunktbereich muss die Fahrbahn in den Knotenpunktarmen von Niedersachsenweg und Buchholzer Landstraße aufgeweitet werden. Nach den vorliegenden Unterlagen kann diese Aufweitung ohne Inanspruchnahme der privaten Grundstücke erfolgen, wenn das öffentlich Grundstück südwestlich des Knotenpunktes, das langfristig als Dorfplatz vorgesehen ist, geringfügig in Anspruch genommen wird. Die Umgestaltung des Knotenpunktes zum Minikreisverkehr ist mit einem baulichen Aufwand verbunden, der sich gegenüber der Beibehaltung des derzeit signalisierten Knotenpunktes rechtfertigen muss. Grundsätzlich kann die Verkehrssicherheit durch Minikreisverkehre erhöht werden. Dies wird vorrangig durch die Geschwindigkeitsreduzierung in den zuführenden Straßen erreicht. Auch für den Fußgänger- und Radverkehr können Minikreisverkehre vorteilhaft sein. Die Überquerungen werden flüssiger, da sie gegenüber dem Kraftfahrzeugverkehr Vorrang genießen. Störende Wartezeiten wie an signalgeregelten Knotenpunkten werden vermieden. Aus verkehrlicher Sicht ist eine Umgestaltung des derzeit signalisierten Knotenpunktes in einen Minikreisverkehr nicht notwendig. Durch die Umgestaltung in einen Minikreisverkehr werden nach ersten Abschätzungen nur geringfügig verbesserte Verkehrsqualitäten erreicht. Im Übrigen müssten bei einer Realisierung drei bis vier Stellplätze auf der Buchholzer Landstraße entfallen. In gestalterischer Hinsicht können Minikreisverkehre allerdings zur Verdeutlichung besonderer städtebaulicher Situationen beitragen.


Abb. 2 Gestaltungsvariante für den Niedersachsenweg mit Minikreisverkehr


8.1.5 Festsetzung von Verkehrsflächen im Bebauungsplan

Im Bebauungsplan werden die die Kreisstraßen 28 und 72 sowie der Weg zur Mühle und der im Geltungsbereich gelegene Teil des Jungfernstieges als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Der B-Plan sieht vor, die Verkehrsfläche der K28 (Niedersachsenweg) auf der östlichen Seite und die Verkehrsfläche des Jungferstieges auf der nördlichen Straßenseite aufgrund der geplanten Gehwegerweiterungen jeweils um einen Meter zu erweitern (vgl. Kapitel 6 und 8.13). Hieraus ergibt sich für eine Verkehrsflächenbreite von 15,5m in der Buchholzer Landstraße und von 13,2m im Niedersachsenweg. Die Verkehrsflächen des Lohbergenweges und des Weges zur Mühle werden in der Breite der bestehenden Straßenflurstücke festgesetzt.

Im Bereich des Straßenknotens Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg wurde die festgesetzte Verkehrsfläche so bemessen, dass dort – wie im Rahmenplan dargestellt - als Alternative zu der bestehenden signalgesteuerten Kreuzung ein Minikreisverkehr eingerichtet werden könnte. Der Vorschlag, an dieser Stelle einen Mini-Kreisverkehr einzurichten, hat in erster Linie gestalterische Gründe. Aus der Verkehrsuntersuchung geht außerdem hervor, dass ein Minikreisverkehr gegenüber der bestehenden signalgesteuerten Kreuzung eine leichte Verbesserung des – ohnehin nahezu reibungslosen – Verkehrsablaufes bewirken würde. Für den Fall, dass ein Minikreisverkehr realisiert werden sollte, empfiehlt der Verkehrsgutachter einen Durchmesser von 19m. Hierfür wäre es notwendig, die Verkehrsfläche gegenüber dem heutigen Zustand nach Südwesten in den Bereich des dort geplanten „Dorfplatzes“ zu erweitern. Zusätzlich wird ein kleiner Teil des privaten Flurstückes 3/32 (Niedersachsenweg 2) in Anspruch genommen. Bezüglich der geplanten Straßenumgestaltungen wird sich die Stadt Buchholz rechtszeitig mit dem Landkreis Harburg abstimmen.

Der Bahnhofsweg und der Kleiberweg werden als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Wohnstraße“ festgesetzt. Diese Straßen sind untergeordnete Straßen mit einem relativ geringen Verkehrsaufkommen. Die Festsetzung „Wohnstraße“ soll der Ausbildung als Mischverkehrsfläche mit einer gleichberechtigten Behandlung aller Verkehrsteilnehmer dienen. Die Verkehrsfläche des Kleiberwegs wird im Einmündungsbereich zum Niedersachsenweg auf das private Flurstück 4/4 erweitert. Hierdurch sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Erweiterung der spitzwinkeligen und sehr engen Einmündung geschaffen werden.

Der auf den Bahnhofsvorplatz innerhalb der Verkehrsfläche des Bahnhofsweges stehende Pavillon wurde ursprünglich für den Bürger- und Verkehrsverein genehmigt und errichtet. Heute wird er durch ein Frisörgeschäft genutzt. Das Gebäude hat Bestandsschutz.

Die Fläche des geplanten Dorfplatzes wird im Bebauungsplan als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Dorfplatz“ festgesetzt. Diese Festsetzung soll es ermöglichen, dort einen Platz anzulegen, der in der Regel nur durch Fußgänger und Radfahrer genutzt wird und der Aufenthaltsmöglichkeiten und Raum für örtliche Veranstaltungen bietet. Inwieweit ein Befahren mit Kraftfahrzeugen ausnahmsweise zugelassen wird, z.B. bei Veranstaltungen oder zur Erschließung der südlich angrenzenden privaten Grundstücksfläche, bleibt der späteren Ausbauplanung vorbehalten.

8.1.6 Auswirkungen des geplanten Einzelhandelsprojektes Niedersachsenweg 3-57

Nach den Berechnungen des Verkehrsplanungsbüros Schnüll, Haller und Partner wird sich aus dem durch das geplante Einzelhandelsprojekt verursachten Beschäftigten-, Kunden- und Lieferverkehr ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von 1.508 Kfz/24h ergeben (Summe des Ziel- und Quellverkehrs). 7 Die Aussagen zu den Auswirkungen des geplanten Einzelhandelsprojektes wurden dem erwähnten Gutachten des Verkehrsplanungsbüros Schnüll, Haller und Partner entnommen.


Die Spitzenbelastung mit etwa 200 Kfz/h im Ziel- und Quellverkehr ist zwischen 18 Uhr und 19 Uhr zu erwarten. Am Vormittag sind die Belastungen deutlich geringer. Die maximale Grundbelastung im Straßennetz liegt nach de Ergebnissen aus der Verkehrserhebung zwischen 17 Uhr und 18 Uhr. Dieser Zeitraum wurde deshalb als Bemessungsgrundlage (168 Kfz-Fahrten/h) angesetzt.

Die Erschließung des geplanten Einzelhandelsprojektes erfolgt für den Kraftfahrzeugverkehr über eine Grundstückszufahrt zum Niedersachsenweg. Für die fußläufige Erreichbarkeit sind ein Zugang vom Kleiberweg und zwei Zugänge vom Niedersachsenweg vorgesehen.

Bei der Abschätzung der Verteilung des zusätzlichen Verkehrsaufkommens wurden die Lage im Ort, die Annahme, dass die geplanten Nutzungen vorrangig der Nahversorgung dienen und ein möglicher Mitnahmeeffekt auf Grund der Lage der geplanten Einrichtungen berücksichtigt. Der Anteil der Richtungen aus denen der Zielverkehr zufließt und in die der Quellverkehr abfließt wurde unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse mit etwa 70% in Fahrtrichtung Norden und etwa 30% in Fahrtrichtung Süden angesetzt. Für den Knotenpunkt Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg wurde eine Verkehrsverteilung von 5% in Richtung Weg zur Mühle, 20% in Richtung Lohbergenweg und von 45% in Richtung Buchholzer Landstraße angenommen.

Nach diesem Ansatz ergibt sich für die Spitzenstunde zwischen 17 Uhr und 18 Uhr ein Zielverkehrsaufkommen von 87 Kfz/h. Entsprechend der angenommenen Verkehrsverteilung im Bereich der Zufahrt von etwa 70% aus Richtung Buchholzer Landstraße resultiert ein Linksabbiegestrom von 61 Kfz/h zum Parkplatz des geplanten Einzelhandelsprojektes. Aus Richtung Niedersachsenweg sind 26 Kfz/h zu erwarten.

Unter Anwendung der RASt068 und unter Berücksichtigung der zukünftigen Verkehrsstärken entlang des Niedersachsenweges bedarf es keines gesonderten Fahrstreifens für die Linksabbieger.

Im Rahmen der Verkehrsuntersuchung wurden unter Berücksichtigung des zu erwartenden zukünftigen Verkehrsaufkommens in der nachmittäglichen Spitzenstunde, der geplanten Nutzungen und der ermittelten Verkehrsbelastungen überschlägige Überprüfungen der Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte „Zufahrt Einzelhandelsprojekt“ und Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg durchgeführt. Bezüglich des Knotens Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg wurden die Varianten „signalisierte Kreuzung“ und Minikreisverkehrsplatz“ untersucht.

Die Überprüfung hat ergeben, dass im Bereich der Zufahrt zum Parkplatz des geplanten Einzelhandelsprojektes nur gute Qualitätsstufen (A bzw. B) zu erwarten sind. Eine Beeinträchtigung des fließenden Verkehrs entlang des Niedersachsenweges findet nicht statt. Auch im Bereich des signalisierten Knotens Buchholzer Landstraße/Niedersachsenweg/Lohbergenweg sind ausschließlich gute bis sehr Verkehrsqualitäten zu erwarten (Buchholzer Landstraße und Niedersachsenweg: A, Lohbergenweg und Weg zur Mühle: B). Bei der Variante Minikreisverkehr ergibt sich für alle Straßen eine sehr gute Verkehrsqualität (A). Nennenswerte Beeinträchtigungen durch den zusätzlichen Verkehr des geplanten Einzelhandelsprojektes ergeben sich aus beiden Varianten nicht.

Fazit: Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen, dass die Realisierung des geplanten Einzelhandelsprojektes Niedersachsenweg 3-5 aus verkehrlicher Sicht möglich ist und das zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen über die geplante, nicht signalisierte Zufahrt am Niedersachsenweg problemlos abgewickelt werden kann. 8 Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen e.V.: Richtlinie für die Anlage von Stadtstraße, Köln, Ausgabe 2006.


8.2 Technische Infrastruktur

8.2.1 Trinkwasser Die Trinkwasserversorgung erfolgt durch das zentrale Versorgungsnetz des Wasserbeschaffungsverbandes Harburg (WBV).

8.2.2 Energieversorgung Der B-Plan-Geltungsbereich wird durch die zentralen Versorgungsnetze der Buchholzer Stadtwerke mit Strom und Erdgas versorgt. An der

8.2.3 Schmutzwasser

Der B-Plan-Geltungsbereich ist an das zentrale Schmutzwasserkanalnetz angeschlossen.

8.2.4 Regenwasser

Der B-Plan-Geltungsbereich „Holm-Seppensen Ortsmitte“ ist an das Regenwasserkanalnetz der Stadt Buchholz angeschlossen. Derzeit wird das auf den Straßenflächen gesammelte Regenwasser aus dem B-Plan-Geltungsbereich über eine Regenwasserleitung im Bereich der Kreisstraße 28 nach Süden abgeführt. Zusätzlich wird parallel zum B-Plan-Verfahren eine neue Leitung im Weg zur Mühle gebaut. Dadurch wird es möglich, einen Teil des gesammelten Oberflächenwasser aus dem B-Plan-Gebiet „Holm-Seppensen Ortsmitte“ in Richtung Seppensener Mühlenbach abzuführen. Westlich des Mühlenteiches soll in diesem Zusammenhang ein Regenrückhaltebecken entstehen.

Das auf den privaten Grundstücken anfallende Regenwasser ist auf den Grundstücken zu versickern.

9.0 Kinderspielplatz Der vorhandene Kinderspielplatz am Bahnhofsweg wird durch eine entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert.

10.0 Schallschutz Im Plangebiet ist zu unterscheiden zwischen den Lärmquellen Verkehr und Gewerbe. Bedingt durch die Lage beiderseits der Kreisstraßen 28 und 72 sowie an der Bahnstrecke 123 (Heidebahn) ist der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplan „Holm-Seppensen Ortsmitte“ in unterschiedlichem Ausmaß von Verkehrslärm betroffen. Im Bereich Gewerbelärm waren die Auswirkungen des geplanten Einzelhandelsprojektes Niedersachsenweg 3-5 unter Berücksichtigung vorhandener Gewerbenutzungen zu untersuchen.

Auf Bebauungsplanebene wurde durch die Firma Lärmkontor ein Schallgutachten erarbeitet, in dem beide Lärmarten untersucht werden.9 Ergänzende Berechnungen wurden in Bezug auf die Tankstelle am Niedersachsenweg ausgehenden Schallemissionen angestellt.10 Außerdem liegt ein Gutachten des Ingenieurbüros Goritzka vor, welches im Rahmen des parallel zum Bebauungsplanverfahren begonnenen Baugenehmigungsverfahrens für das geplante Einzelhandelsprojekt Niedersachsenweg 3-5 erstellt wurde.11

9 Lärmkontor: Schalltechnisches Gutachten zum Bebauungsplan „Holm-Seppensen Ortsmitte“ der Stadt Buchholz, Hamburg Dezember 2007. 10 Lärmkontor: Schalltechnisches Gutachten zum Bebauungsplan „Holm-Seppensen Ortsmitte“ der Stadt Buchholz – ergänzende Berechnungen, Hamburg November 2008 11 Ing. Büro für Schall- und Schwingungstechnik Goritzka und Partner: Schallimmissionsprognose Neubau eines Nahversorgungszentrums in Holm-Seppensen, Niedersachsenweg 3.5, Leipzig April 2008.


10.1 Verkehrslärm Die folgenden Aussagen zum Verkehrslärm basieren auf dem Schallgutachten der Firma Lärmkontor.

Maßgeblich für die Beurteilung der auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans „Holm-Seppensen Ortsmitte“ einwirkenden Verkehrslärmimmissonen ist die DIN 18005 Teil „Schallschutz im Städtebau“. Im Beiblatt 1 der DIN 18005 sind als Zielvorstellungen für den Schallschutz im Städtebau schalltechnische Orientierungswerte angeben. Dabei wir in Tagwerte (6 – 22 Uhr) und Nachtwerte (22 - 6 Uhr) unterschieden.

Die Orientierungswerte der DIN 18005 dienen als Anhaltspunkt für die Abwägung. Von ihnen kann sowohl nach oben als auch nach unten abgewichen werden. Wo im Rahmen der Abwägung von den Orientierungswerten abgewichen wird, sollten möglichst geeignete Maßnahmen vorgesehen und planungsrechtlich abgesichert werden.

Zur Konkretisierung des Abwägungsspielraumes können die Grenzwerte der 16. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionschutzgesetzes (16. BImSchV) herangezogen werden. Die 16.BImschV dient für den Neubau oder die wesentliche Änderung von Straßen und Schienenwegen. Es ist aber üblich, sie hilfsweise auch zur Beurteilung des Heranrückens einer schutzbedürftigen Nutzung an einen bestehenden Verkehrsweg heranzuziehen.

Für die im Bebauungsplan „Holm-Seppensen Ortsmitte“ festgesetzten Baugebiete sind damit folgende Orientierungs- bzw. Grenzwerte relevant:

Orientierungswerte der DIN 18005

• Mischgebiete (MI): 60 dB(A) tagsüber, 50 dB(A) nachts

• Allgemeine Wohngebiete (WA): 55 dB(A) tagsüber, 45 dB(A) nachts

Grenzwerte der 16 BImSchV

• Mischgebiete (MI): 64 dB(A) tagsüber, 54 dB(A) nachts

• Allgemeine Wohngebiete (WA): 59 dB(A) tagsüber, 49dB(A) nachts

Oberhalb einer Grenze von 70 dB(A) tagsüber und 60 dB(A) nachts ist nach geltender Rechtsauffassung in der Regel kein Raum mehr für planerisches Wollen und Abwägen. Bei Erreichen dieser Grenze sollten Wohngebiete auch im Bestand nicht mehr planungsrechtlich abgesichert

Ergebnisse

Nach den Ergebnissen des Schallgutachtens ist die maßgebliche Verkehrslärmquelle der durch das Plangebiet verlaufende Straßenzug Niedersachsenweg/Buchholzer Landstraße (K28).

Die Berechnungen haben ergeben, dass an den straßenzugewandten Seiten der parallel zu den Kreisstraßen 28 und 72 stehenden ersten Gebäudezeile die für allgemeine Wohngebiete (WA) und Mischgebiete (MI) maßgeblichen Beurteilungsmaßstäbe, d.h. auch die Grenzwerte der 16. BImSchV, überschritten werden.

Die kritischen Werte von 70 dB(A) am Tag sowie 60 dB(A) in der Nacht werden an den bestehenden schutzwürdigen Nutzungen bzw. den überbaubaren Flächen allerdings nicht erreicht. Unterstützt durch Abschattungseffekte bestehender Gebäude nimmt die Lärmbelastung mit zunehmender Entfernung zu den Kreisstraßen immer mehr ab.

Parallel zum Weg zur Mühle werden an den straßenzugewandten Gebäudeseiten die Beurteilungsmaßstäbe für allgemeine Wohngebiet überschritten, die für Mischgebiete jedoch eingehalten.


Die genaue Verteilung der Verkehrslärmbelastung kann Abbildungen 2a und 2b im Anhang dieses Begründungstextes entnommen werden.

Schallschutzmaßnahmen

Die Durchführung von aktiven Schallschutzmaßnahmen zur Minderung der Verkehrslärmeinwirkung (z.B. die Errichtung von Lärmschutzwänden entlang der K28) ist in der örtlichen Situation nicht möglich und würde die Funktionsfähigkeit des Ortszentrums in Frage stellen.

Im Bebauungsplan werden deshalb passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend den Lärmpegelbereichen der DIN 4109 festgesetzt. Die Festsetzung ist für alle genehmigungspflichtigen Gebäudemodernisierungen und für Neubauten relevant. Sie soll sicherstellen, dass zumindest in den Innenräumen ein ausreichender Lärmschutz gewährleistet ist. Von dieser Festsetzung kann im Einzelfall abgewichen werden, z.B. bei Lärmabschirmung durch vorgelagerte Gebäude. In diesem Fall ist ein schalltechnischer Einzelnachweis auf Grundlage der DIN 4109 zu führen.

Im Bebauungsplan sind Lärmpegelbereiche gemäß der DIN 4109 gekennzeichnet. Diese wurden aus dem Schallgutachten abgeleitet.

Für die parallel zur K28 stehende erste Gebäudezeile wird außerdem empfohlen, die Grundrisse bei Neubauten so zu gestalten, dass Schlafräume an der straßenabgewandten Gebäudeseite liegen.

Im Schallgutachten wird darüber hinaus vorgeschlagen, Außenwohnbereiche, die zum dauernden Aufenthalt bestimmt sind (z.B. Terrassen), - sofern dies in der Situation möglich ist – auf der von der Straße abgewandten Seite der Gebäude anzuordnen.

10.2 Gewerbelärm Einzelhandelsprojekt Niedersachsenweg 3 – 5

Um die Realisierbarkeit bezüglich des Immissionsschutzes nachzuweisen, wurde für das am Niedersachsenweg geplante Einzelhandelsprojekt im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens von der Firma Lärmkontor das bereits erwähnte Schallgutachten erarbeitet. Als Grundlage stand der damalige Entwurf für das Einzelhandelsprojekt (Stand Juni 2007) zur Verfügung. Dieser wurde seitdem im Bereich der geplanten Stellplatzanlage überarbeitet (Stellplatzanzahl und –anordnung).

Das Gutachten der Firma Lärmkontor kommt zu dem Ergebnis, dass die Realisierung des geplanten Einzelhandelsprojektes aus immissionsschutzfachlicher Sicht möglich ist. Auf Grundlage der zum damaligen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen wurde in dem Gutachten davon ausgegangen, dass es der Einhausung der Einlieferungszone des geplanten Discountmarktes sowie der Errichtung einer Lärmschutzwand bedarf, um im Bereich des benachbarten Wohngrundstückes Kleiberweg 1 die relevanten Richtwerte der TA-Lärm einzuhalten.

Das Schallgutachten des Ingenieurbüros Goritzka wurde etwa ein halbes Jahr später auf Grundlage der für das Baugenehmigungsverfahren konkretisierten Entwurfsunterlagen zum Einzelhandelsprojekt erstellt. Die folgenden Aussagen wurden dem Gutachten entnommen.

Die Beurteilung der gewerblichen Geräuschsituation erfolgt nach den Orientierungswerten der DIN 18005, Teil 1, Beiblatt 1. Die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens ist nach den Richtwerten der TA Lärm zu gewährleisten. Die in Bezug auf das geplante Einzelhandelsprojekt in Holm-Seppensen relevanten Orientierungswerte der DIN 18005 und die Richtwerte der TA Lärm für Mischgebiete bzw. allgemeine Wohngebiete entsprechen sich. Für Mischgebiete gilt in beiden Regelwerken ein Orientierungs- bzw. Richtwert von 60 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) nachts, für allgemeine Wohngebiete wurden 55 dB(A) tagsüber und 40 dB(A) nachts festgelegt.


Um kurzzeitige Geräuscheinwirkungen für die benachbarte Wohnnutzung zu vermeiden, ist nach der TA Lärm abzusichern, dass kurzzeitige Überschreitungen des Immissionswertes tagsüber um mehr als 30 dB(A) und nachts um mehr als 20 dB(A) nicht auftreten.

Der Gutachter hat nun im Rahmen einer Schallimmissionsprognose untersucht, inwieweit die genannten Werte an verschiedenen Immissionsorten in der Umgebung des geplanten Einzelhandelsprojektes eingehalten werden. Dabei waren sowohl die verschiedenen Schallquellen im Bereich des geplanten Einzelhandelsprojektes als auch die durch bestehende Gewerbenutzungen verursachte schalltechnische Vorbelastung zu berücksichtigen. Im Bereich des geplanten Einzelhandelsprojektes wurden die folgenden Schallquellen einbezogen:

• Haustechnikaggregate auf dem Dach der geplanten Gebäude

• Einkaufswagensammelbox an der westlichen Gebäudeseite (Eingang)

• PKW- und LKW-Verkehr (Kunden und Mitarbeiter, Anlieferung)

• Anlieferung an der östlichen Gebäudeseite (LKW-Geräusche und Warenumschlag)

Relevante gewerbliche Vorbelastungen sind die Tankstelle Niedersachsenweg 6 – 8 und der EDEKA-Markt Buchholzer Landstraße 99. Die übrigen gewerblichen Nutzungen sind aus schalltechnischer Sicht zu vernachlässigen.

Als Ergebnis der Schallimmissionsprognose werden neben weiteren Hinweisen zu den Betriebsaufläufen die folgenden Immissionsschutzmaßnahmen festgelegt, um die geltenden Orientierungs- bzw. Richtwerte einzuhalten:

• Der Rampentisch des geplanten Lebensmitteldiscounters (zur Warenanlieferung) ist dreiseitig geschlossen und überdacht auszuführen. Innenwände und Decke dieser Umhausung sind mit einer schallabsorbierenden Bekleidung zu versehen.

• Alle ausgewiesenen Schalleistungspegel für die lufttechnischen Emissionsquellen sind einzuhalten. Das abgestrahlte Schallspektrum dieser Ausrüstungen muss entsprechend dem Stand der Technik einzeltonfrei sein. Bei veränderter Anzahl und Lage dieser Aggregate/Emissionsquellen ist der Gutachter zu Rate zu ziehen.

Für die untersuchte Immissionssorte ergeben sich unter Berücksichtigung der genannten Immissionsschutzmaßnahmen die folgenden maximalen dB(A)-Werte (Beurteilungspegel Gesamtbelastung):

• Niedersachsenweg 1, Südfassade (MI): 55,7 dB(a) tagsüber, 19,9 dB(A) nachts

• Niedersachsenweg 1, Westfassade (MI): 54,4 dB(A) tagsüber, <10 dB(A) nachts

• Weg zur Mühle 2, Südfassade (WA): 43,9 dB(A) tagsüber, 21,1 dB(A) nachts

• Weg zur Mühle 4, Südfassade (WA): 41,2 dB(A) tagsüber, 23,9 dB(A) nachts

• Kleiberweg 5, Westfassade (WA): 43,8 dB(A) tagsüber, 22,4 dB(A) nachts

• Kleiberweg 1, Westfassade (WA): 54,9 dB(A) tagsüber, 35,7 dB(A) nachts

• Kleiberweg 1, Nordfassade (WA): 51,0 dB(A) tagsüber, 36,1 dB(A) nachts

• Kleiberweg 2a, Nordfassade: (WA): 52,1 dB(A) tagsüber, 27,9 dB(A) nachts

Es sind keine kurzfristigen Geräuschspitzen zu erwarten, die die genannten Immissionsrichtwerte um mehr als 30 dB(A) tagsüber oder 20 dB(A) nachts überschreiten.

Damit werden die geltenden Orientierungs- bzw. Richtwerte eingehalten. Die Errichtung einer Schallschutzwand ist danach nicht erforderlich.

Die Durchführung der notwendigen Immissionsschutzmaßnahmen wird sichergestellt, indem das Schallgutachten und die darin bestimmten Immissionsschutzmaßnahmen Bestandteil der Baugenehmigung werden.


Tankstelle Niedersachsenweg 6 - 8

Die Tankstelle mit angeschlossener Kfz-Werkstatt liegt im Mischgebiet Nr. 2. Auf dem Grundstück stehen ein zweigeschossiges Wohngebäude, an das der Verkaufsraum angebaut ist, ein Werkstattgebäude sowie die typische Tankstellenüberdachung. Auch das ehemalige Wohnhaus Niedersachsenweg 6 wird mitgenutzt.

Das Tankstellenrundstück grenzt im Süden direkt an das im Bebauungsplan festgesetzte Allgemeine Wohngebiet Nr. 5 an. Von Seiten der Handwerkskammer und des Tankstellenpächters war im Rahmen der Beteiligungsverfahren angeregt worden, auch die Fläche des WA-Gebetes Nr. 5 als Mischgebiet festzusetzen. Es wird befürchtet, dass der Tankstellen- und Werkstattbetrieb die nach der TA-Lärm für Allgemeine Wohngebiete geltenden Richtwerte nicht einhält. Außerdem wird angeregt, für den Betrieb eine Festsetzung gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO in den B-Plan aufzunehmen, um den „ggf. wesentlich störenden“ Betrieb bauleitplanerisch zu sichern.

Diesen Anregungen wurde nicht gefolgt.

Die Mischgebiete im Ortszentrum werden festgesetzt, um dort eine zentrumstypische Mischnutzung zu ermöglichen. Tankstellen und Kfz-Werkstätten gehören typischerweise nicht zu den zentrumstypischen Nutzungen. Deswegen werden Tankstellen in den anderen Mischgebieten Nr. 1, 3, 4 und 5 ausgeschlossen. Um den bestehenden alteingesessenen Betrieb Niedersachsenweg 6 – 8 in der derzeitigen Größe planungsrechtlich abzusichern, sind Tankstellen im Mischgebiet Nr. 2 ausnahmsweise zulässig. Für eine wesentliche Ausweitung des Betriebes ist der Standort jedoch nicht geeignet (vgl. Kapitel 7.1 Art der baulichen Nutzung).

Die südlich an die Tankstelle angrenzenden Grundstücke haben eindeutig den Charakter eines Wohngebietes. Dort stehen das zweigeschossige Wohngebäude Niedersachsenweg 10 / 10a mit insgesamt 12 Wohnungen und das eingeschossige Gebäude Niedersachsenweg 12, welches als Wohn- und Geschäftshaus mit einer Wohnung und Ladenflächen genehmigt ist. Dieser Gebietscharakter setzt sich südlich des Bahnhofsweges und damit außerhalb des B-Plan-Geltungsbereiches fort, wo ebenfalls Wohnhäuser stehen (Reihenhausanlage Niedersachsenweg 6 – 28).

Es ist das Ziel des Bebauungsplanes, die im südlichen Teil des B-Plan-Geltungsbereiches vorhandene Wohnnutzung in attraktiver und verkehrsgünstiger Lage planerisch zu sichern und fortzuentwickeln. Die zentrumstypischen Mischnutzungen sollen sich dagegen - auch im Sinne eines „Zentrums der kurzen Wege“ – schwerpunktmäßig in den hierfür festgesetzten Mischgebieten 1 – 3 konzentrieren (vgl. Kapitel 7.1 Art der baulichen Nutzung).

Der Tankstellen- und Werkstattbetrieb Niedersachsenweg 6 – 8 hat auch bisher schon Rücksicht auf die angrenzende Wohnnutzung nehmen müssen. Durch die im Bebauungsplan vorgenommene Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes im Bereich der Grundstücke Niedersachsenweg 10 und 12 wird nur die Bestandssituation planungsrechtlich abgesichert. Von Seiten des Immissionsschutzes ergeben dadurch sich keine Veränderungen. Ggf. ist durch geeignete Maßnahmen auf dem Tankstellengrundstück sicherzustellen, dass die benachbarte Wohnnutzung nicht beeinträchtigt wird. Nach Rücksprache mit dem Gewerbeaufsichtsamt ist es bisher jedoch nicht zu Beschwerden gekommen. Begünstigend kommt hinzu, dass sich auf der südlichen, dem WA-Gebiet Nr. 5 zugewandten Seite des Tankstellengrundstückes das zweigeschossige Wohngebäude steht, welches das südlich davon stehende Wohngebäude Niedersachsenweg 10 / 10a gegenüber der Tankstellen- und insbesondere gegenüber der Werkstattnutzung abschirmt.

Ergänzend dazu hat die Stadt Buchholz die Firma Lärmkontor beauftragt, die örtliche Schallsituation zu untersuchen.12 Im Rahmen des Gutachtens wurden die Schallemissionen

12 Lärmkontor: Schalltechnisches Gutachten zum Bebauungsplan „Holm-Seppensen Ortsmitte“ der Stadt Buchholz – ergänzende Berechnungen, Hamburg November 2008


aufgrund der vom Tankstellen- und Werkstattbetreiber angegebenen tatsächlichen Betriebsabläufe berechnet.

Das Schallgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass von dem Tankstellen- und Werkstattbetrieb mischgebietsverträgliche Geräuschemissionen ausgehen. D.h. der Werkstatt- und Tankstellenbetrieb ist grundsätzlich mischgebietsverträglich und die von der Handwerkskammer angeregte Festsetzung nach § 1(10) BauNVO ist zur Bestandssicherung nicht erforderlich.

Die Berechnungen haben außerdem ergeben, dass die Richtwerte der TA-Lärm im südlich angrenzenden WA-Gebiet Nr. 5 unterschritten werden.

Auch an nahezu allen anderen untersuchten Immissionsorten in der Umgebung werden die TA-Lärm-Richtwerte eingehalten oder sogar unterschritten. Lediglich am gegenüberliegenden Gebäude Niedersachsenweg 9 (WA-Gebiet Nr. 4) kommt es aufgrund des nächtlichen Tankstellenbetriebes (Tankautomat) zu einer geringfügigen Überschreitung des Nachtwertes um 1dB(A). Auch diese geringfügige Überschreitung könnte mit vertretbarem Aufwand durch eine niedrige Lärmschutzwand zwischen dem Niedersachsenweg und den Zapfsäulen (1,5m hoch) verhindert werden, wozu der Tankstellenbetreiber nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz im Konfliktfall verpflichtet wäre.

11.0 Altstandorte/Altlasten Der Landkreis Harburg hatte im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung einige Grundstücke im B-Plan-Geltungsbereich benannt, die in der Altlastenkartei des Landkreises als Verdachtsflächen geführt werden. Der Altlastenverdacht konnte auf Grundlage einer historischen Recherche, die von der Stadtverwaltung in Abstimmung mit dem Landkreis erstellt wurde, für sämtliche Flächen ausgeräumt werden.

12.0 Grünordnung / Umweltbelange Die Eingriffsregelung findet – wie in Kap. 2.0 bereits dargestellt – keine Anwendung, da der Bebauungsplan gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird. Aus demselben Grund wird von der Durchführung einer Umweltprüfung abgesehen. Wie eine Vorprüfung gemäß §5 Niedersächsisches UVP-Gesetz ergeben hat, wird auch die Errichtung des im Geltungsbereich geplanten Einzelhandelsprojektes Niedersachsenweg 3-5 voraussichtlich nicht zu erheblichen Umweltauswirkungen führen. (nach A. JAKOBS, Gosch-Schreyer-Partner Ingenieurgesellschaft mbH, Bad Segeberg, 2008).

Schutzgebiete nach den §§ 24 ff Niedersächsisches Naturschutzgesetz sind von der Planung nicht berührt. Es befinden sich auch keine Naturdenkmäler im Plangebiet. Allerdings stehen einige erhaltenswerte und durch die städtische Baumschutzsatzung geschützte Bäume verteilt im gesamten Plangebiet. Insbesondere hervorzuheben sind drei stattliche Ulmen am Bahnhof Holm-Seppensen, die in ihrer Größe und Vitalität in Norddeutschland mittlerweile selten sind und daher eine Besonderheit darstellen, die mit allen Mitteln zu erhalten ist. Sie werden durch die Planung jedoch nicht berührt, sondern im Bebauungsplan als zu erhalten festgesetzt.

Aufgrund des doch umfangreichen Großbaumbestandes war zu prüfen, ob der Planbereich eine besondere Bedeutung als Lebensraum für Vögel und Fledermäuse haben könnte. Entsprechend wurde hierzu eine Fachuntersuchung (U. JOHANNES, Planungsbüro EGL, Lüneburg, 2008) durchgeführt, um Aussagen zur Betroffenheit von besonders oder streng geschützten Arten – insbesondere Brutvögeln und Federmäusen – treffen zu können. Dabei wurde zur artenschutzrechtlichen Absicherung gem. § 42 BNatSchG13 besonders auf das Vorhandensein von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten vor allem von Arten der FFH-Richtlinie sowie europäische Vogelarten gem. EU-Vogelschutzrichtlinie eingegangen.

13 BNatSchG = Bundesnaturschutzgesetz, zuletzt geändert 2006


Aufgrund der Nutzungstypen und der Habitatstrukturen ist zu erwarten, dass das Plangebiet nur für sehr angepasste Tierarten Lebensräume bieten kann (vgl. Karte Biotop- und Nutzungstypen).

Gleichwohl ist bei den Großbäumen nicht auszuschließen, dass vereinzelt Grünspecht oder Buntspecht vorkommen können. Ansonsten sind als typische Gebäudebrüter Arten wie Haussperling, Mehlschwalbe, Mauersegler zu erwarten. In den Gehölzen können Amsel, Grünfink, Kohlmeise, Blaumeise, Girlitz, Stieglitz wie auch Elster, Raben- und evtl. Nebelkrähe Bruthabitate finden.

Typische Fledermausarten der Siedlungen sind die Zwergfledermaus und die Breitflügelfledermaus. Beide Arten sind – wie alle anderen Fledermausarten auch – im Anhang IV der FFH-Richtlinie aufgeführt und streng geschützte Arten gem. BNatSchG. Aufgrund der weitgehend fehlenden alten Gebäudestrukturen mit geeigneten Einflugöffnungen in Dachböden etc. sind Fledermäuse im Plangebiet nicht zu erwarten, können aber auch nicht ausgeschlossen werden. Folglich ist insbesondere bei Abrissmaßnahmen hierauf ein besonderes Augenmerk zu legen. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass vor dem Hintergrund des zu erwartenden Artenspektrums und der vorsorglich in den Bebauungsplan aufgenommenen artenschutzrechtlichen Festsetzungen (textliche Festsetzungen Nr. 6.1 – 6.4) durch den B-Plan keine Verbotstatbestände nach § 42 Bundesnaturschutzgesetz ausgelöst werden.

Der Baumbestand wurde fachplanerisch bewertet. Die ortsbildprägenden Laubbaumbestände sind weitestgehend zu erhalten. Dies ist jedoch nicht möglich für die beiden – ebenfalls ortsbildprägenden – Rosskastanien auf dem Baugrundstück für das Einzelhandelsprojekt da diese dem künftigen Baukörper weichen müssen. Aufgrund der Erschließung (PKW-Stellplätze, Anlieferung, Zu- und Abfahrt) sowie des Lärmschutzes für die angrenzende Wohnbebauung stellen sich leider keine alternativen Möglichkeiten, bei denen die beiden Bäume erhalten werden könnten. Um das Motiv der blühenden Kastanien im Ortsbild wieder aufzunehmen, wird vorgeschlagen, die Stellplatzgliederung des Lebensmittelmarktes mit weiß blühenden Kastanien vorzunehmen. Hier sollten allerdings gefüllt blühende Bäume gewählt werden, da diese im Gegensatz zur normalen Art keine Früchte ansetzen.

Für die wichtigsten Baumbestände sind standortgenau Erhaltungsgebote für Einzelbäume (gem. § 9 (1) 25 b BauGB) festgesetzt. Die Erhaltung wird in Kombination mit der Pflicht zum Ersatz gleicher Art an gleicher Stelle bei Verlusten vorgeschrieben. So werden die Baumstandorte dauerhaft gesichert. Außerdem sind für ortsbildprägende Baumgruppen flächenhafte Erhaltungsgebote festgesetzt. Auch hier sind Abgänge von Laubbäumen mit gleicher Art zu ersetzen. Um eine ausreichende Begrünung von größeren Stellplatzanlagen zu gewährleisten, sind diese durch das Anpflanzen von Einzelbäumen zu gliedern.


13.0 Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung

Der Ortskern von Holm-Seppensen hat heute ein sehr uneinheitliches, wenig homogenes Ortsbild, das durch Gebäude unterschiedlichster Gestaltung geprägt wird. Die örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung sowie die Festsetzungen zur Geschossigkeit sollen dazu beitragen, im Ortszentrum von Holm-Seppensen schrittweise, d.h. im Zuge von Neubauvorhaben, ein ausgewogeneres und harmonischeres Ortsbild zu schaffen. Dies geschieht nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass Holm-Seppensen auch eine Bedeutung als Fremdenverkehrs- und Erholungsort hat.

Um dieses Ziel einer einheitlichen Ortsbildgestaltung im Ortszentrum zu erreichen, wurde bereits in der Drucksache zum B-Plan-Aufstellungsbeschluss (DS 01-06/1072.004 vom 13.07.2006) formuliert, dass die Gestaltungsziele für den B-Plan "Holm-Seppensen Ortsmitte" in Anlehnung an den benachbarten Bebauungsplan "Am Schoolsolt" zu entwickeln sind.

Dementsprechend orientieren sich auch die in den Bebauungsplan „Holm-Seppensen Ortsmitte“ aufgenommenen Örtlichen Bauvorschriften am gestalterischen Leitbild einer traditionellen regionstypischen Bebauung, deren typische Merkmale u.a. geneigte Dächer, die Fassadenmaterialien Putz und Ziegel sowie eine kleinteilige Gliederung von Fassaden und Fensteröffnungen sind. Um den Gestaltungsspielraum der einzelnen Bauherren nicht zu sehr einzuengen, ist zusätzlich auch Metall (z.B. Zinkblech) in Grau-, Braun- oder Grüntönen als Fassadenmaterial zulässig. Um abweichende Gestaltungen nicht vollständig auszuschließen, können auch Ausnahmen von den örtlichen Bauvorschriften zugelassen werden, wenn ein gestalterisches Konzept vorliegt, welches die Abweichung begründet. Gebäude mit Flachdächern und/oder großen ungegliederten Glas- und Fassadenflächen sollen allerdings auch ausnahmsweise nicht zugelassen werden.

Außerdem können Ausnahmen zugelassen werden, wenn diese zur Nutzung von regenerativen Energien erforderlich sind. In diesen Fällen ist im Einzelfall und in Abhängigkeit vom Standort zu entscheiden, ob das jeweils geplante Bauvorhaben mit den Gestaltungszielen des Bebauungsplanes vereinbar ist.


14.0 Flächenangaben 1. Mischgebiete MI MI 1 7.342qm MI 2 5.464qm MI 3 886qm MI 4 370qm MI 5 652qm Summe MI 14.714qm 2. Allgemeine Wohngebiete WA WA 1 5.179qm WA 2 5.534qm WA 3 1.108qm WA 4 5.038qm WA 5 3.353qm Summe WA 20.212qm 3. öffentliche Verkehrsflächen K28 4.832qm K72 807qm Weg zur Mühle 1.232qm Jungfernstieg 52qm (Gehwegerweiterung) Summe öffentliche Verkehrsflächen 6.923qm 4. Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung Kleiberweg 456qm Bahnhofsweg/ Dorfplatz 4.650qm Bushaltestelle Niedersachsenweg 474qm P+R-Parkplatz 654qm Summe Verkehrsfl. bes. Zweckbestimmung 6.334qm 5. öffentliche Grünflächen Spielplatz 730qm Grünfläche nördlich Spielplatz 385qm Summe öffentliche Grünflächen 1.115qm Geltungsbereich 49.200qm


15.0 Verfahrenshinweise

Der Verwaltungsausschuss der Stadt Buchholz i.d.N. hat in seiner Sitzung am 18.10.2007 die Aufstellung des Bebauungsplanes "Holm-Seppensen Ortsmitte" beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am 22.10.2007 ortsüblich bekanntgemacht worden. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 1. November bis 3. Dezember gemäß amtlicher Bekanntmachung vom 20.10.2007. Der Verwaltungsausschuss der Stadt Buchholz i.d.N. hat in seiner Sitzung am 3.07.2008 dem Entwurf des Bebauungsplanes und der Begründung mit Umweltbericht zugestimmt und die Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Ort und Dauer der Öffentlichen Auslegung wurden am 8.07.2008 ortsüblich bekanntgemacht. Der Entwurf des Bebauungsplanes mit Begründung haben vom 16.07.2008 bis zum 18.08.2008 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen. Der Rat der Stadt Buchholz i.d.N. hat den Bebauungsplan nach Prüfung der Anregungen gemäß § 3 Abs. 2 in seiner Sitzung am 24.03.2009 als Satzung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB sowie die Begründung mit Umweltbericht beschlossen. Gemäß § 10 Abs. 3 BauGB ist der Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes am 30.04.2009 im Amtsblatt des Landkreises Harburg Nr. 18 bekanntgemacht worden. Der Bebauungsplan ist damit am 30.04.2009 rechtsverbindlich geworden.


Anhang

1. Bestandsplan

2. Karte Biotop- und Nutzungstypen

3. Rahmenplan

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Eberesche

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Dreier Birke 0.2Dop.Birke 0.2

Weide 0.4

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Birke

Buche 0.4

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Dop.Birke 0.2Eiche0.15 Dop.Birke 0.3

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Kiefer 0.2Kiefer 0.15

WasserspielSitzbank

Sitzbank

Buche 0.4

Eibe Linde0.5

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Ahorn 0.1

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Ahorn0.10.1 0.1

Ahorn 0.1

Ahorn 0.1

Ahorn 0.1

Birke

Birke

0.4

0.4

Eiche0.6

LindeLinde

0.80.8

Linde0.2

0.15

reihe

R/W 0.1

R/W 0.15

Legende:

R/W = Rot/Wei“buche

Li = Linde

Pflaster

Spielplatz

Fu“weg

Fahrrad-unterstand

Fu“weg

Fu“weg

Fu“weg

Fu“weg

Fu“weg

Fu“weg

Fu“weg

Fu“weg

Fu“weg

Bahnhof

2

Buchholz er Landst ra“e - K 28

1133

Lohbergenweg - K 72

2241

1273

Kleiberweg

Jungfernstieg

764

62

Weg

3er-Ahorn 0,4Fichten

0,4

0,4

0,40,3

Ahorn 0,2

Kastanie 0,8

Kastanie 0,7

Linde 0,4

Kiefer 0,5

Kiefer 0,5

Buchen

0,20,30,15

0,43er-0,4

DISPLAY_FILTER

Li

Li

Li

Ulme

Ulme

Ulme

Ulme

OV

OE

OE

EG

OG

OE

PH OE

OG

PH

OE

OE

PS

OE

OE

OG

OG

OVE

OG

PHOG

OG

OVP

OVP

OVP

OV

OVP

Kartengrundlage: AK 1:5.000, Katasteramt Winsen, Stand: 19.12.2006 (Auftragsnr.: L4-648/2006)

Projekt Ma“stab

Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum B-Plan "Holm-Seppensen Ortsmitteö Karte/ Plangro“e

Auftraggeber

Planinhalt

Planung Entwurf GestaltungLandschaft Stadtraum Gru nfla chen Ga rtenGru nordnung Naturschutz UVP Ingenieurokologie

Stadt Buchholz i.d.N.

Biotop- und Nutzungstypen

1 : 1.500

1 / 29,7 x 42 cm

Datum/ A nderung02.06.2008

Bearbeiterinjo

Gro“e Ba ckerstra“e 1521335 Lu neburgTel. 04131 - 406920Fax 04131 - 406922

Entwicklung und Gestaltung von Landschaft

E G L

�

Biotop- und Nutzungstypen

Grenze des Geltungsbereichs des B-Plans

Acker- und Gartenbau-BiotopeEG Gartenbaufla che (ehem. Verkaufsfla che)

Geba ude und Verkehrsfla chen

Verkehrsfla cheOVS

ParkplatzOVP

Bahnanlage einschl. Geba udeOVE

Grunanlagen der Siedlungsbereiche

Hausgarten*PH

SpielanlagePS

--- Einzelbaum

R/W = Rot/Wei“bucheLi = LindeFi = Fichte

Stammdurchmesser in m!.

Quelle: Stadt Buchholz i.d.N.

Einzel- und Reihenhausbebauung*OE

Gewerbefla cheOG

* Hinweis: Die Grundstu cke der Einzel- und Reihenhausbebauungen (OE) sind von Zierga rten umgeben (s. Text, Kap. 4.2.), diese werden als Haus-ga rten (PH) erst ab einer fla chenma “igen bzw. strukturell zusammenha ngen-den Fla chengro“e von >1.000 m� auskartiert.

Stadt Buchholz in der Nordheide · • die am Jungfernstieg gelegene Grundschule ("Mühlenschule")...

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